Раздел ипотечной квартиры при разводе
Сам развод как процедура является неприятной штукой, но многие пары приходят в замешательство, когда развод и ипотека тесно связаны между собой. Итак, что необходимо делать с ипотечной квартирой при сложившейся ситуации и как ее поделить?
По действующему законодательству Российской Федерации (Гл. 7 Семейного кодекса РФ «Законный режим имущества супругов», ФЗ «Об ипотеке»), недвижимость, которая приобретена по договору ипотеки в период зарегистрированного брака, является совместно нажитой собственностью супругов. В данном случае особой роли не играет, на кого именно оформлен договор ипотеки.
При разводе, а также при дальнейшем разделе имущества ипотечная квартира делится пополам между бывшими супругами. Однако следует помнить, что ипотечная квартира является залогом в банке, который выдал кредит, значит, банк должен дать официальное согласие на дальнейшие производимые действия с кредитной квартирой. В некоторых случаях при разводе переоформляется ипотечный договор и договор о страховании недвижимости (переоформление обойдется в кругленькую сумму — приблизительно 1% от остаточной суммы задолженности).
Если ипотечная квартира является однокомнатной, ее делят по долям. В данном случае применим закон «Об ипотеке», который четко указывает, что предметом залога не может быть доля в собственности. Банк имеет право отказать в переоформлении договора ипотеки на однокомнатную квартиру. В таком случае заемщиком остается тот, на кого первоначально был оформлен договор до полного расчета по кредиту.
Если же банк дает согласие и квартира разделена по долям, то осуществлять выплату по основному кредиту, а также по процентам необходимо обоим супругам в соответствии со своей долей. Иногда в случае развода банк требует досрочное погашение кредита.
От права собственности один из супругов может отказаться в пользу другого, но перед оформлением ипотечного договора банк проверяет платежеспособность того, кто в результате будет погашать кредит.
Суд разделит квартиру, приобретенную по ипотеке, пополам (при отсутствии иных пунктов в брачном контракте). Если один из бывших супругов не в состоянии вносить свою часть денежных средств за квартиру более 3 месяцев подряд, другому супругу может быть отсужена компенсация за понесенные расходы или произведен раздел квартиры в соответствии с произведенными взносами (например, 60 на 40).
Если супружеская пара находилась в гражданском браке, без официального оформления своих отношений, то в данном случае нормы Семейного кодекса о разделе имущества не применяются. Поэтому необходимо либо заключить соглашение о разделе долгов и имущества, либо произвести перерасчет своей части средств, которая была внесена по кредиту в долю ипотечной квартиры и доказывать свои права на эту долю в суде.
Если при разводе один из бывших супругов не претендует на ипотечное жилье, второй супруг, с согласия банка, вправе переоформить договор в банке на свое имя и отвечать по договору индивидуально.
Варианты раздела ипотечной квартиры при разводе:
- Переоформление ипотечного договора и раздел ответственности за погашение займа на двоих или отказ от своей доли (части) ипотечной квартиры одного в пользу другого супруга.
- Квартира, приобретенная по ипотеке, подлежит продаже, а полученные средства используются для погашения займа, остаток же делится между супругами. Но для этого необходимо согласование с банком.
- Один из бывших супругов может взять индивидуально кредит для погашения своей доли ипотеки, после этого банк переоформляет ипотечный договор, в котором солидарную ответственность заменяется на индивидуальную.
как делится ипотечная квартира в 2021 году?
Непогашенный ипотечный кредит добавляет сложностей при разводе. У бывших супругов возникает множество вопросов. Как при разводе делится ипотечная квартира? Кто и в каком размере будет выплачивать кредит в дальнейшем? Что делать с созаемщиком ипотеки при разводе?
Что говорит закон
При разводе принцип раздела ипотечного имущества состоит в том, что оно делится между бывшими супругами пополам. Это касается и квартиры, купленной в браке.
При этом совсем не важно, на кого оформлен кредит. Финансовые обязательства перед кредитным учреждением возлагаются в равной степени на обоих супругов, и они должны их выполнять даже после расторжения брака.
У разводящихся супругов всего несколько вариантов решения проблемы непогашенной ипотеки:
- продолжать выплачивать кредит на прежних условиях;
- поделить квартиру и долги;
- погасить ипотеку досрочно и продать квартиру;
- перестать платить кредит и дождаться пока банк сам продаст квартиру на аукционе.
И если с первым вариантом все вроде бы ясно, то уже второй вызывает сложности. Как правильно поступить, когда при разводе необходимо разделить квартиру, обремененную ипотекой?
Почему возражают банки
В Семейном кодексе сказано, что при разделе общего имущества супругов необходимо разделить и их совместные долги. А
Другими словами, банк теряет возможность требовать возврата всей суммы за квартиру с любого из бывших супругов, что ему совсем невыгодно. А граждане, однажды получив отказ, теряют право повторно обратиться в суд с иском о разделе.
Делим ипотечную квартиру в суде
Как же юридически грамотно обойти возражение кредитного учреждения? С чего начать?
Для этого юристы советуют первоначально подать иск только о разделе совместного имущества супругов, а совместный долг перед банком не делить.
Тогда суд будет вынужден исходить из того, что раздел квартиры, обремененной ипотекой, относится к сфере семейных правоотношений и регулируется исключительно семейным законодательством. И согласие банка становится не нужным.
И несмотря на то, что долг перед банком еще остается солидарным, появляется законная возможность обойти возражения кредитного учреждения, и поделить долговые обязательства так, как разведенные супруги договорились между собой.
Приведем алгоритм раздела ипотечного жилья:
Шаг 1. Один из бывших супругов обращается в суд с иском о разделе общего имущества. При этом требования о том, чтобы поделить сам ипотечный долг не выдвигает. Тогда судья вынужден будет рассматривать дело только в пределах заявленного иска. Поскольку в результате раздела квартиры банк не теряет право требовать возврата всей суммы долга у любого из супругов, то суд вправе принять решение без его согласия. Разделить жилье можно по-разному. Даже полностью вывести одного совладельца из состава залогодателей, переоформив на другого всю квартиру. Судебная практика за 2021 год знает такие прецеденты.
Как же теперь переоформить сам кредитный договор, например, чтобы долг выплачивал тот из супругов, на которого полностью оформлена недвижимость?
Шаг 2. После вступления в силу решения суда нужно обратиться в Единый государственный реестр прав за новым свидетельством на жилье.
Шаг 3. С решением суда, свидетельством и совместным заявлением от обоих супругов нужно попросить кредитора внести изменения в ипотечный договор. Так как недвижимость уже поделена или переоформлена на одного из разведенных супругов, возражать банку не имеет смысла. В качестве доказательства приводим официальный ответ Агентства по ипотечному жилищному кредитованию: «В соответствии с решением суда Агентство готово внести изменения в документы кредитного дела и закладную при наличии волеизъявления всех заемщиков».
Но все это возможно только в том случае, когда бывшие супруги пришли к взаимному согласию о порядке выплат по ипотеке.
Если не договорились
Если не удалось договориться, то лучшим выходом будет продать недвижимость и разделить оставшиеся после выплаты долга деньги.
Самое неразумное в такой ситуации – совсем перестать платить кредит и дождаться момента, когда банк обратит взыскание на квартиру. Так заемщики потеряют не только свое жилье, но и большую часть выплаченных за него денег.
А если жилье куплено до брака?
Бывает, что квартира была куплена в ипотеку одним из супругов еще до вступления в брак. Тогда при разводе права на нее будет иметь тот из них, на которого оформлен кредитный договор. Ну а второй вправе потребовать через суд возмещения ему половины денежных средств, которые были потрачены из семейного бюджета на выплату ипотечного кредита.
Ипотека при разводе супругов с детьми
Когда в семье есть несовершеннолетние дети, суд может отступить от общего правила Семейного кодекса и разделить имущество не пополам, а увеличить долю в квартире того из супругов, с кем остается ребенок.
Военная ипотека и развод: что делать?
При расторжении брака квартира, купленная по военной ипотеке, остается личным имуществом военнослужащего, поскольку она приобреталась на средства специального целевого назначения.
Раздел ее законом не предусмотрен. И после развода льготным заемщиком и плательщиком процентов по-прежнему остается тот из супругов, кто оформлял кредитный договор.
Ипотека и брачный договор
Большинства споров при разделе ипотечной квартиры можно избежать, если предварительно заключить брачный договор. Сделать это можно как перед вступлением в брак, так и во время семейных отношений.
Еще раз подчеркнем, что в случае раздела квартиры в ипотеке при разводе, лучшей стратегией между бывшими супругами будет стратегия на мирное урегулирование возникающих споров.
Видео: Ипотека и развод
Читайте также:
Как делить квартиру в ипотеке при разводе, раздел ипотечной квартиры при разводе
Просмотров 5878Молодожены, уверенные в том, что будут жить «долго и счастливо» спешат обзавестись собственным жильем. Но полной суммы на приобретение квартиры у них нет, помощи ждать не откуда… Банк предлагает соблазнительно выгодные условия ипотечного кредитования. И вот, муж и жена любовно обустраивают свое семейное гнездышко. Все бы хорошо, но развод никто не планирует заранее. Помимо решения других болезненных вопросов, супругам приходится решать, как разделить ипотеку после развода…
Если бы на супружеское имущество не было никаких обременений – все было бы предельно просто. Разведенные или только планирующие разводиться муж и жена могли бы заключить письменный договор о разделе совместно нажитого имущества и долгов. В крайнем случае, если заключить письменный договор не получилось бы, супруги обратились бы в суд с иском о разделе недвижимого имущества.
А что делать в том случае, если совместное недвижимое имущество взято в кредит и находится под банковским обременением? В связи с этим и возникают сложности. Как поделить ипотечную квартиру и ипотечный кредит при разводе?
Теоретические основы развода с ипотекой
На каких законных основаниях происходит раздел приобретенной в ипотеку квартиры и раздел ипотечного кредита?
Раздел квартиры в ипотечном кредите
Согласно положениям гражданского законодательства, совместно нажитое имущество мужа и жены принадлежит им по праву совместной собственности (п. 1 ст. 256 ГК РФ). Это же положение утверждается семейным законодательством. Хоть квартира и куплена в кредит, она становится общим имуществом семьи, то есть совместной собственностью супругов.
Если муж и жена примут решение поделить совместную собственность, их части будут равными, если, конечно, они сами не поделят имущество по-другому. Ведь согласно семейному законодательству, муж и жена вправе делить то, что им принадлежит, по своему усмотрению – путем соглашения (п. 2 ст. 38 СК РФ). Это же положение касается не только имущества, но и долгов мужа и жены.
Не противоречит этому и Федеральный закон «Об ипотеке». Статья 7 этого закона утверждает, что на имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов, при наличии письменного согласия на это собственников имущества, может быть установлена ипотека. А поcкольку доли супругов в общем имуществе являются равными, приобретенная в ипотеку квартира тоже должна быть разделена между супругами пополам.Раздел кредитного долга между супругами
Общие долги, как и общее имущество супругов, тоже делятся пополам. А это значит, что кредитные обязательства супругов по выплате долга перед банком – равны (см. «Можно ли и как при разводе поделить кредит«).
Развод с ипотекой – практика
В теории – все просто и понятно. Но почему же на практике оказывается так сложно осуществить раздел ипотеки при разводе? Прежде всего, потому, что приходится делить не только имущество, но и долг. К тому же, кроме интереса мужа и жены присутствует интерес третьего лица – банковского учреждения:
- В залоге у банка находится общая квартира супругов;
- Перед банком у супругов имеются долговые обязательства.
