Можно ли выделить детям доли в другой квартире: Купив жилье за маткапитал, можно дать детям доли в другой квартире? — kiteliberty.ru — Кайт клуб Андрея Антонова, Санкт-Петербург

Содержание

Купив жилье за маткапитал, можно дать детям доли в другой квартире?

– Мы купили квартиру в Самаре с привлечением ипотечных средств. Получили маткапитал и погасили часть ипотеки им. У нас есть нотариально заверенное обязательство о том, что, когда мы погасим ипотеку, в течение шести месяцев должны выделить доли детям именно в этой квартире. Ипотека погашена, доли детям пока не выделены. В квартире прописаны я (мама) и два несовершенных ребенка. На данный момент мы уже купили квартиру в Санкт-Петербурге в ипотеку, в ней прописан только отец, ипотека еще не выплачена. Мы хотим продать квартиру в Самаре. Нужно ли выделять долю в квартире в Самаре или можно выделить долю в квартире в Санкт-Петербурге? Возможен такой вариант: прописать маму и детей в Петербурге, выделить детям долю в квартире в Петербурге, а потом уже продать квартиру в Самаре?

iakovenko123/Depositphotos

Отвечает заместитель генерального директора по продажам новостроек агентства недвижимости «Бон Тон» Валерия Цветкова:

В данной ситуации у Вас не так много вариантов решения вопроса. Ипотека на квартиру, которая приобретается в Санкт-Петербурге, еще не погашена, и выделение долей на детей невозможно. Банк не даст разрешения, поэтому рекомендуем наделять детей долями в квартире, расположенной в Самаре, и уже затем продавать жилье. В противном случае вы нарушите законодательство РФ. Таким образом, цепочка действий выглядит следующим образом. Сначала дети наделяются собственностью в первой квартире (в Самаре), затем подается пакет документов в органы опеки и попечительства для получения разрешения на продажу, и только после этого проводится сделка. Реализация квартиры будет сопровождаться открытием счетов на детей – это альтернативный вариант для тех случаев, когда родители просто продают жилье.

Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?

Можно ли наделить детей деньгами, а не жильем при покупке за маткапитал?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Доли детям выделять обязательно именно в той квартире, на покупку которой был потрачен материнский капитал. Размер выделяемых долей закон не регламентирует, поэтому рекомендую выделять малые доли – например, 1/10. Это делается для того, чтобы облегчить дальнейшие манипуляции с недвижимостью.

Выделить доли в другой квартире нельзя. Чтобы продать самарскую квартиру после выделения долей, Вам необходимо будет получить разрешение органов опеки и попечительства. Разрешение дается на продажу с одновременным либо последующим приобретением детям долей в другой квартире (последующее приобретение сложнее: деньги за детские доли блокируются на специальных счетах и не открываются до регистрации собственности на детей).

Ни в коем случае нельзя выделять в Питере доли детям ДО продажи квартиры в Самаре. Это не признают заменой, это будет расцениваться просто как подарок! А при продаже придется опять выделять детям новые доли.

Еще одна проблема кроется в ипотечном обременении квартиры в Петербурге. Скорее всего, банк не даст разрешение на передачу долей детям. Поэтому, возможно, Вам сначала будет нужно погасить ипотеку.

Можно ли продать строящуюся квартиру, купленную на маткапитал?

Какие права на квартиру у каждого члена семьи, если ипотеку гасили маткапиталом?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Нельзя! Средства материнского капитала при улучшении жилищных условий направляются на конкретный объект недвижимости, и ни на что другое их направить нельзя. Лучший вариант – использовать маткапитал в старой квартире, наделить собственностью детей и по опеке приобрести другую квартиру.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Инструкция: как купить вторичную квартиру за материнский капитал?

Можно ли оформить доли на детей в ипотечной квартире?

Можно ли продать жилье, купленное на маткапитал?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

что будет, если не выделить доли

Как снизить риск серьезного наказания при продаже квартиры, которую купили с использованием средств маткапитала и в которой доли всем членам семьи пока не выделили? У нас классика жанра: квартира куплена по договору долевого участия, доли выделить в принципе было нельзя, поэтому продали так. Я смотрел судебную практику. Обычно в таких случаях обязывают выделять доли в других квартирах.

Отдел опеки, конечно, дать разрешение не может, поскольку давать не на что: долей у детей еще нет. Пенсионный фонд разводит руками: им все равно, что мы будем делать с квартирой. Новое обязательство на другую квартиру не хотят принимать.

Прокуратура тоже отмахивается и говорит, что они сами не инициируют проверку, а делают это только по запросу от третьих лиц.

Для себя вижу следующий вариант: выделить доли в другом объекте недвижимости. Но интересует, насколько стоит с этим спешить. На данный момент новая квартира в ипотеке в общей собственности супругов, поэтому выделить доли детям пока нельзя. Как можно законно оформить обязательство выделить доли в этой квартире после закрытия ипотеки?

Спасибо!
Александр

Александр, многие оказываются в подобной ситуации. Конечно, лучше сразу оформлять все по правилам: выделять доли в той квартире, в которую вложили маткапитал.

Анастасия Корнилова

юрист

Профиль автора

Но, раз уж ситуация повернулась так, как у вас, оформить доли на детей в другом жилье — это тоже выход. Постарайтесь не затягивать с переоформлением.

При покупке жилья за маткапитал нужно выделить доли всем членам семьи

Жилье, на которое вы потратили средства материнского капитала, должно быть оформлено как общая долевая собственность владелицы сертификата, ее детей и официального супруга. Но это правило нередко нарушают.

Например, в ситуации как у вас — когда маткапитал вкладывают в долевое строительство. Тогда право собственности члены семьи приобретают только после того, как дом введут в эксплуатацию. Но бывает, что за время строительства в семье рождается еще один ребенок. Или квартира строится слишком долго, родители решают ее продать и купить другую. И получается, что доли детям выделять еще негде, но и ждать дальше тяжело.

Сделать это необходимо не позднее полугода с того момента, как он снимет обременение с квартиры, если приобретал ее в ипотеку, или когда застройщик достроит дом и введет его эксплуатацию.

Такое обязательство вы оформляли, когда получали материнский капитал на приобретение строящегося жилья. Но, поскольку вы продали строящуюся квартиру раньше, чем дом ввели в эксплуатацию, обязательство вы не выполнили.

Наш калькулятор подскажет, как выделить доли правильно, чтобы у опеки не возникло вопросов.

Что будет, если не выполнить обязательство о выделении долей

Пенсионный фонд может потребовать вернуть маткапитал. Господдержку из бюджета выделяют на улучшение жилищных условий всей семьи. Государство хочет, чтобы дети тоже стали владельцами недвижимости. Вы обещали, что так и будет, но обязательство не выполнили. Значит, неосновательно обогатились на сумму маткапитала. То есть распорядились господдержкой не так, как задумало государство, а по своему усмотрению. Фактически это может быть не так, но формально вам дали деньги на жилье для всех, а детям пока ничего не досталось.

Что делать? 10.06.19

Как выделить доли детям в квартире, если использовал маткапитал?

Например, так произошло в Пермском крае, где в аналогичной ситуации суд удовлетворил требование управления пенсионного фонда и взыскал с матери маткапитал 453 026 Р и госпошлину 7730 Р.

Сделку признают недействительной. Еще один вариант развития событий: сделку, по которой вы продали квартиру, могут признать недействительной. Так было в Челябинске. Там суд признал договор купли-продажи квартиры недействительным, но не целиком, а только в части купли-продажи 18/100 доли в праве собственности на квартиру — то есть детских долей, которые родители не выделили несовершеннолетним в этой квартире. Супругов обязали выплатить стоимость этих долей покупателю квартиры, а у нового собственника права собственности на эти доли теперь нет.

Наступит уголовная ответственность. По требованию ПФР прокуратура может провести проверку и привлечь вас к ответственности по статье 159 УК РФ о мошенничестве.

Как экономить, меньше тратить и больше зарабатывать

Рассказываем в нашей бесплатной рассылке. Подпишитесь, чтобы получать на почту лучшие статьи дважды в неделю

Можно ли оформить доли на детей в другом жилье

Пенсионный фонд может заинтересоваться, в какой конкретно квартире дети получат свои доли. Но без повода он это вряд ли будет делать. Если сделаете все оперативно, а новое жилье будет соответствовать санитарным нормам и располагаться не в аварийном доме, вряд ли ПФР станет оспаривать эту сделку. Цель господдержки будет достигнута: дети получили доли в нормальной квартире, семья улучшила жилищные условия, бюджетные деньги никто не присвоил.

Ну и что? 28.03.19

Материнский капитал: на что запретили тратить с апреля 2019 года

Лучше всего уложиться в шесть месяцев с того момента, как вы продали квартиру, на которую вам выделили материнский капитал. Иначе есть вероятность, что ПФР или прокуратура начнут предъявлять претензии. Судебная практика по подобным делам не в вашу пользу.

