Сроки регистрации права собственности на недвижимое имущество 2020: Минимальный срок владения недвижимостью при продаже зависит от способа возникновения права собственности на нее | ФНС России

Содержание

Правительство поддержало изменения в закон о регистрации недвижимости :: Жилье :: РБК Недвижимость

В России упростят процедуры и сроки государственного кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость

Фото: Александр Астафьев/POOL/ТАСС

Правительство России поддержало изменения в закон «О государственной регистрации недвижимости». Власти планируют упростить процедуры государственного кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость.

Поправки направлены на сокращение сроков госрегистрации договоров долевого участия (ДДУ) в новостройках, заявил премьер-министр Михаил Мишустин на заседании правительства. По его словам, ряд заявлений, не связанных с переходом и ограничением прав, можно будет подать через личный кабинет — без усиленной электронной подписи. Идентификацией личности займется портал госуслуг, пояснил глава кабмина.

«Еще одно важное новшество: для ветеранов и инвалидов Великой Отечественной войны, детей-инвалидов, инвалидов с детства первой группы, инвалидов первой и второй групп услуга вызова сотрудников Росреестра на дом станет бесплатной. Государство возьмет на себя эти расходы», — сказал Мишустин.

Согласно законопроекту, регистрация первого ДДУ составит семь дней, последующих — пять дней, до трех дней — если документы поданы в электронном виде. Соответствующие поправки планируется внести в Госдуму во втором квартале 2020 года.

«По многочисленным запросам граждан, купивших квартиры по договорам долевого участия, переходные положения законопроекта разрешат ситуации с государственным кадастровым учетом помещений в многоквартирных домах, когда такие многоквартирные дома сами на государственном кадастровом учете не стоят», — сказала заместитель председателя правительства Виктория Абрамченко.

Также законопроект расширяет перечень заявителей, которые могут обратиться за получением услуг в сфере кадастрового учета и регистрации прав. Наследник сможет сразу подать заявление на снятие с кадастрового учета уже снесенного садового дома без проведения регистрации права собственности. Таким образом, ликвидирован правовой пробел в отношении объектов недвижимости, которые прекратили свое существование, но сведения о них содержатся в ЕГРН, пояснила Абрамченко.

Документ также позволит кадастровым инженерам подавать документы в Росреестр от имени заказчиков работ без оформления нотариальной доверенности. Это поможет снизить расходы граждан при заказе работы под ключ.

«Росреестром были обобщены все возникающие на практике вопросы граждан, организаций Стройкомплекса, кредитных организаций, профессиональных участников рынка — нотариусов, кадастровых инженеров, самих госрегистраторов прав и органов местного самоуправления — и фактически создан полноценный регуляторный ответ на поступающие запросы общества. Законопроект содержит несколько десятков изменений, которые серьезно упростят проведение учетно-регистрационных действий, а также конкретизируют механизмы получения государственных услуг в сфере обращения с недвижимостью», — заявила Абрамченко.

Управления Росреестра по Москве отметило рост онлайн-регистраций сделок с недвижимостью во время пандемии коронавирусной инфекции. Всего за первый квартал 2020 года ведомство приняло 76,7 тыс. заявлений в электронном виде на регистрацию прав и постановку на кадастровый учет. Это в 1,2 раза больше (+23%), чем годом ранее за аналогичный период (62,5 тыс. ).

Автор

Сергей Велесевич

Приняли в 2020, ощутили в 2021 году

Одна из особенностей российской действительности в целом, и рынка недвижимости в частности — это непредсказуемость. Отсутствие стабильности и сбалансированности в законодательстве — основная причина, по которой иностранные инвесторы недостаточно активны на российском рынке.

Приведу пример: принятие ряда мер по установлению ставки ипотеки в 6,5% подхлестнуло существенный рост в отрасли, и позволило застройщикам значительно улучшить свои финансовые показатели. В тоже время, подписание в ноябре 2020 года нового порядка оплаты изменения вида разрешенного использования в Москве кардинально изменило финансовые модели жилых проектов. Благо, что власти предусмотрели варианты получения льготы за счет строительства мест приложения труда в нужных для столицы территориях.

Таковы текущие реалии нашей отрасли. Теперь давайте посмотрим, какие сюрпризы, приятные и не очень, нам подготовили законодатели в 2021 году.

 

Закон о комплексном развитии территорий 

Наиболее значимым для рынка недвижимости и строительства будет закон, который урегулирует процедуры комплексного развития территорий по всей России. Это так называемый «Закон о всероссийской реновации». Вдохновившись московским опытом, федеральные власти решили распространить его на всю страну.

Марат Хуснуллин и его команда активно включились: 23 декабря 2020 года закон был принят в третьем и заключительном чтении в Государственной думе. Нет сомнений в том, что далее он будет подписан Президентом и начнет действовать в 2021 году.

Закон вносит изменения в Градостроительный и Жилищный кодексы. Суть нововведений в том, что устанавливаются основания и порядок реализации решений о признании территорий, подлежащих комплексному развитию. Также по-новому регулируется процесс сноса существующей жилой застройки, и устанавливается порядок расселения граждан, проживающих на территориях в зоне комплексной застройки.

Параметры территорий, подходящих под реновацию, теперь будут определять субъекты. Это дает возможность включать практически любые территории, которые по мнению местных властей должны быть комплексно застроены.

Для включения жилого дома в программу реновации необходимо, чтобы за это проголосовало 2/3 собственников квартир в доме. Для исключения дома из программы достаточно 1/3 голосов. Гражданам гарантируется предоставление равнозначного жилья, либо денежная компенсация.

Основная цель закона — обеспечить осуществление комплексной застройки территорий вместо ветхого жилья, бывших промзон и иных подобных пространств. Авторы законопроекта уверены в том, что реализация закона обеспечит улучшение качества жилищных условий граждан во всех регионах.

Очевидно, что новые правила дадут возможность девелоперам осуществлять комплексное строительство территорий вместо точечной застройки. При этом будут понятны правила расселения граждан, что позволит прогнозировать сроки реализации проекта. Компании могут получить право на осуществление комплексной застройки путем участия в конкурсе при наличии у них не менее чем 3-х летнего опыта в строительстве. Также необходимо наличие реализованных проектов площадью не менее 10% от объема, который они планирует возводить в рамках комплексной застройки.

Основываясь на опыте Москвы по реализации программы реновации, можно прогнозировать волну негатива и критики нового закона. Но волна должна сойти на нет, когда граждане увидят свою возможность получить жилье лучшего качества.

Закон даст мощный импульс развития как строительной отрасли, так и экономики в целом. Девелоперы получают понятные и необходимые инструменты для увеличения объемов строительства, что обеспечит наличие рабочих мест и рост налоговых платежей.

 

Изменение законодательства в области государственной регистрации прав на недвижимость

Не столь существенные, но тем не менее интересные изменения планируются в законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Предлагается сократить срок регистрации ДДУ с семи до пяти рабочих дней, а в случае поступления заявления и документов в электронной форме — до трех рабочих дней.

На рассмотрении в Государственной думе находится законопроект, который наделит органы власти полномочиями по выявлению собственников ранее учтенных объектов недвижимости. В отношении лица, которое возражает против решения о признании его собственником, должно будет вынесено решение суда, которое признает его собственником. Решение суда об установлении такого факта будет являться основанием для будущей регистрации права собственности лица на объект недвижимости.

Цель изменений – обеспечить выявление лиц, которые не оформляют права на земельные участки и строения на них, и не платят налог на имущество. После выявления собственников они будут обязаны платить налоги, что, в конечном итоге, приведет к пополнению бюджета.


Регистрация права совместной собственности

Планируется урегулировать осуществление регистрации права общей совместной собственности на недвижимое имущество без заявления одного из участников. Это будет возможно, если государственный регистратор располагает сведениями о возникновении права общей совместной собственности в силу закона.

Предполагается, что регистратор будет запрашивать в органах ЗАГС сведения о наличии супруга в рамках межведомственного взаимодействия. Далее он будет самостоятельно регистрировать право совместной собственности на имущество супругов на основании этих данных.
 

Налоговые изменения для покупателей квартир в новостройках

Одной из позитивных на общем фоне выглядит инициатива для покупателей квартир в новостройках. Планируется внести изменения в порядок расчета срока владения квартирой для возможности ее продажи без налоговых последствий.

Сейчас можно продать квартиру без уплаты налога, если ей владели в праве собственности не менее 5 лет. На квартиру, купленную по ДДУ, покупатели ранее получали право собственности только после окончания строительства, хотя оплатили стоимость квартиры за 2-3 года до этого. Законом планируется установить, что срок владения будет исчисляться с момента полной оплаты. Это позволит покупателю квартиры в новостройке продать ее без налога через 2-3 года после завершения строительства дома.


