Покупка квартиры с обременением по ипотеке в ипотеку: Квартира с обременением

Квартира с обременением

Если раньше при покупке недвижимости боялись мошенников, выдающих себя за собственников, то теперь покупатели опасаются получить вполне законное обременение.

Что такое обременение?

Любой юрист знает, что у права собственности есть три составляющие – владение, пользование, распоряжение. Если рядом хоть с одним из них появляются условия-оговорки, то это называется «обременение». Например, я могу пользоваться этим, но кроме меня этим имеет право пользоваться еще кто-то (ограничение на пользование). Я, конечно, могу продать то-то, но мне надо спросить разрешение (ограничение на распоряжение). Существуют обременение квартир, обременение домов, обременение земельных участков.

Какие виды обременения бывают

Сервитут. Ограничение использования земельного участка. Представьте себе, что к дачному участку вашего соседа нет другого подхода, кроме как через вас. Особо дотошный владелец может добиться наложения обязательства пропускать его на свой участок. Это и будет обременение. То есть участок будет в вашей собственности, будете платить налоги, вы можете его продавать, завещать, дарить… Но не имеете права запретить соседу проходить через него к себе домой.

Правда, на практике чаще встречается «публичный сервитут» – когда оказывается, что на ваш земельный участок есть планы у местных или центральных властей. И они не отчуждают его совсем, нет, просто накладывают сервитут. (Оставим в стороне вопрос, как продать дом с обременением? Короткий ответ – снижая цену).

Правда, учитывая законопроект, который Госдума рассматривает в конце 2018 года, касающийся правового регулирования отношений по градостроительному зонированию и планировке территории, а также отношений по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд, общий вектор отношения у частной собственности – не накладывать сервитут, а проводить изъятие.

Конечно, в случае изъятия предусмотрен механизм компенсации собственникам. Но у нас перед глазами уже множество примеров, как «справедливо» рассчитываются эти компенсации. Прибавим к этому время и силы, потраченные на поиски нового жилья, переезд и т.п.

Поэтому лучше заранее изучить гепнлан развития территории (если он есть) и выбрать дом, не попадающий в зону перспективного строительства. Иначе есть риск при подборе дома нарваться на объект, который через пару лет у вас изымут власти.

Наталья Сазоновадиректор департамента управления проектами, аналитики и консалтинга компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

Рента. Это тоже вид обременения. Суть ее в том, что пожилой человек продает свою квартиру за 20-40% от реальной рыночной цены, получает право пожизненного проживания в ней и ежемесячные выплаты на содержание. После его смерти квартира переходит в полную собственность нового владельца.

Начиная с 2013 года параллельно с договором ренты заключается договор залога недвижимости физическому лицу (то есть пенсионер становится обладателем закладной на квартиру), и это ограничение отражается в Росреестре. Продать недвижимость без разрешения залогодержателя нельзя. Ну, а с квартирами, которые оказались в ренте до 2013 года, мошеннические действия теоретически возможны. 

Когда покупатель приобретают «обычную» квартиру и обнаруживает, что в ней не только проживает кто-то, но этому кому-то еще надо платить.

Право безвозмездного пользования квартирой – довольно малоизвестный тип обременения. Когда в начале 90-х проходила приватизация, многие, вполне официальные, процедуры представляли собой юридический нонсенс. Например, приватизация без определения долей… О приватизации, в которой не участвовал несовершеннолетний, все более-менее осведомлены. Как и о том, что он имеет право претендовать на долю в собственности. Меньше известно, что если один из супругов отказался от приватизации в пользу другого, то за ним сохраняется пожизненное право проживания в этой квартире! 

Наталья Сазонова уверяет, что на рынке нередки случаи, когда покупатель приобретал жилье и уже после выяснял, что какая-нибудь бабушка имеет право безвозмездного пользования его квартирой. То есть вы можете быть единоличным собственником, но при этом с вами на вполне законных основаниях будет проживать чужой человек, который не участвовал в приватизации. 

Ипотека. И, наконец, последний(но самый часто встречающийся и потому самый важный)вид обременения квартиры – ипотека. Залог недвижимости не влияет на владение и пользование, но ограничивает возможность распоряжения. Зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры без разрешения залогодержателя (им может быть банк, другая кредитная организация или даже физическое лицо) нельзя.

Сделка купли-продажи квартиры с обременением-ипотекой

С одной стороны, продажи квартиры с обременением по ипотеке – дело рутинное. С другой, этот процесс до конца не отработан, у разных банков разные процедуры, синхронизации банковских стандартов нет. Более того, конкретные служащие в отдельно взятом отделении могут дополнительно перестраховываться.

Вполне логично, что когда мы берем ипотеку, то смотрим на легкость одобрения нас как заемщика, на условия выдачи кредита, на готовность банка кредитовать именно выбранную вами квартирую. И совсем не думаем о том, а как поведет себя банк, если мы будем потом продавать квартиру с обременением.

Самые жесткие условия в этом отношении – у лидера ипотечного кредитования Сбербанка. Он требует сначала полностью выплатить остаток задолженности, после чего продавец может снять обременение и регистрировать сделку купли-продажи. Казалось бы – погасить задолженность можно из денег, вырученных за покупку. Но не так все просто.

Обычно схема сделки купли-продажи квартиры, находящейся в залоге у Сбербанка, такая. 

1. Продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи. 
2. Продавец уведомляет банк о досрочном закрытии ипотечного кредита и берет справку в банке об остатке задолженности. 
3. Далее открывается аккредитивный счет, либо арендуются банковские ячейки. В них закладывается необходимая сумма. В одну – столько, сколько продавец должен банку, в другую – все остальное. По условиям, это «все остальное» продавец сможет забрать, когда договор купли-продажи пройдет государственную регистрацию. (Аналогичные действия осуществляются с аккредитивными счетами). 
4. Заключается основной договор купли-продажи. 
5. Обычно покупатель забирает деньги из ячеек после того, как договор проходит государственную регистрацию. Но в данном случае это невозможно: на квартире обременение, Росреестр переход права собственности не зарегистрирует. Поэтому продавец забирает часть денег раньше, до того, как сделка закрыта. Этими средствами он рассчитывается с банком и снимает обременение (на это может уйти 3-7 рабочих дней). 
6. Только после этого договор купли-продажи можно регистрировать в Росреестре (хотя специалисты агентства Est-a-Tetуверяют, что в Росреестр можно подать на снятие обременение и на регистрацию договора одновременно).

Подобная схема несет довольно большие риски для покупателя: ведь именно он гасит долг продавца перед банком. А если продавец передумает? Взыскать с него деньги, конечно, можно. Но – через суд. А если с продавцом что-то случится, и он физически не сможет довести сделку до конца (а деньги-то уже отданы). Тогда опять суд.

Есть другой вариант. Когда сумма, необходимая для досрочного закрытия ипотеки, относительно невелика, то продавец может взять потребительский кредит, рассчитаться с ипотекой, снять обременение, оформить сделку купли-продажи, а потом закрыть потребительский кредит. Эта схема несет уже риски для продавца: если покупатель передумает, то ему придется выплачивать довольно крупные суммы по потребительскому кредиту. Ведь не всегда можно быстро выйти на следующую сделку.

И, наконец, продавец должен иметь все-таки на момент сделки стабильный доход, иначе ему не одобрят потребительский кредит.

К счастью, многие другие банки (тот же «Дельта-Кредит») согласны на более хлопотную для них, но более надежную для продавца и покупателя схему. Продавец обращается в свой банк за разрешением продать квартиру. При этом надо обязательно указывать причину продажи: изменение состава семьи, переезд в другой регион, изменение уровня доходов и т.п. Банк дает разрешение, но обременение не снимает. Покупатель совершает выкуп квартиры с обременением (то есть находящуюся в залоге у банка), а потом гасит оставшуюся ипотеку и снимает обременение.

Как предостерегают специалисты компании Est-a-Tet, этот путь невозможен, если среди покупателей есть несовершеннолетние дети. 

И такой способ не всегда подходит, если покупатель хочет сам взять ипотечный кредит. То есть он его возьмет, но только в том банке, который является держателем закладной. Если же покупатель почему-либо не может пройти одобрения именно в этом банке, либо у него есть специальные корпоративные условия в другом, то… увы. Банки не кредитуют покупку квартиры, находящейся в залоге у других банков.

Прогноз на будущее

Экономика может падать, расти, стагнировать, но доля квартир, обремененных ипотекой находится примерно на одном уровне. 

 

Доля квартир с обременением по ипотеке на вторичном рынке колеблется в пределах 20-30%.

В периоды, когда на рынке ипотечного кредитования наблюдается рост, увеличивается количество залогового жилья. Люди охотно берут ипотеку, благо привлекательные условия по кредитам этому способствуют. Во время спада в экономике наблюдается снижение заявок на кредит. Например, в первой половине 2015 года на «вторичке» был «штиль», поскольку мало кто хотел брать займ под 17-20% годовых. Доля обремененного жилья поддерживалась на уровне 20% за счет старых уже взятых ранее кредитов. Далее на ситуации сказалось общее обеднение населения ввиду высокой инфляции. Клиентов с «живыми» деньгами стало объективно меньше. Поэтому люди снова стали брать кредиты, сохраняя количество залогового жилья на «вторичке». Парадоксально, но факт. Несмотря на экономическую турбулентность, квартиры с обременением прочно заняли свою долю на рынке и сохраняют ее на протяжении вот уже более десяти лет.

Но не вызывает сомнения, что в будущем число сделок купли-продажи квартир с обременением по ипотеке будет только расти. Ведь уже сегодня доля ипотечных сделок на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса Москвы сегодня составляет около 60%, а в Санкт-Петербурге и Ленинградской области – почти 70% (данные ГК «Основа»). Через какое-то время часть этих квартир неминуемо окажется на вторичном рынке.

Поэтому хочется надеяться, что в недалеком будущем, будут приняты законы, регламентирующие продажу ипотечных квартир, уменьшающие риски не только банка, но продавца и покупателя. 

Пока что обременение – это, прежде всего, причина для торга. 

При прочих равных квартиру, находящуюся в ипотеке, можно купить с дополнительным дисконтом 5-7%. 

«Ведь для продавца скидка – единственный способ привлечь сегодняшнего клиента, – говорит Наталья Сазонова. – Особенно с учетом того, что покупатели вовсе не хотят связываться с каким-либо обременением ввиду своей юридической неграмотности и отсутствия профессиональной риэлторской поддержки». 

совет покупателям 

Смело торгуйтесь, если знаете, что квартира под обременением.

Как показывает практика, собственники таких объектов куда более сговорчивы и готовы идти на уступки ради сделки. Ведь часто такие продавцы руководствуются не просто желанием реализовать актив, а жизненными обстоятельствами.

схема оформления в Сбербанке и других банках

Стремительный рост объемов ипотечного кредитования стал причиной появления нового вида услуг, предлагающих оформление ипотеки на покупку ипотечной квартиры. Широкое распространение подобных сделок объясняется несколькими причинами. Сегодня большое количество ипотечных должников испытывает трудности с возвращением и обслуживание кредитов, что вынуждает и их, и банки искать выход из ситуации. Как следствие, продажа квартиры в этом случае выступает одним из достаточно эффективных вариантов решения возникшей проблемы.

Содержание

Скрыть

1. Подробнее о покупке в ипотеку квартиры в ипотеке
   1. Особенности процедуры
      1. Продажа банком ипотечной квартиры
         1. Продажа заемщиком
            1. Предварительный договор купли-продажи
               1. Договор уступки права требования
                  1. Как купить без риска?
                     1. Сложности и возможные нюансы
                        1. Преимущества и недостатки сделки

                           Подробнее о покупке в ипотеку квартиры в ипотеке

                           Финансовая операция, предполагающая покупку или продажу ипотечной квартиры в ипотеку, в большинстве случаев выгодна всем заинтересованным сторонам. Преимущества каждого участника сделка очевидны:

                           1. Для банка это отличный способ избавиться от клиента, испытывающего финансовые проблемы, получив взамен более платежеспособного;
                           2. Для старого владельца продажа ипотечной квартиры выступает одним из самых эффективных вариантов снизить или полностью избавиться от обязательств перед банком;

                           Новый покупатель получает возможность приобрести интересующую его квартиру по доступной цене, которая часто ниже рыночной.

                           
                           

                           Особенности процедуры

                           Ключевой особенностью ипотечной квартиры является тот факт, что она заложена в банке, оформившем первоначальный кредит. Именно поэтому стандартная процедура покупки ипотечной квартиры в ипотеку происходит в несколько стадий:

                           1. Получение одобрения банка на осуществление сделки. Без согласия и непосредственного участия кредитной операции какие-либо операции с квартирой попросту невозможны.
                           2. Оформление предварительного договора купли-продажи. Этот документ в обязательном порядке заверяется у нотариуса. Его наличие обеспечивает покупателю право обратиться в суд с требованием о принудительной продаже предмета договора в случае срыва сделки.
                           3. Оплата покупателем задолженности по ипотеке. Данная финансовая операция выступает основанием для получения закладной на объект недвижимости.
                           4. Снятие с квартиры обременения и перевод его на нового владельца и регистрация договора купли-продажи.
                           5. Выплата оставшейся суммы по сделке. В большинстве случаев денежные средства размещаются на аккредитиве или в банковской ячейке, которые оформляются специально для совершения рассматриваемой операции. Это позволяет свести к минимуму риски на всех стадиях ее осуществления.

                           Очевидно, что покупка ипотечной квартиры в ипотеку является достаточно сложным и многоступенчатым мероприятием. Поэтому она может проводиться несколькими различными способами, каждый из которых имеет характерные особенности.

                           
                           

                           Продажа банком ипотечной квартиры

                           Покупка заложенной в ипотеку жилой недвижимости у банка происходит несколько проще и с меньшей степенью риска, чем аналогичная сделка непосредственно с собственником. Это объясняется достаточно просто – банк заинтересован в надежном юридическом сопровождении операции, поэтому жестко контролирует ее осуществление на каждом этапе.

                           В большинстве случаев кредитная организация сначала закрывает ипотеку старому владельцу, после чего заключает договор на оставшуюся сумму задолженности с новым собственником. Хотя в некоторых случаях осуществляется перевод долга и, как следствие обременения на покупателя.

