Включение в наследственную массу земельного участка
]]>Подборка наиболее важных документов по запросу Включение в наследственную массу земельного участка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов: Включение в наследственную массу земельного участкаСудебная практика: Включение в наследственную массу земельного участка Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 263 «Порядок рассмотрения и разрешения дел, рассматриваемых судом в порядке особого производства» ГПК РФ»Отказывая в установлении юридического факта А., суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьей 263 — 265, 267 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что заявителем не подтверждено право как наследника по завещанию на спорный земельный участок, в связи с чем возникает спор о включении земельного участка в наследственную массу К., поскольку при жизни наследодателем земельный участок не оформлен надлежащим образом. Таким образом, заявленные требования предполагают переход к А. права собственности на земельный участок по наследству.»
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 267 «Содержание заявления об установлении факта, имеющего юридическое значение» ГПК РФ»Отказывая в установлении юридического факта А., суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьей 263 — 265, 267 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что заявителем не подтверждено право как наследника по завещанию на спорный земельный участок, в связи с чем возникает спор о включении земельного участка в наследственную массу К., поскольку при жизни наследодателем земельный участок не оформлен надлежащим образом. Таким образом, заявленные требования предполагают переход к А. права собственности на земельный участок по наследству.»Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Включение в наследственную массу земельного участка Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: «Не буквальное» толкование завещания судом: казусы из практики
(Смирнов С.А.)
(«Нотариус», 2018, N 1)После смерти гражданина к нотариусу с заявлением о принятии наследства обратилась его сожительница, не состоявшая с умершим в зарегистрированном браке, и предъявила завещание, согласно которому покойный завещал ей садовый домик, строения, плодово-ягодные насаждения в садоводческом товариществе. При этом на момент совершения завещания земельный участок, на котором располагаются завещанные объекты, принадлежал наследодателю на праве пожизненного наследуемого владения. Однако впоследствии завещатель при жизни оформил право собственности на земельный участок, не внося изменений в ранее совершенное завещание. Нотариус отказал во включении в наследственную массу данного земельного участка, после чего наследница обратилась в суд. Решением суда первой инстанции в иске о признании права собственности на земельный участок в порядке наследования по завещанию было отказано. Однако апелляционный суд решение отменил, согласившись с доводами истицы о том, что завещатель имел намерение завещать «дачу» как единый объект и включил в состав завещанного имущества земельный участок .
Решение суда о включении земельного участка в наследственную массу и признании права собственности в порядке наследования
Калининский районный суд Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи <данные изъяты>
при секретаре <данные изъяты>
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Уваровой Дарьи Николаевны к <данные изъяты> о включении земельного участка в наследственную массу и признании права собственности в порядке наследования,
установил:Уварова Д.Н. обратилась в суд с иском к <данные изъяты> о включении земельного участка в наследственную массу и признании права собственности в порядке наследования. В обоснование заявленных требований указала, что является наследником первой очереди <данные изъяты>. После смерти мужа открылось наследство в виде земельного участка с оценкой <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты. Завещание наследодателем не составлялось. Истец обратилась к нотариусу <данные изъяты> с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство по закону, однако в постановлении ей было отказано в выдаче свидетельства и рекомендовано обратиться в суд. Право собственности наследодателя на земельный участок подтверждается свидетельством на право собственности на землю <данные изъяты>. В указанном свидетельстве допущена ошибка в написании отчества мужа, вместо <данные изъяты> ошибочно указано <данные изъяты>. Просит суд включить земельный участок в наследственную массу и признать ее принявшей наследство, открывшееся после смерти мужа.
Истец <данные изъяты> в судебное заседание не явилась.
В судебное заседание явился представитель истца <данные изъяты>, действовавшая по доверенности, заявленные требования поддержала и просила об их удовлетворении в полном объеме; доказывала перед судом обоснованность исковых требований.
Представитель Ответчика администрация <данные изъяты> возражал против удовлетворения исковых требований.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, дело рассмотрено по существу при данной явке.
<данные изъяты>
Изучив материалы дела, заслушав стороны, свидетеля, исследовав представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
<данные изъяты>
Таким образом, суд находит требования истца законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 — 198 ГПК РФ, суд
решил:Удовлетворить исковое заявление Уваровой Дарьи Николаевны.
Включить в наследственную массу <данные изъяты>, земельный участок <данные изъяты>.
Признать за Истцом право собственности на наследственное имущество в виде земельного участка <данные изъяты>.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через районный суд в течение одного месяца.
Судья: (подпись)
Решение о включении имущества в наследственную массу
Дело № 2-300/2017
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24 мая 2017 года
п. Комаричи Брянской области
Комаричский районный суд Брянской области в составе
председательствующего Бушуевой О.В.,
при секретаре Вдовенковой Т.В.,
с участием
истца Русановой М.Л.,
представителя истца Телятникова Д.Ю.,
ответчика Орловой О.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Русановой М.Л. к Орловой О.И., Максимову Н.Н. о включении имущества в наследственную массу,
УСТАНОВИЛ:
Русанова М.Л. обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что она оформляет наследство, оставшееся после смерти своей матери А.Г.Я., умершей ДД.ММ.ГГГГ.
А.Г.Я. принадлежал жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> земельный участок с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: <адрес>, на основании решения мирового судьи судебного участка №40 Комаричского судебного района от ДД.ММ.ГГГГ. Однако свидетельства о праве собственности у А.Г.Я. на данные объекты недвижимости отсутствуют.
При обращении истца к нотариусу Комаричского нотариального округа Брянской области с заявлением о принятии наследства, оставшегося после смерти матери — А.Г.Я., нотариус ДД.ММ.ГГГГ рекомендовал ей обратиться в суд ввиду отсутствия регистрации права собственности за умершей А.Г.Я. наследуемых объектов недвижимости — жилого дома и земельного участка.
В ином порядке оформить наследственные права и получить документы на имущество, принадлежащее наследодателю, не представляется возможным, поэтому истец просит включить в состав наследственного имущества, открывшегося после смерти А.Г.Я., земельный участок с кадастровым номером ***, площадью *** кв.м., расположенный по адресу: <адрес> и жилой дом, кадастровый номер №, площадью *** кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
В судебное заседание ответчик Максимов Н.Н. и нотариус Комаричского нотариального округа Брянской области не явились, будучи надлежаще извещенными о дне и месте рассмотрения дела, ходатайствовали о рассмотрении дела без их участия.
Суд в соответствии с ч.5 ст.167 ГПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие ответчика Максимова Н.Н. и нотариуса Комаричского нотариального округа Брянской области.
В судебном заседании истец и представитель истца Телятников Д.Ю. исковые требования поддержали в полном объеме, сославшись на доводы и обстоятельства, указанные в иске.
Ответчик Орлова О.И. не возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, указав, что не претендует на спорное имущество.
Как установлено судом, А.Г.Я. умерла ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>.
Согласно ст. 1113 ГК РФ со смертью гражданина открывается наследство. Статьей 1114 ГК РФ предусмотрено, что днем открытия наследства является день смерти гражданина.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ, в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
В силу требований ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Согласно ст. 1181 ГК РФ принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных ГК РФ. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется.
Согласно ст. 1141 ГК РФ наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, предусмотренной ст.ст. 1142-1145 и 1148 ГК РФ.
В соответствии со ст. 1142 ГК РФ наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя.
В соответствии с копиями свидетельств о рождении и о заключении брака А.Г.Я. является матерью Албу (после регистрации брака Русановой) Русанова М.Л., Албу (после регистрации брака Орловой) Орлова О.И. и Максимова Н.Н..
На основании ответа нотариуса Комаричского нотариального округа от ДД.ММ.ГГГГ № Орлова О.И. и Максимов Н.Н. с заявлениями о выдаче свидетельств о праве на наследство к нотариусу Комаричского нотариального округа не обращались.
Русанова М.Л. в установленный законом срок обратилась к нотариусу с заявлениями о выдаче свидетельств о праве на наследство после смерти матери А.Г.Я., о принятии наследства в виде жилого дома и земельного участка, расположенных в <адрес>.
В соответствии с выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> отсутствует записи о правообладателе земельного участка, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: <адрес>, и жилого дома, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: <адрес>. В связи с этим данные объекты недвижимости в состав наследственного имущества не вошли.
Вместе с тем, согласно решению мирового судьи судебного участка №40 Комаричского судебного района Брянской области от ДД.ММ.ГГГГ за А.Г.Я. признано право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные в <адрес>.
Согласно техническому паспорту Комаричского филиала Государственного унитарного предприятия «Брянскоблтехинвентаризация» от ДД.ММ.ГГГГ жилому дому, расположенному по адресу: <адрес>, присвоен кадастровый номер ***.
На основании постановления Усожской сельской администрации Комаричского муниципального района Брянской области земельному участку, кадастровый номер ***, присвоен адрес: <адрес>.
Оценивая вышеназванные доказательства в совокупности, суд считает установленным, что на день смерти А.Г.Я. на праве собственности принадлежали земельный участок с кадастровым номером *** и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, кадастровый номер ***.
В силу ст.60 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда.
Поскольку факт принадлежности А.Г.Я. вышеназванных объектов недвижимости нашел свое подтверждение в судебном заседании и решением мирового судьи судебного участка №40 Комаричского судебного района Брянской области от ДД.ММ.ГГГГ, суд на основании ст.1112 ГК РФ приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Русановой М.Л. о включении жилого дома и земельного участка в состав наследства, открывшегося после смерти А.Г.Я.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск Русановой М.Л. удовлетворить.
Включить в состав наследственного имущества, открывшегося после смерти А.Г.Я., умершей ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером ***, площадью *** кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства; жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер ***, площадь *** кв.м.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Брянский областной суд через Комаричский районный суд Брянской области в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья О.В.Бушуева
Юридическая клиника ЮИ ИГУ
А.И. Никулин — адвокат Коллегии адвокатов Иркутской области
«Байкальский юридический центр»
ОБЗОР по результатам обобщения и анализа практики
рассмотрения районными судами г. Иркутска дел по искам о включении имущества в наследственную массу
Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 16 января 1996 года № 1-П, раскрывая конституционно-правовой смысл права наследования, предусмотренного ст. 35 (ч.4) Конституции РФ и урегулированного гражданским законодательством, отметил, что оно обеспечивает гарантированный государством переход имущества, принадлежавшего умершему (наследодателю), к другим лицам (наследникам). Это право включает в себя как право наследодателя распорядиться своим имуществом, так и право наследников на его получение. Право наследования в совокупности двух названных правомочий вытекает и из ст. 35 (ч.2) Конституции РФ, предусматривающей возможность для собственника распорядиться принадлежащим ему имуществом, что является основой свободы наследования.
Наследование осуществляется по завещанию и по закону. При этом при наследовании имущества как по закону, так и по завещанию наследники нередко обращаются в суды за подтверждением прав наследодателя на имущество, на которое открылось наследство, а также по вопросам определения состава наследственного имущества.
Чаще всего судебные споры возникают в тех случаях, когда открывается наследство на недвижимое имущество, в первую очередь на жилой дом или квартиру. Для получения свидетельства о праве на наследство на жилой дом наследники должны представить документы, подтверждающие законность его возведения и принадлежность умершему гражданину. Таким документом в первую очередь является выписка из Единого реестра государственной регистрации прав.
При наличии правоустанавливающих документов на жилой дом и квартиру рассмотрение дел указанной категории не представляет особой сложности. Вместе с тем, отсутствие таковых документов влечет для наследников обязанность доказывать в порядке искового производства принадлежность строения (квартиры) наследодателю, а после его смерти им, а также право на самовольную постройку.
Так, в подп. «г» п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 апреля 1991 г. № 2 «О некоторых вопросах, возникающих у судом по делам о наследовании» (утратил силу в связи с изданием Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.04.2007 № 15), было указано, что суд не вправе удовлетворить требования наследников о признании за ними права собственности на самовольно возведенные строения или помещения, поскольку в наследственную массу может быть включено только имущество, принадлежавшее наследодателю на законных основаниях. По этим основаниям, по сложившейся судебной практике, судами выносятся решения об отказе в удовлетворении исковых требований о включении самовольных строений в наследственную массу и признании на них права собственности за наследниками.
Указанная позиция представляется спорной по следующим основаниям.
Действительно, согласно п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки, а, значит, в том числе, и завещать самовольно возведенное строение.
Вместе с тем, данная норма не исключает возможности признания в судебном порядке права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим самовольную постройку на принадлежащем ему на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельном участке без получения на это необходимых разрешений. Представляется, что при обращении гражданина с иском о признании права собственности на самовольно возведенное строение, при наличии прав на земельный участок, где осуществлена постройка, и при отсутствии нарушений прав и охраняемых законом интересы других, при отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан, данный иск был бы удовлетворен.