Все операции, связанные с ипотекой – продажа жилья после развода, перевод долга на одного из супругов, деление кредита между супругами, деление ежемесячного платежа между супругами — должны осуществляться с согласия банка.
Согласно положениям гражданского законодательства, перевод долга с одного лица на другое (с мужа на жену или наоборот) невозможен без согласия кредитора (банковского или кредитного учреждения) — об этом говорит п. 2 ст. 391 ГК РФ. Чаще всего заявления супругов о внесении изменений в кредитный договор остаются неудовлетворенным банком. Попытки разделить ипотечную квартиру и кредит в судебном порядке без согласия банка – также остаются безуспешными.
Мнение эксперта
Семен Фролов
Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.
Задать вопрос экспертуПочему банк отказывает в удовлетворении заявления о разделе долга? Согласно условиям кредитного договора, банк может требовать возврата долга от всех должников и от каждого по отдельности (полностью или частично). Раздел долга ведет к существенному изменению кредитного договора (солидарная ответственность должников превращается в долевую ответственность). А спор между мужем и женой – вовсе не причина вносить изменения в кредитный договор и ограничивать права банковского учреждения. Поэтому банк не соглашается на раздел ипотечного кредита между мужем и женой.
Исходя из этого, существует несколько вариантов раздела ипотеки после развода.
Если между супругами заключено соглашение
Законом предусмотрено право супругов самостоятельно определять судьбу своего общего имущества. Муж и жена могут по своему усмотрению разделить совместную собственность путем заключения письменного соглашения, как во время брака, так и после развода.
- Если супруги предоставят письменное соглашение, о том, кто будет выплачивать долг перед банком, кому будет принадлежать приобретенная квартира, суд не будет заниматься ни разделом ипотечной квартиры, ни разделом ипотечного кредита.
- Если же такого письменного соглашения у супругов нет, вопрос раздела ипотеки будет решаться в судебном порядке.
Раздел ипотеки с участием суда и банка
Если достичь соглашения невозможно – один из супругов должен подать в суд иск о разделе ипотечной квартиры – попросить суд прекратить право совместной собственности. При этом требование о разделе ипотечного кредита истец не заявляет — суд разрешает спор только в рамках исковых требований согласно пункту 3 статьи 196 ГПК РФ. Получать согласие кредитора для этого не нужно — против такого требования у кредитора (банковского учреждения), как правило, и не будет возражений, поскольку его права – не нарушаются (залоговое имущество не выбывает из залога, в кредитный договор не вносятся изменения, долг по ипотечному кредиту не переводится с одного супруга на другого).
В некоторых кредитных договорах предусматривается обязательное условие для супружеских пар созаемщиков: извещать банк о любых существенных изменениях в жизни (переезд, смена работы, развод, рождение детей) . Если такое условие предусмотрено, необходимо сообщить банковской или кредитной организации о предстоящем расторжении брака.
Как может быть поделена ипотека в суде, если супруги — созаемщики?
После процедуры судебного раздела, на основании решения суда о разделе ипотечной квартиры, супруги могут обратиться в банковское или кредитное учреждение с заявлением о переводе долга. Если кредитор даст согласие, в кредитный договор будут внесены изменения (кредитный договор будет переоформлен на одного из супругов или переоформлен в два раздельных кредитных договора.
Необходимо учесть вот еще что: за внесение изменений в кредитный договор банком может взыскиваться комиссия в размере 0,5- 1% от суммы задолженности.
Если договор ипотечного кредитования оформлен на обоих супругов (муж и жена — созаемщики), разделить кредит с согласия банка можно одним из двух способов:
- Супруги, по соглашению с банком, вносят изменения в ипотечный договор, заменяя солидарную (общую) ответственность по кредиту на долевую (раздельную) ответственность каждого из них по выплате своей части долга.
Как правило, банк не очень охотно предпринимает такой шаг, ведь в этом случае он лишается преимуществ солидарной ответственности супругов (например, взыскания долга с одного из супругов или с обоих одновременно). Но, если банк дает согласие, общий ипотечный кредит превращается в два отдельных кредита. Как правило, остаточный долг делится пополам, каждый из супругов продолжает оплачивать свою часть. Учтите, банк будет тщательно проверять платежеспособность каждого супруга. И только если убедится, что у обоих супругов хватит средств, чтобы совершать регулярные платежи и погашать кредит, он даст согласие на раздел.
Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист. Специализация семейное, жилищное право.
Приобретенная квартира остается в общей собственности супругов, а доли – выделяются в натуре. Именно так – в натуре! Раздел ипотечной квартиры возможен только в том случае, если она многокомнатная. Если же в ипотечной квартире только одна комната, поделить ее на равные части просто невозможно – значит и ипотечный кредит не подлежит разделу. Об этом прямо утверждает статья 5 Федерального закона «Об ипотеке» — невозможно выделить часть недвижимого имущества в качестве предмета ипотечного кредитования, если такой выдел противоречит назначению недвижимого имущества.Итак, муж и жена делят ипотечную квартиру поровну – приобретают не совместную, а долевую собственность, после чего продолжают выполнять кредитные обязательства пропорционально полученным долям. Для разводящейся супружеской пары этот вариант не слишком привлекателен – ведь если другого жилья у них нет, придется проживать под одной крышей, хоть и в разных комнатах.
Если бывшим супругам удастся разъехаться, существует риск прекращения выплаты кредита одним из них – тем, кто не проживает в ипотечной квартире, следовательно не чувствует себя обязанным платить за нее или просто не имеет достаточно средств. Чем это закончится? Если второй супруг не будет исправно вносить платежи за двоих, вероятнее всего, банк обратится в суд и получит разрешение на продажу ипотечной квартиры с торгов – оба супруга останутся без жилья и вложенных денег.
- Ипотечный договор переоформляется на одного из супругов, а второй – предоставляет письменный и нотариально заверенный отказ. В этом случае на одного из супругов возлагается полная ответственность по выплате кредита, а второй супруг от этой ответственности освобождается. При этом второй супруг лишается права собственности на приобретенную в кредит квартиру. Разумеется, этот вариант, впрочем, как и предыдущий, — возможен только с согласия банка.
Банковская или кредитная организация даст согласие только в том случае, если один заёмщик будет признан платежеспособным и сможет самостоятельно погасить кредит.
Если банк откажет в переоформлении кредитного договора?
Возможен и такой крайне неблагоприятный ход развития событий, как отказ банка от переоформления кредитного договора.
Надо сказать, банк крайне не заинтересован, чтобы росло количество кредитов (ведь растут риски невозврата), поэтому он будет препятствовать делению одного кредита на несколько, гораздо предпочтительнее – иметь нескольких должников по одному кредиту. В большинстве случаев банки пользуются правом накладывать вето и сохранять текущее положение.
Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист. Специализация семейное, жилищное право.
Если банк откажет от переоформления кредитного договора, оба супруга по-прежнему останутся солидарными должниками по кредитному договору, даже если по соглашению или судебному решению ипотечная квартира будет поделена между ними не поровну или полностью перейдет в собственность одного из них.
Что делать в этом случае?
Таким образом, мужу и жене придется прийти к согласию относительно порядка выполнения общих кредитных обязательств. Если же кредитные обязательства не будут выполняться, на ипотечную квартиру будет наложено взыскание – таким образом будет потеряно и жилье, и внесенные платежи по кредиту.
Подробнее об этом – ниже.
Как делится ипотека, если заемщик – один из супругов
Бывают случаи, когда ипотечный кредит был оформлен одним из супругов до вступления в брак. После создания семьи заемщик продолжает выплачивать кредит так же, как и до брака.
Если для этого супруг использует исключительно личные средства, в случае развода взятая до брака ипотека признается личным обязательством супруга, а квартира – его личным, не подлежащим разделу имуществом (ст. 36 СК РФ).Если же для выплаты кредита использовались общие средства супругов, в случае развода второй супруг вправе претендовать на долю ипотечной квартиры. Или наоборот, если он не претендует на совладение квартирой – может быть освобожден от ипотечных выплат, а также может получить обратно внесенные денежные средства.
Другая ситуация – покупка квартиры в ипотеку уже во время брака, но в качестве первоначального взноса использовались личные средства мужа или жены. Этот факт должен быть учтен при распределении долей или разделе остатка кредитной задолженности между супругами.
Мнение эксперта
Семен Фролов
Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.
Задать вопрос экспертуИзбежать конфликтов можно путем оформления брачного договора на этапе вступления в брак или оформления ипотеки в браке, по условиям которого ипотека, взятая до брака, остается в собственности заемщика. А если заемщик не возражает против участия супруга в выплате кредита, ему следует сообщить банку о своем вступлении в брак и оформить солидарную ответственность перед банком, то есть сделать супруга созаемщиком или поручителем.Если же супруг не желает заключать брачный договор или нести равные ипотечные обязательства, мужу и жене остается только искать альтернативные решения, например…
Продать квартиру, выплатить кредит, поделить деньги
Если супруги-созаемщики не могут достичь согласия о дальнейшем погашении долга, если основной заемщик не может выплатить долг самостоятельно, если нет разрешения банка о переводе долга на другого супруга, существует еще один способ распутать ипотечный «клубок».
Залоговая квартира продается, кредит полностью выплачивается, остаток вырученных от продажи денег – делится между супругами. И порой, несмотря на банальное «негде жить» или эмоциональное «жаль продавать уже почти «свое» жилье», продажа квартиры становится единственным оптимальным решением (см. «Продажа квартиры с обременением«).
Прежде всего, потому что разводящиеся супруги избавлены от необходимости жить под одной крышей, кроме того, с них снимается обязанность выплачивать кредитные платежи.
Но, как и другие варианты, данный вариант решения проблемного вопроса имеет свои недостатки:
- Во-первых, для продажи квартиры тоже требуется получить разрешение банка. Не всегда банки дают согласие – ведь при продаже квартиры и досрочной выплате кредита теряется часть процентов.
- Во-вторых, поиск покупателя, который будет заинтересован в покупке квартиры под залогом у банка – весьма непрост.
- В-третьих, как следствие предыдущего недостатка, залоговую квартиру приходится продавать по значительно заниженной цене.
Другие варианты
Есть один вариант, который поможет избежать долгих и безрезультатных переговоров с банковской или кредитной организацией и максимально упростить процесс раздела ипотеки. Это досрочное погашение кредита. Единственная сложность – поиск достаточно крупной денежной суммы (путем продажи другого дорогостоящего имущества, оформления другого кредита). К слову, иногда банк сам предъявляет требование о досрочном погашении кредита в случае расторжения брака супругов-созаемщиков (если соответствующее условие содержится в кредитном договоре).
Еще один вариант, который, конечно, требует от мужа и жены ответственности, порядочности и способности к принятию компромиссных решений – ничего не делить и не переоформлять, продолжать выплачивать кредит после расторжения брака в прежнем режиме. Как правило, этот вариант практикуется в том случае, если после расторжения брака супруги продолжают жить в ипотечной квартире, или если в квартире живет только один из супругов с общим ребенком.
Раздел ипотеки, если есть ребенок
Суд может отойти от принципа равенства долей мужа и жены, и поделить совместную собственность на неравные доли – если с одним из супругов остаются проживать общие несовершеннолетние дети. Так, нередко матери достается большая часть жилья по сравнению с отцом, в то время как кредит выплачивается родителями поровну — в силу п. 2 ст. 39 СК РФ.