Легализация апартаментов

В середине ноября 2020 года активно обсуждалось принятие закона о статусе апартаментов. Цель закона — приравнять апартаменты к квартирам. Однако, данный законопроект так и не поступил на рассмотрение Государственной думы. Вероятно, все усилия команды Марата Хуснуллина в конце года были приложены к принятию закона о всероссийской реновации.

Тем не менее я уверен, что в 2021 году будет принят закон, который даст собственникам апартаментов права, схожие с собственниками квартир. Это позволит осуществлять постоянную регистрацию в апартаментах и снизит налоговое бремя для их владельцев.

Данный закон скорее всего запретит строительство новых апартаментов, что приведет к росту стоимости уже введенных объектов. Также последствием станет значительный пересмотр рынка недвижимости для небольших девелоперов, которые занимаются строительством или реконструкцией существующих зданий под апартаменты.


Заключение

Безусловно, закон о всероссийской реновации станет драйвером строительной отрасли на ближайшие годы. Хочется надеется, что его практическое применение будет осуществляться с соблюдением баланса интересов жильцов территорий, попавших под комплексное развитие, и интересов застройщиков.

Помимо упомянутых мной изменений в части регистрации прав, также есть предпосылки к упрощению и масштабному переводу процессов регистрации прав на недвижимость в онлайн-формат.

В условиях пандемии главная задача для властей — обеспечить стабильность оборота и сделать правила регуляции отрасли понятными для застройщиков, инвесторов и покупателей квартир. Для законодателей сейчас критически важно не усугубить и без того сложные для всех участников рынка времена.

Росреестр

Руководитель Росреестра Олег Скуфинский провел совещание с заместителями руководителя ведомства и начальниками структурных подразделений, в ходе которого были подведены итоги работы ведомства за первое полугодие 2021 года. Также обсуждалась реализация основных стратегических направлений развития ведомства.

Как отметил Олег Скуфинский, за последние полтора года по инициативе Росреестра приняты 12 социально-значимых федеральных законов в сфере земли и недвижимости, на портал Госуслуг выведены наиболее востребованные людьми виды выписок из ЕГРН, приняты и реализуются «дорожные карты» по формированию полных и точных данных государственного реестра недвижимости. Проведена системная работа по анализу эффективности использования земли и вовлечения ее в оборот, выявлено более 100 тыс. гектаров земель, пригодных для вовлечения в жилищное строительство.

«Правительством РФ перед Росреестром поставлены новые амбициозные задачи по повышению эффективности использования земель, созданию Национальной системы пространственных данных, максимальному упрощению процесса получения услуг и их переходу в электронный формат. С учетом этого ведомством разработаны основные стратегические направления развития на 2021 – 2030 гг., среди которых цифровые, законодательные и организационные инициативы. Эти проекты должны быть реализованы во взаимодействии с региональными командами в интересах граждан и участников рынка», — отметил глава ведомства.

Цифровая трансформация Росреестра

Как сообщила заместитель руководителя Росреестра Елена Мартынова, за прошедший период количество электронных пакетов, поступивших в Росреестр, увеличилось почти в 2 раза.

«Благодаря организованной работе по переводу рынка ипотеки в цифровой формат количество таких сделок увеличилось до 50%, что почти в 5 раз выше показателя на начало 2020 года. Кроме того, в рамках работы с застройщиками удалось существенно повысить долю электронной регистрации договоров участия в долевом строительстве – до 50%», — отметила она.

С февраля 2021 года механизм подачи документов по экстерриториальному принципу заработал во всех субъектах России. По сравнению с 2020 годом количество офисов МФЦ, осуществляющих экстерриториальный прием, увеличилось в 8,5 раз и в настоящее время составляет почти 3,5 тыс.

В проекте «Электронная регистрация за один день» в 2020 году участвовало 4 региона, сейчас в нем задействованы 72 субъекта.

В мае ведомством запущен онлайн-сервис по аналитике рынка недвижимости. С его помощью можно получить информацию о количестве сделок с недвижимостью в субъектах Российской Федерации и федеральных округах. Сведения доступны поквартально, а также в целом за год.

До конца 2021 года планируется завершить проект «Стоп-бумага», предполагающий переход на безбумажный документооборот. Внесены изменения в действующее законодательство в части исключения необходимости создания новых бумажных реестровых дел. Продолжается оцифровка архивов — переведено в электронный вид 120 млн из 232 млн дел.

К концу 2023 года предполагается обеспечить доступ на ЕПГУ всех массовых сервисов Росреестра.

Как отметила Елена Мартынова, Росреестр сформировал команду профессионалов в области цифровизации, прошедших специальное обучение, а также первым среди федеральных органов исполнительной власти создал межрегиональную рабочую группу (МРГ) по цифровой трансформации, подключив к работе все территориальные управления ведомства. Сегодня в её составе – свыше 190 специалистов. В рамках МРГ проанализированы 178 практик по всем направлениям деятельности Росреестра, лучшие из них в сфере цифровизации будут масштабированы.

Законодательная деятельность: в приоритете интересы клиента

По словам статс-секретаря — заместителя руководителя Росреестра Алексея Бутовецкого, Росреестр проводит большую разъяснительную работу по каждому нормативному акту, принятому по инициативе ведомства. Среди них закон о «гаражной амнистии», к которому ведомство дополнительно разработало методические рекомендации; закон, позволяющий регистрировать бытовую недвижимость на приаэродромных территориях; поправки в закон о государственной регистрации недвижимости, призванные повысить качество и доступность услуг ведомства.

В июне 2021 года вступил в силу закон о выявлении правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости, который будет способствовать наполнению ЕГРН полными и точными сведениями.

В июне 2021 года в Правительство РФ был внесен законопроект Росреестра о «Дачной амнистии 2.0». Инициатива позволит решить проблему переоформления прав по документам старого образца, а также легализовать построенные жилые дома на участках, в отношении которых отсутствуют правоустанавливающие документы.

Наполнение сведениями ЕГРН

С марта 2020 года Росреестр реализует комплексный план по наполнению ЕГРН необходимыми сведениями об объектах недвижимости.

По словам заместителя руководителя Росреестра Галины Елизаровой, по состоянию на 1 июня 2021 года в ЕГРН внесено 157 границ между субъектами РФ при общем их количестве 378 (за аналогичный период 2020 года – 131), границ муниципальных образований – 15,4 тыс. при общем их количестве 20,4 тыс. (за аналогичный период 2020 – 15 тыс.), границ населенных пунктов – 60 тыс. из 155,3 тыс. (за аналогичный период 2020 – 49,3 тыс.).

В настоящее время в ЕГРН содержится 28% объектов недвижимости, в отношении которых не зарегистрированы права собственности (кроме многоквартирных домов, право собственности на которые не регистрируется в соответствии с действующим законодательством). Наибольшее количество таких объектов расположено в Южном федеральном округе (33%), Дальневосточном (32%) и Северо-Кавказском федеральном округах (29%).

Общее количество исправленных в ЕГРН реестровых ошибок на 1 июля 2021 года составило 33 млн. Установлено 76% связей объектов капитального строительства с земельными участками, на которых они расположены. В рамках реализации закона о «лесной амнистии» из ЕГРН исключены дублирующие сведения о 43 211 лесных участках.

Национальная система пространственных данных

Как сообщила заместитель руководителя Росреестра Елена Мартынова, одним из приоритетных направлений работы ведомства является создание национальной системы пространственных данных. В настоящий момент они разрознены и находятся в информационных системах разных федеральных и региональных органов власти. Объединение на единой платформе пространственных данных о земле и недвижимости обеспечит их доступность для граждан, позволит бизнесу разрабатывать удобные сервисы на основе геоданных, а федеральным органам власти эффективнее предоставлять услуги клиентам.

«В июне 2021 года Правительством утверждена инициированная Росреестром государственная программа «Национальная система пространственных данных» на 2022 — 2030 гг. Это большой шаг в будущее. Наша цель – сделать Росреестр единым источником актуальных пространственных данных, обеспечить все необходимые инструменты по работе с этими данными для граждан, государства и бизнеса», — отметила Елена Мартынова.

Эта работа проводится с изучением международных практик. В частности, с 2013 года мировой рынок геопространственных данных вырос в 2,3 раза – до 439 млрд долларов, а уровень автоматизации всех клиентских запросов в реестрах стран-лидеров (Канада, Швеция, Сингапур, Южная Корея) достиг 80%. С учетом мирового опыта Росреестром обозначена приоритетная модель развития — от данных к услугам и сервисам.

Единый информационный ресурс о земле и недвижимости

Одним из первых шагов на пути создания национальной системы пространственных данных станет реализация эксперимента по созданию Единого информационного ресурса о земле и недвижимости (ЕИР), который позволит гражданам, государству и бизнесу получать наиболее полную информацию об определенной территории, в том числе для строительства жилья и предоставления земельного участка, а также вовлечь в хозяйственный оборот неиспользуемые объекты.

