Можно ли отсудить квартиру по дарственной: Можно ли оспорить дарственную после смерти дарителя в 2021 году?

Можно ли оспорить дарственную

Можно ли оспорить договор дарения, можно ли аннулировать или отменить дарственную, можно ли отменить, расторгнуть договор дарения, а главное, как расторгнуть договор дарения – это не весь полный список вопросов, с которыми человек сталкивается и пытается решить в своей повседневной жизни, соприкоснувшись со сделками, проводимыми с имуществом, в частности, дарение.

При оформлении сделки, связанной с дарением имущества, оформляется дарственная или договор дарения, согласно которому даритель обязуется передать имущество одаряемому. Данный вид сделки носит необратимый характер, но в некоторых случаях согласно действующему законодательству возможно оспаривание договора дарения (дарственной) и, как следствие, отмена дарственной на квартиру, дом или любое другое имущество. Таким образом, проблемы договора дарения можно решить, но только через судебное рассмотрение дела. Следует помнить о том, что расторжение или отмена договора дарения квартиры, а также признание договора дарения недействительным происходит в нотариальной конторе при условии, что обе стороны не имеют друг к другу претензий и разногласий, либо в судебном порядке, если возникает спорная ситуация, требующая детального рассмотрения дела.

Судебная практика по договору дарения выделяет разного рода ситуации, когда человек, чье право было нарушено, решает обратиться в суд. Как правило, больше половины споров связаны с тем, что дарственная становится недействительной в силу притворности. Т.е. под договором дарения зачастую скрывается иная сделка: купля-продажа. В другом случае, истец пытается оспорить дарственную на квартиру по причине того, что договор был оформлен дарителем под давлением, в результате воздействия на него третьими лицами или находившимся им в неадекватном состоянии, при котором даритель не осознает в полной мере значимость своих действий. Подобного рода дела решаются очень трудно и долго. Ведь необходимо доказать, что на момент подписания, составления дарственной даритель находился в недееспособном состоянии. Тем не менее, в судебной практике немало примеров удачного разрешения подобных споров. В качестве доказательства подходят любые свидетельские показания, медицинские карты, справки, заключения врачей, записи, сделанные на видео или фото и многое другое. Возможно даже проведение медицинской психиатрической экспертизы человека задним числом. Таким образом, на суде принимаются любого рода доказательства, чтобы решение суда было однозначным – отмена договора дарения или признание его недействительным.

Действующее Гражданское Законодательство РФ (ст. 578 ГК РФ) регулирует обстоятельства, вследствие которых возможна отмена (расторжение) договора дарения самим дарителем:

— неправомерные действия со стороны одаряемого по отношению к дарителю, такие как покушение на его жизнь, нанесение телесных повреждений и т.д.;

— одаряемый неуважительно относится к подаренной вещи, которая для дарителя представляет особую ценность;

— даритель переживет одаряемого в случае его смерти.

Данные условия могут быть специально прописаны в самом договоре дарения.

Отмена дарственной возможна не только со стороны дарителя, но и самим одаряемым. Так, одаряемый может в любое время отказаться от имущества до момента передачи ему этого дара.

Что касается вопроса: можно ли отозвать (отсудить) дарственную, оспаривается ли дарственная, то, как любую другую сделку, дарение также можно оспорить, притом и той и другой стороной. Не стоит забывать и о третьих лицах, чьи права могли быть ущемлены в результате заключения данного договора дарения. Они также имеют полное право оспорить дарственную.

Таким образом, судебная практика насчитывает множество случаев, когда в ходе судебного процесса происходит отмена дарственной или признание договора дарения недействительным.

Если есть дарственная на квартиру, другие родственники – пенсионеры могут опротестовать или отсудить долю?

Родственники-пенсионеры, имеющие право на обязательную долю, могут предпринимать усилия для того, чтобы признать договор купли-продажи недействительным, как при жизни дарителя, действуя от его имени, так и после его смерти, в том случае, если будет доказано, что на момент заключения договора, к примеру, даритель страдал заболеваниями или имел психические нарушения, которые лишали дарителя способности понимать значение своих действий и руководить ими. Даритель на этом основании самостоятельно, при жизни, может признавать договор дарения недействительным.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Суд назначает экспертизу и принимает решение на основании выводов эксперта о состоянии здоровья дарителя в момент заключения договора.

При подготовке к оформлению дарения квартиры имеет смысл в случае наличия заболеваний дарителя, его состояния здоровья или возраста, т.е. таких обстоятельств, которые в дальнейшем могут поставить под сомнение тот факт, что даритель понимает значение своих действий и руководит ими, провести исследование в соответствующем учреждении до заключения договора.

При нотариальном удостоверении договора нотариус установит личность, проверит дееспособность сторон, разъяснит сторонам смысл и значение сделки и проверит, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон и не противоречит требованиям закона. Нотариус может произвести видеофиксацию нотариального действия, нотариальный акт имеет повышенную доказательственную силу. Экспертное заключение до сделки и нотариальное удостоверение волеизъявления сторон дают повышенную защиту и снижают риски признания впоследствии сделки недействительной.

Смотрите также:

1. Как правильно составить судебную доверенность

2. Нотариальное удостоверение опционного договора

КАК ОСПОРИТЬ ДАРСТВЕННУЮ 2021 | Адвокат у Києві

К договору дарения нужно отнестись серьезно и заключать его однозначно стоит только тогда, когда вы готовы полностью и навсегда расстаться со своей собственностью, не ставя новому владельцу никаких условий, несоблюдение которых может в дальнейшем изменить ваше мнение.

Подаренное имущество приобретается новым собственником сразу после оформления всех документов у нотариуса. И об этом нужно знать и помнить.

Если вы вдруг передумали внезапно дарить имущество и хотите расторгнуть договор дарения, то нужно знать, что в общем порядке расторжения договора дарения квартиры или другой недвижимости в одностороннем порядке не допускается.

Ссылки на то, что вы что-то не до конца поняли, не знали, что вам что-то обещали, к сожалению, не работают.

Ошибка в результате собственной небрежности, незнание закона или неправильного его толкования одной из сторон не является основанием для признания сделки недействительной.

Случаи, когда можно требовать расторжения договора дарения:

• если одаренный совершил умышленное преступление против дарителя или его близких родственников;
• одаренный создает угрозу утраты имущества, которое имеет для дарителя нематериальную ценность;
• имуществу, которое представляет историческую, культурную, научную ценность, грозит существенный вред или уничтожение.

Если же указанных обстоятельств нет, то остается надеяться на признание судом договора дарения недействительным.

Существует несколько требований, нарушение которых дает основания для признания сделки недействительной (ничтожной или оспариваемой):

1. Содержание сделки не может противоречить Гражданскому кодексу, другим актам гражданского законодательства, а также интересам государства и общества, его моральным принципам.
2. Лицо, совершающее сделку, должно иметь необходимый объем гражданской дееспособности.
3. Волеизъявление участника сделки должно быть свободным и отвечать его внутренней воле.
4. Сделка должна совершаться в форме, установленной законом.
5. Сделка должна быть направлена ​​на реальное наступление правовых последствий, обусловленных ею.
6. Сделка, совершаемая родителями (усыновителями), не может противоречить правам и интересам их малолетних, несовершеннолетних или нетрудоспособных детей.

Вот распространенные ситуации, когда обращаются в суд о признании договора дарения недействительным.

• Договор дарения путают с завещанием. Здесь следует помнить, что право собственности на имущество по договору дарения переходит к одаренному сразу после заключения такого договора. А по завещанию право собственности на имущество переходит только после смерти наследодателя и оформления наследства.
• Документы были подделаны, и это нужно доказать при обжаловании.
• Даритель оформил договор под давлением третьих лиц, которые заставили его подписать, применив силу и угрозы по отношению к нему или его близким.
• Если сделка проведена дарителем в результате ошибки, обмана, зависимого состояния, когда даритель был вынужден совершить ее вследствие тяжелых жизненных обстоятельств на невыгодных для себя условиях.
• Отсутствует согласие супруга на дарение совместно нажитого имущества, заверенные нотариально.
• Если одаряемый был сотрудником социальных служб, а также государственных структур и, ухаживая за престарелыми, получил дарственную.
• Даритель в момент подписания дарственной находился в неадекватном состоянии и не понимал до конца значимость своих поступков.

Главным элементом такой сделки является свободное волеизъявление и его соответствие внутренней воле сторон, направленная на наступление определенных последствий. Поэтому, в первую очередь, следует устанавливать, на что именно была направлена ​​воля сторон, была ли настоящая свобода на заключение договора дарения  или не заключено такое соглашение с целью скрыть другую сделку.

Обязательным признаком договора дарения является бесплатность, что тоже является  весьма важным моментом, поскольку стороны часто забывают об этом и пытаются возмездный договор  оформить как договор дарения.

Если договором дарения установлено любой взаимный долг, то это автоматически исключает признак безвозмездности, тем самым превращая указанный договор в любой другой возмездный договор.

В таких делах суд проверяет факт прочтения текста оспариваемого договора дарения и разъяснения нотариусом сути договора; возраст истца, его состояние здоровья и необходимость в связи с этим в уходе и посторонней помощи; наличие у истца спорного жилья как единого; отсутствие фактической передачи спорного недвижимого имущества за оспариваемым договором дарения дарителем одаряемому и продолжение истцом проживать в спорной квартире после заключения договора дарения; или состоялась фактическая передача дома по условиям договора дарения (в частности передача ключей), осуществляет ли истец лично оплату коммунальных услуг.

Нужна правовая помощь адвоката? Звоните по тел. 096-203-18-51. Стоимость услуг

Как правиьно написать дарственную на квартиру

Передача квартиры в дар – ответственное мероприятие.

Для этого недостаточно на словах подарить квартиру, так как она является объектом недвижимости и имеет значительную стоимость. Для правильного оформления договора дарения необходимо учесть абсолютно все требования действующего закона.

Как написать дарственную на квартиру?

Чтобы правильно написать дарственную на квартиру, необходимо обязательно включить в нее положения о предмете дарения. Когда в дар переходит квартира, следует указать адрес ее нахождения, размер жилой и общей площади, этаж, количество комнат и другие важные характеристики. Без точного определения предмета дарения, дарственная автоматически и безвозвратно будет признана недействительной.

Кроме того, необходимо определить личности дарителя и одаряемого, указав их паспортные данные и место проживания на момент подписания договора дарения.

Данные указываются в строгом соответствии с документами. Если допущена ошибка или расхождение, в регистрации права на подаренную квартиру будет отказано.

Дата передачи дара указывается для того, чтобы подтвердить момент фактического перехода квартиры в собственность одаряемого.

Заверения нотариусом договора дарения квартиры в обязательном порядке не требуется.

Для правильного составления договора дарения квартиры можно воспользоваться образцом, который предусматривает все основные положения. В него можно добавить свои пункты, которые не противоречить закону.

После составления договора необходимо провести государственную регистрацию вновь возникшего у получателя дара права собственности.

Таким образом, написать договор дарения на квартиру можно и самим. Это не так сложно, если учесть все требования закона и правильно указать все данные.

Когда вступает в силу дарственная на квартиру?

Фактически договор дарения вступает в силу сразу после его подписания, так как это окончательный этап оформления договора. После этого и сама квартира может быть передана одаряемому. Однако в случае с передачей в дар квартиры обязательно необходимо провести государственную регистрацию права собственности.

Окончательно переход права собственности у одаряемого возникнет только после проведения регистрации.

Следовательно, одаряемый сможет полноправно распоряжаться подаренной квартирой только после проведения регистрации и получения соответствующего документа.

Дарственная на квартиру после смерти дарителя

Нередко договор дарения заключается не с целью сразу же передать квартиру в собственность одаряемого. Он может содержать обещание передачи квартиры в будущем. Это связано обычно с незаконченным ремонтом или другими обстоятельствами. В таком случае фактически квартира переходит только после государственной регистрации права, которая проводится после наступления даты, указанной в качестве даты получения дара.

Для государственной регистрации необходимо присутствие и документы, как дарителя, так и одаряемого.

Однако если даритель умер, он перестал быть собственником квартиры (утрата правоспособности наступает со смертью человека), значит, и распоряжаться ей уже не может. В государственной регистрации права на квартиру после смерти дарителя будет однозначно отказано, даже если у одаряемого есть подписанный умершим договор.

Квартира войдет в наследственное имущество после смерти дарителя и будет подлежать наследованию по закону.

Налоги, выплачиваемые при дарении квартиры

Сам факт дарения не облагается никакими налогами. Однако в результате принятия дара одаряемый обретает некоторый доход. В РФ установлен налог на доход, исчисляемый по ставке 13% (для нерезидентов страны 30%) от стоимости подаренной квартиры.

Налог платится всеми одаряемыми, кроме близких родственников дарителя.

Для подтверждения наличия близких родственных уз необходимо представить документ (свидетельство о рождении, браке и т.д.).

Иных платежей при совершении дарения не предусмотрено, если договор не оформляется через нотариуса.

Что лучше дарственная или купля продажа квартиры?

Вопрос о преимуществах того или иного способа передачи имущества всегда волнует собственников. Это связано с тем, что одну и ту же квартиру можно отчуждать разными методами. Что лучше подарить квартиру или оформить куплю-продажу:

• С финансовой точки зрения в случае передачи имущества между близкими родственниками выгодно дарение, так как оно не облагается налогом. Купля-продажа порождает обязанность выплаты налогов при нахождении квартиры в собственности меньше 3 лет и не освобождает близких родственников от выплаты;
• государственную регистрацию права необходимо проводить в обоих случаях;
• с точки зрения надежности и договор дарения, и договор купли-продажи можно оспорить, но сделать это достаточно трудно;
• форма для обоих договоров одинакова.

Различия во многих аспектах составления договора не существенны. Однако они есть. Выбор наиболее приемлемой формы передачи квартиры в собственность должен быть индивидуальным. В случае сделки между близкими родственниками лучше дарение.

Можно ли отсудить дарственную на квартиру?

Отсудить дарственную на квартиру можно с той точки зрения, что ее можно аннулировать. Для этого необходимо наличие некоторых оснований и поводов. Все они перечислены в ГК РФ. Для того чтобы отсудить дарственную на квартиру, необходимо подать заявление в суд с изложением основания отмены дарственной и доказательствами.