                           Естественно, в любой из описанных ситуаций клиента обязательно ждет тщательная проверка со стороны банка, а также необходимость оформления страховки на квартиру, а в некоторых случаях еще и проведение новой оценки объекта недвижимости.

                           Несмотря на это, схема покупки ипотечной квартиры в ипотеку напрямую у банка используется на практике наиболее часто.

                           Продажа заемщиком

                           Ведение переговоров непосредственно с владельцем квартиры, купившим недвижимость в ипотеку и не погасившим кредит, также возможно. Однако, при этом покупатель должен понимать, что согласия банка в любом случае потребуется. Поэтому чем раньше представители кредитной организации подключаться к обсуждению и последующему оформлению сделки, тем лучше. Тем более, что их участие заметно снижает любые риски по сделке для нового собственника.

                           Предварительный договор купли-продажи

                           Ключевым документом, защищающим интересы сторон и, прежде всего, покупателя, выступает предварительный договор купли-продажи. В его тексте обязательно указывается запрет на изменение условий сделки со стороны продавца после получения им первой части оплаты. Кроме того, договор должен содержать исчерпывающую информацию о каждом из участников, включая банк, а также максимальный объем информации о предмете ипотеки.

                           Оптимальным вариантом оформления документа выступает составление его специалистами юридического отдела банка. В этом случае покупатель может быть уверен в грамотности подписываемого договора. Дополнительным инструментом по снижению риска рассматриваемой сделки выступает нотариальное заверение документа.

                           Договор уступки права требования

                           В некоторых случаях сделка по покупке ипотечной квартиры оформляется путем составления договора уступки прав требования. Несмотря на то, что в указанном документе фигурируют только две стороны – покупатель и продавец, согласие кредитора, в роли которого в случае с ипотекой выступает банк, также необходимо. Это является общим требованием для любых подобных сделок.

                           Именно поэтому данный вариант используется нечасто, так как в большинстве случаев кредитная организация настаивает на заключении с покупателем нового ипотечного договора, который сопровождает описанными выше обязательными мероприятиями.

                           Как купить без риска?

                           Существует несколько простых правил, позволяющих исключить или свести к минимуму риск при приобретении в ипотеку уже заложенной квартиры. В их число входят:

                           • Получение согласия на сделку от банка и привлечение его специалистов к подготовке документов;

                           
                           

                           • Заверение у нотариуса предварительного договора купли-продажи;
                           • Осуществление окончательного расчета только после получения документов из регистратуры;
                           • Размещение средств на покупку на аккредитиве или в банковской ячейке.

                           Сложности и возможные нюансы

                           Основные проблемы при покупке ипотечной квартиры в ипотеку возникают в том случае, если покупатель не проходит проверку банка. В подобной ситуации вероятность успешного совершения сделки становится минимальной. Во всех остальных случаях главным условием для подписания договора и перехода обязательств перед банком от старого владельца к новому выступает грамотное оформление всех указанных выше документов.

                           Целесообразно привлекать для этого не только специалистов кредитной организации, но и квалифицированного риелтора.

                           Преимущества и недостатки сделки

                           Главным преимуществом сделки для покупателя выступает возможность приобретения квартиры по более низкой стоимости, зачастую меньшей сформировавшихся на рынке расценок. Это объясняется тем, что ипотечная недвижимость, как правило, выставляется на продажу либо при возникновении финансовых проблем с обслуживанием и выплатой кредита, либо при срочной необходимости в денежных средствах. В обоих случаях покупатель имеет право рассчитывать на весьма серьезную скидку.

                           Покупка квартиры с обременением — Вторичное жильё

                           Что такое обременение

                           Обременение — это ограничение прав собственника недвижимости, из-за того, что на этот объект имеют права владения или пользования другие частные, юридические лица или государство. То есть хозяин квартиры не может самостоятельно принять решение о её продаже, не согласовав это ещё с кем-то. Или в квартире проживает человек, которого нельзя выселить, и квартира продаётся только с жильцом. А иногда продажа и просто невозможна.

                           Как узнать, есть ли у квартиры обременения

                           В выписке из ЕГРН, получить которую может любой, нужно обратить внимание на пункт 4 «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости», в котором указано, есть ли у третьих лиц какие-то права на жильё. Если нет, то в этом разделе выписки будет указано «не зарегистрировано».

                           Выписка из ЕГРН говорит, что обременений нет

                           Но не все виды обременений указываются в выписке. Поэтому покупателю, возможно, придется запрашивать у продавца дополнительные документы. Какие — расскажем ниже.

                           Какие обременения бывают:

                           Ипотека

                           Самое распространённое обременение — ипотека. То есть люди продают квартиру, которая находится в залоге у банка. Причиной такой продажи может быть, например, невозможность выплачивать в дальнейшем ипотечный кредит.

                           Если на квартиру наложено такое обременение, она не может быть продана без разрешения банка.

                           Что делать, если есть такое обременение. Есть два способа:

                           1. Покупатель переоформляет ипотеку на себя и далее выплачивает её сам. Он также должен вернуть продавцу деньги, которые тот уже внёс по кредиту (с учётом первоначального взноса, но без учёта выплаченных по ипотеке процентов). Если продавец просрочил выплаты по кредиту, то все штрафы и пени достанутся новому владельцу. Поэтому перед покупкой нужно выяснить всё о состоянии кредита: попросить у продавца справку из банка об отсутствии задолженностей и пеней, а если просрочки выплат есть — выяснить сумму задолженности и штрафов перед тем, как принять решение о покупке.

                           2. Продавец получает в банке разрешение на досрочное погашение кредита. Далее покупатель передает продавцу деньги, чтобы тот выплатил оставшуюся задолженность. Для этого заключается договор задатка (или предварительный договор купли-продажи), по которому вносится сумма, равная долгу по ипотеке. Когда долг погашен, банк передает продавцу закладную на квартиру. С этим документом продавец и покупатель обращаются в Регистрационную палату для снятия с квартиры обременения. Затем покупатель полностью расплачивается с продавцом и по договору купли-продажи становится владельцем квартиры.

                           Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:

                           «Опасаться таких вариантов не стоит, это очень распространенная практика. Сегодня на вторичном рынке примерно каждая пятая квартира имеет ипотечное обременение. Это связано с распространённостью ипотечного кредитования. Однако определенные риски всё же есть. В частности, сложности могут возникнуть в ситуации, когда покупатель покрывает остаток по задолженности продавца. Собственник, погасив ипотеку, может отказаться от сделки и помешать регистрации договора купли-продажи, „организовав“ форс-мажорное обстоятельство. В итоге несостоявшийся покупатель вынужден будет судиться с мошенником, который может выплачивать деньги по суду многие годы». 

                           Аренда

                           Второй тип обременения — аренда. В этом случае квартиру продают, когда в ней проживают арендаторы по официальному договору. Срок договора найма указывается в договоре купли-продажи, и новый собственник не может выселить квартирантов до его истечения.

                           Это распространённая практика в европейских странах: если человек покупает жилье с инвестиционной целью (то есть с целью вложения денег и получения дохода от аренды), оно достается ему вместе с арендаторами, которые по-прежнему платят за жильё, но уже новому владельцу.

                           В России такое встречается нечасто. Зато бывает, что после заключения сделки покупатель обнаруживает в квартире жильцов, которые тоже ничего не знали о продаже недвижимости. Обычно это происходит, когда заключается краткосрочный договор найма (на срок до года), и он не регистрируется в Росреестре. В этом случае в выписке из ЕГРН никаких пометок не будет. Если заключается долгосрочный договор, подлежащий обязательной регистрации, аренда будет указана как обременение в выписке.

                           Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:

                           «Новому владельцу приходится разрешать конфликты с квартирантами, нередко с вызовом полиции и скандалами. Известен случай, когда собственник, не вернув залог арендаторам, продал жилье. Те, в свою очередь, отказались покидать квартиру, пока им не вернут деньги. В итоге новый владелец отдал им депозит. И это — самое мирное решение конфликта. При худших раскладах арендаторы съезжали со скандалом, заливая бетоном водопроводные трубы».

                           Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

                           Решение владельца продать жильё не является поводом для автоматического расторжения договора с арендаторами. Арендаторы имеют право проживать в квартире, пока не истечет срок аренды (если он прописан в договоре). Здесь есть два варианта: либо покупать квартиру вместе с квартирантами, либо потребовать от продавца досрочного расторжения договора найма. Подтвердить, что этот договор расторгнут, можно обычной распиской от арендатора. После этого договор купли-продажи заключается по обычной схеме.

                           Рента

                           Третий вид обременения — рента. Получатель ренты (обычно пожилой человек) имеет право проживания в квартире при том, что право собственности переходит от него к рентодателю взамен на пожизненное содержание. Владельцем жилья получатель ренты уже не является, но выселить его никуда нельзя. Договор ренты прекращает действовать со смертью рентополучателя.

                           Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:

                           «Случается, что мошенники или недобросовестные рентодатели продают жильё, находящееся в ренте, ведь о её наличии часто ничего не говорится в свидетельстве о праве собственности. В результате покупателю достается квартира, в которой имеет право проживать пожилой человек».

                           Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

                           Рента указывается как обременение в выписке из ЕГРН. Если такая отметка в выписке есть, нужно выяснить, действует ли ещё договор ренты — в частности, попросить предоставить свидетельство о смерти рентополучателя, и уточнить, почему обременение не снято.Теоретически продать квартиру, находящуюся в ренте, можно. При этом договор ренты может быть перезаключен и обязательства перед рентополучателем перейдут к новому владельцу. Но всё это возможно только с согласия рентополучателя, которое должно быть нотариально заверено. Продавать квартиру, не получив согласия получателя ренты и не уведомив об обременении покупателя, — незаконно.

                           Эксперты рынка недвижимости не рекомендуют покупать квартиры с таким обременением. Здесь нередки случаи подлога документов.

                           Безвозмездное пользование

                           Еще один вид обременения — безвозмездное пользование квартирой человеком, который в свое время отказался от приватизации. Граждане России имеют право приватизировать жильё и получить в нём долю. Если гражданин, зарегистрированный в квартире, не участвует в приватизации, он получает пожизненное право пользования данной жилплощадью. Проблема в том, что это не отражается ни в свидетельстве о праве собственности, ни в выписке ЕГРН. Нередки случаи, когда люди покупали жильё и уже после выясняли, что посторонний человек имеет право безвозмездного пользования их квартирой, и лишить его этого права никто не может. Иногда даже новые собственники покупают отдельную квартиру, чтобы отселить нежелательных жильцов.

                           Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

                           При заключении сделки всегда просите показать дополнительные документы и всё тщательно проверяйте.

                           Максим Самощенков, руководитель практики имущественных и обязательственных отношений Национальной юридической службы «Амулекс»:

                           «Необходимо попросить выписку из домовой книги (заверенную копию поквартирной карточки) или единый жилищный документ (ЕЖД). Там указано, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при её продаже. Идеальный вариант — справка об отсутствии зарегистрированных лиц. Нужно настаивать на внесении в договор купли-продажи условия об обязанности продавца (и других зарегистрированных лиц) сняться с регистрационного учета и освободить жилое помещение».

                           Справка об отсутствии зарегистрированных лиц в квартире

                           Для подстраховки можно попросить нотариально заверенное обязательство выписать проживающих из квартиры в течение ограниченного времени после регистрации сделки. Чтобы купить жильё, в котором зарегистрированы лица с правом пожизненного проживания, нужно, чтобы ещё до заключения сделки эти люди зарегистрировались в другой квартире, так как в этом случае они лишаются права на пожизненное проживание.

                           Завещательный отказ

                           Человек может получить право пожизненного проживания в квартире по завещанию другого человека (это право закреплено за ними ст. 1137 ГК РФ). Он не теряет это право при смене собственника недвижимости, поэтому выселить из квартиры или лишить его данного права по закону нельзя, во всяком случае до истечения срока, установленного в завещании.

                           Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

                           Максим Самощенков, руководитель практики имущественных и обязательственных отношений Национальной юридической службы «Амулекс»:

                           «К счастью покупателей, данное обременение встречается крайне редко, поскольку проверить его наличие при покупке с 100% точностью невозможно. Право проживания не подлежит обязательной регистрации. Оно может быть зарегистрировано в Росреестре, но по желанию собственников. Информацией о его наличии обладает нотариус, открывший наследственное дело, и наследники, которые приняли наследство и стали собственниками квартиры на основании свидетельства о наследстве. Нотариус не вправе разглашать информацию, содержащуюся в наследственном деле, поэтому даже обращение к нему не прояснит наличие или отсутствие такого права».

                           Внимательно изучайте документы. Если собственник получил свою квартиру в наследство, запросите у него копию завещания, чтобы выяснить, нет ли обременений в виде завещательного отказа.

                           Арест

                           На квартиру может быть наложен арест по решению суда. Причины для этого могут быть самые разные, самые распространенные — долговые обязательства или раздел имущества.

                           Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

                           Арестованную квартиру продать нельзя (а также сдать, завещать, подарить и т. п.) Если кто-то пытается это сделать, он нарушает закон. Информация об аресте квартиры отображается в выписке из ЕГРН.

                           Материнский капитал и зарегистрированные несовершеннолетние

                           Если жильё было приобретено с использованием материнского капитала, значит дети имеют право на долю в этой квартире. Чтобы это узнать, нужно выяснить, есть ли у продавца несовершеннолетние дети, и, если есть два ребенка и более, попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате на материнский капитал.

                           Если квартира куплена без маткапитала, но в ней зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, вы также должны быть уверены, что его права не нарушены.

                           Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

                           Продавец в обоих случаях должен предоставить разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства. Тогда сделка будет безопасной для покупателя.

                           Заключение

                           С большинством видов обременений квартиру покупать можно. А из-за того, что потенциальных покупателей отпугивает обременение, такие квартиры часто продаются с дисконтом. Главное — тщательно проверить все документы, заказать все выписки и справки, взять необходимые нотариальные свидетельства.

                           Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Наташа Савинова

                           Права и ограничения владельце ипотечной квартиры 🏠

                           Недвижимость, купленная в ипотеку, находится в залоге у банка. Он устанавливает определённые правила и ограничения, которые должны соблюдать заёмщики.

