Наследники на имущество первой очереди: ГК РФ Статья 1142. Наследники первой очереди / КонсультантПлюс

пресс-служба Федеральной нотариальной палаты

В организации добавили, что исключить из завещания нельзя несовершеннолетних или нетрудоспособных детей, супругов, родителей, а также иждивенцев наследодателя. Размер их доли составляет не менее половины доли, которая причиталась бы им при наследовании по закону, подчеркнули в ФНП.

Недостойный наследник

Фото: depositphotos/AntonioGuillemF

Тем не менее шансы отбиться от нежданных наследников все же есть. Бывает, что претендента на имущество признают недостойным, но для этого нужны очень веские причины, рассказали в нотариальной палате.

пресс-служба Федеральной нотариальной палаты

Недостойным также могут признать супругу или супруга умершего, если выяснится, что брак оказался фиктивным, чтобы завладеть его имуществом. В эту категорию также попадают родители, лишенные родительских прав. Помимо них, от наследования по закону можно отстранить через суд граждан, которые злостно уклонялись от законных обязанностей по содержанию умершего.

Чтобы исключить «недостойных» из числа наследников, понадобится предоставить нотариусу приговор или соответствующее решение суда.

Ранее юрист Светлана Петропольская перечислила ошибки, которые могут привести к потере наследства. По ее словам, это может произойти, если гражданин пропустит сроки вступления в него. Эксперт отметила, что большинство таких случаев не связаны с уважительными причинами.

Читайте также

Как определить, кто является наследником

При планировании наследства наследником является лицо, имеющее право унаследовать часть или все ваше имущество, когда вы умираете, когда ваше завещание не распространяется на конкретный актив или когда завещания не существует. Законодательство о наследовании между штатами, которое регулируется каждым штатом индивидуально, определяет, кто является наследником. С другой стороны, бенефициар — это лицо, указанное в завещании или имущественном плане в качестве законного получателя определенного имущества после вашей смерти.

Если отдельные части собственности не указаны в завещании или если завещания не существует, то после вашей смерти ваши пожелания могут не быть выполнены.Например, если вы не назначаете бенефициара конкретным активам в вашем имуществе, эти активы могут быть отнесены к наследнику, определенному законами вашего штата, а не члену семьи по вашему выбору. Поверенный по недвижимости может помочь вам составить план недвижимости с учетом ваших пожеланий.

Вот как определить, кто является наследником:

1. Узнайте, какие законы штата применяются.

В каждом штате есть свои законы о завещании. Как правило, законы о завещании штата, в котором вы проживаете, определяют раздел вашей собственности в случае вашей смерти, когда нет завещания.

Если вы владеете недвижимостью в штате или штатах за пределами штата, в котором вы проживаете, то правила этих штатов о завещании будут регулировать раздел вашей собственности после вашей смерти. В зависимости от вашего состояния применимое законодательство может усложняться.

2. Определите наследников, имеющих право на наследование.

Законы о наследовании при отсутствии завещания не только различаются между штатами, они также различаются в зависимости от того, являетесь ли вы — на момент смерти — холостым, женатым или имеете детей. Это влияет на то, как суд будет распределять ваши активы.

Например, наследование без завещания представляет собой порядок, в котором ваши наследники наследуют в соответствии с вашим статусом на момент смерти. Выжившие супруги обычно получают как минимум половину имущества и все имущество, если нет живых детей или внуков. Однако супруги и дети или внуки обычно делят владение.

3. Решите, унаследуют ли наследники по залогу.

Если ни один из оставшихся в живых супругов, детей или внуков не живет на момент вашей смерти или не существует иным образом, то ваши активы перейдут к наследникам по залогу.Залоговые наследники включают ваших родителей, братьев и сестер, бабушек и дедушек, а также любых других родственников, таких как тети, дяди, племянницы, племянники и двоюродные братья и сестры.

Вы захотите проверить свой закон штата, поскольку в некоторых штатах могут разрешить вашим родителям делиться имуществом с оставшимся в живых супругом, если в живых нет других родственников. Однако, как правило, наследники по залогу наследуют имущество только в том случае, если других ближайших родственников не существует.

4. Найдите неизвестных наследников.

Если вы умираете без каких-либо известных наследников, некоторые штаты требуют, чтобы суд по наследственным делам опубликовал объявление в газете или чтобы суд по наследственным делам провел розыск любого лица, связанного с вами, и мог законно унаследовать ваше имущество.

Если вы умираете, не оставив наследников, ваше имущество выкупается или передается государству, в котором вы проживаете, или штату, в котором находится ваша недвижимость.

У вас могут возникнуть вопросы о передаче имущества наследнику или бенефициару. У вас также могут быть вопросы о том, как составить завещание или имущественный план. В этом случае вам следует проконсультироваться с юристом или обратиться к поставщику онлайн-услуг за помощью или советом. Обратившись за юридической консультацией, вы можете убедиться, что защитили свое имущество и свою семью в случае вашей смерти.

Эта часть сайта предназначена только для информационных целей. Содержание не является юридической консультацией. Утверждения и мнения являются выражением автора, а не LegalZoom, и не были оценены LegalZoom на предмет точности, полноты или изменений в законодательстве.

Как получить наследственную собственность на свое имя, если нет завещания

Если вы являетесь наследником собственности, но не предоставили документы по планированию наследства для ее передачи после смерти владельца, вся надежда еще не потеряна. В зависимости от законодательства вашего штата вы можете предпринять несколько действий, чтобы передать вам такое имущество.

Закон штата определяет распределение наследства, когда кто-то умирает без завещания (без последней воли и завещания), но это не означает, что передача правового титула происходит автоматически. Как наследник, вы должны будете инициировать процесс, чтобы заявить права на то, что по закону принадлежит вам. Некоторые из наиболее распространенных способов, которыми государства предусматривают передачу собственности на имя наследника, когда не было, включают подачу аффидевита или письменного показания под присягой на наследство, запрос административных писем и инициирование судебного разбирательства.

Аффидевит о малых поместьях

Многие штаты упростили процесс передачи собственности от имени умершего на имя законного получателя с помощью письменных показаний под присягой. То, что квалифицируется как «небольшое поместье», зависит от законодательства штата. В Техасе, например, имущество должно иметь стоимость менее 75 000 долларов, чтобы считаться небольшим поместьем, в то время как в Иллинойсе его сумма составляет 100 000 долларов. Кроме того, некоторые законодательные акты штата запрещают использование небольшого письменного показания под присягой, если речь идет о недвижимости.

Обычно супруг (а) умершего, выжившего ребенка или другой родственник должен заполнить письменные показания под присягой. Некоторые юрисдикции предусматривают, что аффидевит должен быть подан в суд, в то время как в других только лицо, владеющее недвижимостью, должно получить аффидевит. Как правило, форма доступна в Интернете, и ее не сложно заполнить и отправить.

Аффидевит о наследстве

Если все наследники согласны на распоряжение недвижимым имуществом или если наследником является только одно лицо, вы можете очистить правовой титул, используя письменные показания о наследстве.Возможно, прошло несколько лет после смерти первоначального владельца собственности, и вы только начинаете понимать, что хотели бы продать ее, но не можете, потому что это не на ваше имя. Чтобы установить право собственности таким образом, вам обычно требуются письменные показания по крайней мере двух незаинтересованных сторон, которые также знакомы с семьей умершего.

Если есть другие наследники, они могут оформить на вас дело, по которому их интересы в собственности перейдут к вам. В качестве альтернативы, если вы являетесь единственным наследником и уже владеете недвижимостью, письменные показания под присягой вносятся в записи о недвижимом имуществе по месту нахождения собственности, информируя общественность о том, что вы являетесь владельцем.

Административные письма

Хотя аффидевит о небольшом поместье и аффидевит о наследстве позволяют избежать процесса завещания, иногда эти варианты недоступны. Если речь идет о недвижимости, стоимость активов превышает установленный законом лимит штата в отношении небольших владений или вы не можете использовать письменные показания под присягой по другим причинам, вам, возможно, придется запросить административные письма из суда.

