Завещание на долю квартиры: Завещание или дарственная: как дешевле передать жилье

Поговорим о наболевшем: 10 самых популярных вопросов по недвижимости

Прежде всего, каждому наследнику необходимо не позднее шести месяцев со дня смерти наследодателя обратиться к нотариусу. Именно столько времени отводится родственникам на то, чтобы заявить о своих претензиях и подать заявление в нотариальную контору. На протяжении того же срока каждый из наследников может добровольно отказаться от своей части в пользу остальных.

Желательно не затягивать и идти в нотариальную контору как можно раньше, так как оформление наследства и получение необходимых сведений может занять длительное время. Нотариус даст наследникам исчерпывающую консультацию по всем вопросам, примет документы, откроет наследственное дело, оформит необходимые запросы и получит сведения, необходимые для выдачи свидетельства о праве на наследство.

Кроме того, нотариус, сделав соответствующий запрос в Единую информационную систему, проверит наличие или отсутствие завещания. В завещании наследодатель самостоятельно определяет круг лиц, достойных, по его мнению, получить наследство. Также в документе можно прописать, каким образом и в каких долях будет разделено имущество, указать условия, которые необходимо выполнить для получения наследства. Несмотря на содержание завещания, важно помнить о лицах, наделенных правом на получение обязательной доли в наследстве. Претендовать на определенную часть имущества всегда могут нетрудоспособные наследники первой очереди — родители, дети, супруги.

Если же завещания нет — происходит наследование по закону согласно очередности. Первыми на наследство умершего могут претендовать ближайшие родственники: дети, родители и супруги. Все они считаются наследниками первой очереди. Только в том случае, если они отказались вступать в права наследства, или их попросту нет, право получить имущество переходит к наследникам второй, третьей и последующих очередей.

Наследники, относящиеся к одной очереди, принимают имущество умершего в равных долях. После получения свидетельств о праве на наследство наследники могут заключить между собой соглашение о разделе наследуемого имущества. В нем возможно передать свои доли в имуществе друг другу или выплатить денежные компенсации.

Местом открытия наследства признается место последнего проживания наследодателя, а в том случае, если он жил за границей — фактическое местоположение наследуемого имущества.

Как поделить квартиру между наследниками? — вопросы от читателей Т—Ж

Мой дедушка умер месяц назад и по завещанию оставил свою долю — половину квартиры — моей матери. У мамы есть сестра, которая требует свою долю от квартиры и грозит обратиться в суд, чтобы получить ¼ долю недвижимости. Бабушка вместе с дедом жила в этой квартире 40 лет и продолжает жить сейчас после его смерти.

Подскажите, как в этой ситуации закон разделяет недвижимость между супругой и двумя дочерьми? Как бабушке передать права на свою ½ долю моей матери?

Александр

Есть два варианта вступления в наследство: по закону и по завещанию. Если человек при жизни никак не распорядился своим имуществом, то наследники будут определяться по закону.

Анастасия Корнилова

юрист

Профиль автора

Но ваш дедушка оставил завещание, в котором выразил свою волю, — оставить имущество только одной из дочерей, вашей матери.

Когда можно оспорить завещание

Человек может оставить имущество кому угодно, невзирая на родство. Может по своему желанию распределить доли. Может даже лишить наследства тех наследников, у кого есть право на наследство по закону.

Разумеется, родственники умерших, которые рассчитывали получить наследство, но не получили его, часто желают оспорить такое несправедливое, по их мнению, решение. Но сделать это непросто.

Если ваш дедушка был дееспособен в момент подписания завещания, а нотариус правильно составил и удостоверил документ, то поводов для обращения в суд у вашей тети нет. Единственное основание, по которому она в такой ситуации может оспорить завещание, если она инвалид или пенсионер, — ее право на обязательную наследственную долю, которое не учел нотариус, выдавший вашей маме свидетельство о вступлении в наследство.

Кто может получить обязательную долю в наследстве

По закону, право на обязательную наследственную долю в квартире есть у нетрудоспособных детей и у супруга умершего человека. Если человек завещал не все свое имущество, то обязательную долю выделяют из имущества, не упомянутого в завещании. Если умерший распорядился всем, что ему принадлежало, эта доля отбирается у наследников по завещанию.

Так что если ваша тетя может по закону претендовать на обязательную наследственную долю, суд выделит ей часть квартиры. По общим правилам наследования это будет 1/12 доля, но точнее можно сказать, только посмотрев документы.

Расчет делается так: наследство состоит из ½ доли квартиры. Если бы завещания не было, в наследство вступали бы супруга покойного и две дочери. На каждую из них пришлось бы по ⅓ доле от половины квартиры. То есть ваша тетя получила бы ⅙ долю. Но в обязательной доле наследуется не менее половины того имущества, что причиталось бы наследнику по закону, значит, ⅙ надо разделить пополам.

Супруга покойного в вашем случае тоже может претендовать на обязательную наследственную долю, если она нетрудоспособна. Но при желании она может отказаться от этого права, тогда все наследство достанется вашей маме, как и хотел дедушка.

Как переоформить оставшуюся часть квартиры

Завещание. Если ваша бабушка оформит завещание и напишет, что оставляет свое имущество одной из своих дочерей, ваша мама станет единственной наследницей. Но право на имущество возникнет у нее только после смерти бабушки и оформления свидетельства. Почитайте нашу статью о том, как оформить завещание на имущество.

В этом случае у вашей мамы могут снова возникнуть разногласия с сестрой. Вполне вероятно, она опять захочет пойти в суд.

Дарение. Бабушка может подарить свою половину квартиры вашей маме. Право собственности на недвижимость у мамы возникнет, когда Росреестр зарегистрирует отчуждение имущества.

Договор купли-продажи. Бабушка может продать полквартиры одной из своих дочерей. Ваша мама станет собственницей имущества с момента регистрации в Росреестре. Учтите, что договор купли-продажи должен быть реальным: половина квартиры за деньги. Если подпишете такой договор, а денег бабушке не заплатите, сделка будет фиктивной.

Договор пожизненного содержания с иждивением. По этому договору бабушка передаст принадлежащую ей недвижимость вашей маме в обмен на содержание и уход. Плательщик ренты получит право собственности после регистрации отчуждения в Росреестре, но на нем будет обременение. Обременение — это ограничение возможности распоряжаться имуществом. В данном случае оно значит, что пока бабушка жива, продать, подарить, обменять эту половину квартиры можно будет только с ее официального согласия.

Что делать? 23.07.18

Как устроена пожизненная рента жилья

Если хотите лучше разобраться в вопросах наследства и узнать, что делать, если получили в наследство недвижимость, читайте Т⁠—⁠Ж.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Как составить завещание — Сайт адвоката Савостьяновой О.Н..

Вопросы наследственного права (завещание).

Наша семья — мы с мужем и мои родители — хотим урегулировать все вопросы о наследовании имущества еще при жизни. Каким образом это сделать, оформить дарение имущества или завещать его? Можно ли предусмотреть другого наследника на случай смерти наследника, указанного в завещании? Как распределить имущество между детьми? Какие документы представить нотариусу? Есть ли ограничения при наследовании по завещанию?

Консультирует адвокат Савостьянова Ольга Николаевна

Вопросы наследования имущества по завещанию регулируются Главой 62 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).

Какие документы потребует нотариус при удостоверении завещания. Завещание в соответствии с правилами ст. 1125 ГК РФ подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Если вы желаете завещать все свое имущество конкретному наследнику, то достаточно прийти к нотариусу с паспортом и выразить свою волю в завещании. Если наследников несколько и каждому вы завещаете конкретное имущество, например, сыну — дачу, дочери — квартиру, то нотариусу необходимо представить правоустанавливающие документы на данное имущество (конкретный перечень документов устанавливает нотариус).

Супружеская доля. Нельзя забывать и о том, что свобода завещания ограничена супружеской долей. В частности, если наследодатель Т. завещал сыну дом, приобретенный в период брака с супругой Н., то после смерти наследодателя Т. пережившая супруга — Н. (или ее наследники, в случае ее смерти) могут требовать супружескую долю от завещанного имущества. Поэтому супругам лучше всего делать завещание совместно.

В частности, с 1 сентября 2018 г. в российском праве появится такая новелла, как «совместное завещание супругов», в котором будет определена  судьба  имущества в различных ситуациях после смерти одного или другого супруга, для чего добавляется новый пункт в существующую статью о завещании (п. 4 ст. 118 ГК РФ). Поправки введены Федеральным законом от 29 июля 2017 г. № 259 «О внесении изменений в части первую, вторую и третью Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Совместное завещание смогут составлять только супруги. В нем они смогут «определить последствия смерти» каждого супруга, «в том числе наступившей одновременно». А именно, в совместном завещании супруги смогут делать следующее:

1) завещать общее имущество супругов;

2) завещать имущество каждого из супругов;

3) определять доли наследников в указанных наследственных массах;

4) определять имущество, входящее в наследственную массу каждого из супругов;

5) лишать наследства наследников по закону;

6) включать в завещание иные завещательные распоряжения.

Кроме того в наследственное право с 1 сентября 2018 г., вводится такое понятие, как договор — то есть потенциальные наследодатели и наследники договариваются при жизни о распределении наследства.

Дарение или завещание. Собственник имущества может распорядиться им любым способом, например, подарить или заключить договор ренты, пожизненного содержания с иждивением (то есть, по договору ренты плательщик ренты выплачивает рентодателю в течение его жизни определенную денежную сумму, не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества (Глава 33 ГК РФ) или осуществляет уход).

Договор ренты имеет свои особенности. Это тема для отдельной статьи. Однако, чаще всего, приходя на консультацию, спрашивают: «Как лучше поступить, подарить квартиру внуку, например, или завещать ее?»

Данные способы передачи имущества имеют свои особенности — плюсы и минусы. Поэтому выбор за вами.

Так, если вы решили, все-таки, подарить имущество, например, квартиру, своему сыну или дочери, то отменить дарение вы можете при исключительных обстоятельствах, например, если одаряемый совершил покушение на вашу жизнь, жизнь кого-либо из членов вашей семьи или близких родственников либо умышленно причинил вам телесные повреждения (основания отмены дарения перечисленным в ст. 578 ГК РФ). Вышеперечисленные обстоятельства трудно доказуемы, например, факт нанесения вам одаряемым телесных повреждений должен быть установлен приговором суда, вступившим в законную силу. Так что, вы должны понимать, что если вы подарите квартиру, то вернуть ее вы практически не сможете или только через суд, путем длительных судебных тяжб.

У завещания же есть свои нюансы, а именно ограничения, связанные с обязательной долей в наследстве.

Обязательная доля в наследстве.

Согласно ст. 1149 ГК РФ право на обязательную долю в наследстве имеют:

— несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля).

