Переуступка прав: особенности сделок — Полезные советы : Domofond.ru
Покупка недвижимости по схеме переуступки прав — сделка вполне законная и очень распространенная. Для того, чтобы она была безопасной, нужно учесть некоторые нюансы.
oatawa/Fotolia
Переуступка или цессия… Что все это значит?
Для начала давайте разберемся с понятиями. Переуступка — это сделка с передачей прав на объект недвижимости. То есть в этом случае вы покупаете не жилье (недвижимость), а лишь право требования на него (имущественное право). В данном случае права передает не застройщик и не девелопер, а, например, физическое лицо (то есть человек, который ранее оформил на себя, допустим студию). Цессия — это синоним переуступки на языке юристов (так что эти термины взаимозаменяемы, не пугайтесь, если будет встречать то одно слово, то другое). В рамках переуступки передаются имущественные права на строящийся объект долевого строительства, а также обязанности по договору, на основании которого эти права возникают.
Как выбрать новостройку и застройщика?
5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса
Виды переуступки
Все сделки по переуступке можно разделить на два основных типа: когда объект принадлежит физическому лицу и когда объект принадлежит юридическому лицу.
В обоих случаях речь идет о переуступке по ДДУ, так как переуступка как сделка возможна до вступления в собственность; после это будет уже обычная купля-продажа.
Рассмотрим первый вариант. В этой это ситуации человек, купивший квартиру в строящемся доме, выставляет ее на продажу, когда дом почти готов. Чаще всего речь идет об инвестировании: стоимость квартиры на этапе котлована и на финальной стадии строительства (за несколько месяцев до сдачи объекта) будет существенно различаться.
Особенность такого рода сделок в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ не прекращается — в нем лишь меняется дольщик. Это значит, что если договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом не устроит нынешнего покупателя, то придется либо отказываться от покупки, либо соглашаться на то, что есть. Внести правки не получится. Из хорошего — все обязанности застройщика, отраженные в первоначальном договоре, достанутся «по наследству» новоиспеченному участнику долевого строительства (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.).
«Иногда встречаются предложения о переуступке по предварительному ДДУ, но таких вариантов лучше остерегаться, ведь это не договор в полной мере, а фактически лишь бумага о намерении купить квартиру. Государственной регистрации такие договоры не подлежат, а значит, возможно мошенничество и двойные продажи. Только ДДУ и переуступка по ДДУ подлежат государственной регистрации в обязательном порядке», — отмечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ирина Горская.
7 признаков новостроек, в которые стоит вкладывать деньги
5 советов тем, кто сегодня инвестирует в новостройки
Но есть и второй вариант — в этом случае договор переуступки заключается не с физическим, а с юридическим лицом. Это может быть как подрядная организация, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте, так и инвестор строящегося объекта недвижимости. Глобально такая сделка не отличается от сделки между двумя физическими лицами: надо так же тщательно проверять первоначальный договор и оплату по нему. Расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и после государственной регистрации договора. Проверка юридической чистоты сделки — главная часть приобретения недвижимости по договору переуступки.
Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком?
Кстати, согласовывать переуступку с застройщиком обычно не нужно (кроме отдельных случаев, когда ДДУ содержит пункт, что уступка требования невозможна без его согласия), но уведомить застройщика о смене правообладателя на объект необходимо. Это в интересах покупателя, ведь в конечном счете он будет вступать в права собственности. Еще один нюанс, который важен скорее для продавца: некоторые застройщики берут плату на возможность оформить переуступку — она варьируется в среднем от 1% до 10% от стоимости объекта. Но никаких ограничений тут нет, и застройщик вполне может взять и 15% от суммы сделки.
«Вопрос о распределении расходов, связанных с оформлением договора уступки, четко не регламентирован и разрешается, исходя из конкретных условий. Существует вполне обоснованная позиция, согласно которой расходы по оформлению договора уступки возлагаются на дольщика, который и заключал с застройщиком ДДУ с условием об оплате расходов. Однако на практике они перекладывают свои обязательства по оплате на приобретателя либо повышают цену на расходы, связанные с оформление договора уступки. Действующее законодательство предполагает возможность отказаться от услуги по оформлению договора уступки. В частности, 214-ФЗ устанавливает, что в случае, если цена договора уступки оплачена в полном объеме, то допускается уступка права требования без согласия застройщика. Но если цена договора участия в долевом строительстве выплачена не полностью, то согласие застройщика обязательно. При этом положения ДДУ, навязывающие услуги по оформлению договоров уступки, можно оспорить в судебном порядке. Если ранее практика по таким спорам была крайне разнообразной, то сейчас все больше дел рассматривается в пользу участников долевого строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.
5 признаков того, что новостройка стала долгостроем
Сдача новостройки затягивается. Как расторгнуть договор, не теряя денег?
Выгода для продавца и риски для покупателя
Чаще всего мы имеем дело с ситуацией, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице цен (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта). Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения. С января 2016 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).
В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.
Ничего страшного в этом нет, но существуют риски. Следует очень тщательно изучить историю объекта, проектную декларацию, поискать в интернете форумы дольщиков и удостовериться, что этот объект не «заморозился» и не превратился в долгострой. Если еще не завершены монолитные работы, а, скажем, 80% квартир выставлены на продажу по договору переуступки, то это повод насторожиться.
Не пропустите:
Как инвестору посчитать, выгодно ли покупать конкретную квартиру?
Новостройку сдали на 7 лет позже. Мы можем продать квартиру без налога?
Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей
5 главных законов о недвижимости 2017 года
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Особенности и риски при покупке квартиры по переуступке
Сегодня в России существует не так много легальных схем передачи прав собственности на жильё. Вторичные квартиры, как правило, переходят из рук в руки по стандартному договору купли-продажи, реже их завещают или дарят. Операции с недвижимостью на первичном рынке контролируются нормами ФЗ-2014 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Этот закон максимально защищает интересы частных инвесторов и накладывает серьезные обязательства на строительные компании. Большинство соглашений по приобретению строящихся квартир заключается между дольщиком и застройщиком, однако возможен вариант перепродажи квадратных метров между частными лицами. Купить квартиру, которая пока существует лишь на бумаге, можно по договору переуступки. Эта схема востребована и достаточно безопасна, однако у неё есть свои нюансы.
Что такое переуступка прав на недвижимость и кому она нужна
Переуступка – это договор, который подписывается между сторонами и подлежит государственной регистрации. Суть его в том, что права, которые есть у одного лица, переходят к другому за определенное денежное вознаграждение.
Типичная схема выглядит так: человек решает вложить средства в строительство жилья на этапе котлована. Он заключает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) и за сравнительно небольшую сумму получает права на будущую квартиру. По мере возведения дома риски долгостроя уменьшаются, а недвижимость растет в цене.
У дольщика, который преследует только инвестиционные цели и не собирается жить в квартире, есть два пути. Он может дождаться завершения строительства, оформить право собственности и втридорога продать квартиру на вторичном рынке – это выгодная, но довольно длительная схема. Второй вариант – избавиться от недвижимости сразу, как только она существенно выросла в цене. Однако перепродать недостроенный объект нельзя (формально он еще не принадлежит дольщику), зато можно переуступить другому лицу свое право на недвижимость по ДДУ.
Переуступка права и застройщик – нужно ли согласие
Сама по себе возможность продажи жилья по переуступке – абсолютно легальная схема, предусмотренная 214 — ФЗ. Однако часто на этапе заключения ДДУ строительные компании стараются ограничить право дольщиков использовать этот вариант. Для этого в договор включается требование, чтобы любая сделка по переуступке заключалась лишь с согласия застройщика. Таким образом девелопер старается держать ситуацию под контролем. Теоретически, если соответствующего пункта в ДДУ нет, дольщик может оформлять соглашение, даже не уведомляя застройщика. И тот окажется в затруднительной ситуации, не зная, с кого требовать доплаты за дополнительные квадратные метры, или кому делать возврат.
Согласие девелопера на переуступку – отнюдь не пустая формальность, более того, это право, но не обязанность застройщика. На практике он вполне может отказать дольщику в совершении сделки. Довольно часто строительные компании спекулируют своей возможностью наложить вето. Они разрешают переуступку, но требуют от дольщика комиссию – обычно от 1 до 3 % от суммы. По закону обойтись без согласия девелопера не получится – участникам сделки приходится платить отступную.
Преимущества и риски переуступки прав на жильё
В каком то смысле переуступка – даже более безопасный вид сделки на первичном рынке, чем обычный ДДУ. Как правило, такие соглашения заключаются на поздних этапах строительства, когда застройщик уже зарекомендовал себя с хорошей стороны и очевидно, что дом будет сдан вовремя. При этом купить квартиру по переуступке можно дешевле, чем эту же новостройку после того, как здание введут в эксплуатацию и будет зарегистрировано право собственности.
Основные сложности с оформлением переуступки связаны с тем, что кроме покупателя и продавца в сделке принимают участие третьи лица – застройщик и банк, если новостройка покупалась в кредит. Нередко девелопер требует слишком большой процент «отступных» и у дольщика нет юридических оснований оспорить его самодурство. А в случае с ипотекой в кредитном договоре обязательно будет условие, что право на объект недвижимости не может передаваться без согласия банка. Соответственно вопрос с кредитной организацией придется решать до заключения договора уступки прав.
Не считая этих специфических обстоятельств, уступка прав на недвижимость считается достаточно безопасной сделкой. Также, как и ДДУ, договор переуступки подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с нормами ФЗ-2014. Это практически сводит на нет риски покупателя не получить право на недвижимость.
Как предотвратить неудачи при переуступке прав
Человеку, который планирует приобрести права на квартиру, важно помнить: продавец в этом случае отвечает лишь за законность оригинальных документов. Он продает не готовую недвижимость, а только ДДУ, который позволяет требовать у застройщика конкретную квартиру. Что произойдет с квадратными метрами после регистрации переуступки – уже не проблема первоначального инвестора. Поэтому, на всякий случай, лучше всегда наводить справки – нет ли оснований думать, что прекрасная готовая недвижимость станет долгостроем из-за проблем с вводом с эксплуатацию.
Еще один возможный казус связан с тем, что в процессе переуступки покупатель получает не только права, но и обязанности дольщика. И невнимательный человек всегда рискует получить в нагрузку к будущей квартире внушительный долг перед застройщиком. Чтобы избежать таких казусов, при подписании договора нужно внимательно проверять все платежные документы и оставить все оригиналы квитанций о перечислении средств себе. Также не лишним будет запросить у строительной компании акт сверки. Этот документ подтвердит, что все обязательства инвестора на момент переуступки выполнены.
В процессе сделки новый владелец прав на квартиру получает оригинальный договор долевого участия, на основании которого инвестор приобрел право на квартиру и теперь может его уступить. Также продавец должен передать ему все платежные квитанции по объекту и дополнительные соглашения, если они заключались в процессе строительства. По мнению юристов, этого пакета документов вполне достаточно, чтобы чувствовать себя в безопасности и спокойно ждать новоселья.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ
Автор: Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ
Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки
Покупка жилья в новостройке обычно проходит с участием двух сторон: собственно покупателя и застройщика. Но иногда случается, что все квартиры с удачными планировками уже проданы. Многие начинают тут же искать другую новостройку, но не всегда это так уж необходимо. Существует так называемый договор цессии или договор переуступки права на квартиру в новостройке. С его помощью можно приобрести квадратные метры, которые застройщик уже продал.
Что такое переуступка
Подробно о договоре переуступки квартиры в новостройке мы писали в отдельной статье. Она называется «Что такое договор цессии простыми словами». Там термину дается определение, а также поясняется, как можно купить и продать квартиру подобным образом.
