Раздел совместной собственности: ГК РФ Статья 254. Раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли \ КонсультантПлюс

Принудительная продажа Значение: Что такое принудительная продажа собственности?

Иск о разделе Определение: Что такое иск о разделе?

Как выиграть действие раздела

Можно ли остановить действие раздела?

Вам ДЕЙСТВИТЕЛЬНО нужен адвокат для принудительной продажи или раздела?

Стоимость действия по разделу

Сроки или продолжительность принудительной продажи

Как самостоятельное выполнение может привести к решениям

Как принудительно продать совместно находящееся в собственности имущество (шаг за шагом)

Как юрист по недвижимости, регулярно занимающийся принудительными продажами, я подготовил это руководство на основе прямых исследований и собственного опыта.

Воспользуйтесь приведенными ниже ссылками, чтобы просмотреть юридические формы, связанные с разделом и принудительной продажей, или свяжитесь с адвокатом.

— Райан Джонс, эсквайр.

Совместное владение имуществом, когда одна сторона хочет продать

Каковы правовые нормы для совместного владения имуществом, когда одна сторона хочет продать? Миноритарный владелец МОЖЕТ принудительно продать акции против воли большинства владельцев. Закон позволяет любому совладельцу оформлять совместную собственность посредством раздела.

  Да! В большинстве случаев ЛЮБОЙ совладелец (даже миноритарный владелец) может принудить к продаже имущество, независимо от того, хотят ли другие владельцы продавать или нет.  

Как же так? Разве мнение большинства не должно контролировать? Обычно да. Но когда дело доходит до совместной собственности, закон не может заставить совладельцев оставаться совладельцами. Представьте проблемы, которые возникнут, если суд принудит разведенных супругов, враждующих братьев и сестер или отчужденных деловых партнеров оставаться в отношениях совместной собственности.

По этой причине закон предоставляет бесспорный выход любому совладельцу, который больше не желает сохранять право собственности.

Принудительная продажа Значение: Что такое принудительная продажа собственности?

Принудительная продажа — это юридический процесс (часто называемый судебным процессом о разделе), посредством которого совладелец собственности может осуществить продажу совместно находящейся в собственности собственности по решению суда. Продажа происходит под надзором суда и заканчивается разделом имущества или выручки от продажи.

Но подождите! Является ли судебный иск единственным способом принудительной продажи?

Подавать в суд следует только в крайнем случае. Я видел слишком много судебных баталий, в результате которых всем стало хуже, чем когда начался судебный процесс. Итак, прежде чем идти по унылой дороге в зал суда, давайте сначала подумаем, сможете ли вы добиться продажи вне суда .

Часто продажа может быть «вынуждена» просто путем убеждения или угрозы иска о разделе. Не пропускайте этап переговоров! До подачи иска у вас есть шанс убедить других совладельцев в том, что продажа имущества (или сохранение имущества) — лучший выход для всех.

• Поставьте себя на место другого совладельца. Выясните, чего они хотят и почему они этого хотят.
• Не обращайте внимания на свои эмоциональные разочарования в связи с этим человеком и сосредоточьтесь на его мотивах.
• Объясните, почему и как пострадают другие совладельцы, если вы попадете в суд.
• Объясните, как добровольная продажа (или выкуп) предотвратит расточительный и болезненный процесс судебного разбирательства.
• Предложите конкретный план действий (выкуп, добровольная продажа или сохранение имущества).

Когда я отправляю подобные письма от имени клиентов (с гораздо более подробной информацией), совладельцы часто достигают соглашения о том, как продать или консолидировать собственность, тем самым предотвращая дорогостоящий судебный процесс. Если вы хотите отправить письмо своим совладельцам, вы можете сделать это, используя наши юридические формы:

Юридическое письмо совладельцам

Короче говоря, судебный иск — не единственный способ принудительной продажи.

Вы можете принудительно продать, предотвратить продажу или осуществить выкуп путем честного убеждения. Ориентируйтесь на решение и используйте простую угрозу судебного иска о разделе, чтобы мотивировать всех к вашему решению.

Но что, если убеждение не поможет? Введите иск о разделе.

Иск о разделе Определение: что такое иск о разделе?

