Как оформить долю в квартире на жену: 9111.ru — страница не найдена

Порядок выделения доли в квартире: процедура, нюансы, регулирование

Начнем с того, что порядок общей долевой собственности регламентируется статьей 244 Гражданского кодекса РФ. Следует разграничивать такие понятия, как долевая собственность, когда для каждого из собственников определена доля и совместная собственность, когда доли не определены. Недостатки совместного владения недвижимостью очевидны:

1. без согласия сособственников в квартире нельзя сделать ремонт или установить кондиционер;
2. нельзя зарегистрировать себя или членов своей семьи в квартире, если нет на то согласия других участников долевой собственности;
3. законодательством установлено право преимущественной покупки – прежде чем продать право собственности на свою долю третьему лицу, собственник обязан предложить ее другим участникам собственности по той цене, по которой она продается;
4. доля в квартире представляет собой некоторую виртуальность, поэтому продать долю в праве совместной собственности значительно сложнее, чем при выделенной доле;
5. нет возможности сдать долю в квартире в аренду, для этого необходимо наличие соглашения о совместном распоряжении имуществом и выделении доли в натуральном виде;
6. при наличии кредитора есть вероятность получения от него требования о выделении доли должника из общего долевого имущества. В случае, если выделение доли невозможно либо другие собственники возражают против этого, кредитор вправе требовать продажи доли должником остальным участникам общей долевой собственности по рыночной цене.

Раздел квартиры в долевой собственности

Общим долевым правом собственности является право, когда определены доли каждого из владельцев из общего имущества. Выделение права подразумевает передачу части имущества в натуре через предоставление в собственность части квартиры либо путем выплаты денежной компенсации за эту долю. Раздел квартиры в долевой собственности можно осуществлять двумя законными способами:

• Договорный выдел доли – разделение владения на основании взаимного соглашения сторон. Участники могут самостоятельного достичь соглашения о порядке и условиях раздела имущества либо обратиться в судебные органы.

Важно! Следует различать понятия о разделе общего имущества и выделе доли из общего имущества. В первом случае раздел влечет за собой прекращение права общей собственности, возникает равное право собственности на каждую долю, выдел же доли происходит без прекращения этого права, граждане, выделившие свое имущество из общего, в дальнейшем лишаются права на общую собственность.

• Судебный выдел доли – производится путем выдела доли в натуре в порядке решения суда. В случае, если долю выделить нельзя ввиду ее незначительности относительно других долей, собственнику присуждается выплата денежной компенсации за счет средств остальных владельцев долей. После получения компенсации, собственник утрачивает свои права на долю в имуществе.

Раздел помещения в совместной собственности

Совместная собственность подразумевает наличие права, когда граждане владеют имуществом совместно без точного определения размеров долей для каждого из них. Выдел доли из совместной собственности осуществляется после проведения процедуры определения размеров долей всех участников, при этом, если в законодательстве или соглашении сторон отсутствуют какие-либо указания на этот счет, то доли сособственников принято считать равными. Порядок выдела доли в совместной собственности соответствуют порядку выделения долей в квартирах с долевой собственностью, то есть договорным путем или посредством обращения в судебные органы.

Соглашение об определении долей в квартире

Стандартный вариант договора об определении долей между сособственниками обязательно должен содержать следующую информацию:

1. наименование документа;
2. место и дату составления документа;
3. ФИО, паспортные и адресные данные, сведения о рождении каждой из сторон;
4. данные об объекте недвижимости – местонахождение квартиры, с указанием полного адреса и размера общей площади;
5. реквизиты свидетельства о собственности либо иного правоустанавливающего документа на квартиру;
6. регистрационный номер записи в ЕГРП о регистрации прав собственности на объект недвижимости;
7. кадастровый номер квартиры;
8. размер долей участников соглашения;
9. все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на общую собственность участников соглашения;
10.   количество экземпляров, в которых составлено данное соглашение;
11.   подписи каждой из сторон.

После заключения договора о выделе долей, собственники должны подать заявление на государственную регистрацию права собственности, приложив следующие документы:

• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• выписка из ЕГРП; 
• поэтажный план квартиры из БТИ;
• квитанцию об оплате государственной пошлины;
• другие документы, например, доверенность на представителя.

Важно! Как и любой договор, соглашение об определении долей может быть подвержено изменениям, на что требуется взаимное согласие всех сособственников.

Как можно рассчитать долю в квартире самостоятельно

Определить долю в квартире относительно несложно, если известны показатели площади квартиры и количество будущих сособственников. При этом следует не забывать об общих правилах – если иное не указано в законе или в соглашении участников, доли сособственников признаются равными. К примеру, рассчитаем доли 4-х граждан в квартире с общей площадью 125 кв. м – 125/4 и в качестве доли получаем на каждого из собственников 31,25 кв. м.

Как выделить долю в квартире: общие правила

Итак, подведем итог:

• выделение доли в квартире может производиться двумя способами:
  • на основании соглашения сособственников;
  • на основании вступившего в законную силу судебного решения;
• права на каждую из долей регистрируются в Едином реестре после подачи гражданами соответствующего заявления с приложением необходимой документации;
• основным документом, подтверждающим право на выделенную долю, является выписка из ЕГРП.

Продажа доли в квартире: последние новости

В августе 2015 г. в Государственную Думу РФ был внесен Законопроект о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ в вопросах корректировки отчуждения имущества, находящегося в общей долевой собственности (к настоящему времени данный законопроект еще не был принят). Так, действующая сегодня редакция ст. 246 ГК РФ устанавливает возможность распоряжения общедолевым имуществом по усмотрению и соглашению участников собственности, в том числе, норма предусматривает право владельца доли самостоятельно принимать решение о ее отчуждении. В случае одобрения законодательной инициативы, распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, станет возможно только по решению суда. Так, при желании одного из сособственников продать или подарить свою долю, он должен обратиться в суд за соответствующим разрешением. Исключением являются случаи оставления доли собственности в наследство, законодатель предоставляет право выбора собственнику. Авторы законопроекта считают его основной целью предоставление дополнительных гарантий другим участникам общей долевой собственности, которые в силу статьи 250 Гражданского кодекса РФ имеют преимущественное право выкупа продаваемой доли. Однако, сейчас норма устанавливает на это действие не более 1 месяца, что считается незначительным сроком в ситуации изыскания средств на выкуп доли. Участие суда позволит учесть интересы всех собственников, исходя из реальных потребностей участников и их финансового положения.

Договор дарения 1/2 доли квартиры жене

Договор дарения квартиры

доли квартиры жене г. Москва, двадцать второе октября две тысячи двадцатого года

Мы, Ф.И.О., (дата рождения) года рождения, место рождения: (г. рождения), пол муж/жен, гражданство Российской Федерации, паспорт (номер, серия) выдан (дата) года отделом внутренних дел города Москвы, код подразделения 000-000, зарегистрированная по адресу: (адрес), именуемый в дальнейшем «Даритель», c одной стороны, и

Ф.И.О., (дата рождения) рождения, место рождения: (место рождения), пол муж/жен, гражданство Российской Федерации, паспорт (номер, серия) выдан (дата) года Паспортным столом ОВД района города Москвы, код подразделения 000-000, зарегистрированный по адресу: (адрес объекта) именуемый в дальнейшем «Одаряемый», с другой стороны,

заключили настоящий договор дарения о нижеследующем:

1. Даритель Ф.И.О. передает в дар своей жене – Одаряемой Ф.И.О. ½ (одну вторую) долю в квартире общей площадью 59,9 (пятьдесят девять целых девять десятых) кв.м., состоящую из 2 (двух) комнат, расположенную по адресу: (адрес).

Одаряемая Ф.И.О. со своей стороны принимает в дар от своего мужа – Дарителя Ф.И.О. ½ (одну вторую) долю в квартире общей площадью 59,9 (пятьдесят девять целых девять десятых) кв.м., состоящую из 2 (двух) комнат, расположенную по адресу: (адрес).

2. Указанная ½ (одна вторая) доля в квартире принадлежит Дарителю на праве собственности на основании Договора дарения ½ доли квартиры от (дата) года, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (дата) года №(номер)

Кадастровый (или условный) номер: 00:00:0000000:0000.

3. Даритель подтверждает, что он заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, и настоящий договор не является для него кабальной сделкой.

4. Право собственности у Одаряемой возникает с момента регистрации перехода права собственности по настоящему договору.

Передача дара по настоящему договору осуществляется посредством вручения правоустанавливающих документов: зарегистрированных экземпляров настоящего договора дарения и свидетельства о государственной регистрации права на имя Одаряемой.

5. После перехода права собственности на долю в квартире Одаряемая принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, а также осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт квартиры, принимает участие в техническом обслуживании всего дома и придомовой территории.

6. Даритель гарантирует, что в момент подписания настоящего договора указанная ½ доля в квартире никому другому не продана, не подарена и не обещана в дар, не заложена, не арестована, не является предметом спора, свободна от любых прав и притязаний третьих лиц и может отчуждаться собственником.

В квартире на момент подписания настоящего зарегистрированы: Одаряемая Ф.И.О., а также сын Дарителя и Одаряемой – Ф.И.О (дата рождения).

7. Содержание статей 161, 164, 209, 218, 223, 292, 572-575 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации сторонам известно.

8. Расходы по заключению настоящего договора оплачивает Одаряемая.

9. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, по одному выдается сторонам настоящего договора.

Подписи сторон:

Даритель

(ФИО, подпись)

Одаряемый

(ФИО, подпись)

Раздел 14. Обеспечение прав супругов при оформлении наследства / КонсультантПлюс

14.1. В случае смерти одного из супругов, переживший супруг вправе подать нотариусу, в производстве которого находится наследственное дело, заявление о выдаче свидетельства о праве собственности на половину общего имущества, нажитого в период брака, если брачным договором, соглашением о разделе общего имущества супругов не установлено иное.

С 01.06.2019 вступает в действие новая редакция п. 2 ст. 256, п. 4 ст. 1118, новая статья 1140.1 ГК РФ, согласно которым, помимо брачного договора, размер долей в общем имуществе супругов, а также состав наследства после смерти каждого из супругов может быть определен совместным завещанием супругов или наследственным договором. В отсутствии брачного договора, соглашения о разделе общего имущества супругов, совместного завещания супругов, наследственного договора, доли супругов в имуществе, приобретенном по возмездным договорам в период брака, признаются равными, в 1/2 доле каждого.

Бывшим супругам, чей брак расторгнут или признан недействительным на дату открытия наследства, указанное свидетельство не выдается. Бывшему супругу, чей брак расторгнут, разъясняется судебный порядок признания права собственности на долю в имуществе, нажитом в период брака.

14.2. Учитывая, что имущество, приобретенное супругами в период брака на имя любого из супругов, признается их совместной собственностью в случае его приобретения только за счет общих доходов супругов (п. 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ), переживший супруг вправе заявить об отсутствии его доли в имуществе, приобретенном во время брака. В этом случае все это имущество входит в состав наследства (п. 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 9). Учитывая, что информацией об источнике дохода, за счет которого было приобретено конкретное имущество, владеет только переживший супруг (общий доход супругов или добрачный, полученный в дар, унаследованный, доход от реализации имущества каждого супруга — ст. 36 Семейного кодекса РФ), супруг вправе заявить об отсутствии его доли в конкретном виде имущества.Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, автором которого является один из супругов, не входит в состав общего имущества супругов, равно как имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, полученное в период брака в дар, по иным безвозмездным сделкам, в порядке наследования, вещи индивидуального пользования, за исключением драгоценностей и других предметов роскоши (ст. 256 ГК РФ, ст. 36 Семейного кодекса РФ).14.3, Нотариус обязан разъяснить пережившему супругу его право на получение свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе, разъяснив положения ст. 34, 36, 38 Семейного кодекса РФ, ст. 256, 1150 ГК РФ, ст. 75 Основ, а с 01.06.2019 — ст. 1117, п. 4 ст. 1118, ст. 1140.1 ГК РФ.14.4. Свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе выдается при наличии у нотариуса информации, подтверждающей принадлежность имущества супругам на праве общей совместной собственности, приобретение такого имущества в период брака по возмездным сделкам, наличие зарегистрированного брака на дату открытия наследства (ст. 75 Основ, п. 54 Регламента).Указанное свидетельство выдается пережившему супругу с извещением наследников, принявших наследство. Поскольку закон не определил срок для извещения наследников, последние могут быть извещены до выдачи свидетельства о праве собственности, одновременно с ним или после его выдачи, исходя из конкретной ситуации по наследственному делу. Согласия указанных наследников на выдачу свидетельства пережившему супругу не требуется (ст. 75 Основ).