Иногда пенсионный фонд и прокуратура реагируют на такие нарушения с опозданием. Например, в Новоуральске прокуратура подала иск к матери двух несовершеннолетних детей и потребовала вернуть полученные средства материнского капитала. Мать обвинили в том, что она вложила маткапитал, но доли детям не выделила, а квартиру потом продала. Но суд пришел к выводу, что срок исковой давности пропущен, поэтому в иске отказал.

В ситуации с обязательством срок исковой давности будет отсчитываться с момента, когда истечет шестимесячный срок на переоформление квартиры в долевую собственность. Например, если дом сдали в эксплуатацию в феврале 2019 года, вы должны выделить доли детям не позднее августа 2019 года. Если этого не сделать, у пенсионного фонда будет три года, чтобы потребовать средства маткапитала обратно или признать сделку по продаже квартиры недействительной. Но после августа 2022 года срок исковой давности истечет, и тогда требования пенсионного фонда суд не удовлетворит.

На всякий случай проконсультируйтесь в пенсионном фонде: хотя бы напишите запрос через личный кабинет. Так у вас появится доказательство, что вы помнили о своем обязательстве, хотели его выполнить и искали законный способ. Это тоже пригодится, если дело дойдет до претензий.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Как выделить долю в квартире детям

При проведении сделок с квартирами, в которых собственниками являются дети, нужно учитывать ряд нюансов. Вместе с экспертами рассказываем о подробностях таких сделок.

На сделки с недвижимостью, где дети в долевой собственности, накладывается ряд ограничений. Законом предусмотрена защита прав несовершеннолетних, чтобы ребенок не остался без жилья после реализации имущества. Родители или опекуны обязаны предоставить аналогичное имущество или такую же долю в квартире либо компенсировать разницу материально. На совершение подобных действий требуется разрешение органов опеки и попечительства.

При проведении сделок с квартирами, в которых собственниками являются дети, нужно учитывать ряд нюансов. Рассказываем, как правильно проводить сделки купли-продажи недвижимости с долями несовершеннолетних детей и с помощью материнского капитала.

Законодательная база

Продажа имущества, доля которого принадлежит ребенку, недопустима без создания для него аналогичных или улучшенных условий проживания. Данные положения прямо или косвенно отражены в законодательных актах:

статья 60 Семейного кодекса
статьи 28, 37 Гражданского кодекса

статья 19 Закона об опеке

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей

В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.

Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка. Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.

«Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.

«Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел. В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества. Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», — отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.

В целом покупатели охотно идут на подобные сделки — удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней. Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.

До какого возраста требуется разрешение опеки

С 18 лет граждане обладают полной дееспособностью и могут совершить сделку купли-продажи. За несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (малолетние) продать квартиру от их имени вправе только их законные представители — родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Необходимо также учитывать, что покупателями имущества (доли в имуществе) несовершеннолетнего не могут быть их родители, усыновители, опекуны, а также супруги и близкие родственники указанных лиц (ч. 3 ст. 37 ГК РФ). После 14 лет несовершеннолетние имеют право подписывать договор купли-продажи с их согласия и приобретать любую недвижимость, в том числе доли в недвижимом имуществе.

Несовершеннолетние, достигшие 16 лет и объявленные полностью дееспособными в силу эмансипации, вправе продать принадлежащую им квартиру на праве собственности. При этом согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства на совершение сделки в данном случае не требуется.

Александра Воскресенская, юрист КА, «Юков и партнеры»:

— Основной проблемой данных сделок является то, что их проще оспорить в рамках искового производства о признании сделки недействительной. Сделать это может любое лицо, которое суд признает заинтересованным. Судебная практика свидетельствует о том, что чаще всего такими лицами выступают близкие родственники ребенка. Процессы при оспаривании сделок с долями детей, как правило, затянутые: всегда привлекается орган опеки и попечительства, проверяется законность выдачи разрешения на отчуждение недвижимости, может быть повторно проведена проверка и даже назначена экспертиза на предмет ухудшения жилищных условий.

Что нужно для проведении сделки с долей ребенка

Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства. Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.

Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.

Соглашение о наделении детей долями — образец

Сделки с несовершеннолетними носят исключительно нотариальный характер. Все сделки, где присутствуют несовершеннолетние дети и есть распоряжение органов опеки и попечительства, должны быть нотариальными. Договор удостоверяется нотариусом.

Почему органы опеки могут отказать в сделке

Органы опеки и попечительства могут не дать согласия на продажу, посчитав, что тот объект, который предоставили на согласование, не соответствует требованиям. Например, он находится в отдаленном месте, рыночная стоимость той доли, которой владел ребенок, выше, чем он сейчас приобретает, разные регионы страны (из Москвы в другой город). Это целый спектр моментов, которые рассматриваются и на основании которых принимается решение в рамках конкретной сделки. Если условия не ухудшаются, органы опеки и попечительства дают свое согласие на сделку.

В случае отказа органов опеки сделка не сможет пройти. «Недвижимость должна быть не менее чем равноценная. Это может быть уже не доля, а целый объект за счет увеличения площади. Или доля была в центре, но приобретают на юге Москвы не долю, а целый объект, не ? доли, а ?, то есть происходит увеличение», — поясняет Семенча.

Выделение долей по материнскому капиталу

Определенные нюансы есть, когда привлекается материнский капитал. Если родители использовали маткапитал для приобретения жилья и по закону наделили детей долями в данном объекте, то дети являются собственниками наравне с родителями и в равных долях. Для продажи квартиры, где был использован маткапитал, нужно оформить соглашение, наделить обязательно долями детей, получить распоряжение органов опеки и попечительства, найти объект, который будет приобретаться.

«Если данные процедуры не провели, от такого объекта лучше отказаться. Это объект повышенной опасности, нарушение обязательств, которое дали Пенсионному фонду, — основание для признания сделки недействительной», — говорит юрист Семенча из «Азбуки жилья».

Например, родители купили квартиру с привлечением ипотечных средств. Перед последним погашением они намерены использовать материнский капитал. Привлекая данные средства, родители в Пенсионном фонде дают обязательство подписать соглашение об определении долей на всех членов семьи, включая несовершеннолетних. Ипотека погашается в том числе средствами маткапитала. Квартира выставляется на продажу, при этом родители не наделили детей долями. Подобные ситуации достаточно частые и являются грубейшим нарушением. Используя маткапитал, родители нарушили обязательства перед Пенсионным фондом — в итоге сделку могут признать недействительной.

Покупатель такой квартиры может себя обезопасить, только собрав полный пакет документов. Необходимо запросить справку из Пенсионного фонда о текущем счете, в которой поясняется, использованы средства маткапитала или нет. Также нужно взять в банке уведомление о том, привлекались ли средства маткапитала для погашения ипотеки.

www.realty.rbc.ru

Как выделить долю несовершеннолетнему ребенку в квартире?

Решая проблемы по семейному праву, участвуя в спорах с наследственностью, клиентам юридической компании mirzoev.pro, г. Санкт-Петербург приходится пользоваться консультацией опытных юристов и адвокатов. Наши эксперты помогут быстро найти правильный ответ на вопрос – как выделить ребенку долю в квартире и не нарушить при этом ничьих интересов. Нуждаясь в правовой помощи, решая задачи по узакониванию объектов недвижимости, люди должны помнить, что:

Необходимо придерживаться принципа соблюдения прав детей на квартиры их родителей, земельные участки, частные дома;
Требуется точно установить – кому законно принадлежит рассматриваемый объект недвижимости;
Ребенок может иметь право на жилье своих родителей, выступать законным собственником дома, квартиры, земельного участка или других спорных объектов.

Если родители приобретают объекты недвижимости – какие правовые последствия для их детей вытекают в результате такой покупки?

Не всегда происходит выделение доли в квартире несовершеннолетнему, если его родители купили новый объект. По законодательству РФ, покупка недвижимости за средства родителей, не во всех случаях может создавать у ребенка права собственности на оспариваемый объект. Руководствуясь нормами Семейного Кодекса РФ, стоит отметить, что:

Все имущество, купленное супругами в браке, представляет их частную и личную собственность;
Приобретаемые родителями квартиры, дома, земельные участки принадлежат мужу и жене, но и их дети имеют определенное и законное право на жилую недвижимость.
Если стал вопрос – как выделить долю несовершеннолетнему ребенку в квартире, необходимо четко понимать, что права на недвижимость родителей у каждого несовершеннолетнего представлены:
Возможностью пользоваться, проживать и быть прописанным в купленной квартире;
В зависимости от ситуации, дети могут иметь право на наследство или требовать обязательную долю, которая уже принадлежит им законно. Это касается приватизированных объектов, в которых дети являлись полноценными хозяевами (официально узаконенных квартир или домов).

Если интересует вопрос – можно ли выделить долю ребенку в другой квартире, то прежде, чем оформлять сделку купли-продажи на спорный объект, продавать недвижимость, необходимо:

Получить официальное согласие от органов опеки и попечительства;
Продавая квартиру, чтобы приобрести новую, эти две сделки необходимо совершить в один день;
Когда новую недвижимость еще не подобрали, ребенка требуется на время прописать на площади, которая будет не меньше прежней. Дом или квартира должны соответствовать всем требованиям комфортного жилья.

