Что делать при разводе с ипотекой: Как не остаться без квартиры и с долгами по ипотеке после развода — kiteliberty.ru — Кайт клуб Андрея Антонова, Санкт-Петербург

Содержание

Ипотека при разводе супругов, что делать? Наши варианты

Ипотека при разводе

Ипотека делает семью крепче: в этой шутке кроется немалая доля правды, ведь финансовое обременение может стать серьезной проблемой при расторжении брака. Судьба кредита в случае развода будет зависеть от того, каким образом он был оформлен: до или после свадьбы, на одного или обоих супругов. В идеале о возможном разделе имущества нужно подумать заранее — до свадьбы или покупки жилья. Но мало кто хочет рассматривать грустные сценарии, поэтому вопрос с ипотекой при разводе часто приходится решать в суде.

Что делать с ипотекой при разводе супругов

Если «ипотечная» пара твердо решила расторгнуть брак, ей следует в первую очередь обратиться не в ЗАГС, а в банк, который выдавал кредит. Варианты раздела имущества придется согласовывать с финансовым учреждением, поскольку развод считается весомым нарушением договора. Исключение составляют ситуации, когда условия расторжения брака были учтены при оформлении ипотеки (например, был заключен брачный контракт).

Существует четыре основных схемы досудебного разделения ипотеки при разводе:

Cупруги заключают письменное соглашение о порядке погашения кредита или распределяют задолженность по условиям брачного контракта.
Один из супругов отказывается от прав на недвижимость, заверяя этот факт у нотариуса. Второй супруг заключает новый договор с банком.
Пара продает квартиру, гасит кредит и делит оставшиеся деньги. Такой вариант раздела ипотеки при разводе считается самым невыгодным. Финансовые учреждения часто предусматривают штрафные санкции за продажу залоговой недвижимости, а квартиры с обременением, как правило, реализуются ниже рыночной стоимости.
Пара продает квартиру, а вырученные деньги использует как первоначальные взносы по двум новым ипотекам. Банки соглашаются на такой вариант, если оба супруга хорошо зарабатывают.

Ни один из этих сценариев не работает с военной ипотекой. Бывший супруг/супруга военнослужащего не вправе претендовать на целевые средства или выплачивать кредит. Исключение составляют ситуации, когда вторая половина вложилась в покупку финансово и может доказать этот факт.

Судебная практика по разделу ипотеки

Кто и как будет платить ипотеку при разводе? Кому достанется жилплощадь? Эти вопросы не так просто решить в мирном порядке. Как правило, каждый из супругов считает, что он вложил в недвижимость больше — будь то финансовые вливания или время на поиски квартиры и оформление всех документов. В таких случаях остается только обратиться в суд.

Согласно Семейному кодексу РФ, совместно нажитое имущество считается общей собственностью. Если доли супругов не были оформлены официально, то они по умолчанию считаются равными. Но суд может учесть обстоятельства, которые в той или иной степени влияют на размер вклада каждого из супругов. Например, если первоначальным взносом были деньги мужа или жены, полученные по наследству или снятые с именного банковского счета. Важную роль играет наличие несовершеннолетних детей и то, с кем они остаются после развода. Помимо этого, суд всегда учитывает интересы третьей стороны — финансовой организации, выдавшей ипотеку.

Судебная практика показывает, что в большинстве случаев квартира остается в долевой собственности бывших супругов, а ипотека выплачивается в соответствии с присужденными долями. Реже недвижимость переходит к мужу или жене вместе с оставшейся задолженностью, а вторая сторона получает денежную компенсацию.

Ипотека и развод через суд — без юриста не обойтись

Разделение ипотеки при разводе — вопрос сложный и щепетильный. Единого сценария здесь нет, зато присутствует масса осложняющих дело факторов: условия кредитного договора, распределение финансов во время семейной жизни, интересы несовершеннолетних детей. Разобраться в таких хитросплетениях и добиться справедливого решения суда по силам только опытному юристу. Если вы оказались в подобной ситуации, не тратьте время на изучение форумов и законодательных актов. Запишитесь на бесплатную консультацию к адвокату по семейному праву и получите проверенную информацию из первых рук. Звоните — мы обязательно поможем!

Как разделить квартиру в ипотеке после развода

Неотъемлемая часть процесса расторжения брачного союза – раздел имущества, чаще всего, происходящий весьма беспокойно и с массой различных споров. Жилье выступает ключевым объектом, за который каждый член семьи готов бороться, не жалея времени и сил.

Если в отношении находящихся в собственности супругов квадратных метров имеется определенная ясность, в силу соответствующего регулирования семейным законодательством, то в ситуации ипотеки все осложняется по причине множества тонкостей и отсутствия единой практики в законодательстве о том, какой выход будет правильным в том или ином спорном случае.

Внимание! Самостоятельно проанализировать и оценить обстоятельства – чрезвычайно непростая задача, попытка выполнения которой может привести к ошибкам, способным негативно сказаться на ваших шансах решения проблемы.

Именно поэтому самым мудрым шагом будет обратиться к специалистам МЦПИ «Планета Закона», которые станут вашими верными союзниками даже в самом сложном судебном споре и гарантами успешного раздела ипотечных обязательств при разводе.

Звоните + 7 (495) 722-99-33.

Если ипотека оформлена до брака

При первом взгляде на ситуацию, кажется, что если один супруг оформил ипотеку еще до закрепления отношений, жилье, несомненно, должно принадлежать ему. Вроде и в Семейном кодексе можно найти подтверждающее такой взгляд положение – нормы ст. 36 статьи говорят об отнесении всего, нажитого до брака, к категории личного имущества супруга, то есть неделимого при расторжении уз.

ВАЖНО: Это справедливо лишь для ситуаций, когда супруг полноценно стал собственником жилища до брака, в противном же случае погашение ипотечных обязательств осуществляется супругами обоюдно – то есть из совместного бюджета. В ситуации, когда, к примеру, супруга не работала в период совместного проживания и погашения ипотечных обязательств, она все равно (чему подтверждением являются положения 34 статьи кодекса) может требовать:

часть жилья;
компенсации платежей по ипотеке в определенной части.

Общей практики относительно аналогичных случаев у судей нет, поэтому самостоятельно предугадать исход конкретного спора практически невозможно. Юристы МЦПИ «Планета Закона» готовы проконсультировать вас именно по вашей ситуации с определением возможных путей решения проблемы! Вам нужно лишь набрать наш номер + 7 (495) 722-99-33!

Обезопасить себя от несправедливого раздела жилища с супругом, вклад которого в приобретение жилища отсутствует, можно:

до оформления союза избрать договорный режим имущества, то есть подписать брачный договор, где будет прописан представляющийся Вам правильным порядок раздела;

попробовать решить вопрос путем переговоров, заручившись поддержкой юриста, если расторжение еще не дошло до суда. Можно призвать к совести супруга – оформившего ипотеку, аргументируя позицию тем, что квартира не принадлежала ему полностью, поэтому честно было бы признать ее общим имуществом. В случае успеха оформляется соглашение о разделе, которое заверяет нотариус;
в судебном порядке признать ипотечную квартиру совместным имуществом по тем основаниям, что вторым супругом также осуществлялись выплаты по ипотеке, первым супругом они выплачивались из совместного бюджета, а с момента заключения брака жилое помещение подвергалось реконструкции и улучшениям: капитальный ремонт всех или отдельных комнат, замена коммуникаций и сантехники, установка встраиваемой мебели и оборудования и т.д.

Если ипотечная квартира оформлена в браке

Законодательство абсолютно определенно указывает, что жилье, которое появилось в собственности супругов в период брака посредством использования такого инструмента, как ипотечное кредитование, входит в категорию нажитого совместно имущества. Какие же способы раздела квартиры в ипотеке выработала практика?

Ипотечный кредит никого еще не останавливал от развода

1. Продажа купленной квартиры в ипотеку

Квартира продается, полученные средства направляются банку с целью погашения долга, а оставшаяся сумма поровну распределяется между лицами. При этом процесс продажи может реализовываться лишь с согласия банка и при его полном контроле. На практике банки стараются избегать подобного разрешения спора, поскольку теряют проценты от досрочного погашения долга. В этом случае вам понадобится опытный юрист, который поможет решить вопрос с банком путем переговоров.

2. Особые условия кредитного договора

Когда кредит оформлен на супругов, как на созаемщиков, опытный в области ипотечных споров часто банк предусматривает специальный пункт в договоре ипотеки, гласящий, что развод условия выплаты не меняет. То есть бывшая пара остается связанной общим кредитом, ответственность их является в такой ситуации солидарной.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: банк свободен в решении вопроса, кому предъявлять требования о выплате – любому из супругов, либо обоим сразу.

Лучшим решением в сложившейся ситуации может стать подписание между супругами и банком соглашения к первоначальному договору, где на смену солидарной ответственности будут установлены индивидуальные обязательства каждого из субъектов оплатить лишь свою долю ипотеки. Но, стоит отметить, что далеко не каждый банк положительно откликнется на подобное предложение – ведь такое решение лишает его свободы выбора созаемщика, к которому можно обратиться с требованием.

3. Переоформление кредита

Если банк дает согласие, то второй супруг прощается с обязательствами по погашению ипотеки, предварительно выплатив определенную сумму первому супругу, претендующему на право собственности на квартиру. Стороны могут договориться о переоформлении кредита и без выплаты компенсации, например в случаях, когда ипотека взята недавно и по ней внесено лишь несколько платежей.

В любом случае, жилье станет по результатам погашения собственностью погашавшего ипотечные обязательства супруга, а второй получит компенсацию, покрывающую половину стоимости долга.

Мировое соглашение о разделе ипотечной квартиры

Супруги вправе окончить судебный спор о разделе ипотечной квартиры мировым соглашением, договорившись о способе и условиях ее раздела самостоятельно. При достижении согласия в споре производство по иску о разделе ипотечной квартиры прекращается.

Для этого суду необходимо представить подписанное обоими супругами письменное соглашение, где подробно расписываются принимаемые ими условия раздела ипотечной квартиры.

Суд рассматривает данное соглашение и если изложенные там условия не нарушают интересов сторон или третьих лиц (например, детей или банка) – утверждает его своим определением, которое по своей юридической силе будет равным судебному решению в случае дальнейшего отказа какой-либо из сторон от выполнения договоренностей.

Если одна из сторон откажется исполнять принятые условия, суд, по заявлению второй стороны, выдает исполнительный лист на принудительное исполнение мирового соглашения.

Сохранять дружеские отношения можно даже после развода

Нюансы деления ипотечной квартиры при наличии детей

Статьей 39 СК РФ суду дано право отступить от указанного в законе абсолютного равенства долей в имуществе супругов с учетом интересов общих детей, не достигших 18 лет.

Распространяется ли это право на раздел ипотечной квартиры? Однозначно – да, но родителю, с которым после развода остаются дети, придется представить весомые доказательства необходимости отступления от правил равенства. Тем более, что раздел квартиры, обремененной ипотекой, куда более сложен, нежели квартиры без обременений.

Исключительными обстоятельствами, влекущими увеличение доли одного из супругов в ипотечном жилье, могут быть:

Отсутствие иной жилой площади для проживания супруга с детьми;
Тяжелая болезнь ребенка и необходимость в постоянном уходе за ним;
Низкий достаток, исключающий решение жилищного вопроса после развода;
Отсутствие дохода у второго супруга, а также его умышленные действия, направленные на подрыв семейного бюджета: зависимость от азартных игр, сознательное тунеядство, алкоголизм, злоупотребление наркотиками и т.д.

Как и при разделе ипотечной квартиры без учета интересов детей, суд вправе поделить ее следующим образом:

Оставить квартиру за супругом с детьми, обязав его выплатить часть, а не полную сумму кредитных платежей, уплаченных вторым супругом, при этом оставшаяся сумма долга будет уплачиваться фактическим владельцем квартиры;
Обязать супругов продать квартиру (но лишь с согласия банка – третьего лица по делу), передав вырученные средства банку в счет долга, а оставшиеся средства передать супругу, с которым остаются несовершеннолетние дети;
Переоформить ипотечный договор на супруга с детьми как с возложением обязанности выплатить второму супругу сумму компенсации (в т.ч. с учетом ранее уплаченных платежей по кредиту), так и без таковой.

Судебная практика знает и иные случаи раздела ипотечной квартиры при наличии детей, однако все они индивидуальны и лишь опытный юрист сможет прогнозировать возможные варианты решения проблемы.

Право суда отойти от равенства долей – это его право, и как всякое право – оно может быть использовано, а может быть и проигнорировано при отсутствии весомых оснований для его применения.

Дети всегда переживают из-за развода родителей

Делится ли военная ипотека?

Военная ипотека — особый случай приобретения кредитной недвижимости. Дело в том, что она погашается не семьей военнослужащего, а государством в лице Минобороны РФ.

Военная ипотека связана со множеством проблем. При ее оформлении банки выдвигают заемщику условие о заключении брачного контракта, согласно которому при разводе военнослужащий становится единственным владельцем жилья и погашает кредит в одиночку.

Таким образом, супруга военнослужащего, соглашаясь на условия контракта, рискует впоследствии остаться без жилья. И даже если суд вынесет решение о равном разделении жилья, на деле это практически неосуществимо.

Юридическая помощь по делам о разделе ипотечной квартиры

Если разделить жилье и долги по договоренности не получается, остается единственный вариант — обращение в суд, где каждая из сторон излагает свои требования и аргументы. И чем убедительнее они будут представлены, тем больше шансов на тот исход дела, который вас устраивает.

Неоднозначность и недостаточность судебной практики де-факто исключает возможность каждого из супругов самостоятельно вести свои дела по данной категории дел. Юристы МЦПИ «Планета Закона» в рамках комплексной программы «Развод без присутствия одной из сторон» предлагают свою помощь как в части сопровождения дел о разводе, так и в части любых вопросов, касающихся раздела имущества.

Раздел ипотеки при разводе супругов — компания «Ипотекарь» поможет оформить ипотечный кредит на выгодных для вас условиях

Семья и дом — это понятия взаимосвязанные и взаимозависимые. Каждая новая семья нуждается в отдельном доме, и ипотека — самый доступный на сегодня способ решить эту проблему.

Но иногда обстоятельства складываются так, что супруги, взявшие совместную ипотеку, расстаются. Развод и раздел имущества — это всегда стресс, сложности и непредвиденные подводные камни. Бывают ситуации, когда ипотека взята одним из супругов еще до брака, но второй принимал финансовое участие в выплатах по кредиту. Это значит, что второй супруг имеет право претендовать на долю в собственности либо на компенсацию половины платежей в браке. Ипотека до брака при разводе нередко приводит бывших мужа и жену в суд, где одному из них приходится доказывать свою причастность к недвижимости с помощью выписок с банковских счетов и других документов. Та же ситуация может возникнуть, если брак являлся гражданским — без неопровержимых доказательств материального участия один из супругов может остаться ни с чем.

