Взяли ипотеку и развелись что делать: Раздел ипотечного имущества при разводе

что делать и как переоформить

Ипотечным договором предусматривается возможность участия в качестве созаемщика супруга лица, выступающего в роли основного должника.

Однако, что делать, если впоследствии супруги решили развестись?

Законодательный аспект вопроса

Вопрос разделения ипотечных обязательств при разводе регулируется следующими нормативными актами:

1. Семейным кодексом РФ;
2. Гражданским кодексом России.

Так, в соответствии с нормами семейного законодательства любая собственность, приобретенная в браке, является общей собственностью супругов.

В случае судебного раздела общей собственности между супругами, разделу также подлежат долги, которые образовались во время семейных отношений.

Гражданское законодательство содержит норму, согласно которой раздел ипотечного обязательства  между супругами возможно только при условии согласия кредитной организации.

Последствия оформления ипотечного займа супругами

На основании норм Семейного кодекса при оформлении ипотечного займа одним из супругов, в роли созаемщика автоматически регистрируется второй супруг.

Выступая в роли созаемщика, второй супруг берет на себя такую же ответственность по исполнению обязанности выплаты ипотечных взносов. В случае неисполнения обязанности первым супругом, кредитная организация будет требовать выплаты средств со второго члена семьи.

Помимо возникновения обязанностей, у созаемщика возникает право на жилую площадь в виде доли. Как правило, эта доля равна половине от общей жилой площади имущества. Однако договором об ипотечном займе может быть установлено и другое соотношение долей.

В случае если один из супругов не хочет нести материальное обязательство перед банком и не претендует на новую недвижимость, должен быть составлен брачный договор, где указываются виды собственности каждого из семейной пары, а также устанавливаются права и обязанности по отношению к недвижимости, приобретаемой в будущем.

В случае если брачного договора между супругами не составлено, и они решили развестись, ипотечную недвижимость, а также обязанности по выплате денежных средств можно разделить в судебном порядке.

Варианты решения данной проблемы

Супруги, принявшие решение о разводе и являющиеся созаемщиками по ипотечному обязательству, должны:

1. Осуществлять взнос ипотечных средств в прежнем режиме, без изменения условий возвращения средств и прав собственности на жилое помещение. В этом случае супругами после информирования банка взнос платежей осуществляется по прежним правилам;
2. Обратится с заявлением о переходе прав собственности только к одному супругу. В этом случае необходимо в банковскую организацию обратится с заявлением о переводе долга на одного из супругов. В случае удовлетворения заявления банком составляется дополнительное соглашение, в котором указывает права и обязанности единственного заемщика, а также устанавливается новая периодичность платежей и их сумма;
3. Разделить в судебном порядке права собственности на недвижимость, а также обязательства по возврату ипотечного долга. Для этого следует подать гражданский иск в суд с просьбой о разделе совместного имущества. Судом в процессе заседания, опираясь на соотношение долей супругов в отношении собственности, будет установлен порядок последующей оплаты ипотечных взносов;
4. Осуществить погашение ипотечного кредита досрочно, а затем осуществить продажу собственности. Выбрав этот путь разрешения спорной ситуации, обратите внимание, что до полного погашения долга, продажа собственности недопустима, поскольку недвижимость имеет статус обремененной;
5. Отказаться от исполнения обязательств и дождаться реализации собственности на торгах банковской организацией. В этом случае, обремененная квартира будет реализовываться банковской организацией самостоятельно. Деньги, полученные от продажи недвижимого имущества, буду засчитаны в счет погашения ипотеки.

Независимо от принятого решения, супруги в обязательном порядке должны проинформировать банковскую организацию о разводе.

Изменение условий договора займа

Вывести созаемщика из ипотечного обязательства при разводе можно несколькими способами:

1. Добровольно, при обращении в банковское учреждение с соответствующим заявлением. В этом случае основному заемщику необходимо найти дополнительного второго созаемщика, вместо выбывающего. Выбывающий супруг в свою очередь должен в письменном виде выразить свое согласие на выход из обязательства, это согласие в обязательном порядке должно быть заверено нотариусом. Если банковская организация будет согласна, как ранее было указано, будет составлено дополнительное соглашение, которое будет отвечать новым условиям;
2. Решить вопрос о распределении обязательств можно и без участия кредитного учреждения. Для этого следует обратиться в суд. После принятия решения судом и вступления его в юридическую силу следует обратиться в Россреестр с заявлением о выдаче нового свидетельства о праве собственности. Основанием выдачи нового документа будет являться судебное решение.
   Далее с судебным решением и новым свидетельством следует обращаться в банк с заявлением об изменении условий ипотечного договора.

