Иск о включении в наследственную массу квартиры: Ответчик по иску о включении в наследственную массу

Именем Российской Федерации

15 мая 2017г. п.Орловский

Орловский районный суд Ростовской области в составе

председательствующего, судьи Георгиенко Л.В.,

при секретаре Колесниковой З.К.,

с участием представителя истца Бутенко П.Н. — адвоката Ткаченко Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бутенко П.Н. к Администрации Орловского района Ростовской области, Бутенко И.П., Администрации Красноармейского сельского поселения Орловского района Ростовской области, третьим лицам на стороне ответчика не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора Смирновой З.Г. Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о включении в наследственную массу 1/2 доли квартиры и о признании права собственности на квартиру,

по встречному иску Бутенко И.П. к Бутенко П.Н., Администрации Красноармейского сельского поселения Орловского района Ростовской области, третьему лицу на стороне ответчика не заявляющему самостоятельных требований относительно предмета спора Смирновой З.Г. о включении в наследственную массу квартиры и признании права собственности на квартиру,

13 февраля 2017г. истец Бутенко П.Н. обратился в Орловский районный суд Ростовской области с вышеуказанным иском.

Исковое заявление обосновано тем, что в соответствии с договором о передаче жилья в собственность от **** 1994г. истец Бутенко П.Н. и его жена Б.О. приобрели в общую совместную собственность 1/2 долю двухквартирного жилого дома общей площадью 64,6кв.м., что составляло квартиру ****

Указанный жилой дом состоит из двух изолированных квартир. Фактически в собственности истца Бутенко П.Н. и его супруги находится изолированная квартира **** в квартире **** проживала и пользовалась ею Смирнова З.Г.

Б.О. умерла **** 2010г. В установленный законом срок ее наследники: истец Бутенко П.Н. (муж), ответчица Бутенко И.П. (дочь), а также сын Б.О. обратились к нотариусу с заявлениями о принятии наследства. Ими было получено свидетельство о праве на наследство по закону от **** 2011г., согласно которому наследники приняли в размере по 1/3 доли каждый принадлежащее наследодателю имущество – денежные средства во вкладах в банке и компенсацию на оплату ритуальных услуг.

Впоследствии **** 2016г. умер Б.О., не успев вступить в наследство после смерти Б.О. на иное принадлежащее ей имущество – квартиру.

В ходе подготовки документов для оформления наследства было установлено, что согласно данным технической инвентаризации от 19 января 2017г. площадь квартиры составляет 64,2 кв.м. жилая площадь 32,3 кв.м.

Согласно справке Орловского отделения Ростовского филиала АО «Ростехинвентаризации-Федеральное БТИ» от 25 января 2017г., по данным технической инвентаризации проведенной 31 января 1994г. общая площадь квартиры составляла 54,1 кв.м., жилая площадь 32,3 кв.м. Увеличение общей площади квартиры на 10,1 кв.м. произошло за счет ранее не учтенной площади пристройки Литер «а» (комната №1) и более точных технических замеров.

Истец Бутенко П.Н., ссылаясь на то, что ответчик Бутенко И.П. не желает вступать в наследство на квартиру, просил включить в наследственную массу имущества, оставшегося после смерти Б.О. квартиру **** в жилом доме по **** общей площадью 64,2 кв.м., жилой площадью 32,3 в.м., разделить наследственное имущество, прекратить право общей долевой собственности и признать право собственности на целую квартиру за истцом.

18 апреля 2017г. ответчиком Бутенко И.П. подано исковое заявление (на л.д.50-52), которое было принято в качестве встречного к иску Бутенко П.Н. согласно определению суда от 18 апреля 2017г. (на л.д.58-59).

Истица по встречному иску Бутенко И.П. в обоснование встречного иска ссылались на те же обстоятельства, что были указаны в первоначальном иске Бутенко П.Н. указав, что является наследником принявшим наследство умершей Б.О. и просила: включить в состав наследственной массы квартиру **** в жилом доме по **** общей площадью 64,2кв.м., жилой площадью 32,3кв.м., разделить имущество, находящееся в совместной собственности истица и ответчика, прекратить право общей долевой собственности и признать за нею право на 1/4 долю этой квартиры.

В судебное заседание истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску Бутенко П.Н. не явился, представил заявления, в котором на исковых требованиях первоначального иска настаивал, против встречного иска не возражал, просил рассмотреть иск без его участия, с участием представителя адвоката Ткаченко Н.А. (на л.д.95).

Представитель истца Бутенко П.Н. адвокат Ткаченко Н.А. в судебное заседание явилась, на исковых требованиях первоначального иска настаивала, просила признать за Бутенко П.Н. право на 1/2 долю этой квартиры, которая принадлежит истцу по договору приватизации от **** 1994г. Также просила учесть, что истец совместно с другими наследниками (сыном и дочерью), принял наследство после смерти Б.О., в виде 1/2 доли данной квартиры. Кроме того, истец Бутенко П.Н. также принял наследство и после смерти своего сына Б.О., так как в установленный законом срок обратился к нотариусу с заявлением по принятии наследства, то есть 1/12 доли в указанном жилом доме. Таким образом, доля истца в квартире составит не менее 5/6. Так, следует исходить из расчета: 1/2 или 3/6 – это собственная доля истца Бутенко П.Н. в квартире +1/6 (доля унаследованная им после Б.О.) +1/6 (доля унаследованная им после Б.О.). Против удовлетворения встречных исковых требований Бутенко И.П. представитель Ткаченко Н.А. не возражала, но полагала, что ее доля в квартире составит не 1/4, а 1/6 долю.

В судебное заседание ответчик по первоначальному иску и истица по встречному иску Бутенко И.П. не явилась, представила заявление, в котором на исковых требованиях встречного иска настаивала (на л.д.94).

Представитель ответчика Администрации Орловского района в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания ответчик извещен. В суд поступило заявление, подписанное представителем ответчика по доверенности Лазуревским Д.Ю. о рассмотрении иска без его участия, решение вопроса по иску представитель ответчика относил на усмотрение суда (на л.д.37-38, 93).

Представитель ответчика Администрации Красноармейского сельского поселения Орловского района Ростовской области в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания ответчик извещен. В суд поступило заявление, подписанное главой Красноармейского сельского поселения Богуш А.С. о рассмотрении иска без участия представителя, возражений против иска не заявлено (на л.д.92).

Третье лицо на стороне ответчика, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Смирнова З. Г. в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещалась по адресу регистрации – ****, указанному в иске (см. адресную справку на л.д.76). Заказное письмо, направленное по указанному адресу было возвращено в суд без вручения третьему лицу, с отметкой почтового учреждения «отсутствие адресата по указанному адресу» (на л.д.47, 79).

Представитель третьего лица на стороне ответчика, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания третье лицо извещено, ходатайств, заявлений в суд не поступило.

Суд на основании ч.ч.3,5 ст.167 ГПК РФ, а также с учетом положений ч.4 ст.113, ст.118, ч.2 ст.117 ГПК РФ и п.1 ст.165.1 ГК РФ посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.

Выслушав участников процесса, проверив и оценив имеющиеся по делу доказательства, суд приходит к нижеследующим выводам.

Согласно ст.218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В соответствии со ст.1112 ГК РФ, в состав наследства входят принадлежащие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Согласно ст.1152 ГК РФ, для приобретения наследства наследник должен его принять… Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно не заключалось и где бы оно не находилось. … Принятие наследства одним или несколькими наследниками не означает принятия наследства остальными наследниками. … Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст.1153 ГК РФ, принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. … Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности, если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.

Согласно свидетельству о смерти (на л.д.12) Б.О., **** года рождения, уроженка ****, умерла 01 февраля 2010г.

Как следует из материалов наследственного дела *** от ****г. после смерти Б.О. (на л.д.25-30), её наследники Бутенко П.Н. – супруг, Бутенко И.П. – дочь, Б.О. – сын обратились к нотариусу ****г. и ****г. Как следует из свидетельства о праве на наследство по закону от ****г. (на л.д.10) Бутенко П.Н., Бутенко И.П., Б.О. вступили в наследство после смерти Б.О. каждый на 1/3 долю на наследство в виде денежных вкладов со всеми причитающимися процентами, хранящихся а банке, компенсацию на оплату ритуальных услуг.

Сведений об обращении к нотариусу других наследников в наследственном деле нет.

Согласно свидетельству о смерти (на л.д.13), Б.О., **** года рождения, уроженец ****, умер **** 2016г.

Как следует из материалов наследственного дела *** от ****г. после смерти Б.О. (на л.д.31-34), его наследник (отец) Бутенко П.Н. обратился к нотариусу ****г.

Согласно справки Красноармейского сельского поселения Орловского района Ростовской области от 06 декабря 2016г. (на л.д.33) совместно с умершим Б.О. на момент его смерти проживал его отец – Бутенко П.Н.