В результате рассмотрения дела, суд вынесет решения об аннулировании договора дарения или отказе в удовлетворении иска.

Оспаривается ли дарственная на квартиру?

Считается, что дарственная – наименее оспариваемый документ. Это отчасти правда. Договор дарения оспорить можно, однако, сделать это достаточно трудно.

Для оспаривания договора дарения квартиры необходимо наличие оснований, предусмотренных Гражданским кодексом России.

Основными и наиболее частыми причинами совершения попытки оспаривания дарственной являются:

• сомнения в дееспособности дарителя. Запрещено совершение дарения лицом, которое не в состоянии руководить своими действиями или понимать их значение;
• совершение дарения под воздействием угроз, насилия и т.д. Если будет доказано, что на дарителя было отказано неправомерное воздействие, то дарение будет отменено. Такое заявление в суд может подарить как сам даритель, так и заинтересованное лицо, включая наследников после смерти дарителя;
• если даритель был введен в заблуждение относительно итогов сделки дарения. Например, если одаряемый «прикрыл» передачу квартиры в дар другой сделкой или иными намерениями. Например, когда дарителю говорят, что дарение – формальность, в результате которой он не утратит право собственности, обманывая его;
• если даритель был неграмотным и в результате этого не мог прочитать дарственную или не понимал что и зачем он подписывает;
• если одаряемый приносит непоправимый вред подаренной вещи, представляющей для дарителя фамильную ценность и т.д.

Главным преимуществом дарения считается то, что оно не может быть отменено в случае перемены мнения дарителя.

В итоге, договор дарения с целью передачи квартиры составляется без обязательного нотариального заверения. Налоги с дарения уплачиваются далеко не всегда. После смерти дарителя сделка дарения состояться не может, так как фактически отсутствует одна из сторон. Оспорить договор дарения квартиры можно, но на это нужны весомые основания и доказательства.

в каком случае можно опротестовать, порядок обжалования

Договор дарения позволяет безвозмездно передать недвижимость третьему лицу. Часто возникают ситуации, при которых родственники лица, отказавшегося от дома, остаются без наследства из-за этого документа. В связи с этим возникает вопрос о том, можно ли оспорить дарственную на дом или квартиру. Правильно заполненный договор является официальным документом. Поэтому оспорить его возможно лишь в судебном порядке, и только в случаях, предусмотренных законом.

Кто может обратиться в суд

Оспаривание дарственной проводится только заинтересованным человеком, то есть самим дарителем или его доверенным лицом. Исходя из законодательства, обращаться в суд можно в течение 3 лет после заключения сделки. Эти сроки могут быть продлены только в исключительных случаях.

В определённых ситуациях закон предусматривает возможность обращения в суд родственников. Это возможно в случае:

• признания судом недееспособности лица, которое передавало имущество;
• намеренного давления на собственника, отчуждающего дом или квартиру;
• невменяемого состояния владельца недвижимости на момент составления или оформления документа;
• смерти дарителя.

Во всех иных случаях обращения родственников будут необоснованными. Одариваемое лицо также не может подавать иск в суд. У него есть право отказаться от подаренной квартиры или дома, но до совершения сделки.

Основания для опротестования

Перед тем как обращаться в суд следует собрать факты, подтверждающие незаконность осуществления дарения. Если документ был заверен нотариусом, шансы на обжалование существенно уменьшаются. Поэтому следует внимательно изучить основания для аннулирования дарственной.

Ошибки в документе

Дарственная является официальным документом, поэтому для неё существуют строгие правила оформления. Шаблоны и образцы заполнения может предоставить юрист, нотариус или сотрудник МФЦ. В договоре дарения должны содержаться только правдивые и полные данные. Даже при наличии минимальных ошибок в реквизитах документов заявителей, договор может быть признан недействительным.

К дарственной прилагаются свидетельства и справки, подтверждающие право собственности на недвижимость. Их отсутствие — повод для проверки законности сделки.

Кроме этого, дарение можно опротестовать, если недвижимость передаётся лицам, которые не имеют права ее принимать, а именно:

1. Государственным служащим.
2. Медицинским или социальным работникам, которые ухаживали за дарителем.
3. Лицам, осуществляющим опекунство над инвалидом или несовершеннолетним ребёнком.

Дарение предусматривает абсолютную безвозмездность. Поэтому наличие в документе требований, имеющих материальную основу, является противозаконным.

Мошеннические действия

Следует разобраться, оспаривается ли договор дарения, если документ был составлен без ошибок. Нередко сделка совершается в преступных целях. Если родственники смогут представить суду доказательства давления или принуждения дарителя к сделке, её признают незаконной.

Правомерность отчуждения недвижимости будет проверена правоохранительными органами в случае:

• резкого ухудшения здоровья дарителя после передачи имущества;
• скоропостижной смерти предыдущего собственника;
• присутствия угроз со стороны одариваемого;
• невменяемого состояния собственника недвижимости, то есть наличие психического расстройства, алкогольное или наркотическое воздействие на организм.

В некоторых случаях собственники квартир умышленно вводятся в заблуждение для совершения сделки. Например, им не сообщают все условия и последствия передачи недвижимости третьему лицу. Особенно часто от подобных мошеннических действий страдают люди пенсионного возраста без близких родственников. Невыгодные для дарителя условия сделки также являются поводом для проверки.

Нередко нарушают условия дарения и сами собственники отчуждаемого имущества. Законом запрещены притворные или фиктивные сделки с целью сокрытия противоправных действий. Например, юридическое лицо не имеет права дарить имущество, если оно может быть арестовано приставами в ближайшее время.

Признание сделки незаконной

Ненадлежащее использование недвижимости новым собственником может послужить поводом для обжалования дарственной. Суд может принять решение об изъятии квартиры или дома из владения, если собственник умышленно наносит ущерб имуществу.

Нередко бывают ситуации, при которых квартира дарится постороннему лицу, а законные наследники остаются ни с чем. Возникает вопрос о том, можно ли опровергнуть дарственную наследникам и в каких случаях. Это возможно, если они действительно имели право на какую-либо долю. Суд рассматривает все обстоятельства в индивидуальном порядке.

Дарственная может быть аннулирована в связи с гибелью одариваемого лица. Это возможно исключительно при обращении самого дарителя в суд.

Некоторых собственников интересует, можно ли отсудить дарственную, если даритель просто передумал передавать недвижимость кому-либо. В законе не предусмотрено такой возможности. Обжаловать договор можно только при наличии вышеперечисленных условий. В случае нарушения хотя бы одного условия осуществления дарения, заинтересованные лица получают основание для обращения в суд.

Предыдущая

Акт приёма-передачи имущества: образец бланка и все нюансы

Следующая

ДарственнаяДоговор дарения доли квартиры: правила оформления сделки

Вас заинтересует

Можно ли оспорить дарственную при разводе?

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Развод — это неприятный процесс, который сопровождается не только нравственными терзаниями, но и разделом совместно нажитого имущества. К такому относятся автомобили, недвижимость и др. Естественно, что после развода, каждый из супругов желает забрать себе часть совместно нажитого добра. Но можно ли разделить квартиру, которую получили посредством дарственной? Можно ли оспорить подобную недвижимость, какие для этого нужны основания и в какие сроки можно произвести обжалование — читайте далее.

Можно ли оспорить дарственную, оформленную до развода?

Дарственная означает, что форма недвижимости, например квартира, была передана в пользование гражданина — супруги или супруга в подарок. Имущество передается на безвозмездной основе. Даже если гражданин состоял в браке в момент процедуры одаривания, такое имущество не подлежит разделу в общем случае. Поэтому, если дарственная оформлена на бывшего мужа, или дарственная оформлена на бывшую жену, второй супруг оспорить право на подаренную квартиру не сможет.

Однако, присутствуют нюансы. Если после дарственной передачи, в жилище производились ремонтные работы, или другие, направленные на улучшение жилища, а финансовые затраты на подобные изменения брались из общего семейного бюджета — второй супруг сможет оспорить право бывшего супруга на долю в жилом помещении.

Если в подаренной квартире появилась дорогостоящая техника, или пристройка, а второй супруг предоставил чеки покупок, то он сможет рассчитывать на возмещение 50% расходов.

Основания

Как уже говорилось выше, разделить подаренную квартиру, которая находилась на момент развода в таком же состоянии, как и в момент дарения — не получится. В таком случае, на что ссылаться в суде, при желании оспорить дарственную, оформленную до развода?

Есть несколько вариантов — неправильно составленный договор дарения и общее улучшение состояния квартиры после дарения.

В первом случае, основания базируются на самой дарственной и обстоятельствах, при которых она была заключена:

• общие ошибки, неточности в договоре;
• недееспособность дарителя в момент оформления дарственной, или одаряемого собственника;
• факт того, что оформление дарственной производилось под давлением.

Основания для второго случая следующие:

• увеличение площади, состояния жилья после дарения;
• увеличение общей стоимости жилого помещения, более чем в два раза.

В этой ситуации необходима помощь оценщика — он производит оценку квартиры на момент развода. Также, предоставляются соответствующие чеки и выписки с банковских кредитных карт — подтверждение стороны, которая производила оплату. Важным условием является прописанная оценочная стоимость квартиры в договоре дарения — это обстоятельство поможет оценить разницу в цене.

Через суд

Для того, чтобы оспорить договор дарения квартиры после развода супружеской пары — обращаются в районный суд. Шанс раздела такой недвижимости мал, но он есть.

В суде, предоставляется доказательная база, которая включает следующие документы:

• чеки о покупке дорогостоящей бытовой и сантехники;
• чеки об оплате услуг персонала, который осуществляет ремонтные работы, или работы по улучшению общего состояния жилья — прокладка электричества, газовой системы, системы водоснабжения, а также внутренняя и внешняя отделка помещения;
• выписки из банка, о списании средств с кредитной карты супруга-истца, как доказательство о вложенных средствах.

Возможны и показания свидетелей. Суд может вынести решение не о разделе жилья, а о компенсации средств супругу-истцу, в размере 50% от текущей стоимости жилища.

Срок

Дарственную на квартиру можно оспорить в течении ее срока действия. Срок зависит от типа дарственной — ничтожная или оспариваемая. На оспаривание ничтожной дарственной выделяется 3 года, на признание недействительной оспариваемой сделки — 1 год.

В случае дополнительных вопросов — обратитесь к нашему онлайн-юристу, заполнив форму справа.

Можно ли оспорить дарственную на квартиру после развода?

Действия при оспаривании дарственной квартиры после развода не отличаются от ситуации до развода. Оспорить договор дарения, вступивший в силу, не получится. Однако, если докажет, что сделка дарения совершалась под давлением, или даритель находился в момент оформления в недееспособном состоянии — возможность обжалования присутствует. Также, при предоставлении необходимых счетов и квитанций, один из супругов может доказать, что вкладывался в полученную в результате дарения недвижимость. Если стоимость жилища увеличилась в два раза, появится возможность его оспорить в судебном порядке.

Как действовать?

Перед тем, как обращаться в суд, супругу необходимо составить перечень документов, который будет включать счета, квитанции об оплате, копии выписок с банковского счета — как доказательство о финансовых вливаниях в благополучие квартиры.

Заявление подается в суд по месту жительства истца или ответчика. Заявление должно содержать информацию о:

• продолжительности брака супругов;
• список вещей которые приобрел супруг-истец;
• список работ по улучшению состояния жилья супругом-истцом;
• оценочной стоимости жилья после развода.

В случае, если стоимость жилья увеличилась в два раза от первоначального, или состояние жилья при дарении расценивалось как неудовлетворительное, а после развода, жилье находится в хорошем состоянии — суд удовлетворит требование истца, постановлением о разделе квартиры.

Скачать образец документа

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Бабушка в бреду завещала квартиру. Вот к чему это привело спустя годы

У женщины было два сына. Одному из них она завещала свою квартиру. Сын умер раньше матери — вместо него наследником по представлению автоматически стал внук. Но бабушка не захотела отдавать внуку свою квартиру и сразу перезавещала ее второму сыну. А потом для подстраховки и вовсе оформила на него дарственную: отдаю тебе, сынок, всю квартиру и деньги на вкладе. Через несколько лет бабушка умерла, сын вступил в наследство, а потом продал квартиру посторонней женщине. Все было хорошо: законные сделки, честная покупательница, ипотека.

Екатерина Мирошкина

экономист

Профиль автора

Но тут объявился внук. Он не согласился с решением бабушки и стал оспаривать завещание и дарение. А заодно потребовал забрать квартиру у новой собственницы. Кажется, что это невозможно: после оформления дарственной прошло шесть лет, бабушка сама распорядилась своим имуществом, все документы проверялись, а покупательница ни в чем не виновата. Но есть справедливость, а есть закон. И Верховный суд объяснил, как закон работает в таких случаях.

Источник:
Определение ВС № 64-КГ19-3

Как бабушка распорядилась своей квартирой?

У нее было два сына. После смерти одного бабушка оформила жилье на другого: вначале по завещанию, а потом — для надежности — по договору дарения. То есть еще при жизни бабушки ее второй сын стал законным собственником квартиры и зарегистрировал свои права.

Между дарением и смертью бабушки прошло пять лет. Еще через полгода сын без проблем продал квартиру. Он и подумать не мог, что племянник решит оспорить сделку, которая была пять лет назад: вроде бы все сроки для этого уже прошли. Но не тут-то было.

Почему внук заявил свои права на это жилье?

Когда в 2015 году бабушка умерла, ее внук узнал, что квартира давно ей не принадлежит: она с 2010 была года в собственности у другого сына, его дяди. А в 2016 году дядя продал квартиру — ее купила женщина через военную ипотеку.

Мы объясняем сложное простым языком

Если вам это по духу, подпишитесь на нашу рассылку. Дважды в неделю о том, что влияет на ваши деньги

Но внук знал, что бабушка иногда обращалась к психиатрам. Ее никто не признавал недееспособной официально, но были приступы бреда, паранойи, женщине казалось, что ее хотят отравить или преследуют. Врачи выписывали лекарства, но бабушка их не пила: вдруг отравят. Особого дискомфорта это никому не доставляло, со сделками тоже проблем не было: нотариус без проблем заверял завещание, а Росреестр регистрировал договор дарения.

Из-за особенностей здоровья бабушки внук решил все оспорить. Через полгода после смерти бабушки, когда квартира уже была продана, он потребовал признать недействительными все сделки:

• завещание на своего дядю;
• договор дарения на него же;
• договор купли-продажи квартиры.

