Виды прав на объекты недвижимости: КОДЫ ВИДОВ ПРАВ НА ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ, А ТАКЖЕ ОГРАНИЧЕНИЙ (ОБРЕМЕНЕНИЙ) ПРАВ \ КонсультантПлюс

Виды объектов недвижимости: что говорит закон

Сделки с недвижимостью — одни из самых распространенных в повседневной практике. Чаще всего под понятием недвижимости мы представляем привычные объекты — дома и квартиры, нежилые помещения, земельные участки. Но нередко можно стать в тупик, столкнувшись с нетипичными вариантами. Машино-место, асфальтовая площадка, забор, лесной массив, незавершенное строение — разбираемся, какие объекты относятся к недвижимости, а какие нет. 

Что говорит закон: понятие объекта недвижимости

Понятие недвижимости раскрывает 130 статья Гражданского кодекса Российской Федерации. В ее первом пункте обозначено несколько типов недвижимого имущества. 

Среди них: 

• Все, что прочно связано с землей или недвижимость по природе, в том числе участки недр и земельные участки.
• Объекты, связанные с землей — сооружения, здания, незавершенные постройки. Уточняется, что речь идет о таких объектах, которые нельзя переместить без несоразмерного ущерба их назначению. К ним относятся нежилые и жилые помещения. 
• Машино-места, расположенные в специально предназначенных для этого зданиях или их частях, что должно быть отражено в закрепленных кадастровыми нормами документах. Например, такие места должны быть физически разделены с помощью разметки, а в документах отмечены в поэтажном плане.
• Недвижимость по закону. Суда внутреннего плавания, морские и воздушные, которые требуют госрегистрации. 
• Иное имущество, которое может быть отнесено к недвижимым вещам законом. 
   

Все остальные вещи, в том числе ценные бумаги и денежные средства, недвижимостью не считаются. 

Из-за достаточно вариабельной формулировки «иное имущество» в судебной практике нередко возникали ситуации, когда недвижимостью пытались признать самые разные объекты. Это указание давало законодателям возможность объявлять недвижимостью любые объекты, какие они пожелают. 

В связи с этими сложностями в 2015 году вышло постановление пленума ВС РФ, которое дало разъяснение по поводу нетипичных объектов. В нем говорится, что недвижимость можно разделить на объекты, возникшие в силу природы и в силу закона. Объекты бывают естественными — это земельные участки, и рукотворные — созданные человеком на таком участке или под ним.

При этом объект, подходящий под такое описание, не обязательно должен быть зарегистрирован. Недвижимостью можно признать незаконченные постройки: главное, чтобы у них был фундамент. А вот асфальтовая площадка, например, признаками недвижимости не обладает, потому к подобным объектам не относится.

Недвижимость по природе

Земельный участок — это территория на поверхности земли, которая имеет определенные границы, оформленные в соответствии с законодательными нормами. Чтобы иметь право распоряжаться участком, в том числе проводить с ним сделки купли-продажи, его необходимо индивидуализировать — поставить на кадастровый учет.  

Стоит уточнить вопрос про недра, которые также упоминаются в законе. Находящиеся в них полезные ископаемые не принадлежат владельцу земельного участка, даже если находятся под ним. Недра законодательно принадлежат государству, а потому ведает ими Российская Федерация и субъекты. А вот леса и воды в эту категорию не входят: они являются принадлежностью земельного участка. 

Недвижимость по характеру связи с землей

Все просто — это здания и сооружения, находящиеся на земле. В комментариях к ГК дается разъяснение, что под такими объектами понимают все рукотворные постройки, которые связаны с земельным участком фундаментально. Также к ним должно быть применимо понятие неделимой вещи — разделение или перемещение которой невозможно без потери или изменения ее функций, ее повреждения или разрушения.

Важно учитывать и еще один нюанс: строение должно быть капитальным. То есть, если в характеристике объекта значится, что это сборно-разборная конструкция, недвижимостью ее считать нельзя — ее можно перенести в другое место, не нарушив конструктивных особенностей. 