Сведений об обращении к нотариусу других наследников в наследственном деле нет.

Истцом по первоначальному иску представлен договор о передаче жилого дома в собственность *** от **** 1994г., согласно которому в собственность Бутенко П.Н., Б.О., на семью из 4-х человек, передана 1/2 доля жилого дома, общей площадью 108,8кв.м., жилой площадью 64,6кв.м., расположенного на земельном участке площадью 1480кв.м. по **** в ****. Согласно отметки Красноармейского сельсовета в договоре 1/2 доля домовладения **** 1994г. зарегистрирована на праве личной собственности за Бутенко П.Н. и Б.О. (на л.д.7).

Постановлением Главы Администрации Красноармейского сельского поселения Ростовской области *** от **** 2016г. уточнен адрес земельного участка кадастровый номер **** расположенного по адресу ****, а именно: **** (ранее значился **** (на л.д.29).

Из Уведомления от 24 апреля 2017г. филиала ФГБУ «ВКП Росреестра» по Ростовской области, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о зарегистрированных правах на жилые помещения (жилой дом, квартиру) по адресу **** отсутствуют (на л.д.69-75).

В соответствии со ст.244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Порядок владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности определен ст.247 ГК РФ. Так, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерного его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В силу ч.2, ч.3 ст.252 ГК РФ, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. …

В ходе рассмотрения настоящего иска установлено, что в общей собственности Бутенко П.Н., Б.О. и Смирновой З.Г. находится жилой **** в ****.

Как следует из ст.16 ЖК РФ к жилым помещения относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно-обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Основным критерием отнесения жилого дома к объектам индивидуального жилищного строительства согласно части 3 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ является его предназначение для проживания одной семьи.

По смыслу указанной выше нормы к объектам индивидуального жилищного строительства относятся отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, и не могут быть отнесены объекты капитального строительства, предназначенные для проживания более чем одной семьи.

Из технического паспорта на жилой дом по состоянию на 31 января 1994г. следует, что жилой дом имел общую площадь — 108,8 кв.м., жилую площадь — 64,6кв.м.; квартира **** имела общую площадь — 54,1 кв.м., жилую площадь — 32,3кв.м., квартира **** имела общую площадь — 54,7 кв.м., жилую площадь — 32,3кв. м. (на л.д.82-91).

Как видно из материалов дела жилой дом по адресу **** изначально к объектам индивидуального жилищного строительства не относился, указанный жилой дом никогда не являлся одноквартирным, а изначально был предоставлен и предназначен для проживания разных семей, то есть имел две квартиры.

Согласно техническому паспорту на квартиру **** по состоянию 19 января 2017г. по адресу **** (на л.д.14-15), общая площадь квартиры составляет — 64,2кв.м., жилая площадь — 32,3кв.м.

Согласно справки Орловского производственного участка Ростовского филиала АО «Ростехинвентаризации-Федеральное БТИ» от 25 января 2017г. (на л.д.11) площадь квартиры **** (ранее квартира ****) по адресу **** указанная в техническом паспорте от 19 января 2017г. составляет: общая площадь – 64,2 кв.м., жилая площадь – 32.3 кв.м. По данным технической инвентаризации от 31 января 1994г., на основании которой заключен договор передачи жилья в собственность *** от **** 1994г. общая площадь – 54,1кв.м., жилая площадь – 32,3 кв.м. Увеличение общей площади на 10,1кв.м. произошло за счет ранее не рассчитанной площади пристройки Литер а (комната №1) и более точных технических замеров. В настоящее время общая площадь квартиры **** составляет — 64,2 кв.м., жилая площадь — 32,3 кв.м.

Поскольку истцами по первоначальному и встречному искам Бутенко П.Н. и Бутенко И.П. была принята часть наследственного имущества после смерти наследодателя Б.О., истцы имеют право на признание за собой права собственности на спорное имущество, принадлежащее на праве собственности Б.О.

Кроме того, истцом по первоначальному иску Бутенко П.Н. также было принято и наследственное имущество после смерти наследодателя Б.О.,в том числе причитающееся ему, но не оформленное.

В силу ст.12 ГК РФ одним из способов защиты права является признание права.

В силу разъяснений, данных в п.9 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ №9 от 29 мая 2012г. «О судебной практике по делам о наследовании» при отсутствии надлежаще оформленных документов, подтверждающих право собственности наследодателя на имущество, судами до истечения срока принятия наследства (статья 1154 ГК РФ) рассматриваются требования наследников о включении этого имущества в состав наследства, а если в указанный срок решение не было вынесено, — также требования о признании права собственности в порядке наследования. В случае, если требование о признании права собственности в порядке наследования заявлено наследником в течение срока принятия наследства, суд приостанавливает производство по делу до истечения указанного срока.

Суды рассматривают требования граждан о включении имущества в состав наследства в случаях, когда у наследодателя право собственности на имущество не было оформлено либо было оформлено ненадлежащим образом. Например, когда по каким-то причинам право не было зарегистрировано в установленном законом порядке; если имущество подлежало регистрации, но фактически не регистрировалось; если в правоустанавливающих документах имеются ошибки и неточности, которые невозможно устранить во внесудебном порядке и т.п.

При этом, суд может вынести решение о включении имущества в состав наследства в том случае, если представленные материалы позволяют сделать вывод о том, что спорное имущество в действительности принадлежало наследодателю.

В рассматриваемом споре следует признать установленным, что со смертью наследодателя Б.О., в соответствии со ст.1113,ст.1114 ГК РФ, открылось наследство (в виде 1/4 доли жилого дома или 1/2 доли квартиры), которое истцы: супруг Бутенко П.Н., дочь Бутенко И.П., а также сын наследодателя Б.О. действительно приняли, обратившись в установленный срок к нотариусу.

В рассматриваемом споре следует признать установленным, что со смертью наследодателя Б.О., в соответствии со ст.1113,ст.1114 ГК РФ, открылось наследство (в виде 1/12 доли жилого дома или 1/6 доли квартиры), которое истец Бутенко П.Н. действительно принял, обратившись в установленный срок к нотариусу.

Исходя из изложенного, с учетом наличия трех принявших наследство наследников после смерти Б.О., а также с учетом принятия наследства истцом Бутенко П.Н. после смерти его сына Б.О., доля истца Бутенко П.Н. в квартире будет составлять 5/6 (1/2 + 1/6 + 1/6), доля истицы по встречному иску Бутенко И.П. будет составлять 1/6.

Как следует из иска, истцы просили включить в состав наследственного имущества после смерти Б.О. квартиру общей площадью 64,2кв.м., жилой площадью 32,43 кв.м. расположенную по адресу ****.

Суд полагает данные исковые требования обоснованными, поскольку представленными документами подтверждается принадлежность Б.О. указанного имущества.

Вместе с тем для защиты наследственных прав истцов Бутенко П.Н. и Бутенко И.П. достаточным будет признание за каждым из истцов прав общей долевой собственности на указанное недвижимое имущество – квартиру, указание в резолютивной части решения на включение имущества в наследственную массу суд полагает излишним.

Суд также полагает, что требование о разделе наследственного имущества – квартиры, истцами заявлено преждевременно. Истцы, приобретая право общей долевой собственности на квартиру на основании настоящего решения суда, не лишены права во внесудебном порядке (по соглашению) произвести раздел имущества, а в случае возникновения спора обратиться в суд.

Принятия решения о сохранении квартиры в перепланированном (реконструированном) состоянии не требуется, поскольку в ходе рассмотрения спора не установлено, что истцами или наследодателями была самовольно реконструирована и перепланирована (переустроена) спорная квартира (доля жилого дома).

При таких обстоятельствах, по мнению суда, первоначальный и встречный иски следует удовлетворить частично, так как в противном случае будут существенно ущемлены права и законные интересы истцов, являющиеся надлежащими наследниками по закону.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

Иск Бутенко П.Н. к Администрации Орловского района Ростовской области, Бутенко И.П., Администрации Красноармейского сельского поселения Орловского района Ростовской области, третьим лицам на стороне ответчика не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора Смирновой З.Г., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о включении в наследственную массу 1/2 доли квартиры и о признании права собственности на квартиру удовлетворить частично.

Признать за Бутенко П.Н. право общей долевой собственности в размере 5/6 долей на квартиру **** общей площадью 64,2кв.м., жилой площадью 32,3кв.м., расположенную по адресу ****.

В остальной части иска Бутенко П.Н. отказать.

Встречный иск Бутенко И.П. к Бутенко П.Н., Администрации Красноармейского сельского поселения Орловского района Ростовской области, третьему лицу на стороне ответчика не заявляющему самостоятельных требований относительно предмета спора Смирновой З.Г. о включении в наследственную массу квартиры и признании права собственности на квартиру удовлетворить частично.