Отказ от ипотеки

Основываясь на ранее указанной информации, можно сделать вывод, что отказ от ипотеки реализовывается несколькими путями:

1. Добровольно одним из супругов, путем составления письменного, нотариально заверенного отказа от исполнения обязательств, а также от добровольного отказа от собственности на это имущество. Если банковская организация согласится с этой просьбой, то она инициирует перерегистрацию прав собственности в регистрирующем органе, а также составит дополнительное соглашение к основному договору;
2. В судебном порядке на основании решения судебного органа. После вынесения соответствующего решения, основной созаемщик приобретает право перерегистрировать собственность без согласия банка;
3. На основании брачного договора, в котором должно быть указано, что один из супругов не претендует на приобретенную в собственность ипотечную недвижимость при разводе.

Переоформление прав на недвижимость

Поскольку собственность на ипотечную недвижимость зарегистрирована до полного погашения кредита с обременением, супругами-созаемщиками не может быть самостоятельно реализована процедура переоформления прав на имущество.

Для того, чтобы перерегистрировать права собственности необходимо согласие банка. Банк в этом случае выдаст договор, в котором вместо предыдущих созаемщиков, будут указаны данные только одного супруга (главного заемщика). Этот документ будет являться основанием для того, чтобы регистрирующий орган переоформил право собственности и выдал соответствующее новое свидетельство о собственности. При этом недвижимость будет дальше находиться под обременением.

Еще одним вариантом переоформления собственности является вступившее в силу решения суда. Для регистрирующего органа оно также является основанием внесения новых данных о лице, признанном собственником.

Правила переоформления ипотечного займа при разводе рассмотрены в следующем видеосюжете:

Оценка статьи

Как казахстанцам при разводе платить за ипотеку, объяснили эксперты ─ NewTimes.kz

Специалисты Kn.kz объяснили, что делать, если при разводе есть жилищный кредит: кто его должен погашать, какие варианты раздела имущества существуют и что можно прописать в брачном договоре, передает ИА «NewTimes.kz».

Фото: kn.kz

По статистике, пять из 100 пар в Казахстане разводятся, не прожив вместе и года. По данным портала ranking.kz, таких в 2020 году насчитывалось 2,3 тыс пар. Порядка 14,7 тыс казахстанцев развелись, прожив в браке всего от 1 до 4 лет. По истечении 5-9 лет супружества распалось еще 13,5 тыс браков.

Ипотека в Казахстане регулируется гражданским кодексом РК и законом «Об ипотеке недвижимого имущества». В случае, когда речь идет о разделе совместно нажитой недвижимости, применяется кодекс о браке и семье.

Во-первых, необходимо знать, что пока не оплачен весь долг, квартирой владеет банк или тот, кто выдавал заем. Только загвоздка в том, что супруги по закону имеют право на равноценное разделение жилья, так как они получили его в период брака. А вот долг, как правило, висит на одном из супругов.

Если муж с женой не заключили брачный договор, то ипотечная недвижимость и другое имущество подлежит разделу. Суды выносят решение достаточно формально: делят квартиру пополам. Непогашенная ипотека не слишком сказывается на этом решении.

Если ипотечный заем оформлен на одного из супругов, выясняется, кто был заемщиком в банке. Если ипотека оформлена на имя мужа, он и будет его погашать. Если заем зарегистрирован на имя жены, выплачивать долг должна она.

Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. 

Например, ипотека была оформлена на мужа, он зарабатывал деньги, а жена была домохозяйкой. Требовать возврата средств и процентов банк будет именно с того, с кем подписан договор, то есть с мужа. Финансовую организацию мало волнуют личные обстоятельства клиента. Выходит, оба имеют право владеть квартирой, а платить будет один.

