Исковое заявление о снятии обременения на земельный участок образец: Нужен образец заявления в суд о снятии обременения с жилого дома и земельного участка., Усть-Донецкий | вопрос №13037004 от 28.12.2022

Обратный звонок

Внимание! Данный шаблон документа являются приблизительным образцом. Каждая юридическая проблема индивидуальна, и данные образцы необходимо дополнять нормативно-правовой базой и положительной судебной практикой, именно по Вашему отдельному случаю, т.к. результат рассмотрения дела в суде (или в досудебном порядке) сильно зависит от грамотности составления различных правовых документов.

В [наименование суда, в который подается иск]

Истец: [наименование истца]

адрес:[___________]

телефон: [___________] адрес электронной почты: [___________]

для гражданина-ответчика:

Ответчик: [Ф.  И. О., дата и место рождения] место жительства [___________] место работы: [___________]

идентификатор [СНИЛС, ИНН, серия и номер документа, удостоверяющего личность, ОГРНИП, серия и номер водительского удостоверения, серия и номер свидетельства о регистрации транспортного средства]

[номера телефонов, факсов]

адрес электронной почты [___________]

для организации-ответчика:

Ответчик: [наименование] адрес: [___________] ИНН [номер]

ОГРН [номер]

телефон: [___________] адрес электронной почты: [___________]

Исковое заявление о снятии с кадастрового учета земельного участка.

Истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества — [характеристика объекта] (далее — здание), расположенный по адресу: [___________], который частично располагается на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке N 1, площадью [значение] кв. м, с кадастровым номером [значение], а частично на земле, являющейся муниципальной собственностью [наименование муниципального образования].

Здание и земельный участок площадью [значение] кв. м, были приобретены Истцом в собственность по договору купли-продажи N [значение] от [число, месяц, год]. Границы земельного участка N 1 в установленном законом порядке поставлены на кадастровый учет не были. В ходе межевания выяснилось, что границы земельного участка под зданием налагаются на границы земельного участка N 2, с кадастровым номером [значение], площадью [значение] кв. м, являющегося муниципальной собственностью и принадлежащего на праве аренды [Ф. И. О./наименование арендатора].

Истец имеет намерение оформить в аренду находящуюся под зданием, но не входящую в границы участка N 1, и прилегающую к зданию землю, необходимую для его использования по назначению, однако постановка на кадастровый учет и передача в аренду земельного участка N 2 этому препятствует.

Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено федеральным законодательством.

Таким образом, права Истца как собственника здания на использование земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимого имущества, нарушены действиями ответчиков по передаче части земельного участка, находящегося под зданием, в аренду.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 39.20 ЗК РФ, ст. 304 ГК РФ, ст. ст. 131, 132 ГПК РФ,

Прошу:

1. Снять с кадастрового учета земельный участок с кадастровым N [значение] площадью [значение] кв. м, расположенный по адресу: [___________].

2. Признать недействительным постановление [наименование органа власти] N [значение] от [число, месяц, год] о предоставлении земельного участка с кадастровым N [значение] площадью [значение] кв. м в аренду [Ф. И. О./наименование арендатора].

3. Признать недействительным договор аренды земельного участка N [значение] от [число, месяц, год], заключенный между [наименование сторон] в отношении земельного участка с кадастровым N [значение] площадью [значение] кв.  м, расположенного по адресу: [___________].

4. Аннулировать в ЕГРН запись о праве аренды [Ф. И. О./наименование ответчика-арендатора] в отношении земельного участка с кадастровым N [значение] площадью [значение] кв. м, расположенного по адресу: [___________].

Приложение:

1) документ, подтверждающий уплату государственной пошлины, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера государственной пошлины или об освобождении от уплаты государственной пошлины;

2) доверенность, удостоверяющая полномочия представителя истца;

3) документы, подтверждающие выполнение обязательного досудебного порядка урегулирования спора, если такой порядок установлен федеральным законом;

4) документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования;

5) расчет взыскиваемой денежной суммы;

6) уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов;

7) документы, подтверждающие совершение стороной (сторонами) действий, направленных на примирение, если такие действия предпринимались и соответствующие документы имеются.

[подпись, инициалы, фамилия]

[число, месяц, год]

Первичная консультация по телефону бесплатная!

Закажите обратной звонок сотрудников «ЮК Правовед-Плюс», получите бесплатную первичную консультацию по Вашему вопросу и варианты разрешения проблем!

§ 1010.109 Право собственности и право пользования землей.

Данная версия является действующим регламентом

Регламент J

(1) Под заголовком «Право собственности и землепользование» вставить вступительные абзацы, изложенные в разделе XIV приложения к настоящей части: Абзацы, подлежащие включению в Общий отчет — Право собственности и землепользование .

