Является ли аренда обременением имущества: Аренда является обременением, Москва | вопрос №12163764 от 14.03.2023

Госрегистрация договора аренды недвижимости в свете изменений в законодательстве и судебной практике — Статьи

Договор аренды недвижимого имущества играет заметную роль в развитии предпринимательской деятельности, ведь не каждый начинающий бизнесмен обладает стартовым капиталом для приобретения необходимой недвижимости в собственность.

 До недавнего времени особых вопросов относительно формы заключения договора аренды недвижимого имущества не возникало: он заключался в простой письменной форме и, за редким исключением, подлежал государственной регистрации [1]. Однако в ходе реформы гражданского законодательства была предпринята попытка изменить данное положение, что привело к весьма интересным последствиям.

Госрегистрация договора аренды недвижимости, заключенного 2 и 3 марта 2013 года.

В конце 2012 года был принят Федеральный закон № 302 ФЗ [2] , п. 2 и 8 ст. 2 которого было установлено, что правила о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ), договора аренды здания и сооружения, заключенного на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), и договора аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ) не подлежат применению к договорам, заключаемым после 01.03.2013.

Не успели участники гражданского оборота вздохнуть с облегчением, как на свет появился Федеральный закон № 21 ФЗ [3], отменивший озвученное правило (ст. 3 и 5 данного закона), и с 04.03.2013 госрегистрация договора аренды недвижимости возобновились. О причинах, побудивших законодателя «включить задний ход», можно только догадываться, да и внесение изменений в уже принятый закон, на первый взгляд, является нормальной практикой в нашем государстве.

Однако законотворцы совсем забыли, что гражданский оборот не стоит на месте и каждый день в нашей огромной стране заключаются сотни (если не тысячи) договоров аренды недвижимого имущества. Это и породило проблему: надо ли регистрировать договоры аренды, заключенные 2 и 3 марта 2013 года?

Путем толкования положений федеральных законов № 302 ФЗ и № 21 ФЗ можно сделать вывод: упомянутые выше договоры (договор аренды недвижимого имущества, договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее года, договор аренды предприятия), заключенные 2 и 3 марта 2013 года, в государственной регистрации не нуждались и считались заключенными в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п. 1 ст. 433 ГК РФ).

Между тем Комитет по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству ГД ФС РФ придерживался иной точки зрения. В Письме № 3.3-6/94 [4] данный орган указал: в соответствии с п. 1 ст. 8.1 ГК РФ ограничения прав и обременения имущества подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ подлежащие государственной регистрации права на имущество, охватывающие в своем содержании ограничения (обременения), возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Договор аренды влечет для собственника имущества, сдающего имущество в аренду (арендодателя), невозможность самостоятельного использования переданного в аренду имущества, следовательно, является обременением недвижимого имущества и, соответственно, выступает основанием для государственной регистрации такого обременения.

В действующем законодательстве отсутствуют какие бы ни было положения, исключающие возможность государственной регистрации аренды недвижимого имущества в качестве обременения. Таким образом, аренда недвижимого имущества как обременение подлежит государственной регистрации.

Комитет также указал, что отмена государственной регистрации сделок не изменяет установленной Федеральным законом № 122 ФЗ [5] процедуры регистрации аренды как обременения, требование о государственной регистрации аренды недвижимого имущества как обременения сохранено.

С учетом изложенного в ст. 1 Федерального закона № 122‑ФЗ содержания понятия ограничения (обременения) к ограничениям (обременениям) прав отнесены установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности, в том числе аренда.

В итоге комитет пришел к выводу, что с 01.03.2013 будут продолжать сохранять силу правовые основания для государственной регистрации обременения недвижимости в виде аренды на основании договора аренды, заключенного сторонами в простой письменной форме.

На первый взгляд, письмо комитета является вполне мотивированным и обоснованным: с 01.03.2013 государственной регистрации подлежит не договор аренды недвижимого имущества, а аренда как обременение недвижимого имущества.

Однако в п. 1 ст. 26 Федерального закона № 122‑ФЗ прямо указано, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Кроме того, в п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 59 [6] отмечается, что положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании ст.  26 Федерального закона № 122‑ФЗ только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества.