Иск о разделе (или иск о разделе) — это судебный процесс, в ходе которого суд либо разделяет имущество между совладельцами, либо продает имущество и делит деньги между совладельцами. Действие раздела «делит ребенка», когда владельцы не могут договориться. Раздел просто означает «разделение».

Очевидно, никто не хочет буквально делить ребенка. И никто буквально не хочет резать дом пополам. Но как ни странно, процесс раздела начинается со следующего вопроса:

Можем ли мы буквально разделить имущество между его владельцами?

По возможности суды предпочитают делить имущество на равные части и отдавать каждому сособственнику часть. Однако такого рода буквальное деление происходит только с землей, посевными площадями или сельской собственностью, которые могут быть разделены на равные части. Суды не могут буквально разделить жилую недвижимость по очевидной причине, описанной выше.

Если суд не может сам разделить имущество, то оно должно быть продано на аукционе шерифа с разделением покупной цены между владельцами. Например, если каждому человеку принадлежит 50%, каждый человек получает 50% денег при продаже имущества. Попутно любой из совладельцев может воспользоваться правом выкупа других совладельцев на основании оценочной стоимости.

НО, см. обсуждение ниже относительно корректировки распределения прибыли на основе факторов «справедливости».

Поскольку иск о разделе требует одобрения суда, процесс занимает несколько месяцев. Истец должен указать каждого совладельца в качестве стороны судебного процесса и следовать подробным юридическим процедурам. Конкретные процедуры зависят от законодательства штата.

Чтобы упростить процесс, оценщик оценивает имущество, а затем шериф продает его на открытом аукционе. Все происходит под надзором суда. Установленные законом гарантии не позволяют продать недвижимость на металлолом, но, скорее всего, она будет продаваться со значительной скидкой. Чтобы гарантировать, что недвижимость принесет достойную цену на аукционе, очень важно продать недвижимость до аукциона. Работайте с адвокатом по недвижимости и агентом по недвижимости, которые понимают процесс раздела. В противном случае вы можете получить недооцененную недвижимость или у вас может не оказаться участников аукциона.

Как выиграть дело о разделе

Если вы хотите продать собственность, вы выигрываете, оказывая давление на добровольную продажу или получая судебный ордер на продажу. Если вы хотите ОСТАНОВИТЬ продажу, вы выигрываете путем выкупа или убеждая других владельцев остановить действие раздела.

Что на самом деле означает «выиграть» действие раздела? На мой взгляд, выиграть означает предотвратить или вообще прекратить судебный процесс. Перетаскивание собственности через процесс полного раздела может истощить капитал собственности и лишить энергии ее владельцев.

Итак, в моей книге победа в деле о разделе означает достижение добровольного решения, которое пойдет на пользу всем. Это не значит, что каждый получит все, что хочет. Это значит, что все пойдут на компромисс.

А как убедить совладельцев пойти на компромисс? Вы доказываете им, что судебный процесс о разделе — это проигрышный сценарий. Покажите им с помощью юридических ссылок и финансовых расчетов, что участие в судебном разбирательстве ухудшит положение всех.

Заставьте их выбрать меньшее из двух зол. Выкуп или добровольная продажа могут быть далеки от идеала. Но это, конечно, лучше, чем платить тысячи гонораров адвокатам, пока имущество находится в судебном разбирательстве месяцами или даже годами.

Для получения более подробных инструкций по «победе» или навигации по разделам см. пошаговое руководство в конце этой статьи.

Если решение не будет принято, сторона, добивающаяся продажи собственности, вероятно, «выиграет» дело о разделе. Закон, как правило, позволяет любому совладельцу принуждать к продаже, и предотвратить это трудно или невозможно. Так что, если ваша цель — полностью предотвратить продажу, выкуп или добровольное соглашение могут быть вашим единственным вариантом.

Можно ли остановить действие над разделом?

Короткий ответ: нет, действие над разделом нельзя остановить. Каждый совладелец имеет «абсолютное право» на раздел. Это трудно или невозможно преодолеть. Тем не менее, может быть возможно добровольно остановить раздел путем переговоров или путем выкупа доли совладельца. Кроме того, существуют определенные узкие исключения, когда совладельцами являются супруги или бывшие супруги. В некоторых штатах семейное право и развод влияют на возможность супругов разделить совместно нажитое имущество. Но в остальном любой совладелец может добиваться раздела практически в любое время.