Мы делили апельсин, много нас…

Существует ряд типовых ситуаций, которые демонстрируют, как делится ипотека при разводе супругов. При этом каждый случай расторжения брака имеет свои нюансы и особенности, поэтому без помощи специалистов обойтись вряд ли удастся.

Не все аспекты раздела ипотечного имущества четко прописаны в российском законодательстве.

Это порой порождает ряд сложностей, когда приходится делить долг по ипотеке. Существуют три правила, которые являются непреложными для ипотеки после развода:

в случае развода при необходимости поделить ипотеку не имеет значения, кто является основным заемщиком по кредиту;
ипотечное жилье является совместно нажитым имуществом;
имущество при разводе делится между супругами в равных долях, если нет брачного договора, устанавливающего другой порядок раздела имущества.

Как разделить ипотеку при разводе, бывшие члены семьи решают сами. Законный и очень действенный способ предотвратить спорную ситуацию при разделе имущества — заключение брачного контракта с учетом всех особенностей долевой собственности. В России данный способ не пользуется популярностью — и напрасно. Заключение брачного договора вовсе не означает, что супруги не планируют долго прожить в браке. Это лишь дополнительная мера предосторожности, которая особенно актуальна, если вы берете совместную ипотеку. Некоторые банки обязывают супругов заключать брачный договор, и эта практика очень полезна для предупреждения конфликтных и спорных ситуаций.

Брачный договор — действенный способ избежать спорной ситуации.

Очень распространены ипотечные соглашения, которые делают обоих супругов созаемщиками по кредиту.

В договор с банком также может быть включен пункт, гласящий, что развод не влияет на условия ипотечного кредита.

В таком случае если один из супругов (уже бывших) откажется платить, груз ответственности перейдет ко второму супругу. Но это же может означать, что неплательщик все равно будет являться собственником доли ипотечной недвижимости.

Как делить ипотеку при разводе? Есть несколько наиболее часто встречающихся сценариев развития событий при разделе ипотечного имущества:

один супруг может выйти из ипотеки, а второй получит и право собственности на жилье, и долговые обязательства по кредиту;
можно взять два новых ипотечных кредита на отдельное жилье для каждого супруга созаемщика взамен совместной квартиры;
отказ от ипотеки, продажа ипотечного жилья под контролем банка, раздел оставшихся после уплаты долга денег между супругами.

Последний вариант может быть инициирован банком, если платежи по ипотеке не приходят или просрочены в течение трех месяцев. Также такое развитие событий наиболее вероятно при трехкратной просрочке по жилищному кредиту в течение года. В любом случае оптимальный вариант при разделе ипотеки — прийти к мировому соглашению о разделе имущества еще до того, как в дело вмешаются юристы.

Квартира одному, другому компенсация

При обоюдном согласии сторон возможен вывод созаемщика и переоформление ипотеки при разводе на одного из супругов.

Этот вариант особенно хорош, если бывшие муж и жена не желают иметь общую собственность вообще. Или когда один из них не уверен в надежности и платежеспособности другого и не желает нести полное бремя кредита, оставаясь всего лишь долевым собственником. Для реализации этого плана будущему единоличному собственнику потребуется:

официально подтвердить свой доход;
найти нового созаемщика или поручителя, если его личного дохода недостаточно для покрытия регулярных платежей;
договориться с бывшим совладельцем ипотечной недвижимости о размере отступных.

Величину компенсации второму супругу, который в течение определенного периода также участвовал в погашении долга по ипотеке, можно рассчитать самостоятельно. Самый простой вариант — отдать супругу созаемщику половину платежей за время совместной жизни. Возможно, у будущего единоличного владельца квартиры не получится выплатить всю сумму сразу. В таком случае можно договориться о рассрочке задолженности, составив соответствующее нотариальное соглашение. Также один из супругов может переоформить квартиру и выплаты по ней на себя, а другую часть совместно нажитого имущества (например, машину) получает второй супруг в обмен на свою долю.

При разводе ипотеку можно переоформить как на заемщика, так и на созаемщика.

Выплата ипотеки ложится на плечи единоличного собственника, второй супруг больше не имеет к ней отношения.

Один из супругов может взять на себя все обязательства по ипотеке.

Покупка отдельных квартир для бывших супругов

Так как отказаться от ипотеки для многих означает остаться без жилья, можно прибегнуть к другой схеме. Если каждый супруг готов и может платить и нуждается в жилье, имеет смысл подумать о разделении ипотеки после фактического развода.

Классический пример — приобретение двух однушек вместо одной общей двушки для каждого.

Если вы ломаете голову над тем, как разделить ипотеку при разводе и остаться с жильем, этот способ самый оптимальный. Однако такая схема требует от каждого из разводящихся следующих добродетелей:

стабильный официальный доход;
хорошая кредитная история;
наличие созаемщика или поручителя из людей с хорошей КИ (на всякий случай).

Таким образом, ипотека после развода у каждого будет своя, как и жилье. Но теперь для успеха предприятия каждому супругу в отдельности нужно будет получить одобрение от банка. В случае, если у одного из супругов подпорчена его личная кредитная история, могут возникнуть серьезные трудности с получением нового займа.

Плохая КИ может вызвать трудности при разделе ипотеки.

Ипотека, развод и дети

Как поступить, если у супругов не только совместная ипотека, но и дети? Этот случай наиболее сложный, ведь сразу возникают следующие вопросы:

с кем останется ребенок;
какую сумму алиментов будет выплачивать второй родитель;
куда прописать ребенка (для продажи ипотечного имущества все несовершеннолетние должны быть сняты с регистрации).

Поэтому все решения по ипотеке при разводе супругов с детьми принимаются в судебном порядке.

Но здесь опять вспоминается несовершенство правоприменительных мер в нашей стране. Однозначной схемы в этом случае нет в принципе, и прецеденты возникают самые разные. Однако, как и в предыдущих случаях, мировое соглашение, достигнутое супругами до судебного заседания, может стать хорошим подспорьем для смягчения неизбежного негатива. Нередко ипотека при разводе супругов с детьми заканчивается продажей кредитной недвижимости, но этот выход далеко не самый выгодный. Ведь супруги теряют все проценты и страховые выплаты, которые в течение длительного времени исправно выплачивались.

Куда идти за помощью

Иногда возникает вопрос, можно ли сдавать в аренду ипотечное жилье, нажитое супругами и находящееся в совместной собственности, чтобы платить кредит? Ответ однозначный — нельзя, так как это нарушает права банка, а квартира до момента погашения ипотеки находится под обременением.

Помните, что вы по договору несете ответственность за правдивость и своевременность данных о вашем финансовом состоянии.

И о распаде семьи банк знать должен в первую очередь.

Вы не можете самостоятельно решить, что делать с ипотекой при разводе? Стоит обратиться за помощью к специалистам. Кроме экономии времени это может помочь вам прийти к соглашению, которое устроит обе стороны и в финансовом, и в моральном смысле.

Если вы решили переоформить ипотеку на одного из супругов или разменять ипотечную двушку на две однушки, вам необходимы услуги ипотечного брокера.

Раздел ипотеки при разводе супругов требует от посредника не только наличия обширных связей с банками, но и соответствующего опыта. В Санкт-Петербурге подобные задачи с блеском решают специалисты из компании «Ипотекарь». Благодаря партнерским отношениям с крупными банками, в «Ипотекаре» вам предложат несколько вариантов, из которых вы сможете выбрать наиболее выгодный для вас. «Ипотекарь» — это:

личные эффективные связи с ведущими банками региона;
экономия на процентах по ипотеке;
оперативное оформление всех документов;
индивидуальный подход в каждой ситуации;
оплата услуг компании не авансом, а по факту заключения сделки.

Обращение в «Ипотекарь» будет полезно как тем, кто еще не принял окончательного решения о способе раздела ипотеки, так и тем, кто уже твердо знает, что с ней делать после развода.

Развод и ипотека. Ипотека и развод » 46ТВ Курское Интернет Телевидение

* Дано. Квартира куплена в ипотеку в период брака. Оба супруга являются созаемщиками по договору. Расторгая брак, супруги заключили соглашение, что к одному из них в полном объёме переходят права на квартиру.

! Второй супруг исключается из собственников, но не исключается из числа созаёмщиков.

Только лишь в том случае, если банк не возражает против перевода долга (с двоих на одного), то финт с исключением/заменой одного заемщика на другого в судах проходит на ура. Грубо говоря, кому остаётся квартира, тот и платит кредит — все честно.

! ! ! Но. Бывают ситуации, когда права на квартиру переведены на одного из бывших супругов, а вот обязанность по оплате ипотеки с супруга-несобственника не снята. Обычно так случается, когда банк возражает против перевода долга на одно лицо.

! ! У супругов (бывших или настоящих) отсутствует право своим соглашением менять порядок погашения кредита (менять заёмщика в договоре).

В этом случае остаётся надеяться только на добросовестность и платёжеспособность бывшей второй половинки. Ведь созаемщики несут перед банком солидарную ответственность. Иными словами, иск может прилететь как обоим должникам (созаемщикам), так и любому из них в отдельности. Даже если один из бывших супругов уже не является собственником ипотечной квартиры.

! ! Аналогично решается вопрос о переводе долга по ипотечному кредиту с супруга, указанного заемщиком в договоре, на супруга, «остающегося» с квартирой, но который заёмщиком не являлся. Без согласия банка сделать это не получится. Бывают и иные решения судов, но это, скорее, редкие исключения.

* Дано. Квартира куплена в ипотеку в период брака. Оба супруга являются созаемщиками по договору. Права на квартиру после развода были разделены между супругами. После развода один из супругов продолжает платить ипотеку за общую квартиру, а второй этого делать не хочет.

! В данной ситуации можно через суд требовать возместить убытки с бывшего супруга — половину затраченных средств.

* Дано. Квартира куплена в ипотеку в период брака. Оба супруга являются созаемщиками по договору.

Семейные отношения между супругами прекращены в мае 2015, а официально расторгнуть брак они решили только в декабре 2017 года.
С мая 2015 один из супругов единолично вносит платежи по ипотеке за общую квартиру, а второй делает вид, что ипотеки не существует.

! Если в суде будет установлен момент фактического прекращения семейных отношений, то одиноко тянущий лямку ипотеки супруг вправе будет взыскать со второго половину указанных платежей.

* Дано. Квартира куплена в ипотеку в период брака. Ипотека была оформлена только на одного из супругов, он же вносил кредитные платежи.

При расторжении брака права на квартиру были разделены между супругами. Однако супруг-заемщик продолжал в одиночестве погашать ипотеку.

! Можно попробовать в суде увеличить долю супруга, вносящего кредитные платежи за счёт доли того, кто платить ипотеку не собирается. Некоторые суды умудрялись даже признать право собственности на квартиру только за супругом-заёмщиком-плательщиком.

Другие же суды считали, что при указанных условиях оснований увеличивать долю в общем имуществе не имеется. И таких решений, надо сказать, большинство. Но тут уж как повезёт. На все воля ~~божья~~.

! ! Признать квартиру собственностью только одного супруга нельзя, поскольку при совместном проживании и ведении общего хозяйства совершенно неважно, кто из супругов погашал кредит.
А вот если и после развода с разделом имущества продолжается ситуация, при которой платит только один супруг, см. предыдущий пункт.

* Дано. Квартира куплена в ипотеку в период брака. Ипотека была оформлена только на одного из супругов. При разделе имущества право собственности на квартиру было определено за заёмщиком, второму супругу присуждена компенсация.
(два восклицательных) Компенсация определяется как половина разницы между рыночной стоимостью квартиры и остатком невыплаченной задолженности по ипотеке.

* Дано. Квартира куплена в ипотеку в период брака. Ипотека была оформлена только на одного из супругов. Этот самый супруг из семьи свалил, платежи не вносил, на детей забил.

! ! При таких обстоятельствах суды иногда отступают от принципа равенства долей супругов и увеличивают долю одного супруга за счёт другого. Но случается это крайне редко. Желательно, чтобы местонахождение супруга-злодея было неизвестно, а несовершеннолетний ребёнок имел инвалидность. А ещё в данном случае все будет зависеть от конкретного судьи.

! ! ! ! И самое важное.
Дано. По решению суда квартира разделена между бывшими супругами. За каждым супругом зарегистрировано право собственности на долю в квартире. Заёмщиком в договоре указан только один из бывших супругов. В этой ситуации при неуплате кредитных платежей в счёт погашения ипотеки, банк имеет право обратить взыскание НА ВСЮ КВАРТИРУ, а не только на 1/2, принадлежащую заемщику. Поскольку предметом залога изначально выступала вся квартира, а не какая-то её часть.

А в следующий раз мы разберемся с долгами по алиментным обязательствам.

Дарья Дюмина

Что супругам делать с ипотекой, если они разводятся

В среднем срок, на который в России оформляют ипотеку, составляет 18 лет — это много и произойти за это время может всякое, в том числе, и развод, в ходе которого предстоит разделить имущество. Если на квартире не «висит» никаких обременений, то процесс упрощается.
Но что делать, если случился развод, а у супругов есть приобретенная в ипотеку квартира, и кредит еще не выплачен? Поскольку такое жилье находится в залоге у кредитора, вариант со свободной продажей исключается. В этой статье мы расскажем, что предпринять в подобного рода ситуациях.

Оформление квартиры в собственность: какие есть варианты

Эти варианты в нашей стране регламентируются Жилищным, Гражданским и Семейным кодексами. Чаще всего, по умолчанию покупка недвижимости осуществляется в общую совместную собственность. Оформление квартиры на кого-то одного из супругов возможно, но согласно с. 34 Семейного кодекса РФ в случае развода ее все равно надо будет делить пополам. Также есть альтернатива в виде брачного договора, где можно прописать другой режим владения объектом недвижимости, включая выделение неравных долей. Как делится ипотечное жилье в случае развода.
Чаще всего при покупке квартиры в ипотеку супруги по отношению друг к другу будут выступать созаемщиками, то есть перед кредитором они будут нести солидарную ответственность. Также один из них может выступать в качестве поручителя, и в этом случае кредитор будет требовать погашения кредита сначала от заемщика, а уже потом от поручителя. Однако кто бы из супругов ни платил по кредиту и независимо от того, как распределены вышеназванные роли, в случае развода банк считает все выплаченные средства деньгами обоих супругов — пусть даже кто-то один из них вообще не работал или был в «декрете».