Если бывшие супруги не смогут договориться самостоятельно, один из них попадает в сложную ситуацию. Потому что нужно подавать судебный иск. Например, обращаться в суд с требованием оставить всю недвижимость за заемщиком. В этом случае придется заплатить жене за положенную ей по закону половину квартиры. А затем опять обращаться в суд, чтобы бывшая жена погашала часть кредита.

Хорошо, если при оформлении ипотеки заемщиками выступают оба супруга, тогда при разводе каждый будет оплачивать свою долю. Если же кредит оформлен на одного, после развода можно обратиться к банку с просьбой выделить отдельную часть каждому. Либо обращаться с таким требованием в суд.

Один из вариантов решения ситуации с ипотекой — продажа квартиры. Опять же это будет происходить с разрешения и под контролем финансового института. В этом случае деньги от продажи пойдут в счет оплаты кредита, и оставшаяся сумма делится между бывшими мужем и женой, но это возможно, если супруги смогут договориться между собой.  

Стоит также помнить, что если продать свою долю в недвижимости решил только один из супругов, то по закону второй супруг имеет право преимущественной покупки этой доли перед другими лицами.

При оформлении недвижимости в ипотеку можно задуматься о заключении брачного контракта. Например, если пара решила оформить жилищный заем для приобретения квартиры детям. 

Что нужно прописать в брачном контракте:

• Кому будет принадлежать квартира, которую супруги планируют взять в ипотеку?
• Какая доля в квартире будет выделена детям?
• Кто будет выплачивать ипотеку в случае развода?
• Как супруги будут использовать квартиру в случае развода?
• Какую сумму обязан выплатить один супруг другому в случае определенных обстоятельств?
• Как супруги будут участвовать в формировании семейного бюджета и делить расходы?

Брачный контракт можно заключить уже в браке. Если у супругов здравый подход к разделу имущества, они пытаются договориться и пойти на компромиссы.  

Разделы имущества через суд, помимо финансовых потерь, несут тяжелую психологическую и эмоциональную нагрузку: после нескольких лет судов уже никакого имущества не хочется. В связи с чем самый экологичный способ для обеих сторон — заранее договориться, как будет делиться ипотечная недвижимость в случае развода, и зафиксировать это брачным контрактом.

Как развод повлияет на мою ипотеку?

Если вы разводитесь и оба ваши имена находятся в ипотеке вашего дома, вы и ваш бывший супруг должны продолжать выплачивать ипотеку до тех пор, пока вы не достигнете финансового урегулирования. Просроченные платежи повредят вашему кредитному рейтингу (что затруднит получение ипотеки в будущем) и в худшем случае могут привести к возвращению вашего дома во владение. Принуждение бывшего супруга к оплате вашей доли также является большим риском, так как это может быть использовано против вас в любом будущем финансовом споре.

Решение о том, как разделить семейное имущество, может быть одной из самых сложных частей развода, и ваш дом, вероятно, является вашим самым большим активом.

Вот проблемы, о которых вам нужно подумать, и способы их решения.

1. Кому достается имущество при разводе?
2. Что происходит с совместной ипотекой?
3. Что, если у нас отрицательный капитал?
4. Что делать, если вас нет в документах, подтверждающих право собственности?

Кому достается имущество при разводе?

Теоретически брачное имущество должно быть разделено поровну между обоими разводящимися супругами. Реальность почти всегда сложнее, особенно если речь идет о детях. Разделить имущество поровну означает продать его, и есть много причин, по которым вы можете не захотеть этого делать.

Вот варианты того, что делать с домом после развода.

Как делится дом после развода

• Продать – это самый простой вариант. Это позволяет вам погасить ипотечный кредит и высвободить свои деньги, а также любой капитал, который вы могли бы использовать для покупки где-нибудь отдельно. Однако, если ваши дети хотят продолжать жить там, возможно, это не ваш предпочтительный выбор.

• Один владелец выкупает другого — если один из вас хочет остаться в доме, вы можете договориться, что один из вас выкупит долю другого. Вам нужно будет оценить имущество, чтобы убедиться, что уезжающий получит обратно вложенные деньги плюс свою долю в капитале.
   
• Один человек остается, но вы оба владеете им – вы оба владеете имуществом, хотя в нем проживает только один из вас. Это более распространено, если у вас есть дети, и в суде может быть издан приказ «Мешер», в котором говорится, что вы не можете продать его до определенного времени (например, когда детям исполнится 18 лет).
   
