Приватизация квартиры коммунальной: Как приватизировать комнату в коммунальной квартире в 2021 году

Как правильно приватизировать комнату в коммунальной квартире

Приватизация это оформление собственного права на объект недвижимости, который принадлежит государству, и является до момента завершения приватизации объектом государственной или коммунальной собственности.

 

Став собственником своего жилого помещения, гражданин получает возможность распоряжаться им в полной мере: подарить его кому либо, сдать в пользование или просто продать.

 

Так же он получает ряд других важных привилегий, которых лишен гражданин, проживающий на жилой площади по договору социального найма, например, осуществлять перепланировку и капитальный ремонт.

 

 

Правила как приватизировать комнату в коммунальной квартире

 

Процедура приватизации квартир схожа с приватизацией комнат в коммунальных квартирах. Но, решив оформить комнату в собственность необходимо узнать, точно ли она находится в собственности муниципалитета. Надо заметить, что гражданин имеет полное безоговорочное право приватизировать комнату независимо от мнения его соседей, поэтому может сложиться ситуация, когда в одной коммунальной квартире одна часть помещений находится в личной собственности, а часть еще в социальном найме.

 

Для такого случая закон установил правила приватизации в собственность гражданина переходит жилая комната, а так же доля на общие помещения коммуналки. Размер такой доли зависит от соотношения площади самой комнаты к общей жилой площади, такова и будет доля собственности в площадях общего пользования.

 

 

Правила приватизации комнаты в коммунальной квартире
 

Гражданину, желающему оформить быстро право собственности на свою комнату, необходимо письменно обратиться за этим в жилищный отдел муниципальных органов власти.

 

Предварительно готовится пакет документов:

• личные документы в данный момент проживающих в комнате лиц;

• справка о количестве проживающих; заявление по специальной форме;

• если кто-то из жильцов отказывается от возможности приватизации его письменно оформленный отказ, заверенный у нотариуса;

• оригинал ордера о вселении, или же выписка из архива с данными ордера;

• поскольку приватизация возможна единожды для каждого гражданина, поэтому необходимо так же иметь на руках справку о том, что гражданином раннее не было приватизировано жилья;

• договор социального найма.

Для каждого случая список документов может меняться. После изучения специалистами поступившей к ним документации, они выносят свое решение, которое может быть как согласием на передачу комнаты в собственность, так и отказ. В последнем случае остается только обращаться в судебные органы власти.
 

На практике, чаще все же дается положительный ответ, а так же для гражданина создается документ о передаче комнаты в собственность. После этих действий остается одни шаг подать договор о передаче комнаты и квитанцию об оплате госпошлины в Росреестр, который и должен официально закрепить переход права собственности, выдав свидетельство.

 

Приватизация комнат в коммунальных квартирах чревата правовыми проблемами

Юридически обоснованная, но, с точки зрения здравого смысла, парадоксальная ситуация возникает в том случае, когда собственник комнаты в коммунальной квартире, где остальные комнаты заняты по договору найма, собирается свою комнату продать.

Юридически обоснованная, но, с точки зрения здравого смысла, парадоксальная ситуация возникает в том случае, когда собственник комнаты в коммунальной квартире, где остальные комнаты заняты по договору найма, собирается свою комнату продать. Согласно ст. 250 ГК РФ, он обязан учесть при этом только право долевого собственника туалета (кухни, ванны, прихожей) на преимущественную покупку, но не права своих соседей по квартире, которые кровно заинтересованы в приобретении этой комнаты. А совладельцем туалета является даже не наймодатель Д РЖА, который по поручению администрации заключает договоры найма, а Фонд имущества, уполномоченный заниматься куплей-продажей жилой недвижимости. Предыстория Закон РСФСР, а затем и России «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», вступивший в силу в июле 1991 года, зафиксировал ту ситуацию в жилищной сфере, которая долгие годы складывалась под воздействием советской административно-распределительной системы. В подавляющем большинстве случаев жилье предоставлялось по ордеру, а факт вселения определялся пропиской. Жилое помещение должно было отвечать неким санитарным и техническим требованиям, а его размеры Д норме жилой площади, установленной жилищным законодательством. Если жилье этим параметрам не отвечало Д не беда. Граждан ставили на учет по улучшению жилищных условий, многие из которых ждут этого улучшения до сих пор. Понятно, что в условиях дефицита жилья к моменту выхода в свет Закона о приватизации в обеспечении граждан жильем сложилось вопиющее неравенство: кто-то проживал в полноценных отдельных квартирах, а кто-то ютился в помещениях, признанных непригодными для проживания. Закон о приватизации наложил запрет на приобретение в собственность коммунальных квартир, и тем более комнат в этих квартирах. Обладатели отдельных квартир получили право ими владеть и распоряжаться на праве собственности, а обитатели коммуналок вынуждены были только пользоваться и ждать, чем закончится социалистическая утопия под названием «Жилье-2000». Эта программа гарантировала к 2000 г. расселение коммунальных квартир. После принятия Конституции 1993 г. некоторые регионы приняли собственные положения о приватизации жилья, более либеральные по отношению к обитателям коммуналок и служебных жилых помещений. В их числе был и Петербург. Постановлением Конституционного суда РФ 25-П от 03.11.98 положение ст. 4 ФЗ «О приватизации жилищного фонда в РФ», запрещающее приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах, признано неконституционным. И это правильно, но благодаря этому появились коммунальные квартиры, в которых правовое регулирование территории туалета и комнаты осуществляется различными федеральными законами. Это как раз те квартиры, в которых имеются приватизированные комнаты. Наниматель в такой квартире пользуется своей комнатой и местами общего пользования на условиях договора социального найма, для которого применимы практически все положения Жилищного кодекса РСФСР, а собственник комнаты становится еще и долевым собственником мест общего пользования, как квартиры, так и всего дома. А отношения собственности у нас регулируются в основном Гражданским кодексом РФ. Те правовые коллизии, которые возникают на линии соприкосновения закона социалистического и рыночного, достойны особого внимания.

Проблема 1. Если в коммунальной квартире приватизировали комнату, то оставшиеся наниматели выбывают из конкурса на ее присоединение по основаниям ст. 46 ЖК и ст. 16 ФЗ «Об основах федеральной жилищной политики» 4218-1 от 24.12.92 в ред. от 08.07.99 (в дальнейшем Закон об основах), хотя реальное улучшение своих жилищных условий связывали именно с этой комнатой. Если ранее комната тихо скончавшейся старушки по всем признакам отходила семье других нанимателей, то теперь отойдет либо наследникам, либо опять поступит в распоряжение отдела по учету и распределению жилой площади как выморочное имущество. Освободившиеся в коммунальных квартирах приватизированные комнаты перестали быть потенциальным ресурсом для улучшения жилищных условий нанимателей коммуналок. Хотя по логике вещей, не нарушая стройного законодательства о собственности, государство могло бы само выкупать такие комнаты у бывших владельцев и передавать их на льготных условиях малоимущим обитателям коммунальных квартир. Действовавшая до 1998 г. схема продажи неприватизированных комнат через «подставную недвижимость» была более органична и справедлива, так как хотя и позволяла продать комнату, но не создавала «очага собственности» в жилищном фонде социального найма.

Проблема 2. Она возникнет уже не у нанимателей, а у собственников комнат в коммунальной квартире. Рассмотрим ситуацию на следующем примере: граждане, состоящие на учете по улучшению жилищных условий, потеряли терпение и приватизировали свои комнаты в коммунальной квартире. Воспользовавшись правом на приватизацию, они свои жилищные условия не улучшили, но изменили юридический статус Д из нанимателей перешли в собственники. Сохранили ли они за собой право претендовать на освободившуюся комнату в своей квартире, которая была занята по договору социального найма? Наше жилищное законодательство базируется на социалистической философии найма. Вот фрагмент текста ст.16 нашего базового жилищного Закона «Об основах федеральной жилищной политики»: «Освободившиеся изолированные жилые помещения в коммунальных квартирах, где проживают несколько нанимателей, должны предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий». Но в нашем примере в квартире проживают не только несколько нанимателей, но и собственники, которые являются гражданами, нуждающимися в улучшении жилищных условий! Но они не являются нанимателями. Распространяется ли на них эта норма? Вероятно, нет. Формальная попытка предоставить гражданам, ставшим собственниками жилья, некие социальные гарантии сделана в ст. 10 федерального Закона о приватизации: «В период перехода к рыночным отношениям для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется действующий порядок постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями». Понятно, что использовать положения этой нормы для защиты прав граждан, приватизировавших свои комнаты, весьма проблематично. Подобная норма содержится и в ст. 23 Положения о приватизации жилищного фонда в СПб от 25.05.94 с изменениями на 02.04.01: «Для граждан, проживающих в приватизированных квартирах, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется действующий порядок постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями». Вроде бы сформулировано более корректно, но почему-то здесь не упомянуты приватизированные комнаты, обитатели которых могут нуждаться в улучшении жилищных условий не менее, чем собственники приватизированных квартир. Текст этой статьи восходит к 1994 г. Почему при внесении изменений в 2001 г. этого не заметили? Умысел законодателя или небрежность? Здесь пора сказать, что на федеральном уровне отсутствует и легальное определение коммунальной квартиры, несмотря на то что это понятие употребляется и в Законе о приватизации, и в Жилищном кодексе и в Законе об основах… Зато это определение сформулировано в ст. 2 Закона СПб 34-8 от 28.02.97 «О предоставлении освободившихся жилых помещений в коммунальных квартирах в Санкт-Петербурге»: «Коммунальная квартира Д квартира, расположенная в доме государственного жилищного фонда СПб или муниципального жилищного фонда, находящегося на территории субъекта Российской Федерации Д города федерального значения Санкт-Петербурга, в которой проживают несколько нанимателей». Суть определения выделена нами жирным шрифтом. «Как вы яхту назовете, так она и поплывет»? Не надо быть юристом, чтобы понять Д приведенное выше определение коммунальной квартиры тенденциозно и не соответствует реалиям с того момента, как в Петербурге Собчак разрешил приватизацию коммунальных квартир в долевую собственность, т.е. с 1994 г. Не говоря уже о сегодняшнем дне. Ниже мы позволим себе дать собственное определение коммунальной квартиры исходя из ее основного признака: соседство чужих людей в местах общего пользования. Определение: коммунальная квартира Д это жилое помещение, в котором имеются комнаты, заселенные либо по самостоятельным договорам найма, либо комнаты, принадлежащие различным гражданам на праве собственности, либо комнаты, заселенные различными гражданами на различных правовых основаниях. (При этом не важно, где это жилое помещение находится.) На наш взгляд, отсутствие корректного определения коммунальной квартиры в жилищном законодательстве Петербурга не случайно. В этом просматривается как экономическая, так и политическая подоплека. Постепенный переход жилого фонда социального использования в собственность граждан вынуждает город вкладывать средства в создание нового. А этого делать, видимо, не хочется. Интереснее построить новый Ледовый дворец. С другой стороны, чем более узким сделать само определение коммунальной квартиры, тем меньше их в городе останется. Не фактически, конечно, а юридически. Налицо будет формальное сокращение числа коммуналок. В идеале если в каждой коммунальной квартире приватизировать по комнате, то коммуналок в городе, согласно легальному определению, не останется вообще, и проблема отомрет сама собой. Это наглядный пример «решения» реальной проблемы с помощью юридической схоластики. Гражданам, попавшим в ситуацию под названием «Проблема 2», следует уповать только на справедливый суд, который, в принципе, может встать на сторону заинтересованного в присоединении комнаты жильца.