(2) Информация должна быть предоставлена. После приведенных выше вступительных абзацев предоставьте информацию, требуемую следующими инструкциями и вопросами. Следуйте общей форме, идентичной образцу страницы, изложенному в разделе IX приложения к этой части: Образец страницы для заявления о регистрации.

(b) Способ продажи:

(1) Договор купли-продажи и акт поставки.

(i) Подпишет ли покупатель договор о покупке в рассрочку или аналогичный документ в связи с покупкой лота? Когда будет вручен акт?

(ii) Если используется договор в рассрочку, включите следующую или по существу такую ​​же формулировку в описание раскрытия информации в разделе «Способ продажи»: твоя доля и все деньги уплачены».

(iii) Если во время продажи в кредит застройщик передает покупателю документ о праве собственности на участок, какое обеспечение покупатель должен предоставить продавцу?

(iv) Если участки продаются в рассрочку, могут ли застройщик или собственник участка или их кредиторы обременять участки по договору? Если это так, включите следующее предупреждение в описательную часть раскрытия информации под заголовком «Договор купли-продажи и передача документа»: «(указать застройщика, собственника или их кредиторов) может заложить или обременить участки в этом подразделении после того, как они находятся на контракте.

(2) Тип документа. Какой тип акта будет использоваться для передачи права собственности на участки в подразделении?

(3) Исковые документы. Если покупателям лотов должен быть выдан акт об отказе от прав, вставьте приведенное ниже предупреждение или предупреждение, которое по существу такое же, в описании раскрытия информации под заголовком «Документы об отказе от прав». Это конкретное предупреждение может быть удалено по указанию Директора, если приемлемое заключение адвоката представлено вместе с Заявлением о регистрации, которое указывает, что акт об отказе от иска имеет значение в юрисдикции, где расположено подразделение, что существенно противоречит действию этого предупреждение. Это предупреждение должно быть сформулировано следующим образом: «Документ об отказе от прав, используемый для передачи права собственности на участки в этом подразделении, не дает вам никаких гарантий владения вашим участком».

(4) Права на нефть, газ и полезные ископаемые. Если права на нефть, газ или полезные ископаемые были зарезервированы, вставьте следующее утверждение или по существу аналогичное в описательный ответ под заголовком «права на нефть, газ и полезные ископаемые»: «(указать права на нефть, газ или полезные ископаемые) (указать, какие лоты) в этом подразделе не будут принадлежать покупателю этих лотов. Осуществление этих прав может повлиять на использование, пользование и стоимость вашего участка».

(c) Обременения, ипотечные кредиты и залоговые права —

(1) В целом. Укажите, являются ли какие-либо участки или объекты общего пользования, которые обслуживают данный район, за исключением мест отдыха, общим обременением, ипотекой или залогом. Если да, укажите тип обременения (например, , договор о доверительном управлении, ипотека, залоговое право), держателя залога и участки, на которые распространяется залог. Если какое-либо общее обременение, ипотека или залоговое удержание недействительны в соответствии с их условиями, укажите это.

(2) Положения о выпуске.

(i)

(A) Если положения о выпуске не включены в зарегистрированный инструмент, вставьте заявление, изложенное в разделе XV приложения к этой части: Заявление о положениях о выпуске, или аналогичное в описании раскрытия информации ниже в разделе заголовок «Положения о выпуске».

(B) Если застройщик или владелец подразделения заявляет, что положения об освобождении зарегистрированы и что покупатель лота может оплатить отпускную цену ипотеки, заявление должно быть подтверждено документацией, предоставленной в § 1010. 209. Если покупатель может уплатить сбор за освобождение, укажите сумму сбора за освобождение и сообщите покупателю, что сумма может быть добавлена ​​к платежам по контракту, если только не существует добросовестного траста или соглашения об условном депонировании, в котором платежи покупателя отводятся в пользу оплатить цену выпуска до того, как будут произведены какие-либо платежи разработчику.

(К)

(1) Если в общем обременении нет положений об освобождении лота отдельного покупателя от полного обременения, включите предупреждение, изложенное в разделе XVI приложения к этой части: Предупреждение об условиях освобождения или предупреждение по существу то же самое, в описании раскрытия информации под заголовком «Положения о выпуске».

(2) Если положения об освобождении отдельных лотов от общего обременения могут быть реализованы только застройщиком, вставьте следующее заявление или по существу аналогичное в описание раскрытия информации под заголовком «Положения об освобождении»: Положения об освобождении в (указать тип обременения) на (указать все или отдельные лоты) в данном подразделении могут быть реализованы только нами.