 "  Право совладельца на раздел является абсолютным.  " 

Как объяснялось выше, закон о разделе позволяет меньшинству править путем тирании. Хорошо, это немного драматично. Но верно то, что сторона, стремящаяся к продаже, обычно имеет преимущество.

Имейте в виду, однако, что принуждение к продаже не равносильно сохранению денег. Как поясняется ниже, суд может изменить распределение денежных средств на основе факторов «справедливости». То, что вы получили заказ на продажу, не означает, что вы уйдете с кучей денег.

Сделать самому или нанять адвоката?

Как лучше решить вопрос о совместной собственности? Иногда юридическая консультация необходима, и ее не следует избегать. Но есть и преимущества в самостоятельном решении вопроса о совместной собственности (с соответствующими юридическими формами, инструментами и образованием).

Оба варианта могут быть эффективными в зависимости от вашей ситуации, характера и предпочтений. Мы не пытаемся запугать клиентов, чтобы они наняли адвоката. По сути, мы предлагаем как юридические формы (для клиентов DIY), так и юридические услуги (для традиционных клиентов). Так что мы ни в коем случае не предвзяты. Это 100% ваш выбор.

Посмотреть юридические формы

Связаться с адвокатом

Стоимость иска о разделе

Сколько стоят гонорары адвоката?

Гонорар адвоката даже за самые простые действия по разделу может превысить 5000 долларов США . Даже если иск о разделе не оспорен, есть много шагов и много документов, которые требуют значительного количества времени адвоката. А если дело спорное или сложное, затраты могут превысить 15 000 долларов или даже 20 000 долларов . Если вы не запрашиваете оценку стоимости, вы можете даже не осознавать, сколько складываются расходы, потому что многие адвокаты берут почасовую оплату. Часто судебные издержки могут быть оплачены из выручки при продаже имущества. Однако это предполагает, что недвижимость действительно будет продана в какой-то момент. Если по какой-либо причине продажа не состоялась, вы все равно можете нести ответственность за оплату услуг адвоката.

Сколько стоят правовые формы DIY?

Самостоятельно справившись с иском о разделе, используя соответствующие рекомендации и юридические инструменты, вы можете значительно сэкономить на оплате услуг адвоката. Наша фирма предлагает правовые формы, специально предназначенные для решения вопросов совместной собственности. Эти формы могут стоить от От 95 до 500 долларов в зависимости от того, будет ли дело передано в суд или нет. Другими словами, юридические формы составляют менее одной десятой стоимости адвоката.

Значит ли это, что юридические формы «сделай сам» всегда являются лучшим вариантом? Не обязательно. Если на кону много денег, возможно, стоит заплатить за профессионала. Это выбор, который можете сделать только вы, и мы не подталкиваем вас ни к тому, ни к другому.

Сроки или продолжительность действия по разделу

Принудительная продажа или действие по разделу может занять в среднем 6-12 месяцев. В некоторых штатах разделение технически может быть завершено быстрее, но из-за неизбежных осложнений и препятствий не следует ожидать, что это произойдет раньше, чем через 6 месяцев.

Когда вы нанимаете адвоката, вы отказываетесь от контроля над временной шкалой вашего раздела. Теперь вы находитесь в графике адвоката, а не в своем собственном. Вы не можете контролировать, насколько занят адвокат или есть ли у него личные чрезвычайные ситуации, которые могут увеличить сроки завершения. Если вы сами управляете действием, вы остаетесь на месте водителя и можете продвигать дело как можно быстрее. Но в то же время, если вы занимаетесь разделом самостоятельно, вы можете столкнуться с задержками из-за вашей неопытности по сравнению с юристом. Это палка о двух концах.

Как самостоятельные действия могут привести к добровольным решениям

Даже если подан иск о разделе, вы всегда должны искать добровольное решение. Когда вы занимаетесь разделом самостоятельно, вы хорошо знакомы с деталями, правилами и финансовыми факторами. Это позволяет вести переговоры с другими совладельцами и принимать взвешенные решения о заселении. Другими словами, вы исключаете посредника (адвоката). Это приближает вас к действию и позволяет вам в режиме реального времени общаться с судом и другими совладельцами о добровольной продаже, выкупе или другом решении.

