Передается ли по наследству аренда земли: Каковы особенности наследования прав по договору аренды?

Самые распространенные процедуры с переоформлением земли связаны с установлением или изменением ее правового статуса. Одна из распространенных процедур это межевание земельного участка. Участок, не имеющий границ и кадастрового номера, не может быть безопасно продан, сдан в аренду, или в бессрочное пользование.

Переоформление договора аренды земельного участка предусматривает под собой юридическую процедуру внесения корректировок в договор аренды между арендатором и арендодателем.

Очень часто возникают правовые ситуации, когда требуется внесение определенных изменений в сам договор.

Корректировка необходима, когда договор аренды прекращает свое действие, или земля, находящаяся в арендных отношениях переходит по наследству к другому лицу.

Передача арендодателями своих обязанностей и законных прав на земельный участок происходит в простой письменной форме.

В соответствии с действующим земельным законодательством при аренде земли, которая находится в собственности государства или местного муниципалитета на общий срок более 5 лет арендатор вправе переуступать свои права на участок без согласия собственника, но при его обязательном письменном уведомлении.

Если срок аренды до пяти лет, уведомления будет не достаточно. Нужно будет получать согласие арендодателя.

Сам арендодатель вправе передавать землю в аренду третьим лицам, вносить землю в качестве вклада в уставные капиталы товариществ.

Топ-5 проблем при переоформлении аренды земли:

1. Границы участка «съехали» из-за многочисленных изменений базы данных Росреестра.
2. Новая редакция генерального плана или правил землепользования и застройки муниципального образования не предусматривает использование земли под нужный вид деятельности.
3. При выкупе участка из аренды в собственность муниципалы требуют обоснования площади и «отрезают» излишки, если такое обоснование отсутствует.
4. Завышенная кадастровая оценка земли влечет переплату арендной платы.
5. Выявляются противоречивые сведения о земельном участке в базе Росреестра и других информационных реестрах, ресурсах (наложение на земли гослесфонда по лесным планшетам, появление охранных зон памятников истории и культуры и т.д.)

Мы оказываем помощь в оформлении или переоформлении аренды любых земельных участков у государства или частных лиц.

Работаем со сложными случаями и нестандартными правовыми ситуациями.

Помогаем оптимизировать договорные отношения с наибольшей выгодой и соблюдением юридической чистоты процедуры.

Отправьте документы для предварительного анализа, чтобы узнать как правильно переоформить аренду в вашем случае.

📒 Право пожизненного наследуемого владения земельным участком — что же это? давайте разберемся!

 Понятие пожизненного наследуемого права владения участком не равнозначно понятию собственности. Это вещное право граждан, которое подразумевает земельное владение и пользование участком без права распоряжения им. Подобную практику прекратили использовать еще в советские времена. Однако те лица, что получили землю до распада СССР, сохраняют наследственное право на нее и в наши дни.

Право пожизненного наследуемого владения возникает лишь на те земельные участки, которые остаются в государственной или муниципальной собственности. Данным правом обладают лишь граждане Российской Федерации. В качестве рассматриваемых для права объектов выступают земельные участки с индивидуализированными признаками. В России возможность приобретения земли в такое право постепенно утрачивает актуальность и считается пережитком советского прошлого.

Основные признаки права пожизненного наследуемого владения:

 Объектами наследуемого владения могут быть исключительно государственные или муниципальные земельные участки;
Владельцем рассматриваемого объекта выступает исключительно гражданин Российской Федерации. Это физическое лицо, поэтому предприятия и организации претендовать на использование данной земли не имеют права;
Собственнику земельного участка, то есть правообладателю, предоставляется право на возведение на территории земельного участка различных строений с последующим оформлением их в собственность.
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком должно быть зарегистрировано в Росреестре. Регистрация необходима также и в случае смены владельца, то есть перехода прав на землю к другому лицу по наследству после смерти предыдущего владельца.

Стоит иметь в виду, что Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает только одну форму распоряжения участком, который был предоставлен гражданину на пожизненное наследуемое владение, и это передача по наследству. Продажа, дарение, сдача в аренду, передача в залог и другие торговые сделки, результатом которых становится лишение земли с последующим приобретением материальной прибыли, не допускаются. Совершение сделок подобного рода считается незаконным действием.

#МинземРТ #ПНВ #Земля

Наследственное имущество | Решаете продать, сохранить или сдать в аренду?

Наследование земли — одна из тех вещей, о которых мечтает большинство людей. Вы слышите истории о том, как кто-то внезапно становится единственным владельцем большого имения где-то — это звучит как такое благословение и возможность, и трудно не завидовать. Но все не всегда так, как кажется. Иногда наследование собственности может оказаться намного большей работой, чем то, на что люди рассчитывают. А в некоторых случаях риски могут даже перевешивать выгоды.Чтобы объяснить все это, представим, что вы только что унаследовали собственность и теперь ищете дополнительную информацию о том, что с ней делать.

Распространенные ситуации наследования земли

Во-первых, давайте рассмотрим несколько распространенных ситуаций, когда кто-то унаследовал землю. Рассматриваемая собственность будет выглядеть по-разному в зависимости от того, где она находится в стране и как бывший землевладелец ее использовал.

Возможно, ваша семья в течение нескольких поколений владела большой семейной фермой, и теперь она передается вам.Возможно, вы даже занимаетесь фермерским бизнесом и планируете переехать в фермерский дом на территории. Это лучший вид наследования земли, потому что все воспоминания и традиции заключены в этом единственном участке собственности, и у вас есть возможность продолжить их, оставив землю в ваших руках. Это действительно особая честь.

Или, может быть, кто-то из членов вашей семьи владел землей для рекреационной охоты и оставил ее на ваше имя. Это унаследованное имущество может иметь или не иметь какую-либо строительную или хозяйственную постройку, которую вы могли бы использовать.Это может быть хорошо управляемая собственность с историей лесозаготовок, или собственность может включать только необработанные, неосвоенные земли, которые существовали веками.

Сложные ситуации с унаследованным имуществом

Как мы уже упоминали, не всегда легко быть землевладельцем, особенно если вы неожиданный землевладелец. Вот несколько случаев, когда унаследовать собственность бывает непросто.

• Наследование собственности братьями и сестрами или другими группами людей — очень частое явление с семейной землей, и это одна из самых сложных ситуаций для навигации.Когда к делу подключатся несколько человек, возможно, с разными целями, все становится труднее. В конце концов, среди детей это еще больше разводится, и ситуация действительно может запутаться.
• Наследование земли с залогом или непогашенной ипотекой — плохая сделка. Так же, как вы с нетерпением ждете того, как вы собираетесь использовать новую собственность, вы обнаруживаете, что бывший владелец взял под нее взаймы или у вас есть непогашенные ссуды, которые нужно погасить. К сожалению, теперь вы несете ответственность за эти проблемы.Это случается не часто, но это возможность знать.
• Вы унаследовали не только имущество, но и налоги на имущество. Как и в предыдущем пункте, теперь вы несете ответственность за уплату налогов на недвижимость и других подобных сборов как новый землевладелец. На очень больших объектах это может составлять несколько тысяч долларов в год, что может быть вам не по карману.
• Не преувеличивая, но у землевладельца есть и другие обязанности, включая проекты по обслуживанию в течение года.Если недвижимость находится далеко, можете ли вы взять на себя обязательство ездить туда и обратно и поддерживать все в рабочем состоянии?

Решите, что с этим делать на самом деле

Пришло время принимать важные решения в отношении вашей унаследованной собственности. У вас есть два варианта: продать или оставить? И если вы его сохраните, как вы это сделаете?