Однако, с учетом положений статьи 17 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей прекращение правоспособности гражданина со смертью, следует признать, что наследники гражданина, осуществившего самовольную постройку, но не успевшего при жизни узаконить ее в судебном порядке, вправе обратиться с иском о включении самовольного строения в наследственную массу при доказанности вышеуказанных юридически значимых обстоятельств.
Так, например: согласно справке Ленинского райсовета гор. Иркутска от 03.04.1934г., домовладение, находящееся по адресу: г. Иркутск, ул. Розы Люксембург, д. … было зарегистрировано по праву владения за Я. 19.02.1943 г. Я. умер (свидетельство о смерти от 20.02.1943 г.) и принадлежавшее ему домовладение унаследовала его дочь Ф., факт родственных отношений которой с Я. был установлен определением народного суда Ленинского района г. Иркутска от 15.09.1961 г. Право на указанное домовладение было зарегистрировано в Иркутском БТИ, проведена инвентаризация, выдан технический паспорт, по состоянию на 11.03.1974 г., в котором в качестве собственника указана Ф. Она проживала в спорном жилом доме, вместе ее единственным сыном – В. и его семьей, состоящей его супруги – Г. и его пасынка – К. 22.01.1980г. умерла Г. (мать истца). 20.06.1989 г. умерла Ф. После ее смерти спорным домовладением пользовались В. и истец К., которые были зарегистрированы в указанном доме по месту жительства. 13.01.1997 г. умер В., после его смерти осталось имущество в виде домовладения, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Розы Люксембург, д. … Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, сооружение, другое строение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. В соответствии с п. 2 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Согласно п. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Ст. 41 ЗК РФ предоставляет право лицам, не являющимся собственниками земельных участков, осуществлять те же права. По смыслу ст. 222 ГК РФ, необходимым условием для признания за гражданином права собственности на самовольную постройку является наличие у него права пользования земельным участком, занимаемым постройками. В соответствии с п. 10 раздела 2 Общих начал землепользования и землеустройства, утвержденных Постановлением ЦИК СССР от 15.12.1928 г. земля предоставлялась в пользование без установления наперед определенного срока, т.е. в бессрочное пользование. В соответствии с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26.08.1948г. отвод гражданам земельных участков для строительства индивидуальных жилых домов производился в бессрочное пользование. Из анализа указанных норм права следует, что с 1928 г. по 1996 г. земельные участки предоставлялись в бессрочное пользование под индивидуальное жилищное строительство. Анализируя указанные обстоятельства и приведенные нормы права, получаем, что жилой дом № … по ул. Р. Люксембург г. Иркутска расположен на земельном участке площадью 1026 кв. м, который был предоставлен Я. в бессрочное пользование под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности. Таким образом, в период пользования вышеуказанным домовладением, в том числе, на момент возведения самовольной постройки, Я., а впоследствии его правопреемники Ф., В. владели указанным земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования.
В настоящее время фактическая площадь земельного участка под домовладением, находящегося в пользовании К., составляет 1026 кв.м. и может быть уточнена при межевании, что подтверждается планом земельного участка в техническом паспорте, выполненном МУП БТИ г. Иркутска, 27.08.2002 г. Правом на приобретение земельного участка в собственность бесплатно никто из правопредшественников истца не воспользовался. Согласно п.1. ст. 1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное. Статьей 1112 ГК РФ определено, что в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Пунктом 1 ст. 1142 ГК РФ в качестве наследников первой очереди по закону определены дети, супруг и родители наследодателя. Наследников первой очереди, после смерти В. не осталось. В соответствии с ч. 3, ст. 1145 ГК РФ, если нет наследников предшествующих очередей, к наследованию в качестве наследников седьмой очереди по закону призываются пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя. Таким образом, единственным наследником после смерти В. является его пасынок – К. Согласно ч. 1 ст. 1154 ГК РФ наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. Установленный законом срок для принятия наследства истцом пропущен, следовательно, он не имеет возможности обратиться к нотариусу с заявлением о принятии наследства, получить свидетельство о праве на наследство по закону. Однако, в соответствии с ч. 2 ст. 1153 ГК РФ, признается, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности, если наследник:
-вступил во владение или в управление наследственным имуществом;
-принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;
-произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества;
-оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.
К. фактически принял наследство т.к. несет бремя содержания указанного жилого дома в полном объеме с 1997 г., что подтверждается соответствующими квитанциями, в настоящее время зарегистрирован и проживает в спорном доме, а кроме того, в полном объеме произвел ремонт и восстановление спорного жилого дома после произошедшего в нем 20.06.2002 г. пожара, что подтверждается справкой Отдела ГПН Ленинского округа г. Иркутска от 19.04.2005 г., квитанциями. Суд, с учетом представленных документов, приведенных выше выводов относительно наследственных прав истца, усмотрел наличие оснований для включения самовольной постройки — жилого дома, по адресу: г. Иркутск, ул. Р. Люксембург, д. … в наследственную массу имущества, подлежащего наследованию после смерти В. и признания К. фактически принявшим наследство, признания за истцом права собственности на спорный жилой дом, самовольно возведенный в 1909г., в порядке наследования по закону после смерти его отчима – В., поскольку они возведены на земельном участке, находящемся в их пользовании на законных основаниях и их сохранение не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Такая позиция представляется верной и по тем основаниям, что при аналогичной ситуации, при отсутствии государственной регистрации права собственности за наследодателем на жилое помещение, находящееся в муниципальной или государственной собственности, Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 8 Постановления «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 24 августа 1993 г., в последующих редакциях, разъяснил, что гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим законом условиях, если они обратились с таким требованием. При этом необходимо учитывать, что соблюдение установленного ст. ст. 7, 8 названного закона порядка оформления передачи жилья обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность граждан (в частности, вопрос о приватизации должен быть решен в двухмесячный срок, заключен договор на передачу жилья в собственность, подлежащий регистрации, со времени совершения которой и возникает право собственности гражданина на жилое помещение). Однако если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу, необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.
Кроме того, гражданский кодекс устанавливает требование обязательной государственной регистрации ряда сделок, связывая именно с моментом государственной регистрации возникновение прав и обязанностей относительно недвижимого имущества.
Однако, граждане могут столкнуться с такой ситуацией, когда после совершения договора, но до момента регистрации сделки и перехода права к приобретателю умирает приобретатель. Таким образом, имущество на момент смерти приобретателя еще не стало его собственностью. Хотя при жизни, возможно, будущий наследодатель исполнил свои обязанности в полном объеме. Именно поэтому наследники вправе ожидать встречного исполнения обязательств со стороны отчуждателя. Известно, что в наследственную массу входят не только имущественные обязанности наследодателя, но и его имущественные права (ст. 1112 ГК РФ). Обязательственное право наследодателя на получение объекта в свою собственность по исполненной с его стороны сделке в данной ситуации вполне резонно может быть трансформировано судом в имущественное право собственности на этот объект и включение имущества в наследственную массу. Естественно, что главным правопритязателем, который может оспаривать включение объекта в наследственную массу, является легальный собственник объекта — отчуждатель по сделке. Способом устранения спора о праве служит иск наследников к отчуждателю о включении имущества в наследственную массу. Следует отметить, что в рассматриваемой ситуации правомерным будет не только иск о включении имущества в наследственную массу, но и непосредственно иск о признании права собственности за наследниками.
Например: В квартире по ул. Байкальская … в г. Иркутске проживали и были зарегистрированы гр. РФ Ч. (07.11.50г. рождения) и ее внучка – А. (дочь умершего сына Ч.). Согласно договору от 09.12.09 г. «О передаче жилого помещения в собственность граждан», жилое помещение, расположенное по адресу ул. Байкальская, … в г. Иркутске было передано в собственность граждан: Ч. – ½ доли, и А. – ½ доли. 09.12.09 г. Комитетом по управлению Октябрьским округом администрации г. Иркутска была выдана доверенность на имя Р., действующей на основании доверенностей в интересах Чемезовой Т.П. и Чемезовой Т.А., на регистрацию права на вышеуказанное жилое помещение (соответствующая форма). Р., после получения в Комитете по управлению Октябрьским округом администрации г. Иркутска договоров от 09.12.10 г. «О передаче жилого помещения в собственность граждан», доверенности, с целью регистрации права собственности на имя Ч. и А., получила в установленном порядке «талон» в ФРС по Иркутской области (г. Иркутск, ул. Академическая, 70), в соответствии с которым она должна была прибыть на регистрацию права в ФРС по ИО 5 февраля 2010 г. Однако, 04 февраля 2010 г. Ч. умерла. Таким образом, в связи с прекращением правоспособности Ч. в связи со смертью, прекратила действие доверенность, выданная на имя Р., и соответственно не могло быть зарегистрировано право собственности на ½ доли жилого помещения. На период 03 августа 2010 г. никто, кроме А., заявления нотариусу о вступлении в наследственные права не подал. Иные наследники отсутствуют. Фактически, право проживания и право пользования данной квартирой в осталось у несовершеннолетней А., которая проживает в данном жилом помещении. Согласно договору от 09.12.09г. «О передаче жилого помещения в собственность граждан», право собственности на ½ доли жилого помещения, расположенного по адресу ул. Байкальская, … в г. Иркутске, было передано А. Данный договор не признан недействительным. Таким образом, А. не может вновь, имея право пользования, проживания и приватизации, подать документы на приватизацию жилого документа в единоличную собственность. Нотариус, которому было подано заявление после смерти Ч. не может в силу закона выдать А. свидетельство о праве на наследственное имущество в виде ½ доли квартиры по адресу г. Иркутск, ул.Байкальская, …, так как в соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности у Ч. могло возникнуть только с момента государственной регистрации права, для того, что бы имущество было включено в наследственную массу после смерти наследодателя. Несовершеннолетняя А. является наследником первой очереди по праву представления после смерти Ч., так как иных наследников первой очереди, в соответствии со ст.1142 ГК РФ после смерти Ч. не имеется. Согласно п. 1. ст. 1110 Гражданского кодекса РФ (части третьей) при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное. Статьей 1112 ГК РФ определено, что в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Пунктом 1 ст. 1142 ГК РФ в качестве наследников первой очереди по закону определены дети, супруг и родители наследодателя. В соответствии с Законом Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в …муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе … приобрести эти помещения в собственность (ст. 2). Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов (ст. 8 Закона). Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым …органами местного самоуправления … с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством (ст. 7 закона). Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 6 закона). Исходя из смысла преамбулы и ст. ст. 1, 2 закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим законом условиях, если они обратились с таким требованием. При этом, если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации такого договора, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу, необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.
Указанный вывод соответствует разъяснениям, данным Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от 24 августа 1993 года № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (п. 8). Таким образом, А. как единственная наследница Ч. вправе получить в собственность в порядке наследования по закону жилое помещение в виде квартиры расположенной по адресу: г. Иркутск, ул. Байкальская, … . В соответствии со ст.218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства. Суд, изучив материалы дела, исковые требования А. о включении спорного жилого помещения в наследственную массу, признании права собственности на указанное жилое помещение удовлетворил в полном объеме.
В этой ситуации ошибочными представляются решения судов о признании права собственности за умершим (что противоречит требованиям ст. 17 ГК РФ), о признании объекта наследственным имуществом (неточность формулировок не позволяет говорить о том, что имущество вошло в наследственную массу).
В свете сказанного представляет особый интерес рассмотрение дел по искам о включении имущества в наследственную массу в случае заключения гражданами договора обмена жилых помещений, имеющих различный статус: жилого помещения, находящегося в частной собственности, на жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности.
Зачастую граждане, заключив вышеуказанный договор, в дальнейшем не обращались в соответствующие государственные органы за регистрацией возникшего права. В дальнейшем же при обращении наследников лица, получившего по договору мены жилое помещение, являющееся частной собственностью, к нотариусу за выдачей свидетельства о праве собственности на наследственное имущество, последним обоснованно в совершении нотариального действия отказывается.
Действительно, в соответствии со ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право на недвижимость считается возникшим с момента его государственной регистрации. Регистрирующий орган на основании правоустанавливающего документа производит регистрацию права и выдает правоподтверждающий документ. Эти действия означают признание государством за этим лицом права.