— право на обязательную долю в наследстве удовлетворяется из оставшейся незавещанной части наследственного имущества, даже если это приведет к уменьшению прав других наследников по закону на эту часть имущества, а при недостаточности незавещанной части имущества для осуществления права на обязательную долю — из той части имущества, которая завещана.

— в обязательную долю засчитывается все, что наследник, имеющий право на такую долю, получает из наследства по какому-либо основанию, в том числе стоимость установленного в пользу такого наследника завещательного отказа.

— если осуществление права на обязательную долю в наследстве повлечет за собой невозможность передать наследнику по завещанию имущество, которым наследник, имеющий право на обязательную долю, при жизни наследодателя не пользовался, а наследник по завещанию пользовался для проживания (жилой дом, квартира, иное жилое помещение, дача и тому подобное) или использовал в качестве основного источника получения средств к существованию (орудия труда, творческая мастерская и тому подобное), суд может с учетом имущественного положения наследников, имеющих право на обязательную долю, уменьшить размер обязательной доли или отказать в ее присуждении.

То есть, к примеру, если наследодатель завещал имущество своему сыну, но к моменту его смерти жива его мать — пенсионерка, то престарелая мать унаследует половину от той доли, которая бы причиталась ей при отсутствии завещания.

Пример расчета обязательной доли: Умер наследодатель. После его смерти остались дом и земельный участок. У наследодателя еще живы престарелые родители-пенсионеры и сын. Все свое имущество — дом с земельным участком наследодатель завещал сыну. Но каждый из родителей, поскольку они нетрудоспособны в силу возраста, имею право на обязателную долю в данном имуществе, а именно половину от той доли, которая причиталась бы им по закону, если бы не было завещания. Так, по закону это имущество делилось бы на троих: матери — 1/3 доли дома с земельным участком, отцу — 1/3 — доли; сыну — 1/3 доли. Но так как дом с земельным участком были завещаны сыну, то родители будут иметь право на половину от 1/3 доли в данном имуществе, то есть по 1/6. Сыну в этом случае остается 2/3 доли. Если к моменту смерти наследодателя родители не станут нетрудоспособными, то есть пенсионерами или инвалидами, то тогда право на обязательную долю иметь они не будут, а дом с земельным участком полностью достанутся сыну.

Можно ли предусмотреть другого наследника на случай смерти наследника, указанного в завещании? В наследственном праве существует такое понятие, как «подназначениение наследника».

Согласно положениям ст. 1121 ГК РФ завещатель может совершить завещание в пользу одного или нескольких лиц , как входящих, так и не входящих в круг наследников по закону. Завещатель может указать в завещании другого наследника (подназначить наследника) на случай, если назначенный им в завещании наследник или наследник завещателя по закону умрет до открытия наследства, либо одновременно с завещателем, либо после открытия наследства, не успев его принять, либо не примет наследство по другим причинам или откажется от него, либо не будет иметь право наследовать или будет отстранен от наследования как недостойный.

Каким образом лучше составить завещание? Каждому наследнику завещать конкретное имущество или можно все имущество оставить, например, дочери и сыну, а дальше пусть они сами его делят?

Доли в завещанном имуществе определяются в соответствии с положениями ст.1122 ГК РФ. Имущество, завещанное двум или нескольким наследникам без указания их долей в наследстве и без указания того, какие входящие в состав наследства вещи или права кому из наследников предназначаются, считается завещанным наследникам в равных долях.

Указание в завещании на части неделимой вещи (ст. 133) , предназначенные каждому из наследников в натуре, не влечет за собой недействительность завещания. Такая вещь считается завещанной в долях, соответствующих стоимости этих частей. Порядок пользования наследниками этой неделимой вещью устанавливается в соответствии с предназначенными им в завещании частями этой вещи.

В свидетельстве о праве на наследство в отношении неделимой вещи, завещанной по частям в натуре, доли наследников и порядок пользования такой вещью при согласии наследников указываются в соответствии с настоящей статьей. В случае спора между наследниками их доли и порядок пользования неделимой вещью определяются судом.

Если наследодатель определит, какому наследнику какое именно имущество переходит, например, мужу — дом с земельным участком, сыну — квартира. То указанные наследники будут наследовать именно это имущества (за ограничениями, связанными с супружеской долей и с обязательной долей).

Что будет с не завещанной частью имущества? Не завещанная часть имущества наследуется наследниками по закону.

Например, умер наследодатель С. Наследниками С. первой очереди по закону являются: жена — Л., сын — Д. и дочь — К.

После смерти С. осталось следующее имущество: дом, земельный участок, квартира, машина. Машину С. завещал своей дочери К. Остальное имущество не завещано. Таким образом, завещанное имущество (машина) переходит по завещанию к дочери К. А остальное, не завещанное имущество, делится между наследниками по закону: дочерью — К., сыном — Д. и пережившей супругой — Л.

Супругам лучше при жизни определить свои доли в супружеском имуществе, так как, повторюсь, после смерти наследодателя переживший супруг может претендовать на супружескую долю в независимости от того, завещано это имущество или нет.

Именно для этого законодателем и введено такое понятие, как «совместное завещание», чтобы предотвратить судебные споры о выделении супружеской доли в наследственном имуществе после смерти наследодателя.

 

Юридические услуги:

— споры, связанные с обязательной долей в наследстве;

— восстановление срока на принятие наследства;

— оспаривание завещания и других сделок;

— раздел наследственного имущества.

и другие вопросы по наследству.

Сможет ли брат претендовать на мою наследственную квартиру?

– Я за свои личные деньги покупаю квартиру, но хочу ее оформить на маму (в собственность). Мама сразу же составит на меня завещание. Меня беспокоит следующее. Сможет ли мой родной брат претендовать на эту квартиру после смерти мамы (оспорить завещание)? Нужно ли как-то себя обезопасить в данном случае?

aletia/Depositphotos

Отвечает юрисконсульт офиса «Киевское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Анна Черкасова:

Если на момент смерти Вашей мамы Ваш брат будет являться нетрудоспособным (достигнет пенсионного возраста или по инвалидности), то он будет иметь право на обязательную долю в наследстве независимо от наличия завещания на Ваше имя. Обязательная доля составляет не менее половины той доли, которая причиталась бы такому наследнику при наследовании по закону. Так, если у матери два наследника (сын и дочь), то каждому из них при наследовании по закону полагается ½ доля. При наличии завещания в Вашу пользу доля Вашего нетрудоспособного брата как обязательного наследника составит ¼ долю, а в Вашу собственность по наследству перейдет ¾ доли. Если же Ваш брат будет трудоспособным на момент открытия наследства, то норма об обязательной доле в наследстве в такой ситуации не работает, и Вы получите по завещанию всю квартиру (при условии, что Ваша мама при жизни не отменит или не изменит это завещание).

---

Квартира в наследство и завещание

Оформление завещания: все тонкости закона

---

Еще один возможный риск заключается в том, что Ваш брат после смерти мамы может оспорить составленное на Вас завещание через суд по основаниям, установленным в законе для оспаривания сделок: например, доказав, что мама на момент составления завещания не понимала значения своих действий. «Обезопасить» себя Вы сможете, переоформив квартиру на себя при жизни мамы, например, заключив с мамой договор дарения.

Отвечает адвокат Игорь Безруков:

В данной ситуации оспорить завещание возможно только в том случае, если на момент его составления истцу будут известны какие-либо факты или хотя бы признаки душевного расстройства или болезни матери, которые позволяют усомниться в способности наследодателя отдавать отчет в своих действиях.

Но в Вашем случае необходимо обратить внимание на важную деталь, о которой практически всегда забывают: право на обязательную долю в наследстве. Так, например, один из наследников к моменту смерти наследодателя оказывается нетрудоспособным по закону. В том числе в силу достижения пенсионного возраста. И он получит часть наследства, пусть и малую, которая впоследствии часто порождает большие проблемы во взаимоотношениях с казавшимися близкими родными людьми.

Отвечает директор департамента частного обслуживания «3В Консалтинг» Рустам Исмайлов:

Завещание не может гарантировать на сто процентов, что Вы получите имущество. Помимо риска того, что собственник имущества (в данном случае мама) вправе в любое время отменить и изменить завещание, в нашем законодательстве присутствует понятие обязательной доли в наследстве для некоторых групп наследников. Например, если Ваш брат на момент смерти мамы будет инвалидом или пенсионером, то, несмотря на волю матери завещать квартиру Вам, он будет иметь право на получение ¼ доли.

---

Что лучше – дарственная или завещание на квартиру?

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

---

Отвечает специалист по сопровождению сделок с недвижимостью АН «Загородный стиль» Виктория Нардина:

В статьях Гражданского кодекса, касающихся вопросов наследства, есть понятие «обязательная доля в наследстве». Под обязательной долей в наследстве понимается определенная часть имущества умершего (наследственного имущества), которая в случае, если составлено завещание, предназначается для группы лиц, перечень которых четко определен в законодательстве. К таким лицам относятся социально незащищенные граждане: несовершеннолетние дети умершего, нетрудоспособные дети, родители и супруг умершего, а также нетрудоспособные граждане, находившиеся на иждивении у умершего. Соответственно, если на момент смерти мамы Ваш брат будет несовершеннолетним или нетрудоспособным, у него будет право на обязательную долю в наследстве вне зависимости от того, что будет написано в завещании. В зависимости от круга наследников мамы Ваш брат сможет претендовать на довольно существенную долю (максимум 25%).

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Для того чтобы максимально себя обезопасить, Вам необходимо не путаться в понятиях. Если Вы покупаете квартиру и платите за нее, то именно Вы являетесь покупателем и право собственности на данную квартиру регистрируется на Вас. В последующем Вы можете подарить ее маме, которая в свою очередь может распорядиться этой недвижимостью, в том числе посмертно, составив завещание.

После предполагаемой даты смерти Вашей мамы будет открыто наследственное дело. Наследниками будут являться дети, супруг, родители наследодателя. Таким образом, Вы и Ваш брат будете призваны к наследству. Далее нотариус проверит наличие завещание и его статус (а Ваша мама может его отменить или изменить в любой момент, при этом она не обязана уведомлять Вас о своем решении). В случае, если завещание составлено, нотариус также будет обязан проверить круг обязательных наследников, которые имеют право на долю в наследстве вне зависимости от наличия или отсутствия завещания. Кроме того, будут проверены долги наследодателя и, в случае их наличия, Вам (и всем иным наследникам, если таковые найдутся) будет необходимо погасить их в пределах стоимости перешедшего к Вам имущества.

С учетом этих нюансов я бы рекомендовала в случае, если покупателем и собственником квартиры будет являться Ваша мама, заключить с ней договор ренты или пожизненного содержания с иждивением. Суть договора сводится к тому, что она в данной квартире проживает до самой своей смерти, а Вы обязуетесь ее (маму) содержать, оказывать уход и т. д. При этом собственность квартиры переоформляется на Вас, но квартира находится в залоге у Вашей мамы.