(d) Регистрация контракта и акта —

(1) Метод или цель записи.

(i) Укажите, какую защиту, если таковая имеется, регистрация сделок и контрактов дает покупателю в вашей юрисдикции.

(ii) Если договор купли-продажи или документ могут быть зарегистрированы, укажите это. Также укажите, кто несет ответственность за регистрацию контракта или акта.

(iv) Если при подписании контракта или сразу после него, контракт или передача документа покупателю не зарегистрированы застройщиком или владельцем или если право собственности на лот не передано иным образом зарегистрированной траст, или если другое достаточное уведомление о передаче или продаже не размещено в записи, то застройщик должен включить предупреждение, изложенное в разделе XVII приложения к настоящей части: Метод и цель регистрации Предупреждение или по существу такое же предупреждение в описание раскрытия информации под заголовком «Метод и цель записи». Ссылка на контракты должна быть удалена из приведенного выше предупреждения, если ответ на пункт (d)(1)(i) этого раздела указывает, что запись контракта в соответствующей юрисдикции не защищает покупателя от требований последующих покупателей или кредиторов. кого-либо, кто имеет интерес к земле.

(2) Страхование титула. Если застройщик не предоставляет покупателю полис страхования правового титула, укажите, что покупатель должен получить заключение адвоката в отношении правового титула или полис страхования правового титула, в котором будут описаны приобретаемые права собственности на участок. Рекомендовать, чтобы соответствующее мнение или политика интерпретировались соответствующим специалистом.

(д) Платежи —

(1) Депонирование. Если депозиты покупателей, авансовые платежи или платежи в рассрочку должны быть размещены на счет условного депонирования, контролируемый третьей стороной, или аналогичный счет, опишите соглашение, включая имя и адрес держателя условного депонирования или аналогичного лица. Если такой договоренности нет, вставить заявление, изложенное в разделе XVIII приложения к этой части: Заявление об условном депонировании. На вопросы, касающиеся договора условного депонирования или аналогичной защиты, можно ответить утвердительно только в том случае, если деньги находятся под контролем независимой третьей стороны, что позволяет покупателю получить возврат всех уплаченных денег в случае неспособности застройщика передать право собственности или дефолт разработчика по любому обязательству, которое в противном случае привело бы к потере покупателем этих денег.

(2) Предоплаты. Объясните любые штрафы или привилегии за досрочное погашение обычным языком.

(3) По умолчанию. Какие средства правовой защиты есть у застройщика или владельцев подразделения в отношении неплатежеспособного покупателя?

(f) Ограничения на использование вашей партии —

(1) Ограничительные условия.

(i) Были ли зарегистрированы какие-либо ограничительные условия в отношении земли в подразделении? Если да, содержат ли они предметы, требующие от покупателя получения разрешений, утверждений или выполнения любых других действий перед использованием или утилизацией своего лота ( например, архитектурный контроль, преимущественное право застройщика, сроки строительства и т.д.)? Если какой-либо из этих или подобных пунктов включен, объясните их значение и влияние на покупателя.

(ii) Если будут использоваться какие-либо ограничительные условия и если они не зарегистрированы, как они будут применяться? Включите заявление о том, что ограничительные условия не были зарегистрированы; что нет гарантии, что они будут применяться единообразно; что они могут быть изменены и что их может быть трудно обеспечить. Если никакие ограничительные условия не будут введены, включите заявление о том, что, поскольку нет никаких ограничительных условий в отношении использования участков, они могут быть использованы для целей, которые могут неблагоприятно повлиять на использование окружающих участков.

(iii) При наличии ограничительных условий, зарегистрированных или незарегистрированных, необходимо сделать следующее заявление: «По запросу предоставляется полная копия этих ограничений».

(2) Сервитуты.

(i) Имеются ли сервитуты, которые могут повлиять на планы покупателя по строительству или использованию участка ( например, большие дренажные сервитуты вдоль границ участка, высоковольтных линий электропередач, трубопроводов или дренажных сервитутов, которые нарушают здание площади участка или препятствуют его использованию)?

(ii) Подлежит ли участок каким-либо действиям по борьбе с наводнениями или сервитутам?

(iii) Если ответ на любой из (2)(i) или (2)(ii) положительный, укажите затронутые партии и укажите влияние на использование партий.

(g) Площади, зонирование, геодезия, разрешения и окружающая среда —

(1) Пластин.

(i) Были ли утверждены регулирующими органами планы подразделения и схемы конкретных подразделений? Если разрешения не были получены, включите предупреждение о том, что регулирующие органы не одобрили предлагаемые пластины; что они могут потребовать значительных изменений, прежде чем они одобрят их, и они могут не разрешить использовать землю для целей, для которых она продается.