Руководствуясь указанной нормой, Свердловским районным судом г. Иркутска отказано в удовлетворении иска Ш. к Л. о включении имущества в наследственную массу и признании права собственности на комнату, завещанную Ш. гражданином Ч. по тем основаниям, что Ч. не приобрел право собственности на спорную квартиру в силу отсутствия государственной регистрации договора обмена жилыми помещениями, согласно которому Ч. приобретает право частной собственности на спорную комнату. Президиумом Иркутского областного суда решение районного суда отменено и указано, что из совокупности положений статей 164, 165, п. 2 ст. 218, п. 2 ст. 223, п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что регистрация сделок с недвижимостью не ограничена пресекательными сроками, само по себе отсутствие государственной регистрации сделки не влечет ее недействительность. По общему правилу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации признание сделки недействительной влечет приведение сторон в первоначальное положение. Сторонами сделки и Комитетом по управлению Свердловским округом г. Иркутска, согласовавшей обмен, вопрос о применении последствий недействительности договора обмена не ставился. Согласно п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Однако, данный договор обмена с учетом вышеприведенных норм жилищного законодательства и установленных по делу обстоятельств не может быть признан незаключенным, поскольку он исполнен, права и обязанности сторон по договору взаимосвязаны, приобретение Ч. прав собственности на жилое помещение, ранее занимаемое К., повлекло переход прав на собственность К. Сохранение в собственности К. двух жилых помещений повлекло бы его неосновательное обогащение. В силу ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Форма договора мены соответствовала требованиям закона, содержит сведения о достигнутых между сторонами существенных условиях сделки, договор подписан сторонами, заверен нотариусом. Следовательно, отношения по заключенному договору регулируются положениями главы 32 Гражданского кодекса Российской Федерации и переход права собственности на комнату подлежит государственной регистрации. Однако, истец лишен возможности зарегистрировать переход права собственности, поскольку сторона по сделке, а именно Ч. умер. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Таким образом, отказ районного суда во включении спорной комнаты, полученной Ч. по договору мены, в наследство, открывшееся после смерти Ч., был признан необоснованным.
Немаловажное значение для рассматриваемых вопросов имеет и нотариальная практика, которая, на сегодняшний день, в отношении самовольных построек идет следующим путем: свидетельство о праве на наследство, например, при наличии жилого дома, выдается только на те постройки, которые указаны в справке БТИ и в ранее выданном правоустанавливающем документе. Остальные, позже возведенные, постройки, например сарай, туалет или перестроенные постройки, если был сарай тесовый, а стал «сарай тесовый, обложенный кирпичом», признаются «постройками самовольными», на них свидетельство о праве на наследство уже не выдается.
Вышеуказанная практика определяется во многом согласно письму МЮ СССР от 21.04.1980, оформленному в виде «Практического пособия для государственных нотариусов по вопросам охраны прав граждан на наследование личной собственности», в абзаце 5 пункта 12.1 которого указано, что «в случаях, когда из справки БТИ видно, что наследодателем произведены к дому пристройки (надстройки), возведены дополнительные сараи, гаражи, теплицы и т.д., нотариус требует представления разрешения… При отсутствии такого разрешения исполкома в свидетельстве указываются только законно приобретенные или выстроенные жилой дом (его соответствующие размеры) и хозяйственные сооружения, согласно данным правоустанавливающего документа». При этом нотариусы «старой закалки» ссылаются на то, что по наследству возможно передать только свое имущество. Ориентируются они на правило ст. 131 ГК РФ, указывающее на то, что все права на недвижимое имущество должны быть зарегистрированы. На сегодняшний день такую регистрацию производят учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; однако Законом о государственной регистрации признаются и ранее возникшие права (ст. 6 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Кроме того, подобная практика применялась и ранее, когда Гражданский кодекс РФ уже вступил в действие (01.01.1995), а Закона о регистрации прав, да и самих учреждений в некоторых регионах Российской Федерации еще не существовало. Тогда, по аналогии, применялось правило, установленное ст. 8 ФЗ «О введении в действие части первой ГК РФ» (СЗ РФ. 1994. №32. Ст. 3302): «Впредь до введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации юридических лиц и регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
То есть, если нет зарегистрированного права наследодателя, постройки считаются самовольными и включению в наследственную массу не подлежат. Подобной позиции придерживаются и регистраторы.
В этой связи представляется правильной мысль А.Л. Фокова о том, что часто собственники, правообладатели недвижимости не могут решить своих проблем через нотариуса или регистрирующий орган, а вынуждены вовлекаться в длительный судебный процесс.
Изъятие земельного участка. Основания для изъятия. Постановка на государственный кадастровый учет изымаемого участка. — Статьи
Содержание:
1. Для государственных или муниципальных нужд.
2. Изъятие в целях комплексного развития территории.
3. Изъятие при ненадлежащем использовании участка.
4. Изъятие земельного участка в порядке реквизиции.
5. Конфискация земельного участка.
6. Пример из практики.
Заключение
1. Для государственных или муниципальных нужд.
Согласно статье 49 ЗК РФ, земельные участки изымаются для государственных или муниципальных нужд в исключительных случаях.
Решения об изъятии участка для государственных или муниципальных нужд принимают федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъекта РФ или органы местного самоуправления. В данном случае, должен быть осуществлен выкуп имущества. Выкуп производится за счет Российской Федерации, соответствующего субъекта РФ или муниципального образования. Зависит это от того, для чьих нужд изымается земельный участок.
Орган, принявший такое решение обязан уведомить правообладателя земельного участка в письменном виде, не менее чем за год, до предполагаемого изъятия Данное решение, обычно, выносится в форме постановления. В течение этого времени, собственник сохраняет право на владение, продажу, сдачу в аренду и любое другое разрешенное использование участка.
При наличии согласия правообладателя, в соглашении об изъятии, в порядке, которые определены законодательством, может быть предусмотрено предоставление ему другого земельного участка и (или) иного недвижимого имущества, с зачетом стоимости такого имущества или прав на них в размер возмещения за изымаемый участок.
Размер возмещения зависит от рыночной стоимости земельного участка, а также включает в себя убытки, причиненные изъятием такого участка, в том числе упущенную выгоду.
Отметим, что если одновременно с изъятием земельного участка изымаются расположенные на нем и принадлежащие правообладателю данного участка объекты недвижимости, то в возмещение включается и рыночная стоимость таких объектов.
Условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка, определяются соглашением об изъятии такого участка и расположенных на нем объектов недвижимости.
Если же соглашение об изъятии земли не достигнуто — производится принудительное изъятие. Для государственных или муниципальных нужд принудительное изъятие допускается, если соблюдено условие предварительного и равноценного возмещения. Но при этом сроки, размер возмещения и другие условия уже определяются судом.
Необходимо отметить, что право собственности на изымаемый земельный участок у собственника прекращается.
2. Изъятие в целях комплексного развития территории.
Такое изъятие участка может быть произведено, если он расположен в пределах территории, в отношении которой было принято решение о комплексном развитии и заключен договор о комплексном развитии территории. В таком случае решение об изъятии принимает орган местного самоуправления. Основанием будет являться утверждённый проект планировки территории и проект межевания территории.
Орган местного самоуправления в течении 7 рабочих дней с даты принятия такого решения направляет его копию и проект соглашения об изъятии правообладателю такого участка. Соглашение должно содержать выкупную цену изымаемого имущества и размер убытков, подлежащих возмещению в связи с таким изъятием.
Если же правообладатель не заключает соглашение в течение месяца со дня предоставления проекта соглашения, изъятие земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости происходит в принудительном порядке через суд. В этом случае денежные средства в счет возмещения за изымаемый участок и расположенные на нем объекты, в течение семи дней со дня вынесения решения суда, перечисляются лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории, на банковский счет правообладателя земли.
Решение суда об изъятии земли в целях комплексного развития территории подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано только в части размера возмещения за изымаемый участок.
На сегодняшний день в силу вступил Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ. Об этом мы написали целую статью «Недвижимость могут изъять по закону № 494-ФЗ»
3. Изъятие при ненадлежащем использовании земельного участка.
Кроме изъятия для государственных нужд, земельный участок может быть изъят, если Вы используете его не по целевому назначению или использования с нарушениями законодательства.
Например, если использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель, либо причиняет вред окружающей среде. Или изъять участок могут, если он предназначен для жилищного или иного строительства и не используется для этих целей в течение трех лет.
Согласно статье 286 ГрК РФ, орган государственной власти или местного самоуправления, который уполномочен на принятие решения об изъятии земельного участка и порядок обязательного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях определяются земельным законодательством.
Если собственник участка письменно уведомляет принявший решение об изъятии земельного участка орган, о своем согласии исполнить такое решение, то участок подлежит продаже с публичных торгов.
Если же собственник земли не согласен с решением об изъятии, то орган, который принимает решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже такого земельного участка в суд.
Принудительное изъятие земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения у его собственника регулируется статьей 5 № 101 – ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Участок из земель сельскохозяйственного назначения, за исключением участка, который является предметом ипотеки и участка, в отношении собственника которого судом возбуждено дело о банкротстве, также принудительно может быть изъят в случае, если в течение трех и более лет подряд (с момента выявления неиспользования участка по целевому назначению или использования с нарушением законодательства), такой участок не используется для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности.
4. Изъятие земельного участка в порядке реквизиции.
Еще одной причиной возможного изъятия является изъятие в порядке реквизиции. Это означает изъятие государством имущества у собственника с выплатой ему стоимости имущества.
Это возможно только в чрезвычайных случаях — стихийных бедствий, эпидемий, аварийных ситуаций, эпизоотий и при иных обстоятельствах.
Стоит отметить, что в таком случае, изъятие будет временным, а если изъятый участок будет невозможно вернуть, то собственнику выплатят его рыночную стоимость или по его желанию предоставят равноценный участок в другом месте.
Регулируется такое изъятие статьей 51 Земельного кодекса РФ.
Факт реквизиции участка должен быть подтвержден документально. Исполнительный орган государственной власти, который принимает такое решение о реквизиции участка должен выдать документ, который имеет важное значение. Он гарантирует собственнику реквизированного участка право требовать возврата ему этого участка или выплат. Юридическим основанием иска в таких случаях могут служить ст.301 ГК РФ (истребование имущества из чужого незаконного владения).
5. Конфискация земельного участка.
Земельный участок может быть безвозмездно изъят у собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления, то есть конфискован.
Принудительно забрать земельный участок могут только у физического либо юридического лица, являющихся собственниками данной территории. Конфискация в одной ситуации является основной мерой наказания, а в других случаях дополнительной санкцией в зависимости от тяжести совершенного преступления.
Конфисковать могут землю в случае:
1. взыскание на участок по имеющимся обязательствам;
2. отчуждение участка в том случае, если он не принадлежит гражданину на законных основаниях;
3. нарушение закона;
4. использование не по целевому назначению;
5. эксплуатация земли без необходимых агротехнических процедур.
Конфискация участка может быть осуществлена только после принятия судебного решения. Данная мера против: хищения, мошенничества, незаконной коммерческой деятельности, в соответствии со статьей 104.1 Уголовного кодекса РФ.
После официального изъятия участка, площадь будет продана на торгах. В рамках передачи земли другому собственнику осуществляется процедура переоформления всех прав.
6. Пример из практики.
Рассмотрим межевой план, который подготовила наша Компания с целью постановки на учет изымаемого земельного участка. Он был подготовлен в результате образованием земельного участка путём раздела земельного участка. (в связи последующим изъятием земельного участка для нужд Российской Федерации с целью проведения работ, связанных с пользованием недрами), на основании Приказа об изъятии земельных участков для государственных нужд Российской федерации с целью проведения работ, связанных с пользованием недрами за счет средств недропользователей.
Среди документов, обязательным приложением является, в данном случае, Постановление органов местного самоуправления.
Заключение
Изъятие земли начинается с выявления собственника или правообладателя такого земельного участка. Для этих целей орган, который принимает решение об изъятии участка, направляет запрос в Росреестр, для получения необходимых сведений. Если запрос не имеет результатов, то направляют запрос в архивы, органы государственной власти или органы местного самоуправления, в распоряжении которых могут находиться необходимые сведения, а также к возможным, предполагаемым правообладателям изымаемых участков.
Кроме этого, поиски собственников ведутся посредствам размещения объявлений на своем официальном сайте и на городских информационных щитах. Публикуются такие объявления не менее, чем за 60 дней до принятия решения.
Скорее всего, в этом случае будет действовать общее правило: правообладатели земельных участков, которые не были выявлены до процедуры изъятия, смогут потребовать только компенсацию за свой участок за счет средств бюджета или за счет средств организации, в пользу которой он был изъят и передан. Согласно пункту 11 статьи 56.5 Земельного кодекса РФ, возможность возврата земли при этом исключена.
Если правообладатели изымаемого земельного участка не был найден, то уполномоченный орган должен обратиться в суд с заявлением о признании права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на объекты недвижимого имущества, которые расположены на изымаемом земельном участке.
Если у вас есть вопросы или Вам необходимо подготовить межевой план для постановки на государственный кадастровый учет изымаемого участка, Вы можете обратиться в «Региональный кадастровый центр». Мы постараемся Вам помочь.
Право собственности | Britannica
Закон о собственности , принципы, политика и правила, в соответствии с которыми должны разрешаться споры по поводу собственности и по которым могут быть структурированы сделки с недвижимостью. Что отличает право собственности от других видов права, так это то, что право собственности регулирует отношения между членами общества в отношении «вещей». Вещи могут быть материальными, такими как земля, фабрика или бриллиантовое кольцо, или они могут быть нематериальными, например, акции и облигации или банковский счет.Таким образом, право собственности имеет дело с распределением, использованием и передачей богатства и объектов богатства. Таким образом, он отражает экономику общества, в котором находится. Поскольку оно касается контроля и передачи богатства между супругами и поколениями, право собственности также отражает семейную структуру общества, в котором оно находится. Наконец, поскольку оно касается таких фундаментальных вопросов, как экономика и структура семьи, право собственности также отражает политику общества, в котором оно существует.