Что касается разницы между зданиями и сооружениями — в каждой конкретной ситуации такую инвентаризацию проводят контролирующие органы. В общепринятой практике здания — это объекты, предназначенные для постоянного нахождения людей, а сооружения призваны решать определенные технические задачи. 

Еще недавно множество споров вызывали объекты незавершенного строительства. Их юридическое положение было неоднозначным, так как окончательного определения того, что же можно к ним отнести, законы не предлагали. Однако в 2004 году их положение легализовали: объекты незавершенного строительства признали недвижимостью.

Также стоит помнить о том, что участок земли и расположенные на нем здания являются неделимыми. То есть, при покупке здания или доли в нем собственник получает право и соответствующую часть земельного участка, на котором объект находится. 

Жилая недвижимость

В Жилищном кодексе сказано, что к жилым помещениям относятся комнаты, квартиры и жилые дома полностью или доли в них. Такие объекты должны быть предназначены для постоянного проживания, физически обособлены в пространстве и признаны жилыми юридически.

Жилые дома могут включать в себя комнаты для проживания и вспомогательные помещения, которые необходимы для осуществления бытовых нужд — кухни, кладовки. Помимо многоквартирных домов, к таким объектам относятся общежития, дома маневренного фонда, социальные объекты — дома престарелых и детские дома. 

Также в эту группу входят индивидуальные жилые дома, то есть отдельно стоящие и не выше трех этажей. Различают дома коттеджного типа, то есть с дополнительным небольшим участком земли. Множество вопросов возникает в отношении дач — в том числе после активного введения с 2006 года «дачной амнистии», которая продлится до 1 марта 2031 года.

В базовом понимании садовые дома не являются жилыми, так как не предназначены для круглогодичного использования. Также важен статус земли, на которой стоит здание. Жилым не получится признать дом, расположенный на землях сельхозназначения или огородничества — здесь капитальное строительство запрещено. А вот на участках для садоводства, личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства это разрешено. Официально нежилые дачи называются садовыми домами. Нежилые дома можно перевести в жилые, однако на практике это обычно вызывает сложности.

Нежилые помещения

Типов нежилых помещений гораздо больше, но главное их отличие от описанных выше — они не должны быть предназначены для постоянного проживания.

Наиболее распространенные типы нежилой недвижимости по функциональному назначению:

1. Производственные предприятия за исключением линейных объектов. 
2. Непроизводственные предприятия. 

• Складские помещения. 
• Коммерческие объекты: офисные здания, торговые комплексы, гостиницы, рестораны и т.п.
• Сельхозобъекты: ангары, фермы, теплицы. 
• Здания социального назначения: больницы, университеты, школы, детские сады. 
• Объекты специального назначения: церкви, музеи.
• Административные здания. 
• Природные комплексы: парки, сады. 

3. Линейные объекты.

• Линии электропередач.  
• Трубопроводы. 
• Железные дороги. 
• Автодороги и др
   

Один из самых спорных объектов этой категории — апартаменты. В последнее десятилетие подобный формат недвижимости в России стал особенно популярен. Поскольку подобные помещения находятся в нежилых зданиях, застройщик не обязан при строительстве применять все требования законодательства, предъявляемые к жилым объектам. Меньше ограничений, отсутствие социальной нагрузки, строительство на более дешевых участках, отведенных под нежилые объекты. Все это значительно сокращает расходы девелопера, а значит и конечную стоимость апартаментов. 

В связи с этим многие люди сделали выбор в пользу такого формата недвижимости, несмотря на невозможность прописаться в них и проблемы с регулированием стоимости коммунальных услуг. Весной 2021 года в Госдуму был внесен законопроект о возможности перевода апартаментов в жилые помещения, его рассмотрение было перенесено на 2022 год. Эксперты сходятся во мнении, что в отношении уже построенных апартаментов это невозможно будет сделать.