Проблема 3. А теперь рассмотрим ситуацию, в которой семья собственников начинает борьбу за освободившуюся комнату и получает подавляющее преимущество перед административными органами. Это происходит в том случае, если кого-то из прежних нанимателей комнат не включили в договор приватизации. В качестве примера, как и в предыдущем случае, предположим, что некая семья из четырех человек, проживающая в 3-комнатной коммунальной квартире по договору социального найма и состоящая на учете по улучшению жилищных условий, приватизировала свои две комнаты, а после этого освободилась третья, не приватизированная. При этом один из членов семьи в договор приватизации включен не был. После приватизации комнат своей женой и детьми, например, муж и отец стал проживать «в частном секторе». В Территориальном управлении администрации, скорее всего, ответят, что теперь он не их наниматель, и поэтому никаких обязанностей по отношению к нему, предусмотренных жилищным законодательством, они нести не будут. Это ответ типичный, но он не основан на законе. Еще в первой общей части ГК РФ (1995 г.) в статье 292 законодателем было предусмотрено, что члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Вступившая в силу в 1996 г. вторая часть ГК содержит целую главу, посвященную договору найма жилого помещения. Статья 675 ГК так и называется: «Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение». Эта статья применима и к договору социального найма, что специально оговорено в ст. 672 ГК. Следовательно, член семьи нанимателя, не включенный в договор приватизации, остается проживать на площади собственника на условиях договора социального найма с прежним наймодателем, т.е. местной администрацией (РЖА). Поэтому, на него распространяются как положения Жилищного кодекса, так и ст. 16 Закона «Об основах федеральной жилищной политики». Этот член семьи вправе требовать для себя предоставления освободившейся комнаты на тех же основаниях, что и обычный наниматель. В Санкт-Петербурге такое требование надо предъявлять со ссылкой на ст. 3 или 4 Закона СПб «О предоставлении освободившихся жилых помещений в коммунальных квартирах в СПб». Интересно, но права члена семьи, не включенного в договор приватизации, можно было бы защищать, не выходя за рамки ЖК РСФСР. Правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, согласно ст. 49 ЖК, определяются Советом Министров РСФСР (Постановлением Правительства РФ). Пункт 7-«е» этих правил в редакции от 28.02.96 199 гласит: «Нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане, проживающие длительное время на условиях найма в квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, не имеющие другой жилой площади». Этот пункт имеет древние корни, но очень актуален именно сегодня. Указанные граждане имеют право на собственное жилое помещение, независимо от размера занимаемой площади у частного наймодателя. Поиски выхода Приватизация комнат в коммунальных квартирах создает серьезные проблемы, как для нанимателей, так и для новых собственников комнат, которым не просто доказывать свое субъективное право на освободившуюся комнату. Наиболее верным тактическим ходом в случае приватизации является отказ одного из членов семьи от приватизации. В дальнейшем это позволяет ему воспользоваться теми социально-правовыми гарантиями, которые предоставляет жилищное законодательство. Хочется также отметить эклектичность, противоречивость и невнятность правового регулирования специфических отношений, возникающих при столкновении интересов государства, частных собственников и нанимателей комнат в коммунальных квартирах. Настораживает и тенденция развития петербургского жилищного нормотворчества, которое пытается сузить понятие коммунальной квартиры, лишая тем самым немалую категорию граждан законных оснований для защиты своих жилищных прав.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Можно ли приватизировать квартиру с долгами (коммунальными)

Приватизируя жилье, вы получаете право на совершение с ним любых сделок: как финансовых, так и юридических. Бывают случаи, что необходимость в приватизации жилья появляется неожиданно и сделать это нужно срочно. И тут многие граждане могут столкнуться с отказом в праве приватизации, если у них есть задолженность по коммунальным платежам.

Однако, такая причина отказа неправомерна.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно!

Можно ли приватизировать квартиру с долгами по коммунальным платежам? Долг за квартиру нередко становится препятствием к приватизации жилья, зачастую в паспортном столе или ЖЭКе заявителю не выдают справку по форме 7 или 9, требуя погасить задолженность.

При этом, неважно, накопился ваш долг за последние пару месяцев или скапливался годами и вырос в многотысячную сумму.

По закону Российской Федерации о приватизации жилья, оформить имущество в собственность может каждый гражданин страны, а вот о неоплаченных квитанциях за коммунальные услуги в этом законе ничего не сказано.

Поэтому даже долг по коммуналке не лишит вас права на приватизацию жилья. Впрочем, если ситуация становится неоднозначной, нужно знать как поступить, чтобы это право реализовать.

Как приватизировать квартиру с долгами?

Пошаговое руководство:

1. Определитесь, кто будет приватизировать квартиру и, соответственно обходить все инстанции для получения необходимых документов.
2. Обратитесь в БТИ, чтобы получить экспликацию вашей квартиры.
3. Выясните, к какому органу относится ваше жилье и обратитесь туда, чтобы узнать каких документов вам не хватает.
4. Оплатите госпошлину за приватизацию жилья.
5. Сдайте весь пакет документов и квитанцию об оплате госпошлины в Росреестр.

Заниматься сложной процедурой сбора документов и хождением по инстанциям можно самостоятельно, но многие люди предпочитают переложить эту бумажную «волокиту» специалистам из агентств недвижимости.

В этом случае нужно будет оформить доверенность у нотариуса. Как правило, за определенную сумму специалисты достаточно быстро и профессионально собирают все справки и отдают вам уже готовый пакет документов.

Необходимые документы:

1. Ордер на квартиру.
2. Договор социального найма жилья.
3. Кадастровый паспорт помещения.
4. Справка о том, что вы не были участником приватизации ранее.
5. Паспорта всех, кто зарегистрирован в квартире.
6. Свидетельства о рождении всех несовершеннолетних жильцов, зарегистрированных в квартире.
7. Технический паспорт.
8. Справка об отсутствии задолженностей на лицевых счетах.

Это список первоначальных документов, которые понадобятся для начала приватизации.

В процессе могут понадобиться и некоторые другие документы и справки, например:

1. Выписка из домовой книги, в которой будут указаны все места вашего проживания до настоящего момента.
2. Справки, в которых будут указаны все несовершеннолетние жильцы, отсутствующие на данный момент.

Подробнее о том, какие еще документы могут понадобиться в конкретно вашем случае, разъяснят в районном Департаменте жилищной политики или в отделе приватизации жилья.

Федеральный закон о приватизации

В нашей стране имущественные отношения в части жилья регламентирует Федеральный закон «О приватизации жилищного фонда в РФ». Следуя этому документу, каждый гражданин имеет право стать собственником квартиры. Правда, сделать это он может только один раз.

Что касается вопроса о приватизации жилья с долгами по коммунальным платежам, то в законе о приватизации это никак не обговаривается.

Если от вас требуют погасить задолженность, прежде чем начать процесс вступления в собственность, можете смело оспорить эти неправомерные требования в суде.

Что делать, если отказали из-за долгов?

Приватизация жилищного фонда в России идет уже много лет, но граждане продолжают сталкиваться с неправомерными действиям паспортистов и работников ЖЭКа. Конечно, если задолженность по квартплате не очень большая, можно попытаться оплатить долги и продолжить процедуру приватизации.

Ну а если долг огромен, и погасить его вы сможете, только продав собственное жилье, а для этого нужно его приватизировать, то получается замкнутый круг неразрешимых проблем. Имейте в виду, что требование предоставить справку об отсутствии долгов по коммуналке в этом случае не имеют под собой никаких законных оснований, поэтому смело обращайтесь в суд.

Обжалование в суде

Для подачи заявления в суд потребуйте в паспортном столе письменный отказ о получении документов на приватизацию, написав заявление на имя руководителя подразделения. Действуя на основании закона и защищая интересы граждан, суд признает отказ недействительным, и вы сможете продолжить приватизацию.

Такие вопросы находятся в компетенции Мировых судей и решаются в течение 2 недель. Однако помните, что если вы решите продать приватизированное жилье, вам все равно придется погасить задолженность, иначе уже коммунальное хозяйство может обратиться в суд с требованием взыскать с вас долги.

Что делать, если при подаче документов требуют квитанцию об оплате?

Сколько бы ни говорилось о том, что для приватизации квартиры необязательно погашать долги по коммуналке, на деле граждане снова и снова сталкиваются с этой проблемой. Как правило, долг за жилье становится препятствием к получению справок по форме 7 или 9 в паспортном столе.

Попытки убедить сотрудников в неправомерности их действий, могут не привести ни к какому результату.

Вариант решить проблему через суд не всегда бывает приемлемым, он занимает время, требует финансовых издержек, поэтому можно попробовать получить свои документы другими путями.

Что делать, если отказывают в выдаче справок по форме 7, 9?

1. Требуйте письменный отказ в предоставлении справки, аргументируя неправомерность действий сотрудников тем, что в законе о приватизации о погашении задолженности ничего не написано.
2. Предупредите сотрудников о том, что немедленно обратитесь в прокуратуру, чтобы привлечь их к ответственности за препятствие к осуществлению законных действий и самоуправство.

В некоторых случаях можно получить справки по форме 7 или 9, если договориться в Управляющей компании, которая обслуживает ваш дом, о том, что вы обязательно погасите долг за коммунальные платежи после приватизации квартиры.

Если такой вариант приемлем, напишите заявление с просьбой выдать вам справку, гарантируя оплату задолженности.

На практике в большинстве случаев так и происходит. Выданная Управляющей компанией справка позволяет беспрепятственно получить документы в паспортном столе. Но не стоит рассчитывать, что и в этот раз приватизация будет продлена, лучше как можно быстрее оформить квартиру в собственность, даже если есть долги по коммунальным платежам.

Помните, что в этом случае отказа в получении документов, вам помогут:

• в Управляющей компании;
• в прокуратуре;
• в суде;

Воспользуйтесь правом, данным вам по закону, и получите возможность распоряжаться своим имуществом так, как вам захочется.

Что делать, если один из жителей коммуналки не хочет участвовать в приватизации? Отвечает юрист — Рынок жилья

Один из нанимателей комнаты в коммуналке не хочет ни приватизировать, ни отказ от приватизации написать, просто наплевательски относится к этому. Так и говорит: «Мне все равно, ничего мне не надо, как жил, так и буду жить». Это мешает участвовать в программе по расселению коммунальных квартир, действующей (пока еще) в Санкт-Петербурге. Беседы и уговоры ни к чему не приводят. Что можно сделать в сложившейся ситуации законными методами?

Первоначально нужно разобраться, чего конкретно вы хотите. Приватизировать и, допустим, произвести отчуждение собственности – продать, подарить, завещать и так далее? Или вашей основной целью является участие в государственной программе «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге»?

Если выбор – первое, у меня плохие новости: заставить члена семьи даже через суд участвовать в приватизации или отказаться от участия невозможно, и это тупиковая ветка действий, в случае если он раньше в приватизации не участвовал. (Если участвовал, будучи в совершеннолетнем возрасте, – ни согласия, ни отказа от приватизации не требуется.) Однако в некоторых случаях можно добиться признания гражданина утратившим право на жилое помещение, выписать с занимаемой площади без его согласия, после чего произвести приватизацию в его отсутствие.

Для этого потребуется обратиться в суд и доказать соблюдение (в идеале) следующих условий.

– Гражданин долгое время не проживает в коммунальной квартире – точный минимальный срок не установлен, но, в соответствии со сложившейся практикой, период отсутствия равен трем годам или превышает этот срок.

– Гражданин покинул коммунальную квартиру и забрал все свои вещи. Временное отбытие, например по причине учебы, трудовой командировки, лечения и так далее, не подходит. Отбытие должно было быть добровольным, а не вынужденным (в том числе не для отбытия срока в местах лишения свободы) и не под угрозой.

– Гражданин не оплачивает коммунальные услуги, безответственно относится к жилому помещению, не производит в нем ремонт, не ведет охрану от посягательств третьих лиц и т. д.

– Гражданин не предпринимает действий для добровольного фактического вселения в коммунальную квартиру, а остальные жильцы не чинят ему препятствий в этом.

Добиваясь признания гражданина утратившим право пользования через суд, вы должны понимать, что в этом случае метраж на одного гражданина в коммунальной квартире увеличится – а это может привести к утрате права на участие в программе по расселению коммунальных квартир. Обратиться с исковым заявлением в суд могут заинтересованные лица – к ним относятся наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя.

Если же цель все же государственная программа расселения, то тут есть хорошие новости. В государственной программе расселения коммунальных квартир могут участвовать не только собственники, но и наниматели жилых помещений (комнат) в коммунальной квартире, подавшие заявление.

Однако чтобы попасть в программу, нужно, чтобы вас признали нуждающимся в улучшении жилищных условий, то есть необходимо встать на очередь (на жилищный учет), если вы не сделали этого ранее.

Для этого обратитесь в районную администрацию по месту прописки или в МФЦ. Необходимо соответствие следующим критериям:

– собственник (или наниматель) помещений в коммунальной квартире проживает в жилых помещениях (комнатах) в Санкт-Петербурге в общей сложности не менее десяти лет;

– размер жилой площади, приходящейся на одного члена семьи, менее учетной нормы. Для справки – норма площади жилого помещения на человека в Санкт-Петербурге для проживающих в коммунальных квартирах составляет 15 кв. м.

В рамках программы по расселению коммунальных квартир гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляется жилье по договорам социального найма, либо социальные выплаты, либо другое содействие. Подробнее – в Законе Санкт-Петербурга от 02.11.2007 № 513-101 (в ред. от 19.12.2018) «О целевой программе Санкт-Петербурга „Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге“».

При этом гражданам, являющимся собственниками или нанимателями комнат, подлежащих расселению по упомянутой государственной программе, подавшим заявления о расселении и принятым на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилье по договорам социального найма предоставляется вне очереди.

Текст: Партнерский материал    Фото: reepik — ru.freepik.com   

Бывшим супругам разрешат поделить квартиры на коммуналки — Российская газета

Новые коммунальные квартиры могут появиться в стране. На такое жилье хотят разрешить оформлять несколько договоров социального найма, если речь идет, к примеру, о бывших супругах. Это позволит им отдельно платить по счетам, прописывать у себя новых жильцов, а после приватизации — продавать, дарить и менять жилье.

Сегодня многие не могут приватизировать квартиры из-за того, что один из жильцов выступает против этого. Часто этот вопрос становится предметом серьезных конфликтов, в которые вовлечены бывшие супруги и другие родственники. Это уже совершенно не связанные между собой «ячейки общества», которые тем не менее вместе отвечают за нанятую у государства квартиру. Им бы разъехаться, но для этого нужно приватизировать жилье.

Предложенный документ позволит заключить несколько договоров. Сейчас такая норма Жилищным кодексом не предусмотрена, там даже нет понятия коммунальной квартиры, поясняет Игорь Кокин, эксперт Научно-образовательного центра Высшей школы госуправления РАНХиГС.