                           Можно ли продать квартиру в ипотеке? Нужно ли спрашивать разрешение у банка, чтобы сдать квадратные метры в аренду? Разберёмся, какие действия необходимо согласовывать, а что можно делать без согласия кредитора.

                           Права собственника

                           До полной выплаты долга взаимоотношения заёмщика и кредитора регулируются кредитным договором. Соглашение фиксирует право заёмщика пользоваться, владеть и распоряжаться жилым помещением, но с некоторыми ограничениями.

                           Регистрация

                           При оформлении ипотечного кредита многие интересуются, можно ли прописать родственника в ипотечную квартиру? По закону собственник вправе регистрировать на своей жилплощади всех членов семьи. Фактически банк может установить определённые ограничения, например, внести в договор пункт о необходимости предварительного согласования всех регистрационных действий.

                           То есть, прописать ребёнка в ипотечную квартиру можно без согласия банка, а вот чтобы зарегистрировать двоюродную сестру или внучатого племянника, нужно будет уведомить залогодержателя. Так, в ипотечных договорах Альфа-Банка четко прописан порядок регистрации в недвижимости собственников, членов их семей, а также третьих лиц.

                           Сдача в аренду

                           Поскольку заёмщик отвечает за сохранность залогового имущества перед банком-кредитором, последний должен знать, кто проживает в квартире. Право пользования позволяет владельцу жить в ней самому или вселять знакомых, друзей. Возникает вопрос: можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

                           Сдавать ипотечную недвижимость по договору найма не запрещено, но в некоторых случаях нужно обсудить это с банком. Иногда в ипотечных соглашениях указано, что собственник может передавать объект залога в пользование другим лицам только по согласованию с кредитором. Несоблюдение этого правила чревато штрафными санкциями: банк может потребовать досрочно погасить весь долг.

                           Перед тем, как сдать ипотечную квартиру в аренду, убедитесь, что в соглашении нет запретов на передачу помещения во временное пользование третьим лицам.

                           Ремонт и перепланировка

                           Ремонтировать ипотечную квартиру без согласия банка можно, а вот делать перепланировку — нет. То есть, менять стяжку пола, делать многоуровневый потолок из гипсокартона или облицовывать стены плиткой вы вправе без всяких согласований. Но вот если вы хотите объединить гостиную с кухней, придётся договариваться с банком. Перепланировка влияет на технические характеристики недвижимости, может изменить её функциональное назначение и сказаться на стоимости.

                           Согласование перепланировки проходит в три этапа:

                           1. Подготовка проекта, утверждение документов в контролирующих органах.

                           2. Получение разрешения страховой компании.

                           3. Получение согласия банка-кредитора.

                           Передача по наследству

                           Согласно 37 статье ФЗ «Об ипотеке» собственник вправе завещать недвижимое имущество кому угодно. В этом случае получать согласие банка не нужно — он не должен знать, в чью пользу составлено завещание. Вместе с квартирой наследникам переходят все обязанности по ипотечному договору, в том числе те, что были выполнены ненадлежащим образом.

                           Можно ли продать ипотечную квартиру?

                           Вы имеете право продать залоговую недвижимость в любой момент. По статье 346 ГК РФ это допустимо: нужно только получить разрешение банка на проведение сделки. Прежде, чем начинать поиски покупателей, нужно урегулировать все вопросы с кредитором: в офисе банка или онлайн.

                           Существует несколько схем, по которым можно продать квартиру в ипотеке:

                           1. Продажа с полным погашением долга в процессе сделки. В этом случае требуется участие банка — он выступает получателем задатка. Вариант наиболее безопасен для обеих сторон, поскольку передача денег происходит через банковские ячейки.

                           2. Досрочное закрытие ипотечного кредита. Например, заёмщик находит покупателя, берёт у него задаток и закрывает им оставшуюся часть задолженности. После снятия обременения собственник продаёт жильё покупателю.

                           3. Продажа имущества вместе с ипотечным долгом. Вместе с недвижимостью покупатель получает обязательства по ипотечному долгу.

                           В некоторых случаях квартиру на продажу выставляет банк. Чаще всего это происходит тогда, когда заёмщик не может выплачивать кредит и накапливает долг.

                           Перевод в нежилое помещение

                           Изменить статус недвижимости до момента полного погашения задолженности нельзя. Это связано с тем, что помещение приобреталось для проживания, а не для использования в коммерческих целях. Условия кредитования при приобретении коммерческих объектов отличаются от жилой недвижимости — для нежилых объектов процентная ставка выше.

                           Как получить согласие банка

                           Решить вопросы, связанные с ипотекой, можно в отделении банка или онлайн. Альфа-Банк предлагает заёмщикам комфортные условия обслуживания: вы можете узнать любую информацию через личный кабинет интернет-банка или мобильное приложение, по телефону +7 (495) 785-5-785 для Москвы, 8-800-200-00-35 для регионов России, а также по электронной почте: [email protected].

                           Насколько страшны при покупке недвижимости залог, арест и другие обременения

                           История квартиры важнее, чем другие ее характеристики, ведь «подмоченные» документы не исправит ни удобная планировка, ни даже хороший ремонт. После сделки покупатель может остаться без жилья и без денег. Поэтому еще на этапе выбора нужно проверять юридическую чистоту квартир и искать пороки в истории перехода прав. Но не все они фатальны, некоторые можно исправить, а от других — застраховаться.

                           Первое, что нужно выяснить — наличие обременений, то есть узнать, имеет ли кто-то кроме собственника какие-либо права на объект недвижимости. В некоторых случаях владелец с ограниченными правами на жилье может его продать. Это зависит от вида обременения и причины его возникновения.

                           Виды обременений

                           Существуют различные виды обременений, самые распространенные из которых следующие:

                           1. Залог — ипотека или банковский заем с залогом недвижимости.
                           2. Пожизненная рента — не может быть снята, пока предыдущий продавец жилья жив.
                           3. Аренда — долгосрочный договор с третьими лицами.
                           4. Арест — временно ограничивает право распоряжения собственностью.
                           5. Доверительное управление — присмотр за жильем третьих лиц.

                           Важно. Презумпция виновности покупателя

                           В России действует понятие «добросовестный приобретатель». То есть еще до сделки человек сам либо с помощью специалистов (юристов и риелторов) должен убедиться в том, что жилье по закону может быть продано, а прежний собственник имеет право это жилье продавать. В противном случае дело может закончиться судебными тяжбами и даже признанием сделки недействительной. Проверять надо все — от наличия обременений до психического здоровья продавца. Предоставление справок из психоневрологического диспансера для сделки уже является нормальной практикой.

                           Покупка ипотечной квартиры

                           Наиболее распространенная ситуация — продажа квартиры, которая находится в залоге у банка. Люди продают недвижимость, приобретенную в ипотеку, чтобы улучшить жилищные условия или из-за невозможности в дальнейшем погашать заем.

                           Обременение в таких случаях снимается до сделки либо переходит на нового собственника. В любом случае сделка происходит только с одобрения финансового учреждения, выдавшего кредит на покупку жилья.

                           Квартиры, ранее приобретенные в ипотеку, продаются по рыночным ценам, потому что такое обременение не считается пороком. Объект недвижимости уже можно считать условно «чистым» и не изучать глубоко историю перехода прав, так как перед выдачей займа его уже серьезно проверял банк. В такой ситуации нужно узнать, не наложен ли на квартиру арест и не находится ли продавец в предбанкротном или банкротном состоянии. В этих случаях сделка может быть признана недействительной. О том, как проверить человека на банкротство, написано ниже.

                           Смена залогодателя с единовременной выплатой залога

                           По такой схеме обязательства по выплате ипотечного кредита перекладываются с продавца на покупателя. При этом необходимо согласие банка на переоформление права собственности. Покупатель вносит средства на два аккредитивных счета или закладывает их в банковские ячейки. После оформления договора о переходе прав на имущество одну часть денег получает продавец, другую — кредитное учреждение. Обременение с квартиры снимается, и она полностью переходит в собственность покупателя.

                           Сделки с залоговыми квартирами без участия банка

                           Эта схема наиболее выгодна с финансовой точки зрения. Чтобы заключить договор купли-продажи, продавцу необходимо сначала рассчитаться с банком. Для этого нужны «живые» деньги, которые можно получить от покупателя в качестве аванса.

                           Снятие залогового обременения занимает 5 рабочих дней. Еще 10 дней нужно на перерегистрацию прав на имущество. В этот период собственники могут поменять намерения и отказаться от продажи.

                           После снятия залога на объект могут быть наложены другие обременения. По решению собственника квартира может быть арестована за другие долги сразу после возврата закладных документов.

                           Важно. Покупать залоговую квартиру без участия банка рискованно

                           Сразу после закрытия ипотечного кредита собственник может отказаться от совершения сделки или на объект недвижимости может быть наложен арест за другие долги.

                           Покупка ипотечной квартиры без смены залогодателя

                           В этом случае сделка также проходит исключительно с одобрения банка, выдавшего ипотечный кредит. Отличие в том, что новый собственник не обременен выплатой займа. Квартира при этом остается в залоге, но обязательства по выплате ипотеки сохраняются за прежним владельцем. Такие сделки оформляются с помощью трехстороннего договора: продавец-банк-покупатель. Расчеты могут проводиться в любой безналичной форме.

                           Покупка залоговой квартиры с торгов

                           Квартиры злостных неплательщиков кредитов финансовые учреждения продают с аукционов. При этом покупатели могут расплатиться сразу либо оформить ипотеку в том же банке. После того, как новым займом закрывается долг по старым закладным документам, с первого должника снимаются обязательства. Квартира остается в залоге, но право собственности переходит покупателю. Новому заемщику кредит предоставляется на условиях действующих ипотечных программ.

                           Важно. Проверка продавца на предбанкротное состояние

                           Перед покупкой квартиры нужно уточнить, есть ли кредиты у ее владельца. Если они есть, то узнать состояние платежей по незакрытым займам. Если просрочки составляют более 3 месяцев, от сделки лучше отказаться. Человек — потенциальный банкрот. А в этом случае все совершенные им в последние месяцы сделки по продаже имущества могут быть отменены. Также важно проверить имущество на аресты.

                           Судебный арест

                           Обременение, наложенное, например, из-за отказа владельца квартиры возвращать долг, может быть снято только по решению суда. Очевидно, что покупатель квартиры не несет ответственности за подобные действия ее продавца. При этом собственник может предоставить неполный пакет документов, описывающих юридическое положение его недвижимости. Поэтому наличие обременения в виде арестов стоит проверять дополнительно. Если эти обстоятельства не выяснить до сделки, то после возможны судебные тяжбы. Исход дела, в большей мере, зависит именно от ситуации ответчика. Не исключено, например, что проще закрыть долги собственника, чтобы снять обременение с жилья. Избежать проблем поможет сбор всех бумаг и их тщательная юридическая проверка.

                           Как проверить наличие ареста

                           Если на недвижимость накладываются юридические обременения, соответствующая запись вносится в Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество. Доступ к этим сведениям может получить покупатель лично, но обычно выписку из ЕГРП оформляет сам продавец или получает риелтор. Проверить наличие обременений можно и через Интернет на сайте Госуслуг. Выписка предоставляется после оплаты госпошлины. Получать документ нужно незадолго до заключения сделки или внесения задатка, так как со временем данные могут измениться. Информация об арестах актуальна в течение 10 дней.

                           «Сложные» обременения

                           При доверительном управлении необходимо уточнять условия договора. В некоторых случаях собственник может самостоятельного расторгнуть отношения с управляющей компанией, но при инвестиционных сделках они могут перейти на нового собственника. Для этого необходимо заключение дополнительных соглашений. Это удобно, если недвижимость приобретается для последующей сдачи в аренду.

                           Ситуация с рентой сложнее. Перед покупкой лучше настоять на расторжении такого договора. Если это невозможно, то обычной купли-продажи не будет. С помощью нотариуса заключается новый договор ренты, при котором передаются обязанности рентодержателя. Важно смотреть на условия, при которых человек может получить квартиру в собственность. Если в договоре прописано только денежное содержание, то доказать добросовестное выполнение обязательств довольно просто. В случае содержания с иждивением рентополучатель может расторгнуть сделку, например, из-за недостаточного ухода.

                           Скрытые опасности

                           Объект недвижимости может не иметь официальных обременений, но все равно оставаться «рискованным».

                           Совместно нажитое имущество

                           Например, квартира, купленная в браке, выставленная на продажу в ходе семейных отношений или после их расторжения, документально не имеет обременений, но продать ее можно только с согласия обоих супругов. Эта распространяется и на ситуации, когда жилье оформлено в собственность только мужа или жены. Согласие важно получить в письменном виде, иначе второй супруг может оспорить сделку. Исключения возможны при наличии брачного договора, в котором отдельно прописаны права на собственность.

                           Сложная история перехода собственности

                           Частая смена собственников, особенно в результате дарения, должна насторожить при покупке. Таким образом прежние владельцы могли избавляться от имущества, намеренно ухудшая свое материальное положение, чтобы избежать ответственности перед кредиторами. Еще один вариант — криминальные цепочки. Сначала квартира оформляется в собственность с помощью преступных схем, после этого права на недвижимость передают в ходе фиктивной купли-продажи подставному человеку и выставляют жилье на реализацию по рыночной цене. «Маркерами», сообщающими о потенциальной опасности, можно считать более 5 переходов прав за всю историю квартиры либо 3 перехода за последние 3 года.

                           Наследная квартира

                           Покупать квартиру, полученную в результате наследования по завещанию, рискованно. Тревогу вызывают свежие переходы прав. Формально права на имущество наследники могут предъявить в течение полугода. Но в некоторых случаях судом могут быть удовлетворены претензии, полученные в более поздний срок. Рисков больше, если наследодатель — мужчина. В этом случае возможно появление внебрачных детей. Считается, что опасность практически нивелируется через 3 года после оформления права собственности.

                           Ипотека, погашенная с использованием материнского капитала

                           Если при оплате ипотечного кредита использовался семейный капитал, то родители обязаны наделить долями в квартире всех детей. При этом неважно, полностью или частично потрачены средства, полученные от государства по сертификату. Если несовершеннолетние не получили своих долей, органы опеки или Пенсионный фонд вправе оспорить сделку.