Еще один тип объектов, который вызывает сложности в определении — гаражи. Для того, чтобы зарегистрировать право, гараж должен быть капитальным, то есть иметь фундамент — ту самую обозначенную в законе связь с землей. Таким образом, легкие металлические конструкции, которые можно перемещать с помощью техники с места на место, недвижимостью признать нельзя. А вот капитальные гаражи, пристроенные или отдельно стоящие, можно зарегистрировать.  

Классификация при регистрации права и кадастровом учете

На практике именно такой вид классификации объектов недвижимости является наиболее важным для большинства граждан. Ведь именно от нее зависит, к какому типу будет отнесен конкретный объект и можно ли вообще зарегистрировать на него право. Также именно от выделения типа объекта по этой классификации будет зависеть, какие впоследствии законодательные нормы, в том числе в отношении налогов, будут действовать. 

В этой классификации выделяют:

• Единый недвижимый комплекс.
• Здание: гараж, садовый дом, многоквартирный дом, нежилое здание. Пока действуют, но будут упразднены с 1 января 2023 — жилое строение и жилое здание. 
• Земельный участок.
• Машино-место.
• Объект незавершенного строительства.
• Помещение. Жилое — квартира, комната, специализированного жилфонда (в доме системы соцобслуживания, служебное, маневренного фонда, в общежитии, для временного поселения, детей-сирот и т.д.). Нежилое помещение — общего имущества в многоквартирном доме, вспомогательного использования. 
• Предприятие, как имущественный комплекс.
• Сооружение: подземное, линейное, площадное, высотное, для хранения, иное. 
   

Другие классификации объектов недвижимости

Помимо деления недвижимости на объекты по природе и в силу закона, существует множество других классификаций.

По формам собственности недвижимость бывает:

• индивидуальная;
• коммерческая;
• муниципальная;
• государственная.
   

По специализации:

• специализированная: ее функции ограничены конструктивно — церковь, котельная, школа;
• неспециализированная: объекты, которые использовать можно с разными целями. 
   

По готовности к эксплуатации:

• строящаяся;
• готовая;
• требующая реконструкции.
   

Недвижимость по происхождению и масштабности: 

• торговые здания; 
• административные комплексы;
• частные жилые дома;
• многоквартирные дома;
• комнаты и квартиры в многоквартирных домах;
• жилищные комплексы;
• участки земли;
• офисное помещение;
• дачный участок;
• земельные массивы. 
   

Что не относится к объектам недвижимости

Список объектов, которые к недвижимости не относятся, огромный. По сути, это все предметы материального мира, которые не соответствуют описанным в 130 статье ГК РФ признакам. Чаще всего, вопросы возникают в отношении таких объектов, как киоски, автопарковки, вольеры для животных, рекламные конструкции, заборы и ограждения, веранды, фонтаны, торговые павильоны на остановках, беседки — все эти сооружения к недвижимости не относятся. 
 

Объединение нескольких недвижимых объектов в один — Юридическая консультация

Евгения Постникова (Оренбург) 29.11.2022 Рубрика: Земля

На земельном участке расположены четыре здания, и на них имеется четыре свидетельства на право оперативного управления. Можно ли объединить эти объекты недвижимого имущества в один, чтобы у нового объекта был один литер? Не будет ли это нарушением законодательства?

Регистрация, Земельный участок, Собственность, Кадастр

Наталия Булахова

Консультаций: 226

При определенных условиях объединение нескольких объектов капитального строительства в один объект капитального строительства не будет являться нарушением законодательства.

В таких случаях при образовании нового здания все предыдущие четыре здания одного вида снимаются в Росреестре с кадастрового учета, государственная регистрация права собственности на исходные объекты недвижимости прекращается в связи с прекращением их существования, а новый объект недвижимости, созданный путем преобразования (объединения) или в результате реконструкции, ставится на кадастровый учет, и на него регистрируется право собственности на имя собственников исходных зданий.