Иногда для полного или частичного погашения ипотечного кредита используется материнский капитал. В этом случае детям полагается доля в ипотечной квартире после выплаты кредита. Таким образом, раздел квартиры будет еще более неравным для родителей, один из которых остается проживать с детьми (за счет детских долей), а второй – без детей.
Если ребёнок зарегистрирован в квартире, перед продажей жилья нужно получить разрешение органов опеки и попечительства – для этого нужно доказать, что ребенку будут обеспечены нормальные условия для проживания после продажи. В противном случае родители понесут административную ответственность и даже могут быть лишены родительских прав.
Можно ли не платить по ипотеке после развода?
Распространены ситуации, когда после развода муж или жена прекращает вносить денежные средства в счет погашения кредита. Причин тому может быть множество – от недостатка денег до желания насолить бывшей «второй половинке», но последствия для всех одинаковы: просрочка платежей приводит к начислению и накоплению пени — не на одного должника, а на обоих, независимо от того, кто не платит. Несвоевременная и неполная выплата тела кредита, процентов, пени – приводит к росту долга. В конечном счете, долг может достичь таких размеров, что банковская или кредитная организация получит через суд разрешение продать ипотечную недвижимость, а муж и жена останутся без жилья и без денег.
Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист. Специализация семейное, жилищное право.
Что делать, если муж или жена отказывается платить? Решением этой проблемы может быть переоформление кредитного договора на платежеспособного должника и снятие кредитных обязательств (равно как и права собственности) с должника, уклоняющегося от выплат. Вторым решением может быть досрочное погашение кредита одним из должников, продажа квартиры и раздел вырученной суммы между бывшими супругами. Подробнее — выше.
Заключение
Итак, раздел ипотечной квартиры в период развода — сложная и не всегда удачная процедура. Однако у супругов есть несколько вариантов. Основные моменты статьи мы вынесли в отдельный блок ниже.
Что нужно запомнить:
- Если ипотека была оформлена в браке — значит это общие долги мужа и жены.
- Оформление ипотеки до вступления в брак относит ее к личному имуществу супруга-заёмщика. Однако если кредит выплачивается из семейных средств, значит второму супругу полагается доля в квартире.
- Основная трудность — разделить ипотеку.
- Многие банки не хотят «дробить» один кредит на два отдельных, во многом — из-за рисков невыплаты.
- Прежде чем делить ипотеку, нужно разделить имущество — в соответствии с брачным договором, соглашением или через суд.
- Супруги могут разделить кредит, а могут переоформить его на мужа или на жену (с согласия банка). Тогда отказник теряет право собственности на жилье, а заёмщик обязан в одиночку погашать ипотеку.
- Менее популярные варианты: выплачивать кредит сообща или погасить его досрочно. Например, путем оформления новой ссуды или продажей имущества.
- Ипотечную квартиру можно продать — вместе с долгом, но с согласия банка.
- Худший из вариантов — вообще не выплачивать ссуду. Начнёт копиться задолженность, и тогда кредитор обратит взыскание на квартиру, продав ее на аукционе.
Чтобы не тратить время, сберечь нервы и деньги, обратитесь за консультацией к юристам. Они знают, как взаимодействовать с банками, что можно предпринять, как быстрее разрешить ситуацию? Юрист подскажет оптимальный вариант раздела ипотечной квартиры. За счет этого вы не потеряете лишних денег и сможете быстрее выйти «из кабалы». Если действовать самостоятельно, велик риск нарваться на высокие проценты, штрафы, пени и отказы банка.
ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО
как разделить ипотечную квартиру. Блог Est-a-Tet.
Дата регистрации брака
Купленная до официального заключения брака квартира останется личным имуществом мужа или жены. Любая недвижимость, полученная до или после свадьбы на безвозмездной основе, тоже не делится. Это жилье по договору дарения, приватизации или наследства. При разводе состав собственников таких объектов не поменяется.
Если платежи по кредиту оплачивались после официального заключения брака, второй супруг вправе просить отдать сумму, вложенную им в ипотечные платежи. При обращении в суд важно собрать доказательства стартовых взносов и трат на квартиру. Вынося решение, судья учтет эти детали.
Наличие брачного контракта
Подписанный брачный договор упрощает процедуру развода. Если в контракте прописаны детали, будет несложно разделить приобретенную недвижимость и обязательства по кредиту. Брачный контракт составляется в любой момент: до или после заключения брака или покупки недвижимости.
При наличии договора между супругами банк не влияет на распределение долей. Однако брачное соглашение, заключенное после выдачи кредита, важно согласовать с банком. Иначе кредитное учреждение подаст иск о расторжении и суд признает документ недействительным.
Средства первоначального взноса
На доли при разделе квартиры влияет происхождение денег, из которых формировался первый взнос. Часть недвижимости, оплаченная личными деньгами, будет принадлежать исключительно плательщику ( Статья 36 СК РФ). Оставшаяся после вычета этой доли площадь распределится между супругами поровну.
Сложно доказать, что на первоначальный взнос потрачены личные средства, если отсутствуют необходимые бумаги: договор купли-продажи личного жилья или договор дарения денег родителями. Важно правильно оформлять и хранить документы. Еще лучше — оформить участие в первоначальном взносе письменно, составив брачный договор.
Позиция банка
Банк непременно будет участником раздела имущества, приобретенного по кредитному договору. Мнение банка важно при изменении ипотечных условий и при рассмотрении дела в суде. Суд привлечет кредитную организацию в качестве третьего лица и примет ее мнение во внимание.
Обращайтесь к сотрудникам финансовой организации при составлении мирового соглашения. Советуйтесь о вероятности одобрения сделки со стороны банка при выборе решения о разделе жилья, которое устроит обоих супругов. Если банк отказал, не отчаивайтесь: попробуйте лично встретиться с управляющим и настоять на своем варианте. Внимательно перечитайте ипотечный договор, возможно, там уже описан приемлемый для банка алгоритм действий.
Раздел ипотеки при разводе
Когда люди разводятся, делится не только имущество, но и долги. Квартира, приобретенная в период брака, — это общее имущество. При разводе она делится по принципу 50 на 50 ( Статья 39 СК РФ). Ипотечный кредит — общее обязательство и при разводе делится тоже.
Неважно, на кого оформлен кредит. Даже если ипотека на одном из супругов, возвращать банку долг будут оба. Увеличить свою площадь в квартире, ссылаясь на разницу вложенных в ипотеку денег, не получится. Квартира будет общей независимо от того, кто из супругов вносил средства и зарабатывал деньги ( Статья 34 СК РФ).
Если нет брачного соглашения, у разводящейся пары остается два варианта: мирно договориться или обратиться в суд. Кроме жилья при разводе делится право ее использовать, остаток ипотечного долга и уплаченные деньги. Эти детали указываются в мировом соглашении или определяются для обеих сторон судом. Также суд определит внесение изменений в ипотечный договор.
Важно регулярно вносить ипотечные платежи. При выдаче кредита квартира оформляется в залог, а супруги выступают созаемщиками. Банк вправе требовать деньги с каждого. При отсутствии платежей можно потерять и жилье, и вложенные в него средства.
Деление без осадка — PRAVO.UA
Приобретение собственного жилья в нашей стране всегда было достаточно серьезной проблемой для молодых семей, поэтому квартирный вопрос не утрачивает своей актуальности на протяжении многих лет. Его решение, как правило, заключается в том, что супруги вынуждены прибегнуть к услугам банка и приобретать жилищную недвижимость на условиях ипотечного кредитования.
Но что делать с жильем, которое находится в ипотечном долге, в случае если супруги приняли решение расторгнуть брак и если главное имущество — жилье — еще не является полноценной собственностью супругов? Как найти компромисс, чтобы осталась довольна каждая из сторон, а также не имел претензий банк-ипотекодержатель?
Как разъяснил Пленум Верховного Суда Украины (ВСУ) в пунктах 23, 24 постановления «О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел о праве на брак, расторжении брака, признании его недействительным и разделе общего имущества супругов» от 21 декабря 2007 года № 11, при разрешении споров между супругами об имуществе необходимо устанавливать объем совместно нажитого имущества, имеющегося на время прекращения совместного ведения хозяйства, выяснять источник и время его приобретения. В состав имущества, подлежащего разделу, включается общее имущество супругов, имеющееся у них на момент рассмотрения дела, а также находящееся у третьих лиц. При разделе имущества учитываются также долги супругов и правоотношения по обязательствам, возникшим в интересах семьи (часть 4 статья 65 Семейного кодекса (СК) Украины).
Таким образом, в результате приобретения супругами жилья в кредит долговые обязательства перед заимодателем несут как муж, так и жена, а не только супруг, подписавший кредитный договор (определение ВСУ от 19 мая 2010 года по делу № 6-17630).
Для решения вопроса раздела обязательств по кредиту бывшим супругам необходимо либо самим прийти к какому-то соглашению, либо раздел будет осуществляться в судебном порядке. Кроме того, не стоит забывать и о том, что ипотечная квартира находится у банка в залоге, а значит, банк должен одобрить все действия, которые производятся с кредитной квартирой.
Можно выделить несколько вариантов разрешения спорной ситуации.
Раздел пополам
При разводе каждый из супругов имеет право на половину доли квартиры и на половину выплаченных средств за нее. Но при этом и непогашенная часть ипотеки тоже делится пополам. Жилье, как и любое имущество, нажитое за время совместной жизни супругов, при разводе делится поровну (статья 70 СК Украины). Если жена и муж не договорились о порядке раздела имущества, спор может быть решен судом. При этом суд принимает во внимание интересы жены, мужа, детей и другие обстоятельства, имеющие существенное значение. Таким образом, после расторжения брака и раздела имущества, так же как и во время пребывания в браке, супруги обязаны нести перед банком солидарную ответственность по своим кредитным обязательствам либо пропорционально полученной части недвижимого имущества.
Взять долг на себя
Очень часто возникает ситуация, когда один из супругов после развода меняет место проживания и отказывается платить кредит, а второй продолжает платить за двоих, чтобы избежать штрафных санкций со стороны банка. В таком случае один из супругов может взять долг на себя. Такой вариант решения проблемы предполагает собой достижение некого компромисса между супругами, так как они фактически должны договориться о том, кому после развода будет принадлежать квартира и долг по ней, а кто отказывается от притязаний на квартиру и получает денежную компенсацию вместо доли в праве общей совместной собственности на имущество.
Согласно части 4 статьи 71 СК Украины, присуждение одному из супругов денежной компенсации вместо его доли в праве общей совместной собственности на имущество, в частности, жилой дом, квартиру, земельный участок, допускается только с его согласия, кроме случаев, предусмотренных Гражданским кодексом (ГК) Украины.
При отсутствии такого согласия присуждение денежной компенсации может иметь место на основаниях, предусмотренных статьей 365 ГК Украины, при условии обращения супругов (одного из них) в суд с таким иском (статья 11 ГК Украины) и предварительного внесения на депозитный счет суда соответствующей денежной суммы.
Для прекращения права лица на долю в общем имуществе необходимо установить наличие любого из обстоятельств, предусмотренных пунктами 1–3 части 1 статьи 365 ГК Украины, при условии, что такое прекращение не причинит существенного вреда интересам сособственника и членам его семьи, а также предварительного внесения истцом стоимости этой доли на депозитный счет суда (постановление Судебной палаты по гражданским делам Верховного Суда Украины от 15 мая 2013 года по делу № 6-37цс13).