Руководствуясь основополагающими и нормативно-правовыми актами в сфере семейных правоотношений, юристы за основу берут Семейный кодекс. Поэтому, отвечая на вопрос, можно ли выделить долю ребенку в ипотечной квартире сразу – ответим категоричное «нет», нельзя. Альтернативным решением может стать составление нотариального обязательства о выделении определенной доли детям, но только после выполнения всех обязательств по оформленной ипотеке.

Не знаете, как правильно выделяется доля в ипотечной квартире ребенку?

Ситуации могут быть самые разные, а как выделить долю в ипотечной квартире ребенку без нарушения его законных прав и ущемления интересов – этот вопрос сможет разрешить только эксперт. Долю купленной родителями недвижимости можно оформить на своих детей. Придется дополнительно составить договор дарения. Если не знаете, как выглядит договор купли продажи квартиры с выделением долей детям образец можно просмотреть на сайте нашей компании. Здесь найдете актуальные формы образцов для заполнения, сможете проконсультироваться в правильности оформления отдельной документации по узакониванию объектов общей недвижимости.

В центре предоставления юридических услуг Mirzoev Group всегда рады помочь, смогут оперативно ответить на вопрос – можно ли продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка сразу, если в деталях ознакомятся с делом, в подробностях проанализируют создавшуюся ситуацию. В любом случае, для официальной сделки, чтобы она была признана законной, не вызвала разбирательств в судах – необходимо изначально получить согласие органов опеки и попечительства, найти покупателей на реализуемый объект, заодно подыскать достойное жилье с не меньшей площадью, в которой изначально был прописан сын или дочь. В нем в последствие должен быть зарегистрирован несовершеннолетний на правах собственника приобретаемой квартиры или дома, где будет законно выделена и его часть.

Материнский капитал и вложения на приобретение нового жилья

Решить проблему, как продать квартиру если дети в доле несовершеннолетние, можно, если признать ребенка дееспособным. Это возможно в случаях, когда:

Ваш мальчик или девочка работают по трудовому договору;
Дети занимаются предпринимательской деятельностью с согласия родителей;
Подросток вступил в законный брак.

Даже в случаях расторжения брака, если девочке или мальчику не исполнилось полных 18 лет – они имеют полную дееспособность. Она за ними остается и, как можно продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка – эта ситуация может быть разрешена уже при участии законного совладельца недвижимости.

Если приобретается жилье или отдельная квартира на средства материнского капитала, по закону оно должно оформляться как совместная собственность для родителей и их детей. А что будет, если не выделить доли детям по материнскому капиталу – эта проблема будет решаться по факту неисполнения взятых на себя обязательств родителями. Придется заниматься оформлением жилья в собственность родителей и малолетних. При этом обнаруженное несоответствие фиксируется, передается в соответствующий правоохранительный орган для дальнейших разбирательств.

Об особенностях оформления прав ребенка на недвижимость

Правам несовершеннолетних, маленьких детей, отведено особое место в действующем законодательстве России. Чтобы узнать правильный ответ на вопрос – можно ли продать долю в квартире где собственник несовершеннолетний, рекомендуется обратиться за консультацией у опытному юристу, работающему в нашей компании Mirzoev Group. Ведь основные условия при оформлении таких сделок, это:

Получение разрешения от органов опеки и попечительства;
Обеспечение детей равноценным жильем, где полностью соответствуют заявленным требованиям нормальные условия и нормам для дальнейшего проживания, не затронуты интересы малолетних.

Данный вопрос, кроме гражданского и жилищного кодекса, регулируется положениями семейного законодательства РФ. По законодательству России, родители с детьми имеют равные части на существующее имущество, находящееся на балансе семьи. Поэтому продажа доли в квартире где есть доля несовершеннолетнего должна проходить только с согласия органов опеки. В противном случае, такую сделку легко оспорить в судах, особенно, когда будет установлено явное ущемление прав на недвижимое имущество детей.

Мы ответим на все Ваши вопросы и обязательно поможем! Позвоните нам прямо сейчас по телефону «Горячей линии» (812) 425 31 40 и получите юридическую консультацию!

По законодательству РФ, независимо от возраста, девочки и мальчики имеют полное право на владение недвижимостью или ее определенной частью. И если планируется продажа доли несовершеннолетнего в приватизированной квартире, необходимо:

Обратиться в органы опеки для получения разрешения на куплю-продажу жилья. Обе сделки должны совершиться в один и тот же день;
В качестве защиты прав несовершеннолетнего, в органы опеки предоставляются достоверные сведения о приобретаемом объекте – новой квартире. При этом выделенная новая доля для малолетнего в покупаемом объекте недвижимости, обычно больше прежней.

Если соблюдены эти условия, то у органов опеки не найдется оснований отказать родителям при покупке новой квартиры или дома. И отвечая на вопрос – как продать долю в квартире если второй собственник несовершеннолетний, стоит подчеркнуть, что эта сделка проходит в том же порядке, как и в случаях с совершеннолетними совладельцами. Необходимо только заранее получить официальное разрешение, выданное попечительским органом, чтобы в дальнейшем не признали сделки по купле-продаже недействительными.

Органы опеки вправе отказать в приобретении нового жилья, когда:

Комната или изолированная квартира приобретается в доме с несуществующей недвижимостью, когда дом только начали строить в новом ЖК;
Квартира или частный дом, расположен в зоне, с более худшей инфраструктурой или неприемлемыми экологическими условиями;
Выбранное жилье отличается несоответствием нужных характеристик, намного хуже предыдущей недвижимости, в которой проживал мальчик или девочка.

Если часть продаваемой недвижимости принадлежит малолетнему, понадобится нотариальное обязательство о выделении долей по материнскому капиталу, а также техпаспорт, план на старую квартиру и ряд иных документов. На основе этого органы опеки смогут подробно проанализировать условия проживания, определиться реально с точным размером доли малолетнего. Понадобится и наличие предварительного договора о покупке нового жилья. В этом документе малыш должен указываться как совладелец, где прописываются характеристики приобретаемого жилья, определяется точный размер доли для ребенка. Это поможет защитить права несовершеннолетних, отстоять интересы на этапе приобретения нового объекта жилой недвижимости, не прибегать к судебным разбирательствам.

Поделиться с друзьями:

Недавно только узнала, что мы с мужем снимаем квартиру у его мамы, и платим мы полную стоимость

Два года брака думала, что мы просто снимаем квартиру у какой-то тети, а тут внезапно выяснилось, что не у какой-то, а у мамы мужа. Думала, что меня удивить сложно, но мужу это отлично удалось.

Я вышла замуж за Мишу два года назад. Своего жилья ни у меня, ни у него не было. Я приезжая, снимала раньше квартиру с коллегой, он, хоть и местный, тоже снимал жилье. Его мама жила в двушке со вторым мужем и взрослый сын был бы там явно лишний.

Когда решили жениться, я перебралась в жилье мужа. Квартира была в неплохом районе, но состояние самой квартиры требовало косметического ремонта. Там был «бабушкин» вариант, мебель тоже была морально устаревшая. Но делать что-то в съемной квартире не хотелось. Я горела идеей накопить на ипотеку. Гораздо проще отдавать деньги, когда знаешь, что платишь за свое жилье.

Но вот копить у нас не получалось Зарплаты у нас с мужем средние, к тому же львиную долю заработка отъедала арендная плата. Я предлагала мужу вместо этой двушки снять однушку, считая, что так будет дешевле и мы быстрее накопим, но муж был не согласен.

— Так мы быстрее разведемся, чем накопим. Смотри сама: у нас с тобой разные графики работы. Вот я поздно пришел, но тебе не мешаю, потому что ты спишь в дальней комнате и мой шум тебя не беспокоит. А вот ты встала рано, но тоже мне не мешаешь. Следовательно меньше всяких мелких недовольств, которые потом перерастают в скандалы. Да и личное пространство каждому человеку нужно.

В его словах была изрядная доля истины, поэтому тему переезда в однушку я закрыла. Но начала искать варианты более дешевой двушки. Однако и тут муж нашел убедительный аргумент — эту квартиру, по его словам, он снимает уже очень давно, и ни разу у него не было никаких проблем с хозяйкой или соседями. А в новой еще неизвестно как повернется. Потом сами замучаемся скакать с вещами с места на место.

Третий вариант не нравился нам обоим, потому что предполагал полное погружение в зарабатывание денег, без выходных, отпусков и прочих радостей жизни. Но тогда вставал закономерный вопрос — а зачем это все? Сначала не поднимая головы работать на первый взнос, а потом в таком же режиме пахать энное количество лет на ипотеку.

— А жить когда? — Вопрошал Миша и я с ним соглашалась. Свою квартиру хотелось, но не такой ценой.