14.5. Удостоверить в бесспорном порядке право пережившего супруга на долю в общем имуществе возможно при наличии у нотариуса информации из ЕИС об отсутствии брачного договора, а с 01.06.2019 — информации об отсутствии совместного завещания или наследственного договора. Следует учитывать, что брачным договором может быть изменен законный режим собственности супругов, а с 01.06.2019 совместным завещанием супругов или наследственным договором может быть определена юридическая судьба имущества (его доли) пережившего супруга в качестве наследства после умершего, может быть изменен размер доли в общем имуществе супругов.

Например, совместным завещанием супруги на случай смерти мужа определяют, что в состав его наследства войдет квартира, приобретенная в период брака на имя жены, и завещают квартиру брату мужа, возложив на наследника обязанность: предоставить указанную квартиру в пожизненное безвозмездное пользование жене, если она переживет мужа. Тем же совместным завещанием супруги на случай смерти жены определяют, что в состав ее наследства войдет земельный участок с жилым домом, приобретенные в период брака на имя мужа и завещают земельный участок с жилым домом дочери жены, возложив на наследницу обязанность: предоставить указанный земельный участок с жилым домом в пожизненное безвозмездное пользование мужу, если он переживет жену. В указанном случае в выдаче свидетельств о праве собственности соответствующему пережившему супругу должно быть отказано, поскольку супруги определили вид имущества, которое должно войти в состав наследства каждого из них. При этом пережившему супругу должно быть разъяснено право требовать от соответствующего наследника по завещанию исполнения завещательного отказа.

14.6. О праве пережившего супруга получить свидетельство о праве на долю в общем имуществе, приобретенном в период брака, нотариусу следует разъяснять и иным, кроме супруга, наследникам, если у нотариуса имеются сведения о пережившем супруге и отсутствует информация о наличии и условиях брачного договора, соглашения о разделе общего имущества супругов, совместного завещания супругов, наследственного договора.

Срок для выдачи указанного свидетельства, а также для обращения пережившего супруга к нотариусу за его получением, законом не установлен и не ограничен сроком принятия наследства и сроком для выдачи свидетельства о праве на наследство. Однако, если в наследственное дело поступило заявление наследника, возражающего против права супруга на долю в имуществе, нажитом в период брака, выдача свидетельства должна быть отложена или приостановлена в порядке ст. 41 Основ.

14.7. В случае неявки к нотариусу пережившего супруга, имеющего право на получение свидетельства о праве на долю в общем имуществе и информация о котором имеется в заявлениях наследников, рекомендуется направить извещение супругу с разъяснением его права на получение указанного свидетельства и порядка его получения.

При наличии в наследственном деле информации об отсутствии совместной собственности супругов на имущество, нотариус выдает наследнику(ам) свидетельство о праве на наследство в порядке и сроки, установленные ст. 1163 ГК РФ, ст. 71 — 73 Основ.

Наличие брачного договора, заключенного 1 июля 2014 года и позднее, устанавливается по сведениям ЕИС. Сведения о заключении супругами брачного договора до указанной даты или об отсутствии такого договора представляются нотариусу заявителями.

Брачный договор, которым установленный законом режим собственности на имущество супругов изменяется только на случай расторжения брака, не отменяет указанного режима, если на дату открытия наследства брак между супругами был прекращен не в связи с его расторжением, а в связи со смертью супруга.

14.8. По письменному заявлению пережившего супруга, на имя которого в период брака было приобретено имущество, указанному супругу может быть выдано свидетельство о праве собственности на 1/2 долю в общем имуществе, приобретенном в период брака на его имя. По письменному заявлению наследников, принявших наследство, и с согласия пережившего супруга (титульного собственника) в указанном свидетельстве может быть определена доля умершего супруга.

Выданное свидетельство является основанием для включения в состав наследства умершего супруга 1/2 доли в имуществе, приобретенном в период брака на имя пережившего супруга, в том числе в случае, когда переживший супруг не дал согласия на определение в указанном свидетельстве доли умершего.

При отсутствии согласия пережившего супруга заявить о выдаче ему свидетельства о праве на долю в общем имуществе, приобретенном в период брака на его имя, вопрос об определении состава наследства решается в судебном порядке.

14.9. Если на заявлении (согласии), поданном нотариусу в соответствии со ст. 75 Основ или п. 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 9, подпись пережившего супруга нотариально не засвидетельствована и указанное заявление (согласие) передано нотариусу другим лицом или по почте, нотариус вправе отложить совершение нотариального действия в порядке ст. 41 Основ и запросить у заявителя подтверждение его подписи на документе и направление его нотариусу или рекомендовать заявителю засвидетельствовать подпись в порядке, определенном п. 1 ст. 1153 ГК РФ.

14.10. В случае смерти обоих супругов, при отсутствии заключенного супругами при жизни брачного договора, соглашения о разделе совместно нажитого имущества супругов, совместного завещания, наследственного договора, при отсутствии спора между наследниками, принявшими наследство после каждого из супругов и по истечении срока для принятия наследства, такие наследники вправе заключить соглашение об определении состава наследства после каждого умершего супруга в имуществе, приобретенном на имя другого.

Заключение указанного соглашения обусловлено следующим. В соответствии с п. 4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. В соответствии со ст. 1150 ГК РФ доля умершего супруга в общем имуществе супругов входит в состав его наследства и определяется по правилам ст. 256 ГК РФ. С 01.06.2019 вводится в действие дополнение в п. 4 ст. 256 ГК РФ, в соответствии с которым доля умершего супруга в праве на общее имущество супругов равна одной второй, если иной размер доли не был определен брачным договором, совместным завещанием супругов, наследственным договором или решением суда. До 01.06.2019 п. 4 ст. 256 ГК РФ в целях определения долей в общем имуществе супругов имеет ссылку на правила их определения при разделе имущества супругов, установленные Семейным кодексом РФ. Ст. 39 Семейного кодекса РФ определяет при разделе имущества супругов их доли в этом имуществе равными.

Таким образом, наследники, признаваемые собственниками принятого наследства, в состав которого входит доля супруга-наследодателя в имуществе, приобретенном на имя другого супруга-наследодателя, определяют в бесспорном порядке по соглашению состав наследства после каждого наследодателя в размере 1/2 доли в соответствующем имуществе, если иное не установлено брачным договором, совместным завещанием или наследственным договором.

В случае возражений наследников о наличии права соответствующего супруга на долю в имуществе, приобретенном на имя другого, или возражений о размере доли в общем имуществе, состав наследства определяется в судебном порядке.

Как гражданской жене получить долю в квартире? Отвечаем — Рамблер/финансы

Мы живем в гражданском браке. Ипотека оформлена на мужа. Возможно ли мне после заключения официального брака претендовать на часть ипотечной квартиры? Может, заключить брачный договор?

Мы живем в гражданском браке. Ипотека оформлена на мужа. Возможно ли мне после заключения официального брака претендовать на часть ипотечной квартиры? Может, заключить брачный договор?

К сожалению, гражданский брак не порождает совместной собственности супругов. Несколько лет назад обсуждался законопроект, который приравнивал бы ведение совместного хозяйства (сожительство) к браку, зарегистрированному в органах ЗАГС, но он не был принят. В данный момент до регистрации брака право собственности принадлежит тому, на кого оно зарегистрировано.

Всё на доверии

Если вы вкладываете средства совместно с вашим сожителем и претендуете на долю в квартире, не прибегая к регистрации брака, то оптимально будет погасить ипотеку и оформить части долей в квартире в вашу пользу посредством договора дарения. Этот вариант подходит, если остаток долга — незначительный, а доверие между сторонами — идеальное.

Но у этого варианта есть риск, что вы вложите в квартиру средства, а взамен не получите ничего, если ваш сожитель передумает и злонамеренно воспользуется вашим доверием. Поэтому я советую подстраховаться распиской с беспроцентным займом денежных средств, или письменными актами приема-передачи, или выписками по банковскому счету, если передавали денежные средства безналичным путем. Какой бы способ вы ни выбрали, я рекомендую при передаче средств обязательно указывать их назначение. Обратите внимание: если дело дойдет до судебной инстанции, пояснения свидетелей в отношении факта передачи денежных средств и их размера судом не учитываются.

У меня были в работе три судебных спора, когда делили недвижимость, купленную сожителями. Право собственности на недвижимость суд не изменял, но на второго вложившегося в покупку определяли компенсацию денежных средств, трату которых он смог доказать в рамках суда документально.

Права, обязанности и совместная собственность

Следующий вариант — брачный договор. Он может быть заключен как в любой момент брака, так и до брака, однако действовать начинает только с момента вашей регистрации в органах ЗАГС. В брачном договоре вы можете прописать права, в том числе право собственности на квартиру, и обязательства, к примеру, по кредитным продуктам, которые возникнут в период брака. Также в брачном договоре возможно предусмотреть порядок раздела имущества при разводе.

Претендовать на доли в жилой площади при зарегистрированном браке вы можете и без брачного договора — через признание имущества вашего супруга совместной собственностью. Если вы за счет личных средств (полученных до брака или в период брака от реализации имущества, приобретенного до брака) произвели ремонт в спорной квартире, тем самым существенно увеличив рыночную стоимость жилого помещения, — то имеете право претендовать на доли в жилом помещении в порядке статьи 37 СК РФ. В этом случае вы должны позаботиться о документальном подтверждении факта и момента происхождения денежных средств — благодаря чему они возникли и когда. Например, вы в период брака продали свой автомобиль, купленный до брака, — доказательством будет договор купли-продажи. Или получили денежные средства в дар от родственника — доказательством послужит договор дарения.

Напоминаю, что полученное вами в период брака по безвозмездным сделкам, например в порядке наследования или через дарение, а также по возмездным сделкам от реализации имущества, приобретенного вами до брака, не считается совместным имуществом супругов и разделу (по общему правилу) не подлежит. Также стоит обратить внимание, что та же статья 37 СК РФ устанавливает: имущество одного из супругов, в которое вложено их общее имущество, может быть признано совместной собственностью. Доходы каждого из супругов в период брака считаются их общим имуществом. Учитывая тот факт, что выплата ипотечного кредита достаточно длительный процесс, с большой долей вероятности квартира будет признана совместной собственностью супругов.

Однако суды на настоящий момент занимают противоречивую позицию. Одни делят имущество, принадлежащее одному супругу, на двоих. Вторые не изменяют право собственности, однако обязуют того, за кем зарегистрировано право собственности на жилье и оформлена ипотека, выплатить второму компенсацию в виде половины ипотечных обязательств, произведенных в период брака за счет общих средств.

Многое зависит от обстоятельств дела: какая именно сумма вложена в период брака, на протяжении какого периода происходила выплата ипотечного кредита, в какой пропорции вносил платежи каждый из супругов, какова природа возникновения этих средств и т. д.

Главное — сохраняйте все документы, которые могут удостоверить ваши платежи.

Отвечал Юрий Кочергин, генеральный директор «Центра юридического сопровождения», Санкт-Петербург

Если вы хотите, чтобы наш эксперт осветил какую-либо тему, интересную именно вам, пишите на электронный адрес [email protected] с пометкой «Тема для Кочергина Ю. А.». Наиболее актуальные вопросы будут детально разобраны, а материалы опубликованы на нашем портале.

Выкуп долей в квартире у родственников: оформление документов, нюансы.