Продать

Если у вас нет какой-либо эмоциональной связи с унаследованным имуществом, не думайте, что вы сможете сохранить или позволить себе его, или просто не заинтересованы, продажа его, вероятно, лучшая идея.Большинство из нас могло бы воспользоваться хорошей финансовой неожиданностью, такой как та, которую вы могли бы заработать, продав ее. Но есть загвоздка (конечно). Уловка с продажей унаследованного имущества заключается в том, чтобы посмотреть, как это повлияет на ваше налоговое бремя.

Когда земля переходит из рук в руки, она будет оценена по ее справедливой рыночной стоимости (то есть, сколько она стоит в это конкретное время). Поскольку со временем стоимость земли обычно растет, вы можете подумать, что имеет смысл сохранить ее и продать в будущем за большие деньги. Но существует налог на прирост капитала на унаследованное имущество, что означает, что вы обязаны платить налоги на любое увеличение стоимости по сравнению с справедливой рыночной стоимостью.Поэтому, если вам интересно, как избежать уплаты налога на прирост капитала на унаследованное имущество, проконсультируйтесь с юристом по недвижимости и постарайтесь продать его как можно скорее.

Keep It

Если вы в конечном итоге решите оставить землю себе, вы будете нести ответственность за расходы на содержание и уплату налога на имущество, полученное в наследство. Если вы уже не богаты самостоятельно, вам, вероятно, нужно будет найти способ заставить землю работать на вас, чтобы вам не приходилось раскошелиться на дополнительные деньги для покрытия этих расходов.Вот несколько вариантов, которые вы могли бы рассмотреть.

• Прямое использование — этот вариант означает, что вы будете активно управлять имуществом для получения определенного дохода. Это может включать пропашные культуры, животноводство, лесное хозяйство и т. Д. В качестве примера, приведенного выше, возможно, вы продолжите семейную ферму, выращивая и продавая пропашные культуры или крупный рогатый скот. Или, если у вас намного больше древесины, чем пастбища, вы можете нанять лесоруба, чтобы вырубить деревья с вашего унаследованного имущества, чтобы платить ежегодные налоги.
• L easing — если вы не думаете, что будете использовать все это так много, но все же хотите сохранить ее, аренда унаследованной земли — отличный вариант. Нет опыта в сельском хозяйстве? Аренда сельскохозяйственных угодий — хороший способ продолжать использовать собственность в прежнем виде, но позволять это делать кому-то другому. Есть также много людей, желающих арендовать землю для охоты, которая может лучше подходить для лесных, более удаленных участков. В некоторых случаях люди могут захотеть сдать вашу собственность только на определенный охотничий сезон или для отдыха.Вы сами решаете, как они могут его использовать, а затем получаете от этого неплохой побочный доход для покрытия ежегодных налогов на недвижимость. Вы можете просмотреть списки аренды, чтобы получить представление о диапазоне вариантов аренды.

Хотя наследование собственности — это не только солнечный свет и радуга, это положительный момент. Если вы можете заставить землю работать на вас, внезапное превращение в землевладельца — отличный путь к новым источникам пассивного дохода и передаче его когда-нибудь своим детям.

ПОЛУЧИТЕ ИНФОРМАЦИЮ ОБ АРЕНДЕ ПРАВ НА ОХОТНИКУ НА ВАШУ СОБСТВЕННОСТЬ

Итак, вы унаследовали землю…Что дальше?

Наследование недвижимости может принести пользу и принять множество решений, и наследование земли не исключение. Некоторые бенефициары точно знают, что они хотят делать со своей новой унаследованной землей — продавать ее, удерживать, строить на ней или даже сдавать в аренду. Для других может быть трудно принять решение, особенно если существует эмоциональная связь с землей или когда в этом участвуют другие члены семьи.

Поскольку мы занимаемся земельным бизнесом, мы здесь, чтобы помочь вам разобраться в процессе принятия решения о том, как обращаться с унаследованной землей.Вот лишь несколько вещей, о которых следует помнить, чтобы прийти к правильному выводу.

Наследование земли вместо дома

Если вы унаследовали землю, вы можете обнаружить, что столкнулись с некоторыми другими проблемами по сравнению с наследованием собственности с домом на ней.

Суть различия заключается в том, что отсутствие дома означает, что у вас нет жилища, которое вы могли бы использовать, наслаждаясь землей, и у вас нет возможности легко сдавать недвижимость в аренду для получения дохода.С другой стороны, отсутствие дома может быть благословением, потому что это означает, что будет меньше обслуживания и содержания.

Вам необходимо предпринять подобные размышления, чтобы определить, станет ли ваша новая земля невероятной возможностью — в финансовом и ином плане — или головной болью. Позвольте нам помочь вам оценить:

Какие расходы и налоги связаны?

При оценке того, как это наследство повлияет на вас, и стоит ли удерживать унаследованную землю или продать ее, важно знать, какие расходы могут возникнуть в результате вашей новой собственности.

Многие невыполненные обязательства по наследству часто урегулируются после смерти и во время управления имуществом судебным исполнителем и судом. Но в зависимости от стоимости имущества, отношения бенефициара, способа урегулирования наследства и других факторов, некоторые обязательства могут сохраняться даже после обработки наследства. И всегда есть другие расходы (не связанные с наследством), которые просто являются фактом владения землей в целом.

Смерть и налоги

Сначала сложные вещи … налоговый режим унаследованной земли может быть сложным и может варьироваться от штата к штату.Как бенефициар, проконсультируйтесь с опытным налоговым юристом и бухгалтером, чтобы полностью понять самые последние юридические и налоговые последствия вашего наследства.

Налоги на наследство и наследство иногда называют «налогами на смерть». Некоторые бенефициары рады обнаружить, что в их ситуации наследование земли не привело к возникновению каких-либо налогов на смерть, влияющих на них. Обычно это имеет место в поместьях, которые падают ниже пороговых значений освобождения (сейчас базовый уровень составляет 5 миллионов долларов) или когда в имуществе достаточно ликвидных активов для уплаты любых налогов на наследство.Проконсультируйтесь с адвокатом, если вы обнаружите, что существуют неуплаченные неуплаченные налоги на имущество, о котором идет речь, чтобы вы могли узнать, влияет ли это на вас и на имущество, которое вы унаследовали. Аналогичным образом, имейте в виду, что налог на наследство — это другой налог на смерть, который несколько штатов взимают с бенефициаров в зависимости от стоимости их унаследованного имущества.

В дополнение к налогу на смерть некоторые бенефициары задаются вопросом: буду ли я нести ответственность за уплату подоходного налога , когда я унаследую собственность? Короткий ответ заключается в том, что просто получение земли в наследство обычно не приводит к подоходному налогу для вас, но вы должны будете заплатить налогов на прирост капитала , если вы продадите недвижимость позже с прибылью .Примечательно, что этот налог будет применяться только к разнице между справедливой рыночной стоимостью земли на момент смерти благотворителя и тем, за что вы ее продаете.

Ипотека

Когда вы унаследуете землю дяди Боба, вы также наследуете все оставшиеся обязательства и залоговые права на собственность. Смерть заемщика не отменяет невыплаченную ипотеку на землю. Фактически, имейте в виду, что по некоторым ипотечным кредитам смерть приведет к погашению всей ссуды. Если вы решите, что не можете позволить себе платить по ипотеке — или просто не хотите — вы можете подумать о продаже унаследованной собственности, переговорах с кредитором или даже о передаче права выкупа закладной.