---

Как разделить наследственную квартиру?

Нужно ли платить налог или пошлину на наследство?

---

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Существует масса способов оспорить завещание и немало условий, позволяющих это сделать:

• наследники первой очереди (к ним относятся и дети) не были упомянуты в завещании;
• завещатель может быть признан недееспособным на момент составления завещания или мог быть введен в заблуждение, не отвечать за свои действия и т. п.;
• завещание было составлено под давлением или с ошибками;
• наследник по завещанию признан недостойным.

Чтобы избежать первого повода оспорить завещание, достаточно в нем указать не только тех, кто имеет право на имущество завещателя после его смерти, но и тех, кто не имеет, перечислив всех наследников первой очереди. Во втором случае потребуется справка о том, что завещатель не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Условие номер три почти невозможно доказать, но можно «запастись» свидетелями, которые смогут подтвердить, что завещатель хотел оставить свое имущество именно тому-то. Недостойными могут быть признаны наследники, совершавшие преступления против наследодателя, принуждавшие к составлению завещания в свою пользу угрозами или обманом и так далее. Признать наследника по завещанию недостойным сложно, но риск все же есть. Самый простой способ обезопасить себя – оформить купленную недвижимость на себя же и просто зарегистрировать маму в ней.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как купить квартиру, чтобы обезопасить ее от притязаний супруга?

Как уменьшить налог при договоре ренты на наследственную квартиру?

Наследство и завещание: 25 полезных текстов

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Как оставить бизнес или долю ООО в наследство

Завещание поможет избежать споров между наследниками

Без завещания родственники наследуют всё имущество, в том числе бизнес, в равных долях и в порядке очереди. Всего в законе прописано семь очередей.

Если есть родственники первой очереди, наследство делится в равных долях между ними, а остальные ничего не получают. Если же родственников первой очереди нет, наследство переходит к родственникам второй очереди, а если и их нет — к третьей, и так далее.

Очередь

Какие родственники относятся

Супруги, дети и родители

Родные братья и сестры, дедушки и бабушки

Прадедушки и прабабушки

Двоюродные дедушки и бабушки, дети племянников и племянниц

Двоюродные: дяди и тети, правнуки, правнучки, племянницы, племянники

Отчим, мачеха, пасынки, падчерицы

Без завещания наследство распределяется в равных долях: например, если у предпринимателя была доля в ООО 30% и квартира, наследство между супругой, сыном и дочерью распределится так:

• супруга — 10% ООО и ⅓ квартиры;
• сын — 10% ООО и ⅓ квартиры;
• дочь — 10% ООО и ⅓ квартиры.

А с завещанием можно распределить наследство в разных долях, например так:

• супруга — квартира целиком;
• сын — 10% ООО;
• дочь — 20% ООО.

Еще с завещанием можно исключить кого-то из родственников, например детей от прошлого брака или брата-транжиру, чтобы они не могли претендовать на наследство и не устраивали судебные разбирательства с другими членами семьи.

Обычно завещание используют, когда есть проблемы в отношениях с родственниками:

• родители, с которыми не общаются много лет;
• дети от других браков;
• супруги, с которыми давно не живут вместе, но не оформили официальный развод.

Если же в семье идеальные отношения, можно обойтись без завещания.

В законе есть понятие обязательной доли — это та часть наследства, которую некоторые родственники получат, даже если в завещании всё оставить кому-то другому.

Право на обязательную долю есть:

• у несовершеннолетних детей умершего;
• нетрудоспособных детей;
• нетрудоспособных супругов и родителей;
• других нетрудоспособных иждивенцев.

Обязательная доля считается как половина от той доли, что досталась бы наследникам из списка без завещания. Например, если у предпринимателя есть только несовершеннолетний сын, но он оставил всё соседу, сын получит 50% наследства — это половина от тех 100%, которые достались бы ему без завещания.

Статья 1149 Гражданского кодекса

Чтобы составить завещание, нужен паспорт и нотариус

Чтобы составить завещание, предпринимателю нужно прийти с паспортом к нотариусу. Брать с собой документы на помещения, устав ООО или выписку из ЕГРЮЛ не надо: нотариус не проверяет, кому принадлежит имущество.

Можно завещать что угодно: чужую компанию, чей-то отель на побережье, землю на Луне — нотариус впишет всё без проверки. Но потом завещание в этой части не будет исполнено.

В завещании можно распределять доли, указывать наследников и их контакты, но нельзя ставить условия.

Можно написать в завещании

Нельзя

Завещаю всё свое имущество супруге, Петровой Наталье Викторовне, номер и серия паспорта 7516 786 989

Завещаю 100% долю ООО «Лосось» своему сыну при условии, что он успешно пройдет обучение в бизнес-школе

Завещаю 10% долю ООО «Лосось» сыну, 20% долю в этой же компании — дочери, а квартиру по адресу Пушкина 7 — жене

Завещаю квартиру мужу, если в течение пяти лет после моей смерти он не вступит в романтические отношения

Точные формулировки подскажет нотариус. Предпринимателю нужно лишь определиться, кому и что он завещает.

У нотариусов есть база, в которой они могут проверить, есть ли у человека завещание. Но они не будут разыскивать наследников — такое бывает только в фильмах. В реальности родственники должны сами прийти к нотариусу и написать заявление. Когда они придут, тогда и узнают, что есть завещание.

Бывает, что родственники не знают о смерти или не приходят к нотариусу, а потом начинаются споры. Поэтому стоит указать контакты наследников в завещании, например номер паспорта, адрес, телефон или электронную почту.

Также в завещании лучше указать ИНН компании, а не только название. Название может быть неуникальным, например ООО «Ромашка», и тогда родственникам нужно будет выяснить, какое именно ООО принадлежало умершему.

Если предприниматель не оставил завещания, нотариус выдаст свидетельство о праве на наследство на всё имущество. И уже наследникам нужно будет выяснять, что именно было у умершего: нотариусы, хоть и обязаны разыскивать имущество, на практике этим не занимаются.

Наследники могут найти компанию в ЕГРЮЛ или сервисе «За честный бизнес» по фамилии умершего, но не все знают, что так можно делать. Будет проще, если родственники знают ИНН компании или он прописан в завещании.

ИП передает по наследству имущество и оборудование

ИП может передать всё имущество как обычный человек, но не бизнес. Потому что ИП — это статус определенного человека, а не отдельная сущность. Поэтому ИП передает по наследству:

• оборудование;
• помещения;
• технологии;
• товарный знак;
• деньги на расчетных счетах;
• права и обязательства по договорам, например аренды или долевого строительства.

Но ИП не может передать трудовые отношения с сотрудниками. После его смерти сотрудники автоматически считаются уволенными, официально причина звучит так: «В связи с исключением индивидуального предпринимателя из ЕГРИП». При этом сотрудники не могут предъявить наследникам претензии по зарплате: нет ИП, нет трудовых отношений и обязательств.

Наследники ИП получают доступ к расчетным счетам: со свидетельством о вступлении наследства, которое выдает нотариус, им нужно обратиться в банк за доступом к счетам. Для этого они должны знать, в каком банке обслуживался ИП.

Единственный учредитель ООО передает 100% доли

Если у предпринимателя 100%-ная доля ООО, всё проще: она перейдет к наследникам в порядке очереди в равных долях или по завещанию. В завещании можно указать, кому достанется компания и в каком размере: например, полностью супруге или 25% супруге, 50% дочери и 25% отцу.

Наследники становятся новыми учредителями ООО, и к ним переходит всё: само ООО, оборудование, помещения, товарные знаки, патенты, технологии, договоры с поставщиками и покупателями. Трудовые договоры с сотрудниками тоже продолжают действовать.

Если же наследников нет, налоговая может сама ликвидировать ООО через год.

Если учредителей несколько, они могут быть против наследников

Когда у ООО несколько учредителей, ситуация с наследством усложняется. Нужно смотреть, есть ли в уставе компании запрет на вхождение новых участников без согласия партнеров. Формулировка в уставе может быть такой:

«Вхождение новых участников в общество без согласия остальных членов общества не допускается».

В уставе нельзя прописать прямой запрет, например, на вхождение любых новых участников. Но можно прописать требование на согласие от всех учредителей.

Что будет дальше, зависит от того, нужно ли наследнику получать согласие остальных членов общества.

Если нужно получать согласие, владелец доли всё равно может завещать ее родственникам. Тогда наследникам нужно будет прийти в компанию и написать заявление в свободной форме, что-то вроде такого:

«Я, такой-то такойтович, хочу стать участником ООО «Такое-то» на основании права наследования».

После заявления у членов общества есть 30 дней на ответ, если другой срок не прописан в уставе. Они должны дать письменный ответ: не возражаем или отказываем в соответствии с пунктом устава №999. При этом молчание членов общества расценивается как согласие.

Если члены общества не отвечают в срок, наследник вправе обратиться в налоговую и внести себя в список учредителей. Если же согласны, должны сами направить в налоговую заявление о внесении изменений.

Отказ не значит, что наследнику ничего не достанется: он вправе получить деньги за свою долю. Стоимость доли оценивают по бухгалтерской отчетности за предыдущий отчетный период, а не по уставному капиталу. Но тут есть проблема: у наследника нет доступа к отчетам компании, и оценку стоимости проводят члены общества или бухгалтер, которые могут ее занизить.

Отказ не значит, что наследнику ничего не достанется: он вправе получить деньги за свою долю

Если стоимость доли занижена, наследник может обратиться в суд. И уже суд запросит данные из налоговой, отчеты компании и назначит бухгалтерскую экспертизу.

Если согласия не требуется, со дня смерти наследник становится собственником доли, но изменения в регистрационные данные компании вносятся через полгода. Чтобы их внести, наследнику нужно обратиться в налоговую со свидетельством о вступлении в право наследования.

Бывает, что партнеры не хотят принимать наследника, хотя в уставе запрета нет. Тогда они могут выкупить его долю мирно или начать судиться. Какое решение примет суд, сложно сказать — всё зависит от личности, навыков наследника и специфики компании.

• Если это космическое производство и наследник ничего в нем не понимает, суд может обязать его продать свою долю.
• Если это пекарня, а наследник — технолог с корочкой пищевого техникума, суд может обязать общество принять его в учредители.

В судебной практике решения по таким делам распределяются 50/50: в половине случаев суд встает на сторону партнеров общества, а в половине — наследника.

Наследники могут отказаться от компании с долгами, но тогда придется отказываться и от остального наследства. Закон разрешает только полный отказ: нельзя отказаться от бизнеса, но принять квартиру или деньги, и наоборот.