Продажа квартиры
Также возможен вариант продажи ипотечной квартиры, когда вырученные средства идут на погашение кредита, а остаток делится между супругами в равных частях. Но самостоятельно, без согласия банка продать находящуюся в залоге квартиру нельзя, так как она обременена. Кроме того, важно убедиться, что банк не установил мораторий на досрочное погашение кредита или этот мораторий уже снят.
После согласования с банком продажа ипотечного жилья может происходить несколькими способами: самостоятельная продажа (покупатель уплачивает сумму долга по кредиту, перечисляя денежные средства на расчетный счет банка), продажа с участием банка (схема продажи похожа на первую, но банк берется сопровождать сделку, предоставляя свою помощь, связанную с государственной регистрацией), продажа кредита (заключение соглашения о переводе долга с согласия кредитора) — в результате этого соглашения покупатель (он же новый собственник) приобретает право собственности на проданную жилплощадь и обязанность погасить долг перед банком, то есть становится новым должником. Он может погасить долг перед банком полностью и сразу либо выплачивать его частями, но для этого банк должен одобрить его кандидатуру в качестве заемщика. Таким образом, бывшие супруги избавляются от связывающего их ипотечного долга и возвращают потраченные средства на покупку квартиры, которые делят между собой в равных частях.
Если же банк не дает разрешения на продажу квартиры, а продолжать платить кредит не желает ни один из бывших супругов, то жилье, находящееся в ипотеке, может быть реализовано с целью удовлетворения прав и интересов кредитора.
Условно можно разделить способы реализации ипотечного жилья на два вида: судебный и внесудебный. В первом случае продажа жилья осуществляется на основании решения суда, во втором — на основании договора.
Внесудебное урегулирование предусмотрено статьями 36–38 Закона Украины «Об ипотеке» и осуществляется согласно оговорке об удовлетворении требований ипотекодержателя, содержащейся в ипотечном договоре, или в соответствии с отдельным договором между ипотекодателем и ипотекодержателем об удовлетворении требований ипотекодержателя.
Судебный же способ урегулирования взыскания на имущество, заложенное по договору ипотеки, осуществляется по решению суда. После вынесения судом решения и выдачи исполнительного листа банк получает право собственности на заложенное имущество должников — бывших супругов и вправе их выселить, после чего квартира продается банком на торгах.
Обращение взыскания на ипотечное имущество — наименее выгодный для бывших супругов способ решения проблемы раздела обязательств по кредиту, так как наличие штрафных санкций и неустоек приведет к потере имущества без возмещения оплаченных процентов по кредиту и оплаты самого имущества, которая уже была осуществлена во время брака в определенной части.
В заключение стоит отметить, что оптимальным решением проблемы раздела ипотечного имущества и долгов при разводе является соглашение о разделе имущества или заключение брачного договора. Брачный договор можно заключить в любой момент, в том числе и перед разводом. В нем супруги могут заранее расписать свои доли в ипотечной квартире, кто и в каких долях выплачивает ежемесячные платежи (в браке и в случае развода), возможность и порядок компенсации ипотечных выплат одним супругом другому в случае развода, что поможет им избежать разногласий в будущем.
ШТОГРИН Елена — адвокат АО IMG Partners, руководитель практики недвижимости и строительства, г. Киев
Комментарии
Супружеская доля
Инна РУДНИК,
юрист ЮФ «Лавринович и Партнеры»
Чаще всего при приобретении житья в ипотеку такое имущество оформляется на одного из супругов. После расторжения брака второй из супругов, ссылаясь на норму о том, что нажитое в браке является общей совместной собственностью, обращается в суд с требованием признать свое право на часть квартиры или, если такая часть мала и не может быть причиной выделения имущества в натуре, получить денежную компенсацию. Случается, что с таким иском бывший супруг(а) обращается уже после продажи имущества третьему лицу. Суды удовлетворяют подобные иски, в результате чего покупателю приходится делить имущество с бывшим супругом продавца.
В ситуациях, когда после развода имущество делится между супругами, но кредитные обязательства погашаются только одним из них, последний вправе обратиться в суд и потребовать разделить пополам долги по кредитному договору. Так, Высший специализированный суд Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел, рассматривая дело № 6-34996св12, указал, что собственники должны нести расходы, понесенные в связи с приобретением квартиры, и после расторжения брака согласно своим долям (определение от 24 апреля 2013 года).
С чувством солидарности
Алена СЛИВНАЯ,
старший юрист АФ «Династия»
Общая собственность супругов на ипотечное имущество не прекращается с расторжением между ними брака, соответственно, бывшие супруги остаются солидарными должниками перед банком.
Исходя из этого, основное и главное условие при заключении такого рода сделок с ипотечным имуществом заключается в следующем: необходимо получить согласие на проведение сделки от обоих бывших супругов. Если такое согласие не получено от одного из бывших супругов, это будет служить основанием для признания сделки по продаже ипотечной недвижимости недействительной.
Конечно, это не означает, что не могут возникнуть ситуации, когда один из бывших супругов начинает обжаловать сделку продажи предмета ипотеки на основании того, что был вынужден дать согласие на продажу ипотечного имущества на невыгодных для себя условиях под давлением второго из супругов или же самого банка. И данная возможность обжалования такой сделки установлена статьей 233 Гражданского кодекса Украины. Но при этом надо учитывать тот факт, что все невыгодные для стороны обстоятельства необходимо еще доказать, и установление таких обстоятельств осуществляется судом в каждом индивидуальном случае.
Особенности практики
Вячеслав КРАГЛЕВИЧ,
партнер ЮФ FCLEX
Согласно пункту 57 Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденного Постановлением КМУ от 17 октября 2013 года № 868, государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, образовавшийся в результате раздела, выделения доли из объекта недвижимого имущества или объединения объектов недвижимого имущества, проводится с выдачей свидетельства на каждый вновь созданный объект недвижимого имущества. Следовательно, вместо одного объекта жилой недвижимости возникает два (или более) новых. В Законе Украины «Об ипотеке» неоднократно указывается на то, что часть объекта недвижимого имущества может быть предметом ипотеки лишь после ее выделения и регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости (часть 3 статьи 5, часть 2 статьи 6 Закона).
Однако следует учесть, что в судебной практике имеется и противоположный подход. Например, в определении Верховного Суда Украины от 19 мая 2010 года по делу №6-17630св09 указано следующее: «Положения договора ипотеки о том, что ипотекодатель… не вправе распоряжаться домом без согласия ипотекодержателя до окончания срока действия ипотеки, не означает, что в судебном порядке нельзя разделить общее имущество супругов путем признания права собственности на него, поскольку право владения и пользования имуществом не запрещено, а раздел имущества супругов не является распоряжением им». Данный вывод нашел свое отражение и в практике Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел (например, определения от 18 декабря 2013 года по делу № 6-40892св13, от 21 мая 2014 года по делу № 6-8202св14, от 25 июня 2013 года по делу № 6-20319св13).
Раздел ипотечного имущества при расторжении брака — Адвокат в Самаре и Москве
Посетите сайт «Юридического центра по семейным делам», где Вы сможете получить ответы на интересующие Вас вопросы по семейному праву.Большая часть современного населения, а особенно молодых семей, приобретает жилье в ипотеку, с использованием заемных средств. Ипотека является видом залога, при котором недвижимое имущество остается в собственности должника, при этом последний вправе владеть и пользоваться таким имуществом, а кредитор, в случае неисполнения должником своих обязанностей, вправе получить удовлетворение своих требований за счет реализации данного имущества.
В рамках современных реалий такой способ приобретения жилья становится все более популярным, так как несмотря на переплаты по процентам, граждане могут позволить себе в кратчайшие сроки обзавестись собственным, хоть и обремененным, жильем, тогда как оплата всей стоимости квартиры представляется возможной лишь единицам, к которым редко относятся молодые семьи.
Однако статистика неутешительна – большинство браков расторгается. И, соответственно, возникает вопрос, как делить приобретенное в браке имущество.
В силу статьи 256 Гражданского кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором не установлен иной режим данного имущества. Часть 1 статьи 33 Семейного кодекса РФ также содержит положение о том, что законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим действует, если брачным договором не установлено иное.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39 Семейного кодекса РФ при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. Согласно пункту 2 статьи 38 Семейного кодекса РФ общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Таким образом, при отсутствии обременений на имущество и наличии договоренностей между супругами, вопрос решается просто — планирующие развод или разведенные супруги подписывают соглашение о разделе имущества, с которым (при разделе недвижимого имущества) обращаются в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество для внесения изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав.
При наличии спора между супругами вопрос решается в судебном порядке и внесение изменений в Единый государственный реестр прав осуществляется уже на основании вступившего в силу судебного акта.
Однако как быть, если разделу подлежит недвижимое имущество, обремененное ипотекой? Ведь в данном случае, в соответствии с пунктом 1 статьи 34 Семейного кодекса РФ разделу подлежит не только совместное имущество, но и совместные долги супругов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 391 Гражданского кодекса РФ перевод долга допускается лишь с согласия кредитора, в случае с ипотекой – банка или иной кредитной организации. Но большинство заемщиков, направляя согласованные между собой заявления о разделе имущества и переводе долга, часто получают отказ кредитора по такому заявлению в разделе имущества и изменении кредитного договора. Попытки произвести раздел имущества с одновременным разделом долга в судебном порядке при отсутствии согласия кредитора также не приводят к успеху.
Так, в Апелляционном определении от 28.06.2012 по делу № 11-10925/12 Московский городской суд отказал ответчику в удовлетворении встречного иска в отношении перевода части долга по ипотечному кредиту на него и выделении доли в жилом помещении, поскольку раздел совместно нажитого имущества бывшими супругами путем перевода части долга по ипотечному кредиту без согласия кредитора (представитель которого в судебном заседании не давал своего согласия) нарушает требования закона. Позиция банков сводится к следующему: банк вправе требовать исполнения обязательств как от всех должников по договору, так и от любого из них в отдельности, полностью либо в части долга. Раздел долгового обязательства по возврату кредита и уплате процентов по нему между созаемщиками нарушает права банка, может привести к существенному изменению условий кредитного договора, а потому требования о разделе долга по кредитному договору без согласия кредитора нарушают статьи 322, 391 Гражданского кодекса РФ, ведут к существенному изменению условий кредитного договора.
Наличие спора между бывшими супругами о разделе совместно нажитого имущества в браке не является основанием для внесения изменений в кредитный договор и не препятствует надлежащему исполнению одним или обоими солидарными должниками своих обязательств по кредитному договору. В связи с этим, требование о разделе ипотечного обязательства по частям на каждого супруга в сущности представляет собой требование об изменении условий договора с банком, при котором ответственность должника превращается из солидарной в долевую, что может привести к нарушению интересов банка как кредитора.
Данный вывод подтверждается судебной практикой – в Кассационном определении от 20.10.2011 по делу № 33-3429/11 Брянский областной суд отменил решение суда предыдущей инстанции, которым было установлено, что определение долей в ссудной задолженности не прекращает обязанности по солидарной ответственности созаемщиков перед банком, установив, что установление долей в ссудной задолженности созаемщиков фактически меняет условия кредитного договора и прекращает солидарную ответственность созаемщиков перед банком, так как в силу пункта 1 статьи 323 Гражданского кодекса РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.