В этой статье описаны основные системы права собственности, которые существовали исторически и существуют сегодня. Основное внимание уделяется двум основным западным системам права, которые стали доминирующими в промышленно развитом мире: англо-американской системе, производной от английского общего права, и системе гражданского права, которая была разработана на европейском континенте на основе римского права. В статье также будет проведено сравнение англо-американского права собственности с его аналогами в различных гражданских законах (т.е., право, основанное на римском праве, а не на английском общем праве) стран, включая Германию и современный Китай. Особое внимание будет уделено нормам права собственности в странах, которые из-за своей социалистической политической системы не признавали частную собственность на собственность. В качестве основных примеров будут использованы Россия и Румыния.
Определение и основные темы
Задача определения
Собственность часто определяют как права человека на вещь.Трудности с этим определением давно беспокоят теоретиков права.
Та же проблема определения возникает и в незападных обществах. В России, например, слово собственности ( собственности ) может иметь различные значения. В некоторых случаях он используется как эквивалент вещей, вещей или недвижимости. Он также используется для обозначения права собственности. В современной России термин собственность наиболее точно понимается как экономические отношения между владельцем вещи и всеми другими лицами по отношению к этой вещи.
Получите подписку Britannica Premium и получите доступ к эксклюзивному контенту. Подпишитесь сейчасПраво собственности лучше всего понимать как совокупность правовых отношений между людьми в отношении вещей. Это сумма прав и обязанностей, привилегий и запретов, полномочий и ответственности, инвалидности и иммунитетов, которые существуют в отношении вещей. Это верно как для западных, так и для незападных правовых систем. Итак, что отличает право собственности от всех других правовых отношений, так это то, что правовые отношения права собственности имеют дело с вещами.
Для целей данной статьи все материальные вещи включены в сферу права собственности, даже если конкретная правовая система отрицает классификацию «собственности» в отношении определенных видов материальных вещей. Многие, но не все, правовые системы, которые признают отдельную категорию права собственности, также включают в эту категорию некоторые нематериальные вещи, такие как акции и облигации, но не другие нематериальные вещи, такие как требования о компенсации за правонарушения (например, деликт или деликт). Используемое здесь определение права собственности включает только те нематериальные вещи, которые обсуждаемая правовая система классифицирует как собственность.Для обсуждения права собственности, относящегося к другим формам нематериальных активов, см. Закон об интеллектуальной собственности.
Это описательное определение права собственности позволяет сказать, что не существует известной правовой системы, в которой не было бы права собственности. В правовой системе может не быть категории, которая соответствует собственности в западных правовых системах, но каждая известная правовая система имеет определенный набор правил, регулирующих отношения между людьми, по крайней мере, в отношении материальных вещей.
Этимология
Описательное определение закона о собственности, принятое для этой статьи, далеки от того, что слово property означает в обычном английском использовании: «объект юридических прав», или «имущество», или «богатство» в совокупности, часто с сильным подтекстом индивидуальная собственность. Английское слово property происходит напрямую или через французское propriété от латинского proprietas , что означает «особый характер или качество вещи» и (в римских писаниях после времен Цезаря Августа) «собственность».Слово proprietas происходит от proprius , прилагательного, означающего «особенный» или «собственный», в отличие от communis «общий» или alienus «чужой». Таким образом, еще до того, как это стало юридическим термином, «собственность» на Западе выражает то, что отличает человека или вещь от группы или друг от друга.
Западная тенденция к агломерации
Если право собственности в описательном смысле существует во всех правовых системах, исключительное разнообразие систем собственности незападных обществ предполагает, что любая концепция собственности, кроме описательной, зависит от культуры, в которой она встречается.Даже на Западе, как показывает обсуждение английского слова property , концепция со временем значительно изменилась.
Тем не менее, одна тенденция, по-видимому, характеризует правовую концепцию собственности в описательном смысле на Западе: тенденция к объединению в одно юридическое лицо, предпочтительно то, которое в настоящее время владеет вещью, которая является объектом расследования, исключительное право владения, привилегия использования и право передавать вещь. Говоря техническим языком юридических отношений, западный закон склонен приписывать владельцу вещи следующее: (1) право владеть вещью с обязанностью всех остальных держаться подальше, (2) привилегия пользоваться вещью. без права кого-либо еще препятствовать этому использованию (в сочетании с правом владельца не допускать использования вещи другими лицами), (3) право передавать какие-либо или все права, привилегии, полномочия и иммунитеты владельца кому-либо еще (кто на техническом языке был бы описан как ответственный за осуществление полномочий) и (4) иммунитет от изменения кем-либо тех же прав, привилегий и полномочий (так что все остальные не имеют возможности изменять их).
Регулирование землепользования: чего оно вообще стоит?
Прошу прощения за опоздание на это увлекательное обсуждение. Я путешествовал последние несколько дней и раньше не мог этим заниматься. Итак, с вашей снисходительностью, я расскажу о контексте зонирования здесь, а затем о средствах правовой защиты в следующей публикации.
Как отметили несколько других участников, затраты и выгоды от зонирования нельзя рассчитать только с экономической точки зрения. У нас есть нация, которая, как многие отметили, страдает от растущего неравенства, которое, помимо других своих последствий, угрожает нашей социальной сплоченности.Неравенство носит расовый и экономический характер. Школы более разделены, чем когда-либо, потому что районы, в которых они расположены, являются однородными в расовом и экономическом отношении. (Джентрификация, которая, кажется, может улучшить ситуацию, обычно носит временный характер, а ее улучшение — в основном временное.) Трагические ожесточенные столкновения полиции с молодыми афроамериканскими мужчинами, которые являются результатом как безнадежности, так и в результате оппозиционного поведения этих мужчин и колониальной позиции силы оккупационной полиции сохраняются в основном потому, что мы сосредоточили наиболее обездоленных членов нашего общества в отдельных кварталах.Относительно низкие показатели мобильности между поколениями в нашей стране усугубляются сегрегацией по месту жительства; Недавние исследования показали, что афроамериканские дети из малообеспеченных семей, которые растут в районах с низким доходом, реже становятся взрослыми для достижения статуса среднего класса, чем афроамериканские дети с низким доходом, которые растут в районах с меньшим уровнем бедности. концентрированный.
Безусловно, зонирование может усугубить эти проблемы. Но также бывает, что, как отмечали другие участники, свободный рынок землепользования также может усугубить их, и что для их устранения может потребоваться другое зонирование.Прежде чем говорить о том, как следует реформировать правила зонирования, я кратко изложу историю зонирования, потому что понимание этой истории необходимо, прежде чем можно будет решать проблемы.
Хотя до Первой мировой войны существовало некоторое зонирование, оно было относительно ограниченным (Нью-Йорк был пионером), за исключением городов (в основном в приграничных штатах), которые приняли правила расового зонирования. Многие из этих городов (Балтимор, Луисвилл, Сент-Луис и т. Д.) Имели районы, которые были более интегрированы в расовом отношении в плане проживания, чем все, с чем мы знакомы сегодня; они приняли постановления, чтобы попытаться разрушить эту интеграцию.Как указал профессор Арнольд, Верховный суд запретил такое зонирование в 1917 году. Он сделал это не по причинам расового равенства, а потому, что расовое зонирование (но, по-видимому, все зонирование) нарушало право собственности Четырнадцатой поправки владельца распоряжаться собственностью по своему усмотрению. .
Как я описываю в своей недавней книге The Color of Law , решение Верховного суда Buchanan вдохновило и стимулировало общенациональное расширение экономического зонирования как часто явную попытку уклониться от запрета Бьюкенена на обязательную расовую сегрегацию.В 1921 году министр торговли Герберт Гувер созвал комитет из восьми человек для рассмотрения рекомендаций по зонированию столицы. Основываясь на работе комитета, в следующем году Департамент опубликовал «Букварь по зонированию»; 100 000 экземпляров были розданы городским властям по всей стране. В 1924 году Департамент опубликовал Закон о стандартном разрешении зонирования, типовой закон, который был принят многими штатами, чтобы уполномочить местные органы власти принимать постановления о зонировании.
Хотя в учебнике по зонированию министерства торговли прямо не упоминается расовая сегрегация как оправдание зонирования, члены или консультанты комитета министерства недвусмысленно заявили о необходимости зонирования для предотвращения расовой интеграции.
Вот только один из многих примеров: влиятельным членом Консультативного комитета Гувера был Фредерик Лоу Олмстед-младший. Через год после Бьюкенен , Олмстед сказал Национальной конференции по городскому планированию, что хорошую политику нужно отличать от «правовой и правовой». конституционный вопрос ». Что касается политики, Олмстед заявил, что «в любом жилищном строительстве, которое должно быть успешным,… расовые разделения… должны приниматься во внимание… [если] вы попытаетесь заставить смешаться людей, которые еще не готовы к общению, и кто не хочет смешиваться », развитие не может быть экономически успешным.
В 1929 году Эрнст Фройнд, профессор права Колумбийского университета, который был ведущим специалистом в области административного права, резюмировал мотивы комитета Гувера и других национальных экспертов по планированию следующим образом: предотвращение «прихода цветных людей в район», он писал, что на самом деле это «более веская» причина для зонирования, чем создание районов с аналогичными физическими характеристиками, обычное общественное оправдание зонирования. Поскольку, пояснил Фройнд, Верховный суд (Бьюкенен) сделал «невозможным найти подходящую юридическую формулу» для сегрегации, зонирование было оставлено как наиболее разумное средство достижения тех же целей.
В 1926 году, как было описано в предыдущих сообщениях, Верховный суд подтвердил экономическое зонирование в Евклиде . Это было любопытное решение, потому что это был Верховный суд, который последовательно (и впоследствии) считал свободу собственности неприкосновенной. На протяжении почти 40 лет Суд отменил все виды регулирования (не только зонирование, как в Buchanan , но, в первую очередь, регулирование здоровья и безопасности и минимальной заработной платы) на том основании, что они препятствовали свободе заключения контрактов.Разрешение Евклида на экономическое зонирование было единственным существенным исключением из этого строго идеологического подхода. В более ранней публикации этого обсуждения Дана Берлинер заявила, что Euclid представляет собой простую практику «не размещайте химический завод рядом с кучей домов для защиты здоровья и безопасности населения». Это не так. Это было о расе.
Евклид был деревней, официальные лица которой были мотивированы принять постановление об исключительном зонировании из-за желания не допустить переселения афроамериканцев и иммигрантов из Восточной Европы в эту общину из соседнего Кливленда.(Смуглые итальянцы и евреи еще не считались «белыми».) Судья окружного суда изначально запретил постановление, заключив, что положения об исключительном зонировании, подобные положению Евклида, неотличимы от явно расового зонирования, которое Верховный суд признал неконституционным всего девять лет назад. Судья написал, что он не мог делать вид, что не знает, в чем заключалась цель постановления: «Унижение ценностей собственности и скопление населения всякий раз, когда цветные или определенные иностранные расы вторгаются в жилые районы, настолько хорошо известны, что быть в пределах судебной компетенции », — говорится в его заключении.
Отменяя это решение, судья Верховного суда Джордж Сазерленд, по мнению большинства, утверждал, что было уместно запретить многоквартирные дома в районе домов для одной семьи, потому что
«очень часто жилой дом — это просто паразит, построенный для того, чтобы использовать открытые пространства и привлекательное окружение, создаваемое жилым характером района… и бизнес,… лишение детей привилегии тихих и открытых пространств для игр, которыми пользуются те, кто живет в более благоприятных местах, — до тех пор, пока, наконец, не будет полностью разрушен жилой характер района и его желательность в качестве места для самостоятельного проживания.В этих условиях многоквартирные дома, которые в других условиях были бы не только совершенно неприемлемыми, но и весьма желательными, становятся практически неудобными ».