Переуступку часто практикуют инвесторы, которые приобретают квартиры на ранних этапах строительства, а потом перепродают их людям, не готовым рисковать и платить за квадратные метры на этапе котлована. Также ей пользуются те, кто купил долю в новостройке, но срочно захотел вернуть вложенные средства. Для таких людей цессия — единственный выход.
Преимущества договора переуступки
В большинстве своем покупка квартиры по договору переуступки — весьма выгодная для покупателя сделка. Если вы ведете дела с инвестором, то ему невыгодно затягивать с продажей. У таких дельцов обычно по несколько квартир и еще определенное количество уже присмотрено. Они готовы продать имеющееся жилье сравнительно недорого, чтобы поскорее получить прибыль. Если же человек продает свою долю по личным обстоятельствам, он тоже больше смотрит на сроки, чем на выгоду.Другие преимущества договора переуступки:
- Можно найти квартиру лучше, чем предлагает застройщик. Как правило, инвесторы выкупают жилье на лучших этажах и с самым приятным видом из окна.
- Минимальный риск, что стройка остановится и здание не будет сдано.
- Нередко продавцы демпингуют, стараясь как можно скорее найти покупателя. В итоге можно приобрести квартиру даже дешевле, чем у застройщика.
- На рынке переуступок нет рисков получить квартиру вместе с претендующими на нее наследниками, что на вторичке не редкость. Дополнительные гарантии дает сам застройщик, т. к. он тоже участвует в сделке. Он дорожит своей репутацией и старается не допускать расторжения договоров переуступки.
Недостатки покупки недвижимости по договору переуступки
Особых подводных камней договор переуступки квартиры в строящемся доме под собой не имеет. Как и в случае с любой новостройкой, существуют риски, что девелопер не справится со своими обязательствами по какой-то причине, то есть просто не построит ваш дом. Чтобы избежать такого развития событий, необходимо тщательно изучать и сам ЖК (есть ли разрешение на строительство, права на участок и т. д.), и информацию о застройщике. Про большинство питерских компаний есть много подробностей в открытом доступе.
Специфические для покупки квартиры по договору переуступки риски:
- Предлагать переуступку может не тот человек, который зарегистрирован дольщиком. Это обязательно нужно проверить. Если кто-то выступает от лица дольщика, у него должна быть нотариальная доверенность.
- Застройщик может запрещать переуступки в договоре ДДУ. Обязательно убедитесь, что подобного пункта в нем нет. А желательно вообще получить разрешительное письмо от девелопера, чтобы в будущем точно не было проблем.
- Если сделка будет признана незаконной, то все обязательства застройщика перед тем, кто заключил договор цессии, исчезнут. Предъявить претензии можно будет только тому, кто продал вам свое право требования доли в строящемся доме.
- Почти всегда у покупателя нет времени подумать. Сделка перестает быть возможной, как только сдается дом, поэтому инвесторы стараются успеть до этого момента. Потом им придется уже оформлять договор купли-продажи.
Некоторые покупатели не задумываются, что при покупке квартиры по договору переуступки также нужно проверять продавца. Если он состоит в браке, потребуется разрешение от супруга. Осложняют сделку и несовершеннолетние дети. Не имеет значения, построены ли уже квадратные метры или нет, семья владельца может оспорить сделку в суде.
Особого внимания требуют сделки, в которых участвует подрядчик. Застройщики нередко расплачиваются с ними квартирами, а не деньгами. В этом случае нужно не просто изучить деятельность фирмы, с которой вы заключаете договор цессии, но и убедиться, что все обязательства перед девелопером она выполнила в полном объеме. Внимательно читайте ДДУ, а лучше обратитесь к представителям застройщика, которые скажут, нет ли у них претензий к подрядчику.
Мы кратко обсудили, что такое договор переуступки права на квартиру, и подробно разобрали плюсы и минусы такого подхода. Надеемся, что наш материал поможет вам приобрести жилье мечты, даже если его уже успел кто-то купить у застройщика. А если будут сложности с поиском подходящей квартиры, загляните в наш каталог новостроек. Огромное количество самого разного жилья ждет вашего внимания!
Все о договоре переуступки прав требования
Переуступка прав требования на квартиру – это покупка жилья в новостройке у владельца, который еще не оформил право собственности на жилье. Это достаточно частое явление, когда человек приобретает жилье на стадии котлована, чтобы незадолго до введения в эксплуатацию продать по более высокой стоимости и купить себе что-то получше.
Нормативная база и нюансы сделки
Сделка по переуступке прав требования хоть и встречается часто, но все же реже, чем приобретение жилья в новостройке или во вторичном жилом фонде. Такая сделка имеет свои плюсы, минусы и, конечно, связана с рядом подводных камней, однако специалисты отмечают рост популярности такого вида договоров. По их данным, в настоящее время до трети жилья в Москве приобретается именно по договору переуступки.
Интересно, что поскольку жилье в новостройке до введения в эксплуатацию относится к первичному рынку и права собственности на него еще не оформлены, то в результате сделки покупатель приобретает не саму квартиру, а договор на право собственности на нее. Естественно, это с точки зрения документов. На языке бюрократии заключение такого договора называется цессией, покупатель – цессионарием, а продавец – цедентом.
Виды покупки жилья по переуступке
Существует два способа заключения договора:
- Договор долевого участия;
- Договор предварительного участия – купли-продажи.
По ДДУ квартира может неоднократно переходить из рук в руки. Основным условием является уплата всех денег до того момента, как будет заключена сделка. То есть, если жилье приобреталось дольщиком в ипотеку, то он должен выплатить кредит до заключения договора переуступки, в противном случае его долги переходят к покупателю, что, естественно, последнему невыгодно. Для заключения сделки необходимо получить справку об уплате денежных средств, а саму сделку зарегистрировать в органах Росреестра.
Уступка по предварительному договору купли-продажи с юридической точки зрения представляет собой продажу права на заключение договора купли-продажи в будущем. То есть цедент не переуступает право, а только договаривается его переуступить. Регистрировать эту сделку не обязательно, но если она прекратит действовать, цессионарий не получит права на квартиру, он может только потребовать назад свои средства.
Причины, почему продавцы идут на переуступку
В большинстве своем договоры по переуступке прав заключают инвесторы, вложившие свои средства в строительство на уровне котлована и желающие получить навар за счет продажи по более высокой цене почти готового жилья. Но есть и другие причины, которыми может руководствоваться продавец:
- Итак, основное место занимает инвестирование;
- Переезд, развод, необходимость погашения кредита – достаточно распространенной причиной переуступить права являются жизненные обстоятельства: резкая перемена планов, изменение финансового состояния или семейного положения, а также возникшая возможность приобрести жилье получше;
- Недобросовестный застройщик – в ряде случаев дольщик предполагает, что застройщик может его обмануть, в этом случае он стремится избавиться от недвижимости, пока информация не стала широко известной.
Алгоритм заключения договора по переуступке прав
Как и любой договор, этот требует поэтапного прохождения «квеста». И только от покупателя зависит, насколько успешным будет финал: для начала нужно проверить застройщика, внимательно ознакомившись с его разрешительными и правоустанавливающими документами документами, бухгалтерскими отчетами и т.п. Это позволит сделать вывод о том, не станете ли вы обманутым дольщиком, приобретя долгострой.
Вторым шагом становится собирание пакета документов, в который входит договор долевого участия, зарегистрированный в Росреестре, согласие застройщика на переуступку прав, согласие супруга или супруги цедента, а также ЕГРП, которую также можно получить в Росреестре.
Если квартира находится в ипотеке, задача существенно усложняется. Для этого заключается дополнительный договор займа, согласно которому цессионарий дает деньги цеденту, последний гасит ипотечный кредит, получает соответствующие документы и может переходить к переуступке прав на жилье. Можно также оформить и договор переуступки прав в ипотеку, но на это пойдет не каждый банк, а сделка в результате может выйти невыгодной и для покупателя, и для продавца. Если же у продавца имеется кредит, а покупатель тоже хочет оформить ипотеку, такое предприятие практически не имеет шансов на успех.
И, наконец, заключение договора. Для того, чтобы оформить документ, необходимо отразить в нем все технические характеристики объекта недвижимости, а если для приобретения была взята ипотека, то нужно указать также данные по кредиту. После подписания договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.
Плюсы и минусы покупки жилья по переуступке
Договор цессии дает покупателю два основных преимущества, во-первых, такая покупка выйдет более выгодной, чем приобретение после сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию. Во-вторых, это возможность приобрести квартиру в доме, где все жилье уже распродано. Есть, конечно, и недостатки. Во-первых, есть шанс нарваться на долгострой, во-вторых, на недобросовестного продавца, который занимается двойными продажами, и, в-третьих, есть шанс, что застройщик откажется давать согласие на уступку прав. Перед покупкой тщательно взвесьте все плюсы и минусы, а также не ленитесь досконально изучить все документы застройщика и продавца, чтобы минимизировать риск мошенничества.
Агентство недвижимости «Владис» Офис «Новослободская»
Россия, Москва, ул. Новослободская, 3, 4 этаж
Call-центр: 8 (495) 109-7777
[email protected]
Как правильно заключить договор переуступки прав требований — Рынок жилья
Ликвидные квартиры в интересных новостройках распродаются застройщиком на этапе котлована. Когда стройка близится к финишу, покупателям остается «ловить» предложения от физических лиц и заключать с ними договор переуступки прав требований.
Разберемся, на что надо обратить внимание при составлении документа и как избежать рисков, связанных с приобретением недвижимости по этой схеме.
Коротко и по делу
Договор переуступки прав требования, или иначе – цессии, в общем виде регулируется статьями 382-390 главы 24 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Применительно к долевому строительству жилья этот вид сделки описан в статье 11 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…».
Ни в одном из названных законов нет перечня конкретных требований к форме составляемого сторонами соглашения. Из ГК РФ ясно одно: документ должен быть заключен продавцом (цедентом) и покупателем (цессионарием) в письменном виде. Неудивительно, что встречающиеся вариации «творчества» сторон весьма разнообразны.
Правила приемки квартиры у застройщикаПосле того как дом сдан в эксплуатацию, застройщик приглашает покупателя осмотреть его будущую квартиру. Если все устраивает, строительная компания предлагает >>Первое, что должно быть ясно из текста документа, – кто именно заключает сделку. Договор должен содержать полные паспортные данные как продавца, так и покупателя – с обязательным указанием гражданства, пола, места и даты рождения. Если продавец или покупатель состоят в браке, то они могут совершать любые сделки с недвижимостью, только имея на руках нотариально заверенное согласие супруга.
Денежные расчеты по договору цессии производятся после государственной регистрации документа в Росреестре.
Далее необходимо четко прописать, на основании чего действует цедент. Таким «базовым» документом будет являться заключенный с застройщиком и зарегистрированный в Росреестре договор долевого участия (ДДУ), согласно которому дольщику к определенному сроку передается объект недвижимости. Потому в тексте составляемого документа должны быть прописаны строительный адрес, проектный номер квартиры, ее площадь и количество комнат.
Как купить квартиру в новостройке по переуступкеПриобретение квартиры в строящемся доме посредством заключения договора цессии (уступки права) по-прежнему >>Надо понимать, что предметом договора цессии является передача новому дольщику не квартиры, а права требования на нее. Этот момент тоже находит отражение в документе. Ответственность сторон обычно описываются довольно лаконично. Цедент обязуется передать цессионарию оригиналы ДДУ и платежных документов, подтверждающих, что он инвестировал средства в новостройку. Или двусторонний акт сверки произведенных с застройщиком расчетов. Покупатель, в свою очередь, обязуется в указанный срок произвести оплату за переуступленные права. Сумма в документе также прописывается.