Встречается, однако, и положительная практика, в которой суды приходят к выводу о том, что определение размера кредитной задолженности для каждого созаемщика в равных долях является регулированием имущественно-семейных правоотношений между супругами и поэтому не касается кредитора; определение долей в ссудной задолженности не прекращает обязанности должников по солидарной ответственности (Апелляционное определение Архангельского областного суда от 28.08.2013. по делу № 33-4986/2013; Кассационное определение Верховного суда республики Татарстан по делу № 2-6389).
Таким образом, представляются возможными несколько выходов из ситуации:
1. Бывшие супруги продолжают исполнять обязательства по кредитному договору. При этом производится оформление на каждого строго по 1/2 доли в праве общей собственности на жилое помещение и дальнейшие выплаты осуществляются в размере пропорционально своей доле. Для надлежащего оформления данного решения бывшие супруги должны обратиться в суд с исковым заявлением о разделе суммы задолженности и процентов по кредитному договору. Однако, как указано выше, практика по такому выбору противоречива и есть вероятность отказа в удовлетворении требований о разделе долга подобным образом.
2. Если супруги хотят разделить собственность не на равные доли, или один из супругов не желает больше быть стороной в кредитном договоре, но также и не претендует на жилое помещение, поступить можно следующим образом: Один из супругов обращается в суд с заявлением о разделе имущества, в котором просит прекратить право общей совместной собственности. При этом в иске заявляются только требования о разделе имущества, тогда как требования о разделе долга по кредитному договору не выдвигаются. В связи с этим, суд рассматривает и разрешает спор только в рамках заявленного иска (пункт 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса РФ).
Так, со ссылкой на указанную выше норму, отклонен довод ответчика о том, что раздел квартиры возможен лишь с одновременным разделом солидарных обязательств по кредитному договору, при этом ни истец, ни ответчик требований о разделе таких долгов не выдвигали (Определение Кемеровского областного суда от 09.11.2011 по делу № 33-12603).
При выдвижении требований только о разделе имущества привлеченный в качестве третьего лица кредитор обычно не имеет возражений.
Выработана практика, подтверждающая удовлетворение исков о разделе ипотечного имущества супругов без получения согласия кредитора (например, решение Центрального районного суда города Хабаровска от 14.01.2013 по делу № 2-566/13). При удовлетворении подобных исков суды руководствуются следующим: В силу статьи 334 Гражданского кодекса РФ залогодержатель имеет преимущественное право на полное получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя). В соответствии со статьей 353 Гражданского кодекса РФ и статьей 38 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права, принадлежащие залогодержателю в силу ипотеки, в полном объеме сохраняются при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу. Раздел имущества супругов никак не влияет на обязанности каждого из них по обязательствам, возникшим у обоих супругов или у каждого из супругов в отдельности во время брака. Исходя из положений статьи 39 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при отчуждении заложенного имущества без согласия кредитора, приобретатель такого имущества несет в пределах стоимости этого имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству, то есть при разделе имущества супругов каждый из супругов будет нести вытекающую из отношений ипотеки ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме Следовательно, права кредитора в случае раздела ипотечного имущества между супругами, являющимися созаемщиками (заемщиком и поручителем) по кредитному договору, не нарушаются, так как объект залога не выбывает из залога, а залогодержатель по-прежнему может осуществлять принадлежащее ему залоговое право. Изменения кредитного договора, а именно перевода долга, не происходит, поэтому в получении согласия, предусмотренного статьей 391 Гражданского кодекса РФ нет необходимости. Таким образом, суды удовлетворяют иски о разделе имущества и, соответственно, выводе одного из супругов из состава залогодержателей. При этом оба супруга продолжают оставаться солидарными должниками по кредитному договору.
Для вывода супруга из состава заемщиков необходимо предпринять следующие действия: После вступления решения суда в силу необходимо обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество для внесения изменений в сведения Единый государственный реестр прав и получения нового свидетельства. С указанным свидетельством, решением суда и заявлениями от обоих супругов, содержащих просьбу о переводе долга, следует обратиться к кредитору. Обычно данных документов бывает достаточно для получения согласия кредитора на перевод долга и внесение изменений в кредитный договор (например, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию заверяет о выдаче согласия на перевод долга при наличии документов, перечисленных выше).
В любом случае, для решения вопроса о разделе ипотечной задолженности супругам необходимо прийти к соглашению о порядке исполнения кредитного обязательства. В случае невозможности найти компромиссное решение спора жилое помещение можно продать и разделить вырученные после уплаты долга средства. Обращение взыскания на ипотечное имущество в случае, когда супруги перестали исполнять свою обязанность по внесению ежемесячных ипотечных платежей, является наименее выгодным решением проблемы, которое приводит не только к утрате жилья, но и к утрате права на возврат уже внесенных за него денежных средств.
Источник: http://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?556
Здравствуйте! Меня зовут Анатолий Антонов, я являюсь адвокатом и руководителем «Юридического центра адвоката Анатолия Антонова».
Если у Вас возникла необходимость в получении консультации по вопросам семейного права, Вы можете попытаться самостоятельно найти ответ на интересующий Вас вопрос, внимательно изучив информацию на моем сайте. Надеюсь, материалы сайта помогут Вам найти ответы на вопросы.
Если всё же Вам потребуется консультация адвоката — просто позвоните по телефону в Самаре +7 (846) 212-99-71 и получите ответ на Ваш вопрос по семейному праву!
«Юридический центр по семейным делам адвоката Анатолия Антонова» предлагает Вам следующие услуги в области семейных отношений:
Полезные статьи по семейным вопросам:
Цена на услуги адвоката
Остались вопросы к адвокату?Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните по телефону +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!Что делать с ипотечной квартирой при разводе?
14.01.2019
Количество просмотров: 697
Данный вопрос имеет множество нюансов. Конечно же, если ипотека была оформлена до семейного союза, то не требует никакого дележа. Но вот если оба супруга заселились в новую ипотечную квартиру, то претендовать на нее могут обе стороны. В большинстве случаев все совместно нажитое в браке имущество делится 50/50. Это типичный вариант для тех, кто не составлял брачный контракт. И даже не играет роли, кто заемщик, а кто созаемщик.
Чьи интересы нужно учитывать?
Конечно же, должны учитываться интересы трех сторон – пары и банка, который ее финансировал. Конечно же, после оформления договора квартира принадлежит семье. Но для банка она до сих пор является залогом. Поэтому некоторые финансовые организации при разводе настаивают на разделе жилья и принимают в этом участие.
Советуем: Как продать квартиру после развода?
Что же делать, если продавать квартиру пара не хочет
Но стоит помнить, что банк предлагает то, что ему выгодно. Он желает получить полный расчет с ипотечников. Потому необязательно со всем соглашаться. Спорные вопросы решаются через суд.
Созаемщик имеет право отказаться от компенсации. Тогда квартира принадлежит заемщику. Он будет выплачивать квартиру и отвечать перед банком. Но, как правило, платежи по квартире идут из совместного бюджета. Именно поэтому многие делят имущество.
Но даже в судебных разбирательствах часто проскакивает тот факт, что оба имеют равную долю.
Что же делать, если продавать квартиру пара не хочет?
1. Поделить ее через суд, но тут нужна помощь юриста. Конечно же, учитываются доходы. Если у супругов они очень отличаются, то разными будут и платежи. Если кто-то из супругов перестанет платить, другой может попросить банк дать ему возможность вносить платежи за обоих. Тем не менее, на «половинку», которая не вносит платежи, можно подать в суд.
Советуем: Как перевести помещение в нежилой фонд?
2. Одно лицо может отказаться от ипотеки, и передать свои права второму супругу.
Получается, что один из пары становится свободен, а второй имеет все обязательства. Тем не менее, кредитная организация должна удостовериться, что этот один из супругов осилит ипотеку. Это очень сомнительно. Банкам выгоднее иметь дело с семьями – допустим, если жена потеряет работу, остается муж. Если муж станет нетрудоспособным, инвалидом – то остается дееспособная, работоспособная супруга.
Продать квартиру пара может, найдя покупателя либо человека, который выплатит остаток ипотечного долга. Конечно же, важно погасить долги банку, тогда с жилплощади снимутся все ограничения. Также покупатель может сам выплатить оставшуюся сумму за квартиру, если имеет возможность.
юридических вопросов по ипотеке при разводе | Руководства по дому
Мишель Майли Обновлено 18 июня 2018 г.
Расставаться сложно, а развод становится намного сложнее, когда вы двое вместе владеете домом. Даже если вы и ваш бывший партнер ладите и справедливо относитесь друг к другу на протяжении всего бракоразводного процесса, ваш ипотечный кредитор может вмешаться в процесс. Разводящиеся пары обычно продают свой дом или заставляют того, кто его держит, рефинансировать ипотеку.Когда эти варианты невозможны, вы двое можете работать вместе, чтобы арендовать дом или договориться о короткой продаже. У вас есть несколько юридических возможностей на выбор, поэтому не нужно терять сон из-за судьбы ваших финансов.
Калифорния и общественная собственность
Следует отметить, что Калифорния является одним из девяти штатов с общественной собственностью, и это может изменить порядок обращения с вашим домом после развода. Если вы купили дом после свадьбы, ваша супруга обычно владеет его половиной, даже если она не указана в документе.Ей также принадлежит половина вашего долга по ипотеке, даже если вы взяли ипотеку самостоятельно. Если ваша супруга взяла ипотечный кредит на свое имя после того, как вы двое поженились, не думайте, что вам ничего не известно. Суд сочтет половину ипотечной задолженности вашей, и вам нужно будет решить этот вопрос в суде, с ипотечным кредитором или с обоими. Любые деньги, заработанные в браке, также являются общественной собственностью. Если вы купили дом до того, как вступили в брак, но использовали деньги, полученные от общественной собственности, для выплаты ипотеки после вступления в брак, теперь ваш супруг может разделить право собственности на дом.Прежде чем решать, что делать с ипотекой, убедитесь, что вы понимаете, кто на законных основаниях владеет и чем должен.
Рефинансирование дома
Если кто-то из вас хочет остаться в доме и может себе это позволить, вам придется рефинансировать и получить ипотеку на свое имя. Когда вы и ваш супруг (а) заключили ипотечный кредит, вы, вероятно, сделали это как созаемщики. Это означает, что при выдаче ссуды банк учитывал как ваши доходы, так и кредитные баллы, и что вы оба несете ответственность за выплаты по ипотеке.Банк не просто уберет ваше имя из ипотечного кредита и не позволит вам продолжить свой веселый путь. Вместо этого один из супругов должен будет получить новую ипотеку только на свое имя. Это не создаст никаких проблем, если у него адекватный кредитный рейтинг и доход. Если он этого не сделает, ему нужно будет найти соучастника или другой способ получить одобрение. Если он не сможет получить одобрение на рефинансирование, существующая ипотека останется в силе, и вы и ваш супруг будете нести ответственность за нее.
Продажа дома
Если ни один из вас не хочет сохранить дом или не может себе это позволить, самым простым вариантом часто является его продажа.Когда вы это сделаете, используйте выручку от продажи для выплаты ипотеки. Если вы получаете прибыль, разделите ее между вами двумя. Если вам немного не хватает, каждый из вас должен оплатить половину дефицита. Некоторые разводящиеся пары оказываются перевернутыми в своей ипотеке, задолжав больше, чем стоит дом. В этом случае продажа может привести к тому, что вы будете должны больше, чем вы можете себе позволить покрыть. В этом случае посмотрите, согласится ли ваш кредитор на короткую продажу. При короткой продаже кредитор позволяет вам продать дом и принимает полученную вами цену в качестве погашения по ипотеке, прощая оставшуюся часть долга.Помните, что ваш кредитор должен одобрить любое предложение, которое вы получите на дом во время короткой продажи, и может отклонить предложения, которые сочтет слишком низкими. Короткая продажа также приводит к тому, что ваш кредитор прощает часть вашей ссуды, а некоторые прощенные долги подлежат налогообложению.