Признать за Бутенко И.П. право общей долевой собственности в размере 1/6 доли на квартиру **** общей площадью 64,2 кв.м., жилой площадью 32,3 кв.м., расположенную по адресу ****.

В остальной части встречного иска Бутенко И.П. отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Орловский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 26 мая 2017г.

Председательствующий:

Исковое заявление о включении в наследственную массу

Файлы в .DOC:Бланк искового заявления о включении в наследственную массуОбразец искового заявления о включении в наследственную массу

Как правило, невключение имущества в наследственную массу происходит по причине отсутствия необходимых документальных подтверждений принадлежности этого имущества наследодателю.

Наследственная масса

Под наследственной массой понимается совокупность имущества, денег и специальных прав, принадлежащих при жизни наследодателю на праве личной собственности. При открытии наследственного дела нотариус устанавливает наследственную массу, подлежащую наследованию по завещанию или по закону.

В идеале в наследственную массу входит все имущество, вплоть до личных вещей покойного, однако, предметы обихода, хозяйственные принадлежности в наследственную массу включаются крайне редко и только при наличии по этим предметам спора у наследников.

В обязательном порядке включается в наследственную массу имущество, право собственности на которое подлежит государственной регистрации либо получение которого возможно лишь при наличии свидетельства о получении наследства. К подобному имуществу относятся:

1. объекты недвижимости или право собственности на долю в них;
2. земельные участки;
3. транспортные средства;
4. банковские вклады, акции, облигации, доли в уставных капиталах;
5. накопительная часть пенсии;
6. огнестрельное оружие;
7. антикварные предметы и произведения искусства;
8. авторские права;
9. паевые накопления и т.д.

Если право собственности не может быть подтверждено документально или имеющиеся документы неполны и содержат в себе неточности, то нотариус обязательно откажет во включении их в наследственную массу.

Обязать нотариуса включить имущество в реестр наследуемого может только решение суда.

Наследственная масса и право собственности

Если документов на имущество вообще не имеется, то никто не сможет его включить в наследственную массу – ни судья, ни нотариус. В этом случае потребуются дополнительные действия по признанию права собственности на имущество за покойным.

Поскольку вместе со смертью наступает и юридическая неправоспособность, то признавать право собственности придется наследнику.

Это сложное юридическое действие, так как признание имущественных прав за покойником – юридический нонсенс. Дело в том, что сам покойник обратиться в суд не может, а для того, чтобы в суд либо в иные инстанции обратился наследник, у него должны быть на это полномочия. Правомочий же у него нет, поскольку он не вступил в наследство и не может вступить из-за отсутствия документов.

Получается заколдованный круг, из которого, тем не менее, можно выбраться. Для этого существует такая нотариальная хитрость, как справка об отнесении гражданина к кругу наследников. На основании этой справки можно обратиться в суд не только с иском о включении имущества в наследственную базу, но и с иском о признании права собственности по наследству либо о признании права собственности за умершим.

В случае если умерший в свое время купил, получил в дар, обменял или принял по наследству имущество, но не зарегистрировал его законным образом, следует предоставить суду соответствующие подтверждения факта приобретения.

Например, если умерший остался проживать в доме своих родителей, но не принял его в собственность после их смерти, потребуются документы о собственности его родителей, о том, что умерший проживал в доме, платил за коммунальные услуги и т.д.

Трансмиссия

Довольно распространенной причиной отсутствия правоустанавливающих документов на имущество является пропуск срока на регистрацию. Например, наследодатель незадолго перед смертью приобрел квартиру, но умер, не успев зарегистрировать договор купли-продажи.

В этом случае право собственности за наследником будет признано судом в порядке трансмиссии.

Исковое заявление

Составить исковое заявление самостоятельно для неспециалиста – задача неосуществимая даже при условии использования типовых шаблонов. На нашем сайте также приставлен типовой шаблон, но использовать его рекомендуется только в ознакомительных целях.

Типовых ситуаций в наследственных делах не существует, поскольку качество и вид имущества, количество наследников, сроки и основания, по которым имущество не может быть включено в наследственную массу – это глубоко индивидуальные события.

Более того, далеко не каждый дипломированный юрист способен составить грамотное исковое заявление по наследственным делам. Поэтому желательно обратиться не просто к юристу, а к юристу, специализирующемуся в данной отрасли права. Только он сможет учесть все нюансы дела, оценить права наследников и перспективы дела.

Правовое регулирование

Вопросы включения объекта недвижимого имущества в наследственную массу регламентируются Постановлением Пленума Верховного Суда РФ 10/22 от 29 апреля 2010 года.

Так, в соответствии с содержанием Постановления, определяется право наследников наследовать недвижимое имущество, принадлежавшее наследодателю de facto даже в случае, если имущество не было за ним зарегистрировано. Условием получения права на наследство в данном случае будет доказательство наличия у покойного права собственности.

Стороны искового заявления

В качестве истца по наследственным делам может выступать только наследник. Правомочия истца при этом подтверждаются нотариальной справкой, о которой говорилось выше.

Следует отличать иск о включении в наследственную массу от жалобы на действия должностного лица, в нашем случае нотариуса. Хотя внешне спорные отношения схожи, между ними есть существенные различия. Жалоба на действия нотариуса с требованиями обязать его выполнить то или иное действие, подается в суд в случае, если отказ нотариуса является незаконным.

Если действия нотариуса правомерны, то жаловаться на него нет смысла, так как это ничего не решит. То есть следует не жаловаться, а решать проблему по существу, например, признавать за умершим право собственности и просить о включении объекта в наследственную массу.

Ответчика по рассматриваемому виду иска не существует, а нотариус приглашается в судебное заседание в качестве заинтересованного лица.

Схема искового заявления

Все исковые заявления составляются по единой схеме, и разнятся только содержанием исковых требований. Так, заявление о включении в наследственную массу имеет в себе следующие структурные компоненты:

1. «шапка», в которой по порядку поименовываются судебная инстанция, куда направляется иск, ФИО истца и его адрес, ФИО нотариуса как заинтересованного лица и его адрес;
2. преамбула, в которой излагаются события, предшествующие обращению к нотариусу. Например «22.12.2022 года мой отец скончался, не оставив завещания. Я являюсь его единственным наследником. При открытии наследственной массы выяснилось, что…» и т.д.;
3. описательная часть, в которой излагаются события с точки зрения истца. Например, «12.03.2010 года умерла моя бабушка. Отец остался проживать в ее доме и жил в нем до самой смерти, платил налоги, делал ремонт, пристраивал веранду. Однако к нотариусу не обращался и официально во владение наследственным имуществом не вступал»;
4. мотивировочная часть, в которой последовательно излагаются доказательства, подтверждающие исковые требования;
5. резолютивная часть, где излагаются требования в лаконичной форме. Например, «прошу признать за умершим право собственности на дом»;
6. список приложений к иску;
7. подпись и дата подачи иска.

Если доказывание обоснованности исковых требований предполагается с участием свидетелей, то в иске потребуется их перечислить.

Еще раз обратим ваше внимание, что наследственные дела – это сложная категория исков, и к их составлению и мотивировке суды предъявляют высокие требования. Поэтому составлять эти иски должны квалифицированные юристы.

Госпошлина

Размер государственной пошлины по искам о включении в наследственную массу исчисляется исходя из стоимости включаемого в массу имущества, что регламентируется ст. 333.19 НК РФ.

Стоимость имущества может быть установлена по:

• кадастровой оценке;
• по средней стоимости имущества на рынке аналогичных товаров;
• заключению оценщика.

Подсудность и подведомственность

Дела, связанные с наследственным правом, подведомственны районным (городским) судам.

Подсудность исковых заявлений о включении в наследственную массу устанавливается исходя из места расположения или нахождения наследственного имущества.

Умер мой любимый. Нужно ли открывать завещание?

Умер мой любимый. Нужно ли открывать завещание?

Предварительный вопрос после смерти любимого человека заключается в том, следует ли открывать наследственное имущество (в той или иной форме). Клиенты иногда удивляются, узнав, что открытие наследственного имущества не всегда необходимо или рекомендуется. Решение об открытии поместья зависит от фактов и обстоятельств, существовавших на момент смерти умершего.Чаще всего требуется открыть наследственное имущество по одной или нескольким из следующих причин:

Умершие часто умирают с разными активами. Многие активы передаются путем «передачи без завещания», которая не требует открытия наследственного имущества. Например, на счетах страхования жизни, инвестиционных и пенсионных счетов часто указываются бенефициары, и доходы от этих счетов будут выплачиваться бенефициарам, указанным в обозначении бенефициаров.Точно так же совместные банковские счета или другое имущество, имеющееся на праве наследства, будет переведено непосредственно пережившим на счету или имуществу после смерти умершего. Активы, находящиеся в отзывном или иной форме траста, также обычно считаются активами без завещания, подлежащими распределению в соответствии с условиями траста. Соответственно, не требуется открывать наследственное имущество для передачи любого из этих активов, поскольку их отчуждение регулируется договорными соглашениями, заключенными в отношении конкретного актива.