                           Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

                           Отказники от приватизации

                           Люди, отказавшиеся от оформления недвижимости в собственность, но прописанные на данной жилплощади, сохраняют за собой право пожизненного пользования и проживания. Выгнать их из квартиры перед или после продажи нельзя даже через суд. Выход из ситуации — договариваться о выписке до сделки. Право на пожизненное проживание у отказника отменяется, только если он впоследствии участвует в приватизации другого объекта недвижимости.

                           Низкая цена — опасный триггер

                           Низкая цена должна насторожить уже на этапе подбора квартиры. Дисконт более чем в 7-10% от рыночной стоимости предоставляется только на объекты с изъянами. Если квартира без серьезных недостатков и юридических пороков продана дешевле аналогов, то сделка может быть признана недействительной. Например, может выясниться, что продавец реализовал недвижимость на кабальных условиях или под давлением. Обратитесь к нашим специалистам, чтобы определить актуальную рыночную цену объекта.

                           Как минимизировать риски

                           Если снять обременения «на берегу», до сделки, не получается, то снизить риски можно с помощью титульного страхования. Оно защищает от утраты прав собственности добросовестного приобретателя. Как правило, страховка на 3 года практически нивелирует возможные риски. Но страховые компании не заключают договоры на объекты с существенными пороками.

                           Если выяснилось, что на выбранную вами квартиру наложено обременение, но вы все же хотите приобрести именно ее, стоит обратиться за помощью к профессиональному риелтору. Лучше оплатить услуги фирмы по проведению сделки купли-продажи, чем потратить гораздо больше денег — и нервы в придачу — впоследствии, отстаивая право собственности на приобретенную недвижимость. А в некоторых случаях можно вовсе лишиться и квартиры, и денег. В случае, если вы пока только находитесь в поиске подходящего варианта жилища, воспользуйтесь расположенным ниже фильтром. Он поможет вам подобрать квартиру с учетом ваших предпочтений. А наши специалисты всегда готовы посодействовать в проверке жилья на наличие обременений и при необходимости снять их.

                           Покупка квартиры с обременением по ипотеке

                           Если вы покупаете квартиру с обременением по ипотеке, нужно заранее знать о некоторых рисках, чтобы избежать проблем.

                            

                           Квартира с обременением — это значит, что квартиру брали в ипотеку, но пока её не выплатили. Поэтому сейчас на квартире лежит обременение. Ипотека погашается — обременение снимается.

                            

                           Чтобы продать такую квартиру, прежде нужно снять обременение, т.е. надо полностью разом оплатить ипотеку, чтобы перед банком больше не было долга. Обычно деньги для этого продавец квартиры берёт у покупателя в виде залога. Покупатель отдаёт деньги, продавец несёт их в банк, закрывает ипотеку, снимает обременение и несёт покупателю выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП), в которой значится «обременение отсутствует». Квартиру можно продавать.

                           Риски:

                           1. В этой схеме есть риск для покупателя. Продавец может забрать залог, а потом передумать продавать квартиру и не вернуть деньги. Чтобы этого не произошло, правильно составляйте предварительный договор купли-продажи, расписки, приходный ордер от имени покупателя на счет ипотечного займа. Не лишним будет привлечь свидетелей при передаче денег. 
                           2. Если продавец квартиры брал ипотеку с использованием материнского капитала, придётся потратить больше времени. Снятия обременения будет недостаточно. Если при покупке использовали маткап, значит в этой квартирной истории обязательно будут несовершеннолетние дети. А детей по закону без жилплощади оставлять нельзя. Поэтому продавец квартиры должен получить разрешение органов опеки на продажу старой квартиры, а ещё на покупку новой, чтобы детям было где жить. 

                            

                           Чтобы после такой сложной сделки не обнаружились плохие последствия, обратитесь к опытному риэлтору. Профессионалы знают, как составить договор, как проверить продавца, какие документы проверить и какие справки взять, чтобы потом жить долго и счастливо. 

                            

                           Вам может быть интересно

                           5 причин обратиться к риэлтору

                           В какой валюте хранить деньги в 2017 году?

                           Как вести свой бюджет, чтобы не тратить деньги на ерунду

                           «Покупка квартиры с обременением»

                           Несомненно, что лучше покупать недвижимость без каких-то притязаний со стороны третьих лиц. Однако такие сделки заключаются. Причин тому несколько: цена — жилье «с историей» дешевле, в чем можно убедиться, если просмотреть, например, базы приставов. Цены там на 15-20% ниже рыночных. Иногда недобросовестный продавец умалчивает о некоторых «особенностях» продаваемой недвижимости.

                           Какие риски несет покупка квартиры с обременением? Что делать потенциальному покупателю обезопасить себя от притязаний со стороны посторонних?

                           Покупка заложенного жилья.

                           Ипотека – весьма распространенное явление. Как утверждают эксперты, пятьдесят процентов квартир покупается с использованием заемных средств и числится в залоге, пока долг не погашен. Для кредитора – это служит дополнительной гарантией, что должник вернет деньги. Поэтому ипотечные кредиты – дешевые и выгодны заемщикам.

                           А что насчет покупки квартиры с обременением банка? Распространено мнение, что это весьма рискованное мероприятие. Однако риски сделки сильно преувеличены. Действительно, закон «Об ипотеке» настаивает, что банк сохраняет право залога при смене законного владельца недвижимости. Более того, он вправе выставить жилье на публичные торги, для возврата долга. Это пугает, ведь получается, купив ипотечную квартиру, новому собственнику придется или надеяться на порядочность заемщика или платить еще и банку. Но закон позволяет сторонам договориться. На практике все происходит так: должник и потенциальный покупатель приходят к залогодержателю, подписывают трехстороннее соглашение. Деньги с продажи поступают на кредитный счет, погашая долг, а банк отказывается от права залога.

                           Если заложенная недвижимость покупается с публичных торгов, риски минимальные — залог прекращается по завершению аукциона. Банк не сможет предъявить к новому владельцу никаких претензий, даже, если долг до конца не выплачен.

                           Проблемы возникнут, когда банк не уведомили о сделке, но такая ситуация из области фантастики. Залог регистрируется в Регистрационной палате и проверка, даже по бесплатным сервисам это выявит. Регистратор не пропустит сделку без одобрения заимодавца. Купить квартиру с обременением по ипотеке, чтобы об этом не узнал кредитор – невозможно. Как маловероятна ситуация, чтобы о залоге не узнал приобретатель. Ему о нем сообщит Регпалата (или МФЦ)

                           Тем не менее, чтобы не потерять деньги, стоит потратить пару минут и проверить недвижимость на сайте Регистрационной палаты. Достаточно просто вписать кадастровый номер или адрес, система выдаст результаты. Если жилье в залоге – об этом появится информация. Проверка бесплатна, но убережет потенциального приобретателя от судебных тяжб.

                           В квартире прописаны жильцы

                           Выходя на сделку, продавцы выписывают себя и домочадцев из продаваемого жилья. Закон этого не требует, поэтому сделку можно оформить даже, если проживающие не выписались. Хотя новым собственникам спокойней, когда в выписке из домовой книги значится, что все старые жильцы снялись с регистрационного учета. Иногда на выписку нет времени. А бывает – родственник уехал, связь с ним оборвалась, а без его заявления с регучета не снимут. Чем это грозит покупателю? В отличие от покупки квартиры с ипотечным обременением, приобретение жилья с прописанным жильцом может доставить массу забот:

                           1. Выписывают человека через суд. Шансы на удовлетворение иска высоки, ведь члены семьи продавца теряют право жить в квартире. Однако, это время и беготня по судам. Хотя, при наличии неснявшихся с регучета родственников, у продавца можно потребовать скидку, чтобы оплатить услуги юристов.
                           2. Из правила, что после продажи семья собственника теряет право жить в квартире, есть исключение. Если человек отказался от приватизации, он вправе проживать в квартире и после замены собственника. В этом опасность покупки квартиры с таким обременением. Прописанный человек правомочен жить с Вами: расположиться в комнате, мыться в ванной, готовить на кухне. Даже прописать своих детей (и заселить их. Без вашего согласия). В этом солидарны и жилищный кодекс, и комментарии юристов. Придя купленную квартиру, вы можете обнаружить там неожиданного сожителя. В договоре написано, что все выпишутся? Но ведь обитатель квартиры его не подписывал.

                           Как уменьшить риски при оформлении покупки квартиры с таким своеобразным «обременением»:

                           • До подписания договора проверьте, кто прописан в квартире.
                           • Посмотрите, как продавец получил жилье. Если приобрел право собственности по договору приватизации – проверьте, не живут ли в квартире те, на кого выдавали ордер/заключали договор соцнайма.

                           Квартира, купленная на материнский капитал.

                           В рамках поддержки семьи, парам, у которых родилось 2 и более детей предоставляют сертификат, который можно потратить на приобретение жилья или гашение ипотеки. Программа существует с 2007 г., бывает уютное гнездышко, купленное со средствами господдержки, продается. Нюанс в том, использовав сертификат следует выделить в квартире доли всем, в том числе детям. Но не все родители выполняют это правило.

                           Между тем, если мать не разделила квартиру, члены семьи и прокуратура может потребовать это через суд. ГК РФ устанавливает трехлетний срок исковой давности, однако, в отношении детей действует негласное правило – три года исчисляются после того, как детям стукнет 18. Т.е. ребенок, долю которому не выделили, повзрослев может потребовать признать сделку купли-продажи недействительной, заявив о том, что его права нарушены.

                           Сложность в том, что человеку известно, когда он, например, покупает квартиру с обременением залогом. Использование материнского капитала Регпалатой не фиксируется. Поэтому выяснить, что семья потратила средства господдержки сложно.

                           Конечно, новый собственник может сослаться на то, что он добросовестный приобретатель. Но фокус в том, что им может считаться человек, который «проявил разумную осторожность», заключая сделку. И оценивать степень «разумности» будет суд. Чтобы исключить возможные претензии со стороны детей продавца в будущем, стоит придерживаться правил:

                           
                           
                           • При оформлении договора купли-продажи следует прописать, что квартира не покупалась за счет маткапитала
                           • Если у продавца двое детей, попросите предоставить справку о том, что он не получал сертификат на средства господдержки.
                           
                           

                           Конечно, это не даст гарантию, что в будущем вы не получите иск от выросших детишек продавца, решивших, что их обделили. Однако шансы на положительный исход дела это повысит

                           Жилье, купленное в браке.

                           Приобретение квартиры, купленной продавцом в браке — ситуация, когда юридически обременения нет, но после заключения сделки могут появиться неприятные сюрпризы.

                           Все имущество супругов общее. Это аксиома, с которой не спорят. Для совместной недвижимости семейный кодекс устанавливает правило – ею распоряжаются, только, если второй супруг даст нотариальное согласие. Что это значит для покупателя? Нарушение правила делает сделку недействительной. Возможно суд примет в качестве «нотариального» простое письменное согласие. Но, когда и его нет — покупатель рискует потерять купленную недвижимость. Поэтому подписывается договор купли-продажи с женатым продавцом, когда он продемонстрирует бумагу от нотариуса. Перед заключением сделки проверьте паспорт собственника, чтобы выяснить семейное положение.

                           Договор покупки квартиры с обременением, хотя и несет риски может быть выгодной сделкой. Соблюдение простых правил позволит уменьшить потенциальные угрозы и стать собственником, не опасаясь, что ваши права кто-то оспорит в суде.

                           Есть вопросы?

                           Оставьте номер телефона и мы с Вами свяжемся в течении 15 минут!

                           Получить бесплатную консультацию

                           Что нужно знать о покупке дома с залогом?

                           Дом — это самая большая покупка, которую большинство людей сделает в своей жизни. Средний собственный капитал домовладельца составляет 231 400 долларов, и у большинства людей большая часть своего капитала связана с домом. Вот почему, когда люди не оплачивают крупные счета, кредиторы, скорее всего, наложат залог на их дом, чтобы вернуть то, что им причитается. Залог на собственность — это юридические уведомления, приложенные к титулу собственности из-за неоплаченных долгов. Это может значительно усложнить продажу дома или, по крайней мере, создать большие хлопоты.

                           К сожалению, эта проблема не всегда обнаруживается до конца процесса покупки дома — когда вы уже нашли дом своей мечты. После месяцев поиска домов, посещения домов и, наконец, поиска дома и переговоров о цене продажи, пришло время получить ипотечный кредит. В рамках этого процесса кредитору потребуется поиск по названию. Осуществляется поиск по нескольким источникам, включая документы, земельные записи графств, налоговые залоговые права на федеральном уровне или уровне штата, дела о разводе, записи судов о банкротстве и другие финансовые решения против собственника, который потенциально может быть закреплен за недвижимостью.Если ничего не появляется, заголовок считается чистым.

                           При закрытии покупатели увидят строку в своих конечных расходах на страхование титула. Страхование титула защищает либо кредиторов, либо владельцев, в зависимости от типа, от нераскрытых и неоткрытых претензий на право собственности на имущество. Это включает завещания, документы, непогашенные ипотечные кредиты и залоговые права. Большинство покупателей не приобретают недвижимость до тех пор, пока залог не будет погашен, поэтому продавцы обычно соглашаются использовать выручку от продажи для выплаты залогового права.

                           Проблемные продажи происходят, когда продавцу срочно нужно продать дом, чтобы расплатиться с долгами. Это делается посредством обращения взыскания, короткой продажи или продажи, принадлежащей банку (REO). В первом квартале 2019 года проблемные продажи составили 14,2 процента всех домов и квартир на одну семью по сравнению с 15,2 процента в первом квартале 2018 года. Эти продажи отличаются от обычных продаж, и к ним следует подходить с осторожностью.

                           Продажа проблемных домов часто связана с ремонтом домов. Если собственность имеет одно право удержания, покупатели должны работать с агентами по недвижимости, чтобы проверить любые другие потенциальные проблемы.Если дом все еще тот, который они хотят, покупка может пройти, но будет сложнее. Бывают также случаи, когда имущество было наложено залогом, но продажа не была принудительной. Читайте дальше, чтобы узнать больше.

                           Виды залогового права

                           Покупатели не любят покупать дом с залогом, поэтому кредиторы знают, что наложение залога (или обременения) на собственность — дешевый способ рано или поздно взыскать задолженность. Залоги являются частью публичного реестра. Залог остается с недвижимостью при ее продаже, но остается в кредитном отчете предыдущего владельца.