Сдам дом
Если вы и ваш разводящийся супруг согласны продать свой дом, но по какой-то причине не можете, подумайте о том, чтобы сдать его в аренду. Если, например, вы находитесь в доме вверх ногами, а банк не соглашается на короткую продажу, разумным вариантом будет сохранение собственности до тех пор, пока рынок не изменится.Если вы сдаете дом в аренду кому-то другому, его арендная плата может покрыть вашу ипотеку, пока вы не будете в лучшем положении для продажи. Если вы пойдете по этому пути, важно указать в письменной форме, кто будет собирать деньги за аренду и что они будут с ними делать. Если ваш бывший супруг получит чек на аренду и не оплатит ипотечный кредит в соответствии с договоренностью, ваш кредитор все равно будет иметь право прийти после вас для выплаты ипотечного кредита. Однако у вас будет право преследовать бывшего за невыполнение вашего соглашения.Ясно, что это не сработает, если вы и ваш бывший супруг просто не можете ладить или работать вместе. Однако аренда до продажи может быть хорошим вариантом для разводящихся пар, которые расстаются мирно.
Предостережения при отказе от права
Если вы и ваш супруг (супруга) оба указаны в документе на ваш дом, но только один из вас хранит его, вам необходимо подать заявление о выходе. Этот документ лишает вас права собственности на дом и оставляет его исключительно в руках вашего совладельца.Однако это не освобождает вас от ответственности по ипотеке и не удаляет ваше имя из ипотеки. Если вы подпишете акт о прекращении права собственности до обращения в ипотеку, вы можете оказаться, что платите за дом, которым больше не владеете. Чтобы этого избежать, лучше сопровождать супруга до его закрытия, когда он рефинансирует дом. Таким образом, вы можете подписать акт о прекращении права собственности и позволить ему вступить во владение домом, но при этом, зная, что ваша ипотека была выплачена.
Покупка дома при разводе
Покупка дома при разводе возможна, но вам может понадобиться сотрудничество со стороны супруга.Многое зависит от ваших финансов, законов штата, в котором вы разводитесь, и от того, где вы находитесь.
Хотя это может быть не идеальное время для покупки дома, вам все же нужно место для жизни. Если вы привыкли жить в собственном доме, возможно, вы сразу захотите купить другой дом. Узнайте больше о процессе, позволяющем уменьшить юридические проблемы и повысить свои шансы на успех.
Что такое договор о прекращении права требования или договор передачи между супругами?
Одна из самых сложных частей развода — разделение вашего имущества.Это особенно верно, если вы вместе владели домом. В зависимости от законодательства штата, от того, проживали ли вы в доме вместе, и других факторов, вам может потребоваться, чтобы ваш будущий бывший супруг подписал акт о прекращении права собственности или договор о переходе между супругами. В этих документах указано, что ваш супруг отказывается от права владения имуществом.
Что такое акт о прекращении права требования?
Титульные компании в штатах с общинной собственностью потребуют, чтобы ваш супруг подписал и нотариально заверил акт о прекращении права собственности. В этом документе говорится, что ваш супруг отказывается от приобретенного интереса к вашему дому или передает его вам.
По состоянию на 2021 год, штаты с общественной собственностью включают Аризону, Калифорнию, Айдахо, Луизиану, Неваду, Нью-Мексико, Техас, Вашингтон и Висконсин. Но даже законы штата о частной собственности могут рассматривать покупку нового дома как семейный актив, пока покупатель находится в процессе развода.
Многие люди ошибочно полагают, что человек, который выезжает из собственности, отказывается от своих прав. В большинстве случаев это неправда. Даже если супруг уезжает до развода, они сохраняют интерес к дому.
Что такое договор передачи между супругами?
Передаточный акт между супругами похож на акт о прекращении права собственности. В нем говорится, что один из супругов передает свою долю в собственности другому супругу. Тип документа, который вы подписываете, а также время его подписания могут иметь юридические или налоговые последствия.
Всегда просматривайте любые юридические документы со своим юристом, прежде чем что-либо подписывать или передавать супругу на подпись.
Что делать, если ваш супруг не подпишет?
Если ваш супруг (а) сердится на вас или не общается, получить акт о прекращении права или переходе между супругами может быть непросто.У вас может возникнуть соблазн купить дом на имя члена семьи или друга. Избегайте этого. Если вы используете совместные активы, чтобы скрыть покупку, она может вернуться, чтобы укусить вас позже.
Суть в том, что если ваш супруг отказывается сотрудничать, вы не сможете купить дом до окончательного развода.
В Калифорнии юридическая процедура раздвоения восстанавливает ваш статус до статуса одного человека, в то время как другие аспекты развода все еще прорабатываются.Это происходит через шесть месяцев после того, как вашему супругу будут вручены документы о разводе. Таким образом, вы сможете приобрести дом, как только это требование будет выполнено.
Судебное одобрение продажи
В некоторых штатах требуется, чтобы разводящаяся сторона получила разрешение суда на покупку дома во время развода. Это происходит чаще, когда «семейное имущество» — деньги или капитал, накопленные в течение срока брака, — используются для покупки дома.
Спросите своего юриста, нужно ли вам одобрение суда для покупки дома во время развода.Не просто выбегайте и платите за дом наличными, надеясь, что никто не заметит. Кто-то узнает. Вы не хотите делать ложные заявления по судебным документам.
Можно ли получить ссуду на покупку дома?
Первая проблема может заключаться в доступности. Если бы вы были семьей с двумя доходами, переход к семье с одним кормильцем может снизить вашу покупательную способность в отношении дома. Недавно одинокие женщины часто страдают больше, чем мужчины, потому что женщины по-прежнему не зарабатывают наравне с мужчинами.
Вторая проблема может заключаться в том, чтобы пройти андеррайтинг, чтобы пройти квалификацию из-за увеличения расходов, таких как алименты или выплаты алиментов. Кредиторы сравнивают ваш ежемесячный валовой доход с вашими ежемесячными выплатами по долгу, чтобы рассчитать ваши коэффициенты долга. Коэффициенты вашего внутреннего долга включают ваш новый платеж по ипотеке, а также ваш другой долг. Если ваши коэффициенты внутреннего долга слишком высоки — обычно более 43% — вам могут отказать. Страховщик может захотеть увидеть доказательства того, что ваша долговая нагрузка не изменится после развода.Если вы все еще разбираетесь в деталях и ведете переговоры, это может привести к отказу от кредита.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Что я могу взять с собой из дома после решения о разводе?
В идеале вы и ваш бывший находитесь в достаточно хороших отношениях, чтобы вы могли обсудить любые имущественные вопросы, возникающие после завершения развода. В противном случае вы можете рассмотреть возможность финансового посредничества. В худшем случае вы можете проконсультироваться с юристом о своих юридических вариантах принуждения бывшего к передаче собственности, которой, по вашему мнению, вы должны владеть.
Как мне вернуть свои выплаты по ипотеке после развода, если я не смогу содержать дом?
Доля участия каждой стороны в доме может быть предметом обсуждения во время переговоров о разводе. Одним из методов разделения капитала является рефинансирование. Рефинансирование удалит ваше имя из ипотеки, и если это рефинансирование с выплатой наличных, вы сможете превратить свою часть собственного капитала в наличные.
Как получить дом на свое имя после развода
Если вы хотите сохранить свой дом после развода, вам предстоит серьезная финансовая проблема! Если вы похожи на большинство американцев, ваша ипотека представляет собой самые большие ежемесячные расходы, и теперь вместо того, чтобы делить ее между двумя доходами, вам придется найти способ взять на себя все это.Тем не менее, многие женщины хотят сохранить дом, чтобы поддерживать стабильную среду для своих детей. Ваш дом также может находиться в школьном районе, который вам нравится, недалеко от работы или друзей и семьи.
Если после развода вы твердо настроены сохранить дом, как именно вы собираетесь снять с мужа ипотеку и полностью передать дом в вашу собственность?
Получите одобрение вашего супруга
Самое первое, что вам нужно сделать, чтобы сохранить свой дом, — это получить одобрение вашего супруга.Если вы и ваш супруг купили дом вместе после свадьбы, это, скорее всего, будет считаться военным имуществом. Это означает, что у вашего супруга есть на это право.
Если вы живете в муниципальной собственности, ваш супруг будет иметь право на половину стоимости дома. Это означает, что если ваш супруг не хочет, чтобы вы оставались в доме, он, скорее всего, может заставить судью заставить вас продать его, чтобы он мог получить свою долю. Вам нужно будет провести переговоры со своим супругом и убедить его отказаться от права владения домом.
Часто для этого потребуется выкупить своего супруга из его доли в капитале.
Рефинансируйте дом
Если вы можете получить разрешение вашего супруга (-и) на разрешение вам сохранить дом, вы захотите исключить его из ипотечной ссуды и права собственности. Вы можете сделать это, рефинансировав дом только на свое имя. Рефинансирование также может позволить вам получить деньги из собственного капитала, который вы построили в доме, чтобы вы могли заплатить своему супругу за его долю.
К сожалению, получение разрешения на рефинансирование может быть очень трудным для недавно одинокой женщины.Вам нужно будет доказать банку, что у вас достаточно хороший кредит и достаточно высокий доход, чтобы самостоятельно платить по ипотеке.
Большинство пар покупают дом на уровне, который они могут себе позволить вместе с их совокупным доходом. Возможно, вы пытаетесь жить в доме, который был по-настоящему доступным только для вас как пары, а не для вас как одного человека.
Банк может не предоставить вам рефинансирование, или вам, возможно, придется попросить родителей, члена семьи или даже вашего бывшего супруга подписать договор.Вы также можете столкнуться с более высокой процентной ставкой, если банки воспримут вас как более высокий риск и / или если вы возьмете так много капитала, что у вас будет менее 20% собственного капитала в доме.
Оставьте имеющуюся ипотеку
Если вы настроены сохранить свой дом, но не можете претендовать на рефинансирование, один из единственных вариантов, которые у вас остались, — это сохранить имеющуюся ипотеку. Это рискованный шаг. Вам нужно будет убедить супруга продолжать выплачивать половину ипотеки или найти способ выкупить его долю.Если он согласится продолжать выплачивать ипотеку (возможно, для того, чтобы его дети остались дома), вы будете зависеть от него.
Что, если он потеряет работу или снова женится и захочет купить дом со своей новой женой? В любой момент или по любой причине он мог прекратить выплаты. Если в результате вы не выплачиваете ипотечный кредит, вы можете потерять дом, и оба ваших кредитных рейтинга будут запятнаны!
Если вы имеете право на получение алиментов, вы можете заключить соглашение с вашим мужем, чтобы он выплачивал требуемые алименты прямо в ипотечную компанию.Это может повысить надежность процесса, но не поможет, если ваш муж потеряет работу, уйдет на пенсию или если однажды он решит продать дом.
Трудное решение
Хорошо подумайте, прежде чем решите, что вы определенно хотите сохранить свой дом после развода. Как мы уже писали в прошлом, сохранение дома может показаться хорошей идеей в то время, но это может обременить вас огромными финансовыми расходами, из-за которых вам будет очень трудно восстановиться после развода.