Хотя многие пригородные общины впоследствии приняли постановления о зонировании, которые требовали больших размеров участков или отступления улиц от домов для одной семьи, и запрещали городские дома или квартиры по причинам экономической элитарности, а не расы, исторические записи включают достаточное количество случаев, когда расовая принадлежность была неосмотрительно сделана явной для сделать неразличимыми экономическую элитизм и расовую изоляцию.Несколько дел дошли до судов, и решения должны быть вам знакомы — случаи, когда муниципалитеты перезонировали районы только тогда, когда в них въехали афроамериканцы или предположительно въехали (например, Black Jack , 1974). В одном деле ( Dailey v. Lawton , 1970), когда город отказался предоставить вариант зонирования для многоквартирного дома после шквала публичных жалоб расового характера, федеральный апелляционный суд заявил: «Хотя Комиссия по планированию этого не сделала. использовать расовую принадлежность как официальное основание для отказа в разрешении… [если] доказательство нарушения гражданских прав зависит от открытого заявления должностного лица о намерении провести дискриминацию, четырнадцатая поправка мало утешает тех, кто ищет ее защиты.Но эта аргументация не применялась по всей стране в спорах о зонировании. Более типичным был номер Arlington Heights (1977), касающийся городского совета, который принял постановление об исключительном зонировании на собрании, на котором представители общественности призвали совет действовать из соображений расовой дискриминации и где письма в местную газету открыто выражали желание исключить афроамериканцев как причины противодействия развитию. Тем не менее, Верховный суд счел постановление конституционным, поскольку нельзя было доказать, что сами члены совета были специально мотивированы исключать афроамериканцев, а не только все семьи с низкими доходами.
Массовый пригород Соединенных Штатов был осуществлен в основном за счет федеральных субсидий застройщикам целых подразделений — при явном условии, что будут приняты постановления об исключительном зонировании, что дома не будут продаваться афроамериканцам и что жилищные документы включают ограничительные соглашения, запрещающие перепродажу африканцам. Американцы. Эти три требования взаимно усиливали и неотличимы друг от друга. Начиная с 1935 года, в Руководстве по андеррайтингу Федеральной жилищной администрации давались инструкции оценщикам банков, которые надеялись квалифицировать ссуды на строительство и развитие, а также индивидуальные заявки на ипотеку для страхования FHA.Оценщикам было сказано давать более высокие оценки там, где «защита от некоторых неблагоприятных воздействий достигается за счет наличия и обеспечения соблюдения надлежащих правил зонирования и соответствующих ограничений действий», и добавляли, что «среди неблагоприятных воздействий [i] важным является проникновение негармоничных факторов. расовые или национальные группы «.
Из этого и многих других свидетельств очевидно, что мы имеем неконституционный расовый жилищный ландшафт. Независимо от того, является ли зонирование неразумным по причинам экономической или социальной политики, у нас есть конституционное обязательство по его реформированию, независимо от его экономической целесообразности или отсутствия таковой.Как я писал в книге «Цвет закона », отказ от прошлого не является конституционной политикой.
Лицо, получившее право собственности на собственность в течение 12 лет, может обратиться за правовой помощью в случае отстранения: Верховный суд
НЬЮ-ДЕЛИ: Верховный суд постановил, что лицо, которое приобрело право на собственность, которая находилась в его владении в течение 12 лет. лет может подать иск о повторном требовании в случае принудительного лишения владения первоначальным владельцем или любой другой стороной.Суд высшей инстанции сослался на «доктрину неправомерного владения», согласно которой лицо, не являющееся первоначальным владельцем, становится владельцем в силу того факта, что оно владело имуществом не менее 12 лет, в течение которых настоящий владелец не обращался за помощью в суд для его вытеснения.
Коллегия судей Арун Мишра, Абдул Назир и М.Р. Шах постановила, что лицо, которое не является владельцем титула (первоначальный владелец), но получает право на собственность в соответствии с доктриной неправомерного владения, имеет право подавать судебные иски в вернуть себе владение в случае, если его лишат собственности другие.
«Мы считаем, что лицо, находящееся во владении, не может быть вытеснено другим лицом, кроме как в соответствии с установленной законом процедурой, и по истечении 12-летнего периода неправомерного владения даже право собственника на его высылку утрачивается, и собственник-владелец приобретает права, титул и интерес, принадлежащий уходящему лицу / владельцу, в зависимости от обстоятельств, против которого он предписал », — говорится в сообщении.
В нем говорилось, что следствием постановления является то, что «после приобретения права, титула или интереса они могут использоваться истцом как меч, а также как щит ответчика в рамках статьи 65 Закона об исковой давности (закона, который имеет дело с сохраняемостью судебного иска на основе срока), и любое лицо, которое усовершенствовало правовой титул путем неправомерного владения, может подать иск о восстановлении владения в случае лишения права собственности «.
Суд высшей инстанции постановил, что в случае лишения права собственности другим лицом путем принятия закона в свои руки, по закону может быть сохранен посессорный иск даже до наступления срока правового титула в результате неправомерного владения.
В нем говорилось: «Посредством совершенствования титула после аннулирования титула собственника лицо не может быть лишено правовой защиты. В случае, если он был лишен собственника после того, как потерял право в результате неправомерного владения, он может быть выселен истцом, приняв заявление о неправомочном владении «. Аналогичным образом, любое другое лицо, которое могло лишить истца права собственности путем неправомерного владения, также может быть выселено до тех пор, пока такое другое лицо не перешло в правовую собственность в отношении такого истца путем неправомерного владения.»
Решение суда высшей инстанции было принято при ответе на юридический вопрос, может ли лицо, претендующее на титул в силу неправомерного владения, подать иск в соответствии с законом для объявления права собственности.
Суд постановил, что то же самое может не относиться к земле или имуществу, предназначенным для общественного пользования, поскольку бывают случаи, когда на такую собственность вторгаются, а затем поднимается заявление о неправомерном владении.
«В таких случаях на земле, отведенной под общественное пользование, желательно, чтобы права не возникали.Закон о неправомочном владении может привести к тяжелым последствиям, поэтому мы вынуждены отметить, что было бы желательно, чтобы в отношении такой собственности, предназначенной для общественных целей, в уставе исковой давности было четко указано, что никакие права не могут возникнуть в результате неправомерного владения «, Сказала скамейка.
% PDF-1.7 % 14017 0 объект > эндобдж xref 14017 117 0000000016 00000 н. 0000008697 00000 н. 0000009017 00000 н. 0000009056 00000 н. 0000010194 00000 п. 0000010255 00000 п. 0000010414 00000 п. 0000010573 00000 п. 0000010731 00000 п. 0000010888 00000 п. 0000011536 00000 п. 0000011809 00000 п. 0000012475 00000 п. 0000012736 00000 п. 0000012854 00000 п. 0000012968 00000 п. 0000013084 00000 п. 0000013138 00000 п. 0000013542 00000 п. 0000013866 00000 п. 0000014069 00000 п. 0000014473 00000 п. 0000014797 00000 п. 0000015110 00000 п. 0000015291 00000 п. 0000015695 00000 п. 0000016019 00000 п. 0000016332 00000 п. 0000016965 00000 п. 0000017596 00000 п. 0000017637 00000 п. 0000019466 00000 п. 0000021313 00000 п. 0000022963 00000 п. 0000024358 00000 п. 0000025789 00000 п. 0000027213 00000 н. 0000028609 00000 п. 0000030218 00000 п. 0000045252 00000 п. 0000059810 00000 п. 0000059939 00000 п. 0000062590 00000 н. 0000062719 00000 п. 0000062848 00000 п. 0000062977 00000 п. 0000063366 00000 п. 0000063399 00000 п. 0000063478 00000 п. 0000066533 00000 п. 0000066856 00000 п. 0000066928 00000 п. 0000067048 00000 п. 0000067166 00000 п. 0000067199 00000 п. 0000067278 00000 п. 0000067599 00000 н. 0000067671 00000 п. 0000067791 00000 п. 0000069505 00000 п. 0000069825 00000 п. 0000070218 00000 п. 0000071522 00000 п. 0000071833 00000 п. 0000072210 00000 п. 0000073218 00000 п. 0000073535 00000 п. 0000073856 00000 п. 0000074249 00000 п. 0000074626 00000 п. 0000074986 00000 п. 0000075420 00000 п. 0000075665 00000 п. 0000075972 00000 п. 0000078904 00000 п. 0000078947 00000 п. 0000082063 00000 п. 0000082106 00000 п. 0000082185 00000 п. 0000082608 00000 п. 0000082687 00000 п. 0000083109 00000 п. 0000083188 00000 п. 0000083616 00000 п. 0000083695 00000 п. 0000083814 00000 п. 0000084118 00000 п. 0000084197 00000 п. 0000084630 00000 н. 0000084709 00000 п. 0000085140 00000 п. 0000085219 00000 п. 0000085655 00000 п. 0000085734 00000 п. 0000086034 00000 п. 0000087480 00000 п. 0000091780 00000 п. 0000093486 00000 п. 0000101438 00000 п. 0000102476 00000 н. 0000109524 00000 н. 0000110716 00000 н. 0000111636 00000 н. 0000114519 00000 н. 0000121580 00000 н. 0000125995 00000 н. 0000133056 00000 н. 0000137592 00000 н. 0000141346 00000 н. 0000141914 00000 н. 0000142988 00000 н. 0000144044 00000 н. 0000145071 00000 н. 0000146064 00000 н. 0000146989 00000 н. 0000008297 00000 н. 0000002692 00000 н. трейлер ] / Назад 2778702 / XRefStm 8297 >> startxref 0 %% EOF 14133 0 объект > поток h [{XTu? sE`pN # jAi’-Ԋ D [Т.i8
MRSC — Решения регулирующих судов
На этой странице представлены основные судебные решения по регулирующим мерам Верховного суда США, Апелляционного суда девятого округа, Верховного суда штата Вашингтон и Апелляционного суда штата Вашингтон.
Обзор федеральных законов и законов штата, которые влияют на нормативные поступления в штате Вашингтон, см. На нашей странице, посвященной нормативным поступлениям.
В решении суда от 2019 года Йим против города Сиэтл (Йим I), разъясняется, какой тест должен использоваться для определения того, произошли ли регулирующие сборы в соответствии с Конституцией штата Вашингтон.
В деле Yim I истцы оспорили два новых постановления Сиэтла, влияющих на способность арендодателя выбирать и проверять арендаторов на конституционных основаниях штата (см. Также решение Yim II ). Суд ясно дал понять, что федеральный анализ нормативных сборов и надлежащей правовой процедуры должен применяться к оспариванию как конституции штата, так и федеральной конституции, и что не существует отдельного теста для оценки конституционных требований штата. При этом суд прямо отменил несколько решений судов штатов, в которых применялся более сложный анализ, чем федеральный закон, и которые, по-видимому, вводили более строгие стандарты проверки правительственных постановлений, влияющих на частную собственность, чем в соответствии с федеральным законом.
Обратите внимание, что содержание этой веб-страницы еще не было изменено для отражения этих постановлений. Для получения более подробной информации см. Сообщение в нашем блоге: Yim I и Yim II Разъяснение нормативно-правовой базы штата Вашингтон и закон о надлежащей правовой процедуре.
Верховный суд США
Суд оставил без изменения постановление о слиянии двух некондиционных лотов.
Мурр против Висконсина , 137 S.Ct. 1933 (2017) — Речь идет о постановлении, которое объединяет вместе и запрещает раздельную продажу или застройку смежных участков, находящихся в общей собственности, если один из участков не содержит минимального количества земли, пригодной для застройки.Землевладельцы, предъявившие иск, владели двумя соседними земельными участками, каждый из которых содержал меньше минимального количества земли под застройку. Землевладельцы утверждали, что постановление представляет собой изъятие, поскольку лишает их возможности использовать один из участков, который они хотели продать, чтобы профинансировать развитие второго участка. Суд подтвердил решение судов низшей инстанции, которые постановили, что изъятия не произошло, потому что, когда собственность рассматривалась как единое целое, землевладельцы сохранили «несколько доступных вариантов» для использования, и рыночная стоимость собственности не была существенно затронута.Суд изложил ряд факторов, которые следует учитывать в таких обстоятельствах, чтобы решить, следует ли рассматривать собственность в целом. Эти факторы включают режим земли в соответствии с государственным и местным законодательством, физические характеристики земли и предполагаемую стоимость регулируемой земли. Рассматривая эти факторы, суды могут решить, будет ли разумный землевладелец ожидать, что его собственность будет рассматриваться как один земельный участок или как отдельные участки. После того, как суд вынес это определение, он устанавливает «знаменатель», который будет использоваться при анализе выручки.
Верховный суд отказал в пересмотре решения Верховного суда Калифорнии, подтверждающего постановление об инклюзивном жилье.
California Bldg. Industry Ass’n против города Сан-Хосе, Калифорния, , 136 S.Ct. 928 (2016) — Верховный суд Калифорнии оставил в силе постановление города об инклюзивном жилье, требующее, чтобы 15% новых домов в стадии строительства предлагались по доступным ценам. Суд постановил, что постановление не включает в себя взыскание земли или выделение денег населению и не представляет собой неконституционный сбор.Верховный суд США отказал в выдаче сертификата. Обратите внимание, что судья Томас написал в согласии с тем, что Верховный суд еще не решил важный вопрос о том, может ли муниципалитет законодательно делать то, что он не может делать в административном порядке, но определил, что это не так.