Изумительная история 29.07.19

Как получить наследство, если прошли сроки для обращения к нотариусу

Квартиру должны были забрать у той ипотечницы и вернуть в состав наследства. И тогда по закону у внука были бы шансы на половину квартиры. Все это пришлось решать в судах.

При чем тут женщина, которая купила квартиру в ипотеку?

Внук потребовал, чтобы бабушкино имущество забрали у новой собственницы и вернули в наследственную массу. Женщина может остаться без квартиры, зато с долгами. И хотя она взяла ипотеку, не могла знать о бредовых идеях бабушки и тщательно проверяла документы по сделке, ей пришлось участвовать в судах. А заодно и банку, который выдал кредит на квартиру и взял ее в залог.

Изумительная история 16.05.19

Дочери поздно узнали о смерти отца. Смогут ли они получить наследство?

Что сказали суды?

Можно ли оспорить завещание и дарение в бреду?
✅ Да.

Две экспертизы из трех доказали, что бабушка хоть и была дееспособной, но именно в период сделок могла не понимать значения своих действий. Значит, завещание на второго сына и договор дарения можно признать недействительными. А квартира войдет в наследственную массу.

Мог ли внук претендовать на квартиру?
❌ Нет.

Если завещание и договор дарения признать недействительными, сын становится наследником первой очереди, а внук — наследником по представлению. То есть он наследник более поздней очереди, поэтому вообще не войдет в состав наследников по закону и не может претендовать на квартиру. Ни одна сделка не могла нарушить его права, а значит, и в суд он обратиться не мог. Даже если дарение недействительное, все равно наследник — второй сын.

Должна ли женщина вернуть квартиру?
❌ Нет.

Если сделку признают недействительной, стороны должны вернуть друг другу все, что получили. Но женщина была добросовестным покупателем, а квартиру она забрала не против воли собственника: он сам осознанно и добровольно ее продал. Кроме того, ни сын бабушки, ни покупательница не могли знать, что много лет назад бабушка была не в себе и это может стать поводом для отмены сделок.

Можно ли оспорить завещание через 5 лет?
❌ Нет.

Срок исковой давности по оспариванию недействительных сделок — один год. Срок начинают считать с того дня, когда истец узнал о нарушении своих прав. Если срок пропущен, одного этого достаточно для отказа в иске — независимо от других причин. Свидетели говорят, что о новом завещании внук узнал после смерти отца — в 2009 году, а в 2010 году он был в курсе про договор дарения. К 2016 году срок давности уже прошел.

Ничего внук не получит, а женщина останется с ипотечной квартирой.

Внук с такими выводами не согласился и дошел до Верховного суда с теми же требованиями.

Можно ли оспорить завещание и дарение в бреду?
✅ Да.

Тут вопросов нет. Бабушку не признавали недееспособной, внешне она выглядела спокойной. Понадобилась экспертиза, даже три — их провели посмертно. Две экспертизы, в том числе в институте Сербского, однозначно установили, что у бабушки был бред и паранойя. Значит, она могла не понимать, что и зачем подписывает. И хотя сделки прошли регистрацию, а у квартиры уже поменялись собственники, спустя годы это можно оспорить.

Мог ли внук претендовать на квартиру?
✅ Да.

Внук — наследник по праву представления. Он наследует за своим умершим отцом. Второй сын бабушки — это наследник первой очереди. Но если речь о разделе наследства по закону, то сын и внук имеют равные права на квартиру — каждому положена половина. Внук может оспаривать сделки, потому что в результате получит часть наследства.

Должна ли женщина вернуть квартиру?
✅ Да.

Если кто-то купил имущество у продавца, который не имел права его отчуждать, то собственник, чьи права нарушены этой сделкой, может потребовать все вернуть. При этом неважно, что покупательница была добросовестной и не могла знать о проблемах прежних владельцев квартиры. Внуку достаточно доказать, что квартиру, на которую он имел право, продали без его воли. И тогда извините, женщина, но вашу ипотечную квартиру придется отдать.

п. 39 пост. Пленума ВС № 10/22

Можно ли оспорить завещание через 5 лет?
✅ Да.

Завещание нельзя оспорить до того, как открыто наследство. Даже если внук знал о завещании в 2009 году, он ничего не мог с этим сделать. Годовой срок давности нужно считать со дня смерти бабушки: она умерла в конце 2015 года, а внук подал в суд в апреле 2016. Отказывать в иске из-за пропущенного срока было нельзя ни по завещанию, ни по договору дарения.

Суды не разобрались, нарушили нормы права и вынесли неверное решение.

Итог. Решения двух судов отменили. Дело будут пересматривать в городском суде. Верховный суд сказал, чтобы все его замечания были учтены. А это значит, что внук имеет все шансы получить полквартиры и деньги со вклада в банке. А женщина, которой сейчас принадлежит квартира, должна будет ее вернуть. Кажется, ей не повезло больше всех.

Значит, женщина останется без квартиры и с ипотекой?

Вполне возможно, что так и будет. По закону она должна вернуть квартиру, а продавец обязан отдать ей деньги. Но квартиру запросто заберут, аннулировав запись о праве собственности в Росреестре. А вот забрать у продавца деньги будет гораздо сложнее. Если у него нет имущества и накоплений, всю сумму можно взыскивать годами.

Что делать? 30.05.17

Защитит ли титульное страхование от рисков при покупке квартиры?

Женщину защитило бы титульное страхование. Но в случае ипотеки его не всегда оформляют: оно необязательно для таких сделок.

Куда смотрел нотариус при оформлении завещания?

Когда нотариус удостоверял бабушкино завещание, он мог точно установить только ее дееспособность по возрасту — то есть что бабушке точно исполнилось 18 лет и она имеет право распоряжаться своим имуществом. Но психическое здоровье человека нотариусы проверить не могут. Если бабушка была спокойной, нормально разговаривала, сама подписала документы и подтвердила, что добровольно и в здравом уме отдает свою квартиру родному сыну, не было никаких оснований отказывать ей в оформлении завещания.

Нотариус не проверяет, лечится ли бабушка у психиатра, пьет ли таблетки, не высказывает ли бредовые идеи. Есть много случаев, когда нотариальные сделки через несколько лет оспаривали из-за психических или физических расстройств: слепоты, онкологии, стресса, инсульта.

Подтвердить полную дееспособность участника сделки может только психиатрическая экспертиза, других вариантов нет. Справка из психдиспансера о том, что продавец квартиры не стоит там на учете, — это не подтверждение.

Как добросовестным покупателям квартир защитить свое имущество и сделки?

Защититься на 100% не получится. В этой истории продавцом была не сама бабушка, а ее здоровый и дееспособный сын. Квартиру он получил не год назад, а за шесть лет до продажи. И не по завещанию, а по договору дарения, которые оспаривают гораздо реже. Документы проверял банк, а оплата частично поступила по программе военной ипотеки. Даже опытный юрист не заметил бы подвоха.

Если покупаете квартиру, прочитайте наши статьи о том, как все проверять и какие задавать вопросы:

Основания для подачи гражданского иска

Гражданским иском является любое дело, не являющееся уголовным. Большинство дел — это гражданские иски. Если вы хотите, чтобы судья издал приказ, вы можете подать гражданский иск с просьбой о судебном запрете. Вы можете подать иск о выплате денег в качестве компенсации за причиненный вам вред. Если ваше дело составляет менее 7000 долларов, вы можете подать иск с небольшой претензией. Дело о мелких претензиях также является гражданским иском.

Если ваше дело связано с большими деньгами или является сложным, вам, вероятно, потребуется помощь юриста для подачи гражданского иска.Цель этого раздела — объяснить наиболее распространенные судебные иски арендаторов.

1. Плохие условия и нарушение гарантии пригодности

Согласно закону Массачусетса, все арендодатели должны арендаторам так называемую «гарантию пригодности для жилья». Это означает, что домовладелец обязан поддерживать вашу квартиру в хорошем состоянии с момента вашего первого заселения до вашего отъезда. ⁴

Очень важно понимать, что домовладелец не может отказаться от своих обязательств по предоставлению жилой квартиры, заявив, что арендная плата, которую она взимала с вас, была снижена из-за плохих условий. ⁵

Если арендодатель не поддерживает вашу квартиру в хорошем состоянии, он нарушил или «нарушил» свои гарантии пригодности для проживания. Затем вы можете заявить, что стоимость вашей квартиры снизилась и что она не стоит всей арендной платы, которую взимает с вас арендодатель. Вы можете подать это требование в некоторых случаях выселения, чтобы уменьшить сумму арендной платы, которую вы должны, или получить право на проживание в вашей квартире. Вы также можете использовать его, чтобы подать иск против арендодателя о возврате арендной платы.Эта гарантия распространяется на все соглашения об аренде, будь то письменные или нет. Ваш домовладелец не может игнорировать это требование или потребовать от вас отказаться от вашего права на проживание в жилой квартире. ⁶

Арендодатель нарушает гарантию пригодности для проживания с того момента, как он действительно узнает об условиях, которые могут поставить под угрозу или нанести ущерб вашему здоровью, безопасности или благополучию. ⁷ В соответствии с законом предполагается, что домовладелец действительно знает о нарушениях, если они имели место во время вашего переезда в свою квартиру. ⁸ Не нужно ей о них рассказывать, хотя гораздо лучше сделать это, а всегда лучше сделать это письменно.

Если проблемы возникают после вашего въезда, домовладелец знает, что они существуют:

• Если она их увидит,
• Когда вы рассказываете ей о них (устно или письменно), или
• Когда Департамент здравоохранения или Департамент инспекционных услуг отправляет ей уведомление о наличии проблем. ⁹

Кроме того, когда один арендатор сообщает о неисправности, которая влияет на других арендаторов, арендодатель получает уведомление, на которое другие арендаторы могут полагаться.

Не каждого дефекта будет достаточно, чтобы суд констатировал снижение стоимости вашей квартиры. ¹⁰ Суд имеет широкие полномочия решать, что является нарушением гарантии, а что нет. Если вы хотите подать в суд на арендодателя за нарушение гарантии пригодности для проживания, вы должны получить отчет от Департамента здравоохранения, в котором документируются все нарушения кодекса.

Когда домовладелец нарушает гарантии проживания, у вас есть несколько вариантов. Вы можете попросить суд уменьшить вашу арендную плату за период, когда вы жили в плохих условиях.Ваше право на снижение арендной платы начинается с того момента, когда арендодатель узнает о плохом состоянии вашей квартиры. ¹¹ Если суд установит, что арендодатель нарушил гарантию пригодности для проживания, судья затем рассчитывает денежный ущерб, который арендодатель может вам задолжать. Мера ущерба для арендатора — это разница между справедливой рыночной стоимостью квартиры в хорошем состоянии (обычно это сумма арендной платы, которую вы первоначально согласились платить) и справедливой арендной стоимостью, которая представляет собой стоимость квартиры со всеми проблемы. ¹² Однако даже с учетом многочисленных нарушений кодекса судья может решить, что справедливая арендная стоимость вашей квартиры с дефектами не намного ниже вашей первоначальной арендной платы. ¹³

Если ваш домовладелец серьезно нарушил гарантию пригодности для проживания, вы можете отказаться от аренды и выехать из дома ¹⁴ или обратиться в суд с просьбой отменить договор аренды и полностью или частично возместить арендную плату, которую вы уже заплатили. . ¹⁵ Если вы это сделаете, суд будет использовать несколько факторов, чтобы решить, будет ли вам разрешено расторгнуть договор аренды:

• Серьезность неисправных состояний и их влияние на обитаемость квартиры,
• Как долго вам пришлось жить с дефектами,
• Могут ли дефекты быть устранены в разумные сроки и ваша квартира снова пригодна для проживания, и
• Несете ли вы ответственность за дефекты.

Если суд установит, что арендодатель нарушил гарантию пригодности для проживания, и разрешит вам прекратить аренду, вы все равно можете нести ответственность за выплату справедливой арендной стоимости квартиры, если таковая имеется, в то время, когда вы жили там в плохих условиях. условия. ¹⁶

Примечание

Вам не нужно обращаться в суд, чтобы получить разрешение на выезд из-за плохих условий. Но есть шанс, что если вы съедете до истечения срока аренды без разрешения суда, домовладелец может подать на вас в суд за упущенную арендную плату, пока не найдет другого арендатора.Но если у вас есть веская причина для переезда, суд может не привлечь вас к ответственности, если домовладелец подаст на вас в суд.

Вы также можете подать ходатайство о введении в действие Санитарного кодекса штата, которое отличается от подачи гражданского иска. В ходатайстве вы просите суд обязать владельца произвести необходимый ремонт и снизить арендную плату (включая уже уплаченную) до тех пор, пока не будет произведен ремонт. Вы также можете потребовать денежную компенсацию. Стоимость подачи этой петиции установлена ​​законом в размере 2 долларов, и это самый быстрый способ передать ваш запрос на ремонт судье. ¹⁷ Дополнительную информацию о других способах устранения плохих условий и дополнительную информацию об этой гарантии см. В Главе 8: Выполнение ремонта. Форму ходатайства см. В «Ходатайстве арендатора о соблюдении государственного санитарного кодекса» (форма 14).

2. Нарушение спокойного удовольствия

В Массачусетсе, если домовладелец вмешивается или не производит ремонт, в результате которого вы не можете пользоваться своей квартирой и получать от нее удовольствие, это может быть нарушением спокойного удовольствия. Вы можете подать на нее в суд о возмещении денежного ущерба или постановлении суда в следующих случаях:

• Если ваш домовладелец должен предоставлять коммунальные или другие услуги, а он намеренно не предоставляет их.Обычные ситуации включают отказ от подачи горячей воды или тепла, а также отказ от ремонта печи или котла.
• Если ваш домовладелец должен предоставлять коммунальные или другие услуги, и он прямо или косвенно мешает их меблировке.
• Если арендодатель передает вам ответственность за оплату коммунальных услуг без вашего согласия.
• Если домовладелец пытается заблокировать вас или выселить из вашей квартиры без предварительного обращения в суд.
• Если домовладелец каким-либо образом намеренно мешает вам «тихо наслаждаться» вашей квартирой. ¹⁸

Очень важно понимать, что тот факт, что у вас может быть арендная плата, не мешает вам подать такой иск.