ТСЖ или коммунальные платежи

Если вы унаследуете много в запланированном сообществе, вы, вероятно, узнаете, что существуют сборы ассоциации домовладельцев (ТСЖ), связанные с недвижимостью, даже если дома нет. Вы можете нести ответственность за ранее не уплаченные сборы ТСЖ, а также за новые сборы в будущем. Неуплата сборов ТСЖ может привести к залоговому удержанию лота или даже потере права выкупа в некоторых сценариях.

Налоги на недвижимость

Влияние налогов на собственность — еще один важный аспект наследования земли, который часто изначально упускается из виду.Во-первых, необходимо оплатить все неуплаченные налоги на недвижимость. Точно так же, как землевладелец, вы несете ответственность за новые налоги на недвижимость в будущем. И во многих штатах передача — даже по наследству — может вызвать переоценку, в результате чего налоги на землю будут выше для нового владельца. Неуплата налога на недвижимость может привести к потере собственности при продаже с уплатой налога.

Текущее обслуживание и страхование

Наследование земли также означает, что вы взяли на себя ответственность быть землевладельцем, включая содержание собственности (даже если она находится в 300 милях от вас).Будь то стрижка травы, обеспечение безопасности собственности, уборка после незаконной свалки, предотвращение вторжений или уход за домом или другими зданиями на земле, владение землей имеет свои обязанности. И как землевладелец, вы должны иметь страховку на собственность, чтобы защитить себя от ответственности и покрыть риск убытков для любых домов или других строений.

Должен ли я держаться на своей унаследованной земле?

Сохранение унаследованной земли — популярное решение. Земля, полученная по наследству, часто является «семейной» землей, переданной по наследству и эмоционально привязанной к членам семьи.Сохранение старых семейных сельскохозяйственных угодий или той собственности на озере, где ваш дед учил вас ловить рыбу, может быть легкой задачей, особенно если вы можете позволить себе связанные с этим расходы. Даже если нет сентиментальной привязанности к земле, анализ стоимости недвижимости может показать, что это выгодное вложение, которое стоит сохранить — либо для того, чтобы заработать в будущем, либо для передачи будущим поколениям.

Должен ли я построить дом на унаследованной земле?

Если унаследованная земля — ​​это то, на чем вы видите себя живущим или, возможно, посещаете как место отдыха, это может быть вашей золотой возможностью построить дом своей мечты.Наследование земли может дать вам свободу построить дом, который вы хотите, со многими профессионалами-строителями и подрядчиками, которые будут помогать вам на этом пути. Строительство дома может быть очень трудоемким, но полезным процессом, поэтому выбор правильного строителя имеет важное значение в этом процессе.

Если вы решили построить дом на участке, но у вас больше земли, чем вы хотите или нуждаетесь, вы можете подумать о разделе своей земли. Кроме того, принимая решение о строительстве дома на своей земле, вы можете воспользоваться нашими советами по покупке земли, чтобы определить, что необходимо сделать и насколько вы готовы к проекту.

Стоит ли продавать унаследованную землю?

Продажа унаследованной земли может принести выгоду, например, непредвиденные денежные поступления, или позволить вам инвестировать эти деньги в актив, обеспечивающий поток дохода. А если вы продадите вскоре после смерти благотворителя, вы, скорее всего, не получите облагаемого налогом прироста капитала или совсем не получите его, поскольку стоимость собственности вряд ли сильно изменилась после смерти. Но когда дело доходит до этого, ваши собственные обстоятельства, вероятно, будут диктовать, нужно ли вам или хотите ли продать свою недавно унаследованную землю.Будет ли владение землей финансовым бременем или… улучшением инвестиций? Отель расположен слишком далеко … или достаточно далеко, чтобы уединиться для вашей семьи? Имущество требует слишком много ухода и обслуживания… или его довольно легко поддерживать? Вам нужны деньги… или вы можете сохранить их вложенными в эту недвижимость? Вам нужно платить налоги на наследство или наследство… или земля свободна и чиста? И так далее…

Если вы хотите рассмотреть возможность продажи, вам следует сначала связаться с агентом по недвижимости, чтобы он помог оценить землю и, при желании, продать свою землю.Они могут помочь вам определить потенциальную цену продажи и составить маркетинговый план. Вам также может потребоваться привлечь других экспертов, таких как геодезисты, оценщики, консультанты по окружающей среде, юристы по недвижимости и бухгалтеры.

Имейте в виду, что продажа пустой земли имеет свои проблемы и обычно занимает больше времени, чем продажа дома (где есть более крупный рынок покупателей жилья, готовых немедленно въехать). Так что наберитесь терпения. Вы и ваш агент должны продавать свою землю целевой аудитории, состоящей из покупателей земельных участков и участков, чтобы повысить вероятность успешной и быстрой продажи.

Соберите уток в ряд. Будьте готовы продать унаследованную землю, подтвердив, что права собственности на землю и титул были должным образом очищены. Это может быть проблемой, если задействовано несколько бенефициаров. Также убедитесь, что ваша земля готова к показу и находится в хорошем состоянии — очень важно первое впечатление!

Наследие земли может быть мечтой или обузой, в зависимости от ситуации. Имеет большое значение, является ли эта собственность семейной землей с историей и сентиментальной привязанностью или просто инвестиционной собственностью, которая была передана в собственность.Кроме того, финансовые последствия унаследованной земли могут широко варьироваться: от «непредвиденной прибыли» от ценных участков земли, свободных и свободных от долгов, до участков земли, обремененных большой ипотечной ссудой и неуправляемыми налогами. Как эмоциональные, так и финансовые соображения будут иметь значение при принятии решения о том, что делать с унаследованной землей, но знание фактов о расходах и обязанностях, а также советы по хранению, продаже, строительству и разделению должны помочь вам принять наилучшее возможное решение.Удачи тебе!

вопросов и ответов; Может ли договор аренды передаваться по наследству?

Вопрос: Моя тетя умерла год назад. По завещанию она оставила мне, своему единственному оставшемуся в живых наследнику, все свое имущество. Она жила в квартире со стабилизированной арендной платой в Нью-Йорке в течение 20 лет. Верно ли, что ее договор аренды становится активом поместья и может быть передан мне имением с согласия домовладельца? Если домовладелец не принимает меня, могу ли я попросить передать аренду другому лицу? … А.Л., Глен Коув, Л.И. Ответ: Закон штата Нью-Йорк о недвижимости и трастах, раздел 13-1.a, говорит, что аренда является активом поместья. Статья 236 Закона о недвижимости дает имуществу право уступать право аренды с согласия арендодателя. Закон дает домовладельцу 10 дней на то, чтобы запросить дополнительную информацию об арендаторе.

В течение 30 дней домовладелец должен либо предоставить уступку аренды, либо отклонить ее. По мнению Эррола Бретта, юриста, который часто представляет интересы арендаторов, если домовладелец отказывает арендатору поместья, вам придется обратиться в Верховный суд штата за заключением.

Увеличение квартиры Вопрос: Мы с мужем хотели бы снять квартиру с одной спальней рядом с нашей квартирой с двумя спальнями и создать более просторную квартиру. Когда мы спросили руководство здания, нам сказали: «Мы больше так не делаем». Наши соседи согласились сдать нам свою квартиру в мае. Если бы мы передали руководству конкретный депозит, предназначенный для восстановления стены, которую мы хотели бы разрушить, как вы думаете, будут ли у них разумные основания для запрета такого действия? … C.E., Манхэттен. Ответ: Гэри М. Розенберг, партнер Rosenberg и Estis, который представляет несколько организаций домовладельцев, говорит, что вы не можете заставить домовладельца позволить вам сломать стену. По аналогичным делам суды постановили, что арендаторам не разрешается структурно менять квартиру без разрешения домовладельца.