При образовании нового объекта недвижимости кадастровый учет и регистрация прав на него осуществляются одновременно (п. 2 ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее – Закон о регистрации).

Таким образом, после постановки на кадастровый учет будет образован новый объект недвижимости со своими определенными характеристиками.

В общем порядке снятие с кадастрового учета и регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с кадастровым учетом и регистрацией прав на новый объект недвижимости, образованный из таких объектов недвижимости (ч.

3 ст. 41 Закона о регистрации).

Далее, для осуществления кадастрового учета и государственной регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости в Росреестр потребуется предоставить решение собственника всех исходных четырех зданий. При объединении этих объектов недвижимости, находящихся в собственности разных лиц, потребуется соглашение об образовании общей долевой собственности (ч. 8 ст. 41 Закона о регистрации).

В случае, если в отношении исходных объектов недвижимости в ЕГРН зарегистрированы ограничения прав и обременения таких объектов недвижимости (а в конкретном случае как раз зарегистрировано право оперативного управления), то одновременно с государственным кадастровым учетом и регистрацией прав на образуемый из них объект недвижимости в Росреестре осуществляются и государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемого объекта недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованного объекта (п.

1 ч. 12 ст. 41 Закона о регистрации).

Кроме этого, образованный объект капитального строительства здания должен соответствовать целевому назначению земельного участка, на котором оно располагается, его разрешенному использованию, также должны быть соблюдены требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно ч. 1 ст. 38 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции здания устанавливаются в градостроительном регламенте и включают в себя:

• минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения здания, за пределами которых запрещено строительство зданий;
• предельное количество этажей или предельную высоту зданий;
• максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции объектов капитального строительства в составе градостроительного регламента устанавливаются применительно к каждой конкретной территориальной зоне.

Территориальные зоны и градостроительные регламенты разрабатываются органами местного самоуправления, которые утверждают такой документ градостроительного зонирования, как правила землепользования и застройки (ст. 30 ГрК РФ).

Основанием для государственной регистрации кадастрового учета и регистрации прав в связи с созданием в результате строительства или изменением в результате реконструкции зданий будет технический план (п. 7.3 ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации).

Требования к подготовке технического плана и состав содержащихся в нем сведений утверждены приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082. Так, в разделе технического плана «Общие сведения о кадастровых работах» кадастровым инженером в зависимости от фактических обстоятельств и условий выполнения кадастровых работ указываются виды выполненных кадастровых работ, например: в связи с образованием объекта недвижимости, расположенного: _____________ (указывается адрес объекта недвижимости) в результате _____________ (указывается способ преобразования) исходных объектов недвижимости с кадастровыми номерами ___ (п. 27 Требований к подготовке технического плана и состава содержащихся в нем сведений).

Таким образом, в конкретном случае с целью выяснения возможности образования нового объекта капитального строительства путем преобразования четырех зданий, проведения кадастровых работ и подготовки технического плана потребуется обращаться к кадастровому инженеру, а до этого – получать согласие собственника исходных зданий на образование нового объекта капитального строительства.

Сказали спасибо:

Какие права собственности на недвижимое имущество? | Главная Путеводители

Стив Ландер

Владение недвижимостью что-то значит, особенно в Калифорнии, где конституция штата устанавливает «приобретение, владение и защиту собственности» как неотъемлемое право. Владение недвижимостью передает ряд прав. Этот пакет прав включает в себя все, что вы можете делать со своей собственностью. Как правило, они делятся на четыре широкие категории.

Владение

1. Владение является основным правом собственности. Это означает, что когда вы владеете недвижимостью, вы имеете право физически находиться на ней или покидать ее. Вы также имеете право выбирать, кто еще может быть там, а кого вы хотите исключить. Раздел 671 Гражданского кодекса Калифорнии распространяет право владения на каждого человека, независимо от того, является ли он резидентом Калифорнии или нет.