Сумма возмещения убытков, присужденная вам судом, будет равна либо арендной плате за 3 месяца, либо вашим фактическим потерям, в зависимости от того, что больше (за вычетом любой арендной платы, которую вы можете задолжать). Ваши фактические потери могут включать в себя деньги, которые вы должны были заплатить за то, чтобы поесть в ресторане, когда вы не могли попасть в свою квартиру, повреждение вашего имущества из-за протекающей крыши или разницу в стоимости между вашей квартирой с водонепроницаемой крышей и вашей квартирой. с протекающей крышей (иными словами, нарушение гарантийных обязательств). ¹⁹

Если вы выиграете судебный процесс, вы также имеете право на оплату расходов на подачу иска и гонорары адвоката. Суд может присудить вам гонорары адвоката, даже если вы не платите адвокату, потому что она является юристом, оказывающим юридические услуги. ²⁰ Некоторые юристы берутся за дела такого рода, даже если вы не можете им заплатить до тех пор, пока дело не будет выиграно или урегулировано.

Вот несколько примеров, которые нарушают ваше право на спокойное проживание в вашей квартире:

• Повторное затопление вашей квартиры из-за неисправности водопровода, которая не была отремонтирована должным образом. ²¹
• Неспособность арендодателя обеспечить достаточное отопление во время отопительного сезона, даже если она не могла позволить себе купить мазут. ²²
• Неисправность или отказ арендодателя отремонтировать печь или котел, даже если арендатор несет ответственность за оплату топлива.
• Арендодатель превращает ваше личное пространство в общее пространство, такое как крыльцо или подвал, которые раньше были доступны только вам. ²³
• Чрезмерный шум от других арендаторов, находящихся под контролем арендодателя. ²⁴
• Эмоциональное расстройство, вызванное просчетом арендной платы арендодателем и попыткой выселить арендатора за неуплату. ²⁵
• Звонок пожарной тревоги, действующий в течение 24 часов. ²⁶

Если действия арендодателя настолько помешали вам использовать квартиру, что вам придется немедленно переехать, вы можете сделать это, не платя арендную плату, которую вы обязаны платить. ²⁷ Но ситуация должна быть чрезвычайно серьезной, чтобы вы могли расторгнуть договор аренды или аренды.Если суд установит, что ситуация не была настолько серьезной, чтобы вам пришлось уехать, суд может обязать вас заплатить арендную плату после вашего выезда. Подробнее о расторжении договора аренды см. Глава 11: Выезд.

Примечание. Если в вашем договоре аренды содержится положение о том, что владелец будет обеспечивать тепло и горячую воду, но не несет ответственности за ущерб, если он этого не сделает, это положение об аренде является незаконным. ²⁸

3. Возмездие

Закон штата запрещает домовладельцу или его агенту принимать меры против вас за следующие действия: ²⁹

• Уведомление арендодателя в письменной форме о нарушениях государственного санитарного кодекса;
• Сообщать арендодателю медицинским инспекторам, местным советам или другим должностным лицам о нарушениях закона;
• Удержание арендной платы из-за плохих условий; ³⁰
• Судебный иск против арендодателя
• ¡для защиты ваших прав; или
• Организация арендаторов или присоединение к ним.

Если в течение 6 месяцев после того, как вы начали какое-либо из вышеуказанных действий, арендодатель отправит вам уведомление о выходе, уведомление об увеличении арендной платы или уведомление о любых существенных изменениях в условиях вашего договора аренды или аренды, закон требует, чтобы судья предположил, что действия домовладельца были ответными. В случае оспаривания арендодатель должен доказать «четкими и убедительными доказательствами», что ее действия имели место независимо от вашего участия в этих охраняемых мероприятиях. ³¹ Если ваш домовладелец не докажет это, вы можете иметь право на получение арендной платы в течение 1-3 месяцев или денежного возмещения за ваши фактические убытки, в зависимости от того, что больше, плюс расходы на подачу иска и гонорары вашего адвоката. ³²

4. Недобросовестные или вводящие в заблуждение действия

Законодательный орган Массачусетса признал, что арендаторы являются потребителями одного из самых важных потребительских товаров — жилья. ³³ В соответствии с Законом штата о защите прав потребителей, называемым «Глава 93A», домовладелец незаконно угрожает, пытается или фактически использует какие-либо нечестные или обманные действия против вас или кого-либо в вашем доме. ³⁴

Например, если ваш домовладелец намеренно отключит отопление, это будет несправедливым или обманным действием, нарушающим Закон о защите прав потребителей.Если ваш домовладелец действует несправедливо или обманным путем, и это причиняет вам «травму», ³⁵ вы можете подать на нее в суд и, возможно, получить денежную компенсацию или судебный запрет против нее. Травма может включать не только фактическую потерю из кармана, но и другие виды вреда, такие как эмоциональное расстройство, ³⁶ и даже потерю времени на работе. Вы также можете иметь право на получение разумного гонорара адвоката и суммы ваших фактических убытков. ³⁷ Если вы можете доказать, что домовладелец должен был знать, что его действия были несправедливыми или обманчивыми, иногда вы можете получить двойную или тройную сумму вашего денежного возмещения. ³⁸

Однако не все арендодатели подпадают под действие Закона о защите прав потребителей. Если вы живете в доме на 2 или 3 семьи, и арендодатель живет в этом здании вместе с вами, Закон о защите прав потребителей может не применяться. ³⁹ Если вы живете в доме на 2 или 3 семьи, и арендодатель живет в этом здании и использует деньги за аренду для оплаты счетов, то Закон о защите прав потребителей не применяется. ⁴⁰ Арендаторы государственного жилья не могут взыскать убытки в соответствии с Законом о защите прав потребителей за нарушение жилищными властями гарантии пригодности для проживания. ⁴¹ Однако, если вы живете в другой ситуации, вы можете использовать этот закон для защиты своих прав.

а. Что такое несправедливый или вводящий в заблуждение закон

Нечестным или обманчивым действием может быть любое действие, которое нарушает существующие законы или постановления, защищающие ваше здоровье, безопасность или благополучие. ⁴² Это может включать:

• Нарушение местных строительных норм, жилищных норм и государственного санитарного кодекса;
• Нарушение правил Генерального прокурора о защите прав потребителей; ⁴³
• Retaliation;
• Недобросовестная практика взыскания долгов;
• Отказ от ремонта после уведомления домовладельца;
• Нарушение вашего права на спокойное наслаждение;
• с нарушением гарантии обитаемости;
• Не соблюдает закон о залоге;
• Отправляю вам документы, которые выглядят как судебные, но таковыми не являются;
• Отказ принять от вас судебные документы;
• Использование незаконных условий в договоре аренды;
• Отсутствие в договоре аренды имени, адреса или номера телефона домовладельца или управляющего вашим зданием; или
• Непредоставление вам копии договора аренды в течение 30 дней после его подписания.

Многие другие претензии, перечисленные в этой главе, также являются нарушением Закона о защите прав потребителей.

Наконец, закон запрещает домовладельцу любое другое поведение, которое вы можете убедить судью в несправедливости или обмане. ⁴⁴ Чтобы убедиться, что вы заявляете обо всех возможных нарушениях Закона о защите прав потребителей (глава 93A), лучше всего указать в конце вашей жалобы: «Все мои претензии также являются нарушениями главы 93A Общего регламента штата Массачусетс. Законы.Это дает мне право удвоить или утроить все фактические убытки, нанесенные мне «.

г. Вы должны отправить письмо с требованием

Чтобы взыскать убытки в соответствии с Законом о защите прав потребителей, закон требует, чтобы вы сначала отправили своему домовладельцу письменное письмо с требованием не позднее чем за 30 дней до подачи иска . ⁴⁵ Цель письма с требованием — рассказать арендодателю, как она нарушила закон и что вы хотите от нее сделать. Это письмо должно описывать обман домовладельца, то, как он причиняет вам вред, что вы хотите сделать, и просьбу о разумном урегулировании. ⁴⁶ См. Образцы писем с требованием (формы 5, 6, 10 и 18). Это письмо не требуется, если ваш иск о защите прав потребителей является встречным в деле о выселении. ⁴⁷ Вам также следует обратиться к информации о письмах с требованием на веб-сайте Генерального прокурора. Введите «письмо с требованием» в поле поиска.

Если домовладелец не ответит на ваше письмо в письменной форме в течение 30 дней, вы можете подать на нее в суд. ⁴⁸ Если домовладелец ответит на ваше письмо, но вы не считаете это предложение разумным, вы все равно можете подать иск.Но суд не вправе присудить компенсацию в размере, превышающем то, что уже предложил домовладелец. ⁴⁹ Если отказ арендодателя от урегулирования был умышленным или недобросовестным, вы можете получить в два или три раза больше суммы, которую вы требуете, плюс разумные гонорары адвоката и судебные издержки. ⁵⁰ Чтобы подать иск в соответствии с Законом о защите прав потребителей, вы должны подать в суд на арендодателя в течение 4 лет после того, как арендодатель совершил несправедливое или обманчивое действие. ⁵¹

Если другие арендаторы также пострадали или пострадали от несправедливых или обманных действий арендодателя, вы можете подать против нее коллективный иск. ⁵²

5. Залог

Если ваш домовладелец нарушает закон о залоге, вы можете подать на него в суд, как описано в главе 3: Залог и арендная плата за последний месяц. Любое нарушение закона о залоге вашим арендодателем также может быть нарушением Закона о защите прав потребителей. ⁵³

6. Халатность

Как правило, домовладелец должен проявлять разумную осторожность при использовании и обслуживании своей собственности, чтобы люди не пострадали. ⁵⁴ Если арендатор или гость арендатора получили травмы из-за халатности арендодателя в поддержании своего имущества в хорошем состоянии, это лицо может подать иск против арендодателя или его агента о возмещении денежного ущерба. ⁵⁵

Примечание

Случаи телесных повреждений или халатности являются сложными и могут повлечь за собой крупный материальный ущерб. Этот тип дела лучше всего рассматривать юристом, специализирующимся на законе о «телесных повреждениях». В таких случаях юристы часто берут гонорар из окончательной суммы, которую вы выигрываете.

Лицо может подать в суд за халатность в связи с травмами, причиненными опасным состоянием, которое арендодатель знал, что необходимо исправить, но не исправил. Владелец несет ответственность перед всеми законными жителями и всеми законными посетителями, а в некоторых случаях и перед детьми, которые не были приглашены на территорию. ⁵⁶ Независимо от того, что говорится в вашем договоре аренды, арендодатель несет ответственность перед вами за травмы, полученные в результате следующих плохих жилищных условий: ⁵⁷

• Скрытые дефекты
  Арендодатель несет ответственность за травмы, вызванные скрытыми дефектами или плохими условиями в вашей квартире, которые существовали в начале вашей аренды. ⁵⁸
• Зоны, находящиеся под контролем арендодателя
  Арендодатель несет ответственность за травмы, вызванные дефектами или проблемами, о которых он знал, в местах общего пользования, таких как коридоры, тротуары и лестницы. ⁵⁹ Независимо от того, существовали ли эти дефекты в начале вашей аренды или возникли позже, она несет ответственность за любой ущерб, который случится с вами. ⁶⁰ Она также несет ответственность за травмы, причиненные на территориях, находящихся под ее исключительным контролем, в случае нарушения санитарных или строительных норм. ⁶¹
• Отказ отремонтировать
  Есть три ситуации, в которых вы можете подать иск против арендодателя, если вы получили травму из-за состояния, которое она не смогла исправить.
  • Если ваш домовладелец согласился в договоре аренды на ремонт, он несет ответственность перед вами за травмы, вызванные опасным состоянием, о котором она знала, но не смогла отремонтировать или отремонтировала неправильно. ⁶²
  • Ваш арендодатель несет ответственность перед вами за травмы, вызванные дефектом, который она по собственной инициативе взяла на себя исправить, но исправила грубо небрежно. ⁶³
  • Арендодатель несет ответственность перед вами за травму, причиненную любым небезопасным состоянием, не созданным вами, о котором он был уведомлен. ⁶⁴ Это относится ко всем домовладельцам, за исключением домовладельцев в домах на 2 и 3 семьи, занимаемых собственниками.

Суд может признать вашего арендодателя небрежным в отношении любой из вышеперечисленных травм, даже если вы нарушили положение своего договора аренды, например, сдавали в субаренду свою квартиру без согласия или не уплатили всю арендную плату.Арендодатель может уменьшить, но не может избежать ее ответственности, если ваша собственная халатность способствовала нанесению вам травмы. ⁶⁵

7. Утрата или телесное повреждение в результате кражи со взломом или других уголовных преступлений

Если вы стали жертвой преступного деяния, такого как кража со взломом, изнасилование или нападение, в вашем доме или квартире, и халатность арендодателя создала возможность для преступника действовать, вы можете подать в суд на арендодателя и требовать деньги убытки. ⁶⁶ Арендодатель должен был знать или должен был знать, что его действие или бездействие создали ситуацию, которая позволила кому-либо другому совершить преступление. ⁶⁷ Кроме того, преступное деяние должно быть предсказуемым. ⁶⁸

Если вы столкнетесь с ситуацией, описанной выше, вы также можете потребовать возмещения ущерба в размере

нарушение гарантии проживания. ⁶⁹

Эмоциональный дистресс

Существует ряд ситуаций, в которых теперь вы можете взыскать денежную компенсацию за эмоциональный стресс и любые физические травмы, вызванные действиями или бездействием вашего арендодателя. ⁷⁰ Эмоциональное расстройство является серьезным эмоциональным или психическим расстройством. ⁷¹ Эмоциональное расстройство встречается не во всех случаях. Ваш арендодатель может нести ответственность за причинение эмоционального стресса в следующих ситуациях:

• Эмоциональный вред, приводящий к физическому ущербу
  Если домовладелец причиняет вам серьезное эмоциональное расстройство, которое приводит к телесным повреждениям (например, болезнь сердца), вы можете получить компенсацию за нанесенные вам физические и эмоциональные травмы, независимо от действий вашего арендодателя. были небрежными, безрассудными или преднамеренными. ⁷²
• Эмоциональный вред сам по себе
  Если арендодатель причиняет вам серьезное эмоциональное расстройство, которое не приводит к физическому ущербу, вы можете получить компенсацию за это чисто эмоциональное повреждение, если действия арендодателя были опрометчивыми или преднамеренными. ⁷³ Денежный ущерб может быть увеличен вдвое или втрое, если вы также заявите, что действие было несправедливым или вводящим в заблуждение.
• Физический или эмоциональный вред другому человеку
  В некоторых случаях закон штата Массачусетс теперь возлагает на вашего арендодателя ответственность перед другими людьми, которые тесно связаны с вами и которые сами страдают от вашего бедствия.