Если вам предоставлены административные письма, вы считаются «администратором» недвижимости, что дает вам право передавать право собственности на активы недвижимости.Опять же, законы штата о завещании будут определять, куда идет определенная собственность, и вы, как администратор, будете нести ответственность за содействие этой передаче.

Судебные заседания

Если вы и другие наследники не пришли к соглашению относительно распоряжения активами, вам, возможно, придется подать иск в суд для выяснения прав собственности. Этот принцип также остается в силе, если незаконные или ранее неизвестные наследники выступают с претензией на собственность или если документ о праве собственности содержит ошибки.

Если вы столкнулись с необходимостью подачи иска в суд для передачи собственности на ваше имя, вам следует подумать о том, чтобы обратиться за консультацией к юристу.Законы, касающиеся передачи наследственного имущества, могут быть сложными, особенно в случае судебного разбирательства, а также могут иметь место налоговые соображения.

В целом, если вы соблюдаете правила наследования по закону в вашем штате, у вас не должно возникнуть особых проблем с получением наследственного имущества на свое имя, даже если у покойного не было завещания. Следуя процедурам, описанным выше в зависимости от ваших обстоятельств, вы должны в кратчайшие сроки освободить и очистить свою собственность.

Эта часть сайта предназначена только для информационных целей.Содержание не является юридической консультацией. Утверждения и мнения являются выражением автора, а не LegalZoom, и не были оценены LegalZoom на предмет точности, полноты или изменений в законодательстве.

Проблемы собственности наследников Семьи, Штаты

Алекс Синглтон — член совета директоров Центра по сохранению собственности наследников, который помогает семьям оформлять права собственности на собственность наследников в Южной Каролине. Государства только сейчас пытаются помочь семьям сохранить ценность земли, которая передавалась из поколения в поколение без дела.(AP)

В Маунт-Плезант, пригороде Чарльстона на побережье Южной Каролины, 72-летний Ричард Мазик только недавно приобрел право собственности на землю, на которой он прожил всю свою жизнь.

Земля когда-то принадлежала отцу Мазика, а когда он умер, она перешла к Ричарду и его четырем сестрам и братьям. Но у старшего Мазика не было завещания, в результате чего его афроамериканские потомки остались в так называемой собственности наследников. Без документа наследники не могут осваивать землю и рискуют полностью ее потерять.

Этот тип наследования — собственность, переданная без завещания — восходит к эпохе Реконструкции, когда афроамериканцы получили права собственности. В то время афроамериканцы часто не создавали завещания, чтобы установить формальную собственность для будущих поколений, потому что им было отказано в доступе к правовой системе, они не доверяли ей или не могли себе этого позволить.

По всей стране штаты выявляют семейные владения, переданные без документов. Некоторые из них принимают меры, чтобы владельцы собственности могли сохранить свою землю и ее стоимость.

Шесть штатов — Алабама, Арканзас, Коннектикут, Джорджия, Монтана и Невада — приняли версии Закона о единообразном разделе имущества наследников, законопроект, который некоммерческая комиссия по единообразному законодательству направляет в законодательные собрания штата, чтобы упростить разделение собственности и сохранить семейное богатство, поскольку владельцы умножаются из поколения в поколение.

Проблема с передачей собственности без формальной юридической записи заключается в том, что любой отдельный владелец может подать в суд ходатайство о принудительной продаже собственности.Со временем, по мере того как число владельцев достигает десятков, увеличивается риск получения денег, и члены семьи становятся мишенью для застройщиков, стремящихся получить недвижимость ниже рыночной стоимости в популярных местах.

Мазик и его братья и сестры, чья земля находится недалеко от пляжных курортов, около трех лет назад смогли равномерно разделить свои 5 акров с помощью Центра сохранения собственности наследников, чарльстонской некоммерческой организации, которая помогает семьям официально оформить право собственности на землю. .Имея надлежащий документ, семья может использовать свой капитал и претендовать на получение ссуд на улучшение жилищных условий, которые невозможно было получить без официального проживающего собственника.

«Сейчас намного проще, чем раньше», — сказал Мазик. «Теперь я могу получить все, что захочу, через банк, потому что все на мое имя. [Мои братья и сестры] теперь все довольны этим, потому что у них есть то, что они могут назвать своим собственным ».

Риски совместной собственности

Перед тем, как разделить свою собственность, Мазик и его братья и сестры столкнулись с бременем налога на имущество.Каждый из них построил или внес свой вклад в различные строения на земле, братья и сестры с трудом могли договориться о том, какую часть налога должен каждый.

«Дом [моего отца] был единственным домом на земле», — сказал Мазик. «Раньше он немного занимался сельским хозяйством, но люди начали строить на земле. У всех был раздел, но он не был написан ни на кого «.

Наличие нескольких поколений землевладельцев, имеющих право на один и тот же участок земли, бросает вызов семьям, совладельцы которых могут не согласиться с тем, как и следует ли их сохранять, сказала Тиш Линн, координатор по развитию ресурсов Центра наследников.

Например, дальний член семьи, ищущий немного денег, может попытаться принудить к продаже, вопреки желанию других членов семьи. Застройщики, стремящиеся заработать на привлекательной и прибыльной собственности, могут купить одну акцию, стать новым членом семьи и попытаться продать ее.

Имущество наследников обычно продается быстро и по цене ниже рыночной, что лишает владельцев того, что иногда является их единственным источником богатства.

«Нет семьи, которой мы служили, которая не рассказывала бы о потерянной земле», — сказала Линн.

Ее группа обслуживает семьи в семи округах, которые защищают не менее 47 000 акров собственности наследников. Он направлен на определение общей суммы по штату к концу года.

Однако такие владения не всегда представляют собой большие сельские или сельскохозяйственные угодья. Особенно сложно установить титул на наследственную собственность в городах, где небольшие односемейные участки не могут быть физически разделены. Городские собственники часто несут убытки, потому что такие продажи обычно ниже рыночной.

Без документа совладельцы также не могут получить государственную помощь или помощь. В Хьюстоне и других районах Техаса домовладельцы с низкими доходами столкнулись с проблемами доступа к федеральным деньгам на восстановление после ураганов Айк и Долли в 2008 году, сказала Хизер Уэй, клинический профессор и директор клиники предпринимательства и общественного развития в Школе права Техасского университета.

«В какой-то момент это был самый большой актив, который когда-либо была у семьи, и этот актив был утерян, став собственностью наследников», — сказала она.

Единый закон для всех штатов

Несколько штатов приняли частичные меры для поддержки семей, владеющих имуществом наследников, но законодательная группа призывает законодательные органы принять законопроект.

Предложение позволит совладельцу выкупить другого, кто хочет выставить недвижимость на продажу, и установить тщательный процесс рассмотрения в судах, чтобы определить, следует ли продать недвижимость или разделить ее между владельцами. Это также потребовало бы от судов постановления о продаже на открытом рынке, чтобы гарантировать, что недвижимость не будет продана по цене ниже рыночной.

Суды должны будут учитывать шесть факторов: можно ли разделить его на практике, приведет ли его разделение к участкам, совокупная стоимость которых будет меньше совокупной стоимости, продолжительность владения, сентиментальная привязанность владельца, будет ли причинен вред собственнику, если он или она не может продолжать использовать собственность и сколько каждый владелец внес на налоги, страхование и другие расходы.

Томас Митчелл, профессор права юридического факультета Университета Висконсина и автор законопроекта, сказал, что проблемы с имуществом наследников не ограничиваются низменностью Южной Каролины, популярным туристическим направлением на побережье штата, которое ранее было известно его сельскохозяйственные активы и как место, где афроамериканцы поселились после своего освобождения от рабства.

