Переуступка квартиры в новостройке – что это такое? Риски, права, нюансы
Последнее обновление: 27.01.2021
Вопрос:
Я собираюсь покупать квартиру в новостройке. Продавец предложил продать мне квартиру по переуступке прав требования. Что это такое? Какие риски здесь бывают? На что нужно обратить внимание?
Ответ:
Переуступка квартиры в новостройке – это один из способов продажи прав на строящуюся квартиру. Это довольно частое явление на первичном рынке недвижимости. Многие ошибочно полагают, что при такой продаже происходит переуступка прав собственности на квартиру, но это не так.
В период строительства дома, прав собственности на квартиры еще не существует, поэтому предметом торга становятся права требования на квартиру. Эти права требования возникают сначала у того, кто первым вступает в отношения с Застройщиком
Причем, этим приобретателем может быть как физлицо (например, дольщик), так и юрлицо (например, подрядчик или соинвестор строительства). А договором с Застройщиком может служить как Договор долевого участия, так и другой тип договора (например, Предварительный договор купли-продажи).
Эти самые права требования первичный приобретатель может реализовать как в виде получения квартиры (после сдачи дома), так и в виде продажи своих прав требования третьему лицу – конечному Покупателю квартиры. В последнем случае как раз и происходит продажа квартиры в новостройке по переуступке прав требования (уступку прав еще называют «цессией»). Фактически, при такой сделке между Застройщиком и конечным Покупателем квартиры всегда присутствует промежуточное звено – тот самый первичный приобретатель прав.
Для конечного Покупателя риски переуступки прав на квартиру несколько выше, чем риск покупки квартиры непосредственно у Застройщика.
Связано это с тем, что основания для уступки своих прав у Продавца могут быть под вопросом.
Продажа квартиры по переуступке прав – риски и нюансы
Чтобы продать (уступить) права требования на квартиру в новостройке, эти права нужно иметь. И иметь их безусловно, без всяких «если…». А вот с этим как раз и бывают проблемы.
Безусловное и подтвержденное регистрацией право требования на квартиру в новостройке существует только у Договора долевого участия (ДДУ). Соответственно, и переуступка этого права по такому договору не вызывает вопросов. А
В остальных случаях, т.е. в случаях, когда права требования переуступаются на основе другого типа договора, регистрации такой переуступки НЕ происходит. Более того, исходные права требования могут быть под каким-нибудь условием, а значит, их существование зависит от выполнения этого условия.
Например, вариант, когда подрядчик строительства получает в качестве оплаты от Застройщика ряд квартир в доме (по договору с Застройщиком), но дом еще не завершен, а подрядчик уже переуступает свои права требования на квартиры третьим лицам (покупателям). Если все идет по плану, дом достраивается, и подрядчик выполняет все свои обязательства перед Застройщиком, то покупатели получают переуступленные им квартиры.
Но если между подрядчиком и Застройщиком возникнет спор и взаимные претензии (что бывает не так уж редко), то первоначальные права подрядчика на квартиры в доме могут быть аннулированы, в результате чего и конечные покупатели лишаются переуступленных им несуществующих прав на квартиры.
Проще говоря, риск покупки квартиры по переуступке прав требования существенно возрастает, если эта переуступка происходит НЕ на основании Договора долевого участия (ДДУ).
Бывает, что причиной продажи квартиры по переуступке прав является, например, затягивание Застройщиком сроков сдачи дома, низкое качество строительства, а то и вовсе предбанкротное состояние самого Застройщика. Первоначальный соинвестор (дольщик), разочаровавшись в проекте, может выйти из него, продав свои права требования на квартиру новому дольщику. Поэтому Покупателю здесь следует перед принятием решения основательно изучить сам проект строительства, его текущее состояние (ход стройки) и перспективы его завершения, а также – репутацию Застройщика, чтобы не купить кота в мешке, польстившись на привлекательную цену. Как это сделать – см. по ссылкам на соответствующие шаги нашей
Покупателю квартиры (цессионарию) следует помнить, что Продавец (первоначальный дольщик, цедент) не отвечает за действия Застройщика (ст.390 ГК РФ). И в случае нарушения сроков или качества строительства, нельзя будет расторгнуть договор переуступки прав, и потребовать от Продавца возврата уплаченных по нему денег. Покупателю, в случае чего, придется предъявлять претензии уже к самому Застройщику, и требовать неустоек и компенсаций именно с него.
Что здесь можно посоветовать Покупателю? В договоре переуступки можно вписать условие, при котором Продавец, уступающий свои права на квартиру, берет на себя поручительство за Застройщика. Тогда, согласно той же статье 390 ГК РФ, в случае остановки стройки или банкротства Застройщика, Покупатель имеет право, кроме всего прочего, требовать компенсации и от Продавца-поручителя. Правда, убедить Продавца принять на себя ответственность за «косяки» Застройщика, совсем непросто, а потому в практике это встречается крайне редко.
В сделке переуступки квартиры в новостройке есть еще и такой нюанс! В случае, если после переуступки прав на квартиру по ДДУ, сам ДДУ с Застройщиком будет расторгнут, то конечному Покупателю будет возвращена (от Застройщика) только начальная стоимость квартиры (та, которая указана в ДДУ), а не та, по которой права на квартиру были переуступлены. А поскольку стоимость квартиры
Еще один риск переуступки прав на квартиру в новостройке, выполненной в обход ДДУ (т.е. по любому другому типу договора) – это риск так называемых «двойных продаж» (подробнее о них – см. по ссылке). В случае же, когда права требования переуступаются по ДДУ, риск «двойных продаж» исчезает, благодаря государственной регистрации этих прав.
Вывод: при покупке квартиры в новостройке по переуступке прав, самое важное, на что нужно обращать внимание – это подтвержденное наличие самих прав, которые переуступаются, а также их безусловность.
Другими словами, риски переуступки прав на квартиру сильно снижаются для Покупателя, когда права переуступаются на основе зарегистрированного Договора долевого участия, и сам Договор уступки прав требования тоже проходит регистрацию в Росреестре.
В случае уступки (переуступки) на основе другого типа договора (не ДДУ), нужно разбираться в конкретной ситуации. Придется выяснять и убеждаться в существовании самих прав требования квартиры у Продавца, а также обоснованности их передачи (переуступки). В этом случае уже понадобится дополнительная консультация юриста применительно к условиям конкретной сделки.
Что такое «апартаменты»? Чем они лучше обычной квартиры? Или хуже? Смотри в заметке по ссылке.
И при любом раскладе, покупая квартиру в новостройке не у
На всякий случай напомним и о «стандартных» условиях покупки квартиры у физлица, которые применяются и в случае с переуступкой. Если основной договор ДДУ был заключен Продавцом в браке, то для сделки нужно будет согласие его супруги. А если в ДДУ фигурирует несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин, то Продавцу придется предъявить еще и разрешение на сделку из Органов опеки и попечительства.
К слову о детях. Если окажется, что для оплаты основного договора ДДУ были использованы средства господдержки в виде материнского капитала (об этом должна быть информация в самом ДДУ), то все дети Продавца тоже должны присутствовать в ДДУ. Если же доли детям там не выделены, то это может стать поводом для признания первоначальной сделки недействительной, а значит и переуступки – тоже.
Как узнать, был ли использован маткапитал Продавцом квартиры – см. в отдельной заметке по ссылке.
И еще следует помнить, что переуступить права на квартиру в строящемся доме можно лишь до тех пор, пока дом еще не сдан, и квартира в нем не передана по Акту приема-передачи.
Отдельно стоит заметить, что уступка применяется также и в случае строительства кооперативных домов. Договор уступки прав и обязанностей участника ЖСК не подлежит государственной регистрации в Росреестре, и регламентируется уставом самого кооператива.
По этому поводу лучше почитать отдельную статью Глоссария о покупке кооперативных квартир.
Денежные расчеты при покупке-продаже квартиры по переуступке прав проводятся по тем же правилам, что и на вторичном рынке. Об этом подробно рассказано в статье Глоссария – Передача денег за квартиру.
Налоговые последствия переуступки прав на квартиру в новостройке такие же, как и при любых других сделках с квартирами. Подробнее об этом смотри в Глоссарии – Налоги и налоговые вычеты при покупке и продаже квартир.
Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости — ЗДЕСЬ.
Правила и последовательность действий при покупке квартиры в новостройке показаны на интерактивной схеме нашей .