В настоящее время завершено создание координационных структур, совместно с федеральными и региональными органами власти проведена системная работа по подготовке данных и информационных систем для интеграции в ЕИР. Полностью выполнены работы по созданию Единой электронной картографической основы (ЕЭКО) на субъекты РФ, участвующие в эксперименте (Республика Татарстан, Пермский край, Иркутская область, Краснодарский край). В указанных регионах организована работа по наполнению ЕГРН необходимыми сведениями.

Разработан макет интерфейса платформы, ресурс запущен в тестовом режиме. Также в режиме теста функционируют сервисы «Земля для стройки» и «Анализ состояния и использования земель», разработанные в рамках эксперимента. Сформирована модель сервиса «Земля просто».

По итогам завершения эксперимента будет принято решение о масштабировании ресурса на всю страну.

Геодезия и картография

В рамках национальной программы «Цифровая экономика» Росреестр создает Единую электронную картографическую основу (ЕЭКО). По сути, это базовая юридически значимая цифровая карта России в виде цифровых топографических карт (планов) и цифровых ортофотопланов различных масштабов.

Как сообщил заместитель руководителя Росреестра Алексей Штейников, по состоянию на 1 июля 2021 года ЕЭКО создана на 31% (плановый показатель к концу года – 37%).

По его словам, в 2021 году планируется ввести в эксплуатацию государственные информационные системы ведения единой электронной картографической основы (ГИС ЕЭКО) и федерального портала пространственных данных (ГИС ФППД). Они предоставят необходимый функционал и сервисный инструментарий, с помощью которых органы власти, бизнес и граждане смогут получить доступ к Единой электронной картографической основе и Федеральному фонду пространственных данных и заказать актуальные и достоверные материалы.

В рамках мониторинга выполнен анализ измерений в отношении 254 тыс. пунктов государственной геодезической сети, государственной нивелирной сети и государственной гравиметрической сети (плановый показатель до конца 2021 года – 340 тыс.). Выполнены работы по созданию, модернизации и развитию геодезической основы. В четырех пилотных регионах организованы работы по созданию сегментов федеральной сети геодезических станций, в 2022 году в проект будут вовлечены все 85 регионов. В рамках этой работы геодезические сети специального назначения, созданные физическими и юридическими лицами по всей стране, будут объединены в единый ресурс. В совокупности с государственными геодезическими сетями федеральная сеть геодезических станций обеспечит высокую точность измерений при проведении кадастровых, градостроительных работ и т. д.

До ввода в эксплуатацию ГИС ЕЭКО Росреестром в «пилотном» режиме созданы и апробированы 10 картографических веб-сервисов, публикующих сведения ЕЭКО для реализации приоритетных экологических, инвестиционных и иных проектов.

Срок предоставления заявителям сведений ЕЭКО и материалов Федерального фонда пространственных данных сократился в 3 раза и в среднем составляет 5-7 дней. Информацию предоставляет ФГБУ «Центр геодезии, картографии и ИПД», при этом запрос можно подать как в бумажном виде, так и в электронном на сайте учреждения.

До конца 2021 года должны быть выполнены работы по созданию цифровых топографических планов масштабов 1:25 000, 1:50 000, 1:100 000 на территориях 16 субъектов, а также цифровых планов городов масштабом 1:2000 (Астрахань, Воронеж, Махачкала, Пенза, Йошкар-Ола, Оренбург, Ульяновск, Биробиджан, Хабаровск, Южно-Сахалинск, Улан-Удэ). Кроме того, на территории 14 субъектов будут созданы цифровые ортофотопланы масштабом 1:2000, а на территории 25 субъектов – масштабом 1:10 000. Работа необходима в целях обеспечения потребностей органов власти, граждан и бизнеса в актуальных пространственных данных.

Цифровизация контрольно-надзорной деятельности

В настоящее время Росреестр осуществляет 8 видов государственного контроля (надзора). Как сообщил заместитель руководителя ведомства Максим Смирнов, совместно с Минцифры Росреестр ведомство внедряет государственную информационную систему «Типовое облачное решение по автоматизации контрольной (надзорной) деятельности» (ГИС ТОР КНД).

Это позволит составлять электронные проверочные листы и акты проверок, а также запрашивать, направлять и получать необходимые документы в электронном виде. Будет обеспечено информирование заинтересованных лиц путем размещения информации на Едином портале контрольно-надзорных мероприятий. Это сделает процесс проведения проверок более простым и удобным для граждан и бизнеса. Сократится время проведения каждой проверки.

Применение ГИС ТОР КНД началось с 1 августа 2021 года. Эксплуатация информационной системы уже организована в территориальных управлениях ведомства.

Кроме того, с июля 2021 применяется обязательный досудебный порядок рассмотрения жалоб на действия (бездействия) Росреестра в рамках земельного и геодезических надзоров. Юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые считают, что во время проверки были нарушены их права или они не согласны с ее результатами, могут подать жалобу и получить ответ в личном кабинете на портале госуслуг.


Информация о необходимости регистрации ранее возникшего права

Под государственной регистрацией прав понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), прекращения, перехода прав на недвижимое имущество, путем внесения регистрирующим органом соответствующих записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП).

До вступления Закона о регистрации в силу, государственная регистрация проводилась в нецентрализованном порядке: в некоторых субъектах РФ и муниципальных образованиях. Как правило, формировалось два регистрирующих органа, один из которых осуществлял регистрацию прав на земельные участки, другой – на все остальные объекты недвижимого имущества.

Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей на основании заявления о государственной регистрации, приложенного к нему документа, подтверждающего оплату государственной пошлины, в размере, установленном п.1 ст.333.33 Налогового кодекса РФ и документа свидетельствующего о возникновении у того или иного лица права. Документы, свидетельствующие о его возникновении, должны быть оформлены в соответствии с требованиями действовавшего законодательства на момент их выдачи.

Государственная регистрация ранее возникшего права возможна одновременно с государственной регистрацией перехода права, ограничением (обременением) права, сделкой. В этом случае государственная пошлина не уплачивается.

Однако в ряде случаев государственная регистрация (подтверждение прав) все же необходима. Например, когда объект недвижимости изменился.

Так, в случае отчуждения объекта недвижимости, не прошедшего государственную регистрацию, права на который возникли до вступления в силу Закона о регистрации, регистрация права продавца (дарителя) будет происходить перед регистрацией отчуждения права. Это означает, что заявитель, не подтверждая свое право заранее, подаст документы на подтверждение и переход права. Если в документах не будет никаких противоречий, будет зарегистрировано сначала право продавца (дарителя), затем переход права. Но если в документах будут недочеты, государственная регистрация может быть приостановлена.

Проблемы часто возникают при наличии самовольных пристроек к частным домам, в случаях, когда права на земельные участки не оформлены. Нередки трудности с земельными участками, когда в правоустанавливающем документе указана одна площадь, а при проведении кадастрового учета в наше время площадь получается иной. Поэтому ранее возникшее право лучше зарегистрировать заранее, т. е. перед сделкой.

Сведения, содержащиеся в ЕГРН, позволяют избежать незаконных сделок с имуществом, способствуют организации межведомственного взаимодействия между всеми органами государственной власти, органами местного самоуправления, подведомственными им организациям, предоставляющими государственные и муниципальные услуги. В этих случаях информация о правах на объекты будет предоставлена без участия заявителя, и гражданину не придется нести расходы на получения справок из различных органов.

Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Закона о регистрации.

Какие права на объекты недвижимости являются ранее возникшими

218-ФЗ от 13.07.2015 г

«Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости».

Такие права признаются ранее возникшими при условии, что документы, свидетельствующие о них, оформлены в соответствии с требованиями законодательства, действовавшего на момент их выдачи.

Когда необходима регистрация ранее возникшего права

Государственная регистрация вышеназванных прав не является обязательной и проводится по желанию их обладателей.

Но, когда необходим переход таких прав, их ограничений и обременений при отчуждении (продаже, дарении, наследовании) объекта недвижимости, то без учета объекта и регистрации ранее возникшего права не обойтись.

При продаже имущества сведения о правообладателе (продавце), не учтенные в Едином государственном реестре недвижимости, будут внесены перед регистрацией сделки.

То есть, если в документах не выявится никаких противоречий, будет зарегистрировано сначала право продавца, а затем только его переход к покупателю.

В каких случаях требуется внесение изменений в реестр недвижимости

К сожалению, в документах очень часто выявляются противоречия и неточности, которые влекут за собой серьезные проблемы.

Типичный случай: характеристики об объекте недвижимости (например, квартире) изменились в результате проведенной реконструкции или перепланировки.

Очень распространена ситуация с земельными участками, когда фактическая площадь не соответствует той, что указана в правоустанавливающем документе.