                           Существует два основных типа залогового удержания: добровольное удержание и принудительное удержание. Добровольные залоговые права были согласованы владельцем собственности и включают первую ипотеку, вторую ипотеку, взятую для помощи в покупке собственности, или ссуду под залог собственного капитала или кредитную линию под залог собственного капитала для проведения пристройки дома.

                           Вынужденные залоговые права являются наиболее тревожными и бывают разных типов. В их числе:

                           • залоговое право выкупа (иногда также называемое ипотечным залогом) помещается на дом, если владелец не выплачивает ипотечный залог
                           • залогов по налогу на имущество
                           • федеральных налоговых залога (за неуплаченные налоги, причитающиеся IRS)
                           • залоговых прав на содержание детей
                             залоговых требований по судебным решениям (невыплаченная задолженность компании по кредитным картам, медицинские счета и личные ссуды)
                           • муниципальных залога (деньги, причитающиеся за работу, проделанную по устранению нарушения постановления местного правительства, которое владелец собственности отказался исправить)
                           • залоговых прав механика (за неоплаченные подрядные услуги).

                           Порядок погашения залогового права обычно зависит от даты его регистрации, что означает, что залоги по ипотеке идут в первую очередь. Кредиторы имеют право потребовать, чтобы недвижимость была продана в счет погашения залогового права, обычно путем продажи права выкупа. Но обычно они не исключают ипотечных и налоговых залогов, потому что ипотечные и налоговые залоговые права, называемые первыми залогами, должны быть погашены в первую очередь. Вместо того, чтобы лишать права выкупа, кредиторы ждут, пока недвижимость будет продана, чтобы попытаться вернуть свои деньги. Кредиторы не будут давать ссуду на недвижимость с налоговым залогом от правительства штата или федерального правительства, потому что эти залоговые права имеют приоритет и должны быть погашены до ипотеки.Эта первая позиция означает, что банк подвергается более высокому риску не получить возврат по ссуде после продажи дома.

                           Как часть процесса покупки дома, ваш кредитор потребует провести поиск по собственности, которую вы хотите купить. Иногда возникают ошибочные залоговые права, которых не должно быть, и их можно удалить. Но если будут обнаружены какие-либо принудительные залоговые права, это должно быть признаком того, что необходимо более внимательно изучить жизнеспособность всей сделки. Поскольку титульная компания берет на себя ответственность за залог после продажи дома, она проведет тщательный поиск.

                           Покупка недвижимости с залогом

                           Покупатели, особенно впервые покупающие жилье, должны работать с агентом по недвижимости при покупке любой собственности. Агенты по недвижимости знают рынок и процесс покупки дома и могут помочь покупателям дома решить проблемы, которые возникают в процессе. Если вы подумываете о покупке дома с залогом, это еще более важно.

                           Если дом вашей мечты имеет залоговое право на него, и это не является налоговым залоговым правом, вы можете работать со своим агентом по недвижимости и поверенным по недвижимости, чтобы выявить все залоговые права и провести переговоры с владельцем недвижимости, чтобы выплатить их или уменьшить цена продажи на соответствующую сумму, чтобы вы могли погасить их после покупки.Держатели залогового права иногда готовы снять залог на сумму меньше причитающейся суммы. Также существует вероятность того, что залоговое удержание может быть подано по ошибке, и оно может быть снято. Вы можете искать залоговые права на недвижимость в Интернете.

                           Если проблема залога не может быть решена, но вы по-прежнему заинтересованы в доме, вы можете провести короткую продажу. Короткие продажи случаются, когда дом продается по цене ниже его текущей стоимости. Обычно они возникают из-за того, что домовладелец не в состоянии выплатить ежемесячную ипотечную ссуду, но ему также трудно продать дом по цене, которая позволяет ему полностью выплатить ссуду.В случае краткосрочных продаж кредиторы соглашаются освободить залоговое право (обычно ипотечное удержание), несмотря на то, что они возвращают меньше, чем им причитается по ипотечным платежам.

                           Это отличается от обращения взыскания, когда кредитор лишает собственность права выкупа, чтобы получить обратно неуплаченные платежи по ипотеке или налогам, а затем продать ее на открытом аукционе. Лишение права выкупа дома обычно отменяет все другие залоговые права на собственность.

                           Короткие продажи были более обычным явлением во время жилищного спада 2011 года, но сейчас они составляют лишь 5 процентов от всех продаж жилья.Поскольку короткие продажи сложны и рискованны для банка, они могут занять в три раза больше времени, чем обычная ссуда, или примерно от 90 до 120, а иногда и дольше. Покупатели жилья, желающие принять на себя вызов при заключении сделки, также должны быть готовы заняться ремонтом. Дома для короткой продажи продаются как есть. Наградой зачастую является низкая цена подвала.

                           Залог в залог

                           Процесс покупки дома долгий, напряженный и запутанный. Покупка дома с залогом или короткая продажа, когда продажа освобождает от залога, делают процесс еще более длительным и запутанным.Залог на собственность, как правило, должен быть признаком поиска в другом месте, поскольку владелец собственности, находящийся в затруднительном финансовом положении, скорее всего, не справился с необходимым ремонтом. Покупатели, которые садятся на определенный дом, независимо от залогового права, должны быть готовы к долгой дороге впереди. Вот одна история покупателей.

                           Own Up помогает людям на протяжении всего пути владения домом. Мы сосредоточены на обучении вас, чтобы вы могли принять наилучшее решение по всем аспектам процесса. Если вы подумываете о покупке дома, на который закреплены залоговые права, позвоните нам.Недвижимость может быть проблемной, но мы можем помочь сделать процесс покупки дома менее стрессовым. Мы здесь, чтобы помочь.

                           Что значит иметь четкий заголовок?

                           Наличие четкого права собственности на недвижимость является важной частью любой сделки между покупателями и продавцами. Что значит иметь четкий заголовок и почему это важно?

                           Определение четкого названия

                           Четкое право собственности на недвижимость означает, что владелец имеет неограниченное владение недвижимостью.Недвижимость не подлежит обременениям, таким как ипотека, залоговое удержание или сбор в пользу кредитора, которому владелец собственности должен деньги, или даже заблудший забор. Эти обременения известны как облака на титул.

                           Почему это важно при сделке с недвижимостью

                           Четкое название означает, что никакая другая сторона не имеет претензий к недвижимости. Без четкого титула собственник фактически не сможет продать собственность. (Технически владелец может передать право собственности, но если у него нет четкого титула, покупатель не сможет получить ипотеку.)

                           Когда покупатель и продавец заключают договор купли-продажи собственности, титульная компания ищет общедоступные записи, чтобы определить, какие юридические лица могут иметь против нее судебные иски. Поиск по заголовку может выявить одно из следующего.

                           Залог

                           Залог на имущество в качестве залога является наиболее распространенным типом «облачных» прав собственности. Владелец, продающий дом, может иметь ипотеку, кредитную линию собственного капитала (HELOC) или ссуду на улучшение жилья, в которой рассматриваемая собственность является обеспечением долга.Даже если первоначальная ипотека была выплачена, владелец, возможно, обеспечил ссуду своим собственным капиталом в собственности. Неоплачиваемые подрядчики из прошлого также могут предъявить механизму залоговое право на собственность.

                           Продавцы обычно выплачивают ипотечные кредиты, кредиты HELOC и ссуды на улучшение жилья за счет выручки от продажи недвижимости, освобождая кредитора от залога. Эти обременения должны быть погашены до того, как ипотечная компания покупателя профинансирует ссуду, необходимую ему для покупки недвижимости. Если продавец должен больше, чем покрывает выручка от продаж, он должен выплатить разницу из своего кармана.

                           Сборы

                           Сбор — это финансовая оценка имущества, производимая налоговым органом или банком. Он размещается на собственности, когда у владельца есть неуплаченная задолженность по налогам или ссуде. Разница между залогом и сбором заключается в том, что юридическое лицо, имеющее право взимать налог, может на законных основаниях наложить арест на собственность, чтобы продать ее и оплатить обязательство.

                           Посягательства

                           Посягательства происходят, когда владелец собственности, примыкающей к собственности продавца, строит забор или строение на собственности продавца.К посягательствам также относятся ситуации, например, когда был предоставлен сервитут, пересекающий собственность продавца, или предыдущее обследование выявило неправильную границу владения.

                           Прочие вопросы, связанные с титулами

                           Проблемы с правом собственности могут возникнуть также в ситуациях, когда наследники предыдущего владельца все еще имеют права на собственность. Например, предыдущий владелец мог передать часть собственности наследнику, но наследник никогда не подавал документ в канцелярию окружного клерка, и, следовательно, нынешний владелец не знает о требовании наследника.

                           Когда пары, которые совместно владеют недвижимостью, расходятся, но не разводятся, ни одна из них не может продать собственность, не привлекая другого в качестве совладельца.

                           Имущество, принадлежащее трасту или другому юридическому лицу, требует особого внимания со стороны поверенного, обладающего знаниями в области передачи правового титула.

                           Страхование титула

                           Страхование титула защищает стороны сделки с недвижимостью от проблем, связанных с титулом. Титульные компании выдают покупателям полисы, чтобы застраховать их от любых необнаруженных или неразрешенных обременений, которые могут быть обнаружены.По той же причине они выдают полисы ипотечным компаниям, защищая финансовую долю кредитора в собственности.

                           Связанные — Недвижимость 101: Чем занимается титульная компания?

                           Как долго остается залог на вашу собственность?

                           При покупке любого вида собственности, особенно дома, покупатели должны знать о потенциальных проблемах, которые могут возникнуть, если предыдущие залоговые права не будут удовлетворены до вступления в собственность.Для тех, кто хочет войти в игру по инвестированию в недвижимость, покупая недвижимость при продаже заложенного имущества, уделение пристального внимания и понимание различных типов залогового права, которые могут повлиять на собственность, будет самым верным путем к успеху.

                           Что такое залог?

                           Залог — это непосессорный обеспечительный интерес на объект недвижимости. На собственность может быть наложено несколько различных видов залогового права, каждый из которых указывает на юридическое или физическое лицо с интересом. В некоторых случаях они имеют законное право продать вашу собственность, чтобы вернуть вам долг или взыскать взыскание.

                           Распространенные типы залогового права на недвижимость:

                           1. Залог по ипотеке
                           2. Залог механика
                           3. Налоговое удержание
                           4. Муниципальное право удержания

                           Как долго будет длиться залоговое право на вашу собственность?

                           По большей части, эти залоговые права останутся в виде «облака» на праве собственности до тех пор, пока они не будут оплачены и должным образом освобождены от удержания. В отличие от ипотечных, механических и налоговых залогов, не все муниципальные залоговые права, которые остаются с недвижимостью, хранятся в публичных записях.Многие муниципальные департаменты хранят эту информацию в своих архивах и требуют специальных запросов для доступа к ней. В результате они называются «незарегистрированными» залогами.

                           Изъятие права выкупа не означает, что эти залоговые права будут аннулированы. Фактически, если вы купите недвижимость на аукционе и позже обнаружите, что к вам все еще прилагается ипотечный, механический, налоговый или муниципальный залог, вы будете нести ответственность и должны перед этой стороной. Эти держатели залога будут уведомлены, когда название будет записано на ваше имя, и вам придется заплатить.

                           Обычно, если вы покупаете права выкупа на аукционе, вы можете обнаружить, что владелец залога готов уменьшить или простить задолженность, оставшуюся на собственности, но это не всегда так. Возможно, вам потребуется нанять представителя, который поможет договориться о залоге. В случае федеральных налоговых залогов это может помочь вам сэкономить деньги. Вы также можете обнаружить, что некоторые из этих залоговых прав были удовлетворены, но процесс их удаления не был завершен.

                           Чтобы удалить любое залоговое право из общедоступного реестра, после выполнения требований залогового удержания, необходимо впоследствии подать заявление об освобождении. Без разрешения право удержания никогда не исчезнет, ​​и, возможно, потребуется нанять агента по урегулированию споров, чтобы очистить или исправить право собственности.

                           Муниципальные права залога должны быть погашены текущим владельцем перед закрытием, если покупатель не хочет нести ответственность за неоплаченные счета за коммунальные услуги, нарушения кодекса или открытые / просроченные разрешения. В противном случае покупателю придется выплатить незарегистрированное залоговое право или работать с адвокатом, чтобы узнать, готов ли муниципалитет отказаться от залогового права или уменьшить его. Некоторые покупатели жилья или инвесторы могут быть готовы взять на себя эти залоговые права, если они считают, что в остальном недвижимость является хорошей инвестицией.Чтобы выявить любую из этих проблем, покупатель должен убедиться, что проводится муниципальный поиск залогового права.

                           Залог по ипотеке

                           Ипотека — это залог или обеспечение, которое кредитор держит в течение всего срока действия ссуды. Часто ипотека и ссуда используются как синонимы. Сама ипотека не является ссудой, а представляет собой проценты на недвижимость для защиты кредитора в случае невыполнения заемщиком ссуды.

                           Залог по ипотеке будет оставаться на вашей собственности до тех пор, пока вы не выплатите свой ссуду или не продадите собственность и не используете вырученные средства для погашения остатка ссуды.

                           Теория титулов и теория удержания

                           Интерес кредитора к собственности может принимать две формы в зависимости от преобладающей правовой теории в вашей юрисдикции. Кредитор может полностью владеть недвижимостью и иметь право собственности, но все же разрешить домовладельцу занимать жилище, как если бы он владел им, или кредитор может наложить «ипотечное удержание» или обременение собственности, которое должно быть удовлетворено, прежде чем домовладелец сможет продать недвижимость.

                           Государства, в которых кредиторы владеют титулом, называются государствами «теории правового титула», в то время как те, которые требуют от кредиторов наложить залог на имущество вместо получения титула, называются государствами «теории залогового права».

                           Для юрисдикций с теорией правового титула кредитор будет владеть фактическим юридическим титулом на собственность, в то время как заемщик будет владеть справедливым титулом. Во время сделки с недвижимостью продавец фактически передает имущество кредитору, который впоследствии передает заемщику право собственности.