Вопрос  раздела недвижимости испортил не одно поколение людей, проблема стоит острее, если ее приходится решать с близкими родственниками, при этом каждый из которых является собственником в «спорной» квартире и вправе распоряжаться недвижимым имуществом как пожелает, но все же существуют некоторые ограничения, о которых мы расскажем в настоящей статье.

 

○ Понятие долевой собственности. Причины возникновения. 

Долевая собственность — это имущество двух и более лиц, принадлежащая им на праве собственности, при этом доля каждого лица определена соглашением или законом.
П. 1. статьи 244 Гражданского кодекса РФ.
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
На практике выделяют три причины возникновение долевой собственности:

1.    Раздел бывшими супругами совместно приобретенного имущества в браке.
Молодой семьей куплена в собственность квартира, а через пару лет супруги разводятся, то каждый из бывших супругов является собственником доли в квартире.
2.     В порядке наследства.
После смерти собственника, у него может остаться переживший его супруг (а), родители, дети, в т.ч. дети от первого брака, которые также будут являться наследниками первоочередными наследниками на получение доли умершего.
3.    Приобретение доли в квартире.
Получение доли в квартире на основании договора дарения, ренты, залога или путем покупки доли.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Продажа доли в квартире.

Чтобы воспользоваться своим правом на продажу доли в квартире собственнику необходимо соблюсти следующий алгоритм:

1 ЭТАП. Извещаем о реализации доли в квартире.
Продавец должен письменно сообщить остальным собственникам о своем желании продать долю, так как они обладают преимущественным правом. В извещении указывается, по какой цене, и на каких условиях будет происходить продажа. В случае не извещения собственники могут обратиться в суд.
Если в течение месяца никто из собственников не сообщил о желании купить предложенную долю, Продавец вправе ее реализовать постороннему лицу, но на условиях, содержащихся в извещении.
Когда собственники согласны на продажу доли постороннему, то для ускорения процесса сделки они могут написать отказ до истечения месяца и направить его продавцу (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

2 ЭТАП. Совершение сделки.
Продавец и Покупатель обращаются  к нотариусу, для составления и заверения договора на приобретение доли, для этого нотариусу предоставляется ряд документов, который по каждой сделке определяется отдельно, но в общий список включены следующие:

• Информация о сторонах (Ф.И.О., паспорт, место регистрации).
• Документ, на основании которого у Продавца возникло право собственности.
• Свидетельство о праве собственности (если есть).
• Нотариальное согласие супруга (и) на продажу/приобретение доли.
• Справку о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
• Выписку из домовой книги о зарегистрированных в квартире жильцах.
• Если сделка затрагивает интересы несовершеннолетнего, то справка из органов опеки и попечительства.

Важно! Не верьте, информации на сайтах в сети Интернет, в которых говориться, что осуществить куплю — продажу доли в квартире можно без привлечения нотариуса, очевидно, что данная информация устарела.  С 02 июня 2016 года были внесены поправки в ФЗ-122 «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в котором говорится, что сделки по отчуждению недвижимости на праве долевой собственности подлежат нотариальному удостоверению.

3 ЭТАП. Подаем документы в регистрационный орган.
Чтоб зарегистрировать передачу права собственности (согласно ст. 131 и 551 ГК РФ) необходимо подать документы в Росреестр или МФЦ. Рекомендую общаться в МФЦ, хоть получение документов о регистрации права собственности затянется дня на два, зато Вы сэкономите личное время и нервы.
Перечень е документов необходимо узнать заранее.
Но существует общий пакет документов, который предоставляется в любом случае:

•    Заявление о регистрации – форма заполняется в регистрирующем органе.
• Паспорта сторон, свидетельства о рождении, если в сделке присутствую несовершеннолетние.
•    Документ, подтверждающий семейный статус.
•    Договор и акт, свидетельствующий о переходе доли.
•    Документ, подтверждающий основание владения Продавцом доли.
•    Документы из органов опеки – при необходимости.
•    Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.

4 ЭТАП. Уплачиваем налог.
Как все регистрационные действия закончились, продавец должен заплатить налог за продажу доли (п.17.1. ст. 217 НК РФ).
Напоминаем, что Вы вправе получить налоговый вычет за приобретаемое недвижимое имущество.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Преимущественное право сособственника.

В случае если собственник доли в квартире решает ее реализовать, то сначала он обязан предложить ее приобрести другим сособственникам. У сособственников есть месяц, чтоб принять решение отказаться от приобретения доли или же выкупить ее. И только потом собственник желающий продать доли в квартире вправе искать покупателя со стороны (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
То есть у других собственников есть преимущество на приобретение реализуемой доли в квартире перед посторонними лицами (п.1 ст. 250 ГК РФ).

✔ Когда преимущественное право не работает?

• Если сделка безвозмездная (дарение, рента).
• Если желание на приобретение доли выразили сразу несколько дольщиков.
• Если доля продается с публичных торгов, для погашения долга собственника доли по исполнительному производству или при банкротстве.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Какие виды сделок с долями заключать запрещено?

Существует такой вид сделки как цессия, которая является уступкой права требования или иного имущества, т.е. одно лицо передает другому свое право, что то требовать с третьего лица.
Данный вид сделок запрещен в отношении долей в квартире.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Что делать, если один из собственников против продажи квартиры?

Запретить собственнику продать свою долю в квартире никто не может, даже другие собственники.
Если сособственник против, чтобы доля в квартире была продана постороннему лицу, то он в праве в течение месяца с момента получения уведомления о продаже дать свое согласие на ее покупку.
На практике существуют случаи, когда сособственники направляли продавцу возражения на продажу доли, но сами никаких действий на ее приобретение не осуществляли, то в это случае продавцу стоит дождаться истечения 30 дней с момента уведомления о продаже и реализовывать долю посторонним лицам.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как быть если один из собственников отказывается получать уведомление о продаже?

Если сособственник отказывается получать уведомление о продаже доли в квартире, то есть два пути решения данной проблемы:

1.    Самостоятельно по почте отправить извещение. Продавец направляет письмо об отчуждении доли почтой заказным письмом с уведомлением. А лучше письмом с объявленной ценностью в отличие от заказного письма к нему составляется опись документов, содержащаяся в конверте, которая заверяется сотрудником почты. Тогда лицу, которому адресовано извещение, не удастся впоследствии заявить, что Продавец ему направил чистый лист бумаги, а не извещение о продаже.
Если же сособственник не заберет письмо из почтового отделения, то оно с соответствующей отметкой вернется Продавцу, в этом случае конверт будет считаться, доказательством направления указанного уведомления.
2.    Известить через нотариуса. Продавец через нотариуса оформляет уведомление о продаже доли в квартире. Нотариус от своего имени и адреса отправляет заказное письмо с уведомлением о вручении. Если сособственник  в течение 30 дней с момента вручения извещения не обратится к нотариусу, то последний выдает Продавцу свидетельство подтверждающее, что сособственник был уведомлен о продаже доли.
Если же сособственник не получил письмо и оно вернулось нотариусу обратно, то нотариус выдает свидетельство о том что продавец предпринял все возможные действия, чтоб известить данного участника долевой собственности.

Конечно, второй вариант более привлекателен, но по факту некоторые нотариусы отказываются давать свидетельство, если извещение о продаже не вручено, поэтому перед тем как обратиться к нотариусу следует уточнить, выдаст ли он свидетельство, чтоб не тратить время и деньги, а обратиться к другому нотариусу.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Договор купли-продажи.

За составлением договора купли-продажи следует обращаться в нотариальную контору, составлять его будет помощник нотариуса. Самостоятельно оформленные договоры купли-продажи в отношении недвижимости нотариус не заверяет.
Договор должен содержать следующее:

•   Информацию о сторонах (Ф.И.О., паспорт, место регистрации).
•   Информацию о доли в квартире (по какому адресу находится, размер доли, площадь квартиры).
•    Цену, условия оплаты, порядок расчета.
•    Сведения о наличии или отсутствии ограничений, прав третьих лиц.
•    Права и обязанности сторон.
•    На основании, каких документов продается доля.
•   Информация о сделке по отчуждению недвижимости на праве долевой собственности лицах, которые будут проживать.
•    Сведения о том, что помещение пригодно для жилья.
•    Порядок оплаты расходов по сделке, в каком порядке и кем оплачивается.
•    Информация, что другие собственники были уведомлены о продажи доли.

А также иную информацию, которую стороны оговора захотят в нем указать.
Очевидно, что договор это достаточно объемный документ и его составление лучше доверить профессионалу.
Договор оформляется в трех экземплярах: 1 – Продавцу; 2 – Покупателю; 3- в Росреестр.
К договору обязательно должен быть оформлен акт, который свидетельствует о передачи доли новому собственнику (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Риски при покупке доли в квартире.

Рисков при приобретении доли в квартире не избежать, вот самые распространенные:

1.    Замена договора купли-продажи договором дарения. Одним из самых распространённых рисков для Покупателя это предложение Продавца оформить отчуждение доли договором дарения, а передачу денег осуществить в общем порядке. Риск заключается в том, что Продавец оказывается недобросовестным и «подаренная» Вам доля не оправдывает ожиданий по ряду причин (например: антисоциальные соседи, по факту состояние помещения оказалось хуже и др.) Обращаться в суд для расторжения договора дарения и возврата с Продавца своих кровных бесполезно, потому что договор дарения является безвозмездным.
2.    «Доля»- это не «комната». В большинстве случаев Покупатель не осознает разницу между понятиями «доля» и «комната». Не всегда доля – это отдельно выделенная, изолированная комната.
Долю в квартире можно увидеть только в документах в виде дроби (например: ½, ¼ и т.д.).
Если Вы приобрели долю в квартире и желаете выделить в этой доле комнату, то это возможно сделать, по согласованию с другими собственниками или через суд, при условии, что есть техническая возможность отделиться, сделав отдельный вход, кухню, санузел и т.д. без ущерба имуществу. На практике выделить почти невозможно.
3.    Проблемы с продажей доли. Сумма стоимости доли в квартире всегда ниже, чем стоимость отдельно выделенной комнаты. При желании реализовать приобретенную долю в сроки и по цене, по которой изначально рассчитывали может и не удастся.
4.    Моральный аспект. При покупке доли следует учесть, что с Вами в одной квартире будут проживать посторонние люди и конфликтов не избежать.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Совета юриста:

✔ Способы обхода преимущественного права покупки доли и связанных с этими способами рисках.

Существуют два варианта, когда применение преимущественного права можно избежать:

1.    Заключение договора дарения.
2.    Заключение договора займа.

Договор дарения. При оформлении договора дарения никто не может запретить собственнику преподнести свою долю в дар. Руководствуясь п. 1 статьи 250 ГК РФ, преимущественное право распространяется только на договоры купли-продажи.
Риски оформления договора дарения:

 

• Для Покупателя: сособственник может обратиться в суд для признания сделки недействительной, притворной. В этом случае суд обяжет приобретателя доли вернуть ее.  
• Для Продавца: договор дарения, на основании п. 1 статьи 572 ГК РФ, является безвозмездным и по этой причине Покупатель может не заплатить Продавцу, а взыскать с нечестного Покупателя денежные средства будет в дальнейшем не возможно.

Договор займа. Продавец и покупатель заключают договор займа на сумму стоимости доли, одновременно подписывается соглашение об обеспечении данного займа залогом доли в праве на квартиру. После чего лицо являющееся заемщиком пропускает срок возврата займа и стороны оформляют соглашение об отступном, предметом которого является доля в квартире.

Риски:

• Для Покупателя: другие собственники могут обратиться в суд для признания сделки притворной, и суд обяжет покупателя вернуть долю.
• Для Продавца: При притворной сделке Продавец будет обязан вернуть денежную сумму Покупателю.

✔ Покупка доли является способом получить прописку в квартире, при отсутствии денежных средств на квартиру целиком.

Доля стоит намного дешевле, чем приобретение самой недорогой квартиры. Даже при ограниченных денежных средствах, этот вариант подходит для решения вопросов:

• Собственного жилья,
• Сполучения прописки,
• Отсутствие проблем с регистрацией.

