Жилье собственное: Каждый пятый россиянин не имеет собственного жилья

Как можно потерять собственное жилье: самые главные риски

Мой дом — моя крепость: так считают многие люди, уверенные, что единственного жилья их никто не может лишить. С одной стороны, это правило действует в ряде спорных ситуаций. С другой — у этого правила есть исключения, из-за которых вполне можно лишиться даже единственного жилья.

Долги по ипотечному кредиту

Наличие задолженности по ипотечным кредитам — самая распространенная причина, по которой сегодня человек может быть лишен права собственности на недвижимость. При оформлении такого кредита ипотечная квартира находится в залоге у банка до момента, пока вся задолженность не будет выплачена. Если же собственник допустит серьезные просрочки и не пойдет на контакт с банком по вопросам рефинансирования или частичной выплаты долга, то кредитная организация может подать в суд. Чаще всего подобные иски удовлетворяют, так как все действия банк проводит, опираясь на условия договора. Кстати, это правило действует и в случае, если в сделке использовался материнский капитал. 

Сделка была незаконной

Одна из самых неприятных ситуаций, которая может быть при покупке квартиры, — мошеннические схемы, недобросовестные продавцы или некачественное юридическое сопровождение. В результате этого могут возникнуть спорные ситуации, ставящие под сомнение права нового собственника. В этом случае судьбу недвижимости решает суд, однако часто новых владельцев лишают прав собственности. Даже если сами они вели себя добросовестно и не имели намерения каким-то образом нарушить закон. Самое неприятное, что деньги вернуть назад по таким сделкам часто тоже бывает проблематично или, вовсе, невозможно. 

Самые распространенные ситуации, когда сделку могут признать недействительной: 

• квартиру продавали мошенники без согласия реального владельца;
• не были учтены все наследники, имеющие право на квартиру;
• продавец не выделял доли на детей при покупке недвижимости с использованием материнского капитала;
• при приватизации квартиры были нарушения, например, не учли права детей;
• если сделка оформлялась без участия нотариуса, продавца могут объявить невменяемым на момент ее заключения.

 

Наличие долгов за коммунальные услуги

Эта ситуация двоякая и решающим фактором тут является право собственности. Если квартира снимается по договору соцнайма и не является приватизированной, то за долги по ЖКУ отобрать ее могут, выселив жильцов. Для этого достаточно наличия задолженности за последние полгода и более. Конечно, такое случается нечасто. На первом этапе предпочитают решить дело в суде, взыскав задолженность. Собственникам же отъем жилплощади не грозит, если эта квартира у них единственная. Однако суд по взысканию долгов тоже возможен. 

Незаконное строительство

Эта проблема касается владельцев частных домов, построенных незаконно. Например, на землях, где возведение жилых построек запрещено. В этом случае будет вынесено решение о сносе дома. Часто возникает ситуация, когда на момент строительства оно было возможно, однако через некоторое время Росреестром были определены границы ряда территорий, например, охранных зон. В этом случае, если изначально собственник все оформил корректно, он может потребовать у местной власти компенсацию.

Отсутствие прав собственности

К сожалению, не все люди разбираются в юридических тонкостях. Например, часто путают понятия права собственности и прописки, считая, что регистрация обозначает наличие прав на владение недвижимостью. Это совсем не так: даже при наличии регистрации можно лишиться жилья. Например, если один из супругов является владельцем недвижимости, а второй лишь прописан, при смене собственника последний не сможет претендовать на жилье.

Оформление доверенности

Будьте внимательны при оформлении доверенностей. Есть ограниченные доверенности, в которых прописаны лишь определенные действия, которые вы доверяете третьим лицам производить от своего имени. Например, получение корреспонденции или действия по определенному банковскому счету. Однако, если доверенность будет расширенная, человек сможет без вашего ведома распоряжаться и имуществом, в том числе продавать его.

Нужды государства

Человека могут лишить собственного жилья, если оно необходимо для государственных нужд. Например, дом находится на участке, где собираются строить важный объект: автодорогу, трубопровод, объекты космической или атомной энергетики. В этом случае владельцу недвижимости будет положена компенсация.

Антисанитария, перепланировка и асоциальное поведение

«Замечательные» соседи, которые используют квартиру не по назначению или мешают другим жителям подъезда, тоже могут быть выселены. Основные причины:

• незаконная перепланировка;
• использование помещения не по назначению, например, под офис;
• антисанитария в квартире;
• шум, асоциальное поведение. 

 

Однако не все так просто: жители подъезда или управляющая компания не могут подать на беспокойного соседа в суд, это должны сделать местные власти. Перед этим должны быть проведены действия, направленные на исправление ситуации: вынесение предупреждений, выписка штрафов. Если и это не поможет, власть может обратиться в суд. Если он примет положительное решение, квартиру продадут с торгов, а деньги за нее выплатят собственнику.

Дом признан аварийным

Если местные власти признали дом аварийным, то собственников и тех, кто снимает жилье по соцнайму, должны из него выселить. Первым выплачивают денежную компенсацию или предлагают аналогичную по стоимости собственность, вторым подыскивают альтернативные варианты для найма.

 

Как приобрести жилье и варианты его приобретения

Какой человек не мечтает иметь свое собственное жилье? Но большинству простых граждан нынешние цены на недвижимость не позволяют совершить столь желанную покупку. И если в маленьких городах все-таки есть возможность приобрести жилплощадь по приемлемой цене, то в городах крупных покупка недвижимости является очень серьезной проблемой и многие жители попросту отчаиваются когда-либо обзавестись собственным жильем.

На самом же деле варианты всегда есть, и их даже несколько.

1. Первый вариант – покупка недвижимости на рынке вторичного жилья. Здесь цены будут существенно ниже, чем цены на жилье в новостройках, но вот выбор, конечно, будет ограничен, так как покупателю нужно будет выбрать наиболее подходящий вариант из имеющихся, да еще и по доступной цене. Но, если повезет, на рынке вторичного жилья можно найти отличную квартиру (или дом) за доступную цену, поэтому не стоит сразу же отказываться от такой возможности.
2. Второй вариант покупки недвижимости – приобретение квартиры или дома по ипотеке. Многих людей данный вариант покупки жилья пугает, но это только на первый взгляд кажется, что все сложно и дорого, на самом же деле сегодня существует множество программ кредитования, и каждому обратившемуся можно подобрать оптимальные условия – чтобы и удобно и недорого.
3. Поэтому, прежде чем решиться на ипотеку, нужно провести тщательное исследование данного вопроса и подробнее узнать об условиях заключения данных сделок, предлагаемых тем или иным банком, той или иной компанией.
4. Третий вариант – вклад денег в будущее строительство. Вариант это неплохой, ведь всегда есть возможность выбрать район города, этаж и даже желаемую планировку будущей квартиры, но и здесь есть свои «подводные камни». Так, обратившись в кооператив и заплатив наперед деньги, можно, как говориться, оказаться не у дел, если в какой-то момент компания-застройщик объявит о своем банкротстве. Чтобы подобного не произошло, доверять следует лишь хорошо зарекомендовавшим себя компаниям. Пусть даже и цены на квартиры у таких компаний будут несколько выше, но ведь риски будут минимальны, а это много значит.

Становится понятно, что практически каждый человек имеет шанс приобрести свое собственное жилье, но человеку неподготовленному сложно самому исследовать рынок недвижимости и разобраться во всех нюансах. Поэтому, при совершении крупной сделки, как покупка недвижимости, лучше всего обратиться к специалистам, занимающиеся покупкой-продажей недвижимости, сотрудничающей с банками и компаниями-застройщиками. Профессионалы прекрасно ориентируются на рынке недвижимости и всегда помогут своим клиентам подобрать оптимальные условия для совершения крупной и столь желанной покупки.

Способы заработка на покупке недвижимости

Когда в широких кругах речь заходит об инвестировании, у большинства людей оно ассоциируется с недвижимостью. Все мы когда-то слышали, что можно на ней зарабатывать, но как это сделать, почти никто не знает. Действительно, как?

Мифы об инвестициях

Для начала развеем пару мифов. Первый гласит, что для заработка на недвижимости нужно иметь первоначальный капитал, которого хватит на покупку хотя бы одной квартиры. Или хотя бы комнаты в общежитии. Но это не так.

Второй миф – то, что жильём можно торговать, как картошкой. Купили квартиру дёшево, завтра продали дорого, потом повторили… Теоретически это возможно, но гораздо сложнее и дольше, чем многие считают. Во-первых, дешёвое жильё встречается крайне редко и идёт нарасхват. Конечно, вы можете взять старую квартиру без ремонта или новую, но с черновой отделкой, какие часто предлагают новостройки Москвы; затем сделать там евроремонт и продать намного дороже. Но и здесь есть камень преткновения: по закону, если вы продали жильё раньше чем через 3 года после приобретения, придётся отдать часть стоимости государству. Причём скромности в заявленных процентах не наблюдается…

Реальные возможности, которые предоставляет рынок

Но есть и другие способы заработать. Они потребуют вложений, но с большой вероятностью окупят себя, особенно если вы приобретаете недвижимость в крупном городе или в столице.

Способ 1: купить жильё с целью сдачи в аренду. Вернуть потраченные деньги сразу не получится – стоимость аренды несоизмерима с продажей. Но вы будете получать стабильный ежемесячный доход от сдачи внаём. При этом деньги, вложенные в покупку, никуда не денутся: через много лет жильё можно продать. Скорее всего, оно существенно подорожает.

Также простую аренду можно заменить на почасовую и посуточную. Правда, тогда доход перестанет быть пассивным, зато вырастет в 3-4 раза. Некоторые находят компромиссное решение, нанимая для этой цели риэлтора.

Способ 2: покупка доли в квартире. Этот вариант хорош для тех, кто не располагает большими средствами или просто боится рисковать. Долю выгодно покупать в строящихся районах, таких, где в ближайшие годы повысится уровень жизни, а жильё подорожает.

Способ 3: покупка квартиры на стадии начала строительства

. Мало кто решается вложить деньги в недвижимость тогда, когда нет ещё даже фундамента. Именно поэтому у тех, кто готов пойти на риск, есть существенное преимущество – цена жилья в этот момент составляет 40-60 % от конечной. Для тех, кто будет инвестировать позже, она будет постепенно расти.

Этот вариант очень хорош: можно продать квартиру уже тогда, когда дом будет сдан. И получить при этом существенную прибыль! А для того, чтобы не пожалеть о сделке, выбирайте строительные компании с хорошей репутацией.

Способы покупки двухкомнатной квартиры

Недвижимость — это всегда наиболее выгодный, но вместе с тем и достаточно хлопотный способ заработка.

Продажа или сдача квартиры в аренду — это хороший вид дохода, но перед тем нужно чтобы было что сдавать или продавать.

Если у вас есть своя квартира и вы хотите ее продать, то не стоит думать, что вам это не под силу и нужно обращаться в различные службы и организации.

У вас все получится самостоятельно, главное — не бояться и активно включиться в работу.

Продать квартиру в Москве вполне реально и без посредников, которым соответственно приходится и платить процент от продажи за использование их услуг.

Самый первый момент, который обязательно надо учесть сначала — это цена. Вы должны понимать, что эти цифры нельзя взять просто из воздуха, а они должны быть полностью обоснованны и подтверждены, если вы хотите продать квартиру в Москве на наиболее выгодных условиях.

Огромное значение имеет расположение недвижимости, которую вы хотите использовать в своих целях. Если она находится ближе к центру города, или в наиболее дорогих и востребованных районах, то цена, соответственно будет выше. Самые дешевые цены — в глухих и неприметных уголках, но иногда там жить даже лучше, чем в самом сердце и кипении города.

Купить двух комнатную квартиру, так как и продать, легко.

Люди, кто имеет достаточное количество свободного времени, чтобы лично заниматься недвижимостью, никогда не обратятся в агентства или организации, которые могут не только обмануть покупателя, но и продавца также.

Поэтому, специалисты рекомендуют обратиться к самым простым способам — поиску интересующего вас объекта в интернете или в газетах и журналах.

Существует множество интернет-порталов, где люди размещают разного вида объявления, и именно там, вы сможете найти то, что вас интересует и передать (получить) из рук в руки.

Если вы хотите купить двухкомнатную квартиру — открывайте каталог объявления и отбирайте по своим критериям.

А если вас интересует продажа, то на сайтах можно зарегистрироваться и добавить свои данные.
Также можно и поработать и с печатными изданиями — журналами и газетами.

Люди размещают там объявления разного вида — и для продажи, сдачи и аренды, указываются контактные данные, по каких можно связаться с человеком и обсудить все дополнительные детали.

Сегодня в нашем прогрессивном мире возможно все, остается только верить, надеяться, работать и идти вперед дальше.