Переуступка прав по ДДУ: нюансы, сложности, риски дольщика
https://realty.ria.ru/20200117/1563544106.html
Переуступка прав по ДДУ: нюансы, сложности, риски дольщика
Переуступка прав по ДДУ: нюансы, сложности, риски дольщика — Недвижимость РИА Новости, 17.01.2020
Переуступка прав по ДДУ: нюансы, сложности, риски дольщика
Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ, в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная… Недвижимость РИА Новости, 17.01.2020
2020-01-17T14:34
2020-01-17T14:34
2020-01-17T14:34
риелторы
федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (росреестр)
москомстройинвест
новостройки
строительство
долевое строительство
дольщики
жилье
/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content
/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content
https://cdn24.img.ria.ru/images/realty/40396/59/403965988_0:318:3076:2048_1920x0_80_0_0_400ae24060f3be6de6db2f44557dd7c4.jpg
Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ, в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная особенность: переуступки оформляются от юридического лица физическому. Это происходит из-за того, что многие застройщики, стремясь сохранить право реализовывать квартиры без эскроу, продали большие объемы практически сами себе, точнее, аффилированным компаниям. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость» о том, какие риски и особенности несут в себе сделки по переуступке права по ДДУ от юрлица.Зачем они так?Первое, что нужно понимать о сделках через переуступку права по ДДУ – сами по себе они абсолютно законны, однако в некоторых случаях такая форма приобретения квартиры в новостройке может иметь нюансы. Кроме того, мотивация продажи именно через такой формат может таить в себе риски для дольщика, и здесь многое зависит от причин, побудивших застройщика реализовывать проект через переуступку.В идеале предложения о переуступках прав требований по ДДУ, имеющиеся на рынке, – это договоры инвесторов строительства, партнеров застройщика, а также обычных потребителей, решивших перепродать строящуюся в новом доме квартиру, рассуждает старший юрист адвокатского бюро «Халимон и Партнеры» Денис Глухов. Имеет место также передача застройщиком квартир в качестве вознаграждения владельцу земельного участка, на котором реализуется проект, за работы подрядным организациям, за материалы – поставщикам.Вместе с тем, нельзя отрицать, что такая форма реализации новостроек часто используется в недобросовестных целях. К основной опасности покупки квартиры по переуступке ДДУ является то, что, как правило, такие договоры появляются у не совсем добросовестных застройщиков, которые значительно нарушают сроки строительства, полагает адвокат, зампредседателя МКА «Центрюрсервис» Илья Прокофьев. При этом покупатель по такому договору переуступки приобретает не квартиру, а права и обязанности, предусмотренные договором долевого участия, следовательно, продавец не отвечает за исполнение застройщиком указанного договора и завершение строительства, добавляет он.»Сам себе не продашь – никому не продашь» – главная идея застройщиков в 2019 году, отмечают авторы телеграм-канала «Обмани меня риелтор». «Мы так и не осознали до конца хорошо это для рынка или нет, как говорится, шоу маст гоу он», – поясняют они. То есть схема выглядит следующим образом: застройщик продает пул квартир по низкой цене аффилированному лицу. Именно это лицо в последующем будет осуществлять дальнейшие продажи уже физическим лицам. При этом взнос, оплачиваемый в компенсационный фонд, застройщиком будет рассчитываться от заниженной стоимости первичного договора, объясняет Глухов. При последующей продаже квартир в рынок прибыль будет оседать не у компании застройщика, а у иного лица, что также может использоваться в недобросовестных целях.Мотивация застройщика очень простая – это невозможность вести полностью прозрачный белый бизнес в складывающихся десятилетиями условиях на рынке недвижимости, объясняют авторы канала «Обмани меня риелтор». Подвох первый: ценаОдна из особенностей договоров переуступки (цессии) состоит в том, что условия изначального договора не изменяются после замены стороны. Для дольщиков это означает, что застройщик отвечает перед покупателем по той цене, которая была указана в первичном договоре, отмечают в Москомстройинвесте.Фиктивные продажи юрлицам застройщики оформляют с большим дисконтом, поскольку тем самым они занижают стоимость квартир. Таким образом застройщик минимизирует как свои личные риски, так и расходы аффилированных фирм, что позволяет им получать повышенную прибыль от продажи квартир, добавляет Прокофьев. При этом сложилась практика, при которой в случае переуступки права требования по ДДУ приобретатель (то есть будущий дольщик) платит большую сумму. Необходимость этого ему обосновывают возросшей строительной готовностью новостройки или дополнительными услугами. Чаще всего доплата до реальной стоимости осуществляется по «сейфовому» дополнительному соглашению об увеличении цены, либо просто по расписке, как отдельной, на сумму доплаты, так и общей, на всю переданную сумму, рассказывает партнер MGP Lawyers Денис Быканов. Получается, что в случае расторжения ДДУ дольщик не сможет получить ту часть денег, которую заплатил сверх указанной суммы в договоре с застройщиком, так как его договор цессии считается исполненным, и, следовательно, эти деньги он просто потеряет, предупреждают эксперты.Подвох второй: банкротство застройщикаЗато в случае банкротства застройщика цена, указанная в ДДУ, имеет меньшее значение для дольщика, обращают внимание эксперты. Дело в том, что возмещение уплачивается по цене квадратного метра, определенной отчетом оценщика, но не менее уплаченной цены ДДУ, так указано в статье 13 закона 218-ФЗ, объясняет ассоциированный партнер фирмы «Юст», адвокат Александр Рудяков. Так что нет оснований сомневаться в получении участниками долевого строительства возмещения, равного действительной рыночной стоимости квартиры.Если дольщик будет не согласен с этой оценкой, он имеет право сам выбрать оценщика и провести оценку за свой счет, добавляет начальник управления правового обеспечения розничного бизнеса «Абсолют банка» Юрий Ухин. При этом в случае, если стоимость по его отчету будет выше стоимости по отчету оценщика конкурсного управляющего, дольщик может потребовать включить в реестр требований к застройщику наибольшую оценочную стоимость. Данный вопрос будет рассмотрен арбитражным судом в рамках дела о банкротстве застройщика. По нему выносится отдельное определение суда, которое также может быть обжаловано, объясняет Ухин.Однако часть экспертов рекомендуют не слишком полагаться на это, так как практика применения закона пока не сформировалась, и остаются риски потери части денег.В случае несогласия с выплаченной компенсацией дольщик может воспользоваться своим конституционным правом, защитив свои права и законные интересы в суде, добавляет она.Подвох третий: темные личностиЕсли при заключении обычного ДДУ осторожному дольщику нужно изучить «досье» только своего застройщика, то в случае с переуступкой, тем более от юрлица, ему придется осуществить проверку сразу нескольких компаний, предупреждают эксперты. В противном случае есть серьезный риск потери денег.Переуступка возможна как в случае полной оплаты первоначальным покупателем квартиры, так и в том случае, если долг первоначального покупателя перед застройщиком переходит на нового приобретателя. Покупателю квартиры по переуступке желательно запросить у застройщика справку о наличии оплаты. Росреестр эту справку тоже запрашивает, советуют в ведомстве.Целесообразно выяснить, давно ли создана компания, на которую оформлен ДДУ, велась ли фактическая хозяйственная деятельность такой компанией или нет, отмечает Рудяков. Так, если оплата по изначальному ДДУ осуществлялась посредством зачета прав требования к застройщику, вытекающих из якобы выполненных работ / оказанных услуг, а в последние годы в компании, например, работало 2-3 человека, плюс компания не платила налоги, – все это является негативным сигналом, предупреждает он. Получить эти сведения можно на сайтах арбитражных судов, в открытых источниках информации («БИР-аналитик», «Картотека» и так далее), а также из СМИ.При покупке новостройки через цессию риски потребителя умножаются на количество сделок, ранее совершенных с правами на получение квартир, рассуждает Быканов. Так что будущему дольщику в обязательном порядке необходимо проверить правовые основания предыдущих сделок по всей их цепочке от застройщика. Рисков может быть достаточно много. Например, если впоследствии одно из «промежуточных звеньев» такой цепочки сделок обанкротится, то этот факт, в зависимости от сопутствующих условий сделки (например, если цена существенно ниже рыночной, либо расчеты по сделке не были произведены), может поставить под сомнение и правомочия конечного приобретателя права на квартиру. Такой риск особенно актуален для тех, кто купил право на квартиру в недостроенном доме, ведь в этом случае покупатель не получает защиту добросовестного приобретателя, так как он не получил право на готовую квартиру как вещь, подчеркивает Быканов. Приобретатель в этом случае всего лишь обладает правом требования к застройщику, а юридически защиту добросовестного приобретения может использовать только приобретатель вещи (готовой квартиры), но не права требования, коим является право по ДДУ, заключает эксперт.
https://realty.ria.ru/20191226/1562877411.html
https://realty.ria.ru/20190927/1559199642.html
https://realty.ria.ru/20191210/1562209640.html
https://realty.ria.ru/20191021/1560029973.html
Недвижимость РИА Новости
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
2020
Недвижимость РИА Новости
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Новости
ru-RU
https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/
Недвижимость РИА Новости
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
https://cdn22.img.ria.ru/images/realty/40396/59/403965988_42:0:2773:2048_1920x0_80_0_0_9725fc37633caa808038ed22553dd566.jpgНедвижимость РИА Новости
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Недвижимость РИА Новости
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
риелторы, федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (росреестр), москомстройинвест, новостройки, строительство, долевое строительство, дольщики, жилье, realty-гид – риа недвижимость
Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ, в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная особенность: переуступки оформляются от юридического лица физическому. Это происходит из-за того, что многие застройщики, стремясь сохранить право реализовывать квартиры без эскроу, продали большие объемы практически сами себе, точнее, аффилированным компаниям. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость» о том, какие риски и особенности несут в себе сделки по переуступке права по ДДУ от юрлица.
Зачем они так?
Первое, что нужно понимать о сделках через переуступку права по ДДУ – сами по себе они абсолютно законны, однако в некоторых случаях такая форма приобретения квартиры в новостройке может иметь нюансы. Кроме того, мотивация продажи именно через такой формат может таить в себе риски для дольщика, и здесь многое зависит от причин, побудивших застройщика реализовывать проект через переуступку.
В идеале предложения о переуступках прав требований по ДДУ, имеющиеся на рынке, – это договоры инвесторов строительства, партнеров застройщика, а также обычных потребителей, решивших перепродать строящуюся в новом доме квартиру, рассуждает старший юрист адвокатского бюро «Халимон и Партнеры» Денис Глухов. Имеет место также передача застройщиком квартир в качестве вознаграждения владельцу земельного участка, на котором реализуется проект, за работы подрядным организациям, за материалы – поставщикам.