Таким образом, можно сказать, что в самое сложное положение попали лица, заключившие договор аренды недвижимого имущества 2 и 3 марта 2013 года в простой письменной форме и не зарегистрировавшие право аренды (как и сам договор) в качестве обременения. В пункте 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 59 прямо указано, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

Пленум ВАС осознал возможность возникновения споров, связанных с договорами аренды недвижимого имущества, и 25.12.2013 принял Постановление № 98 [7], где уточнил: при рассмотрении споров по поводу договоров аренды недвижимого имущества на срок не менее одного года, заключенных 2 и 3 марта 2013 года и не прошедших государственную регистрацию, судам следует руководствоваться разъяснениями, содержащимися в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 [8] . Здесь, в частности, отмечено: если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, и если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то между сторонами возникло обязательство, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст.  310 ГК РФ), и поводов для применения судом положений об основательном обогащении не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми стороной такого соглашения обязательствами.

Если соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. Однако лицо, которое пользуется недвижимым имуществом, не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок и права на сохранение договора аренды в силе при смене арендодателя.

 

Госрегистрация допсоглашений к договору аренды недвижимости.

 В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Однако положение о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества появилось только после введения в действие ч. 2 ГК РФ и Федерального закона № 122‑ФЗ. Законодатель в ст. 6 Федерального закона № 122‑ФЗ уточнил: права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

В этой связи на практике возник вопрос о государственной регистрации дополнительного соглашения, заключенного в период действия Федерального закона № 122‑ФЗ, к договору аренды недвижимого имущества, заключенному до вступления в силу этого закона.

Ответ на данный вопрос прозвучал в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05. 02.2013 № 11241/12 [9]: в силу п. 6 ст. 33 Федерального закона № 122‑ФЗ этот закон применяется к правоотношениям, возникшим после его введения в действие. Что касается правоотношений, возникших до введения Федерального закона № 122‑ФЗ в действие, то он применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после его введения в действие.

Следовательно, дополнительное соглашение к договору аренды, подписанное в период действия Федерального закона № 122‑ФЗ и изменяющее права и обязанности сторон, подлежит обязательной государственной регистрации.

Исходя из смысла указанных положений если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.

Если дополнительное соглашение к договору аренды не прошло государственную регистрацию, ссылаться при разрешении споров на него нельзя, так как они не порождают для сторон прав и обязанностей.

К примеру, в Постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15. 07.2013 № А12-27756/12 арбитры сделали вывод, что дополнительные соглашения от 2007 и 2006 года не могут являться основанием для изменения размера установленной договором арендной платы ввиду отсутствия их государственной регистрации в соответствии со ст. 433, 452 ГК РФ. Незаключенные соглашения не порождают для сторон изменение их прав и обязанностей.

В соответствии с Федеральным законом № 122‑ФЗ и Приказом Минюста России № 184 [10] участники сделки представляют на государственную регистрацию пакет документов, в том числе документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права.

Таким образом, регистрация дополнительного соглашения к договору аренды в установленном Федеральным законом № 122‑ФЗ порядке означает, что и договор аренды со всеми дополнительными соглашениями в этом случае прошел регистрацию.

 

Ссылки:

[1] Не подлежали государственной регистрации договоры аренды недвижимого имущества, заключенные на срок менее года и на неопределенный срок.

[2] Федеральный закон от 30.12.2012 № 302 ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

[3] Федеральный закон от 04.03.2013 № 21 ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».

[4] Письмо Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству ГД ФС РФ от 22.01.2013 № 3.3-6/94 «О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом в связи с вступлением в силу с 1 марта 2013 года Федерального закона от 30.12.2012 № 302 ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

[5] Федеральный закон от 21.07.1997 № 122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

[6] Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

[7] Постановление Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 № 98 «О внесении дополнения в Постановление Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

[8] Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

[9] В данном постановлении есть оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам.

[10] Приказ Минюста России от 01.07.2002 № 184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

А. В. Мандрюков

магистр права, эксперт журнала «Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения»

Аренда квартиры с обременением: что важно знать?

Что надо узнать, что делать и чего не делать арендатору, рассказывает Галина Баркус, старший юрисконсульт Savills в России.

По российскому законодательству право сдачи недвижимости в аренду (внаем) принадлежит собственнику. Для безопасности сделки на квартиру, которая сдается в аренду, необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — она содержит сведения об объекте недвижимости.

Эта информация является общедоступной. Выписка оформляется для проверки объекта и подтверждает актуальные сведения о собственнике, а также наличие/отсутствие ограничений прав и обременений.