Доктрина неконституционных условий
Koontz v. St. Johns River Water Management District , 570 US 2588 (2013) — В решении 5-4 Суд постановил: требование правительства на собственность от соискателя разрешения на землепользование должно удовлетворить Nollan / Dolan требования, даже если он отказывает в разрешении; и требования Nollan / Dolan применяются к денежным взысканиям.Поскольку правительство отказало в выдаче разрешения, здесь нет иска о выкупе, а скорее «иск о неконституционных условиях, основанный на статье о выкупе». Однако «до тех пор, пока разрешительный орган предлагает землевладельцу по крайней мере одну альтернативу, которая удовлетворяла бы требованиям Nollan и Dolan , землевладелец не подвергался неконституционному условию».
Наводнение, вызванное государством, автоматически не освобождается от выкупа.
Арканзасская комиссия по охоте и рыбной ловле против Соединенных Штатов , 568 U.S. 23 (2012) — Суд единогласно постановил, что вызванное правительством наводнение, временное по продолжительности, не подлежит автоматическому освобождению от проверки по пункту вывоза. Суд, однако, не пришел к выводу о том, что по этому делу было возбуждено дело, и вернул решение в Федеральный округ для дальнейшего разбирательства в соответствии с факторами Penn Central для оценки регулирующих сборов.
Отклонено Agins , состоящий из двух частей.
Lingle v. Chevron USA Inc ., 544 US 528 (2005) — Это дело, которое связано с оспариванием законодательства, ограничивающего арендную плату, которую нефтяные компании могут взимать с дилеров, арендующих станции обслуживания, принадлежащие компании, имеет большое значение, поскольку оно отклоняет тест изложено в деле Agins v. Tiburon , 447 US 255 (1980). Суд постановил, что формула Agins «существенно продвинулась [s]» не является подходящим критерием для определения того, влияет ли регулирование на принятие пятой поправки.Этот тест требует расследования, аналогичного проверке надлежащей правовой процедуры, которое ничего не раскрывает о величине или характере бремени, которое конкретное постановление возлагает на права частной собственности, или о том, как какое-либо нормативное бремя распределяется между владельцами собственности.
Временное изъятие
Совет по сохранению Тахо-Сьерра, Inc. против регионального планирования Тахо , 535 US 302 (2002) — Агентство регионального планирования Тахо наложило два моратория на разработку в бассейне озера Тахо на общую сумму 32 месяца, одновременно разрабатывая комплексную программу земельных участков. использовать план местности.Суд постановил, что это не было изъятием per se и что нет правила per se относительно вопроса о том, вводится ли временное ограничение землепользования (даже если полный отказ от любого использования налагается на конечный и разумный период), например мораторий, может составлять изъятие.
Приобретение недвижимости после принятия оспариваемого постановления
Палаццоло против Род-Айленда , 533 US 606 (2001) — Истцу принадлежала собственность, в том числе земля, охраняемая как «прибрежные водно-болотные угодья», развитие которых было сильно ограничено, и истец приобрел собственность после того, как ограничения были введены в действие. .Суд постановил, что приобретение права собственности после даты вступления в силу нормативного акта автоматически не препятствует подаче нормативного требования. Поскольку собственность сохранила некоторую стоимость, суд отклонил иск Лукаса о выкупе, но вернул дело для определения того, произошла ли выручка, с использованием трехфакторного сбалансированного теста Penn Central.
Грубая проверка соразмерности неприменима к отказу в разрешении.
Город Монтерей против Дель-Монте-Дюнс , 526 U.С. 687 (1999 г.) — Город отказал в выдаче разрешения на застройку на берегу океана из-за воздействия на окружающую среду и проблем доступа. Застройщик утверждал, что отказ города в разрешении лишил его возможности хозяйственного использования его собственности. Суд признал право на суд присяжных в деле о регулирующих сборах и оставил в силе присужденное землевладельцу вознаграждение в размере 1,45 миллиона долларов на основании потери экономически целесообразного использования его собственности. Суд охарактеризовал критерий примерной соразмерности Долана как неприменимый к иску о выкупе, основанному на отказе в разрешении на застройку.
Приблизительная пропорциональность, необходимая для посвящения
Долан против города Тигард , 512 U.S. 374 (1994) — Город выдал разрешение на выделение собственности для ливневой канализации и пешеходной / велосипедной дорожки. Суд постановил, что передача собственности в качестве условия утверждения разрешения на застройку должна быть примерно пропорциональна влиянию предлагаемой застройки.
Всего приём
Лукас против.Прибрежный совет Южной Каролины , 505 U.S. 1003 (1992) — Закон штата запрещает истцу строить жилые постройки на двух участках на берегу моря. Суд постановил, что, если регулирование приводит либо к «физическому вторжению», либо к «полному изъятию (отказ от любого хозяйственного использования земли)», собственник пострадал от изъятия как такового и имеет право на справедливую компенсацию независимо от общественный интерес, выдвинутый в поддержку ограничения, если правительство не может определить «основные принципы закона о неудобствах и собственности», которые запрещают использование, которое владелец намеревается в обстоятельствах, при которых собственность в настоящее время находится.
Требование Nexus для exaction
Ноллан против Калифорнийской прибрежной комиссии , 483 US 825 (1987) — Когда предоставление разрешения на землепользование обусловлено физическим вторжением в частную собственность (например, установление сервитута), условие должно существенно продвигать то же правительственное цель как заявленное обоснование этого условия. Должна существовать логическая «связь» между негативным воздействием проекта и необходимостью установления общественного сервитута в собственности владельцев.Суд отклонил требование сервитута вдоль пляжа, даже несмотря на то, что новый пляжный дом Нолланов затруднит прохожим видеть океан с дороги, потому что разрешение людям ходить по пляжу не было связано с восстановлением пляжа. вид с дороги.
Временные вывозки
Первая английская евангелическо-лютеранская церковь Глендейл против округа Лос-Анджелес , 482 U.S. 304 (1987) — Округ принял «временное постановление», запрещающее строительство или реконструкцию зданий во временной зоне защиты от наводнений.Суд постановил, что «временные» регулирующие сборы, которые лишают землевладельцев возможности пользоваться их собственностью, по своей сути не отличаются от постоянных сборов, компенсация которых однозначно требует Конституции. Отмена нормативного постановления без выплаты справедливой стоимости за использование собственности в период изъятия является конституционно недостаточным средством правовой защиты.
Физическое владение недвижимостью
Лоретто против Teleprompter Manhattan CATV Corp., 458 U.S. 419 (1982) — Закон штата требовал, чтобы домовладельцы разрешали установку кабельного телевидения на своей собственности, и ограничивал оплату кабельной компании не более чем суммой, определенной комиссией штата как разумная. Суд признал статут неконституционным, постановив, что постоянное физическое занятие недвижимого имущества является продолжением оккупации, независимо от того, приносит ли это действие важную общественную выгоду или оказывает лишь минимальное экономическое воздействие на владельца собственности.Суд рассудил, что в той мере, в какой государство постоянно занимает физическую собственность, оно фактически лишает владельца права владеть, использовать и распоряжаться этой собственностью.
Принято двухчастное испытание.
Agins v. Tiburon , 447 US 255 (1980) — В связи с оспариванием городского постановления, ограничивавшего застройку пятиакрового участка Аджинов от одного до пяти домов, Суд принял двухчастный тест на соответствие нормативным требованиям. принимает вызовы.Применение общего закона о зонировании к определенной собственности не является изъятием, если постановление существенно продвигает законные государственные интересы и не запрещает владельцу экономически выгодное использование его земли.
Устанавливает факторы, которые необходимо учитывать при приеме претензии.
Penn Central Transportation Co. против Нью-Йорка , 438 US 104 (1978) — Комиссия по сохранению достопримечательностей Нью-Йорка определила Центральный вокзал Нью-Йорка как историческую достопримечательность и отклонила заявку на строительство 55-этажного офисного здания. наверху терминала.Отклоняя иск о взятии, суд объявил правило, согласно которому необходимо учитывать три важных фактора, чтобы определить, имело ли место нормативное изъятие: характер постановления; экономические последствия для землевладельца; и степень нарушения ожиданий, подкрепленных инвестициями.
Установлена доктрина регулирующих сборов.
Pennsylvania Coal Co. против Махона , 260 US 393 (1922) — Закон штата, запрещавший добычу угля способом, вызывающим оседание, среди прочего, любого строения, используемого в качестве жилого помещения, был применен к объекту собственности. к договору, разрешающему такую добычу и по которому получатель субсидии принимает на себя риск.В этом случае Верховный суд США установил доктрину регулирующих сборов, постановив, что простое ограничение правительством использования земли при отсутствии какого-либо физического занятия или присвоения земли может инициировать право на компенсацию в соответствии с Пятой поправкой. Если регулирование «заходит слишком далеко», оно будет признано взяткой.
Девятый окружной апелляционный суд
Самостоятельное зонирование парка приусадебных участков не является обязательным.
Laurel Park Cmty., LLC против города Тамуотер , 698 F.3d 1180 (9 округа 2012 г.) — Город принял два постановления с целью сохранения существующего парка искусственно изготовленных домашних парков в пределах города, ограничивая использование участков, содержащих дома искусственного происхождения. парки и расположенный в недавно назначенном районе зонирования парка промышленных домов. Применяя коэффициенты Penn Central , суд оставил в силе постановления города против иска регулирующих органов, выдвинутого владельцами искусственно изготовленных домашних парков. Суд пришел к выводу, что постановления имели минимальный экономический эффект для истцов, что влияние на их инвестиционные ожидания было весьма спекулятивным и что постановления не заставляли истцов продолжать использовать свою собственность как промышленные домашние парки.
Взято не найдено; слабые ожидания, подкрепленные инвестициями.
Гуггенхайм против города Голета , 638 F.3d 1111 (9-го округа 2010 г.) — Суд постановил, что город не должен справедливой компенсации владельцам парка мобильных домов за экономические убытки, возникшие в результате введения в действие закона об аренде мобильных домов. постановление о контроле. Суд, рассмотрев три фактора Penn Central , установил, что ожидания владельцев, подкрепленные инвестициями, были слабыми, поскольку парк мобильных домов ранее регулировался аналогичным постановлением округа, которое уже действовало в то время, когда собственность был приобретен.
Анализ Penn Central применительно к общеприменимым нормам.
Мак-Клунг против города Самнер , 548 F.3d 1219 (9-й округ 2008 г.), cert. отказано , 129 S. Ct. 2765 (2009) — Суд рассматривал вопрос о том, следует ли рассматривать законодательное, общеприменимое постановление о застройке, которое не требует от владельца отказываться от прав на недвижимое имущество, в отличие от судебного взыскания на землепользование, в соответствии с Penn Central или Модель Nolan / Dollan , последняя из которых потребует применения тестов «существенной взаимосвязи» и «грубой пропорциональности».В этом случае общеприменимые правила разработки требовали, чтобы все новые разработки включали 12-дюймовую ливневую трубу. Суд постановил, что это требование подлежит рассмотрению в соответствии с анализом Penn Central и что, согласно этому анализу, требование не повлияло на принятие регулирующих мер.
Верховный суд штата Вашингтон
Постановление впервые в истории (FIT), требующее от домовладельцев, стремящихся заполнить вакансию в аренде, уведомлять о своих критериях аренды, просматривать заполненные заявки в хронологическом порядке и предлагать аренду первому квалифицированному заявителю является конституционным.
Йим против города Сиэтл, ___ Вторник, 2 день ___ (14.11.2019) — Сиэтл принял постановление (известное как правило FIT (First in Time)), требующее от домовладельцев, желающих сдать жилье в аренду, направлять уведомление критериев аренды, просматривать заполненные заявки в хронологическом порядке и предлагать аренду первому квалифицированному заявителю, за некоторыми исключениями. Йим вместе с другими домовладельцами оспорила постановление, утверждая, что оно явно нарушает конституционные права их штата.Йим утверждал, что постановление было само по себе нормативным актом для частного использования, нарушало его основные права на надлежащую правовую процедуру и явно нарушало его права на свободу слова. Суд высшей инстанции согласился, и дело было передано на прямое рассмотрение в Верховный суд. Верховный суд отказался.
Суд сначала пришел к выводу, что правило FIT не нарушает поправку 5 к Конституции США или раздел 16 статьи I конституции Вашингтона. конституции.Йим утверждал, что регулирование в данном случае было само по себе регулирующим, поскольку регулирование уничтожило фундаментальный атрибут собственности, право исключать других и распоряжаться собственностью. Суд ответил, указав, что он применяет федеральное определение регулирующих сборов, а не определение независимого штата. Йим не показал, что правило FIT внешне соответствует определению регулирующих сборов. Определение изъятия регулирующим органом относится только к первоначальному определению того, действительно ли было изъято имущество.»Различие между государственным и частным использованием распространяется только на соответствующее средство правовой защиты после того, как изъятие было установлено — компенсация или признание недействительности. Сами по себе есть две категории: одна, если владелец собственности подвергается постоянному физическому вторжению в их собственность, и другая, если владелец был полностью лишен всякого экономического использования. Если предполагаемое регулирование не подпадает ни под одну из категорий, суд выносит решение в каждом конкретном случае. Аргументы Йима не подпадают ни под одну из категорий сами по себе; Йим не показал, что Правило FIT внешне влияет на принятие регулирующих мер (на первый взгляд не требует, чтобы владелец собственности перенес постоянное физическое вторжение в его собственность или постоянное физическое вторжение в собственность).