Вместе с тем, нельзя отрицать, что такая форма реализации новостроек часто используется в недобросовестных целях.
26 декабря 2019, 13:14
Покупатели жилья в Москве оплатили безопасность будущих дольщиковК основной опасности покупки квартиры по переуступке ДДУ является то, что, как правило, такие договоры появляются у не совсем добросовестных застройщиков, которые значительно нарушают сроки строительства, полагает адвокат, зампредседателя МКА «Центрюрсервис» Илья Прокофьев. При этом покупатель по такому договору переуступки приобретает не квартиру, а права и обязанности, предусмотренные договором долевого участия, следовательно, продавец не отвечает за исполнение застройщиком указанного договора и завершение строительства, добавляет он.
«Сам себе не продашь – никому не продашь» – главная идея застройщиков в 2019 году, отмечают авторы телеграм-канала «Обмани меня риелтор». «Мы так и не осознали до конца хорошо это для рынка или нет, как говорится, шоу маст гоу он», – поясняют они.Одной из распространенных причин для реализации квартир через переуступку эксперты назвали потребность застройщиков в свободных средствах, расход которых был бы «невидим» для контролирующих органов.
То есть схема выглядит следующим образом: застройщик продает пул квартир по низкой цене аффилированному лицу. Именно это лицо в последующем будет осуществлять дальнейшие продажи уже физическим лицам. При этом взнос, оплачиваемый в компенсационный фонд, застройщиком будет рассчитываться от заниженной стоимости первичного договора, объясняет Глухов. При последующей продаже квартир в рынок прибыль будет оседать не у компании застройщика, а у иного лица, что также может использоваться в недобросовестных целях.
27 сентября 2019, 12:50
Опасность и комфорт: что нам дают и чем грозят онлайн-сервисы недвижимостиМотивация застройщика очень простая – это невозможность вести полностью прозрачный белый бизнес в складывающихся десятилетиями условиях на рынке недвижимости, объясняют авторы канала «Обмани меня риелтор».
«Кроме уменьшения налогооблагаемой базы, застройщикам нужны наличные деньги, которые уходят не только поставщикам, но и на многочисленные взятки, откаты и прочие коррупционные составляющие. Печально, но кэш в строительстве требуется даже в таких высокоразвитых и уважающих закон странах, как США, Канада или Германия», – объясняют телеграмеры.
Подвох первый: цена
Одна из особенностей договоров переуступки (цессии) состоит в том, что условия изначального договора не изменяются после замены стороны.
Для дольщиков это означает, что застройщик отвечает перед покупателем по той цене, которая была указана в первичном договоре, отмечают в Москомстройинвесте.
«И если, например, гражданин захочет расторгнуть с застройщиком договор, то он вернет себе только первоначальную стоимость квартиры, а не ту, которую заплатил на основании договора переуступки прав требований по ДДУ», – поясняют эксперты ведомства.
Фиктивные продажи юрлицам застройщики оформляют с большим дисконтом, поскольку тем самым они занижают стоимость квартир. Таким образом застройщик минимизирует как свои личные риски, так и расходы аффилированных фирм, что позволяет им получать повышенную прибыль от продажи квартир, добавляет Прокофьев.
При этом сложилась практика, при которой в случае переуступки права требования по ДДУ приобретатель (то есть будущий дольщик) платит большую сумму. Необходимость этого ему обосновывают возросшей строительной готовностью новостройки или дополнительными услугами.
Чаще всего доплата до реальной стоимости осуществляется по «сейфовому» дополнительному соглашению об увеличении цены, либо просто по расписке, как отдельной, на сумму доплаты, так и общей, на всю переданную сумму, рассказывает партнер MGP Lawyers Денис Быканов.
10 декабря 2019, 13:34
Из дольщика в собственники: как оформить квартиру в новостройкеПолучается, что в случае расторжения ДДУ дольщик не сможет получить ту часть денег, которую заплатил сверх указанной суммы в договоре с застройщиком, так как его договор цессии считается исполненным, и, следовательно, эти деньги он просто потеряет, предупреждают эксперты.
Подвох второй: банкротство застройщика
Зато в случае банкротства застройщика цена, указанная в ДДУ, имеет меньшее значение для дольщика, обращают внимание эксперты.
Дело в том, что возмещение уплачивается по цене квадратного метра, определенной отчетом оценщика, но не менее уплаченной цены ДДУ, так указано в статье 13 закона 218-ФЗ, объясняет ассоциированный партнер фирмы «Юст», адвокат Александр Рудяков. Так что нет оснований сомневаться в получении участниками долевого строительства возмещения, равного действительной рыночной стоимости квартиры.
Если дольщик будет не согласен с этой оценкой, он имеет право сам выбрать оценщика и провести оценку за свой счет, добавляет начальник управления правового обеспечения розничного бизнеса «Абсолют банка» Юрий Ухин. При этом в случае, если стоимость по его отчету будет выше стоимости по отчету оценщика конкурсного управляющего, дольщик может потребовать включить в реестр требований к застройщику наибольшую оценочную стоимость. Данный вопрос будет рассмотрен арбитражным судом в рамках дела о банкротстве застройщика. По нему выносится отдельное определение суда, которое также может быть обжаловано, объясняет Ухин.
Однако часть экспертов рекомендуют не слишком полагаться на это, так как практика применения закона пока не сформировалась, и остаются риски потери части денег.
С учетом того, что возмещение предусмотрено и в случаях, если по договорам участия в долевом строительстве застройщиком не уплачивались обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, вероятность реального получения рыночной стоимости квартиры не велика, рассуждает адвокат Московской коллегии адвокатов «Яковлев и Партнеры» Любовь Хохлова.
В случае несогласия с выплаченной компенсацией дольщик может воспользоваться своим конституционным правом, защитив свои права и законные интересы в суде, добавляет она.
Подвох третий: темные личности
Если при заключении обычного ДДУ осторожному дольщику нужно изучить «досье» только своего застройщика, то в случае с переуступкой, тем более от юрлица, ему придется осуществить проверку сразу нескольких компаний, предупреждают эксперты. В противном случае есть серьезный риск потери денег.
В первую очередь покупатель квартиры по переуступке должен удостовериться в том, что по объекту недвижимости проведены все необходимые оплаты: это платежные поручения, справки об оплате и так далее, рекомендуют в Москомстройинвесте. Платежи должны быть признаны действительными. В противном случае это может привести к тому, что гражданин остается без приобретенного жилья.
Переуступка возможна как в случае полной оплаты первоначальным покупателем квартиры, так и в том случае, если долг первоначального покупателя перед застройщиком переходит на нового приобретателя. Покупателю квартиры по переуступке желательно запросить у застройщика справку о наличии оплаты. Росреестр эту справку тоже запрашивает, советуют в ведомстве.
Целесообразно выяснить, давно ли создана компания, на которую оформлен ДДУ, велась ли фактическая хозяйственная деятельность такой компанией или нет, отмечает Рудяков. Так, если оплата по изначальному ДДУ осуществлялась посредством зачета прав требования к застройщику, вытекающих из якобы выполненных работ / оказанных услуг, а в последние годы в компании, например, работало 2-3 человека, плюс компания не платила налоги, – все это является негативным сигналом, предупреждает он. Получить эти сведения можно на сайтах арбитражных судов, в открытых источниках информации («БИР-аналитик», «Картотека» и так далее), а также из СМИ.
21 октября 2019, 15:07
Без суда и следствия: как деньги должников могут списать с картыПри покупке новостройки через цессию риски потребителя умножаются на количество сделок, ранее совершенных с правами на получение квартир, рассуждает Быканов. Так что будущему дольщику в обязательном порядке необходимо проверить правовые основания предыдущих сделок по всей их цепочке от застройщика.
Рисков может быть достаточно много. Например, если впоследствии одно из «промежуточных звеньев» такой цепочки сделок обанкротится, то этот факт, в зависимости от сопутствующих условий сделки (например, если цена существенно ниже рыночной, либо расчеты по сделке не были произведены), может поставить под сомнение и правомочия конечного приобретателя права на квартиру.
Такой риск особенно актуален для тех, кто купил право на квартиру в недостроенном доме, ведь в этом случае покупатель не получает защиту добросовестного приобретателя, так как он не получил право на готовую квартиру как вещь, подчеркивает Быканов. Приобретатель в этом случае всего лишь обладает правом требования к застройщику, а юридически защиту добросовестного приобретения может использовать только приобретатель вещи (готовой квартиры), но не права требования, коим является право по ДДУ, заключает эксперт.