Спокойное наслаждение

1. Право на спокойное наслаждение не совсем то, чем может показаться. Это относится к вашей собственности. Если вы владеете недвижимостью, вы и другие владельцы имеете право владеть ею, исключая всех остальных. Другими словами, если вы владеете правом собственности на недвижимость, никто другой, кроме тех, кого вы выбрали, не имеет права владеть ею.

Управление

1. Если вы покупаете участок земли, вы можете строить все, что позволяет местный кодекс зонирования, или ничего не строить. Вы можете прогуляться по своей собственности, сесть на нее или оставить ее в покое. Вы контролируете то, что с ним происходит. Эти права распространяются не только на здание на участке, но и на то, что находится под ним и над ним.

Распоряжение

1. Если вы владеете имуществом, вы также имеете право от него избавиться. Наиболее распространенным способом распоряжения имуществом является его продажа, но право распоряжения также распространяется на сдачу имущества в аренду и предоставление другому лицу личного имущественного интереса в вашем недвижимом имуществе. Вы также можете отдать его другой партии или посвятить обратно правительству.

Ваши права и ваша собственность

1. На самом деле вы можете не обладать всеми этими правами на свою собственность. Причина этого заключается в том, что в рамках своих прав контроля и распоряжения предыдущие владельцы могли отказаться от некоторых из этих прав. Например, если другой владелец собственности ранее продал права на добычу полезных ископаемых, которые шли вместе с собственностью, вы в конечном итоге купили собственность без этих прав. В то же время предыдущий владелец мог зарегистрировать ограничения, такие как требование вступить в товарищество собственников жилья, в отношении собственности. Другие могут предоставить права доступа, называемые сервитутами, которые ограничат ваши права на собственность.

Ссылки

• Библиотека экономики и свободы: Краткая энциклопедия экономики — Права собственности
• Управление образования штата Юта: Введение в недвижимость — Глава 2: Права собственности и владение
• Принципы владения недвижимостью штата Калифорния; Charles O. Stapleton III, Martha R. Williams
• Howard Jarvis Ассоциация налогоплательщиков: защита прав собственности в Калифорнии
• Департамент транспорта Калифорнии: сервитуты, права проезда и типы титулов
• Законодательная информация Калифорнии: Гражданский кодекс Калифорнии

Биография писателя

Стив Ландер работает писателем с 1996 года и имеет опыт работы в сфере финансовых услуг, недвижимости и технологий. Его работы публиковались в отраслевых изданиях, таких как Minnesota Real Estate Journal и Minnesota Multi-Housing Association Advocate. Ландер имеет степень бакалавра политических наук Колумбийского университета.

Основные определения, понятия и права собственности

Хотя термины часто используются как синонимы, между ними есть тонкие различия. Земля в первую очередь относится к поверхности земли и всем природным объектам внутри нее или на ее поверхности. Теоретически суша является частью земной сферы и включает в себя всю землю до центра и вверх в космос. Да, приятно осознавать, что как владелец недвижимости ты владеешь значительной частью вселенной. С практической точки зрения, земля — это поверхность, а все, что находится под ней, находится в пределах досягаемости технологий, и нет, небо — не предел, но землевладелец все же пользуется некоторыми правами на воздух, хотя с появлением современных авиаперевозок и соседей эти права были ограничены необходимостью. В конце концов, Джо, ваш сосед, не может загореть, греясь в тени вашего небоскреба.

Недвижимость — это земля и любые дополнения и улучшения, такие как здания, канализация, тротуары и все остальное, что считается постоянно связанным с землей. Это еще одна причина, по которой недвижимость не простирается в пространство, как утверждают некоторые учебники по этому предмету, потому что пространство к ней не привязано. Поскольку Земля вращается и обращается вокруг Солнца, которое, в свою очередь, вращается вокруг центра галактики, и так далее, пространство над недвижимостью всегда меняется. Граждане Альфы Центавра могут вздохнуть с облегчением, зная, что вы никогда не предъявите им никаких претензий, потому что они оказались в вашем конкретном секторе пространства, который в этот момент оказывается над вашей землей.