Подготовительная работа
Казалось бы, текст договора цессии настолько краток и понятен, что в нем не может быть никаких подводных камней. На самом деле, купить квартиру по переуступке не так-то просто. Чтобы избежать рисков, следует уделить пристальное внимание не столько конечному договору, подписываемому цедентом и цессионарием, сколько основательной пачке документов, которую должны представить продавец квартиры и застройщик.
Как уже говорилось, цедент не несет ответственности за качество и сроки строительства: в случае развития ситуации по негативному сценарию цессионарию придется предъявлять претензии застройщику. Поэтому, приобретая квартиру у дольщика, следует провести все те действия, которые предписаны покупателю на первичном рынке: запросить у строительной организации актуальный вариант проектной декларации, бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату, а также проверить сроки действия разрешения на строительство, наличие правоустанавливающего документа на земельный участок и ТУ на подключение к инженерным сетям. Стоит поискать в интернете информацию о застройщике: аккуратно ли он выполняет свои обязательства перед дольщиками, не задерживает ли сдачу объектов.
Справка БН
Перечень документов, необходимых для регистрации договора цессии в Росреестре (скачать)
Не менее внимательно следует прочитать договор долевого участия. Во-первых, переуступить права на будущее жилье можно только в период, который указан в ФЗ-214. Это можно сделать с момента государственной регистрации ДДУ, который был подписан с первым дольщиком, и до получения ключей от квартиры по акту приема-передачи. То есть на ДДУ должен иметься штамп о его регистрации в органе Росреестра.
Во-вторых, в тексте ДДУ есть пункт, определяющий порядок переуступки прав требований по нему. Чисто теоретически переуступка может быть вовсе запрещена. Правда, риэлторы признают, что с подобной ситуацией не сталкивались.
У покупателя должны остаться оригиналы договора цессии, ДДУ, а также документы, подтверждающие денежные расчеты продавца с застройщиком.
Как правило, застройщик разрешает заключить договор переуступки прав на определенных условиях – взимая комиссию в размере 1-5% от стоимости приобретаемого объекта. Обычно эти расходы ложатся на покупателя, или – по соглашению – стороны делят их между собой. Сама переуступка проводится с участием застройщика, то есть составляется трехсторонний договор, который подписывает и представитель строительной компании. Естественно, факт оплаты комиссии должен быть подтвержден документом, который после завершения сделки останется у покупателя.
Редко, но случается, что застройщик не требует отступных. Тогда его просто следует уведомить о смене дольщика. В договор цессии должен быть включен пункт, регламентирующий, кто именно (цедент или цессионарий) и в какой срок известит строительную компанию о «замене игроков». Иначе у покупателя могут возникнуть проблемы на самом финише – когда он будет получать от застройщика готовое жилье.
Денежный вопрос
Согласно пункту 1 статьи 11 ФЗ- 214 уступка прав требования по договору допускается только после уплаты участником долевого строительства всей цены строящегося жилья или после перевода долга на нового дольщика. Идеальный вариант – цедент успел расплатиться полностью. Тогда остается, как уже было сказано, затребовать от него и застройщика документы, подтверждающие этот факт.
Если квартира была приобретена в рассрочку и полностью не оплачена, цессионарию придется продолжать вносить платежи. Причем в размере и по графику, утвержденному ранее застройщиком с первым дольщиком, так как согласно ГК РФ вместе с правами требования в полном объеме переходят все обязательства цедента. К примеру, если после подписания договора цессии выяснится, что цедент в прошлом расплачивался неаккуратно, из-за чего были начислены штрафные санкции, обязанность погасить долг ляжет на нового дольщика.
Если квартира приобреталась с привлечением ипотечного кредита (а это должно быть отражено в ДДУ), то процесс оформления сделки потребует больше времени и сил. Необходимо будут получить согласие банка на заключение договора уступки права требования и перевод долга на цессионария. Соответственно, покупатель должен будет подготовить и передать в банк пакет документов, аналогичный тому, который требуется от ипотечного заемщика, и ждать одобрения кредитного совета.
Но даже если ипотечный заем к моменту заключения договора переуступки выплачен полностью, необходимо будет к договору цессии приложить справку банка, подтверждающую, что кредит погашен и залог по ДДУ снят.
Последний штрих
Согласно закону договор уступки прав требования заключается именно в той форме, что и основной документ, который предоставляет цеденту право на жилье. Так как мы рассматриваем вариант ДДУ, то договор цессии также подлежит государственной регистрации в Росреестре. Только после этой процедуры уступка прав требования с юридической точки зрения вступает в силу. Перечень документов, который подается в регистрирующий орган, приведен ниже.
Пай по переуступкеПереуступка пая в жилищном кооперативе – один из законных способов приобретения квартиры, позволяющий сэкономить на покупке жилья до 20%. Чтобы снизить >>Все денежные расчеты между цедентом и цессионарием производятся после возвращения документа из регистрирующих органов. По закону процесс должен занимать не более 18 календарных дней. На практике иногда растягивается на месяц и более. Алгоритм действий сторон при этом такой же, как при сделке купли-продажи жилья: деньги закладывают в банковскую ячейку и вынимают только после получения свидетельства о регистрации договора цессии из органов Росреестра.
Текст: Елена Денисенко Фото: Алексей Александронок
Переуступка квартиры от подрядчика — переусупка прав от субподрядчика
Выгодные предложения по покупке квартир в новостройках можно найти у подрядных организаций. Они устанавливают стоимость на жилье ниже, чем застройщик, так как получают квартиры с дисконтом, за выполнение определенных работ по строительству дома. Низкая цена обусловлена целью быстрой реализации жилья, возвращения затрат и прибыли.
Как оформить переуступку
Подрядные квартиры приобретаются 2 способами.
Вариант 1.
Покупка квартиры в новостройке по переуступке прав собственности — наиболее популярный вариант.Сделка купли-продажи проходит до завершения строительства дома и называется цессией.
Вариант 2.
При крупном строительстве генеральные подрядчики привлекают к работе мелкие организации — субподрядчиков, расчет с которыми осуществляется по договору цессии. Если продавцец субподрядчик или подрядная организация, продажа оформляется договором переуступки прав.
Застройщик передает квартиру подрядчику по Договору долевого участия (ДДУ) между сторонами и подлежит государственной регистрации.
5 шагов оформления покупки подрядной квартиры:
- Поиск подходящего предложения, проверка объекта на обременения.
- Изучение ДДУ между строительной и подрядной компаниями. Проверка регистрации подрядчика в Регистрационной палате. Изучение текста договора на отсутствие запрета передачи прав, ограничений и выплаты вознаграждения застройщику.
- Заключение соглашения. Если квартира строится, будет заключен договор цессии. Готовые квартиры передаются по договору купли-продажи.
- Госрегистрация перехода права собственности в Росреестре.
- Приемка у подрядчика готовой квартиры с ключами через акт Приема-передачи.
Риски
Многие покупатели считают приобретение такого жилья риском. Но риски минимальны, потому что переуступка прав ДДУ проходит с официальным сопровождением всей документации:
- Застройщик передает квартиры подрядчику по договору долевого участия в рамках 214-ФЗ.
- С покупателем подписывается договор передачи прав на квартиру.
- После регистрации договора покупатель становится полноправным дольщиком
Важно обратиться к надежной организации, которая предложит выгодную цену и полное сопровождение сделки.
ГК NordEst доверяют как надежному партнеру покупатели квартир и крупные строительные организации. Мы сотрудничаем с крупными строительными компаниями Санкт-Петербурга и области. Более чем за 20 лет работы NordEst зарекомендовал себя как стабильного и надёжного партнера. Мы учитываем все требования клиента и берем на себя все заботы по оформлению сделки.
При покупке квартиры у нас вы получаете полную юридическую поддержку на всех этапах заключения договора. Вам не придётся самостоятельно обращаться в Росреестр с регистрацией договора и к нотариусу для получения заверительных печатей.
Мы всегда проконсультируем вас по квартирам, стоимости и акциям по телефону +7 (812) 421-88-42.
Журналисты «Утра России» рассказали о риске покупки квартиры по переуступке прав
Журналисты «Утра России» рассказали о риске покупки квартиры по переуступке прав
Покупая квартиру в новостройке не у застройщика, а у физического лица по переуступке прав по договору долевого участия человек может сэкономить немного денег, потому что цены такого жилья немного ниже рыночных. Но на этом все преимущества подобных сделок заканчиваются, как выяснили журналисты телеканала «Россия 1». Такая сделка несет в себе все те же правовые риски, что и покупка квартиры на вторичном рынке. Кроме того, покупатель лишается всех ипотечных льгот.
Объявлений о продаже квартир по переуступке прав в интернете становится все больше и больше. Многие граждане идут на сделку, полагая, что раз жилье новое, они смогут избежать большинства рисков. Но это далеко не так. Подобная сделка впоследствии может быть признана ничтожной, если, например, супруг продавца не давал на нее согласие, если продавец заявил, что он не осознавал, что делает, если он был признан банкротом и в ряде других случаев.
Героиня сюжета Анна уже пятый год борется за свои квадратные метры, ради которых она продала предыдущее и единственное жилье. Как оказалось, продавец, предложивший ей две квартиры по привлекательной цене, не имел на недвижимость никаких прав, и застройщик продал эти же квартиры другим людям. Поскольку сделка проводилась в простой письменной форме (без участия нотариуса) за ее чистоту и законность никто ответственность не нес, а все риски ложились на ее стороны. Продавец проблемного жилья просто исчез с деньгами. И теперь, пока идут долгие судебные разбирательства между Анной и застройщиком, женщина с семьей живет на съемной квартире.
Нередко физические лица, продающие жилье по переуступке прав, предлагают покупателю указать в договоре заниженную стоимость жилья. Они объясняют, что это «обычное дело», которое позволит им не платить налоги с продажи жилья, так как с момента его приобретения прошло слишком мало времени, либо грозятся поднять цену. Обычно покупатели соглашаются и подвергают себя еще одному риску, ведь если такая сделка будет оспорена, доказать, что квартира приобреталась за другую стоимость будет практически невозможно.
Эксперты заявляют о том, что в последнее годы общее количество мошенничеств с квартирами растет, а раскрываемость таких дел, напротив, падает. И одной из причин подобного положения дел является простая письменная форма сделки, когда продавец и покупатель могут фактически сами составить договор и отнести его в МФЦ. Большинство граждан не разбираются в сложных формулировках и юридических тонкостях подобного документа. Кроме того, при такой форме сделки существует риск, что подпись продавца будет попросту подделана, а он сам узнает, что лишился собственности лишь через продолжительное время.
Навести порядок на рынке недвижимости может помочь обязательная нотариальная форма для сделок с жильем. Это гарантирует чистоту и законность сделок, так как нотариус еще до удостоверения сделки проводит необходимый анализ документов. Он проверяет личности сторон и беседует с ними, разъясняя все пункты договора. Нотариус обязан убедиться в том, что стороны хотят заключить сделку именно на условиях, указанных в договоре и разъяснить все правовые последствия документа. После того, как договор будет подписан, нотариус направляет договор в Росреестр для регистрации права собственности. Кроме того, он может предложить безопасный и комфортный способ расчета по сделкам — депозит нотариуса. При таком способе расчета продавец не получит деньги, пока право собственности на недвижимость не перейдет к покупателю.
Немаловажно и то, что нотариус — единственный из профессиональных участников рынка недвижимости несет полную имущественную ответственность за свои действия. «В случае, если вина нотариуса будет доказана, вы всегда сможете взыскать с него ущерб в полном объеме, так как деятельность нотариуса застрахована», — пояснила член комиссии Федеральной нотариальной палаты по взаимодействию со СМИ и общественными организациями, нотариус Екатерина Лексакова.