Чтобы бизнес работал, назначают доверительного управляющего

С наследством есть момент, когда компания остается без присмотра: со дня смерти владельца и до дня вступления в наследство — это полгода.

Полгода компания может находиться в подвешенном состоянии: остановится производство, сотрудники не будут получать зарплату, а поставщики — деньги за материалы. Сотрудники и поставщики за это время могут начать процедуру банкротства компании, и, чтобы этого не произошло, назначают доверительного управляющего.

Доверительного управляющего назначает нотариус. С ним заключается договор на срок до пяти лет: можно нанять его на полгода, год или пять. А когда наследник вступает в права, он сам становится доверительным управляющим, пока налоговая не внесет все изменения.

Если же в компании есть партнеры, а в уставе — пункт о том, что без согласия новых участников не принимают, управлять долей умершего будут партнеры.

Стоит предупредить родственников и партнеров о завещании

Стоит предупредить родственников о завещании, например, рассказать, кому и что достанется, в каких банках открыты счета, какое имущество есть в компании, где лежат учредительные документы. Так им не придется тратить время на поиски имущества.

С партнерами тоже есть смысл обсудить, что будет после смерти учредителей. Например, если партнеры не хотят пускать в компанию родственников, они могут завещать доли друг другу. Это поможет избежать судебных разбирательств и споров.

Если же один из партнеров хочет завещать долю родственникам, он может предупредить об этом партнеров и наследников, и договориться, что долю наследники получат деньгами.

Также завещание стоит обсудить, если один из партнеров находится в предпенсионном возрасте — это поможет компании подготовиться: выделить деньги на выкуп доли или постепенно обучать будущего наследника специфике бизнеса.

Счет для ИП и ООО в Модульбанке

Удобный сервис, недорогие тарифы, защита от блокировок по 115ФЗ

Узнать

Что лучше: подарить или завещать квартиру?

Завещание  — это распоряжение на случай смерти. Наследник становится собственником завещанного ему имущества только после смерти наследодателя.

Дарение является одним из самых популярных способов передачи имущества. Чаще всего граждане заключают договор дарения, когда хотят безвозмездно передать недвижимость – дом или квартиру, а завещание, по каким-то причинам, составлять не хотят. Например, в случаях, когда у собственника имеются родственники, имеющие право на обязательную долю в наследстве, которым они эту самую долю передавать не желают.

По договору дарения даритель (тот, кто дарит) безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому (тому, кто получит подарок) в собственность вещь. То есть в договоре указано, что вы дарите свою квартиру любимой племяннице. И как только вы поставите под договором свою подпись, знайте – квартира уже не ваша.

В СМИ довольно часто появляются сообщения о том, что на улице оказался очередной человек, лишившийся права жить в своей квартире в силу того, что она была им подарена, и новый собственник выселил его, хотя потерпевший был уверен, что право проживания в квартире у него оставалось. Основная причина тому – недостаточная информированность о последствиях заключения договора дарения.

Нужно понимать, что дарение означает переход права собственности одаряемому (тому, кому вы дарите). То есть он может распоряжаться подаренным имуществом по своему усмотрению. В случае, когда даритель решает передать, например, родственнику имеющуюся в его собственности квартиру, в которой он проживает, стоит помнить о том, что вместе с правом собственности он теряет и право проживать в квартире. То есть если вы подарили родственнику квартиру, а он вас выселяет, по закону он имеет на это полное право.

Конечно же, многие из тех, кто передает единственную свою квартиру родственникам, уверены в их порядочности. Но огромное количество трагических историй об оказавшихся на улице стариках доказывает, что доверие, зачастую, оказывается напрасным. Часто безоблачные отношения между родственниками резко портятся именно после подписания договора дарения. Особенно часто такие истории происходят при заключении сделки дарения в простой письменной форме, как правило, обманутые таким образом старики, вообще не понимают суть договора, не знают о последствиях и даже не догадываются о том, что не смогут больше жить в своих квартирах.

Собираясь заключить договор дарения, лучше несколько раз подумать. А еще обратиться за консультацией к нотариусу. Нотариус обязательно разъяснит все подробности сделки, расскажет о том, какие последствия могут наступить после ее заключения. В случае если после этого уверенность в необходимости заключения договора дарения исчезнет, нотариус поможет выбрать другие варианты передачи недвижимости. Ими могут быть и завещание, и сделка купли-продажи и т.п.  Главное, не пренебрегать возможностью получить профессиональный  совет. Ведь нотариус, это, прежде всего, высококвалифицированный юрист широкого профиля, который работает в интересах граждан.

Связаться с нами         Отзывы о нас

Комментарий юриста на вопросы граждан «Юридические консультации»

На вопросы наших читателей отвечает член правления Московской городской нотариальной палаты, кандидат юридических наук В.В. Ралько 

Мой дядя хочет завещать мне квартиру. Я не являюсь прямой наследницей, так как он живет один, но других наследников у него нет, поэтому мне придется платить большие налоги. Как этого избежать? 

Дядя может оформить с вами договор купли-продажи с обременением или договор ренты. Тогда вы берете дядю на пожизненное содержание, разрешаете ему проживать в этой квартире и выплачиваете не менее 2 или 4 минимальных размеров оплаты труда. В случае невыполнения условий договор с вами может быть расторгнут. При этом, вы становитесь собственницей квартиры и вам не придется оформлять документы на квартиру после смерти дяди и платить большие налоги на наследство. За договор купли-продажи нужно заплатить полтора процента от стоимости квартиры — это тариф или нотариальная пошлина. И один процент — нотариус может попросить за составление проекта договора. 

Три года назад умер муж. Мы с ним приватизировали квартиру без определения долей. Мне нужно оформлять его долю на себя? 

Обязательно нужно. До 1996 года доля мужа перешла бы к вам автоматически. Теперь, после того, как был принят новый Гражданский кодекс, вы должны юридически наследовать его долю. Обратитесь к нотариусу по месту нахождения вашей квартиры, он определит долю собственности вашего мужа. Тогда вы ее унаследуете. Вы проживали вместе с мужем, поэтому можете подать документы в любое время, для вас сроков вступления в права наследства не существует. От уплаты нотариальной пошлины вы освобождаетесь, поскольку были прописаны с мужем по одному адресу. Нотариус вам оформит документы бесплатно. А вот размеры налога на имущество определит налоговая инспекция, куда отправят ваши документы. Возможно, вас вообще освободят от налога. Если в приватизации участвует дочь, то после смерти мужа всем собственникам квартиры, то есть вам с дочерью, нужно подать заявление нотариусу, чтобы он определил доли собственности каждого. После этого вы можете оформить вступление в права наследства на себя и на дочь. Или отказаться от своей доли в пользу дочери. В этом случае дочь оформляет всю долю отца на себя. 

Моя мама завещала квартиру, в которой мы с ней прописаны, моей сестре. Теперь она хочет оформить на меня дарственную на эту квартиру, какие нужны документы, чтобы аннулировать завещание? 

Это делать необязательно. Завещание — это распоряжение гражданина в случае его смерти, при жизни оно недействительно. Мама может оформить на вас дарственную. Для этого ей нужно собрать документы на квартиру, подтверждающие право собственности. Кроме тоге — копию лицевого счета, взять выписку из домовой книги в РЭУ, справку о стоимости квартиры, поэтажньй план и экспликацию — эти справки дает Бюро технической инвентаризации. 

Если мама не успеет оформить на вас дарственную, тогда квартиру получит ваша сестра — по завещанию, а вы останетесь в ней прописаны. 

Сестра может передать вам права собственности через договор купли-продажи квартиры. Тогда госпошлина составит всего 0,5% от стоимости квартиры по оценке БТИ. Договор дарения и наследования облагается большим налогом. 

Мы с женой в равных долях приватизировали квартиру. Если один из нас умрет, второму супругу само собой перейдет вся квартира или лучше подстраховаться завещанием? 

Если имеются другие наследники, то они тоже могут претендовать на квартиру. Если вы хотите, чтобы ваша доля досталась конкретно жене, пишите завещание. Будет считаться, что детей вы лишили наследства. Если завещания нет, тогда ваша доля поровну делится между всеми наследниками. 

Если вы оставите завещание на имя жены, ей не придется платить нотариальную пошлину, поскольку она прописана с вами в одной квартире. Но с нее возьмут налог на собственность. 

Я хочу оформить завещание на племянницу. Но у меня есть дети, к тому же они пенсионеры. Я слышала, что есть статья в Гражданском кодексе, по которой нельзя лишать наследства пенсионеров. Но я не хочу своим детям ничего оставлять. Я хочу все завещать племяннице! 

Если у вас есть наследники по закону, например, ваши дети, которые попадают под действие 535-й статьи Гражданского кодекса РСФСР, то есть являются инвалидами, нетрудоспособными, несовершеннолетними или пенсионерами, они обязательно получат свою долю наследства, какое бы завещание вы ни составили. 

И тем не менее, даже при наличии завещания каждый из ваших детей имеет право на обязательную долю в наследстве. Эта обязательная доля равняется двум третям от той доли, которая предназначалась как наследникам по закону. 

У моего мужа умер отец. После него остался банковский вклад, который он никому не завещал, хотя есть два наследника — мой муж: и его родная сестра. Сестра уже заявила права на наследство. А мой муж: все тянет. Чем это ему грозит? 

Если в течение шести месяцев после смерти отца ваш муж не заявит права на наследство, будет считаться, что он от наследства отказался. Тогда сестра получит весь денежный вклад, а муж потеряет свою долю. 

В свое время я усыновил ребенка жены от первого брака. Недавно умер его родной отец. Нотариус отказывается признать ребенка наследником, так как я его усыновил. Правильно ли поступает нотариус? 

Нотариус поступает правильно. Согласно статье 532 Семейного кодекса усыновленные и их потомство не наследуют после смерти родителей усыновленного, других его кровных родственников по восходящей линии, а также его кровных братьев и сестер. В свою очередь, родители усыновленного и другие его кровные родственники по восходящей линии, а также кровные братья и сестры не наследуют после смерти усыновленного и его потомства. 

Кто является вашим наследником? 

Наследниками первой очереди считаются супруги, дети (в том числе усыновленные) и родители (усыновители). Наследники второй очереди — родные братья и сестры, дедушка и бабушка. 

Следующие наследники — внуки, правнуки, если к моменту смерти дедушки (или бабушки) нет в живых родителей этих внуков и правнуков. 

11 апреля 2001 г. принят Закон «О внесении изменений и дополнений в ст. 532 Гражданского кодекса РФ». В новом законе круг наследников значительно расширен. Например сегодня наследниками считаются дяди, тети, племянники, двоюродные братья и сестры. 

Недавно я оформляла наследство. Нотариус взял у меня документы для оформления прав, причем все подлинники. Теперь я беспокоюсь, вдруг мои документы потеряются? А я даже не потребовала расписку, что у меня их приняли. 