Если вы спрашиваете, будет ли домовладелец «разумным» отказаться от субаренды, источники, представляющие как арендодателей, так и арендаторов, ответят, что, по их мнению, так и будет.Но если вы хотите твердой решимости, главный арендатор должен будет обратиться в суд, чтобы оспорить отказ арендодателя предоставить вам субаренду. Получение налоговых льгот. Вопрос: У меня есть пять участков неосвоенной и нерасчищенной земли в Мастик-Бич в городе Брукхейвен в графстве Саффолк. Полная налогооблагаемая стоимость составляет 200 долларов, но я плачу городские, окружные, специальные районные и школьные налоги в размере 143,75 долларов. По моим подсчетам, ставка налога составляет почти 72 процента от оценочной стоимости. Могу я получить облегчение? И если да, то как? … J.A.F. Нью-Йорк. Ответ: До 1 июня вы можете проконсультироваться с налоговым инспектором Брукхейвена Артуром Малаусеной. Он уполномочен проверить вашу оценочную стоимость. Вы можете позвонить ему по телефону 1 (516) 654-7903. Если вы не удовлетворены, день рассмотрения жалоб — третий вторник июля. Вы можете подать жалобу с 1 июля до этой даты.

Чтобы получить жалобу, напишите или позвоните в офис г-на Малаусены по адресу 475 East Main Street, Patchogue, L.I. 11772, или Агентство налоговой службы недвижимого имущества, Центр графства, Риверхед, Л.I. 11901. Телефон: 1 (516) 548-3150. Жалоба рассматривается Брукхейвенской оценочной комиссией, состоящей из пяти человек. Если вы недовольны решением совета, вы можете нанять юриста и попросить о пересмотре дела в Верховном суде штата. ————————————————— ——————- Читателям предлагается присылать вопросы по адресу Real Estate Q & A, The New York Times, 229 West 43d Street, New York, NY 10036. Вопросы можно получать ответы только в колонке «Вопросы и ответы», а не по почте или телефону.Пожалуйста, укажите свое полное имя и адрес в каждом вопросе.

Итак, вы унаследовали сельхозугодья, что теперь?

Этот пост был написан в партнерстве с FarmTogether, который помогает инвесторам предоставлять долгосрочные инвестиционные возможности в сельхозугодья.

Когда вы унаследовали сельхозугодья, вы обычно находитесь на переломном этапе в жизни вашей семьи. То, как вы решите обращаться с этим активом, будет иметь значение на долгие годы. Ожидали ли вы этого изменения или оно возникло неожиданно, наследование сельскохозяйственных угодий добавляет вам много интересного.Вы можете выбрать один из трех основных путей:

Если у вас есть фермерское ноу-хау и вы заинтересованы в обработке земли своей семьи, вы можете сделать именно это. Или вы можете продать землю за ее денежную стоимость и сдать ее обратно в аренду, чтобы поддерживать свой доход за счет годовой доходности, если у вас есть прочные отношения с покупателем.

Если вы не фермер , варианты могут показаться менее сложными эмоционально, но у вас есть много вариантов. Вы можете сохранить землю, но сдать ее в аренду для поддержания потока пассивного дохода или продать ее полностью или частично за денежную стоимость.

Если вы один из нескольких наследников , сразу возникнет много вопросов. Если вы можете позволить себе выкупить другие партии (или если одна из сторон захочет обрабатывать землю), вы столкнетесь с еще большим количеством вопросов.

По мере того, как вы начинаете определять, что делать дальше, вам следует задать себе четыре вопроса, которые помогут решить, что делать с новыми сельхозугодьями:

1. Как устроена структура собственности на ферму?

То, как вы владеете землей, определяет, что вы можете с ней делать.Самая простая структура владения землей — это простая плата: имя одного владельца указывается на титуле. Эта единственная сторона также может быть юридическим лицом с ограниченной ответственностью, товариществом, корпорацией или трастом.

При наличии нескольких собственников собственность, скорее всего, будет структурирована как совместная аренда или общая аренда. Общая аренда может существовать в любой пропорции — например, вам может принадлежать 75 процентов земли, а вашему брату или сестре — 25 процентов.

Однако основное различие между этими двумя схемами заключается в том, что при общей аренде ни один из владельцев совместно используемой собственности не имеет права наследования.Например, если один из совместных арендаторов умрет, земля не будет передана их наследникам, а право собственности на землю останется за всеми оставшимися в совместной собственности.

Если земля была передана в дар или на общий счет, могут возникнуть другие налоговые последствия, которые следует учитывать. Вначале важно понимать, как вы владеете своей землей, потому что структура вашей собственности может иметь значение для того, что вы можете с ней делать и как вы достигнете этого результата.

2. Сколько стоит ваша сельхозугодия?

Когда вы получаете в наследство сельхозугодья, вы можете задаться вопросом, сколько они стоят. Чтобы получить число, может потребоваться некоторое исследование, и в конечном итоге оценщик лучше всего подходит, чтобы помочь вам определить стоимость вашей земли.

Помните, что стоимость вашей земли не ограничивается тем, за что ее можно продать. Если вы заинтересованы в аренде сельхозугодий, бесплатный осмотр сельхозугодий Tillable также является отличным способом узнать о состоянии вашей почвы и производительности вашей земли по сравнению с другими фермами в округе.

Несколько слов об оценке: сельхозугодья в США иногда недооцениваются по разным причинам, но это невероятно ценный и стабильный актив. Одна из причин, по которой может быть трудно оценить ценность сельхозугодий, заключается в том, что они не так часто переходят из рук в руки. UDSA ожидает, что 10 процентов всей земли на фермах будут переданы в период с 2015 по 2019 год. Большая часть этой земли — шесть процентов — перейдет из рук в руки через подарки, трасты или завещания.

Вообще говоря, если вы унаследовали сельхозугодья, вы должны найти время, чтобы изучить их потенциальную ценность и все доступные варианты, прежде чем принимать решение.

3. Какой вариант подходит вам лучше всего?

Ответ на этот вопрос зависит от вашего опыта в качестве фермера и инвестора. Если вы действительно хотите продавать, это, вероятно, связано с тем, что вы находитесь на пенсии или у вас есть ограничения по капиталу, из-за которых продажа кажется лучшим вариантом. Но не позволяйте вашим нынешним потребностям мешать вам увидеть долгосрочную ценность сельскохозяйственных угодий для вашей семьи и будущих поколений.

Если вы решите арендовать свою землю вместо продажи, это может обеспечить вашей семье стабильный поток пассивного дохода, который, вероятно, со временем будет расти.Приусадебный участок — чрезвычайно стабильный актив, и, поскольку его количество ограничено, вам повезло стать его наследником.

Хотя мы не можем с первого взгляда сказать, какой для вас лучший выбор, важно рассмотреть все возможные варианты, прежде чем принимать решение. Если продажа — лучший шаг для всех заинтересованных сторон или для ваших семейных финансов, вы должны быть абсолютно уверены, прежде чем сделать этот выбор.

Получили в наследство арендуемую недвижимость? Вот что вам нужно учитывать

Наследование арендуемой собственности может быть неоднозначным благом.

С одной стороны, у вас есть непредвиденная прибыль от рентного дохода и мгновенная доля в собственности. С другой стороны, неправильное обращение с унаследованным имуществом, сдаваемым в аренду, может привести к большим налоговым счетам, которые отнимут большую долю от прибыли, которую, как вы думали, у вас есть.