Порядок действий в случае развода

Если дело все же дошло до расторжения брака, то прежде всего надо оповестить об этом банк — наличие штампа о разводе в паспорте относится к существенным изменениям ипотечного договора. В банк обращаться можно и после развода, основное правило заключается в том, чтобы на время конфликтной ситуации график ежемесячных выплат не нарушался, иначе банк может через суд взыскать задолженность. Наиболее негативным исходом событий может стать реализация квартиры на торгах по цене ниже «рынка».
По ипотеке в целом заемщики уходят в просрочку достаточно редко — доля таких кредитов находится на уровне 1%, что косвенно может говорить об успешном и цивилизованном способе решения вопроса супругами, которые развелись. Как правило, в случае развода и задолженность по кредиту, и само жилье делятся пополам. Но бывает и так, что кому-либо из бывших супругов удается доказать, что частично на кредит были потрачены его собственные деньги. Например, они были получены по наследству и направлены на первоначальный взнос. Такое обстоятельство суд может принять во внимание и выделить в квартире более существенную долю пропорционально сумме, которая была внесена.
По мере достижения супругами компромисса они заключают соглашение, которым будет определяться дальнейший порядок выплаты ипотеки после развода. Разделить кредит между собой они могут, но для банка такой вариант не всегда будет выгоден, потому что в результате один кредит, обеспеченный залогом, превращается в два кредита, по-прежнему обеспеченных одним залогом. Также кто-либо из супругов может вообще отказаться от того, чтобы претендовать на квартиру — в этом случае все обязательства по кредиту перейдут на второго супруга. Такой отказ нужно оформить у нотариуса и согласовать с банком.
Наиболее же популярное решение в ситуации с разводом — продать жилье и закрыть остаток задолженности по кредиту. Банки в целом такой вариант рассмотреть готовы, поскольку после развода у заемщиков остается гораздо меньше мотивации продолжать добросовестно обслуживать кредитные обязательства, а для банка это означает повышенный риск их выхода на просрочку.

Если есть дети, то разделить имущество будет сложнее

Российские законы обязывают родителей в случае развода учитывать права несовершеннолетних детей. При их наличии стандартная схема равноценного раздела имущества в суде может отойти на второй план, в приоритете будет схема с выделением неравных долей.
Здесь будет иметь значение, у кого из родителей после развода останется ребенок и какие у него (родителя) жилищные условия. Пример: один из родителей имеет в собственности квартиру, но ребенок останется со вторым родителем, не имеющим своей жилплощади — на его сторону встанет суд.
Нередко, приобретая квартиру, семья направляет на покупку средства материнского капитала, из чего следует обязательство наделить детей долями. Для семьи с двумя родителями и двумя детьми квартира будет разделена на 4 доли, а в случае развода тот, с кем остаются дети, сможет претендовать на ³/₄ долей.

Оптимальный вариант — договориться заранее

Для того, чтобы в дальнейшем обезопасить себя от судебных разбирательств, проблем и потраченных нервов, рациональным решением может быть заблаговременное обсуждение вариантов раздела совместного имущества и составление брачного договора. Увы, но статистика разводов в России печальна, поэтому даже самым крепким и благополучным семьям имеет смысл воспользоваться этой рекомендацией.

Как разделить ипотеку при разводе: советы юриста

Общий принцип раздела имущества супругов состоит в том, что при разводе все имущество делится пополам. Это значит, что пополам делятся и активы, и долги, включая квартиру, приобретенную в браке за счет кредитных средств.
Поэтому если квартира в ипотеке, то долг по погашению кредита бывшие супруги продолжают нести солидарно. Это значит, что в случае неуплаты банк вправе потребовать оплаты как от бывшего мужа, так от бывшей жены, так и к обоих совместно, причем как полностью, так и в части долга. Естественно, для банков это очень удобно – при разводе супругов для них ничего не меняется.
Проблемы на практике возникают в связи с несогласованностью нашего законодательства. Так, Семейный кодекс устанавливает, что при разделе совместного имущества супругов надо делить и их совместные долги. А Гражданский кодекс допускает раздел долгов только с согласия кредитора – в нашем случае, банка. Банкам удобнее применять ГК РФ, ведь для банка раздел долга между супругами, как требует СК РФ, неудобен – он лишается возможности взыскивать долг солидарно. Поэтому банки на заявление о разделе ипотечного долга обычно отвечают отказом. Для самих же супругов неудобно применять ГК РФ: они оказываются без квартиры и с долгом в полном объеме. Что делать?
Немного ясности в ситуацию с разделом долгов супругов при разводе попытался внести Верховный суд. В Обзоре судебной практики от 13.04.2016 г. он указал, что “в случае заключения одним из супругов договора займа или совершения иной сделки, связанной с возникновением долга, такой долг может быть признан общим, если судом установлено, что все полученное по обязательствам одним из супругов было использовано на нужды семьи. При этом бремя доказывания указанных обстоятельств лежит на стороне, претендующей на распределение долга”
Однако, особой ясности это не внесло. Остались вопросы: что значит нужды семьи? как выделить отдельные нужды супруга и нужды семьи? Если речь идет про кредиты а бизнес – то там совсем другой порядок. И, конечно, главный вопрос: как это все доказывать?
Однако, несовершенство нашего законодательства иногда оказывается полезным, поскольку не дает возможности сформировать унифицированную практику. И каждая сторона процесса может приводить доводы и ссылаться на нормы закона так, как это удобно ей. Поэтому, здесь тактика зависит от ответа на вопрос: хотите ли вы признавать долги общими или нет?
Если вы хотите признать долги общими, то вам нужно доказывать, что долги возникли по инициативе обоих супругов в интересах семьи и все полученное было использовано на нужды семьи.
Если нет – доказывайте ровно противоположное.

Как делится ипотека при разводе?

Решая вопрос, делится ли ипотека при разводе, мы ищем доступные, понятные и малозатратные варианты решения. На сегодняшний день при разводе с непогашенной ипотекой есть несколько вариантов действий:
найти покупателя, договориться с ним о внесении денег в погашение кредита и после этого переоформить право на квартиру
продолжать выплачивать кредит на прежних условиях
перестать платить кредит и дождаться пока банк сам продаст квартиру на аукционе
разделить квартиру и долги
Рассмотрим особенности этих вариантов.

Вариант 1 – Перестать платить кредит и дождаться пока банк сам продаст квартиру на аукционе
Очевидно, что самое неразумное в такой ситуации – это вообще прекратить платить по кредиту и ждать, пока банк выставит квартиру на торги, продав ее по заниженной цене. Но тогда супруги потеряют и квартиру, и все выплаченные за нее деньги. А это, понятно, не хотелось бы.

Вариант 2 – Найти покупателя и его деньгами погасить кредит
Самый простой вариант раздела ипотеки при разводе супругов – это найти покупателя, взять аванс, погасить долг, снять обременение и оформить договор купли-продажи. Однако на практике не всегда удается найти покупателя при таких обстоятельствах. Не каждый согласится отдать деньги вперед, не получив гарантий, что, во-первых обременение будет снято, и, во-вторых, что договор купли-продажи подписан и исполнен. Можно, конечно, подстраховаться договорами займа и перезалога, найти другие варианты обеспечения – но это дополнительная суета и затраты.

Вариант 3 – Разделить квартиру и долги
Разделить квартиру и долги можно по соглашению или в судебном порядке.
Если договориться не удалось и приходится идти в суд, следуйте следующему алгоритму действий.
Один из супругов обращается в суд с иском о разделе общего имущества.
При этом требования о разделе ипотечного долга не заявляется. В этом случае ситуация будет регулироваться нормами семейного права, поскольку предмет иска – раздел общего имущества супругов. Для раздела имущества в силу семейного законодательства согласия кредитора не требуется. Суд обязан рассмотреть дело в пределах заявленного иска. Привлекать банк в качестве третьего лица суд вправе, но не обязан, поскольку при разделе банк не теряет право требовать возврата всей суммы долга у любого из собственников квартиры.
Для обращения в суд вы можете использовать в качестве образца исковое заявление о разделе ипотеки при разводе, подготовленное при защите прав наших клиентов.
Исковое заявление о разделе ипотеки при разводе

Долевая собственность на квартиру регистрируется в ЕГРП.
После вступления в силу решения суда следует обратиться в ЕГРПН с заявлением о регистрации права долевой собственности на квартиру.
Один из супругов обращается в банк с заявлением об изменении ипотечного договора.
С решением суда и выпиской из ЕГРПН супруги обращаются в банк с заявлением об изменении кредитного договора и изменении порядка выплат по кредиту.

Особенности раздела ипотеки при разводе в отдельных случаях

Раздел ипотеки при разводе супругов с несовершеннолетними деться
Если разводятся супруги, имеющие несовершеннолетних детей, то суд при разделе имущества может изменить общее правило о разделе в равных долях и увеличить долю того, с кем остаются проживать дети.

Развод супругов с военной ипотекой
При разводе супругов и квартирой, купленной по военной ипотеке, она остается личной собственностью военнослужащего, поскольку приобреталась за счет средств специального назначения. Раздел такой квартиры по закону невозможен. Плательщиком по кредиту остается тот из супругов, кто является заемщиком по кредитному договору. Однако супруга военнослужащего может поставит в суде вопрос о возмещении ей средств, уплаченных за счет общего имущества в счет погашения ипотеки.

Делится ли ипотека при разводе, если был брачный договор?
Если квартира была куплена в браке за счет кредитных средств, то брачным договором на случай развода она может быть отнесена к личной собственности одного из супругов только вместе с его обязанностью самостоятельно погашать кредит.
Например, находясь в браке, супруги купили квартиру за счет кредитных средств. Браным договором квартира была отнесена к личной собственности мужа. Часть кредита была погашена за счет материнского капитала, а оставшуюся часть долга выплачивал муж и в период брака, и после развода. После развода он обратился в суд с требованием взыскать с жены половину платежей по кредиту, поскольку якобы этот долг был общим.
Жена заявила встречный иск о разделе автомобиля, который после развода остался у мужа и который он продал, оставив деньги за собой. Просила взыскать с мужа 50 % стоимости проданного автомобиля.
Суд удовлетворил требование жены о взыскании 50 % стоимости автомобиля, а в требованиях мужа отказал, мотивировав это тем, что квартира после развода осталась в его личной собственности и, соответственно, долг по ее стоимости также является его личным долгом. При этом суд указал, что даже погашение части кредита за счет средств материнского капитала режима личной собственности, установленный брачным договором, не меняет.