Все, что вам нужно знать
Определение соглашения о переуступке является частью общего права, которое отвечает за передачу прав одного лица или стороны другому. 3 мин. Чтения
1. Договор об обеспечении2. Пример использования договоров уступки и обеспечения в имущественных правах
3. Чем вам может помочь адвокат?
4. Определения уступки аренды
Определение договора уступки — это часть общего права, которая отвечает за передачу прав физического лица или стороны другому лицу или стороне.Соглашение о переуступке часто встречается в сфере недвижимости, но может иметь место и в других контекстах. Назначение — это просто договорная передача выгод, которые будут начислены или будут начислены. Обязательства не переходят с выгодой от задания. Цедент всегда будет выполнять свои обязательства.
Соглашение об обеспечении
Часть договорного права, которая отвечает за финансовые операции, — это соглашение об обеспечении. Они также называются обеспеченными сделками и включают в себя лицо, предоставляющее право, которое обещает обеспечение получателю гранта.В договорном праве соглашение об обеспечении не распространяется на недвижимость или землю. Вместо этого это соглашение распространяется на имущество, транспортные средства, домашний скот или другое личное имущество. В соглашении об обеспечении в случае, если у получателя гранта уже есть обеспечение, лицо, предоставляющее право, может устно приобрести сделку.
Однако предпочтительнее иметь записанное соглашение об обеспечении, а не устное соглашение, на случай разногласий между сторонами. Как соглашение об обеспечении, так и уступка могут применяться к различным имущественным правам.
Пример использования договоров уступки и обеспечения в имущественных правах
В качестве примера, соглашения могут включать обещание использовать акции в качестве обеспечения или передавать права на инвестиции в акции. Кроме того, соглашения могут включать менее материальные объекты собственности. Соглашения могут применяться к творческим правам, таким как производство фильмов или письменные произведения. Если речь идет о правах на творчество, любые выгоды часто включают будущий доход, который может быть получен от распространения или продажи указанных работ.
Чем может вам помочь адвокат?
Вы можете нанять адвоката, который поможет вам составить соглашение об обеспечении и юридическое поручение. Есть и другие услуги, которые вы, возможно, захотите использовать, не так дорого стоят, но все же помогут вам составить контракты. Ниже приведены способы сэкономить при составлении контракта:
- Купите программное обеспечение с шаблоном, который создает соглашения об обеспечении и уступки.
- Купите общий бланк договора в книжном магазине.
- Купить книгу с советом.
Если ваш опыт не включает в себя особые юридические знания о соглашениях об обеспечении и поручениях, вам следует поговорить с юристом, прежде чем использовать какие-либо формы контрактов, которые создаются самостоятельно. Как соглашения об обеспечении, так и уступки — сложные области договорного права.
Определения уступки аренды
Агент — это лицо, имеющее лицензию штата, в котором учреждена собственность, для оказания помощи в сделках с недвижимостью, таких как аренда, переуступка и продажа собственности.Агент обычно является либо поверенным, либо торговым агентом, либо брокером по недвижимости. Арендатор по первоначальному договору аренды является цедентом, и он передает всю свою долю другому лицу. Цессионарий получает арендные проценты от цедента или первоначального арендатора и становится новым арендатором.
Возмещение — это то, что цедент получает от цессионария за передачу прав по аренде цессионарию. Вознаграждение часто представляет собой определенную сумму денег. Интересы, которыми владеют другие люди, являются обременениями и могут влиять на право собственности и, возможно, владение и использование собственности правопреемником и цедентом.
Если рассматриваемая недвижимость представляет собой жилую единицу, которая находится над коммерческой недвижимостью, аренда считается жилой, даже если недвижимость находится в коммерческом здании. Применимое право — это закон юрисдикции, в которой находится недвижимость, независимо от того, в какой юрисдикции проживают арендодатель, цессионарий и цедент. Цессионарию разрешается получить копию основного договора аренды. Цедент может либо передать правопреемнику копию напрямую, либо включить копию в договор аренды.
Если цедент не несет ответственности за поведение цессионария, арендодатель должен будет преследовать цессионария, если он или она причиняет имущественный ущерб. Однако, если цедент несет ответственность за поведение цессионария, домовладелец может потребовать компенсацию как у цессионария, так и у цедента, если цессионарий нанесет какой-либо ущерб собственности.
Если вам нужна помощь с определением соглашения о переуступке, вы можете опубликовать свою юридическую потребность на торговой площадке UpCounsel. UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов.Юристы UpCounsel являются выпускниками юридических школ, таких как Harvard Law и Yale Law, и имеют в среднем 14 лет юридического опыта, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb, или от их имени.
Что такое переуступка контракта?
Уступка контракта позволяет одному лицу уступать или передавать свои права, обязанности или имущество другому. Положение о переуступке контракта часто включается в контракты, чтобы дать любой из сторон возможность передать свою часть контракта кому-то другому в будущем.Многие положения о переуступке требуют, чтобы обе стороны согласились на переуступку.
Узнайте больше о переуступке контракта и о том, как это работает.
Что такое переуступка контракта?
Уступка контракта означает, что контракт и имущество, права или обязанности в рамках него могут быть переданы другой стороне.Положение о переуступке контракта обычно можно найти в деловом контракте. Этот тип оговорок часто встречается в контрактах с поставщиками или продавцами, а также в соглашениях об интеллектуальной собственности (патенты, товарные знаки и авторские права).
Как работает переуступка контракта?
Уступка может быть сделана кому угодно, но обычно она осуществляется дочерней компании или правопреемнику. Дочерняя компания — это бизнес, принадлежащий другому бизнесу, а правопреемник — это бизнес, который следует за продажей, приобретением или слиянием.
Предположим, Кен владеет услугой по стрижке газонов, и у него есть контракт с фирмой по недвижимости на каждую неделю летом стрижку в каждом из их офисов. Контракт включает положение о переуступке, поэтому, когда Кен уходит из бизнеса, он передает контракт своей невестке Кэрри, которая также владеет услугой по стрижке газонов.
Прежде чем пытаться назначить что-то в контракте, проверьте контракт, чтобы убедиться, что это разрешено, и уведомите другую сторону в контракте.
Переуступка обычно включается в конкретный пункт контракта. Обычно это включает передачу как подотчетности, так и ответственности другой стороне, но ответственность обычно остается за цедентом (лицом, выполняющим уступку), если не указано иное.
Что включает переуступка контракта?
Как правило, может быть назначено что-либо ценное в контракте, если только нет специального закона или государственной политики, запрещающих уступку.
Права и обязанности конкретных людей не могут быть переданы, так как особые навыки и способности не могут быть переданы. Это называется конкретным исполнением. Например, Билли Джоэл не сможет передать или назначить контракт на выступление в Мэдисон-Сквер-Гарден кому-то другому — у них не будет его особых способностей.
Поручения не рассматриваются в суде, если они существенно изменяют условия контракта. Например, если Кэрри занимается обрезкой деревьев, а не стрижкой газонов, контракт на нее не может быть передан.
Передача интеллектуальной собственности
Интеллектуальная собственность (например, авторские права, патенты и товарные знаки) имеет ценность, и эти активы часто переуступаются. Управление по патентам и товарным знакам США (USPTO) заявляет, что патенты являются личной собственностью и что патентные права могут передаваться. Товарные знаки тоже могут быть присвоены. Переуступка должна быть зарегистрирована в электронной системе присвоения товарных знаков USPTO (ETAS).
Бюро регистрации авторских прав США не ведет базу данных о присвоении авторских прав, но оно будет записывать документ, если вы будете следовать их процедуре.
Альтернативы уступке договора
Существуют и другие типы переводов, которые могут быть функциональной альтернативой назначению.
Лицензирование — это соглашение, по которому одна сторона сдает в аренду права на использование части собственности (например, интеллектуальной собственности) у другой. Например, предприятие, владеющее патентом, может лицензировать другую компанию на производство продуктов с использованием этого патента.
Делегирование разрешает кому-либо действовать от вашего имени.Например, служба по уходу за газонами Кена может делегировать Кэрри стрижку за него, не передавая ей весь контракт. Кен по-прежнему будет получать оплату и контролировать работу.
Нужна ли мне уступка контракта?
Переуступка контракта может быть полезным пунктом для включения в деловое соглашение. Наиболее частые случаи уступки контракта в деловой ситуации:
- Передача товарного знака, авторских прав или патента
- Переуступка компании-правопреемника в случае продажи бизнеса
- Уступка по договору с поставщиком или покупателем
- Назначение в трудовом договоре или договоре найма
Перед тем, как подписать контракт, посмотрите, есть ли в нем положение о переуступке, и посоветуйтесь с юристом, если вы хотите передать что-то в контракте.
Ключевые выводы
- Уступка договора — это возможность передать права, собственность или обязательства другому лицу.
- Уступка контракта — это пункт, часто встречающийся в деловых контрактах.
- Сторона может уступить договор другой стороне, если договор разрешает это, и никакой закон не запрещает это.
Назначение | Wex | Закон США
Уступка — это юридический термин, в соответствии с которым физическое лицо, «цедент», передает права, собственность или другие выгоды другому лицу, известному как «цессионарий».«Это понятие используется как в договорном, так и в имущественном праве. Термин может относиться либо к акту передачи, либо к передаваемым правам / имуществу / выгодам.
Договорное право
Согласно договорному праву уступка договора является одновременно: (1) уступкой прав; и (2) делегирование обязанностей при отсутствии доказательств иного. Например, если A заключает контракт с B на обучение B игре на гитаре за 50 долларов, A может передать этот контракт C. То есть, это назначение является одновременно: (1) уступкой прав A по контракту 50 долларам; и (2) делегирование обязанности A преподавать гитару C.В этом примере A является и «цедентом», и «делегатом», который делегирует обязанности другому (C), C известен как «должник», который должен выполнять обязательства перед цессионарием, а B является «цессионарием». с которого причитаются обязанности и который несет ответственность перед «должником».
(1) Передача прав / обязанностей по договорному праву
Есть несколько важных правил, касающихся уступок по договорному праву. Во-первых, если физическое лицо еще не закрепило контракт на выполнение обязанностей перед другим, он / она не может передать свое будущее право правопреемнику.То есть, если А еще не заключил договор с В об обучении игре на гитаре В, А не может передать свои права С. Во-вторых, права не могут быть переданы, если они существенно изменяют обязанности и права должника. В-третьих, должник может предъявить иск цессионарию напрямую, если цессионарий не платит ему / ей. Следуя предыдущему примеру, это означает, что C (должник) может подать в суд на B (правопреемника), если C обучает B игре на гитаре, но B не платит C $ 50 взамен.
(2) Делегирование обязанностей
Если обещанное исполнение требует редкого гения или умения, то уполномоченный не может передать его должнику.Его можно делегировать только в том случае, если обещанная производительность более банальна. Кроме того, кредитор может подать иск, если цессионарий не выполняет свои обязательства. Тем не менее, делегат несет вторичную ответственность, если не было явного освобождения делегата. То есть, если B действительно хочет, чтобы C обучал игре на гитаре, но C отказывается, то B может подать в суд на C. Если C по-прежнему отказывается выступать, то B может заставить A выполнять свои обязанности в рамках вторичной ответственности.
И, наконец, родственное понятие — новация, когда новый должник заменяет и освобождает старого должника.Если происходит новация, то обязанности первоначального должника аннулируются. Однако новация требует согласия первоначального кредитора.