Стоит посмотреть, как сохранение дома по сравнению с продажей дома и переходом на более дешевый вариант повлияет на вашу финансовую стабильность. Подумайте о том, чтобы обсудить ваши варианты с финансовым консультантом, который специализируется на разводе. Вы можете найти его на следующем семинаре во вторую субботу в вашем районе.
Кому достанется дом? Недвижимость при разводе | Мерфи Десмонд С.С. | Юристы по вопросам бизнеса в Мэдисоне, Джейнсвилле, Эпплтоне и Доджвилле, Висконсин | Адвокаты по разводам
При разводе необходимо обсудить широкий круг финансовых вопросов.Раздел имущества может быть сложным, включая определение того, что делать с одним из общих активов брака — семейным домом.
Если вы и ваш супруг владеете домом во время брака, и вы не подписали брачный договор или не получили дом в качестве наследства или подарка, существует несколько способов уладить раздел семейного места жительства при разводе. Ниже приведены общие вопросы, которые мы задаем в семейном праве, поскольку оно касается права собственности на жилище при разводе.
Что мне нужно делать, чтобы содержать дом?
Если вы хотите сохранить дом, и обе стороны согласны, есть много вещей, которые следует учесть.Желание остаться в семейном доме может быть скорее сентиментальным, чем реалистичным, поэтому очень важно, чтобы вы серьезно проанализировали свой ежемесячный бюджет / расходы, чтобы увидеть, можете ли вы позволить себе дом. Учитывайте размер дома, налоги на недвижимость, коммунальные платежи и потребности семьи.
Также подумайте о содержании дома, поскольку это связано с расходами. Вы тот, кто может содержать дом, или вам нужно нанимать услуги, такие как работа во дворе, уборка, ремонт и тому подобное? Уход за домом также требует времени.
Помните, что развод, вероятно, снижает ваш доход как минимум наполовину, а во многих случаях удваивает семейные расходы. Разделение на два отдельных домохозяйства означает два платежа по ипотеке (или арендной плате), страхование жилья и налоги на имущество, умноженные на два, в дополнение к вероятному удвоению затрат на медицинское страхование для отдельных домохозяйств. Если вы выкупаете долю своего супруга в доме, одни только выплаты по ипотеке могут удвоиться (или больше) — опять же, при гораздо меньшем семейном доходе.
После анализа этих расходов и вашего чистого дохода, остается ли дом доступным? В таком случае вам необходимо встретиться с кредитором, чтобы вы могли рефинансировать ипотечную записку по жилью и удалить имя вашего супруга из записки.Обычно после развода есть период времени, в течение которого вы можете рефинансировать. Если критерии не соблюдены, возможно, вам придется продать дом.
Что делать, если мой супруг (а) хочет выкупить мою долю в доме?
В соответствии с этим сценарием (и независимо от того, какой из супругов решит сохранить дом), вам нужно будет оценить стоимость вашего дома, и вам нужно будет оформить акт о выходе из дома. Ваш (а) супруг (а) должен рефинансировать лежащую в основе облигацию и ипотеку, что позволит ему / ей выплатить вам половину вашего капитала в резиденции.Он также удаляет ваше имя из основной ипотеки, поэтому это не повлияет на ваш кредит в будущем. Если ваш супруг не сможет сделать это в течение определенного периода времени, он / она могут быть вынуждены продать дом.
Могу ли я купить еще один дом до окончательного развода?
Это возможно, но учтите, что у вашего супруга может быть супружеский интерес к вашей новой собственности. Если ваш (а) супруг (а) согласен, это может быть решено путем выполнения условий и приказа, отражающих, что новое имущество и связанный с ним долг являются исключительно вашими.Если ваш (а) супруг (а) не согласен, вы можете передать дело на рассмотрение комиссара суда по семейным делам. Однако комиссар суда может не захотеть позволить вам приобрести новое жилье, если это повлияет на кредитоспособность вашего супруга в будущем.
Могу ли я купить дом, даже если я остаюсь на векселе и ипотеке для нашего семейного дома?
Вам может быть очень сложно приобрести новое жилье, если ваше имя указано в ипотечной записке для семейного проживания.Однако будет ли кредитор помочь вам в покупке нового дома в этих обстоятельствах, зависит от кредитора. Если существует постановление суда, требующее, чтобы ваш бывший супруг (а) выплачивал ипотечные платежи, и он / она постоянно это делал, кредитор может не удерживать это обязательство против вас с точки зрения права на получение новой векселя и ипотеки.
Что происходит, если мы с супругом решаем продать семейный дом при разделе имущества при разводе?
Если ни вы, ни ваш супруг не хотите или не можете позволить себе семейный дом на один доход, то процесс продажи вашего дома на рынке должен начаться как можно скорее.Подготовка объекта к показу требует времени, и это может потребовать дополнительных затрат.
Независимо от того, будет ли дом продан до или после окончательного развода, обе стороны должны согласовать сумму денег (процент от выплаты акционерного капитала), которую каждый из супругов получит от продажи дома. Если ваш дом продается за меньшую сумму, чем причитается, тогда вы и ваш супруг должны решить, как обрабатывать платежи вашей ипотечной компании.
Хотя адвокаты по бракоразводным процессам знакомы с общим разделом имущества, обычно рекомендуется нанять риэлтора, который поможет конкретно с продажей дома.
Итого
При разделе имущества, например, дома при разводе, важно смотреть на общую картину ваших финансов как супружеской пары по сравнению с вашими будущими финансами как одинокого человека.
Если вы планируете остаться в семейном доме после развода, могут быть способы уменьшить ваш ежемесячный платеж по ипотеке или сумму ипотечного кредита. Например, вы можете перевести деньги со счета 401K или другого инвестиционного счета своему супругу, чтобы оплатить его / ее собственный капитал в доме.Или ваш (а) супруг (а) может оставить себе другое имущество, например, собственный транспорт или лодку, чтобы компенсировать стоимость вашего дома.
В целом рекомендуется быть консервативным, когда дело касается финансов и развода. Слишком часто разведенные лица не анализируют должным образом свои расходы и будущий доход, прежде чем принять решение сохранить семейное место жительства. В результате люди нередко подают заявление о банкротстве после развода.
Однако возможно вести стабильный финансовый образ жизни, если вы будете мудро спланировать брак до того, как развод станет окончательным.Адвокаты по семейному праву в Murphy Desmond могут помочь вам с разделом имущества и другими вопросами, связанными с вашим разводом.
Когда ваш развод окончательный, вам рекомендуется обновить свой имущественный план и бенефициаров всех финансовых счетов, включая счета по страхованию жизни, 401K и другие счета, подлежащие выплате в случае смерти (P.O.D.), такие как сберегательные, паевые инвестиционные фонды и т. Д.
Кто получит дом при разводе в Южной Каролине?
Как адвокаты по бракоразводным процессам в Чарльстоне, Южная Каролина, наши клиенты часто хотят знать, кто получит дом при разводе.Короткий ответ: это полностью зависит от каждого случая. Длинный ответ может быть немного сложным, но в этой статье наши юристы из семейного суда расскажут вам о некоторых соображениях, касающихся семейного проживания в семейном суде.
Во-первых, вам необходимо знать, что правила справедливого распределения в Южной Каролине (иногда называемые «справедливым разделом») будут применяться во всех случаях для управления разделом активов, включая дом.
Что делать, если один из супругов хочет дом, а другой — нет?
Сначала нам нужно решить, действительно ли этот супруг может позволить себе содержать дом.Как правило, супруг, ведущий дом, должен иметь возможность отстранить другого супруга от ипотеки в какой-то момент в разумном будущем. Поскольку банк обычно не просто освобождает сторону от ипотеки, то супругу, владеющему домом, обычно приходится рефинансировать ссуду и брать новую ссуду, в которой указано только имя этого супруга. Чтобы претендовать на ссуду рефинансирования, этот супруг обычно должен иметь кредитный рейтинг и ежемесячный денежный поток, которые удовлетворяют кредитора. Если вы не можете освободить другого человека от ссуды или не можете позволить себе дом самостоятельно (могут потребоваться алименты), то вы, вероятно, не сможете сохранить дом.Кроме того, если не имеется достаточного семейного имущества, чтобы дать другому супругу компенсировать долю в доме, то человеку, ведущему дом, возможно, придется занять средства у члена семьи, чтобы выкупить другого.
Вот пример: у мужа и жены есть дом с капиталом в 100 000 долларов, и у них есть сбережения в размере 20 000 долларов. Других активов или долгов нет, и в этом случае уместно разделение активов 50/50. Таким образом, оба супруга имеют право на 60 000 долларов из семейного состояния в 120 000 долларов.Жена хочет сохранить дом. В этом примере, если жена не может предложить 40 000 долларов, чтобы отдать их мужу, например, взяв деньги взаймы, то дом, вероятно, необходимо продать.
Что делать, если оба супруга хотят дом?
Это действительно зависит от размера семейного имущества. Если семейное имущество достаточно велико, то суд может присудить дом и принадлежащий ему капитал одному из супругов, в то время как другой супруг компенсирует это получением других активов. Судьи судов по семейным делам обладают большой свободой усмотрения при принятии решений.Решающим фактором может быть разрешение супругу, у которого больше времени проводить с детьми, вести дом, чтобы дети могли проводить больше времени в доме, к которому они больше всего привыкли. Судья может также рассмотреть, у кого больше шансов получить право на рефинансирование или у кого из супругов больше шансов позволить себе выплаты и другие расходы. В случае супружеской вины, например, супружеской неверности, судья может счесть справедливым не принуждать супруга, у которого не было никаких супружеских ошибок, покинуть дом.
В случае семейного имущества меньшего размера, например, когда дом является единственным реальным активом, дом, скорее всего, будет выставлен на продажу.
Что делать, если ни один из супругов не хочет дом?
Дом выставлен на продажу. Очевидно, что легче разделить выручку от продажи (деньги), чем недвижимость, и мы можем устранить текущие ежемесячные обязательства, которые включают выплаты по ипотеке, налоги, страхование, техническое обслуживание, сборы ТСЖ и другие расходы. Предпочтительно, стороны могут договориться о риэлторе, что позволит им обоим более комфортно доверять советам риэлтора при принятии решений, таких как принятие или отклонение предложения или стоит ли делать ремонт.
Мы предлагаем рассмотреть возможность включения в любые письменные соглашения или постановления суда различных положений и условий. Вот некоторые из наиболее распространенных:
- Следует ли проводить оценку
- Объявленная цена
- Указание, какие предложения будут приняты или отклонены
- Ремонтные работы, которые необходимо произвести, и кто их производит или откуда поступают средства на их оплату
- Предоставление обеим сторонам доступа, чтобы они могли оценить собственность и заполнить информацию о состоянии своей собственности, которая требуется по закону при продаже собственности
- Может ли один из супругов жить в доме, и если да, требуя от этого человека постоянно содержать дом в опрятном, чистом и «демонстративно готовом» состоянии (по определению риэлтора)
Можете ли вы продать свой дом до урегулирования развода?
Да (если нет судебного постановления, запрещающего продажу).В этом сценарии юристы одной из сторон обычно хранят выручку от продажи на своем счете условного депонирования до тех пор, пока стороны не решат, как все делится, или пока судья не укажет, как разделить выручку.
Что мне нужно, чтобы встретиться с моим поверенным по разводам?