Вы могли оставить у нотариуса копии документов. А подлинники принести в день, когда будете получать свидетельство о вступлении в наследство. Но если вы этого не сделали — не переживайте. Нотариус составляет опись документов, которые поступили в дело, указывает, что в деле хранятся подлинники. 

Если нотариус подаст в отставку либо умрет, тогда Главное управление юстиции издаст приказ о передаче архива другому нотариусу. 

Если нотариальная контора поменяет адрес, необходимо обратиться в Главное управление юстиции Москвы, оно находится по адресу: Новый Арбат, дом 15. Или в Московскую городскую нотариальную палату: Бобров переулок, дом 6. 

Хотел сделать завещание, чтобы лишить наследства дочь. Однако нотариус сказал, что она является инвалидом и ей обязательно будет положена какая-то часть наследства. 

В целях материального обеспечения отдельных категорий лиц, которые нуждаются в особой защите в силу их возраста или по состоянию здоровья, свобода завещания ограничена. Законом установлен круг лиц, которые не могут быть полностью лишены наследства и наследуют независимо от содержания завещания долю в имуществе — «обязательную долю». Перечень таких лиц определен в ст. 535 ГК РФ и носит исчерпывающий характер: несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, нетрудоспособный супруг, родители или иждивенцы умершего. 

Размер обязательной доли определяется по отношению ко всему наследственному имуществу и составляет не менее двух третей доли, которая причиталась бы при наследовании по закону. При определении размера обязательной доли принимаются во внимание все наследники по закону, которые были бы призваны к наследованию при отсутствии завещания. При этом учитывается все наследственное имущество, в том числе и стоимость предметов обычной домашней обстановки и обихода. 

Завещание, которое составлено на все наследственное имущество без учета интересов обязательного наследника, исполняется нотариусом лишь в части, оставшейся после исключения из него обязательной доли. Если по завещанию распределено не все имущество, обязательная доля выделяется в первую очередь из незавещанной части имущества. 

Я решил купить себе квартиру. Но когда пришел оформлять договор к нотариусу, то он потребовал, чтобы моя жена дала согласие на ее покупку. Я не хочу, чтобы она знала о моем приобретении. 

Согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ, владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по их обоюдному согласию. 

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Подобная сделка может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона знала или заведомо должна была знать об этом несогласии. 

Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. 

Супруг, чье согласие не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. 

Я хочу прописать мужа в своей квартире, он — гражданин Грузии, но с оговоркой, что он не будет претендовать на мою жилплощадь? 

Регистрация дает право на проживание. Право собственности на квартиру остается только у вас. Тем не менее, выселить мужа, если возникнет такая необходимость, вам будет трудно. Выписать мужа вы сможете только по решению суда. И при условии, что ему есть куда выписываться. Продать квартиру вы можете только вместе с мужем, на нашем языке это называется продажа с обременением. 

Без ведома мужа вы можете совершать операции. Но вам трудно будет найти покупателя, который купил бы квартиру вместе с прописанным в ней мужем. Если вы не уверены в прочности брака, вы можете прописать мужа на три года. А в следующий раз, если у вас все будет хорошо, будете прописывать его постоянно. 

Купила квартиру в новостройке. Нужно заверять эту сделку у нотариуса или достаточно просто зарегистрировать собственность в Москомрегистрации? 

Я вам рекомендую заверять договор купли-продажи у нотариуса. Он дает больше гарантий, что с документами на квартиру все будет нормально. 

Как правильно составить брачный договор? 

Брачный договор можно заключить до свадьбы или после того, как вы вступили в брак. Но вступает он в силу с момента заключения брака. 

У нас сложилась практика — заключать брачные договоры накануне развода, чтобы избежать судебной волокиты при разделе имущества. Имеет смысл заключить брачный договор, когда есть имущество, приобретенное до брака, на которое нет правоустанавливающих документов. Например, дорогая мебель, картины, украшения — что угодно. 

Не имеет значения, на кого записана собственность. Совместной собственностью не считается только то имущество, которое досталось одному из супругов по наследству или по договору дарения. 

Имеет пи значение, что, когда покупалась машина (дача, квартира) жена не работала, деньги зарабатывал только муж? Или, например, муж говорит, что деньги на машину ему дали его родители? 

В суде эти аргументы не принимают во внимание. Имущество, которое приобретено в браке, является совместной собственностью обоих супругов. 

Может ли нотариус отказать в совершении нотариального действия и в каких случаях? 

Ст. 48 Основ о нотариате подробно формулирует основания отказа: 

• совершение действия противоречит закону; 

• действие подлежит совершению другим нотариусом; 

• с просьбой к нотариусу обратился недееспособный гражданин либо представитель, не имеющий надлежащим образом оформленных полномочий; 

• совершаемая сделка противоречит целям, указанным в уставе или положении юридического лица, либо не соответствует требованиям закона; 

• документы, представленные для совершения нотариального действия, не отвечают требованиям законодательства. 

В связи с тем, что отказ в совершении нотариального действия может су щественно ущемить права клиента, нотариус должен разъяснить порядок обжалования отказа, а по просьбе лица, которому отказано в совершении нотариального действия, в 10-дневный срок вынести постановление об отказе. 

Кто и как может стать нотариусом? 

С 1999 года в Москве работает единый внебюджетный нотариат. Это значит, что государственных нотариусов в столице нет. Всего в городе 651 нотариус. Это количество установлено Московской городской нотариальной палатой и Главным управлением Министерства юстиции РФ по городу Москве. Из-за наличия квоты стать нотариусом очень сложно. Тем более среди юридических специальностей профессия нотариуса сегодня считается наиболее высокооплачиваемой и престижной. Чтобы стать нотариусом, недостаточно высшего юридического образования государственного вуза, стажировки в нотариате и лицензии на право заниматься этой деятельностью, необходимо пройти конкурс и получить назначение на должность. Конкурс объявляется только при наличии вакансий (если какой-то нотариус умер или подал в отставку). В очереди из дипломированных и лицензированных претендентов на должность нотариуса — более тысячи человек. 

Q&A: Какие у меня права на наследство кооперативной квартиры? — Q&A: Каковы мои права на наследство кооперативной квартиры?

Q. Это очень распространенный извечный вопрос в кооперативе. Какие у меня права на наследование кооперативной квартиры, если владелец квартиры, к сожалению, умирает? Если владелец квартиры умер и имущество передано в собственность, каковы права родственника, например, братьев и сестер владельца квартиры, чтобы они могли въехать и вступить во владение? Что будет, если не будет завещания о передаче права собственности?

—Cooperative Hand-Me-Down

А. «Есть несколько вопросов, которые необходимо изучить, чтобы определить, кто унаследует права на кооперативную квартиру на свободном рынке», — говорит Стивен М. Лассер, управляющий партнер расположенной на Манхэттене юридической фирмы Lasser Law Group.

«Первым шагом является проверка сертификата акций умершего владельца, чтобы определить, есть ли у кого-либо еще доля владения акциями (и соответствующая аренда собственности). Если в сертификате акций указаны дополнительные владельцы, то то, как акции будут реализованы после смерти одного из владельцев, будет зависеть от того, находится ли акция в полной собственности в качестве арендаторов (применимо только к мужьям и женам), совместно арендаторы с правом наследования или общие арендаторы.Если акции принадлежали на правах арендаторам целиком или совместно арендаторам с правом наследования, выживший владелец переходил бы в собственность на акции, и акции не становились бы частью имущества умершего. Если акции принадлежали как общим арендаторам, доля умершего в акциях становилась частью его имущества.

«Предполагая, что умерший владел акциями самостоятельно или в качестве общего арендатора, акции должны быть проданы в соответствии с волей умершего.Если у умершего нет завещания, то родственник, который унаследует акции в соответствии с законодательством штата Нью-Йорк о завещании, может подать в суррогатный суд ходатайство о назначении управляющим имуществом. После назначения суррогатного суда управляющий имуществом может распоряжаться акциями в соответствии с законом штата Нью-Йорк о завещании. Вообще говоря, закон Нью-Йорка о завещании предусматривает, что первое имущество на сумму 50 000 долларов США распределяется между оставшимся в живых супругом, а оставшееся имущество делится между оставшимся в живых супругом и любыми детьми.Если в живых не останется супруга, все имущество перейдет к детям. Если нет пережившего супруга или детей, следующими в очереди на наследство идут родители умершего, за которыми следуют братья и сестры умершего.

«Однако, даже если кто-то унаследует долю в сертификате акций и аренде кооператива, этому лицу все равно может потребоваться разрешение совета директоров кооперативной корпорации, чтобы фактически стать акционером и занять квартиру.Это будет зависеть от формулировки договора аренды кооператива. Большинство договоров аренды собственности не требует согласия совета кооператива на передачу акций супругам. Кроме того, многие договоры аренды собственности запрещают советам директоров отказывать в передаче прав другим перечисленным членам семьи при соблюдении других условий — как правило, предполагаемый правопреемник члена семьи несет финансовую ответственность и что он или она проживали с умершим в течение двух лет до смерти. По мере обновления договоров аренды, многие из них пересматриваются, чтобы расширить определение «члена семьи» и включить в него нетрадиционные отношения, которые сегодня являются обычным явлением.Чтобы точно оценить этот вопрос, необходимо будет изучить условия аренды имущества умершего наследодателя.

«Физические лица, унаследовавшие акции и арендованные, также могут продать их несвязанной третьей стороне, не получая права собственности на акции или не занимая квартиру сами. Такая сделка должна быть одобрена правлением кооператива.

«И последнее соображение заключается в том, что при наличии ипотечной ссуды в отношении акций и аренды, ипотечная ссуда должна быть выплачена в момент передачи права собственности на акции и аренды.”

Что такое общая аренда?

Совместная аренда — это один из способов владения недвижимостью двумя или более лицами. Совместные арендаторы могут владеть или не владеть акциями одинакового размера, и право собственности может передаваться свободно.

Распространенное заблуждение состоит в том, что арендаторы — это люди, которые снимают жилье. Хотя это верно, в данном случае термин «арендаторы» не имеет отношения к арендуемой собственности. Узнайте больше об общих арендаторах и о том, что нужно учитывать, если вы владеете недвижимостью вместе с другими.

Определение и примеры общих арендаторов

Совместные арендаторы владеют определенной собственностью. Каждый владелец может владеть отдельной частью собственности, но все они имеют равные права на всю собственность. Любой из собственников может продать свою долю в любой момент.

Например, предположим, что Джо, Ким и Стив владеют недвижимостью как общие арендаторы. Джо владеет 25%, Ким владеет 25%, а Стив владеет 50%, но все они могут использовать всю собственность. Через пять лет после их первоначального соглашения Джо решает продать свою долю собственности Ким.Теперь Ким и Стив владеют равными 50% акций.