Необходимо также оформление регистрации права на земельный участок при наличии самовольных строений в индивидуальной жилой застройке.

Исходя из практики, при обращении в органы регистрации (Росреестр) нередко могут быть обнаружены ошибки.

Во всех перечисленных случаях требуется внесение изменений в реестр недвижимости.

По заявлению правообладателя имущества вносятся изменения в части права, а в случае выявления неточностей в характеристиках объекта их тоже можно будет исправить.

Если правоустанавливающий документ на земельный участок, дом, квартиру (договор купли-продажи, наследства, дарения или приватизации) появился ранее 31 января 1998 года (дата вступления в действие Закона о регистрации), то ваших прав в Реестре недвижимости может не быть.

Порядок и сроки внесения ранее учтенного объекта недвижимости

Орган регистрации прав включает ранее учтенный объект в Единый государственный реестр в случае его отсутствия.

Данные будут учтены в течение пяти рабочих дней со дня получения запроса или заявления и в соответствии с документом (или заверенной копией), подтверждающим право на такой объект, которые предоставит заинтересованное лицо.

Требования к документам, предоставляемым для кадастрового учета и регистрации права можно прочитать здесь.

Чтобы избежать трудностей, настоятельно рекомендуем проверить документы на ваше имущество до того, как возникнет вопрос о проведении какой-либо сделки.

Кроме того, сведения, содержащиеся в Едином реестре недвижимости, исключают проведение незаконных действий с объектами, а также обеспечивают информационное взаимодействие между всеми органами власти и организациями, которые предоставляют государственные и муниципальные услуги.

Для заявителя это очень удобно, так как информация о правах на объекты в различные службы, будет предоставлена без его участия.


 1060-сон 29.12.2018. О мерах по совершенствованию порядка государственной регистрации прав на объекты недвижимости

Этапы

Ответственные

Мероприятия

Сроки

1-й этап

Юридическое
или физическое лицо

1. Подает заявку для регистрации права на объект недвижимости в Центр государственных услуг или Единый портал интерактивных государственных услуг с приложением правоустанавливающих документов.

2. Обращается в государственные нотариальные конторы — при удостоверении сделок с недвижимым имуществом, за исключением случаев возникновения, перехода, ограничения (обременения) и прекращения прав на часть недвижимого имущества, в Агентство по управлению государственными активами — при реализации объектов недвижимости (в части государственных активов) через аукцион на Единой электронной торговой площадке «E-IJRO AUKSION», в риэлторские организации — при сделках с нежилыми объектами недвижимости, в коммерческие банки (далее — организации) — при оформлении завершённого строительством жилого дома.

3. Уплачивает регистрационный сбор.

В течение одного месяца с момента возникновения прав

2-й этап

Центр государственных услуг, организация

Направляет документы в филиал государственного предприятия землеустройства и кадастра недвижимости района (города)
для регистрации прав на объект недвижимости.

В течение одного часа

3-й этап

Филиал государственного предприятия землеустройства
и кадастра недвижимости
района (города)

Изучает предоставленные документы на соответствие требованиям законодательства.

Совершает одно из следующих действий:

1. Регистрирует право на объект недвижимости при отсутствии причин для отказа. Направляет выписку в электронной форме
в Центр государственных услуг или соответствующую организацию.

В течение
2 рабочих дней

2. При выявлении недостатков в предоставленных документах выдаёт уведомление о приостановлении регистрации сроком
на три дня, с указанием причин приостановления и направляет его
в Центр государственных услуг или соответствующую организацию.

В течение
1 рабочего дня

3. При несоответствии предоставленных документов требованиям законодательства выдаёт отказ в регистрации права на объект недвижимости с указанием причин и направляет его в Центр государственных услуг или соответствующую организацию.

В течение
2 рабочих дней

4-й этап

Центр государственных услуг, организация

Направляет заявителю результат решения филиала государственного предприятия землеустройства и кадастра недвижимости района (города).

В течение одного часа

5-й этап

Юридическое
или физическое лицо

При приостановлении регистрации устраняет указанные причины и подаёт необходимые документы в Центр государственных услуг или соответствующую организацию.

В течение
3 рабочих дней

6-й этап

Центр государственных услуг, организация

Направляет документы в филиал государственного предприятия землеустройства и кадастра недвижимости района (города).

В течение одного часа

7-й этап

Филиал государственного предприятия землеустройства
и кадастра недвижимости
в района (города)

1. Изучает представленные документы на соответствие требованиям законодательства.

2. Регистрирует право на объект недвижимости при отсутствии причин для отказа. Направляет выписку в электронной форме
о государственной регистрации прав на объект недвижимости в Центр государственных услуг или соответствующую организацию.

3. При несоответствии представленных документов требованиям законодательства выдаёт отказ в регистрации права на объект недвижимости с указанием причин и направляет в Центр государственных услуг или соответствующую организацию.

В течение
2 рабочих дней

8-й этап

Центр государственных услуг, организация

Направляет заявителю результат решения филиала государственного предприятия землеустройства и кадастра недвижимости района (города).

В течение одного часа

9-й этап

Юридическое
или физическое лицо

При отказе в регистрации имеет право обжаловать отказ в регистрации в судебном порядке.

В установленные законодательством сроки

Срок регистрации права собственности на недвижимое имущество в 2020 году

Единственным доказательством законного владения недвижимостью признается запись о правообладателе в ЕГРН. В какие сроки регистрируется в 2020 году право собственности на недвижимое имущество?

С 2020 года начал действовать новый закон, касающийся госрегистрации недвижимости. Положения этого норматива внесли существенные изменения в регистрационный процесс.

Какой срок отводится для регистрации права собственности на недвижимость в 2020 году?

Основные моменты

В 2020 году создан ЕГРН. Единый реестр объединил в себе информацию из ЕГРП и сведения Кадастра недвижимого имущества.

Это позволило соединить такие процедуры, как процесс регистрации прав и постановку на кадастровый учет. За счет этого сократился срок оформления документов.

База данных ЕГРН сохраняется в электронном виде. Причем хранению в базе подлежат и архивные данные.

Сведения из виртуального хранилища невозможно удалить, а резервные копии обеспечивают защиту и сохранение информации.

Благодаря созданию электронной базы теперь подать документы на регистрацию можно в любом филиале Росреестра, независимо от местонахождения имущества.

Кроме прочего новым законом упразднено свидетельство о праве собственности. Наличие права в 2020 году подтверждается выпиской из ЕГРН.

Получить ее можно в любое время по необходимости. В выписке отображается информация, актуальная на дату выдачи документа.

Отметить нужно и такое важное нововведение, как оповещение правообладателей обо всех обращениях третьих лиц касательно регистрации права на принадлежащую им недвижимость.

Это позволит свести к минимуму мошенничества в сфере недвижимости. Но не меньше внимания принятый закон уделяет и срокам, отведенным для регистрации права собственности.

Утверждены максимальные периоды предоставления услуги для различных ситуаций в зависимости от обстоятельств.

За нарушение сроков для должностных лиц предусматривается ответственность. Наказываться сотрудники регистрационного органа будут и за ошибки в документах.

Все убытки заявителя, понесенные по вине госоргана, подлежат возмещению из бюджета. Как осуществляется госрегистрация права собственности на недвижимость по новому порядку?

Что это такое

Государственной регистрацией права собственности на недвижимое имущество называется правовое действие, которое признает и подтверждает возникновение такого права.

Также регистрируется любое изменение, переход, прекращение права собственности. Обязательной регистрации подлежат имеющиеся ограничения и возникающие обременения недвижимого имущества.

Порядок регистрации предполагает стандартный порядок. Вначале осуществляется прием документов от гражданина, желающего зарегистрировать право собственности на недвижимость или его изменение.

Затем проверяется законность требования, и надлежащая запись вносится в государственный реестр.

Срок регистрации обусловлен временем, которое затрачивают сотрудники регистрационной службы на изучение подлинности документов и проверку правомочности требования.

Назначение процедуры

Запись о праве собственности в ЕГРН можно оспорить исключительно в судебном порядке.

После прохождения госрегистрации права на недвижимость государством признается принадлежность определенного имущества конкретному лицу.

Правообладатель получает право владения, пользования и распоряжения имуществом по своему собственному усмотрению.

Если собственник решает продать или подарить принадлежащее ему недвижимое имущество или по иной причине лишается объекта владения, то соответственно право на него он утрачивает.

Прекращение права нужно обязательно зарегистрировать. Если недвижимость передается иному лицу, то регистрируется переход права собственности от прежнего владельца к новому обладателю.

Но в ЕГРН фиксируется не только право на имущество, но и его ограничения. Отдельные виды обременений лишают собственника права распоряжения имуществом или существенно таковое ограничивают.