Как получить квартиру от государства бесплатно

Граждане России могут претендовать на получение бесплатного жилья от государства. Нужно только соответствовать нескольким критериям и запастись терпением. Подробнее — в материале «РБК-Недвижимости»

Фото: Sylvie Tittel/Unsplash

Жилищные субсидии

Российский закон предусматривает поддержку граждан и предоставление льгот. С помощью субсидий государство помогает купить квартиру и улучшить жилищные условия, приобрести земельный участок и получить скидки на оплату жилищно-коммунальных услуг. Помимо этого, предусмотрена выдача бесплатных квартир для отдельных категорий граждан. Например, немало шансов переехать у малоимущих, многодетных и тех, чье жилье признано непригодным для проживания без возможности капитального ремонта и реконструкции. К льготным категориям также относятся люди, страдающие тяжелыми хроническими заболеваниями.

Фото: Komsomolskaya Pravda/Global Look Press

Очередность заявок

Разумеется, после получения определенного статуса и подачи заявки никто не гарантирует скорый переезд в новую квартиру. Запрос будет поставлен в очередь, но некоторые категории граждан имеют приоритетное право на получение жилья. Это ветераны Великой Отечественной войны, люди, пострадавшие от аварии на Чернобыльской АЭС, члены семей работников правоохранительных органов и военнослужащих, погибших при исполнении. Вторые в списке — инвалиды, сироты, жертвы стихийных катастроф, работники прокуратуры и суда. И лишь затем на общих основаниях рассматриваются заявки многодетных, малоимущих семей и граждан, нуждающихся в улучшении условий из-за недостатка площади квартир и ветхости домов, в которых они живут.

Набор факторов

Большинству категорий граждан, претендующих на бесплатную квартиру, достаточно подтверждения статуса, включенного в перечень социальных льгот (на основании заключения врача или справки с работы). Людям с низким уровнем дохода придется доказать свое финансовое положение, чтобы получить жилье по договору социального найма. Совокупный заработок всех членов семьи должен быть меньше прожиточного минимума, который устанавливает региональная власть. Причем учитывается не только зарплата, но и проценты от вкладов и депозитов, доход от сдачи квартир в аренду, гонорары, стипендии, пенсии и алименты от бывших супругов. Чтобы получить статус малоимущей семьи, нужно подать заявку в местный муниципалитет.

Помимо низкого уровня заработка, гражданин должен подтвердить один из дополнительных критериев, по которым он может претендовать на квартиру. Это может быть отсутствие жилья или недостаточная площадь с учетом количества проживающих — менее 10 кв. м на человека. На положительное решение о выдаче ключей влияют многодетность (трое и более детей), статусы матери-одиночки и сироты. Кроме того, государственная комиссия может навести справки о репутации заявителя на работе и среди соседей, а также обратить внимание на условия проживания: умение поддерживать чистоту и порядок, сохранять квартиру в пригодном для жизни состоянии.

Фото: Konstantin Kokoshkin/Global Look Press

Сколько стоят в очереди

Законом не установлены конкретные сроки рассмотрения заявлений на бесплатное жилье. Это время зависит от региона, информацию лучше уточнять в местном муниципалитете. Бывают ситуации, когда люди годами ждут квартиры и не получают их, когда подходит очередь. Это может случиться по причине смерти одного из членов семьи, прописанного в квартире с недостаточным метражом, улучшения условий проживания за свой счет или повышения совокупного уровня дохода.

Кроме того, представители государства могут отказать в выдаче квартиры, если вы предоставили неполный комплект документов или указали неверные сведения (обычно это выясняется на этапе подачи запроса). Когда подойдет очередь заявителя, будут проверены сделки с недвижимостью, совершенные членами семьи за период с момента подачи документов. Важно, чтобы за это время люди не ухудшали нынешние условия проживания намеренно в целях получения квартиры как можно скорее: доказанный факт может стать причиной отказа в выдаче жилья.

Комментарий эксперта

Анастасия Поликыржа, адвокат, кандидат юридических наук:

— В соответствии с программой развития застроенных территорий дом признается аварийным и подлежащим сносу, а далее застройщики (органы местного самоуправления) расселяют жильцов с предоставлением благоустроенного жилья. При этом те, кто стоял в очереди и имел статус нуждающихся в улучшении жилищных условий, не только получат новую квартиру, но и расширят свои жилищные возможности.

Субсидии и право на льготную ипотеку предоставляются вне очереди, если жилье, где проживает молодая семья, непригодно для использования и не может быть улучшено (например, аварийные дома или слишком тесные помещения) или если у одного из супругов выявлено серьезное хроническое заболевание. В последнем случае в муниципальный жилищный отдел нужно представить медицинскую справку. В данной сфере сложилась обширная судебная практика, причем она строится положительно в пользу семей, где есть хронические заболевания.

Развитие получили различные программы.

Стройотряд. Эта программа нацелена на помощь молодежи в покупке собственного жилья. Суть заключается в следующем: отработав на строительстве 150 рабочих смен, человек получает право приобрести жилье по его реальной стоимости, без рыночных накруток. В результате стоимость квадратного метра падает практически в три раза. Единственный недостаток направления: стройотряды действуют лишь в Екатеринбурге и Воронеже.

Помощь молодым учителям. С 1 августа 2020 года в программу «Молодая семья» внесены изменения, и теперь первоначальный взнос может быть по ипотеке с договором купли-продажи, ДДУ или уступки права требования. Долг и проценты можно погашать не только по основному договору, но и по рефинансированному.

Платить за новостройку по ДДУ можно не только через счет эскроу, но и напрямую застройщику, если тот платит взносы в фонд дольщиков.

Субсидию можно потратить на оплату новостройки, которую купили по договору уступки права требования. Причем как при полной оплате, так и с ипотекой. Больше нет требования, чтобы квартира относилась к стандарт-классу.

Читайте также:

Съёмное и собственное жильё в мире и России

 

К. А. Холодилин

Одним из ключевых показателей структуры жилищного рынка является доля собственного жилья. Есть по меньшей мере два варианта этого показателя: 1) доля квартир, занятых собственниками, и 2) доля людей, проживающих в собственном жилье. Последний показатель, как правило, выше. Поэтому при страновых сопоставлениях важно понимать, какой показатель Вы используете.

Показатель доли собственного жилья (ДСЖ) играет важную роль в политических дискуссиях. В некоторых странах (например, в США) он часто рассматривается как составная часть американской мечты, и стимулирование его роста во все времена было важным элементом государственной политики США, см. Haughwout et al. (2010). В этой связи Glaeser (2011) упоминает такую меру федеральной политики, как налоговые вычеты за проценты по ипотечным кредитам, а также запреты строить высотные дома, принимаемые на муниципальном уровне. Последние стимулируют рост ДСЖ, так как вероятность появления съёмного жилья гораздо выше в многоквартирных, чем в односемейных домах.

Снижение американской ДСЖ в результате Великой рецессии 2008-2009 гг. вызвало большую озабоченность в тамошних СМИ. Так, к концу 2010 года она упала до 66,5% по сравнению со своим пиковым значением около 70%, которое было достигнуто в 2004 году. На этом фоне ДСЖ в Швейцарии, Швеции и Германии выглядят карликовыми, см. таблицу.

Доля собственного жилья в европейских странах, 2011 год, по данным переписи населения и жилья Евростата

Страна	ДСЖ, %
Швейцария	36,3
Швеция	42,2
Германия	45,4
Австрия	51,8
Нидерланды	53,9
Франция	57,7
Бельгия	62,8
Великобритания	64,2
Финляндия	65,5
Латвия	67,0
Ирландия	69,8
Польша	70,4
Италия	72,0
Португалия	72,3
Греция	73,1
Норвегия	77,0
Эстония	77,5
Испания	78,9
Литва	83,0
Венгрия	90,8

 

Тем не менее, некоторые экономисты, например, Voigtländer (2007) считают столь низкую долю собственного жилья в Германии скорее преимуществом, чем недостатком. По мнению немецкого исследователя, ипотечный кризис американского образца, который повлёк за собою экономический кризис во всём мире, в Германии невозможен именно благодаря высокой доле съёмного жилья. В отличие от собственников квартиранты не заинтересованы в искусственном раздувании цен на недвижимость.

В то же время немецкое правительство на протяжении многих послевоенных десятилетий преследовало цель повышения ДСЖ. Оно полагало, что чем больше будет собственников жилья, чем больше стабильности и порядка будет в обществе. Правительство видело в собственном жилье своего рода вакцину против коммунистических соблазнов, исходивших со стороны ГДР. Несмотря на все эти усилия, успехи в этой области остаются скромными: в Западной Германии, по которой имеются данные за длительный период, с 1950 по 2011 год ДСЖ выросла с 40 до 50%, см. рисунок. В других странах, например, в Великобритании и Испании, рост доли собственников был намного более впечатляющим.

Является ли высокая ДСЖ желательной целью или нет, остаётся предметом обсуждения. Так, DiPasquale and Glaeser (1999) пришли к выводу о сильном положительном влиянии собственности на участие людей в политической и социальной жизни. Данные исследователи исходят из того, что активное участие в жизни местного сообщества приводит к повышению ценности жилья, что гораздо более интересно для собственников, чем для квартирантов. Можно сказать, что квартиранты в какой-то степени заинтересованы в обратном, поскольку более высокая ценность жилья может обусловить более высокую плату за него. С другой стороны, Oswald (1996) полагает, что высокая ДСЖ может вести к более высокой безработице, поскольку связанные с собственностью транзакционные затраты могут обусловливать снижение трудовой мобильности населения.

Россия представляет в этом смысле особый интерес. Фактически бесплатная приватизация жилья привела к тому, что значительная часть населения стала собственниками. В то же время измерить эту долю пока не представляется возможным, поскольку российская официальная статистика не знает такого показателя. Росстат рассчитывает долю жилищного фонда, находящегося в частной собственности. По его данным, на 2012 год 87% жилищного фонда было в частной собственности, в том числе 83,5% «перешло в частную собственность граждан в результате приватизации». Этот показатель измеряется как соотношение площади частного жилья к общей площади всего жилья. При этом не учитывается ни то, что частные жилища могут быть крупнее съёмных, ни то, кто на самом деле проживает в них. Это исключает возможность прямого сравнения России по ДСЖ с другими странами. Можно лишь предполагать, что он близок к показателям бывших социалистических стран Европы.

В связи со столь высокой ДСЖ в России постановка вопроса о достоинствах и недостатках собственного жилья представляет для нашей страны особую важность. Вероятно, к российскому жилью применима дискуссия, ведущаяся западными исследователями. Кроме того, Глазунов и Самошин (2008) указывают на то, что в российских условиях поквартирная собственность на жильё неэффективна. Люди, ставшие собственниками в результате бесплатной приватизации, зачастую не имеют средств для поддержания своего жилья в надлежащем состоянии. Кроме того, при такой раздробленности собственности владельцам отдельных квартир трудно договориться по вопросам, представляющим важность для всего дома в целом. Поэтому Глазунов и Самошин выступают за развитие института доходных домов, когда собственность на дом сосредоточена в одних руках, а квартиры сдаются внаём.

На мой взгляд, важной мерой могло бы стать стимулирование односемейных или рядных домов. Последние – это своего рода односемейные дома, построенные вплотную друг к другу. Эта форма жилья получила большое распространение в англосаксонских странах. В континентальной Европе и России она гораздо менее развита. В то же время она более благоприятна для жизни и здоровья, в особенности семей с детьми. Рост числа односемейных домов мог бы стать стимулом для повышения рождаемости россиян.

Литература
Глазунов С. и Самошин В. (2008) Жилищный вопрос в России. Проблемы и перспективы. Издательство: Омега-Л: Москва.
Glaeser, E. L. (2011). Rethinking the Federal Bias Toward Homeownership. Cityscape: A Journal of Policy Development and Research 13, 5-37.
Haughwout, A., R. Peach, and J. Tracy (2010). The homeownership gap. Current Issues in Economics and Finance 16 (5), 1-11. Federal Reserve Bank of New York.
Oswald, A. J. (1996). A conjecture on the explanation for high unemployment in the industrialized nations: Part I. The Warwick Economics Research Paper Series (TWERPS) 475, University of Warwick, Department of Economics.
Voigtländer, M. (2007). Rental Housing Market and Home Ownership – Two sides of the same coin, Gutachten für den Verband Deutscher Pfandbriefbanken, Berlin, 2007.

собственное жилье или съемное? ·

Недвижимость в жизни каждого человека является очень важным и серьезным вопросом. И все у кого недвижимости нет, мечтают ее приобрести, а те у кого она есть, не против ее улучшить. Что лучше: собственное жилье или съемное?

Собственное жилье или съемное?