Активы, не подпадающие ни под одну из вышеперечисленных категорий, обычно являются активами, требующими передачи какой-либо формы завещания. Таким образом, если активы не могут быть переданы названному бенефициару или оставшемуся в живых каким-либо другим способом, обычно требуется открыть наследственное имущество для передачи активов бенефициарам наследственного имущества или кредиторам наследственного имущества для удовлетворения их требований. Только должным образом назначенный исполнитель или управляющий имуществом умершего, как правило, будет иметь доступ к применимому имуществу и распределять его, особенно если активы хранятся в финансовом учреждении.

Недвижимость, находящаяся исключительно на имя умершего, как правило, является исключением из этого правила. Хотя актив хранится исключительно на имя умершего, недвижимое имущество не считается активом завещания, если только оно не требуется для оплаты требований по наследству. Соответственно, полное завещание, как правило, не требуется, если умерший умер, владея только недвижимым имуществом, и его или ее завещание оставляет недвижимое имущество полностью определенному бенефициару.

Заинтересованная сторона может иметь иск против умершего, который они желают предъявить.Закон Северной Каролины предусматривает особые правила и сроки для подачи иска в отношении имущества умершего. Соответственно, истцу может потребоваться подать прошение об открытии недвижимости, чтобы подать свое требование. Например, рассмотрим случай, когда умерший умер с обязательствами по кредитной карте в размере 15 000,00 долларов и активами, находящимися в отзывном трасте, на сумму 100 000,00 долларов. Наследники умершего могут полагать, что завещание не нужно открывать, поскольку активы в трасте переходят за пределы завещания. Однако кредитор может открыть имущество и подать иск, тем самым побуждая исполнителя или администратора требовать удовлетворения требования из активов траста.Конечно, кредиторы бывают самых разных форм и могут включать пережившего супруга, который не получил свою долю в наследстве и наследстве умершего в соответствии с законодательством Северной Каролины.

Если умерший умер при обстоятельствах, дающих основания для иска о неправомерной смерти, необходимо будет открыть наследственное имущество для удовлетворения иска. Это верно даже в том случае, если доходы от неправомерной смерти не подлежат распределению в соответствии с волей умершего или в целом не подлежат требованиям большинства кредиторов.

В некоторых случаях открывается наследственное имущество для решения определенных налоговых вопросов, включая вопросы налога на прибыль и передачу имущества. Во многих случаях этого можно избежать, но решение следует принимать после консультации с квалифицированным юристом.

После того, как принято предварительное решение о необходимости открытия недвижимости, необходимо определить тип завещания, которое будет использоваться. Закон Северной Каролины предусматривает несколько возможных методов передачи активов без полного завещания.Соответствующий выбор методов должен быть сделан после консультации с квалифицированным юристом.

Что каждый должен знать о жилищном обеспечении равных возможностей

Продажа и покупка дома — одно из самых значительных событий, с которыми может столкнуться любой человек в своей жизни. Это больше, чем простая покупка жилья, поскольку она включает в себя надежды, мечты, чаяния и экономическую судьбу тех, кто в ней участвует.

Закон

Закон о гражданских правах 1866 года: Закон о гражданских правах 1866 года запрещает любую расовую дискриминацию при продаже или аренде собственности.

Закон о справедливых жилищных условиях: Закон о справедливых жилищных условиях провозглашает национальную политику справедливых жилищных условий на всей территории Соединенных Штатов. Закон объявляет незаконной любую дискриминацию при продаже, аренде или аренде жилья или лишении жилья по иным причинам по признаку расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного положения или национального происхождения.

Закон об американцах с ограниченными возможностями: Раздел III Закона об американцах с ограниченными возможностями запрещает дискриминацию в отношении лиц с ограниченными возможностями в общественных местах и ​​на коммерческих объектах.

Закон о равных возможностях получения кредита: Закон о равных возможностях получения кредита объявляет дискриминацию в отношении любого аспекта заявки на получение кредита незаконной по признаку расы, цвета кожи, религии, национального происхождения, пола, семейного положения, возраста или потому, что полностью или частично доход заявителя складывается из любой программы государственной помощи.

Законы штата и местные законы: Законы штата и местные законы часто обеспечивают более широкий охват и запрещают дискриминацию на основании дополнительных классов, не предусмотренных федеральным законом.

Обязанности

Продавец дома, ищущий дом и специалист по недвижимости — все имеют права и обязанности в соответствии с законом.

Для продавца дома: Как продавец дома или домовладелец вы несете ответственность и обязаны в соответствии с законом не допускать дискриминации при продаже, аренде и финансировании собственности по признаку расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейное положение или национальное происхождение. Вы не можете поручить лицензированному брокеру или продавцу, действующему в качестве вашего агента, сообщить вам какие-либо ограничения при продаже или аренде, потому что профессионал по недвижимости также обязан по закону не допускать дискриминации.По закону продавец или домовладелец не может устанавливать дискриминационные условия при покупке или аренде; отрицать наличие жилья или рекламировать, что недвижимость доступна только лицам определенной расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного положения или национального происхождения.

Для соискателя жилья: Вы имеете право ожидать, что жилье будет доступно вам без дискриминации или других ограничений по признаку расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного положения или национального происхождения

Сюда входит право ожидать:

• Жилье в вашем ценовом диапазоне доступно вам без дискриминации
• Профессиональное обслуживание на равных
• Возможность рассмотреть широкий выбор жилья
• Отсутствие дискриминационных ограничений по общинам или местам проживания
• Отсутствие дискриминации при финансировании, оценке или страховании жилья
• Разумное приспособление к правилам, практике и процедурам для людей с ограниченными возможностями
• Недискриминационные условия продажи, аренды, финансирования или страхования жилья
• Чтобы быть свободным от притеснений или запугивания за осуществление своих прав на справедливое жилище.

Для специалиста по недвижимости: Агентам, участвующим в сделке с недвижимостью, по закону запрещается проводить дискриминацию по признаку расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного положения или национального происхождения. Требование продавца или арендодателя действовать дискриминационным образом при продаже, аренде или аренде не может быть выполнено профессионалом по недвижимости по закону.

Программа справедливого жилищного строительства REALTOR®

Национальная ассоциация РИЭЛТОРОВ® разработала Программу справедливого жилья, чтобы предоставить РИЭЛТОРАМ ресурсы и рекомендации по обеспечению равных профессиональных услуг для всех людей.Термин РИЭЛТОР® обозначает лицензированного профессионала в сфере недвижимости, который является членом Национальной ассоциации РИЭЛТОРОВ®. Не все лицензированные брокеры и продавцы недвижимости являются членами Национальной ассоциации, и только те из них могут идентифицировать себя как РИЭЛТОРЫ®. Они ведут свой бизнес и деятельность в соответствии со строгим этическим кодексом.

Этический кодекс : Статья 10 Этического кодекса Национальной ассоциации РИЭЛТОРОВ® гласит, что «РИЭЛТОРЫ® не должны отказывать в равных профессиональных услугах любому лицу по причинам расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного положения. , национальное происхождение, сексуальная ориентация или гендерная идентичность.РИЭЛТОРЫ® не должны быть участниками какого-либо плана или соглашения по дискриминации человека или лиц по признаку расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного положения, национального происхождения, сексуальной ориентации или гендерной идентичности. РИЭЛТОРЫ® в своей практике приема на работу в сфере недвижимости не должны дискриминировать какое-либо лицо или лиц по признаку расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного положения, национального происхождения, сексуальной ориентации или гендерной идентичности ».

РИЭЛТОР® обязуется вести бизнес в соответствии с духом и буквой Кодекса этики.Статья 10 налагает обязательства на РИЭЛТОРОВ®, а также является твердым заявлением о поддержке равных возможностей в жилищной сфере.

Обратите внимание: 13 ноября 2020 года Совет директоров NAR укрепил приверженность REALTORS® к поддержанию идеалов справедливого жилищного строительства, утвердив серию рекомендаций Комитета по профессиональным стандартам NAR, которые распространяют действие статьи 10 Этического кодекса на дискриминационные высказывания и поведение за пределами практики, связанной с недвижимостью участников.

Статья 10 запрещает РИЭЛТОРАМ® проводить дискриминацию по признаку расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного положения, национального происхождения, сексуальной ориентации или гендерной идентичности при предоставлении профессиональных услуг и при приеме на работу. Правление утвердило новый Стандарт практики в соответствии со Статьей 10-5, который гласит: «РИЭЛТОРЫ® не должны использовать оскорбляющие высказывания, язык вражды, эпитеты или оскорбления» в отношении членов этих защищенных классов.

