выкупа | Векс | Закон США
Содержание:
- Введение
- По умолчанию
- Типы обращения взыскания
- Пункты об ускорении
- Ипотечные ценные бумаги
- Продажа арестованного имущества
- Право выкупа
- Время
- Связанные темы
Введение
Лишение права выкупа — это всеобъемлющий термин для процессов, используемых держателями ипотечных кредитов или залогодержателями для изъятия заложенного имущества у заемщиков, не выполнивших свои обязательства по ипотечным кредитам. Выкуп, как и ипотека вообще, регулируется законом места, где находится заложенная вещь.
По умолчанию
Процесс обращения взыскания может начаться после того, как ипотечный заемщик или залогодатель настолько отстает от своих ипотечных платежей, что объявляет дефолт. Условия дефолта различаются в зависимости от законодательства штата и условий ипотечных договоров. Как только залогодатель объявляет дефолт, он начинает накапливать пени за просрочку платежа, судебные издержки и другие сборы, которые добавляются к его непогашенному долгу, как это определено ипотечным соглашением и законодательством штата.
Залогодержателям не нужно обращать взыскание на ипотечные кредиты, которые просрочены. Они могут вести переговоры с залогодателями. Например, они могут согласиться скорректировать условия ипотеки, рефинансировать, разрешить залогодателю продать имущество или разрешить залогодателю компенсировать пропущенные платежи.
top
Типы обращения взыскания
Существует два вида обращения взыскания: обращение взыскания в судебном порядке, требующее решения суда, и обращение взыскания в несудебном порядке, для которого этого не требуется. При обращении взыскания в судебном порядке залогодержатель должен обратиться в суд и доказать, что он владеет ипотекой и имеет право на нее взыскать. Несудебные обращения взыскания позволяют залогодержателю обращать взыскание без обращения в суд. Это дешевле и быстрее, чем судебное взыскание. Внесудебное обращение взыскания может использоваться только в том случае, если ипотека имеет право на продажу. Эти положения чаще всего появляются в трастовых договорах, типе инструмента кредитования под залог недвижимости, аналогичного ипотеке.
top
Оговорки об ускорении выдачи
Большинство ипотечных кредитов теперь включают оговорки об ускорении. Согласно этим пунктам, если заемщики достаточно сильно задерживают свои платежи, оставшаяся часть кредита подлежит немедленному погашению. Залогодержатели обычно ссылаются на эти пункты в качестве прелюдии к обращению взыскания. Большинство штатов регулируют оговорки об ускорении либо в целом, либо конкретно применительно к ипотечным кредитам, либо и то, и другое.
top
Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой
В последние годы кредиторы часто объединяли группы ипотечных кредитов в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, а затем продавали акции ценных бумаг инвесторам. В результате у некоторых ипотечных кредитов много владельцев. Другие так много раз переходили из рук в руки, что трудно определить, кому они на самом деле принадлежат. В результате залогодателям часто бывает трудно изменить условия своей ипотеки. Точно так же у залогодержателей могут возникнуть проблемы с доказательством того, что они владеют ипотекой, на которую они хотят обратить взыскание.
top
Продажа отчужденного имущества
В большинстве штатов требуется, чтобы залогодержатели продавали отчужденное имущество на публичных торгах. Если имущество не продается на аукционе, залогодержатель сохраняет его, а затем перепродает в ходе обычной продажи недвижимости. Законы штатов различаются в отношении того, что происходит, если имущество, на которое обращено взыскание, продается по цене ниже неоплаченного долга залогодателя. В некоторых штатах ответственность за разницу несут залогодатели. В других их нет. В каждом штате, если имущество продается по цене, превышающей неоплаченный долг залогодателя, залогодатель получает разницу.
top
Право выкупа
В некоторых штатах залогодержатели имеют право выкупа, которое позволяет им вернуть заложенное имущество. Если первоначальный залогодержатель владеет имуществом, залогодатели могут воспользоваться этим правом, уплатив банку непогашенный остаток своей ипотеки. Если имущество уже было перепродано на аукционе, залогодатели должны заплатить покупателю столько, сколько он или она заплатил за него.
Права на выкуп действительны только в течение ограниченного времени, которое зависит от штата.