«Вы увидите это везде, где есть бедные, а иногда даже просто средний класс, владельцы собственности, которые не смогли изощренно организовать свое общее владение», — сказал Митчелл. По его словам, для землевладельцев со средствами типична передача собственности по завещанию, через корпорацию с ограниченной ответственностью или семейный траст.

Предлагаемый закон был также представлен в этом году на Гавайях, а также в Южной Каролине, где законодатели, как ожидается, продолжат работу над законопроектом в следующем году во второй половине законодательной сессии.Митчелл сказал, что он и другие члены комиссии работают с законодателями на Гавайях, где много собственности было передано без завещания, чтобы продемонстрировать успех закона в других юрисдикциях.

наследников также способствует ухудшению состояния или оставлению собственности в городских районах. Без официального права собственности на свою собственность семьи редко имеют право на получение ипотечной ссуды или ссуды на улучшение жилья, в результате чего собственность приходит в негодность.

Разделение иногда физически невозможно в городских условиях, где многие объекты недвижимости представляют собой небольшие участки или дома на одну семью.Вот почему предложение Митчелла подталкивает к продажам на открытом рынке, а не к обычным продажам по распоряжению суда, которые оборачивают собственность в течение нескольких недель — часто гораздо дешевле, чем она стоит.

«Если у вас есть дом на одну семью в Вашингтоне, округ Колумбия, где у вас есть шесть родственников, которые владеют им, и они не ладят, вы можете себе представить, что будет сложно разделить дом», — сказал он. «Должна быть применена такая процедура продажи, которая более адекватно давала бы цену, которая [соответствует] справедливой рыночной стоимости.”

«У закона о разделе не так много противников», — сказал Бенджамин Ожеске, который помогает законодателям штата принимать единые законы в качестве юридического советника комиссии.

Как правило, судьи и судебные клерки выступают против этой меры, потому что она создает для них больше шагов, которым они должны следовать, когда они должны решить между продажей и разделением, сказал он.

Неизвестно, сколько земли по всей стране находится в собственности наследников, но некоторые населенные пункты проанализировали этот вопрос. Исследование, проведенное Philadelphia VIP, группой, предоставляющей юридические услуги филадельфийцам с низким доходом, показало, что в 2007 году существовало 14 000 объектов собственности, у которых были, как они выразились, запутанные проблемы с правом собственности.

«Это достаточно большая проблема, я думаю, что [закон] является потенциально хорошим законодательством для каждого штата, но трудно сказать, будет ли он когда-либо реализован», — сказал Ожеске. «Есть много других приоритетов, прежде чем люди дойдут до этой проблемы».

Передача дела о смерти

Двадцать пять штатов и округ Колумбия приняли другие меры для защиты собственности после смерти первоначального владельца. Благодаря законам о передаче имущества в случае смерти эти юрисдикции позволили владельцам назначить кого-то, кто приобретет документ на их собственность после их смерти.

Хотя эти законы не рассматривают процесс раздела земли, как предложение комиссии, они создают способ гарантировать, что дело не умирает вместе с владельцем собственности, устраняя необходимость в формальном завещании и процессе завещания.

Эти законы полезны еще и потому, что многие владельцы недвижимости с низким уровнем благосостояния могут скептически относиться к составлению завещаний или не иметь для этого ресурсов, сказала Джоанн Сэвидж, штатный поверенный юридического советника AARP по делам пожилых людей в Вашингтоне.

В районе типовой акт раздела был предложен, но не принят.Закон о передаче, однако, действует с 2013 года, помогая пожилым людям, которые в противном случае рассмотрели бы возможность добавления члена семьи в качестве совладельца своего дома — шаг, который Сэвидж не рекомендует.

«Передача смертного приговора — действительно большой шаг вперед», — сказала она. «Это сохраняет титул свободным и понятным для владельца, пока он не пройдет».

Имущество наследника, способствующее решению худшей проблемы, о которой вы никогда не слышали