• Сделайте это частью соглашения — вы можете договориться, чтобы один из вас сохранил дом, а другой получил другие активы от брака на эквивалентную стоимость.
   
• Пусть решает суд – если вы не можете прийти к соглашению, суд может решить за вас. Если есть дети, судья обычно ищет вариант, который причинит им меньше неудобств. Для этого вам нужно будет подать заявку на финансовый приказ, поэтому рекомендуется получить юридическую консультацию, которая поможет вам в этом процессе.

Что будет с нашей совместной ипотекой при разводе?

Как только вы узнаете, что разводитесь, обратитесь к своему поставщику ипотечного кредита. Поставщики могут проявить сочувствие, когда вы столкнетесь с личными трудностями, и могут предложить некоторую форму облегчения или отсрочки погашения.

Если у вас есть совместная ипотека, поговорите со своим адвокатом о дальнейших действиях. Если вы переезжаете, вы можете снять свое имя с ипотечного кредита, чтобы вам было легче получить еще один. Тем не менее, вам потребуются заверения в том, что это не приведет к потере вашей доли имущества. И наоборот, если вы остаетесь в доме, а ваш бывший супруг хочет снять свое имя с ипотечного кредита, вам необходимо убедиться, что вы можете продолжать выплачивать ипотечный кредит самостоятельно. Здесь может помочь финансовый консультант.

У нас отрицательный капитал. Должны ли мы по-прежнему продавать наш дом при разводе?

Отрицательный собственный капитал означает, что ваш дом упал в цене с момента его покупки до такой степени, что при его продаже не будет достаточно средств для выплаты ипотеки. Отрицательный капитал, как правило, влияет на людей в течение месяцев и лет после падения цен на недвижимость. Если это произойдет с вами во время вашего развода, может быть необходимо найти альтернативу продаже (например, один бывший супруг выкупает другого — что должно быть проще, если цены на недвижимость низкие). Если вам действительно придется продавать в убыток, вам придется решить, как разделить долг в рамках финансового урегулирования.

Что делать, если меня нет в документах, подтверждающих право собственности?

Если вы приобрели недвижимость после вступления в брак, она обычно считается совместным имуществом. Это означает, что вы должны претендовать на имущество при разводе, даже если ваше имя не указано в документах. Вы можете зарегистрировать свои супружеские права на недвижимость через Земельный кадастр, что может по закону запретить вашему бывшему супругу продавать ее без вашего разрешения.

Однако, если ваш бывший супруг купил дом до того, как вы поженились, маловероятно, что вы будете претендовать на это имущество.

В любом случае обратитесь за советом, если ваше имя не указано в документах, подтверждающих право собственности, но вы считаете, что имеете право на долю в доме.

Подбери меня Я хотел бы поговорить с консультантом по ипотеке

Что означает развод для вашей ипотеки?

Если вы разводитесь или расстаетесь с давним партнером, разобраться в своих финансах может стать настоящей головной болью. Если у вас есть ипотечный кредит, важно, чтобы вы знали о своих вариантах, чтобы вы могли принять правильное решение.

Как развод повлияет на мою ипотеку?

Если вы переживаете развод и и вы, и имя вашего бывшего партнера указаны в ипотеке, вы оба несете ответственность за выплату ипотеки до тех пор, пока не будет достигнуто финансовое соглашение. Это верно, даже если один из вас переехал из семейного дома.

Когда два человека берут совместную ипотеку, оба соглашаются нести равную ответственность по долгу до тех пор, пока ипотека не будет погашена, а не только пока вы проживаете в собственности.

Просроченные платежи повредят вашему кредитному рейтингу и кредитному рейтингу вашего бывшего партнера. В худшем случае это может привести к изъятию имущества. Вам также следует опасаться принуждения вашего бывшего партнера платить больше, чем вы, так как это может быть использовано против вас в любом будущем финансовом споре.

Что происходит с совместной ипотекой при разводе?

Как только вы узнаете о разводе, сообщите об этом вашему ипотечному кредитору, особенно если вам трудно выплачивать ипотечные платежи.

Банки обычно с пониманием относятся к парам, переживающим развод или раздельное проживание, и могут предложить вам отсрочку платежа, чтобы облегчить дополнительное финансовое бремя.