топ
Сроки
После того, как залогодержатели начнут процесс обращения взыскания, им может потребоваться шесть месяцев или больше, чтобы получить четкое право собственности на заложенную землю, в зависимости от штата, типа обращения взыскания и типа ипотеки.
top
Похожие темы
Закон о должниках и кредиторах
top
Меню источников
Прочие ссылки
Ключевые интернет-источники
- Выкуп (ноло)
- весекс
- КОММЕРЦИЯ
- банковское дело
- финансы
- финансовые услуги
- контрактов
- ЖИЗНЕННЫЕ СОБЫТИЯ
- финансовые события
- банкротство
- ипотека
- ИМУЩЕСТВО
- право собственности и недвижимости
- имущественное право
- изделия wex
Законы и процедуры по обращению взыскания во Флориде
Узнайте, как действует обращение взыскания во Флориде, включая этапы до обращения взыскания, процедуры обращения взыскания и права домовладельцев в соответствии с законами штата и федеральными законами.
Ипотечная помощь домовладельцам во Флориде во время пандемии коронавируса
В то время как чрезвычайное положение в стране, связанное с COVID-19, продолжается, домовладельцы с ипотечным кредитом, поддерживаемым государством, независимо от статуса просроченной задолженности, которые испытывают финансовые трудности, прямо или косвенно связанные с COVID-19, могут получить отсрочку.
Кроме того, в 2021 году президент Джо Байден подписал Закон об американском плане спасения. Этот закон создал Фонд помощи домовладельцам, чтобы предоставить штатам 10 миллиардов долларов, чтобы помочь нуждающимся домовладельцам наверстать упущенное по ипотечным платежам, коммунальным платежам, просроченным налогам на недвижимость и другим расходам, связанным с жильем. Соответствующие критериям домовладельцы во Флориде, которые столкнулись с финансовыми трудностями из-за пандемии, могут получить часть примерно 676 миллионов долларов, выделенных штату, — до 50 000 долларов на семью — из программы Флоридского фонда помощи домовладельцам.
Эта программа использует федеральные деньги, чтобы помочь домовладельцам выплачивать ипотечные кредиты и оплачивать другие расходы, связанные с домом.
До кризиса обращения взыскания, пик которого пришелся на 2010 г., федеральные законы и законы штатов, регулирующие деятельность ипотечных сервисных компаний и процедуры обращения взыскания, были относительно ограниченными и, как правило, благоприятствовали кредиторам, отчуждающим заложенное имущество. Однако теперь федеральные законы и законы штатов жестко регулируют процессы обслуживания кредитов и обращения взыскания. И большинство законов обеспечивают защиту заемщиков.
Сервисные службы, как правило, должны предоставлять заемщикам возможности уменьшения убытков, отчитываться за каждый шаг обращения взыскания и строго соблюдать законы о лишении права выкупа. Кроме того, большинство людей, которые берут кредит на покупку жилой недвижимости во Флориде, подписывают вексель и ипотечный кредит. Эти документы дают домовладельцам некоторые договорные права в дополнение к правовой защите на федеральном уровне и уровне штата.
В случае обращения взыскания во Флориде вы, скорее всего, получите право:
Так что не застигайте врасплох, если вы домовладелец во Флориде, который просрочил платежи по ипотеке. Узнайте о каждом этапе обращения взыскания во Флориде, от пропущенного первого платежа до продажи взыскания. Как только вы поймете процесс, вы сможете извлечь максимальную пользу из своей ситуации и, надеюсь, найти способ спасти свой дом или, по крайней мере, пройти этот процесс с минимальным беспокойством.
Что такое предварительное выкупа? Период после того, как вы просрочили платежи, но до официального начала обращения взыскания, обычно называется этапом «предварительного взыскания».
(Иногда люди также называют период до фактической продажи права выкупа «предварительным выкупом».) В течение этого времени обслуживающий персонал может взимать с вас различные сборы, такие как штрафы за просрочку платежа и сборы за проверку, и в большинстве случаев должен информировать вас. о способах избежать потери права выкупа и отправить вам уведомление о предварительной потере права выкупа, называемое «письмом о нарушении».
Если вы пропустите платеж, большинство кредитов включают льготный период, скажем, десять или пятнадцать дней, по истечении которого сервисер оценит пеню за просрочку платежа. Каждый месяц, когда вы пропускаете платеж, сервисер будет взимать эту плату. Чтобы узнать сумму просроченного платежа и льготный период для вашего кредита, посмотрите на вексель, который вы подписали. Вы также можете найти эту информацию в своем ежемесячном отчете по ипотеке.