Развод супругов с ипотечным жильем, приобретенным до брака
Если квартира была куплена за счет кредитных средств до брака, то при разводе она остается личной собственностью того из супругов, на кого оформлен кредитный договор. Он же остается плательщиком по кредиту. Однако второй супруг может требовать компенсации средств, уплаченных из семейного бюджета в период брака в счет погашения ипотеки.
.
Как делить долги после развода
Автор статьи Окладников Илья Викторович
Опубликовано 02.09.2021
Просмотров 456
Время прочтения 8 минут
Долги — всегда тяжелый груз, особенно, если он ложится на вас после развода. При расторжении брака все долги, как и совместно нажитое имущество, делятся поровну. Однако во всем есть нюансы, и о каждом из них — в нашей статье.
Вы узнаете, что делать с долгами после развода и как исполнить обязательства перед кредиторами, в том числе банками, микрофинансовыми организациями и даже коллекторами, если нет денег.
Содержание статьи
Всё содержание
Что происходит с долгами при разводе
Если между супругами нет разногласий:
В этом случае все долговые обязательства, как и имущественные права, разделяются поровну. Разумеется, речь идет только о тех долгах, которые появились во время брака и являются совместно нажитыми. К ним относятся:
ипотека
потребительские кредиты
займы в МФО
долги перед управляющей компанией по коммунальным услугам и прочие
Таким образом, если между супругами нет разногласий, то все задолженности делятся ровно пополам.
При наличии разногласий между супругами:
Если семейная пара приняла решение о разводе, но между ними возник спор о разделе долгов, то решать его необходимо в судебном порядке. Можно попытаться договориться самостоятельно или с помощью посредников, но это редко дает желаемый результат. Есть спор? Обращайтесь в суд. Он определит, где личные долги каждого из супругов, по которым он должен рассчитываться самостоятельно, а где — совместно нажитые, по которым платить придется вместе.
Какие долги совместные, а какие — личные?
Совместные
Формально все долговые обязательства, возникающие после вступления в брак — совместные. При этом не важно, на кого они оформлены по документам. Например, если жена взяла кредит, то он является совместным, пока иное не будет определено в судебном порядке.
На практике:
Часто бывают случаи, когда один из супругов даже не подозревает о долгах другого: например, муж взял кредит в банке и потратил на личные нужды, ничего не сообщив жене. В итоге один из супругов может узнать о долговых обязательствах другого только при разводе. В этом случае важно либо самостоятельно договориться, либо обратиться в суд, чтобы не платить по чужим долгам.
К совместно нажитым долговым обязательствам относятся:
ипотека
платежи по коммунальным услугам
кредиты на:
покупку автомобиля
приобретение мебели в дом
оплата совместных путешествий
оплата расходов на детей (например, на обучение)
Личные
Здесь ситуация сложнее. Если не получится договориться с супругом самостоятельно, то разделение долговых обязательств будет в судебном порядке. Придется доказать, что «кредиты — это долги мужа, он брал их исключительно на свои нужды или не ставил жену в известность».
Установить, что кредит, оформленный кем-либо из супругов в браке, был потрачен только на нужды одного из них — сложно. Особенно, если вторая сторона отказывается это признавать и настаивает на том, чтобы разделить долги пополам.
На заметку:
К долгам, которые признаются личными, относятся и другие обязательства, связанные с личностью гражданина: например, алименты, компенсация вреда, причиненного здоровью или жизни третьих лиц.
Личными также признаются те обязательства, которые возникли еще до брака. Например, если мужчина оформил займ в микрофинансовой организации до вступления в брак, то не имеет значения, знала женщина об этом или нет — возвращать задолженность все равно будет тот, кто её изначально оформил.
Как быть с ипотекой?
Самое сложное — это долг по ипотеке. Банки часто требуют, чтобы супруги выступали по договору в качестве созаемщиков. Это означает, что они несут одинаковую финансовую ответственность перед кредитором — банком, выдавшим ипотеку. Почти во всех случаях этот вид долга является совместно нажитым.
При расторжении брака они будут отвечать по долгу с учетом полученных долей. Например, если каждому из супругов достанется по 1/2 части от квартиры, то и выплачивать задолженность они будут поровну. Продать ипотечную недвижимость в такой ситуации сложно: сначала нужно погасить кредит.
Если есть долг по ипотеке, то у супругов, принявших решение о разводе, несколько вариантов:
Каждый будет продолжать вносить ипотечные платежи в размере, предусмотренном в зависимости от полученной в квартире доли.
Досрочно погасить долг по ипотеке, оформив на каждого из бывших супругов по новому займу (часто предлагают банки).
Передать все доли одному супругу, чтобы он оставался единственным собственником и выплачивал ипотеку самостоятельно.
Что делать, если после развода достались большие долги
К сожалению, вариантов немного. Если после развода один из супругов остался с долгами (кредитами, задолженностью по коммунальным услугам, ипотекой и другими), то он может:
Продолжать самостоятельно погашать долги
Да, делать это придется долго и трудно. Ситуация ухудшается, если у супруга (например, ранее не работавшей жены) нет стабильного дохода, но при этом после развода досталось много долговых обязательств перед банком, микрофинансовой организацией и другими кредиторами.
Если человек не будет справляться с долгами, то кредиторы обратятся в суд, где будет открыто исполнительное производство с негативными последствиями: арестом счетов, имущества и прочими. Еще хуже — если кредиторы продадут долг коллекторам.
Инициировать банкротство
Супруг, оставшийся с большими долгами после развода, может признать себя банкротом и освободиться от всех обязательств перед кредиторами. Это подходящий вариант, если у человека нет финансовой возможности закрыть задолженности.
В этом случае приставы не арестуют счета, а коллекторы не будут настаивать на погашении долга. В 2021 году банкротство возможно как через суд, так и через МФЦ. В любом случае, выход есть, и даже если вы остались с долгами после расторжения брака — не стоит опускать руки.
Решили стать банкротом? Отлично! После оформления вы начнете финансовую жизнь с чистого листа, поскольку после развода все долги, в том числе личные и совместно нажитые в браке, будут списаны.
Мы рекомендуем вам обратиться за юридической помощью. Наши юристы знают, как успешно завершить процедуру и сохранить максимум имущества. Уже на первой консультации вы узнаете, как избавиться от всех долгов.
Автор публикации
Окладников Илья Викторович Руководитель юридического департамента по банкротству
Об авторе
Илья Викторович контролирует деятельность юридического отдела на досудебном этапе процедуры. Под его руководством происходит вся работа специалистов по заключению договоров, а также сбору, подготовке и составлению необходимых документов перед подачей заявления в суд
https://fpa.ru/info/bankrotstvo-fizicheskih-lic-ipoteka/
Вам может быть интересно:
Банкротство физических лиц при ипотеке
«Что случится с квартирой или домом?» — первый вопрос, который задают граждане, рассматривающие банкротство в качестве решения при наличии долгов. И если в случае с единственным жильем, на котором нет никаких обременений, все понятно, то с ипотечной квартирой дело обстоит иначе. Мы ответим на вопросы, связанные с банкротством при ипотеке и поможем вам разобраться, что […]
Вам может быть интересно:
Как делить долги после развода?
Долги — всегда тяжелый груз, особенно, если он ложится на вас после развода. При расторжении брака все долги, как и совместно нажитое имущество, делятся поровну. Однако во всем есть нюансы, и о каждом из них — в нашей статье. Вы узнаете, что делать с долгами после развода и как исполнить обязательства перед кредиторами, в том […]
Вам может быть интересно:
Как делить долги после развода?
Долги — всегда тяжелый груз, особенно, если он ложится на вас после развода. При расторжении брака все долги, как и совместно нажитое имущество, делятся поровну. Однако во всем есть нюансы, и о каждом из них — в нашей статье. Вы узнаете, что делать с долгами после развода и как исполнить обязательства перед кредиторами, в том […]
Принятие ссуды после развода (что делать с ипотекой)
Решение о том, где вы будете жить, является важным аспектом развода. Некоторые люди хотят остаться в своем семейном доме либо потому, что им там комфортно, либо потому, что они верят, что переход будет легче для их детей.
Однако, чтобы остаться в семейном доме, часто требуется внести некоторые изменения в права собственности.
Если вы планируете остаться дома, вам нужно знать, какие у вас есть варианты.Есть несколько способов сохранить дом и освободить бывшего супруга от существующей ипотеки.
Одним из самых популярных способов является получение кредита. Принятие ссуды — это когда вы берете на себя полную ответственность за ипотечную ссуду. При этом имя вашего супруга будет удалено из ссуды, и вы останетесь единственным заемщиком.
При рассмотрении вопроса о ссуде лучше всего работать с квалифицированным кредитором, чтобы полностью обсудить варианты. Мы не являемся кредиторами и не знаем тонкостей кредитного процесса.
Ниже приведены лишь некоторые общие сведения о вариантах, которые люди использовали в прошлом. Если вам нужна конкретная информация, ваш текущий кредитор — отличный ресурс. Они могут взглянуть на вашу текущую ипотеку и сообщить, какие варианты доступны.
Но прежде чем поговорить с вашим кредитором, полезно понять, что такое кредитное допущение, какие ссуды могут или не могут соответствовать требованиям, а также некоторые альтернативы ссудному допущению.
Кроме того, супругу, не сохранившему место жительства, часто по-прежнему причитается компенсация за их общественный интерес в собственности.Если выравнивание причитается другому супругу, и вы намерены получить средства для выравнивания путем рефинансирования дома, обязательно обсудите это со своим кредитором, поскольку принятие кредита может быть невозможно с этим требованием.
Если у вас нет отношений с вашим текущим кредитором, спросите своего адвоката, есть ли у него направление к кому-то, с кем они работали в прошлом.
Некоторые кредиторы имеют больший опыт работы с лицами, переживающими развод, и могут предоставить дополнительные рекомендации, которые вы не сможете получить от кого-то, кто не разбирается в потребностях клиента во время и после развода.
Что такое допущение о ссуде?
Принятие ссуды означает, что вы принимаете существующую ссуду на условиях, которые в настоящее время согласованы с кредитором.
Это означает, что ипотечный платеж, процентная ставка и срок кредита остаются прежними.
Единственное отличие состоит в том, что имя вашего бывшего супруга удалено из документа, и вы остаетесь лицом, несущим юридическую ответственность за ссуду. Вам нужно будет обсудить это со своим кредитором, чтобы определить, возможно ли это.
Некоторые кредиторы взимают фиксированную ставку со стороны, принимающей ссуду. В отношении займов, обеспеченных государством, агентства могут регулировать плату за принятие.
Если ваш кредитор требует, чтобы вы приобрели новую политику правового титула, титульная компания также потребует от вас уплаты некоторых сборов за обработку запроса на правовую политику, и если у кредитора или титульной компании есть поверенный для проверки ваших документов, вам необходимо будет платить за это тоже.
Комиссии, которые вам нужно будет заплатить, зависят от типа ссуды, вашего кредитора и титульной компании, которая обрабатывает допущение.Итак, не забудьте спросить своего кредитора обо всех комиссиях, связанных с принятием вашего кредита, если это вариант, который вы хотели бы изучить.
Почему люди получают предположения о ссуде?
Многие люди рассматривают предположения как решение для исключения бывшего супруга из существующей ипотеки. Это делается либо после того, как судья присуждает им семейный дом, либо при разводе.
Удаление имени вашего супруга из ссуды защищает вашу будущую долю в собственности и дает вам возможность принимать решения относительно дома без них, потому что они больше не являются ответственной стороной по вашей ссуде.
Плюс, предположение, что ссуда может сэкономить вам расходы на закрытие сделки, а также может помочь вам поддерживать желаемую процентную ставку.
При правильном оформлении он предлагает решение для освобождения вашего бывшего супруга от ответственности за собственность, позволяя им приобрести другой дом, если они того пожелают. После того, как ваш бывший будет исключен из ссуды, вы несете ответственность за все будущие платежи.
Вы имеете право продавать, рефинансировать или занимать деньги под залог дома без необходимости привлекать вашего бывшего супруга после завершения предположения.
В этом процессе важно убедиться, что акт о прекращении права требования и другие ипотечные документы составлены на имя надлежащего лица.
Итак, это хорошая идея, чтобы поверенный по недвижимости просмотрел оригиналы ипотечных документов, документы о допущении и ваше соглашение о разводе, чтобы убедиться, что у вас не возникнут какие-либо проблемы в будущем.
Как вы можете претендовать на допущение?
Чтобы быть единственным оставшимся заемщиком, вы должны соответствовать требованиям.
Одно из требований — это способность осуществлять ссуду самостоятельно, без помощи кредита или дохода бывшего супруга.Но если вы ожидаете выплаты алиментов супругу, вам следует сообщить об этом своему кредитору.
Вашему кредитору может понравиться конкретная формулировка в вашем декрете о разводе, касающаяся присуждения алиментов супругу, чтобы использовать их для получения права.
Если у вас высокое соотношение долга к доходу или низкий кредитный рейтинг, вы не можете претендовать на получение существующей ссуды.
Вот почему так важно связаться со своим ипотечным кредитором, чтобы знать, какой квалификации вы должны соответствовать.Если вы изучаете этот вариант, важно связаться с кредитором на раннем этапе развода. Вы же не хотите, чтобы на поздних этапах бракоразводного процесса выяснялось, что вы не имеете права содержать дом самостоятельно.
Вам также потребуется предоставить документацию, чтобы получить одобрение вашего предположения. Ниже приводится список некоторой информации, которая может потребоваться вашему кредитору:
Копия вашего указа о разводе
Корешки чека
Банковские выписки
Идентификационный номер фотографии
Подтверждение активов
Копия вашего кредитного отчета
Ваш кредитор может потребовать дополнительную документацию во время процесса утверждения, и вы должны предоставить все, что они просят, в кратчайшие сроки.В противном случае процесс может занять больше времени.
Предостережение по поводу ипотечного кредита
Предположение о ипотечном ссуде не всегда так просто, как кажется. Не все ссуды допускают допущения, и если вы можете взять ссуду на себя, это может не снимать с другой стороны обязанности по выплате ссуды, если ссуда перейдет в невыполнение обязательств.
Вот почему так важно обсудить с кредитором все возможные варианты, результаты и последствия ипотеки, прежде чем подписывать какие-либо документы; не только для защиты себя при совершении сделки, но и для обеспечения того, чтобы сделка соответствовала требованиям вашего указа о разводе.
Сборы
При предположении о ссуде вы должны рассчитывать на оплату некоторых личных расходов на юридические документы, страхование титула, выплаты и любые другие элементы, которые потребуются вашему кредитору для завершения процесса.
Требования различаются от кредитора к кредитору, поэтому вам нужно будет спросить своего ипотечного держателя, за какие расходы вы будете нести ответственность.
Не вся ипотека является предполагаемой ипотекой
Не каждая ссуда допускает допущения. Ссуды USDA, ссуды FHA и ссуды VA обычно допускают допущения, в то время как большинство обычных ссуд не допускаются.
Однако все ссуды отличаются друг от друга, и единственный способ убедиться, что вы можете принять на себя ипотечную ссуду, — это связаться с вашим кредитором.
Ссуды VA
Допустим, вы ветеран и у вас есть ссуда VA на дом вашей семьи. Если ваш бывший супруг, не являющийся ветераном, захочет взять на себя вашу ссуду, вы можете потерять право на получение VA.
Это означает, что вы не сможете использовать свое право VA для покупки новой ссуды. Ваше право может быть привязано к ссуде до тех пор, пока ваш супруг (а) не выплатит ее полностью.
Итак, если это ваша ситуация, вам следует быть особенно осторожными, если вы решите взять кредит.
Процесс принятия ссуды требует много времени
Предположения, как правило, занимают больше времени, чем другие методы получения ссуды. Процесс утверждения часто бывает длительным, и ваш кредитор может потребовать новую политику правового титула.
Новая политика правового титула потребует от титульной компании исследования вашей собственности и получения одобрения от своих андеррайтеров, что позволит еще больше продлить сроки.
Также требуется много бумажной работы, и на то, чтобы все подписать и зарегистрировать, может потребоваться время. Если ваш кредитор не знаком с процессом, ему может потребоваться больше времени, чтобы заполнить документы и получить одобрение андеррайтера.
В то время как большинство кредиторов проявляют сострадание к вашей ситуации, не все кредиторы способны правильно обращаться с кредитными допущениями. Так что не забудьте обсудить это со своим кредитором, чтобы узнать, где они находятся.
Альтернативы предположению о ссуде
Хотя есть несколько веских причин для рассмотрения такого предположения, это не всегда лучший способ защитить свой дом или продвинуться вперед после развода.
Кроме того, он может не предоставлять вам средства, необходимые для выполнения любых потенциальных выплат, связанных с выкупом, алиментами или выплатами общественных процентов, которые вы должны будете произвести своему супругу.
Рефинансирование
Если процентные ставки ниже, вы можете рефинансировать свой дом по более низкой ипотечной ставке, а не брать текущий кредит.
Вы можете уточнить у своего кредитора, что имеет больший финансовый смысл в вашей ситуации. Рефинансирование — отличная альтернатива принятию вашей текущей ипотеки.Вам просто нужно убедиться, что вы и ваш бывший супруг подписали надлежащие документы при закрытии, чтобы убрать имя вашего бывшего супруга из титула.
Кредитная линия собственного капитала (HELOC)
Если вам необходимо выплатить своему бывшему супругу сумму, присужденную им во время бракоразводного процесса, вы можете использовать для этого капитал своего дома.
Ссуды под залог собственного капитала, также известные как рефинансирование с выплатой наличных, позволяют вам взять часть собственного капитала, имеющегося у вас дома, для выплаты долгов, включая в некоторых случаях урегулирование бракоразводного процесса.
Тем не менее, эти ссуды могут иметь более высокую процентную ставку. И получить их может быть труднее, в зависимости от вашего дохода, долга и кредитной истории.
Андеррайтеры ссуды также проверяют сумму ссуды, на которую вы подаете заявку, а также то, сколько собственного капитала у вас дома. С помощью этой опции вы можете объединить свои кредитные карты и другие долги в один ежемесячный платеж с обналичиванием жилищной ссуды.
Итак, если у вас есть много финансовых обязательств, которые вам нужно расплатиться, это может быть правильным вариантом для вас.
Покупка нового дома
Хотя покупка нового дома может не дать вам той безопасности, которая есть в вашем существующем доме, это хороший способ начать новую жизнь. Приобретая отдельную недвижимость по новой ипотеке, вам не нужно беспокоиться об исключении вашего супруга из ссуды или документов, подтверждающих право собственности.
Если вам приказано судом выплатить супругу / супругу компенсацию за развод или выплатить алименты, новая ипотека с более низкой выплатой может быть для вас лучшим вариантом.
Если вы решите купить новый дом, вы можете использовать свою часть выручки от продажи для выплаты любых денег, которые вы должны своему бывшему супругу за их долю в общественной собственности, которой вы поделились.Затем вы можете начать заново с новой ипотечной ссуды в доме, который подходит вашей жизни как одного человека.
Как защитить свой дом во время развода
Существует множество причин для развода. Если ваш развод носит мирный характер, вам, возможно, не стоит беспокоиться о проблемах, связанных с тем, что имя вашего супруга останется в праве собственности на ваш дом после развода, но это может вызвать множество проблем в будущем.
Таким образом, обычно рекомендуется как можно скорее удалить их имя. Даже если вы сейчас в хороших отношениях, со временем все может испортиться.И заставить вашего бывшего партнера подписать документы, когда вы оба продолжите жить, может быть непросто.
Если вам нужна помощь в принятии решения о том, как лучше всего справиться с разделом активов, ваш адвокат по разводам сможет помочь.
После того, как вы достигнете мирового соглашения в отношении вашего семейного дома, вам нужно будет решить, как выкупить вашего бывшего супруга или отказаться от получения кредита.
Кредитор вашей существующей ипотечной ссуды может помочь вам либо добиться освобождения от ответственности, либо взять на себя ссуду и владение недвижимостью.
Опять же, если у вас нет отношений с кредитором, спросите своего адвоката по разводам, с кем они работали в прошлом. Они могут стать жизненно важным ресурсом во время развода.
9 (простых) шагов для получения ипотеки после развода
Получение ипотеки может быть более сложной задачей после развода, но это возможно при наличии правильной дорожной карты. Вот 9 простых шагов, которые помогут вам достичь этой цели.
# 1 — Проверьте свой кредит
Пока вы находитесь в разгаре развода, вы можете реагировать на краткосрочные условия за счет размышлений о долгосрочном планировании.Но если ваша цель — выкупить супруга из вашего нынешнего дома или позволить себе купить другую недвижимость, вы должны обращать внимание на то, что видят кредиторы, даже в гуще всего остального.