(ii) Были ли зарегистрированы плиты, покрывающие партии в этом отчете? Если да, то где они записаны? Если они не были зарегистрированы, является ли описание участков, приведенное в настоящем отчете, юридически адекватным для передачи земли в юрисдикции, где расположено подразделение? Если это не так, включите заявление о том, что описание лотов не является юридически адекватным для передачи лотов и что это не будет до тех пор, пока плата не будет зарегистрирована.

(2) Зонирование. Для каких целей можно использовать участки ( например, дома на одну семью, кемпинг, коммерческие объекты)? Соответствует ли это использование местным требованиям зонирования и ограничительным условиям?

(3) Геодезия. Была ли обследована каждая партия и отмечена ли каждая партия для идентификации? Если нет, и покупатель несет ответственность за расходы, укажите ориентировочную стоимость.

(4) Разрешения. Должен ли покупатель получить разрешение на строительство перед началом строительства на своем участке? Где получают разрешение? Нужны ли какие-либо другие разрешения для использования участка в целях, для которых он продается, или для строительства в связи с его использованием?

(5) Окружающая среда. Подготовлено ли какое-либо исследование воздействия на окружающую среду, в котором рассматривается влияние подразделения на окружающую среду? Если исследование было подготовлено, обобщите любые неблагоприятные выводы и направьте покупателя лота в соответствующий информационный центр штата для получения полной информации. Если исследование не было подготовлено, включите в него заявление о том, что «Не было сделано никаких определений в отношении возможного неблагоприятного воздействия подразделения на окружающую среду и прилегающую территорию». Если разработчик не знает, было ли подготовлено исследование воздействия на окружающую среду, или название и местонахождение офиса, где можно найти любое проведенное исследование, следует направить запрос в Информационный центр штата или района, созданный в соответствии с полномочиями раздела IV Закона. Закон о межправительственном сотрудничестве 19 г.68.

Лис Пенденс в Техасе — LoneStarLandLaw.com

Дэвид Дж. Уиллис JD, LL.M.

Введение

Уведомление о lis pendens указывает на то, что ожидается рассмотрение гражданского иска, касающегося права собственности на недвижимое имущество, установления интереса в недвижимом имуществе или принудительного исполнения обременения недвижимого имущества. Основной целью lis pendens является уведомление о судебном разбирательстве. «В ожидании результатов действия, связанного с правом собственности, установлением интереса или принудительным исполнением обременения в отношении недвижимого имущества, сторона, требующая судебной защиты, может подать уведомление о lis pendens в реестре недвижимости округа. Проп. код сек. 12.007(а). Уведомление о lis pendens сообщает миру о наличии продолжающегося судебного разбирательства в отношении права собственности на имущество. Проп. код сек. 13.004(а). Когда уведомление правильно подано, даже последующий покупатель по стоимости не получает собственность бесплатно. Проп. код сек. 13.004(б).

«A lis pendens — это уведомление, предупреждающее всех лиц о том, что определенное имущество является предметом судебного разбирательства и что любые интересы во время рассмотрения иска зависят от его исхода. Уведомление о lis pendens может быть подано только во время рассмотрения дела, связанного с (1) правом собственности на недвижимое имущество, (2) установлением интереса в недвижимом имуществе или (3) исполнением обременения недвижимого имущества. Цель надлежащим образом оформленного lis pendens состоит в том, чтобы помешать покупателю по стоимости [BFP] приобрести собственность, свободную от обременений, указанных в lis pendens. . . . In re Briar Building Houston LLC (609 BR 589, Bkrtcy. SD Tex. 2019).

Сам lis pendens принимает форму декларативного заявления под присягой, поданного в реестр недвижимости окружного клерка, в котором сообщается, что судебный процесс, касающийся местной недвижимости, находится на рассмотрении в определенном суде. «Вообще говоря, уведомление lis pendens преследует двоякую цель: (1) защитить предполагаемые права стороны, подавшей заявление, на имущество, которое является предметом спора в судебном процессе, и (2) уведомить заинтересованных в этом имуществе о судебном процессе. ». Дэвид Пауэрс Хоумс, Инк. против М.Л. Рендлман Ко., Инк . 355 SW3d 327 336 (Приложение Техаса — Хьюстон [1-й округ] 2011 г., без домашних животных). Дело в апелляционном суде Хьюстона хорошо резюмирует основную концепцию: «Правильно оформленный lis pendens сам по себе не является залоговым правом, а скорее служит конструктивным уведомлением миру о его содержании. . . . [Раздел 13.004(b) Кодекса собственности] прямо предусматривает, что поданное в собственность уведомление о lis pendens не позволяет покупателю по стоимости приобретать собственность без обременений, указанных в lis pendens». Коэн против Sandcastle Homes, Inc. , 469 S.W.3d 173 (приложение Техаса — Хьюстон [1-й округ] 2015 г.).