И дает преимущества:

 

• Снижение затрат в перспективе (не надо платить за съёмное жилье),
• Возможность приобретения в дальнейшем квартиры целиком.

Вернуться к содержанию ↑

 

Адвокат Инна Белякова расскажет как продать доли в квартире без согласия других собственников.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Согласие супруга на дарение квартиры 2021 году: нужно или нет?

Согласие супруга при заключении сделки на дарение квартиры требуется не всегда. Все юристы, работающие в сфере недвижимости, признают, что большую сложность вызывают сделки с жилплощадью, находящеюся в долевой собственности. Необходимо учесть все нюансы и собрать необходимые документы, иначе дарение квартиры может быть оспорено недовольным супругом в суде.

Давайте разберёмся, в каких ситуациях разрешение супруга обязательно, а когда можно совершать сделки с квартирой, не ставя в известность вторую половину.

Общие сведения

Дарственная на квартиру -очень распространённой сделкой в настоящее время. Дело в том, что в финансовом плане такая процедура намного выгоднее составления завещания.

Если руководствоваться законами российской федерации, всё кажется просто: когда квартира приобретена до брака, то любые манипуляции с ней можно проводить самостоятельно. Если недвижимость нажита совместно, то продажа или дарение квартиры происходит только в том случае, когда получено согласие супруга.

Однако в этой простой процедуре (если собраны все необходимые документы, договор дарения составляется за 20-30 минут) есть масса подводных камней. Поэтому при оформлении документов, необходимо учитывать все возможные последствия.

Когда согласие супруга не требуется

Дарение квартиры без разрешения второго супруга можно осуществлять, когда имущество было нажито до брака. По закону, это не может считаться совместно нажитой собственностью, поэтому все сделки можно проводить самостоятельно.

Недвижимость признаётся единоличной собственностью в случаях:

1. Когда имущество получено по наследству или в дар. Это считается безвозмездным получением объекта недвижимости, соответственно, сделки с ним можно проводить самостоятельно. Даже если вторая половина выразит протест.
2. Брачный контракт. По этому документу может быть оформлено нотариальное согласие на индивидуальное право собственности. Тогда каждый из супругов самостоятельно распоряжается своей частью имущества.
3. Приватизация. Если в приватизации жилплощади участвовал только один из супругов, то он вправе заключать любые сделки с недвижимостью без согласия второй половины.

Интересно! Имея имущество в долевой собственности, один из супругов может подарить свою часть другому. В этом случае недвижимость целиком перейдёт в пользу одариваемого!

В этих случаях образец договора стандартный. Он заключается на основании статьи 36 ГК РФ.

Согласие супруга – обязательно!

Однако если обратить внимание на статью 37 ГК РФ, можно заметить, что даже имущество, приобретённое до брака, может быть признано совместно нажитым. Соответственно потребуется согласие на дарение такой недвижимости. Рассмотрим ситуацию на конкретном примере.

У одного из супругов до вступления в брак была своя жилплощадь. По закону, она не может считаться общей собственностью. Однако, если второй супруг вложил личные средства в капитальный ремонт, реставрацию или реконструкцию этой недвижимости и смог доказать свои материальные затраты в суде, он может претендовать на получение доли. В этом случае, при дарении квартиры, в которую вложены деньги второго супруга, потребуется его материальное согласие.

Ситуация может быть и противоположной. Например, у мужа до брака была часть дома. После вступления в брак, часть дома была продана и на вырученные деньги была приобретена квартира. По закону, это совместно нажитая собственность.

Однако, если в суде муж сможет доказать, что недвижимость была приобретена на его средства, право владения перейдёт к нему. Соответственно, дарственная на такую квартиру может быть оформлена без согласия жены.

В любом случае, если имущество нажито совместно, для совершения сделок согласие супруга обязательно.

Важно! Если вы заручаетесь разрешением на дарение квартиры, помните, что вам необходимо нотариальное согласие! То есть разрешение, заверенное у нотариуса. Разрешение в устной форме не имеет юридической силы!

Бланк согласия супруга на отчуждение недвижимости, должен включать в себя следующие пункты:

1. Паспортные данные (номер, серия, дата и место рождения, адрес проживания).
2. Данные брачного свидетельства или документа о расторжении брака.
3. Указание объекта дарения, на который выдаётся согласие.

Образец этого документа можно найти в интернете или взять у нотариуса при заключении сделки.

Обратите внимание, что в случае, когда квартира является не только собственностью супругов, необходимо получить письменное разрешение на сделку, подписанное всеми владельцами! Обычно к этому документу прилагается указание размеров долей всех собственников жилья.

Иногда нужно получать согласие от второй половины на дарение квартиры даже после расторжения брака. Это необходимо в случае, когда на протяжении трёх лет с момента развода не произошёл документально подтверждённый раздел имущества.

Если нет нотариального соглашения о решении имущественных споров, квартира всё ещё остаётся в совместной собственности. Соответственно супруг сможет признать сделку недействительной в суде, основываясь на нарушении статей 34 и 35 Семейного и статьи 168 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Стоит отметить, что в этом случае суд очень часто принимает сторону человека, на чьё имя была оформлена дарственная на квартиру. Исключением может являться тот случай, когда одариваемый был в курсе неразрешённых имущественных споров.

Необходимо уточнить, что такая ситуация имеет срок истечения давности. Он регламентируется статьёй № 181 ГК РФ и составляет 36 месяцев с момента оформления дарственной.

Срок подачи исковых заявлений может быть продлён, если человек не был в курсе отчуждения недвижимости. В этом случае, срок подачи заявления считается со дня, когда бывшему супругу стало известно о дарении квартиры. Этот порядок определён статьёй 220 ГК РФ.

Разбираясь в вопросе, нужно ли согласие супруга для сделок с недвижимостью, можно ответить, что нужно исходить из конкретных жизненных ситуаций. Оформляя дарение квартиры, лучше воспользоваться услугами юриста или нотариуса, хотя по закону, можно заключить сделку самостоятельно. Это позволит избежать юридических казусов.

Кроме того, необходимо внимательно относиться к документам. В частности, сличить время заключения брака в паспорте дарителя, с датой приобретения отчуждаемой жилплощади.

Уехать, но остаться в браке

Как бы я ни старался обновить свою точку зрения, мне кажется, что я не могу вывести нас из того, что кажется брачной колеей. Так что же произойдет, если я увеличу картину, выписав нам билет из банальной привычки в новую семейную географию? Что произойдет, если я снова введу понятие «другой» в наши отношения, поощряю каждого из нас признавать другого как личность и ценить наши различия?

Игра с обычным брачным соглашением — не новость.Еще 150 лет назад, как пишет профессор медиа-исследований Северо-Западного университета Лаура Кипнис в своей книге « Против любви: полемика, », проходили основные дискуссии — городские собрания — об альтернативных формах брака. Совсем недавно Джоан Андерсон в своей книге « Год у моря » выступила за то, чтобы взять годичный «творческий отпуск» из брака и описала свой собственный, который она использовала, чтобы переоценить и переориентировать свои отношения.

Поскольку я не знал, есть ли правовые последствия для снятия квартиры в дополнение к нашему дому, находящемуся в совместном владении, я проконсультировался с юристом.Она слушала, как я объяснял свою ситуацию, а затем пристально посмотрела на меня. «Вы хотите развода?» она сказала. Нет, сказал я ей; Я хочу содержать два дома — одно общее, другое мое. «Почему бы тебе просто не развестись?» она сказала. Ну, потому что … я не хочу, чтобы развод, сказал я ей. Я люблю своего мужа и не вижу причин для расторжения брака. «И твой муж?» она сказала. Он недоволен этим, но мы говорим об этом, и он принимает это, сказал я ей. Она покачала головой. Затем она сказала: «Я все это видела.Я напишу вам письмо о переезде с подробным описанием вашего согласия. «Покидая ее офис, я чувствовал себя немного глупо. Может, я действительно хотел развода, но не знал об этом. переходный объект, чтобы вывести меня из брака во что-то другое. Я так не думаю. Я представляю свое собственное место как рай: теплое, удобное, красивое, мою кровать у окна, стену с книгами, уютную стул для чтения, изысканная лампа, мои любимые принты (подарки от мужа) на стенах.Там никого — и я имею в виду никого, если вы думаете о сексе — кроме меня.

Вскоре после разговора с адвокатом я столкнулся с женщиной, которую не видел годами, чей сын собирался поступать в колледж. «Что бы вы сказали, если бы я сказал вам, что снимаю квартиру, — сказал я, — не оставляя свой брак, но добавляя к нему больше места?» «Я не могу в это поверить», — сказала она. Я подумал, что она обеспокоена моим планом. «Только сегодня я думала, как бы я хотела это сделать», — сказала она. На следующей неделе меня познакомили с женщиной, которая живет в загородном доме со своим мужем-пенсионером и полнедели живет в городской квартире, где она продолжает работать, хотя она легко может добираться до пригорода.«Я вышла замуж в 20 лет», — сказала мне 58-летняя женщина. «Мой муж был принцем на белом коне. Я ожидал, что мы будем жить долго и счастливо. Но вы даже не представляете, когда начинаете, что, если вам повезет, это будет продолжаться и продолжаться, и будет продолжаться. . Кто об этом думает? »

Я знаю, что не знал. Когда я вышла замуж, мне был 31 год, и если бы вы спросили меня, почему я связала себя узами брака, я бы сказала вам, что люблю своего будущего мужа и хочу иметь ребенка. Кроме того, я не думал о том, что значит получить и подписать документ, который связывает нас на всю жизнь.Мне нравилось говорить «… мой муж» или слышать, как он говорит «… моя жена». Звук этого заставил меня почувствовать себя взрослой и защищенной, как будто я наконец-то занял место в высшей лиге любви. И брак — даже мой иногда трудный брак — во многих отношениях пошел мне на пользу. Интересы моего мужа к искусству и Индии расширились и мои собственные. Наши общие доходы позволили мне подарить гибкий график работы при воспитании сына. Самое главное, мы с ним поощряли (или, по крайней мере, терпели) эмоциональный рост друг друга и наслаждаемся этим.Но теперь …

«Мне потребовалось время, чтобы осознать, что романтические представления, которые у меня были, не подходят для нашего брака», — сказала женщина, которая живет в загородном доме со своим мужем и имеет квартиру в городе. «Я думала, что если вы не можете приспособиться к реалиям брака, вы либо несчастливо жили вместе, либо развелись. Мы с мужем не разводились; я хотела остаться с этим, потому что в этом было больше ценности, чем нет. Но мне пришлось смириться с неизбежным разочарованием, чтобы оценить хорошие стороны наших отношений и понять те части, которые я не мог изменить.А потом мне пришлось задуматься: что я буду делать, чтобы заполнить пробелы?

«Я люблю свою работу, у меня феноменальные отношения с семьей, моя женская дружба питает меня», — продолжила она. «Это определенно лучший период в моей жизни до сих пор. Когда я рос, у меня была комната в доме моих родителей; затем я жила в доме с мужем. Но квартира моя, и я люблю ее, люблю ощущение, что когда я вхожу, он выглядит так же, как когда я уходила. Я благодарна за то, что мой муж уважает меня и не чувствует угрозы из-за моей независимости.Мы многое делаем вместе. Но в браке вы связаны со своим партнером во многих отношениях, которыми вы хотите быть, а в других отношениях вы просто не можете ».

Что особенно поразило меня в этой женщине, когда я встретил ее, так это то, что ее очень консервативный вид противоречил ее нетрадиционному расположению, и я сказал ей об этом. «Я уверена, что есть много таких, как я», — сказала она.