Жили мы спокойно, мои родные в другом городе, свекровь к нам не лезла. У нас с ней вообще были отличные отношения. Она меня не стремилась поучать, сына жалостью не заливала, внимания к себе не требовала. У нее была своя насыщенная жизнь, что всех устраивало. Виделись мы в основном на праздниках во время семейных застолий.

Всеми делами с квартирой занимался муж, я в это не лезла совсем. Максимум могла забрать квитанции из почтового ящика. Пока ехала в лифте, я их разглядывала, и очень мне тогда понравилась и запомнилась фамилия хозяйки — Ястребовская. Я еще тогда размышляла, что тоже бы не отказалась от такой, потому что моя девичья фамилия и фамилия нынешняя по мужу были какие-то не очень.

Два года мы жили в квартире, якобы снимая ее, пока я случайно не выяснила очень интересную подробность. Что квартиру нам сдает мама мужа. Проявилась эта информация совершенно случайно.

Нас пригласили на день рождения мужа свекрови. Мы сидели за столом, общались, она спросила, как там дела у моих родных. Они познакомились на свадьбе и теперь периодически свекровь справлялась об их делах.

— Сестра-то еще замуж не вышла? Вроде она собиралась, — спросила мама мужа.

— Нет, у них там с женихом затяжная война из-за фамилии, — рассмеялась я. — Не нравится ей будущая фамилия, не хочет ее брать. А жених уперся, говорит, что у всех в семье должна быть одна фамилия. Будто это неуважение, если невеста остается при своей фамилии.

Миша сказал, что полностью поддерживает жениха сестры, он бы тоже обиделся, если бы я отказалась брать его фамилию. Я пожала плечами, вот уж был бы повод ссориться, фамилия — это же пустяки.

— Не скажи, — покачала головой свекровь. — Я вот тоже с первым мужем фамилию не меняла, потому что она была неблагозвучная. Я тогда в музыкальной школе работала, на всех концертах по фамилии педагога объявляли. Зачем мне лишний раз слушать неприятную фамилию? Я мужу сразу сказала, что я сама и дети будут под моей фамилией. И ничего, пережил. Вот во втором браке я уже фамилию сменила. Но есть же разница — то Ляхина, а то Ястребовская.

Я покивала, разница действительно есть. Даже мысленно поблагодарила свекровь. Нынешняя фамилия мужа гораздо лучше звучит, а то бы сейчас тоже была Ляхиной. А потом вспомнила, где я раньше видела эту красивую фамилию.

На ужине я промолчала, боялась выставить себя дурой, которая перепутала все и устроила скандал на ровном месте. Приехали домой, я в квитанции посмотрела фамилию, убедилась, что не ошиблась и пошла к мужу выяснять отношения.

Он отпираться не стал, сказал, что да, квартира принадлежит его матери, а меня он не обманывал, деньги на самом деле уходят ей. Такой договор у них был сразу же, как он в эту квартиру въехал. У меня это в голове не укладывалось — это как так, сдавать квартиру собственному сыну?

Миша сказал, что ничего такого он в этом не видит. Он взрослый мужчина, поэтому должен помогать маме, вот он так и совмещает приятное с полезным. А мне не сказал именно из-за такой непонимающей реакции.

— Ну смотри, жилье все равно пришлось бы снимать, маме все равно пришлось бы помогать. В итоге вышло бы гораздо накладнее. А так живем, никто нас не выгонит, если хочешь ремонт, то давай сделаем. Я с мамой говорил, она не против.

Вот вроде все правильно он говорит, но меня эта ситуация все равно коробила. Драть с сына по двадцать пять тысяч в месяц — это как-то слишком жестко, на мой взгляд, это уже не помощь, а содержание. А ведь она еще вовсе нестарая женщина.

Муж, видя мое недовольное лицо, через пару дней сказал, что если мне так проще, то я могу считать, что мы платим ипотеку, ведь в итоге квартира достанется нам. Но я его поправила, что не нам, а ему, потому что это будет только его наследство. Миша сказал, что я придираюсь к мелочам.

Не знаю, как относиться к этой ситуации. Вроде как какая разница, у кого снимать, если своего жилья нет. С другой, платим вместе, потому что бюджет общий, но я в этой квартире как была никем, так и останусь.

В рубрике «Мнение читателей» публикуются материалы от читателей.

Могут ли ваши взрослые дети жить в вашем кооперативе?

Ранее мы обсуждали параметры предоставления акционерами кооперативов в субаренду. Что касается субаренды, это, в конечном счете, решение совета кооператива. Они могут ввести временные ограничения, сборы и надбавки или полностью отказать в опционе. Однако какую бы политику они ни собирались навязать акционерам, необходимо будет четко указать в договоре аренды (в частности, в отношении надбавок, см. DeSoignies v.Cornasesk House Tenants ’Corp .) И быть разумными (см. Bailey v. 800 Grand Concourse ).

Возникают дополнительные вопросы в связи с тем, что ваши взрослые дети могут жить в вашей квартире без вас. Как молодые взрослые дети акционеров вписываются в устав правления кооператива и договор аренды? Как правило, супруг (а) или ближайший член семьи имеет право жить в кооперативе с акционером. Акционер также может иметь возможность передать свои акции этим членам семьи.Однако язык права собственности на аренду был истолкован судами буквально в том смысле, что только «Арендатор и супруга Арендатора, их дети, пасынки, внуки, родители, отчимные родители, бабушки и дедушки, братья и сестры» могут жить в нем. пай, а не один на один с арендатором или родственниками акционера. Толкование права собственности на аренду может зависеть от того, в каком районе Нью-Йорка вы живете. В Бруклине, Квинсе и Статен-Айленде были случаи, когда суды истолковывали слово «и» как «или», которое затем разрешает детям жить в пая без акционера.

Как правило, акционер должен получить одобрение совета директоров, прежде чем разрешить своему взрослому ребенку жить в квартире, в противном случае вы рискуете, что совет директоров сочтет договор субарендой и наложит дополнительную плату за субаренду. Возникнет ли такая же проблема при аренде? Скорее всего, нет, поскольку арендодателей больше волнует получение ежемесячной арендной платы, чем то, кто живет в квартире. У кооперативов более строгие правила и утомительный процесс собеседований. Обычно советы директоров тщательно выбирают и ищут потенциальных акционеров, которые будут иметь долгосрочный интерес в здании и смогут оплачивать счета и плату за обслуживание.В процессе проверки правление изучает финансовую историю человека, деловые и личные рекомендации и налоговые декларации. Молодые люди, которые только что закончили университет, не обязательно имеют обширную историю финансовых и налоговых деклараций, что делает их маловероятным кандидатом.

Одним из решений может быть добавление ваших детей в частную аренду, поэтому в случае, если вам придется покинуть свою квартиру на длительный период, ваши дети будут иметь право занимать квартиру. Однако советам директоров следует проявлять осторожность в этом процессе и обеспечивать свою защиту, принимая во внимание интересы акционеров.Если ребенок акционера находится в частной аренде, это означает, что акции кооператива и аренда будут переданы ребенку автоматически после смерти родителей. Молодые люди также, как правило, имеют финансовые долги, такие как студенческие ссуды, поэтому важно оценить финансовую стабильность семейной ячейки в целом, чтобы гарантировать выплату алиментов и любые другие сборы. Акционерам следует обсудить эти варианты со своим советом директоров и управляющим агентом, чтобы прийти к наиболее подходящему выводу для кооператива и семьи акционеров.

Правовые и процедурные аспекты — Наследование акций кооператива

Допустим, вы и ваш супруг (а) владеете домом на одну семью. У вас двое взрослых детей и пара внуков. Когда придет время, при условии, что ваше завещание и другие документы об окончании срока службы в порядке, проследить за тем, чтобы ваша собственность и активы передавались по вашему желанию, — это довольно простой процесс — в конце концов, дом — это недвижимость, и законы о наследовании были практически изобретены, чтобы гарантировать передачу такой собственности наследникам без особых хлопот.

Но кооперативы разные; кооперативы не находятся в прямой собственности, как дома на одну семью или кондоминиумы. Жизнь в кооперативе означает, что вы являетесь акционером, а не владельцем собственности, и что ежемесячные взносы на содержание, которые вы платите своей кооперативной корпорации, дают вам право занимать одну из квартир в вашем здании. Но при этом можно ли оставить кооперативную квартиру наследникам? Можно ли унаследовать доли в кооперативной квартире? Короткий ответ — да — акции любой корпорации передаются по наследству.Но в целом наследование этих долей может быть немного сложнее, чем кажется на первый взгляд. Сложности, если таковые имеются, обычно связаны с арендой собственности.