«Предполагалось, что коммунальных квартир в стране не будет, а раз так, то и незачем определение этого явления», — говорит Игорь Кокин. Но термина нет, а проблема есть.

И теперь непонятно, какую квартиру считать коммунальной. Ту, на которую оформлено несколько договоров социального найма? Ведь до 2004 года такая возможность Жилищным кодексом была предусмотрена, и квартиры с несколькими нанимателями существуют. Законопроект, разработанный депутатами Госдумы Сергеем Мироновым и Галиной Хованской, призван восстановить эту норму. Или к коммунальным стоит причислить квартиры, собственность в которых распределена по долям? Путаница с терминами приводит к тому, что и статистики, сколько в стране коммунальных квартир, нет.

Жильцы квартир, которые переданы им по договору социального найма, вынуждены мириться с неприятным соседством, оплачивать квитанции за бывших супругов, так как за долги свет и воду отключат в квартире всем.

Разъехаться они смогут, только если приватизируют имущество. Но один из жильцов может быть против, к примеру, потому что за проданную долю не сможет приобрести себе жилье. В итоге другим жильцам приходится отказаться от планов на улучшение жилищных условий.

Сегодня добиться разделения имущества все-таки можно, поясняет Игорь Кокин. К примеру, через суд. Но процесс этот длительный и сложный для юридически неподкованного человека. А упрощение процедуры позволит делить квартиры между супругами после рассмотрения заявки. К примеру, раньше такие вопросы решал муниципалитет.

Изменения позволят каждому жильцу платить по счетам только за себя. А после приватизации жилплощади — продать, поменять или подарить свою долю

Поделить можно будет только квартиры, в которых супруги имеют изолированные помещения. То есть на каждого приходится комната. Обладателей однокомнатных квартир изменения не коснутся.

Очевидно, что такое укрепление прав каждого из нанимателей приведет к увеличению коммунальных квартир. Станет появляться больше помещений, комнаты в которых принадлежат разным людям. С переходом прав на них, продажей, обменом публика в таких квартирах может становится все более разношерстной.

В то же время изменения, которые планируется внести в закон, подстегнут приватизацию. Ведь многие квартиры не могут перейти в частные руки как раз из-за споров нанимателей друг с другом. «Раз у человека отдельный договор социального найма, он по своему договору может приватизировать свою комнату. Причем в одной квартире одна комната может быть в соцнайме, а другая в собственности», — рассказывает адвокат по жилищным делам Анатолий Панфилов.

Законодательство последних лет было направлено на сокращение числа коммунальных квартир. Коммуналки до сих пор часто мелькают в криминальной хронике и судебной практике. В них идут наиболее ожесточенные споры о правах на квадратные метры, мошенничестве при их передаче и наследовании.

В последние годы проведена ликвидация «резиновых» квартир. В Госдуму внесен законопроект, направленный на ограничение продаж микродолей.

Отчасти ликвидировать коммунальные квартиры помогает программа расселения аварийного жилья. Так как наибольшее количество коммуналок было создано в советский период. Некоторые города целенаправленно ставят перед собой цель сократить число таких квартир. К примеру, Санкт-Петербург с начала года расселил более 2,7 тысячи коммуналок, в отдельные квартиры переехали более 5,8 тысяч семей. Правда, в городе осталось еще 71,8 тысячи коммунальных квартир.

А вот основным источником появления коммунальных квартир становятся бывшие супруги, которые после развода делят жилье на доли. И наследники, получающие недвижимость не целиком, а частями. Такие люди быстро монетизируют полученное имущество, продавая свою долю. В результате таких операций в одной квартире поселяются часто даже не знакомые друг с другом люди.

Сдерживает появление коммунальных квартир обязательное согласование продажи доли с другими собственниками. У других владельцев долей есть право выкупа имущества, это позволяет сосредоточить права собственности в одних руках.

Живя в коммуналке, нельзя быть свободными от соседей

Антонина Григорьевна Рачковская решила продать комнату в коммунальной квартире. Прожила она в коммуналке всю жизнь, с соседями сроднилась и комнатенку свою площадью в 16 «квадратов» считала малой родиной со всем вытекающим отсюда почтением. Но, мы, как говорится, предполагаем, а Бог располагает. Вот и у Антонины Григорьевны возникла необходимость расставаться с насиженным местом. Сын Антонины Григорьевны должен был надолго уехать в другой город по служебным делам. Старушка не захотела оставаться одна и собралась вместе с ним. Благо, работодатели сына обещали сразу обеспечить жильем и его, и Антонину Григорьевну. С вопросом о том, как продать комнату в коммунальной квартире, гражданка Рачковская и обратилась в Центральное Агентство Недвижимости. Оказалось, что комната Антонины Григорьевны не приватизирована, а значит, никаких операций, кроме обмена, с ней совершать нельзя. Поэтому мы в срочном режиме взялись за оформление договора приватизации. Приватизация комнаты в коммуналке отличается от приватизации обычной квартиры только одним нюансом: между жильцами коммуналки надо делить ордер, который при советской власти выдавался на всю квартиру. Это делается в администрации того района, на балансе которого находится дом. После раздела ордера каждой комнате присваивается свой номер в плане БТИ, собственный кадастровый номер и она становится «суверенной» территорией. Согласия соседей на приватизацию комнаты не требуется. Кроме ордера, для заключения договора приватизации необходимы такие документы, как информация и план БТИ, выписка из реестра муниципальной собственности и справка о неучастии в приватизации, так как совершеннолетний гражданин России имеет право на приватизацию только одни раз в жизни. Договор о приватизации заключается либо в отделе приватизации районной администрации, либо, если в районной администрации такого отдела нет, в Городском жилищном агентстве. Антонина Григорьевна живет в Ленинском районе. Там отдела приватизации как раз нет. Еще такие отделы отсутствуют в Центральном, Кировском и Советском районах. Прежде, чем занести комнату Рачковской в базу данных отдела продаж, мы спросили у соседей, не хочет ли кто-нибудь из них приобрести ее комнату. Согласно жилищному кодексу, они имеют преимущественное право покупки продаваемых комнат. Желающих не нашлось. Дабы избежать возможных претензий потом, мы попросили оформить отказы так, чтобы они имели юридическую силу. Соседи из комнаты справа заверили свой отказ у нотариуса. Соседи слева к нотариусу идти отказались, так как за это надо платить и сказали, что лучше они пойдут вместе с нами в Учреждение юстиции – сейчас договоры о приватизации подлежат регистрации в этой инстанции – и оформят свой отказ в свободной форме. Такой вариант тоже разрешен законом. В принципе, можно было избавиться и от неприватизированной комнаты, предложив купить ее администрации Ленинского района, который является балансодержателем дома, в котором живет Антонина Рачковская. Но администрация отказалась от покупки и выдала об этом письменное свидетельство. Вскоре на жилплощадь Антонины Григорьевны нашелся покупатель. Бывший владелец частного дома, привыкший к тому, что ему на своей территории ни с кем не надо считаться, прежде чем приобретать комнату в коммуналке, подробнейшим образом выяснил, каким образом должны складываться его отношения с соседями. Мы решили, что и многим нашим читателям данные вопросы будут небезынтересны. Итак, если жилплощадь в коммунальной квартире приватизирована, то согласие соседей требуется: на продажу комнаты; в случае мены;для сдачи в долгосрочную аренду. Во всех этих ситуациях соседи имеют преимущественное право купить, снять или выступить партнерами по обмену жилплощади. Не требуется согласие соседей, если вы собираетесь свою комнату подарить или перераспределить доли собственности в ней. Например, в комнате площадью 20 квадратных метров прописаны два человека на равных условиях, то есть каждый имеет право на 10 квадратных метров. По обоюдному согласию собственники хотят перераспределить доли так, чтобы одному из них принадлежало 14 метров, а другому шесть. Это только их дело. Соседи здесь ни при чем. Так же не нужно спрашивать согласия соседей, если вы хотите временно прописать кого-то в своей комнате. Скажем, приехавшую из деревни на учебу внучку. Если коммунальная квартира не приватизирована, то согласие соседей требуется на приватизацию всей квартиры одним собственником. Такие случаи, когда богатый человек, желая иметь большую квартиру в центре, расселяет за свой счет ее жильцов в альтернативную жилплощадь, а затем приватизирует коммналку, не так уж редки. Так же в неприватизированной квартире требуется согласие соседей для сдачи комнаты в поднаем. Это то же самое, что аренда частного жилья, только называется по-другому, потому что в этом случае сам хозяин неприватизированного жилья как бы и не хозяин, а является его нанимателем у государства. Нельзя поменять неприватизированную комнату без согласия соседей. Обменом неприватизированного жилья занимается Городское жилищное агентство. Дарить, завещать или продавать неприватизированные квартиры и комнаты, как уже говорилось, нельзя в принципе. Большинство людей сейчас, решив произвести какую-либо сделку с недвижимостью, предпочитают сначала оформить договор приватизации, так как менять жилплощадь гораздо быстрее и легче посредством купли-продажи. Кроме того, правовые нормы, разработанные для совершения сделок с приватизированным жильем, намного подробнее, яснее и предусматривают больше возможностей, нежели правовое поле, на котором можно работать с недвижимостью, находящейся в собственности государства.

Официальный портал муниципального образования ‘Город Томск’: Приватизация

1. Справку с места жительства о составе семьи, копию финансового лицевого счета.
2. Ордер или решение жилищной комиссии или договор социального найма.
3. Паспорта и свидетельство о рождении всех проживающих по данному адресу.
4. Технический паспорт, кадастровый паспорт, сведения о наличии запрещений на квартиру и их ксерокопии.
5. Справка о том, что не использовали разовое право на приватизацию жилья.

Основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации устанавливает Закон Российской Федерации от 04.06.1991 № 1541-1.
Целью Закона является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилище, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда.
Вступление в права собственности на жилище дает гражданам возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилищем.
Приватизация жилых помещений — бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Приватизация жилого помещения дает собственнику следующие преимущества:

1. Возможность распоряжаться жилым помещением по своему усмотрению, право передавать его по наследству.
2. Выезжать на другое место жительства с сохранением прав на жилое помещение.
3. На вселение собственником граждан в жилое помещение не требуется получать согласие наймодателя жилого помещения.
4. Возможность принимать непосредственное участие в решении вопросов по управлению и обслуживанию многоквартирного дома путем личного участия в голосовании на общих собраниях.
Если Вы проживаете в жилом помещении на условиях социального найма и совместно с членами Вашей семьи примите решение о его приватизации, Вы можете обратиться для получения подробной консультации в администрацию Октябрьского района Города Томска по адресу: г. Томск, ул. Пушкина, д. 17, каб. 15 (часы приема: понедельник, вторник, четверг с 9.00 до 13.00 и с 14.00 до 15.оо) тел. 90-24-52, 90-24-55.

---

Достаточно взглянуть на жилье, чтобы увидеть истинную стоимость приватизации | Dawn Foster

Муниципальные дома продаются гораздо быстрее, чем строятся новые социальные дома, говорится в новом отчете. Исследование государственной схемы права покупки, проведенное Ассоциацией местного самоуправления, показало, что так было с 2012 года: ни разу уровень социального строительства жилья не соответствовал или даже близко не совпадал со скоростью, с которой жилые дома продается.

Право на покупку было усилено консерваторами после выборов 2010 года в попытке продать еще больше домов, поскольку традиционно домовладельцы, как правило, голосуют за консерваторов.В 2013 году тогдашний канцлер Джордж Осборн объявил, что максимальная скидка для тех, кто арендует муниципальный дом в Лондоне, вырастет до 100 000 фунтов стерлингов. Фактически он одобрил изъятие некоторых из наших самых необходимых муниципальных акций.

Но право покупки нужно рассматривать с точки зрения его долгосрочных последствий, а не только с точки зрения того, как оно помогло тем семьям, которые купили свои муниципальные дома в 1980-х и 90-х годах. Сегодня 40% домов, проданных по этой схеме, сдаются в аренду частным лицам с гораздо более высокой арендной платой, чем когда-либо взимали бы местные власти.Право покупать стало правом покупать, чтобы сдавать внаем.

По всей стране домовладение переживает кризис, аренда непомерно дорогая, и особенно для молодых людей — даже тех, кто работает на профессиональном уровне, — не хватает рыночной цены. Их заработки исчезают в карманах частных домовладельцев, в то время как финансы местных органов власти получают удар.

Муниципальное жилье работает, потому что оно относительно быстро окупается: арендная плата, выплачиваемая арендаторами, покрывает расходы на строительство в долгосрочной перспективе и, в конечном итоге, приносит прибыль местным властям, которые продолжают инвестировать в район.Деньги продолжают циркулировать внутри сообщества, а не просто увеличивать прибыль домовладельцев.

Но с советами, которые вынуждены продавать арендаторам через право покупки, а затем обязаны отдавать часть квитанций прямо Уайтхоллу, строительство становится еще более трудным. К тому же дефицит собственности обходится дорого, поскольку власти изо всех сил пытаются разместить своих бездомных жителей. По данным журнала Inside Housing, в прошлом году 23 муниципальных совета потратили 8,4 млн фунтов на аренду 725 квартир в качестве временного жилья.Произошла огромная передача богатства из государственного в частный сектор под предлогом помощи амбициозному рабочему классу. Вместо этого мы просто усложнили обеспечение жильем наиболее нуждающихся.