«Я пишу рассказ о супружеских парах, которые нашли новые способы жить вместе, — сказал я своему сыну, — которые, возможно, не живут вместе все время или каким-то образом нарушают условности.«

« Ха, — сказал мой сын. — Тебе следует поговорить с мамой и папой С. ». Они женаты, но его отец живет во Франции и навещает их каждые три месяца или около того. И родители L живут в городе и в деревне, но его мама живет в основном в городе. О, и как насчет родителей J, у которых есть отдельные квартиры, но они постоянно навещают меня? «Я забыл, сколько пар, родителей друзей моего сына, уже делали то, что я только что обдумывал.

Я спросил Лору Кипнис, что она знает о различных способах, которыми люди сгибали, растягивали или строили вокруг сосуда брака.«В своей книге я хотела перечислить достоинства экспериментирования, а не жесткости», — сказала она. «Я не предлагал никаких предложений или советов. Но я получил много писем от мужчин и женщин, желающих поделиться историями об их альтернативных условиях, многие из которых предлагали стремление к большей свободе в своих отношениях. И многие предполагали, что есть много страданий там «. Что ж, мы знаем о невзгодах: бесполые браки, рост количества разводов. А как насчет людей, которые заставляют это работать?

«Мне было 42 года, прежде чем я покрасил комнату в цвет , который хотел .»

Проверьте фондовый сертификат для вашей квартиры для совместной работы | ООО «Габор и Маротта»

Владельцы кооперативных квартир в Нью-Йорке до 1996 г. — Если вы и ваш супруг (а) владеете кооперативной квартирой и приобрели ее до 1 января 1996 г., было бы разумно проверить сертификат акций. Если в сертификате указаны оба ваших имени, но на самом деле не указано «владение целиком» или «совместный арендатор с правом наследования», вы можете обновить сертификат акций.

До 1 января 1996 г., если вы и ваш супруг (а) получили сертификаты совместных акций, и один из вас теперь умер раньше другого, сертификат акций не переходит к вам автоматически в качестве совместного актива, т.е. целиком », и вы не наследуете его напрямую (как в случае с недвижимостью). В этом случае 50% -ная доля вашего умершего супруга перейдет в его собственность и должна будет пройти процедуру завещания с представителем имущества, назначенным судом, чтобы вы могли ее передать.Дети умершего также будут иметь интерес в этом имении как наследники по закону, если в завещании или доверии не указано иное.

Закон изменился 1 января 1996 года. Если вы и ваш супруг (а) приобрели акции совместно после 1 января 1996 года, предполагается, что вы принимаете акции в качестве совместных арендаторов, если вы муж и жена, если вы не укажете иное. в документе. Как переживший супруг (а) вы приобретаете акции в соответствии с законом без необходимости в судебном разбирательстве по наследству.

Что такое аренда в целом? Полное владение недвижимостью — это безраздельная заинтересованность в недвижимом имуществе, которым совместно владеет супружеская пара как муж и жена. Каждый из супругов владеет 100% недвижимости и защищен от долгов и кредиторов другого супруга. Считается, что имущество, приобретенное мужем и женой на свое имя во время брака, является полной арендой. В штате Нью-Йорк, когда один из супругов умирает, оставшийся в живых супруг автоматически становится владельцем в силу закона без необходимости в судебном разбирательстве по наследству.Хотя акции кооператива не являются недвижимым имуществом, с 1 января 1996 года супружеские пары могут приобретать акции в качестве арендаторов в полном объеме.

Gabor & Marotta, LLC помогает таким людям, как вы, в их представительстве, транзакционных услугах, деловых и личных юридических потребностях. Мы предлагаем вам знания и ресурсы для защиты вас, вашей семьи, бизнеса и ваших активов.

Gabor & Marotta, LLC не предоставляет консультации по вопросам налогообложения, права, собственности или бухгалтерского учета по статьям. Этот материал был подготовлен только для информационных целей и не предназначен для предоставления и не должен использоваться для консультаций по налоговым, юридическим, имущественным или бухгалтерским вопросам.

Позвоните по телефону 718-390-0555 или свяжитесь с нами через Интернет, чтобы назначить консультацию с юристом по недвижимости в Gabor & Marotta, LLC. Мы с гордостью обслуживаем мегаполис Большого Нью-Йорка, включая Лонг-Айленд, округ Нассау, округ Саффолк, Бруклин, Манхэттен и Статен-Айленд.

Как выкупить вашего (будущего) бывшего супруга из вашей квартиры

Возможно, неудивительно, что для разводящихся жителей Нью-Йорка вопрос о том, кто и как получает квартиру, является одним из самых больших источников разногласий.Это потому, что дом является не только самым ценным активом, которым пара владеет вместе, но и пронизан воспоминаниями и эмоциями.

Итак, что делать, если вы хотите выкупить (скоро бывшего) супруга из своей квартиры и оставить ее себе? Мы обратились к экспертам за советом по сохранению чистоты, простоты и справедливости.

Во-первых, убедитесь, что вы действительно хотите остаться в квартире или доме.

«Как правило, я считаю, что этот вопрос заключается в том, чтобы рекомендовать, чтобы кто-то был абсолютно уверен, , что он сможет нести расходы с комфортом, продвигаясь вперед, и что они действительно этого хотят», — говорит Элиза Петтус, основательница UNtied, онлайн-ресурс по разводам.Те расходы, которые она имеет в виду, включают ежемесячное содержание и ипотеку. «По моему опыту, многие женщины склонны цепляться за идею, что у них есть , чтобы остаться в квартире или доме« для детей »! Но на самом деле переезд может быть для детей легче, чем они думают, и это даст им значительно большую финансовую свободу, а также может помочь им эмоционально покинуть семейный дом (и его воспоминания) и начать все сначала », — говорит она.

Другие эксперты согласны. «В общем, самое чистое решение — продать квартиру и поделить прибыль.Тогда все равны «, — говорит Сара Станич, сертифицированный финансовый аналитик по разводам (CDFA) в Stanich Group.

Теперь, даже если продажа сразу не является решающей, выкуп не единственный вариант, — говорит Авани. Рамнани, руководитель отдела финансового надзора в компании Francis Financial. «Иногда пара соглашается (письменно), что один из них останется в квартире до определенного времени, — скажем, когда младший ребенок пойдет в колледж». В этот момент, говорит Рамнани, они обычно продают дом. а потом поделите деньги.«Я видел, как многие дела работают таким образом».

Чтобы выяснить, какой способ лучше всего подходит для вас, «имеет смысл поговорить с консультантом или специалистом по финансовому планированию и набрать несколько цифр», — говорит Петтус. В частности, поищите сертифицированного финансового аналитика по разводам (CDFA), у которого есть образование, этические стандарты, которых необходимо придерживаться, и опыт работы с разводом. Ваш типичный CFA или даже бухгалтер не имеет такой подготовки. «Чем сложнее ваш случай, тем больше пользы вы получите от CDFA», — говорит Станич.

NeighborhoodCentral HarlemEast HarlemHamilton HeightsHarlemHudson HeightsInwoodManhattan ValleyMorningside HeightsMt Моррис ParkSugar HillWashington HeightsWest HarlemUpper West SideUpper East SideUpper ManhattanMidtown WestMidtown EastDowntownBattery Парк CityCentral VillageChelseaChinatownCivic CenterEast VillageFinancial DistrictFlatironGramercy ParkGreenwich VillageLittle ItalyLower East SideLower ManhattanMurray Hill Kips BayNohoNomadSohoTribecaUnion SquareWest 30SWest VillageBrooklynBay RidgeBedford StuyvesantBensonhurstBoerum HillBrooklynBrooklyn HeightsBushwickCanarsieCarroll GardensClinton HillCobble HillColumbia Street WdCrown HeightsDitmas ParkDowntown БруклинДамбоДайкер-ХайтсИст-ФлэтбушВосточный Нью-ЙоркИст-Уильямсбург burgWilliamsburg N SideWindsor TerraceQueensAstoriaBelle HarborBriarwoodCoronaElmhurstFar RockawayFlushingForest HillsForest Hills GardenForest Hills GardensHoward BeachHunters PointJackson HeightsKew GardensLong Остров CityRego ParkSunnysideBronxBedford ParkBronxdaleConcourseConcourse VillageFieldstonFordhamHigh BridgeKingsbridgeMarble HillMorrisaniaMott HavenNorth RiverdaleNorwoodRiverdaleSoundviewSouth RiverdaleSpuyten DuyvilUniversity HeightsWestchester SquareLocust ValleyLong BeachUpper Бруквилль

Priceup до $ 500,000up до $ 750,000up до $ 1,000,000up до $ 1,250,000up до $ 1,500,000up в 2 000 000 долларов США до 3 000 000 долларов США до 5 000 000 долларов США до 6 000 000 долларов США до 7 000 000 долларов США до 8 000 000 долларов США не более

Спальнистудии или минимум 1 спальня минимум 1 спальня минимум 2 спальни минимум 3 спальни минимум 4 спальни5 или более спален

Ванные комнаты минимум 1 ванная комната минимум 1.5 ванных комнат минимум 2 ванные комнаты минимум 2,5 ванные комнаты минимум 3 ванные комнаты минимум 3,5 ванные комнаты 4 или более ванных комнаты

Представлено

Теперь, предполагая, что вы хотите пойти по пути выкупа, вот несколько вещей, о которых следует помнить:

Шаг 1: Определите стоимость вашего дома.

Первое, что вам нужно сделать, это выяснить, сколько стоит ваша квартира (чтобы вы могли выяснить, сколько вы будете платить своему будущему бывшему). Станич предлагает нанять оценщика за несколько сотен долларов, чтобы узнать стоимость.Некоторые люди, по ее словам, возвращаются к своим брокерам и спрашивают, но вы должны помнить, что у брокеров есть некоторая доля участия в игре (например, в их интересах, например, попытаться продать). Оценщик же — беспристрастный эксперт.

«В подавляющем большинстве случаев нас нанимают обе стороны, потому что мы нейтральны», — говорит Джонатан Миллер из оценочной фирмы Miller Samuel. Если во время переговоров что-то пойдет не так, оценщиков могут вызвать для дачи показаний в суде (в то время как брокеры не могут), что Миллер делал много раз.

Шаг 2: Оцените источник средств для вашего выкупа.

В большинстве случаев покупающая супруга рефинансирует свою ссуду, говорят эксперты. (Это имеет смысл, поскольку супруг (а), который там больше не живет, не хочет, чтобы его имя ассоциировалось с какими-либо возможными дефолтами.)

Иногда покупающий супруг берет достаточно крупную ссуду, чтобы погасить предыдущую ссуду. и выплатить продавцу (-е) причитающуюся сумму выкупа; это называется рефинансированием «обналичивание».Допустим, у вас и вашего супруга есть 500000 долларов собственного капитала на дом и ипотека с балансом 500000 долларов, вам нужно заплатить своему супругу 250000 долларов, поэтому вы рефинансируете 750000 долларов, из которых 250000 долларов будут выплачены вам в виде чека по адресу: закрытие, которое вы можете вручить своему супругу. «250 000 долларов, выплаченных супругу, составляют половину капитала дома», — объясняет Рамнани. «Оставшиеся 500 000 долларов, которые супруг-владелец получает от ипотеки, пойдут на погашение предыдущей ипотеки. Таким образом, супруга-собственник не удерживает никаких денежных средств от рефинансирования.По сути, они «обналичили» половину капитала в виде ссуды и заплатили бывшему супругу ». Тем не менее, «право на рефинансирование с выплатой наличных средств ничем не отличается от права на стандартную ипотеку или рефинансирование», — говорит Робби Гендельс из Национального кооперативного банка (кстати, спонсор Brick), и это то, что она часто видит в Нью-Йорк, город, в котором у многих супружеских пар сильный двойной доход.«Вы просто должны соответствовать требованиям, как если бы вы покупали квартиру самостоятельно».

Часто выкуп предполагает торговлю активами, — говорит Станич. Может быть, один человек хранит больше денег на совместном счете, или человек, живущий в квартире, обналичивает свои пенсионные сбережения, чтобы выплатить то, что они должны. Иногда, говорит Рамнани, люди используют второй дом. Есть несколько способов сделать это. «Все дело в переговорах», — говорит она.