Если вы подозреваете дискриминацию

Позвоните в местный совет РИЭЛТОРОВ®: Местные советы РИЭЛТОРОВ® будут принимать жалобы о нарушениях Кодекса этики, поданные искателем жилья, который заявляет о дискриминационном обращении при наличии, покупке или аренде жилья.Местные советы РИЭЛТОРОВ® несут ответственность за соблюдение Кодекса этики с помощью процедур профессиональных стандартов и корректирующих действий в случаях, когда доказано, что нарушение Кодекса этики имело место.

Позвоните в Департамент жилищного строительства и городского развития США: Жалобы на дискриминацию в жилищной сфере можно подавать в ближайший офис Министерства жилищного строительства и городского развития США (HUD) или связавшись с ними по адресу http: //www.hud .губ.

Приобретите брошюру «Что нужно знать каждому для обеспечения равных возможностей в жилищном строительстве» Национальной ассоциации риэлторов® в магазине REALTOR® здесь.

Владение недвижимостью — Закон Berkshire Elder

Передача недвижимости (включая, но не ограничиваясь, личное жилище) из индивидуальной или совместной собственности в форму собственности Life Estate — это средство планирования недвижимости, используемое для избежания завещания собственности. Это также дает возможное преимущество защиты жилья в ситуациях, связанных с Medicaid.Передача осуществляется простым Актом. Передача собственности в форму собственности Life Estate позволяет избежать некоторых существенных недостатков прямой передачи собственности наследникам (часто детям владельца).

При форме собственности на недвижимость Life Estate выделяются две отдельные категории собственников:

Пожизненный арендатор Владелец:

Пожизненный владелец собственности имеет абсолютное и исключительное право на использование собственности в течение своей жизни, которое автоматически истекает после смерти последнего из умерших пожизненных арендаторов.Пожизненный арендатор может быть одним физическим лицом или может быть совместным пожизненным арендатором. Пожизненный арендатор по-прежнему несет ответственность за уплату налогов на недвижимость, страхование и обычные расходы на техническое обслуживание, связанные с недвижимостью, и по-прежнему имеет право на льготы и льготы по налогу на недвижимость. Пожизненный арендатор имеет право на весь доход от собственности в случае, если собственность сдана в аренду. В случае, если пожизненный арендатор больше не желает проживать в собственности, или если он не может там проживать, собственность может быть сдана в аренду, а доход от аренды является законной собственностью пожизненного арендатора.Если недвижимость является многоквартирным домом, весь доход от аренды выплачивается Пожизненному арендатору. Пожизненный арендатор по-прежнему имеет право на льготы / льготы в отношении городской или городской недвижимости и считается владельцем для целей страхования домовладельца, и поэтому не должно быть увеличения страховых взносов, хотя страховщик должен быть уведомлен о передаче.

Остающийся владелец:

Остальные собственники автоматически становятся собственниками недвижимости сразу после смерти последнего из умерших владельцев пожизненных арендаторов.Остающийся собственник не имеет права использовать собственность или доход от собственности в течение жизни Пожизненного арендатора. Оставшийся владелец не несет ответственности за уплату налогов, страховку или техническое обслуживание собственности в течение жизни Пожизненного арендатора. Остающийся владелец может быть единственным лицом или более чем одним лицом.

Пример:

• Пожизненные арендаторы: Джон и Мэри Элдер (75 лет, женаты)
• Остальные владельцы: Джон младший, Салли и Том (3 взрослых ребенка Джона и Мэри)

Life Estates создать легко

Life Estate осуществляется путем простого подписания и записи нового Акта, подписанного нынешним владельцем (ами) собственности, который затем будет зарегистрирован в Реестре сделок.

Избегание завещания

После смерти последнего пожизненного арендатора собственность автоматически переходит к остающимся владельцам без каких-либо требований завещания в отношении недвижимости. Это чрезвычайно выгодно (особенно там, где другое наследственное имущество практически отсутствует). Таким образом, можно избежать затрат и отсрочек завещания, когда собственность находится в собственности в форме собственности Life Estate.

Легкое оформление прав собственности на недвижимость

Для подтверждения права собственности на недвижимость, принадлежащую в форме собственности Life Estate, после смерти Пожизненного арендатора (-ов), свидетельство о смерти каждого Пожизненного собственника должно быть зарегистрировано в Реестре сделок вместе с простым письменным показанием под присягой, подтверждающим, что у умершего пожизненного владельца не было активов, стоимость которых превышала лимит налога на наследство (в настоящее время 11 миллионов долларов в федеральном масштабе в 2019 году или 1 миллион долларов в Массачусетсе в 2019 году, включая стоимость недвижимости), действовавший на момент их смерть.Это простой и недорогой метод очистки права собственности, который может быть завершен сразу после смерти последнего пожизненного арендатора или в любое удобное время до продажи недвижимости. Если недвижимость должна была пройти процесс завещания, потому что она не принадлежала в форме собственности Life Estate, то право собственности, как правило, не очищалось до завершения процесса завещания (обычно примерно через 1 год после смерти).

Отсутствие последствий для налога на наследство.

Без последствий: если у умершего пожизненного арендатора (-ов) есть активы, стоимость которых превышает стоимость налога на наследство (в настоящее время 11 миллионов долларов в федеральном бюджете в 2019 году или 1 миллион долларов в Массачусетсе в 2019 году) на момент их после смерти, необходимо будет подать налоговую декларацию на наследство и уплатить налоги на наследство до того, как будет получено право собственности на недвижимость.Независимо от того, принадлежит ли недвижимость в форме собственности Life Estate, не имеет никакого влияния на необходимость подачи налоговой декларации на наследство, поскольку стоимость недвижимости включается в состав имущества Пожизненного арендатора.

Право на занятие защищено

Право пожизненного арендатора на жилище защищено независимо от рисков, долгов или действий оставшихся владельцев: проблемы оставшегося собственника не могут повлиять на абсолютное и исключительное право пожизненного арендатора на использование и владение недвижимостью в течение жизни пожизненного арендатора.Остальные владельцы могут столкнуться с определенными трудностями (такими как: финансовые трудности — банкротство; семейные проблемы — развод, судебные иски — телесные повреждения или другие виды судебных исков и т. Д.). Однако эти проблемы не могут повлиять на права пожизненного арендатора на имущество. Однако, если бы родители (Джон и Мэри Старшие в нашем примере) подарили свою недвижимость сразу своим трем (3) детям, а не сохранили пожизненный интерес, то те же самые проблемы для детей Джона и Мэри поставили бы Джона и Мэри рискует потерять свой дом.Таким образом, форма владения пожизненным арендатором защищает дом Джона и Мэри от проблем их детей, в отличие от подарка дома детям, который подвергнет дом Джона и Мэри опасности.

Налоговая льгота наследникам

Преимущество подоходного налога для наследников после смерти пожизненного арендатора: если недвижимость, принадлежащая пожизненному арендатору, не продается до смерти пожизненного арендатора, наследники (оставшиеся владельцы) получают все преимущества расширенной базы подоходного налога для цели прироста капитала.Например, если Джон и Мэри Элдер приобрели свой дом тридцать (30) лет назад за 50 000 долларов и вложили 50 000 долларов в улучшение собственности за эти годы, то их налоговая база составляет 100 000 долларов. Предположим, что они передают собственность от двоих (2) из ​​них в форму собственности пожизненного найма за некоторое время до их смерти, а затем на момент их смерти собственность оценивается в 400000 долларов США, оставшиеся владельцы будут иметь налоговая база в размере 400,00 долларов США в собственности. Если оставшиеся собственники продали недвижимость по справедливой рыночной стоимости (F.M.V.) в размере 400000,00 долларов США, они не будут иметь последствий для налога на прирост капитала. Однако, если бы Джон и Мэри Старшие подарили такую ​​же недвижимость своим детям при жизни Джона и Мэри (вместо того, чтобы передать ее в собственность Life Estate), в нашем примере у детей была бы прибыль в размере 300 000,00 долларов, которую они должны были бы сообщить (с приростом капитала). налог (штатный и федеральный вместе взятый) в размере примерно одной трети (1/3) этой суммы, или 100 000 долларов США) при продаже имущества детьми.

Планирование Medicaid

Medicaid: Согласно действующему законодательству собственность, находящаяся в форме собственности Life Estate, в большинстве случаев защищается от претензий Medicaid по прошествии более шестидесяти (60) месяцев с даты перехода в форму собственности Life Estate.(Например, Джон и Мэри Элдер переводят свое личное место жительства в Life Estate в октябре 2007 года, а их дети называются остальными владельцами, затем Джону требуется долгосрочный уход в учреждении в ноябре 2012 года, и он подает заявление на участие в программе Medicaid. Предположим, Джон не имеет других активов, кроме дома (которым он владеет как пожизненный арендатор), и в этом случае он будет иметь право на участие в программе Medicaid, поскольку с момента передачи Life Estate прошло более шестидесяти (60) месяцев. Если бы имущество оставалось в Имя Джона и Мэри без передачи в форму собственности Life Estate, полная стоимость недвижимости может подпадать под залог Medicaid для оплаты ухода за Джоном и / или Мэри.)