Глупость правильной покупки перекликается с беспорядком в британской железнодорожной системе. В середине 90-х Джон Мейджор — повторяя пренебрежение Маргарет Тэтчер к государству десятью годами ранее — считал, что распад British Rail создаст конкуренцию, и что конкуренция обеспечит более качественные услуги и будет намного более эффективной, чем контроль со стороны раздутого государства.Вместо этого стоимость проезда на поезде стала непомерно высокой, услуга ужасна почти везде, где вы пытаетесь путешествовать, и государство постоянно вынуждено вмешиваться — либо из-за развала франшизы, как в случае с магистралью восточного побережья, либо из-за того, что железная дорога Служба стала хаотичной, о чем свидетельствуют последние недели на севере и юго-востоке.

Долгосрочные последствия приватизации железных дорог и жилья, помимо гарантии того, что мы живем в стране с разрушающейся инфраструктурой (в отличие от континентальной Европы), заключаются в ограничении социальных и личных возможностей.Многие люди не могут видеться с друзьями и семьей так часто, как им хотелось бы, из-за высокой стоимости проезда по железной дороге. Другие откладывают рождение детей или задаются вопросом, могут ли они вообще их себе позволить, поскольку они не могут позволить себе купить дом, а домовладельцы могут враждебно относиться к детям. Те, у кого есть дети, находятся в не лучшем положении: более 100 000 детей живут во временном жилье, как правило, из-за выселения.

Право на покупку было популярным, но после того, как было продано 1,8 миллиона муниципальных домов, сейчас около 750 000 семей платят намного больше, чем арендная плата местных властей.Жилье, а не покупка, должно быть правом — доступным и доступным для всех. Право на покупку разрушает нашу жилищную систему, так же как приватизация железных дорог разрушила нашу транспортную инфраструктуру. Приватизация редко работает: нам нужны новые идеи и гораздо больше государственной собственности на жилье, инфраструктуру и коммунальные услуги, если мы хотим обеспечить наших граждан.

Дон Фостер регулярно вносит вклад в Guardian

Земля обетованная: жилье от модернизации до сотрудничества — архитектура

Первородный грех

При решении современных жилищных кризисов архитекторы, проектировщики и общественность часто ссылаются на нехватку доступного жилья и социального жилья.Чего часто не хватает в этой оценке, так это самого происхождения этого кризиса, который совпадает с длительным и противоречивым процессом приватизации земли. Скажем прямо: без доступа к земле нет доступности жилья.

В приватизации земли нет ничего нового: это была и всегда была легализованная кража , совершенная помещиками при активной поддержке государства. Легализованная кража земли началась с возникновением национального государства (в частности, Англии) между пятнадцатым и восемнадцатым веками.В течение этого периода крестьяне, проживающие в сельских районах Англии, были экспроприированы в результате процесса приватизации, проведенного землевладельцами, которые использовали государство для создания правовой структуры, которая аннулировала традиционные права крестьян. Это стало возможным благодаря постепенному процессу подавления общинной полевой деревни, в которой владение землей было организовано в форме участков или разбросанных участков пахотных земель, которые фермеры обрабатывали индивидуально и совместно.

Основой этой коллективной системы был неформальный набор таможенных прав, вытекающих из консолидированной практики в отношении занятия и использования земли.Против таможенных прав домовладельцы ссылались на индивидуальные права собственности. Такие титулы, предоставленные государством, позволили им объединить огромные участки земли в свои собственные частные владения. Этот процесс приватизации оправдывался рассуждениями об улучшении и эффективности: для землевладельцев можно было легко управлять только участком земли, который надежно принадлежал одному собственнику, одновременно увеличивая производство.

Важнейшим следствием превращения земли в частную собственность стала возможность для землевладельца не только продавать землю как любой другой товар, но и использовать ее в качестве залога для финансовых займов.До сих пор ссуды под залог земельной собственности являются крупнейшим источником кредитов и создания денег. Для землевладельцев владение землей на основе прав собственности было не только способом извлечения излишков сельскохозяйственного производства, но и способом привлечения капитала за счет использования земли в качестве финансового актива.

Со второй половины девятнадцатого века в промышленно развитых странах, таких как Англия, только относительно небольшая часть населения (20%) работала в сельском хозяйстве, остальные работали на производстве и жили в городах.Это означало резкое увеличение количества жителей в городах, что дает землевладельцам возможность спекулировать землей для жилья. Против этого процесса спекуляций в начале двадцатого века несколько европейских государств, таких как Соединенное Королевство, Швеция и Нидерланды, инициировали массовые покупки земли, чтобы поддержать местные муниципалитеты в строительстве социального жилья.

Жилищное строительство в государственной собственности стало набирать обороты после войны, когда возможность (и необходимость) реконструкции позволила многим европейским странам выделить достаточно государственной земли для строительства беспрецедентного количества государственного жилья.Однако годы, в которые государство строило больше всего, были годами, когда рынок делал то же самое.

В период расцвета государства всеобщего благосостояния негласной политической целью многих либерально-демократических государств в Европе было построение «демократии собственности». Даже проекты социального жилья с их жестко определенными жилищными единицами, построенными по образцу нуклеарной семьи, обучают жителей пользоваться достоинствами частного домашнего пространства. В конце концов, распад государства всеобщего благосостояния в 1980-х годах продвинул приватизацию социального жилья дальше, дав понять, что государство как «доброжелательный» домовладелец и хранитель общественного блага было исключением в истории земельной собственности.

Жилье как актив

Хотя сегодня права собственности можно считать само собой разумеющимся, их международно безусловный статус появился сравнительно недавно. В конце 1940-х годов под давлением освободительной социальной борьбы, процветавшей как в Европе, так и в Соединенных Штатах, капиталисты и государственные политики искали меры по защите прав частного капитала. Механизм домовладения был центральным в этом проекте дальнейшего расширения влияния капитала и начала экономической финансово-хозяйственной деятельности.

Хотя мы можем думать о «владении» собственным домом, в реальности чаще возникает ипотека. Ипотека — это больше, чем инструмент для взятия долга, это средство, с помощью которого дом становится неотъемлемой частью глобальных потоков финансового капитала. «Частью текущего системного углубления капиталистических отношений, — пишет Саския Сассен, — финансирование ипотечных кредитов для домохозяйств со скромным доходом [направлено] на создание новой схемы высокого финансирования в интересах инвесторов и полного игнорирования домовладельцев. вовлеченный.”

Сегодня экономики крупных западных стран основаны не на промышленном производстве, а на росте секторов FIRE (Финансы, Страхование и Недвижимость). Благодаря все более изощренным финансовым инструментам, жилье входит в экономику, выходя за рамки простого обмена товарами и в том, что Иван Ашер называет портфельным обществом секьюритизированных активов .

Если политика Тэтчер «Право на покупку» служила символической политикой неолиберальной собственности на жилье, то, возможно, это ее американский аналог 1970 года, Федеральная ипотечная ссуда (по прозвищу Фредди Мак), которая привела к более далеко идущим последствиям.Freddie Mac должен был «секьюритизировать» ипотечные кредиты, превратив их в финансовые активы, которыми можно было бы торговать на рынке. Эта политика значительно расширила круг кредиторов, желающих инвестировать в ипотечные кредиты, поскольку Freddie Mac мог удерживать эти ипотечные кредиты до погашения, если покупатель не был найден. Затем инвесторы могли покупать эти обеспеченные ипотекой ценные бумаги, будучи уверенными в том, что в случае, если они передумают или изменятся обстоятельства, они смогут найти желающего покупателя на свои активы. Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, оказались чрезвычайно привлекательными, особенно для институциональных инвесторов, таких как пенсионные фонды, которым необходимо соблюдать строгие требования в отношении рисков.«Каждый» платит свою ипотеку, и в том маловероятном случае, если они этого не сделают, основной актив недвижимости может быть изъят, что возместит стоимость первоначальных инвестиций.

Благодаря налоговым льготам на проценты по ипотеке, жилищным субсидиям и государственным гарантиям домовладение станет краеугольным камнем неолиберальной политики, которая станет возможной благодаря усилению дерегулирования и финансированию экономики. Владение домом в неолиберальных условиях не только связывало дом с кем-то, кому посчастливилось подняться по карьерной лестнице, но и включало этот дом в качестве актива в глобальную сеть потоков капитала.В 2017 году специальный докладчик ООН по вопросу о достаточном жилище опубликовал отчет о финансировании жилищного строительства, в котором говорится, что: «Жилье находится в центре исторической структурной трансформации глобальных инвестиций и экономик промышленно развитых стран с серьезными последствиями для тех, кто живет в мире». потребность в достойном жилище ». Острый жилищный кризис, с которым сталкивается сегодня во всем мире, является не только результатом того, что несколько спекулятивных инвесторов охотятся на многих, но также является системным условием, которое связывает удорожание активов в сфере недвижимости с самой основой нашей экономики.

Встречный ход 1: Жилищные кооперативы

Там, где государства и рынки не смогли предоставить жилье для проживания, инициативы гражданского общества могут оказаться более эффективными. Такие инициативы, как жилищные кооперативы, представляют собой альтернативу частной собственности на жилье, ограничивая спекулятивную стоимость жилья. В частности, в таких формах, как жилищный кооператив с ограниченным капиталом (LEHC), где жители не владеют своими жилищами напрямую, а скорее являются долей корпорации, которая владеет жилым комплексом, в котором они живут.LEHC отличаются от других совместных соглашений, потому что цена долей собственности определяется заранее самими членами ассоциаций и, следовательно, не зависит от колебаний рынка недвижимости. Например, в жилищном кооперативе с нулевым капиталом, типе LEHC, если жители уезжают, им разрешается получить обратно только всю сумму, которую они первоначально заплатили.

LEHC уже присутствовали в Америке с конца девятнадцатого века как объекты роскоши, называемые домашними клубами, но их масштабы со временем эволюционировали и стали более прогрессивными в политическом и социальном плане.Чтобы обеспечить стабильность устава и предотвратить его изменение в интересах одних жителей над другими, LEHC обычно сотрудничают с государственными учреждениями или земельными фондами для получения финансирования и стабилизации условий контрактов.

Другой пример — немецкий Mietshäuser Syndikat , или Syndicate of Tenements. Основанная в 1992 году, она ставит перед собой цель приспособить и перепрограммировать существующие капиталистические формы собственности путем реализации коллективной собственности в виде общего имущества.Схема собственности каждого проекта синдиката разделена на две основные доли по 51 и 49 процентов, принадлежащих пользователям / жителям, которые образуют кооператив участников, выплачивающих арендную плату, и компанию-синдикат соответственно. Таким образом, жители сохраняют автономию в процессах принятия решений относительно развития и управления недвижимостью, а участие синдиката предотвращает попытки эксплуатации или приватизации. Таким образом, земля и помещения огорожены сетью общественного контроля и защищены на долгое время как самоуправляемые объекты.

Еще один важный современный пример изъятия жилья с рынка и возврата его в качестве социального права — это Community Land Trust (CLT). Модель CLT, впервые представленная в США Робертом Суанном в 1969 году, была задумана как способ остановить спекулятивное развитие сельскохозяйственных угодий. С 1980-х годов CLT также внедряются в городских районах с целью защиты процессов распределения, непрерывности и обмена.

Модель CLT основана на отделении земли как формы собственности от собственности здания.Земля удерживается CLT на неограниченный срок, что предотвращает спекуляцию землей и позволяет приобретать жилые единицы на условиях долгосрочной аренды земли. В настоящее время модель CLT становится все более распространенной в западных городах. Он представляет собой одну из немногих жизнеспособных альтернатив организации государственных земель без вмешательства частных застройщиков.

Во многих европейских странах, таких как Бельгия, эта модель приобретения земли все еще находится на начальной стадии, в значительной степени поддерживается за счет государственных субсидий, и поэтому в основном предназначена для населения с низкими доходами.Однако его американская версия намного более продвинута и может предоставить — помимо жилья для всех — множество коммунальных услуг, таких как временные приюты, жилье для людей с ограниченными возможностями и жилье для проживания в одной комнате (SRO) для людей с очень низкими доходами. В Швейцарии успех жилищного кооперативного движения был поддержан и стал возможным благодаря благоприятному законодательству, а также финансовой помощи и наличию земли. В последние годы в Лондоне муниципалитеты инициировали и поддержали несколько программ, которые позволяют предоставлять небольшие участки земли, находящиеся в руках государственных властей, для мелких застройщиков, жилищных ассоциаций и общественных организаций для строительства альтернативных жилищных проектов в течение длительного времени. договоры долгосрочной аренды.