Тем не менее, некоторые действия над разделами могут стать довольно сложными, поэтому не рекомендуется представлять себя в любых обстоятельствах. Даже если вы не представляете себя в суде, вы всегда должны пытаться вести переговоры напрямую со своими совладельцами, прежде чем нанимать адвоката. Если вы сможете прийти к добровольному решению, вы сможете избежать ненужных конфликтов и судебных издержек.

Посмотреть юридические формы

Связаться с адвокатом

Как заставить продать совместно нажитое имущество (шаг за шагом)

Короче говоря, чтобы принудительно продать совместно находящееся в собственности имущество, вы должны сначала подтвердить право собственности, затем предпринять попытку добровольной продажи или выкупа, подать и подать иск о разделе, получить оценку, продать имущество и, наконец, справедливо разделить выручку от продажи. .

Точный порядок и детали этих шагов могут варьироваться от штата к штату или от судьи к судье. Однако тот же самый общий процесс будет применяться почти повсеместно.

Шаг 1: Подтвердить право собственности на совместно нажитое имущество.

Убедитесь, что вы понимаете текущее право собственности. Уточните, кому принадлежит какой процент имущества. При необходимости получить титульный отчет от титульной компании. Вам не нужно мнение о полном заголовке; Вам просто нужен титульный отчет. Многие титульные компании предоставляют отчеты о правах собственности, показывающие текущее право собственности, за фиксированную плату около 100 долларов США. Если вы в конечном итоге подадите иск о разделе, вам потребуются копии актов или документов, подтверждающих право собственности на совладельцев.

Шаг 2. Определите преимущества

В случае неудачи добровольного решения подготовьте и зарегистрируйте действие по разделу. Эта юридическая подача должна соответствовать законам штата о разделе. Иск о разделе требует некоторой юридической работы, поэтому многие совладельцы предпочитают на этом этапе нанимать адвоката. Однако вы НЕ обязаны нанимать адвоката, и вы имеете право подать или защитить принудительную продажу или раздел самостоятельно. См. раздел выше, объясняющий недостатки найма адвоката.

Короче говоря, в вашем иске о разделе должны быть указаны в качестве ответчиков все совладельцы и все, кто претендует на долю в собственности, например держатели ипотеки или залогового права. Иск должен быть вручен всем сторонам в соответствии с законодательством штата.

Шаг 4: Определите, возможен ли раздел имущества.

Если речь идет о сельской собственности, земле или земельных участках, суд может предпочесть буквально разделить само имущество и дать каждому совладельцу часть. Этот процесс, называемый «натуральным разделением», может происходить только в отношении земли и посевных площадей. В иске о разделе судья обычно определяет, следует ли разделить само имущество или принудительно продать имущество и разделить выручку.

Шаг 5: Получите оценку.

Процесс раздела требует оценки. Специалисты по недвижимости, как правило, должны назначаться и утверждаться судьей. Профессионалы или оценщики оценивают имущество и подают отчет в судебный протокол. Оценочная стоимость обычно используется, если кто-либо из совладельцев реализует право выкупа других владельцев. А во многих штатах недвижимость не может быть продана на аукционе менее чем за 2/3 оценочной стоимости.

Шаг 6: Продайте недвижимость.

Если суд одобряет действие о разделе, вы должны согласовать принудительный аукцион через офис шерифа (или местный эквивалент). Шериф принимает предложения от общественности и передает имущество новому владельцу. Убедитесь, что вы адекватно продаете недвижимость до аукциона. Шериф не будет хорошо продавать недвижимость. Предпочтительно использовать агента по недвижимости, который понимает процесс принудительной продажи. Если на аукционе появится только несколько участников торгов, вы можете пострадать от снижения продажной цены.

Шаг 7: Разделите выручку.

Как правило, выручка от продажи распределяется в соответствии с долей собственности. Если вы владеете 10% имущества, вы получаете 10% выручки после вычета сборов и расходов. Адвокаты обычно получают оплату из выручки в качестве стоимости действия. Однако распределение прибыли может измениться, если один из совладельцев потребует «отчетности». Проще говоря, бухгалтерский учет происходит, когда Суд оценивает «бремя и выгоды» владения, как обсуждалось выше. Суд «учитывает» уровень инвестиций и прибыли каждой стороны, и, при необходимости, Суд корректирует распределение прибыли для достижения справедливого результата. Этот процесс корректировки может не произойти, если кто-то не потребует отчета.