Налог на подарки

Налог на дарение: В большинстве случаев налог на дарение не взимается в результате создания формы Life Estate. Однако, поскольку от вас могут потребовать подать налоговую декларацию на дарение, важно проконсультироваться со своим бухгалтером перед подачей декларации о доходах за год, в котором был осуществлен перевод.

Medicaid

Существует шестьдесят (60) месяцев дисквалификации Medicaid, начиная с даты передачи собственности в собственность Life Estate.Поэтому, если заявка на участие в программе Medicaid кажется неизбежной, переход на форму собственности Life Estate не рекомендуется. Однако, если у вас относительно хорошее здоровье и вы считаете, что форма собственности Life Estate в остальном имеет смысл для вашего плана Estate, чем раньше вы осуществите переход к форме собственности Life Estate, тем скорее истечет пятилетний (5) период дисквалификации. проходить. Кроме того, законы Medicaid теперь позволяют заявителю исправить или отменить дисквалифицирующий перевод.Таким образом, если вы оказались в неудачной ситуации, когда передали собственность в форму собственности Life Estate, а затем вскоре заболели и потребовали долгосрочного ухода, дисквалификация может быть устранена путем передачи недвижимости из формы собственности Life Estate. и вернуться к себе индивидуально. Однако имейте в виду, что все владельцы должны согласиться подписать новый договор о передаче собственности обратно. (См. № 3 ниже). Перевод обратно в себя решает проблему с дисквалификацией.Кроме того, при продаже имущества часть продажной цены, относящаяся к Life Estate, считается активом владельца Life Estate и, следовательно, может дисквалифицировать человека, если оно получает льготы по программе Medicaid и доступна для государства.

Налоговые последствия продажи недвижимости

Если бы недвижимость была продана в течение жизни Пожизненного Арендатора, Пожизненный Арендатор не получил бы полного освобождения от подоходного налога, доступного при продаже личного жилья, которое в противном случае было бы им доступно, если бы они были единственными собственниками недвижимость.Одним из возможных способов избежать отмены освобождения от подоходного налога при продаже личного жилого помещения может быть краткосрочная аренда имущества, а не продажа в течение всей жизни, если пожизненный арендатор больше не желает проживать в этом имуществе на короткое время. промежуток времени. (Однако, чтобы сохранить освобождение от налога на резидентство, пожизненный арендатор должен будет доказать, что собственность была его / ее личным местом жительства в течение двух (2) из ​​последних пяти (5) лет). Доход от аренды может быть использован для уплаты налогов, страхования и технического обслуживания собственности, а любой сверхдоход будет выплачиваться Пожизненному арендатору.Если бы продажа была абсолютно необходима в течение жизни Пожизненного Арендатора, то Пожизненный Арендатор получил бы освобождение от личного налога, но не полную стоимость своего освобождения в размере 250 000,00 долларов за продажу личного жилого дома, однако оставшийся (е) владелец (и) будет не получите освобождения при продаже личного жилья. Таким образом, любой прирост капитала, вероятно, будет причитаться за счет пропорциональной доли выручки от продажи Остаточного собственника. Таблицы IRS определяют соответствующую долю владения в собственности в зависимости от возраста Пожизненного арендатора на момент перехода собственности в форму собственности Life Estate.Например, если в соответствии с таблицами IRS пожизненный арендатор считается владельцем пятидесяти процентов (50%), то его пятьдесят процентов (50%) часть прибыли от продажи будет освобождена от налога на прирост капитала до предела в 250 000 долларов, однако, пятьдесят процентов (50%) доли прибыли Остального Владельца будут облагаться налогом. В нашем предыдущем примере с прибылью в размере 300 000,00 долларов США 150 000,00 долларов США, относящиеся к Остальным владельцам, будут облагаться налогом на прирост капитала. Если предположить, что налог будет составлять одну треть (1/3) (вместе взятых на уровне штата и федерального бюджета), то налог составит 50 000 долларов.00. Хотя это существенный налог, его можно полностью избежать, если недвижимость не будет продана в течение срока жизни пожизненного арендатора. Кроме того, несмотря на то, что 50 000 долларов США являются значительным налоговым платежом, сохранение собственности в форме индивидуальной собственности, а не пожизненной аренды подвергнет полную стоимость имущества в размере 400 000,00 долларов США требованиям Medicaid, поэтому риск возможного налогового платежа в размере 50 000,00 долларов США (который может быть полностью избегать) обычно считается целесообразным. По всей вероятности, любой риск возможных налогов на прирост капитала будет перевешиваться потенциальной выгодой по программе Medicaid в случае катастрофического заболевания, и помните, что налога можно было бы полностью избежать, если бы продажу собственности отложили до смерти последнего из них. умереть от пожизненных арендаторов.Краткосрочная аренда имущества в течение срока жизни пожизненного арендатора обычно имеет больше смысла, чем продажа, поскольку обычно стоит приложить усилия, чтобы продолжить владение недвижимостью и сдать ее в аренду с учетом налоговой экономии, которая может быть достигнута, если продажа во время пожизненный срок жизни арендатора можно избежать. Однако, если вы считаете, что продажа собственности очень вероятна или неизбежна в следующем году, вам, вероятно, не следует рассматривать передачу вашей недвижимости в Life Estate как часть вашего плана Estate в настоящее время.

Все собственники, необходимые для продажи / ипотеки

Все владельцы (пожизненные арендаторы и оставшиеся владельцы) должны подписаться, чтобы продать или заложить недвижимость: все владельцы должны согласиться подписать договор, чтобы продать недвижимость, или подписать ипотеку, чтобы заложить недвижимость в течение срока жизни пожизненного арендатора. Пока все владельцы соглашаются подписать договор и / или ипотеку, продажа или ипотека могут быть осуществлены без каких-либо проблем. Иногда пожизненный арендатор рассматривает это как недостаток (из-за потери единоличного контроля над имуществом), поэтому при выборе оставшихся владельцев следует тщательно продумать, чтобы пожизненный арендатор мог быть уверен, что будет полагаться на оставшихся. Собственник (и) должен следовать пожеланиям Пожизненного Арендатора.В нашем примере с Джоном и Мэри Старшими, если Джон и Мэри не были уверены, что могут положиться на всех троих (3) своих детей, чтобы согласиться на возможную будущую продажу или закладную под собственность, тогда Джон и Мэри должны рассмотреть это и назвать оставшуюся часть Владелец (и) только тех лиц, которые, по мнению Джона и Мэри, будут действовать в интересах Джона и Мэри.

Безотзывная передача

Безотзывная передача: для всех практических целей решение о переводе собственности в форму собственности пожизненной аренды следует считать необратимым.Однако имейте в виду, что если все владельцы (пожизненные арендаторы и оставшиеся владельцы) согласны, изменение может быть внесено, хотя это может быть не рекомендовано из-за последствий налога на прибыль или по причинам планирования Medicaid.

Налог на подарки

В большинстве случаев налог на дарение не взимается в результате создания формы Life Estate. Однако, поскольку от вас могут потребовать подать налоговую декларацию на дарение, важно проконсультироваться со своим бухгалтером перед подачей декларации о доходах за год, в котором был осуществлен перевод.

Таким образом, переход к форме собственности Life Estate имеет множество преимуществ, включая защиту прав пожизненного арендатора на использование и владение недвижимостью, не беспокоясь о последствиях долгов и обязательств Остаточного собственника, избегая завещания, преимущества подоходного налога для продажа имущества после смерти пожизненного арендатора и частичное сохранение стоимости имущества для получателя Medicaid по прошествии пяти (5) лет после даты передачи. Недостатками являются пятилетний период дисквалификации Medicaid, подоходный налог и последствия Medicaid в случае продажи собственности в течение жизни, а также потеря единоличного контроля над решениями о продаже и / или закладной собственности.Тем не менее, многие люди считают, что Life Estate Deed — это экономически эффективное средство планирования недвижимости, которое работает в их конкретной личной ситуации и что преимущества перевешивают недостатки.

Другие варианты защиты личного жилища от залогового права по программе Medicaid крайне ограничены; некоторые страховые полисы Long Term Care предотвращают удержание Medicaid, но страховые взносы могут быть непомерно высокими. Тем не менее, для всех людей рекомендуется изучить возможность приобретения страховки долгосрочного ухода, чтобы определить, может ли она иметь смысл в их ситуации.Если вы соответствуете критериям и доступна по цене, страхование Long Term Care, возможно, является лучшим инструментом планирования Medicaid, доступным в соответствии с действующим законодательством.