Вы не можете быть общим арендатором в одиночку, но нет ограничений на количество лиц, которые могут владеть вместе с вами правом собственности на недвижимость.

Как работает аренда в общем

Законы для общих арендаторов различаются в зависимости от штата, но некоторые общие правила включают:

• Общие арендаторы могут быть связаны друг с другом или не связаны. Отношения между сторонами, если таковые имеются, не имеют значения.
• Не все арендаторы должны жить в собственности, и ни один арендатор или арендаторы не могут исключать других.
• В случае смерти одного из арендаторов его интересы перейдут к наследникам. Если Джо умрет, Стив все равно будет владеть 50%, а Ким все равно будет владеть 25%, но 25% Джо перейдут к тому, кого он указал в своем плане недвижимости, или к своим родственникам, согласно законам штата.
• Большинство кредиторов требуют, чтобы ипотечные документы включали подписи всех сторон, владеющих титулом на собственность TIC.Другими словами, вы все должны взять ссуду вместе. Если кредитор предоставил ссуду только одной стороне, только часть собственности одного лица будет выступать в качестве обеспечения ссуды. Кредиторы не смогут арестовать всю собственность в случае невыполнения обязательств.

Если три человека владеют титулом в качестве общих арендаторов и один из них перестанет вносить вклад в выплату ипотечного кредита, оставшиеся двое все равно будут нести ответственность за ссуду во избежание дефолта.

Совместная аренда vs.Общая аренда

Совместная аренда — еще один распространенный вариант долевой собственности. В отличие от общих арендаторов, совместная аренда обычно включает в себя право наследования, что означает, что интересы, принадлежащие каждому арендатору, переходят к другим после смерти.

Совместная аренда требует четырех единиц, известных как TTIP, что означает время, титул, интерес и владение. Каждый владелец должен одновременно получить право собственности на собственность и получить право собственности на одном и том же документе. Каждый из них также получает одинаковую пропорциональную и равную долю собственности с идентичными правами владения.

Право собственности обычно возвращается к общей аренде, если эти четыре единицы не соблюдаются. Если совместный арендатор продает или передает проценты, возникшие в результате совместной аренды, другой стороне, совместная аренда прерывается и создается общая аренда.

Совместные арендаторы не могут помешать другому арендатору разорвать совместную аренду.

Расторжение договора аренды в общем

Чтобы расторгнуть договор аренды, собственность может быть продана, а выручка может быть распределена между арендаторами в соответствии с их долей владения.

Также можно подать действие по разделу. Это включает в себя обращение в суд и обращение к судье с просьбой о продаже имущества, чтобы вырученные средства можно было распределить между владельцами. Вы можете увидеть иск о разделе, поданный после смерти арендатора, когда наследник хочет продать собственность, а другие соарендаторы этого не делают. Один или несколько соарендаторов могут выкупить других, если они решат расторгнуть договор аренды совместно.

Плюсы и минусы аренды в общем

Минусы

• Задолженность по всем арендаторам

• Нет права выживания

• Один арендатор может принудительно продать

Объяснение плюсов

• Может упростить покупку недвижимости : С участием нескольких владельцев вы получаете большую покупательную способность для собственности.Финансовые активы и кредит каждого человека могут помочь вам получить более выгодную ссуду.
• Возможность различных степеней владения : Поскольку каждый арендатор не обязан владеть долей собственности одинакового размера, у каждого есть больше возможностей владеть долей, которая соответствует их потребностям.
• Арендаторы могут менять : Никто не привязан к собственности пожизненно. При необходимости любой арендатор может решить продать свою долю. Это значительно упрощает передачу права собственности на TIC, чем соглашение о совместной аренде.

Объяснение минусов

• Долг для всех арендаторов : Если один из арендаторов не выполняет свои обязательства по ипотеке, другие арендаторы несут ответственность за полную сумму.
• Отсутствие прав на наследство. : В отличие от совместной аренды, ни один собственник не имеет прав на собственность в случае смерти другого собственника. Если один из арендаторов умрет без завещания, это может привести к длительному процессу завещания в суде.
• Один арендатор может принудить к продаже. : Если соглашение между арендаторами разрывается или новый арендатор вмешивается и вызывает разногласия, он может принудить к продаже, которую другие арендаторы не хотят.

Другое использование для аренды в общем

Недвижимость все чаще продается на условиях общей аренды, а не на условиях ограниченного или полного товарищества. Застройщик может продать части нового проекта нескольким инвесторам, которые будут разделять безраздельный интерес к собственности. Обратитесь за советом к юрисконсульту, если вы подумываете о подобном предприятии, чтобы полностью понять свои права и обязанности.

Ключевые выводы

• Совместная аренда — это способ владения недвижимостью двумя или более лицами.
• Если недвижимость финансируется, все арендаторы должны подписать ипотеку.
• Общие арендаторы не имеют права выкупа. Если один из арендаторов умирает, их интересы переходят к их наследникам, а не к другому арендатору (-ам).
• Общая аренда может быть расторгнута путем продажи собственности и распределения доходов или подачи иска о разделе.

Определение совместной аренды

Что такое совместная аренда?

Термин «совместная аренда» относится к юридическому соглашению, в котором два или более человека владеют недвижимостью вместе, каждый с равными правами и обязанностями.Совместное владение может быть создано супружескими и не состоящими в браке парами, друзьями, родственниками и деловыми партнерами. Эти правовые отношения создают так называемое право на наследство, поэтому, если один владелец умирает, его интерес к собственности напрямую переходит к оставшейся стороне (сторонам) без необходимости проходить через систему завещания или судебную систему.

Как работает совместная аренда

Совместная аренда — это форма владения недвижимостью, обычно связанная с недвижимостью. Две или более стороны объединяются одновременно, чтобы заключить юридически обязывающее соглашение друг с другом посредством документа.Эти стороны могут быть родственниками, друзьями или даже деловыми партнерами. Например, пара, не состоящая в браке, покупает дом. При покупке они выбирают совместную аренду. В документе о собственности два собственника будут указаны как совместные арендаторы.

Поскольку у каждой стороны есть претензии на собственность, они также делят выгоду. Если они решают сдать дом в аренду другому физическому лицу или продают собственность, каждая сторона имеет право на 50% -ную долю прибыли. Но отношения также означают, что они несут равную ответственность за оплату собственности, включая выплаты по ипотеке, налоги на недвижимость и техническое обслуживание.Если одна сторона не выполняет финансовые обязательства, другая сторона должна взять на себя ответственность.

Это соглашение также создает то, что называется правом на наследство. Это означает, что если один человек умирает, другая сторона автоматически принимает на себя полную собственность на имущество. Это устраняет необходимость в завещании или передаче активов умершего лица в наследство. Суды по наследственным делам решают вопрос о действительности завещания человека и надлежащим образом распределяют активы между бенефициарами умершего.

Нет необходимости в том, чтобы имущество проходило через систему завещания, поскольку совместная аренда дает право на наследство.

Хотя совместная аренда наиболее тесно связана с владением недвижимостью, более широкая правовая концепция совместной аренды с правом наследования может применяться к ряду активов, включая предприятия и брокерские счета. Сильная связь с недвижимостью существует, потому что термин «аренда» рассматривается как синоним владения или проживания в доме.

Ключевые выводы

• Совместная аренда — это форма собственности, обычно связанная с недвижимостью.
• Каждая сторона в совместной аренде имеет равную долю в собственности — финансовые обязательства, а также любые выгоды.
• Соглашение создает право на наследство, что означает, что если одна из сторон умирает, их доля автоматически переходит к оставшейся стороне (сторонам).

Преимущества и недостатки совместной аренды

Хотя совместная аренда имеет ряд преимуществ, есть и некоторые явные недостатки, которые следует учитывать перед заключением соглашения.

Плюсы

Как упоминалось ранее, до тех пор, пока выживает один совместный арендатор, он избегает головной боли, связанной с расчисткой собственности через имущество посредством завещания. Как правило, воля человека после смерти проходит через завещание, которое представляет собой юридический процесс, посредством которого суды проверяют завещание для его подтверждения. Обычно, когда человек умирает, его активы не могут быть доступны или востребованы оставшимся в живых, пока завещание не освободит их.

Процесс завещания также помогает определить, как распределяются активы умершего лица, если человек не называет бенефициаров или не имеет завещания.Однако на то, чтобы разобраться в этом процессе, могут уйти месяцы. Совместная аренда позволяет избежать завещания и длительного судебного процесса, который позволяет совместному арендатору сразу же получить право собственности на активы.

В дополнение к разделению выгод от собственности, все стороны в совместной аренде разделяют ответственность за собственность. Например, один человек в паре не может взять ипотечный кредит на собственность и оставить долгу своему партнеру. Совместная аренда применяется ко всем активам, а также к долгам — это означает, что если ссуду взяты на собственность, оба несут ответственность по долгу.

Минусы

Развод или семейные проблемы могут осложнить совместную аренду. Как указывалось ранее, все долги принадлежат обеим сторонам, и ни одна из них не может продать свои активы, находящиеся в совместной собственности, без согласия своего партнера.

Еще один недостаток совместной аренды может проявиться в обращении с активом после смерти одного или нескольких совместных арендаторов. Совместная аренда дает все права оставшейся в живых, поэтому, даже если умерший надеялся передать стоимость собственности назначенным наследникам, для оставшегося в живых нет никаких юридических обязательств по выполнению этой просьбы.

Плюсы

• Совместная аренда позволяет избежать суда по наследству в случае смерти одного из арендаторов.

• Даже если не указано завещание или бенефициары, совместный арендатор наследует все немедленно.

Совместная аренда и общая аренда

Один из способов избежать потери контроля над распоряжением имуществом после смерти — некоторые совладельцы выбирают общую аренду (JTIC) вместо совместной аренды. Общая аренда допускает владение на основе процентов, а акции могут быть проданы, а арендаторы добавлены в течение всего срока действия соглашения, а не только на начальном этапе.Другими словами, после смерти активы не переходят автоматически к оставшемуся партнеру, как при совместной аренде — вместо этого общая аренда позволяет распределить активы, как это предусмотрено в завещании.

Что означает «совместные арендаторы» или «совместные арендаторы» в случае смерти?

Объекты собственности, принадлежащие более чем двум людям, могут принадлежать как «совместным арендаторам» или «совместным арендаторам».Вот что означают эти термины и юридические детали, которые вам необходимо знать.

Общие сведения о совместной собственности

Когда я встречаюсь с клиентами, чтобы обсудить имущество умершего родственника, я спрашиваю, знают ли они, принадлежало ли имущество, которым они совместно владели со своим мужем / женой, как «совместные арендаторы» или «совместные арендаторы». Мне часто говорят, что им принадлежит право собственности, поэтому они не являются «арендаторами» или что они оба зарегистрированы в титульных листах. Существует неправильное понимание типа собственности, которая возможна между совладельцами собственности и что это означает, если один из совладельцев умирает.