В этой статье мы рассмотрим, что происходит, когда вы унаследуете арендуемую недвижимость, а также рассмотрим ваши юридические, налоговые и инвестиционные возможности.

Есть серьезные последствия наследования арендуемой собственности, о которых вам необходимо знать:

• Что делать с арендуемой по наследству недвижимостью
• Финансовые обязательства, такие как уплата налогов на имущество и непогашенная задолженность
• Юридическая ответственность закона о арендодателе-арендодателе в районе, где находится ваша новая арендуемая недвижимость, и поддержание ее в соответствии с действующими правилами зонирования
• Возможные налоговые обязательства, такие как налоги на наследство или прирост капитала, если вы решите продать

Пришло время разобраться в доступных вариантах.

Вариант №1: Оставить имущество и получать ежемесячный доход

Это путь наименьшего сопротивления, а также вариант, который потенциально является наиболее прибыльным, особенно если ваша унаследованная собственность уже сдана в аренду квалифицированному арендатору. В дополнение к регулярному денежному потоку вы также получаете выгоду от повышения рыночной стоимости в долгосрочной перспективе.

Компромисс заключается в том, что вы, как арендодатель, также будете нести ответственность за решение вопросов арендатора и проведение ремонта.Вместо того, чтобы пытаться управлять собственностью самостоятельно, наймите менеджера, который будет решать повседневные вопросы владения арендуемой недвижимостью.

Вариант №2: Продать унаследованное имущество сразу

С другой стороны, не все хотят владеть доходной недвижимостью. Иногда люди, унаследовавшие собственность, решают обналичить и погасить непогашенные долги или профинансировать накопительный план колледжа.

Но как продать унаследованное арендуемое имущество, которое уже сдано арендатору?

Арендаторы имеют право оставаться до окончания срока аренды, даже если вы не подписываете договор аренды.Один из вариантов — договориться с арендатором, выплатив ему стимул уйти раньше. После этого вы можете разместить недвижимость у местного агента по недвижимости на MLS.

Другой способ продать унаследованное имущество сразу же — оставить арендатора и выставить его на продажу на Рынке инвестиционной недвижимости Roofstock.

Многие инвесторы в недвижимость ищут хорошую арендуемую недвижимость под ключ, которая уже сдана в аренду. Фактически, в зависимости от рынка недвижимости, вы могли бы получить большую прибыль, продав унаследованное имущество в качестве доходного вложения на Roofstock вместо того, чтобы продавать его на MLS или пытаться продать его самостоятельно.

Вариант № 3: Продать в конце концов, когда придет время

Вы всегда можете оставить сдаваемую в аренду собственность и посмотреть, нравится ли вам быть инвестором в недвижимость. Если вы это сделаете, вы всегда можете увеличить свой инвестиционный портфель, выполнив рефинансирование за счет выкупа унаследованной вами арендной платы, чтобы привлечь капитал для покупки более доходной недвижимости.

Of, вы можете подождать и посмотреть, что происходит с рынком недвижимости и как это повлияет на рыночную стоимость вашего унаследованного имущества.Выяснить, сколько стоит арендуемая собственность, может быть немного сложно, потому что вы должны учитывать не только выплаты в вашем районе, но и фактор дохода, который приносит ваша унаследованная собственность.

Вариант № 4: Переехать в арендуемое вами по наследству имущество

Наконец, вы можете оставить собственность себе и въехать в нее после того, как арендатор уедет.

Имейте в виду, что во многих городах законы более дружественны к арендатору, чем к арендодателю. Фактически, есть некоторые рынки недвижимости, на которых, если вы не продлите договор аренды, вы можете нести ответственность за причиненный ущерб.

Итак, прежде чем вы решите въехать, обязательно поговорите с местным юристом по недвижимости, чтобы узнать, каковы законы о арендодателях и арендаторах на рынке, на котором находится ваша унаследованная арендуемая собственность.

Если в настоящее время вы не владеете арендуемой недвижимостью, сохранение унаследованной собственности — хороший способ начать бизнес. Или, если вы уже являетесь инвестором в недвижимость, добавление унаследованной арендуемой собственности к вашему портфелю недвижимости увеличивает пассивный доход и на один шаг ближе к финансовой свободе.

Независимо от того, какой вариант вы выберете, есть несколько вещей, о которых следует помнить, если вы решите и дальше сдавать в аренду унаследованное имущество:

Налоговые льготы

Поскольку ваша унаследованная арендуемая собственность рассматривается IRS как инвестиционная собственность, вы будете обязаны уплатить налог на прирост капитала при продаже этой собственности. Однако вы можете отложить уплату налога на прирост капитала, проведя обмен 1031, чтобы заменить унаследованное арендное имущество на другое инвестиционное имущество.

IRS также рассматривает доход от аренды, полученный вами от унаследованной собственности, как заработанный доход, который иногда облагается налогом по процентной ставке, отличной от любого обычного дохода, получаемого вами от работы.

Вы можете уменьшить сумму заработанного дохода, подлежащего налогообложению, путем вычета коммерческих и операционных расходов на недвижимость из общей суммы арендной платы, получаемой вами от арендатора.

Обязанности арендодателя

Сохранение унаследованной арендуемой собственности в качестве аренды также означает, что у вас как арендодателя появятся новые обязанности.

Хотя владение недвижимостью — хороший способ изучить бизнес в сфере недвижимости, почти все инвесторы в недвижимость нанимают профессиональную компанию по управлению недвижимостью, чтобы позаботиться о своих инвестициях.

Управляющий недвижимостью обрабатывает повседневные детали, такие как аренда и сбор арендной платы, ремонт и техническое обслуживание, а также оплата счетов и налогов на недвижимость. В конце каждого месяца вы будете получать чек на ваш чистый доход, который профессиональные инвесторы в недвижимость называют «пассивным доходом».«

Юридические вопросы

Хорошая идея — передать унаследованное арендное имущество ООО (общество с ограниченной ответственностью). Один из самых больших потенциальных недостатков владения инвестиционной недвижимостью заключается в том, что необходимо учитывать больше юридических вопросов, например, когда гость арендатора решает подать на вас в суд из-за того, что он попал в аварию на вашей собственности.

LLC может обеспечить дополнительный уровень защиты от необоснованных судебных исков, храня ваши личные активы отдельно от унаследованной арендуемой собственности и любых других бизнес-активов, которые у вас уже могут быть.

Одна из самых важных финансовых проблем, с которыми вы столкнетесь, если решите продать унаследованное арендуемое имущество вместо того, чтобы оставлять его себе, — это большой налоговый счет.

Вот как продать унаследованное имущество, сдаваемое в аренду, и сохранить большую часть прибыли себе:

• Воспользуйтесь «повышением» значения , чтобы избежать налога на прирост капитала, если вы планируете продать сразу.Стоимость унаследованной собственности «повышается» за счет корректировки ее текущей справедливой рыночной стоимости, даже если до того, как вы унаследовали ее, она получила высокую оценку.
• Включите затраты на продажу недвижимости — такие статьи, как маркетинговые расходы и комиссионные за продажу недвижимости, — чтобы уменьшить налогооблагаемую прибыль. Например, если справедливая рыночная стоимость собственности составляла 100 000 долларов, когда вы ее унаследовали и продали за 110 000 долларов, то включая 6% комиссионных с продажи, которые вы уплатили, ваша прибыль уменьшится на 6 600 долларов.
• Если вы сохраняете недвижимость и позже решите продать, рассмотрите возможность использования этой собственности в качестве основного места жительства на пару лет. Таким образом, вы получите право на освобождение от уплаты налога на продажу дома в размере 250 000 долларов для одиноких домовладельцев или 500 000 долларов для семейных домовладельцев, подающих совместную регистрацию.
• Используйте 1031 аналогичный обмен с отсроченным налогом , чтобы продать унаследованное имущество, сдаваемое в аренду, и купить другое инвестиционное имущество, чтобы отсрочить уплату любого налога на прирост капитала, который обычно подлежал бы уплате.Рынок инвестиционной недвижимости на Roofstock — отличный ресурс, который можно использовать для продажи сдаваемой в аренду недвижимости под ключ и поиска других домов на одну семью и небольших многоквартирных домов для инвестиций.