В странах, входивших в состав некогда мощного СССР, считалось в обязательном порядке иметь отдельное жилье. Благо, что в те года, для этого необходимо было работать на каком-либо заводе или фабрике и стоять годами в очереди на квартиру.

После развала Советского Союза, отношение к недвижимости в корне поменялось, очереди на квартиры куда-то растворились, да и стоит квартира теперь совсем других денег, особенно в мегаполисах.

В Америке или Европе вообще считается нормальным не иметь собственного жилья, а жить всю жизнь на съемных квартирах и особняках. Недвижимость деловые люди даже считают как некой привязкой и считают это для себя неприемлемым.

Может быть, отчасти, поэтому во многих западных странах можно взять без каких-либо проблем ипотечный кредит на несколько лет по смешной для нас ставке в 3-5%. Но и даже такие привилегии не являются стимулом для большинства. Люди, имеющие хороший доход снимают огромные особняки, платят за них приличные деньги, если доход вдруг понижается, переезжают в жилье попроще и считается это вполне приемлемо.

Конечно, я не беру в расчет людей, у которых есть деньги на недвижимость, здесь все очевидно, просто какая разница в нашем и их менталитете по отношению к жилью. Наши сограждане готовы влезть в любую ипотеку и расплачиваться за нее годами, а на западе, если даже у человека есть стабильный доход, он совсем не стремится приобрести квартиру в собственность.

Естественно, каждый волен делать свой выбор, главное не пожалеть о своем выборе по истечению многих лет.

А как вы считаете – что лучше: собственное жилье или съемное? Напишите в комментариях.

Похожие статьи:

Понравилась статья?
Помоги другим узнать об этой статье, кликни на кнопку социальных сетей!

Собственное жилье как сомнительное благо Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

УДК 330.101.8

СОБСТВЕННОЕ ЖИЛЬЕ КАК СОМНИТЕЛЬНОЕ БЛАГО

Н. К. Дятлова

PRIVATE DWELLING AS A PRECARIOUS GOOD

N. K. Dyatlova

В статье обосновывается предположение о том, что особый отечественный случай приватизации квартир в домах коллективного проживания трансформирует институт частной собственности. Формальное действие -проведение приватизации жилых помещений — не соответствует планируемому содержанию. В частности, можно сделать вывод об отсутствии эффективного собственника. Реализуемый процесс приватизации, а также политическая по своей сути установка на некую условную обязательность и доступность собственного жилья, также способствует перенаправлению инвестиционных потоков в экономике государства. Анализ частного случая институализации отношений собственности и модели поведения государства может являться иллюстрацией формирования гибридного вертикального социального контракта.

The paper substantiates the assumption that the special case of domestic privatization transforms the institution of private property. Formal action — the privatization of residential premises, does not correspond to the planned content. In particular, one can make an assumption that there is no effective ownership. The implemented privatization process, as well as the setting for a certain conditional commitment and availability of private premises, which is political in nature, contributes to investment flows redirection within the economy of the state. The analysis of the particular case of the institutionalization of property relations and state action model can be an illustration of the formation of a hybrid vertical social contract.

Ключевые слова: частная собственность, приватизация жилья, благо с отрицательным эффектом.

Keywords: private property, privatization of housing, the good of a negative effect.

Основой экономической реформы являются постепенные преобразования действующих институтов: государственного управления, финансовой системы, прав собственности, социальной инфраструктуры. Системные институциональные преобразования — это априорная возможность создать опорные точки будущего экономического роста. Вся политика должна быть ориентирована на создание условий для обеспечения потенциала будущего роста.

Одним из направлений системных преобразований выступает формирование института частной собственности. Собственность имеет двойственную природу: как экономическая категория, выражающая отношения между людьми по поводу присвоения и отчуждения средств производства и создаваемых с их помощью материальных благ в процессе их производства распределения, обмена и потребления; и как юридическая категория, представляющая собой субъективное толкование объективно сложившихся отношений присвоения, результат признания и закрепления обществом того, что уже сложилось в регулятивной форме [7].

В странах с транзитивной экономикой реформы, связанные с процессами приватизации и национализации, являются определяющими для последующего этапа экономического развития. Как правило, национализация выступает как антикризисная мера, приватизация — как способ стимулирования экономического роста. Процессы национализации и приватизации инициируются властью. Эрнандо де Сото обосновал в своей работе «Загадка капитала» перманентный характер таких преобразований [10]. Он показал, что государства, добившиеся процветания, изначально сталкивались с проблемами, стоящими сегодня перед странами догоняющего развития. Прежде всего, это

была задача институционального закрепления прав собственности, придания им признанного и легального характера. Кроме того, трансформация отношений собственности, формирование многообразия форм ее реализации осуществляются с целью концентрации имущества в руках эффективного собственника, способного обеспечить приумножение этих активов [2; 4; 6].

В современных социальных науках укоренился термин, применяемый к странам с транзитивной экономикой, характеризующий системный характер трансформационных процессов. Речь идет о понятии догоняющего развития. Это чрезвычайно многогранное построение, сочетающее в себе признаки как рефлективности (неосознанности, машинальности), так и рефлексивности (в понимании соответствия и последовательности, отраженности и возвратности). Если первая из названных характеристик появляется как результат предшествующего развития самого объекта преобразований, то рефлексия соответствует появлению новых социально-экономических институтов.

Фундаментальные причины, способствующие порождению тех или иных институтов, также широко обсуждаются в мировой экономической науке. Сюда можно отнести концепции QWERTY — эффектов и Path Dependencе, которые относятся к области институциональной экономики и характеризуют зависимость организационно-технических, системных стандартов и институтов от траектории развития. Поставим сейчас задачу исследования отмеченных феноменов на отдельных, частных институтах. То есть верифицируем фундаментальные выводы относительно особых институтов — инклюзивных и экстрактивных [8; 13].

Важнейшие функции институтов — уменьшение неопределенности в экономике и обществе, реализуемые при помощи соблюдения определенных норм и правил поведения и «сигнализирования». Такое сигнализирование появляется через достоверное раскрытие ненаблюдаемой информации. Информативность подобного сигнала зависит от эффективности эндогенного и экзогенного контроля за соблюдением установленных институтом правил. Если действенность этих механизмов недостаточна, то восприятие института обществом определяется в форме отрицательного сальдо. Нарушается вся система контрактных отношений. С приобретением массового характера институт утрачивает свою репутацию, необходимую для осуществления им сигнальной функции. Этот урон может оказаться непоправимым, лишая общество экономических выгод от функционирования данного института [15 — 16].

Проанализируем процесс формирования эффективного собственника, рассматривая исключительно передачу в собственность жилых помещений. Под приватизацией подразумевают процесс превращения государственной собственности в частную собственность физических и юридических лиц. Юридическая основа была предопределена Законом РФ от 3 июля 1991 г. № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» и Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятии в Российской Федерации на 1992 г. (утверждена постановлением Верховного Суда РФ от 11 июня 1992 г. № 2980-1). Добавим, что оба документа ныне утратили силу. В этих государственных документах были определены конкретные цели начавшегося процесса трансформации собственности. Юрисдикции по правам заставляют ставить вопрос о том, что де-факто эта передача собственности является весьма условной и не подчиняется объективным рыночным законам (выгодность вложений, инвестиционная составляющая, мультипликативный эффект и т. д.).

Приватизация жилья применительно к помещениям в многоквартирных домах означала лишь передачу в руки граждан одного частичного правомочия — права на проживание в квартире и ее использования. Теперь оно передано жителям, но оно не равносильно собственности на жилье, которая имеет место, например, в случае коттеджа или даже таунхауса. Сказанное означает, что фактически имела место приватизация права собственности, но не самого объекта правомочий.

Главной причиной невозможности осуществления полной приватизации жилья является технологическая привязанность помещений многоквартирного дома к объектам общего пользования (включая несущие конструкции строения). В научной литературе данный парадокс отмечался многими исследователями, в частности, Е. Г. Ясиным, Ю. И. Кузнецовым и др. [12; 3]. Право на занятие жилплощади имело место в обычном праве советского общества. Несмотря на появление нового юридического статуса, на практике исполнение правомочий осталось в прежнем режиме. Например, права на объекты общего пользования оставались в юрисдикции всех жителей данного многоквартирного дома, являясь объектом коллек-

тивной, а не частной собственности. В экономической науке исследовался данный феномен еще задолго до появления его в российской практике. Речь идет о так называемой трагедии общин (tragedy of the commons), специфическом институциональном явлении в условиях общедоступной собственности (common property). Выражение впервые использовал У. Ллойд в книге о народонаселении 1883 г., но получил он широкое распространение после исследования Гарриета Гардина, который использовал его в статье, опубликованной в 1968 г. в журнале «Science», для описания чрезмерного использования и истощения ресурса как следствия неограниченного доступа к нему (common property with open access) [14]. Гардин показал, что в условиях общедоступной собственности происходит рассеивание (растрата) ренты (rent dissipation), обусловленное чрезмерной эксплуатацией ресурса. Доступ в таком режиме собственности открыт всем, и никто не может быть исключен из пользования ресурсом, при этом доступ регулируется принципом: «первый занял, первый воспользовался». Общедоступная собственность складывается чаще всего в условиях, когда издержки по установлению и защите индивидуальных прав собственности выше, чем выгоды от установления этих прав. Иначе говоря, трансакционные издержки исключения столь высоки, что определение их перекроет возможную выгоду. Однако возможная экономическая эффективность от использования такого ресурса стимулирует индивидуальные предпочтения в поведении коллективных собственников. Описанный феномен приводит к тому, что ресурсы, находящиеся в общей собственности, подвергаются опасности чрезмерной эксплуатации: подъезд многоквартирного дома, пешеходная зона двора, использование лоджий и балконов, крыш и подвалов, а также всех наличествующих коммуникативных источников. Связано это прежде всего с тем, что возможная отдача от любого ресурса не зависит от формы собственности на этот ресурс. Таким образом, мы получаем классический случай неэффективности по Паретооб-щедоступные ресурсы производят ограниченное количество единиц ресурса, так что использование его одним лицом уменьшает количество ресурсов, доступных другим. Следовательно, никто не может улучшить свое благосостояние, не ухудшив при этом благосостояние других.

Примеров проявления Парето — неэффективного режима общедоступной собственности можно привести достаточно: от избыточного количества автотранспорта до реального увеличения нагрузки на несущие конструкции жилых зданий, а также нецелевое использование помещений на первых этажах. Имеется неэффективное инвестирование владельцев в само жилое помещение, тогда как инфраструктура, являясь common property with open access, изнашивается и не поддерживается на должном уровне.

Частичной компенсацией является государственная (муниципальная) ответственность за содержание объектов общего пользования. Механизм государственной ответственности за поддержание и эксплуатацию объектов общего пользования весьма непрост, поскольку зависит от бюджета конкретного уровня. С полной ответственностью можно утверждать, что

реальным регулятором использования бюджетных ресурсов на эти цели является политический процесс, а не потребности населения. Кроме того, решение рассматриваемой проблемы косвенным образом зависит и от модели бюджетного федерализма, на которой строится весь фискальный процесс. В частности, Российской Федерации соответствует модель кооперативного фискального федерализма, что еще более усиливает риски индивидуальных владельцев жилых помещений.

В целях решения исследуемой проблемы Жилищным кодексом РФ предусматривается право собственников жилья, расположенного в многоквартирных домах, объединяться в товарищества. Такой путь изначально казался способом решения. В экономической науке присутствуют исследования, анализирующие эффективность и издержки создания института ТСЖ (товарищество собственников жилья) [9]. Описанный механизм позволяет понять современные тенденции функционирования ТСЖ в отечественной системе отношений собственности. Высоко значимым фактором эффективности ТСЖ является состояние материального актива, его износ. Не менее значимым специфическим фактором выступает социальный капитал его учредителей, куда входят в том числе и мотивы образования ТСЖ, стремление его участников приумножить коллективную выгоду. Однако отечественные реалии достаточно часто демонстрируют функционирование такого института как источника рентоориентированного поведения. Следовательно, в настоящее время мы по-прежнему имеем дело с неработающим институтом эффективного собственника, основной причиной которого является отсутствие инклюзивных норм и правил.

Институты смешанной экономики, в том числе защищающие собственность, обеспечивающие контракты, регламентирующие механизмы разрешения конфликтов, государственное регулирование и управление, обладают свойствами публичных благ. Любое нецелевое использование порождает модель ренто-ориентированного поведения, которое никоим образом не связано с инновациями и эффективными инвестициями. В таких вариантах происходит перевод блага из универсального и общедоступного общественного блага в «клубное благо». Нецелевое использование институтов путем их подчинения иллюстрируется практикой функционирования товариществ собственников жилья (ТСЖ). Л. Полищук в своих исследованиях называет причину — ТСЖ мало результативны в условиях отсутствия качественного социального капитала [9]. Добавим, что рентабельность данного конвенционного актива — показатель эффективного горизонтального контракта.