Как разделить деньги?

Обычно суд делит деньги пропорционально долям собственности. Если вы владеете 75% названия пластинки, вы получаете 75% выручки от продажи. Гонорары адвокатов, расходы на агентов по продаже недвижимости и судебные издержки могут уменьшить вашу долю прибыли.

Но что, если это несправедливо?

Что делать, если один владелец оплачивает ипотеку, налоги и все расходы?

Что, если бы один владелец вложил в недвижимость много денег?

Определенные факторы могут изменить сумму денег, которую каждый владелец получит от продажи, независимо от права собственности. Распределение прибыли может меняться в зависимости от факторов «справедливости». Даже если каждому человеку принадлежит половина правового титула, один человек может получить более половины денег из-за неравного распределения имущественного бремени или имущественных выгод.

Процесс корректировки распределения денег часто называют «бухгалтерией». Каждая сторона может запросить отчетность во время судебного процесса о разделе. В рамках бухгалтерского учета Суд «учитывает» уровень инвестиций каждой стороны в недвижимость. Какую пользу каждая из сторон получила от собственности? Сколько они потратили? Подсчитайте цифры и определите наиболее справедливое распределение прибыли.

Перед вызовом бухгалтерии имейте в виду, что бухгалтерия стоит денег. Борьба за количество стоит много адвокатских гонораров. Адвокаты, вероятно, получают деньги от выручки от продажи. Таким образом, если вы потратите несколько тысяч на гонорары адвокатов, чтобы получить дополнительные 10% прибыли, ваша дополнительная прибыль может быть съедена вашими дополнительными гонорарами адвокатам. Не вызывайте бухгалтерию, если бухгалтерия  значительно  увеличивает вашу долю прибыли.

Могут ли братья и сестры заставить продать унаследованное имущество?

Да, братья и сестры (или другие совладельцы) могут принудить к продаже унаследованного имущества путем раздела или судебного иска. Если вы имеете дело с этой ситуацией, вы должны понимать правовые нормы и подводные камни, связанные с принудительными продажами и действиями по разделу. В этой статье представлен подробный обзор.

Существуют ли какие-либо особые правила принудительной продажи имущества братьев и сестер или наследственного имущества? Как правило, к наследственному имуществу, находящемуся в совместной собственности, применяются те же правила, что и к любому совместно нажитому имуществу. Таким образом, основная часть этой статьи должна относиться к ситуации брата или сестры. Тем не менее, семейная динамика и семейная история могут играть решающую роль в переговорах и разделе доходов.

На этапе переговоров до подачи иска очень важно учесть эмоции всех совладельцев. Не ждите рациональных эмоций или логических решений после смерти близкого человека. Обращаясь к совладельцам с решением, начните с их эмоций, мотивов и желаний и действуйте исходя из этого.

  Если вам нужно пойти на компромисс сверх того, что «справедливо», чтобы найти решение, то, во что бы то ни стало, сделайте это.  Когда дело доходит до семейных дел, несовершенное, но добровольное решение почти всегда лучше судебного процесса.  

Но, если судебный процесс становится неизбежным, помните, что семейная история может сыграть роль в том, как суд распределяет деньги от принудительной продажи имущества, находящегося в совместном владении. В семьях деньги, услуги и собственность часто переходят из рук в руки без надлежащей документации. Когда придет время делить деньги, неписаные детали могут всплыть на поверхность и повлиять на решение суда о том, что справедливо.

Могут ли разведенные супруги принудить к продаже?

Да, разведенный супруг обычно может принудить к продаже через раздел, если это необходимо. Когда романтические отношения умирают, вместе с ними, скорее всего, умирают и отношения совместной собственности. Одна сторона выезжает, а оставшаяся сторона берет на себя контроль над имуществом и полную ответственность за ипотеку. А если перестанут платить ипотеку? Возможно, жилец согласился выплатить ипотечный кредит, но сторона, которая выехала, по-прежнему несет равную ответственность за кредит. Таким образом, если жилец перестанет платить, отсутствующая сторона получит кредит. Если жилец отказывается продавать добровольно, единственным вариантом может быть принудительная продажа.