Приобретение квартиры по договору переуступки
]]>Подборка наиболее важных документов по запросу Приобретение квартиры по договору переуступки (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Приобретение квартиры по договору переуступки Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 34 «Совместная собственность супругов» СК РФ
(Р.Б. Касенов)Суд удовлетворил требования истца к ответчику 1, ответчику 2, действующему по доверенности за несовершеннолетнего, об оспаривании сделки и применении последствий ее недействительности, признании права собственности. Как следует из материалов дела, истец состоял с ответчиком 1 в зарегистрированном браке, в период брака супругами приобретена квартира. После расторжения брака, не получив от истца соответствующего согласия и не поставив его в известность, ответчик 1 подарил указанную квартиру несовершеннолетнему сыну. Из положений ст. 34 п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ, абз. 4 п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 5 ноября 1998 г. N 15 следует, что юридически значимым обстоятельством при решении вопроса об отнесении имущества к общей собственности супругов является то, на какие средства (личные или общие) и по каким сделкам (возмездным или безвозмездным) приобреталось имущество одним из супругов во время брака. В данном случае спорная квартира была приобретена истцом и ответчиком на основании договора уступки прав требований по договору долевого участия в строительстве. Из условий договора следует, что уступка прав является возмездной. При таких обстоятельствах спорная квартира является совместной собственностью супругов, в связи с чем на отчуждение объекта требовалось согласие второго супруга — истца. Принимая во внимание отсутствие такового согласия, суд пришел к выводу о наличии оснований для признания сделки относительно отчуждения доли квартиры недействительной.Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Приобретение квартиры по договору переуступкиНормативные акты: Приобретение квартиры по договору переуступки
Подводные камни при переуступке права требования на квартиру в новостройке
02.02.2021
Как известно, квартира в новостройке может «приобретаться» не только у застройщика, но и у частного, либо другого юридического лица, который ранее приобрел ее по договору долевого участия (ДДУ). Пока дом не будет введен в эксплуатацию и не будет подписан акт приема-передачи, перепродавать недвижимость можно несколько раз. Такая сделка называется цессией, и, помимо продавца-покупателя, в ней принимает участие застройщик, поскольку после оформления договора все спорные моменты покупатель будет решать именно с ним.
Подводные камни при переуступке права требования на квартиру в новостройке
Переуступка прав на квартиру в новостройке возможна в нескольких вариациях. Но самой надежной является передача прав требования по действующему договору долевого участия в строительстве. Только этот документ гарантирует получение безусловного и подтвержденного государственной регистрацией права требования.
Главное, что должен осознавать покупатель при такой сделке – он покупает не квартиру, а право требовать ее у застройщика. Но при этом к нему переходят все риски, связанные с долевым строительством, и обязанности по исполнению договора долевого участия. Какие именно, расскажет Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:
- Не поленитесь проанализировать имеющуюся в открытых источниках информацию о девелопере проекта и строящейся новостройке, где планируете приобрести жилье. Например, оцените, насколько быстро и качественно застройщик реализует все свои проекты, насколько компания открыта для дольщиков. Стоит изучить учредительные документы компании и разрешение на строительство дома, проектную декларацию. Все это можно найти на официальном сайте проекта либо на сайте или в офисе его девелопера.
- Важно понять, почему дольщик намеревается продать свое право требования квартиры у застройщика. Его что-то не устраивает или просто поменялись планы? Например, вполне возможно, что первый дольщик нашел технические недочеты и нарушения в строительстве.
- Внимательно прочитайте договор долевого участия, который заключил продавец с застройщиком. Продавец должен обладать правами, которые он передает покупателю. А получает он эти права только после регистрации ДДУ в Росреестре. То есть, приобретая квартиру по переуступке, убедитесь, что договор продавца с застройщиком не только подписан, но и зарегистрирован.
- Имейте в виду, что по договору переуступки к новому дольщику переходят все права и обязанности предыдущего покупателя. Однако, в отличие от ДДУ, где те или иные пункты можно обсуждать и вносить свои коррективы, покупатель права требования не может поменять условия, прописанные в ДДУ. А это значит, что вам придется согласиться на те условия, которые были одобрены и подписаны продавцом.
- Прежде всего, обратите внимание на сроки передачи квартиры. Прочитайте пункты, касающиеся порядка взаиморасчетов с застройщиком по результатам итоговых обмеров квартиры и стоимости квадратного метра, по которой будут производиться эти взаиморасчеты. Также убедитесь, что в договоре есть основания, по которым договор долевого участия может быть прекращен в одностороннем порядке, либо по судебному решению, в соответствии со ст.9 214-ФЗ. Например, к ним относятся: задержка строительства на два месяца и более или полная остановка стройки; существенное нарушение качественных характеристик объекта; не исправление в срок дефектов строительства; прекращение поручительства по ДДУ; изменение площади объекта более чем на 5% в любую сторону.
- Обязательно запросите акт сверки, или акт взаиморасчетов. В нем отражено, полностью дольщик оплатил стоимость строящегося жилья или частично. Если объект оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю.
- Если дольщик приобретал квартиру по ипотеке, для заключения договора уступки права требования понадобится согласие на сделку не только застройщика, но и банка, который переводит оставшийся долг на покупателя на тех же условиях. В данном случае новому дольщику придется собрать пакет документов, аналогичный для оформления ипотечного кредита: оценку объекта, сведения о доходах, копию трудовой книжки, СНИЛС, паспорт и т.д.
- По закону договор должен быть составлен в письменной форме, отражать юридические данные сторон сделки (сведения о компании-застройщике, дольщике и покупателе), содержать подробное описание объекта (этаж, номер, площадь, количество комнат, адрес), права и обязательства каждой стороны, стоимость, порядок и сроки расчетов, дату и подписи. Договор регистрируется в Росреестре, после чего возвращается сторонам.
- Для подстраховки договоритесь с продавцом, что оплата будет производиться только после регистрации. Если переуступка по тем или иным причинам окажется не правомерной, Росреестр просто-напросто не зарегистрирует такую сделку.
- Обратите внимание, что при переуступке прав на недвижимость в новостройке налог должен оплатить продавец. Он заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ, прописывает доход, который получил во время действия соглашения и отдает документ в отделение налоговой службы по месту жительства до 30 апреля следующего года после заключения договора. Сумма налога составляет 13% от разницы между покупкой и продажей
Подводные камни при переуступке права требования на квартиру в новостройке
Подводные камни при переуступке права требования на квартиру в новостройке
Об авторе
Татьяна Подкидышева
директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости»
Татьяна Подкидышева
Переуступка квартиры в новостройке: основные моменты, нюансы
17.05.2021
Переуступка или цессия — это процесс переоформления права требования жилья на другое лицо. Согласно договору переуступки старый дольщик продает это право новому владельцу. Поскольку квартира еще не достроена, покупатель не может получить право собственности, как в договоре купли-продажи. Он может потребовать жилье по завершении строительства, и застройщик обязан передать жилье в собственность новому дольщику. Если предыдущий покупатель жилья не выполнил финансовые обязательства перед застройщиком, по договору цессии они перейдут новому владельцу — цессионарию.
Условия для правомерности сделки
Покупка квартиры по переуступке может быть выполнена только на стадии строительства. При этом застройщик должен дать разрешение на осуществление данной сделки. Особенно если в договоре долевого участия прописано это условие. Составленный договор переуступки должен быть зарегистрирован в Росреестре, иначе сделка будет считаться неправомерной, и у нового дольщика не будет права требования на недвижимость.Если старый дольщик — продавец или цедент по договору переуступки — не полностью выплатил цену за квартиру, вместе с правом на требование жилья к новому владельцу переходят и финансовые обязательства. Многие застройщики могут разрешать совершение цессий лишь после полного погашения задолженности.
Плюсы и минусы
Плюсы для продавца (цедента):- Денежная выгода — продавец может получить до 20% прибыли за продажу по переуступке, поскольку цена квартиры в активно строящемся доме выше, чем стоимость жилья на начальной стадии строительства.
- Время — поскольку для подтверждения сделки необходимо получать разрешения и обращаться в Росреестр, цессия занимает больше времени, чем стандартная купля-продажа.
- Налог — переуступка является сделкой с целью получения дохода, поэтому она облагается налогом.
- Стоимость — квартира по переуступке в строящемся доме стоит дешевле, чем жилье на первичном и вторичном рынке.
- Выгода при перепродаже — после завершения строительства цессионарий может продать готовое жилье с выгодой до 50%.
- Затяжная стройка или банкротство заказчика — в этом случае получение квартиры отложится на неопределенный срок.
- Неисполненные финансовые обязательства предыдущего владельца — если цедент не полностью погасил задолженность перед застройщиком, она переходит на покупателя.
- Риск потерять жилье, если не зарегистрировать сделку в Росреестре или неправильно оформить договор.
Оформление договора переуступки
Договор переуступки дает право требования на жилье, но не право собственности, поскольку объект недвижимости еще не готов. Чтобы застройщик не признал сделку неправомерной, от него необходимо согласие на подтверждение сделки. Также при составлении договора цессии необходима справка о погашении цедентом задолженности перед компанией-застройщиком. Если долг не погашен, обязательства по выплате перейдут на покупателя.Если квартира была приобретена в ипотеку, для совершения сделки и оформления договора также требуется разрешение от банка. Однако, многие банки не дают такое разрешение, если ипотека не погашена. Кроме того, может потребоваться письменное разрешение от супруга цедента, если жилье считается совместно нажитым.
Помимо данных покупателя, продавца и застройщика, сведений о договоре ДДУ, цены сделки и списка документов, который должен получить новый дольщик, в договоре можно указать ответственность застройщика. Она включает те же обязанности перед дольщиком, что записаны в ДДУ. Это позволит потребовать неустойку в случае невыполнения застройщиком указанных сроков или других условий.
После составления и подписания договора обязательно зарегистрируйте его в Росреестре. Это можно сделать в территориальном отделении Росреестра или в МФЦ.
Вам также будет интересно:
как правильно оформить сделку? – статья, юридические вопросы – ГдеЭтотДом.РУ
Иногда бывает так, что квартиру в новом доме, которая устраивает вас по всем параметрам, продает не застройщик, а частное лицо. Человек купил ее по договору долевого участия (ДДУ), но позже решил продать. Приобрести жилье в этом случае можно, заключив договор переуступки прав требования с первоначальным покупателем. Эксперты Метриум рассказали, на какие моменты нужно обязательно обратить внимание при заключении такого договора, и что должно насторожить, чтобы сделка не принесла проблем.