Во-первых, обратите внимание на договор аренды

Филлис Вайсберг, партнер юридической фирмы Armstrong Teasdale, расположенной на Манхэттене, объясняет; «В большинстве случаев обзор частной аренды дает ответы на ваши вопросы. Договор аренды не имеет значения, если передача осуществляется в силу закона, то есть когда один из двух совместных арендаторов или арендаторов в целом умирает, а оставшийся в живых получает все.Но в договоре аренды обычно есть положение, касающееся передачи в случае смерти. В договоре аренды может быть предусмотрено, что передача супругу не требует согласия [правления], или может быть предусмотрено, что правление «не будет необоснованно отказывать в согласии материально ответственному супругу». Некоторые договоры аренды не будут касаться супруга отдельно, но предусматривают что правление «не будет необоснованно отказывать в согласии на перевод финансово ответственному члену семьи», [хотя] иногда оно ограничивается ближайшими родственниками.”

Филип Т. Симпсон — поверенный в нью-йоркской юридической фирме Robinson Leinwand Genovese and Gluck. «Вопрос обычно в первую очередь касается языка договора аренды. Является ли договор частной аренды исключением из обычного требования о том, что правление кооператива одобряет все передачи по делам, связанным с наследованием от умершего акционера? Некоторые виды частной аренды составляют исключение; другие нет.”

Об этих исключениях …

«Если нет исключений, — продолжает Симпсон, — лицо, желающее получить наследство, должно пройти тот же процесс, что и любое лицо, подавшее заявку на покупку кооперативного жилья». Если есть исключение, то возникают вопросы о том, кто подпадает под это исключение. Патентованная аренда может относиться к «ближайшим родственникам» — что является неудачным выражением, потому что нет четкого определения — или может описывать с конкретностью людей, которые подпадают под исключение.Лучшая альтернатива «ближайшим родственникам» — это частная аренда, чтобы подробно описать классы людей, подпадающих под исключение. Сюда могут входить супруги, взрослые дети, родители или другие специально выделенные классы людей ».

Вейсман советует, что «любая передача в случае смерти должна быть рассмотрена юрисконсультом кооператива, чтобы удостовериться, что передающая сторона действительно является должным образом назначенным представителем недвижимости; в случае завещания — исполнитель.Если нет завещания, это будет администратор. В случае завещания адвокат подтвердит, что передача осуществляется в соответствии с положениями завещания и что налоговые органы предоставили освобождение от залога или освобождение от него. Предполагая, что правление имеет право дать согласие на аренду, правление должно запросить заявку у предполагаемого получателя и провести собеседование. Хотя существует противоречивое прецедентное право относительно того, имеет ли правление право отказать указанному бенефициару в завещании, на практике, если правление делает это, то указанный бенефициар получит финансовую выгоду, когда исполнитель продаст квартиру.”

Симпсон говорит, что в настоящее время он вовлечен в дело, связанное с вопросом о том, кто может наследовать. «В этом случае, — говорит он, — проприетарная аренда имеет самое широкое включение, которое я когда-либо видел. Согласие совета директоров не требуется для передачи супругу, родителям, взрослым братьям и сестрам, взрослым детям, взрослым приемным детям, опекунам или попечителям траста в пользу детей или приемных детей Арендатора или траста, созданного по Воле Арендатора в пользу Арендатора. не должно быть необоснованно отказано в согласии супруга (-и) и правления ‘на передачу’ взрослым внукам, приемным внукам или бабушкам и дедушкам Арендатора.’”Как указывает Симпсон выше, это включение очень широкое. Гораздо чаще встречается исключение, ограниченное только супругами и взрослыми детьми.

Права Правления

Если есть исключение, каков предел прав Правления утвердить или отклонить передачу? Очень широкое исключение, упомянутое Симпсоном, фактически означает, что правление не имеет права утверждать назначение одним людям, и что в утверждении правления не должно «необоснованно отказывать» другим.«Это один из возможных сценариев», — объясняет Симпсон. «Другой сценарий, когда есть исключение, заключается в том, что в одобрении совета« не должно быть необоснованно отказано »в отношении всех правопреемников или наследников, подпадающих под исключение. Это налагает на правление обязанность действовать разумно — это означает, что правление должно сформулировать здравую причину для отказа наследнику, подпадающему под исключение ».

Иногда исключение гласит, что правление одобрит передачу, если финансовые показатели наследника «удовлетворительны».Это может означать, что, скажем, писатель-фрилансер, актер или музыкант, доход которого меняется из года в год (или даже из месяца в месяц), может с трудом унаследовать кооперативную квартиру в дорогом здании.

Назначается ли «наследник» завещанием или нет, не имеет значения так или иначе. Симпсон описывает ситуацию с кооперативом в Верхнем Ист-Сайде Манхэттена, в котором подразделение было специально предназначено для наследника в завещании умершего акционера, но у наследника не было финансовых средств, чтобы соответствовать требованиям.Таким образом, наследник решил продать квартиру самостоятельно. Воля или нет, в любом случае для умершего акционера должно быть открыто имущество.

«Личный представитель умершего — исполнитель, если имеется завещание, или администратор, если его нет, — должен быть назначен суррогатным судом», — поясняет Симпсон. «Затем личный представитель подпишет документы о передаче акций и имущественной аренды.Если в Суррогатном суде идет спор по поводу завещания или назначения администратора, это может занять годы и задержать передачу квартиры. Или может случиться так, что кто-то может получить временное назначение с целью передачи кооперативного подразделения, пока будет решено оспаривание завещания ».

Пример из реальной жизни

В одном хорошо известном случае, описанном фирмой Ganfer Shore Leeds и Zauderer на их веб-сайте, совету кооператива было предписано признать двух сыновей умершего акционера правопреемниками соответствующих акций. в квартиру их матери и разрешить присвоение акций их именам.

В деле Estate of Del Terzo v. 33 Fifth Avenue Owners Corp. два брата унаследовали от своей матери кооперативную квартиру, которую семья занимала в течение 50 лет. За годы, непосредственно предшествующие кончине их матери, один брат проживал в квартире со своей матерью, женой и двумя детьми студенческого возраста. Другой брат проживал в Пенсильвании, где у него была процветающая медицинская практика.

Братья обратились в правление кооператива с просьбой о передаче им долей в имении матери им обоим совместно.Однако только брат, не являющийся жильцом, имел достаточный доход, чтобы платить 3500 долларов в месяц. Опираясь на положение об аренде, в котором говорится, что «не должно быть никаких ограничений» в праве совета давать — или удерживать — согласие на уступку, совет отклонил заявление братьев. Суд аргументировал это тем, что договор аренды не позволял более чем одной семье проживать в квартире, и что если в ней проживали только брат и его семья, проживающие в настоящее время, заявление должно быть отклонено, поскольку он не имел финансовых возможностей стать акционером.

Братья подали в суд на правление, утверждая, что отказ от уступки им как наследникам нарушил отдельное положение в договоре аренды собственности, регулирующее согласие на уступку правопреемникам. В этом положении об аренде говорилось, что «в случае смерти Арендатора в согласии [совета директоров] не должно быть необоснованно отказано в уступке аренды и акций финансово ответственному члену семьи Арендатора». Суд согласился с братьями и пришел к выводу, что правление необоснованно отказало в своем согласии.

Хотя большинство людей не думают о конце своей жизни, когда покупают кооперативную квартиру (напротив, они обычно думают о новой главе, которую представляет новый дом), факт остается фактом: в зависимости от языка Закодированное в договоре аренды здания, совет может иметь широкую власть над тем, как эта квартира может быть передана последующим поколениям. Этот язык — и та сила, которую он дает — безусловно, следует учитывать при принятии решения о покупке.

А. Дж. Сидрански — штатный писатель / репортер The Cooperator и писатель-романист.

вопросов и ответов; Передача кооператива в семье

Q Десять лет назад одна из наших трех дочерей купила на наши деньги совместную квартиру в Нью-Йорке. Это должно было быть нашей пенсией pied-à-terre. Теперь мы хотели бы либо передать акции на наши имена, либо договориться о трехстороннем владении акциями для наших троих детей.Как мы можем обойтись без больших затрат? . . . Лаура Сигел, Манхэттен,

A «Первым шагом, — сказал Аарон Шмулевиц, юрист манхэттенского кооператива, — будет проверка права собственности кооператива на аренду, чтобы определить, в какой степени для такого внутрисемейный перенос.

Г-н Шмулевиц объяснил, что, хотя некоторые договоры аренды собственности на кооперативы разрешают передачу членам семьи без какого-либо одобрения правления, другие требуют одобрения такой передачи, но предусматривают, что в таком одобрении не может быть необоснованно отказано, если получатели «несут финансовую ответственность». .«

» «Есть и другие договоры аренды кооператива, которые требуют полного одобрения правления для такой передачи», — сказал г-н Шмулевиц.

Какой бы ни была степень необходимого утверждения правлением, добавил он, следующим шагом будет обращение к управляющему агенту кооператива для получения любого заявления или других необходимых форм и выяснения сборов, которые потребуются для такого передача.

«Большинство управляющих компаний взимают комиссию за перевод в размере нескольких сотен долларов за организацию такого перевода», — сказал г-н.Шмулевиц сказал, добавив, что, поскольку автор письма указывает, что квартира была куплена на ее деньги, это будет означать, что в отношении квартиры нет банковского финансирования. «Если это так, то можно будет избежать дополнительных юридических и административных сборов в размере нескольких сотен долларов», — сказал он.