Наследование арендуемой собственности похоже на получение денег бесплатно. Это потому, что когда вы наследуете собственность, ваша новая основа повышается до текущей рыночной стоимости.

Например, если вы наследуете собственность за 100 000 долларов без существующей задолженности и 100% собственного капитала, IRS увеличивает базовую ставку до 100 000 долларов.Таким образом, когда вы продаете недвижимость, вы несете ответственность за уплату налога на прирост капитала только с разницы между вашей новой продажной ценой и вашей базовой ценой в 100 тысяч долларов.

Чтобы получить максимальную прибыль от сдаваемой в аренду собственности, не забудьте принять во внимание:

• Как недвижимость может создать для вас новый бизнес по инвестированию в недвижимость или лучше всего добавить к уже существующему бизнесу.
• Максимизируйте потенциальную прибыль, используя денежный поток от унаследованной аренды для накопления капитала для будущих инвестиций.
• Что люди, от которых вы унаследовали собственность, хотели бы, чтобы вы делали, например, оставлять ренту для накопления богатства из поколения в поколение.

Унаследованные права на полезные ископаемые — Базовая стоимость и налоги

Если вы впервые унаследовали права на полезные ископаемые, вам понадобятся ответы на множество вопросов.

Вам придется пробираться сквозь юридические и финансовые определения. Необходимо будет определить налоговые обязательства и стоимость того, что вы только что унаследовали.Другой вопрос, следует ли вам продавать свои права на добычу полезных ископаемых или оставлять их себе и собирать роялти. Pheasant Energy, нефтегазовая компания, которая в настоящее время занимается приобретением прав на добычу полезных ископаемых, может помочь вам, если вы захотите продать.

В следующих параграфах мы расскажем, что вам нужно делать дальше, налоговые обязательства, которые вы можете ожидать, как определить базовую стоимость или «справедливую стоимость» ваших унаследованных прав на добычу полезных ископаемых, а также процесс продажи этих прав, если вы выбрать идти по этому маршруту. Мы также подробно рассмотрим унаследованные права на добычу полезных ископаемых, которые получают получатели в Оклахоме, и то, чем они отличаются от прав на добычу полезных ископаемых в других частях страны.

Каков юридический процесс для требования ваших унаследованных прав на добычу полезных ископаемых?

Лицо, унаследовавшее актив, называется «получателем». Как получатель, ваш первый шаг — получить акт прав на недропользование от «передающей стороны». В случае наследства правопреемником будет имущество умершего.

Вполне вероятно, что ваш любимый человек, если он или она оставил завещание, назначил кого-то для управления его активами, пока устанавливается действительность завещания.Исполнитель завещания может передать вам права на добычу полезных ископаемых, что позволяет вам добывать и продавать ресурсы самостоятельно, или вы можете заключить договор аренды полезных ископаемых, который дает другому лицу право на полезные ископаемые. Для передачи унаследованных прав на недропользование:

1. Поиск титула должен проводиться адвокатом или титульной компанией, чтобы убедиться, что ваш умерший близкий имел законное право передать собственность.
2. Будет создан акт на право пользования недрами с подробным описанием всех прав, которые вы получите, когда права на добычу полезных ископаемых отделены от поверхности земли.

В большинстве сценариев к тому моменту, когда вы сядете рядом с исполнителем завещания, все необходимые документы будут готовы за вас.

Проверьте, все ли в порядке. Документ должен включать юридическое описание унаследованных прав на добычу полезных ископаемых и гарантию правового титула от лица, предоставившего право. Затем эти документы должны быть отправлены в местный регистратор для изучения и окончательного утверждения.

Перед передачей прав на добычу полезных ископаемых поверенный по недвижимости должен был провести поиск титула, чтобы убедиться, что имуществу действительно принадлежат эти права.Имейте в виду, что права на добычу полезных ископаемых и землю, на которой вы их добываете, фактически являются двумя разными юридическими лицами по закону. Как получатель, вы должны знать, кому принадлежит собственность, поскольку вам может потребоваться привезти оборудование или построить на этой земле, чтобы добраться до полезных ископаемых, нефти или газа, которые лежат под поверхностью.

Еще одна вещь, которую необходимо проверить, это то, являются ли «права» на добычу полезных ископаемых «арендой» на них. Аренда — это другое соглашение. Это не дает вам полных прав копать или бурить, когда захотите.Срок действия ваших прав ограничен. Аренда не является обычным делом для наследования, но это разумная мера предосторожности, чтобы убедиться, что вы не успеваете воспользоваться своими возможностями.

Что такое Landmen и чем они могут помочь?

Landmen — это независимые подрядчики, нанятые нефтегазовыми компаниями для поиска и содействия покупке прав на добычу полезных ископаемых. Эти люди являются экспертами в области владения правами на недра и могут помочь вам в выяснении прав собственности.

Помните, что собственность и права на недропользование — это две разные сущности. Возможно, вы унаследовали права на добычу полезных ископаемых, но вам нужно знать, кому принадлежит это имущество, если вы хотите бурить. Противоположный сценарий — проверить, кому принадлежат права на добычу полезных ископаемых в унаследованном вами имуществе.

Landmen может помочь вам определить основу стоимости ваших прав на добычу полезных ископаемых и заключить справедливую сделку с нефтегазовой компанией. Они также должны быть в курсе законов, регулирующих права на добычу полезных ископаемых.Кроме того, землевладельцы могут защитить вас от мошенничества или искажения фактов в любой сделке, которую вы решите совершить.

Облагаются ли налогом унаследованные права на добычу полезных ископаемых?

Федеральное правительство не считает, что унаследованные права на добычу полезных ископаемых подлежат налогообложению. Тем не менее, любой доход, который вы получаете от этих прав, необходимо указывать в вашей налоговой декларации.

Это еще один вопрос, который вам следует задать, когда вы принимаете наследство.

Собственность в настоящее время добывается, заготавливается или бурится? Если да, то какой годовой доход он приносит и какие налоги вы должны будете платить с этих лицензионных платежей?

Поверенный по наследству или исполнитель должен ответить на эти вопросы за вас.Для получения дополнительной информации ознакомьтесь с нашей статьей о том, как указать роялти за нефть и газ в налоговой декларации.

IRS может не взимать с вас налог на наследство, в отличие от некоторых штатов страны. Эти штаты — Айова, Кентукки, Мэриленд, Небраска, Нью-Джерси и Пенсильвания.

Если умерший проживал в любом из этих штатов, вы могли бы подлежать обложению налогом на наследство, если вы не являетесь супругом умершего, и в этом случае вы освобождены от уплаты налогов.

Как вы определяете стоимостную основу унаследованных прав на добычу полезных ископаемых?

Еще один термин, используемый для определения стоимости унаследованных прав на добычу полезных ископаемых, — это «справедливая стоимость».«По сути, это балансовая стоимость того, что вы унаследовали в день наследования.