Если домовладелец причинит вам эмоциональные и физические травмы, третья сторона, физическое здоровье которой ухудшается из-за ее беспокойства о вас, может получить компенсацию за свои физические и эмоциональные травмы, если поведение вашего арендодателя было небрежным, безрассудным или преднамеренным. ⁷⁴ Третье лицо, получившее чисто эмоциональную травму, может оправиться от этой травмы только в том случае, если поведение владельца было опрометчивым или преднамеренным. ⁷⁵ Если арендодатель повел себя просто по небрежности, а травма была чисто эмоциональной, ущерб не может быть возмещен. ⁷⁶ Если вы пострадали в собственности арендодателя, вам следует обратиться к адвокату по личным травмам.

8. Вторжение в частную жизнь

Вы имеете право подать иск о судебном запрете и денежном возмещении в ответ на любое «необоснованное, существенное или серьезное вмешательство» в вашу физическую неприкосновенность частной жизни. ⁷⁷ Арендодателю не разрешается нарушать вашу конфиденциальность в вашей квартире. Скорее всего, это право на неприкосновенность частной жизни включает право на закрытые собрания арендаторов. ⁷⁸ Разумеется, владелец не может тайно записывать ваши личные разговоры или «вторгаться в ваше пространство» каким-либо подобным образом. ⁷⁹

9. Оплата коммунальных услуг без письменного договора

В соответствии с Санитарным кодексом штата, если нет письменного соглашения, в котором прямо указывается, что вы, арендатор, обязаны платить за тепло, горячую воду, газ или электричество, арендодатель должен платить за эти коммунальные услуги. ⁸⁰ Большинство арендаторов без аренды переезжают в квартиру без подписания какого-либо договора аренды. В то же время домовладелец может попросить их указать коммунальные услуги на свое имя. По ГСН это недопустимо. Если арендодатель предоставляет какие-либо коммунальные услуги на ваше имя без письменного соглашения, это считается нарушением вашего права на спокойное пользование. ⁸¹

Если вы платили за коммунальные услуги в своей квартире без письменного соглашения, суд может присудить вам 25 долларов за это нарушение. ⁸² Вы также можете получить обратно все, что вы заплатили за коммунальные услуги, но суды не согласовали сумму денег, которую они присуждают за этот тип нарушения. Кроме того, вы можете попросить судью выставить счета за коммунальные услуги на имя вашего арендодателя. ⁸³ Даже если вы не оплатили счет самостоятельно — например, если топливная помощь оплатила часть счета — вы все равно можете получить обратно всю сумму присланных вам счетов. ⁸⁴ Дополнительную информацию см. В главе 6: Утилиты.

Если вы планируете подать иск против арендодателя и уже оплатили часть счетов самостоятельно или у вас есть несколько счетов, которые необходимо оплатить, принесите в суд счета и доказательства того, что вы заплатили. Если у вас нет счетов за коммунальные услуги или подтверждения того, что вы заплатили, обратитесь в коммунальную компанию. Компания может предоставить вам компьютерную распечатку, в которой будет указано, сколько вам выставили счет и сколько вы заплатили. ⁸⁵

10. Неприятность

Арендодатель, который знает или участвует в создании состояния, которое «существенно мешает нормальному комфорту человеческого существования» или снижает разумное использование или стоимость собственности, может быть привлечен к ответственности за травмы, вызванные этим состоянием.Это состояние технически известно как «неудобство». В Массачусетсе условия, связанные с шумом, ядовитыми запахами, испарениями или паразитами, представляют собой неудобства. ⁸⁶

11. Дискриминация

См. Главу 7: Дискриминация.

12. Свинцовая краска

Если вы определили, что в вашей квартире свинцовая краска и в квартире проживали дети до 6 лет, вы можете подать иск о том, что домовладелец не раскрыл или не удалил свинцовую краску. См. Главу 9: Отравление свинцом.

13. Непредоставление копии договора аренды

Арендодатель должен предоставить вам копию договора аренды в течение 30 дней с момента его подписания. ⁸⁷ Невыполнение этого требования может привести к штрафу в размере до 300 долларов США. ⁸⁸

5 причин, по которым ваш арендатор может (по праву) подать на вас в суд

Договоры аренды являются юридически обязательными договорными «соглашениями» между двумя сторонами, арендодателем и арендатором. Тем не менее, арендодатели должны знать, что, хотя многие законы защищают права владельцев собственности, арендаторы также имеют права.Эти права арендаторов защищают арендаторов от властных или незаконных действий арендодателя. Поэтому понимание причин, по которым арендаторы подают в суд на арендодателей, и способы избежать потенциальных проблем имеют жизненно важное значение. Ниже мы рассмотрим основные проблемы между арендодателем и арендатором, которые перерастают в судебный процесс.

Что такое незаконное выселение?

Статистика показывает, что более чем на 90% домовладельцы добиваются законного выселения. Однако неправомерное осуждение — это совсем другая история. Арендодатели могут на законных основаниях требовать выселения арендатора из арендуемой им собственности за неуплату арендной платы, отказ от выезда в конце срока аренды или нарушение каких-либо условий аренды.На самом деле есть много случаев, когда арендодатель полностью соблюдает правила, когда дело доходит до выселения проблемного арендатора.

При этом важно понимать, что выселение арендатора — это юридический процесс, и его необходимо соблюдать, чтобы не допустить, чтобы арендатор подал иск о незаконном выселении. Ознакомьтесь с этими случаями неправомерного выселения, когда арендатор может иметь законные основания для подачи иска о возмещении издержек и ущерба в суде:

Распространенные типы незаконных выселений

1. Ответное выселение
2. Несоблюдение процедур государственного выселения
3. Нарушение конфиденциальности или Преследование

Ответные выселения

Вступление во владение арендуемой недвижимостью, увеличение арендной платы или уменьшение предоставляемых услуг (например, коммунальных услуг) арендатору, который соответствует любому из следующих критериев, представляет собой потенциальное возмездие арендодателя, и арендатор может подать в суд:

• Арендаторы, подающие жалобу в государственные органы
• Арендатор, который участвует в организации Арендатора
• Лицо, подавшее иск против арендодателя по несвязанной проблеме
• Житель, уведомивший арендодателя о потенциальной потенциальной возможности опасности в собственности (в том числе уведомление о том, что ребенок с повышенным Уровень содержания свинца в крови находится в собственности)

Не соблюдаются государственные процедуры выселения

Существуют документы, которые необходимо подать, и конкретные инструкции, которым необходимо следовать, когда дело доходит до надлежащей процедуры выселения.Вы не можете просто выгнать арендатора на улице, независимо от того, действительны ли ваши причины для выселения. Если вы незаконно выселите арендатора из своей арендуемой собственности, он может подать на вас в суд за причиненный ущерб, связанный с выселением, судебные издержки, гонорары адвокатов и многое другое. Таким образом, вы не имеете права делать что-либо из следующего без надлежащего судебного постановления:

• Переместить любые вещи вашего арендатора из арендуемой собственности
• Заменить замки
• Отключить коммунальные услуги в доме

Нарушение спокойного удовольствия

Согласно законам большинства штатов, если в договоре аренды имущества не указано иное, в каждый договор аренды входит подразумеваемое соглашение или гарантия.Проще говоря, это дает арендатору право «спокойно наслаждаться» помещением при сдаче дома в аренду.

Это означает, что арендаторам гарантируется право жить в мире без нарушения конфиденциальности или притеснений со стороны арендодателя. Если вы нарушите право своего арендатора на спокойное пользование помещением и ваш арендатор почувствует себя вынужденным покинуть собственность, вы можете нести ответственность за все расходы, связанные с этим «конструктивным выселением».

Если вы совершите какой-либо из следующих типов поведения по отношению к своим арендаторам, вам может грозить повестка в суд:

Что считается домогательством со стороны арендодателя?

• Перебои в подаче электроэнергии или воды.
• Неправильный въезд в вашу собственность.
• Допуск других в резиденцию без предварительного уведомления или согласия.
• Нарушение прав посредством сплетен.
• Прибытие на рабочее место арендатора для обсуждения вопросов, связанных с арендодателем / арендатором.

Каковы наказания за незаконное выселение?

Если арендатор считает, что его незаконно выселили, у него есть возможность подать на вас в суд. Если домовладелец не выполнил надлежащие процедуры судебного выселения с самого начала, у него может быть дело, и вам, возможно, придется заплатить! Кроме того, резидент также может подать гражданские иски против арендодателя, которые могут включать нарушение владения, нападение, нанесение побоев и другие правонарушения.

Выселение может стоить дорого; Фактически, статистика показывает, что они могут стоить от 3000 до 5000 долларов. Тем не менее, в результате неправомерного выселения вы могли бы выплатить своему арендатору следующие суммы:

• Судебные издержки
• Судебные издержки
• Ущерб — до 3х фактических убытков или 3х месячной арендной платы
• Штрафные убытки — в зависимости от вашего государственные постановления.
• Возврат всего залогового депозита
• Тюремное заключение — В таких штатах, как Нью-Джерси, домовладелец, занимающийся выселением по принципу самопомощи, является «нарушителем общественного порядка».«Это уголовное преступление, за которое арендодатель может быть подвергнут тюремному заключению на срок до шести месяцев.

Может ли арендатор подать иск из-за проблем с жильем?

Да! Все штаты, за исключением Арканзаса, разрешают арендаторам на законных основаниях подавать в суд на своего арендодателя, если они предоставляют нежилое жилье. В частности, закон Мэриленда требует, чтобы все договоры аренды содержали заявление, гарантирующее арендатору дом, который является достаточно безопасным и пригодным для проживания. Существуют определенные неудобства, которые арендаторы хотят, чтобы арендодатель быстро устранял, например, косметические дефекты или небольшой ремонт.Однако решение этих проблем сводится к хорошему обслуживанию клиентов, но они не считаются неприемлемыми обстоятельствами. Таким образом, только в нижеперечисленных сценариях вы должны беспокоиться о том, что арендатор законно подает на вас в суд и получит компенсацию.

Что считается непригодным для жизни состоянием?

• Отсутствие тепла, света, электричества или воды (не из-за неуплаты арендатором).
• Отсутствие канализации.
• Серьезное заражение грызунами.
• Опасности свинцовой краски, которые арендодатель должным образом не рассмотрел в соответствии с законодательством штата.
• Структурные дефекты представляют серьезную угрозу для физической безопасности ваших арендаторов.
• Любое состояние, представляющее серьезную опасность для здоровья или возгорание.

Каковы права арендатора на предоставление отчетов потребителям?

Если вы арендодатель, нарушение Федерального закона о справедливой кредитной отчетности может повлечь за собой серьезное судебное разбирательство, если ваш арендатор решит обратиться в суд. Сообщения потребителей, которые обычно используются для проверки потенциальных арендаторов вашей арендуемой собственности, также имеют значение во время процедуры выселения.Крайне важно отметить множество нарушений, которые могут произойти при использовании отчета потребителя арендатора, чтобы не нарушить ни одно из его прав:

• Не сообщать об арендаторах в бюро кредитных историй.
• Отклонение заявки по необоснованным причинам, которые впоследствии могут повлиять на возможность арендатора сдать в аренду дом в другом месте.
• Требование совместного подписания, когда в этом нет необходимости.
• Подача документов о ненужных или неправомерных действиях о выселении.
• Отсутствие отправки соответствующих писем об отказе с изложением причины отказа.
• Требуется более высокая сумма депозита, чем стандартная для других заявителей.

Ознакомление со всеми федеральными законами о кредитной отчетности является важным шагом для всех арендодателей, надеющихся избежать судебных исков со стороны арендаторов.

Судебный процесс по спору о залоге

Один из самых спорных споров между домовладельцем и арендатором в системе жилищного суда касается залогового залога. Хотя это стандартная процедура почти для всех договоров аренды, можно многое сказать о передовых методах внесения залога.Если арендодатель не вернет залог вовремя, арендатор имеет право подать иск о возмещении до 3х удержанной денежной суммы плюс разумные судебные издержки. Чтобы не оказаться в суде, выполните следующие простые шаги:

Как избежать споров о залоге?

1. Взимайте правильную сумму : взимайте с арендатора надлежащую сумму залога в зависимости от рынка и особенностей вашей собственности. В большинстве мест максимальная сумма, которую вы можете взимать, составляет арендную плату до 2 месяцев.Вы можете подумать, что заниженная цена поможет вам быстрее сдать недвижимость в аренду, но это может привести к привлечению финансово нестабильного арендатора.
2. Проведение инспекций при въезде : Требуйте, чтобы каждый арендатор предварительно осмотрел собственность и попросил арендатора отметить состояние каждой детали, когда они будут проходить, и попросить их подписать и поставить дату в документе и передать его непосредственно вам .
3. Держите счета отдельно : Вместо того, чтобы просто вносить деньги на свой обычный банковский счет, создайте конкретный счет для депозитов и кладите туда деньги.Таким образом, не возникнет путаницы в отношении того, где находятся деньги, и вы не сможете их случайно использовать.
4. Осмотр при выселении : Во время осмотра при выселении внимательно осмотрите имущество и сделайте много снимков любых повреждений, причиненных арендатором. Это предметы, которые могут позволить вам вычесть определенную сумму из их гарантийного депозита.
5. Знать законы : Обычно у арендодателя есть определенный период времени после выселения, обычно от 30 до 45 дней, в течение которого он может вернуть залог.Кроме того, некоторые законы регулируют порядок получения арендаторами уведомления об оплате залога, а также необходимых квитанций.
6. Сохраните квитанции : Если вам нужно вычесть гарантийный залог, убедитесь, что вы документируете каждую операцию ремонта / очистки, сохраняя квитанции. В этих квитанциях будет указана сумма (а), которую вы можете вычесть, и будет четкое доказательство того, что деньги были потрачены на возвращение вашей собственности в хорошем состоянии. Это жизненно важно для обеспечения того, чтобы ваш арендатор не мог позже оспорить обвинения.

Что такое закон Мэриленда относительно залоговых депозитов?