Наконец, г-н Шмулевиц сказал, что если не будет произведена оплата за перевод — что типично для большинства внутрисемейных переводов — маловероятно, что будет применяться какой-либо «обратный налог».Он пояснил, что подоходный налог — это плата, которую некоторые кооперативы взимают при продаже квартиры.

«Писатель должен согласовать вопрос о подоходном налоге с управляющим агентом кооператива», — сказал он.

Попытка разблокировать замурованное пространство

Q Недавно я купил кооператив на верхнем этаже здания, построенного в 1910 году. Я заметил обнесенное стеной пространство внутри квартиры. Глядя на соседние стены, я смог определить, что это пространство примерно два на два фута и, похоже, является частью старой системы кухонных лифтов.Затем я обнаружил, что в квартирах под моей это пространство использовалось в качестве туалета. Я хочу снести стены и сделать то же самое. Стоит ли беспокоиться о нарушении каких-либо правил совместной игры? . . . Глория Янг, Манхэттен

Аллен Брилл, юрист кооператива Манхэттена, сказал, что этот вопрос поднимает несколько проблем. Во-первых, сказал он, если раньше это помещение использовалось под кухонный лифт, велика вероятность, что шахта является частью общих элементов здания. Если это так, сказал он, автору письма потребуется согласие совета кооператива, чтобы преобразовать пространство в свое личное использование.

«Если бы кухонный лифт был выведен из эксплуатации, в протоколах кооператива может быть что-то, что отражало бы, могут ли владельцы квартир использовать это пространство», — сказал г-н Брилл. «И если владельцы могут использовать пространство, кооператив может либо выпустить акции, чтобы покрыть его, либо просто дать лицензию на его использование».

Он добавил, что даже если автору письма разрешено использовать пространство, она должна убедиться, что соблюдает политику изменения здания.

«Почти в каждом кооперативе есть положения, касающиеся переоборудования», — сказал он, добавив, что, если пространство раньше использовалось для кухонного лифта, могут потребоваться строительные работы там, где шахта выходит в квартиру внизу.

Мой кооператив такого же размера, как и у моего соседа, но у нас неравные доли. Могу ли я оспорить свое выделение?

Ответ:

Могут быть и другие причины разницы между распределением долей вашего соседа и вашей собственной, говорят наши эксперты, и оспорить оценку может быть довольно сложно.

NeighborhoodCentral HarlemEast HarlemHamilton HeightsHarlemHudson HeightsInwoodManhattan ValleyMorningside HeightsMt Моррис ParkSugar HillWashington HeightsWest HarlemUpper West SideUpper East SideUpper ManhattanMidtown WestMidtown EastDowntownBattery Парк CityCentral VillageChelseaChinatownCivic CenterEast VillageFinancial DistrictFlatironGramercy ParkGreenwich VillageLittle ItalyLower East SideLower ManhattanMurray Hill Kips BayNohoNomadSohoTribecaUnion SquareWest 30SWest VillageBrooklynBay RidgeBedford StuyvesantBensonhurstBoerum HillBrooklynBrooklyn HeightsBushwickCanarsieCarroll GardensClinton HillCobble HillColumbia Street WdCrown HeightsDitmas ParkDowntown БруклинДамбоДайкер-ХайтсИст-ФлэтбушВосточный Нью-ЙоркИст-Уильямсбург burgWilliamsburg N SideWindsor TerraceQueensAstoriaBelle HarborBriarwoodCoronaElmhurstFar RockawayFlushingForest HillsForest Hills GardenForest Hills GardensHoward BeachHunters PointJackson HeightsKew GardensLong Остров CityRego ParkSunnysideBronxBedford ParkBronxdaleConcourseConcourse VillageFieldstonFordhamHigh BridgeKingsbridgeMarble HillMorrisaniaMott HavenNorth RiverdaleNorwoodRiverdaleSoundviewSouth RiverdaleSpuyten DuyvilUniversity HeightsWestchester SquareLocust ValleyLong BeachUpper Бруквилль

Priceup до $ 500,000up до $ 750,000up до $ 1,000,000up до $ 1,250,000up до $ 1,500,000up в 2 000 000 долларов США до 3 000 000 долларов США до 6 000 000 долларов США до 7 000 000 долларов США до 8 000 000 долларов США не более

Спальнистудии или минимум 1 спальня минимум 1 спальня минимум 2 спальни минимум 3 спальни минимум 4 спальни5 или более спален

Ванные комнаты минимум 1 ванная комната минимум 1.5 ванных комнат минимум 2 ванные комнаты минимум 2,5 ванные комнаты минимум 3 ванные комнаты минимум 3,5 ванные комнаты 4 или более ванных комнаты

Представлено

«Совместное распределение долей может основываться на размере, стоимости, местоположении, видах и удобствах. Таким образом, расположенные единицы одинакового размера на разных этажах или с разными рисками могут иметь разное распределение акций », — говорит Джеффри Райх, партнер юридической фирмы Schwartz Sladkus Reich Greenberg Atlas.

Подумайте, могут ли быть различия между квартирами помимо площади в квадратных метрах, которые могут повлиять на распределение долей.Если вы не можете их найти и подозреваете, что акции были неправильно распределены, вам все равно может быть сложно устранить ошибку.

«Если квартирная корпорация перераспределит акции, может возникнуть проблема с тем, когда это действие произошло», — говорит Кевин МакКоннелл, партнер компании Himmelstein, McConnell, Gribben, Donoghue & Joseph (спонсор Brick). «Акционер мог пропустить срок давности, который может составлять всего четыре месяца».

Также возможно, что вы отказались от права возражать против распределения доли при покупке квартиры.

«Перед покупкой арендатор-акционер обязан провести комплексную проверку». Это будет включать в себя запрос о количестве акций, выделенных на квартиру, которую человек рассматривает для покупки », — говорит МакКоннелл.

Еще одним препятствием, с которым вы сталкиваетесь при оспаривании количества акций, является тот факт, что обычно эксперт — часто брокер по недвижимости — подтверждает, что распределение представляет собой стоимость квартиры по отношению к зданию, когда она определяется.

Тем не менее, вы можете обратиться в суд, хотя, опять же, срок давности может помешать вам оспорить свое решение.

«Если неправильное размещение акций было произведено по ошибке, можно предпринять действия по принудительному перераспределению акций», — говорит Райх. «Суды Нью-Йорка пришли к противоречивым решениям в отношении исков о перераспределении, и действия акционера, подавшего жалобу, могут быть запрещены сроком давности Нью-Йорка в зависимости от того, когда акционер узнал или должен был узнать о неправильном размещении.»

T рубль дома? Получите ответы на свои вопросы о квартиросъемщиках в Нью-Йорке от эксперта. Присылайте свои вопросы на [адрес электронной почты].

Чтобы узнать больше вопросов и ответов эксперту, нажмите здесь.

Использование LLC для планирования недвижимости

Где-то между корпорацией и партнерством находится компания с ограниченной ответственностью (LLC). Это гибридное юридическое лицо выгодно для владельцев малого бизнеса, а также является мощным инструментом для имущественного планирования.

Если вы хотите передать активы своим детям, внукам или другим членам семьи — но вас беспокоят налоги на дарение или бремя налогов на наследство, которые ваши бенефициары будут должны платить после вашего ухода, — LLC может помочь вам контролировать и защищать активы в течение вашей жизни. , храните активы в семье и уменьшайте налоги, причитающиеся вам или членам вашей семьи.

Ключевые выводы

Компания с ограниченной ответственностью (LLC) может быть полезной юридической структурой, через которую можно передавать активы своим близким, избегая или минимизируя налоги на наследство и дарение.
Семейное ООО позволяет вашим наследникам стать акционерами, которые затем могут получать прибыль от активов, находящихся в собственности ООО, в то время как вы сохраняете управленческий контроль.
Налоговая выгода ООО заключается в том, что стоимость акций, переданных наследникам, может быть дисконтирована довольно резко, часто до 40% от их рыночной стоимости.
Практически любой актив может быть помещен в ООО.

Что такое ООО?

LLC — это юридическое лицо, признанное во всех 50 штатах, хотя в каждом штате есть свои собственные правила, регулирующие создание, деятельность и налогообложение этих компаний.Как и корпорация, владельцы LLC (называемые участниками) защищены от личной ответственности в случае возникновения долгов, судебных исков или других претензий, таким образом защищая личную собственность, такую как дом, автомобиль, личный банковский счет или инвестиции.

В отличие от корпорации, члены LLC могут управлять LLC любым способом, который им нравится, и подчиняются меньшему количеству государственных нормативных актов и формальностей, чем корпорация. В рамках партнерства участники LLC сообщают о прибылях и убытках бизнеса в своих личных налоговых декларациях, а не само LLC, облагаемое налогом как коммерческое предприятие.