Кроме того, многие ипотечные кредиты во Флориде позволяют кредитору (или текущему держателю кредита, именуемому в этой статье «кредитором») предпринимать необходимые шаги для защиты своих интересов в собственности. Проверки имущества проводятся, чтобы убедиться, что дом занят и содержится в надлежащем состоянии. Осмотры, которые обычно проводятся на выезде, обычно назначаются автоматически после того, как кредит становится невозвратным, и обычно стоят около 10 или 15 долларов.
Другие виды сборов, которые может взимать сервисная служба, включают в себя сборы за мнение брокера о цене, которые аналогичны оценке, и расходы на сохранение имущества, например, за содержание двора или подготовку к зиме заброшенного дома.
Федеральные законы об обслуживании ипотечных кредитов и средствах защиты от потери права выкупа В соответствии с федеральными законами об обслуживании ипотечных кредитов, если недвижимость является вашим основным местом жительства, обслуживающий персонал должен связаться или попытаться связаться с вами по телефону, чтобы обсудить варианты уменьшения убытков, такие как изменение кредита.
, отсрочка платежа или план погашения не позднее чем через 36 дней после просрочки платежа и повторно в течение 36 дней после каждого последующего просрочки. Не позднее, чем через 45 дней после просрочки платежа обслуживающий персонал должен проинформировать вас в письменной форме о возможностях уменьшения убытков, которые могут быть доступны, и назначить персонал, который поможет вам попытаться найти способ избежать потери права выкупа. Однако для некоторых из этих требований существует несколько исключений, например, если вы подали заявление о банкротстве или попросили обслуживающую организацию не связываться с вами в соответствии с Законом о справедливой практике взыскания долгов. (12 CFR § 1024.30, 12 CFR § 1024.39, 12 С.Ф.Р. § 1024.40).
Федеральные законы об обслуживании ипотечных кредитов также запрещают двойное отслеживание (преследование обращения взыскания на заложенное имущество, пока находится на рассмотрении заявление о полном уменьшении убытков).
Что такое письмо о нарушениях? Многие ипотечные кредиты во Флориде содержат положение, которое требует от кредитора отправки уведомления, обычно называемого «письмом о нарушении», информирующего вас о том, что кредит не погашен, прежде чем кредитор сможет ускорить выдачу кредита.
Письмо о нарушении дает вам шанс исправить ситуацию по умолчанию и избежать потери права выкупа.
В соответствии с федеральным законодательством обслуживающий персонал обычно не может официально начать обращение взыскания, пока вы не просрочите платежи более чем на 120 дней, за некоторыми исключениями. (12 CFR § 1024.41). Этот 120-дневный период дает большинству домовладельцев широкие возможности подать заявку на минимизацию убытков сервисной службе.
Что такое процесс обращения взыскания во Флориде?Если вы не выплатите ипотечный кредит за свой дом во Флориде, обращение взыскания будет осуществляться в судебном порядке.
Как работает судебное обращение взыскания Судебное обращение взыскания начинается, когда кредитор подает иск с просьбой в суд вынести постановление, разрешающее продажу взыскания. Обычно у вас есть 20 дней, чтобы подать ответ в суд.
Если вы не ответите на иск, кредитор обратится в суд и, вероятно, получит заочное решение, которое позволит ему провести продажу с потерей права выкупа.
Но если вы решите защищать иск о лишении права выкупа, дело будет рассмотрено в судебном порядке. Затем кредитор может попросить суд вынести решение в порядке упрощенного производства. Ходатайство об упрощенном судебном решении требует, чтобы суд вынес решение в пользу кредитора, потому что нет никаких споров о критических аспектах дела. Если суд вынесет решение кредитору в порядке упрощенного производства или вы проиграете в суде, судья вынесет решение и прикажет продать ваш дом с аукциона.
Медиация по обращению взыскания во Флориде
В 2009 году Верховный суд Флориды поручил окружным судам штата внедрить единую программу посредничества в отношении обращения взыскания в масштабе штата, но она была прекращена в 2011 году. Однако суды во Флориде по-прежнему могут передавать иски о лишении права выкупа на посредничество в каждом конкретном случае.
Таким образом, в случае обращения взыскания во Флориде вы можете запросить посредничество как часть процесса.