• Арендодатель должен предоставить арендатору письменную квитанцию ​​о внесении залога. Любой арендодатель, который этого не делает, несет ответственность за штрафные санкции.
• Арендодатели должны хранить деньги гарантийного депозита в финансовом учреждении с федеральным страхованием и должны внести их в течение 30 дней после их получения.
• По истечении срока аренды арендодатель должен вернуть арендатору гарантийный депозит в течение 45 дней (за вычетом любой части залога, которую арендодатель может по праву удерживать из-за повреждений или чрезмерной грязи, помимо «износа»).В противном случае от домовладельца могут потребовать уплату арендатору трехкратной удерживаемой суммы плюс гонорары адвоката.

Лучшие способы избежать судебного иска в качестве арендодателя

Когда ваша компания сдаёт в аренду недвижимость, существует множество рисков, одним из которых является судебный процесс. Хотя никто не может предсказать, что будет делать арендатор, вы, как арендодатель, можете предпринять несколько шагов, чтобы предотвратить возникновение проблем.

1. Обеспечение безопасного и пригодного для проживания жилья : Вы несете юридическую ответственность за обеспечение безопасного и пригодного для проживания жилья.Если ваша аренда не соответствует стандартам чистоты или ремонта, ваш риск получить судебный иск резко возрастает. В конечном итоге вы несете ответственность за соблюдение всех федеральных, государственных и местных жилищных кодексов, чтобы гарантировать, что ваша собственность находится в пригодном для аренды состоянии.
2. Быстрое обслуживание адресов : Когда у арендаторов возникает проблема, которую вы отказываетесь решать, вы открываете себя для проблем. В зависимости от серьезности ремонта арендатор может по закону удерживать арендную плату или даже подавать в суд.Помните, что ваша сдаваемая в аренду недвижимость — это вложение, а ремонт неизбежен. Оперативно решайте проблемы с техническим обслуживанием и привлекайте квалифицированного ремонтника.
3. Следуйте условиям аренды : Аренда — это договор, связывающий обе стороны. Если вы не задержите свою часть соглашения, на вас могут подать в суд. Поэтому очень важно знать и понимать каждое положение об аренде и придерживаться его.
4. Правильное решение основных проблем : Экологические опасности, такие как асбест, краска на основе свинца или плесень, требуют надлежащей обработки.Никогда не пытайтесь скрыть эти проблемы; вместо этого реагируйте раскрытием и быстрыми действиями. Это будет ключом к предотвращению потенциальных судебных исков.

Защищает ли страхование арендодателя от судебных исков?

Страхование арендодателя защищает многие аспекты вашей инвестиционной собственности. Стандартная страховка арендодателя защищает жилище и любые дополнительные постройки, а также обеспечивает покрытие ответственности. Однако стандартная политика обычно не распространяется на незаконное выселение. Кроме того, компании обычно не покрывают никаких нарушений договора аренды со стороны арендодателя.Хотя некоторые компании предлагают дополнительную защиту за дополнительную плату, лучшая защита от судебных исков — это ваши действия.

Заключение

Вы хотите избежать любой из перечисленных выше ситуаций с вашими арендаторами? У Bay Property Management Group есть офисы, обеспечивающие круглосуточную поддержку услуг по управлению недвижимостью в Балтиморе и на всей территории Мэриленда, Пенсильвании, Северной Вирджинии и Вашингтона. Наши сотрудники хорошо осведомлены обо всех федеральных законах и законах штата, касающихся процедур выселения и залогового залога.Предлагая многолетний опыт составления юридически соответствующих договоров аренды, мы понимаем баланс между правом арендатора на спокойное место для жизни и вашим душевным спокойствием.

Итак, не беспокойтесь о том, чтобы предстать перед вашими арендаторами в суде. Bay Property Management Group обладает необходимыми ресурсами, чтобы избежать споров, и опытом, который поможет вам, если арендатор решит подать в суд.

Взломы домовладельцев и конфиденциальность | Закон об арендаторах штата Калифорния

Практические решения

Эти записи могут быть ограничены практическими средствами, поскольку нет юридических полномочий (за или против) для этого:
(1) Напишите письмо владельцу, копию в местную полицию, о краже со взломом менеджера.
(2) Измените замки или добавьте цепной замок к двери [пример], чтобы доступ менеджера был ограничен. Вам следует спланировать переезд, если владелец не ограничивает вход менеджера, но, по крайней мере, ваша конфиденциальность тем временем будет защищена.
(3) Подать в суд на менеджера и арендодателя за нарушение владения и вторжение в частную жизнь в суде мелких тяжб [максимум 10 000 долларов]. Может, в следующий раз они дважды подумают. Каждый раз это другой иск. Каждый пострадавший может подать в суд отдельно.
(4) Раздайте всем своим соседям листовку о том, что произошло.Они не только могут принять меры предосторожности, но многие могут переехать, наказав домовладельца большим количеством вакансий. Многие могут присоединиться к вам и подать в суд на менеджера и арендодателя.
(5) Для риэлторов, показывающих ваш дом, позвоните брокеру, который перечислил дом, и скажите им, что никто не должен входить без разумного предварительного письменного уведомления, например, за 24 часа, и что они должны немедленно снять ящик, или вы будет делать это, когда вы меняете дверные ручки. Сообщите им, что против любого риелтора или потенциального покупателя будет предъявлен иск, и будет вызвана полиция, чтобы обвинить их в преступном посягательстве [см. Выше], если они осмелятся нарушить это.Вы также можете рассказать каждому потенциальному покупателю обо всех проблемах с домом и окрестностями, чтобы брокеры вообще не захотели показывать недвижимость. В качестве альтернативы вы можете договориться о сотрудничестве с брокером, чтобы обеспечить уважение вашей конфиденциальности. Они поймут суть.

В настоящее время закон требует, чтобы домовладелец обеспечивал дверные замки с глухим засовом и соответствующие замки на окнах сдаваемого в аренду жилья. Гражданский кодекс Раздел 1941.3. Невыполнение этого требования нарушает «гарантию пригодности для проживания», позволяя арендатору съехать, отремонтировать и вычесть или удержать арендную плату в качестве средства правовой защиты.Вы можете использовать этот закон, чтобы надеть их, вычесть стоимость из вашей арендной платы [см. Ремонт] и создать дополнительный барьер для их незаконного проникновения.

CIV § 1954. (a) Арендодатель может войти в жилое помещение только в следующих случаях:
(1) В случае крайней необходимости.
(2) Для выполнения необходимого или согласованного ремонта, украшения, переделок или улучшений, предоставления необходимых или согласованных услуг, или демонстрации жилой единицы потенциальным или фактическим покупателям, залогодержателям, арендаторам, рабочим или подрядчикам, или для проведения инспекции в соответствии с подразделением (f) Раздела 1950.5.
(3) Когда арендатор покинул или сдал помещение.
(4) По решению суда.
(b) За исключением экстренных случаев или когда арендатор покинул или сдал помещение, вход не может быть осуществлен в другие часы, кроме обычных рабочих часов, если арендатор не соглашается на вход в другие часы, кроме обычных рабочих часов во время въезда.
(c) Арендодатель не может злоупотреблять правом доступа или использовать его для преследования арендатора.
(d) (1) За исключением случаев, предусмотренных в подразделе (e) или как предусмотрено в параграфах (2) или (3), домовладелец должен письменно уведомить арендатора о своем намерении войти и войти только в течение нормальные часы работы.Уведомление должно включать дату, приблизительное время и цель записи. Уведомление может быть доставлено арендатору лично, оставлено с кем-то подходящего возраста и по своему усмотрению в помещении или оставлено на, рядом или под обычной входной дверью помещения таким образом, чтобы разумный человек обнаружил уведомление. При отсутствии доказательств обратного, двадцать четыре часа считаются разумным уведомлением. Уведомление может быть отправлено арендатору по почте. Отправка уведомления по почте не менее чем за шесть дней до предполагаемой записи считается разумным уведомлением при отсутствии доказательств обратного.
(2) Если целью записи является демонстрация жилой единицы потенциальным или фактическим покупателям, уведомление может быть сделано устно, лично или по телефону, если домовладелец или его или ее агент уведомили арендатора в письменной форме в течение 120 дней с момента устного уведомления о том, что недвижимость продается и что арендодатель или агент могут устно связаться с арендатором с целью, описанной выше. Предполагается, что за двадцать четыре часа можно будет уведомить об обратном за разумный срок. Уведомление должно включать дату, приблизительное время и цель записи.Во время въезда домовладелец или агент должны оставить письменное свидетельство входа в квартиру.
(3) Арендатор и домовладелец могут устно договориться о записи для проведения согласованного ремонта или предоставления согласованных услуг. Соглашение должно включать дату и приблизительное время входа, которое должно быть в пределах одной недели с момента заключения соглашения. В этом случае арендодатель не обязан предоставлять арендатору письменное уведомление.
(e) В соответствии с этим разделом уведомление о входе не требуется:
(1) Для реагирования на чрезвычайную ситуацию.
(2) Если арендатор присутствует и дает согласие на вход во время въезда.
(3) После того, как арендатор оставил или сдал квартиру. [С поправками по статистике. 2003, гл. 787, п. 1. Действует с 1 января 2004 г.]

PEN §602.5. (a) Каждое лицо, кроме государственного служащего или служащего, действующего в рамках своей работы и выполняющего обязанности, налагаемые законом, которое входит или остается в любом некоммерческом жилом доме, квартире или другом жилом месте без согласия собственника, его или ее агент или лицо, находящееся в законном владении, виновны в правонарушении.
(b) Любое лицо, кроме государственного служащего или служащего, действующего в рамках своей должности и выполняющего обязанности, налагаемые законом, которое без согласия владельца, его или ее агента или лица в законное владение им входит или остается в любом некоммерческом жилом доме, квартире или другом жилом месте, пока житель или другое лицо, которому разрешено находиться в жилище, присутствует в любое время в ходе инцидента, виновно в нарушении права владения при отягчающих обстоятельствах, наказуемом тюремным заключением в окружной тюрьме на срок не более одного года или штрафом в размере не более одной тысячи долларов (1000 долларов США), или одновременно этим штрафом и тюремным заключением….

PEN §602.8. (a) Любое лицо, которое без письменного разрешения землевладельца, агента собственника или лица, законно владеющего землей, умышленно проникает на любые обрабатываемые или огороженные забором земли, принадлежащие другому лицу или занимаемые им, или которые умышленно вторгается на необрабатываемые или закрытые земли, где знаки, запрещающие вторжение, выставлены с интервалами не менее трех миль вдоль всех внешних границ и на всех дорогах и тропах, ведущих на земли, является виновным в общественном правонарушении.

причин, по которым вы можете подать в суд на арендодателя

Арендодатели и арендаторы обычно не вступают в отношения в поисках конфликта. Однако иногда возникают проблемы, которые нельзя легко решить с помощью телефонного звонка или электронной почты. В таких ситуациях арендатор может рассмотреть возможность предъявления иска своему домовладельцу для разрешения споров в суде. Узнайте, по каким причинам вы можете подать в суд на арендодателя и действительно ли это лучший подход.

Преимущества предъявления иска к арендодателю

Подача иска имеет некоторые потенциальные преимущества для арендаторов.

• Может побудить арендодателя урегулировать спор вне суда: Уведомление арендодателя о вашем намерении подать на него в суд может побудить арендодателя сделать все, что в их силах, чтобы фактически не обращаться в суд. Он или она может согласиться урегулировать с вами дело до того, как дело будет передано в суд.
• Получите деньги, которые вам причитаются: Если вы подадите в суд на своего арендодателя и выиграете, вы получите причитающуюся вам сумму, а возможно, и больше. Например, если арендодатель неправомерно удержал ваш залог, вам будет присуждена эта сумма, а в некоторых штатах — в два или три раза больше этой суммы.
• Получить возмещение убытков: Если вы выиграете судебный процесс против арендодателя, вы также можете получить возмещение убытков. Например, если ваша единица непригодна для проживания, вам может быть присужден ущерб за любую боль и страдания, которые она вам причинила.
• Возможность остаться в вашей квартире: Если вы подадите иск против арендодателя о незаконном выселении и выиграете, вы не будете вынуждены покинуть свою квартиру.

Риски судебного преследования арендодателя

Однако подача иска сопряжена с некоторыми важными потенциальными рисками, которые следует учитывать каждому арендатору.

• Вы могли проиграть: Решение подать в суд на арендодателя не является гарантией победы. Вы можете пройти через все трудности судебного процесса и проиграть. Часто арендодателей защищают компании с ограниченной ответственностью (LLC) или более крупные организации, которые могут иметь собственного юриста или толстые кошельки для найма компетентных адвокатов.
• Дорогой: Подача иска не бесплатна. Вам придется оплатить судебные издержки и регистрацию. В некоторых штатах также потребуется, чтобы вас представлял поверенный, хотя большинство из них разрешают или даже требуют, чтобы вы представляли себя в суде мелких тяжб, а адвокаты могут стать очень дорогими.Вы должны решить, оправдывает ли сумма, которую вы запрашиваете у арендодателя, все эти дополнительные расходы.
• Арендодатель может подать встречный иск: Подача иска против арендодателя может побудить их подать иск против вас. Если вы проиграете этот встречный иск, вы можете нести ответственность за судебные издержки, гонорары их адвокатов (а также ваши собственные), а также за убытки, понесенные домовладельцем, плюс первоначальную сумму, которую он требовал.

Подавать в суд — лучший вариант?

Хотя подача иска — это один из вариантов, он не всегда может быть лучшим вариантом.Если вы приобретете привычку подавать в суд на домовладельцев, вам может быть сложнее найти квартиру в будущем. Вы же не хотите, чтобы вас называли арендатором, который судится по всем вопросам.

Возможны законные обстоятельства, при которых судебный процесс является единственным вариантом, например, серьезная травма, вызванная полным пренебрежением арендодателя. В других, менее серьезных ситуациях судебный процесс может оказаться пустой тратой вашего времени. Если ваш домовладелец удерживает 25 долларов из вашего гарантийного депозита, а подача иска в суд мелких тяжб стоит 50 долларов, вам необходимо определить, действительно ли хлопот по иску на такую ​​небольшую сумму стоит вашего времени.