Право собственности
Согласно праву собственности, уступка обычно возникает в ситуациях, когда арендодатель-арендатор. Например, А может арендовать квартиру у домовладельца Б, но хочет, чтобы другая сторона (С) перешла в собственность. В этом сценарии A мог бы иметь возможность выбирать между назначением и субарендой собственности C. При назначении A будет отдавать C весь баланс срока без возврата никому, тогда как в случае субаренды A будет отдавать C в качестве ограниченный период оставшегося срока.Примечательно, что при назначении C имел бы право владения недвижимым имуществом с домовладельцем, находясь в субаренде, C не имел бы права.
[Последнее обновление в мае 2020 года командой Wex Definitions]
Заданий: Основной Закон | Stimmel Law
Уступка права или обязательства является обычным договорным событием в соответствии с законом, и право уступки (или запрет уступки) встречается в большинстве соглашений, договоров аренды и структурных документов бизнеса, созданных в Соединенных Штатах.
Как и многие часто используемые термины, люди знакомы с этим термином, но часто не знают или не полностью осознают, что они влекут за собой. Концепция уступки прав и обязанностей — одна из тех простых концепций, которые имеют широкий спектр разветвлений в договорном и деловом контексте, и во многих случаях закон налагает серьезные ограничения на действительность и последствия уступки. Четкие договорные положения, касающиеся уступок и прав, должны быть в каждом документе и создаваемой структуре, и в этой статье будет указано, почему такая подготовка важна для создания соответствующих и эффективных договоров и структур.
Читатель должен сначала прочитать статью об организациях с ограниченной ответственностью в США и контрактах , поскольку информация, содержащаяся в этих статьях, будет использована в данной статье.
Основные определения и понятия:
Уступка — это передача прав, принадлежащих одной стороне, называемой «цедент», другой стороне, называемой «цессионарием». Правовой характер уступки и договорные условия соглашения между сторонами определяют некоторые дополнительные права и обязательства, которые сопровождают уступку.Уступка прав по контракту обычно полностью передает права цессионарию на получение выгод, возникающих по контракту. Обычно термин «уступка» ограничивается передачей нематериальных прав, таких как договорные права и права, связанные с собственностью. Merchants Service Co. против суда мелких тяжб , 35 Cal. 2d 109, 113-114 (Cal.1950).
Уступка, как правило, разрешается законом, если только в базовом договоре или договоре аренды нет прямого запрета на уступку.Если уступки разрешены, цеденту не нужно консультироваться с другой стороной контракта, но он может просто уступить права в это время. Однако уступка не может отрицательно повлиять на обязанности другой стороны по контракту и не может уменьшить вероятность того, что другая сторона получит полное исполнение. Цедент обычно продолжает нести ответственность, если другая сторона договора не договорилась об обратном.
Результатом действительной уступки является устранение конфиденциальности между цедентом и должником и установление конфиденциальности между должником и цессионарием.Привилегия обычно определяется как прямые и непосредственные договорные отношения. См. Дело Merchants выше.
Кроме того, для того, чтобы уступка вступила в силу в большинстве юрисдикций, она должна произойти в настоящее время. Обычно не назначают права в будущем; уступка дает немедленные права и обязанности.
Для создания уступки не требуется никаких специальных формулировок, если цедент ясно дает понять свое намерение уступить определенные договорные права цессионарию.Поскольку дорогостоящие судебные разбирательства могут возникать из-за двусмысленных или расплывчатых формулировок, получение правильного набора слов жизненно важно. Соглашение должно выражать намерение передать права и может быть устным или письменным, а передаваемые права должны быть точными.
Обратите внимание, что уступка доли — это передача некоторого идентифицируемого имущества, требования или права от цедента к цессионарию. Уступка заключается в передаче правопреемнику всех прав, титула или интереса цедента в переданной вещи.Передача всех прав, титула и интересов передает все, что цедент владел в переданной вещи, и цессионарий стоит на месте цедента. Knott v. McDonald’s Corp ., 985 F. Supp. 1222 (N.D. Cal.1997)
Стороны должны иметь намерение выполнить уступку во время передачи, хотя никаких конкретных формулировок или процедур не требуется. Еще в деле National Reserve Co. против Metropolitan Trust Co ., 17 Cal. 2d 827 (Cal.1941), суд постановил, что при определении того, какие права или интересы переходят по уступке, решающим является намерение сторон, выраженное в документе.
Намерение сторон уступки — это вопрос факта, который вытекает не только из документа, подписанного сторонами, но и из сопутствующих обстоятельств. Когда нет письменного подтверждения намерения передать какое-либо идентифицируемое имущество, требование или право, необходимо тщательно изучить окружающие обстоятельства и действия сторон, чтобы выяснить их намерения. Strosberg v. Brauvin Realty Servs., 295 Ill. App. 3d 17 (Иллинойс, приложение Ct. 1-й округ, 1998 г.)
Общее правило, применимое к уступке права выбора в действии, заключается в том, что уступка, если не существует договора об обратном, несет с собой все ценные бумаги, удерживаемые цедентом в качестве обеспечения требования, и все связанные с ними права, а также передает цессионарию справедливое право собственности на такие залоговые ценные бумаги и побочные права. Однако безоговорочная уступка контракта или выбор в действии, без указания намерений сторон, передает правопреемнику уступленный контракт или выбор, а также все права и средства правовой защиты, связанные с ним.
Другие примеры: В деле Стросберг против Brauvin Realty Servs ., 295 Ill. App. 3d 17 (Ill. App. Ct. 1st Dist. 1998), суд постановил, что правопреемник стороны в соглашении о подчинении имеет право на льготы и несет бремя этого соглашения. В деле Florida ECR Co. против Eno , 99 Fla. 887 (Fla. 1930) суд постановил, что простая переуступка всех причитающихся сумм сама по себе не создает иной или иной ответственности владельца перед цессионарием, чем та которые существовали от владельца к цеденту.
И обратите внимание, что даже если уступка передает цессионарию все права, средства правовой защиты и условные выгоды, которые присущи переданной вещи, те, которые являются личными цеденту и для его единственной выгоды, не передаются. Rasp v. Hidden Valley Lake, Inc ., 519 N.E.2d 153, 158 (Ind. Ct. App. 1988). Таким образом, если базовое соглашение предусматривает, что услуга может быть предоставлена только X, X не может передать это право Y.
Новация по сравнению с уступкой:
Хотя разница между новацией и заданием может показаться незначительной, она существенна.«Новация — это акт, посредством которого одна сторона передает все свои обязательства и выгоды по контракту третьей стороне». В новации третья сторона успешно заменяет исходную сторону в качестве стороны контракта. «Когда контракт является новацией, другая договаривающаяся сторона должна оставаться в том же положении, в котором она находилась до проведения новации».
Примеры:
Субаренда — это передача, когда арендатор сохраняет за собой право повторного входа в арендованное помещение.Однако, если арендатор передает всю арендуемую недвижимость, не оставляя за собой права повторного въезда или другой возвратной доли, то передача является уступкой. Цедент обычно также освобождается от ответственности перед арендодателем только в том случае, если арендодатель соглашается или разрешает это право в договоре аренды. В случае субаренды первоначальный арендатор не освобождается от обязательств по первоначальной аренде.
Справедливые уступки:
Переуступка по справедливости — это уступка, в которой у человека есть будущий интерес, и она недействительна по закону, но действительна в суде справедливости.В деле Национальный банк Республики против United Sec. Life Ins. & Trust Co. , 17 кв. DC 112 (DC Cir. 1900), суд постановил, что для установления справедливой уступки избранного в действии, как правило, должно иметь место следующее: все, что сказано, написано или сделано, в соответствии с соглашением и за ценное рассмотрение, или с учетом в отношении предшествующего долга, сделать выбор в пользу иска или фонда из-под контроля владельца и присвоить его другому лицу или в его пользу, равносильно справедливой уступке.Таким образом, соглашение между должником и кредитором о том, что долг должен быть выплачен из определенного фонда, поступающего должнику, может действовать как уступка по справедливости.
В деле «Египетская навигационная компания» против Бейкера, инв. Corp., 2008 США Dist. LEXIS 30804 (S.D.N.Y. 14 апреля 2008 г.), суд постановил, что справедливая уступка происходит в соответствии с английским законодательством, когда цедент с намерением передать свое право на выбор в судебном порядке информирует цессионария о переданном праве.
Исполнительное соглашение или декларация о доверительном управлении также являются уступками по справедливости, если они не имеют исковой силы, как уступки в суде, но могут быть исполнены судом по справедливости, действующим по разумному усмотрению в соответствии с обстоятельствами дела. Поскольку Калифорния объединяет суды справедливости и суды общей юрисдикции, один и тот же суд будет рассматривать аргументы относительно того, имела ли место справедливая уступка. Довольно часто такая помощь предоставляется во избежание мошенничества или неосновательного обогащения.
Обратите внимание, что получение переуступки мошенническим путем делает переуступку недействительной.Мошенничество разрушает действительность всего, во что входит. Он аннулирует самые торжественные контракты, документы и даже судебные решения. Walker v. Rich , 79 Cal. Приложение. 139 (Cal. App. 1926). Если уступка сделана с мошенническим намерением задержать, воспрепятствовать или обмануть кредиторов, то она недействительна как фактически мошенническая. См. Нашу статью о Передачах Обманутым кредиторам .
Но учтите, что мотивы, побудившие цедента совершить передачу, будут считаться несущественными и не будут служить защитой от действий цессионария, если уступка считается действительной во всех других отношениях.
Обеспечение исполнения уступок:
Возможность передачи права по договору определяется правом места заключения договора. Срок действия и последствия уступки определяются законодательством места уступки. Действительность уступки договорного права регулируется правом государства, имеющего наиболее существенное отношение к уступке и сторонам.
В некоторых юрисдикциях традиционные правила коллизионного права, регулирующие уступки, были отклонены, и применяется право страны, имеющей наиболее важные контакты с уступкой.В деле Даунс против American Mut. Ответственность Ins. Co ., 14 N.Y.2d 266 (N.Y. 1964), жена и ее муж разошлись, и жена получила решение о раздельном проживании с мужем в Нью-Йорке. Судебное решение требовало, чтобы муж выплачивал жене определенную сумму в год. Муж назначил жене 50 процентов своей будущей зарплаты, заработной платы и заработка. Соглашение уполномочивает работодателя производить такие выплаты жене.
После того, как муж переехал из Нью-Йорка, жена узнала, что он работает у работодателя в Массачусетсе.Она отправила надлежащее уведомление и потребовала оплаты в соответствии с соглашением. Работодатель отказал, и жена подала иск о принудительном исполнении. Суд отметил, что Массачусетс не запрещал назначение заработной платы мужу. Более того, закон штата Массачусетс не был контролирующим, потому что Нью-Йорк имел самое важное отношение к заданию. Таким образом, суд вынес решение в пользу жены.
Таким образом, действительность уступки определяется на основании закона форума, имеющего наиболее важное отношение к самой уступке.Чтобы определить применимое право уступки, суд должен обратиться к праву государства, которое наиболее существенно связано с основным вопросом, стоящим перед ним.
Передача договорных прав:
Как правило, закон допускает уступку договорного права, если только замена прав не приведет к существенному изменению обязанности должника, существенно увеличит бремя или риск, возлагаемые на должника по договору, существенно снизит вероятность получения возврата или существенно уменьшить стоимость исполнения для должника.Рестат 2d контрактов, § 317 (2) (a). Это предполагает, что основное соглашение ничего не говорит о праве уступки.
Если договор прямо запрещает уступку, договорное право не подлежит уступке. Возможность переуступки контракта — это вопрос договорного намерения, и нужно смотреть на язык, используемый сторонами, чтобы понять это намерение.