Преимущества использования ООО для планирования недвижимости

Вы много работали, чтобы заработать и приумножить свое богатство, и, вероятно, хотите, чтобы как можно больше его осталось в семье, когда вас не станет. Создание семейного ООО со своими детьми позволяет:

Эффективно сократите налоги на наследство, которые ваши дети должны будут платить за свое наследство
Раздайте это наследство своим детям при жизни, не упуская из-за налогов на дарение
Сохраняйте контроль над своими активами

Короче говоря, это может быть беспроигрышным для вас и ваших детей.Если вы пытаетесь избежать налогов на наследство, важно отметить, что с 2020 года опасный 40% -ный федеральный налог на имущество вступает в силу только в том случае, если имущество человека оценивается в более чем 11,58 миллиона долларов. На 2021 год это 11,7 миллиона долларов. Имущество стоимостью меньше указанной считается освобожденным от налога.

Однако налоги на дарение вступают в силу после перечисления 15 000 долларов в течение одного года, если даритель не состоит в браке (супружеские пары могут совместно отдать 30 000 долларов). Эта сумма сбрасывается каждый год, и налоги причитает лицо, дающее, а не получающее подарок.Этот лимит распространяется на каждого получателя, поэтому если вы пожертвуете 15 000 долларов каждому из ваших троих детей и пяти внуков, то налог на дарение не будет взиматься.

Кроме того, имейте в виду, что если вы превысите годовой лимит исключения налога на дарение в размере 15 000 долларов США в год, то пожизненное ограничение составит 10 миллионов долларов США. После этого налог на дарение станет 40%. Прежде чем вы достигнете предела, каждая сумма, превышающая лимит в 15 000 долларов, вычитается из вашего пожизненного лимита, что приближает вас к ставке налога в 40%. Учитывая это, преимущества передачи богатства между членами семьи с использованием ООО становятся более очевидный.

Семейные ООО

В семейном ООО родители сохраняют управление ООО, а дети или внуки владеют акциями в активах ООО, но не имеют права управления или права голоса. Это позволяет родителям покупать, продавать, обменивать или распространять активы LLC, в то время как другие участники ограничены в их способности продавать свои акции LLC, выходить из компании или передавать свое членство в компании.

Таким образом, родители сохраняют контроль над активами и могут защитить всех от финансовых решений, принимаемых младшими членами.Дарение акций более молодым участникам действительно облагается налогом на дарение, но со значительными налоговыми льготами, которые позволяют вам давать больше, а также снижают стоимость вашего имущества.

Как работает семейное ООО

После того, как вы создали свою семейную LLC в соответствии с юридической процедурой вашего штата, вы можете приступить к передаче активов. Затем вы решаете, как перевести рыночную стоимость этих активов в единицы стоимости LLC, аналогичные акциям корпорации. Теперь вы можете передать право собственности на свои подразделения LLC своим детям или внукам по своему желанию.

Скидка на стоимость паев, переданных неуправляющим участникам LLC, основана на том факте, что без прав управления паи LLC становятся менее востребованными.

Здесь действительно вступают в игру налоговые льготы: если вы являетесь менеджером LLC, а ваши дети не являются управляющими членами, стоимость переданных им паев может быть значительно снижена, часто до 40% от их рыночной стоимости. .

Нижний налог на наследство

Теперь ваше потомство может получить аванс на свое наследство, но с меньшим налоговым бременем, чем они должны были бы платить в противном случае по подоходному налогу с физических лиц, и общая стоимость вашего имущества снижается, что в конечном итоге приводит к снижению налога на наследство, когда вы скончаться.

Возможность дисконтировать стоимость единиц, переданных вашим детям, также позволяет вам дарить им в подарок единицы LLC со скидкой, тем самым превышая текущий лимит подарков в размере 15 000 долларов США без необходимости платить налог на дарение.

Если вы хотите, например, подарить одну из своих дочерних неуправляющих акций подразделений LLC, оцениваемых в 1000 долларов каждая, вы можете применить скидку 40% к стоимости (в результате чего стоимость каждой единицы снизится до 600 долларов). Теперь вместо передачи 15 акций до уплаты налога на дарение вы можете передать 25 акций.

Таким образом, вы можете дарить значительные подарки без налогов на дарение, при этом уменьшая стоимость вашего имущества и снижая возможный налог на наследство, с которым столкнутся ваши наследники.

Что я могу перевести в ООО?

Вы можете передать практически любой актив в ООО, а затем передать эти активы своим детям и внукам. Типичные активы включают следующее:

Денежные средства: вы можете перевести деньги со своих личных банковских счетов в LLC, а затем распределить их между участниками LLC.
Имущество: вы можете передать право собственности на землю и постройки, построенные на ней, в вашу ООО. Однако перед такой передачей проконсультируйтесь с любым держателем ипотеки, так как вам может потребоваться его одобрение.
Личное имущество: Вы можете передать право собственности на автомобили, акции, драгоценные металлы, произведения искусства или другие важные вещи своему ООО.

Итог

Семейная компания LLC — мощный инструмент для управления вашими активами и передачи их вашим детям.Вы можете сохранить контроль над своим имуществом, назначив себя менеджером LLC, предоставляя значительные налоговые льготы как себе, так и своим детям.

Поскольку имущественное планирование очень сложное, а правила, регулирующие деятельность LLC, варьируются от штата к штату и меняются с течением времени, всегда проконсультируйтесь с финансовым консультантом, прежде чем оформлять свой план LLC.

Также вам потребуется юридическая помощь для создания ООО. Вы также понесете как первоначальный, так и ежегодный сборы.Учтите все эти затраты при планировании и принятии решения о том, подходит ли этот тип конструкции для вашего поместья.

SCI Передача французской собственности

Что такое SCI?
Совместное владение французской собственностью
Передача французской собственности
Французские законы о наследовании
Налоговые последствия
Использование в бизнесе
Настройка SCI
Запуск SCI

3.Передача французской собственности

Одна из наиболее частых причин создания SCI — управление постепенной передачей собственности другим членам семьи.

В частности, облегчает:

Подарочный трансфер детям
Защита выжившего партнера
Помощь детям в покупке дома

SCI предлагает возможность достижения этих целей проще и дешевле, чем другие структуры собственности.

3.1. Подарочный трансфер детям

SCI разрешает постепенную передачу собственности другим членам семьи, например вашим детям.

Таким образом, пакет акций SCI может быть изменен с течением времени, так что дети (и внуки, если необходимо) семьи могут получить в виде не облагаемого налогом подарка увеличивающуюся часть стоимости собственности.

Постепенная передача собственности таким образом была бы невозможна, если бы собственность находилась в собственности , подразделения .

Таким образом, обязательства по французскому налогу на наследство также снижаются, хотя в отношениях между родителями и детьми это будет иметь значение только в том случае, если стоимость передачи превышает обязательства по налогу на наследство (если таковые имеются).

Один особенно интересный способ для родителей — передать своим детям «возвратный интерес» в собственности, в то время как сами они сохраняют «жизненный интерес».

Поскольку собственность находится в собственности компании, а не напрямую, французские налоговые органы разрешают скидку на стоимость подарка в размере около 15%, что дополнительно снижает вашу ответственность по налогу на подарки.

На практике, поскольку подарки, не облагаемые налогом, можно дарить только раз в пятнадцать лет до максимальной суммы, существуют серьезные ограничения на то, насколько это может быть эффективно.

Также не требуется SCI для дарения собственности, не облагаемой налогом, и в последние годы уровень налоговых льгот на дарение между родителями и детьми был существенно увеличен.

Однако этот процесс проще и дешевле с SCI, так как все, что вам нужно сделать, чтобы сделать подарок, — это передать доли собственности между разными владельцами, вместо того, чтобы фактически проходить процедуру передачи собственности, как это было бы в противном случае будет так.

Более того, если у SCI есть долг (ипотека), то стоимость любой передачи в виде долей в собственности может быть уменьшена путем зачета ее в счет долга.

Таким образом, в случае дарения имущества рыночной стоимостью 350 000 евро с ипотечным залогом в 100 000 евро ответственность по налогу на дарение возникнет только в размере 250 000 евро, против которого будут предоставляться льготы по налогу на дарение.

Соответственно, при наличии у компании долга затраты на передачу части или всех акций компании другому акционеру (дочернему, партнеру) существенно снижаются.Это было бы невозможно, если бы в собственности не находилось , неделя .

Также уменьшаются транзакционные издержки с передачей акций SCI по сравнению с передачей собственности в рамках , подразделения посредством подарка или продажи.

В каждом случае уплачиваются регистрационные налоги в размере около 5%, хотя в случае передачи акций они немного ниже, а нотариальные сборы не всегда оплачиваются. Однако разница не велика, и она не должна быть ключевым фактором в процессе принятия решения.

3.2. Защита выжившего партнера

Использование SCI также прекращает потенциальную принудительную продажу собственности в случае смерти одного из владельцев.

Если собственность принадлежит SCI, в случае смерти одного из владельцев структура владения SCI будет гарантировать, что один из членов семьи не сможет принудительно продать собственность, как это было бы в случае, если бы собственность была проведено дел между ними.