Сначала отправьте письмо с требованием

Прежде чем подавать иск против арендодателя, вам следует отправить ему письмо с требованием. В этом письме должно быть указано, что вы ищете от домовладельца. Например, вы хотите, чтобы домовладелец устранил плесень в ванной. Дайте понять в этом письме, что, если проблема не будет устранена, вы планируете подать иск против арендодателя.

Разница государственных правил

В каждом штате свои правила о том, когда и как можно подать иск.Вам необходимо проконсультироваться с судом мелких тяжб или с поверенным в вашем районе, чтобы определить точные требования.

В большинстве штатов есть подразумеваемая гарантия пригодности для проживания. Это означает, что домовладелец несет ответственность за ремонт и поддержание жилья в пригодном для жилья состоянии. Например, каждый арендатор имеет право на доступ к отоплению, сантехнике и водопроводу. Если арендодатель отказывается производить ремонт, который влияет на здоровье и безопасность арендатора, то арендатор часто может удерживать арендную плату, выезжать из собственности или в конечном итоге подать на арендодателя в суд.

Где подать иск против арендодателя?

Большинство исков домовладелец против арендатора исков происходит в суде мелких тяжб. Однако дела о выселении обычно рассматриваются в суде более высокой инстанции. Опять же, в каждом штате будут разные законы, касающиеся точных процедур.

Например, максимальная сумма, на которую вы можете подать иск против арендодателя, будет отличаться в каждом штате. В некоторых штатах этот лимит составляет 2500 долларов, а в других — 15000 долларов.

Законы штата также будут отличаться в зависимости от того, как долго домовладелец должен отвечать на иск.В Алабаме, например, у домовладельца есть 14 дней на то, чтобы ответить.

Когда подавать в суд на домовладельца

Когда вам следует подать в суд на арендодателя, зависит от причины, по которой вы подаете в суд. Если вы подаете в суд из-за того, что арендодатель удержал ваш залог, имеет смысл подать иск после выселения. Если вы подаете в суд, потому что домовладелец отказывается провести ремонт, чтобы сделать квартиру пригодной для жилья, то имеет смысл подать в суд, пока у вас есть действующий договор аренды.

Если вы подадите иск, пока еще живете в квартире, вы рискуете, что домовладелец попытается отомстить вам.

Тем не менее, во многих штатах действуют законы, запрещающие арендодателям совершать ответные меры в ответ на действия арендатора, разрешенные законом, например, подавать на арендодателя в суд.

• Срок давности: Вы должны знать, что существует срок исковой давности в отношении материального ущерба, в течение которого после происшествия вы должны подать в суд на своего арендодателя. Законы сильно различаются. В Луизиане, например, у вас всего год, а в Род-Айленде — до 10 лет.

10 причин, по которым вы можете подать в суд на арендодателя

Законы штатов снова вступят в игру. Как правило, вы можете подать иск против арендодателя по следующим причинам.

1. Незаконное хранение вашего залога: В законе об арендодателях каждого штата перечислены конкретные причины, по которым арендодатель может удерживать ваш залог. Если домовладелец сделал вычет по причине, которая не разрешена законом или не была согласована заранее, например, по причине естественного износа имущества, то вы можете подать на своего арендодателя в суд.Вы также можете подать иск, если арендодатель просто не вернул вам залог или удерживает его и ложно заявляет, что вы нарушили условия аренды.
2. Несоблюдение законов вашего штата о залоге: Помимо неправомерного удержания вашего залога, вы можете подать в суд на арендодателя, если он или она не соблюдает дополнительные правила о залоге. Это может включать в себя взимание суммы, превышающей максимально разрешенный штат, отсутствие уведомления о том, где хранится ваш депозит, или отсутствие подробного списка любых произведенных удержаний.
3. Жилищная дискриминация: Если ваш домовладелец нарушил положения Федерального закона о справедливом жилищном обеспечении, вы можете возбудить против него судебное дело. Сначала вам нужно будет подать жалобу в HUD. HUD проведет расследование и, если они сочтут, что арендодатель совершил жилищную дискриминацию, будут приняты дополнительные юридические меры.
4. Незаконные положения в договоре аренды: Арендодатель не может включать в договор аренды положения, которые являются незаконными или противоречат законам о арендодателях и арендаторах в вашем штате.Например, служебные животные разрешены в соответствии с Федеральным законом о справедливом жилищном обеспечении. Если домовладелец отказывает в разрешении на размещение служебных животных, это является незаконным. Другим примером может быть пункт в договоре аренды, в котором говорится, что домовладелец не несет ответственности за ремонт в собственности или что арендодатель имеет право выселить арендатора из собственности в любое время, когда он или она пожелает.
5. Арендодатель не возместил вам ремонт: Если домовладелец отказался выполнить ремонт, который повлиял на здоровье и безопасность, или отказался выполнить его в разумные сроки, и вы лично заплатили кому-то другому за выполнение ремонта, вы может подать в суд на арендодателя с целью взыскания уплаченных вами денег из собственного кармана, а также возмещения возможного ущерба.
6. Квартира непригодна для проживания: Вы можете подать иск, если арендодатель отказывается произвести ремонт, который может повлиять на ваше здоровье и безопасность. Например, у вас нет проточной воды, у вас не работает отопление зимой, или у вас есть проблема с плесенью или свинцовой краской. В этом сценарии, прежде чем вы подадите иск против арендодателя, у вас обычно есть возможность уведомить арендодателя о том, что вы удерживаете арендную плату или выселяете квартиру, если они не решат проблему.
7. Не сообщал об опасности свинцовой краски / плесени: Арендодатели обязаны сообщать обо всех известных, существующих или предыдущих опасностях, связанных с свинцовыми красками, или о плесени в собственности.Умышленное скрытие этой информации от вас арендодателем является незаконным, особенно потому, что это проблема, которая может вызвать долгосрочные проблемы со здоровьем.
8. Незаконное проникновение в собственность арендатора: Арендодатели обычно должны предоставить разумное уведомление, чтобы войти в арендуемое имущество арендатора, и они могут сделать это только по законным причинам. Если арендодатель нарушает эти законы, арендатор может обратиться в суд, чтобы остановить домовладельцу от входа и может быть присуждена компенсация за ущерб.
9. Травма на арендуемой собственности: Вы можете подать иск против арендодателя, если вы получили травму на арендуемой собственности из-за халатности арендодателя.Например, вы поскользнулись и упали, потому что на лестничной клетке нет установленных законом перил. Вы не можете подать в суд на домовладельца, если ваша травма возникла из-за вашего халатного отношения. Например, ваша квартира настолько грязная, что вы поскользнулись и упали в квартире на кучу собственной грязной одежды.
10. Подача заявления о незаконном выселении: Вы можете подать иск против арендодателя, если считаете, что арендодатель пытается выселить вас незаконно.

Споров по управлению общим имуществом | LegalMatch

Независимо от того, являетесь ли вы арендатором, снимающим жилую недвижимость, или владельцем бизнеса, арендующим коммерческое помещение (например,g., офис), вам, вероятно, придется взаимодействовать и заключать договор аренды с владельцем собственности (то есть арендодателем). Однако в некоторых случаях домовладелец может вместо этого использовать управляющего недвижимостью в качестве своего посредника. Другими словами, арендодатель отправит управляющего недвижимостью для решения вопросов, связанных с арендаторами и помещениями.

Как правило, управляющие недвижимостью будут выполнять такие задачи, как:

• Сбор арендной платы;
• Надзор за действиями по выселению;
• Согласование графиков переездов;
• Ответ на запросы арендаторов на техническое обслуживание;
• Рассылка уведомлений о просроченных платежах по арендной плате;
• Помощь жильцам, не имеющим доступа к своему жилью; и / или
• Предоставление базовых услуг по техническому обслуживанию, таких как озеленение или ремонт общественных территорий.

Кроме того, тот факт, что управляющий недвижимостью не является фактическим владельцем определенной собственности, не означает, что они будут освобождены от ответственности за невыполнение своей работы или нарушение закона. Таким образом, подача иска к управляющему недвижимостью — возможный вариант, если у вас возникли проблемы с арендуемым местом.

Как работает процесс разрешения споров по управлению имуществом?

В зависимости от юрисдикции большинство управляющих имуществом должны соблюдать положения закона об управлении имуществом в своем штате.Однако большинство споров, связанных с управлением собственностью, имеют тенденцию следовать одному и тому же процессу.

Во-первых, управляющие недвижимостью должны соблюдать правила и требования, принятые в их конкретном штате. Управляющие недвижимостью обычно должны соблюдать все законы домовладельца, и наоборот. Как только управляющий недвижимостью убедится, что они соблюдают необходимые законы, он должен проконсультироваться с арендатором.

Если в договоре аренды нет достаточных ответов, управляющий должен попытаться уладить этот вопрос с арендатором, спокойно обсудив с ним вопрос.Управляющие недвижимостью должны стремиться оставаться профессиональными и вести письменный отчет обо всех коммуникациях с арендаторами.

В случае, если арендатор подает иск против управляющего имуществом, управляющий имуществом должен либо нанять своего собственного поверенного, либо работать с поверенным, предоставленным им управляющей компанией. Часто адвокат или суд могут рекомендовать сторонам попытаться решить проблему, посетив посредничество.

Если проблема не может быть решена и арендатор настаивает на подаче иска, управляющий должен прислушаться к совету своего поверенного, собрать как можно больше доказательств по проблеме и спросить своего адвоката о том, есть ли какие-либо средства защиты, которые они могут предъявить иск арендатору.

Большинство исков по управлению имуществом основаны на исках о халатности. Таким образом, управляющий недвижимостью захочет обратиться к своему адвокату с просьбой о защите от халатности и собрать любые доказательства, которые опровергнут претензию арендатора или докажут, что арендатор внес свой вклад в возникновение проблемы.

Наконец, имейте в виду, что каждая юрисдикция будет рассматривать такие споры по-разному. Поэтому важно, чтобы управляющий имуществом поговорил с юристом, прежде чем пытаться рассматривать дело самостоятельно.

Споры по управлению общим имуществом

В целом управляющие недвижимостью предпочитают прибыль удовлетворению арендаторов. Таким образом, неудивительно, что управляющие недвижимостью часто оказываются в центре многих имущественных споров. Некоторые распространенные примеры споров по управлению недвижимостью могут включать:

• Проблемы с выселением: Проблемы с выселением являются одной из основных причин споров по управлению имуществом. Споры по поводу выселения могут включать процедурные вопросы, которые делают действия по выселению незаконными (например,g., ненадлежащее уведомление), проблемы с самопомощью (например, когда домовладелец меняет замки) или удаление личного имущества арендатора без его согласия и размещение его на обочине.
• Проблемы с обслуживанием: Проблемы с обслуживанием могут относиться к таким действиям, как неспособность поддерживать помещение, неспособность быстро и тщательно реагировать на запросы на обслуживание или просто полное игнорирование проблемы, связанной с обслуживанием арендатора.
• Жилищный кодекс Нарушения: Например, во многих юрисдикциях отказ в обеспечении жильцов теплом или горячей водой в зимний период является основанием для ответственности.
• Разные проблемы: Некоторые другие проблемы, которые могут возникнуть во время споров по управлению имуществом, включают отказ от проверки сотрудников (например, швейцаров или супервизоров), использование подозрительных методов сбора арендной платы, отказ разрешить споры между соседями и / или проникновение в квартиру арендатора без надлежащее уведомление.

Может ли собственник подать в суд на компанию по управлению недвижимостью?

Владелец или арендодатель арендуемой собственности может также подать иск против компании по управлению недвижимостью.Хотя законы и требования в этих случаях могут сильно различаться в зависимости от штата, обычно они связаны с нарушением условий контракта. Например, если управляющий недвижимостью или компания не выполнили свои обязанности по трудовому договору, владелец может подать иск о нарушении договора.

Арендодатель также может подать в суд на управляющего недвижимостью, основываясь на теории ответных действий начальника. Например, если управляющий недвижимостью не выполнил свою работу и арендодатель был привлечен к ответственности в результате своих действий (или, в данном случае, бездействия), то арендодатель может иметь возможность взыскать убытки с управляющего имуществом, чтобы вернуть то, что они должны были заплатить арендатору в первоначальном иске.

Наконец, собственник или домовладелец могут также иметь возможность подать заявление в полицию, если они подозревают, что их управляющий недвижимостью или компания участвуют в мошеннических действиях при сборе арендной платы. В этом случае им придется подождать и посмотреть, есть ли у окружного прокурора достаточно доказательств, чтобы предъявить им обвинение.

Судебное разбирательство спора об управлении имуществом

Как упоминалось ранее, управляющий недвижимостью должен предпринять ряд шагов, прежде чем спор дойдет до суда.Однако, как только спор будет передан в суд, дело будет продолжено так же, как и любой другой вид гражданского судебного разбирательства. Опять же, это будет зависеть от законов и процедурных требований, установленных в конкретном штате.

После того, как арендатор доставит управляющему имуществом уведомление о судебном иске, управляющий должен будет ответить на его жалобу. Если у управляющего недвижимостью на данный момент нет адвоката, сейчас самое время нанять его как можно быстрее. Юрист может объяснить и составить документы для этой части процесса.

Затем стороны будут обмениваться документами, отвечая на запросы о материалах для открытия. После того, как обе стороны рассмотрят все доказательства, они могут либо решить вопрос во внесудебном порядке, либо управляющий имуществом может попытаться закрыть дело. Если управляющий имуществом проиграет по этому ходатайству, они должны будут обратиться в суд.

С другой стороны, арендатор в случае является тем, кто инициирует действие. Следовательно, они должны были нанять адвоката до того, как подавать жалобу и повестку.После того, как они сделают это и обслужат ответчика, они должны подготовиться к оспариванию ответа управляющего имуществом. Опять же, обе стороны будут участвовать в обмене документами для ответа на запросы об обнаружении. Здесь арендатор также может упомянуть идею решения вопроса.

Если управляющий имуществом отказывается урегулировать дело и не желает обсуждать этот вопрос вне суда, то у истца будет ряд доступных юридических стратегий, чтобы гарантировать, что дело будет передано в суд, где он сможет восстановить различные средства правовой защиты.

Нужен ли мне юрист для разрешения спора об управлении недвижимостью?