                           Это упрощает для кредиторов вмешательство и обращение взыскания на заемщиков, если они не выполняют требования ссуды. В этом случае, поскольку кредитор уже владеет недвижимостью, он просто аннулирует право собственности заемщика и вступает во владение домом.

                           С другой стороны, согласно теории залога , заемщик получает юридический титул, но кредитор накладывает залог на собственность, создавая обременение или «облако» на титуле. Если заемщик решит продать недвижимость до выполнения условий ссуды, это залог будет отображаться при поиске по титулу. В результате часть продаж должна покрыть оставшуюся сумму ссуды до того, как затуманенное право собственности будет очищено.

                           Однако простое погашение ссуды не приведет к отмене ипотечного залога в публичных записях.Соответствующий выпуск, удовлетворение или повторное рассмотрение документа должны быть поданы в земельную книгу окружного клерка.

                           Залог механика

                           Нет, как ни странно, это не связано с автомобильной промышленностью. Залог механика — это обеспечительный интерес в праве собственности на недвижимое или личное имущество в пользу тех, кто предоставил рабочую силу или материалы, улучшающие собственность. Это служит эффективным инструментом для строительных компаний и подрядчиков, позволяющих вовремя и полностью получать оплату за строительные проекты.

                           Срок залогового права Механика истекает, но он не исчезает.

                           В каждом штате действуют механические законы об аресте, но сроки истечения срока действия этого типа залогового права варьируются от штата к штату. Например, в Калифорнии залоговое право большинства механиков истекает через 90 дней с даты его регистрации, но во Флориде залог будет действовать в течение года.

                           Как и ипотека, залоговое право механика регистрируется секретарем суда и сохраняется в отношении собственности до тех пор, пока подрядчик или компания, подавшая его, не отменит залоговое удержание клерку.

                           Просроченные залоговые права механика не исчезнут с клерка. Он должен быть аннулирован подрядчиком или субподрядчиком после оплаты. Даже если подрядчик просто решит не подавать иск о залоге, он должен быть аннулирован, чтобы освободить право удержания на имущество.

                           Если это право удержания не снято компанией или физическим лицом, подавшим его, оно будет отображаться в виде облака на титуле спустя долгое время после истечения срока его действия.

                           Налоговые залоги

                           Как следует из названия, на собственность накладывается налоговое удержание, когда владелец не платит свои налоги.Есть несколько налоговых органов, которые имеют на это право.

                           1. Федеральный
                           2. Государственный доход
                           3. Объект

                           Федеральный

                           Федеральный налоговый кодекс прямо указывает, что сумма неуплаченного федерального налога (включая любые проценты, штрафы, дополнительные суммы или другие расходы) является «залогом в пользу Соединенных Штатов в отношении всего имущества и прав на имущество, будь то недвижимое или недвижимое. личное, принадлежащее такому лицу ». 26 U.S.C. § 6321.

                           Залог IRS останется на собственности даже после потери права выкупа при определенных обстоятельствах. Таким образом, покупка дома на аукционе потери права выкупа не аннулирует это залоговое право немедленно. Однако есть вероятность, что покупателю не придется платить. Если IRS не воспользуется своим правом выкупа в течение 120 дней с момента регистрации нового документа, срок его действия истечет.

                           Для владельца, который несет ответственность за налоговые обязательства, это залоговое право остается в собственности до тех пор, пока оно не будет выплачено, истечет срок давности (10 лет) или налогоплательщик не выполнит требования программы погашения.

                           Государственный доход

                           Штаты также будут удерживать дом в связи с неуплатой индивидуального подоходного налога. Срок действия этого залогового права зависит от законодательных актов вашего штата, которые сильно различаются.

                           Государственные алименты на содержание детей — это еще один тип залогового права, обычно обнаруживаемый в публичных записях в отношении владельца собственности. Они подаются от имени получателя государственным агентством, которое собирает алименты. Эти залоговые права остаются в собственности до тех пор, пока плательщик не продемонстрирует платеж, а агентство не отменит удержание.

                           Недвижимость

                           Налоги на недвижимость взимаются на уровне уездов. Если владелец не уплатит налоги на имущество, его собственность будет арестована. Через некоторое время, если собственник продолжит не платить, недвижимость будет выставлена ​​на продажу по налоговой декларации. Это позволяет инвесторам приобретать налоговые документы или сертификаты, оплачивая налоговую задолженность.

                           Неуплаченные налоги на недвижимость будут погашены за счет продажи, но не передают право собственности на недвижимость инвестору.Если просроченные налоги уплачиваются текущим владельцем в течение определенного периода времени, держателю сертификата возмещается стоимость сертификата плюс проценты, и залог снимается.

                           Если налоги остаются неуплаченными, владелец сертификата может инициировать публичный аукцион, проводимый секретарем суда, для оплаты задолженности по налогу на имущество и погашения залогового права.

                           Муниципальные залоги

                           В органах местного самоуправления много уровней, и понимание того, как они влияют на собственность, может сбить с толку.В некоторых случаях округ может проверить вашу собственность на наличие дорог и уличных фонарей, в то время как город выставит вам счет за воду.

                           В каждом случае это предприятие может иметь право удерживать имущество вместо индивидуального счета для возмещения неоплаченных взносов, счетов и штрафов. Иногда эта информация может быть частью налоговой отчетности юрисдикции, а иногда может храниться в определенном департаменте муниципалитета.

                           Ознакомьтесь с некоторыми из распространенных заблуждений о муниципальных поисках залогового права.

                           Некоторые потенциальные залоговые права, о которых следует знать на муниципальном уровне, включают:

                           Каждый объект недвижимости индивидуален, поэтому полезно провести или запросить муниципальный поиск залогового права или налоговую справку, чтобы выяснить, какие управляющие органы имеют право удерживать вашу собственность в зависимости от того, в каком штате вы живете.

                           Продажа и покупка дома с залогом

                           Кредитор не будет финансировать ссуду для дома с налоговой системой IRS, государственным налогом или налогом на имущество или муниципальным залогом , потому что залоговое право, в настоящее время зарегистрированное в публичном реестре, будет иметь приоритет над его новым залоговым правом (ипотекой).Как правило, залоговое удержание штата или муниципалитета имеет преимущественную силу по сравнению с удержанием федерального налога независимо от того, когда оно зарегистрировано. Федеральные налоговые залоги обычно имеют приоритет перед ипотечными залогами. Когда одно право удержания имеет приоритет над другим, это называется сверхприоритетным залогом.

                           Эти залоговые права обычно остаются в отношении собственности даже после обращения взыскания, затрагивая интересы нового домовладельца или инвестора в собственности до тех пор, пока она не будет выплачена или освобождена держателем залога.

                           Владельцу придется погасить эти долги перед продажей, если он хочет сделать свой дом товарным.Некоторые инвесторы могут пожелать купить дом за наличные по сниженной цене и взять на себя бремя залога. Для покупателей, которые не участвуют в аукционах недвижимости, важно изучить недвижимость перед тем, как делать ставки, чтобы не преподнести сюрпризов. То, что кажется отличным, может быть не тем, чем кажется.

                           Эти залоговые права также затрудняют рефинансирование вашего дома и ухудшают ваш кредитный рейтинг. Неоплаченный залог останется в вашем кредитном отчете в течение 10 лет после его подачи.После выплаты он может оставаться в вашей кредитной истории до семи лет.

                           Как покупатели жилья и инвесторы в недвижимость могут избежать залогового удержания?

                           Лучший способ — провести надлежащую юридическую экспертизу недвижимости. Помимо оценки стоимости и состояния недвижимости, вы должны учитывать все возможные негативные последствия, которые могут повлиять на ваши инвестиции.

                           Есть два способа, которыми покупатели жилья и инвесторы могут защитить себя от этих проблем:

                           1. Оформите титульное страхование
                           2. Получите муниципальный розыск или налоговую справку — в зависимости от вашего региона

                           Страхование титула

                           В большинстве штатов, если вы покупаете дом в ссуду, вам необходимо приобрести страховку титула для своего кредитора.Однако эта политика не распространяется на вас как на домовладельца, поэтому вы должны дополнительно приобрести собственное жилье.

                           Титульные агенты будут искать любые зарегистрированные залоговые права и снимать любые обременения с титула собственности, прежде чем вы ее купите. Если зарегистрированное залоговое удержание или любая другая проблема, охватываемая вашей политикой, не будет обнаружена до закрытия, титульная компания и ее андеррайтер помогут решить проблему от вашего имени.

                           Муниципальный поиск залогового права

                           Муниципальный поиск залогового права — это отчет, который покажет всю неучтенную задолженность муниципалитета, такого как город, город или округ, который может в конечном итоге превратиться в залоговое право.Точно так же налоговый сертификат покажет все причитающиеся деньги за муниципальные операции, такие как школы, водоснабжение и канализация, и другие начисления.

                           Эти отчеты важны для вас, чтобы оценить финансовое состояние вашей собственности. В этом отчете будут показаны все проблемы, которые часто указываются как исключения из политики правового титула, такие как неоплаченные счета за коммунальные услуги или открытые и просроченные разрешения. Эти проблемы передаются новому владельцу по наследству, и их решение может быть дорогостоящим.

                           Хотя страхование титула будет охватывать любые ранее зарегистрированные залоговые права, не обнаруженные до закрытия, эти отчеты покажут все, что может быть потенциальной угрозой, которая может не покрываться страховкой титула из-за «периода перерыва».Это время, между которым проводится поиск по названию выпущенного полиса и моментом закрытия или после него. Если какой-либо тип залога будет подан после закрытия, страхование правового титула ограничивается полисом, составленным на конкретное время до этого пробела. Муниципальный отчет о поиске залогового имущества поможет предотвратить любые неожиданные залоговые права из вашего округа, города или поселка.

                           Глоссарий терминов по недвижимости

                           Услуги / Публикации

                           В процессе покупки или продажи вашего дома вы, вероятно, встретите множество незнакомых слов и фраз, связанных с недвижимостью.Фонд гарантии правового титула адвокатов (ATG) предоставляет этот список, чтобы облегчить любую путаницу, которая может у вас возникнуть. Обратите внимание: Приведенные ниже определения относятся к значению термина, которое обычно дается при выпуске политик ATG. Чтобы получить полное определение или использовать в различных контекстах, обратитесь к юридическому словарю (например, FindLaw Legal Dictionary ) или спросите своего юриста.

                           A | B | C | D | E | F | G | H | Я | J | L | M | O | P | Q | R | S | Т | W

                           Аннотация

                           Краткая история права собственности на участок недвижимости, состоящая из копий всех документов из публичных записей, которые влияют на этот участок, таких как документы, ипотека, обременения, сервитуты, браки, смерти, разводы, залоговые права и т. Д.

                           Доступ

                           См. Вход и выход

                           Формат ALTA

                           Стандартный формат Американской ассоциации правового титула (ALTA) для обязательств, полисов и различных форм страхования правового титула. Все формы ATG имеют стандартный формат ALTA.

                           Годовая процентная ставка (APR)

                           Годовой процентный процент по ссуде, выраженный фактической процентной ставкой.Например: 6% дополнительных процентов будет намного больше, чем 6% простых процентов, даже если оба ответят 6%. Годовая процентная ставка раскрывается как требование федеральной правды в законах о кредитовании.

                           Экспертиза

                           Ценностное мнение, основанное на анализе фактов. Юридически это оценка стоимости двумя незаинтересованными лицами соответствующей квалификации.

                           Статьи соглашения о гарантии

                           См. Договор о передаче

                           Оценка

                           Единовременный сбор, взимаемый с собственности для достижения определенной цели, распределенный либо на выгоду, полученную от собственности, либо на стоимость имущества (стоимость для налогообложения).

                           Переуступка

                           Передача доли в облигации, ипотеке, аренде или другом инструменте в письменной форме.

                           Принятие ипотеки

                           Акт приобретения права собственности на недвижимость, имеющую существующую ипотеку, и согласие нести личную ответственность за условия ипотеки, включая платежи.

                           Приложение

                           Судебный арест имущества с целью принудительной выплаты долга.

                           Адвокатура

                           Компания по страхованию титула принадлежит и управляется через членов-юристов, которые выдают полисы страхования титулов в рамках своей юридической практики.

                           Нижняя линия рисунка

                           Сумма, которую покупатель должен принести до закрытия.

                           Строительная линия

                           Линия, обычно показываемая на плат-карте, определяющая, как далеко здание должно быть отодвинуто от линии участка.

                           Строительные ограничения

                           Ограничения на использование собственности или размер и расположение домов, которые устанавливаются государственным законом или договором на документах или площадях.

                           Цепочка титулов

                           Последовательность передач от некоторой принятой отправной точки, посредством которой нынешний владелец правового титула на недвижимое имущество получает свой титул.

                           Очистить заголовок

                           Правовой титул, который не обременен и не обременен неприемлемыми недостатками.

                           Заключительный отчет

                           Список дебетов и кредитов покупателя и продавца по сделке с недвижимостью для финансового расчета по сделке.

                           Обязательства

                           Срок титульного страхования для предварительного отчета, выданного до фактического титульного полиса. Он показывает состояние титула (как показывает поиск по титулу, тщательный поиск записей округа) и шаги, необходимые для завершения передачи титула.Это письменное обещание застраховать ссуду.

                           Кондоминиум

                           Форма собственности, предусматривающая индивидуальное владение определенной квартирой или другим помещением, не обязательно на уровне земли, вместе с безраздельным участием в земле или других частях строения совместно с другими собственниками.

                           Возмещение

                           Фактическая цена, по которой передается имущество.

                           Ипотека с постоянными выплатами

                           План систематического сокращения кредита, по которому заемщик ежемесячно выплачивает фиксированную сумму, частично в счет погашения основной суммы и частично.

                           Договор подряда

                           Договор между продавцом и покупателем о покупке недвижимости. Цена покупки выплачивается частями в течение срока действия контракта, а остаток подлежит оплате в конце срока. Когда покупатель завершает необходимые платежи, продавец обязан предоставить покупателю акт. Согласно условиям договора о сделке, покупатель получает право владения недвижимостью, и считается, что он или она имеет равные права на собственность, в то время как продавец сохраняет законное право собственности.

                           Конвейер

                           Акт передачи права собственности или передачи права собственности другому лицу.