Особые пожизненные и завещательные полномочия при назначении на должность

МНОГИЕ ЛЮДИ, ВКЛЮЧАЯ АДВОКАТОВ, НЕ ЗНАЮТ ТЕХНИКУ, КОТОРУЮ МОЖНО ИСПОЛЬЗОВАТЬ В СОВМЕСТНОМ С ЖИЗНЬЮ, ЧТОБЫ ОБЕСПЕЧИТЬ ЕЩЕ БОЛЬШУЮ ЗАЩИТУ! НАЗЫВАЕТСЯ ОСОБЫМ ПОЖИЗНЕННЫМ И ЗАВЕТНЫМ
ВЛАСТЬ НАЗНАЧЕНИЯ

Особое право назначения в Акте позволяет вам ИЗМЕНИТЬ СВОЙ РАЗУМ относительно того, кто будет владеть имуществом, пока вы живы или после вашей смерти.Это меняет того, кто в конечном итоге будет владеть вашей недвижимостью. Вы можете сохранить это право в документе на случай ссоры с одним или несколькими вашими детьми или, что более реалистично, в случае, если вы хотите защитить недвижимость от бывшего супруга ребенка или связанного кредитора.

Недостатком использования только особого права назначения без пожизненного имущества является то, что освобождение от налога на усадьбу недоступно для защиты резиденции от ваших кредиторов. Выборы в усадьбу престарелых защищают первые 500 000 долларов капитала от кредиторов.Кроме того, местные льготы в отношении недвижимости недоступны, если используется только метод особого права назначения. Другой недостаток заключается в том, что, поскольку вы больше не будете считаться законным владельцем собственности, вам придется уведомить страхового агента владельца вашего дома. Это, скорее всего, приведет к увеличению стоимости страховки владельца вашего дома, потому что недвижимость не будет считаться занятой владельцем.

Как и в случае с пожизненным имуществом, передача вашего дома вашим детям с использованием полномочия по назначению, а не в сочетании с пожизненным имуществом, приведет к лишению права на участие в программе Medicaid на основании полной стоимости дома.Передача вашего дома влечет за собой дисквалификацию по программе Medicaid на период времени, зависящий от стоимости имущества. Период дисквалификации начинается с даты поступления в дом престарелых и когда вы имеете право на льготы по программе Medicaid, то есть когда активы были потрачены. Такая передача может помешать праву на участие в программе Medicaid и может потребовать передачи имущества от детей обратно родителю (родителям), если другой метод планирования недоступен. Если перевод был произведен более чем за 5 лет до подачи заявления на участие в программе Medicaid, дисквалификация не налагается (Закон о сокращении дефицита 2005 года).

Если пожизненное имущество не используется в дополнение к особым полномочиям по назначению, дети и родители могут подписать договор о пожизненном размещении, чтобы гарантировать, что родители не будут перемещены в случае непредвиденных обстоятельств (например, привлечение кредиторов) .

Передача дома должна рассматриваться только в том случае, если нет немедленных ожиданий продажи дома в будущем, и если защита дома является вашим главным приоритетом.

Исключение или вычет иностранного жилья

В дополнение к исключению из заработанного иностранного дохода вы также можете подать заявление об исключении или вычете из валового дохода на сумму вашего иностранного жилья, если ваш налоговый дом находится в другой стране и вы соответствуете критериям тест на добросовестное проживание или тест на физическое присутствие.

Исключение иностранного жилья применяется только к суммам, которые считаются оплаченными из сумм, предоставленных работодателем, которые включают любые суммы, выплаченные вам или выплаченные или понесенные от вашего имени вашим работодателем, которые являются налогооблагаемым для вас иностранным заработанным доходом за год (без учета исключение заработанного иностранного дохода). Жилищный вычет применяется только к суммам, выплачиваемым из доходов от самозанятости.

Сумма вашего жилья за границей — это сумма ваших расходов на жилье за ​​границей за год за вычетом базовой суммы жилья.Расчет базовой суммы жилья (строка 32 формы 2555) привязан к исключению максимального иностранного заработанного дохода. Сумма равняется 16% от максимальной суммы исключения, разделенной на 365 (366 в високосный год), а затем умноженной на количество дней в вашем квалификационном периоде, которые попадают в ваш налоговый год.

Жилищные расходы включают разумные расходы, фактически оплаченные или понесенные в связи с проживанием в другой стране для вас и (если они проживали с вами) для вашего супруга и иждивенцев. Учитывайте расходы на жилье только за ту часть года, в которую вы имеете право на исключение из заработка за рубежом.

Расходы на жилье не включают в себя расходы, которые являются чрезмерными или экстравагантными в данных обстоятельствах, затраты на покупку недвижимости, приобретенную мебель или аксессуары, а также улучшения и другие расходы, которые увеличивают стоимость или значительно продлевают срок службы вашей собственности.

Вы также не можете включать в расходы на жилье стоимость обедов и не можете включать стоимость предоставленного работодателем жилья, не включенного в ваш валовой доход.

Ваши жилищные расходы не могут превышать определенного предела.Лимит расходов на жилье варьируется в зависимости от места, в котором вы несете расходы на жилье. Предел расходов на жилье рассчитывается с использованием рабочего листа на странице 3 Инструкций к форме 2555. Кроме того, расходы на жилье за ​​границей не могут превышать ваш общий заработанный за рубежом доход за налоговый год.

Если вы выбираете исключение из жилищного фонда за рубежом, вы должны рассчитать его, прежде чем рассчитывать свое исключение из дохода, полученного за рубежом, и не можете требовать менее полной суммы исключения из жилищного фонда, на которое вы имеете право.После того, как вы решите исключить суммы жилья за рубежом, вы не сможете получить иностранный налоговый кредит или вычет по налогам на доход, который вы можете исключить. Если вы все же возьмете кредит или вычет для любого из этих налогов, ваш выбор исключить суммы жилья может считаться отмененным. См. Публикацию 514, Иностранный налоговый кредит для физических лиц, для получения дополнительной информации.

Ваш вычет на жилье за ​​границей не может быть больше, чем ваш заработанный за границей доход за вычетом суммы (1) исключения из вашего трудового дохода за рубежом плюс (2) вашего исключения из жилищного фонда, если таковое имеется.У вас не будет и вычета на жилье за ​​границей, и исключения из жилищного фонда за границей, если в течение налогового года вы не были одновременно самозанятым и работником.

Хотя исключение и / или удержание иностранного жилья уменьшит ваш обычный подоходный налог, они не уменьшат ваш налог на самозанятость.

Исключение или вычет иностранного жилья рассчитывается в частях VI, VIII и IX формы 2555. См. Инструкции к форме 2555 и главу 4 Публикации 54, Руководство по налогообложению для U.S. Граждане и иностранцы-резиденты за рубежом.

Ссылки / связанные темы

Владельцам недвижимости ВПЦ | Atlanta Housing

Поощрение владельцев недвижимости

Standard Leasing Incentive Fee (LIF)
Atlanta Housing выплачивает единовременный невозмещаемый денежный платеж владельцам недвижимости от имени заявителей Atlanta Housing или участников, испытывающих трудности. Трудности возникают по следующим причинам: проблема кредита, финансовое бремя, разумное приспособление, переговоры об аренде или по другим причинам.Этот бонус не может быть объединен с вознаграждением за автоматический лизинг.

Автоматический стимулирующий сбор по аренде (LIF)
Atlanta Housing выплачивает единовременную невозмещаемую денежную выплату владельцам недвижимости от имени заявителей или участников, переезжающих из другого жилищного управления, которые подают свой запрос на одобрение аренды (RTA) в течение первых 30 дней с момента получения ваучера. Это поощрение не может сочетаться со Стандартным вознаграждением за лизинг.

Поощрение за направление инвестора
Владельцы недвижимости Current Housing Choice получают вознаграждение в размере 100 долларов наличными за каждого вновь утвержденного владельца собственности, которого они рекомендуют.

Повышение арендной платы
Объекты недвижимости получают повышение ежемесячной арендной платы на 35 долларов за каждое крупное обновление системы (электрическое, HVAC, энергоэффективность) до 105 долларов в месяц.

Поощрение собственности на одну семью

(включая типы зданий Duplex, Triplex, Quadruplex, Townhomes и Condominium)

Поощрение за новый контракт
Снято с 1 июля 2019 г.

Повышение арендной платы
Односемейные дома, построенные в 2000 году или позже, получают автоматическую надбавку в размере 105 долларов за ежемесячную аренду.

Бонус за первый проход
Владельцы недвижимости, чья отдельная семья проходит первую проверку, получают единовременную денежную премию в размере 500 долларов.