Это означает, что вы должны пересмотреть свой кредит как можно раньше и продолжать следить за ним, пока вы переживаете развод. То, что супруг (а) говорит, что собирается заниматься кредитными или долговыми вопросами, не означает, что они на самом деле доведут дело до конца.
На самом деле, некоторые мстительные супруги могут активно стремиться испортить ваш кредит, чтобы наказать вас.
Лучший способ предотвратить это — быть начеку, внимательно следя за своими финансами.
Вы можете получить бесплатную копию своего кредитного отчета на сайте www.AnnualCreditReport.com или приобрести копии в любом из трех основных агентств кредитной истории.
Хотя существуют более мелкие и более специализированные агентства, когда кредиторы и кредиторы проверяют ваш кредит, они будут делать это с Equifax, Experian и TransUnion. Эти три агентства хранят информацию о более чем 200 миллионах американцев.Закон о справедливой кредитной отчетности (FCRA) регулирует порядок работы этих и других кредитных бюро, поскольку они обрабатывают очень много конфиденциальной информации.
Просмотр вашей кредитной истории и текущего кредитного рейтинга предоставит вам информацию, необходимую для исправления любых недостатков или оспаривания любых неточностей.
Кроме того, по закону вы можете бесплатно получить копию своего отчета, если вам отказали в кредите, если вы сделаете это в течение 60 дней с момента отказа.
Чтобы оспорить или объяснить записи в вашем кредитном файле, вы также можете отправить письменное объяснение до 100 слов в кредитные бюро и попросить приложить его к вашей кредитной истории. Например, вы можете добавить запись, объясняющую, что вы имели дело с безответственным супругом, который накопил много долгов до развода. Это не повысит ваш рейтинг, но поможет будущим кредиторам понять, почему в вашем профиле могут быть дефекты.
# 2 — Получите письмо о предварительном одобрении ипотеки
В письме о предварительном одобрении будет указано вашему супругу, вашему адвокату, посреднику и / или судье, что вы действительно можете получить новый заем.
Если у вас есть соглашение об урегулировании имущественных отношений как часть вашего окончательного постановления, кредитор захочет его увидеть. Почему? Потому что это может повлиять на ваш доход от долга. Если собственность записана на имя вашего супруга, кредитор тоже захочет узнать об этом, чтобы лучше понять, какие долги связаны с вашими личными финансами.
Если у вас нет окончательного соглашения о разводе, вы все равно можете получить письмо о предварительном одобрении при условии, что соглашение о разводе будет подписано и будет включать в себя определенные положения.
Если вы получаете или платите алименты на супруга и ребенка, это также повлияет на вашу способность получить ипотечный кредит, и это должно быть раскрыто.
Также следует понимать разницу между предварительной квалификацией и предварительным утверждением. Предварительная квалификация просто дает вам представление о том, на какую часть кредита вы можете претендовать, и этот процесс гораздо менее сложен, чем предварительное одобрение.
Предварительное одобрение — это гораздо более формальный шаг, который включает в себя предоставление полной документации кредитору, что приводит к условному обязательству фактически предоставить вам ипотеку.
Еще один способ взглянуть на это заключается в том, что предварительная квалификация предполагает отправку потребителем своих данных и записей на рассмотрение. Предварительное утверждение — это процесс проверки данных с помощью проверки кредитоспособности и других средств.
Предварительная квалификация является хорошим показателем кредитоспособности, но предварительное одобрение является гораздо более требовательным и окончательным.
Предварительное одобрение приведет к тому, что кредитор выдаст условное обязательство по выплате точной суммы кредита, и это может дать вам явное преимущество при покупке дома и взаимодействии с продавцом или при ведении переговоров о выкупе доли вашего супруга.
# 3 — Поймите любые временные ограничения
Время, в которое вы завершите развод, будет иметь прямое влияние на вашу способность подавать заявление на получение ипотеки. Большинство кредиторов захотят увидеть временное урегулирование или, что еще лучше, окончательное урегулирование до рассмотрения новой заявки на ипотеку.
Однако это не всегда так. Существует множество возможностей рефинансировать недвижимость до развода или до урегулирования, и вам следует поговорить со своим консультантом по ипотеке при разводе, чтобы узнать нюансы, связанные с вашей конкретной ситуацией.
Пройдя предварительное одобрение на раннем этапе процесса урегулирования бракоразводного процесса, вы быстро поймете, когда будет лучшее время для подачи заявления на ипотеку. Вы узнаете, что должно произойти, чтобы ваша кредитная заявка была официально одобрена, и сможете сосредоточиться на важных вещах в нужное время.
# 4 — Завершите свое соглашение о разводе
Пока у вас не будет окончательного урегулирования, всегда есть вероятность того, что ваши финансы могут взорваться, что изменит условия любого финансирования, которое вы можете искать.
Вот 3 примера распространенных финансовых решений, для которых может потребоваться окончательное соглашение о разводе до завершения:
Принятие ссуды происходит, когда один из супругов остается в собственности и хочет принять существующую ипотеку. Это означает, что вся ответственность передается им, и им нужно будет доказать кредитору, что они финансово способны обработать ссуду самостоятельно.
Рефинансирование чаще бывает, когда одна сторона остается дома.Это более сложный процесс, требующий, чтобы один из супругов прошел весь процесс финансирования самостоятельно, без получения дохода или имущества супруга. Рефинансирование также часто используется для вывода денег из дома для выплаты процентов другому супругу.
Продажа дома. Это самый чистый разрыв для разводящейся пары. Обе стороны продают свои интересы в доме, и каждая использует выручку по своему усмотрению. Это может привести к значительному первоначальному взносу для супруга, желающего получить одобрение на получение другой ипотеки.Размер первоначального взноса также может повлиять на то, какие условия в конечном итоге предлагает кредитор. Однако вам может быть запрещено продавать дом до тех пор, пока у вас не будет заключено мировое соглашение.
Если не согласовано иное, оба супруга по-прежнему несут ответственность за выплаты по ипотеке по совместному ипотечному обязательству. Единственный способ исключить этот долг из заявления одного из супругов на ипотеку — это завершить развод и передать долг одному из супругов.
При отсутствии такого соглашения любая совместная задолженность может быть засчитана против вас.
# 5 — Разделите свои активы
В вашем окончательном решении о разводе будет четко указано, какие активы получит каждый из вас.
Разделение активов может быть немного сложным. Перед разделением активов необходимо определить, какие активы являются семейной / общественной собственностью, а какие — отдельной собственностью. Как правило, активы, находящиеся в собственности или приобретенные до брака или после даты разделения, считаются отдельными. Имущество, приобретенное во время брака, обычно считается общественной собственностью.
Существуют исключения из правил общественной собственности, например, если актив был унаследован или подарен только одному из супругов. Правила различаются в зависимости от штата и ситуации, поэтому имейте в виду, что это не простой процесс разделения собственности.
Другой фактор, который следует учитывать, заключается в том, что некоторые штаты являются состояниями общинной собственности, а другие — состояниями справедливого распределения. Это может иметь большое влияние на то, как делятся активы. В состоянии общинной собственности (в настоящее время их девять) активы делятся поровну, прямо посередине, в подавляющем большинстве случаев.
В состоянии справедливого распределения активы делятся поровну, но не всегда в соотношении 50/50. Суды смотрят на то, что справедливо, принимая во внимание ряд факторов. Законы штатов различаются, и лучше внимательно изучить законы о разделе активов, чтобы получить более четкое представление о том, чего ожидать.
Еще одна проблема, которая действительно возникает, заключается в том, что некоторые супруги пытаются скрыть активы при разводе. Это абсолютно незаконно, но такое случается.Это может лишить вас резервов, необходимых для получения ипотеки или выполнения требований по первоначальному взносу. Если вы подозреваете, что это так, вам необходимо предпринять юридические действия для защиты своих интересов.
Имейте в виду, что помимо активов вы также будете разделять долги. В некоторых случаях разводящиеся пары могут договориться о том, кто несет ответственность за какие долги. В других случаях суд может быть органом, который в конечном итоге решает, кто несет ответственность.
Также обратите внимание, что до тех пор, пока вы не примете законных мер по разделению долгов, вы несете ответственность за эти долги, и если платежи не поддерживаются в текущем состоянии, пострадает ваш кредитный рейтинг.
# 6 — Передать право собственности себе (при сохранении дома)
До тех пор, пока право собственности на жилище официально не перейдет от одного супруга к другому, оба супруга по-прежнему будут юридически «зарегистрированными владельцами». Это может создать проблемы, если дома ведете вы.
Самый простой способ освободить проценты — это подать заявление о прекращении права собственности. Это именно то, на что это похоже. Вы теряете интерес к владению домом. Вам нужно будет сделать это через офис регистратора округа или на основании документа, подготовленного вашим поверенным.
Вот где люди ошибаются: Ваше обязательство по ипотеке не передается через акт о прекращении права требования.
Какой бы из супругов ни отказался от своей доли в доме, он все равно может оказаться ответственным за половину ипотечной задолженности этого имущества и любое залоговое право на имущество. Вам нужно будет работать с кредитором, чтобы снять ваши финансовые обязательства перед собственностью ДОПОЛНИТЕЛЬНО к передаче права собственности.
Это два отдельных этапа процесса раздела собственности, относящихся к недвижимости.
Когда вы передаете право собственности на недвижимость с помощью акта о прекращении права собственности, вы можете уплатить налог на передачу права собственности как для вас, так и для вашего супруга. Эта сумма варьируется в зависимости от округа, но обычно составляет 1% от покупной цены дома.
Кроме того, когда собственность передается, округ также может переоценить стоимость собственности. Это означает, что супругу, вступившему во владение, придется платить более высокие налоги на недвижимость при более высокой оценочной стоимости.
Следует отметить, что рефинансирование НЕ влечет за собой переоценку налога на имущество. Однако это не означает, что ваша собственность никогда не будет подвергнута переоценке. Если бы это было так, то это не было бы результатом рефинансирования.
# 7 — Погашение и рефинансирование совместной задолженности
Вы должны проявлять инициативу, когда дело касается защиты вашего кредитного профиля. Безответственный или злонамеренный супруг может сорвать ваши попытки получить ипотеку или предпринять другие шаги, пытаясь восстановить свою жизнь после развода.
Самое умное, что вы можете сделать, — это взять мяч у них из рук и как можно скорее погасить все совместные долги.Выплатите им или заблокируйте счета, пока вы не сможете это сделать.
Пока ваше имя находится на счете, будь то ипотека, кредитная карта, автокредит или какой-либо другой инструмент, вы несете юридическую ответственность по этому долгу.
Кредиторы, вероятно, даже не узнают о вашем разводе, пока вы им не расскажете. И даже когда вы это сделаете, они, как правило, не слишком сочувствуют вашему личному положению. Если вы не будете в курсе, в какой бы ситуации вы ни оказались, вас за это накажут.
Супруг из лучших побуждений, который говорит, что будет выполнять свою часть соглашения, тоже не тот человек, которому можно слепо доверять. Предположите обратное, чтобы защитить себя. Отслеживание срока платежа. Дважды проверьте, что они производятся. При необходимости вносите платежи самостоятельно и постарайтесь окупить затраты позже.
Также имейте в виду, что даже если супруг (а) будет сотрудничать с вами, он может стать недееспособным или умереть, в результате чего финансовый шар останется у вас в одиночестве.У вас может быть страховка на случай инвалидности или страхование жизни. Но опять же, вы не можете.
В будущем вам понадобится как можно меньше недостатков, и удаление переменной супруга, который может или не может сотрудничать, когда дело доходит до совместных долгов, — это то, на что вам не нужно рисковать.
# 8 — Выберите ипотечного кредитора
Есть некоторые кредиторы, которые не хотят дополнительной работы, необходимой для того, чтобы помочь недавно разведенному лицу получить новую ипотеку.Эти типы ссуд могут быть сложными, спорными и явными.
Существует ряд неизвестных, которые могут возникнуть и заставить кредиторов опасаться брать на себя обязательства в тот момент в жизни человека, когда будущее финансовое положение трудно предсказать с достаточной уверенностью.
Как вы уже понимаете, существует множество особых ситуаций, которые следует учитывать, которые могут или не могут повлиять на вашу способность получить одобрение на получение ипотеки после развода. Обычные кредиторы могут понимать многие из этих нюансов, но могут быть не в полной мере оснащены для решения ваших уникальных проблем.
В этом случае лучшим вариантом может быть использование консультанта по ипотеке при разводе (DMA) . DMA работает для индивидуальных клиентов, а не для кредиторов.
Они также не взимают с заявителя никаких сборов. Они оплачиваются кредитором, выдавшим вашу ипотеку. Вы также не обязаны вносить какие-либо из этих сборов заранее. Все сторонние сборы выплачиваются при закрытии после того, как вы соглашаетесь с условиями ипотеки.
Консультант по ипотеке при разводе не работает ни с одним конкретным кредитором.Как брокер с полным спектром услуг, DMA будет делать покупки от вашего имени. Их цель — найти для вас наиболее подходящего кредитора и ставку для ваших конкретных обстоятельств.
Это может сэкономить вам много времени, потому что вам нужно будет пройти один и тот же процесс подачи заявки только один раз, а не снова и снова, если вы подаете заявку у разных кредиторов.
# 9 — Блокировка низкой процентной ставки
Получение максимальной процентной ставки — это своего рода искусство. Следует учитывать несколько переменных, например кредитоспособность и т. Д.
Процентные ставки повышаются или понижаются в зависимости от текущих рыночных условий, пока вы не решите зафиксировать текущую ставку. Как только вы это сделаете, ваша ставка будет защищена от 30 до 60 дней, в зависимости от того, сколько времени вам нужно для завершения процесса ипотеки. Блокировка ставки позволяет вам исключить еще одну переменную и точно определить ваши затраты.
Поскольку консультант по ипотеке при разводе работает на отдельного клиента, а не на банк, часть этого обязательства состоит в том, чтобы найти лучшую доступную ставку на рынке .Он снимает с клиента бремя оценки ставок и позволяет профессионалу использовать опыт и отраслевые знания, которые DMA может использовать, потому что они участвуют в ежедневной работе.
Вы также можете получить более низкую процентную ставку, заплатив дисконтный пункт (-ы) вперед. По сути, выплачивая часть процентов вперед, вы сможете снизить ежемесячный платеж в течение срока действия кредита. Дисконтные баллы всегда равны 1% от суммы кредита. Например, для получения одного балла по ссуде в 500 000 долларов от человека потребуется дополнительно внести 5 000 авансовых платежей.
Нет необходимости оплачивать дисконтные баллы, но большинство экспертов сходятся во мнении, что чем дольше вы планируете оставаться в собственности, которую покупаете, тем выгоднее сразу заплатить один или несколько дисконтных баллов.
Другая переменная, которую следует учитывать, заключается в том, что если вы хотите, чтобы кредитор предоставил кредит на покрытие расходов по закрытию, вам также придется согласиться с более высокой процентной ставкой. По сути, заключительные расходы будут включены в ссуду, если только вы не захотите оплатить заключительные расходы авансом.
Во всех случаях стоит запускать различные сценарии, чтобы понять, какими будут ваши варианты, прежде чем выполнять определенные условия.
Что делать с ипотекой при разводе
Многие пары покупают дома вместе. Это может стать серьезной проблемой при разводе.
Супружеской паре необходимо не только решить, что ей делать с домом, но также необходимо сделать выбор в отношении того, как обращаться с ипотекой. И это может быть сложнее, чем вы думаете.
Вот что вам следует знать о вариантах решения вашей общей ипотечной задолженности после развода.
6 простых советов, как обеспечить ставку по ипотеке 1,75%
Безопасный доступ к бесплатному руководству The Ascent, в котором рассказывается, как получить самую низкую ставку по ипотеке при покупке нового дома или при рефинансировании. Ставки по-прежнему находятся на минимальном уровне за несколько десятилетий, поэтому примите меры сегодня, чтобы не упустить шанс.
Отправляя свой адрес электронной почты, вы соглашаетесь с тем, что мы будем присылать вам денежные подсказки вместе с продуктами и услугами, которые, по нашему мнению, могут вас заинтересовать. Вы можете отписаться в любое время.Пожалуйста, прочтите наше Заявление о конфиденциальности и Положения и условия.
Ипотека может стать серьезной проблемой после развода
Когда вы решаете, что делать с ипотекой, вам необходимо рассмотреть серьезный юридический вопрос.
Если у вас есть совместная ипотека, на которую вы подавали заявление со своим супругом, ваш кредитор будет считать эту ссуду совместной юридической ответственностью. Другими словами, кредитор будет ожидать, что обе стороны несут ответственность за выплату ипотеки.
Это правда, независимо от того, что написано в вашем постановлении о разводе. Таким образом, если в вашем соглашении о разводе указано, что ваш супруг (а) несет полную ответственность за выплату ипотеки, это решение не влияет на ваши обязательства перед кредитором .
Если ваш бывший партнер перестанет платить, просроченные платежи будут перечислены в вашей кредитной истории . Если дом лишен права выкупа, это будет указано в вашей кредитной истории . И если после обращения взыскания есть остаток, и ваше состояние позволяет вашему кредитору попытаться взыскать его, кредитор может подать судебный иск против вас .
По этой причине вам нужно будет тщательно обдумать, что делать с ипотекой после расторжения брака.
Это лучший вариант для вашей ипотеки после развода.
Лучший способ защитить ваши законные интересы при разводе — это попросить человека, который будет нести ответственность за выплату ипотеки, рефинансировать ссуду исключительно на свое имя. Поэтому, если ваш бывший должен продолжать производить платежи, он должен попытаться получить новый жилищный заем только на свое имя.
Иногда это может быть проблемой. Это потому, что может быть трудно претендовать на получение жилищного кредита с одним доходом, а не с совместным доходом, который у вас был до развода. Но это единственный верный способ для другого супруга защитить свои кредиты и финансы в будущем.
Если вы не можете рефинансировать жилищный заем на имя ответственного лица, то продажа дома и погашение ипотеки может быть в лучших интересах обеих сторон. Хотя это может показаться не идеальным, это означает, что у вас и вашего бывшего не будет общего долга, в котором вы застряли на протяжении десятилетий.
В крайнем случае, если ваш бывший считается ответственным за осуществление платежей, но вы остаетесь на ипотечной ссуде, попробуйте включить условие в свое соглашение о разводе, которое требует, чтобы они попытались рефинансировать свое собственное имя как можно скорее.
И обязательно следите за ходом выплаты, чтобы, если ваш бывший начинает пропускать платежи, вы можете отреагировать как можно быстрее — что может означать обращение в суд для получения судебного приказа и даже временное внесение платежей самостоятельно, чтобы избежать повреждения кредита. .
Возможно, думать об этих вопросах неинтересно, но правильный выбор ипотечного кредита при разводе имеет важное значение для защиты вашего финансового будущего.
Жилищный кредит и развод: все, что нужно знать
Кэтрин Ли — 1 августа 2021 г.,
От траура по окончании отношений до урегулирования условий жизни и воспитания детей — развод и так достаточно сложен.Однако, если у вас есть совместная ипотека на недвижимость, это может добавить совершенно новый уровень сложности.
Независимо от того, останетесь ли вы оба в доме, ипотечный кредит все равно необходимо выплатить, и это не всегда так просто, как разделить его 50/50. Хорошая новость заключается в том, что, ознакомившись с правилами, касающимися ипотечных кредитов и развода, вы можете быть уверены, что готовы к печальному случаю, когда ваш брак распадется.
Поговорите с ипотечным брокером
Как происходит раздел имущества при разводе?
Не существует универсального решения, когда дело доходит до раздела имущества при разводе — это зависит от индивидуальных обстоятельств вашей семьи и дома.Как правило, в отношениях продолжительностью более 12 месяцев каждая сторона имеет право на долю в активах. Как происходит разделение активов, зависит от ряда факторов, таких как:
Независимо от того, существует ли другое соглашение, например, брачное
Взносы, сделанные каждой стороной — депозит, гербовый сбор и судебные издержки
Взносы собственности, такие как выплата ипотеки, улучшение дома, паушальная сумма выплаты — подарки и наследство — а также доходы
Будущие доходы каждой стороны
Нефинансовые взносы в отношения, такие как пребывание дома, чтобы воспитывать детей
Количество детей-иждивенцев
Продолжительность отношений
Это может относиться не только к самой собственности, но и к долгу по жилищному кредиту, если вы обременены ипотекой.