Имейте в виду, что супружеским парам может быть запрещено принуждать к продаже в соответствии с законами штатов о совместном имуществе и семейном праве.

Как вы будете решать вопрос о совместной собственности?

Тем не менее, некоторые действия с разделами могут стать довольно сложными, поэтому не рекомендуется представлять себя во всех обстоятельствах. Даже если вы не представляете себя в суде, вы всегда должны пытаться вести переговоры напрямую со своими совладельцами, прежде чем нанимать адвоката. Если вы сможете прийти к добровольному решению, вы сможете избежать ненужных конфликтов и судебных издержек.

Посмотреть организационно-правовые формы

Связаться с адвокатом

Доля при разделе общего имущества

 Несколько лиц могут совместно владеть имуществом. В совместной семье все члены семьи имеют долю в общем имуществе, если это не запрещено законом. Под разделом понимается раздел совместно нажитого имущества между совладельцами таким образом, что каждому достается отдельная доля. Раздел общего имущества может быть между всеми сособственниками как мирным путем по обоюдному согласию, так и через суд. Когда мы обращаемся в суд и подаем иск о разделе совместной собственности, это называется иском о разделе.

Раздел может потребоваться, когда совладельцам становится трудно договориться о совместном имуществе или совместном бизнесе.

Раздел – это перераспределение прав сособственников в совместно нажитом имуществе. Когда после раздела общего имущества всем сособственникам достается отдельная доля, это раздел. Но если часть сособственников остается сособственниками и лишь немногие выделяют свою долю, то это разделение доли, а не раздел.

NRI могут обратиться за помощью к юристам по недвижимости или в компании по управлению недвижимостью, чтобы подать иск о разделе. NRI должны знать о существовании их совместной собственности в Индии.

• Завещанию
• Семейное соглашение/документ о разделе
• Наследственное право

В Индии действуют Закон о наследовании индусов 1956 г., Закон о разделе 1893 г., Закон о передаче собственности 1882 г.; все они регулируют раздел имущества.

Срок подачи иска о разделе имущества ограничен. Оно подается в течение 12 лет с момента подачи неблагоприятного иска, т. е. с даты, когда кто-то отклонил ваш иск.

Иск о разделе подается, когда совладелец хочет свою отдельную долю. Прежде чем обратиться в суд, совладелец направляет через юриста по имущественным вопросам другому совладельцу уведомление о своем намерении разделить совместно нажитое имущество. Это уведомление не является обязательным. Достаточно устного требования и отказа.

Рекомендуемая литература: Права наследования женщин в Индии

Подача иска:  В суд подается иск, содержащий факты дела, в том числе сведения об имуществе. Юрист по недвижимости помогает составить иск и включить всю необходимую информацию и правовые моменты. Местонахождение/площадь имущества определяет юрисдикцию суда. Ходатайство о разделе можно подать по телефону

• Любой совладелец или все совладельцы
• Любой законный наследник или все законные наследники. Все законные наследники могут или не могут подписать иск.

Лицо, подающее ходатайство, должно иметь правоустанавливающий документ/документ, подтверждающий его требование. Недвижимость должна быть четко описана в петиции с указанием границ и направлений. Лучше, если карта района/расположения объекта будет доступна.

Депонирование судебных сборов: Соответствующие судебные сборы для конкретного дела по применимым ставкам оплачиваются в суде при подаче иска. Размер судебного сбора может быть фиксированным (если стороны находятся в совместной собственности) или по рыночной ставке (если стороны не находятся в совместной собственности).

Рекомендуем прочитать: Этапы поиска собственника

Слушание дела:  Сначала суд заслушивает истца (лицо, подающее иск). Если суд находит факты обоснованными, противной стороне направляется уведомление. В противном случае иск отклоняется на этом начальном этапе.

Ответ на претензию: Противоположная сторона имеет возможность представить свой отзыв на претензию истца.

Доказательства: Обе стороны приводят доказательства. Истец регистрирует документ, на основании которого он истребует свою долю. Это может быть любой документ, подтверждающий претензию, например, акт сделки, завещание, сертификат акций, счета за коммунальные услуги, налоговые отчеты, отчеты о доходах и т. д. Документ должен иметь юридическую силу.

Окончательный приказ:  Суд решает вопрос в соответствии с фактами и представленными ему доказательствами.