Шаг 3. Определите налоговые последствия .

При принятии решения о том, сколько платить переезжающей супруге, вы должны помнить, сколько вы собираетесь платить в виде налога на прирост капитала, когда вы все-таки продадите свой дом в будущем. «Иногда это часть поселения», — говорит Станич.

И, по ее словам, если вы используете пенсию или даже обналичиваете акции для обмена на акции в своем доме, вам нужно посмотреть на налоговые последствия этого. «Это может быть серьезная проблема», — говорит Станич.

Прочтите это, прежде чем покупать дом с кем-то, с кем вы не состоите в браке.

Покупка дома или квартиры у кого-то, кто еще не наделил ее, чревата серьезными финансовыми рисками.

Множество законов помогают защитить супружеские пары, когда они распадаются и делят свое имущество. Такой юридической симпатии не существует к тем, кто не состоит в браке и поступает так же.

Тем не менее, согласно широко цитируемому исследованию Coldwell Banker, проведенному в 2013 году, каждая четвертая пара миллениалов, не состоящая в браке, вместе покупала недвижимость. Причины были и ясны: низкие ипотечные кредиты, рост арендной платы и возможность вычитать проценты по ипотеке и налоги на недвижимость из подоходного налога — все это делает работу домовладельца привлекательным вариантом.Некоторые опасаются, что, если они не купят сейчас, они никогда не смогут себе это позволить.

Итак, не состоящие в браке пары будут продолжать покупать дома вместе, а затем, к сожалению, многие из них разлюбят. Чтобы облегчить финансовую боль при разрыве, вот некоторые вопросы, которые им следует обсудить перед покупкой.

Как вы разделите расходы?

Владение домом означает внесение первоначального взноса и закрытие расходов, покрытие налогов на недвижимость и коммунальные услуги, а также оплату счетов за ремонт и техническое обслуживание.Редко можно разделить эти финансовые обязанности на 50 на 50.

Один человек может иметь сбережения для более крупного депозита. Можно получить более высокую регулярную зарплату и легче будет платить по ипотеке. Кто-то может быть обременен студенческой задолженностью или низким кредитным рейтингом. Можно иметь навыки обращения с инструментами и быть готовым делать ремонт в доме, поднимая вопрос о том, имеют ли неденежные вклады денежную ценность и какой она должна быть.

Но если взносы не делятся поровну, следует ли разделить собственность на дом поровну?

Как вы получаете право собственности на недвижимость?

Конечно, титул может владеть только один человек.Это означает, что пара на самом деле не покупает недвижимость вместе — один человек владеет ею, а другой, по сути, платит арендную плату, и, вероятно, не следует ожидать, что она будет покрывать расходы на ремонт дома или налоги. Конечно, пара все еще может вместе покупать мебель, вместе украшать и вместе называть это место своим домом.

Два (или более) человека могут получить право собственности на дом в качестве общих арендаторов. Процент владения не обязательно должен быть одинаковым. После смерти одного из таких арендаторов его доля переходит к их наследникам, кем бы они ни были.

Вот как это может работать и где могут возникнуть проблемы: овдовевший мужчина, у которого есть двое взрослых детей, покупает дом со своей новой девушкой в ​​качестве общих арендаторов. Каждый из них вносит половину всех расходов, включая первоначальный взнос. Если мужчина умирает, его доля в доме переходит к назначенным наследникам — вероятно, его взрослым детям. Его новая девушка по-прежнему владеет своей половиной дома, но, возможно, она не сможет продолжать жить там, если не будет достигнуто соглашение с его детьми. Они могут захотеть, чтобы она начала платить им за квартиру.Или они могут захотеть получить все свое наследство, продав дом. Общий арендатор может подать иск о принудительной продаже собственности, если другие совладельцы не желают продавать. Суд может распорядиться о продаже имущества с разделением выручки между совладельцами в соответствии с их долями собственности.

В качестве альтернативы два не связанных между собой человека могут владеть домом в качестве совместных арендаторов, при этом полное право собственности на собственность автоматически переходит к оставшемуся партнеру после смерти другого партнера.Нет даже формального процесса завещания.

Совместное владение недвижимостью — популярный способ владения титулом среди супружеских пар. Пары, не состоящие в браке, могут захотеть или не захотеть передать этот большой актив другому человеку.

Что будет, если вы разделитесь?

Прежде чем незамужние пары перейдут в собственное домовладение, им следует составить юридический документ, в котором прописаны все «а что, если» и «что мы будем делать дальше».

Что происходит с домом в случае разрыва отношений? Решите вопрос о выкупе друг друга и о том, как решить этот вопрос, если вы оба хотите дом.Вы можете захотеть, чтобы контракт автоматически давал одному из вас первое право выкупить другого по справедливой рыночной стоимости в течение 90 дней. Или вы можете подбросить монету, чтобы решить, кто выкупит другую. (Ага, это может быть законным, если вы согласны с этим.)

Что делать, если один из партнеров хочет расстаться, переехать и позволить кому-то другому жить в доме вместо него? Что, если один из партнеров хочет расстаться, а не переехать и привести кого-то еще, чтобы жить в доме с ним?

Что произойдет, если одному партнеру предложат отличную работу в другом городе, а другой партнер не сможет позволить себе остаться и содержать дом в одиночестве, но не хочет переезжать?

Если у вас есть ребенок, изменится ли что-нибудь в праве собственности?

Обсудите эти вопросы и изложите свои решения в письменной форме, прежде чем заключить сделку.

Ипотека не исчезает вместе с любовью.

Договор о предварительной покупке не должен охватывать только вопросы о том, как вы владеете правом собственности. Еще есть вопрос об ипотеке. Убрать свое имя из названия не обязательно, чтобы смыть руки с этой главы вашей жизни. Если вы со-подписали ссуду, вы все равно будете на крючке.

Это означает, что их кредитный лимит — сумма денег, которую они могут занять в финансовых учреждениях — все еще может быть привязан к дому.Пока их имя остается в ссуде, на их кредитоспособность будет влиять способность их бывшего партнера выплатить ипотечный кредит вовремя. И если тот, кто остался, действительно пропускает платежи, ответственность остается за тем, кто ушел.

Одно из предложений — заранее договориться о том, что в случае разрыва отношений дом будет рефинансирован, удалив имя уходящего партнера. Решите, кто оплачивает расходы по рефинансированию. Что, если ипотечный кредит не может быть рефинансирован, потому что, скажем, первоначальный заем был предоставлен из расчета двух зарплат, а оставшегося дохода партнера недостаточно для получения нового займа? Возможно, тогда вы согласитесь, что дом будет продан третьему лицу в течение определенного периода времени.Расскажите все по буквам.

Что происходит в реальной жизни?

HuffPost поговорил с двумя не состоящими в браке парами — младшей и старшей — о том, как и почему они решили купить недвижимость вместе. Затем мы проанализировали их ситуации с помощью юриста по имущественному планированию, чтобы получить несколько общих советов.

Радиопродюсер Эван Чанг и свадебный диджей Карин Фьельман начали встречаться в 2011 году и переехали вместе в 2013 году. В прошлом году, когда их домовладелец за пределами штата хотел продать квартиру в Чикаго, которую они снимали, они подняли руки, чтобы купить ее. .

Предоставлено Карин Фьельман

Эван Чанг и Карин Фьельман вместе купили квартиру в Чикаго.

«Мы действительно не были на рынке, чтобы покупать, но, столкнувшись с перспективой переезда, мы немного огляделись, увидели, что это хорошая сделка, и пошли на нее», — сказал Фьельман.

Они купили дом примерно за 265 000 долларов, и Фьельман, у которого было больше сбережений, внес больше денег в качестве первоначального взноса. У них есть понимание, что Чанг вернет ей разницу и что они будут равноправными партнерами.

Получили ли они юридический документ с изложением условий собственности, как предложила ее мать?

«Нет, не знали», — сказал Фьельман. В спешке с покупками они просто не стали — что говорит по существу, — сказала она, — что они любят друг друга, чувствуют себя преданными (они уже усыновили гончую вместе, отметила она) и оба чувствуют себя комфортно со своими товарищами. право собственности.

«Мы никогда не думали, что владение домом возможно, пока такая возможность не выпала нам на руки.Мы доверяем друг другу, поэтому мы подумали, какого черта? » Фьельман сказал, добавив: «Может быть, знаменитые последние слова».

Они открыли общий текущий счет, и каждый из них ежемесячно вносит равную сумму для покрытия своих расходов на проживание. Они также используют приложение Splitwise, чтобы отслеживать эти расходы, в том числе текущую выплату Чангом первоначального взноса. Вот уже несколько лет Чанг, который получает медицинскую страховку благодаря своей работе, покрывает Фьельмана как домашнего партнера. Они также использовали Splitwise, чтобы отслеживать это.

«Мы очень открыто говорили о наших финансах», — сказала она.

Что произойдет, если один из них получит предложение о работе в другом месте или захочет переехать по какой-либо причине? Фьельман сказал, что они разберутся с ситуацией, отметив, что они всегда могут сдать квартиру в аренду, чтобы покрыть ежемесячную ипотеку, если рынок не будет достаточно сильным для продажи.

«Это инвестиция для нас», — сказала она. «Мы будем работать над этим».

Даже сейчас для Чанга и Фьеллмана еще не поздно написать то, что они хотят, сказала Лори Мерфи, партнер Valensi Rose PLC в Лос-Анджелесе, которая выступала в общем.Она предложила, чтобы их соглашение включало, по крайней мере, то, что произойдет, если кто-то захочет продать, а другой нет, что они будут делать, если кто-то потеряет работу и не сможет внести финансовый вклад, что произойдет, если они распадутся или решат жениться, и кто унаследует интересы другого, если один из них умрет.

«Итог: владение собственностью может быть сложной задачей, и, на мой взгляд, всегда лучше иметь что-то в письменной форме, особенно если вы не женаты», — сказал Мерфи. «Когда и если они пойдут задокументировать свое« согласие », это, конечно, заставит их столкнуться с некоторыми неудобными проблемами — аналогичными тем, с которыми сталкиваются пары, которые документируют до- и послеродовые соглашения.

«Я не мог и мечтать о более совершенной договоренности».

Элизабет Лис и Мел Швиммер были женаты на других людях, когда они встретились в группе поддержки пациентов и лиц, осуществляющих уход за ними при болезни Альцгеймера.

«Мы вчетвером иногда ходили обедать, — сказал Лиз. «Но затем состояние наших супругов ухудшилось, и их пришлось переместить в лечебное учреждение, а мы с Мелом остались».

Расцвели отношения. «Мы очень, очень хорошо ладили вместе, — сказала она.

Предоставлено Элизабет Лис

Мел Швиммер и Элизабет Лис совместно купили дом, но сначала обратились к адвокату.

Три года назад они решили переехать вместе. Они продали свои дома и заплатили наличными за кондоминиум площадью 1900 квадратных футов в Марина-дель-Рей, Калифорния. В случае с Лис продажа ее дома также дала деньги на оплату ухода за ее мужем.

И у Лиса, и у Швиммера есть взрослые дети, и они вошли в совместное владение кондоминиумом с отношением «что мое — мое, а что ваше — ваше». Они продолжают держать свои финансы отдельно. У них есть общий текущий счет, с которого покрываются все домашние расходы, включая налоги на имущество и счета ассоциации домовладельцев.Они сами оплачивают отпуск, покупают собственные машины и страховку и не несут ответственности за медицинские счета друг друга.

Лиз и Швиммер обратились к юристу, чтобы помочь им установить их условия владения и были прозрачны со своими детьми, чтобы избежать потенциальных конфликтов в будущем. Они владеют квартирой 50 на 50 в жилом имении, а это означает, что, когда один из них умирает, другой может жить в квартире до тех пор, пока этот человек не умрет или не переедет. Когда они оба покидают кондоминиум, право собственности возвращается в их трасты.После этого их наследники могут продать его.

Хотя оба их супруга умерли, Лис сказал, что у них нет планов жениться друг на друге. «Это было бы слишком сложно. Я не могла и мечтать о более совершенной аранжировке », — сказала она.