Базовая стоимость определяется с использованием так называемого «поэтапного» процесса, при котором первоначальная стоимость актива, в данном случае унаследованных вами прав на добычу полезных ископаемых, повышается, чтобы отразить его текущую стоимость.

Это число имеет решающее значение, потому что вам придется заплатить налог на прирост капитала с разницы между вашей базовой стоимостью и продажной ценой, если вы продадите свои права позже.

Было бы разумно поручить независимой оценочной фирме проверить расчеты на основе заявленной стоимости или справедливой стоимости унаследованных вами прав на добычу полезных ископаемых.

Есть десятки переменных, по которым можно вычислить это число.

Цена на нефть или газ, например, растет и падает. Стоимость земли растет и падает. Вам нужно, чтобы базисная стоимость была как можно точнее.

Если он установлен слишком низким, вы заплатите более высокий налог на прирост капитала при продаже.

Если оно будет слишком высоким, вы получите меньше прибыли от продажи или, возможно, даже понесете убыток.

Как рассчитываются налоги при продаже унаследованных прав на добычу полезных ископаемых?

Давайте представим на мгновение, что вы получили свой документ, вы были в офисе земельного регистратора и установили основу для расчета затрат.Теперь вы хотите продать унаследованные права на добычу полезных ископаемых другой заинтересованной стороне. Что ты должен сделать? Первым делом вам следует нанять адвоката.

Помните все шаги, которые должен был предпринять поверенный по наследству, прежде чем вы могли получить документ или договор аренды? Теперь вам нужно предпринять те же шаги.

Продажа унаследованных вами прав на добычу полезных ископаемых приведет к возникновению налоговых обязательств, а именно «налога на прирост капитала». В 2020 году налог на прирост капитала от продажи унаследованных прав на добычу полезных ископаемых был рассчитан с использованием трех налоговых ставок, которые устанавливаются в зависимости от годового дохода человека или семьи.Первая и очевидно предпочтительная ставка налога — 0%.

1. Если вы одинокое физическое лицо , зарабатывающее менее 40 000 долларов, или часть супружеской пары , которая зарабатывает менее 80 000 долларов, ваш налог на прирост капитала при продаже будет составлять 0 долларов.
2. Одинокие с доходом от 40 001 до 441 500 долларов США или пары с доходом от 80 001 до 496 600 долларов США платят 15% налог на прирост капитала.
3. Любой, кто превышает эти пороговые значения, одинокие или пары, платит 20%.

Чем отличается права на добычу полезных ископаемых в Оклахоме?

Если ваши права на добычу полезных ископаемых находятся в Оклахоме, вероятность того, что на земле, к которой они прикреплены, уже идет, и вы будете получать роялти, выше среднего. В 1927 году Оклахома была регионом с самой высокой добычей нефти в мире.

Сегодня штат по-прежнему входит в пятерку крупнейших по добыче нефти и обеспечивает 9% добычи природного газа в Соединенных Штатах. Со всей этой добычей и пробуренными более 480 000 скважин вы, возможно, только что нашли «черное золото».”

Конечно, никаких гарантий нет. Шансы в вашу пользу, но стоимость прав на добычу полезных ископаемых на непроизводящих объектах может составлять всего несколько сотен долларов или несколько тысяч долларов.

Разница в основе стоимости варьируется в зависимости от округа, в котором находится собственность с правами на добычу полезных ископаемых. Некоторые округа исторически более продуктивны, чем другие, поэтому права на добычу полезных ископаемых стоят дороже.

Если вы обнаружите, что обладаете правами на добычу полезных ископаемых в нефтегазовом регионе, таком как Оклахома, вам следует обратиться за профессиональным советом.В Pheasant Energy у нас есть команда по управлению полезными ископаемыми, которая постоянно оценивает и максимизирует доходы от нефти и газа для таких же людей, как вы. Как мы упоминали выше, они хотят получить унаследованные права на добычу полезных ископаемых и дать вам справедливую стоимость вашего требования. Это можно сделать с помощью прямого договора купли-продажи или аренды.

Заключение

Права на добычу полезных ископаемых, унаследованные вами, — это ваше приглашение в прибыльный и захватывающий мир, с которым мало кто знаком. Вы только что узнали о потенциальных налоговых обязательствах, с которыми вы сталкиваетесь, что такое документ и гарантия правового титула и где зарегистрировать свой документ (офис земельного регистратора).

Мы также рассмотрели переменные, используемые для расчета базисной стоимости, также известной как справедливая стоимость, а также вопросы и проблемы, с которыми вы столкнетесь, если решите продать свои права на добычу полезных ископаемых. Есть также некоторые подробности о том, что все это означает в штате Оклахома, одном из крупнейших производителей нефти и газа в стране.

Теперь, когда у вас есть больше знаний о унаследованных правах на полезные ископаемые, знаете ли вы, что бы вы хотели сделать со своим наследством? Оставить его себе и получать гонорары или продать и получить прибыль? Может быть, вы хотите сдать свои права в аренду более крупной компании, которая сможет развивать собственность, к которой они принадлежат? Если вам нужна дополнительная информация или совет специалиста для принятия окончательного решения, свяжитесь с нами.

Как оформить договор аренды по наследству?

При покупке инвестиционной недвижимости более чем вероятно, что у этой недвижимости уже есть арендаторы. Когда вы закроете здание, эти договоры постоянной аренды станут вашими договорами аренды. Чаще всего, пока они соблюдают подписанное соглашение, арендатор будет иметь право оставаться в собственности в соответствии с условиями аренды до истечения срока аренды. Договор аренды напрямую связан с собственностью, а не с текущим или бывшим владельцем.Это означает, что даже если одна из сторон (арендодатель) изменилась, остальные условия договора аренды остались прежними.

Небольшое предупреждение: некоторые правила, регулирующие унаследованную аренду, различаются между штатами и муниципалитетами. Содержание этой статьи применимо к большинству ситуаций, но не забудьте дважды проверить свое местоположение, чтобы убедиться, что вы соблюдаете свои юридические обязательства, когда дело доходит до обработки унаследованной аренды.

Что в аренде?

Прежде чем мы углубимся в то, как обрабатывать различные части унаследованной аренды, важно определить, что это за части.Договор аренды разбит на отдельные статьи, которые устанавливают различные правила и обязательства между арендодателем и арендатором. Эти правила и условия, которыми они руководствуются, могут сильно различаться по объему (поверьте мне, мы видели одностраничные аренды и аренды более пятидесяти страниц). Нет конца требованиям, которые может включать в себя аренда. Но все же, как правило, есть несколько общих условий, статей и разделов, которые в том или ином виде содержатся в каждом договоре аренды. Некоторые из них включают:

• Участвующие стороны — чаще всего арендодатель и арендатор (-ы)
• Описание и местонахождение объекта недвижимости
• Ограничение по вместимости
• Сроки (дата начала и дата окончания) и обязательства
• Размер арендной платы
• Ответственность за коммунальные услуги
• Когда и где платить арендную плату
• Пени и штрафы за просрочку платежа
• Сумма залога (включая домашнее животное и другие залоги)
• Полис с домашним животным
• Переоборудование, техническое обслуживание и ремонт квартиры
• Доступ к собственности
• Удобства в собственности
• Любые другие важные моменты

Если вы ищете более подробную информацию об основах аренды, мы составили список из десяти наиболее важных условий, которые вы должны включить в договор аренды .