Совместные арендаторы или совместные арендаторы?

Согласно закону о собственности, собственность, которой владеют два (или более) человека, может принадлежать одним из двух способов — как «совместные арендаторы» или «совместные арендаторы». В обоих случаях имена владельцев фигурируют в документах о праве собственности, но два разных способа совместного владения недвижимостью имеют существенно разные последствия в случае смерти одного из владельцев.

Что происходит, когда умирает совместный арендатор?

Если собственность находится в совместном владении, когда один из владельцев умирает, собственность автоматически переходит к оставшемуся владельцу, независимо от того, что сказано в завещании умершего владельца.Это известно как «право на выживание». Это наиболее распространенный способ владения недвижимостью мужем и женой или гражданскими партнерами. В случае смерти одного из владельцев пережившему просто необходимо предоставить свидетельство о смерти в Земельный кадастр, и документы о праве собственности будут изменены на единственное имя выжившего совладельца, который затем станет единственным владельцем.

Что произойдет, если один из общих арендаторов умирает?

Если собственность находится в собственности как общие арендаторы, это означает, что каждый собственник имеет свою отдельную долю собственности.При отсутствии документа, в котором указано, какая доля принадлежит какому владельцу, предполагается, что каждый владелец владеет равной долей. В случае, если муж и жена владеют своим имуществом в качестве общих арендаторов, считается, что они владеют по 50% каждый. При этом типе собственности отсутствует право на наследство, поэтому собственность НЕ переходит автоматически к выжившему владельцу, а вместо этого переходит в соответствии с завещанием умершего владельца.

Зачем владеть недвижимостью в качестве общих арендаторов?

Некоторые из основных причин владения собственностью в качестве общих арендаторов:

• Деловые партнеры — где каждый деловой партнер хочет, чтобы его доля собственности перешла к его семье в соответствии с его Волей, в отличие от другого владельца, который может быть просто их деловым партнером.
• Для супружеской пары, у которой есть дети от предыдущих отношений , и они хотят, чтобы их доля собственности перешла к этим детям, а не к новому супругу (но разрешить новому супругу право жить в собственности до конца их жизни, известной как жизненный интерес).
• Как налоговое планирование — позволяет передать долю собственности, принадлежащей умершему лицу, в семейный траст вместо передачи совладельцу.
• Планирование платы за дом престарелых — если доля умершего супруга в доме переходит к пережившему супругу, этот переживший супруг владеет 100% дома, которое, в свою очередь, может подлежать оценке в качестве платы за дом престарелых.Принимая во внимание, что, если первый из умерших супругов оставит свою долю другому члену семьи или доверительному управлению, переживший супруг получит только свою половину доли дома для оценки платы за дом для престарелых, при этом первая половина не будет включена в оценку.
• Сожители, не состоящие в браке , которые хотят защитить свою долю собственности в случае разделения или не хотят, чтобы их сожитель унаследовал их долю в доме в случае смерти.

Декларация доверия

Во многих из этих ситуаций настоятельно рекомендуется, чтобы у общих арендаторов была декларация о доверии.Это документ, в котором перечислены доли каждого владельца. Документ также может содержать другие положения, например, кто оплачивает расходы, что произойдет, если один из совладельцев захочет продать собственность и т.д. помогая своим детям внести залог, чтобы они вернули свои деньги.

За дополнительной информацией обращайтесь к Дагмаре Кульчиковской, в отдел обслуживания частных клиентов 01908 689341 или по электронной почте dkulczykowska @ geoffreyleaver.com

ОСТАВАЙТЕСЬ НА СВЯЗИ
Если вы хотите получать автоматические уведомления о наших последних новостях, вы можете подписаться на наши информационные бюллетени или подписаться на нас в Linkedin, Twitter или Facebook.

Дагмара Кульчиковская | Партнер

Неделимая доля земли (UDS): важность, использование для покупателей жилья

Большое количество людей отказываются от покупки индивидуального участка и инвестируют в многоквартирные дома из-за множества преимуществ, которые предлагают эти современные способы проживания.Однако многие видят это иначе. Со временем постройка стареет, а вместе с этим и ее стоимость. Если это так, почему покупатель жилья должен выбирать квартиру? Это было бы необоснованным для начала.

Покупатели квартир, как правило, не покупают строение в одиночку ─ они также покупают часть земли, на которой это строение стоит, в рамках сделки. Это владение землей известно как неразделенная доля покупателя жилья в земле (USL).Именно поэтому стоимость такой собственности, то есть квартиры, увеличивается со временем, несмотря на то, что структура стареет день ото дня, а ее состояние постепенно ухудшается.

Поскольку стоимость единицы жилья в жилищном кооперативе определяется неразделенной долей покупателя, они должны четко это помнить и иметь четкое представление об этом, прежде чем инвестировать.

Когда вы собираетесь купить квартиру…

В стандартном соглашении покупатель-продавец или застройщик-покупатель неделимая доля покупателя в земле четко указывается либо в процентах (скажем, один процент), либо в определенной области (скажем, 500 квадратных футов).Чтобы убедиться, что вам по праву достается доля в этом вопросе, вы можете сделать простую математику и прийти к ней.

Что такое UDS?

UDS — отношение размера одной квартиры к общей застроенной площади всех квартир. Это означает, что сумма USL всех владельцев собственности будет равна размеру всего земельного участка.

В сравнительно небольшой установке вы можете рассчитывать свою долю, выполнив этот простой расчет.

Предположим, вы инвестировали в жилищный проект площадью 1000 кв. Футов, состоящий из 10 квартир, каждая площадью 100 кв. Футов.В этом случае у каждого покупателя будет 100 квадратных футов земли в качестве неразделенной доли земли.

Однако в более крупных и сложных условиях ваш USL будет пропорционален размеру вашей квартиры.

Предположим, у вас есть квартира 2BHK в жилищном кооперативе, в котором всего 100 квартир — 50 из них 1BHK, 30 — 2BHK и 20 — 3BHK. Застроенная площадь квартиры 1BHK составляет 500 квадратных футов, 2BHK — 1000 квадратных футов, а 3BHK — 1500 квадратных футов.

Таким образом, общая земельная площадь общества будет:

(50 x 500) + (30 x 1000) + (20 x 1500)

=> 25000 + 30 000 + 30 000

= 85 000 квадратных футов.

Ваша неразделенная доля земли в обществе (для владения квартирой 2BHK) будет:

1000/85000 x 100 = 1,18 процента

Точно так же неразделенная доля земли для человека, владеющего квартирой 1BHK, будет:

500/85 000 x 100 = 0,59 процента

И неделимая доля земли для того, кто владеет 3BHK, будет:

1500/85 000 x 100 = 1,77 процента

Обратите внимание, что эта формула не применяется к кооперативные жилищные общества, в которых у каждого члена есть равный UDS, независимо от размера их единицы.В кооперативных жилищных обществах члены являются акционерами общества, в которое входит UDS.

Почему вы должны правильно вычислить?

Потому что это ваше право: Поскольку стоимость вашей собственности в первую очередь определяется вашей неразделенной долей земли в многоквартирном доме, нет необходимости заявлять, что необходимо принять все меры, чтобы убедиться, что продажа четко указана. в договоре застройщика-покупателя. Если ваш личный расчет в этом отношении отличается от расчетов разработчика, вы имеете право поспорить с ним по этому поводу и исправить ошибку.

Потому что это решило законность строения: Законность жилищного проекта также зависит от того, соответствует ли UDS требованиям FSI (индекс жилой площади), разрешенному для застройщика. Взгляните на вашу безраздельную долю земли, и такие детали выявят незаконность постройки.

Потому что это критерий для получения жилищного кредита: В случае, если вы берете жилищный кредит, банк будет искать UDS при предоставлении кредита. В случае, если вы покупаете недвижимость для перепродажи, они проверит сертификат доли от вашего жилищного общества вместе с другими документами для обработки вашего запроса на жилищный кредит.Во время регистрации собственности субрегистратор также проверяет сертификат акций. Страховщик недвижимости / ипотечного кредита пошел бы на то же самое.

Потому что от этого зависит будущее: В случае стихийного бедствия покупатель получает компенсацию в зависимости от его UDS. То же самое верно, если по какой-то причине правительство решает приобрести землю и снять проект или проект будет передан на перепланировку. Но, естественно, вам придется предъявить документ, подтверждающий вашу лицензию на лицензию, на случай, если вы решите продать эту недвижимость в будущем.

Стоит ли соглашаться на более низкую ставку UDS для экономии средств?

Хотя покупатель должен искать большой UDS, были случаи, когда домовладельцы демонстрировали готовность принять более низкие UDS для экономии средств.

Во время регистрации собственности покупатель должен заплатить гербовый сбор как за UDS, так и за строение. В некоторых штатах, таких как Карнатака и Тамил Наду, например, покупатели строящейся недвижимости должны платить гербовый сбор двумя траншами.Во-первых, недвижимость регистрируется на имя покупателя с учетом его UDS, называемого «первое владение». Когда вся конструкция завершена, недвижимость регистрируется во второй раз, и на этот раз пошлина рассчитывается для всей стоимости недвижимости. Таким образом, показ более низкого UDS в имущественных документах будет означать более низкие расходы на гербовый сбор.

Однако эта близорукость дорого обойдется вам в то время, когда вам придется расстаться со своей собственностью по любой причине, упомянутой выше.В ваших же интересах делайте свою законную долю.

Основы права — Общая аренда

Общая аренда считается наименее «параллельной» из форм совместной собственности. Помимо равного права владения, права собственности двух сторон считаются отделенными друг от друга. Таким образом, общая аренда должна быть разделена по требованию любой стороны. Например:

Фред и Барни — общие арендаторы на Уайтекре.Фред и Барни вступают в большую ссору из-за того, что оба преследуют Вильму. В конце концов, Вильма выходит замуж за Фреда, и Барни сходит с ума. Он сразу требует раздела имущества. Он имеет право на выполнение этого требования. Другими словами, он может заставить Фреда физически разделить имущество на две части, и каждая сторона получит процент от разделенной собственности, равный его доле владения в собственности. Если Фред и Барни не могут договориться о том, как физически разделить собственность, Барни может подать в суд «иск о разделе

», и суд примет решение о справедливом разделе собственности.

Кроме того, любая из сторон может продать или передать свою долю собственности любому лицу по любой причине. Если один из арендаторов продает или передает свою долю, покупатель занимает место продавца и становится общим арендатором со стороной, которая не продавала свою долю. Например:

Фред и Барни — общие арендаторы на Уайтекре. Фред продает свою долю аренды Kazoo. Казу теперь является общим арендатором с Барни. Интерес Казу к Whiteacre теперь равен интересам Фреда.