Формальные институты получают юридическую основу в виде законов и подзаконных актов. Однако остается так называемая «серая зона», т. е. сфера применения, открытая для интерпретации. Следовательно, законы отражают неполноту контрактов, предполагая последующий процесс их имманентности существующей де-факто ситуации. Это также предопределяет пространственное структурирование социальных контрактов — вертикальное или горизонталь-

ное. Нецелевое использование института в этом случае появляется чаще всего в вертикальных контрактах, выстраиваемых существующей системой власти. Возможности для подобного структурирования — в прямой зависимости от уровня развития и имеющейся модели социально-экономической системы. Графически сказанное интерпретируется как убывающая функция (гипербола).

Таким образом, системные институциональные преобразования в части формирования социального слоя собственников в отечественной реальности не достигли своего полноценного решения. Та модель, которая имеет место в настоящее время, является гибридной и целиком зависит от действий государства. В постсоветской России экономическая интеграция происходила на уровне режима, а не на уровне экономической системы. Фактически прошла приватизация не самого объекта, а приватизация права на конкретный жилой объект.

Процесс формирования эффективного собственника, как отмечалось уже, необходим для стимулирования поступательного экономического развития. Приступая к анализу, сравним соотношение душевого ВВП и доли собственников недвижимости в ряде стран, представленное на рис. 1.

Как видим, доля собственников жилья в странах с высоким уровнем дохода на душу населения находится в обратной зависимости. Попробуем разобраться в том, почему чрезмерно высокая доля собственного жилья может негативно влиять на экономическое развитие:

1) приобретение собственного жилья существенно снижает мобильность, возможность переехать в другой город или даже в другой район крупного города, туда, где есть подходящая и интересная работа. Ведь имеющуюся квартиру надо продать, что непросто само по себе, а если она является предметом залога ипотечного кредитования — процесс продажи дополнительно усложняется. Арендатору квартиры поменять ее, как правило, проще;

2) негативным эффектом являются повышенные нагрузки на транспортную инфраструктуру, когда владельцы жилья, вместо смены квартиры поближе к работе, преодолевают каждый день значительные дистанции в пути на работу и обратно;

3) собственнику жилья сложнее поменять место жительства не только географически: сложнее ему и улучшить свои жилищные условия. Квартиру, в том числе и с помощью государственных мер поддержки, приобретают тогда, когда детей в семье еще нет или есть один ребенок. Мало кто может приобрести ее «на вырост» — с учетом возможного увеличения семьи;

4) в ряде исследований тестируется гипотеза о том, что раннее приобретение молодой семьей собственной квартиры (как правило, небольшой) — один из факторов, сдерживающих в этой семье последующее деторождение;

5) следует подвергнуть сомнению устоявшийся ментальный стереотип относительно «дешевизны» владения собственным жильем в противовес аренде как альтернативе.

Рис. 1. Соотношение душевого ВВП и доли собственников недвижимости в странах Европы [11]

— 120 Г» — — — _ _ — — —. \юксемБург]_. — -н 1 ~Т — —— —

1 — = у 1орв ё£И р

100 Е

.- 1 *

к ШвеОцс / рия)

■ / 1

л ш с

о Е? 60 —

— Киае оланаы- ……

т

3 £ 40 — « е » 1 о

о .ас рмт _/ [Я А1 о

с лп Г» ч Велико Британия] О > • } Роест Л

со ‘¿и с? л Г*. : 1ЫЯ1ГЯ |

— По лза[ зип -о < * 3

0 40 «Г Р1 I Л ГГ» …… —’

эи 1 1 1.ПЛ ьи ЯС05С тв-еннш /и твенников недь коа неа вижимости 80 шжимоеп ш,’ 90 >/с 00

Между с наблюд лвдэаьм ВВП и полей собо

ается I существенная обратная корреляция — 0,592 ИСТО чник:ти| nio.ru

Приведенный пример — сопоставление позитивного и нормативного подходов к анализу функционирования института собственности. Нормативный подход раскрывается на примере действующей модели поведения в развитых странах. Добавим также, что данная модель трансформирует направления инвестиционной активности. Например, она может иллюстрировать существенное снижение эффективности вложений, поскольку они не привязаны к процессу производства, а направлены исключительно в сферу потребления [11].

Позитивный анализ феномена «неэффективного собственника» с учетом сложившихся ранее институтов экстрактивного вида подтверждает трансформацию генерирующих функции. Создаваемые в таких условиях институты не имеют должного уровня доверительности и сигнализирования. На наш взгляд, именно здесь кроется проблема так называемых импортируемых институтов, когда причина неработающего института сводится к его имплантации, но не выращиванию. Исследование существующего феномена реализации прав собственности позволяет сделать вывод о том, что эта институциональная практика носит детерминистский характер. Именно экстрак-тивность существовавших институтов влияет на качество создаваемых правил и формальных норм.

Анализируя данную частную ситуацию, необходимо остановиться еще на одном аспекте. Стимулирование приобретения квартир в собственность со стороны государства означает защиту с его стороны интересов отнюдь не граждан, а владельцев данного бизнеса. Застройщики окупают свои вложения значительно быстрее при продаже квартир в собственность, нежели при сдаче его в аренду. Получается, что государство стимулирует конкретного производителя. Более того, пропаганда аренды жилья потребует в перспективе изменения налоговых обязательств сторон, т. е. учета совершенно иных отношений производства и потребления.

Проведенный анализ частного случая институали-зации отношений собственности и модели поведения государства может являться иллюстрацией формирования гибридного вертикального социального контракта. В данных условиях институт собственности на жилье, отражающий перспективную конвенциональную форму коммуникативной реализации социальных стратегий, получает иное содержание. Очевидно, любой институт может быть признан имплантируемым относительно своей новизны, характеризуя имманентный уровень социального контракта.

Литература

1. Аузан А. А. Вертикальный контракт неустойчив // Отечественные записки. 2004. № 6. Режим доступа: http://www.strana-oz.rU/2004/6/vertikalnyy-kontrakt-neustoychiv (дата обращения: 09.05.2015).

2. Бессонова О. Институциональная теория хозяйственного развития России: автореф. … д-ра социол. наук. Новосибирск, 1998. Режим доступа: http://razdatok.narod.ru/BESSONOVA/b3/REF_98.DOC.pdf (дата обращения: 09.05.15).

3. Кузнецов Е. В. Мысли по поводу реформы жилищно-коммунального хозяйства. 07.12.1997 // Московский Либертариум: сайт. Режим доступа: http://www.libertarium.ru/97297 (дата обращения: 09.05.2015).

4. Левин С. Н. Соотношение формальных и реальных прав собственности в переходной экономике России // Теория и практика становления институтов рынка в постсоветской России: сб. научных трудов. Новосибирск, 2001.

ЭКОНОМИКА I

5. Малахов Р. Г. Приватизация как институциональное изменение // Проблемы современной экономики. 2011. № 4(40). С. 44 — 49.

6. Натхов Т. В. Классификация институтов и социальный контракт // Материалы Научного семинара Лаборатории институционального анализа НИУ ВШЭ от 16.10.2007. Режим доступа: http://www.hse.ru/data/785/069/-1236/Text.pdf (дата обращения: 09.05.2015).

7. Новая философская энциклопедия: в 4 т. 2-е изд., испр. и доп. М.: Мысль, 2010. Режим доступа: iph.ras.-ru/elib/2778.html (дата обращения: 09.05.2015).

8. Норт Д., Уоллис Дж., Уэбб С., Вайнгаст Б. В тени насилия: уроки для обществ с ограниченным доступом к политической и экономической деятельности: докл. к XIII Апр. Междунар. науч. конф. по проблемам развития экономики и общества, Москва, 3 — 5 апр. 2012 г.; пер. с англ. М. Дондуковского и Е. Леонтьевой; под науч. ред. А. Яковлева и Л. Полищука. М.: Изд. дом Высшей школы экономики, 2012. 48 с.

9. Полищук Л. И. Нецелевое использование институтов: причины и следствия // Вопросы экономики. 2008. № 8. С. 28 — 44.

10. Сото Э. де. Загадка капитала. Почему капитализм торжествует на Западе и терпит поражение во всем остальном мире. М: ЗАО «Олимп-Бизнес», 2004. 272 с. Режим доступа: http://www.finbook.biz/book/zagadka-kapitala-pochemu-kapitalizm-torzhestvuet-na-zapade-i-terpit-porazhenie-vo-vsem-ostalnom-mire (дата обращения: 09.05.2015).

11. Янков К. Собственное жилье — сомнительное благо // Ведомости. № 3626 от 09.07.2014. Режим доступа: http://www.vedomosti.ru/opinion/news/28734641/sobstvennoe-zhile-somnitelnoe-blago?full#cut (дата обращения: 09.05.2015).

12. Ясин Е. Г. Российская приватизация: еще один взгляд // История Новой России: сайт. Режим доступа: http://ru-90.ru/node/61 (дата обращения: 09.05.2015).

13. Acemoglu D., Robinson J. A. Why Nations Fail: The Origins of Power, Prosperity, and Poverty. Crown Business, New York, 2012. Режим доступа: http://whynationsfail.com/ (дата обращения: 09.05.2015).

14. Hardin G. The Tragedy of the Commons. Science, 13 December 1968: Vol. 162. № 3859. P. 1243 — 1248. Режим доступа: http://www.sciencemag.org/content/162/3859/1243.full (дата обращения: 09.05.2015).

15. North D. Institutions, Institutional Change, and Economic Performance. Cambridge: Cambridge University Press, 1990. рус. пер.: Норт Д. Институты, институциональные изменения и функционирование экономики; пер. с англ. А. Н. Нестеренко; предисл. и науч. ред Б. З. Мильнера. М.: Фонд экономической книги «НАЧАЛА», 1997. Режим доступа: http://www.schumpeter.ru/content/Nort-institutes.pdf (дата обращения: 10.05.2015).

16. Tirole J. A. Theory of Collective Reputations (with Applications to the Persistence of Corruption and to Firm Quality) // Review of Economic Studies. 1996. Vol. 63. № 1. P. 1 — 22. Режим доступа: http://www.econ.brown.edu/fac/-Glenn_Loury/louryhomepage/teaching/Ec%20237/Tirole%20%28RES%201996%29.pdf (дата обращения: 10.05.2015).

Информация об авторе:

Дятлова Наталья Константиновна — кандидат исторических наук, доцент кафедры экономической теории, налогообложения, предпринимательства и права экономического факультета КемГУ, [email protected].

Nataliya K. Dyatlova — Candidate of History, Assistant Professor at the Department of Economic Theory, Taxation, Business and Law, Kemerovo State University.

Статья поступила в редколлегию 07.11.2015 г.

УДК 328.185

КОРРУПЦИЯ КАК ИНСТИТУТ КОММУНИКАЦИИ В МОДЕЛИ ПРИНЦИПАЛ-АГЕНТ

Н. К. Дятлова, Я. А. Цадер

CORRUPTION AS AN INSTITUTE OF COMMUNICATION IN THE ‘PRINCIPAL — AGENT’ MODEL

N. К. Dyatlova, Ya. А. Tsader

В терминах принципал-агентской модели коррупция может быть определена как нарушение агентом заключенного с принципалом контракта (формального или неформального) и использование предоставленных ресурсов для решения целей, отличных от поставленных принципалом (наиболее часто в целях личного обогащения). С точки зрения такого подхода, конституционные правила любого государства есть условия контракта. В статье рассматривается процесс институализации коррупции как форма оппортунистического поведения участников агентских взаимоотношений. Теоретические выводы подтверждаются использованной экспериментальной базой — анализом полученных результатов социологического опроса студентов, изучающих учебную дисциплину «Коррупция: причины, следствия, противодействие». Авторы приходят к выводу о том, что в различных экономических системах коррупция выполняет роль коммуникативного инструмента, восполняя возникающие институциональные провалы.

In terms of the ‘principal-agent model’ corruption can be defined as violation of the contract (formal or informal) between the agent and the principal. The resources provided by the principal are then used by the agent for their private needs. From this perspective constitutional rights can be viewed as a universal contraction policy. The paper studies the

Собственное жилье – это не роскошь

Собственное жилье – это не роскошь, а насущная необходимость каждого человека. Особенно остро воспринимается жилищная проблема семьями, в которых воспитываются дети или есть престарелые. Как убеждает опыт, накопить деньги на квартиру в условиях инфляции практически невозможно; заработать же их за короткий срок еще менее реально. Единственной возможностью быстро купить жилье остается ипотека. Подобная форма кредитования популярна во всем мире. И хотя она не лишена определенных рисков, это лучшая альтернатива, чем аренда жилплощади.