Поскольку цены на недвижимость растут, а финансовая гегемония продолжает расширяться, становится все труднее приобретать и финансировать контр-спекулятивную стратегию в отношении жилья. В этом свете современные набеги на строительство кооперативов следует переоценить в условиях неолиберальной финансовой системы. Инициативы по кооперативному строительству, такие как Baugruppen в Германии и Ryhmärakentaminen в Финляндии, где люди самостоятельно организуются для финансирования строительства своих зданий, оказываются успешными в обходе определенных рыночных механизмов, когда речь идет о жилье.Эффективно работая в качестве собственного застройщика, кооперативное строительство исключает посредников в процессе строительства, производя жилье по ценам ниже рыночных. Хотя этот процесс позволяет строить альтернативные формы жилья и предлагает жителям определенную степень свободы в организации их домашней жизни, он также ограничен теми, кто имеет доступ к кредитам и капиталу. Поскольку они действуют в основном как индивидуальные предприятия, кооперативные строительные активы неизбежно подвергаются той или иной форме предпринимательского расчета, обещая либо большую отдачу от инвестиций, либо, по крайней мере, стабильную стоимость жилья на фоне стремительного роста арендной платы.Без механизма противодействия спекулятивной тенденции кооперативные жилищные предприятия рискуют лишь еще больше ухудшить финансовое состояние жилья.

Countermove 2: К новой модели строительного кооператива

Если оценка стоимости недвижимости была основана на все более абстрактных слоях финансовых инструментов, она также неизбежно связана с очень конкретной реальностью полов, стен и крыш. За прошедшие годы строительная отрасль претерпела ряд преобразований с точки зрения устойчивости, скорости строительства, а также технических и структурных характеристик.Хотя эти преобразования претендуют на повышение производительности, они также увеличивают сложность зданий. В то же время достижения в области сборного бетона и поперечно-клееной древесины значительно ускорили процесс строительства, поскольку строительные компоненты прибывают на место и требуют всего несколько дней, если не часов, чтобы собрать вместе. Такие разработки позволили снизить общие затраты на проект, ограничив количество рабочей силы на месте, а также повысили экономическую целесообразность использования больших пролетов и уменьшения толщины материала.

К таким событиям нельзя относиться легкомысленно как к показателям прогресса. Действительно, возрастающая изощренность и сложность строительства идут рука об руку с агломерацией и растущей монополизацией строительной индустрии ограниченным числом игроков. Преобразования в подходах к управлению площадкой, строительству и сборке зданий помогли повысить эффективность капитальных вложений за счет снижения квалификации в строительстве для снижения затрат на рабочую силу в строительстве. Эти преобразования нельзя воспринимать некритически, и они действительно отражают давнее наследие слабых отношений архитекторов со строительным трудом.С тех пор, как Филиппо Брунеллески подорвал коллективную мощь строительных гильдий во Флоренции пятнадцатого века, дисциплинарный статус архитектуры в той или иной форме всегда основывался на ее освобождении от строительного труда. Поскольку современные методы строительства все больше полагаются на сборные и стандартизованные компоненты, строительные компании являются не столько строителями, сколько координаторами труда и капитала.

В отношении этой доминирующей отрасли стоит подумать о трансформациях в сторону того, что Ник Срничек называет «платформенным капитализмом».«Компании с многомиллиардными доходами, такие как Uber, имеют мало основных средств, но являются« платформами », действующими как посредники, позволяющие двум или более группам взаимодействовать. С Airbnb недвижимость претерпевает аналогичную трансформацию, поскольку компания выступает посредником платформы между физическим пространством и потенциальными пользователями. Ребрендинг того, что по сути является операциями с недвижимостью, в качестве «платформы» создал огромную спекулятивную ценность. По мере того как строители все чаще выступают в роли разработчиков и наоборот, они тоже начали создавать свои собственные маркетинговые платформы, чтобы связывать свои продукты с покупателями.

В этом смысле современная строительная индустрия ведет себя больше как платформа, чем как промышленная модель производства. Строители и девелоперы создают капиталоемкую инфраструктуру и методы производства, которые позволяют им действовать в качестве посредников, соединяя ненадежную и взаимозаменяемую рабочую силу со спекулятивными активами недвижимости, которые продаются на цифровых платформах. Растущая платформизация строительной отрасли указывает на одну цель: монополизацию застроенной среды.Что нам тогда нужно, так это добраться до них раньше, чем они это сделают.

Адаптация кооперативных моделей строительства и собственности по образцу платформенного капитализма может открыть новые горизонты для оспаривания спекулятивной природы жилья. Говоря о состоянии «экономики совместного использования», ученый-активист Требор Шольц указывает на довольно шаткое положение, в котором оказались компании, занимающиеся платформами. выступать в качестве посредника.С другой стороны, разрозненная и ненадежная рабочая сила платформенных компаний, таких как Taskrabbit или Foodora, все чаще видит сквозь призму иллюзий того, что они освобождены от тяжелой работы и что они, скорее, чрезмерно эксплуатируемая рабочая сила во власти стартап и венчурный капитал. По мнению Шольца, работники этих платформ могут объединяться и создавать для себя собственное приложение или платформу, которые равны или превосходят их корпоративные аналоги.

Растущая платформизация экономики может дать возможность рассмотреть возможность появления кооперативной платформы в секторе недвижимости.Совместная платформа — это не просто изолированные инициативы по кооперативному строительству, она может координировать потоки рабочей силы и капитала на уровне, который может бросить вызов действующим строительным компаниям. Совместные платформы могут мобилизовать пул рабочих, строящих жилье, которое находится в совместной собственности и не участвует в спекулятивных механизмах.

Там, где переход к более капиталоемким видам деятельности радикально изменил строительную отрасль, также произойдет переход к более трудоемким видам деятельности. Альтернативные формы строительства, которые все еще ценятся за их прочность, долговечность и пространственную организацию, могут быть повторно введены вне требований рынка и гарантий, рассматриваемых строительными компаниями.Например, полнотелые кирпичные стены при надлежащем уходе могут служить вечно, в отличие от нынешних «кирпичных» зданий, которые состоят только из облицовки поверхности из кирпичей, помещенных поверх сборки из пенопласта, бетона и стали, которые обычно оцениваются всего за тридцать. до пятидесяти лет.

Совместная платформа для строительства открывает множество возможностей для улучшения спекулятивного состояния жилья. На уровне финансирования он может мобилизовать и объединить активы, находящиеся в совместной собственности, для финансирования расширения жилищного строительства и его удаления со спекулятивного рынка.В определенном масштабе он мог бы даже использовать привлекательность ценных бумаг с ипотечным покрытием для повышения кредитоспособности, что остается препятствием для отдельных кооперативов и тех, кто не имеет доступа к кредитам или капиталу. С точки зрения политики, кооперативные платформы позиционируют себя не столько как активисты, предъявляющие требования к правительству, сколько как сами «инвесторы». Как отмечает Мишель Фехер, «для того, чтобы конкурировать с капиталистическими предприятиями, которые доминируют в так называемой экономике сотрудничества, кооперативные интерфейсы должны быть реальными объектами инвестиций, то есть проектами, достойными инвестиций.«Платформы кооперативного строительства могут позиционировать себя так, чтобы обеспечить стимулы со стороны муниципалитетов, которые в настоящее время не в состоянии строить и финансировать свое собственное социальное жилье, стимулы, которые застройщики уже так хорошо использовали в прошлом.

Перед лицом растущей недоступности жилья в городах все больше и больше истощается городская жизнь, которая их поддерживает, и они заменяются «городом-зомби» из пустующих спекулятивных активов. Строительство кооперативов, когда-то организованное как движение, борющееся за доступ к стабильному жилью, может стать привлекательным партнером для городов и правительств, ведущих переговоры с муниципалитетами, которые в настоящее время не в состоянии построить и финансировать собственное социальное жилье.

Встречное движение 3: вызов внутреннему пространству

Исторически на Западе отождествление дома с семьей соответствовало пространственному разделению между общественным и частным пространством. В древние времена общественное пространство было пространством политической и социальной жизни, а личное пространство — пространством биологического воспроизводства, функционирование которого зависело от эмоционального и домашнего труда женщин и рабов. С ростом капитализма и индустриализации в восемнадцатом и девятнадцатом веках это разделение между частным и государственным возродилось в нуклеарной семье, чтобы четко отделить работу, выполняемую кормильцем-мужчиной, от домашнего труда, выполняемого домохозяйкой.В то время как работа оплачивалась, домашний труд был неоплачиваемым и считался «любовным трудом», ожидаемым от домохозяйки ради семьи. Из-за такого разделения труда в современном доме рабочая деятельность, такая как мастерские или конюшни, была исключена из дома. Это видно во многих попытках реформировать домашнее пространство в восемнадцатом веке, например, во влиятельных моделях домов для трудящихся, представленных Джоном Вудом Младшим.

Проблема дома как семейного дома пришла из Нью-Йорка девятнадцатого века, где волна жилищного строительства подорвала пасторальный образ семейного жилища.Помимо печально известных многоквартирных домов для низших слоев общества, Нью-Йорк в то время был также городом квартир и жилых отелей. Чтобы разместить в городе иммигрантов из среднего класса, которые не могли позволить себе дома на одну семью из-за высокой стоимости земли, девелоперы построили первые в истории «квартиры среднего класса».

Слово квартира происходит от латинского appartare, , что означает «отделять», но также «распределять по частям». Эта типология жилища впервые возникла в рамках жилой архитектуры высшего класса в эпоху Возрождения как набор комнат для использования одним жителем.Однако, когда это внутреннее устройство появилось в Нью-Йорке в девятнадцатом веке, оно сразу же стало ассоциироваться с гостиничной жизнью до такой степени, что при обозначении жилых домов слова «гостиница» и «квартира» стали взаимозаменяемыми.

Как отметила Элизабет Коллинз Кромли, писатели того периода не пришли к единому мнению о терминологии и использовали различные термины для обозначения зданий, состоящих из нескольких домов, таких как «французская квартира» и «апарт-отель». В то время как квартиры предназначались для постоянного проживания, апарт-отели были больше для временного проживания.И все же типологически эти два типа зданий были очень похожи, если не идентичны. Оба типа предлагали коллективные пространства, такие как вестибюли, столовые, гостиные и сады на крыше, а также коллективные услуги, такие как коллективные кухни и ведение домашнего хозяйства. Несмотря на то, что и апартаменты, и отели были коммерческими объектами, их коллективный характер и их образ жизни, основанный на профессиональном домашнем труде, бросали вызов традиционным ценностям, таким как неоплачиваемый домашний труд и абсолютная конфиденциальность семейного домашнего хозяйства.

Гостиничная жизнь быстро стала широко распространенной в США, и хотя изначально она была ограничена богатыми классами, между концом девятнадцатого и началом двадцатого века, она распространилась на средний и низший классы в форме «отелей средней ценовой категории», «Апарт-отели» и «пансионы». Типологически жилой отель — особенно в его версии средней ценовой категории — был наиболее антисемитским типом жилья, состоящим из комнат для одиноких людей, более или менее одинаковых размеров, поддерживаемых коллективными пространствами, такими как вестибюли или рестораны.Размер и тип номера часто не зависели от пола его обитателя, хотя в отелях проводилась строгая политика классовой и расовой дискриминации.

Интересным компромиссом между дешевым проживанием в гостинице и частной квартирой стали дома «однокомнатного проживания», или СРО. Эта типология состояла из улья небольших комнат, иногда оборудованных ванной и кухней, поддерживаемых коллективными пространствами. В некоторых случаях жилые помещения СРО были неотличимы от гостиничных номеров, в то время как в других они были больше похожи на частные квартиры, особенно когда они включали более одной комнаты, например спальню и гостиную.В таких городах, как Сан-Франциско, эта типология широко распространилась до такой степени, что целые кварталы, такие как Филмор и Саут-Маркет, были построены почти исключительно из них.

Все эти жилищные застройки были коммерческими, но на распространение в США типологий, не относящихся к домашнему хозяйству, также повлияли коммунитарные движения, получившие широкое распространение в 1800-х годах. Вдохновленные идеей Шарля Фурье о Phalanstère — социальной единице, состоящей из примерно 1600 человек, населяющих обычное здание на равноправной основе, независимо от пола — движения, такие как перфекционисты, предложили образ жизни, основанный на равенстве и солидарности, бросая вызов частной жизни. домашнее царство.Нападение на частный дом было также предпринято историком Долорес Хайден, которого историк Долорес Хайден определил как «материальных феминисток», ставя под сомнение изоляцию женщин от обычного семейного дома и предлагая радикальные модели домашнего устройства, основанные на социализации и профессионализации домашнего труда.

Ярким примером слияния этих движений и более прагматичного жилищного строительства являются клубы Home Clubs, построенные в Нью-Йорке между 1883 и 1890 годами, из которых наиболее известным примером является отель Chelsea.Задуманный архитектором Филипом Г. Хубертом, изобретателем «кооперативного жилья», домашние клубы предлагали множество квартир без кухонь для одиноких, пар и семей, поддерживаемых множеством коллективных пространств, таких как комнаты отдыха, конференц-залы и коллективные помещения. кухни. Эти клубы позволили бы семьям и группам жителей позволить себе жилье по более низкой арендной плате, используя при этом коллективное ведение домашнего хозяйства и взаимную поддержку жителей. Помимо введения новой пространственной модели коллективного проживания, домашние клубы также были инновационной экономической моделью, основанной на общей собственности в рамках акционерной схемы.Домашний клуб был организован как корпорация акционеров, принимающих участие во всех аспектах проекта.