Арендатор должен быть предупрежден обо всех ограничениях и обременениях — это обязанность собственника сдаваемого внаем жилья, установленная законом. В противном случае арендатор вправе потребовать снижения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

В последнее время в выписках ЕГРН все чаще встречаются ограничения (обременения) — это перестало быть пугающим фактом. Подобные объекты недвижимости реально сдавать и снимать, но при определенных условиях. Следует разобраться с терминами и их точным значением.

Прежде всего, стоит разграничить, чем «ограничение» отличается от «обременения». С этими понятиями долго существовала путаница, так как в законе не было четкого определения. Они использовались в текстах законодательных актов без полного раскрытия их смысла и зачастую как синонимы.

Анализ статей гражданского кодекса РФ позволяет сделать вывод, что термин «ограничение» всегда используется применительно к гражданским правам, а термин «обременение» — к имуществу. В новом законе о регистрации недвижимости они отражены точно так же.

Новая форма выписки из ЕГРН, принятая в 2017 году, содержит, в том числе, сведения об ограничении прав и об обременении имущества. Так что сначала заказываем выписку из ЕГРН или проверяем объект онлайн на сайте Росреестра. Мы не увидим ФИО собственника, но узнаем о наличии ограничений (обременений) или их отсутствии. Выписка позволит получить информацию о собственнике и о лицах, в пользу которых установлены ограничения права или обременения объекта недвижимости, а также узнать основания для них.

Ограничения (обременения) возникают либо по соглашению с собственником: рента, ипотека, аренда (наем), доверительное управление, либо помимо его воли: арест, запрет на совершение регистрационных действий, запрет заключать сделки с недвижимостью в случае, если у собственника есть неисполненные имущественные обязательства.

Рассмотрим некоторые из этих ограничений.

 Арест (запрет)

Арест влечет запрет распоряжаться собственным имуществом: на период его действия собственник не может продать, подарить, заложить, сдать в аренду (внаем) или совершить другие сделки с недвижимостью. Арест налагается только теми органами, которые имеют полномочия на подобные действия: судами, налоговыми органами (если у собственника есть задолженность по налогам), судебными приставами.

Запись об аресте (запрещении) в ЕГРН — это основание для приостановки государственной регистрации сделки или перехода права собственности на объект недвижимости. Арест прекращается только по решению того органа, который его наложил. Арест снимается в течение трех рабочих дней после предоставления в Росреестр соответствующего акта уполномоченного органа.

Закон предусматривает и так называемое запрещение сделок с объектами недвижимости — оно обозначает то же самое, что и арест. Если в орган регистрации прав поступили судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении запрета или ареста на объект недвижимости, государственная регистрация приостанавливается по решению госрегистратора.

Запрет на сделки с недвижимостью может установить сам собственник, лично подав заявление в МФЦ. Запись об этом будет внесена в сведения об объекте недвижимости в ЕГРН. Так владелец исключит любые сделки и регистрационные действия с квартирой без своего личного участия (в том числе по доверенности), но это не будет являться препятствием для совершения сделки с недвижимостью самим собственником.

Предположим, квартира находится под арестом. Теоретически существует шанс сдать ее в аренду (внаем) на срок менее одного года. Статус квартиры прописывается в договоре аренды (найма), и арендатор принимает на себя все риски, связанные с этим.

Основной риск — нарушение комфортного проживания в квартире, возможные досрочное расторжение договора аренды и вынужденное выселение из квартиры, допустим, если квартира изымается в пользу кредиторов.

Как правило, в таких случаях договор предусматривает, что арендодатель оплачивает арендатору неустойку в определенном размере (в большинстве случаев это не менее одной месячной арендной ставки), чтобы компенсировать ему расходы на поиск новой квартиры и переезд.

Большинство корпоративных арендаторов на это не готовы, поэтому подобные договоры заключают в основном физические лица.

При этом аренда объекта под арестом на срок более года в принципе невозможна: договор аренды (найма) потребует государственной регистрации, которая с арестованным имуществом не производится.

Если арест на квартиру накладывается при действующем договоре аренды (найма), собственник по закону должен уведомить об этом арендатора, который принимает решение о дальнейшем проживании в квартире. Если арендатор остается, в договор вносятся соответствующие правки.

Ипотека, залог

Когда квартира находится в ипотеке (залоге), право распоряжения ограничивается обязательным получением согласия банка-залогодержателя на заключение договора аренды/найма (если договором с банком не установлено иное). Как правило, согласие банка-залогодержателя требуется на любую сделку с обремененной квартирой.