Это может дать вам немного передышки, чтобы справиться с первоначальным разделением.

Однако первоначальный договор об ипотеке останется в силе, и необходимо будет найти долгосрочное решение.

Вам также следует поговорить со своим адвокатом. Если вы переезжаете из семейного дома, вы можете исключить свое имя из ипотечного кредита, но вы должны быть уверены, что это не приведет к потере вашей доли собственности. Если ваш бывший партнер переезжает и хочет, чтобы его имя было удалено из ипотечного кредита, вы должны быть в состоянии справиться с выплатами самостоятельно.

Как взять отпуск по ипотечному кредиту, если вы просрочили платежи

Как можно разделить дом при разводе?

Может возникнуть проблема с тем, как разделить дом, если вы разводитесь. Как правило, у вас есть четыре варианта:

1. Продать и выехать

Если вы оба выезжаете из собственности, вы можете продать дом и погасить ипотеку. Продажа часто является лучшим способом двигаться дальше после развода.

В этих обстоятельствах любой капитал, оставшийся после выплаты ипотеки, будет считаться совместным имуществом и делиться между вами двумя.

Можно спорить о том, кто и что получит из оставшихся средств. Соглашение между вами двумя, кто получает то, что часто является самым быстрым и дешевым решением.

Если вы не можете прийти к соглашению, тогда вопрос нужно будет решать в суде по разводам, и в этом случае вам необходимо получить юридическую консультацию о ваших правах.

Если вы съезжаете и покупаете новую недвижимость, вы можете сравнить ипотечные предложения здесь.

2. Продолжайте совместно выплачивать существующую ипотеку

Если один из вас хочет остаться в своем бывшем совместном доме, вы можете продолжать выплачивать существующую между вами ипотеку, особенно если вы почти выплатили ее и после развода вы все еще в хороших отношениях.

Продолжение ипотечного кредита также может быть хорошим вариантом, если у вас есть дети, поскольку это позволяет им не покидать семейный дом. Тем не менее, вам, возможно, придется установить порядок Mesher через суд. В нем будет указано, что дом не может быть продан до определенного времени или определенного события, например, после того, как дети покинут школу. В этот момент недвижимость будет продана, а выручка от продажи будет разделена между вами.

Прежде чем выбрать этот вариант, вам необходимо убедиться, что и вы, и ваш партнер можете продолжать оплачивать ипотеку и любые другие расходы на проживание.

3. Выкуп вашего партнера

Еще один вариант, если один из вас намерен остаться жить в доме, — это передать единоличное право собственности жильцу.

• При передаче ипотечного кредита на одно имя один партнер покупает долю другого в собственности, включая его собственный капитал.

• Вам нужно будет доказать, что арендатор сможет оплатить ипотеку самостоятельно – помните, существующий кредитор не обязан выселять кого-либо из вас или передавать ипотеку на одно имя.

• Если ваш кредитор полагает, что вы можете позволить себе ипотечный кредит, он может согласиться на то, чтобы вы стали единственным держателем ипотечного кредита.

• Затем вам нужно будет купить долю вашего бывшего партнера в собственности, прежде чем ипотечный кредит может быть оформлен на ваше имя. Это может включать оценку текущей стоимости для определения уровня собственного капитала в собственности.

4. Передача части стоимости дома

Вы также можете передать часть стоимости недвижимости от одного партнера другому в рамках финансового урегулирования. Это будет означать, что партнер, который отказался от доли своих прав собственности, по-прежнему будет иметь долю в доме, а затем будет иметь право на процент от стоимости имущества при его продаже.

Должны ли мы продать наш дом при разводе, если у нас отрицательный капитал?

Если вы развелись, когда ваш совместный дом находится в отрицательном балансе, вы не сможете полностью погасить ипотеку, продав свой дом.

Возможно, вам придется разделить непогашенную задолженность между собой или договориться с вашим ипотечным кредитором.

Поговорите со своим поставщиком ипотечных кредитов, чтобы обсудить ваши варианты или получить независимую юридическую консультацию.

Если вам нужно получить новый ипотечный кредит, сравните предложения, которые вы можете получить с отрицательным капиталом.

Вот все варианты, если у вас отрицательный капитал.