Таким образом, в случае обращения взыскания во Флориде вы можете запросить посредничество как часть процесса.Публикация извещения о продаже
Кредитор должен публиковать объявление о продаже права выкупа в газете один раз в неделю в течение двух недель подряд, при этом вторая публикация должна быть не менее чем за пять дней до продажи. (Флорида Stat. Ann. § 45.031).
Продажа права выкупа
Продажа права выкупа должна состояться через 20-35 дней после даты вынесения решения, если в постановлении суда не указано иное. (Флорида Stat. Ann. § 45.031). Продажа представляет собой аукцион, который открыт для публики. При продаже кредитор обычно делает кредитную ставку. Кредитор может предложить цену до общей суммы долга, включая сборы и расходы, или он может предложить меньше. В некоторых штатах, в том числе во Флориде, когда кредитор предлагает самую высокую цену при продаже, но предлагает меньшую сумму, чем общий долг, он может получить судебное решение о недостатке средств в отношении заемщика.
Но если участник торгов, скажем, третья сторона, предлагает самую высокую цену и предлагает больше, чем вы должны, и в результате продажи получается избыточная выручка — то есть деньги сверх того, что необходимо для погашения всех залогов на вашу собственность — вы имеете право на эти излишки денег.
В соответствии с законодательством штата Флорида секретарь суда должен незамедлительно подать свидетельство о продаже после продажи права выкупа, что обычно происходит в течение дня после продажи. Затем у вас есть десять дней после подачи свидетельства о продаже, чтобы подать возражение против продажи. (Сумма предложения при продаже считается достаточным возмещением для продажи.) Через десять дней, при условии, что никто не возражает, продавец подтверждает продажу и выдает покупателю свидетельство о праве собственности. (Флорида Stat. Ann.
§ 45.031).
Ускоренный процесс обращения взыскания во Флориде
Закон штата Флоридапредусматривает процедуру, предназначенную для ускорения процесса обращения взыскания в неоспоримых случаях или в случаях, когда домовладелец не имеет реальной защиты. Истец не может получить решение о недостатке в ускоренном порядке обращения взыскания, даже если он получит окончательное решение на слушании по делу о показе. Но позже он может подать отдельный иск, чтобы получить решение о недостатке, если выручка от продажи права выкупа не достаточна для погашения вашего общего ипотечного долга. (Флорида Stat. Ann. § 702.10).
Как долго вы должны съехать после потери права выкупа во Флориде?
Во Флориде кредитор, обычно предлагающий самую высокую цену при продаже права выкупа, обычно получает право владения в судебном решении по делу о потере права выкупа. После того, как клерк подаст свидетельство о праве собственности, кредитор может подать ходатайство о выдаче судебного приказа о праве собственности.
Как только суд удовлетворяет ходатайство, секретарь суда выдает судебный приказ, и шериф исполняет его. Если вы (бывший домовладелец) не съедете, шериф заставит вас уйти.
Как я могу остановить потерю права выкупа во Флориде?
Несколько возможных способов остановить лишение права выкупа включают восстановление кредита, выкуп имущества перед продажей или подачу заявления о банкротстве. Конечно, если вы сможете разработать вариант уменьшения убытков, например, модификацию кредита, это также остановит потерю права выкупа.
Восстановление ссуды
Законодательство Флориды не предоставляет установленного законом права на восстановление ссуды до продажи. Но многие ипотечные кредиты, такие как единая ипотека Fannie Mae / Freddie Mac, предоставляют заемщику право исправить дефолт после ускорения и восстановить кредит. Проверьте документы по кредиту, чтобы узнать, есть ли у вас право на восстановление, и если да, то срок его выполнения. Кроме того, кредитор может согласиться разрешить восстановление.
Защита от выкупа и военнослужащие
Закон о гражданской помощи военнослужащим обеспечивает правовую защиту военнослужащих, которым грозит лишение права выкупа.
Выкуп собственности перед продажей
Один из способов остановить лишение права выкупа — «выкуп» собственности. Чтобы выкупить, вы должны погасить полную сумму кредита до продажи выкупа.