Закон позволяет обратить взыскание на единственное жилье должника, если оно является предметом ипотеки. То есть любые лица, проживающие в такой квартире, теряют право ей пользоваться, в том числе прекращается договор аренды/найма.

Если помещение не освобождается добровольно, выселение происходит по решению суда. Проще говоря, если собственник не способен выплачивать ипотеку и банк изымает квартиру, арендатор вынужден ее освободить и искать себе новое жилье.

Наследование

Что происходит, если случилось несчастье и собственник умер? Открытие наследства не является основанием для изменения или расторжения действующего договора аренды.

Права и обязанности арендодателя по договору аренды переходят к наследнику. Но на практике встает вопрос исполнения договорных отношений до момента оформления наследства.

Несмотря на то что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со времени открытия наследства (даты смерти наследодателя), распоряжаться квартирой он вправе только после государственной регистрации права собственности в установленном законом порядке.

До завершающего этапа оформления квартиры в собственность наследника — внесения записи об этом в ЕГРН — не удастся реализовать права и обязанности арендодателя в части получения арендной платы.

Так как круг наследников — будущих собственников — юридически не подтвержден, существует риск для арендатора, что платежи пойдут ненадлежащему лицу. Чаще всего выплаты приостанавливаются до оформления права собственности на квартиру.

Если собственник действовал по договору как индивидуальный предприниматель, в случае его смерти расчетный счет банк блокирует в течение двух-трех дней. Дальнейшие поступления арендной платы по прежним реквизитам невозможны.

Собственнику-физлицу денежные средства продолжат поступать на счет умершего до вступления наследников в их права. Эта практика не является универсальной: каждый случай индивидуален.

Определение обременения при аренде | Law Insider

• означает договор о доверительном управлении или ипотеку или любое другое право удержания или обременение, право удержания механика или иное, обеспечивающее или свидетельствующее о выплате денег и затрагивающее более одного участка в планируемом сообществе, или соглашение, затрагивающее более одного участка по которому разработчик удерживает такое запланированное сообщество по опциону, контракту на продажу или доверительному соглашению.

• означает:

• означает в отношении любого Заложенного имущества такие исключения из правового титула, которые указаны в Ипотечной политике, представленной в отношении него, причем все эти исключения должны быть приемлемыми для Административного агента в его разумных пределах. осмотрительность.

• означает (i) те права удержания, обременения и другие вопросы, влияющие на право собственности на любое Заложенное имущество, перечисленные в применимом полисе правового титула в отношении него (или любом обновлении к нему) и обнаруженные на дату доставки такого полиса правового титула Административный агент в соответствии с условиями настоящего Соглашения, разумно приемлемыми для Административного агента, (ii) в отношении любого конкретного недвижимого имущества в любое время, таких сервитутов, посягательств, соглашений, ограничений, прав проезда, незначительных дефектов, нарушений или обременений правового титула. которые, по разумному мнению Административного агента, не наносят существенного ущерба такому недвижимому имуществу для целей, для которых оно удерживается залогодателем или владельцем, в зависимости от обстоятельств, или Залоговое удержание, удерживаемое Административным агентом, ( iii) муниципальные законы и законы о зонировании, постановления, кодексы и постановления, которые не нарушаются в каком-либо существенном отношении существующими улучшениями и нынешним использованием, сделанным залогодателем или владельцем, как t В случае такого недвижимого имущества могут быть (iv) общие налоги и оценки недвижимого имущества, которые еще не просрочены, и (v) такие другие вопросы, на которые может дать согласие Административный агент.

• означает все интересы в недвижимом имуществе любого характера, включая сервитуты, будь то владелец или держатель Залогового права, арендодатель, субарендодатель, арендатор, субарендатор или иным образом.

• означает любую долю в аренде любой Кредитной стороны в качестве арендатора по любой аренде недвижимого имущества, за исключением любой такой доли в аренде, время от времени определяемой Залоговым агентом по его собственному усмотрению как не требующая включения в Обеспечение.

• означает Арендованное имущество, разумно определенное Административным агентом как представляющее материальную ценность в качестве Залога или имеющее существенное значение для деятельности Компании или любой из ее Дочерних компаний.