Если прямо не указано иное, права и обязанности по двустороннему исполнительному контракту, не предполагающему личных навыков, доверия или уверенности, могут быть переданы без согласия другой стороны.Но учтите, что уступка недействительна, если она существенно изменяет обязанности и ответственность другой стороны. Как только уступка вступает в силу, цессионарий становится на место цедента и принимает на себя все права цедента. Следовательно, после действительной уступки право цедента на исполнение прекращается и передается цессионарию, и цессионарий обладает теми же правами, преимуществами и средствами правовой защиты, которыми когда-то обладал цедент. Роберт Лэмб Харт Планировщики и архитекторы против Evergreen, Ltd., 787 F. Supp. 753 (S.D. Огайо, 1992).
С другой стороны, право цессионария в отношении должника подлежит «всем ограничениям права цедента, всем возражениям против него, а также всем зачетам и встречным требованиям, которые были бы доступны против цедента, если бы не было уступки, при условии, что эти возражения и взаимозачет основаны на фактах, существовавших на момент уступки ». См. Дело Robert Lamb выше.
Контракт имеет широкие возможности ограничивать уступку прав.Обычно договорные положения, ограничивающие уступку договора без согласия должника, действительны и подлежат исполнению, даже если есть законодательное разрешение на уступку. Ограничение полномочий по назначению часто бывает неэффективным, если только ограничение прямо и точно не указано. Положения о запрете уступки прав собственности эффективны только в том случае, если они содержат четкую и недвусмысленную формулировку запрета. Оговорки о недопустимости уступки защищают только должника и не влияют на транзакцию между цессионарием и цедентом.
Обычно запрет на уступку контракта не препятствует уступке права на получение причитающихся платежей, если обстоятельства не указывают на иное. Более того, договаривающиеся стороны не могут простым положением о недопустимости уступки предотвратить фактическое отчуждение права на деньги, которое подлежит выплате по контракту.
От положения договора, запрещающего или ограничивающего уступку, можно отказаться, или сторона может действовать таким образом, чтобы лишиться права возражать против уступки, например, путем эффективной ратификации уступки.Право аннулировать уступку, сделанную в нарушение оговорки о недопустимости уступки, может быть отменено либо до, либо после уступки. Смотрите нашу статью о контрактах.
Неконкурентные оговорки и уступки:
Важнейшим моментом для большинства покупателей бизнеса является возможность гарантировать, что ключевые сотрудники приобретаемого бизнеса не смогут основать конкурирующую компанию. Некоторые штаты строго ограничивают такие положения, некоторые их разрешают. Калифорния действительно ограничивает оговорки о недопустимости конкуренции, разрешая их только при определенных обстоятельствах.В тех штатах, где это разрешено, часто возникает вопрос, могут ли такие права быть переданы новой стороне, например, покупателю покупателя.
Соглашение об отказе от конкуренции, также называемое неконкурентной оговоркой, представляет собой официальное соглашение, запрещающее одной стороне выполнять аналогичную работу или бизнес в пределах обозначенной территории в течение определенного периода времени. Этот тип оговорок обычно включается в контракты между работодателем и работником и контракты между покупателем и продавцом бизнеса.
Многие работники подписывают договор об отказе от конкуренции в рамках оформления документов, необходимых для приема на работу. Это может быть отдельный документ, похожий на соглашение о неразглашении, или скрытый в ряде других пунктов контракта. Обязательство об отказе от конкуренции, как правило, является законным и обязательным, хотя есть некоторые исключения и ограничения.
Каждый раз, когда компания нанимает квалифицированных сотрудников, она вкладывает много времени и средств в обучение. Например, часто проходят годы, прежде чем химик-исследователь или инженер-конструктор приобретет практические знания о линейке продукции компании, включая коммерческие секреты и очень конфиденциальную информацию.Однако, как только сотрудник приобретет эти знания и опыт, может произойти все, что угодно. Сотрудник мог работать в компании до выхода на пенсию, принять более выгодное предложение от конкурирующей компании или открыть собственное дело.
Соглашение об отказе от конкуренции может охватывать ряд потенциальных проблем между работодателями и бывшими сотрудниками. Многие компании тратят годы на развитие местной базы клиентов или клиентов. Важно, чтобы эта клиентская база не попала в руки местных конкурентов.Когда сотрудник подписывает договор об отказе от конкуренции, он или она обычно соглашается не использовать инсайдерскую информацию о клиентской базе компании в ущерб компании. Соглашение об отказе от конкуренции часто определяет широкий географический район, который считается закрытым для бывших сотрудников, возможно, на десятки или сотни миль.
Еще одна вызывающая беспокойство область, охватываемая соглашением об отказе от конкуренции, — это потенциальная «утечка мозгов». Некоторые бывшие сотрудники высокого уровня могут попытаться нанять других из той же компании, чтобы создать новую конкуренцию.Удержание сотрудников, особенно с уникальными навыками или собственными знаниями, жизненно важно для большинства компаний, поэтому договор об отказе от конкуренции может указывать на определенные ограничения на прием на работу или прием на работу сотрудников.
Соглашение об отказе от конкуренции может также определять конкретный период времени, по истечении которого бывший сотрудник сможет искать работу в аналогичной сфере. Многие компании предлагают существенное выходное пособие, чтобы бывшие сотрудники были финансово платежеспособными до тех пор, пока не будут выполнены условия соглашения об отказе от конкуренции.
Поскольку использование соглашения об отказе от конкуренции может быть спорным, несколько штатов, включая Калифорнию, в значительной степени запретили этот тип договорных формулировок. Правовое обеспечение соблюдения этих соглашений возлагается на отдельные государства, и многие из них встали на сторону сотрудника во время арбитража или судебного разбирательства. Обязательство не соревноваться должно быть разумным и конкретным, с определенными временными периодами и зонами охвата. Если соглашение дает компании слишком большую власть над бывшими сотрудниками или является двусмысленным, суды штата могут объявить его чрезмерно широким и, следовательно, не имеющим исковой силы.В таком случае сотрудник будет свободен использовать любую возможность трудоустройства, включая работу на прямого конкурента или открытие собственной компании.
Было установлено, что договор о недопустимости конкуренции сотрудника может быть переуступлен , когда один бизнес передается другому, что слияние не представляет собой уступку обязательства не конкурировать, и что договор об отказе от конкуренции может быть обеспечен правовой санкцией правопреемник работодателя, если назначение не создает дополнительных трудностей или других неблагоприятных условий для работника.Однако в некоторых штатах, таких как Гавайи, также было установлено, что договор об отказе от конкуренции не подлежит передаче, и в соответствии с различными законами по разным причинам такие условия не подлежат исполнению в отношении работника со стороны правопреемника работодателя. Гавайи против Ганнета Пак. Corp. , 99 F. Supp. 2d 1241 (D. Haw. 1999)
Крайне важно получить соответствующий закон применимого государства, прежде чем составлять проект или пытаться обеспечить соблюдение прав уступки в этой конкретной области.
Заключение:
В современном деловом мире, в котором быстро меняются структуры, соглашения, сотрудники и проекты, возможность назначать права и обязанности имеет важное значение для обеспечения гибкости и адаптации к новым ситуациям.И наоборот, возможность вовлечь договаривающуюся сторону в сделку может иметь важное значение для будущего стороны. Таким образом, закон переуступки и ограничение на одно и то же является критическим аспектом каждого соглашения и каждой структуры. Это базовое положение часто просматривается сторонами договора или записывается в сделку в последнюю минуту, но может легко стать самой важной частью сделки.
Например, один из наших клиентов пришел в офис и был возмущен тем, что его партнер по крупному экспортному соглашению, у которого были отличные связи в Бразилии, решил вместо этого заняться другим предприятием и передал соглашение стороне, неизвестной нашему клиенту, и без деловых контактов, которые наш клиент считал жизненно необходимыми.Когда мы изучили рукописное соглашение, составленное нашим клиентом в ресторане в Сан-Паулу, мы обнаружили, что никаких ограничений на назначение не существует … наш клиент даже не учел это право при составлении соглашения после полного рабочего дня.
Каждый выбирает, с кем вести дела … чтобы гарантировать, что его выбор остается стороной по другую сторону контракта, нужно овладеть способностью согласовывать надлежащие положения о назначении.
Упрощенный договор уступки недвижимости
Основные выводы
Даже самые левополушарные специалисты-практики в сфере недвижимости могут оказаться подавленными юридическими формами, которые стали синонимом индустрии инвестиций.В частности, уступка по стратегии заработала запутанную репутацию для тех, кто не знаком с концепцией оптовой торговли. По крайней мере, существует большая вероятность, что стратегия выхода «уступка контрактной недвижимости» больше похожа на иностранный язык для новых инвесторов, чем на жизнеспособное средство для достижения цели.
Договор уступки недвижимости не такой сложный, как многие представляют, и не то, от чего нужно уклоняться из-за непонимания.Вместо этого новым инвесторам необходимо научиться заключать договор с недвижимостью, поскольку эта конкретная стратегия выхода представляет собой один из лучших способов проникнуть в отрасль.
В этой статье мы разберем элементы договора переуступки недвижимости или договора оптовой продажи недвижимости и предложим стратегии, которые помогут инвесторам продвинуться по карьерной лестнице.
Что такое договор уступки недвижимого имущества?
Договор уступки недвижимости — это стратегия оптовой продажи, используемая инвесторами в недвижимость для облегчения продажи собственности между владельцем и конечным покупателем.Как следует из названия, стратегии переуступки контрактов будут свидетельствовать о том, что субъект собственности подписывает контракт с инвестором, который дает ему права на покупку дома. Это важное различие, поскольку договор дает инвестору только право купить дом; они фактически не завершают покупку. Однако после заключения контракта инвестор сохраняет за собой исключительное право на покупку дома. Это означает, что они могут продать свои права на покупку дома другому покупателю. Следовательно, когда оптовый торговец выполняет задание контакта, он продает не дом, а свои права на его покупку.Конечный покупатель заплатит оптовому продавцу небольшую комиссию за переуступку и купит дом у первоначального покупателя.
Сила стратегии контракта на уступку недвижимости зависит от контрактов, используемых в соглашении. Язык, используемый в соответствующем контракте, имеет первостепенное значение и должен четко определять, чего инвесторы и продавцы ожидают от сделки.
При рассмотрении использования договоров купли-продажи недвижимости следует иметь в виду несколько предостережений:
Запреты в контракте: Убедитесь, что в контракте, который вы заключили с продавцом собственности, нет запретов на будущие уступки.Это может создать серьезные проблемы в будущем. Убедитесь, что контракт составлен юристом, который специализируется на праве договоров уступки недвижимого имущества.
Запреты в отношении собственности: домов HUD (собственность, полученная Департаментом жилищного строительства и городского развития), недвижимое имущество, находящееся в собственности или REO (имущество, переданное в собственность), а также перечисленные объекты не подлежат заключению договоров уступки. Например, у REO недвижимости есть 90-дневный период, прежде чем будет разрешена перепродажа.
[Вы контролируете свои финансы или ваши финансы контролируют вас? Зарегистрируйтесь, чтобы посетить наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости и узнать, как инвестирование в недвижимость может помочь вам на пути к финансовой независимости. ]
Что такое комиссия за уступку недвижимости?
Плата за уступку недвижимости — это деньги, которые оптовый торговец может рассчитывать получить от конечного покупателя, когда он продаст ему свои права на покупку объекта недвижимости.Другими словами, комиссия за переуступку служит денежной компенсацией, присуждаемой оптовику за соединение первоначального продавца с конечным покупателем.