                           Транспортировка

                           Письменный документ, по которому права собственности на недвижимость передаются от одного лица другому, включая земельные договоры, договоры аренды, сделки и т. Д.

                           Соглашение

                           Соглашение, заключенное в документы и другие документы, обещающее выполнение или невыполнение определенных действий или оговаривающее определенные виды использования или неиспользования собственности.

                           Дата вступления в силу

                           Дата регистрации договора, ипотеки или другого застрахованного интереса, что подтверждается более поздним отчетом о поиске.

                           Акт

                           Письменный документ, который при оформлении и доставке свидетельствует о заинтересованности в недвижимом имуществе.

                           Сделка и условное депонирование денег

                           Соглашение, по которому деньги передаются на хранение третьей стороне для передачи продавцу недвижимости после получения акта на проданное имущество.

                           Доверительный акт

                           Инструмент, который передает собственность в траст (см. Также Соглашение о доверительном управлении и Соглашение о доверительном управлении ).

                           Доверительный акт

                           Инструмент, создающий залог на недвижимое имущество в качестве обеспечения долга; ипотека.

                           Депозит, задаток

                           Денежная сумма или иное вознаграждение, представленное вместе с предложением о покупке прав на недвижимое имущество.

                           Выплата

                           По завершении закрытия, средства должны быть выплачены соответствующим сторонам вместе с RESPA и / или заключительным заявлением.

                           Подставка

                           Право пользоваться чужой землей, например право проезда или право на воздух и свет.

                           Дата вступления в силу обязательств

                           Дата первоначального отчета о поиске (т. Е. Дата, до которой проводился поиск записей в офисе Регистратора, влияющих на право собственности на передаваемую собственность).

                           Посягательство

                           Несанкционированное вторжение или вторжение в улучшение, приспособление или другое недвижимое имущество, полностью или частично, на чужую собственность. Посягательствами обычно являются: (1) пересечение линии застройки, (2) пересечение линии участка, (3) сервитут или (4) застрахованное помещение.

                           Обременение

                           Любые претензии, залоговые права, обвинения или обязательства, связанные с недвижимым имуществом и имеющие обязательную силу, которые могут снизить его стоимость или воспрепятствовать использованию собственности, но не обязательно препятствуют передаче права собственности; право или интерес в собственности, принадлежащей тому, кто не является законным владельцем собственности.Есть две общие классификации обременений: (1) те, которые влияют на титул, такие как судебные решения, ипотеки и залоговые права механиков, и (2) те, которые влияют на физическое состояние собственности, такие как ограничения, посягательства и сервитуты.

                           Подтверждение

                           Форма, предоставляемая страховой компанией титула для изменения любой информации, появившейся в рамках какого-либо обязательства или политики, или для предоставления дополнительного покрытия или исключения покрытия из-за какого-либо дефекта или условия права собственности.

                           Собственный капитал

                           Стоимость доли собственника имущества без обременений собственности.

                           Условное депонирование

                           Процесс, посредством которого деньги и / или документы хранятся у третьего лица до тех пор, пока не будут выполнены условия инструкций по условному депонированию (подготовленных сторонами условного депонирования). При соблюдении этих условий происходит доставка и передача депонированных средств и документов.

                           Усадьба

                           Интерес или характер интереса, который человек имеет в собственности, такой как пожизненное имущество, имущество умершего, недвижимость и т. Д.

                           Свидетельство о праве собственности

                           Аннотация или заголовок политики.

                           Федеральная национальная ипотечная ассоциация (FNMA или Fannie Mae)

                           Частная корпорация, занимающаяся покупкой первой ипотеки со скидкой.

                           Простая комиссия

                           Максимально возможное количество недвижимого имущества; абсолютное владение.Он имеет неопределенный срок, может свободно передаваться и передаваться по наследству.

                           Первая ипотека

                           Ипотека, имеющая приоритет перед всеми другими ипотечными кредитами.

                           Выкупа

                           Юридическая процедура, в соответствии с которой имущество, используемое в качестве обеспечения долга, продается для погашения долга в случае невыплаты ипотечного кредита или невыполнения других условий ипотечного документа.

                           Подтверждение покрытия «пробелов»

                           Индоссамент, продлевающий дату вступления в силу обязательства до даты регистрации документа и ипотеки.

                           «Разрыв» в цепочке титулов

                           Случай, когда транспортное средство отсутствует в записях округа.

                           Период «разрыва»

                           Время между датой вступления в силу первоначального поиска и регистрацией инструментов с момента закрытия, в течение которого поиск не производился.

                           Государственная национальная ипотечная ассоциация (GNMA или Ginnie Mae)

                           Федеральная ассоциация, работающая с FHA, которая предлагает специальную помощь в получении ипотечных кредитов и приобретает ипотечные кредиты на вторичном уровне.

                           Получатель гранта

                           Тот, кто получает интерес к недвижимому имуществу на основании документа, сервитута или другого средства передачи права собственности.

                           Страхование от рисков

                           Страхование недвижимости от ущерба, причиненного пожаром, некоторыми естественными причинами, вандализмом и т. Д., В зависимости от условий полиса.

                           Страхование домовладельца

                           Включает покрытие страховки от рисков плюс дополнительное покрытие, такое как личная ответственность, кража вне дома (вещи, украденные из машины застрахованного) и другое подобное покрытие.

                           Усадьба

                           Жилище (дом и прилегающий участок) главы семьи. Некоторые штаты предоставляют законодательные льготы, защищая приусадебную собственность (обычно до установленной максимальной суммы) от прав кредиторов. Освобождение от уплаты налога на имущество (полностью или частично) также доступно в некоторых штатах. Законодательные требования для создания усадьбы могут включать в себя официальную декларацию, которую необходимо зарегистрировать.

                           HUD

                           Аббревиатура Министерства жилищного строительства и городского развития США, ведомства федерального правительства на уровне кабинета министров.Его миссия — увеличить количество домовладельцев, поддержать развитие сообществ и расширить доступ к доступному жилью, свободному от дискриминации.

                           Вход и выход

                           Право легального доступа в застрахованное помещение.

                           Начальный поиск

                           Поиск записей округа с даты предшествующего подтверждения права собственности или в течение требуемого периода времени, если предыдущее свидетельство права собственности недоступно, до последней текущей записи в офисе регистратора округа с целью подготовки обязательства.

                           Куртка

                           Серийный внешний вид, в который помещаются спецификации A и B.

                           Совместная аренда

                           Неразделенная доля в имуществе, полученная двумя или более совместными арендаторами. Интересы должны быть равными, начисляться в одно и то же время в одно и то же время. После смерти совместного арендатора проценты переходят к оставшимся совместным арендаторам, а не к наследникам умершего.

                           Решение

                           Долг или иное обязательство, возникшее по решению суда.

                           Младшая ипотека

                           Ипотека, такая как вторая ипотека, которая уступает по праву или приоритету залогового удержания существующей ипотеке на то же имущество.

                           Поиск по более поздней дате

                           Поиск записей округа для обновления результатов поиска с даты первоначального поиска. Он может включать поиск по дате записи акта или других документов по сделке.

                           Аренда

                           Передача владения и права пользования имуществом на оговоренный срок с уплатой арендной платы собственнику.

                           Юридическое описание

                           Описание в размерах и границах, лотах и ​​блоках, единицах и / или объеме и страницах, которое точно описывает периметр определенной собственности. Юридические описания используются больше, чем адреса улиц, поскольку они более точны и неизменны.

                           Залог

                           Требование на имущество другого лица в качестве обеспечения выплаты долга.

                           Залог механика

                           Право удержания, предоставленное законом тем, кто выполняет работу или предоставляет материалы для улучшения недвижимого имущества.

                           Метры и границы

                           Описание недвижимого имущества по курсам и расстояниям с указанием длины и направления границ участка земли, обычно неправильной формы.

                           Ипотека

                           Юридический документ, используемый для обеспечения выполнения обязательства. Целью ипотеки является создание залогового права на заложенное имущество в качестве обеспечения выплаты долга.

                           Страхование ипотеки

                           Страхование, оформленное независимой ипотечной страховой компанией (далее «MIC»), защищающая ипотечного кредитора от убытков, понесенных в результате невыполнения обязательств по ипотеке, что позволяет кредитору предоставить более высокий процент от продажной цены.Федеральное правительство оформляет эту форму страхования через FHA и VA.

                           Залогодержатель

                           Источник средств для ипотечной ссуды; тот, кто получает и держит ипотеку в качестве обеспечения выплаты долга.

                           Политика залогодержателя

                           Полис страхования титула, используемый для страхования ипотечного залога, приобретаемого кредитором.

                           Мортгагор

                           Собственник имущества, который берет деньги в долг и закладывает имущество в качестве обеспечения ссуды.

                           Политика владельца

                           Полис страхования титула, используемый для страхования права собственности на недвижимое имущество, приобретаемое покупателем.

                           Плат

                           План или карта города, участка или подразделения с указанием расположения и границ отдельных владений.

                           Платформа

                           Открытая запись карт разделенных земель, показывающих расположение и размер каждого земельного участка на указанной территории.

                           Штраф за досрочное погашение

                           Штраф по векселю, закладной или доверительному акту, налагаемый, когда ссуда выплачивается до наступления срока ее погашения.

                           Привилегия предоплаты

                           Право на досрочное погашение кредита без штрафных санкций, полностью или частично.

                           Политика правового титула

                           Предыдущий полис правового титула, составленный страховщиком правового титула, обеспечивающий право собственности на объект собственности.

                           Частное ипотечное страхование

                           Страхование убытков кредитора в случае неисполнения обязательств заемщиком (залогодателем). Страхование аналогично страхованию государственного агентства, такого как FHA, за исключением того, что оно выдается частной страховой компанией. Премия оплачивается заемщиком и включается в выплату по ипотеке.

                           Покупка денег ипотека

                           Ипотека, обеспечивающая обещание уплатить покупную цену при продаже недвижимости.Кредитор третьей стороны может быть залогодержателем покупных денег при условии, что выручка от ссуды была фактически использована для покупки недвижимости. Ипотечный залог, обеспечивающий долг, при котором вся ссудная выручка используется для покупки недвижимости.

                           Акт отказа от иска

                           Передаточный акт, в соответствии с которым любой интерес, который лицо, предоставившее право, имеет в собственности, описанной в акте, передается получателю гранта без гарантии.

                           РЕСПА

                           Аббревиатура от Закона 1974 года о процедурах урегулирования споров о недвижимости, закона о защите прав потребителей, призванного помочь покупателям жилья быть лучшими покупателями в процессе покупки жилья за счет конкретного рассмотрения затрат на закрытие сделки и процедур урегулирования.RESPA требует, чтобы потребители раскрывали информацию в разное время транзакции, и запрещает откаты, которые увеличивают стоимость расчетных услуг. RESPA обеспечивается Департаментом жилищного строительства и городского развития (HUD). Термин «RESPA» также используется в связи с основным документом большинства сделок с недвижимостью: документ содержит окончательные детализированные сборы и суммы, причитающиеся от / к покупателю и продавцу. Этот документ, созданный Департаментом жилищного строительства и городского развития (HUD), называется «Заявление об урегулировании HUD-1», но часто упоминается как «RESPA» или «HUD-1».«

                           Запись

                           Подача документов, влияющих на недвижимое имущество, в открытый доступ, уведомление будущих покупателей, кредиторов или других заинтересованных сторон. Запись контролируется законом и обычно требует засвидетельствования и нотариального заверения документа.

                           Рефинансирование

                           (1) Продление существующей ссуды с тем же заемщиком и кредитором; (2) ссуду на одно и то же имущество от одного и того же кредитора или заемщика; (3) продажа ссуд первоначальным кредитором.

                           Ограничения

                           Ограничения на использование или владение недвижимым имуществом, устанавливаемые договорами на документах или площадках, или законами, установленными правительством.

                           Договор купли-продажи

                           Обязательное соглашение между покупателем и продавцом, определяющее условия продажи недвижимости.

                           График А

                           Первая страница обязательства или полиса на внутренней стороне обложки, содержащая информацию относительно имени застрахованного, суммы страховки, а также процентов и застрахованного имущества.

                           График B

                           Список обязательств или политики внутри обложки куртки, содержащий перечень общих и конкретных пунктов, для которых покрытие в рамках полиса исключено или будет исключено.

                           Сериализованные формы

                           Обязательства, Политика собственника и Политика ипотечного кредитора, Политика строительной ипотеки и Свидетельство о допущении являются сериализованными формами, по которым участник должен отчитываться перед ATG.

                           Расчетный отчет

                           Отчет, подготовленный брокером, условным депонированием или кредитором, с полной разбивкой затрат, связанных с продажей недвижимости.Для продавца и покупателя составляется отдельная ведомость.

                           Акт шерифа

                           Документ, составленный по постановлению суда для передачи права собственности на имущество, проданное для исполнения судебного решения.

                           Специальная оценка

                           Обвинение, взимаемое с недвижимого имущества государственным органом для покрытия расходов на проведение общественных улучшений, от которых недвижимость получает прибыль.

                           Аренда

                           Имущество в качестве платы; форма собственности.Основными типами являются совместная аренда, совместная аренда и аренда в целом.

                           Аренда в полном объеме

                           Форма собственности мужа и жены, при которой каждая из них владеет всем имуществом. В случае смерти одного из них переживший владеет имуществом без завещания.

                           Общая аренда

                           Безраздельное владение недвижимым имуществом двумя и более лицами. Интересы не обязательно должны быть равными, и в случае смерти одного из владельцев права на наследство у других владельцев не существует.

                           Страхование титула

                           Соглашение, обязывающее страховщика возместить застрахованному убытки, понесенные из-за дефектов права собственности на недвижимое имущество.

                           Поиск по заголовку Трастовый договор

                           Обзор всех зарегистрированных документов, влияющих на конкретную собственность, для определения текущего состояния права собственности.

                           Налог на перевод

                           Государственная пошлина за передачу недвижимого имущества.На основе покупной цены или денег, переходящих из рук в руки. Проверьте уставы для каждого штата. Также называется налогом на документарный перевод.

                           Траст

                           Право собственности, недвижимого или личного, принадлежащее одной стороне в пользу другой.