«Это самая страшная проблема, о которой вы никогда не слышали», — недавно сказал ABA Journal Дэвид Дитрих, сопредседатель Целевой группы ABA по сохранению собственности.«Эти дела могут быть очень запутанными и сложными, потому что вы говорите о нескольких наследниках с множественными, а иногда и конфликтующими интересами». Речь идет о малоизвестной проблеме, касающейся собственности наследников, которая наиболее распространена среди чернокожих семей на Юге. Имущество наследников — это земля, принадлежащая многочисленным членам семьи, которые получили ее в наследство от предка, умершего без завещания. После того, как земля передана таким образом, наследники владеют имуществом вместе как общие арендаторы, при этом каждый собственник имеет безраздельный интерес с правом использования и владения имуществом.Если земля продолжит передаваться таким образом из поколения в поколение, это может привести к тому, что десятки членов семьи будут иметь небольшой интерес к этой земле. Такое долевое владение может привести ко многим проблемам. Часто члены семьи, мало заинтересованные в земле, даже не знают, что они совладельцы. В других случаях члены семьи уезжали со своей исконной земли и не имели времени или интереса к уходу за землей. В таких случаях равнодушный владелец может продать свою долю в земле, часто кому-то вне семьи или застройщику.К сожалению, в Северной Каролине, когда у ненаследника появляется интерес к собственности, семья часто теряет возможность использовать землю по своему усмотрению. Законы нашего штата разрешают любой стороне, заинтересованной в земле, независимо от ее размера, подать иск о разделе. Если заявитель сможет доказать, что физическое разделение земли нанесет ущерб ее экономической ценности, то он или она может принудительно продать землю на аукционе, независимо от размера его или ее доли и независимо от пожеланий фактических наследников. .Аукцион по разделу может не только привести к продаже земли по цене ниже ее рыночной, но также, даже если она будет доступна по цене ниже ее рыночной стоимости, земля может оставаться слишком дорогой для малообеспеченных семей, чтобы выиграть торги. Эти перегородки привели к ошеломляющей потере черной земли на Юге за последнее столетие. Согласно проекту предотвращения потери земли, из 15 миллионов акров земли, приобретенных афроамериканцами после эмансипации, только около 2 миллионов акров остаются в собственности их потомков.В Алабаме, где эта проблема была тщательно исследована, количество ферм, управляемых чернокожими, сократилось с 46 032 в 1954 году до 1381 в 1992 году. Оба этих показателя значительно опережают потерю прав собственности на землю белыми за тот же период времени. Южная коалиция за социальную справедливость действует на многих уровнях, стремясь остановить волну потери земли, принадлежащей наследникам. В ходе законодательной сессии 2009 года мы работали с представителем Анджелы Брайант, чтобы сделать законодательство о разделе Северной Каролины более справедливым.Хотя мы не реализовали все наши цели, мы улучшили процедурную справедливость в продажах раздела, среди прочего, увеличив время для респондентов для ответа на петицию о разделе, назначив представителей для защиты интересов неизвестных или ненадежных наследников. , и подчеркивая возможность посредничества в действиях по разделу. Кроме того, наша организация представляет семьи, которые реагируют на действия по разделу, поданные разработчиками на безвозмездной основе, чтобы гарантировать, что они получат наилучшую возможную сделку в этой сложной ситуации.Однако мы предпочитаем участвовать в помощи семьям в управлении имуществом своих наследников до подачи иска о разделе. Это позволяет семьям проявлять инициативу и долго думать о том, как наилучшим образом использовать свою землю в своих интересах. Это также роль, в которой навыки фасилитации и посредничества необходимы для решения проблем, уникальных для собственности наследников. случаи. После определения всех наследников рассматриваемой собственности часто становится очевидной первая уникальная проблема: это будет знакомство с семьей, а также семейное посредничество.В одном из дел, которые в настоящее время обрабатывает SCSJ, более 60 членов семьи заинтересованы в имуществе наследников, а это означает, что многие члены семьи и общие арендаторы никогда раньше не встречались, не говоря уже о решении потенциально спорных вопросов. Даже в ситуациях с меньшим количеством наследников земли по-прежнему остается много родственников, которых необходимо повторно представить после, например, последней встречи с двоюродным братом более 30 лет назад на воссоединении семьи. В таких ситуациях фасилитация должна способствовать укреплению доверия между этими далекими отношениями, чтобы они двигались вперед и, надеюсь, достигли консенсуса в отношении управления своей землей.Поверенный-фасилитатор также должен осознавать различия между членами семьи, все еще живущими в собственности наследников или рядом с ними, и теми, кто имеет ограниченные или никакие связи с землей, стремясь разрешить, а затем преодолеть разногласия по поводу того, должны ли учитываться голоса «иногородних». столько же, сколько и тех, кто все еще «живет дома». Только когда будет установлено такое доверие и преодолены препятствия, можно будет добиться прогресса. Еще одна проблема, связанная с передачей имущества наследникам, — это нечто гораздо менее уникальное: иногда семья не ладит.Как может подтвердить любой, кто когда-либо присутствовал на праздничных торжествах, то, что в ваших жилах течет одна и та же кровь, не означает, что вам обязательно понравится кто-то, не говоря уже о том, чтобы соглашаться с ним или с ней в чем-то столь личном, как то, как управлять делами своей семьи. вотчина. Точно так же в семьях часто бывают фракции, которые не сходятся во взглядах по вопросам, включая, помимо прочего, собственность наследников. Координатор должен помочь семье преодолеть это минное поле, чтобы достичь консенсуса, который могут принять все члены семьи и семейные группы.Опять же, первым шагом в этом процессе является выявление этих конфликтов и, если возможно, некоторых причин, лежащих в основе этих конфликтов. Сделав это, фасилитатор не только будет подготовлен к возникновению конфликтных точек на предсказуемых линиях сражений, но также сможет сформулировать стратегию для предотвращения слияния этих конфликтов. Часто разумным началом является разрешение членам семьи озвучить эти несвязанные друг с другом жалобы до того, как вернуть семью к более крупным и разным проблемам, стоящим на кону. Если обсуждение отклоняется, это часто полезно иметь члена семьи, которого уважают все стороны как нейтрального арбитра, в качестве союзника в ваших усилиях по возвращению разговора в нужное русло.И да, иногда просто сделать перерыв, чтобы дать всем прочистить голову и вернуться свежими, — лучшее лекарство. Независимо от подхода и, как, вероятно, всех нас научил обед в честь Дня Благодарения, с этими конфликтами необходимо эффективно справляться для достижения семейных целей. Наконец, облегчение имущественных отношений между наследниками является сложной задачей, поскольку в таких семейных условиях всегда существуют разные уровни правовой сложности. Часто такие семьи включают адвоката, бизнесмена или фермера, которые знакомы с правовой системой в целом и законодательством о собственности в частности.В других случаях большинство членов семьи, сидящих за столом на фасилитации, будут иметь аттестат об окончании средней школы или меньше и очень ограниченно взаимодействовать с юридическими процессами и понимать их. В обоих случаях одним из важнейших приоритетов является устранение мистификации судебного процесса для членов семьи. Также важно, чтобы фасилитатор углубился в детали, а не просто воспринимал неохотные кивки как истинное понимание запутанных юридических концепций. Возможно, наиболее важно то, что фасилитатор должен изложить различные варианты, которыми могут следовать члены семьи, и способствовать активному диалогу об этих альтернативах.Без диалога фасилитатор может невольно доминировать в обсуждении и принимать решения от имени почтительных, ошеломленных членов семьи, которые противоречат желаниям семьи и противоречат их долгосрочным целям. Ключевым моментом является обращение к членам семьи, чтобы убедиться, что их вопросы запрашиваются и на них даны ответы, а затем соблюдение баланса между тем, чтобы служить необходимым источником юридической информации и не способствовать обсуждению, чтобы прийти к выводу, который предпочитает фасилитатор, но не обязательно семья.«Худшая проблема, о которой вы никогда не слышали» — это проблема, в решении которой большую роль могут сыграть альтернативные способы разрешения споров. Хотя законодательные реформы необходимы и некоторые спорные действия по разделу собственности неизбежны, многие проблемы, связанные с имуществом наследников, могут быть решены адвокатами, активно использующими альтернативные методы разрешения споров. При правильном применении эти методы объединяют дальних членов семьи, сглаживают семейные неприязни, объясняют сложные юридические возможности и позволяют оставаться на земле предков и приносить пользу семьям.

Передача собственности до смерти: за, против и альтернативы

Я часто задаю вопросы, когда землевладелец пытается решить, не лучше ли передать свою собственность следующему поколению (или их установленному наследнику), в то время как землевладелец жив, либо подождать, пока помещик не скончался. Я всегда стараюсь обрисовать плюсы и минусы и выделить два других варианта здесь, в Техасе, которые могут позволить землевладельцу получить плюсы и избежать минусов передачи до смерти.

Фото Бритта Фиск, Bell Road Beef, Clayton, NM

Доводы в пользу передачи имущества до смерти

Определенно есть преимущества в передаче собственности до смерти, чем в ожидании передачи этой собственности по завещанию.

Во-первых, дело сделано, и помещику уже не о чем беспокоиться! Это также может позволить землевладельцу насладиться просмотром следующего поколения, которое вступит во владение и начнет управлять семейной фермой или ранчо, которые теперь принадлежат следующему поколению.

Во-вторых, это позволяет земле проходить без прохождения процесса завещания. Несмотря на то, что процесс завещания здесь, в Техасе, не так сложен, как в некоторых других штатах, это процесс, для завершения которого могут потребоваться время, усилия и деньги.

В-третьих, это способ получить землю от имени помещика. Это может быть важно по ряду причин, включая право на участие в программе Medicaid и отказ от программы восстановления имущества Medicaid. Это гарантирует, что задействованный актив не будет частью налогооблагаемой недвижимости землевладельца при расчете потенциальных обязательств по федеральному налогу на недвижимость.Это также уменьшило бы определенные расходы для землевладельца, такие как налоги на имущество, поскольку земля больше не будет принадлежать его или ее имени.

Минусы передачи собственности до смерти

Передача собственности другому лицу при жизни землевладельца имеет и обратную сторону.

Во-первых, как только собственность приобретена, землевладелец теряет контроль, и акт становится безотзывным. Это означает, что если землевладелец рассердится на наследника, он не сможет забрать передачу назад.Точно так же, если наследник решает, что он или она хочет что-то сделать с собственностью, которую землевладелец не одобряет — например, продать землю — землевладелец не имеет права голоса по этому решению, потому что земля принадлежит наследнику.

Во-вторых, такой вид пожизненного перевода влечет за собой налоговые последствия. Если собственность оформлена в течение жизни человека, это может иметь последствия для налога на дарение, а также может повлиять на пожизненное освобождение землевладельца от налогов на наследство.Крайне важно, чтобы землевладелец проконсультировался со специалистом по налогам, прежде чем принимать решение о подарке при жизни. Чтобы узнать больше о налогах на наследство и дарение, щелкните здесь, чтобы увидеть подкаст, который я сделал с Киттом Товаром по этим темам.

В-третьих, возникает еще одно потенциальное негативное налоговое последствие этого типа пожизненного перевода, связанное с налогами на прирост капитала. Как правило, если собственность передается по завещанию после смерти человека, наследник получает повышенную базу для целей налогообложения прироста капитала, что, вероятно, снижает налоги на прирост капитала, которые будут причитаться, если собственность будет продана.Если имущество передано до смерти, наследник не получит эту ступеньку повышения. Чтобы узнать больше о налогах на прирост капитала, щелкните здесь, чтобы перейти к интервью, которое я дал на эту тему с Пэт Диллон.