На сегодняшний день финансовыми учреждениями разработан ряд программ по ипотечному кредитованию. Многие категории населения заключают с банками соглашение и получают заем. Учитывая стоимость жилья и размер выплачиваемых заемщиком процентов, погашение ипотеки является долгосрочным обязательством. Поэтому прежде чем оформить ипотеку, потенциальный клиент должен убедить кредитора в своей платежеспособности. При этом физическое лицо может принять участие в наиболее приемлемой для него программе кредитования. Поскольку банки заинтересованы в выдаче кредитов, они делают все, чтобы привлечь к себе как можно большее число клиентов. Кстати, ознакомиться с существующими предложениями можно на сайте http://www.semper-fidelis.ru/.

Процедура получения ипотеки имеет свои этапы. Прежде всего, кандидат должен предоставить в банк полный пакет требуемых документов. После того, как квартира выбрана, производится ее оценка и оформляется страховка ипотеки. Если уровень официальных доходов клиента вызывает сомнения у банка, заемщик может предоставить кредитору информацию о дополнительных доходах (сдача в аренду жилья, пенсия одного из членов семьи и др.), посредством которых он также намерен погашать долг. Окончательный ответ на заявку о выдаче ипотеки банк обычно дает в течение 3-10 дней.

Как известно, в случае неспособности заемщика выполнить свои финансовые обязательства квартира, приобретенная им с участием банка, автоматически переходит в собственность кредитора. Другими словами, до момента полного погашения долга владелец квартиры является таковым чисто условно. Иногда кредитная организация отказывает клиенту в выдаче займа. Например, если приобретаемое им жилье не соответствует критериям, выдвигаемым банком. Это может быть ветхое строение, неблагоприятный в экологическом отношении район и другие факторы, затрудняющие дальнейшую реализацию данной недвижимости.

 

домов, сдаваемых в аренду: как работает процесс

Если вы похожи на большинство покупателей жилья, вам понадобится ипотека для финансирования покупки нового дома. Чтобы получить право, вы должны иметь хороший кредитный рейтинг и наличные деньги для первоначального взноса. Без них традиционный путь к домовладению не может быть вариантом.

Однако есть альтернатива: договор аренды с правом собственности, по которому вы снимаете дом на определенное время с возможностью выкупить его до истечения срока аренды. Договоры аренды с выкупом состоят из двух частей: стандартного договора аренды и возможности покупки.

Вот краткое изложение того, на что обращать внимание и как работает процесс аренды с выкупом. Это сложнее, чем аренда, и вам нужно будет принять дополнительные меры для защиты своих интересов. Это поможет вам понять, является ли сделка хорошим выбором, если вы хотите купить дом.

Ключевые выводы

• Соглашение о сдаче в аренду — это сделка, в рамках которой вы обязуетесь сдавать недвижимость в аренду на определенный период времени с возможностью ее покупки до истечения срока аренды.
• Договоры аренды с правом владения включают стандартный договор аренды, а также возможность выкупа собственности в более позднее время.
• Контракты с опционом на аренду дают вам право купить дом по истечении срока аренды, в то время как контракты на аренду требуют, чтобы вы его купили.
• Вы платите арендную плату в течение всего срока аренды, и в некоторых случаях к покупной цене применяется процент от суммы платежа.
• В некоторых договорах аренды с выкупом вам, возможно, придется содержать недвижимость в хорошем состоянии и оплачивать ремонт.

Нажмите «Играть», чтобы узнать больше о договорах аренды с выкупом.

Невозвращаемая предоплата

В соглашении о сдаче в аренду вы (как покупатель) платите продавцу единовременный, обычно невозмещаемый авансовый платеж, который называется комиссией за опцион, деньгами за опцион или его рассмотрением. Эта плата дает вам возможность купить дом в будущем. Плата за опцион часто является предметом переговоров, так как стандартной ставки нет. Тем не менее, комиссия обычно составляет от 1% до 5% от покупной цены.

Вариант аренды против покупки с арендой

Важно отметить, что существуют разные типы договоров аренды с выкупом, некоторые из которых более удобны для потребителей и гибки, чем другие. Контракты с опционом на аренду дают вам право, но не обязательство, купить дом по истечении срока аренды. Если вы решите не покупать недвижимость по окончании срока аренды, срок действия опциона просто истечет, и вы сможете уйти без каких-либо обязательств продолжать платить арендную плату или покупать. Это не всегда относится к договорам аренды и купли-продажи.

Чтобы иметь возможность покупать без обязательства покупать, это должен быть договор с опционом на аренду. Поскольку юридический язык может быть непросто расшифровать, всегда полезно просмотреть контракт с квалифицированным юристом по недвижимости, прежде чем что-либо подписывать, чтобы вы знали свои права и точно знали, во что вы ввязываетесь.

Остерегайтесь договоров аренды и покупки — вы можете быть юридически обязаны купить дом в конце срока аренды, можете вы себе это позволить или нет.

Согласование закупочной цены

В договорах аренды с правом собственности следует указывать, когда и как определяется покупная цена дома. В некоторых случаях вы и продавец договариваетесь о покупной цене при подписании контракта, часто по более высокой цене, чем текущая рыночная стоимость. В других случаях цена определяется по истечении срока аренды на основе текущей рыночной стоимости недвижимости. Многие покупатели предпочитают «зафиксировать» покупную цену, особенно на рынках, где цены на жилье растут.

Применение арендной платы к принципалу

Вы платите арендную плату в течение всего срока аренды. Вопрос в том, применяется ли часть каждого платежа к конечной цене покупки. Например, если вы платите 1200 долларов за аренду каждый месяц в течение трех лет, и 25% этой суммы зачисляется на счет покупки, вы получаете кредит на аренду в размере 10 800 долларов (1200 долларов x 0,25 = 300 долларов; 300 долларов x 36 месяцев = 10800 долларов). Как правило, арендная плата немного выше, чем действующая ставка для данного района, чтобы компенсировать полученный вами кредит на аренду.Но убедитесь, что вы знаете, что получаете за уплату этой премии.

В некоторых контрактах все или часть опционных денег, которые вы должны заплатить, могут быть применены к конечной цене покупки при закрытии.

Обслуживание дома, сдаваемое в аренду

В зависимости от условий контракта вы можете нести ответственность за содержание собственности и оплату ремонта. Обычно это ответственность домовладельца, поэтому внимательно прочтите текст вашего контракта, напечатанный мелким шрифтом. Поскольку в конечном итоге продавцы несут полную ответственность за все сборы, налоги и страхование ассоциации домовладельцев (в конце концов, это все еще их дом), они обычно предпочитают покрывать эти расходы.В любом случае вам понадобится страховой полис арендатора, чтобы покрыть убытки, связанные с личным имуществом, и обеспечить покрытие ответственности, если кто-то получит травму, находясь в доме, или если вы случайно нанесете вред кому-либо.

Убедитесь, что требования к техническому обслуживанию и ремонту четко указаны в контракте (попросите своего адвоката объяснить ваши обязанности). Уход за недвижимостью, например, стрижка газона, сгребание листьев, чистка желобов и т. Д., Очень отличается от замены поврежденной крыши или приведения электричества в норму.Независимо от того, будете ли вы отвечать за все или просто за стрижку газона, проведете осмотр дома, закажете оценку и убедитесь, что налоги на недвижимость актуальны, прежде чем что-либо подписывать.

Покупка недвижимости

Что произойдет по окончании контракта, частично зависит от того, какой тип соглашения вы подписали. Если у вас есть договор об аренде и вы хотите купить недвижимость, вам, вероятно, потребуется получить ипотеку (или другое финансирование), чтобы полностью заплатить продавцу.

И наоборот, если вы решите не покупать дом — или не сможете получить финансирование к концу срока аренды — срок действия опциона истечет, и вы переедете из дома, как если бы вы снимали любую другую недвижимость. Вы, вероятно, потеряете все деньги, уплаченные до этого момента, включая деньги за опцион и любой полученный кредит на аренду, но вы не будете обязаны продолжать аренду или покупать дом.

Если у вас есть договор аренды-купли-продажи, вы можете быть юридически обязаны купить недвижимость по истечении срока аренды.Это может быть проблематично по многим причинам, особенно если вы не можете получить ипотечный кредит. Контракты с опционом на аренду почти всегда предпочтительнее контрактов на аренду с покупкой, поскольку они предлагают большую гибкость, и вы не рискуете получить судебный иск, если не желаете или не можете купить дом по истечении срока аренды.

Относитесь к процессу так же, как если бы вы сразу покупали дом: проявите должную осмотрительность, исследуйте район, сравните цены с другими близлежащими домами, изучите контракт и изучите историю продавца.

Если вы испытываете финансовые трудности, связанные с COVID-19, программы для арендаторов и домовладельцев, которые предотвращают потерю права выкупа, выселение и предоставляют облегчение выплаты ипотечного кредита, доступны от федерального правительства, штатов, муниципалитетов и частных кредиторов в рамках пакета мер по стимулированию коронавируса. .

Идеальный кандидат для сдачи в аренду

Договор аренды с выкупом может быть отличным вариантом, если вы начинающий домовладелец, но еще не совсем готовы с финансовой точки зрения.Эти соглашения дают вам возможность привести свои финансы в порядок, улучшить свой кредитный рейтинг и сэкономить деньги на первоначальный взнос, одновременно «запирая» дом, которым вы хотели бы владеть. Если деньги опциона и / или процент арендной платы идут на покупную цену, что они часто делают, вы также можете создать некоторый капитал.

В то время как соглашения об аренде с выкупом традиционно ориентированы на людей, которые не могут претендовать на получение соответствующих займов, существует вторая группа кандидатов, на которую в значительной степени не обращает внимания индустрия аренды с вычетом владения: люди, которые не могут получить ипотеку в дорогие, некондиционные кредитные рынки.«На рынках дорогостоящей городской недвижимости, где гигантские (несоответствующие) ссуды являются стандартом, существует большой спрос на лучшее решение для финансово жизнеспособных, платежеспособных людей, которые еще не могут получить или не хотят получить ипотеку», говорит Марджори Шольц, основатель и генеральный директор Verbhouse, стартапа из Сан-Франциско.

«По мере того, как цены на жилье растут и все больше и больше городов выходят за рамки установленных лимитов ссуд и переводятся в гигантские ссуды, проблема переключается с потребителей на сектор жилищного финансирования», — говорит Шольц.При строгих правилах автоматического андеррайтинга и требованиях к первоначальному взносу от 20% до 40% даже у финансово способных людей могут возникнуть проблемы с получением финансирования на этих рынках.

«Любая необычная вещь — например, в доходе — превращает хорошо получающих доход в категорию« выпадающих », потому что андеррайтеры не могут аккуратно уложить их в коробку», — говорит Шольц. Сюда входят люди с нетрадиционным доходом, самозанятые или работающие по контракту или не имеющие кредитной истории в США (например, иностранные граждане), а также те, кому просто не хватает огромного авансового платежа от 20% до 40%, требуемого банками для несоответствующих ссуд. .

Дорогие рынки — не самое очевидное место, где можно найти недвижимость с выкупом, что делает Verbhouse необычным. Но все потенциальные покупатели жилья с правом аренды с выкупом выиграют, если попытаются записать его ориентированные на потребителя особенности в контракты по аренде с выкупом: плата за опцион и часть каждого арендного платежа выкупают покупную цену в соотношении доллар к доллару, арендная плата и цена покупки фиксируются на срок до пяти лет, и участники могут наращивать капитал и фиксировать повышение рыночной стоимости, даже если они решат не покупать.По словам Шольца, участники могут «обналичить» по справедливой рыночной стоимости: Verbhouse продает дом, а участник сохраняет рыночную оценку плюс любой капитал, который они накопили за счет «выкупа» арендной платы.

Перед подписанием контракта

Какие шаги следует предпринять, если вы подумываете о сдаче в аренду с выкупом? Обязательно:

Выбирайте правильные термины

Заключите договор об аренде, а не договор купли-продажи.

Помощь

Нанять квалифицированного юриста по недвижимости, который объяснит условия договора и поможет вам разобраться в ваших правах и обязанностях. Вы можете обсудить некоторые моменты перед подписанием или отказаться от сделки, если она вам не подходит.

Изучите контракт

Убедитесь, что вы понимаете:

• Сроки (когда и когда)
• Опционная плата и арендные платежи — и какая из них применяется к покупной цене
• Как определяется закупочная цена
• Как реализовать свой опцион на покупку (например, продавец может потребовать от вас предоставить предварительное письменное уведомление о вашем намерении купить)
• Разрешены ли домашние животные
• Кто отвечает за техническое обслуживание, взносы ассоциации домовладельцев, налоги на имущество и т. Д.
• Что означает «техническое обслуживание»: просто стрижка газона, сгребание и т. Д.или серьезный ремонт, например, ремонт крыши.