Ограничения при заключении договора уступки
Выражаясь юридическим языком, в соответствии со ст. 382 ГК РФ, кредитор передает свое право требования квартиры к застройщику другому лицу на основании договора цессии, который еще называют договором уступки прав требования (ДУПТ). Для подобного рода сделок характерны определенные ограничения, которые отражены в п. п. 1 и 2 ст. 11 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Одно из ограничений заключается в том, что договор цессии можно заключить только в определенный промежуток времени: с момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком.
Второе ограничение: дольщик не может переуступить право требование по ДДУ, если он еще не оплатил договор. Такое может быть, к примеру, если квартира в новостройке приобреталась в рассрочку. В таком случае замена дольщика возможна только с согласия застройщика. При этом подписывается договор уступки с переводом долга. В текст соглашения вносится формулировка о том, что дольщик № 1 передает дольщику № 2 долг перед застройщиком (вписывается сумма).
Кроме того, застройщик может наложить запрет на реализацию квартиры по уступке, чтобы первые дольщики в массовом порядке не выходили на рынок с предложениями о перепродаже. Ведь в результате застройщик теряет прибыль, так как инвестиционное жилье, как правило, продается дешевле.
Чтобы избежать признания сделки недействительной из-за запрета на продажу, нужно получить письменное согласие застройщика на заключение договора переуступки. Если в ДДУ нет запрета на уступку, после проведения сделки необходимо уведомить о ней застройщика, приложив к письму копию зарегистрированного договора и свои контакты.
Инвесторов становится меньше
Еще 5-7 лет назад договор переуступки активно использовали инвесторы, которые зарабатывали за счет разницы в цене квартиры в доме на стадии котлована и перед вводом в эксплуатацию. Сегодня перспективы заработать на этом не столь очевидны: рост цен даже в ходе строительства уже минимален, что затрудняет возможность просчитать «дивиденды». Если 5-10 лет назад стоимость метра за весь период строительства увеличивалась в среднем на 30-50%, а в наиболее успешных проектах и на все 100%, то сегодня – лишь на 10-25%.
Договоры переуступки в настоящее время составляют от 3% до 15% в структуре сделок по ДДУ, и постепенно это число снижается, что связано с двумя причинами. Во-первых, как уже было сказано, заработать на перепродаже квадратных метров все сложнее из-за сдержанного роста цен. Во-вторых, инвестиционные квартиры часто реализуются на 5-10% ниже «ценника», выставленного застройщиком на аналогичное жилье. Но если объект, который продает инвестор, обладает явной ликвидностью, например, очень интересной планировкой или видовыми характеристиками, то цены на такие лоты могут быть более высокими. В то же время надо учесть, что торг с продавцом-инвестором возможен, а с застройщиком – нет.
Риски договора переуступки
Существует ряд рисков, о которых покупатель должен знать в случае приобретения жилья по договору переуступки.
Во-первых, все наслышаны о вероятности долгостроя, когда речь заходит о покупке квартиры по договору долевого участия. Покупатель жилья по договору цессии рискует точно так же. Поэтому тщательная проверка надежности застройщика не менее важна, чем при оформлении обычного ДДУ.
Во-вторых, есть риск объявления сделки недействительной. Среди причин, которые могут к этому привести – факт признания первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования.
Наконец, для покупателя сохраняются многие риски, свойственные покупке вторичного жилья. Например, лучше заранее узнать, нет ли в числе собственников по ДДУ несовершеннолетних, и приобретена ли для них другая недвижимость, не меньшая по площади. Также покупателю необходимо выяснить, не состоял ли в браке продавец на момент покупки квартиры, а если состоял, получил ли письменное согласие супруга на ее продажу.
Переуступка прав на квартиру, если ее стоимость увеличилась, облагается налогом в размере 13% от разницы в цене, и стороны нередко уменьшают стоимость жилья в договоре. Покупателю стоит учесть, что это может сократить размер налогового вычета на покупку квартиры, а в случае расторжения договора он получит только указанную в нем сумму.
Но есть и хорошие новости. Несколько лет назад банки, как правило, не одобряли выдачу ипотечного кредита на приобретение жилья по договору цессии. Но сегодня они гораздо охотнее соглашаются финансировать сделки по переуступке на аккредитованные объекты недвижимости: это говорит о том, что механизм ДУПТ уже неплохо отработан. Среди кредитных учреждений, готовых давать ипотеку на указанных условиях – Сбербанк, ВТБ24, DeltaCredit, Банк Москвы и другие.
Алгоритм оформления сделки
Поэтапное оформление сделки включает в себя: – заключение договора переуступки между первоначальным дольщиком и покупателем, которому он продает жилье. Конечному покупателю передаются оригиналы ДУПТ и ДДУ. При этом договор уступки прав содержит ссылку на договор долевого участия. Кроме того, в нем отражается ключевая информация об объекте, его характеристиках и стоимости. Также подтверждается факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком. В свою очередь, компания-застройщик передает новому покупателю документы об оплате. Если квартира в ипотеке, конечному покупателю нужно получить справку о снятии обременения;
– составление передаточного акта всей вышеперечисленной документации. Акт заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования;
– передачу пакета документов в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре;
– оплату покупки.
После получения зарегистрированных документов, которые выдадут новому покупателю в МФЦ, он получает законное право требования на приобретенный объект.
«Покупая квартиру по договору уступки прав требования, нужно досконально изучить историю проекта и его документацию, а также мнения других дольщиков на форумах, – подчеркивает генеральный директор компании Метриум, участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова. – Цель – удостовериться, что у застройщика нет проблем, способных помешать сдаче объекта в срок. Даже если в интернете нет негативных отзывов, может насторожить, в частности, тот факт, что монолитные работы на объекте еще не завершены, а большая часть квартир уже выставлена на продажу по договору переуступки. Поэтому рекомендую сначала изучить мнения экспертов о застройщиках и их проектах, а затем выбирать жилой комплекс, в котором вы планируете купить квартиру по переуступке».
Источник: ГдеЭтотДом.РУ
Для приобретения квартиры в строящемся доме предлагают заключить не договор долевого участия, а уступку права требования (цессию). Не противоречит ли это закону? и на что следует обратить внимание в этом случае?
Уступка права требования (цессия) представляет собой возможность одного лица, на возмездной или безвозмездной основе уступить другому лицу свои права (требования), вытекающие из какого-либо договора (п.1 ст. 382 Гражданского кодекса РФ).
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» допускает уступку участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве (ст. 11).
Обратите внимание, что договор уступки права требования, так же как и договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации, и считается заключенным с момента такой регистрации!
Заключить договор уступки можно только после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и до момента подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. После подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства уступка невозможна. В таком случае, распорядиться квартирой (продать, подарить, обменять и т.д.) возможно только после оформления права собственности на неё в установленном законом порядке.
Если право требования по договору уступает юридическое лицо, оплата цены договора уступки производится только после государственной регистрации договора уступки. В случае нарушения данного правила юридическое лицо несет установленную законодательством ответственность.
Помните, что приобретая право требования по договору участия в долевом строительстве, Вы становитесь новым участником долевого строительства, и к Вам переходят в полном объеме не только права, но и обязанности по договору, а также все риски, связанные с участием в долевом строительстве.
Более подробно с информацией можно ознакомиться на официальном сайте инспекции в разделе «Контроль и надзор в области долевого строительства/Информация для участников долевого строительства». При необходимости обращайтесь за разъяснениями к специалистам инспекции по телефонам (3852) 56-64-31.
Договор уступки аренды — Форма
A Соглашение о переуступке аренды — это краткий документ, который разрешает передачу доли в жилой или коммерческой аренде от одного арендатора к другому. Другими словами, соглашение о переуступке аренды используется, когда первоначальный арендатор хочет выйти из договора аренды, и кто-то выстроился в очередь, чтобы занять его место.
В Соглашение о переуступке аренды не так много информации, кроме базовой: имена и идентифицирующая информация сторон, дата начала уступки, имя арендодателя и т. Д.Причина, по которой эти документы не являются более надежными, заключается в том, что исходный договор аренды постоянно включается ссылкой . Это означает, что все условия первоначального договора аренды считаются включенными в Соглашение о переуступке аренды.
Соглашение о переуступке аренды отличается от договора субаренды, поскольку все права по аренде передаются в виде уступки. В случае субаренды первоначальный арендатор по-прежнему несет ответственность за все, и субаренда может быть заключена на сумму, меньшую, чем весь имущественный интерес.Назначение аренды передает все проценты и заменяет старого арендатора новым арендатором.
Одна важная вещь, о которой нужно знать при заключении договора о переуступке аренды, заключается в том, что в большинстве ситуаций договора аренды требует явного согласия арендодателя на переуступку. Поэтому стороны должны убедиться, что арендодатель согласен на уступку, прежде чем заполнять этот документ.
Как пользоваться этим документом
Настоящее Соглашение о переуступке аренды поможет изложить все необходимые факты и обязательства для действительного переуступки .По сути, это означает, что одна сторона (называемая Цедентом ) будет передавать свои права и обязанности в качестве арендатора (включая оплату аренды и проживание в помещении) другой стороне (называемой Цессионарием ).
В этом документе перечислена основная информация , такая как старые и новые имена арендаторов, имя арендодателя, адрес собственности, даты аренды и дата уступки.