Что делать, если меня нет в документах, подтверждающих право собственности?

Если вы расстаетесь со своим партнером и ваше имя не указано в ипотеке или документах на дом, это не означает, что у вас нет прав или претензий на недвижимость.

• Когда дело доходит до развода в Великобритании, семейный дом считается совместным имуществом, и ваш партнер не может заставить вас покинуть его.

• Если ваше имя не указано в ипотеке или документах, вы можете зарегистрировать свои супружеские права в Земельном кадастре, чтобы ваш партнер не продавал недвижимость без вашего согласия.

• Однако, если ваш партнер владел недвижимостью до брака, у вас будет мало законных прав на нее во время бракоразводного процесса.

• Если вы оказались в такой ситуации, вам следует обратиться за юридической консультацией, чтобы определить свое положение.

Каков наилучший вариант ипотеки при разводе?

Правильное решение для вас зависит от ваших обстоятельств. Например, если дети не вовлечены, то продажа имущества и сокращение ваших убытков может оказаться лучшим вариантом.

Но если ваша собственность является семейным домом, вы или ваш партнер можете продолжать жить в нем, чтобы уменьшить влияние развода на ваших детей.

Какой бы вариант вы ни рассматривали, вам следует обратиться за независимой консультацией.

Вы можете обратиться к адвокату или нескольким благотворительным и другим организациям, которые могут объяснить, что вам нужно делать, и при необходимости указать направление юридической консультации. Обратитесь за помощью в Relate или в Citizens Advice.

Вы также можете обсудить свои финансовые возможности с независимым финансовым консультантом; вот посмотрите, как найти того, кому можно доверять.

Разногласия и судебные решения

Если ваш развод не был мирным и вы не согласны с тем, кто на что имеет право, вам, возможно, придется обратиться в суд.

Вы должны знать, что простое разделение 50/50 редко происходит, когда суд рассматривает бракоразводный процесс.

При принятии решения о том, что происходит с супружеским домом, суды учитывают широкий спектр обстоятельств.

Если речь идет о детях, их благополучие будет главной заботой суда. Они также будут учитывать финансовые обстоятельства обеих сторон при принятии решения.

Если ваш развод достиг этой стадии, вам необходимо обратиться за независимой юридической консультацией. Это может быть трудоемким и дорогостоящим мероприятием, но это единственный реальный вариант, если вы обратитесь в суд.

Вы можете избежать этих расходов, договорившись заранее. Попробуйте обратиться к третьей стороне, например к Семейному посредническому совету, который может помочь.

Рассмотрите свои другие финансовые активы

Вам также нужно решить, как разделить оставшуюся часть ваших финансов при разводе. Например:

• Пенсии – их часто упускают из виду, поскольку это долгосрочные счета, но они часто стоят больше, чем дом

• Ваши сбережения и инвестиции – ISA, сберегательные счета или акции долги по кредитным картам, овердрафты или кредиты

Чтобы получить пошаговую информацию о том, как справиться с финансовыми последствиями развода или раздельного проживания, ознакомьтесь с нашим руководством по справедливому урегулированию развода. Также стоит прочитать, как отделить свои финансы от бывшего партнера.

Получение ипотечного кредита после развода

Перенос вашего совместного ипотечного кредита только на одно имя может обеспечить такую ​​же финансовую выгоду, как и продажа существующего дома при сохранении права собственности.

Если вам нужно занять деньги для покупки доли вашего партнера, вам нужно будет доказать, что вы можете позволить себе дополнительный кредит.

После этого вы сможете получить повторную закладную только на свое имя. Если вам нужна помощь в поиске подходящей сделки, обратитесь к ипотечному брокеру.

В качестве альтернативы вы можете съехать и таким же образом продать свою долю в доме своему партнеру.

В случае возникновения разногласий по поводу стоимости имущества или суммы, причитающейся вашему партнеру, вам, возможно, придется обратиться в суд для переговоров об урегулировании.

Вам нужна страховка?

Да, для получения ипотечного кредита на большинство типов недвижимости требуется страхование зданий, но вам также могут понадобиться другие типы покрытия. Например, страхование защиты дохода может покрыть ваши платежи по ипотеке, если вы потеряете работу. Эта защита может быть полезной, если вы берете на себя платежи по ипотеке самостоятельно.