Применимое законодательство

Право, применимое к lis pendens, указано в разделе 12.007 Кодекса собственности и далее:

Sec. 12.007. ЛИС ПЕНДЕНС.

(a) После подачи заявления истца в судебном разбирательстве в отношении выдающихся владений или во время рассмотрения иска, связанного с правом собственности на недвижимое имущество, установлением интереса в недвижимом имуществе или принудительным исполнением обременения в отношении недвижимого имущества, Сторона иска, которая добивается положительного решения, может подать для регистрации окружному секретарю каждого округа, где находится часть собственности, уведомление о том, что действие находится на рассмотрении.

(b) Сторона, подающая lis pendens, или ее агент или поверенный должны подписать lis pendens, в котором должны быть указаны:

(1) стиль и номер судебного разбирательства, если таковые имеются;
(2) суд, в котором находится производство;
(3) наименования сторон;
(4) вид производства; и
(5) описание затронутого имущества.

(c) Секретарь округа должен зарегистрировать уведомление в журнале lis pendens. Секретарь индексирует запись в прямом и обратном указателях под именем каждой стороны судебного разбирательства.

(d) Не позднее, чем на третий день после даты, когда лицо подает уведомление для записи в соответствии с настоящим разделом, это лицо должно вручить копию уведомления каждой стороне иска, которая имеет интерес в недвижимом имуществе. затрагивается уведомлением.

Сек. 12.0071. ПРЕДЛОЖЕНИЕ ОБ ИСКЛЮЧЕНИИ LIS PENDENS.

(a) Сторона в действии, в связи с которым было подано уведомление о lis pendens
, может: (1) обратиться в суд с заявлением об аннулировании уведомления; и (2) подать доказательства, включая декларации, с ходатайством об удалении уведомления.

(b) Суд может (1) разрешить получение доказательств по ходатайству в форме устных показаний; и (2) издавать любые распоряжения, которые суд сочтет справедливыми для обеспечения раскрытия информации стороной, затронутой ходатайством.

(c) Суд должен распорядиться об удалении уведомления о lis pendens, если суд
установит, что: (1) состязательная бумага, на которой основано уведомление, не содержит требования о недвижимом имуществе; (2) истец не может доказать с помощью большинства доказательств вероятную обоснованность претензии в отношении недвижимого имущества; или (3) лицо, подавшее уведомление для регистрации, не вручило копию уведомления каждой стороне, имеющей право на получение копии в соответствии с Разделом 12. 007(d).

(d) Уведомление о ходатайстве об исключении в соответствии с Подпунктом (a) должно быть вручено каждой
затронутой стороне не позднее 20-го дня до даты слушания ходатайства.

(e) Суд выносит решение по ходатайству об исключении на основании письменных показаний
и встречных письменных показаний под присягой, а также любых других доказательств, допускаемых судом.

(f) После того, как заверенная копия приказа об удалении уведомления о lis pendens была0008
записано:

(1) уведомление о lis pendens и любая информация, полученная или которая может быть получена из уведомления: (A) не: (i) представляет собой конструктивное или фактическое уведомление о каком-либо вопросе, содержащемся в уведомление или любой вопрос, касающийся действия, в связи с которым было подано уведомление; (ii) создать для лица любую обязанность по расследованию имущества, описанного в уведомлении; или (iii) повлиять на действительность передачи покупателю на сумму или ипотеки кредитору на сумму; и (B) не подлежит принудительному взысканию в отношении покупателя или кредитора, указанного в пункте (A)(iii), независимо от того, знал ли покупатель или кредитор о действии lis pendens; и

(2) право на недвижимое имущество может быть передано или обременено без каких-либо вопросов, заявленных или раскрытых в уведомлении, а также всех требований или других вопросов, заявленных или раскрытых в действии, в связи с которым было подано уведомление.

(g) Суд по своему усмотрению может потребовать, чтобы сторона, победившая в слушании об исключении, представила в суд обязательство на сумму, определенную судом.

Сек. 12.008. ОТМЕНА LIS PENDENS.

(a) По ходатайству стороны или другого лица, заинтересованного в результате или в имуществе, затронутом разбирательством, в котором была зарегистрирована lis pendens, и после уведомления каждой затронутой стороны суд, рассматривающий дело, может отменить lis pendens в любое время в ходе судебного разбирательства, будь то во время срока или отпуска, если суд определит, что сторона, требующая положительного судебного решения, может быть надлежащим образом защищена путем внесения денег в суд или путем принятия обязательства.