• означает в совокупности все права, права собственности и проценты (включая право аренды, полезные ископаемые или иное имущество) в отношении любых и всех участков или прав на недвижимое имущество, принадлежащее или арендованное любым Лицом, будь то в аренде, лицензии или другие средства, вместе со, в каждом случае, всеми относящимися к ним сервитутами, наследственными правами и принадлежностями, всеми улучшениями и сопутствующими приспособлениями и оборудованием, всеми общими нематериальными активами и договорными правами, а также другим имуществом и правами, связанными с владением, арендой или эксплуатацией.

• имеет значение, указанное в Разделе 3.8(b).

• означает долю Заемщика в Земле и любом другом недвижимом имуществе, арендованном Заемщиком в соответствии с Договором аренды земли, если применимо, включая все из следующего:

• любого Лица означает все права, титул и интересы Лицо в качестве арендатора или лицензиата по договорам аренды или лицензиям на землю, улучшения и/или приспособления.

• означает все права, права собственности и интересы каждой Стороны займа в отношении и в качестве арендатора помещений, определенных как арендованная недвижимость в Приложении 4.4 к настоящему документу.

• означает долю арендодателя или арендатора по договору аренды.

• имеет значение, указанное в Разделе 3.10(b).

• означает договор об аренде движимого имущества, аренде оборудования, условном договоре купли-продажи и иной аналогичный договор, относящийся к Личному имуществу, стороной которого является Продавец или по которому он имеет право на использование Личного имущества.

• означает Арендованное имущество, в отношении которого во всех местах, необходимых или желательных, по разумному суждению Залогового агента, был зарегистрирован Учетный документ, чтобы предоставить конструктивное уведомление о таком арендованном имуществе сторонним покупателям и обременителям затронутого недвижимого имущества. свойство.

• имеет значение, указанное в Разделе 2.1(e).

• любого Лица означает все права, права собственности и интересы такого Лица в качестве арендатора или лицензиата в отношении и по аренде или лицензиям на землю, улучшения и/или приспособления.

• означает любую аренду депо, аренду управляемой территории станции, любую аренду в отношении объектов общего пользования или аренду станции, а также любое соглашение или аренду аналогичного или эквивалентного характера (будь то в отношении любого такого объекта или иным образом), которые франчайзи может заключать договор с лицом, заинтересованным в сети или железнодорожном объекте, который будет использоваться для или в связи с предоставлением или функционированием Франчайзинговых услуг;

• означает (a) залоговые права на налоги и другие государственные сборы и сборы, которые еще не причитаются и не подлежат уплате, (b) залоговые права арендодателей и залоговые права перевозчиков, кладовщиков, механиков и материалов и другие подобные залоговые права, возникающие в обычном порядке бизнеса на суммы, которые еще не причитаются и не подлежат оплате, или (c) другие права удержания или недостатки в отношении имущества, которые не являются существенными по сумме или существенно не уменьшают стоимость или существующее использование имущества, затронутого таким правом удержания или недостатками.

• означает любой участок Недвижимого имущества, который станет предметом Ипотеки после Даты закрытия сделки, в каждом случае вместе со всеми правами, титулами и интересами такой Кредитной стороны в отношении улучшений и зданий, а также всех принадлежностей, сервитутов или других принадлежащие ему права.

• означает в отношении Произведения любые обременения, такие как ипотека, залог, право удержания, ипотека, обеспечительный интерес, уступка, привилегия или приоритет любого рода, имеющие последствия обеспечения или других подобных обязательств, и должны включать любое назначение получателей убытков или бенефициаров или любое подобное / соглашение по любому страховому полису, имеющему отношение к работам.

• В совокупности, те определенные договоры аренды в отношении недвижимого имущества, которое является частью Арендованного имущества, в соответствии с которыми Арендодатель является арендатором и какие договоры аренды существуют на Дату вступления в силу и перечислены в Приложении 2 к настоящему документу или, при условии Разделу 7. 3, впоследствии добавленному к Арендованному имуществу в соответствии с положениями настоящего Договора аренды. Каждый из договоров аренды земли отдельно упоминается в настоящем документе как «Аренда земли».

• означает в отношении любого Лица:

• имеет значение, указанное в Разделе 4.3.

• имеет значение, указанное в Разделе 3.1(n)(ii).