А поскольку любая сделка с недвижимостью проводится через Росреестр на завершающем этапе, то все ограничения своевременно выявляются. Это позволяет предотвратить незаконные сделки с недвижимым имуществом.

Основная цель процедуры государственной регистрации права собственности на недвижимость – это определение правового статуса объекта недвижимого имущества.

Сохранение данных в единой базе и обязательная фиксация любого изменения обеспечивают контроль над законностью всех сделок с недвижимостью и соблюдение интересов участников сделки.

Действующие нормативы

До 2020 года регистрация прав собственности на недвижимое имущество осуществлялась в соответствии с ФЗ № 122 от 21.07.1997.

С 1.01.2017 начал действовать ФЗ № 218 от 13.07.2015. Новый норматив направлен на более подробное регулирование процесса государственной регистрации в отношении объектов недвижимого имущества.

Среди основных изменений отметить нужно объединение реестра недвижимости и кадастра недвижимого имущества, а также создание единой электронной базы.

Это во многом и обусловило изменение прежнего порядка. Прежде всего, стало возможным не только личное обращение в регистрирующий орган, но и подача заявления в режиме онлайн.

За счет объединения двух процедур и получения регистратором доступа к общей базе уменьшились сроки регистрации.

При этом предусмотрена только одна причина отказа в принятии документов на регистрацию. Это отсутствие у заявителя документа, удостоверяющего личность.

Но вместе с тем расширен список оснований для приостановления регистрации и возврата документов.

Упомянуто более пятидесяти причин, по которым регистрация права собственности не представляется возможной.

Столь детальное уточнение позволяет гражданам еще до обращения устранить возможные недочеты и закончить регистрацию права в установленный законом срок.

Срок регистрации права собственности на недвижимое имущество по ГК РФ

В ст.16 ФЗ № 218 установлены конкретные сроки, отведенные для регистрации права на недвижимость.

В зависимости от органа обращения и сопутствующих обстоятельств предусмотрены такие сроки:

При подаче документов на регистрацию права в Росреестр – 7 дней (рабочих)
через МФЦ – 9 дней
Одновременная регистрация права и кадастровый учет в Росреестре – 10 дней
в МФЦ – 12 дней
Осуществление регистрации права на основании судебного решения 5 и 7 дней, соответственно в Росреестре и МФЦ
Госрегистрация по нотариально удостоверенной сделке 3/5 дней

Дополнительно ФЗ № 218 предусматривает срок в 3 месяца для приостановки регистрации по распоряжению должностного лица.

На основании решения заявителя регистрация права может приостанавливаться на период до 6 месяцев.

Необходимый список документов

Для регистрации потребуется пакет документов, состав которого зависит от вида регистрации.

Среди стандартных правоустанавливающих документов можно отметить:

В обязательном порядке заявитель предъявляет документ, устанавливающий личность и подает соответствующее ситуации заявление.

Если регистрируется переход права собственности, то необходимо совместное обращение прежнего собственника и нового владельца.

Исключение составляют нотариально удостоверенные сделки, когда воля собственника засвидетельствована нотариусом.

Когда от имени заявителя выступает законный представитель, необходимо наличие нотариальной доверенности с указанием степени правомочности.

Дополнительно могут потребоваться такие бумаги, как согласие супруга на сделку, разрешение от органов опеки и т.д.

Кадастровый паспорт в число обязательных документов не входит, поскольку регистратор имеет доступ к данным Кадастра.

Упрощена процедура регистрации прав для юридических лиц. Теперь им не нужно предъявлять учредительные документы. Росреестр самостоятельно запрашивает нужные сведения в ФНС.

Пошаговая инструкция

Порядок действий заявителя при госрегистрации права собственности выглядит так:

  1. Подготовка необходимого пакета документов.
  2. Составление заявления с просьбой о регистрации права и указанием основания.
  3. Подача документов на регистрацию.
  4. В случае возврата документов без рассмотрения – устранение причин возврата.
  5. Ожидание завершения правовой экспертизы документов.
  6. Уведомление о завершении регистрации права или отказе в регистрации с обоснованием причины.
  7. Получение правоподтверждающего документа при необходимости (выписку из ЕГРН собственник может заказать в любое время).
Через МФЦ

В 2020 году подать документы на регистрацию прав в отношении недвижимости можно и через МФЦ. При этом срок регистрации увеличится незначительно. Два дополнительных дня рассчитаны на межведомственный обмен.

Нужно знать, что МФЦ выступает только посредником меж Росреестром и заявителями и самостоятельно никаких регистрационных действий не совершает.

Подавая документы в МФЦ, нужно особенно внимательно отнестись к их составу и комплектности. Сотрудники МФЦ обязаны принять от граждан документы в любом случае.

Отказ допускается только при невозможности идентификации личности заявителя по причине отсутствия паспорта. Выявить ошибки может лишь Росреестр.

А это значит, что период регистрации увеличится существенно. Документы возвращаются в МФЦ, затем о возврате уведомляется заявитель, дополненный пакет вновь направляется в Росреестр.

В Росреестр

Порядок обращения в Росреестр зависит от того, по какому основанию регистрируется право собственности, двухстороннему или одностороннему (аналогично для МФЦ).

Если документом-основанием является свидетельство о наследстве или судебное решение, то потребуется заявление только от будущего собственника-заявителя.

При регистрации права по двухсторонним сделкам (ДКП, дарственная) обращаются в Росреестр все участники сделки. По нотариальной сделке осуществить регистрацию вправе нотариус.

В 2020 году проведение регистрации возможно в любом отделении Росреестра. Соответственно подать документы можно через любой МФЦ.

Но если недвижимость состоит на кадастровом учете в регионе, отличном от места регистрации, то обращаться нужно исключительно в Росреестр.

Другие варианты

Подать документы на регистрацию права собственности владелец недвижимости может и почтой. Учитывая, что времени это займет больше, то нужно позаботиться об отсутствии оснований для возврата.

Осуществляется отправка ценным письмом с уведомлением с приложением описи вложения.

Нововведение, учрежденное измененным законодательством, предусматривает нотариальное заверение каждого пересылаемого документа.

Прежде достаточно было нотариального заверения подписи гражданина на заявлении. Несоблюдение этой нормы станет причиной возврата, даже если все бумаги верны.

Обратиться за регистрацией можно и онлайн на официальном сайте Росреестра. Необходимо заполнить форму заявки и прикрепить сканы документов, заверенные ЭЦП заявителя и нотариуса.

Для подтверждения регистрации можно заказать получение электронной выписки из ЕГРН на электронную почту.

Возникающие нюансы

Говоря о сроках регистрации права в 2020 году, нужно коснуться ответственности сотрудников регистрирующих органов.

Законом предполагается, что установленные сроки должны соблюдаться неукоснительно. Поэтому должностные лица будут наказываться за:

  • необоснованный отказ в принятии документов;
  • необоснованный отказ в предоставлении запрашиваемых сведений;
  • технические ошибки в документации;
  • бюрократические проволочки.

Убытки заявителя, понесенные за счет некомпетентности сотрудников, покрываются за счет казны.

Но Росреестр вправе взыскивать выплаченную сумму с виновника нарушения, в том числе с органов местного самоуправления, кадастровых инженеров и т.д.

Такие меры должны исключить халатность должностных лиц и предотвратить несоблюдение сроков по причине ошибок ответственных структур.

Если по ипотеке

Срок госрегистрации возникновения ипотеки по новому порядку остался без изменений.

При подаче документов Росреестр регистрация ипотеки жилых помещений, земельных участков и иной недвижимости осуществляется в течение семи дней.

Если процедура регистрации осуществляется на основании нотариально заверенного ипотечного договора или заверенного нотариусом договора о возникновении ипотеки в силу закона (покупка жилья за счет банковских средств), то срок сокращается до пяти дней.

Видео: регистрация прав на недвижимость

При обращении в МФЦ регистрационный срок увеличивается на стандартные два дня, необходимые для межведомственного взаимодействия.

При оформлении по наследству

В положения ФЗ № 218 предусмотрено и проведение госрегистрации права собственности без участия правообладателя.

В частности установлена обязанность для нотариусов, направлять необходимые для госрегистрации документы при принятии ими решений.

Вступление в права наследования предполагает обращение к нотариусу для получения свидетельства о наследстве.

Нотариус самостоятельно осуществляет проверку законности наследования и подлинности представленных документов.

При выдаче свидетельства наследнику нотариус отправляет соответствующие сведения в Росреестр.

На основании полученных документов Росреестр вносит запись в ЕГРН и уведомляет об этом правообладателя.

Сроки госрегистрации права собственности на недвижимость в 2020 году сократились. Простота регистрационного порядка позволяет осуществить самостоятельную регистрацию каждому гражданину.

Но вместе с тем существенно повышены меры безопасности относительно сохранности данных и защиты интересов собственника.