Должен ли я платить по ипотеке после развода?
В случае развода выплаты по ипотеке все равно необходимо будет произвести тем или иным способом. Невыполнение этого требования может привести к скомпрометированной кредитной истории, высоким процентным ставкам и, в конечном итоге, к тому, что банк продаст ваш дом. Однако это не обязательно означает, что вам обоим нужно платить половину / половину. Возможны различные варианты передачи ипотеки.
Разблокируйте демографический профиль вашего пригорода
Куплю в Ультимо, Новый Южный Уэльс, 2007 г.
Эта информация носит ознакомительный характер и является приблизительной и основана только на совокупных онлайн-запросах на ипотеку от eChoice и партнерских программ за последние 12 месяцев.
Обратитесь к специалисту по жилищному кредиту сегодня
Как направить запрос
Эксперт по жилищному кредиту eChoice скоро свяжется с вами.
Найти другой пригород>
Что происходит с ипотекой при разводе?
Вы можете спросить: «Сможете ли вы открыть общий счет жилищного кредита после развода?» В конце концов, самый простой вариант — это, конечно, выплатить равные суммы по ссуде.Да, действительно возможно получить совместную ипотеку, и оба несут ответственность по долгу до тех пор, пока она не будет погашена. Однако по разным причинам это не всегда возможно. Возможно, один из партнеров имеет более низкий доход, будет иметь повышенные расходы на аренду или уход за детьми или просто не считает, что ему нужно платить за дом, в котором он больше не живет. В этом случае есть несколько других вариантов развода и ипотеки:
Выкуп доли собственности, принадлежащей вашему бывшему партнеру
Продажа вашей доли собственности бывшему партнеру
Продажа дома и разделение прибыли
Ниже мы рассмотрим эти варианты более подробно
Могу ли я передать ипотеку бывшей жене или мужу?
Да, вы можете передать свою долю собственности бывшему супругу.Однако это означает, что им придется рефинансировать дом, чтобы выкупить вашу долю и убрать ваше имя из жилищной ссуды, а также права собственности.
Если вы пойдете по этому пути, вы получите право на освобождение от пролонгации налога на прирост капитала, то есть вам не нужно будет платить CGT с доли, проданной вашему бывшему партнеру. Это потому, что предполагается, что они получат прирост капитала или убыток в случае продажи собственности в будущем.
Могу ли я выкупить своего партнера из ипотеки?
С другой стороны, вы также можете выкупить своего партнера из ипотечного кредита и удалить его из жилищного кредита.Однако для этого вам нужно будет претендовать на получение ипотеки самостоятельно. Если вы имеете право, вы сможете рефинансировать и продлить ипотечный кредит до 95% от стоимости недвижимости.
Вы также можете увеличить размер жилищной ссуды для выплаты развода. В этой ситуации от вас могут потребовать оплатить страхование ипотеки кредиторов (LMI), если вы ссудите более 80% стоимости недвижимости. Однако хорошая новость заключается в том, что вы, как правило, не несете ответственности за гербовый сбор, поскольку он обычно не взимается при переводе капитала.
Будет ли вам нужно платить налог на прирост капитала, будет зависеть от того, как вы будете использовать собственность после развода. Если вы продолжите жить там, вы будете освобождены от уплаты основного вида на жительство. Если вы выезжаете из собственности и сдаете ее в аренду, но по-прежнему сохраняете ее в качестве основного места жительства, вы можете быть освобождены от уплаты CGT на срок до шести лет в соответствии с правилом временного отсутствия. Однако рыночная стоимость в это время будет базой для расчета CGT при продаже.
Могу ли я рефинансировать свой дом во время развода?
Да, возможно рефинансирование жилья во время развода. Фактически, многие пары решат сделать это, поскольку это позволяет одному супругу «выкупить» жилищный кредит, а другому остается дом.
Если одна половина пары действительно намеревается выкупить другую, лицо, ведущее дом, должно убедиться, что у него есть средства для обслуживания жилищной ссуды самостоятельно. У них также должно быть достаточно сбережений или капитала, чтобы иметь возможность выкупить вторую половину пары за свою долю.
Доля дома, присуждаемая каждой стороне, обычно зависит от бракоразводного процесса и индивидуальных обстоятельств пары.
Как делится капитал в доме после развода?
Способ разделения капитала дома после развода будет зависеть от судебного разбирательства. В зависимости от задействованных факторов каждый партнер будет иметь право на определенную долю собственности. Это может зависеть от таких факторов, как:
Продолжительность отношения.
Есть ли вовлеченные дети-иждивенцы и кто будет их единственным опекуном.
Доля финансовых взносов на содержание дома (депозит, выплаты и т. Д.)
Прочие взносы, сделанные во время отношений (например, родитель-домохозяйка).
Как получить жилищный кредит после развода
Для того, чтобы иметь право на ипотеку при выкупе своего партнера, вы должны соответствовать определенным критериям, в том числе:
У вас должна быть хорошая история погашения текущего ипотечного кредита.
Вы должны быть в состоянии доказать, что у вас есть средства для выплаты своему партнеру, если в собственности недостаточно капитала.Однако, в отличие от других займов, вам не нужно доказывать подлинные сбережения
Ваш партнер должен согласиться подписать вам форму перевода
ПОКАЗАТЬ ОТКАЗ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ
Copyright © Finconnect (Австралия) Pty Ltd, торгующаяся как «eChoice», ABN 45 122 896 477 Австралийская кредитная лицензия 385888, является 100-процентной дочерней компанией Commonwealth Bank of Australia ABN 48 123 123 124.
Назначение этого калькулятора — помочь вам оценить, какие выплаты по жилищному кредиту могут быть основаны на информации, которую вы вводите в калькулятор.Это не является предложением кредита.
Результаты этого калькулятора являются приблизительными. Они основаны на предоставленной вами информации. Если вы измените какую-либо информацию, включая процентную ставку, вы получите другой результат. Могут применяться другие сборы, сборы и издержки.
Фактическая сумма, которую вы можете заимствовать, и применимые выплаты по кредиту могут быть определены только после того, как вы подадите нам полную заявку, и мы рассмотрим вашу заявку с использованием наших критериев кредитоспособности, применимых в то время.
При проведении расчетов мы сделали допущения, в том числе:
Комиссионные и сборы: Предполагаемая сумма погашения не включает никаких комиссий или сборов.
Выплаты: Выплаты являются ориентировочными. При расчете выплат нам пришлось сделать ряд предположений, которые могут повлиять на точность показанных сумм. Они включают:
Отображаемая процентная ставка не изменится и будет применяться в течение всего 30-летнего срока кредита (или по вашему выбору), поскольку мы не можем предсказать, какие ставки будут действовать в будущем.
Эти проценты начисляются на ссудный счет с той же периодичностью и в тот же день, что и выплаты (это может не относиться к вашей ссуде).
Предполагается, что в одном году ровно 52 недели или 26 двух недель. Это неявно предполагает, что в году 364 дня, а не 365 или 366.
Любые авансовые платежи, сборы или пошлины, которые вы понесете в связи с ссудой и / или недвижимостью, не включены.
Выплаты включают выплату основной суммы долга и процентов.
Прежде чем действовать на основании результатов этого калькулятора, вам следует обратиться за профессиональной консультацией и поговорить с консультантом eChoice.
Как мне отстранить партнера от ипотеки?
Технически вы можете сами убрать имя бывшего супруга из титула собственности. Однако, как правило, это довольно сложный и трудоемкий процесс, и последнее, что вам нужно при разводе, — это больше стресса!
Лучше всего обратиться к услугам опытного юриста по недвижимости или лицензированного перевозчика, который поймет технический жаргон и сможет быстро решить любые возникающие проблемы.
Во-первых, вам нужно будет получить согласие поставщика жилищного кредита, чтобы исключить имя вашего бывшего супруга из ипотечного кредита. Обычно это также включает рефинансирование жилищного кредита с учетом новых обстоятельств. Затем с помощью юриста или переводчика вы заполните форму передачи права собственности. Обычно вы можете найти его на веб-сайте соответствующего государственного департамента штата или территории. Вам нужно будет указать имена людей, участвовавших в передаче, сведения о титуле Торренса и долю передаваемой собственности.