Правило FIT не является явным нарушением надлежащей правовой процедуры по существу. Правило подлежит проверке на рациональной основе, а не на повышенных стандартах проверки. Закон, регулирующий использование собственности, нарушает надлежащую правовую процедуру только в том случае, если он «не служит какой-либо законной правительственной цели», делая его «произвольным или иррациональным». Правило Сиэтла FIT было принято для смягчения скрытой предвзятости при принятии решений об аренде. Суд признал важность смягчения скрытой предвзятости; истцы не показали, что неявная предвзятость должна сохраняться.Правило FIT также рационально связано со своим назначением. Правило FIT основано на признанной передовой практике. Истцы не понесли тяжелого бремени доказывания того, что правило нарушает надлежащую правовую процедуру с точки зрения закона.
Правило FIT не нарушает право на свободу слова. Правило подлежит «уважительной проверке». Закон требует раскрытия фактов коммерческими ораторами. Проверка носит дифференцированный характер, поскольку «конституционно защищенный интерес человека в том, чтобы не предоставлять какой-либо конкретной фактической информации в своей рекламе, минимален.Права рекламодателя защищены, если требования о раскрытии разумно связаны с заинтересованностью государства в предотвращении обмана. Правило FIT не накладывает никаких ограничений на то, какими будут критерии арендодателя или как они должны быть сформулированы; Правило требует только, чтобы арендодатели раскрывали фактическую информацию о своих собственных критериях аренды. Город выполнил свое бремя доказательства того, что правило выдерживает почтительное внимание; требование о раскрытии информации не ущемляет свободу слова истцов.Город доказал, что это правило направлено на устранение потенциально реального, а не чисто гипотетического вреда.
Открытое пространство зарезервировано.
Isla Verde Int’l Holdings, Inc. против города Камас , 146 Wn.2d 740 (2002) — Оспариваемые условия подразделения включали 30% зарезервированного «открытого пространства» и требование вторичного ограниченного доступа дорога в предлагаемую застройку для автомобилей скорой помощи. Суд постановил, что условие зарезервированного открытого пространства нарушает RCW 82.02.020 и не рассматривал аргумент о выручке, но поддерживал требование о подъездных дорогах к второстепенным подъездным путям, несмотря на существенную жалобу на соблюдение процессуальных норм.
Подразделение посвящение примерно пропорционально.
Sparks против округа Дуглас , 127 Wn.2d 901 (1995) — Суд определил, что существует взаимосвязь между требованием об утверждении короткой площадки для предоставления права отвода для улучшения дороги и заинтересованностью округа в продвижение безопасности дорожного движения.Суд также определил, что взыскания, требуемые округом, были примерно пропорциональны влиянию предлагаемого строительства в соответствии с Долан против города Тигард, поскольку они были результатом индивидуального анализа, проведенного округом.
Нет, но существенные права на надлежащую правовую процедуру нарушены.
Гимонт против Кларка , 121 Wn. 2d 586 (1993), сертификат. denied , 510 U.S. 1176 (1994) — Владельцы парков передвижных домов добивались признания недействительным Закона о помощи при перемещении передвижных домов и постоянного запрета на соблюдение этого закона.Суд постановил, что никакого неконституционного изъятия собственности без справедливой компенсации не происходило, поскольку постановление не отказывало владельцам собственности в экономически целесообразном использовании своей собственности. Однако суд постановил, что постановление было чрезмерно жестким и, следовательно, нарушило основные права владельцев собственности на надлежащую правовую процедуру.
Проверка надлежащей правовой процедуры по существу.
Пресвитерия Сиэтла против округа Кинг , 114 Wn.2d 320, cert.denied , 498 U.S. 911 (1990) — Владелец собственности, содержащей водно-болотные угодья, потребовал возмещения ущерба в соответствии с теорией обратного осуждения после того, как округ принял постановление, запрещающее новое строительство в пределах границ водно-болотных угодий и буферных зон. Суд постановил, что для определения того, влияет ли применение правил землепользования на неконституционное изъятие собственности, расследование должно быть направлено на весь участок собственности. Чтобы определить, нарушает ли нормативный акт надлежащую правовую процедуру по существу, суд использовал трехкомпонентный критерий надлежащей правовой процедуры: (1) направлено ли постановление на достижение законной общественной цели; (2) использует ли он средства, разумно необходимые для достижения этой цели; и (3) является ли это чрезмерным угнетением землевладельца.
Проверка созревания выручки.
Поместье Фридмана против округа Пирс , 112 Wn.2d 68 (1989) — Владельцы собственности оспорили определение своей собственности как открытого пространства. Суд постановил, что исчерпание административных средств правовой защиты необходимо для того, чтобы суд мог должным образом принять решение о взыскании иска. Иск о взыскании налогов с регулирующих органов не созрел для рассмотрения в суде до тех пор, пока государственный орган, отвечающий за выполнение нормативных требований, не примет окончательного решения относительно применения нормативных требований к рассматриваемому объекту недвижимости
.Средства правовой защиты от чрезмерного регулирования полномочий полиции.
Orion Corp. против государства , 109 Wn.2d 621 (1987), cert. denied , 486 U.S. 1022 (1988) — Корпорация, владеющая приливными территориями в пределах обозначенного устьевого заповедника, утверждала, согласно различным теориям, что штат и округ забрали ее собственность, регулируя ее использование в соответствии с Законом об управлении береговой линией. Возвращая дело для установления фактов, суд отметил, что основная проблема, вызванная чрезмерным регулированием полномочий полиции, заключается в том, что оно требует, чтобы землевладелец взял на себя экономическое бремя, которое по справедливости и справедливости должно нести общество.Землевладельцы могут быть защищены от несправедливого бремени, ссылаясь либо на конституционную гарантию того, что собственность не будет отнята без соблюдения надлежащей правовой процедуры, либо на конституционное требование справедливой компенсации всякий раз, когда государство пользуется своей выдающейся властью для изъятия частной собственности в общественное пользование. Решающее различие заключается в применяемом средстве правовой защиты: признание недействительности или выплата справедливой компенсации.
Апелляционный суд штата Вашингтон
Суд поддержал обновленную программу Shoreline Master Program, которая включала положения о буфере и публичном доступе.
Olympic Stewardship Foundation, et. al. v. Совет по слушаниям по управлению ростом в Западном Вашингтоне , 199 Wn. Приложение. 668 (2017) — Чтобы отстаивать доктрину неконституционных условий, установленную в статьях Нолан , Долан и Кунц , партия должна сначала установить, что конституционное право нарушается. Тесты Nolan / Dolan не могут быть применены к заявке на снятие макияжа лица. Здесь задача заключалась в том, чтобы обеспечить буферность и доступ к публичному доступу в новой программе Shoreline Master Program.Никакого индивидуального разрешения на землепользование не возникало.
Постановление о борьбе с наводнениями оставлено в силе.
Cradduck v. Yakima County , 166 Wn. Приложение. 435 (2012 г.) — В соответствии с постановлением о борьбе с наводнениями округ не разрешил истцу заменить передвижной дом на участке в парке передвижных домов, расположенном в специально отведенном паводке. Хотя суд первой инстанции отклонил требование истца о взимании регулирующих сборов, он удовлетворил ее существенное требование надлежащей правовой процедуры. Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции о соблюдении надлежащей правовой процедуры и пришел к выводу, что постановление об управлении наводнением в округе и статут, в соответствии с которым он был принят (гл.86.16 RCW) поддерживают законные общественные цели, используют средства, которые разумно необходимы для достижения этих целей и не оказывают чрезмерного давления на землевладельца.
Срок исковой давности.
Тун против города Бонни Лейк , 164 Wn. Приложение. 755 (2011), проверка отклонена , 173 Wn.2d 1035 (2012) — Город повторно зонировал приблизительно 30 акров территории Туна площадью 37 акров. Тун подал иск против Бонни Лейк, утверждая, что повторная зона была неконституционной.Хотя суд отклонил правило, согласно которому истцы частичного выкупа должны продемонстрировать отказ от любого разумного полезного использования своей земли для демонстрации спелости, суд постановил, что Тун не продемонстрировал зрелости в данном случае. Суд постановил, что в соответствии с приведенными здесь фактами разрешенное использование собственности еще не известно в достаточной степени. Поскольку дальнейшие административные процедуры были бы полезны для выяснения размера и допустимого использования рассматриваемых участков, дело не было созрело.
Отклонение Советом по сохранению предложения о застройке признанного исторического памятника не является изъятием.
Коннер против города Сиэтла , 153 Wn. Приложение. 673 (2009), обзор отклонен , 168 Wn.2d 1040 (2010) — Апелляционный суд постановил, что Совет по сохранению достопримечательностей Сиэтла отклонил предложение о застройке объекта исторической достопримечательности путем строительства на участках с короткими стенками в пределах три современных дома, каждый из которых больше, чем дом, являющийся памятником архитектуры, не подлежали изъятию. Ни один из основных атрибутов собственности не был разрушен, и предложение было отклонено, чтобы защитить интерес общественности к историческим экологическим особенностям обозначенного объекта.Суд также отклонил основную жалобу на соблюдение процессуальных гарантий.
Обсуждает «лицевые» и «прикладные» проблемы.
Песте против округа Мейсон , 133 Wn. Приложение. 456 (2006 г.) — Апелляционный суд отклонил жалобу регулирующих органов на отказ округа удовлетворить запрос истца о повторном зонировании после того, как округ принял всесторонние поправки к плану и правила застройки, в результате чего его сельскому имуществу было присвоено 20 рублей с разрешенной плотностью застройки. одной жилой единицы на 20 соток.Истец просил изменить зонирование его собственности, чтобы разрешить одну жилую единицу на пять акров. Заключение суда представляет собой исчерпывающий обзор того, как анализируются «практические» и «лицевые» рассмотрения возражений против правил землепользования.
Постановление о несоответствующем использовании остается в силе.
Город Де-Мойн против Грей Бизенсизс , 130 Wn. Приложение. 600 (2005 г.) — Владелец парка передвижных домов не выполнил постановление, требующее, чтобы владельцы несоответствующих видов использования подали план участка, чтобы на законных основаниях продолжать свое несоответствующее использование, и город уведомил владельца, что использование более недопустимо.Апелляционный суд постановил, что постановление города было действующим постановлением, а не изъятием, потому что «право» использовать собственность для конкретного использования не является основополагающим атрибутом собственности. Скорее, это условное право, зависящее от закона штата и местных нормативных актов, таких как требования к бизнес-лицензии и зонирование.
Сохранен запрет на использование комнат для социальных карт применительно к уже существующей.
Paradise Village Bowl против округа Пирс , 124 Wn.Приложение. 759 (2004 г.) — Суд оставил в силе введенный округом запрет на использование комнат для социальных карт применительно к существующей карточной комнате, установив, что запрет не был взят. Суд постановил, что запрет не повлиял на экономическую жизнеспособность собственности. Суд также постановил, что запрет не нарушал надлежащую правовую процедуру по существу: запрет преследовал законную общественную цель, был разумно необходимым для достижения этой цели и не был чрезмерно репрессивным (он не более чем регулировал деятельность, ответственную за вред, причиненный деятельностью).
Сохранен запрет на использование комнат для социальных карт применительно к уже существующей.
Edmonds Shopping Ctr. Доц. v. Город Эдмондс , 117 Wn. Приложение. 344 (2003 г.) — Постановление города, запрещающее карточные комнаты, применительно к существующей, разрешенной карточной комнате, было сочтено судом разумным проявлением полицейских полномочий города. Суд постановил, что постановление не уничтожило основополагающий атрибут собственности и не возложило частное бремя на общественное благо.Суд также отклонил существенное требование надлежащей правовой процедуры, заключив, что постановление достигает законной общественной цели и не является чрезмерно репрессивным по отношению к владельцу собственности.
Требованиям к дорогам не хватает примерной соразмерности.
Бертон против округа Кларк , 91 Wn. Приложение. 505 (1998), проверка отклонена , 137 Wn.2d 1015 (1999) — Требование о том, чтобы застройщик построил дорогу через свою собственность, которая в конечном итоге соединится с дорогой, которая будет построена в будущем на соседнем участке, было признано недействительным как сборы.Требованию округа не хватало «примерной соразмерности» характеру и степени воздействия предлагаемого развития.
Освящение подъезда к подъездной дороге.