Поощрение многосемейной собственности

Срочная аренда
Объекты, обозначенные как высокопроизводительные сообщества, могут сдавать в аренду объекты в течение 5–7 дней благодаря упрощенному процессу. С помощью этого процесса владельцы недвижимости могут самостоятельно подтвердить, что их жилье соответствует расширенным стандартам проверки AH, и предоставить пакет ускоренной аренды во время первоначального процесса аренды.Критерии для обозначения высокоэффективного сообщества следующие:

1. В сообществе должно быть не менее 25 единиц.
2. Сообщество должно набрать 96 или выше баллов по проверке Единых стандартов физического состояния (UPCS) AH.
3. Сообщество должно быть отнесено к классу A, B или C компанией Pierce-Eislen и / или группой инспекционных услуг AH.
4. Владелец должен быть признан имеющим право на участие в процессе подачи заявки на право собственности (POA) AH.

Housing Discrimination / Minnesota.gov

Владельцы собственности не могут дискриминировать вас из-за вашей расы, цвета кожи, вероисповедания, религии, национального происхождения, пола, семейного положения, инвалидности, государственной помощи, сексуальной ориентации, гендерной идентичности или семейного положения.

Владельцы недвижимости, управляющие агенты, финансовые учреждения, заинтересованные в недвижимом имуществе, и брокеры по недвижимости не могут отказать в ссуде или предложить менее выгодные условия заявителям, отказать в аренде квартиры, отказаться от необходимого ремонта сдаваемой квартиры, отказать в разумном разместить человека с ограниченными возможностями или выселить арендатора из защищенного класса.

Существуют ли другие законы и агентства, защищающие мои права на жилище?

Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD) обеспечивает соблюдение федеральных законов против жилищной дискриминации. Федеральные законы запрещают те же виды жилищной дискриминации, которые являются незаконными в соответствии с Законом о правах человека Миннесоты, за исключением того, что федеральный закон прямо не защищает от жилищной дискриминации на основании статуса государственной помощи или сексуальной ориентации.

Если вы живете в Миннеаполисе или Св.Пола, Департамент гражданских прав Миннеаполиса и Департамент по правам человека Сент-Пола обеспечивают исполнение постановлений против жилищной дискриминации в этих городах соответственно. Защищенные классы обычно совпадают с классами, признанными законами штата. В Сент-Поле также незаконно дискриминация в отношении жилья по возрасту арендатора.

Предположим, я снимаю квартиру и через несколько месяцев приглашаю своего парня переехать в нее. Если домовладелец возражает против того, чтобы я живу с моим парнем, это дискриминация?

Не обязательно.Арендодатель не может отказать в аренде квартиры двум неженатым людям на том основании, что они принадлежат к противоположному полу (за некоторыми исключениями). Но домовладелец может проверять и одобрять (или не одобрять) потенциальных арендаторов по другим причинам. Если квартира сдавалась только вам, вы могли нарушить договор аренды, пригласив кого-либо еще поселиться.

Если домовладелец отказывается сдавать квартиру мне и двум моим детям, потому что он говорит, что в квартире будет слишком много людей, это незаконно?

Как правило, отказать в сдаче квартиры кому-либо из-за того, что у них есть дети, которые будут жить в квартире, является незаконным.Это дискриминация по семейному положению. В некоторых местных юрисдикциях могут быть постановления, ограничивающие количество жильцов в зависимости от размера квартиры; такого рода ограничения обычно разрешены Законом Миннесоты о правах человека.

Может ли домовладелец провести проверку биографических данных и запросить информацию о моей кредитной истории?

Для арендодателя не является незаконным проверять потенциальных арендаторов на основе их кредитных историй, при условии, что ко всем заявителям относятся одинаково.Возможно, что запрос этой информации окажет неблагоприятное воздействие на определенные защищенные классы. В таком случае домовладелец должен будет доказать, что информация требуется по законным коммерческим причинам. Если дело будет передано в суд, домовладелец также должен будет доказать, что нет другого, менее дискриминационного способа определения вероятности того, что арендатор будет платить арендную плату.

Может ли домовладелец отказать мне в аренде, потому что я получаю государственную помощь?

Отказ в аренде кому-либо из-за того, что он получает государственную помощь, является незаконным.Тем не менее, домовладелец может установить требования к доходу, исключающие получателей государственной помощи, при условии, что эти требования применяются в равной степени ко всем заявителям, независимо от источника их дохода. Арендодатель также должен будет показать, что требования мотивированы законными коммерческими причинами, а не стремлением к дискриминации. Положение о недопущении дискриминации на основании государственной помощи не распространяется на жилищные ваучеры по Разделу 8.

Может ли домовладелец отказать в размещении моего животного-поводыря или моего животного для эмоциональной поддержки?

№Арендодатель должен разрешить использование служебного животного — собаки, обученной выполнять работу или выполнять задания для человека с ограниченными возможностями. Кроме того, домовладелец должен подумать о разумных приспособлениях, позволяющих разрешить животному, оказывающему эмоциональную поддержку, или животному-помощнику, если животное необходимо из-за инвалидности человека.

Арендатор или гость могут брать с собой служебное животное в любое место, куда обычно допускаются арендаторы и гости. Арендодатель не может ограничивать размер или породу животного-поводыря или животного-помощника.Арендодатель может не взимать залог за домашнее животное, но может потребовать от человека оплатить ущерб, причиненный животным, при условии, что все арендаторы должны оплатить причиненный ими ущерб.

Какая защита у меня как арендатора от домогательств из-за моей расы, сексуальной ориентации или других характеристик?

Для домовладельца незаконно преследовать арендатора, потому что этот человек является членом защищенного класса.

Если арендатор подвергается преследованиям со стороны одного или нескольких других арендаторов — домогательства могут включать, помимо прочего, оскорбления на расовой почве, сексуальные домогательства или другое дискриминационное поведение — арендодатель также обязан попытаться остановить такое поведение, если арендодатель знает о домогательства.

Есть ли исключения из закона?

Да. Как правило, дискриминация в отношении жилья по признаку сексуальной ориентации является незаконной, но в случае, когда в доме, занимаемом владельцем, не более двух квартир, домовладелец может по закону отказаться от сдачи в аренду гею или натуралу. Закон также позволяет человеку, который сдает в аренду комнату в собственном доме, решать, предпочитают ли они снимать квартиру мужчине или женщине. Есть и другие исключения.

Дискриминация в сфере жилья

Законы о дискриминации в жилищной сфере запрещают:

• Отказать в аренде жилья любому квалифицированному покупателю или арендатору;
• Использовать дискриминационные условия при продаже или аренде;
• Устанавливать условия ипотечных кредитов таким образом, чтобы допускать дискриминацию;
• Использовать дискриминационные уведомления или рекламу, указывающую на предпочтения или дискриминационные ограничения;
• Скажите, что жилище недоступно для осмотра, продажи или аренды, хотя на самом деле оно доступно;
• Попытка направить людей в окрестности или жилые комплексы или от них из-за принадлежности к защищенному классу;
• Относиться к человеку иначе, чем к другим, из-за расы, цвета кожи, инвалидности, семейного положения (родитель или законный опекун с детьми, беременность), религии, пола, семейного положения, национального происхождения, сексуальной ориентации, гендерной идентичности или источника дохода;
• Запросить информацию о методах контроля рождаемости и / или планирования семьи;
• Отказаться учитывать доходы обоих заявителей при покупке или аренде;
• Совершать акты предубеждения, насилия, преследования, запугивания или жестокого обращения, направленные против семей или отдельных лиц или их жилой собственности.

Если у вас есть инвалидность, вы защищены законом. Запрещается посещать:

• Отказ в разрешении или за счет арендатора разумной модификации дома, необходимой для повседневной жизни человека с психическим или физическим недостатком;
• Отказаться разумно приспособить или изменить правила, политику, услуги или методы, которые препятствуют использованию квартиры, кондоминиума или дома лицом с физическими или умственными недостатками;
• Иметь многоквартирное жилье, недоступное для людей с ограниченными возможностями.Многосемейное жилье должно иметь доступные единицы и пути доступа (широкие двери и коридоры), доступные общественные и общие зоны, а руководство должно обеспечивать эффективное общение по мере необходимости для инвалида.

Притеснение на основании защищенного класса (выше, например, сексуальное домогательство) и возмездие за подачу жалобы или участие в расследовании запрещены законом и применяются MCCR.

Если вам было отказано в жилищных правах, возможно, вы подверглись незаконной дискриминации. Если вы считаете, что против вас были предприняты действия на основании дискриминационной вражды, вам необходимо немедленно связаться с нашим агентством, чтобы инициировать расследование, чтобы мы могли помочь вам определить, стали ли вы жертвой жилищной дискриминации. Наши обученные сотрудники проведут вас через процесс приема и с помощью серии вопросов и собеседований помогут вам проанализировать вашу ситуацию, чтобы определить, соответствуют ли предпринятые против вас действия порогу дискриминации.

Для глухих и слабослышащих людей, а также лиц с ограниченным знанием английского языка MCCR по запросу бесплатно предоставляет услуги удаленного видео-перевода (VRI). MCCR также поможет бесплатно найти переводчика, если он будет запрошен до вашего приема в MCCR.

Узнайте, как отправить запрос в MCCR.