Ситуация в то время была в целом иной в Европе, где, за исключением нескольких случаев, этот тип жилья не применялся в больших масштабах. В девятнадцатом веке существовало лишь несколько примеров кооперативного жилья, особенно в Англии, но начало двадцатого века ознаменовалось некоторыми значительными экспериментами и конкретными инициативами, сочетающими кооперативное жилье и централизованное ведение домашнего хозяйства, из немецкого Einkuchenhaus (один кухонный дом), шведскому Kollektivus и советскому Dom Kommuna.

Многие жилищные кооперативы и проекты коллективного проживания в гостиницах в то время подверглись критике со стороны правительственных учреждений, ответственных за жилищное строительство, таких как социальные реформаторы Соединенных Штатов в «прогрессивную эпоху». Для этих реформаторов кооперативная и общинная жизнь представляла серьезную угрозу семейным ценностям и домашнему имуществу. Сперва рост социального жилья, а затем и доступного рыночного жилья превратил кооперативное жилье в маргинальное явление.И там, где кооперативное жилье действительно сохранилось, как в Германии, Швейцарии и Дании, кооперативный характер дома редко находил отражение в его типологической организации.

Исключение из этой тенденции произошло в Швеции между 1970-ми и 1980-ми годами. Под давлением Социал-демократического женского движения и других феминистских групп в рамках ряда жилищных кооперативов была решена проблема сокращения объема домашней работы для женщин. Как отмечает ученый Элисон Вудворд, шведское женское движение нашло свое наиболее эффективное архитектурное выражение в работе коллектива BIG, группы женщин-архитекторов, дизайнеров интерьеров и журналистов, которые в 1970-х разработали влиятельную концепцию коммунального дома, основанную на трех принципах. принципы: небольшие сообщества, жилье без спекуляций и различное количество арендаторов с точки зрения возраста и профессии. Эта попытка реформирования семейного домохозяйства в сторону более кооперативной системы, основанной на социализированном домашнем труде, была реализована не только в частном, но и в государственном жилищном строительстве.

Важным примером этого движения стал жилой квартал, известный как Stacken, кохаузинг, который был основан в результате ремонта многоэтажного дома, построенного в 1969 году в Бергсьоне, Гетеборг, в рамках шведского проекта «Миллион домов». Типичный план первоначальной башни был организован как композиция из пяти отдельных квартир, обслуживаемых центральным ядром, без коллективных помещений.После нескольких лет использования квартиры были модернизированы, чтобы уменьшить размер отдельных комнат и заменить частные кухни на небольшую кухоньку, а также были добавлены многочисленные объекты коллективного пользования, включая коллективную кухню и обеденный ресторан. В 2002 году жители Стаккена сформировали кооператив и купили здание у муниципалитета, чтобы отремонтировать его и укрепить коммунальную структуру здания, добавив больше общих пространств для ухода и работы.

Несмотря на эти примеры, много доступного кооперативного жилья, которое, как правило, строится в Европе и Северной Америке, часто напоминает традиционное семейное жилье, а само существование некоторого общего пространства является лишь напоминанием об изначальной коммунальной идее. Вопрос о семье был центральным в неолиберальных аргументах против государственных инвестиций и образования, а также в неолиберальных предложениях о новом экономическом порядке, основанном на частных инвестициях и долгах домохозяйств. Однако недавняя волна мер жесткой экономии, введенных правительствами после рецессии 2007–2008 годов, серьезно поставила под угрозу создание семей среди новых поколений.Эта ситуация убедила застройщиков и городские власти во многих европейских городах резко уменьшить размер квартир для размещения одиноких, пар или небольших семей. Однако даже в этих условиях наследие семейного домохозяйства по-прежнему остается сильным. Каждая единица жилья, какой бы маленькой она ни была, должна оставаться самодостаточной и, следовательно, оставаться частным домом. Таким образом, многие застройщики начали настаивать на создании «мини» квартир, размер которых ниже нормативного — якобы в ответ на изменение демографии и рост цен на жилье.

Такие проекты, как Sato’s StudioHome, проект коммунального жилья в Хельсинки, работающий с этими мерами, обещает «доступную» арендную плату, но фактически позволяет застройщикам повышать стоимость квадратного метра в своих застройках, поскольку квартиры меньше. Sato’s StudioHome утверждает, что компенсирует недостатки частного пространства, будучи «коммунальным и инклюзивным многоквартирным домом» с общими удобствами и даже «менеджером» сообщества, отвечающим за усиление социального взаимодействия между жителями.Подобные стратегии уже применялись частными компаниями, такими как WeLive и The Collective, которые предлагают размещение в типологии, аналогичной старой коммерческой жилой гостинице, но, в отличие от последней, изобилуют чрезмерной риторикой о коллективной жизни и премиальной ставкой. Эти компании ориентированы, как правило, на молодых специалистов, широко известных (и часто эксплуатируемых) «миллениалов», в то время как они исключают людей, наиболее остро нуждающихся в этих типах жилья, таких как инвалиды и пожилые люди.

От продажи к сотрудничеству

Между системами собственности и типологиями внутреннего пространства всегда существовала тесная взаимосвязь. Конкретные типологии жилья, такие как дом с террасами или отдельно стоящий дом на одну семью, исторически использовались как способ пространственной организации идеи частной собственности как права личности. Например, в таунхаусе пространственное размещение собственности осуществляется по принципу партийной стены, несущей стены, которая не может быть перфорирована.В отдельно стоящем доме собственность воплощена в окружении дома садом. Другой важный типологический аспект, отражающий частную собственность, — это доступ к семье, который часто обеспечивается одним входом. Этот вход ведет прямо на улицу, в случае дома на одну семью, или к вертикальному ядру, в случае частной квартиры. Система с одним входом гарантирует, что дом идеально индивидуализирован, и что существует четкий порог между частным и общественным достоянием.Количество комнат, их разные размеры и их иерархическое расположение также являются мощным средством усиления чувства собственности и самодостаточности, заставляя дом казаться законченным сам по себе. В случае с микроквартирой тот факт, что все услуги обычной квартиры, включая кухню и ванную комнату, втиснуты в комнату, похожую на гостиницу, дает понять, что эта комната является частной квартирой, а не единицей. большого коммунального дома.

С ростом количества домовладений в послевоенный период стало практически невозможно продвигать радикальные изменения в способах владения, строительства и типологической организации жилья.Это побудило некоторых исследователей определить проблему жилья с точки зрения «упрямства». Домашние привычки не только чрезвычайно устойчивы и их трудно изменить — поскольку они дают ощущение ориентации (особенно в неопределенные времена), — но, когда мы говорим о домах, мы говорим о системе, в которой определенные пространственные условия связаны с социальными и юридическими рамки, которые глубоко укоренились в сознании людей. Именно по этой причине наиболее актуальной задачей является не создание «новых типологий» или более умных домов, а стратегическое соединение альтернативных форм собственности с конкретными типологическими договоренностями, направленными на укрепление чувства доверия и солидарности между жителями.

Само собой разумеется, что преобразование дома от коммодификации к кооперации не может быть просто инициативой «снизу вверх». Тем, кто участвует в этом процессе, придется торговаться с государством не только о льготах или субсидиях. Изменения в типологии и собственности могут произойти только в том случае, если на государственном уровне есть возможность реформировать то, как права собственности используются для превращения в товар всего, даже предметов первой необходимости. Только таким образом предоставление доступного и социального жилья может также привести к изъятию дома из продажи и продвижению к идее жилья как универсального права человека.

квартир Коммуналка по-прежнему процветают в Санкт-Петербурге

Коммунальные квартиры, или «коммуналки», все еще в изобилии в Санкт-Петербурге, но, как правило, нуждаются в серьезном ремонте.

В квартире Натальи Завьяловой с высокими потолками и большими окнами, выходящими на церковь, сохраняется атмосфера милой жизни. Это возврат к дореволюционному прошлому.

Когда-то это был единичный элегантный дом, но вот уже почти столетие он был коммунальной квартирой или « коммуналка », в которой жили более 10 человек из разных семей.

Его длинный центральный коридор, тесная ванная и оживленная кухня были давно переоборудованы для общего пользования Советами в попытке уменьшить классовое разделение.

Коммунальные квартиры Санкт-Петербурга

Как и тысячи петербуржцев, 34-летняя Завьялова, кассир в супермаркете, спит и живет в комнате площадью 25 квадратных метров со своей 13-летней дочерью Лизой в коммунальной квартире в центре города.

Всего в квартире пять комнат и 10 жителей в возрасте от двух до 80 лет.В их число входят водитель автобуса, пенсионер, бухгалтер, рабочий верфи и медсестра.

На кухне четыре газовые плиты, четыре обеденных стола и четыре холодильника. Каждая семья по очереди убирает в коридоре.

Как и в большинстве коммунальных квартир, ванна и туалет далеки от первозданного вида, стены нуждаются в свежем слое краски, а обшарпанный паркетный пол не сохранил следов своей первоначальной элегантности.

Живя в непосредственной близости, некоторые соседи годами ссорились.Наталья говорит, что последние два года не разговаривала ни с одной из женщин, хотя они делят самые интимные места.

«Хотя большую часть времени мы развлекаемся. Это немного похоже на создание новой семьи », — сказала она. Жители часто собираются на вечеринки и отмечают национальные праздники.

Наследие трехвековой давности

В Санкт-Петербурге, городе с пятимиллионным населением, по-прежнему насчитывается более 100 000 коммунальных квартир. Большинство из них находится в историческом центре города, построенном три века назад по приказу самодержавного правителя Петра Великого.

Коммунальные квартиры появились в России после революции 1917 года. Власти того времени поспешно переместили городской пролетариат в квартиры бывших средних классов и аристократии.

В случае жестокого нападения бывших владельцев обычно втиснут в единственную комнату их собственности.

В 1920-х годах юморист Михаил Зощенко писал язвительные зарисовки о жителях переполненных квартир, вынужденных спать в банях, и о том, как ссориться с чужими щетками для мытья посуды.

Апартаменты Завьяловой находятся в типичном пятиэтажном здании 19 века в районе, когда-то часто посещаемом Достоевским. Он находится в лучшем состоянии, чем многие, после косметического ремонта в 1980-х годах.

Советские власти пытались удовлетворить потребность в новом жилье в условиях быстрой урбанизации. Они построили внушительные многоквартирные дома для элиты при Сталине и тесные сборные дома при Хрущеве.

Но продолжающееся существование коммунальных квартир указывает на их несостоятельность, особенно в Санкт-Петербурге.Здесь в малоэтажном историческом центре когда-либо возводилось маленькое современное жилье.

Еще в 80-е годы почти 40% квартир в центре города были коммунальными.

Посткоммунистическая приватизация

После распада Советского Союза в 1991 году власти предоставили каждому жителю единовременное право приватизировать свою комнату и часть коммунального пространства, чтобы стать домовладельцем.

Многие из этих коммунальных квартир были приобретены, комната за комнатой, богатыми россиянами.Взамен они предоставили жителям небольшие частные квартиры в Подмосковье.

Город по-прежнему предлагает приоритетные и льготные цены для постоянных жителей коммунальных квартир, которые хотят купить свои комнаты. Он объявил о цели избавиться от всех коммунальных квартир к 2020 году.

Семья 40-летней Марины Романовой, биолога, теперь единоличная хозяйка бывшей коммунальной квартиры, где у нее когда-то была комната.

«У нас была хорошая ситуация, так как у нас был только один сосед», — сказала Романова, которая живет с мужем и ребенком.Ей также удалось занять около 2 миллионов рублей у государственного служащего в мэрии.

Но город по-прежнему формально владеет тысячами огромных квартир от шести до восьми комнат. С 1917 года в них было мало ремонтов, и жители этих домов, возможно, не смогут договориться о сделке купли-продажи.

Многие жители коммунальных квартир жалуются, что так и не смогли собрать необходимую сумму, чтобы стать единоличными собственниками или купить дом поменьше в пригороде.

57-летняя Людмила Александрова, бывшая женщина-полицейский, сказала, что у нее нет никаких перспектив покинуть квартиру, которую она делит с 11 другими людьми, у канала Грибоедова, одного из живописных водных путей города.

«У нас нет надежды когда-либо уехать отсюда», — резко сказала она.

AFP / Expatica

Схема приватизации

HUD может означать конец государственного жилищного строительства

В то время, когда нехватка доступного жилья опустошает семьи с низкими доходами, политики США, похоже, почти отказались от идеи государственной системы жилищного строительства, управляемой государством. Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) заявляет, что для ремонта стареющего государственного жилья в стране требуется более 26 миллиардов долларов (PDF), из-за чего многие жители находятся в ухудшающихся жилищных условиях.

Тем не менее, идея о том, что решение заключается в улучшении государственного финансирования и поддержки — или что государственное жилье должно вообще находиться в государственной собственности, — стала политической нестандартной задачей. Вместо этого HUD приступает к масштабной программе приватизации во имя ремонта. После десятилетий сноса и разрушения государственного жилья Демонстрация помощи в аренде (RAD), пилотная программа, направленная на сохранение существующих жилищных единиц за счет обеспечения доступа к более стабильному финансированию, может уничтожить государственное жилье в том виде, в каком мы его знаем, в течение следующих трех десятилетий. .