В некоторых штатах заемщикам, лишенным права выкупа, также предоставляется период погашения после продажи имущества, в течение которого они могут выкупить дом. Во Флориде вы можете выкупить недвижимость до наступления более поздней из следующих дат:
- , когда клерк подает свидетельство о продаже или
- время, указанное в приговоре, приказе или постановлении о лишении права выкупа. (Fla. Stat. Ann. § 45.0315).
Подача заявления о банкротстве
Если вам грозит потеря права выкупа, может помочь подача заявления о банкротстве.
На самом деле, если на следующий день или около того запланирована продажа заложенного имущества, лучший способ немедленно остановить продажу — подать заявление о банкротстве. Как только вы подаете заявление о банкротстве, вступает в силу так называемая «автоматическая приостановка». Приостановление действует как судебный запрет, который запрещает кредитору отбирать ваш дом или иным образом пытаться взыскать свой долг, по крайней мере, временно.
Во многих случаях подача заявления о банкротстве по главе 7 может задержать обращение взыскания на несколько месяцев. Или, если вы хотите сохранить свой дом, ответом может быть подача заявления о банкротстве по главе 13. Чтобы узнать о доступных вам вариантах, поговорите с местным адвокатом по банкротству.
Флорида
Законы о признании несостоятельности При обращении взыскания на заложенного имущества общая ипотечная задолженность заемщика часто превышает цену продажи взыскания. Разница между общей суммой долга и продажной ценой называется «дефицитом».
Например, скажем, общая задолженность составляет 300 000 долларов, но дом продается за 250 000 долларов при продаже права выкупа. Недостача составляет 50 000 долларов. В некоторых штатах кредитор может добиваться личного судебного решения против должника для возмещения дефицита. Как правило, как только кредитор получает решение о недостатке средств, кредитор может взыскать эту сумму — в нашем примере 50 000 долларов США — с заемщика.
Во Флориде кредитор может получить судебное решение о недостатке имущества в рамках иска о лишении права выкупа или в рамках отдельного иска в течение одного года в отношении имущества, которое представляет собой жилую единицу на одну-четыре семьи. Срок исковой давности начинается на следующий день после того, как секретарь суда выдает свидетельство о праве собственности покупателю, купившему дом при продаже права выкупа. Однако кредитор не может получить недостаточное решение, если суд отклонил иск о недостаточном решении в иске о взыскании. (Флорида.
Стат. Анн. § 702.06, Флорида. Стат. Анн. § 9.5-11).
Суд имеет гибкость в отношении размера недостающей суммы, которая не может превышать разницу между суммой судебного решения и справедливой рыночной стоимостью в случае жилой недвижимости, занимаемой собственником. (Флорида Стат. Анн. § 702.06).
Где найти законодательные акты вашего штата и другие ресурсы по обращению взыскания
В этой статье вы найдете подробную информацию о законах о лишении права выкупа во Флориде со ссылками на законодательные акты, чтобы вы могли узнать больше. Уставы меняются, поэтому проверять их всегда полезно.
Как найти федеральные законы о лишении права выкупа
Если вы ищете федеральные законы, вы можете посетить веб-сайт юридических исследований Библиотеки Конгресса, который содержит ссылки на федеральные постановления и федеральные законы.
Как найти законы штата о лишении права выкупа
Чтобы найти законы Флориды, выполните поиск в Интернете по запросу «Законы Флориды» или «Законы Флориды».
Убедитесь, что вы читаете самые последние официальные законы. Обычно URL-адрес заканчивается на «.gov», или уставы находятся на официальной веб-странице законодательного собрания штата.
Дополнительные ресурсы по обращению взыскания
Для получения дополнительной информации о федеральных законах об обслуживании ипотечных кредитов, а также о возможностях освобождения от взыскания заложенного имущества посетите веб-сайт Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB).
Хотя срок действия программ в рамках инициативы Making Home Affordable (MHA) истек, веб-сайт MHA по-прежнему содержит полезную информацию для домовладельцев, которым грозит потеря права выкупа.
Получение помощи
То, как суды и агентства толкуют и применяют законы, может измениться. А некоторые правила могут даже различаться в пределах штата. Это лишь некоторые из причин, по которым стоит обратиться к юристу, если вы столкнулись с потерей права выкупа. Если у вас есть вопросы о процессе обращения взыскания во Флориде или вы хотите узнать о потенциальных средствах защиты от взыскания и, возможно, бороться с лишением права выкупа в суде, подумайте о том, чтобы поговорить с адвокатом по обращению взыскания.