Исследуй дом

Закажите независимую оценку, проведите осмотр недвижимости, убедитесь, что налоги на недвижимость актуальны, и убедитесь, что на недвижимость нет залогового права.

Найти продавца

Проверьте кредитный отчет продавца, чтобы найти признаки финансовых проблем, и получите отчет о праве собственности, чтобы узнать, как долго продавец владел недвижимостью — чем дольше он владел ею и чем больше капитала, тем лучше.

Дважды проверьте мелкий шрифт

При каких условиях вы потеряете возможность купить недвижимость? По некоторым контрактам вы теряете это право, если опаздываете с оплатой только одной арендной платы или если вы не уведомляете продавца в письменной форме о своем намерении купить.

Итог

Соглашение об аренде с правом собственности позволяет потенциальным покупателям жилья сразу же переехать в дом, имея несколько лет на то, чтобы поработать над улучшением своих кредитных рейтингов и / или сэкономить на первоначальном взносе, прежде чем пытаться получить ипотеку.Конечно, определенные условия должны быть соблюдены в соответствии с договором аренды с выкупом. Даже если агент по недвижимости помогает с процессом, важно проконсультироваться с квалифицированным юристом по недвижимости, который может разъяснить договор и ваши права, прежде чем вы что-либо подпишете.

Найти дома для сдачи в аренду, HUD и выкупа

Найдите дома для сдачи в аренду и HUD с помощью HousingList

В HousingList мы считаем, что домовладение должно быть доступно каждому.Мы работаем над распространением осведомленность об альтернативных, нетрадиционных способах приобретения жилья в собственность, таких как аренда с правом владения и Свойства HUD. Эти альтернативные способы владения домом могут помочь людям, которым не хватает средства, сэкономленные для сегодняшних растущих авансовых платежей, людей, которым необходимо улучшить свой кредитный рейтинг, или любое количество факторов, которые мешают сегодняшним покупателям мечтать о домовладении.

HousingList предоставляет покупателям полную базу данных об аренде с выкупом, домов HUD и недвижимости с выкупом. недвижимость в своем районе.Посетите нашу библиотеку, чтобы узнать больше о том, что аренда дома под собственное усмотрение, как сдавать в аренду и другие общие вопросы, которые покупатели задают на протяжении многих лет. Мы прилагаем все усилия, чтобы постоянно обновлять эту область со всеми информация, которая вам понадобится на протяжении всего процесса сдачи в аренду. Вы также можете получить последние новости, советы и многое другое в нашем блоге.

Чтобы просмотреть списки, просто нажмите на свое местоположение (если указано выше) или введите ваш город и штат в поисковой строке. Наши списки включают:

• Аренда с выкупом (также известна как аренда с выкупом)
• HUD Дома
• Продажа от собственника (также известного как FSBO)
• Выкупы права выкупа, выкупа перед выкупа, выкупа REO, выкупа HUD и выкупа VA
• Домашние аукционы
• Короткие продажи
• И более

Просмотрите нашу обширную базу данных объявлений, чтобы найти дома в вашем районе.Вы можете нажать на объявление чтобы просмотреть дополнительную информацию о объявлении, а также важные данные о районе, ближайший школы и многое другое. Чтобы получить доступ к информации о ценах и получить контактную информацию владелец, вы можете зарегистрироваться для получения пробного членства. Наше пробное членство дает вам доступ ко многим дополнительные функции, и мы постоянно работаем над улучшением данных о наших объявлениях. Вы можете отменить ваше членство в любое время — просто свяжитесь с нами по электронной почте или по телефону для получения помощи, и мы будем Рад был помочь!

Мы желаем вам удачи на пути к домовладению и надеемся, что вы найдете аренда дома с выкупом, которая делает домовладение реальностью для вас.

Как работает договор аренды дома

Как сдать дом в аренду и определить, подходит ли этот вариант для вас

Если вы хотите купить недвижимость, но еще не готовы сделать полное обязательство по ипотеке, тогда вы можете подумать, как вы можете аренда дома с выкупом. Домовладение имеет значительные финансовые на него возложена ответственность, и важно, чтобы у вас были свои финансы и кредит по порядку, прежде чем сделать этот шаг.Сдаваемый в аренду дом может предоставить вам время перед подачей заявления на ипотеку вам необходимо накопить деньги и создать свой кредит.

Сдача в аренду или аренда

Снять дом с выкупом не так просто, как снять квартиру или дом, как нужно. больше обязательств. По истечении периода времени, называемого «период аренды», вы получите выбор покупки дома, который вы снимаете. Ты должен потратить время сокращение долгов, экономия денег и создание кредита, чтобы вы были лучше подготовлены к ответственность за владение домом и право на получение ссуды.

Вот некоторые из ключевых моментов, которые следует изучить при рассмотрении того, как начать работу с дом под аренду.

Аренда

При аренде с выкупом арендная плата немного выше, чем обычная арендная плата за квартиру. или дом аналогичной стоимости. Причина этого кроется в надбавках за аренду. Рента Премия — это часть вашей арендной платы, которая применяется к собственному капиталу дома. В накопленные арендные платежи вносят вклад в ваш первоначальный взнос, когда вы будете готовы к покупке.

Техническое обслуживание

Техническое обслуживание — важный аспект аренды с выкупом, который вам необходимо Считайте, что это связано с повышенными расходами на ответственное содержание дома. К счастью, техническое обслуживание — это полностью обсуждаемый аспект аренды с выкупом. договор.

Опционная комиссия

Опционная комиссия оплачивается в начале периода аренды и используется во многом как аванс на дом.Этот сбор обычно составляет около 5 процентов от покупная цена дома.

Название

Пока вы находитесь в периоде аренды, дом по-прежнему принадлежит продавцу.

Экспертиза и экспертиза

Вы, вероятно, захотите рассмотреть возможность проведения осмотра и оценки на дом до въезда и подписания договора аренды. Осмотр может выявить любые недостатки с домом, который, вероятно, станет расходом в будущем.Проблемы с сантехникой и фундаментальные трещины — две наиболее важные проблемы, о которых следует беспокоиться. Получающий как проверка, так и оценка гарантируют, что вы платите справедливую цену за что вы получаете.

Адвокат

Учитывая, что договор аренды является юридически обязывающим, рекомендуется Перед подписанием договора поручите адвокату по недвижимости проверить договор. Это всего лишь еще один шаг, который поможет вам получить максимально выгодную сделку.

Аренда собственного дома во Флориде

Средние цены на жилье во Флориде

Средняя стоимость дома во Флориде составляет 237 100 долларов, что лишь немного выше, чем в среднем по стране (231 200 долларов). Средняя цена Таллахасси, столицы штата, составляет 184 500 долларов, что чуть более чем на 20 процентов ниже средней, в то время как центральная Авентура стоит 316 500 долларов. На этих высококонкурентных рынках аренда домов во Флориде с выкупом — отличный вариант.

Майами-Бич — этот курортный город, расположенный между Атлантическим океаном и заливом Бискейн, является прекрасным местом для людей, которым нужно уйти от повседневной жизни, но при этом жить в полностью функционирующем городе. Наслаждайтесь пляжными отелями на Коллинз-авеню или прогуляйтесь по жилым кварталам с оранжевыми домами с испанскими крышами и светлой штукатуркой. Любители ночной жизни могут посетить такие места, как отель Fontainebleau, где всегда проходят вечеринки; посетите Южный пляж и его многочисленные модные магазины, рестораны и бары; или прогуляйтесь по променаду, пока не будете готовы назвать это вечером.Это больше похоже на место для отпуска, чем на место, которое можно назвать домом, но это реальность для людей, живущих в Майами-Бич.

Орландо — Более 285 000 жителей называют этот город своим домом. Хотя он расположен немного дальше от побережья, чем прибрежные города Флориды, всемирно известные достопримечательности, такие как Мир Уолта Диснея, Морской мир, Леголенд и Юниверсал Студиос, ежегодно привлекают более 75 миллионов посетителей. Туристы поддерживают местную экономику, тратя деньги в тематических парках, местных магазинах, ресторанах и отелях, а также на транспорт, что стимулирует остальную экономику.Уровень безработицы по состоянию на декабрь 2019 года составлял 2,5 процента по сравнению со средним показателем по стране 3,4 процента.

Джексонвилл — Джексонвилл — самый густонаселенный город Флориды с более чем 900 000 жителей, проживающих круглый год. Жители многих национальностей и национальностей населяют город, в котором есть городские, пригородные и прибрежные жилые помещения. В городе также есть международный аэропорт для людей, которым необходимо путешествовать на большие расстояния, и в нем есть монорельс, троллейбус, автобусная система, такси, водное такси и эстакада, чтобы помочь жителям преодолеть движение по городу.

Что такое аренда жилья и хорошая ли это идея?

Эти знаки вы видите постоянно, особенно на крупных перекрестках:

«Сдам в собственность! Нет необходимости в финансировании! »

Хотя я знаком с арендой с выкупом (или арендой с выкупом, как некоторые это называют), когда речь идет о покупке бытовой техники и даже автомобиля, мне всегда было интересно, как именно это работает с домом. Недавно я немного покопался, и вот что я нашел.

Основы

Аренда дома в некоторой степени похожа на аренду автомобиля.Продавец дал своему арендатору право купить дом в какой-то момент в будущем, обычно через один-три года, по цене, согласованной сегодня. Как правило, арендатор будет платить комиссию, называемую деньгами опциона, которые сохраняют возможность покупки.

Кроме того, обычно арендатор платит примерно на 20% больше обычной арендной платы за дом. Таким образом, если бы дом обычно сдавался в аренду за 1000 долларов в месяц, арендатор, арендующий с выкупом, заплатил бы 1200 долларов. Часть этой арендной платы будет зачислена арендатору в качестве возможного первоначального взноса.

Это может быть беспроигрышным вариантом как для продавца, так и для арендатора. Многие продавцы предлагают этот вариант, если у них возникли проблемы с разгрузкой дома и они больше не могут позволить себе выплату по ипотеке. Часто вы обнаруживаете, что продавцы, предлагающие аренду с выкупом в качестве опции, — это люди, которые уже переехали в новый дом и пытаются избежать выплаты двойной ипотеки в течение длительного времени.

Арендаторы, которые сдают в аренду с правом владения, часто являются лицами, у которых возникнут проблемы с покупкой дома традиционным способом из-за плохой кредитной истории, низкого дохода или отсутствия первоначального взноса.Сдаваемая в аренду дает им возможность владеть домом, живя в доме, который они в конечном итоге купят, а также дает им возможность обнаружить недостатки в доме, прежде чем совершить его покупку.

The Fine Print

К сожалению, аренда с выкупом не всегда выгодна. Если арендатор решает не покупать дом в конце срока аренды, никакие дополнительные деньги, которые он заплатил продавцу, ему не возвращаются. Таким образом, он заплатил бы за аренду выше рыночной стоимости, и у него не было бы лишних денег, чтобы показать это.Кроме того, в отличие от традиционных сценариев аренды, арендатор часто несет ответственность за ремонт и техническое обслуживание в течение срока аренды, и любые деньги или собственный капитал, вложенные вами в недвижимость, сдаваемую в аренду, не будут возмещены.

Наконец, некоторые соглашения о сдаче в аренду сформулированы таким образом, что вы по договору обязаны приобрести дом в конце срока аренды. Чрезвычайно важно, чтобы вы точно знали, что подписываете, если заключаете одно из этих соглашений, чтобы вы не застряли в контракте, который не можете выполнить.

Ловушки

Оказывается, что многие арендаторы, заключающие договоры аренды с правом собственности, в конечном итоге не могут купить дом по окончании срока аренды по той же причине, по которой они не могли купить раньше: они все еще не делают этого. иметь кредитный рейтинг, доход или достаточно большой первоначальный взнос. В этот момент продавец уходит с большим количеством дополнительных денег в счет ипотеки, а арендатор остается ни с чем.

Если вас интересует договор аренды с выкупом, имеет смысл поговорить с банком о финансировании, прежде чем вы подпишете какие-либо документы с продавцом.Однако в конечном итоге эти соглашения — не самый здоровый финансовый путь к домовладению.

Вы впервые покупаете дом? Тогда прочтите

Поначалу покупка первого дома может показаться сложной задачей. В конце концов, вы, скорее всего, откладываете почти все свои сбережения в качестве первоначального взноса, а также пытаетесь получить ссуду очень большого размера. Я знаю, что серьезные долги могут показаться разочаровывающими, но домовладение тоже может иметь свои плюсы. Стабильность, отсутствие домовладельца и душевное спокойствие могут принести пользу вам и вашей семье в долгосрочной перспективе.Если вы подумываете о такой крупной покупке, вот несколько неподвластных времени советов покупателя, впервые проживающих в доме, которые помогут вам начать работу.