«Сроки осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав»

Управление Росреестра по Волгоградской области сообщает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество с 2017 года осуществляется по новому закону, вступившему в силу 1 января 2017  года — Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее Закон № 218-ФЗ). Общий срок осуществления регистрационных действий сокращен.

Согласно Закону №218-ФЗ установлены четкие сроки государственной регистрации  прав на недвижимое имущество:

— семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на государственную регистрацию прав и прилагаемых к нему документов;

— девять рабочих дней с даты приема в МФЦ (многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг) заявления на государственную регистрацию прав и прилагаемых к нему документов;

— пять рабочих дней с даты поступления в орган регистрации прав вступившего в законную силу судебного акта, обязывающего провести государственную регистрацию прав;

— три рабочих дня с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на государственную регистрацию прав и прилагаемых к нему документов по нотариально удостоверенной сделке, по свидетельству о праве на наследство, по свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов.

При представлении на государственную регистрацию прав документов по нотариально удостоверенной сделке, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов через МФЦ срок регистрации составляет пять рабочих дней.

Таким образом, при представлении документов через МФЦ сроки проведения государственной регистрации прав увеличиваются на два рабочих дня.

Регистрация права и ипотеки на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, поданных в электронном виде — 1 рабочий день, следующий за днем подачи заявления.

Новым Законом №218-ФЗ сохранен срок в виде 5 рабочих дней, который применялся для государственной регистрации ипотеки жилых помещений при подаче документов в орган регистрации (соответственно 7 рабочих дней с даты приема документов МФЦ).

Следовательно, государственная регистрация ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений или машино-мест осуществляется в общий срок — 7 рабочих дней при условии представления документов в орган регистрации (и 9 рабочих дней с даты приема документов МФЦ). Однако он сокращается до трех рабочих дней, если государственная регистрация проводится на основании нотариально удостоверенного договора ипотеки или нотариально заверенного договора, который влечет возникновение ипотеки в силу закона (например, договора купли-продажи недвижимости за счет кредитных средств банка), до одного рабочего дня, следующего за днем поступления документов — при направлении документов в электронной форме.

Орган регистрации в течение трех рабочих дней с даты поступления  к нему судебного акта или акта уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации либо судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии ареста или запрета, о возврате залога залогодателю или об обращении залога в доход государства обязан провести государственную регистрацию.

Кроме того, ст. 16 Закона № 218-ФЗ предусмотрена одновременная государственная регистрация прав и постановка на кадастровый учет в течение 10 рабочих дней с даты приема органом регистрации (и в течение 12 рабочих дней с даты приема МФЦ).

Закон о секционной собственности, 2020 г. | Дентонс

Введение

В интересах обеспечения того, чтобы земля в Кении использовалась справедливым, эффективным, продуктивным и устойчивым образом, Конституция Кении 2010 г. требует от парламента пересмотра, консолидации и рационализации существующих земельных законов посредством законодательства.

В связи с этим 2 мая 2012 года вступили в силу Закон о земле, Закон о регистрации земли и Закон о Национальной земельной комиссии (вместе Законы о земле 2012 года).

Переход от старого режима к новому был медленным, но неуклонным. 28 декабря 2020 года, более чем через восемь лет после вступления в силу Закона о земле 2012 года, Закон о частной собственности 1987 года (Отмененный Закон) был отменен и заменен Законом о частной собственности 2020 года (Новый закон), который теперь соответствует Конституции. , 2010 г. и Законы о земле 2012 г.

Новый закон не является полным отходом от отмененного закона, а скорее улучшением предыдущих требований после удаления многих положений, которые считались сложными или устаревшими.

Принцип нового закона остается таким же, как и отмененного закона, заключающегося в разделении зданий с общими помещениями общего пользования на секционные единицы. Такие единицы будут принадлежать индивидуальным владельцам, а общее имущество будет принадлежать владельцам единиц в качестве общих арендаторов. Он также касается использования и управления единицами и общим имуществом.

Секционная единица определяется как пространство, расположенное внутри здания и описываемое в отношении полов, стен и потолков внутри зданий, а понятие секционных свойств влечет за собой секционную единицу вместе с отдельной долей общей площади.

Некоторые существенные изменения:

Остаточный срок использования арендованного имущества сокращен

Новый закон теперь применяется к арендованному имуществу с неистекшим остаточным сроком не менее 21 года. Порог в соответствии с Законом об отмене составлял 45 лет.

Выдача свидетельства о праве собственности/аренде

Раздельная собственность теперь должна выдаваться со свидетельством о праве собственности (собственность без права собственности) или свидетельством об аренде (собственность с арендой), и право собственности должно включать пропорциональную долю единицы в общем имуществе.Отмененный закон предусматривал выдачу документов о праве собственности на частичное имущество в отношении каждой единицы.

Преобразование долгосрочной субаренды, зарегистрированной до принятия Нового закона

Долгосрочная субаренда, зарегистрированная до 28 декабря 2020 года, должна соответствовать Новому закону в течение двух лет с указанной даты. Это долгосрочная субаренда, предназначенная для передачи в собственность квартир, квартир, мезонетов, таунхаусов или офисов. Преобразование может быть инициировано застройщиком, управляющей компанией или собственником, и, если оно не будет сделано в установленный срок, регистратор регистрирует ограничение на право собственности на земельный участок, чтобы предотвратить дальнейшие сделки с ним.

В Законе об отмене было установлено пороговое значение остаточного срока затронутой арендованной собственности не менее 45 лет. Это больше не имеет значения, так как это затрагивает все долгосрочные договоры аренды, зарегистрированные до вступления в силу Нового закона.

Внедрение внутреннего механизма разрешения споров

Новый закон предусматривает внутренний механизм разрешения споров через Комитет по разрешению споров для разрешения споров, связанных с исполнением подзаконных актов. Это отход от Закона об отмене, который требовал, чтобы определенные споры и разбирательства передавались в суд, назначенный в соответствии с Законом о арендодателях и арендаторах (магазины, гостиницы и предприятия общественного питания).

Апелляции в Экологический и земельный суд

В соответствии с Новым законом потерпевшая сторона может обжаловать решение Комитета по разрешению споров в отношении принудительного исполнения подзаконных актов в Экологическом и земельном суде. Отмененный закон запрещал любую апелляцию в любой суд на решение трибунала, кроме как в отношении ошибки в праве.

Назначение управляющего учреждения

Новый закон отменил обязательное требование о назначении институционального менеджера для управления подразделениями, общим имуществом, а также движимым и недвижимым имуществом корпорации.Корпорация является юридическим лицом, автоматически создаваемым законом при регистрации секционного плана для секционных единиц и состоит из всех владельцев секционных единиц в здании (Корпорация). Корпорации разрешается пользоваться услугами управляющего имуществом, если это необходимо для обеспечения надлежащего управления имуществом. В соответствии с новым законом полномочия и обязанности Корпорации должны осуществляться правлением Корпорации.

Инвестиции, подлежащие одобрению

Новый закон ввел уровень защиты, требующий от корпорации, стремящейся инвестировать любые средства, которые не требуются немедленно, получить одобрение посредством специальной резолюции, принятой в соответствии с Новым законом. Кроме того, корпорациям не разрешается приобретать или отчуждать долю в недвижимом имуществе.

Введение ограничения на пользование и распоряжение общим имуществом

Корпорации теперь не могут издавать подзаконные акты, разрешающие существенное изменение использования или плотности общей собственности без одобрения правительства соответствующего округа. Любые такие подзаконные акты, изданные Корпорацией, не имеют силы или действия. Кроме того, Новый закон теперь разрешает Корпорации сдавать в аренду владельцу помещения только для исключительного использования участка или участков общего имущества после единогласного решения.Ранее Отмененный закон разрешал распоряжение общим имуществом или любой его частью путем передачи или аренды.

Прекращение статуса раздельной собственности

Новый закон теперь расширяет средства прекращения статуса частичной собственности, включая существенный или полный ущерб зданию и принудительное приобретение. Нет ссылки на заявление, подаваемое в какой-либо суд корпорацией, владельцем подразделения, зарегистрированным залогодержателем подразделения или покупателем по соглашению о продаже подразделения, как это было предусмотрено в Законе об отмене.

Автоматическое роспуск корпораций

Корпорация будет автоматически распущена после прекращения статуса раздельной собственности.

Отмена некоторых положений, касающихся договоров купли-продажи

Отмененный закон содержал положения, касающиеся расторжения договора купли-продажи покупателем, обязательного содержания договора купли-продажи и защиты, предоставляемой покупателям в отношении обработки выручки от продажи застройщиком или любым лицом, действующим от имени застройщика.С ними было покончено в Новом законе.

Отмена ограничений на гарантийные депозиты при аренде

Застройщик может взимать залог по своему желанию, если покупатель решит арендовать помещение до получения права собственности. Первоначально Отмененный закон предусматривал, что гарантийный депозит не должен превышать арендной платы за один месяц, взимаемой за квартиру.