Можно ли исключить свое имя из ипотечного кредита после развода?
Да, если ваш бывший партнер может доказать, что он может самостоятельно выплатить ипотечный кредит после развода, он может вычеркнуть ваше имя из ипотечного кредита, выполнив те же действия, описанные выше.
Рефинансирование дома после развода
Хотите знать, как именно рефинансировать ипотечный кредит после развода? Ну, рефинансирование — это просто замена существующего долгового обязательства другим на других условиях.Таким образом, в случае рефинансирования после развода вы должны оформить ипотеку на одно имя.
Если один из вас решит остаться дома, другой партнер может направить прибыль от продажи своей доли ипотеки на новый жилищный заем.
Продам дом после развода
Другая стратегия — продажа дома и сохранение активов. Это дает различные преимущества. Это гарантирует справедливое разделение активов, снижает эмоциональный багаж и позволяет обеим сторонам начать все заново, используя выручку от продажи собственности.Если вы владеете недвижимостью в течение многих лет, скорее всего, у вас также будет значительный депозит для покупки другой собственности после раздела выручки.
Однако если вы и ваш бывший партнер не в дружеских отношениях, это может быть трудным процесс. Вы должны сотрудничать в продаже недвижимости и согласовать агент по недвижимости и цена. Возможно, вам даже придется подготовить недвижимость к продаже вместе. Если вы не в хороших отношениях, возможно, вы захотите продать быстрее.Этот может привести к поспешной продаже недвижимости по сниженной цене, чтобы вы могли двигаться дальше.
Если вы все же решите продать недвижимость и разделить выручку, важно обратиться за консультацией к юристу. Это гарантирует, что стратегия гарантирует справедливое разделение активов.
Может ли мой партнер перестать платить по ипотеке?
Что произойдет, если ваш партнер все еще пользуется жилищным кредитом, но отказывается вносить свою долю выплат по ипотеке? В этом случае вы можете предпринять несколько шагов.
Во-первых, вам следует связаться с вашим кредитором и проинформировать его о ситуации. Хотя они по-прежнему будут требовать выплаты по ипотеке, вы можете обнаружить, что они готовы прийти к компромиссу в отношении графика погашения до раздела вашего имущества в Суде по семейным делам.
Вы также можете продать дом. Это обеспечит выплату по ипотеке и исключит возможные негативные последствия. Остаток выручки от продажи может храниться в доверительном управлении до тех пор, пока вы и ваш бывший супруг не достигнете окончательного соглашения.
Вы также можете получить постановление суда о содержании супруга, чтобы убедиться, что ваш бывший партнер соблюдает текущие выплаты по ипотеке.
Обновлено Кэтрин Ли Декабрь 2020 г.
Работа с ипотекой после развода может оказаться сложной и запутанной, и это не то, через что вам придется проходить самостоятельно. Опытные брокеры eChoice могут помочь вам выбрать лучший курс действий для достижения положительного решения.Свяжитесь с нами сегодня, чтобы получить рекомендации по разделению ипотечных кредитов при рефинансировании или продаже.
Пример страницы
Возможно вам понравится:
Люби или перечисли: что делать с семейным домом в случае развода | Bowditch & Dewey
В зависимости от размера любой существующей ипотеки, собственный капитал в семейном доме часто представляет собой значительную часть семейного имущества, каким бы неликвидным он ни был. Итак, как разводящиеся стороны управляют этим активом во время и после бракоразводного процесса?
Если ни одна из сторон не заинтересована в сохранении семейного дома, дом может быть продан, существующая ипотека погашена, а капитал преобразован в ликвидный актив, который может быть разделен между сторонами.Однако, когда одна сторона хочет сохранить дом, необходимо учитывать и другие факторы. Для целей этого анализа мы будем называть сторону, остающуюся в доме «Супругом 1», а человека, покидающего семейный дом «Супругом 2».
СУЩЕСТВУЕТ ЛИ ИПОТЕКА НА ИМЕНА ОБЕИХ СТОРОН?
Если это так, то простой передачи собственности недостаточно для защиты интересов Супруга 2. То есть отказ Супруга 2 от своих прав собственности не аннулирует его или ее обязательства по ипотеке.Таким образом, в любом соглашении о раздельном проживании должно быть указано, что Супруг 1 несет ответственность за выплату ипотеки, а также должно быть включено соответствующее положение о возмещении убытков, то есть, если Супруг 1 не выполняет свои обязательства по ипотеке, он или она будет защищать, возмещать и оградить Супруга 2 от ответственности. от любой и всей ответственности, вытекающей из того же. Однако, как изложено ниже, даже этих положений может быть недостаточно.
НУЖНЫ ЛИ СУПЕР 2 ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ ИПОТЕКИ НА НОВЫЙ ДОМ?
Несмотря на то, что все ситуации индивидуальны, может быть сложнее получить ипотеку на новый дом, все еще имея задолженность по ипотеке для семейного дома.Кредиторы знают, что независимо от условий Соглашения о раздельном проживании, если супруг 1 не выполняет ипотеку для семейного дома, кредитор может прийти после супруга 2 за платежом, что поставит под угрозу его или ее способность выполнить обязательства по ипотеке для нового дома. Соответственно, Супруг 2 может захотеть, чтобы Супруг 1 рефинансировал семейный дом, выплатив существующую ипотеку и взяв новую закладную только на свое имя. Но…
МОЖЕТ ЛИ 1 СУПРУГ ПОЛУЧИТЬ RE-FI НА СЕМЕЙНОМ ДОМЕ?
Кредиторы часто полагаются на историю доходов при определении своих прав.В случае развода супруг (а) 1 может быть домоседом, который только что вернулся на работу, или все еще может быть домоседом, который собирается начать получать алименты / алименты. Поскольку кредиторы часто хотят получать стабильный доход в течение нескольких месяцев, прежде чем принимать решение о предоставлении кредита, сторонам может потребоваться определенное время для рефинансирования дома супругу 1. В таких обстоятельствах стороны могут, например, рассмотреть возможность установления крайнего срока, к которому Супруг 1 должен завершить рефинансирование, чтобы освободить Супруга 2 от любых обязательств в отношении семейного дома.Если рефинансирование не завершено, в соглашении может быть предусмотрена продажа дома.
Эти проблемы могут осложнить даже самый мирный развод. Если вы столкнетесь с ними при разводе, мы настоятельно рекомендуем проконсультироваться с юристом, который поможет вам взвесить все возможные варианты и перейти к урегулированию.
Бывший супруг не может рефинансировать семейный дом
Что вы будете делать, если ваш бывший супруг не сможет рефинансировать семейное имущество, как это предусмотрено в вашем декрете о разводе? В Части 1 этой серии (см .: Действие по разделу в Огайо: расстаться трудно: особенно если вы вместе владеете недвижимостью и не состоите в браке) мы описали проблемы с не состоящими в браке парами, владеющими недвижимостью, и обсудили действия по разделу как средство.В Части 2 этой серии (см. «Разрыв — это сложно, особенно когда развод, собственное недвижимое имущество и оба находятся в ссуде») мы обсуждали проблемы развода, когда обе стороны находятся в ссуде на семейное имущество. Серьезные проблемы возникают, если бывший супруг получает семейный дом при разводе, но не может рефинансировать ссуду, когда бывший супруг все еще является должником по ссуде. Оба супруга несут ответственность перед кредитором. В дополнение к риску неисполнения обязательств бывшим супругом по ссуде, обязательства по ссуде останутся в кредитном отчете другого супруга, что затрудняет, если не делает невозможным получение финансирования для другого дома.
В недавнем деле Tenney v. St. Clair Шестой апелляционный округ штата Огайо предоставил нам информацию о средствах правовой защиты для стороны в разводе, когда бывший супруг не может или не будет выполнять постановление о рефинансировать недвижимость от брака. В этом случае согласно декрету о разводе между сторонами недвижимое имущество было передано мужу при условии рефинансирования имущества в течение 60 дней и выплаты мужем 28 300 долларов в качестве доли участия жены в недвижимом имуществе. Муж не выполнил оба обязательства.Жена подала иск о разделе недвижимости.
Действие по разделу используется для разделения или продажи недвижимого имущества, принадлежащего соарендаторам. Действия по разделу регулируются статутом штата Огайо согласно O.R.C. 5307. Жена утверждала, что собственность не может быть разделена и поэтому должна быть продана в качестве альтернативы, предусмотренной законом. Ее адвокат подал ходатайство о вынесении решения в порядке упрощенного судопроизводства, утверждая, что она имеет право требовать раздела собственности в соответствии с законом, и поэтому в судебном разбирательстве по существу нет необходимости.Адвокат ее мужа ответил, что жалоба о разделе была недопустимой побочной атакой на указ о разводе, и предложил отклонить иск о разделе.
Суд первой инстанции согласился с женой и постановил, что присуждение прав и титула на собственность Мужу было в зависимости от того, Муж получил финансирование в течение 60 дней, и, поскольку это обязательство не было выполнено, стороны остались прежними. Сарендаторы объекта недвижимости.Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что Жена имеет право подать иск о разделе. Суд первой инстанции постановил продать собственность.
Муж обжаловал решение суда первой инстанции в шестом апелляционном округе. Апелляционный суд заявил, что дело касается того, были ли имущественные права сторон окончательно и полностью разрешены в ходе бракоразводного процесса. В противном случае жена не смогла бы подать иск о разделе. Поддерживая решение суда первой инстанции по упрощенному судебному разбирательству в отношении жены, апелляционный суд постановил, что, поскольку жена не получила плату за свои проценты в недвижимом имуществе, ее права не были полностью рассмотрены в ходе бракоразводного процесса.Апелляционный суд заявил, что иск о разделе является реальной альтернативой для обеспечения соблюдения прав жены в соответствии с декретом о разводе.
Когда речь идет о недвижимости, обязательно иметь опытного юриста, который проконсультирует вас должным образом. Когда происходит развод и речь идет о недвижимости, обязательно иметь адвоката, который хорошо разбирается не только в законах о разводе, но и в законодательстве о недвижимости, чтобы эффективно помочь вам преодолеть осложнения вашей ситуации.
Узнайте больше о поверенных по разводам в Joseph & Joseph.
Также ознакомьтесь с некоторыми другими нашими статьями
Кто получает дом при разводе и что происходит [Полное руководство]
Вы разводитесь, и пора разобраться с основными вопросами, например: что происходит с домом при разводе? Кто получит дом при разводе? Должен ли я сохранить дом? Придется ли мне рефинансировать после развода? Что такое выкуп бракоразводного дома и как он работает?
Давайте рассмотрим эти вопросы более подробно.
Пропустите статью и загрузите полное руководство: Что происходит с домом при разводе
1. Почему так сложно понять, что делать с домом при разводе
Дом часто считается самым хитрым из всех активов при разводе. В первый день, когда вы приближаетесь к разводу, вы можете подумать: «Мой дом — одно из моих самых больших активов». или «Может, я хочу его оставить». «Что вам действительно нужно понять, так это то, что перед принятием решения о том, что делать с домом, необходимо провести серьезную проверку», — говорит Марили Вулф, риэлтор в BHHS Fox & Roach и специалист по сотрудничеству в сфере недвижимости при разводе.
Самое сложное — это то, что во время развода происходит множество эмоциональных и финансовых событий. Вы также можете подумать: «Я знаю свой дом. Это единственный постоянный элемент всего этого разрушительного процесса развода «. Вот почему вы, возможно, захотите остаться или сохранить дом.
Давайте рассмотрим 4 основные причины, по которым так сложно понять, что делать с домом при разводе:
1) Вы отвлечены
Финансовые дилеммы, лежащие в основе развода, невероятно подавляют и вызывают стресс.Скорее всего, вы пытаетесь сохранить свой нынешний образ жизни, водите детей на занятия спортом, работаете или ищете работу. Много чего происходит одновременно.
2) Ваш дом — символ стабильности (а может, даже статуса)
Сам дом может символизировать некоторую стабильность и последовательность, особенно для детей. Они не хотят менять школы. Это убежище во время разрухи.
Ваш дом олицетворяет «долго и счастливо» и «американскую мечту».”
3) Трудно понять, можете ли вы позволить себе содержать дом
Изменение постоянно . Могут измениться жилищные условия, экономика и гарантии занятости; все это влияет на доступность домашнего хозяйства, налогов, счетов и ипотеки.
Стоимость недвижимости изменчива . Допустим, вы решили оставить дом себе, и его стоимость определена в 100 000 долларов. Затем что-то происходит с экономикой, или на заднем дворе поднимается межштатная автомагистраль, или что-то происходит с этой ценностью в будущем.Вы можете это выдержать?
«То, что вы можете получить ипотечный кредит на что-либо, не означает, что вы можете себе это позволить», — говорит Джефф Уивер, старший специалист по планированию ипотеки в American Residential Lending.
4) Сентиментальный Значение
Ваш дом кажется бесценным. Расторжение брака эмоционально. Вы вложили свое сердце и душу в создание любящей домашней обстановки для своей семьи. У вас есть бесценные воспоминания, которые омрачают вашу способность принимать рациональные решения.
«Большинство людей думают о своем доме с учетом связанных с ним воспоминаний. У вас нет воспоминаний, связанных с вашим 401K, — говорит Джефф.
2. Кто получает дом при разводе
Часто один из супругов выражает желание остаться дома после развода. «Обычно, но не всегда, это является основной причиной сохранения стабильности детей после развода в течение определенного периода времени, а также для того, чтобы помочь им пережить переходный период», — говорит Крис Пасторе, адвокат-посредник и соучредитель Main Line Family Law. Центр.
Придется ли мне когда-либо продавать свой дом (по юридическим причинам) при разводе?