Покупайте, когда это имеет смысл

В сфере недвижимости выбор времени может иметь большое значение. Однако для большинства людей невозможно выбрать абсолютное дно. Как и любой продукт, цена которого зависит от спроса и предложения, люди, которые пытаются дождаться абсолютного дна, обычно теряют его в течение нескольких месяцев (если не лет) спустя. Лучше покупать только тогда, когда вы можете себе это позволить, потому что вам не нужно беспокоиться о рынке после того, как вы переедете.Если вы очень чувствительны к цифрам, подумайте, имеет ли смысл арендовать квартиру. Несложно выяснить, будет ли дешевле арендовать недвижимость, которую вы планируете купить. Если это так, то вам следует подумать о том, чтобы подождать, пока не станет более логичным с математической точки зрения.

Получите предварительное одобрение на получение ссуды, прежде чем вы начнете искать дом

В годы бума вы можете получить ссуду на любой дом, который только пожелаете. В наши дни стандарты кредитования намного жестче.Для тех, кто впервые покупает дом, это на самом деле хорошо, потому что это ограничит вас в домах, которые вы можете купить. Если вы настроены серьезно и хотите найти дом, сначала получите предварительное одобрение от кредитора. Это даст вам точную теоретическую максимальную сумму, которую вы можете предложить за дом, что поможет вам значительно сузить выбор дома (на самом деле это очень хорошая вещь, поскольку вариантов слишком много).

Рассмотрите краткосрочный заем

Вы видите 30-летние фиксированные займы в качестве золотого стандарта в ипотеке, но на самом деле существуют и другие, более краткосрочные варианты займа.Хотя выплаты выше, процент почти всегда меньше. Тщательно подумайте о том, что для вас доступно, но выбор 30-летней фиксированной процентной ставки, превышающей 15-летнюю, и переход через несколько лет, как это делает большинство новых покупателей жилья, — это выбрасывать деньги на ветер.

Рассчитайте числа самостоятельно

Каждый кредитор предложит вам разные варианты. Дисконтные баллы, кредитные ставки, кредиты на закрытие и т. Д. Будут влиять на то, какой вариант лучше всего подходит для вас. Большинство людей просто принимают решение на месте, но гораздо лучше воспользоваться всеми вариантами и вычислить цифры самостоятельно.В Интернете доступно множество ипотечных калькуляторов, так что сделайте свою домашнюю работу и выберите вариант, который наиболее подходит для вашей ситуации.

Определите свои потребности и желания

Как только вы составите представление о том, сколько дома вы можете (или хотите) позволить, самое время рассмотреть доступные варианты. Перейдите на Redfin.com и найдите дом, который соответствует вашим критериям, и составьте список своих предпочтений. Обратите внимание, что на этот раз идеальный дом может оказаться невозможным, исходя из вашего дохода и первоначального взноса, но не волнуйтесь, потому что жизнь будет очень скучной, если вы сможете реализовать все свои надежды и мечты в раннем возрасте.

Будьте терпеливы

Одна вещь, которую следует помнить во время всего этого процесса, — быть терпеливыми. От выбора кредитора до предложения домов — терпеливый клиент всегда выходит вперед. Не позволяйте своим эмоциям и лени стоить вам этого. Покупка дома — это серьезная покупка. Не торопитесь.

Найдите компетентного агента

Весь процесс очень утомителен, особенно для первого покупателя. Компетентный агент может помочь ответить на все ваши вопросы, а также провести вас через весь процесс и посоветовать цены и то, о чем следует спросить продавцов.Не совершайте ошибку и не верьте, что вы можете положить в карман часть комиссионных агенту покупателя, не имея ее, поскольку одна ошибка может стоить вам гораздо больше денег.

Фактически, каждая транзакция должна иметь двух агентов

Совершенно законно, чтобы один агент представлял и продавца, и покупателя, но это крайне нежелательно. Агент продавца докажет, что, поскольку риэлторы обычно являются местными, они будут стараться заботиться об интересах покупателя больше, чем об интересах продавца, поскольку они уезжают.Конечно, это звучит логично, но что бы чувствовал продавец, если бы он знал, что агент также помогает покупателю? Переговоры — это компромисс между двумя сторонами, и менее воодушевленный продавец никому не приносит выгоды.

Прочтите и перечитайте все документы, которые попадутся вам на пути

Каждый раз, когда вы покупаете дом, вы помогаете обеспечить жизнь многим-многим семьям. Недвижимость — это огромная отрасль, в которой за каждой сделкой стоит множество небольших связанных предприятий, пытающихся продать покупателям и продавцам больше товаров.Внимательно прочтите каждый документ и убедитесь, что вы точно знаете, что подписываете, прежде чем совершать то, о чем вы не знаете.

Задавайте все вопросы, которые только можно придумать, всем участникам

На самом деле, возьмите с собой блокнот и запишите их все, чтобы не забыть. Ипотечный агент, риэлтор, компания по страхованию от пожара, эскроу-компания и все участники собирают плату за принятое вами решение. Задайте им много вопросов и убедитесь, что вы задали один и тот же вопрос нескольким людям, чтобы получить истинное представление о ситуации в целом.Чем больше вы знаете, тем меньше рискуете.

Составьте список всего, о чем вы договорились. Номер

Убедитесь, что вы получили все в письменном виде. Если кто-то что-то пообещал, попросите этого человека отправить вам это по электронной почте, чтобы это было зарегистрировано. Кроме того, есть много вещей, которые вы будете подписывать в течение всего процесса покупки дома. Обязательно ведите список, чтобы знать все, на что вы подписались. Один из продуктов, который, вероятно, продаст вам ипотечная компания, — это страховой полис на случай, если вы потеряете работу.Они дадут вам ее бесплатно в течение первого года, но если вы не хотите платить за нее, чтобы успокоиться, не забудьте отменить услугу, прежде чем они начнут взимать с вас плату.

Не бойтесь спрашивать о справедливости

Вы можете любить конкретный дом, но не бойтесь вести переговоры. Скорее всего, агенты, а также продавцы разработают что-то, чтобы удовлетворить ваши потребности. Если это законный запрос, не забудьте спросить.

Но прежде чем спросить

Всегда обращайтесь за советом к агенту, прежде чем говорить ему, о чем вы хотели бы попросить.В большинстве случаев агент предлагает запросить то, о чем вы не задумывались. Но если вы сначала скажете им, что вы хотите, маловероятно, что они выскажут дополнительное мнение. Другое преимущество состоит в том, что ее доставка запроса, вероятно, будет казаться более убедительной, поскольку запрос изначально был идеей агента.

Другие предложения для первого покупателя жилья

• Ссуды ARM — ARM — это ипотечные ссуды с регулируемой процентной ставкой, и это действительно имеет смысл для тех, кто имеет нерегулярный доход.Это тема, которая требует более продолжительного обсуждения и выходит за рамки данной статьи. (Щелкните здесь, если хотите узнать больше.) Тем не менее, обязательно поговорите со своим ипотечным брокером, чтобы узнать, что он / она говорит о кредитном продукте и имеет ли это смысл для вас. Только не злоупотребляйте этим. Получение ссуды ARM — это не способ получить дом, который вы не могли себе позволить.
• Штрафы за досрочное погашение — Убедитесь, что вы спросили, есть ли в вашем ссуде штраф за досрочное погашение. Если это так, поищите в другом месте.Просто как тот. Вы можете дважды проверить свою ссуду, когда получите Заявление о раскрытии правды. Убедитесь, что вы видите слова внизу страницы. ПРЕДОПЛАТА: Если вы погасите кредит досрочно, вам не придется платить штраф.
• Недвижимость как инвестиция. Большинство людей преувеличивают ценность недвижимости. Помните, что каждый месяц, когда вы живете в своем доме, вам сопутствует множество расходов. Купите дом из-за образа жизни, и вы будете намного счастливее, чем думать об этом как об инвестициях.

Теги: Жилье, Недвижимость

Дома, сдаваемые в аренду: как они работают?

Вы взяли курс на домовладение. Но дома в наши дни безумно дороги — настолько, что, возможно, попытка накопить достаточно большой первоначальный взнос или подать заявку на ипотеку была проблемой.

На этом этапе выбор дома с выкупом или сдачей в аренду может показаться хорошей альтернативой покупке дома традиционным способом. Но аренда с правом владения может быть рискованной, особенно для покупателей.

Чтобы помочь вам принять правильное решение на пути к собственному домовладению, мы объясним, как именно работает аренда домов, и поможем взвесить все за и против.

Что такое дом, сдаваемый в аренду?

Дом, сдаваемый в аренду — это дом, который вы можете купить по договору аренды с выкупом. С этим типом контракта вы соглашаетесь арендовать недвижимость на определенный период времени до того, как получить право собственности.

Срок может составлять от нескольких месяцев до нескольких лет, в зависимости от специфики контракта.

В течение этого времени продавец соглашается удерживать определенную сумму денег от каждого арендного платежа, чтобы пойти на ваш капитал (часть дома, которой вы владеете, , а не то, что вы должны ), когда вы покупаете это.

Виды договоров аренды с правом владения

Существует два различных типа договоров аренды с выкупом:

• Аренда опцион договор. Это дает вам возможность приобрести дом по истечении согласованного периода времени.

• Аренда покупка договор. Этот юридически обязывает вас купить дом после истечения срока аренды.

Как работает аренда с выкупом?

Процесс сдачи в аренду работает совершенно иначе, чем типичный процесс покупки жилья, за исключением того факта, что вы все еще работаете с владельцем недвижимости над подписанием контракта.

Найдите опытных агентов, которые помогут вам купить дом.

Поскольку все, от покупной цены до конечных расходов, является предметом переговоров при аренде дома с выкупом, этот процесс может оказаться немного сложным.

Чтобы понять, на что похож этот процесс, вот что включает в себя большинство сделок аренды с правом собственности:

1. Согласуйте цену покупки до или после аренды

В соглашении о сдаче в аренду будет указано, как и когда будет определена цена покупки. Цена может быть основана на текущей стоимости дома или на прогнозируемой.

В некоторых случаях цена становится официальной, когда покупатель и продавец подписывают договор. В других случаях цена покупки не будет определена до истечения срока аренды.

2. Определите, включают ли арендные платежи деньги, зарезервированные для покупки.

В рамках контракта вы соглашаетесь платить определенную сумму арендной платы каждый месяц. Эти платежи обычно выше, чем арендная плата в этом районе, потому что процент от каждого платежа откладывается в качестве кредита для вашей будущей покупки дома.

3. Спросите, входит ли ремонт и содержание в вашу ответственность при аренде

В договоре аренды с правом собственности продавец может попросить вас покрыть такие расходы, как ремонт, техническое обслуживание, сборы ТСЖ и налоги на имущество во время аренды.

Вы можете оказаться на крючке всего, от ландшафтного дизайна до сломанного кондиционера.

Вот почему так важно заключить договор с адвокатом, который может четко объяснить, за что несет ответственность каждая сторона.

4. Внесите предоплату, чтобы обеспечить себе возможность покупки дома

Вы должны уплатить продавцу единовременную невозмещаемую комиссию, обычно известную как опционные деньги , опционные сборы или опционы на возмещение .

Это дает вам возможность купить дом, и в некоторых случаях продавец согласится вложить эту сумму в ваш капитал дома.

Стандартной денежной суммы не существует — обычно это процент от покупной цены дома.

5. Согласуйте срок аренды, ведущий к покупке

Вы и продавец соглашаетесь с конкретным сроком аренды в договоре. Если срок аренды истекает, и вы либо решаете не продвигать покупку, либо не можете претендовать на финансирование, возможность покупки истечет.

6. Переход от аренды к покупке дома

Если вы не накопите достаточно денег, чтобы купить дом сразу во время аренды, вам потребуется обеспечить финансирование в конце срока аренды, если вы планируете купить дом.

В этот момент ваш ипотечный кредитор назначит дату закрытия, когда вам будет передано право собственности на недвижимость как покупателя. В зависимости от условий соглашения вам будет начислен процент арендной платы, отложенный для вашей покупки, и / или деньги за опцион.

Помните: все можно обсудить

Поскольку процесс сдачи в аренду менее регламентирован, чем обычный процесс покупки или аренды, стандартного договора аренды не существует. Условия полностью обсуждаемые.

Если вы вступаете в процесс аренды с выкупом, вам необходимо поговорить с доверенным агентом по недвижимости и юристом, работающим с клиентом, чтобы убедиться, что вы понимаете — и согласны с — условиями вашего уникального контракта.