Опять же, любой контракт, используемый для раскрытия оптовой сделки, должен быть полностью прозрачным, и включение комиссии за уступку не является исключением. Тем не менее, условия выплаты инвестору при уступке контракта должны быть прописаны в самом контракте.
Стандартный размер комиссии за переуступку составляет 5000 долларов. Однако все сделки разные.Покупатели различаются по своим потребностям и критериям тратить свои деньги (например, на реабилитацию или на тех, кто покупает и удерживает). Как и при любых переговорах, важна правильная информация. Найдите время, чтобы узнать, сколько реально будет стоить недвижимость до и после ремонта. Затем добавьте к нему желаемую плату за назначение.
Обычно инвесторы получают депозит при подписании Соглашения о передаче прав на куплю-продажу недвижимости . Оставшаяся часть комиссионного вознаграждения будет выплачена при закрытии сделки.
Договор переуступки против двойного закрытия
Стратегия договора уступки недвижимости — лишь один из двух методов, которые инвесторы могут использовать для оптовой сделки. В дополнение к переуступке контрактов инвесторы также могут выбрать двойное закрытие. Хотя обе стратегии по сути являются вариациями оптовой сделки, следует отметить несколько различий.
Двойное закрытие, также известное как закрытие спина к спине, заставит инвесторов фактически купить дом. Однако вместо того, чтобы удерживать его, они немедленно продадут актив, не восстанавливая его.Двойное закрытие не так традиционно быстро, как уступка контракта, но оно может быть в правильной ситуации. Двойное закрытие может занять до нескольких недель. В конце концов, двойное закрытие не сильно отличается от традиционного купли-продажи; они проявляются в течение нескольких недель вместо месяцев.
Стратегии переуступки недвижимости обычно являются первым вариантом, который инвесторы захотят рассмотреть, поскольку они немного проще и менее интересны. Тем не менее, методы контракта на переуступку недвижимости не обязательно лучше; они просто разные.Стратегия оптовой торговли, которую выбирает инвестор, полностью зависит от его ситуации. Например, если покупатель не может собрать финансирование достаточно быстро, ему может потребоваться инициировать двойное закрытие, потому что у него нет капитала для оплаты как затрат на приобретение, так и комиссии за уступку. Между тем, избранные институциональные кредиторы включают формулировки против ссуды в сценарии уступки контракта. Следовательно, любая последующая оптовая продажа должна быть переуступкой контракта.
Двойное закрытие и переуступка контрактов — это просто два средства достижения одной и той же цели.Ни один из них не лучше другого; они предназначены для использования в разных сценариях.
Смена договоров на недвижимость
Те, кто не знаком с концепцией уступки договоров о недвижимости, могут знать ее как нечто иное: перелистывание договоров о недвижимости; если ни по какой другой причине, эти двое — одно и то же. Изменение контрактов на недвижимость — это просто еще один способ обозначить уступку контракта.
Законна ли уступка договора?
Да, переуступка контракта является законной при правильном исполнении.Оптовики должны соблюдать местные законы, регулирующие язык контрактов, поскольку в одних юрисдикциях нормативов больше, чем в других. Также становится все более распространенным переуступка контрактов юридическому лицу или ООО, а не физическому лицу, чтобы предотвратить возражения со стороны банка. Обратите внимание, что вам потребуется письменное согласие всех сторон, указанных в контракте, и не может быть никаких положений, нарушающих закон. Если у вас есть какие-либо вопросы о конкретном языке, который следует включить в договор, всегда полезно проконсультироваться с квалифицированным юристом по недвижимости.
Как переуступить договор недвижимости
Стратегия оптовых инвестиций, использующая контракты на переуступку, имеет множество преимуществ, одно из которых — низкий входной барьер для инвесторов. Однако, несмотря на присущую ему прибыльность, многие инвесторы недооценивают этот процесс. Хотя это, вероятно, самая простая стратегия выхода из всех инвестиций в недвижимость, существует ряд шагов, которые необходимо предпринять для обеспечения своевременного и выгодного уступки контракта, не в последнюю очередь из которых:
Найдите подходящую недвижимость
Получить шаблон договора недвижимости
Оформить договор
Переуступить договор
Собери комиссию
1.Найдите подходящую недвижимость
Вам необходимо сократить количество потенциальных клиентов, будь то реклама в газетах, интернет-маркетинг или прямой почтовый маркетинг. Помните, что вы не просто ищете продавца: вам нужен мотивированный продавец, который будет продавать свою собственность по цене, соответствующей вашей инвестиционной стратегии.
Разница между обычным продавцом и мотивированным продавцом заключается в его безотлагательности. Мотивированный продавец хочет, чтобы его собственность была продана сейчас. Выберите продавца, который хочет избавиться от своей собственности в кратчайшие сроки.Это может быть потому, что они уезжают из штата или хотят как можно скорее купить другой дом в другом районе. Или они не хотят больше жить в этом доме по личным причинам. Ключ в том, чтобы знать их мотивацию к продаже и определить, достаточно ли этого намерения для немедленной продажи.
Зная, у кого покупать, оптовикам будет легче использовать одну из нескольких маркетинговых стратегий:
Прямая почтовая рассылка
Встречи по недвижимости
Местный маркетинг
Онлайн
2.Шаблон контракта на приобретение недвижимости
Шаблоны договоров переуступки недвижимости доступны в Интернете. Хотя это заманчиво, пойти по пути «сделай сам», как правило, рекомендуется сначала показать это юристу. Таким образом, вы будете комфортно знать, что делаете все правильно и что у вас есть совет на случай возникновения каких-либо юридических проблем.
Одна из вещей, которые добавляют в надлежащие оптовые контракты на недвижимость, — это фраза «и / или назначает» рядом с вашим именем. Этот пункт дает вам право продать недвижимость или передать ее другому покупателю.
Вам необходимо сообщить об этом продавцу и при необходимости объяснить пункт. Заверьте их, что они все равно получат сумму, о которой вы оба договорились, но это дает вам гибкость в сделках в будущем.
3. Подать договор
В зависимости от законов вашего штата вам необходимо подать договор уступки недвижимости в юридическую компанию или адвокату для проведения поиска по титулу. Это независимые стороны, которые изучают историю собственности и следят за тем, чтобы на право владения не было залогового права.Затем они подписывают срок действия контракта.
4. Переуступить договор
Поиск покупателя, как и поиск продавца, требует правильной сегментации. Инвесторы должны использовать несколько возможностей при поиске покупателей, включая онлайн-маркетинг, листинговые сайты или сетевые группы. В сфере недвижимости этот процесс называется составлением списка покупателя и является важным шагом на пути к успеху в передаче контрактов.
После того, как вы нашли покупателя (надеюсь, из вашего постоянно растущего списка покупателей), убедитесь, что в вашем контракте есть формулировка, которая покрывает задаток, подлежащий выплате авансом.Это дает вам защиту от возможного нарушения контракта. Это также гарантирует вам прибыль вне зависимости от того, будет сделка закрыта или нет, так как задаток не возвращается. Сколько это будет, зависит от вас, если это правильно обосновано.
5. Получите комиссию
Ваша прибыль от такой сделки зависит как от комиссии за переуступку, так и от разницы между согласованной стоимостью и суммой, которую вы продаете покупателю. Если вы и продавец решите, что купите недвижимость за 75 000 долларов и продадите ее покупателю за 80 000 долларов, вы получите прибыль в размере 5 000 долларов.Сделка закрывается, как только покупатель заплатит 80 000 долларов.
Уступка договорных обязательств
Для многих инвесторов наиболее привлекательным преимуществом уступки контракта является возможность получать прибыль, даже не приобретая недвижимость. Это часто то, что привлекает людей к началу оптовой торговли, поскольку позволяет многим изучить основы недвижимости с относительно низкими ставками. Плата за переуступку может быть определена как процент от покупной цены или как установленная сумма, определяемая оптовиком.Стандартная комиссия составляет около 5000 долларов за контракт.
Потенциальная прибыль — не единственный положительный момент, связанный с уступкой контракта. Инвесторы также выигрывают от того, что их не добавляют в цепочку титулов, что может значительно сократить расходы и сроки, связанные со сделкой. Эта выгода может даже передаваться продавцу и конечному покупателю, поскольку они могут избежать уплаты гонорара агенту по недвижимости, выбрав уступку контракта. По сравнению с двойным закрытием (еще одна популярная стратегия оптовой торговли) инвесторы могут избежать двух наборов затрат на закрытие.Все эти плюсы могут положительно повлиять на чистую прибыль инвестора, что делает эту стратегию выхода весьма желательной.
Уступка договора Конс
Несмотря на то, что уступка контракта имеет множество преимуществ, есть несколько недостатков, о которых следует знать, прежде чем искать свою первую оптовую сделку. А именно, работа с покупателями и продавцами, которые, возможно, не знакомы с оптовой торговлей, может быть сложной задачей. Инвесторы должны быть готовы познакомить новичков с процессом и быть готовыми ответить на любые вопросы.Иногда продавцы намеренно не принимают условия контракта. Инвесторы должны быть готовы к тому, чтобы столкнуться с подобными ситуациями, чтобы не расстраиваться.
Еще одно препятствие, с которым могут столкнуться оптовики при работе с уступкой контракта, — это случаи, когда конечный покупатель хочет отказаться. Лучший способ защитить себя от подобных ситуаций — это составить список надежных покупателей и обеспечить безопасность процесса заключения контракта. Имейте в виду, что, хотя у этой стратегии выхода из недвижимости есть свои минусы, правильная подготовка может помочь инвесторам избежать любых серьезных проблем.
Сводка
Как и в любой другой сфере инвестирования в недвижимость, ни один аспект не приведет к успеху. Однако понимание того, как работает уступка договора по недвижимости , является жизненно важной частью этого бизнеса. Когда вы поймете множество уровней распределения контрактов и того, как работают оптовые продажи от начала до конца, вы станете более информированным, образованным и успешным инвестором.
Хотите узнать больше о том, как начать бизнес в сфере недвижимости?
Имея так много информации, открытие бизнеса в сфере недвижимости или LLC может быть сложным процессом.Наш новый онлайн-курс по недвижимости, организованный опытным инвестором Таном Мерриллом, охватывает основы, которые вам нужно знать, чтобы начать инвестировать в недвижимость. Эти проверенные временем стратегии помогут научить вас извлекать выгоду из текущих возможностей на рынке недвижимости.
Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный вебинар по недвижимости и начните узнавать, как начать успешный инвестиционный бизнес уже сегодня!
Назначение контракта: определение и заинтересованные стороны — видео и стенограмма урока
Стороны уступки
Обычно в уступке по контракту участвуют не менее трех сторон.Во-первых, в существующем контракте будут как минимум две исходные стороны. Назовем эти партии Розовой и Голубой. Затем будет третье лицо, которому будет назначен контракт. Назовем эту вечеринку Желтой.
Допустим, Pink и Blue заключают контракт, по которому Pink должна предоставить Blue один поддон дерновой травы Святого Августина. Взамен Синий заплатит Розу за траву. Теперь предположим, что Pink не может найти траву Святого Августина. Он может найти только бермудскую траву.
Друг Пинк, Желтая, владеет садовым центром.У Желтого есть дерн святого Августина в своем магазине. Итак, Пинк соглашается позволить Желтому выполнить свой контракт с Синим. Pink уведомляет Blue, что желтый теперь будет выполнять контракт. Это означает, что Pink назначает Yellow как обязательствам, так и преимуществам по его контракту с Blue.
В этом сценарии Пинк является цедентом, поскольку он был первоначальной стороной контракта с Блю. Желтый — правопреемник, поскольку теперь он обладает правами и обязанностями по контракту с Синим.Желтый теперь обязан давать Синему траву Святого Августина, а Синий теперь обязан платить Желтому.