Когда дело доходит до того, кто получит дом при разводе, «суд может временно распорядиться, кто остается или кто уходит, но что, если пара находится в доме, и вы не уверены, что с этим делать, и дом тогда это может стать финансовым бременем для одного или обоих », — говорит Крис.
Если ни один из супругов не может позволить себе жить в этом доме или если для них считается нецелесообразным находиться там, то для детей нецелесообразно находиться в этом доме.А поскольку они не могут получить адекватную поддержку в этом доме, суд может распорядиться о продаже дома и разделении доходов.
С юридической точки зрения: «Дело не в том, что один получает дом по сравнению с другим, а в том, что мы делаем с домом, каков наиболее разумный финансовый план вокруг дома при разводе», — говорит Крис Пасторе, адвокат-посредник.
Что происходит, если имя жены или мужа не указано в документе на дом в случае развода?
«Если супруг (а) получает дом в мировом соглашении и в настоящее время не имеет права собственности, то он будет« правопреемником », — говорит Джефф.«Другими словами, они могут претендовать на право собственности на недвижимость посредством подписанного брачного соглашения. Таким образом, они могут сделать рефинансирование ипотеки при разводе, но это будет рефинансирование с выплатой наличных средств, потому что они не имеют права собственности. Таким образом, они ограничены суммой ипотеки в размере 85% от стоимости. Им пришлось бы находиться в праве собственности в течение 12 месяцев, чтобы осуществить рефинансирование по ставке и сроку ».
3. Должен ли я рефинансировать после развода? Список вариантов вашего дома при разводе
Вариант 1: «ЧИСТЫЙ ПЕРЕРЫВ» Продам дом
Ваш первый вариант — продать дом и обменять его на наличные.«Это наименее рискованный поступок, потому что вы снимаете солидарную ответственность и долги со своим бывшим супругом. Продажа дома — самый чистый способ вывести ваши финансовые активы », — говорит Марили.
Вариант 2: Рефинансирование дома после развода:
В этом варианте один держит дом и берет на себя все счета, а другой получает полный перерыв.
«Доступность является ключевым моментом», — говорит Крис. Конечно, существуют затраты на рефинансирование дома после развода, затраты на закрытие и т. Д.которые в основном заложены в ипотеку, также потребуется оценка дома.
Здесь есть две основные цели: сначала провести это рефинансирование, чтобы ипотека не взлетела до стремительного роста для супруга, который остается в доме и выкупает другого, и убедиться, что супруг (а) дома имеет право на получение ипотечного кредита.
Выкуп бракоразводного дома — это проблема, которую можно решить путем посредничества при разводе, если супруги достаточно миролюбивы.
Вариант 3: СЧАСТЛИВЫЕ СРЕДЫ? Один из вас покупает другого
Промежуточный вариант — это выкуп, когда один из супругов заключает сделку по покупке дома у другого.Это может включать передачу капитала другому супругу. Этот вариант может быть более рискованным, чем продажа дома, поскольку необходимо учитывать стоимость и состояние дома.
«Один из сценариев, который в последнее время стал более популярным, — это гибрид. Во время развода супруги соглашаются продолжать владеть домом в течение определенного периода времени после развода, и они, как правило, остаются на ипотеке и документе, пока дом не будет продан или, возможно, не произойдет выкуп », — говорит Крис. .
Вариант 4: LAY LOW — Ничего не делать
Другой конец спектра — ничего не делать, просто оставить дом, ипотеку и совместный титул как есть.«Это самый рискованный подход, потому что в конце концов вы в конечном итоге развелись по закону, но в финансовом отношении вы по-прежнему женаты друг на друге», — комментирует Джефф. Это партнерство может быть трудным, в зависимости от того, насколько мирным будет ваш развод.
Это позволяет сторонам оставаться вместе в рамках их крупнейшего финансового холдинга.
4. Due Diligence: Part 1
Факторы, которые следует учитывать при решении, что делать с домом
« Самое важное, когда вы начинаете думать, что делать с домом при разводе, — это смотреть на свой дом так:« Хорошо, я собираюсь купить этот дом снова и снова.»И« Что я на самом деле получу, если собираюсь оставить его себе? », — говорит Джефф.
Сделайте вашу должную осмотрительность: Часть 2
Определите истинную стоимость вашего дома при разводе
Что входит в оценку дома?
«Относитесь к определению стоимости вашего дома с той же должной осмотрительностью, которую вы делали, когда впервые купили его! Помимо оценки, очень важно посмотреть на состояние вашей собственности, титул и страхование домовладельца», — говорит Марили. Вольф, специалист по сотрудничеству в сфере недвижимости — развод.
Стоимость дома — вещь чрезвычайно изменчивая. Для любого дня, для любого дома можно определить сумму в долларах. По мере изменения рынка жилья и экономики эти ценности также могут измениться.
Рассмотрим эти 4 факторов стоимости:
Дом Value / Состояние — Представьте, что дом покупают заново, что в основном и происходит, если вы планируете сохранить дом.
Appraisal — оценка, проводимая лицензированным профессионалом, называемым оценщиком, которая используется для определения будущих показателей кредита и дает ориентировочную стоимость вашего дома.
Собственный капитал — оценочная стоимость за вычетом суммы задолженности по ипотеке или выплаты по ипотеке. Собственный капитал — важная часть уравнения для определения того, что вы получите, когда продадите свой дом.
Справедливая рыночная стоимость — сумма денег, которую покупатель дома готов заплатить за дом на открытом рынке. Эта справедливая рыночная стоимость может совпадать или не совпадать с оценочной стоимостью. Посмотрите на Trulia.com, Zillow.com или MyRealEstateValues.com для оценки или попросите вашего риэлтора о бесплатной оценке.
Что обычно упускается из виду при разводе
Хммм .. Я слышал, мне просто нужна была оценка дома, верно? Не совсем. Состояние дома тоже имеет значение.
Когда кто-то говорит: «Ну, два года назад я прошел оценку своего дома», это не имеет смысла. Все вышеперечисленные переменные колеблются, поэтому оценка актуальна только в течение 3–6 месяцев.
Загляните под капот
Оценка и справедливая рыночная стоимость учитывают косметические и физические дефекты.Но есть также то, что происходит в инфраструктуре — или вещи, которые нельзя увидеть или определить, не наняв эксперта для расследования. Могут быть более серьезные дефекты или проблемы, такие как необходимость в новой крыше, проблемы с штукатуркой, неисправная септическая система или старый обогреватель, которые влияют на стоимость вашего дома.
При первоначальной покупке дома у вас могло быть несколько консультаций и проверок, чтобы проинформировать вас о том, что вы покупаете. Страховые компании могли послать кого-нибудь в дом для прохождения.Банк выполнил поиск по названию , чтобы убедиться, что на собственность не было залогов , а также заказал оценку , чтобы убедиться, что вы знаете, что получаете.
Однако при разводе эти проверки обычно не проводятся.
«При разводе вы оговариваете сразу много вещей. Но дом — это не сберегательный счет. У вашей пенсии нет дырявых крыш или проблем с штукатуркой ».
~ Джефф Уивер, старший специалист по ипотеке
Что легко может случиться с определением стоимости дома при разводе, так это то, что ваш адвокат может сказать: Хорошо, каков ваш баланс по ипотеке? Хорошо, я вижу, это 200 000 долларов.Большой. Давайте проведем оценку, чтобы узнать, какова стоимость, а затем вычтем из этого сумму, которую вы должны, и это скажет вам, какова будет ваша выручка, когда вы продадите .
Они могут (или не могут) заставить риэлтора высказать свое мнение о рыночной стоимости. И вам, скорее всего, не посоветуют осматривать ваш дом, проверять свое право собственности на судебные решения и залоговые права и убедиться, что ваша страховка находится в хорошем состоянии. Оценка за вычетом собственного капитала дает очень неполное представление о доме как об активе.
Хранение дома: возникающие финансовые проблемы
У некоторых пар есть договоренность, согласно которой один супруг остается, а другой уезжает, но ипотека и документ по-прежнему имеют оба имени. Хотя это может сработать, это очень рискованно, в зависимости от вовлеченных сторон.
Залог и судебные решения
Что произойдет, если одна из сторон перестанет платить федеральные налоги или выставит крупный счет по кредитной карте, который подлежит рассмотрению? Это могло стать залогом прав на дом.«Залог и судебные решения следуют за собственностью, а не за человеком», — говорит Марили. Если на дом наложили залог, а затем, позже, оставшийся супруг решит взять его на себя и не знает, что это так, это потенциально может стать очень проблематичным.
Выкупа
Что делать, если одна из сторон перестанет выплачивать свою часть ипотеки? Может начаться процедура обращения взыскания. Супруг, который задержал свою часть платежа, теперь может столкнуться с ситуацией, когда кредитор вступает во владение заложенным имуществом, если владелец не может выплатить непогашенный долг, и в конечном итоге дом может быть передан взысканию.
Отложенное техническое обслуживание
Вы можете жить в доме десятилетиями и не знать о дорогостоящих вещах, которые происходят в доме. «Я все время слышу это, когда продаю дома», — говорит Мэрили. «Например,« мы понятия не имели, что это были электрические ручки и трубки »или« мы использовали эту септическую систему, и все было в порядке ».
Если у вас есть старый дом с большим объемом отложенного обслуживания и без сбережений, вы можете в конечном итоге заплатить десятки тысяч долларов за ремонт и обязательные обновления, что может серьезно повредить вам в финансовом отношении.
Хранение обоих имен в ипотеке и документе — рискованный вариант. Но если это единственный вариант, доступный паре, вам следует попросить юриста составить текст договора о собственности, который защищает человека, проживающего в доме.
Хранение дома при разводе: важные документы для сбора
Если вы хотите сохранить дом, получите:
Оригиналы документов с момента покупки дома, подтверждающие то, что было подписано.Если у вас их нет, спросите своего риэлтора.
Документация о текущем состоянии дома, в том числе:
При рассмотрении сделки о выкупе
Получить оценку. Спросите свою ипотечную компанию, как выглядит ваша текущая выплата, а затем проведите комплексную проверку состояния дома и титула. Вычтите из оценочной стоимости то, что осталось по ипотеке; затем вычтите любой дорогостоящий ремонт и скажите: «Если я собираюсь выкупить вас, я дам вам половину или X% от этой суммы», — говорит Мэрили.Она добавляет, что если в отношении дома наложено судебное решение или залоговое право, это также должно быть учтено в окончательном количестве.
————
Думайте о прошлом и будущем
Контрольный список вопросов, которые следует задать
Существуют ли какие-либо залоговые права или постановления , которые ухудшают состояние титула?
Регулярно обновлялось ли страхование домовладельца ?
Было ли подано большое количество претензий ?
Будет ли проблема со страховкой дома в будущем?
На что я действительно имею право с точки зрения ипотеки?
Что я могу себе реально позволить?
Каков истинный капитал моего дома?
Действительно ли мой дом — это актив или пассив?
Что это за актив? Какова истинная стоимость этого актива?
Какой ремонт нужно делать прямо сейчас?
Потребуется ли в дальнейшем капитальный ремонт?
Можем ли мы создать воспоминания и в новом месте? Дом действительно там, где сердце?
Сколько времени и затрат будет стоить переезд?
5.Убедитесь, что вы имеете право на ипотеку при разводе
Помимо того, что вы уже разговаривали с вашей командой юристов, посредниками и юристами в рамках вашего развода, очень важно как можно скорее поговорить со специалистом по ипотеке, в идеале с тем, кто специально обучен для обслуживания этого конкретного типа владелец дома. «Вы не хотите ждать, — говорит Джефф.
Перед тем, как начать переговоры об активах в рамках вашего брачного соглашения, вы должны точно знать, что вы можете себе позволить.
Кредит и доход для получения ипотеки при разводе
Например, если вы собираетесь рефинансировать дом после развода и собираетесь отдать своему супругу (-е) собственный капитал на сумму 50 000 долларов, вам сначала нужно узнать, действительно ли вы имеете право на это.
Помимо получения копии своего кредитного рейтинга, в идеале вы должны иметь документально подтвержденный доход не менее 2 лет от одной и той же компании или отрасли, чтобы соответствовать требованиям.
«Многие люди считают, что, если у них есть хороший кредит и хороший доход, рефинансирование не составит проблемы.Они подписывают брачное соглашение, а затем у них есть 90 дней на рефинансирование », — говорит Джефф. «Затем они идут на рефинансирование и понимают:« Подождите. Есть кое-что, что я не принял во внимание. Теперь у меня проблема. Я не могу заработать 50 000 долларов. Я могу заработать только 40 000 долларов ». Затем вам нужно вернуться в суд и снова к своему адвокату или посреднику, что стоит денег и требует времени, чтобы вернуться и пересмотреть то, о чем вы уже договорились.
Алименты и алименты как соответствующие источники дохода для ипотеки
Если вы получаете какую-либо поддержку, действительно хочет узнать, на что вы имеете право на получение с точки зрения ипотеки.Тот факт, что вы получаете поддержку, не означает, что это достаточный доход для ипотеки, поскольку она должна соответствовать определенным стандартам.
«Алименты и алименты должны быть стабильными и постоянными. Вы должны получать его в течение шести месяцев и продолжать в течение трех лет. Вы хотите быть уверены в том, что можете делать то, на что соглашаетесь, поэтому важно понимать это как можно раньше, — говорит Джефф.
В идеале, вы должны начать переговоры со своим поверенным или посредником, уже выполнив оценку и поиск титула, а также проверив вашу кредитоспособность.
«Знайте, что вы можете получить эту сумму капитала, если вам нужно, и имейте план, как это сделать. В конечном итоге это сэкономит вам время и деньги; поэтому как можно раньше начните думать об этих вещах, особенно если вы ведете дела по дому, — объясняет Джефф.
Работа со специалистом по ипотеке, который знает о разводе
Вам действительно нужно работать с кем-то, кто разбирается в ипотечных правилах развода для ипотечных кредитов .