Изучите документы об аренде

Совершенно необходимо, чтобы вы просмотрели документы аренды, унаследованные вами, с помощью зубчатой ​​расчески. Эти контракты теперь, в конце концов, являются вашими обязательствами, и вам нужно знать, что вы делаете. Убедитесь, что рассмотрены все перечисленные выше разделы (а может быть, и другие).

По всей вероятности, все договоры аренды будут иметь один и тот же формат с изменением лишь нескольких переменных, таких как названный арендатор, сумма арендной платы, даты аренды и суммы гарантийного депозита.В этом случае ваша работа будет немного проще, так как вы сможете бегло просмотреть некоторые из этих общих разделов. Но это не значит, что вы можете его пропустить.

Остерегайтесь странных оговорок или обязательств предыдущего владельца. Фактически, в зависимости от того, что они обязались сделать, вы можете счесть необходимым скорректировать свое предложение о покупке или убедиться, что все сделано для того, чтобы учесть то, что они вас обязали. Например, если вы ожидали, что у вас будет доступ в подвал для хранения оборудования, но вы обнаружите, что он полностью зарезервирован для одного арендатора, вы можете обсудить новое соглашение с этим арендатором, и это может стоить вам денег.

Договоры аренды регулируют отношения арендатора и арендодателя. Если вы знаете основные правила этих отношений, вы будете лучше всего подготовлены для эффективного управления своей недвижимостью.

Залоговые депозиты

Скорее всего, ваш потенциальный новый арендатор должен был внести залог, домашнее животное или другой залог предыдущему арендодателю. Эти деньги будут переведены вам в рамках продажи. На самом деле эти деньги не принадлежат вам; он должен храниться на случай, если или когда арендатор съедет.Некоторые штаты требуют, чтобы вы держали эти деньги на доверительном счете отдельно от любых других средств, которые вы получаете, в некоторых требуется, чтобы вы платили проценты по депозиту при его возврате. Опять же, обязательно проконсультируйтесь с местным квартирным товариществом или юристом, чтобы подтвердить свои обязательства.

Прежде чем соглашаться на продажу, убедитесь, что продавец предоставил вам историю платежей арендатора, а также любую другую документацию, которая у него есть. Наряду с финансовыми документами, рекомендуется получить любые документы о состоянии недвижимости при въезде арендатора.Это гарантирует, что у вас будут доказательства, которые вам понадобятся, на случай, если в дальнейшем возникнут повреждения. Встреча с арендатором перед продажей и осмотр недвижимости — тоже хорошая идея. Это может помочь начать отношения между арендодателем и арендатором.

Предоплата

Если вы закроете собственность ближе к сроку сдачи в аренду для арендаторов (например, первого числа месяца), есть большая вероятность, что некоторые из арендаторов уже заплатили свою арендную плату. Досрочное внесение арендной платы — определенно хорошая проблема, но это означает, что вам также необходимо организовать перевод этих средств от предыдущего владельца.

В некоторых случаях один или несколько арендаторов будут платить за месяцы или даже годы вперед. Рекомендуется проконсультироваться с существующими арендаторами, чтобы сопоставить остатки арендной платы, предоставленные продавцом, с тем, что, по их мнению, они заплатили.

Профессиональная помощь по наследуемой аренде

Рассмотрите возможность включения в вашу команду еще нескольких профессионалов, если вы наследуете арендаторов. Их добавление могло сэкономить много разочарований, головной боли и денег в будущем.

Надеюсь, вы уже работаете с отличным агентом по недвижимости или брокером.Они должны хорошо разбираться в типе недвижимости, которую вы покупаете, и в районе, который вы выбираете. Также пора убедиться, что у вас есть хороший бухгалтер и юрист. Имейте в виду, что когда речь идет об этих профессионалах, лучше местных. Они должны знать законы и постановления, которые действуют в вашем регионе и штате. Более того, даже хороший юрист или бухгалтер не во всем хорош. Нанимайте тех, кто специализируется на недвижимости — еще лучше, приобретение недвижимости.

Бухгалтер

Арендодатели — скупщики на грош, и не зря.Недвижимость имеет тенденцию работать с низкой рентабельностью, и денежный поток имеет решающее значение для оплаты счетов и извлечения максимальной выгоды из вашей инвестиционной собственности.

Местный бухгалтер может помочь вам взвесить преимущества и недостатки работы арендодателем в вашем районе. Владение арендуемой недвижимостью часто дает благоприятные налоговые льготы. Некоторые из них являются федеральными, в то время как большинство — это отчисления, специфичные для каждого штата. Многие расходы на ремонт, модернизацию и другие расходы, связанные с арендуемым имуществом, подлежат вычету.Могут быть серые зоны относительно того, что вы можете требовать, если вы наняли компанию по управлению недвижимостью. Он может ограничить или изменить размер налогов, которые вы можете списать с доходов, полученных от сдачи внаем. Именно тогда ваш бухгалтер может стать вашим лучшим другом.

Юрист

Полезно, чтобы местный юрист ознакомился с уже заключенными договорами об аренде собственности. Они могут выявить любые потенциальные проблемные области в аренде и сообщить вам, если проблема возникнет.Ваш адвокат может составить будущие соглашения, которые защищают и вас, и ваших арендаторов. Рекомендуется как можно скорее перевести арендаторов на вашу собственную аренду. Обеспечение достаточной страховки — еще один плюс к тому, что на вашей стороне будет адвокат. При аренде жилья стандартной страховки домовладельца недостаточно. Ваш юрист может посоветовать вам страховое покрытие, которое вам необходимо купить.

Как расторгнуть или изменить договор аренды

Будем надеяться, что в действующем соглашении есть пункт о смене собственника.В некоторых договорах аренды будет указано, что аренда прекращается после продажи или передачи собственности. В противном случае вам придется либо подождать, пока он не истечет, либо арендатор расторгнет договор аренды.

С учетом всего сказанного, есть некоторые исключения, которые могут помочь вам избавиться от унаследованного договора аренды:

• Вы можете указать в предложении о продаже недвижимости, что она должна быть вакантной при закрытии (или в другую согласованную дату). Это возлагает на продавца ответственность найти способ разорвать договор аренды с арендатором или потерять продажу.

• И вы, и арендатор решаете досрочно прекратить аренду или внести изменения в условия. Другими словами, это взаимно согласованное прекращение или изменение договора аренды. Это может включать в себя какой-либо «выкуп» аренды или другие стимулы для арендатора.

• Если ваш новый арендатор был на помесячной аренде, вам нужно всего лишь предоставить 30-дневное уведомление (в большинстве штатов), чтобы выйти из договора аренды. Это позволит вам либо закончить, либо пересмотреть условия текущего соглашения.Однако проверьте свои местные законы, так как они могут быть разными.

• В отношении собственности, которую вы планируете построить своим домом, существует процесс, называемый «выселение собственника при въезде». Это позволяет вам на законных основаниях выселить арендатора, чтобы вы могли въехать. Условия такого выселения в каждом штате различаются, поэтому обязательно сделайте домашнее задание и сначала проконсультируйтесь с юристом.

• Если вы покупаете недвижимость в рамках продажи права выкупа, часто существует положение о снятии всех арендаторов на месте. Опять же, проконсультируйтесь с законами вашего штата, так как требуемые уведомления и разрешенное время могут отличаться.

В качестве альтернативы, если в существующем договоре аренды нет каких-либо серьезных проблемных положений (для этого нужен юрист), вы можете просто изменить его. У вас есть несколько вариантов изменения договора аренды в среднесрочной перспективе, но два наиболее распространенных — это использование дополнений и поправок к договору аренды.