Покупки, сделанные супружескими парами в более позднем возрасте, могут представлять особенно сложные проблемы, сказал Мерфи, консультировавший Лиз и Швиммер. Их финансовые дела могут существенно отличаться. «У одного будет больше денег, чем у другого», — сказал юрист.Кроме того, могут быть приняты во внимание взрослые дети, несовершеннолетние дети, внуки, а иногда и пожилые родители.

«Но каждый раз, когда два не состоящих в браке человека любого возраста хотят вместе купить недвижимость, крайне важно, чтобы они спланировали бесконечное количество« а что, если »», — сказал Мерфи. По ее словам, без юридического документа у них нет прав или правил, которые могли бы защитить их в случае их раскола.

Просто получите в письменной форме.

Независимо от того, инвестируете ли вы в собственность вместе или нет, существуют «такие вещи, как соглашения о совместном проживании, в которых указывается, кто и что получает при разрыве отношений, во многом как брачный договор», — сказал Мерфи.

Эти письменные контракты, иначе известные как «no-nups», предназначены для обеспечения того, чтобы активы, которые человек привносит в отношения, оставались под его контролем в случае их прекращения. Они также могут обратиться к тому, что происходит с имуществом, приобретенным в период безбрачного блаженства.

Наконец, не рассчитывайте, что идея гражданского брака решит за вас проблемы. Существует ошибочное мнение, что люди, живущие вместе семь лет, каким-то образом автоматически женятся.Только 15 штатов и округ Колумбия признают гражданский брак по закону, и даже в этих штатах нет единообразия в том, как делится недвижимость. Вдобавок к этому есть еще одна большая проблема: у вас может быть гражданский брак, но нет такого понятия, как гражданский развод.

Совет Мерфи тем, кто покупает дом, прост: женитесь или заключите юридический договор.

Закон о соседях по комнате: сколько людей могут жить вместе по закону?

Учитывая непомерную сумму денег, которую мы тратим на аренду каждый месяц, неудивительно, почему некоторые жители Нью-Йорка лукавят с количеством соседей в своей квартире.Как сообщает New York Times, даже супружеские пары нанимают соседей по комнате, чтобы сэкономить на аренде или чтобы иметь возможность накопить достаточно, чтобы когда-нибудь купить собственное жилье. Но каково законное количество человек в одной квартире?

«Закон о соседях по комнате» — малоизвестная и широко нарушенная часть городского Жилищного кодекса. Раздел § 27–2075 определяет максимально допустимое размещение в многоквартирных домах и домах на одну и две семьи. Поскольку инспекторы не могут ходить от двери к двери в поисках нарушений, закон редко соблюдается, и поэтому Brick Underground назвала его одним из пяти самых больших невыполнимых положений об аренде.В том маловероятном случае, если будет обеспечена максимальная вместимость, чаще всего это происходит из-за жалобы соседа. Согласно New York Times, нарушение обычно фиксируется только в том случае, если его сопровождает множество других.

Если в аренде один арендатор…

В соответствии с Законом Нью-Йорка о недвижимости 235 (f), также известным как «Закон о соседях по комнате», договор аренды жилого помещения, заключенный одним арендатором, косвенно разрешает этому арендатору делить квартиру со своими ближайшими родственниками и / или лицами, не связанными с семьей, «из соображений экономии, безопасность и дружеское общение.”

Таким образом, если в договоре аренды есть только один арендатор, арендатору, ближайшим родственникам арендатора, одному дополнительному арендатору и детям-иждивенцам дополнительного арендатора разрешается жить в этой квартире до тех пор, пока она принадлежит арендатору (или супруга арендатора) основное место жительства.

Если в аренде более одного арендатора…

Любой договор аренды жилого помещения, подписанный двумя или более арендаторами, разрешает занятие: арендаторами, ближайшими родственниками арендаторов, жильцами (т.е., постороннее лицо, имя которого не указано в договоре аренды), а также иждивенцы этих жильцов.

Тем не менее, § 235-f 3-4 Закона о недвижимости гласит, что количество жильцов в квартире (т. Е. Тех, кто не назван в договоре аренды) не должно превышать количество жильцов. Таким образом, если договор аренды подписывают два человека, в квартире должно одновременно проживать не более четырех человек.

Итак, если два человека подписывают договор об аренде студии, могут ли там жить четыре человека?

Наверное, нет.Здесь все становится сложнее; согласно разделу § 27–2075 Жилищно-эксплуатационного кодекса, каждый человек в квартире или доме на одну или две семьи должен иметь жилую площадь не менее 80 квадратных футов. Таким образом, максимальное количество людей, которым по закону разрешено занимать квартиру, определяется делением общей жилой площади квартиры на 80 квадратных футов. «Жилая площадь» квартиры не учитывает площадь частных холлов, фойе, ванных комнат или кладовых, но включает кухню.

На приведенном выше плане изображено 696,84 квадратных футов жилой площади. Этот квадратный метр, разделенный на 80 квадратных футов, составляет 8,7 человек, поэтому по закону восемь человек могут жить в этой двухкомнатной квартире.

Turtle Bay

230 Восточная 44-я улица

3 942 долл. США Никакой платы за

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Turtle Bay

230 Восточная 44-я улица

3 942 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Turtle Bay

230 Восточная 44-я улица

3 942 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Вашингтон Хайтс

779 Риверсайд Драйв

2 800 долл. США Никакой платы за

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Центральный Гарлем

300 West 135th Street

3250 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 2

Центральный Гарлем

271 Западная 125-я улица

3 692 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Адская кухня

439 West 53rd Street

3 850 долл. США Никакой платы за

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Midtown

150 West 51st Street

4 000 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Вашингтон Хайтс

779 Риверсайд Д-р

2600 долларов США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Гамильтон Хайтс

558 Западная 151-я улица

2299 долл. США Никакой платы за

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Мюррей Хилл

137 Восточная 38-я улица

3250 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Вашингтон Хайтс

285 Форт Вашингтон Авеню

2290 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Жилищно-эксплуатационный кодекс также гласит, что на каждые два человека, законно проживающих в квартире, также разрешается проживать в ней одному ребенку в возрасте до четырех лет.Поскольку в этой двухкомнатной квартире восемь квартир площадью 80 квадратных футов, там могут жить восемь человек старше четырех лет и четыре ребенка до четырех лет. Однако, по определению Бюро переписи населения США, такое количество людей в вышеуказанной квартире будет считаться сильно переполненным, поскольку в каждой комнате будет более 1,5 человек.

В случае, если ребенку исполнится четыре года, или в случае рождения ребенка, количество людей в квартире превысит максимальную вместимость — но Кодекс по содержанию жилья гласит, что это разрешено законом в течение одного года.

Что именно имеет право знать мой арендодатель?

В случае увеличения количества жильцов, арендатор должен сообщить домовладельцу имя нового жильца в течение 30 дней после въезда.

Арендодатель имеет право запрашивать имена и родственные связи всех жильцов, а также возраст несовершеннолетних, проживающих в квартире, и арендатор должен ответить в течение 30 дней с момента этого запроса, чтобы избежать возможных судебных исков и / или расторжения договора аренды.

Прочие правила и положения…

Вы можете узнать больше о реальных примерах закона о соседях по комнате от эксперта по судебным спорам по недвижимости Мишель Ицковиц здесь.

[Этот пост был обновлен и переиздан.]

Weeksville

650 Crown Street

2100 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Бедфорд-Стуйвесант

607 Грин-авеню

2400 долл. США Никакой платы за

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Бедфорд-Стуйвесант

518 Уиллоуби-авеню

2300 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Stuyvesant Heights

477 Bainbridge Street

2 599 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Вильямсбург

390 Hooper Street

3 130 долл. США Никакой платы за

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Вильямсбург

381 Hooper Street

2 540 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Бедфорд-Стуйвесант

Джефферсон-авеню, 41

2 599 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1.5

Crown Heights

788 Classon Avenue

2 842 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Stuyvesant Heights

1091 Herkimer Street

2 095 долл. США Никакой платы за

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Crown Heights

1380 Бедфорд-авеню

3 109 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Stuyvesant Heights

373 Hart Street

2200 долл. США Никакой платы за

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Гринпойнт

98 Даймонд-стрит

2 899 долл. США Никакой платы за

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

—
Получили интересный рассказ о недвижимости Нью-Йорка или полезный совет? Отправьте его нам по адресу [email protected]. (Вы останетесь анонимным.) А почему бы не поставить лайк StreetEasy в Facebook и не подписаться на @streeteasy в Instagram?

вопросов, которые должна задать каждая не состоящая в браке пара перед покупкой дома

Не готовы жениться, но готовы купить дом? Вы и ваш партнер не одиноки.По данным Национальной ассоциации риэлторов, в 2020 году неженатые пары составили 9 процентов покупателей жилья. Это число, вероятно, также увеличится, поскольку пары пересматривают финансовые последствия высказывания «да» после пандемии.

Хотя покупка дома с партнером может показаться новой захватывающей главой, важно понимать, что это не обязательно выглядит так в глазах суда.

«В случае супружеских пар у вас есть суды по семейным делам, в которых есть своя совокупность правил.Эти правила не применяются, когда не состоящая в браке пара расстается, — говорит Барри Крейслер, поверенный по недвижимости из Чикаго.

Если вы не состоящая в браке пара, желающая вместе купить дом, перед поиском ответьте на эти шесть вопросов:

1. Каковы законы для не состоящих в браке пар?

В некоторых штатах ваше решение жить вместе в качестве партнеров может классифицировать ваше соглашение как гражданский брак. Однако законы большинства штатов относятся к парам, не состоящим в браке, как к частным лицам, когда речь идет об активах, таких как недвижимость.Итак, пара должна написать свои собственные правила, которые диктуют, как обращаться с их собственностью в случае разлуки или смерти.

2. Что должно быть включено в договор собственности?

Чтобы получить такую ​​же защиту, как и традиционно признанный брачный союз, не состоящие в браке пары, покупающие дом вместе, должны указать свои собственные параметры по умолчанию. Это обычно известно как «соглашение о совместном проживании в собственности», и оно должно включать правила о том, как имущество будет разделено, если произойдет худшее.В соглашении должны быть указаны четкие детали, в том числе:

• Тип собственности на имущественный акт (совместная аренда с правом наследования или общие арендаторы)
• Доля дома, принадлежащего каждой стороне, в процентах
• Платежная ответственность
• Договор о выкупе
• Что произойдет при переводе работы
• Процесс разрешения споров
• Стратегия выхода

«Главное, чтобы они выразили свои ожидания друг относительно друга в письменной форме», — говорит Крейслер.«Собираются ли они вносить финансовый вклад на равной основе? Кто за что платит? »

Парам будет мудро заключать это соглашение с адвокатом, пока они находятся в гармоничном состоянии — «пора решить, что произойдет, если они разойдутся или один из них получит перевод на работу», — говорит Крейслер.

3. Что делать, если я не получаю ипотеку?

Если у вас или вашего партнера плохая кредитная история, вы можете не иметь права на совместную ипотеку — и даже если вы это сделаете, ваша процентная ставка будет выше.Чтобы избежать этого, вы можете решить, как пара, что только партнер с хорошей кредитной историей должен получать ипотеку.

Ипотечные кредиторы получают кредитные рейтинги от всех трех агентств (Equifax, Experian и TransUnion) и обычно получают вторую или среднюю оценку из всех трех. Это означает, что если три агентства сообщают ваши баллы как 689, 682 и 676 соответственно, кредитор будет рассматривать число 682 в вашей заявке на получение кредита. Если вы подаете заявку на совместную ипотеку, кредитор рассмотрит средние баллы обоих заявителей и возьмет наименьшее из двух.Если ваш средний балл составляет 682, а ваш партнер — 575, тогда ваш балл по заявке будет 575.

Хотя более высокий кредитный балл одного партнера увеличит шансы одобрения и лучших условий прямо сейчас, единоличное владение может создать серьезные проблемы для Дорога.