Назначение прав
Существует также второй тип уступки. Иногда цедент выполняет уступку прав только . Это означает, что первоначальная сторона остается обязанной выполнить договор, но другая сторона получает договорные выгоды.
Давайте немного изменим наш сценарий. На этот раз у Pink есть трава Святого Августина, и она полностью готова и способна предоставить эту траву Блю.Но Pink и Yellow работали вместе над другим домом, и Pink до сих пор обязана Yellow за работу над этим проектом. Позже Pink просит Blue заплатить за траву желтым вместо розового. Теперь синий обязан платить желтому, хотя желтый не имеет обязательств перед синим.
В этом сценарии Пинк является цедентом, поскольку он был первоначальной стороной контракта с Блю. Желтый — правопреемник, поскольку теперь он имеет преимущество контракта с Синими.
Pink по-прежнему обязана обеспечивать Синий сертификат St.Августин трава. Там ничего не изменилось. Но теперь есть новое обязательство. Синий теперь обязан платить желтому. Это означает, что Blue является должником, поскольку этот контракт был написан для получения прибыли Yellow, а Yellow является кредитором.
Передача прав может быть сделана в подарок. Когда правопреемник назначает выгоду по контракту в качестве подарка, это называется дарственной уступкой . В противном случае, как и в нашем сценарии, назначение — это обмен. Желтый раньше работал на Pink, поэтому Pink будет платить за эту работу.
Пожертвования можно отозвать. Это означает, что цедент может передумать и вернуть права. Как правило, уступки не подлежат отзыву, за исключением того, что смерть или банкротство правопреемника автоматически аннулируют уступку.
Цедент и Цессионарий
Давайте вернемся к нашему сценарию и подробнее рассмотрим вовлеченные стороны. Пинк является первоначальной стороной контракта и правопреемником. Цедентом может быть физическое лицо, группа или компания.
Цедент — это сторона, которая передает свои договорные права другой стороне. В переуступке контракта это означает, что сторона передает как договорные обязательства, так и договорные выгоды. При уступке прав это означает, что сторона передает только выгоду по контракту.
В нашем сценарии договорное обязательство — это обязательство предоставить Blue газон Святого Августина. Договорная выгода — это выгода, выплачиваемая за дерн.
Желтый — правопреемник. Правопреемник может быть физическим лицом, группой или компанией.
Правопреемник — это сторона, которая получает права и обязанности по контракту, но не является первоначальной стороной контракта. Обычно правопреемник получает договорные права и обязательства непосредственно от первоначальной стороны договора.
Должник и должник
В нашем втором сценарии, когда Pink уступает только свои права по контракту, Blue становится должником.Синий теперь обязан платить желтому. Должник — это сторона, которая обязана что-то делать в соответствии с условиями контракта.
Иногда вы можете услышать термин «должник», используемый для описания «заемщика» или «должника». Это обычное дело, потому что многие контракты являются долговыми, но важно отметить, что от должников могут потребовать сделать что-то, кроме погашения долга. Должники могут быть обязаны выполнять определенную задачу или даже воздерживаться от определенной деятельности.
Всякий раз, когда у нас есть уступка и должник, у нас будет кредитор.В нашем втором сценарии Желтый — кредитор. Кредитор извлекает выгоду из обязательства должника. Желтый — наш кредитор, потому что назначение было сделано для получения прибыли Желтого, хотя Желтый не считается сторонним бенефициаром . Yellow не является сторонним бенефициаром, потому что исходный контракт не был написан для выгоды Yellow.
Ограничения на присвоение
Существует множество различных ограничений на назначения. Во-первых, уступка может быть только для настоящих прав.Это означает, что Пинк может передать свои права Жёлтому только после того, как Пинк получит эти права. Обещание передать права в будущем недействительно. Таким образом, Pink не может передать свои права до того, как его контракт с Blue будет заключен.
Кроме того, цедент должен сделать четкое заявление о намерении передать права, и эти права должны быть четко определены. Если намерение цедента неясно или права не определены четко, уступка считается недействительной.
Положение о расторжении договора — это еще один тип ограничения.Это договорная оговорка, которая позволяет другой стороне расторгнуть договор, если сделана уступка. Кроме того, пункт, который создает условие после , автоматически отменяет договор, если выполняется уступка.
Определенные контракты, не подлежащие переуступке
Общее право поддерживает свободу уступки контракта, поэтому уступки обычно разрешены, если не существует пункта о недопустимости уступки . Оговорка о недопустимости уступки запрещает уступку определенных прав или всего договора другой стороне.Однако, если уступка разрешена, то цедент может уступить договор без согласования с другой стороной договора. Однако важно отметить, что уступка не может повлиять на договорные права другой стороны, иначе уступка будет недействительной.
Например, в нашем сценарии назначение Пинк Желтому не может повлиять на права Синего. Синий должен по-прежнему получать такую же траву, в том же количестве и качестве.
Это правило помогает объяснить, почему определенные контракты вообще не могут быть назначены.Сюда входят контракты, предполагающие уникальное исполнение. Например, предположим, что Блю теперь нанимает Пинк, чтобы он спел на его дне рождения. Пинк не может передать контракт Жёлтому, потому что этот контракт уникален и требует присутствия Пинка. Если поет Yellow, это не то же самое, что поет Pink. Это может быть лучше или хуже, но в любом случае это не поет Pink.
Кроме того, определенные задания не могут быть выполнены, если они нарушают общественную политику. Например, права, полученные в результате иска о причинении личного вреда, не могут быть переданы, потому что такое назначение может способствовать судебному разбирательству.
Одним из примеров является дело штата Невада « Traffic Control Services против United Rentals Northwest ». В этом деле 2004 года верховный суд штата постановил, что соглашение сотрудника об отказе от конкуренции с одной компанией не может быть передано другой компании.
Буркхардт ранее работал в РЭШ. В рамках своего трудового договора Буркхард подписал соглашение об отказе от конкуренции и получил взамен 10 000 долларов. В соглашении говорилось, что если Буркхардт уйдет из NES, он не будет работать в компании-конкуренте в этом районе в течение одного года и будет защищать конфиденциальную информацию компании.Затем United Rentals купила NES, и Буркхардт отказался подписать новое соглашение об отказе от конкуренции с United Rentals. Вместо этого он ушел работать в Службу управления движением.
United Rentals подала в суд на Burkhardt и Traffic Control за нарушение соглашения об отказе от конкуренции. Суд высшей инстанции штата Невада постановил, что соглашение сотрудника об отказе от конкуренции является личным по своему характеру и, следовательно, не может быть передано без согласия сотрудника или без четкого положения контракта, допускающего назначение.
Итоги урока
Давайте рассмотрим.Есть два типа присвоения. Уступка договора происходит, когда одна сторона договора передает обязательства и выгоды по договору другой стороне. Передача прав происходит, когда одна сторона договора передает преимущества договора другой стороне.
В уступке участвуют как минимум три стороны. Цедент — это сторона, которая передает права по договору другой стороне. Цессионарий — это сторона, которая получает договорные права от цедента.Должник — это сторона, которая не участвовала в уступке, но теперь обязана цессионарию.
Уступка — довольно распространенная практика в договорном праве, но в определенных ситуациях уступку можно предотвратить. Переуступка не допускается, если договор предусматривает личные услуги или если есть пункт о недопустимости переуступки .
Результат обучения
Урок выше поможет вам:
- Объяснить, что такое контрактное задание
- Обсудите, сколько сторон задействовано в назначении контракта и как они вписываются в
- Признать, что такое уступка прав
- Узнайте, кто такие цедент и правопреемник
- Проанализировать роль должника и кредитора
- Укажите ограничения, которые могут быть наложены на задание.
Переуступка контракта: Руководство для инвесторов в недвижимость
Существует несколько способов инвестирования в недвижимость помимо хорошо известных методов покупки арендуемой собственности или ремонта и ремонта домов.Один интересный и потенциально прибыльный способ заработать на недвижимости — это ее оптовая продажа. По сути, это означает, что вы обнаруживаете сделки с недвижимостью, которые на самом деле не собираетесь покупать, но планируете передать другому покупателю. Для этого вам необходимо использовать правовой принцип, известный как уступка контракта.
Имея это в виду, вот что означает уступка договора и как вы можете использовать его для получения прибыли от сделок с недвижимостью без необходимости вкладывать свой собственный капитал для приобретения собственности.
Что такое уступка договора?
Уступка контракта происходит, когда сторона существующего контракта передает юридические обязательства по контракту другой стороне. В качестве основного примера переуступки контракта, если вы подписываете контракт с ландшафтной компанией на стрижку вашего газона каждые две недели, а ландшафтная компания передает ваш контракт другой компании в этом районе, новая компания берет на себя обязательства (стрижка вашего газона). газон) и льготы (взыскание) по договору.
Теперь, в зависимости от языка исходного контракта, такое изменение может быть запрещено — по крайней мере, без вашего согласия. Некоторые контракты вообще запрещают уступку. Другие разрешают переуступку контракта, но только в том случае, если другая сторона контракта (вы, в примере с ландшафтным дизайном) соглашаетесь с изменением.
Переуступка контракта в качестве стратегии инвестирования в недвижимость
Одна из стратегий инвестирования в недвижимость, которая приобрела популярность в последние годы, известна как оптовая .Эта стратегия предполагает, что инвестор (оптовый торговец) ведет переговоры о заключении договора купли-продажи с продавцом и впоследствии передает этот договор на недвижимость покупателю, собирая плату за уступку своих усилий. Это также известно как переворачивание контрактов на недвижимость.
Вот ключевой момент в отношении договоров купли-продажи недвижимости: договор недвижимости не обязательно является обязательством для конкретного человека по покупке дома. Скорее, он дает человеку право на покупку этого конкретного дома, но это право может быть продано другому покупателю, если условия контракта позволяют это.
В качестве примера предположим, что я инвестор в недвижимость и хочу найти недвижимость по выгодной цене, которая будет приносить отличный денежный поток. Единственная проблема в том, что у меня нет времени или навыков ведения переговоров, чтобы находить действительно выгодные сделки. Однако, работая с оптовыми торговцами недвижимостью, я могу получить договор, который был ранее согласован, в обмен на вознаграждение.
Как работает оптовая продажа недвижимости?
Основная идея оптовой продажи недвижимости проста.Во-первых, вы находите недвижимость, продавец которой готов принять значительно меньшую рыночную стоимость в обмен на быструю и легкую продажу. Затем вы находите другого покупателя, который готов заплатить немного больше, чем цена контракта, и вы уступаете ему контракт и получаете прибыль от разницы. Конечно, легче сказать, чем сделать.
Оптовые торговцы недвижимостью используют несколько методов, чтобы найти недвижимость для продажи. Многие используют прямую рассылку, рекламируют свою готовность покупать дома в Интернете, размещают объявления в газетах и используют другие стратегии для поиска продавцов.Большинство из них используют комбинацию нескольких стратегий, чтобы иметь наилучшие шансы на успешное заключение сделки. Например, если вы когда-нибудь видели вывеску о покупке уродливых домов в вашем городе, вероятно, ее поместил там оптовый торговец.
Чтобы бизнес-модель работала, оптовику необходимо ориентироваться на ситуации, когда домовладельцу необходимо как можно быстрее продать свой дом. Может быть, дом нуждается в ремонте, который они не хотят делать, но им нужно переехать из штата для новой работы.Или, может быть, они задерживают выплаты по ипотеке, и быстрая продажа может помочь им снова встать на ноги в финансовом отношении.