В-четвертых, этот тип перевода может вызвать несколько проблем, связанных с Medicaid. Это может повлечь за собой штраф за перевод Medicaid. Когда человек хочет подать заявление на получение льгот по программе Medicaid, ему придется ответить на один вопрос: передавали ли они собственность по цене ниже справедливой рыночной в течение последних 5 лет.Если да, то они могут не иметь права на участие в программе Medicaid в течение определенного периода времени. Кроме того, стоимость имущества, переданного в течение этого 5-летнего периода, будет засчитываться в стоимость активов лица для целей определения того, соответствуют ли они критериям программы Medicaid. Для получения дополнительной информации о подобных вопросах права пожилых людей щелкните здесь, чтобы перейти к интервью, которое я провела с адвокатом из Техаса Кристен Портер.

В-пятых, поскольку земля будет принадлежать наследнику, она потенциально может быть предметом судебного разбирательства со стороны кредиторов или судебного решения против наследника.

Рассмотрение альтернатив

В Техасе есть два альтернативных метода перевода, которые предлагают множество преимуществ и позволяют избежать многих недостатков пожизненных переводов. Как и в любом другом законе, не существует «универсального решения», поэтому я рекомендую проконсультироваться с юристом, чтобы определить, подходит ли вам один из этих вариантов.

Это Передача по делу о смерти и по делу о расширенном жизненном наследстве (также известное как дело леди Берд). Хотя они различаются в деталях, эти два документа очень похожи по действию.Оба позволяют землевладельцу определять, кому будет передана его или ее собственность, а документы оформляются и регистрируются в течение жизни землевладельца. Для передачи по акту смерти передача фактически не происходит до смерти лица, предоставившего право. По договору леди Берд лицо, предоставившее право, сохранит за собой пожизненное имущество и передаст оставшуюся долю установленным наследникам, но сохранит ряд «расширенных прав», включая право аннулировать договор леди Берд и право на продавать или обременять имущество без согласия наследников.

Чтобы узнать больше об этих делах и незначительных различиях между ними, нажмите здесь, чтобы прослушать эпизод подкаста, который я сделал на эту самую тему с Гарретом Кутсом, и обязательно прочитайте мои предыдущие сообщения в блоге, посвященные передаче по делам о смерти и деяниям леди Берд.

Оба этих типа договоров предлагают преимущества пожизненной передачи, поскольку земля не подлежит процессу завещания и не указывается на имя землевладельца для целей Medicaid.

Они также позволяют избежать многих недостатков пожизненных переводов.

Эти документы являются отзывными — это означает, что если землевладелец решит, что он или она хочет «забрать обратно» передачу, он или она может сделать это до самой смерти. Например, если составлен и подан акт передачи в случае смерти или леди Берд, передающий ферму Ребенку А, но позже родители решают, что хотят передать одну часть фермы Ребенку А, а другую — Ребенку Б, они могут просто отозвать ранее записанный акт или подайте новый измененный акт, чтобы внести это изменение. Точно так же, если родители первоначально передали ребенку акт о смерти или акт леди Берд, но затем решили продать собственность, а не оставить ее ребенку, они имеют на это право.

Во-вторых, эти действия не влекут за собой никаких обязательств по налогу на дарение. Аналогичным образом, эти документы позволят получателю получить расширенную базу для уплаты налогов на прирост капитала.

В-третьих, эти документы были разработаны, чтобы избежать проблем, связанных с Medicaid, поэтому они имеют преимущество, заключающееся в том, что собственность не принадлежит владельцу, что дает право на участие в Medicaid. Эти документы не считаются передачей, к которой применяется штраф за перевод по программе Medicaid. Кроме того, поскольку технически они не являются частью наследственного имущества лица, предоставившего право, активы, полученные в результате передачи в случае смерти или договора леди Берд, не подпадают под действие Программы восстановления имущества Medicaid.

Наконец, эти передачи, вероятно, защитят собственность от кредиторов наследников. Что касается передачи по смертному акту, поскольку технически передача не происходит до смерти лица, предоставившего право, на актив не распространяются требования наследника, поскольку наследник технически не владеет имуществом до самой смерти. Для дела леди Берд, если возникнет проблема с кредитором наследника, стремящимся потребовать собственность, этот документ может быть просто аннулирован лицом, предоставившим право, в течение его жизни.

Заключение

В области имущественного планирования почти у каждого инструмента есть свои плюсы и минусы. Для людей важно тщательно продумать инструменты, которые предлагают наибольшие преимущества и наименьшие недостатки при составлении и выполнении своего плана недвижимости. Я настоятельно рекомендую работать с адвокатом, имеющим лицензию в вашей юрисдикции, чтобы помочь вам принять лучшее решение для вас и вашей семьи.

КОД СОБСТВЕННОСТИ ГЛАВА 23A. ЕДИНОЕ РАЗДЕЛЕНИЕ ИМУЩЕСТВА НАСЛЕДНИКОВ АКТ

КОД ИМУЩЕСТВА

НАЗВАНИЕ 4.ДЕЙСТВИЯ И СРЕДСТВА ЗАЩИТЫ

ГЛАВА 23A. ЕДИНОЕ РАЗДЕЛЕНИЕ ИМУЩЕСТВА НАСЛЕДНИКОВ Закон

Гл. 23А.001. КОРОТКОЕ НАЗВАНИЕ. Эту главу можно именовать Законом о едином разделе имущества наследников.

Добавлен законами 2017 г., 85-й лег., Р.С., гл. 297 (С. Б. 499), п. 1, эфф. 1 сентября 2017 г.

сек. 23А.002. ОПРЕДЕЛЕНИЯ. В этой главе:

(1) «Асцендент» означает человека, который предшествует другому человеку в родословной, по прямой линии восхождения от другого человека.

(2) «Залог» означает физическое лицо, которое связано с другим лицом в соответствии с законом о наследовании по закону этого государства, но которое не является потомком или потомком другого лица.

(3) «Потомок» означает человека, который следует за другим человеком в родословной, по прямой линии происхождения от другого человека.

(4) «Определение стоимости» означает постановление суда, определяющее справедливую рыночную стоимость имущества наследников в соответствии с Разделом 23A.006 или 23A.010 или одобряющее оценку имущества, согласованную всеми арендаторами.

(5) «Имущество наследников» означает недвижимое имущество, находящееся в общей аренде, которое удовлетворяет всем следующим требованиям на момент подачи иска о разделе:

(A) в записи нет соглашения, связывающего всех сожителей который регулирует раздел собственности;

(B) один или несколько сожителей приобрели титул от родственника, живого или умершего; и

(C) применимо любое из следующего:

(i) 20 или более процентов акций принадлежат сородичам, которые являются родственниками;

(ii) 20 или более процентов акций принадлежит физическому лицу, которое приобрело право собственности от родственника, живого или умершего; или

(iii) 20 или более процентов сожителей являются родственниками.

(6) «Раздел путем продажи» означает продажу по решению суда всей собственности наследников, будь то продажа на открытом рынке, закрытые торги или аукцион, проводимый в соответствии с Разделом 23A.010.

(7) «Натуральный раздел» означает раздел имущества наследников на физически отдельные участки с отдельным титулом.

(8) «Запись» означает информацию, которая записана на материальном носителе или хранится на электронном или другом носителе и может быть восстановлена ​​в воспринимаемой форме.

(9) «Родственник» означает родственника по восходящей линии, потомка или по совместительству или лицо, иным образом связанное с другим лицом по крови, браку, усыновлению или закону этого штата, кроме данной главы.

Добавлен законами 2017 г., 85-й лег., Р.С., гл. 297 (С. Б. 499), п. 1, эфф. 1 сентября 2017 г.

сек. 23А.003. ПРИМЕНИМОСТЬ; ОТНОШЕНИЕ К ДРУГОМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ. (a) При рассмотрении дела о разделе недвижимого имущества согласно главе 23 суд должен определить, является ли имущество собственностью наследников. Если суд определит, что это имущество является собственностью наследников, имущество должно быть разделено в соответствии с этой главой, если все сожители не договорятся об ином в записи.

(b) Эта глава дополняет главу 23 и Техасские правила гражданского судопроизводства, регулирующие раздел недвижимого имущества.Если действие регулируется этой главой, эта глава заменяет положения главы 23 и Техасских правил гражданского судопроизводства, регулирующие раздел недвижимого имущества, которые не соответствуют этой главе.