Наследник вполне может пожелать продать свои доли, но это не приведет к продаже имущества.

Очевидно, что это будет иметь решающее значение для выжившего супруга или партнера, который будет защищен от потенциальной потери собственности.

Этот вопрос более важен для тех, кто состоит в свободном союзе, и в меньшей степени для тех, кто состоит в гражданском партнерстве. Подробнее об этом мы поговорим в следующем разделе, посвященном законам о наследовании.

Использование SCI не лишает детей их наследства, и если устав компании тщательно разработан, чтобы гарантировать, что оставшийся партнер сохраняет полный контроль над использованием собственности, они защищены.

В качестве альтернативы, составить устав компании таким образом, чтобы наследники умершего владельца не могли стать акционерами компании посредством пункта clause d’agrément , но предоставили альтернативную компенсацию эквивалентной стоимости.

Другой вариант — создать SCI с пунктом en tontine , чтобы компания переходила непосредственно к выжившему супругу или партнеру в случае первой смерти.

В качестве альтернативы можно создать структуру перекрестного владения под названием démembrement croisé , которая более подробно обсуждается в следующем разделе.

Устав компании может также предусматривать, что любой из владельцев, желающий распорядиться собственностью, будет обязан предложить свои акции другим владельцам. Лучше всего установить минимальный период, в течение которого будет доступна возможность преимущественной покупки, чтобы у других акционеров было время для организации финансирования покупки.

Таким образом, существует множество вариантов защиты партнера в рамках SCI, которые вам необходимо обсудить с компетентным нотариусом.

3.3. Помощь детям в покупке дома

SCI также может быть способом, с помощью которого родители могут помочь своим детям подняться по служебной лестнице.

Таким образом, если сын или дочь не могут самостоятельно собрать достаточный капитал для покупки дома, родители могут быть совместными покупателями собственности.

Существуют различные подходы к тому, как этого лучше всего достичь, в зависимости от ваших финансовых обстоятельств, которые вам необходимо обсудить со своими консультантами.

Один из часто используемых подходов заключается в том, что женатый сын или дочь и их супруга вносят процент от стоимости покупки, а родители вносят оставшуюся часть, тем самым позволяя паре приобрести недвижимость, которая в противном случае была бы для них недоступна. Затем родители снимают с молодой пары арендную плату до тех пор, пока не будет возвращен капитал.

Между тем, статьи SCI будут гарантировать, что родители сохранят контрольный пакет акций, тем самым предоставив необходимые гарантии банку.

Далее: Законы о наследовании

Назад: Множественное владение

Четыре способа передать свой семейный дом своим детям

Составление четкого плана владения недвижимостью может обеспечить распределение вашего имущества таким образом, чтобы оно отвечало интересам как вас, так и вашей семьи.

Счастливые воспоминания о детях, собирающихся в вашем семейном доме, околдовали процесс передачи собственности следующему поколению.

Но, как и в случае с любой другой сделкой с недвижимостью, важно избавиться от эмоций при принятии решения о том, что произойдет с вашим жилищем в будущем.

Независимо от того, есть ли у вас уютный домик для отдыха, роскошное поместье или изысканный кондоминиум, составление четкого плана недвижимости может обеспечить распределение вашей собственности таким образом, чтобы оно отвечало интересам как вас, так и вашей семьи.

«Лучшее место для начала процесса передачи вашего дома следующему поколению — это поговорить со своими детьми об их ожиданиях и интересах», — говорит Дэн Салливан, консультант по стратегии благосостояния из RBC Wealth Management-U.С.

«Если у вас есть дом и вы планируете передать его своим детям, убедитесь, что они действительно этого хотят», — говорит Салливан. «Если это инвестиционная недвижимость, в которой есть арендаторы, спросите их, хотят ли они взять на себя ответственность арендодателя. Если это ваш собственный дом, спросите, захочет ли кто-нибудь из ваших детей жить там после вашей смерти или они планируют его продать ».

Есть несколько способов передать свой дом своим детям, в том числе продать или подарить его им, пока вы живы, передать его по наследству после смерти или подписать акт о передаче в случае смерти в штатах, где он доступен.Все эти варианты могут иметь как юридические, так и налоговые последствия, поэтому важно продумать каждую из возможностей, чтобы убедиться, что недвижимость не станет обузой для ваших детей.

Вот что вам следует знать о каждом варианте:

1. Продам дом своим детям

Родители могут продать свой дом своим детям, но они должны сделать это по справедливой рыночной стоимости, объясняет Салливан.

«Родителям необходимо продать дом по цене, сопоставимой с той, за которую в настоящее время продаются другие аналогичные объекты недвижимости», — говорит он.«Если они решат провести выгодную продажу, то это отчасти подарок и повлечет за собой налоговые последствия».

Связаться с опытным консультантом

У вас нет консультанта РБК и вы хотите его найти? Свяжитесь с одним из них.

Родители могут ссужать деньги своим детям на покупку дома, но по закону родители должны взимать с детей проценты, а затем декларировать проценты, которые они получают, как доход.Заем может быть структурирован так, чтобы обеспечивать минимальную процентную ставку, которую IRS ежемесячно публикует для займов между связанными сторонами. Эти процентные ставки обычно значительно ниже, чем если бы дети получали ипотеку на коммерческой основе, что снижает их ежемесячные платежи.

Если дети могут позволить себе купить дом, говорит Салливан, «продажа может быть отличным решением для родителей, которые хотят уменьшить размер и нуждаются в выручке от продажи для переезда».

В качестве альтернативы вы можете выбрать жилую недвижимость, которая позволяет вам проживать в ней до самой своей смерти.Но даже если у вас есть право проживать в собственности до конца своей жизни, у вас все равно есть те же обязанности, что и у владельца, объясняет Салливан. Это может включать в себя выплату ипотечных кредитов и применимых налогов на недвижимость, поддержание страховки и поддержание своевременного ремонта собственности.

Другой вариант — создать доверительный фонд квалифицированного личного резидента (QPRT), говорит Салливан, который передает право собственности на дом трасту.

«Условия доверительного управления могут позволить родителям жить в доме без арендной платы в течение определенного периода времени, но это безотзывное доверие, которое нельзя изменить», — говорит Салливан.Если родители переживут сроки доверительного управления, имущество будет исключено из их имущества. Если они хотят продолжать жить в доме после окончания срока доверительного управления, они должны платить справедливую рыночную арендную плату, проживая в доме.

Но, говорит Салливан, QPRT может быть не для каждой семьи. Родители должны быть внимательны, потому что, если в семье возникнут разногласия, дети могут выселить родителей.

2. Подарите свое имущество детям

Если вы хотите передать имущество своим детям при жизни, подумайте об использовании безотзывного траста, говорит Салливан, который может защитить детей от потенциальных кредиторов.

При дарении собственности Салливан напоминает владельцам, если у получателя в будущем возникнут финансовые проблемы, собственность может быть изъята из семьи в случае банкротства.

Вот почему, по его словам, «обычно лучше передать собственность в момент вашей смерти из-за налоговых последствий».

3. Завещание вашей собственности

По словам Салливана, если вы хотите передать свою собственность детям после вашей смерти, как правило, лучше сделать это через отзывное живое доверие, которое позволяет вам назначать детей в качестве опекунов-преемников, что обеспечивает непрерывность управления имуществом.Отзывное живое доверие может быть изменено в течение вашей жизни, что дает вам возможность изменить свое мнение и, в конечном итоге, позволяет вам разъяснить, как вы хотите, чтобы имущество было обработано после вашей смерти.

«Сначала поговорите об этом со своей семьей и обсудите, хочет ли кто-нибудь жить в нем и есть ли у него средства, чтобы не уплачивать налоги на недвижимость, страхование и расходы на содержание», — говорит Салливан. «Если никому не нужна собственность, траст может продать ее после вашей смерти и распределить вырученные средства.”

Если одному наследнику нужна собственность, а другим нет, Салливан предлагает принять справедливые финансовые меры для компенсации, например оставить дополнительные деньги наследнику, который не унаследует дом.

4. Передаточный акт

Двадцать пять штатов и округ Колумбия разрешают владельцам собственности подписывать акт о передаче имущества в случае смерти. Салливан объясняет, что это работает аналогично обозначению «выплата в случае смерти» для банковского счета, который люди используют для передачи активов своим наследникам.

«Акт передачи в случае смерти может использоваться, чтобы избежать завещания собственности», — говорит он, добавляя, что обозначение можно легко изменить в любое время до вашей смерти.

Вы можете подписать акт о передаче в случае смерти любого имущества, находящегося в штате, где разрешен этот юридический процесс, независимо от того, находится ли ваше постоянное место жительства в этом штате.

Независимо от того, как вы планируете передать дом своим детям, процесс может быть сложным. Вот почему так важно проконсультироваться со своими финансовыми и юридическими консультантами, чтобы изучить варианты и связанные с ними последствия для достижения результата, отвечающего интересам всех.