Планы разрезов с географической привязкой

Новый Акт требует, чтобы на планах участков была географическая привязка юнитов. Этот шаг имеет фундаментальное значение для геопространственных технологий, которые являются современными картографическими инструментами.Кроме того, Новый закон разрешает корпорациям использовать технологии при выполнении своих обязанностей, но сфера применения не определена.

Заключение

Помимо цели соответствия новому земельному режиму, Новый закон, по-видимому, решает проблемы, связанные с отмененным законом, которые включают:

  • положения, которые воспринимались как утомительные и обременительные;
  • реалии сделок купли-продажи квартир, квартир, мезонетов, таунхаусов или офисов, не соответствующие положениям отмененного Закона; и
  • о необходимости преобразовать землю в соответствии с отмененным Законом о зарегистрированных землях (гл.300, Законы Кении), который был основным законом, регулирующим секционные единицы.

При этом поправки могут дать законодательный выигрыш как застройщикам, так и покупателям секционных домов.

The Law Reviews — Обзор закона о недвижимости

Введение в правовую базу

i Право собственности на недвижимость

Право собственности на недвижимость, расположенную на Филиппинах, различается для определенных категорий – земли, зданий и кондоминиумов.Право собственности на землю, как правило, сохраняется за филиппинскими гражданами и местными корпорациями, не менее 60 процентов акций которых принадлежат филиппинским гражданам. Иностранные граждане, намеревающиеся владеть землей, делают это, инвестируя в отечественные корпорации и совместные предприятия, хотя и ограниченные 40-процентным акционерным капиталом. Ограничение предусмотрено Конституцией Филиппин 1987 года, ее высшим законом, чтобы гарантировать местную собственность даже в будущем. Неизбежным следствием этого является то, что филиппинские механизмы надзора за передачей земли предусматривают строгую и дотошную оценку квалификации потенциального землевладельца.

Здания, однако, могут принадлежать иностранным гражданам при условии, что они не владеют землей, на которой они построены.

Квартиры в кондоминиумах также могут принадлежать иностранным гражданам при условии, что учреждена кондоминиальная корпорация и не менее 60 процентов ее членов являются филиппинскими гражданами. Ответственность за обеспечение соблюдения правила обычно ложится на лиц, отвечающих за управление проектом кондоминиума.

Независимо от формы собственности, иностранные граждане могут заключать долгосрочные договоры аренды земли, зданий и объектов кондоминиума.

ii Система регистрации

Филиппины используют систему регистрации Torrens, поскольку она считается наиболее удобной для подтверждения права собственности на недвижимость и сведения к минимуму споров о праве собственности. В соответствии с системой Торренса свидетельства о праве собственности выдаются владельцам недвижимости после тщательной оценки акта передачи; квалификация заявителя на владение недвижимостью; соблюдение законов, правил и норм Филиппин; и уплата применимых и достаточных налогов.

Регистрация в системе Torrens создает общую гарантию того, что свидетельства о праве собственности являются окончательными в пользу владельца, указанного в свидетельстве о регистрации. Это также делает передачу действительной и обязательной не только для сторон передачи, но и для третьих лиц. Кроме того, это дает зарегистрированным владельцам определенную степень целесообразности при последующей передаче, поскольку потенциальные правопреемники могут в значительной степени полагаться на свидетельства о праве собственности без предварительной должной осмотрительности.

Несмотря на защиту системы Торренс, она не создает, а лишь подтверждает право собственности. Неспособность зарегистрировать недвижимое имущество в рамках системы не лишает владельца законного права собственности, хотя установление права собственности может оказаться более сложным. Независимо от того, где недвижимое имущество зарегистрировано в системе и зарегистрированные владельцы или потенциальные правопреемники знают о мошенничестве или подозрительных обстоятельствах в процессе приобретения, передачи или регистрации, система Torrens не будет служить ни для защиты этих лиц, ни для лишения права собственности. законный владелец своих прав.

iii Выбор права

Гражданский кодекс Филиппин гласит, что недвижимое имущество регулируется законом страны, в которой оно находится. В обязательном порядке сделки с недвижимостью, расположенной на Филиппинах, должны регулироваться филиппинским законодательством. Хотя Гражданский кодекс Филиппин признает, что стороны соглашения имеют право самостоятельно определять условия, они не должны противоречить закону, морали и общественному порядку, особенно с учетом того, что филиппинские законы считаются включенными в каждый договор.Следовательно, филиппинские законы о недвижимости включены в каждый договор купли-продажи, аренды или иного распоряжения недвижимостью.

Обзор операций с недвижимостью

Бурный рост сектора недвижимости (особенно на рынках жилой и офисной недвижимости) с 2017 по 2019 год, в значительной степени подпитываемый иностранными покупателями и инвесторами, резко оборвался в 2020 году с наступлением пандемия ковид-19. В результате данные за 2020 год показывают снижение продаж иностранными покупателями на 49% по сравнению с 2019 годом.Крупные застройщики смогли поставить только 11 000 единиц жилья к 2020 году, что на 4 000 единиц меньше, чем первоначально планировалось. Дальнейшее сокращение рынка связано с тем, что тысячи иностранных филиппинских рабочих потеряли работу за границей и были вынуждены вернуться на Филиппины. Правительство также наложило дополнительные ограничения на зарубежных операторов онлайн-игр, которые стали основной движущей силой растущего спроса на жилые и офисные помещения в деловых районах Филиппин.

Промышленный сектор в целом держался хорошо, несмотря на то, что Филиппины были подвергнуты самой продолжительной в мире изоляции. Фактически, по данным Управления зоны экспортной обработки Филиппин (PEZA), по состоянию на октябрь 2020 года 90 процентов его локаторов вернулись к допандемическому уровню операций. Продолжается дальнейшее расширение промышленного сектора, особенно в экозонах PEZA в городе Себу.

Рынок офисных помещений также постепенно внедрялся, поскольку правительственные ограничения на социальное дистанцирование были ослаблены, и сотрудникам разрешили вернуться в свои офисы.В то время как первоначальная реакция на блокировку была быстрой, чтобы объявить о закрытии офиса и его замене работой из дома, аналитики недвижимости утверждают, что офис останется центральным элементом повседневной деловой жизни.

В январе 2020 года Комиссия по ценным бумагам и биржам (SEC) выпустила пересмотренные руководящие принципы реализации Закона Республики № 9856 (или Закона об инвестиционных фондах недвижимости от 2009 года), тем самым открыв действующую альтернативу и жизнеспособный источник привлечения капитала для планы расширения в сфере недвижимости.По состоянию на ноябрь 2021 года шесть инвестиционных фондов недвижимости (REIT) получили лицензию на ведение такого бизнеса. Интерес к REIT был связан с возобновлением оптимизма в секторе недвижимости из-за постепенного улучшения делового климата и возобновления крупных инфраструктурных проектов, которые были отложены из-за пандемии.

Иностранные инвестиции

Иностранным инвесторам, как правило, запрещено напрямую владеть землей, расположенной на Филиппинах, поскольку право собственности на землю зарезервировано за филиппинскими гражданами и местными корпорациями и совместными предприятиями, которые считаются филиппинскими гражданами.Отечественные корпорации и совместные предприятия считаются филиппинскими гражданами, если не менее 60 процентов их капитала принадлежит филиппинским гражданам. Таким образом, иностранные инвесторы могут косвенно владеть землей, инвестируя не более 40% капитала в отечественные корпорации или совместные предприятия. Аналогичным образом существует ограничение иностранного участия в проектах кондоминиумов, заключающееся в том, что иностранное членство в корпорации кондоминиумов ограничено 40 процентами. Точно так же иностранные инвесторы могут косвенно владеть единицами кондоминиума через местные корпорации и совместные предприятия таким же образом, как описано выше.И наоборот, нет ограничений на владение зданиями для иностранцев при условии, что земля принадлежит филиппинскому физическому лицу или компании.

В качестве альтернативы владению землей иностранные физические и юридические лица могут арендовать частные земли, расположенные на Филиппинах, сроком на 25 лет с возможностью продления еще на 25 лет. Иностранным инвесторам, однако, разрешена аренда на 50 лет с возможностью продления еще на 25 лет над частной землей «в связи с созданием промышленных зон, фабрик, сборочных или перерабатывающих предприятий, агропромышленных предприятий, освоением земель для туризма, промышленных предприятий». или коммерческое использование, и другие подобные приоритетные производственные усилия.«Последний тип долгосрочной аренды подлежит утверждению соответствующим государственным органом. Иностранным инвесторам также могут быть предоставлены льготы по подоходному налогу и специальные налоговые ставки, в зависимости, среди прочего, от места их деятельности и их регистрации в Совете по инвестициям и PEZA.