Чем больше вы организованы, тем меньше времени ваш адвокат по разводам должен тратить на ваше дело, что помогает снизить ваши судебные издержки. А пока начните собирать следующую информацию или убедитесь, что у вас есть легкий доступ к ней в Интернете:
- Самая последняя выписка по ипотеке (помните, что некоторые объекты недвижимости имеют более одной ипотеки, например HELOC)
- Любые отчеты ТСЖ, показывающие ежемесячные / квартальные / годовые сборы, а также любые неуплаченные штрафы или начисления
- Самая последняя оценка (если у вас ее нет, но вы проводили рефинансирование за последние 2 или 3 года, у вашего банка может быть копия оценки, которую они провели с рефинансированием)
- Копия любого сравнительного анализа рынка (CMA) или заключения брокера о ценах (BPO), недавно подготовленного специалистами по недвижимости.
- Любая ремонтная смета
- Последний налоговый счет
Если дом будет продан, кто оплачивает ремонт, чтобы подготовить его к продаже?
Это часто зависит от того, сколько денег зарабатывает каждый из супругов и сколько денег можно извлечь из семейного имущества.Если за это платит одна сторона, она часто получает максимальную выплату до того, как остальная часть выручки от продажи распределяется.
Что мне делать дальше?
Помимо сбора всей информации, имеющей отношение к вашему делу, вам следует назначить консультацию с юристом в Futeral & Nelson. Дела о разводе очень специфичны, и чем раньше вы начнете защищать себя по совету юриста, тем больше у вас шансов, что дело пойдет так, как вы хотите.
Работа с ипотекой после развода
Браки не всегда могут длиться десятилетиями, но некоторые долги сохраняются. Когда супружеская пара, владеющая домом, разводится, ипотечный долг часто существует дольше, чем брак. Во время развода пары должны осознавать долгосрочные последствия своей ипотеки, прежде чем принимать решение о том, что должно произойти с домом.
Ипотека и развод
Ваш брак и ваша ипотека с практической точки зрения не связаны друг с другом.Развод не освобождает супругов от обязанности производить платежи за дом. Тот, кто подписал ипотечные документы, по-прежнему будет нести ответственность за платежи, даже если один из супругов съедет или больше не сможет производить платежи самостоятельно.
Многие люди, особенно те, кто пытается завершить развод без адвоката, ошибочно полагают, что акт о прекращении права требования или аналогичный документ может передать ипотеку от одного супруга другому. Это далеко от истины.Акт о прекращении права собственности — это документ, который передает право собственности на часть собственности другому лицу. Он не может изменить договор, заключенный с банком, которому принадлежала ипотека. Таким образом, жена, отказавшаяся от права собственности на дом перед мужем, потеряла все права на владение имуществом, но по-прежнему несет ответственность за оплату ипотечного долга.
У разводящихся пар обычно есть три варианта получения ипотеки: продать дом, рефинансировать ипотеку или продолжить выплаты.
Продажа дома
Когда ни один из партнеров не желает владеть домом или если ни один из партнеров не может позволить себе содержать дом в одиночку, пары обычно продают его.
Продавая дом из-за развода, пара должна помнить, что в первую очередь платят банку. Затем, если они продадут дом дороже, чем они должны, они должны решить, как разделить выручку; если дом продается меньше, чем они должны, им придется решить, как разделить оставшуюся ипотечную задолженность.
Рефинансирование ипотеки
Когда один из супругов может позволить себе содержать семейный дом, другой может согласиться передать имущество при расторжении брака. Однако, как обсуждалось выше, одно только решение о разводе не может освободить человека от его обязательств по ипотеке.
В этих ситуациях сохранение дома может зависеть от рефинансирования ипотеки. Если банк, владеющий ипотекой, соглашается переписать договор и удалить другого супруга, то человек, который покинул дом, больше не будет обязан производить платежи.
Рефинансирование ипотеки полностью зависит от банка. Если банк отказывается освободить супруга от его или ее договорных обязательств, сторонам, возможно, придется рассмотреть другие варианты.
Продолжение платежей
Если пара соглашается по какой-либо причине, что оба партнера должны оставаться на ипотеке, то каждый из них будет обязан продолжать производить платежи. Такая договоренность обычно работает только тогда, когда развод является мировым, и часто является временным решением, пока дом находится на рынке или ожидает рефинансирования.
Одна из ловушек этой договоренности заключается в том, что в случае прекращения выплат бывшим супругом практически нет возможности обратиться за помощью. Когда оба супруга находятся в ипотеке, каждый может пострадать, если другой не заплатит банку. Кредитные рейтинги могут резко упасть, и дом может быть лишен права выкупа. По этой причине в соглашении о разводе или постановлении о разводе следует оговаривать порядок действий, если один из партнеров больше не может производить выплаты.
Справедливое и точное разделение имущества и долгов в случае развода часто требует помощи квалифицированного адвоката по семейному праву штата Вашингтон.Юристы Pacific Northwest Family Law имеют в своем распоряжении множество методов, которые помогут разводимым парам разделить семейную собственность на справедливой основе и добиться больших успехов с помощью посредничества, сотрудничества и других методов разрешения споров.
Чтобы получить помощь по стратегиям раздела семейного имущества при разводе, просто позвоните по телефону 509-572-3700.
Как поступить с домом во время развода
Прекращение брака? Был там.И это воняет, особенно если вам нужно одновременно разгадывать свои финансовые интересы и то, что когда-то представляло собой ваши общие мечты.
Да, когда брак заканчивается, меняется не только ваш статус отношений. Одно из самых важных и потенциально сложных изменений, которые вам необходимо внести, — это условия проживания. Ваш развод влияет не только на то, где вы живете, но и на финансовые обязательства, связанные с ипотекой, если вы вместе владеете домом.
«Обычно ипотека — это самая большая ответственность, которую пара должна разделить.А развестись с ипотекой непросто », — сказал Bankrate. «В глазах ипотечного кредитора вы остаетесь женатым и несете ответственность по ипотеке, если не продадите дом или не перефинансируете».
Продажа и рефинансирование — два самых популярных варианта обращения с домом во время развода. Но не только они. Давайте разберем их.
Продам дом, торгуем с прибылью
Это обычная практика при разводе, и часто это вариант, требуемый судом, если развод является спорным и обе стороны не смогли прийти к соглашению самостоятельно.Предполагая, что в доме есть: а) некоторая доля капитала; б) считается общественной собственностью; и c) нет никакого предварительного соглашения (в письменной форме) относительно доли в доме, капитал часто делится на 50-50.
«Во время брака любая собственность, которую пара приобретает во время брака, считается общественной собственностью», — заявила FreeAdvice Legal. «Как правило, если дом был приобретен на средства общинной собственности во время брака, дом будет считаться общественной собственностью, потому что источник средств определяет характер объекта.Когда дом считается общественной собственностью, каждый супруг будет иметь половину доли в доме и половину доли в капитале ».
Рефинансирование на проживание в доме
Если один человек хочет остаться в доме и имеет для этого финансовые возможности, можно выкупить другую сторону и рефинансировать. Но это не всегда просто.
Если предположить, что при первой покупке дома квалификация основывалась на двух доходах, у вас могут возникнуть проблемы с квалификацией только по одному.Вы также должны будете соответствовать требованиям кредитного рейтинга кредитора. Кроме того, большая непогашенная задолженность и высокие алименты и / или выплаты алиментов другой стороне могут создать проблемы для кредиторов.
«Даже если рефинансирует один из супругов-кормильцев, могут возникнуть проблемы, — сказал Wall Street Journal Мэтью Карсон, брокер First Capital Group из Сан-Франциско. «Например, у него есть клиент, который не смог претендовать на крупное рефинансирование, несмотря на годовой доход в 250 000 долларов». Ее отношение долга к доходу (DTI) «составляет 45% из-за того, что ее заработок уменьшился на 3500 долларов в месяц, которые она платит в виде алиментов и алиментов своему бывшему мужу, — сказал он.У нее также есть задолженность по кредитной карте ».
Остается в ипотеке, но выезжает
Рефинансирование удаляет имя другой стороны из ипотеки и освобождает ее от финансовых обязательств. Но если рефинансирование невозможно, одна сторона хочет остаться дома, а будущий супруг может остаться на ипотеку после переезда, есть другой вариант.
«Иногда супруг может согласиться остаться на ипотеку, доверяя бывшему продолжать производить платежи», — говорится в сообщении Bankrate.Важно помнить, что остаток по кредиту и все платежные операции будут продолжать «отображаться в кредитных отчетах обеих сторон, даже если все платежи производятся вовремя».
Принятие ипотеки
В большинстве ситуаций кредитор не удаляет одно из имен сторон из ипотеки без рефинансирования. Заявление о прекращении права требования может передать право собственности на недвижимость, но не освобождает сторону от финансовых обязательств, связанных с ипотекой. Но, хотя и редко, предположения об ипотеке, которые позволили бы одному человеку «принять» ипотеку, освобождая другого от ответственности, иногда все же возможны — и на них стоит обратить внимание — для пар, исследующих наилучшие варианты работы с семейным домом при разводе.
«Спросите своего кредитора, является ли ипотечная ссуда« возможной »», — сказал Home Guides. «Имейте в виду, что вы должны получать достаточный доход, чтобы претендовать на получение кредита, и знайте, что не все ипотечные кредиты могут быть приняты на себя. Если ваш кредитор позволяет вам взять на себя ипотеку, вы обычно должны предоставить копию постановления о разводе. Некоторые кредиторы также потребуют, чтобы вы подтвердили свой доход в квитанциях о заработной плате и налоговых декларациях, точно так же, как вы это сделали, чтобы претендовать на первоначальный жилищный заем ».
Обе стороны остаются в доме
Для многих разводящихся пар идея продолжить жить в семейном доме со своим будущим бывшим звучит менее чем желательно (отсюда и статья журнала Philly под названием «Разве это орехи? Больше пар, живущих вместе после развода.»).
Преимущества: Никаких потрясений для детей и заметного увеличения расходов, потому что вы переходите от одной семьи к двум. Главный недостаток: необходимость по-прежнему жить с человеком, которого вы не хотите видеть каждый день. И даже не вступайте в свидания, пока вы в разводе и все еще живете вместе, разговор, который, очевидно, может сделать домашние дела по-настоящему странными.
Наиболее успешные ситуации сожительства среди разведенных пар, как правило, окружают дома с отдельными пространствами, поэтому один человек не спит на диване в центре гостиной, и оба наслаждаются некоторой видимостью уединения.
Разделить дом пополам
Если ничего не помогает, просто разделите дом пополам. Или убедитесь, что вы купили разделимый дом, прежде чем жениться в следующий раз.
«Амстердамская дизайнерская студия создала плавучий дом, который разделяется на два пространства, когда его несчастные жители расходятся», — сказала Elle Décor. «По словам Дезина, самопровозглашенный эксперт по PR и поп-культуре Омар Кбири обратился к Studio OBA с идеей« Брачного дома »после того, как услышал истории о разрыве во время поиска места со своей нынешней девушкой.Похоже на романтического парня! Дом состоит из двух независимых сборных блоков, которые плавают на воде, и Studio OBA разработала систему, которая связывает их друг с другом. Когда вы и ваш партнер расстанетесь, просто отсоедините блоки, и они начнут расходиться. С другой стороны, как отмечает Кбири в пресс-релизе фирмы, если вы воссоединитесь, блоки можно будет снова подключить ».
Написано Джейми Насири для www.RealtyTimes.com Авторские права © Realty Times, 2016 г. Все права защищены.
.