«Если у одного человека плохая кредитная история, то он может быть частичным заявителем, если партнер может справиться с дополнительным долгом», — говорит Марк Крафт, региональный ипотечный менеджер банка США в Денвере. «Они также могут быть в титуле, но не в ссуде, но это большой риск, потому что вы отдаете кому-то половину дома.”

Если вы решите оставить одного человека без ипотечного кредита, но обе стороны участвуют в документе, лицо, которое находится на ипотеке, несет юридическую ответственность за выплату ссуды.

«Преимущество обладания титулом состоит в том, что ваша доля владения является официальной», — говорит Крейслер. «Лицо по ипотеке несет всю ответственность, в то время как лицо, имеющее право собственности, имеет права без каких-либо обязательств».

Ситуация также может быть проблемой для партнера, который находится в деле, но не в ипотеке.Например, если они платят половину стоимости ипотеки и налогов, но партнер, на имя которого выдана ссуда, тайно прекращает ее выплату, дом может быть возвращен в собственность кредитору. Партнер по делу мог быть без денег и дома.

4. Кто получит дом, если вы расстанетесь?

Не состоящие в браке пары, покупающие дом, конечно же, планируют остаться вместе, но планы часто меняются. Хотя разрыв достаточно сложен, совместное владение домом усложнит ситуацию. В конце концов, дом не разделить пополам.

Предполагая, что обе стороны участвуют в договоре и нет соглашения о собственности, дом может быть продан или одно лицо может выкупить другое.

Любая сторона может заставить продать дом в любое время. Если у вас есть договор собственности и вы владеете, например, 85 процентами, и хотите остаться дома, а ваш партнер хочет продать, то вам нужно будет выкупить только 15 процентов его собственности. Однако, если вы оба используете ипотеку, вам также придется рефинансировать ипотеку на свое имя.

«Единственный способ снять ссуду — это рефинансировать», — говорит Крафт.

Рефинансирование совместной ипотеки в ипотеку с одним заемщиком также может вызвать некоторые проблемы. Вам нужно будет иметь право на получение всей ссуды на свое имя, и вы должны быть готовы оплатить все заключительные расходы по новой ссуде.

5. Что произойдет с имуществом, если один из нас умрет?

К супружеской паре применяются законы наследования по завещанию, если ни одна из сторон не имеет завещания.Закон в основном гласит, что если вы состоите в браке и у вас нет детей, он переходит к оставшейся в живых. По словам Крейслера, это правило не применяется автоматически к парам, не состоящим в браке.

В случае покупки дома парами, не состоящими в браке, это зависит от того, как они владеют правом собственности. В этом сценарии есть два способа удержания титула: общая аренда и совместная аренда с правом наследования. Общая аренда, или TIC, означает, что каждый человек владеет определенной долей дома, и в случае смерти его доля в собственности переходит в его собственность.Совместная аренда с правом на наследство требует, чтобы в случае смерти одного человека оставшийся в живых наследует свою долю собственности.

Третий способ владения недвижимостью — партнерство.

«В партнерском соглашении вы можете точно указать, что вы хотите, чтобы произошло в случае смерти, а также инвалидности или разрыва отношений», — говорит Крейслер.

6. Что, если мы планируем пожениться в конце концов?

Трудно говорить о разрыве отношений и смерти в разгар знаменательного события в вашей жизни: совместной покупки дома.Возможно, вы планируете официально связать себя узами брака в будущем, поэтому вам интересно, стоит ли вам беспокоиться о каких-либо потенциальных проблемах. Даже с учетом возможного брака на горизонте создание юридически обязывающего документа, в котором излагаются оба ваших желания в отношении вашей собственности, по-прежнему является разумным шагом.

Если вы все же решите пожениться, вам нужно будет пересмотреть все документы. Например, если в документе указан только один из вас, вы захотите добавить в него имя своего супруга. Это может быть сделано путем подачи заявления о прекращении права собственности.

Вам также следует проконсультироваться со специалистом по налогам, чтобы убедиться, что вы максимально увеличиваете размер вычета процентов по ипотеке. Как неженатой паре, покупающей дом вместе, воспользоваться этим вычетом немного сложнее. Когда вы решите сделать это официально, вы сможете воспользоваться преимуществом снижения вашего налогового счета.

Решение вопросов по ипотеке — это только часть успешного управления своими финансами. Вот как можно обсудить свои финансовые ценности и приоритеты со своей второй половинкой.

Подробнее:

Как следует назвать свой дом?

От проверки наличия финансовых документов до упаковки коробок — при закрытии дома есть несколько движущихся частей. Одна вещь, о которой мало думают покупатели жилья, — это как назвать свой дом.

Конечно, это не так увлекательно, как проектирование нового пространства или поход по магазинам мебели, но то, как вы назначаете свой дом, важно, чтобы избежать потенциальных головных болей в будущем. Вы можете не осознавать, что есть несколько вариантов, и лучший из них зависит от многих факторов, таких как обстоятельства вашей семьи, причины, по которым вы покупаете дом, и то, что вы хотите, чтобы с ним случилось в случае вашей смерти.

Вот что вам нужно знать о праве собственности на дом.

Что такое название дома?

Право собственности — это совокупность прав, определяющая, кто имеет законный или равноправный интерес в этой собственности. В сфере недвижимости документ, называемый «актом», фиксирует право собственности на собственность и передачу этого права между двумя сторонами или отдельными лицами. Офис клерка вашего округа или муниципалитета обычно хранит копии документов на всю собственность, находящуюся в его юрисдикции.

Когда вы покупаете дом, титульная компания проводит поиск титула, чтобы убедиться, что продавец является единственным владельцем дома, и никто другой не имеет никаких юридических претензий в отношении собственности или против нее.Кредиторы часто требуют от заемщиков приобрести страховку правового титула кредитора, которая защищает кредитора от потерь на сумму ссуды, если у кого-то возникнет претензия в отношении собственности.

Если у вас нет четкого права собственности на дом, кто-то другой может заявить, что он является законным владельцем собственности и что человек, который продал его вам, не имел на это права. Это может привести к серьезным юридическим осложнениям и головной боли, которых вы хотите избежать.

Покупателям жилья настоятельно рекомендуется (но не обязательно) приобретать дополнительную страховку титула собственника, которая защищает их инвестиции, если в будущем возникнут юридические проблемы с правом собственности.

Какие существуют способы удержания титула?

Порядок передачи прав собственности на собственность является важным фактором. Правила титула варьируются от штата к штату, поэтому ваши возможности могут быть ограничены в зависимости от законов вашего штата.

«Эти концепции восходят к общему праву в Англии, но каждый штат принимает их собственную версию», — говорит Джордан Лулич, поверенный по недвижимости и лицензированный агент по правовым титулам в Attorney Title Fund Services в Мельбурне, Флорида.

Вот общее руководство по каждому из наиболее распространенных вариантов правового титула и ситуаций, в которых они могут быть применимы:

---

Единоличное владение

Имущество с единоличным правом собственности на имя одного человека

---

Кто лучше всего подходит для: Одиноких людей, живущих в одиночестве, или супруга, который покупает недвижимость в качестве инвестиции

Что нужно знать: Если женатый человек хочет взять на себя полную финансовую ответственность за собственность, его супруг обычно должен подписать акт о прекращении права собственности , отказываясь от своих прав собственности.

---

Совместная аренда с правом наследования

Два или более физических лица покупают недвижимость вместе, при этом каждому из них принадлежит равная часть собственности, и они въезжают одновременно

---

Для кого это лучше всего: Пары покупают недвижимость вместе

Что нужно знать: При совместной аренде, если один человек умирает, другой получает полную собственность на имущество без передачи завещания. Они просто должны подать письменное показание, подтверждающее, что владелец титула умер, вместе со свидетельством о смерти.Есть также некоторые случаи, когда вы можете не желать совместной аренды, например, если один из супругов имеет проблемы с кредитом или работает по профессии с высокой ответственностью. В таких случаях кредиторы или стороны в судебном процессе потенциально могут претендовать на имущество, если оно находится в совместной аренде. Пары с одним супругом во втором браке или с детьми от предыдущих отношений также могут захотеть избежать совместной аренды, если родитель предпочел бы, чтобы их интерес к собственности перешел к бенефициарам их имущества, а не их нынешнему партнеру.

---

Общая аренда

Согласно этому методу, несколько человек могут владеть титулом и владением недвижимостью вместе, но они могут продать свою долю или передать ее выбранным бенефициарам после их смерти.

---

Для кого это лучше всего: Общая аренда лучше всего подходит для групп людей, которые хотят приобрести недвижимость, а также для супружеских пар, которые не хотят, чтобы их доля собственности автоматически переходила к их супругу. «Этот метод популярен среди людей, вступивших в брак во второй раз, поскольку он позволяет каждому супругу передать свою долю собственности своим детям от первого брака», — говорит Джереми Йохе, представитель Американской ассоциации земельных титулов.

Что нужно знать: Если вы владеете недвижимостью на основе общей аренды и не имеете завещания, ваша доля собственности будет распределена в соответствии с законом штата о наследстве.

---

Арендаторы в полном объеме

В некоторых штатах супружеским парам разрешается владеть недвижимостью с помощью этого метода титула, который дает обоим супругам полное право владения недвижимостью. Это наиболее распространено в государствах с общинной собственностью. Кредиторы не могут претендовать на собственность, если они преследуют долг, который принадлежит только одному из супругов.

---

Для кого это лучше всего: Супружеские пары в штатах, где разрешено арендовать полностью

Что нужно знать: Согласно этому методу владения титулом, один из супругов не может продать свою долю собственности без согласия другого супруга.

---

В живом трасте

Траст — это юридическое средство, которое позволяет вам (доверительному управляющему) передавать активы, такие как собственность, вашему бенефициару после вашей смерти, не проходя через завещание.

---

Для кого это лучше всего: Любой, кто хочет получить полный контроль над тем, что происходит с его интересами в собственности после смерти.«Трасты также имеют больше шансов предстать перед судом, если будет оспорено ваше право собственности», — говорит Йохе. «Суды считают их твердыми, как скала, в отличие от некоторых других методов».

Что нужно знать: Вам нужно будет нанять юриста, чтобы оформить траст, но вы можете спасти своих наследников от любых налогов на наследство и судебных сборов, связанных с завещанием. Кроме того, условия траста обычно хранятся в тайне и не подлежат разглашению.

Почему имеет значение способ владения вашим титулом?

Способ владения вашим титулом имеет значение, потому что он имеет всевозможные юридические последствия, от того, как имущество может быть продано или изъято сборщиками долгов до того, как ваше имущество управляет имуществом после вашей смерти.

Если вы владеете титулом на дом в единоличном владении, но проживаете в нем с партнером, например, вы можете ожидать, что ваш партнер сможет остаться в доме в случае вашей смерти. На самом деле, исполнитель вашего имущества может продать дом, не получив согласия вашего партнера. Если бы вы владели этим правом как совместные арендаторы с правом наследования, ваш партнер получил бы полное право собственности на дом и мог бы продолжать жить в нем.

Еще один пример того, почему важен способ владения вашим титулом: если у вас есть долги, коллекционеры могут попытаться заставить вас продать ваш дом, чтобы погасить их.Если бы вы полностью владели своим титулом арендатора, ваш дом был бы защищен от взыскания долгов, если у вашего партнера также не было значительных долгов.

Каждый метод получения титула имеет свои плюсы и минусы. Вы можете выбрать способ сохранения титула в зависимости от ваших целей, например, убедиться, что ваш партнер может продолжать жить в доме в случае вашей смерти, или выбрать, как именно использовать выручку от продажи дома.

Как изменить титул

Если обстоятельства вашей жизни изменятся, процесс изменения титула будет относительно простым и недорогим.Однако оформление документов может быть непростым, поэтому обратитесь за помощью к профессиональному консультанту и юристу по недвижимости, чтобы убедиться, что вы не допускаете ошибок.

Подробнее:

.