Информация о , будет ли Цедент по-прежнему нести ответственность в случае, если Цессионарий не выполняет требуемые обязательства, также включена.
Применимое право
Соглашения об аренде в Соединенных Штатах, как правило, подчиняются законам отдельного штата, а следовательно, и соглашениям о переуступке аренды.
Агентство по охране окружающей среды регулирует раскрытие предупреждений о красках на основе свинца во всех пунктах проката в Штатах. Если раскрытие краски на основе свинца не было включено в договор аренды, оно должно быть включено в задание. Однако, в отличие от этого, требуемое раскрытие информации и условия аренды будут основываться на законах штата, а иногда и округа, в котором находится недвижимость.
Как изменить шаблон
Вы заполняете форму. Документ создается у вас на глазах, когда вы отвечаете на вопросы.
В конце вы получите его бесплатно в форматах Word и PDF . Вы можете изменить и повторно использовать .
Передача жилого помещения в аренду с согласия арендодателя — Практическое руководство
1. Обзор
Иногда арендаторы хотят оставить арендуемую собственность до окончания срока аренды.Частные лица могут устраиваться на новую работу в новых городах, а компании могут прекратить деятельность или продать свое предприятие третьей стороне. Какой бы ни была причина, арендаторы могут передать свои права аренды новым сторонам, выполнив уступку договора аренды.
Уступка — это передача одной стороной всей доли и обязательств по договору аренды другой стороне. Новый арендатор берет на себя обязательства по аренде, включая аренду и обслуживание собственности, а первоначальный арендатор освобождается от большинства (если не всех) своих обязанностей.
Успешное управление имуществом начинается с хорошей документации, а правильно составленное и выполненное задание гарантирует, что все стороны — новые и старые — понимают передаваемые обязательства и ответственность, которую каждая из них будет иметь в соответствии с новым соглашением. Во всех смыслах это закладывает основу для хороших (и длительных) отношений арендодатель / новый арендатор.
2. Контрольный список того, что можно и что нельзя делать
- Уступка — это полная передача доли участия одной стороны в соглашении третьей стороне.В этом случае первоначальный арендатор отдает все свои интересы новому арендатору. Этот новый арендатор становится на место вашего старого арендатора, и ваш старый арендатор освобождается от большинства своих обязательств по договору аренды (хотя это может быть изменено по соглашению). Это не то же самое, что субаренда. В рамках субаренды третьему лицу предоставляются только те конкретные права, которые предусмотрены в субаренде. Первоначальный арендатор по-прежнему несет ответственность за остаточные обязательства по договору аренды или за невыполнение новым арендатором своих обязательств.Это означает, что первоначальный арендатор будет нести ответственность (в равной мере с новым арендатором) за любые пропущенные арендные платежи или повреждение собственности.
- Убедитесь, что Правопреемник получит копию первоначального договора аренды. Он или она будет связан его условиями и должен знать, каковы его или ее новые обязанности и права. Копия должна быть приложена к Заданию как Приложение А.
- Исходный арендатор не может передать больше прав, чем он имел по исходному договору аренды. Например, если срок аренды составляет 1 год, срок уступки не может составлять 2 года.
- Для большинства договоров аренды требуется письменное согласие арендодателя, прежде чем уступка вступит в силу. Просмотрите исходный договор аренды, чтобы получить дополнительную информацию и узнать, есть ли другие требования, которые необходимо выполнить, чтобы сделать передачу действительной.
- Хотя арендодатель не обязан давать согласие на переуступку аренды, в некоторых случаях в вашем договоре аренды будет указано, что в согласии арендодателя не будет «необоснованно» отказано. Это чаще встречается при коммерческой аренде. То, что считается необоснованным, варьируется от юрисдикции к юрисдикции, и вам следует ознакомиться с законами в вашем регионе (и языком вашего первоначального договора аренды) для получения дополнительной информации.С другой стороны, если в договоре аренды указано, что арендодатель может использовать свое «единоличное усмотрение» для оценки нового арендатора, он или она может наложить вето на эту уступку без какой-либо причины.
- В зависимости от вашей юрисдикции или условий вашего первоначального договора аренды, отказ арендодателя ответить на ваш запрос о согласии на переуступку в течение определенного времени может сам по себе считаться согласием. В некоторых случаях это может дать арендатору основания для расторжения договора аренды. Дополнительные сведения см. В исходном договоре аренды и в законах своего штата.
- Арендодатель может учитывать только надлежащие факторы при принятии решения о том, давать ли согласие на уступку. Некоторые критерии будут сочтены судом недопустимыми (например, отказ основан на расе или поле предполагаемого нового арендатора). Если ваш домовладелец не согласен с вашей попыткой переуступки, убедитесь, что он или она четко письменно изложили вам причины своего решения. Отсутствие таких причин само по себе может считаться необоснованным.
- Подпишите три копии задания, одну для вас, другой стороны и арендодателя.
- В зависимости от характера условий вы можете решить засвидетельствовать или нотариально засвидетельствовать документ. Это ограничит последующие оспаривания действительности подписи стороны.
- Законы штата, регулирующие недвижимость, аренду, лизинг и переуступку, сильно различаются и могут иметь огромное влияние на ваше соглашение. В некоторых случаях в задание должна быть включена конкретная информация, а в других из вашего соглашения должен быть исключен язык. Ознакомьтесь с законами своего штата и местными законами, чтобы получить дополнительную информацию о том, что требуется в вашем районе.
- Если у вас сложный договор, не используйте прилагаемую форму. Обратитесь к юристу, который поможет вам составить документ, отвечающий вашим конкретным потребностям.
3. Инструкции по передаче жилого помещения (с согласия арендодателя)
Следующие ниже инструкции помогут вам понять условия вашего задания. Цифры ниже (например, Раздел 1, Раздел 2 и т. Д.) Соответствуют положениям в форме. Пожалуйста, просмотрите весь документ, прежде чем начинать пошаговый процесс.
- Введение. Обозначает документ как договор аренды. Укажите дату, когда задание вступит в силу (часто это дата его подписания). Определите стороны и, если возможно, тип организации. Обратите внимание, что каждой стороне дается имя (например, «Правоуступатель»), которое будет использоваться на протяжении всего соглашения. Текущий арендатор называется «Правоуступателем», потому что он или она является лицом, которое переуступает долю. Новый арендатор называется «Правопреемник.”
- Сольные концерты. Пункты «тогда как», называемые подробным описанием, определяют мир соглашения и предлагают ключевую справочную информацию о сторонах. В этом согласии подробные сведения включают простое заявление о намерении сторон уступить долю Цедента в Договоре аренды и намерение Цессионария принять ее. Предоставьте краткое описание арендуемой собственности и имя арендодателя по договору аренды. Приложите копию договора аренды к согласию в Приложении А.
Опишите присваиваемое свойство. Вам не нужно включать полное юридическое описание, но достаточно предоставить информацию, чтобы ее можно было четко идентифицировать. Для индивидуальных домов обычно достаточно адреса. Если у собственности есть конкретное название (например, «Башни Линкольна»), укажите это также. Если назначается только часть Помещения, укажите это в описании. - Раздел 1: Переуступка. Передача Цедентом своих прав и доли в Аренде Цессионарию.Этот параграф позволяет вам определить, переуступается ли вся доля Цедента в Аренде или только ее часть. Например, если передается доля только в одной половине Помещения, это следует четко указать в отведенном для этого месте. Удалите заключенную в квадратные скобки фразу, если это не относится к вашей аранжировке.
- Раздел 2: Принятие прав и обязанностей. Указывает, что Цедент больше не несет ответственности за обязанности, перечисленные в Договоре аренды (например, аренда, техническое обслуживание собственности и т. Д.).). В отношении продолжающейся ответственности Цедента предусмотрены два варианта. В первом случае Цедент полностью освобождается от любых обязательств по Договору аренды. Например, если Цедент не выполняет свои обязательства по умолчанию, Арендодатель не может требовать оплаты от Цедента. Во втором случае Цедент будет нести ответственность перед Арендодателем, если Цессионарий не выполнит свои обязательства. Выберите вариант, который лучше всего подходит для вашего расположения, и удалите другой.
Обратите внимание, что в любом случае Цедент останется ответственным по всем обязательствам, возникшим до уступки.Другими словами, если квартира была повреждена до передачи или Цедент не выполнил другое обязательство по Договору аренды, Цедент остается ответственным. - Раздел 3: Возмещение. Во многих отношениях аренды суммы выплачиваются заранее или депонируются в качестве обеспечения арендодателя. По окончании аренды эти деньги (с вычетом вычетов или начисленными процентами) возвращаются арендатору. Если переуступается процентная ставка по аренде, аренда не заканчивается, и уступающая сторона не может получить эти деньги обратно.Этот пункт требует, чтобы Цессионарий выплатил эти суммы Цеденту, и любой последующий возврат этих денег Арендодателем будет производиться Цессионарию.
- Раздел 4: Возмещение убытков. Обещание Цессионария нести финансовые расходы в связи с любым ущербом, который Цедент понесет в результате его назначения, а также любых судебных исков, которые могут возникнуть в результате его деятельности на Помещении. Обратите внимание, что существует исключение для действий, совершенных Цедентом до даты вступления в силу Назначения — Цедент остается ответственным за эти действия.
- Раздел 5: Сохранение силы договора аренды. Подчеркивает, что, за исключением уступки, первоначальные условия аренды остаются в силе.