Добавлен законами 2017 г., 85-й лег., Р.С., гл. 297 (С. Б. 499), п. 1, эфф. 1 сентября 2017 г.

сек. 23А.004. УСЛУГА; УВЕДОМЛЕНИЕ ПО РАЗМЕЩЕНИЮ. (a) Эта глава не ограничивает и не влияет на способ подачи петиции в действие раздела.

(b) Если истец в иске о разделе требует ссылки путем публикации и суд определяет, что это имущество может быть собственностью наследника, истец не позднее 10-го дня после даты вынесения определения должен опубликовать, и поддерживать, пока действие не завершено, заметный знак на собственности, являющейся предметом действия. На знаке должно быть указано, что действие начато, а также указаны название и адрес суда, а также общее обозначение, под которым известно имущество.Суд может потребовать от истца опубликовать на табличке имя истца и известных ответчиков.

Добавлен законами 2017 г., 85-й лег., Р.С., гл. 297 (С. Б. 499), п. 1, эфф. 1 сентября 2017 г.

сек. 23A.005. КОМИССАРАМ. Если суд назначает уполномоченных в соответствии с Правилом 761 Правил гражданского судопроизводства Техаса, каждый комиссар, помимо требований и дисквалификаций, применимых к уполномоченным в соответствии с этим правилом, должен быть беспристрастным и не может быть стороной или участником иска.

Добавлен законами 2017 г., 85-й лег., Р.С., гл. 297 (С. Б. 499), п. 1, эфф. 1 сентября 2017 г.

сек. 23А.006. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ. (a) За исключением случаев, предусмотренных подпунктами (b) или (c), если суд определяет, что имущество, являющееся предметом иска о разделе, является собственностью наследников, суд должен определить справедливую рыночную стоимость имущества, приказав оценка согласно Подразделу (d).

(b) Если все соарендаторы согласились со стоимостью собственности или с другим методом оценки, суд принимает эту стоимость или стоимость, полученную с помощью согласованного метода оценки.

(c) Если суд определяет, что доказательная ценность оценки перевешивается стоимостью оценки, суд после доказательного слушания должен определить справедливую рыночную стоимость собственности и направить уведомление сторонам ценить.

(d) Если суд назначает оценку, суд должен назначить незаинтересованного оценщика недвижимости для определения справедливой рыночной стоимости собственности, предполагающей единоличное владение простой недвижимостью за плату. По завершении оценки оценщик представляет в суд присяжную или подтвержденную оценку.

(e) Если оценка проводится в соответствии с Подразделом (d), не позднее 10-го дня после даты подачи оценки суд должен отправить уведомление каждой стороне с известным адресом, указав:

(1) оцененная справедливая рыночная стоимость недвижимости;

(2) что оценка доступна в офисе клерка; и

(3), что сторона может подать в суд возражение против оценки не позднее 30-го дня после даты отправки уведомления с указанием оснований для возражения.

(f) Если оценка подана в суд в соответствии с Подразделом (d), суд должен провести слушание для определения справедливой рыночной стоимости собственности не ранее, чем на 30-й день после даты получения копии уведомления оценка отправляется каждой стороне в соответствии с Подразделом (e), независимо от того, подано ли возражение против оценки в соответствии с Подразделом (e) (3). В дополнение к оценке, назначенной судом, суд может рассмотреть любые другие доказательства ценности, предложенные стороной.

(g) После слушания в соответствии с Подразделом (f), но до рассмотрения существа дела о разделе, суд должен определить справедливую рыночную стоимость собственности и направить сторонам уведомление о стоимости.

Добавлен законами 2017 г., 85-й лег., Р.С., гл. 297 (С. Б. 499), п. 1, эфф. 1 сентября 2017 г.

сек. 23А.007. ВЫКУП КОТЕНАНТА. (a) Если какой-либо соарендатор запросил раздел путем продажи, после определения стоимости в соответствии с Разделом 23A.006 суд должен направить сторонам уведомление о том, что любой участник, за исключением того, кто запросил раздел путем продажи, может выкупить все интересы сожителей, которые запрошен раздел продажей.

(b) Не позднее 45-го дня после даты отправки уведомления в соответствии с Подразделом (а) любой соарендатор, за исключением сожителя, который запросил раздел путем продажи, может уведомить суд о том, что он выбирает выкупить все интересы сожители, запросившие раздел путем продажи.

(c) Покупная цена для каждой из долей со-арендатора, запросившего раздел путем продажи, представляет собой стоимость всего участка, определенную в соответствии с Разделом 23A.006, умноженную на долю долевого владения участником всего участка.

(d) По истечении срока, предусмотренного Подразделом (b):

(1), если только один соарендатор решит выкупить все интересы сарендантов, которые запросили раздел путем продажи, суд должен уведомить все стороны об этом факте. ;

(2), если более одного участника выбирают выкупить все доли тех участников, которые запросили раздел путем продажи, суд должен: существующая долевая собственность на весь земельный участок, деленная на общую существующую долевую собственность всех арендаторов, решивших купить; и

(B) направить уведомление всем сторонам об этом факте и цене, которую должен заплатить каждый избирающий соарендант; или

(3), если ни один из участников не решит выкупить все интересы участников, которые запросили раздел путем продажи, суд должен:

(A) направить уведомление всем сторонам об этом факте; и

(B) разрешить действие раздела в соответствии с Разделом 23A.008 (а) или (б).

(e) Если суд направляет сторонам уведомление в соответствии с Подразделом (d) (1) или (2), суд должен установить дату, не ранее 60-го дня после даты отправки уведомления, до которой избирающий Содействующий должен уплатить суду пропорциональную ему цену. После этой даты:

(1) если все избирающие соемники своевременно уплачивают свою распределенную цену в суд, суд должен:

(A) издать приказ о перераспределении всех интересов сожителей; и

(B) выплачивать суммы, удерживаемые судом, лицам, имеющим на них право;

(2), если ни один из участников выборов своевременно не уплатит свою пропорциональную цену, суд должен разрешить дело о разделе в соответствии с разделом 23A.008 (a) или (b), как если бы интересы арендаторов, потребовавших раздела путем продажи, не были куплены; или

(3), если один или несколько, но не все избирающие соарендаторы не уплатят свою распределенную цену вовремя, суд должен уведомить выбирающих соарендаторов, которые уплатили свою пропорциональную цену, об оставшихся процентах и ​​цене за все это. интерес.

(f) Не позднее 20-го дня после даты, когда суд направит уведомление в соответствии с Подразделом (e) (3), любой уплативший договор арендатор может решить выкупить все оставшиеся проценты, уплатив всю цену в суд.По истечении этого периода:

(1) если только один соучастник оплачивает всю цену за оставшиеся проценты, суд должен:

(А) издать приказ о перераспределении оставшейся доли этому соемнику;

(B) незамедлительно издать приказ о перераспределении интересов всех участников; и

(C) выплачивать суммы, удерживаемые судом, лицам, имеющим право на получение этих сумм;

(2), если ни один из участников не платит всю цену за оставшиеся проценты, суд должен разрешить дело о разделе согласно Разделу 23A.008 (a) или (b), как если бы интересы арендаторов, потребовавших раздела путем продажи, не были куплены; или

(3), если более одного участника платят полную цену за оставшиеся проценты, суд должен:

(А) перераспределить оставшуюся процентную долю между плательщиками на основе первоначального долевого владения каждым платящим участником всего земельного участка делится на общую первоначальную долевую собственность всех соарендаторов, которые заплатили полную цену за оставшуюся долю;

(B) незамедлительно издать приказ о перераспределении интересов всех участников;

(C) выплачивать суммы, удерживаемые судом, лицам, имеющим право на получение этих сумм; и

(D) незамедлительно возмещает любую излишнюю оплату, удержанную судом.