Разрешенные обременения в договоре купли-продажи

При проведении комплексной проверки при приобретении важно понимать условия покупки и влияние, которое эти условия окажут на проверку . В разделе определений Соглашения о купле-продаже («СРП») будут даны определения таких терминов, а также даны дальнейшие указания о том, как эффективно проводить проверку. Такие термины, как соответствующие даты, способы расчета чистых акров, исключенные активы, дефекты правового титула и обременения — это всего лишь несколько пунктов, определенных в этом разделе СРП. При проведении должной осмотрительности важно понимать эти определения заранее, поскольку то, как они определены, будет определять, как будут применяться корректировки в сторону понижения к покупной цене.

Обременения обычно определяются как любые претензии в отношении собственности, которые ограничивают возможность передачи собственности, или претензии, которые обременяют или ограничивают актив. При приобретении такие претензии в конечном итоге повлияют на актив, уменьшив стоимость того, что поставляется. Однако некоторые обременения считаются разрешенными в соответствии с условиями СРП и будут перечислены в разделе «Разрешенные обременения». Разрешенные обременения включают в себя любые обременения, которые могут ограничивать актив, сохраняя при этом товарный вид (защитимое право собственности) на актив. Как правило, эти обременения рассматриваются как «нормальный ход ведения бизнеса», если бремя не уменьшает проценты за предоставленную работу или чистый доход, как это определено условиями соглашения. Разрешенные обременения не должны считаться дефектом в ходе проверки должной осмотрительности.

Ниже приводится пример обременения, которое, как правило, приводит к корректировке покупной цены в сторону понижения, поскольку делает аренду нереализуемой или, скорее, это обременение исключает защищаемое право собственности. Землевладельцы «Смит» заключают 5-летнее соглашение с буровой компанией XYZ об аренде их собственности на нефть и газ. Обе стороны соглашаются с условиями аренды, и XYZ перечисляет оплату бонуса и записывает копию договора аренды в окружной суд. Смиты, интересующиеся записью их аренды, исследуют и берут копию из здания суда для своих собственных записей. Они замечают, что в записанной версии договора аренды есть пункт о продлении на дополнительный 5-летний срок после основного, что не было согласовано во время переговоров об аренде. Смиты просят буровую компанию записать исправленную версию договора аренды, устраняющую ошибку. XYZ отказывается, и Смиты подают в суд, что приводит к судебному разбирательству, обременяющему аренду. Если бы XYZ переуступила, продала или передала этот договор аренды, покупатель потребовал бы от XYZ удалить актив в рамках продажи до успешного судебного разбирательства в пользу XYZ, что привело бы к корректировке покупной цены в сторону понижения. Если XYZ выиграет иск, то облако правового титула будет снято, и не будет никаких обременений, влияющих на аренду; таким образом, покупатель будет иметь товарный титул.

Примерами общих разрешенных обременений являются право проезда, сервитуты, разрешения, аренда поверхности, права на добычу полезных ископаемых и другие аналогичные права в аренде. Существующие обременения, такие как железные дороги, линии электропередач и автомагистрали, как правило, разрешены, если они не мешают существенно стоимости, праву собственности или использованию актива. Часто операторы получают ипотечные кредиты на свои активы, чтобы финансировать расширенную геологоразведку, покрывать расходы на бурение и обеспечивать будущее развитие своих активов. Эти ценные бумаги подпадают под категорию ведения обычной деятельности и обычно рассматриваются как разрешенные обременения. Налоговые залоги, залоги механиков, залоги продавцов и залоги материальных работников также являются обычными разрешенными обременениями, если платеж или суммы еще не причитаются. Обременения, такие как операционные соглашения и заявления об объединении, считаются допустимыми, если они не влияют существенно или уменьшают стоимость актива или ограничивают возможность его передачи.

В некоторых случаях операционные соглашения, создающие обязательство ниже определенной суммы в долларах, считаются разрешенным обременением.

Изучение и понимание условий ВРП и содержащихся в них определений являются первыми шагами к проведению успешной проверки приобретения. Знание разницы между допустимыми и недопустимыми обременениями сэкономит время рецензента и обеспечит рентабельность проекта для вашего приобретения. Четко понимая условия СРП, вы избегаете возможных убытков для вновь приобретенного актива и выполняете первоначальную цель проверки.

 

Автор: Брайан По, RPL – региональный менеджер по развитию и развитию и исполняющий обязанности регионального управляющего земельными ресурсами Аппалачского подразделения Cinco Energy Management Group. Брайан курирует несколько проектов A&D и управления активами на юго-западе и в Аппалачах.

Для дальнейшего чтения мы предлагаем следующее:

http://www.cincoland.com/oil-and-gas-acquisition-due-diligence/
http://www.