Независимо от того, являетесь ли вы арендатором или управляющим недвижимостью, участвующим в споре по поводу собственности, в ваших интересах нанять местного адвоката арендодателя для получения дополнительной юридической помощи. Юрист, имеющий опыт разрешения споров, связанных с управлением недвижимостью, уже знаком с законами вашей юрисдикции и, таким образом, сможет помочь вам предпринять необходимые шаги для решения проблемы, связанной с управлением имуществом.

Ваш адвокат также может определить, есть ли у вас обоснованное требование, и, если да, может помочь вам подготовить ваше дело. В качестве альтернативы, если вы управляете недвижимостью, ваш юрист может провести юридический поиск средств защиты, которые вы могли бы выдвинуть, и разработать надежную стратегию защиты.

Кроме того, ваш адвокат может обеспечить представительство в суде и / или во время медиации или арбитражного заседания.

4 вещи, которые не допускаются к арендодателям

Домовладение может быть частью американской мечты, но на самом деле примерно каждая третья американская семья (почти 36%) живет в аренде, согласно отчету Объединенного центра жилищных исследований Гарвардского университета за 2020 год.Отчет показал, что аренда также стала гораздо более распространенной среди возрастных групп и типов семей, которые традиционно чаще владели своим жильем — на самом деле, ставки аренды для всех возрастных групп до 65 лет находятся на историческом максимуме.

Поскольку вы имеете дело с таким жизненно важным и интимным предметом, как дом человека, даже если это временное явление, важно, чтобы все участники договора аренды понимали свои законные права.

Законы о домовладельцах и квартиросъемщиках обычно подпадают под юрисдикцию отдельных штатов.Но поскольку законы многих штатов очень похожи по объему, арендаторам и арендодателям по всей территории США следует ожидать, что независимо от того, где они находятся, это четыре вещи, которые владельцы недвижимости никогда не должны делать, когда сдают квартиру в аренду.

Ключевые выводы

• Хотя законы о домовладельцах и арендаторах различаются в зависимости от штата, в некоторых областях, как правило, существует некоторая единообразие.
• Арендодатели не могут входить в арендуемую недвижимость без надлежащего уведомления.
• Арендодатели не могут произвольно прекратить чей-либо арендный договор до истечения срока аренды.
• Произвольное повышение арендной платы в середине срока аренды не допускается, если только это не оговорено при определенных обстоятельствах в договоре аренды или муниципалитетом.
• Закон о справедливых жилищных условиях запрещает домовладельцу дискриминацию при аренде, представлении собственности или предоставлении услуг арендаторам.

1. Войти без надлежащего уведомления

Хотя помещение технически принадлежит им, арендодатели не могут войти в арендованный дом, когда захотят. Согласно законам многих штатов, они должны уведомить не менее чем за 24 часа, если хотят войти в занимаемую территорию.В уведомлении должна быть указана причина доступа и оно должно быть предоставлено в письменной форме, если арендатор не указал иное. (В некоторых штатах вы должны получить конкретное разрешение арендатора для отправки уведомлений в электронном виде, то есть по электронной почте или в текстовом сообщении.)

Когда домовладелец надлежащим образом уведомляет о ремонте, проведении плановой проверки, демонстрации собственности потенциальным будущим арендаторам или выполнении любого другого разумного запроса, его арендатору, возможно, придется пригласить их в квартиру.

С 9:00 до 17:00

Единственные часы, в которые домовладельцы могут входить в квартиру арендатора во многих юрисдикциях: другими словами, обычные рабочие часы в будние дни, с понедельника по пятницу.

Арендатор не может отказать домовладельцу в доступе к собственности, если надлежащее уведомление сделано и запрос является разумным. Однако арендатор может потребовать изменить дату или включить в договор аренды пункт, ограничивающий количество раз, когда домовладелец может входить в квартиру.

Исключения и нарушения

Даже заявляет, что обязательные правила предварительного уведомления допускают исключения.Обычно применяются два варианта: домовладелец может войти в помещение в чрезвычайной ситуации, например, при пожаре или утечке, или если он считает, что арендатор покинул собственность.

Арендатор, который считает, что его арендодатель нарушил правила, войдя в его помещение в непредвиденных обстоятельствах, не предупредив об этом, имеет несколько вариантов. Первый — сообщить домовладельцу о проблеме. Если это не сработает, арендатор может сообщить об этом местным или государственным жилищным органам или подать иск о нарушении права владения в местную полицию или судебную систему.

2. Незаконное выселение арендаторов

Арендодатель может выселить арендатора по многим причинам, но он должен использовать надлежащие юридические каналы и уведомить арендатора должным образом. Количество дней, необходимых для надлежащего уведомления, варьируется в зависимости от штата и может составлять от почти незамедлительного до 30 дней и более.

Арендодатель, который не следует правильному протоколу, обычно сталкивается с тяжелым судебным разбирательством, если он прекращает договор аренды или размещение арендатора до истечения срока аренды.Арендодатели, которые внезапно блокируют доступ арендатора к собственности без предупреждения, могут подпадать под определение ответного выселения. И не только это, но им также могут быть предъявлены обвинения в незаконном проникновении или кражи со взломом. Точно так же отключение коммунальных услуг можно рассматривать как намеренное создание опасности для арендатора, особенно если местный климат склонен к сильной жаре или холоду.

Если домовладелец нарушает жилищное законодательство, съемщик может иметь право на компенсацию, включая денежную компенсацию.

1 сентября 2020 года Центры по контролю и профилактике заболеваний (CDC) издали приказ агентства, действие которого на момент написания этой статьи было продлено до 31 июля 2021 года.Распространяется на жителей, получающих меньше установленной суммы, и запрещает выселение за неуплату арендной платы.

3. Необоснованно повысить арендную плату

Аренда — это договор, имеющий обязательную юридическую силу. После подписания существует очень мало обстоятельств, при которых арендодатель может повысить арендную плату. Единственный способ изменить условия — это если увеличение соответствует определенному набору условий в самом договоре аренды. Они могут включать:

• Новый арендатор присоединяется к дому
• Добавление питомца
• Если арендодатель значительно реконструирует часть имущества

Арендодатели могут также увеличить арендную плату, если недвижимость находится в городе, где действуют постановления о контроле арендной платы или о стабилизации арендной платы, разрешающие такие изменения.Эти постановления определяют обстоятельства, при которых арендная плата за соответствующую собственность — обычно более старую — может быть изменена, и на сколько. Например, рост может быть привязан к уровню инфляции.

4. Дискриминация в отношении арендаторов

В отличие от других нормативных актов, принятых в штатах, правила, запрещающие дискриминацию, исходят от федерального правительства. Закон о справедливом жилищном обеспечении 1968 года, также известный как Раздел VIII Закона о гражданских правах 1968 года, запрещает кому бы то ни было, включая домовладельцев, отказывать в аренде заявителю на основании:

• Раса
• Цвет
• Национальное происхождение
• Сексуальная ориентация
• Семейное положение
• Инвалидность
• Пол

Например, вы не можете рекламировать свою арендуемую недвижимость как предназначенную только для азиатов или не допускающую детей — да, даже семьи с детьми находятся под защитой FHA.Точно так же вы не можете предоставить другие условия или соглашения для членов разных защищенных классов, чем для других клиентов.

Управление справедливого жилищного строительства и равных возможностей (FHEO) Министерства жилищного строительства и городского развития США (HUD) выступает в качестве главного исполнителя FHA. 11 февраля 2021 года HUD объявил, что «будет применять и обеспечивать соблюдение Закона о справедливых жилищных условиях, запрещающего дискриминацию по признаку сексуальной ориентации и гендерной идентичности».

Итог

Владельцы недвижимости должны вложить много времени, денег и усилий, если они хотят стать арендодателем.И часть этих усилий означает понимание того, что закон делает, а что не позволяет. Хотя арендодатель может владеть арендуемой недвижимостью, арендаторы имеют уникальную защиту от дискриминации, преследований, произвольного повышения арендной платы и неправомерного выселения.

Помимо тех, которые касаются дискриминации, законы о арендодателях и арендаторах различаются в зависимости от штата, но до тех пор, пока арендодатели сохраняют дом и оставляют арендаторов в покое, а арендаторы уважают собственность и вовремя выплачивают арендную плату, есть вероятность, что ни одному из них не придется консультироваться с местным населением. уставы или подать жалобу в местные органы власти.

Как определить, является ли ваша квартира незаконной в штате Нью-Джерси

Хозяин Джозефа Маттоса отказывается принимать помощь в аренде жилья в штате Нью-Джерси

Джозеф Маттос был принят на пособие по аренде жилья во время пандемии, но его домовладелец отказывается от этого, потому что она снимает нелегальную квартиру .

Эми Ньюман, NorthJersey.com

Чтобы сдать квартиру в Нью-Джерси, арендодатели должны соблюдать местные правила зонирования и требования безопасности, чтобы защитить безопасность своих арендаторов.

Например, если вспыхнет пожар, в квартире должны быть предусмотрены пути для выхода арендатора.

Но в Нью-Джерси кризис доступности жилья. Поскольку арендаторы не могут найти юридических лиц, которые они могут себе позволить, домовладельцы или арендодатели восполняют потребность, предлагая людям жилые помещения по ценам значительно ниже рыночных.

«Важным признаком незаконности квартиры является цена», — сказал Хосе Ортис, заместитель директора Essex Newark Legal Services. «Если это звучит слишком хорошо, чтобы быть правдой, то, вероятно, так оно и есть. В Нью-Джерси очень высокий спрос на доступное жилье и очень небольшое предложение достойных доступных квартир.»

Жители Нью-Джерси могут не осознавать, что они живут в незаконной квартире, если их не проинформирует городской чиновник или сотрудник правоохранительных органов.

Если вы подозреваете, что ваша квартира может быть неправильно зонирована, вы можете пойти в свой город или ратушу и запросить копия свидетельства о заселении или свидетельства о заселении.

Признаки того, что ваша квартира незаконна

Признаки того, что ваша квартира не может быть одобрена для сдачи в аренду, могут включать:

• Вы живете в подвале или на чердаке: Одно это еще не означает, что ваша квартира незаконна.По словам Ортиса, в большинстве городов обычно запрещено сдавать эти квартиры в аренду, потому что у них есть только один выход. Но если вы живете на чердаке с двумя пожарными лестницами, это может быть законно.
• Окна маленькие: Если окна слишком маленькие, чтобы через них можно было выбраться, или в вашем доме их совсем нет, квартира может быть незаконной.
• Странное соглашение об оплате: Если ваш арендодатель запрашивает странное соглашение об оплате, например, прием только наличных денег, это, вероятно, поможет избежать бумажного следа.
• Нет аренды: Ваш арендодатель отказывается оформить или подписать письменный договор аренды.
• Коммунальные услуги включены в арендную плату: Арендодатели могут не захотеть, чтобы арендатор открывал свой собственный счет в PSEG, например, и создавал бумажный след.
• Нет отдельного электрического или газового счетчика для квартиры: Ортис сказал в графстве Эссекс, что они видели случаи, когда арендатор получал электроэнергию через удлинитель. Жилищный кодекс требует, чтобы в законных квартирах была собственная полностью надлежащая электрическая проводка и сантехника.
• Вы снимаете комнату: Если вы живете в доме, где вы делите ванную и кухню с незнакомцами, это может быть незаконным.
• На вашей двери нет замка.
• Необычная планировка: Это может быть тревожным сигналом, если в квартире необычная планировка, например, вы живете на одном этаже, а ванная комната находится на другом этаже или в квартире нет кухни.
• Отказывается принимать помощь в аренде: Вы просите арендодателя подписать заявление о помощи в аренде, и он отказывается.

За 25 лет работы в сфере права арендодателей и арендодателей Ортис видел случаи, когда люди, не владеющие недвижимостью, сдали арендаторам незаконные квартиры. Во время кризиса потери права выкупа, последовавшего за Великой рецессией, некоторые люди сдали в аренду дома, которые были лишены права выкупа и заброшены, несмотря на то, что здание принадлежало банку. Арендатор может не осознавать этого, если он не увидит свидетельство о проживании или что у домовладельца есть документ или право собственности на дом.

Как мне сообщить о незаконной квартире в Нью-Джерси?

Обратитесь к юристу, если вы узнаете или подозреваете, что живете в незаконной квартире, — предлагает Ортис.Вы можете узнать, имеете ли вы право на помощь адвоката, позвонив в Юридическую службу Нью-Джерси по телефону 1-888-576-5529. Адвокаты могут заключить сделку с домовладельцем и избежать суда.

В Ньюарке есть бесплатные юридические консультации для малообеспеченных жителей Ньюарка в Офисе юридических услуг для арендаторов по телефону 973-877-9424 или [email protected]. По словам Ортиса, офис имеет существующие отношения с исполнением кодекса, поэтому арендаторы могут собрать необходимые доказательства, подтверждающие, что квартира не зонирована. Другие города планируют запустить аналогичные пилотные программы.

Возможно ли выселение квартиры при незаконной аренде?

Арендатора нельзя выселить, даже если он проживает в незаконной квартире, если только суд не вынесет решения.

Защита арендаторов: Записи о выселении в Нью-Джерси во время пандемии могут храниться в частном порядке по счету

Помощь в аренде : Вот что произойдет, если арендодатели в Нью-Джерси не примут помощь в аренде

Нужна помощь в аренде? : Государственная программа штата Нью-Джерси, помощь округа все еще открыта

Если житель Нью-Джерси живет в квартире, не предназначенной для сдачи в аренду, и город узнает об этом, в соответствии с законодательством штата он имеет право на единовременную выплату, равную арендной плате за шесть месяцев. для покрытия расходов на переезд, которые должны быть оплачены за пять дней до вынесения решения судом.Согласно решению Верховного суда Нью-Джерси 2004 года, эти средства не могут быть уменьшены или компенсированы какой-либо арендной платой, которую арендодатель утверждает, что арендатор должен.

Если арендодатель не производит платеж, начисляются проценты в размере 18%, которые также причитаются арендатору. Если домовладелец не производит оплату в течение 30 дней после того, как арендатор покидает дом, на него налагается право удержания. Города также могут устанавливать свои собственные постановления, платить арендаторам напрямую из муниципального фонда и получать деньги от домовладельца. Но это не обычное дело.

Арендаторы квартир, занимаемых владельцами, являются исключением и не имеют права на оплату расходов по переезду в течение шести месяцев в соответствии с законодательством штата. Но эти арендаторы все еще могут подать в суд за нарушение контракта и получить компенсацию, сказал Ортис.