(g) Не позднее 45-го дня после даты, когда суд направит уведомление сторонам в соответствии с Подразделом (а), любой арендатор, имеющий право на покупку доли в соответствии с этим разделом, может обратиться в суд с просьбой разрешить продажу как часть ожидающего рассмотрения. действие интересов сожителей, названных ответчиками и подавших жалобу, но не отраженных в иске.

(h) Если суд получает своевременный запрос в соответствии с Подразделом (g), суд, после слушания, может отклонить запрос или разрешить запрашиваемую дополнительную продажу на таких условиях, которые суд сочтет справедливыми и разумными, при соблюдении следующих условий Ограничения:

(1) продажа, санкционированная в соответствии с настоящим подразделом, может иметь место только после того, как покупные цены для всех долей, подлежащих продаже согласно Подразделам (a) — (f), были внесены в суд, и эти доли были перераспределены между арендаторами по мере того, как предусмотрено в этих подразделах; и

(2) покупная цена за проценты неявившегося соатенданта основана на определении стоимости судом в соответствии с разделом 23A.006.

Добавлен законами 2017 г., 85-й лег., Р.С., гл. 297 (С. Б. 499), п. 1, эфф. 1 сентября 2017 г.

сек. 23А.008. АЛЬТЕРНАТИВЫ РАЗДЕЛОВ. (a) Если все интересы всех участников, которые запросили раздел путем продажи, не выкуплены другими участниками в соответствии с Разделом 23A.007, или если после завершения выкупа в соответствии с Разделом 23A.007 остается участник, запросивший раздел натурой, то суд выносит решение о разделе в натуре, если только суд не принимает во внимание факторы, перечисленные в Разделе 23A.009, считает, что разделение по натуре приведет к существенному ущербу для сожителей как группы. При рассмотрении вопроса о вынесении решения о разделе в натуре суд должен удовлетворить просьбу двух или более сторон об объединении индивидуальных интересов запрашивающих сторон.

(b) Если суд не постановляет раздел в натуре в соответствии с Подразделом (а), суд должен распорядиться о разделе путем продажи в соответствии с Разделом 23A.010 или, если ни один из арендаторов не потребовал раздела путем продажи, суд отклоняет иск.

(c) Если суд постановляет разделение в натуре в соответствии с Подразделом (a), суд может потребовать, чтобы один или несколько сожителей выплачивали суммы одному или нескольким другим соарендаторам таким образом, чтобы выплаты, взятые вместе со стоимостью распределения в натуре перед сарендантами сделает раздел в натуральном выражении справедливым и соразмерным по стоимости имеющимся долевым интересам.

(d) Если суд выносит решение о разделе в натуре, суд должен распределять между сожителями, которые неизвестны, не могут быть размещены или являются предметом решения по умолчанию, если интересы этих сожителей не были выкуплены в соответствии с разделом 23A.007, часть имущества, представляющая совокупные интересы этих сожителей, как определено судом, и эта часть имущества остается неделимой.

Добавлен законами 2017 г., 85-й лег., Р.С., гл. 297 (С. Б. 499), п. 1, эфф. 1 сентября 2017 г.

сек. 23А.009. РАССМОТРЕНИЕ РАЗДЕЛА В ВИДЕ. (a) При определении в соответствии с Разделом 23A.008 (a), приведет ли раздел в натуре к существенному ущербу для сожителей как группы, суд должен рассмотреть следующее:

(1) можно ли практически разделить имущество наследников среди сожителей;

(2) будет ли разделение в натуре разделить имущество таким образом, чтобы совокупная справедливая рыночная стоимость участков, полученных в результате раздела, была бы существенно меньше, чем стоимость имущества, если бы имущество было продано целиком, принимая принять во внимание условие, при котором, вероятно, произойдет продажа по решению суда;

(3) свидетельство коллективной продолжительности владения или владения имуществом сатенанта и одного или нескольких предшественников по праву собственности или предшественников, находящихся во владении сатенанта, которые являются или являлись родственниками сатенанта или друг друга;

(4) сентиментальная привязанность соемника к собственности, включая любую привязанность, возникающую из-за того, что собственность имеет наследственную или иную уникальную или особую ценность для сожителя;

(5) законное использование собственности соатенатором и степень, в которой соатендант понесет ущерб, если сожитель не сможет продолжать такое же использование собственности;

(6) степень, в которой арендаторы внесли пропорциональную долю арендаторов в налоги на имущество, страхование и другие расходы, связанные с сохранением права собственности на недвижимость, или способствовали физическому улучшению, техническому обслуживанию или содержанию имущество; и

(7) любой другой относящийся к делу фактор.

(b) Суд не может рассматривать какой-либо один фактор в соответствии с Подразделом (а) как диспозитивный, не взвесив совокупность всех соответствующих факторов и обстоятельств.

Добавлен законами 2017 г., 85-й лег., Р.С., гл. 297 (С. Б. 499), п. 1, эфф. 1 сентября 2017 г.

сек. 23A.010. РАСПРОДАЖА НА ОТКРЫТОМ РЫНКЕ, ЗАПЕЧАТАННЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ИЛИ АУКЦИОН. (a) Если суд выносит постановление о продаже имущества наследников, продажа должна быть сделкой на открытом рынке, если только суд не сочтет, что продажа запечатанных заявок или на аукционе была бы более выгодной с экономической точки зрения и в наилучших интересах сарендантов. как группа.

(b) Если суд выносит постановление о продаже на открытом рынке и стороны не позднее 10-го дня после даты подачи приказа договариваются о том, что брокер по недвижимости предложит недвижимость для продажи, суд назначает брокера и установить разумную комиссию. Если стороны не договорились о брокере, суд назначает незаинтересованного маклера по недвижимости, который выставит недвижимость на продажу, и устанавливает разумную комиссию. Брокер предлагает недвижимость на продажу коммерчески разумным образом по цене не ниже установленной стоимости и на условиях, установленных судом.

(c) Если брокер, назначенный в соответствии с Подразделом (b), получает в разумные сроки предложение о покупке собственности, по крайней мере, для определения стоимости:

(1), брокер должен соблюдать требования к отчетности Раздела 23A. 011; и

(2) продажа может быть завершена в соответствии с законодательством штата, отличным от данной главы.

(d) Если брокер, назначенный в соответствии с Подразделом (b), не получит в разумные сроки предложения о покупке собственности, по крайней мере, для определения стоимости, суд после слушания может:

(1) утвердить высшее выдающееся предложение, если таковое имеется;

(2) повторно определить стоимость собственности и распорядиться, чтобы недвижимость продолжала предлагаться в течение дополнительного времени; или

(3) распорядиться о продаже собственности путем закрытых торгов или на аукционе.

(e) Если суд выносит постановление о продаже посредством запечатанных заявок или на аукционе, суд устанавливает условия продажи. Если суд назначает аукцион, аукцион должен быть проведен в порядке, предусмотренном законом для продажи, произведенной в порядке исполнения.

(f) Если покупатель имеет право на долю выручки от продажи, покупатель имеет право на получение кредита под уплату цены в сумме, равной доле покупателя в выручке.

Добавлен законами 2017 г., 85-й этап., Р.С., гл. 297 (С. Б. 499), п. 1, эфф. 1 сентября 2017 г.

сек. 23A.011. ОТЧЕТ О ПРОДАЖАХ НА ОТКРЫТОМ РЫНКЕ. (a) Если это не требуется ранее другим законом, регулирующим раздел недвижимого имущества, брокер, назначенный в соответствии с Разделом 23A.010 (b) для предложения собственности наследников для продажи на открытом рынке, должен подать отчет в суд не позднее, чем на седьмой день после даты получения предложения о покупке недвижимости по крайней мере на сумму, определенную в соответствии с Разделом 23A.006 или 23A.010.