И есть проблемы с заявкой права собственности под землей. Например, у вас есть нефть внизу? Технически да, но нефть имеет 2 характеристики, которые могут затруднить вам сохранение права собственности. Он ликвиден и обычно распространяется на большую территорию, пересекая множество границ недвижимости. Если ваш сосед, который может быть далеко и где нефть может быть ближе к поверхности, пробурит скважину и начнет ее выкачивать, нефть потечет из-под вашей земли в его.

Таким образом, существуют практические, технические и юридические ограничения на владение недвижимостью. Итак, недвижимость — это поверхность, все, что постоянно к ней прикреплено, все, что можно извлечь с поверхности, и определенные права на воздух.

Приспособления

Приспособления — это искусственные улучшения земли или любого из ее зданий. Недвижимое имущество считается недвижимым имуществом, если именно так с ним обращаются владельцы, если вложение считается постоянным и если стороны какой-либо продажи рассматривают его как таковое. Если есть какие-либо сомнения относительно того, что является приспособлением, а что личной собственностью, то любой договор купли-продажи должен устранить эти сомнения. Примерами неоднозначных предметов являются спутниковые тарелки, ковровые покрытия, книжные шкафы и бытовая техника.

Торговое оборудование — это оборудование, используемое при ведении бизнеса, и поэтому считается личной собственностью владельца бизнеса, даже если оно физически прикреплено к недвижимости. Освободившийся арендатор обязан убрать все приспособления своего бизнеса, чтобы восстановить недвижимость в ее первоначальном состоянии. В противном случае приспособления становятся частью недвижимости путем присоединения — они становятся частью чего-то, что уже находится в собственности, недвижимости.

Личное имущество

Личное имущество , также известное как движимое имущество , включает все движимое имущество и, следовательно, не является недвижимостью. Сюда входят не только личные вещи, но и однолетние культуры ( эмблем ), которые были посажены. Плантатор имеет право на плоды своего труда, даже если земля принадлежит кому-то другому. Однако многолетние растения считаются частью земли. Мобильные дома также обычно считаются личным имуществом, поскольку они движимы и зарегистрированы как автомобили, но они могут считаться недвижимым имуществом, если, например, мобильный дом прикреплен к постоянному фундаменту. Личная собственность также может быть преобразована из недвижимости на выходное пособие , когда имущество отделено от земли, например, в результате спила дерева или сбора фруктов.

Права собственности на недвижимость, преимущества и ограничения

Недвижимое имущество или недвижимое имущество , это недвижимость и юридические последствия владения недвижимостью, называемые набором юридических прав или принадлежности , которые владелец имеет в отношении недвижимого имущества, которое переходит к любому последующему владельцу.

Собственник недвижимого имущества имеет те же права, что и собственник движимого имущества: право владеть им, распоряжаться им, пользоваться им и отчуждать его от других, а также право распоряжаться им путем продажи, дарить, отказываться от него или завещать.

Это классическая идея собственности.

Однако право собственности на недвижимость во многом ограничено законом. Законы о зонировании, например, ограничивают то, для чего можно использовать землю, законы об охране окружающей среды ограничивают то, что можно делать с землей, сервитуты ограничивают исключения, а законы о справедливом жилье регулируют продажу недвижимости. Права на недвижимость также могут быть ограничены определенными аспектами недвижимости, такими как права на добычу полезных ископаемых.

Понятно, почему недвижимость приносит пользу владельцу, но владение недвижимостью также приносит пользу обществу, избегая трагедии общего достояния — эксплуатации земли в своих интересах, но не содействии возобновлению эксплуатируемых ресурсов. Так, например, если участок земли не находится в собственности, то люди могут приходить рубить деревья для изготовления дров или мебели, но у них не будет стимула сажать новые деревья, потому что они не владеют собственностью, и, таким образом, , не выиграет от возобновления ресурсов для других.