Ключевым моментом, который отличает общую аренду от других видов аренды, является то, что общий арендатор не имеет «права наследования» в отношении собственности. Это означает, что когда один из общих арендаторов умирает, его доля не переходит автоматически к другому арендатору. Вместо этого доля умершего переходит вместе с остальной частью его имущества к его наследникам или тому, кому он или она передает свою долю по завещанию. Например:

Фред и Барни — общие арендаторы на Уайтекре.Фред оставляет завещание, в котором говорится, что после его смерти его друг Казу унаследует его долю Уайтакра. Когда Фред умирает, Казу наследует долю Фреда. Таким образом, Казу теперь является общим арендатором с Барни, как и в предыдущем примере.

В дополнение к обсуждавшемуся ранее правилу, согласно которому общие арендаторы не должны владеть одинаковым процентом собственности, чтобы существовала общая арендная плата, им также не обязательно владеть одним и тем же видом недвижимости. Один из арендаторов может удерживать свою долю простой абсолютной платы, в то время как другой может владеть только пожизненным имуществом в своей доле.Это не влияет на право владения каждой стороной. Каждый арендатор, имеющий настоящую долю в собственности, имеет равные права владения. Например:

1. Фред владеет Blackacre за простую абсолютную плату. Он выражает половину интереса к Blackacre «Барни и его наследникам, пока не тают полярные ледяные шапки». Фред владеет половиной процента в простой абсолютной комиссии как общий арендатор с другой половиной доли, которая в настоящее время принадлежит Барни, хотя у Барни есть только простая определяемая плата в этой половине.Барни имеет право владеть всем имуществом, даже если его состояние уступает состоянию Фреда, и хотя Фред сохраняет возможность возврата на половину Барни. Обратите внимание, что если событие произойдет (тают полярные ледяные шапки), у Фреда сработает возможность ревертера, и он будет владеть обеими половинами собственности за простую плату. В таком случае две половины будут «слиться» (поскольку они принадлежат одному и тому же лицу), и Фред будет владеть всей собственностью за простую абсолютную плату.
2. Фред владеет Blackacre за простую плату.Он выражает половину интереса к Blackacre «Барни и его наследникам, если полярные ледяные шапки не тают, а затем — Pebbles». Фред владеет половиной доли в простой абсолютной комиссии в качестве общего арендатора с другой половиной доли, которая в настоящее время принадлежит Барни с простой определяемой комиссией и в которой Pebbles имеет исполнительную долю. Обратите внимание, что в настоящее время общим арендатором с Фредом является Барни, поскольку он в настоящее время проявляет интерес. Pebbles будет считаться общим арендатором с Фредом только тогда, когда и если полярные ледяные шапки тают.В то время, конечно, Pebbles будет владеть половиной доли в Blackacre в простом абсолютном размере.

Основы права — Совместная аренда

Напомним, что передача двух или более людей предположительно создает общую аренду. Чтобы преодолеть эту презумпцию, лицо, предоставляющее право, должно иметь четкое намерение. Самый простой способ выразить это намерение — просто сказать что-то вроде «А и Б как совместным арендаторам с правом на выживание». Однако нет необходимости использовать какие-либо конкретные формулировки, и для демонстрации намерений лица, предоставившего право, можно использовать окружающие обстоятельства.

Поскольку совместная аренда считается более «одновременной», чем общая аренда, требования к созданию и поддержанию совместной аренды намного строже, чем для совместной аренды. Фактически, для создания совместной аренды необходимо выполнить четыре элемента: (Эти четыре элемента иногда называют «четырьмя единицами».)

Единство времени

Первое единство — это «единство времени». . » Как следует из названия, этот элемент требует, чтобы каждый совместный арендатор получил свою долю в одно и то же время.Например:

Ральф передает Нортону половину интереса к своей квартире. Через месяц он передает Алисе оставшуюся половину интереса к своей квартире. Даже если Ральф намеревался, чтобы Алиса и Нортон были совместными арендаторами, это невозможно, потому что они получили право собственности на квартиру в разное время. Вместо этого Алиса и Нортон проживают в общей квартире.

Единство титула

Это второе единство требует, чтобы все совместные арендаторы получали титул по одному и тому же документу.Это может быть акт, завещание, траст или любой другой документ, который может передавать собственность. Кроме того, два арендатора могут быть совместными арендаторами, если они вместе приобретают право собственности на земельный участок в результате неправомерного владения. (Неблагоприятное владение будет подробно рассмотрено в следующей главе.) Например:

Злая ведьма дает Хензелю документ, дающий ему половину доли в Пряничном домике, но он действует только во время ее смерть. В своем завещании Злая Ведьма оставляет другую половину интереса в Пряничном Доме Гретель, и она специально пишет, что Гретель должна быть совместной арендатором с Хенсель.Хензель и Гретель — только общие арендаторы. Поскольку они не получили права собственности через один и тот же документ, Хензель и Гретель не являются совместными арендаторами. Они общие жильцы.

По общему праву человек не может передать себе землю. Следовательно, если человек владел акром земли и хотел создать совместную аренду с другим лицом, он не мог просто составить акт о передаче собственности себе и другому лицу. Это создало проблему, поскольку не оставляло владельцу собственности четкого пути для совместной аренды с другим лицом.

Чтобы обойти эту проблему, владелец мог бы создать «соломенного человека» и передать собственность этому человеку, а затем немедленно попросить «соломенного человека» передать собственность обратно первоначальному владельцу и стороне, с которой исходил собственник хотел разделить имущество, как сожители. Современные законодательные акты по большей части отменили это, и они позволяют человеку передавать землю самому себе, чтобы иметь возможность создать совместную аренду с кем-то другим. Например:

Бэтмену принадлежит пещера летучих мышей.Он хотел бы убедиться, что Робин является его совместным арендатором, чтобы, если Бэтмен умрет во время борьбы с преступностью, Робин автоматически получит право собственности на Пещеру летучих мышей. По старому правилу Бэтмен не мог сделать это напрямую. Вместо этого ему пришлось бы передать Пещеру летучих мышей Альфреду («соломенному человеку»). Затем Альфред, в свою очередь, передал бы пещеру летучих мышей «Бэтмену и Робину в качестве совместных арендаторов». По современным правилам все это необязательно. Вместо этого Бэтмен мог бы просто передать Пещеру летучих мышей «Бэтмену и Робину как совместным арендаторам с правом выживания», и это было бы эффективным для создания совместной аренды.См.

Riddle v. Harmon , 102 Cal.App.3d 524 (1980).

Единство интересов

Третье единство требует, чтобы каждый арендатор имел равную долю в собственности. Это означает, что каждый соарендатор должен иметь точно такой же интерес, как и все остальные, с точки зрения физического владения (каждый должен владеть идентичным процентом доли в собственности) и хронологического владения (каждый должен иметь идентичное имущество). Например:

1. Злая ведьма передает Пряничный домик, 40% Хензель и 60% Гретель «в качестве совместных арендаторов с правом выживания.«Этот язык неэффективен. Поскольку Хензель и Гретель не получают одинаковую долю в доме, они не могут быть совместными арендаторами. Вместо этого они примут Дом в качестве общих арендаторов в пропорциях, установленных Злой Ведьмой.
2. Злая ведьма передает Пряничный домик «Половину Гензелю и его наследникам, а половину — Гретель на всю жизнь». Поскольку у Хензель и Гретель нет равных владений (Хензель имеет в своей доле простой абсолют, а Гретель — только пожизненное имение в ее собственности), они не могут быть совместными арендаторами в доме.Опять же, они общие арендаторы.

Единство владения

Четвертое единство — это единство владения. Это требует, чтобы каждый совместный арендатор имел право владеть всем имуществом. Обратите внимание, что в этом отношении совместная аренда аналогична общей. Разница в том, что при общей аренде предполагалось равное право владения, но могло быть преодолено явным намерением сторон. При совместной аренде равное право владения является необходимым элементом.Например:

Злая ведьма передает Пряничный домик Хензель и Гретель в равных долях «в качестве совместных арендаторов с правом наследования», но предусматривает, что Хензель не имеет права проживать в доме с июня по сентябрь, потому что она боится, что съест стены дома, когда они так нагреваются от летнего солнца. Хензель и Гретель возьмут Дом в качестве общих арендаторов.

Совместный арендатор имеет право передать свою долю в собственности кому угодно.Однако, как только это будет сделано, совместная аренда аннулируется в отношении переданной доли собственности. Это связано с тем, что передача разрушает единство времени и титула, поскольку это создает интерес к новому получателю, который получил свои проценты позже и с другим инструментом, чем это делали первоначальные совместные арендаторы. Например:

Грег и Питер владеют домом в Аризоне как совместные арендаторы. Питер продает свою половину Бобби и передает половину в документе, который он передает Бобби после продажи.Поскольку Бобби, очевидно, получил свои проценты после того, как Грег получил свои проценты, и поскольку он получил свои проценты через другой инструмент, чем Грег, Бобби и Грег не могут быть совместными арендаторами. Вместо этого они являются общими арендаторами, каждому из которых принадлежит половина долей участия.

Как и в случае общей аренды, совместная аренда может существовать у трех или более человек. Очевидно, что каждая сторона должна иметь долю, равную единице, деленной на общее количество совместных арендаторов. Если один из совместных арендаторов умирает, остальные разделяют его или ее интересы, и они остаются совместными арендаторами друг с другом.Кроме того, если совместный арендатор продает или передает свою долю, тем самым разрывая совместную аренду, насколько он или она обеспокоен, другие собственники могут оставаться совместными арендаторами друг с другом. Например:

1. Марша, Ян и Синди владеют ранчо в Аризоне в качестве совместных арендаторов. По определению, каждому принадлежит треть акций. Если Марша умрет, Ян и Синди получат по половине доли Марши. Кроме того, поскольку смерть Марши не разрушает ни одно из единств, Джен и Синди могут оставаться совместными арендаторами.Таким образом, Ян и Синди останутся совместными арендаторами, каждый из которых будет владеть половиной доли в ранчо.
2. Марша, Ян и Синди владеют ранчо в Аризоне в качестве совместных арендаторов. Ян решает продать свою долю Питеру. Питер не становится совместным арендатором с Маршей и Синди, потому что его собственность началась позже, чем у них. Тем не менее, Марша и Синди могут оставаться совместными квартиросъемщиками друг с другом. Таким образом, Марша и Синди будут совместными арендаторами на 2/3 ранчо, в то время как вместе они будут совместными арендаторами с Питером, который будет владеть одной третью доли в ранчо.Таким образом, если Марша умрет, Синди получит долю Марши. Если Синди умрет, Марша получит долю Синди. Но, если Питер умрет, наследники Питера получат свою долю.