(b) Отчет, требуемый Подразделом (a), должен содержать следующую информацию:

(1) описание собственности, продаваемой каждому покупателю;

(2) имя каждого покупателя;

(3) предлагаемая цена покупки;

(4) условия предполагаемой продажи, включая условия любого финансирования со стороны собственника;

(5) суммы, подлежащие выплате держателям залога;

(6) заявление о договорных или иных договоренностях или условиях брокерского вознаграждения; и

(7) другие существенные факты, относящиеся к продаже.

Добавлен законами 2017 г., 85-й лег., Р.С., гл. 297 (С. Б. 499), п. 1, эфф. 1 сентября 2017 г.

сек. 23A.012. ЕДИНСТВЕННОСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ И КОНСТРУКЦИИ. При применении и толковании данной главы необходимо учитывать необходимость содействия единообразию закона в отношении предмета данной главы среди государств, которые принимают закон, основанный на единообразном акте, на котором основана данная глава.

Добавлен законами 2017 г., 85-й лег., Р.С., гл.297 (С. Б. 499), п. 1, эфф. 1 сентября 2017 г.

сек. 23A.013. ОТНОШЕНИЕ К ЭЛЕКТРОННЫМ ПОДПИСЯМ В ЗАКОНЕ О ГЛОБАЛЬНОЙ И НАЦИОНАЛЬНОЙ ТОРГОВЛЕ. Эта глава изменяет, ограничивает и заменяет Закон об электронных подписях в международной и национальной торговле (15 USC, раздел 7001 и последующие), но не изменяет, не ограничивает и не отменяет раздел 101 (c) этого закона (15 USC, раздел 7001 (c) )) или разрешить электронную доставку любого из уведомлений, описанных в Разделе 103 (b) этого закона (15 СШАC. Раздел 7003 (b)).

Добавлен законами 2017 г., 85-й лег., Р.С., гл. 297 (С. Б. 499), п. 1, эфф. 1 сентября 2017 г.

Попытка Байдена пересмотреть налоги на наследство может создать новые проблемы

Президент США Джо Байден делает замечания по экономике во время визита в Общественный колледж Куяхога в Кливленде, штат Огайо, 27 мая 2021 года.

Эвелин Хокштейн | Reuters

У богатых может быть совсем другая причина опасаться предложения президента Джо Байдена о пересмотре налогов на наследство: им, возможно, придется копаться в документах на десятилетия, чтобы выяснить, что они должны дяде Сэму.

Чтобы помочь финансировать свой план американских семей, Байден предлагает более высокие налоги на прирост капитала и доход для самых богатых семей.

Он также призывает к устранению лазейки, существовавшей несколько десятилетий назад, которая позволяет физическим лицам наследовать оцененные активы по рыночной стоимости без налогов на нереализованную прибыль. Эта тактика известна как «усиление базиса после смерти».

Байден предлагает прекратить это «повышение базы» для прибыли, превышающей 1 миллион долларов для налогоплательщиков единого налога — 2 доллара.5 миллионов для пар — и обеспечение того, чтобы прибыль облагалась налогом, если собственность не была передана на благотворительность.

В сочетании с предложением повысить ставку долгосрочного прироста капитала до 39,6% с 20% для домохозяйств, зарабатывающих более 1 миллиона долларов, богатые наследники могут облагаться кучей налогов.

Но определить долю дяди Сэма может быть сложно для некоторых активов. Это потому, что основу — или первоначальные инвестиции владельца в актив — может быть трудно отследить.

«Как вы оцениваете основу, особенно когда человек, который имел больше шансов ответить, что умер?» — спросил Эд Золларс, бухгалтер и партнер Thomas, Zollars & Lynch в Фениксе.

Основа на момент смерти

Основа важна, потому что сумма, которую вы заплатите в виде налогов при продаже актива, основана на разнице между покупной ценой и рыночной стоимостью.

Без «повышения по основанию в случае смерти» наследники получили бы актив с основанием умершего. Это также означает, что наследник может столкнуться с большим налогом на прибыль, накопленную за десятилетия.

Это может стать проблемой для сложных активов, включая недвижимость и малые предприятия, которые полагаются на документы за годы, чтобы определить основу.

Владельцы сквозных организаций — например, компаний с ограниченной ответственностью — подлежат сокращению в базисе, когда они получают выплаты от своего бизнеса. Между тем, капитал, вложенный в бизнес, увеличивается.

«Теоретически, для организации, которая существует уже 45 лет, мне пришлось бы получать налоговые декларации за 45 лет», — сказал руководитель национального налогового управления KPMG Private Enterprise Брэд Спронг. «Часто записи недоступны, и получить расшифровки стенограмм из IRS тоже сложно.«

Недвижимость — еще одно осложнение. Владельцы могут отложить прирост капитала на недвижимость, поменяв одну инвестиционную собственность на другую в так называемой бирже 1031.

Инвесторы, которые осуществляют такие обмены в течение многих лет и не ведут надлежащую отчетность, рискуют потерять отслеживать их базу с течением времени, что может привести к сложностям, когда они продают недвижимость и пытаются определить счет по налогу на прирост капитала.

У Zollars когда-то был клиент, который продавал недвижимость, которая была куплена в 1970-х годах и прошла через несколько 1031 обменов .«Они не вели никаких реальных записей», — сказал он. «Это ручное исследование, когда мы едем в офис окружного эксперта для поиска каких-либо записей о продажах и покупках, которые в лучшем случае будут косвенными».

Даже база отслеживания для долгосрочных публично торгуемых активов может быть сложной.

Кастодианы, паевые инвестиционные фонды и брокерские компании должны были соблюдать федеральные правила отслеживания, начиная с 2011 года. Инвесторы, владеющие активами до этого периода, могут столкнуться с проблемами при поиске базы, если они сменили брокерскую фирму или если они были в планах реинвестирования дивидендов.

«Все усложняется, когда вы все время реинвестируете», — сказал старший консультант Pimco по образованию Тим Штеффен. «Иногда люди забывают, что они это делают. Они забывают, что получают всю эту дополнительную основу, и найти записи, чтобы сообщить об этом, может быть проблемой».

Нулевая база по сравнению с оценочной базой

kate_sept2004 | E + | Getty Images

Если вы не можете определить основу — и, следовательно, величину причитающихся налогов — она ​​считается равной нулю.

Согласно предложению Байдена, это будет означать, что наследник будет облагаться налогом в полном объеме прироста стоимости актива за вычетом исключения в размере 1 миллиона долларов для налогоплательщиков единого налога (2 доллара США.5 миллионов на пары).

Прямо сейчас, когда инвесторы отслеживают основу для долгосрочных инвестиций в случае продажи и им не хватает документов, они могут попытаться сделать добросовестную оценку, чтобы определить налоговый удар. Будьте осторожны: IRS может оспорить ваши оценки и методологию.

Вот три шага, чтобы опередить битву с налоговым инспектором:

Найдите свою базу и соберите все подтверждающие документы. Когда дело доходит до недвижимости и малого бизнеса, оценочные документы и документы, которые показывают реинвестирование в недвижимость и улучшения, также могут помочь вам триангулировать вашу основу.

Храните безупречные записи, включая заявления, которые показывают, когда вы продали свои активы или когда вы получили распределения от своих партнерств.

Сделайте основное обсуждение частью вашего имущественного плана. Точно так же, как ваши наследники должны знать, где разместить ваше завещание, они также должны иметь представление о вашей основе в ваших активах. Поделитесь с ними этими документами заранее и избавьте их от лишних хлопот по выяснению того, сколько вы изначально заплатили за актив.

Все еще не можете обосновать основу? Рассмотрите возможность благотворительности. Если законодатели откажутся от повышения статуса после смерти, активы, основание которых трудно определить, могут быть хорошими кандидатами для пожертвования, сказал Штеффен.

Вы можете получить налоговый вычет на основе справедливой рыночной стоимости актива, если пожертвуете его соответствующей благотворительной организации. Подумайте об этом, но пока не предпринимайте никаких действий.

«Ждите подробностей», — сказал Золларс. «Любой предложенный законопроект — это всего лишь предложенный законопроект, но неплохо собрать все вместе».