(b) Если аннулирование lis pendens обусловлено выплатой денег, суд может распорядиться об аннулировании, когда сторона, требующая аннулирования, уплачивает в суд сумму, равную общей сумме: (1) искомое решение; (2) проценты, которые, по мнению суда, могут начисляться в ходе разбирательства; и (3) расходы.

(c) Если аннулирование lis pendens обусловлено принятием обязательства, суд может распорядиться об аннулировании, когда сторона, требующая аннулирования, предоставит гарантию выплаты судебного решения, а также процентов и судебных издержек, в пользу стороны, записавшей lis pendens. Гарантия должна в два раза превышать сумму испрашиваемого судебного решения и иметь два достаточных поручительства, утвержденных судом. Не менее чем за два дня до дня представления гарантии в суд на утверждение сторона, ходатайствующая об аннулировании, вручает поверенному стороны, составившей опись, копию гарантии и уведомление о ее представлении в суд.

Определенные установленные законом категории, перечисленные в Разделе 12.007(a), обеспечивают единственную и исключительную правовую основу для подачи lis pendens. Внимательный взгляд на эти категории показывает, что закон не поддерживает подачу lis pendens, если само имущество действительно не является предметом иска. Соответственно, иск о возмещении только денежного ущерба не оправдывает подачи lis pendens, равно как и иск о принудительном исполнении или отмене договора о задатке, поскольку ни один из них не относится к самому имуществу — только к нарушению договора к передать собственность, тонкое, но значимое юридическое различие.

Требование заинтересованности в недвижимости

Ключевым требованием является то, что судебный иск, лежащий в основе действующего lis pendens, должен быть направлен на установление истинной заинтересованности в конкретном недвижимом имуществе. Именно здесь многие ошибочные lis pendens не проходят проверку. Что представляет собой реальный имущественный интерес? Как правило, это должен быть интерес или претензия на интерес, связанный с правовым титулом, собственностью или арендой. Претензия должна затрагивать интерес, присущий самой земле, а не просто требование о возмещении ущерба, вытекающее из договора или судебного решения, касающегося земли. «Требование истца о праве собственности только для удовлетворения денежного решения не является достаточным прямым интересом в недвижимом имуществе». Соммерс против Sandcastle Homes, Inc. , 521 S.W.3d 749 (Техас, 2017 г.). Уведомление, которое лишь косвенно влияет на имущество (или является просто «залогом» его, на языке прецедентного права), недействительно. Флорес против Хабермана , 915 S.W.2d 477, 478 (Техас, 1995 г.).

Требование о возмещении денежного ущерба, предположительно возникающего в результате или просто связанного с имуществом, является недостаточным. «При оценке исков, касающихся недвижимого имущества, для целей статута lis pendens суды Техаса обычно проводят различие между исками, в которых сторона утверждает прямой интерес в недвижимом имуществе, подпадающем под действие lis pendens, и исками, в которых сторона утверждает только залоговый [денежный] интерес в недвижимом имуществе, который не соответствует требованиям lis pendens». В отношении Moreno , No. 14-14-00929-CV, Mandamus Proceeding (Tex.App.—Houston [14th Dist.] 2015).

Требование наличия интереса в объекте собственности, а не только денежное требование, означает, что популярная тактика подачи иска о нарушении договора о задатке продавцом, а затем подачи lis pendens в записи о недвижимости препятствовать последующей продаже имущества другому лицу, является неправомерным. Суд обязан удовлетворить ходатайство об аннулировании lis pendens, если истец не сможет доказать с помощью большинства доказательств возможную обоснованность претензии в отношении недвижимого имущества. Свод правил, раздел 12.0071.

Недавнее дело в апелляционном суде Хьюстона несколько затуманило эти различия. Суд заявил, что «для применения статута lis pendens должна существовать адекватная связь между заявленными требованиями и объектом собственности. Хотя для установления этой связи достаточно чего-то меньшего, чем [притязание на] право собственности, заявленный интерес в объекте собственности должен быть прямым, а не залоговым». Далее суд пришел к выводу, что расплывчатого иска о неосновательном обогащении на самом деле достаточно, чтобы установить иск о недвижимости, на котором может основываться lis pendens, — менее чем полезное решение для тех, кто ищет большей ясности в этой области. Уокер против Уокера ____ SW3d ____, 2020 WL 1951631 (Приложение Техаса — Хьюстон [14-й округ] 2020 г. , без домашних животных) (№ 14-18-00569-CV; 4-23-20). После этого случая любому, кто пытается обосновать подачу lis pendens, вероятно, лучше всего будет порекомендовать включить требование о неосновательном обогащении в свои состязательные бумаги.