- Раздел 6: Заявления и гарантии Цедента. Перечисляет обещания Цедента в Передачу. Обратите внимание, что это не подробный список предоставляемых услуг. Скорее, это гарантия Цедента о том, что договор аренды и предоставляемые ею проценты по аренде являются полезными (т. Е. Что никто другой не живет и не имеет интереса в этом месте, что договор аренды все еще действует, что Цедент не просрочил арендные платежи и др.). Если есть дополнительные заявления, которые, по вашему мнению, должен сделать Цедент, не стесняйтесь включать их здесь.
- Раздел 7: Состояние помещений. Отмечает, что Помещения не подлежат безупречному или полезному использованию каким-либо образом. Скорее, Цессионарий принимает арендованную собственность такой, какая она есть, и принимает ее в этом состоянии.
- (Необязательно) Раздел 8: Дополнительные условия уступки. Необязательное положение, позволяющее Цеденту и Цессионарию включать любые заявления, гарантии или другие положения, относящиеся к их ситуации.Если вы удалите этот раздел, исправьте номера разделов и ссылки в документе.
- Раздел 9: Толкование. Предусматривает, что обе стороны были на равных в переговорах о согласии на уступку. Во многих случаях контракты толкуются в пользу человека, который их не составлял. В этом пункте четко указано, что обе стороны участвовали в составлении проекта, и поэтому документ не следует читать в пользу (или против) ни того, ни другого.
- Раздел 10: Уведомление. Перечисляет адреса, по которым должна доставляться вся официальная или юридическая корреспонденция. Укажите почтовый адрес как для Цедента, так и для Цессионария.
- Раздел 11: Модификация. Указывает, что любые изменения в документе являются недействительными, если они не внесены в письменной форме и не подписаны обеими Сторонами.
- Раздел 12: Применимое право. Позволяет сторонам выбирать законы штата, которые будут использоваться для толкования документа. Обратите внимание, что это не место проведения.Включенная формулировка не повлияет на то, где может быть подана потенциальная претензия. Напишите в отведенных местах применимое законодательство штата. Применимым законом почти всегда будет закон места, где находится квартира или арендованный дом. Как правило, использовать другое местоположение — плохая идея.
- Раздел 13: Копии / электронные подписи. Название этого положения звучит сложно, но его легко объяснить: в нем говорится, что даже если Стороны подписывают уступку в разных местах или используют электронные устройства для передачи подписей (например,g., факсы или компьютеры), все отдельные части будут считаться частью одного и того же соглашения. В современном мире, где подписывающие стороны часто находятся не в одном городе, а тем более в одном помещении, это положение гарантирует, что бизнес может осуществляться эффективно, без ущерба для действительности соглашения в целом.
- Раздел 14: Полнота соглашения. Стороны соглашаются, что подписываемый ими документ является «соглашением» по затронутым вопросам. К сожалению, включение этого положения не помешает Стороне утверждать, что существуют другие обязательные к исполнению обещания, но обеспечит вам некоторую защиту от этих требований.
- Согласие арендодателя [и освобождение]. Изучите условия первоначального договора аренды, чтобы определить, требуется ли согласие Арендодателя для вступления уступки в силу. Обычно это так. Если да, попросите арендодателя подписать документ в отведенном для этого месте.
Обратите внимание, что в конце согласия есть два варианта. Вы можете выбрать только один из них и удалить тот, который не используете. Первый вариант соответствует скобкам в Разделе 2 Задания.Если Цедент останется ответственным по Договору аренды даже после Передачи Соглашения, включите этот первый текст в квадратных скобках в согласие. Например, если Цедент не вносит арендную плату, Арендодатель сможет получить эти платежи от Цедента. Удалите фразу «и отпустить» из заголовка этого абзаца, если вы выберете эту опцию.
Если Цедент не будет нести ответственность по Договору аренды, выберите вторую в квадратных скобках фразу, которая освобождает Цеденту от любых оставшихся обязательств.Другими словами, Арендодатель не может требовать от Цедента возмещения убытков или арендных платежей, если Цессионарий не выполняет какие-либо из своих обязательств по Договору аренды. Если вы включите этот пункт, вы можете сохранить формулировку в квадратных скобках в заголовке абзаца (т. Е. Заголовок будет «Согласие и разрешение арендодателя»).
Шаблон договора бесплатной аренды для Microsoft Word
НАСТОЯЩАЯ ПЕРЕДАЧА ДОГОВОРА АРЕНДИИ от [указать дату]
МЕЖДУ:
[указать имя]
(«Правоуступатель»)
— И-
[указать имя]
(«Правопреемник»)
Фон
А.Это соглашение («Переуступка») о передаче договора аренды жилого помещения в недвижимом имуществе в соответствии с условиями, указанными ниже.
B. Цедент желает уступить и передать Цессионарию это соглашение об аренде («Соглашение об аренде») от 11 июня 2020 года, подписанное Цедентом в качестве арендатора и _________________________ в качестве арендодателя («Арендодатель»).
С учетом того, что Цедент соглашается уступить, а Цессионарий соглашается принять на себя Договор аренды Помещений, а также другое ценное вознаграждение, получение и достаточность которого настоящим подтверждается, обе стороны соглашаются сдержать, выполнить и выполнить обещания и условия. и соглашения ниже:
Помещение
1.Договор аренды регулирует сдачу в аренду Цеденту следующих описанных помещений («Помещения»): ______________________________________________
Договор переуступки аренды
2. Цедент переуступает и передает Цессионарию все права, титул и долю Цедента в Соглашении об аренде и Помещениях, в соответствии со всеми условиями и положениями, содержащимися в Соглашении об аренде.
Дата вступления в силу
3. Настоящая уступка вступает в силу 11 июня 2020 г. («Дата вступления в силу») и действует до тех пор, пока текущий срок Договора аренды не истечет 11 июня 2020 г.
Доля цедента
4. Правоуступатель заключает, что:
а. Цедент является законным и единоличным владельцем долей, передаваемой в соответствии с настоящей Цедентом;
г. этот процент свободен от всех обременений; и
c. Правоуступатель выполнил все обязанности и произвел все платежи, требуемые в соответствии с условиями Договора аренды.
Нарушение договора аренды правопреемником
5. Согласие на эту уступку не освобождает Цедента от его обязательств по Соглашению об аренде в случае нарушения Цессионарием.
6. В случае нарушения Правопреемником Арендодатель предоставит Цеденту письменное уведомление об этом нарушении, и Цедент будет иметь полное право начать все действия по восстановлению права владения Помещением (от имени Арендодателя, при необходимости) и сохраняет за собой все права на время действия Договора аренды при условии, что Цедент уплатит всю накопленную арендную плату и устранит любой другой дефолт.
Применимый закон
7. Стороны намерены, чтобы настоящая уступка, а также все иски и специальные процедуры в рамках данной уступки толковались и регулировались, за исключением права любого другого суда, законами штата Новый Южный Уэльс, независимо от юрисдикции, в которой может быть возбуждено какое-либо действие или специальное производство.
Прочие положения
8. Настоящая уступка включает и регулируется Соглашением об аренде, копия которого прилагается к настоящему документу, на который делается ссылка и который включен в него, как если бы он был подробно изложен здесь. Цессионарий соглашается принять на себя все обязательства и ответственность Цедента по Соглашению об аренде.
9. Настоящая уступка будет иметь обязательную силу и действовать в интересах сторон, их правопреемников, правопреемников, личных представителей, бенефициаров, исполнителей, администраторов и наследников, в зависимости от обстоятельств.
10. Вся арендная плата и другие сборы, начисленные в соответствии с Соглашением об аренде до Даты вступления в силу, будут полностью оплачены Цедентом и Цессионарием после Даты вступления в силу. Правопреемник также будет нести ответственность за принятие и выполнение всех других обязанностей и обязательств, требуемых в соответствии с условиями Соглашения об аренде после Даты вступления в силу.
11. Дальнейшая уступка Договора аренды без предварительного письменного согласия Арендодателя невозможна.
В УДОСТОВЕРЕНИЕ ЧЕГО Цедент и Цессионарий должным образом поставили свои подписи и печать на этом [указать дату]
ПОДПИСАНО ПРЕИМУЩЕСТВОМ
_____________________________
Правоуступатель: _________________________
в присутствии (ФИО свидетеля) _______________________
(подпись свидетеля) _____________________________
ПОДПИСАНО ЦЕПНИЦА
_____________________________
Цессионарий: _______________________
в присутствии (ФИО свидетеля) ___________________
(подпись свидетеля) _______________________________
СОГЛАСИЕ АРЕНДОДАТЕЛЯ
Арендодатель в вышеупомянутом договоре уступки аренды, заключенном [указать дату], соглашается с такой уступкой.Арендодатель также соглашается с Цессионарием принять на себя после [указать дату] оплату аренды и выполнение всех обязанностей и обязательств, предусмотренных в Договоре аренды.