Запущенная в 2013 году, RAD передаст в частное управление более 60 000 единиц государственного жилья к 2015 году. Хотя это лишь небольшая часть от почти 1,2 миллиона единиц государственного жилья по всей стране, охват RAD вскоре может расшириться: секретарь HUD Хулиан Кастро и участвующие разработчики лоббирует Конгресс с целью отменить ограничение, установленное на начальном этапе программы, и разрешить больше конверсий в частную собственность, и HUD запрашивает 10 миллионов долларов на расширение RAD.

В недавней редакционной статье для USA Today Кастро призвал к «новому подходу» к доступному жилью.Среди прочего, он предложил пересмотреть нашу систему государственного жилищного строительства, чтобы «использовать возможности рынка». Но агентство, похоже, не может или не хочет сказать, что произойдет в долгосрочной перспективе с государственным жилищным фондом, переданным на аутсорсинг частным застройщикам.

Нарушенные обещания

Безусловно, американская модель государственного жилья ошибочна. С момента своего создания в 1930-х годах государственное жилье строилось в основном в бедных кварталах, принадлежащих к меньшинствам, что усиливало расовую сегрегацию и маргинализацию жителей с низкими доходами.Но во времена серьезных экономических трудностей государственное жилье продолжает обеспечивать жизненно важную защиту более 2 миллионов человек.

Рыночные решения — вряд ли новый подход к проблемам доступного жилья в Соединенных Штатах. RAD является лишь последней в серии инициатив, предлагающих помощь частного капитала в качестве решения проблемы свободного падения финансирования государственного жилищного строительства. В 1992 году, например, HUD запустил HOPE VI, федеральную программу, которая выдавала застройщикам гранты для сноса проблемных единиц государственного жилья и строительства на их месте общин со смешанным доходом.Хотя программа якобы была направлена ​​на сокращение концентрированной бедности, для многих жителей государственного жилья, НАДЕЖДА VI привела к перемещению населения и ряду невыполненных обещаний. На сегодняшний день около 250 000 единиц жилья были потеряны в результате сноса или продажи в результате HOPE VI и последующих инициатив. Жителям аварийных домов, подлежащих сносу, часто говорили, что они будут переселены. Однако не было твердого требования о том, чтобы снесенное жилье заменялось в соотношении 1: 1, и только треть домов, снесенных с помощью HOPE VI, когда-либо была восстановлена.

У многих жителей государственного жилья приезд RAD вызывает жуткое чувство дежавю. Некоторые из них, которые были вынуждены покинуть свои дома в результате сноса домов HOPE VI, теперь живут в зданиях, предназначенных для переоборудования RAD, и опасаются, что вскоре их постигнет такая же участь. В то время как HUD рекламирует долгосрочное сохранение доступного арендного жилья в качестве основной цели RAD, арендаторы остаются осторожными, учитывая неоднократные попытки жилищных властей подкрепить оптимистичные заявления каким-либо реальным надзором.

Помимо потенциально вредного воздействия на арендаторов и рабочих, RAD может служить средством, помогающим инвесторам приобретать первоклассную недвижимость и облагораживать города за счет налогоплательщиков.

Большинство застройщиков, которые восстанавливают жилье с помощью RAD, получат налоговые льготы на жилье с низким доходом, которые связаны с требованиями, касающимися постоянной доступности. Но по окончании контракта RAD — обычно от 15 до 20 лет с одним продлением — застройщики могут делать со зданиями все, что они хотят, в том числе превращать их в квартиры по рыночной цене. Поскольку жители государственного жилья готовятся к новой волне перемещения, многие контракты между местными жилищными властями и застройщиками заключаются в секрете.Жители и защитники жилищного строительства настаивают на получении дополнительной информации об этих договорах.

В Балтиморе, где почти 40 процентов единиц государственного жилья в городе планируется преобразовать в RAD во время первого раунда программы, комиссар жилищного управления Пол Грациано говорит, что RAD станет «выстрелом в руку» для сообществ государственного жилья. Но жителей здесь гораздо больше беспокоят выстрелы в спину.

22 октября жители государственного жилищного фонда Балтимора провели митинг за права арендаторов перед заседанием Совета комиссаров по жилищному строительству, протестуя против того, что, по их словам, является отсутствием прозрачности в отношении потенциального воздействия RAD.В дополнение к очевидному отсутствию защиты, обеспечивающей долгосрочную доступность зданий, жители подчеркивают неопределенность в отношении того, как их существующие права арендаторов будут сохранены в рамках программы. Те, кто выступают против RAD в Балтиморе, говорят, что они уже начали получать уведомления о выселении, даже после того, как они заплатили свою арендную плату — шаг, который, как они подозревают, может быть попыткой вытеснить арендаторов из своих зданий или заставить их замолчать, чтобы они не создавали проблем для новых владельцев. .

Предстоящие увольнения

Не только арендаторы выступают против RAD.Сторонники программы хвастаются, что она создаст по меньшей мере 120 000 рабочих мест по всей стране. Но в Балтиморе и Сан-Франциско профсоюзы, представляющие работников службы безопасности и обслуживания общественных зданий, говорят, что до 200 их членов в каждом городе могут быть уволены в результате внедрения RAD. Есть вопросы по качеству создаваемых рабочих мест. Множество девелоперов и ассоциаций недвижимости, занимающихся преобразованием RAD, недавно написали HUD, чтобы гарантировать, что Дэвис Бэкон — закон, требующий, чтобы федеральные подрядчики, выполняющие работы на общественных зданиях, платили своим рабочим не меньше, чем преобладающая местная заработная плата — не будет применяться к их проектам.

Помимо потенциально вредного воздействия на арендаторов и рабочих, RAD может служить средством, помогающим инвесторам приобретать первоклассную недвижимость и облагораживать города за счет налогоплательщиков. Критики отмечают, что некоторые из объектов государственного жилья, выбранных для преобразования RAD, являются наиболее привлекательными для инвесторов, а не наиболее нуждающимися в ремонте. Например, несколько зданий в Балтиморе, включенных в программу, расположены через дорогу от больницы Джона Хопкинса или в жилом районе Мидтаун Бельведер.

До сих пор толчок HUD для снятия ограничения на преобразование RAD был безуспешным. Ранее в этом году Конгресс сохранил ограничение в законопроекте о расходах на 2015 год после того, как председатель комитета Палаты представителей по финансовым услугам Максин Уотерс, штат Калифорния, написала в HUD письмо, в котором выразила озабоченность по поводу программы и недостаточные доказательства положительных результатов. Но группа разработчиков, известная как Lift the RAD Cap Coalition, лоббирует Конгресс с целью расширить RAD до 185 000 единиц в окончательном бюджете на 2015 год.

В случае существенных изменений, направленных на вовлечение арендаторов в процесс, RAD может дать возможность переосмыслить U.С. Модель государственного жилья. Некоторые защитники жилищного строительства изучают возможность приобретения государственного жилья через общественные земельные фонды, которыми могли бы управлять арендаторы и нынешние строительные рабочие, а также помощь организациям арендаторов в выкупе зданий после истечения срока контрактов RAD. Вынуждая такие организации конкурировать с инвесторами с глубокими карманами и игнорируя или наказывая высказанных арендаторов, жилищные власти закрывают альтернативы, которые действительно могли бы начать улучшать проблемное, но жизненно важное учреждение.

Розмари Меллор, «Меняющиеся города в постсоветской России», NLR I / 236, июль – август 1999 г.

По крайней мере с 1992 г., МВФ давил на сменяющие друг друга правительства России с целью сократить государственные расходы и, в частности, ликвидировать крупные государственные субсидии на жилье, унаследованные от советской «коммунальной экономики» жилищного строительства. Действительно, президентство Ельцина стало свидетелем неуклонной эрозии институтов, которые позволили россиянам поселиться в городах, в которых частные расходы на жилье и транспорт были национализированы.Бывший вице-премьер Немцов открыто заявил о необходимости прекращения всех субсидий на государственное жилье, но даже правительство Примакова, сформированное после финансового краха августа 1998 года, сочло своим долгом продолжить переговоры с МВФ, предусматривающие повышение арендной платы и высокие сборы за коммунальные услуги. .footnote ¹ Требуемая политика ставит под вопрос: (i) будущее российского города как самобытного городского типа; (ii) мудрость навязывания политических условий, не учитывающих обстоятельства городской жизни в России.Все в городах, построенных по административно-командной системе — от высокоэффективных систем метро до промышленных зданий и эффективных систем централизованного теплоснабжения — зависело от государственного, а не семейного бюджета. Если, как это имеет место, более чем у половины городских домохозяйств ничего не осталось после оплаты продуктов питания и их текущих счетов за жилье, сноска ² , тогда возникает вопрос, как их жилища или городская инфраструктура могут поддерживаться в условиях рыночного городского режима.

Предложения реформаторов свободного рынка были простыми, но радикальными.В 1994 году было подсчитано, что среднее городское домохозяйство тратит 2–3% своего дохода на оплату жилья и коммунальных услуг — содержание жилья, воду, электричество, газ, отопление и телефоны. Затем было постановлено, что эти сборы будут увеличиваться на 20 процентов в год в течение пятилетнего периода, но к 1996 году выплаты домохозяйств составляли не более 27 процентов от «истинных» затрат. Согласно плану реформ, объявленному правительством, внутренние тарифы не будут перекрестно субсидироваться промышленными или коммерческими тарифами, и к 2003 году домашние хозяйства будут нести полную стоимость.Пособия будут компенсировать сборы — так что домохозяйства не будут платить более 16 процентов дохода на начальном этапе, 20 процентов к 2000 году: на первый взгляд умеренная мера, но с серьезными последствиями для общества, в котором горожане привыкли рассчитывать на основное право дешевое жилье и все необходимое для полноценного использования. Домашняя жизнь стала зависеть от раздачи тепла: обычно удушающе тепло зимой, вдали от сурового постсоветского города войлочной дверью, городские семьи могут расслабиться и попытаться забыть о суровости общественного достояния. .Мэр Москвы Лужков предсказал «гигантские потрясения и отставку правительства» не только из-за финансовых последствий, если обязательство по социальному обеспечению будет отменено. Можно было подумать, что падение Кириенко, подтверждающее этот прогноз, означало бы конец попыткам приватизировать жилищное хозяйство в России, но этого не произошло.

С 1994 года Россия колеблется от одного бюджетного кризиса к другому. Промышленное производство упало на 60 процентов в период с 1991 по 1996 год — и еще на 6 процентов в период с 1996 по 1997 год — и с фактическим банкротством ядра промышленной экономики также исчезла надежная база доходов для региональных и федеральных властей. .В октябре 1996 года сообщалось, что «только 16,5% необходимых налоговых поступлений было собрано в федеральное казначейство. Расходы были профинансированы в размере всего 36,3%, и две трети этих денег были заимствованы в банках. . . из 2,6 млн зарегистрированных предприятий только 16% платят налоги полностью и своевременно. Примерно 800 000 человек являются объектами «охоты за людьми». Сноска ³ Специалисты также указали, что «теневая» (незарегистрированная) экономика составляет, возможно, 20-40 процентов размера формального сектора, сноска ⁴ и, судя по местным опросам, это вполне может быть сильно занижено.К марту 1997 года государственный долг составлял чуть менее 11% от официально оцененного ВВП, и, хотя сбор налогов улучшился, половина по-прежнему находилась в форме налоговых кредитов. Сноска ⁵ Федеральное правительство и его агентства — например, поскольку Пенсионный фонд, истощив свои резервы, испытывает огромные трудности с выполнением своих обязательств. Как заявил один губернатор пенсионерам, вооруженным шестами и вилами, перекрывающими мост через Волгу:

Ты можешь убить меня, но я не хочу тебя обманывать: денег нет и не будет.Предприятия простаивают, выплаты в Пенсионный фонд не производятся. Я понимаю вас, я согласен со всеми вашими требованиями, и я готов пойти с вами в Москву пешком, но здесь, на этом мосту, я ничем не могу помочь.footnote ⁶

Средний ВВП на душу населения (по паритету покупательной способности) в России был рассчитан как 70% от ВВП Мексики и 82% от ВВП Бразилии; ни одно из этих государств не обременено накладными расходами, унаследованными от советского режима, или издержками перехода от государственно-командной экономики.В ноябре 1996 года 6,8 млн (9,4%) экономически активного населения не имели работы согласно критериям МО. Еще 6,7 миллиона человек были вынуждены взять «административный отпуск» в 1996 году, а 3,2 миллиона работали неполный рабочий день.footnote ⁷ Большинство безработных и уволенных составляли мужчины. Бедность эндемична. Двадцать процентов населения имели доходы ниже минимального уровня жизни, определяемого на основе «корзины для нищего», и только 25 процентов можно было определить как «достаточно обеспеченные люди».А многие либо месяцами не получали зарплату, либо не получали пенсию. К концу 1996 года было подсчитано, что 65–67 миллионов не получали зарплату, зарплату или пенсию в течение определенного периода в том году. Сноска ⁸ «Комитеты спасения» на Кузбасском угольном месторождении в Сибири сноска ⁹ была одним из симптомов болезни. широко распространенный дистресс; Другой — волна протестов пенсионеров. Сообщалось, что одна серия событий произошла в Твери, где пенсионеры каждый вторник пикетировали областную администрацию, перекрывали улицы и, в конце концов, сели на бульвар Св.Железнодорожные пути Петербург – Москва. Говорили, что мотивацией были страх и отчаяние:

Денег на хлеб и лекарства нет, но есть требования платить за квартиру и коммунальные услуги. Им угрожают судебным преследованием, выселением и отключением воды, тепла и телефонов. Сноска ¹⁰

Дефицит средств в государственном секторе огромен. Санкт-Петербург — один из шести самых богатых городов России.Там «с 1990 года все городские бюджеты имеют дефицитный бюджет. Основная причина этого — нестабильность налоговой базы и сохраняющаяся высокая доля расходов на жилищные субсидии и общественный транспорт ». Сноска ¹¹ Федеральные доходы были отозваны, и город сохранил только 56% налогов, собранных с сокращение налоговой базы. сноска ¹² В то время как плата за городские услуги была увеличена, увеличились и затраты на электроэнергию, так что к 1995 году население все еще платило только 14 человек.7 процентов расходов на содержание жилья, 39,8 процента на электричество, 30 процентов на газ, 75 процентов на воду, 28,8 процента на отопление и 35 процентов на общественный транспорт. С 1994 года, после исчерпания доходов от приватизации предприятий, бюджет был сбалансирован только за счет продажи собственности в центре города, получения банковских кредитов, выпуска муниципальных облигаций — на общую сумму 366 миллионов долларов в 1995 году, покрывая 16 процентов бюджета. — и продажа акций администрации приватизированных предприятий ($ 350 млн в 1995 г.). Сноска ¹³ Для покрытия 17.В бюджете 1997 года был заложен 9-процентный дефицит, пришлось разместить выпуск еврооблигаций на 300 миллионов долларов. Городская администрация попала в ножницы: с одной стороны, безотлагательность улучшения инфраструктуры города (дороги, метро, ​​вода, газ) и окружающей среды (загрязнение) для поддержки частных инвестиций, а с другой — налоговый режим, необходимый для привлечения внешних инвесторов в бедный и чрезмерно развитый город.

приватизация открытых общественных пространств в Лиме, ​​Перу

В столичном районе Лимы в среднем 3.6 м² зеленой зоны на человека, всего 10 миллионов жителей. Хотя это не самый точный показатель, это наиболее доступный показатель для измерения и понимания масштабов открытого общественного пространства в городе. Кроме того, оно распределяется неравномерно: районы с более высоким социально-экономическим уровнем и более крупными муниципальными бюджетами имеют большую площадь и более качественные общественные пространства. В контексте несправедливого распределения по количеству и качеству одной из самых больших угроз, с которыми сталкиваются общественные пространства, является их приватизация, процесс, в котором пространство отчуждается от общественности и трансформируется для частного или ограниченного использования.

От тротуаров, улиц, парков и площадей до природных пространств, таких как пляжи и прибрежные природные экосистемы ломаса, в последние годы эти незащищенные территории превратились в торговые центры, супермаркеты, автостоянки, частные клубы, формальное и неформальное жилье, парки развлечений, корты с искусственной травой и другая инфраструктура, которая в некоторой степени изменила свою открытость, владение, доступность и функции. Этот переход от общественных пространств к частным в конечном итоге уменьшает возможность для всех граждан иметь доступные открытые общественные пространства, увеличивает социальную фрагментацию и, в конечном итоге, обостряет проблемы социальной несправедливости и пространственного неравенства.В таком сценарии эта диссертация исследует условия, при которых открытые общественные пространства приватизируются, и определяет механизмы.

Посредством различных тематических исследований и интервью я создаю три типа, которые пытаются объяснить различные формы, в которых развивается приватизация, чтобы выявить мотивы, стоящие за ней, процессы того, как она происходит, участников, которые участвуют в ней, и ее проявления. застроенная среда. Первый тип — это концессия на развитие, и имеет место, когда общественное пространство сдается в аренду частным организациям в форме концессии под предлогом развития и улучшения.Второй — это ассигнования на средства к существованию, и происходит, когда общественное пространство неформально используется для удовлетворения основных потребностей, таких как жилье или производственная деятельность. Третий — Enclosure for Control, и возникает, когда общественное пространство закрыто, а доступ к нему ограничен, чтобы обеспечить безопасность или облегчить управление. Я анализирую и выявляю структурные условия управления и недостатки текущих процессов планирования — формальных и неформальных, нисходящих и восходящих —

, которые приводят к приватизации, чтобы помочь осознать, как и почему происходит это невидимое явление. и кого это больше всего затронуло.Наконец, этот тезис предлагает рекомендации, которые могут помочь Лиме и другим перуанским городам содействовать защите и сохранению общественных пространств, а также способствовать более справедливому распределению.

Между общественной и частной собственностью на централизованно планируемую жилую площадь: управление парковкой в ​​социалистических жилых комплексах

Жилые комплексы по обе стороны «железного занавеса» подверглись приватизации и общему сокращению государственного контроля (например, Marcuse 1996; Murie et al. .2005). Однако такие сдвиги отражают более широкие тенденции в обществе. Уменьшение роли государства в значительной степени отражается в понятиях «отката» неолиберализма (Peck and Tickell, 2002), когда приватизация, дерегулирование и рыночная политика приводят к большей свободе, а также ответственности, возлагаемой на людей. Тем не менее, приватизация также сопровождается формами «развертывания» неолиберализма (Peck and Tickell, 2002), что означает расширение возможностей государства на сферы, неотъемлемым элементом которых они раньше не были.Однако в современных обществах управление не может в полной мере управлять поведением людей, но должно учитывать их потребности и желания (см., В частности, Barry et al. 1996; Burchell et al. 1991; Dean 1996; Rose 1999; Роуз и Миллер 1992). Поток исследований правительственности разработал методы управления, которые вместо того, чтобы работать против свободы , управляют через свободу (Rose 1999). Согласно такой интерпретации либеральной правительственности, граждане несут ответственность за улучшение своей жизни и улучшение своих условий, а также за улучшение общества в целом.Используя эти подходы к управлению, государство пытается достичь своих целей, вкладывая меньше времени и денег в благосостояние людей.

Стратегия Эстонии в плане приватизации заключалась в быстрой передаче активов из государственной собственности в собственность физических лиц: в случае жилых комплексов это было сделано не путем реституции (см. Feldman 1999), а ваучерами, выдаваемыми на основе количества лет работы, через которые бывшие арендаторы квартир могли приобрести жилье на очень доступных условиях (Kährik et al.2004 г.). Если в начале 1994 г. 29% жилищ находилось в частной собственности, то через 5 лет, в 1999 г., этот процент уже составлял 93% (Statistikaamet n.d.). Таким образом, произошел переход от почти полной государственной собственности на жилье в конце советского времени (в 1991 г.) к более чем 97% частной собственности сегодня (2014 г.). В конце концов, многоквартирные дома были преобразованы в кондоминиумы, где каждый арендатор владел своей квартирой и долей земли под зданием и вокруг него. Однако эти две приватизации — жилища и земли — не совпадали, так как передача жилья произошла раньше, чем передача прилегающей территории.Тем не менее, в результате двух приватизаций и уменьшения налоговой базы муниципалитетов возможности городских властей по инициированию изменений и управлению были уменьшены.

С решением центрального правительства перейти к частной собственности и FOA в 1990-х годах, отдельные многоквартирные дома стали главными действующими лицами, которые взяли на себя ответственность за свою жилую среду. Правительственные органы сделали понятный шаг, чтобы включить в свою повестку дня другие обязанности.Сфера ответственности FOA расширилась с ожиданием того, что организация будет ремонтировать здания, а также заботиться о парковках.

Нео-коммунитарные процедуры управления, как они концептуализированы в политической теории, следуют за «разворачивающимся неолиберализмом», как обрисовано выше, и призывают третий сектор действовать для улучшения экономического развития, социального благосостояния и социальной сплоченности (Fyfe 2005). Эти сдвиги в Великобритании и за ее пределами в рамках «Третьего пути» или «Большого общества» или других подобных действий государства, ориентированных на сообщества, требуют передачи функций обслуживания «третьему сектору» в соответствии с политикой местного штата (Mowbray 2011).Росол (2012), например, показывает волонтерство сообщества в случае общественных садов как неолиберальную стратегию местных губернаторов по обеспечению зеленой инфраструктуры, без необходимости выполнять фактическую работу, но при этом сохраняя контроль над ситуацией. Точно так же в Эстонии FOA формально являются неправительственными организациями третьего сектора, категория, которая также включает гражданские инициативы, продвигающие политические цели. Тем не менее, в своей функции FOA выполняют задачу, которую кто-то должен делать в любом случае (то есть поддерживать здание и заботиться об окружающих участках).

Условия для появления «неолиберальной» модели управления жилыми массивами с наличием двух компонентов — активного государства и активных индивидов — обеспечиваются материальностью жилых массивов, а также государственным прагматизмом, когда почти все здания ( 97%), и большие участки земли приватизированы: из-за отсутствия финансов и возможностей взять на себя руководство общественными пространствами в жилых комплексах, городское правительство полагается на время, деньги и организационные возможности FOA.Хотя большинство зданий приватизировали, по крайней мере, определенную часть земли, приватизация земли не привела к четкому соответствию между пространственными элементами и их владельцами. То есть, если усилия многоквартирных домов не скоординированы, возникнут проблемы. Во-первых, обширные зеленые насаждения не принадлежат однозначно тому или иному многоквартирному дому. Зелень — это промежуточное пространство между многоквартирными домами, принадлежащее каждому по первоначальному замыслу планировки. Формально так происходит и сегодня в Эстонии, так как зелень между зданиями остается нереставрированной собственностью, находящейся в ведении районной администрации, или полностью муниципализированной.Таким образом, все новые границы, проведенные в публичном пространстве жилых комплексов, кажутся проблематичными по сравнению с тем, как они функционировали на протяжении десятилетий. Во-вторых, отнесение земельного участка вокруг многоквартирных домов к ЗП также означает включение участков улиц, обеспечивающих доступ к другим зданиям (изображенным на рис. 15.4), что создает как минимум две проблемы: затруднена передвижность транспортных средств и пешеходов к другим зданиям. и ответственность за ремонт и содержание участка дороги неясна.В случае уличной приватизации должно быть четко обозначено, кто и при каких условиях может проходить через собственность, чтобы предотвратить продолжающиеся конфликты между жителями разных зданий. Если участки улиц, предназначенные для общественного пользования, приватизируются в пользу FOA, у каждого FOA будет лишь ограниченный стимул к ремонту и содержанию улицы, поскольку многие другие здания также выиграют. FOA будет финансировать услуги для других зданий из собственного бюджета, собираемого с владельцев квартир. Исследовательские интервью с руководителями FOA выявили проблемы даже с тем, чтобы заставить людей в рамках одного FOA принимать затраты на строительство автостоянок для использования в собственных зданиях, что еще больше усложняет задачу, когда круг пользователей этих участков будет шире.Рис. 15.4

Пример isiklik kasutusõigus [право личного пользования] для многоквартирного дома, показан полосатыми участками. Обратите внимание, что уличное пространство опущено.

Источник Мэрия Таллинна 2011b, разрешение не требуется

Улицы внутри кварталов не были муниципализированы как «транспортные земли», как в других районах города, а вместо этого были объединены либо со зданием (редкий вариант), либо с двор (чаще встречается). Земельные участки обычно не закрываются воротами, как это принято в старых районах города.Таким образом, индивидуализированное использование различных пространственных элементов выходит за рамки в основном скудного участка земли, связанного с многоквартирным домом (например, обрезка веток деревьев или уход за цветами / кустами, официально находящимися на городской земле, или неформальная парковка на лужайке, которая по закону принадлежит местное правительство). Комментируя процесс приватизации во время установления границ, советник района Мустамяэ утверждал, что в суперблочной форме городского плана каждый участок земли принадлежит всем и не может быть просто приватизирован (Hagelberg 1999).Таким образом, хотя приватизация жилья и земельная реформа создали контекст, в котором жители объединяются в коллективы на основе многоквартирных домов, где жители обычно являются собственниками своих квартир, большая часть земли в районе осталась в коллективном пользовании и во многих дела в коллективной собственности (в лице правительства района). Такое физическое пространство потребовало более широкого вмешательства, чем нынешняя практика районного правительства.

В Плане развития жилищного строительства (Majandus-ja Kommunikatsiooniministeerium 2008), цитируемом выше, отмечается несоответствие между теми, кто является и кем городские губернаторы призывают вести активную деятельность в жилых комплексах (то есть FOA), и юридическим обозначением земли.Таким образом, с прагматической точки зрения, FOA в жилых комплексах являются центрами обсуждения, принятия решений и активности внутри этих парковых структур, способных проявлять интерес и действовать на территориях вокруг них. Поскольку количество квартир обычно составляет около сотни (если не больше), такие FOA являются довольно мощными действующими лицами в управлении и превратились в прагматические объекты для принятия на себя некоторых из обязанностей по управлению жилыми комплексами.