Продолжительность Lis Pendens

Lis pendens не имеет собственной жизни, если не считать судебного процесса, лежащего в его основе. «A lis pendens действует только во время рассмотрения [основного] иска и только в отношении тех вопросов, которые затрагиваются в иске. Он прекращается с вынесением решения в отсутствие апелляции». Росборо против Кука , 108 Tex. 364, 367, 194 S.W. 131, 132 (1917). «Поскольку запись lis pendens специально разрешена законом и не существует отдельно и помимо судебного разбирательства, о котором она уведомляет. . . подача уведомления о lis pendens . . . является частью «судебного разбирательства». Kropp v. Prather , 526 S.W.2d 283 (Tex.App.—Tyler 1975, пишите ref’d n.r.e. ). Другими словами, lis pendens не представляет собой самостоятельную претензию. Коллинз против Текс Молл, LP ., 297 S.W.3d 409, 419 (Tex.App.—Fort Worth 2009, без доп.). Своевременная апелляция или ходатайство о новом судебном разбирательстве продлевает действие lis pendens.

Аннулирование или аннулирование Lis Pendens

Если уведомление о lis pendens подано неправомерно, суд может распорядиться об его аннулировании посредством ходатайства об аннулировании. На слушании по ходатайству «суд выносит постановление об удалении уведомления о lis pendens, если суд установит, что . . . истец не может доказать с помощью большинства доказательств возможную обоснованность претензии в отношении недвижимого имущества. . . ». (Свод правил, раздел 12.0071(c)(2)). Другими словами, можно ожидать, что lis pendens, основанный на ложных или фиктивных утверждениях относительно предмета собственности, не выдержит оспаривания.

Раздел 12.0071 Кодекса собственности определяет, что «суд должен распорядиться об удалении [отмене] уведомления о lis pendens, если суд установит, что: (1) состязательная бумага, на которой основано уведомление, не содержит требования о недвижимом имуществе; (2) заявитель не может доказать с помощью большинства доказательств вероятную обоснованность претензии в отношении недвижимого имущества; или (3) лицо, подавшее уведомление для регистрации, не вручило копию уведомления каждой стороне, имеющей право на получение копии в соответствии с Разделом 12. 007(d). Как только сторона пытается исключить lis pendens, бремя доказывания переходит на другую сторону, которая должна доказать с помощью большинства доказательств, что ее требование, вероятно, обосновано. В Re I-10 Poorman Investments, Inc. , 549 SW3d 614 (Tex.App. — Хьюстон [1-й округ] 2017 г., без домашних животных).

Суд не может по своей инициативе отменить или изъять из обращения lis pendens. Должно быть предложение, сделанное одной из сторон, а затем уведомление всех заинтересованных сторон. Если ходатайство об аннулировании lis pendens отклонено, средство правовой защиты для movant состоит в том, чтобы обратиться за судебным приказом, а не подавать апелляцию. В ре. Howard Chong , № 14-19-00368-CV (Tex.App.— Хьюстон [14-й округ] 2019 г.).

Как только заверенная копия приказа об удалении уведомления о lis pendens зарегистрирована, ранее поданное уведомление о lis pendens больше не является фактическим или подразумеваемым уведомлением, создает какую-либо обязанность по расследованию или влияет на действительность любой последующей передачи предметное имущество. Проп. код сек. 12.0071.

«Исключение lis pendens — это восстановление цепи правового титула без регистрации уведомления о потенциальном требовании процентов, связанном с lis pendens. Это не является признанием более позднего покупателя статуса добросовестного покупателя ни при каких обстоятельствах». Соммерс против Sandcastle Homes, Inc ., 521 S.W.3d 749 (Техас, 2017).

Фактическое и конструктивное уведомление

Несмотря на то, что lis pendens не является залоговым правом, оно представляет собой облако правового титула и, следовательно, может привести к замедлению или прекращению продажи. Почему? Потому что конструктивное уведомление о судебном разбирательстве теперь было дано потенциальным покупателям. Свод правил, раздел 13.004 (а). «Конструктивное уведомление» — это идея о том, что мы все обязаны знать элементы, зарегистрированные в общедоступных записях, независимо от того, читали мы их на самом деле или нет. Это возлагает на получателя уведомления бремя проведения надлежащей проверки и определения необходимости действий для очистки правового титула.