                           Сертификат доверия

                           (1) Свидетельство о бенефициарной собственности на недвижимое имущество, право собственности на которое находится в доверительном управлении доверительного управляющего, выдавшего свидетельство; (2) термин, используемый как синоним ипотеки.(См. Также Доверительный акт , Доверительный договор и Доверительный договор Доверительного управляющего ).

                           Доверительный управляющий

                           (1) Тот, кто назначен или требуется по закону для исполнения траста; (2) лицо, владеющее недвижимым имуществом на основании доверительного договора.

                           Акт доверительного управляющего

                           Документ

                           , который передает право собственности на имущество от траста (т. Е. Оформленного доверительным управляющим) (см. Также Доверительный договор и Доверительный договор ).

                           Правда в кредитовании

                           Также упоминается как Положение Z. Часть Закона о защите потребительских кредитов. Федеральное законодательство предназначено для защиты заемщиков, требуя от кредиторов предоставлять информацию о стоимости ссуды. Закон требует, чтобы проценты выражались в виде годовой процентной ставки (годовых) с точностью до 1/8 процента. Годовая процентная ставка должна включать в себя такие сборы, как комиссия за ссуду, пункты дисконтирования, плата за обслуживание и т. Д., А также проценты. Закон распространяется только на жилую недвижимость на одну-четыре семьи.Также относится к другим потребительским кредитам.

                           Акт гарантии

                           Передача правового титула, которая содержит определенные заверения и гарантии со стороны лица, предоставляющего право, что документ передает хороший и необремененный титул.

                           Полная ипотека

                           Вторая или младшая ипотека с номинальной стоимостью как суммы, которую она обеспечивает, так и остатка, причитающегося по первой ипотеке. По ипотечному кредиту в цикле начисляется платеж, основанный на его номинальной стоимости, а затем выплачивается первый залогодержатель.Это наиболее эффективно, когда первая имеет более низкую процентную ставку, чем вторая, поскольку залогодержатель при циклическом переходе получает разницу между процентными ставками, или залогодатель при повторном финансировании может получить более низкую ставку, чем при рефинансировании.

                           Директива 88-18: Расчет акцизов; Залог или обременение

                           Разное

                           ВЫПУСК: Можно ли для целей расчета акцизов на акцизы Массачусетса, наложенных на передачу недвижимого имущества, из выплаченного за него вознаграждения вычесть сумму ипотеки?

                           ОБСУЖДЕНИЕ: Массачусетс взимает акциз на передачу любого документа, документа или другой письменной формы, посредством которой недвижимость передается покупателю.G.L. c. 64D, § 1. Акциз основан на вознаграждении, предоставленном за собственность, и применяется всякий раз, когда возмещение, исключая стоимость любого залога или обременения, остающегося на имущество, превышает 100 долларов. Налог уплачивается лицом, составляющим или подписывающим акт, и подтверждается проставленной на нем печатью, Id. , § 2. Налог составляет 1 доллар США за каждые 500 долларов США или их долю вознаграждения плюс дополнительный налог в размере 14% от установленного налога. ид. , § 1.

                           Акцизный налог налагается на всю сумму возмещения, выплаченного за недвижимость, за исключением «оставшегося залога или обременения», когда продажа завершена.G.L. c. 64D, § 1. Таким образом, вычет не может производиться в отношении обременений, наложенных на имущество во время передачи, но если имущество передается с учетом существующих обременений, сумма обременений не облагается налогом.

                           Новая ипотека. В случае новой ипотеки обременение возлагается на имущество во время передачи. Таким образом, новая ипотека не является «оставшимся залогом или обременением» и не может быть вычтена. Акциз взимается в полном объеме уплаченного вознаграждения, включая стоимость любой ипотеки, предоставленной залогодателем.

                           Пример 1. Арнольд покупает дом у Bennet за 150 000 долларов и дает банку первоначальный взнос в размере 30 000 долларов и закладную на оставшиеся 120 000 долларов. Акцизный сбор по акцизам облагается полным возмещением в размере 150 000 долларов (150 000 долларов / 500 долларов x 1,14 доллара = 342 доллара).

                           Новация. Новация заменяет новую сторону и освобождает одну из первоначальных сторон по ипотеке с согласия всех трех сторон. Создается новая ипотека на тех же условиях, что и исходная; меняются только партии.Поскольку ипотека, созданная новацией, является совершенно новой, обременение возлагается на имущество во время передачи. Таким образом, эта новая ипотека не является «оставшимся залогом или обременением» и не может быть вычтена. Акциз рассчитывается, как в Примере 1 выше.

                           Дело вместо потери права выкупа. Когда банк принимает обратно документ на собственность и аннулирует ипотечный долг вместо обращения взыскания, ответственность залогодателя по долгу полностью аннулируется, независимо от того, были ли предоставлены дополнительные деньги за собственность.Таким образом, в отношении собственности не существует «залога или обременения», и возмещение представляет собой сумму ипотечного долга, аннулированного банком, плюс любые дополнительные денежные средства, выплаченные залогодателю.

                           Пример 2. Миссис Дэллоуэй переживает тяжелые времена и не может поддерживать ипотечный кредит на свой дом в Стрэнде. Банк соглашается принять документ на собственность вместо обращения взыскания и заплатить здесь 25000 долларов наличными. Остается 75 000 долларов по ипотеке. Акцизным налогом наложен акциз на 100 000 долларов, т.е.е., сумма аннулированной ипотечной задолженности плюс денежный платеж (100 000 долларов США / 500 долларов США x 1,14 доллара США = 228 долларов США).

                           «Подлежит.» Если недвижимость взята «под» ипотеку, покупатель обычно производит оплату по старой закладной, хотя технически он не несет за нее ответственности; продавец не освобождается от ответственности за вексель, но ему может быть предъявлен иск напрямую. Таким образом, в этом случае на момент продажи сохраняется «залог или обременение собственности», поскольку старая ипотека продолжает действовать в отношении собственности.Сумма оставшейся суммы ипотеки может быть вычтена из продажной цены.

                           Пример 3. Доротея покупает мельницу на Флосе и соглашается забрать собственность «при условии» предварительной ипотеки за 150 000 долларов. Доротея платит банку 100 000 долларов наличными. Здесь акциз по акциям рассчитывается путем полного учёта и вычитания оставшейся суммы ипотеки. (250 000 долларов США — 150 000 долларов США = 100 000 долларов США / 500 долларов США x 1,14 доллара США = 228 долларов США).

                           Допущение Если покупатель принимает на себя ипотеку, покупатель становится ответственным за ипотечный долг, прямо соглашаясь оплатить вексель и принимая на себя основную ответственность по нему.Однако продавец по-прежнему несет ответственность по векселю в качестве поручителя. Поскольку старая ипотека остается на имущество, остается «залог или обременение», и акциз рассчитывается, как в Примере 3 выше.

                           ДИРЕКТИВА: В случае предоставления новой ипотеки или новации сумма ипотечной задолженности не может быть вычтена до расчета акциза по акцизам. Также нет вычета, когда банк забирает документ на имущество вместо обращения взыскания. Если имеется предположение о существовании ранее существовавшей ипотеки или если собственность взята «с учетом» такой ипотеки, сумма ипотечной задолженности подлежит вычету.
                           

                           СПРАВОЧНИК: G.L. c. 64D, §§ 1, 2.
                           

                           / s / Стивен В. Киддер
                           Стивен В. Киддер
                           Налоговый комиссар
                           

                           31 декабря 1988 г.
                           

                           Настоящая Директива представляет официальную позицию Департамента доходов по применению закона к изложенным фактам. Департамент и его персонал будут следовать этой Директиве, и налогоплательщики могут полагаться на нее, если она не будет отменена или изменена в соответствии с 830 CMR 62C.01 (5) (е). Однако при применении настоящей Директивы необходимо учитывать влияние последующих законодательных актов, постановлений, судебных решений, Директив и МДП, и персонал Департамента и налогоплательщики могут полагаться на настоящую Директиву только в том случае, если факты, обстоятельства и вопросы, представленные в других случаях, являются существенными. такие же, как те, которые изложены в настоящей Директиве.

                           Что такое обременение в сфере недвижимости?

                           Обременения недвижимого имущества — это юридические ограничения, запрещающие конкретное использование собственности.Они бывают разных форм и форм, поэтому вы можете иметь дело с различными типами препятствий на основе вашего собственного сценария. Ниже мы определили типы обременений, с которыми вы можете столкнуться в сфере недвижимости.

                           Ограничения по договору — это согласованные правила, которым домовладелец должен следовать, чтобы владеть недвижимостью. Эти ограничения уникальны в каждой ситуации. Тем не менее, некоторые общие примеры включают в себя, где домовладельцы могут парковать свои автомобили или могут ли они выполнять строительные работы.

                           Ограничения по сделкам с недвижимостью создают стандартизированное использование собственности в определенной области. Таким образом, некоторые объекты недвижимости должны соответствовать правилам, чтобы владельцы могли занимать это место. Это необходимо для сохранения имущественной стоимости земли.

                           Некоторые покупатели жилья будут искать ограничения на совершение сделки. Это потому, что они хотят жить в районе с особым дизайном, планировкой и порядком. Для некоторых это хорошая новость.

                           Предметы недвижимости

                           Сервитут позволяет третьим лицам использовать собственность без права собственности.Это дает сторонним лицам, не имеющим отношения к владельцам, доступ к собственности. Это также очень распространенное обременение недвижимого имущества, которое может принимать разные формы и формы.

                           Типичный пример сервитута — это когда коммунальной компании потребуется доступ к земле для проекта установки. В результате у них будет право доступа к собственности для выполнения требований проекта. Другой пример: домовладелец предоставляет соседу доступ к своей подъездной дорожке для проезда к своей собственности.

                           Посягательства на недвижимость

                           Посягательства связаны с границами собственности между двумя соседями.Когда ветка дерева нависает над линией собственности, это считается посягательством. Часто домовладельцы устанавливают заборы, чтобы обозначить границу между двумя соседними землями.

                           Нарушения отмечаются, когда землемер осматривает собственность перед передачей права собственности. Более того, домовладельцы могут потребовать устранения посягательства на собственность. Примером этого является обрезка ветки, которая свешивается над забором.

                           Залог на недвижимость

                           Залог — это ограничение, налагаемое на имущество на основании невыплаченных финансовых средств.Залог создается, чтобы побудить владельцев собственности вернуть деньги, причитающиеся другой стороне. Другими словами, собственность будет иметь право удержания, если владельцы не выплатили долг.

                           Примеры включают невыплаченные ипотечные кредиты, налоги или деньги, причитающиеся за услуги по контракту. Таким образом, собственность вашего клиента получает залог, если он не внес ипотечный платеж. Когда залог остается неоплаченным, имущество будет выставлено на продажу взыскания, а деньги идут на погашение неуплаченных долгов.

                           Лицензии на недвижимость

                           Лицензии — это устное или письменное разрешение на доступ к земле владельцев собственности.Это взаимное соглашение между двумя сторонами. Например, домовладелец может разрешить своему соседу хранить свои личные вещи в гараже или на своей территории.

                           Более того, лицензию можно отозвать в любой момент. Домовладелец, давая разрешение, может отозвать свое предложение, когда сочтет это необходимым.

                           Последние мысли об обременениях недвижимого имущества

                           Важно знать, какие обременения недвижимого имущества находятся в собственности.Вы должны быть ясными и прозрачными со своим клиентом, чтобы он не удивился внезапным ограничениям и ограничениям на их домовладение. Вот почему вам следует провести исследование и изучить право собственности, чтобы узнать, какие обременения находятся в собственности.

                           Теперь, когда вы знаете различные типы обременений недвижимого имущества, вы научитесь объяснять их своему клиенту на простом языке. Чем больше вы знаете, тем большую ценность можете дать. Всегда будьте источником информации для своего клиента и других людей, у которых есть вопросы о недвижимости.

                           ---

                           Чтобы получать ежедневные напоминания, дополнительную терминологию и новости в сфере недвижимости, подпишитесь на CA Realty Training на YouTube. Вы получите бесплатный образовательный контент, который поможет вам стать высокопроизводительным агентом по недвижимости.

                           Contract for Deed / Minnesota.gov

                           Кто-то предлагает вам продать дом по договору за дело? Знайте риски.

                           Договор подряда (иногда называемый договором покупки в рассрочку или договором продажи в рассрочку) — это сделка с недвижимостью, в которой покупка недвижимости финансируется продавцом, а не третьей стороной, такой как банк, кредитный союз или другой ипотечный кредитор. .Его часто используют, когда покупатель не имеет права на обычную ипотеку

                           .

                           Вместо покупки дома по ипотеке покупатель соглашается платить продавцу ежемесячными платежами. Покупатель может занять дом после закрытия продажи, но продавец по-прежнему сохраняет законное право собственности на недвижимость. Фактическое право собственности переходит к покупателю только после того, как будет произведена окончательная оплата.

                           Договоры о праве собственности уже давно являются вариантом финансирования сделок с недвижимостью между членами семьи или друзьями.Некоторые некоммерческие жилищные организации также используют их, чтобы помочь семьям с низкими доходами найти путь к домовладению.

                           Но после финансового кризиса 2008 года некоторые инвестиционные компании в сфере недвижимости скупили дома, лишенные права выкупа, а затем предложили их по контракту за дело покупателям с низкими доходами или тем, у кого плохой кредитный рейтинг, которые не могут обеспечить традиционное ипотечное финансирование.

                           Контракты о праве собственности также являются излюбленным приемом мошенников с недвижимостью, которые либо «передают» недвижимость через нескольких потенциальных покупателей жилья, либо собирают платежи с покупателя, позволяя собственности перейти в невыполнение обязательств по неоплаченной ипотеке.

                           Хотя договор о праве собственности иногда может принести пользу покупателю, не имеющему других возможностей для приобретения жилья, это вариант с высоким риском, который может стать причиной злоупотреблений и хищничества. В нем также отсутствуют многие права потребителей и средства защиты, доступные в соответствии с законами штата и федеральными законами для покупателей жилья, которые имеют традиционные ипотечные кредиты. Если покупатель не производит платеж или не выполняет другие условия контракта, продавец может расторгнуть контракт, выселить покупателя и быстро вернуть собственность без продажи права выкупа или судебного иска.

                           Договор о подаче заявки может показаться простым и понятным, но этот вариант финансирования может создать ряд подводных камней для покупателя жилья.