Дата: [укажите дату]
Арендодатель: _________________________
Назначение аренды — MassLegalHelp
Когда вы назначаете аренду, вы выезжаете навсегда, и новый арендатор въезжает на оставшийся срок аренды. Передача аренды отличается от субаренды. При субаренде первоначальный арендатор временно отказывается от квартиры.При переуступке первоначальный арендатор сдает квартиру навсегда . 26
Лицо, которому вы передаете договор аренды, называется «правопреемником». И вы, и правопреемник несете ответственность перед арендодателем по обязательствам, содержащимся в договоре аренды. 27 Как первоначальный арендатор, вы можете избежать таких обязательств только в том случае, если арендодатель явно освобождает вас от них. 28
Чтобы быть действительным, уступка должна быть оформлена в письменной форме. 29 Хотя в вашем договоре аренды может говориться, что вам необходимо разрешение арендодателя на уступку, во многих договорах аренды также указано, что арендодатель не может необоснованно отказать в своем согласии. В этом случае домовладелец не может необоснованно отказать вам в разрешении уступки. 30
Если договор аренды конкретно не запрещает домовладельцу необоснованно отказывать в согласии, она может отказать в своем согласии по любой причине. Если договор аренды запрещает уступку, вы все равно уступаете, а арендодатель возражает против этого, арендодатель может расторгнуть договор аренды. 31 Если вы затем съедете, домовладелец будет обязан приложить разумные усилия для поиска нового арендатора. Если домовладелец попытается подать на вас в суд в отношении какой-либо арендной платы или расходов, которые он понес из-за вашего нарушения договора аренды, вы можете утверждать, что у вас было лицо, готовое взять на себя аренду, которое могло бы заплатить арендодателю арендную плату. Кроме того, даже если вы не получите разрешения арендодателя перед передачей аренды, если арендодатель сознательно принимает арендную плату от правопреемника, то она, вероятно, должна принять уступку. 32
Если вы переезжаете, вам также следует договориться с домовладельцем о возвращении вашего гарантийного депозита, если вы его заплатили. См. Главу 3: Залог и арендная плата за последний месяц.
Разница между переуступкой и субарендой | Home Guides
Соглашение о переуступке аренды — это официальное соглашение, передающее права и обязанности арендатора новому арендатору. Договор субаренды по аренде является более гибким соглашением, которое предполагает, что арендатор разрешает дополнительному арендатору использовать арендованную площадь, часто на временной или краткосрочной основе.Договоренности о субаренде могут предусматривать использование второстепенным арендатором помещения, такого как коммерческая кухня, в часы, когда основной арендатор не использует его. С другой стороны, договор субаренды может включать в себя вторичный арендатор, который может взять на себя обязательство использовать пространство в течение периода, например месяца или сезона, когда основной арендатор находится за пределами города.
Согласие арендодателя
Договоры коммерческой аренды обычно включают положения и условия, касающиеся требований и правил для субаренды и уступки.В большинстве соглашений о коммерческой аренде указано, что арендатор должен получить разрешение арендодателя, прежде чем сдавать свою площадь в субаренду; однако домовладельцу обычно запрещается необоснованно отказывать в согласии. Поскольку переуступка аренды является более постоянной, чем аренда субаренды, арендодатель обычно привлекается к процессу создания договора переуступки, а иногда и для проверки нового арендатора путем проверки кредитоспособности.
Сборы
Передача аренды обычно включает в себя плату, выплачиваемую арендодателю, чтобы компенсировать ему расходы и время на встречу с потенциальным новым арендатором и подготовку соглашения об уступке аренды.По состоянию на 2012 год типичная комиссия за переуступку при коммерческой аренде составляет 500 долларов. Хотя от основного арендатора обычно требуется получить разрешение арендодателя перед заключением договора субаренды, условия этого соглашения разрабатываются между основным арендатором и арендодателем без участия арендодателя,
Финансовые обязательства
Обе субаренды в соглашениях о переуступке аренды основной арендатор несет ответственность за любой ущерб или невыплаченную арендную плату, за которые несет ответственность вторичный арендатор.Хотя вторичный арендатор, подписывающий договор переуступки, может взять на себя обязательство по уплате арендной платы и оформлению полиса страхования ответственности, подлежащего выплате арендодателю, если вторичный арендатор не в состоянии платить, арендодатель может возложить на основного арендатора ответственность за арендную плату и возмещение ущерба независимо от обязательство вторичного арендатора по аренде. Точно так же арендатор, который передает договор субаренды второстепенному арендатору, по-прежнему несет основную ответственность за убытки и долги, связанные с недвижимостью.
Компенсация
Вторичный арендатор, подписывающий договор уступки аренды, обычно производит платежи непосредственно арендодателю, поскольку он подписал соглашение, определяющее условия между двумя сторонами. Назначение аренды часто требует, чтобы вторичный арендатор выплачивал полную сумму арендной платы. Напротив, вторичный арендатор, который сдает коммерческое помещение в субаренду, может согласиться заплатить меньше полной первоначальной суммы аренды, особенно если он просто использует это пространство в нерабочее время.Она будет платить арендную плату первоначальному арендатору, а не домовладельцу.
Ссылки
Биография писателя
Девра Гартенштейн — всеядное животное, опубликовавшая несколько веганских кулинарных книг. Она владеет и управляет небольшим продовольственным бизнесом уже 30 лет.
В чем разница между субарендой и уступкой аренды?
Передача аренды
Когда арендатор решает переуступить договор аренды, он, по сути, передает все свои права и обязанности в отношении договора аренды и помещения стороннему правопреемнику.В результате первоначальный арендатор («цедент») должен будет освободить квартиру и позволить новому арендатору взять на себя все арендованные помещения.
Однако обратите внимание, что по условиям большинства договоров аренды первоначальный арендатор остается ответственным за условия аренды. Это важно, если новый арендатор нарушает договор аренды или причиняет ущерб собственности. (Помните, что иногда домовладелец может фактически освободить первоначального арендатора от ответственности по уступке аренды).Если вы подумываете о сдаче в аренду, может быть разумной идеей продолжить работу на постоянной основе, чтобы не оказаться на крючке из-за расходов или убытков.
Субаренда
Когда арендатор дает другому лицу право занимать часть или всю арендуемую квартиру на определенный период времени, он, по сути, сдает свою арендуемую квартиру в субаренду. В соответствии с Законом об аренде жилья, как правило, все арендаторы имеют право сдавать в субаренду свою арендуемую квартиру при условии согласия арендодателя. Хотя закон предусматривает, что арендодатель не может необоснованно или произвольно отказывать в предоставлении согласия на субаренду, вам все равно необходимо получить письменное согласие арендодателя на субаренду собственности, прежде чем впускать кого-то еще.
Субаренда арендуемой единицы может быть более сложным процессом по сравнению с передачей аренды, поскольку она требует заключения договора субаренды между первоначальным арендатором («субарендатор») и вторичным арендатором («субарендатор»). Первоначальный арендатор сохраняет все свои права и обязанности в арендуемой квартире, поэтому он остается ответственным за ежемесячную арендную плату и состояние арендуемой собственности.
Эта статья содержит общую юридическую информацию и не содержит юридических консультаций.Rocket Lawyer не является юридической фирмой и не заменяет адвоката или юридическую фирму. Закон сложен и часто меняется. За юридической консультацией обращайтесь к юристу.
Бесплатная передача формы и шаблона договора аренды (Word
«Форма уступки аренды» — это специальный документ, который позволяет арендатору передать свои интересы в договоре аренды другому юридическое или физическое лицо. Указанное юридическое или физическое лицо соглашается с тем, что он согласен с изложенными положениями и условиями и впоследствии связан ими в первоначальном договоре аренды.
Как и любой другой документ, арендодатель должен подписать аналогичным образом этот, чтобы заявить, что он действительно согласен с передачей, и добиться требуемый авторитет и окончательность. При подписании этого соглашения двое стороны, то есть арендодатель и арендатор, должны различать, что это уступка, а не аренда.
Основные факты уступки формы аренды
Ниже приведены основные факты формы «уступка аренды»:
Факт № 1:
«Уступка аренды» передает всю арендную собственность имущество от арендатора к правопреемнику, тогда как субаренда передает только части недвижимости субарендатору.Таким образом, это более полный чем субаренда.
Факт № 2:
Арендатор должен получить разрешение от домовладельца, прежде чем передавать этот договор аренды другому арендатору. Однако в обычных договорах аренды этого условия нет.
Факт № 3:
При переуступке арендатор передает право собственности на имущество и договор. Это означает, что правопреемник теперь новый житель помещения и принял на себя все обязательства по контракту между домовладельцем и предыдущим арендатором.Другими словами, цессионарий права, которыми владел предыдущий арендатор.
Факт № 4:
Даже если цессионарий принимает на себя все обязательства договоров, заключенных арендатором, это новое соглашение не освобождает от предыдущий арендатор из тайного договора с домовладельцем.
Иначе говоря; предыдущий арендатор освобождается только от свои обязательства, если домовладелец соглашается их освободить. В противном случае это не следует предполагать, что задание освободило их от первоначального договорное обязательство.
Факт № 5:
Арендодатель может требовать возмещения убытков или денег, причитающихся либо правопреемник или первоначальный арендатор в случае, если предыдущий арендатор не был освобожден от свои обязательства. Однако предыдущий арендатор не имеет права договор с цессионарием и не обязан отвечать на любой запрос правопреемник для выполнения любых обязательств по контракту.
Факт № 6:
Законы штата и местные законы регулируют всех арендодателей-арендаторов. сделки. Таким образом, вы должны быстро ознакомиться с местными законами и местными законами. состояние при попытке принудить к соглашению правопреемника.Таким образом вы избежите общие ошибки и проблемы, которые могут возникнуть при выполнении такого соглашение.
Форма бесплатной передачи аренды
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Как видно из приведенных выше объяснений, это Документ не так существенно отличается от обычного договора аренды. Тем не менее, это должно быть прямо указано как «уступка формы аренды» отличить его от обычного договора аренды. Это единственный способ предотвратите путаницу и другие неблагоприятные проблемы, которые обычно возникают после этого.
.