Правило добросовестной покупки гласит, что покупатель, приобретающий недвижимое имущество за ценное вознаграждение без уведомления об оспариваемых претензиях или предварительных процентах, делает это без этих претензий или процентов. Фактическое или конструктивное уведомление отменяет утверждение о том, что кто-то является BFP. Если lis pendens подан должным образом, то покупатель (по определению) не может быть BFP, поскольку при подаче заявки было дано конструктивное уведомление; в лучшем случае покупатель становится покупателем pendente lite, что означает, что право собственности может быть получено в зависимости от исхода судебного разбирательства.

Обратите внимание, что если потенциальный покупатель действительно знает о находящемся на рассмотрении иске, то доктрина lis pendens применяется независимо от того, было ли внесено установленное законом уведомление в записи о недвижимости. Покупатель не может знать о судебном процессе (из любого источника) и при этом претендовать на роль BFP. Соммерс против Sandcastle Homes, Inc . 521 SW3d 749 (Техас, 2017 г.).

The Title Company

Столкнувшись с lis pendens, титульная компания обычно отказывается выдавать владельцу полис титульного страхования до тех пор, пока судебный процесс не будет урегулирован или lis pendens не будет отменен. Практический результат заключается в том, что продавец, вовлеченный в судебный процесс в отношении имущественного интереса, не может легко избавиться от своих проблем, продав это имущество кому-то другому. С одобрения суда можно «связать» уведомление о lis pendens и добиться его отмены, заплатив соответствующую сумму в канцелярию суда. Проп. код сек. 12.008(б).

Штрафы за неправомерную или мошенническую регистрацию

Имущественный кодекс не предусматривает наказания за неправомерную или мошенническую регистрацию lis pendens. В результате «суды дали широкое толкование Разделу 12.008, чтобы предоставить эффективное средство правовой защиты». Праппас против Мейерланда Cmty. Улучшение Ass’n , 795 S.W.2d 794, 798 (Приложение Техаса — Хьюстон [14-й округ] 1990, судебный приказ отклонен).

Содержание lis pendens считается привилегированным, так же как все, что говорится в основном судебном процессе, является привилегированным. Jetall Companies, Inc. против Дайка , № 14-19-00104-CV (Tex.App. — Хьюстон [14-й округ] 2019 г.). Lis pendens — это просто уведомление, даже если оно подано со злым умыслом.

Обратите внимание, однако, что Правило 13 Гражданско-процессуальных правил штата Техас предусматривает санкции, если судебные иски «необоснованны и возбуждены недобросовестно или необоснованны и возбуждены с целью причинения беспокойства. . . . «Безосновательный» для целей настоящего правила означает, что он не основан на законе или факте и не гарантируется добросовестным доводом для расширения, изменения или отмены существующего закона». Так что следует проявлять осторожность: подача необоснованного lis pendens может легко подпадать под определение домогательств и потенциально открывать двери для санкций по Правилу 13 в связи с ведением судебного процесса в целом.

Также стоит ознакомиться с разделом 12.002 Кодекса гражданской практики и средств правовой защиты, в котором рассматривается «ответственность, связанная с . . . мошенническое удержание или требование, поданное в отношении недвижимого или личного имущества». Поскольку lis pendens можно интерпретировать как своего рода требование или, по крайней мере, его меморандум, заявитель потенциально может понести ответственность в соответствии с этим законом, если будет установлено, что аспекты lis pendens или основного иска являются мошенническими. Лицо, которое сознательно и преднамеренно подает мошенническое удержание, может быть привлечено к ответственности в окружном суде за возмещение реального ущерба в размере 10 000 долларов США или за фактический ущерб, примерный ущерб, а также возмещение гонораров и расходов на адвоката. Это также уголовное преступление. Уголовный кодекс гл. 37.01. Если это применимо, основание для иска в соответствии с главой 12 CP&RC может быть включено в любой иск против заявителя lis pendens.

Кроме того, подача мошеннического залога или претензии может при определенных обстоятельствах стать основанием для иска в соответствии с Законом о мошеннической торговой практике. Автобус. и ком. Код гл. 17.44 и след.

Lis pendens — полезный инструмент, но им можно злоупотреблять, а также возможны последствия за неправомерную регистрацию. Lis pendens следует использовать в строгом соответствии с законом, а не только для того, чтобы получить преимущество в споре по поводу какого-либо денежного аспекта закрытия сделки с недвижимостью.

ОТКАЗ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ

Информация в этой статье предоставляется только в общих информационных и образовательных целях и не предлагается в качестве юридической консультации, на которую кто-либо может положиться. Закон меняется. Предложение этой статьи не создает никаких отношений между адвокатом и клиентом. Эта фирма не представляет вас до тех пор, пока это не будет прямо выражено в письменной форме. Прежде чем предпринимать какие-либо действия, имеющие юридические последствия, рекомендуется проконсультироваться с юристом в отношении ваших индивидуальных потребностей и обстоятельств.