Luxembourg Group против округа Снохомиш , 76 Wn. Приложение. 502, в рассмотрении отказано , 127 Wn.2d 1005 (1995) — Округ отклонил заявку на подразделение, потому что заявитель не согласился выделить тупиковый подъезд к соседнему участку, не имеющему выхода к морю, в качестве условия утверждения.Суд постановил, что требование посвящения не решит никаких проблем, вызванных предложенным заявителем разделением. Суд постановил, что требование самоотверженности, которое не решит никаких проблем, вызванных разделением, приводит к неконституционному изъятию собственности без компенсации.
Как купить землю | RamseySolutions.com
Мечтаете о владении землей? У многих есть такая фантазия. Может быть, вы хотите построить дом своей мечты в окружении естественной красоты и вдали от городского шума и суеты, не говоря уже о тех шумных соседях, у которых автомобильная сигнализация срабатывает в 2 часа ночи.м. каждую ночь.
Может быть, вы всегда хотели заняться сельским хозяйством или скотоводством, и сейчас самое время сразу же начать. Или вы можете инвестировать в неосвоенные земли недалеко от быстро развивающейся области. Черт возьми, может, ты просто хочешь время от времени покататься на квадроциклах, не беспокоя соседей.
Какова бы ни была причина, многие люди заинтересованы в собственности на землю. Это американская мечта. Но как с по вы покупаете землю?
Как найти землю на продажу
Если вы покупали дом в прошлом, вы хорошо знаете, как найти землю для продажи.Вы можете посмотреть объявления в местной газете, выполнить поиск на популярных сайтах с описанием земли, например landwatch.com или landandfarm.com, или воспользоваться услугами местного агента по недвижимости (что мы и делаем). У солидного агента по недвижимости есть обширные сети и влияние на сообщество. Они знают, какая недвижимость находится на рынке, скоро появится или недавно истек срок листинга без продажи, не говоря уже о том, что они помогут вам разобраться в юридических тонкостях покупки земли.
Найдите опытных агентов, которые помогут вам купить дом.
Теперь, когда вы смотрите на недвижимость, вы хотите быть уверены, что окупаете свои деньги. Что касается недвижимости, всегда покупайте недвижимость, стоимость которой со временем будет расти. Это может быть очень сложно. Помните: как бы хорошо не выглядела сделка , не покупайте паршивый участок земли в ужасном месте только для того, чтобы получить выгодную сделку. Качество имеет значение.
Если вы покупаете готовый участок в новостройке, решения относительно простые.Но когда вы покупаете землю за пределами подразделения, вы должны исследовать все, на что обычно смотрит застройщик или строитель. Сделайте домашнее задание, прежде чем бросить это тесто, и найдите эти семь вещей:
1. Место нахождения
Три самых важных момента в сфере недвижимости — это местоположение, местоположение и местоположение. Хотя вы, , можете наслаждаться жизнью, полностью отключенной от сети, помните, что покупка земли по-прежнему является своего рода вложением. Если до ближайших признаков цивилизации, таких как продуктовые магазины и заправочные станции, потребуется больше часа, то будущие покупатели могут отказаться! Выясните, для каких школ вы находитесь, близость объекта к автомагистралям и магазинам, а также удаленность от служб экстренной помощи.
2. Зонирование
Уточните в постановлениях о зонировании своего города, округа или штата, можно ли построить дом на той земле, которую вы просматриваете. Изучите любые планы правительства на будущее, которые могут повлиять на стоимость земли, например, новые шоссе или электростанции. Подобные проблемы часто возникают, поэтому следите за красными флажками. Вам могут потребоваться определенные сборы или разрешения, которые также стоят денег.
3. Топография
Если вы не фермер или геолог, эту особенность легко упустить.Но это очень важно, ! Учитывайте тип почвы, количество деревьев и высоту или ровность местности. Все это влияет на то, где вы можете построить дом и сколько это будет стоить. Например: твердая каменистая почва может означать отсутствие подвала. А если вы покупаете недвижимость на заболоченных территориях, вам придется столкнуться с жесткими правилами и заплатить за дорогую септическую систему.
4. Забота об окружающей среде
Это появится, когда вы посмотрите на правила зонирования и топографию, но для этого нужна отдельная категория.Это относится к любым экологическим опасностям, которые могут повлиять на безопасность вашего дома, а также к любым находящимся под угрозой исчезновению растениям или животным, живущим на вашей территории. Если вы покупаете в лесистой местности, проверьте, сколько деревьев вам разрешено вырубить.
5. Подъездная дорога
Когда вы покупаете землю, вам нужно иметь возможность легко добраться до нее, верно? Это означает, что вам нужно знать, являются ли дороги, ведущие к вашей земле, чьей-либо частной собственностью. В таком случае вам необходимо получить официальное разрешение (официальный термин — сервитут ), чтобы использовать их.Выпечка печенья для соседа не порежет его. За юридическим разрешением на доступ к дороге может взиматься плата и при условии согласия вас нести расходы на содержание дороги. Да, хлопотно. Но об этом невероятно важно подумать, прежде чем совершать какие-то действия. Если у вас нет сервитута, вы не сможете попасть в свою собственность. Так что вы можете даже не покупать его.
6. Коммунальные услуги
Земля может быть лишена доступа к городской воде, электричеству, кабельным линиям и городской канализации.Проверьте пределы города, чтобы узнать, нужно ли тратить время и деньги на строительство собственной септической системы, колодца или доступа к электричеству. В наши дни вы также захотите проверить свою мобильную связь, когда посетите свою потенциальную покупку.
7. Как быстро можно приступить к созданию
Незастроенная земля может потребовать много работы, прежде чем вы сможете что-нибудь на ней построить. Вам нужно будет расчищать деревья или засыпать овраги? Если на земле есть строение, которое необходимо сносить, это еще больше времени и денег, которые нужно включить в ваш бюджет.
Как купить землю
и Построить домПосле того, как вы определились с вариантами и нашли землю, которую хотите сделать своей собственной, есть несколько вещей, которые нужно выяснить перед подписанием договора купли-продажи — особенно если вы хотите купить землю и построить дом. Процесс покупки земли очень похож на покупку дома, но вот некоторые особенности, которые вы должны учитывать:
- Ознакомьтесь с местными законами о зонировании. Представьте, что вы покупаете землю и мечтаете о большом поместье, которое вы собираетесь построить, и обнаруживаете, что ваш участок не находится в жилом районе.Спасите себя от горя и сначала проверьте законы зонирования.
- Изучите CCR . CCR означает заветы, условия и ограничения. Это правила, установленные ТСЖ или местным правительством, которые могут повлиять на то, что вы хотите делать со своей собственностью. Земля может быть идеальной для вашей фермы фламинго, но если CCR по какой-то причине ограничивают разведение розовых птиц, вам нужно поискать в другом месте.
- Сразитесь в команду . К тому времени, когда вы будете готовы подумать о строительстве дома, в идеале у вас уже будет замечательный агент по недвижимости, который будет сопровождать вас до этого момента.Кроме того, наймите архитектора, подрядчика или менеджера проекта и строителя для следующего этапа проекта. Чтобы начать строительство, вам понадобятся разрешения практически на все, так что пусть ваша команда начнет их приобретать.
- Обеспечьте свое финансирование. Мы всегда выступаем за оплату наличными, и это определенно хорошая идея, когда дело доходит до покупки земли. Земельные ссуды обычно имеют более высокие процентные ставки, более короткие сроки ссуд и более высокие требования к первоначальному взносу, поскольку кредитор считает их более рискованными.Таким образом, банк будет строго относиться к вашей ссуде на землю, но они предложат вам все виды глупой ипотеки для вашего дома. Просто скажите «нет» и выберите ипотеку с фиксированной процентной ставкой сроком на 15 лет, при которой вы вкладываете как минимум 10–20%. И если вам нужно профинансировать покупку земли и дома , убедитесь, что ваш ежемесячный платеж не превышает 25% от получаемой вами зарплаты.
Убедитесь, что у вас есть деньги
Говоря о финансировании, есть некоторые вещи, которые вам нужно сделать, прежде чем покупка земли будет для вас мудрым шагом.Убедитесь:
- У вас нет долгов. Вы погасили всех долгов, включая кредитные карты, автомобильные билеты и студенческие ссуды.
- У вас есть полностью финансируемый фонд на случай чрезвычайной ситуации, который покроет как минимум 3–6 месяцев расходов.
- У вас есть первоначальный взнос за дом в размере не менее 10–20% по ипотеке с фиксированной ставкой на 15 лет.
- Ваши выплаты будут составлять не более 25% вашего дохода на руки.
Опять же, самый умный способ покупки земли — это наличные.Но если вы также собираетесь построить дом и планируете профинансировать покупку земли и строительство, могут возникнуть некоторые сложности. Поговорите с нашими друзьями из Churchill Mortgage о том, как получить лучшую ипотеку для вашей ситуации.
Получите помощь эксперта по недвижимости
Купить землю сложно, поэтому найдите кого-нибудь, кто поможет вам сделать это правильно! Наши агенты по недвижимости , пользующиеся доверием Ramsey, одобренных местных поставщиков (ELP) готовы помочь вам в вашем поиске.Они обеспечивают первоклассное обслуживание клиентов и являются экспертами в своих местных сообществах. У них сердце учителя, а это значит, что они с терпением и изяществом проведут вас через все тонкости покупки земли.
Найдите надежного ELP уже сегодня!
Продавцы должны быть осведомлены о соглашениях о гарантийных обязательствах
Очень немногие продавцы и покупатели недвижимости, особенно жилой недвижимости, хорошо понимают обещания, которые дает продавец, подписывающий договор о гарантии.В недавнем решении по делу Ллойд против Эстейт оф Роббинс, 2010 ME 59, P11 (Me. 2010) Верховный судебный суд штата Мэн предоставил полезные указания относительно значения и исковой силы гарантийных обязательств, которые являются обещаниями, которые продавец реальных недвижимость передается покупателю при передаче недвижимости с гарантийным актом. Эти обещания или договоренности дают покупателю гарантии того, что продавец имеет хороший титул и что при определенных обстоятельствах продавец будет защищать этот титул, если он будет оспорен в будущем.В частности, продавец обещает, что он / она владеет недвижимостью на законных основаниях, что собственность свободна от обременений, что продавец имеет право продавать и передавать собственность и что продавец будет «гарантировать и защищать право собственности. к покупателю, его наследникам и навсегда, вопреки законным требованиям и требованиям всех лиц ». Дело касалось пограничного спора по поводу участка земли площадью 17 акров в Юго-Западной гавани, который покупатель приобрел по гарантийному акту в 2000 году. После продажи , возник спор между покупателем и соседними землевладельцами относительно границы собственности, который привел к судебному разбирательству и, в конечном итоге, к судебному решению, подтверждающему право собственности упорных компаний на почти три акра земельного участка, описанного в документе.В 2008 году покупатели подали иски против своих продавцов, утверждая, что они нарушили договор о праве на передачу, а также о нарушении условий гарантии. Критический вопрос заключался в том, запрещены ли некоторые или все иски сроком давности. Во-первых, Суд пришел к выводу, что стандартный шестилетний срок исковой давности распространяется на договорные обязательства. Суд отклонил теорию о том, что заветы являются бессрочными. Он отметил, что срок исковой давности составляет двадцатилетний срок, если акт находится «за печатью».«Поскольку акт в Лойде не содержал печати лица, предоставляющего право, или надлежащего« изложения о том, что акт был скреплен печатью лица, подписывающего акт, или был выдан рукой и печатью лица, подписывающего то же самое », — годовой срок давности не применялся. Включение сольных концертов могло бы стать интересной точкой для переговоров между покупателями и продавцами жилой недвижимости. Далее суд объяснил, что шестилетний срок давности начинает действовать в разное время для разных ковенантов.Некоторые заветы — это «настоящие заветы», а другие — «будущие заветы», действующие с землей. Заветы, которыми продавец владеет на законных основаниях и право передавать, являются личными, в то время как заветы о том, что земля свободна от обременений и что продавец будет гарантировать и защищать право собственности, являются будущими соглашениями. Шестилетний период для настоящих ковенантов начинается с момента продажи, но не начинается для будущих ковенантов до тех пор, пока покупатель не будет нарушен во владении и пользовании землей, что может произойти уже в дату продажи или некоторые Поздняя дата.В деле Лойда действующие договоренности были запрещены, поскольку иск был подан более чем через шесть лет после продажи. Поскольку запись не была установлена, когда соседний собственник вступил во владение спорной землей, Суд не смог определить, когда начался срок давности будущих соглашений, и вернул дело в суд для вынесения такого определения. хорошее напоминание продавцам недвижимости о том, что их юридическая связь с землей, которую они продают, не прекращается, когда они подписывают договор купли-продажи.Будущие обязательства по праву собственности могут возникать в течение как минимум шести лет после продажи. Это хорошее напоминание о ценности получения страховки титула и тщательной проверки титула при покупке недвижимости, чтобы избежать проблем с титулом, возникающих после последующей продажи.