Это хорошая идея — сдавать в аренду с выкупом?

Аренда с выкупом может показаться хорошей идеей для покупателей, которые еще не вполне могут претендовать на получение ипотеки, но хотят вмешаться — буквально!

Обратной стороной является то, что аренда с выкупом сопряжена с большими рисками.Так что давайте разберемся с плюсами и минусами, прежде чем вы решите что-то сделать.

Плюсы для покупателей

Вы вносите первоначальный взнос в течение долгого времени

Вместо того, чтобы вносить значительный первоначальный взнос при въезде, вы увеличиваете капитал в течение определенного периода времени, выплачивая более высокую ренту.

Вы можете избежать конкуренции со стороны покупателей

По окончании договора аренды вы не будете противостоять другим покупателям недвижимости.

Вам не обязательно сразу же получать ипотеку

Возможно, вас привлечет программа аренды с выкупом, потому что вы еще не можете позволить себе купить дом. Возможно, вы все еще выплачиваете долг или у вас нет сохраненного авансового платежа.

Переезд в дом без права на ипотеку может показаться ответом. Но вот правда: шансы на то, что ваше соглашение о сдаче в аренду не будет выполнено, значительно возрастают, если вы уже попали в финансовый беспорядок.

Минусы для покупателей

Ваша аренда будет дороже

Даже если ваш договор составлен таким образом, что часть вашей арендной платы ежемесячно идет на долю в капитале дома, ваши арендные ставки из-за этого будут выше.

Почему бы просто не арендовать место за меньшие деньги и оставить деньги, которые вы откладываете для первоначального взноса, на свой банковский счет, а не на счет арендодателя?

Вы заплатите дополнительно за сборы и ремонт

Помните — вы должны будете заплатить эту предоплату (см. № 4 выше), чтобы иметь возможность приобрести дом в будущем.Вы, вероятно, не получите его обратно, если сделка не состоится.

И не забывайте — вы можете нести ответственность за весь ремонт и содержание даже во время аренды. Неожиданные происшествия могут серьезно повредить ваш карман — даже если дом еще не ваш!

Вы можете заплатить больше, чем стоит дом

Если у вас есть договор аренды на пару лет, у вас нет возможности узнать, что рынок недвижимости или местная экономика могут сделать за это время.

Конечно, стоимость вашего дома может вырасти, но также может упасть. Закупочная цена, которую вы фиксируете в начале контракта, обычно завышается с учетом роста стоимости дома.

Это означает, что в конечном итоге вы можете заплатить больше, чем стоит недвижимость!

Вы потеряете деньги, если решите не покупать дом

Допустим, вы получаете новую работу, которая требует переезда. Или, может быть, вы все еще не можете претендовать на ипотеку в конце срока контракта.Возможно, вы просто решили, что этот дом не для вас.

Если вы заключили опционное соглашение об аренде, вы можете отказаться от него. Но что происходит со всеми деньгами, которые вы потратили на более высокую арендную плату и деньги за опционы? Тысячи долларов не вернешь.

Контракт в пользу продавца

Такие мелочи, как просрочка аренды или несвоевременная оплата ремонта, могут освободить арендодателя от любых обязательств по соблюдению контракта.Не будет рыцаря в сияющих доспехах, который отправится к вам, чтобы спасти положение или ваш контракт.

Вы можете потерять капитал, накопленный вами

Если финансовое положение домовладельца изменится и дом перейдет в залог, этот дом перейдет к банку, а не к вам.

Или, если продавец просто передумает после того, как они подписали договор аренды с правом собственности, потребуются дорогостоящие судебные действия для обеспечения соблюдения договора в этом сценарии.Это стоимость, которую вы, возможно, не сможете (или не захотите) заплатить.

Итог: стоит ли аренда с выкупом?

Хотя договор аренды с выкупом является юридически обязательным документом, в нем слишком много лазеек, чтобы быть гарантией. Кроме того, вы потеряете очень много денег, если сделка сорвется.

Так что храните деньги на своем банковском счете и избегайте договоров аренды с вычетом владения — они того не стоят!

Альтернативы процессу сдачи в аренду

Когда дело доходит до аренды домов с выкупом, минусы перевешивают плюсы.Если вы хотите принять разумное решение в отношении своего будущего, это просто: избегайте ситуации с арендой в собственность, даже если это означает, что вам придется подождать, чтобы переехать.

Доверьтесь нам — разумная покупка дома того стоит. Если вам нужно время, чтобы привести в порядок свои финансы, ничего страшного.

Вот что делать:

• Продолжать аренду. Нет ничего постыдного в аренде, когда вы выплачиваете долг и откладываете запасы на случай чрезвычайной ситуации. Фактически, это лучшее, что вы можете сделать!

• Продолжайте экономить. После того, как ваши финансы будут в порядке, начните откладывать на большой первоначальный взнос. Не покупайте дом и не подписывайте договор на его покупку, когда вы разорены!

Получаем. Убрать свой финансовый беспорядок и сэкономить на первоначальном взносе непросто. Это требует тяжелого труда и жертв. Но это стоит того!

Когда вы переедете на новое место, вы обретете душевное спокойствие, зная, что сделали выбор, который будет благословлять вашу семью на долгие годы.

Найдите эксперта по недвижимости

Покупка дома традиционным способом может занять больше времени, но оно того стоит.Когда вы будете готовы к покупке, агент по недвижимости поможет вам найти дом с вашим бюджетом, который вам понравится.

Нужна помощь в поиске первоклассного агента по недвижимости в вашем районе? В рамках нашей программы одобренных местных поставщиков (ELP) мы проделали для вас тяжелую работу и проверили агентов по недвижимости по всей стране, чтобы вы могли быть уверены, что работаете с лучшими.

Найдите своего агента!

Программа сдачи в аренду с правом выкупа восстанавливает заброшенную и лишенную права собственности

Программа сдачи в аренду с правом выкупа восстанавливает заброшенную и отчужденную собственность

В рамках программы аренды с выкупом LBWN и Impact Seven вложили в среднем 125 000 долларов на каждый дом в расходы на ремонт, приводя заброшенные дома, лишенные права выкупа, до пригодного для жизни состояния. Изображение предоставлено Impact Seven . Партнерство между финансовым учреждением по развитию сообществ и корпорацией по развитию сообществ удовлетворяет две потребности в Милуоки, штат Висконсин. Партнерство одновременно оживляет районы за счет отчужденной собственности и обеспечивает доступное жилье для семей с низкими доходами. В июне 2009 года в городе было зарегистрировано 1 619 случаев обращения взыскания, принадлежащих банкам, и 138 принадлежащих городу, а также более 4 000 открытых документов об обращении взыскания. Милуоки столкнулся с условиями, которые обычно встречаются в районах с высокими показателями отчуждения права выкупа: заниженная стоимость собственности, высокий уровень преступности и усиление муниципальных услуг.В рамках совместной программы сдачи в аренду Impact Seven и Layton Boulevard West Neighbours (LBWN) отремонтировали пустующие жилые дома в районах Silver City, Burnham Park и Layton Boulevard. Программа позволяет жителям с низкими доходами платить доступную арендную плату в течение 15 лет и получать кредит в качестве первоначального взноса, если они решат купить дом по истечении этого срока.

Функции программы

LBWN отремонтировал недвижимость, отчужденную от выкупа, в рамках своей программы ремонта «под ключ» и построил таунхаусы по программе аренды с выкупом.Impact Seven помогает финансировать, развивать и управлять недвижимостью в неблагополучных сообществах по всему штату. В 2011 году две некоммерческие организации объединили свои навыки в программе аренды с выкупом собственности в ближнем южном районе Милуоки. В течение года партнеры определили и приобрели 21 дом на одну семью, дуплекс с 2 жилыми домами и жилое / рабочее здание.

По словам Тодда Хатчисона, директора-консультанта по развитию недвижимости Impact Seven, ремонтные работы, которые были завершены летом 2014 года, включали замену крыш, окон, сайдинга и водонагревателей, а также водопроводных, электрических и систем отопления, вентиляции и кондиционирования.Затраты на ремонт каждой жилой единицы в программе аренды с выкупом в среднем составили более 125 000 долларов. Отремонтированные дома оснащены бытовой техникой ENERGY STAR® и соответствуют стандартам реконструкции домов экологической инициативы штата Висконсин.

Арендаторы отремонтированных квартир были отобраны на основе дохода в соответствии с руководящими принципами программы налоговых льгот на жилье для малоимущих (LIHTC). Из 24 жилых единиц программы 17 предназначены для домохозяйств, получающих не более 50 процентов среднего дохода в районе (AMI), а 7 зарезервированы для домохозяйств, зарабатывающих до 60 процентов AMI.Арендаторов также проверяли, чтобы убедиться, что они не имеют судимости, не были выселены и недавно не объявили о банкротстве.

Impact Seven будет управлять арендуемыми объектами в течение 15 лет. В конце периода аренды каждый арендатор, решивший купить дом, получит кредит в размере примерно 36 000 долларов, который будет использован для первоначального взноса. Чтобы подготовить арендаторов к владению домом, партнерство будет спонсировать ежегодные занятия по покупке жилья, проводимые местными банками и другими местными поставщиками услуг.

Кухни в отремонтированных домах оснащены эффективной техникой ENERGY STAR. Изображение предоставлено Impact Seven . Чтобы еще больше улучшить район, партнерство также приобрело пустующее коммерческое здание площадью 3000 квадратных футов, примыкающее к жилому / рабочему зданию в рамках программы аренды с выкупом на Национальной авеню, коммерческом коридоре в районе Силвер-Сити. В ходе ремонта в здании были заменены передние окна и восстановлен оловянный потолок и световое окно, что позволило оживить витрину для нового местного бизнеса.Для определения подходящего арендатора коммерческой площади товарищество провело конкурс бизнес-планов. Помимо аренды собственности, победитель получил 5000 долларов от местного фонда на начальные расходы, а также бесплатные профессиональные услуги и трехмесячную арендную плату, чтобы помочь бизнесу развиваться.

Финансирование

Программа аренды с выкупом за 6,3 миллиона долларов США опиралась на финансирование из различных источников. Проект получил 4,8 миллиона долларов в виде собственного капитала от продажи LIHTC, предоставленной Управлением жилищного строительства и экономического развития штата Висконсин.Town Bank предоставил ссуду на сумму 275 000 долларов и распорядился о безнадежной ссуде на 192 000 долларов от Федерального банка жилищного кредитования Чикаго. Город также выделил средства от HOME Investment Partnerships (158 000 долларов США) и Программы стабилизации соседства (660 000 долларов США). Impact Seven и LBWN покрыли остаток затрат на программу.

Результаты и влияние

По состоянию на сентябрь 2014 года все 24 дома были полностью отремонтированы и сданы в аренду. Коммерческое помещение теперь используется как магазин, где продаются кухонные изделия из дерева ручной работы, сделанные в магазине в задней части здания.Кроме того, в соседнем жилом / рабочем здании находится швея, которая будет использовать пространство витрины для расширения своего бизнеса. В качестве финалиста конкурса Milwaukee Awards за инновации в области развития микрорайонов в 2014 году программа Impact Seven и LBWN по аренде с выкупом была отмечена за восстановление закрытых и пустующих зданий, а также предоставление доступного жилья семьям с низкими доходами. Хатчисон отмечает, что активность на частном рынке в этом районе увеличилась, заявляя, что «влияние жилищного строительства и ремонта витрин вызвали большой интерес к ремонту других соседних домов и витрин.”

Источник:

Impact Seven. нет данных «Дома LBWN, сдаваемые в аренду». По состоянию на 1 сентября 2014 г .; Интервью с Тоддом Хатчисоном, директором-консультантом по развитию недвижимости Impact Seven, 5 сентября 2014 г.

×

Источник:

Интервью с Тоддом Хатчисоном, директором-консультантом по развитию недвижимости Impact Seven, 5 сентября 2014 г .; Электронная переписка с Тоддом Хатчисоном, 23 сентября 2014 г.

×

Источник:

Impact Seven. нет данных «Дома LBWN, сдаваемые в аренду». По состоянию на 1 сентября 2014 г .; Интервью с Тоддом Хатчисоном, 5 сентября 2014 г .; Электронная переписка с Тоддом Хатчисоном, 23 сентября 2014 г .; Электронная переписка с Тоддом Хатчисоном, 25 сентября 2014 г.

×

Источник:

Интервью с Тоддом Хатчисоном, 5 сентября 2014 г .; Электронная переписка с Тоддом Хатчисоном, 23 сентября 2014 г.

×

Источник:

Интервью с Тоддом Хатчисоном, 5 сентября 2014 г .; Электронная переписка с Тоддом Хатчисоном, 23 сентября 2014 г.