Структурирование инвестиций

Как правило, иностранец не может владеть землей на Филиппинах, за исключением случаев, когда иностранец:

  1. унаследовал землю в порядке наследования;
  2. — бывший гражданин Филиппин; или
  3. является бывшим гражданином Филиппин и повторно приобрел гражданство Филиппин в соответствии с Законом Республики №9255 или Закон о сохранении и повторном приобретении гражданства от 2003 года.

Тем не менее, любое иностранное физическое или юридическое лицо, желающее инвестировать в недвижимость на Филиппинах, может сделать это, используя следующие средства.

i Филиппинская корпорация

Иностранцы могут косвенно владеть частной землей, приобретя до 40% акций филиппинского отечественного предприятия, которое может владеть землей либо как капитальный актив, либо как часть своего инвентаря, если компания занимается недвижимостью .Этот тип корпорации считается филиппинским гражданином в соответствии с филиппинским законодательством, и поэтому ему разрешено покупать и владеть частной землей.

Ответственность акционеров в сделках корпорации ограничивается только долей акционера в корпорации. По общему правилу акционер не несет личной ответственности по долгам корпорации.

ii Корпорация кондоминиумов

Вместо прямого владения частной землей иностранные граждане могут напрямую приобретать квартиры в кондоминиумах в проектах кондоминиумов, должным образом учрежденных в соответствии с Законом Республики №4726 с поправками (Закон о кондоминиумах) и зарегистрированный в Совете по регулированию жилищного строительства и землепользования (HLURB), при условии, что общая доля иностранного участия в проекте кондоминиума не превышает 40-процентного лимита, установленного Законом о кондоминиумах и Конституцией Филиппин. По закону кондоминиум не ограничивается жилым помещением, так как его также можно классифицировать как коммерческое или офисное здание. Таким образом, при строительстве офисных зданий обычно разрешается иностранцам владеть определенными площадями проекта, если они в совокупности не превышают 40-процентного ограничения.

iii Долгосрочная аренда

В качестве альтернативы владению землей иностранцы могут заключать договоры аренды недвижимого имущества. Хотя, как правило, частные корпорации могут заключать договоры аренды на срок до 25 лет с возможностью продления еще на 25 лет, однако Закон об аренде инвесторов разрешает иностранным инвесторам долгосрочную аренду на срок до 50 лет с возможностью продления на еще 25 лет, если целью аренды является создание промышленных зон, фабрик, перерабатывающих предприятий, агропромышленных предприятий или коммерческих и туристических целей.

Инвестиции, предусмотренные законом, включают акционерный капитал, должным образом зарегистрированный в SEC, и договор аренды, предварительно одобренный Министерством торговли и промышленности.

Аналогичным образом, иностранные компании, зарегистрированные в филиппинских государственных экономических и промышленных комплексах, через PEZA могут заключать долгосрочные договоры аренды, признанные Законом об аренде для инвесторов. Как правило, эти права аренды также могут быть проданы, переуступлены или переданы, за исключением случаев, когда покупатель или правопреемник является иностранцем.Любые ограничения или условия использования, предусмотренные законом, будут по-прежнему применяться.

iv Владение недвижимым имуществом, кроме земли

Несмотря на наличие строгих национальных ограничений на владение землей, такие ограничения не применяются к иностранным гражданам и корпорациям в отношении улучшений или недвижимого имущества, построенного на земле. Соответственно, 100-процентное владение зданиями, оборудованием и другим недвижимым имуществом, расположенным на земле, может быть оформлено в пользу иностранного гражданина или корпорации, которые являются просто арендаторами земли. Таким образом, для иностранного гражданина было бы совершенно справедливо иметь право собственности на недвижимое имущество, совершенно отдельное от права собственности на землю, на которой находится такое недвижимое имущество. Хотя общепризнано, что принадлежность следует за основной, в соответствии с чем право собственности (земли) порождает право путем присоединения ко всему, что с ней связано или присоединено естественным или иным образом, это правило, тем не менее, допускает исключение.

Таким образом, налоговая декларация, поданная в местную налоговую инспекцию, может служить доказательством права собственности на строение и недвижимое имущество, кроме земли, поскольку прямо указывается, что такие здания и оборудование принадлежат иностранному гражданину.

При таких обстоятельствах и если земля зарегистрирована на имя корпорации, считающейся гражданином Филиппин, иностранный владелец здания может также иметь долю до 40% допустимого капитала в филиппинской корпорации.

v REIT

REIT — это акционерное общество, учрежденное главным образом для владения приносящими доход активами в сфере недвижимости, где могут быть сделаны косвенные инвестиции в недвижимость. Несмотря на то, что REIT обозначен как «траст», он не имеет такого же технического значения, как траст в соответствии с действующим законодательством, и используется исключительно в соответствии с международно признанной передовой практикой.

REIT должен иметь оплаченный капитал в размере 300 миллионов песо. Он также должен сохранить свой статус государственной корпорации, как это определено в Законе Республики № 9856, и, таким образом, должен иметь не менее 1000 акционеров; каждый имеет не менее 50 акций на свое имя и в общей сложности должен владеть третью выпущенного капитала REIT.

Хотя REIT не облагается минимальным корпоративным подоходным налогом, он, тем не менее, облагается обычной ставкой корпоративного подоходного налога в размере 25 процентов.Объявленные дивиденды, распределяемые в качестве дохода, считаются допустимыми вычетами. Кроме того, за исключением случаев, прямо предусмотренных законодательством, продажа, обмен или отчуждение недвижимого имущества, а также любые сопутствующие обеспечительные интересы для этого типа корпорации облагаются подоходным налогом и налогом на добавленную стоимость, если рассматриваемое имущество классифицируется как обычный актив, или налог на прирост капитала, если недвижимость указана как капитальный актив. Примечательно, однако, что гербовые сборы за документальные переводы в REIT и сборы за перевод, как правило, на 50% меньше по сравнению с обычными переводами недвижимого имущества.

Владение недвижимостью

i Планирование

Развитие недвижимости на Филиппинах регулируется национальным правительством, а также властями провинций и городов. На микроуровне городские власти должны консультироваться со своими заинтересованными сторонами для создания всеобъемлющего плана землепользования, который регулирует развитие, использование и управление землями на их соответствующих территориях. Городские власти могут издавать или изменять постановления о зонировании в дополнение к плану.Однако план должен соответствовать правилам и положениям зонирования, установленным национальным правительством.

Инвесторы в недвижимость должны сначала изучить постановление о зонировании местности, в которой они хотят работать, чтобы не оказаться с недвижимостью, которую нельзя использовать по назначению. Предварительная комплексная проверка имеет первостепенное значение, поскольку разрешение на определение местоположения является необходимым условием для получения разрешения на строительство или разрешения на ведение бизнеса от городских властей. Несоответствие целевому использованию земель может быть разрешено в соответствии с постановлениями о зонировании при соблюдении их условий.

ii Окружающая среда

На Филиппинах действует несколько законов по предотвращению загрязнения на суше, в воде или в воздухе. Однако термин «загрязненная земля» не имеет строгого определения в законодательстве, правилах и положениях Филиппин. Среди этих законов – Закон о контроле за токсическими веществами, опасными и ядерными отходами 1990 года, целью которого, среди прочего, является недопущение загрязнения земли. Закон и связанные с ним правила и положения установили механизмы контроля за производством, импортом, хранением, использованием и удалением химических веществ, химических веществ и смесей с целью предотвращения загрязнения и нанесения ущерба окружающей среде.Несоблюдение правил и положений в отношении указанной деятельности, в том числе несообщение о такой деятельности в соответствующий государственный орган, наказывается лишением свободы и административным штрафом. Закон также запрещает ввоз опасных и ядерных отходов на Филиппины и наказывает виновных лиц тюремным заключением.

Другим соответствующим законом является Закон об экологическом управлении твердыми отходами от 2000 г., который наказывает, среди прочего, следующее:

  1. сброс отходов в общественных местах;
  2. открытое сжигание твердых отходов;
  3. строительство или эксплуатация объектов обращения с отходами без экологического сертификата; и
  4. строительство предприятия в пределах 200 метров от открытой или контролируемой свалки или санитарных свалок.

Лица, ответственные за запрещенные действия, могут быть наказаны штрафом или лишением свободы.

iii Налог

Продажа недвижимости от предыдущего владельца обычно влечет за собой уплату налога на прирост капитала и гербового сбора, если лицо, передающее недвижимость, не занимается продажей недвижимости. В зависимости от соглашения между сторонами передачи и приобретения суммы налога на прирост капитала и гербового сбора могут быть переданы лицу, приобретающему недвижимое имущество.

Ниже приведены соответствующие налоговые ставки и базы:

3

Налог на прирост капитала 6 процентов от наибольшей суммы из следующих значений:
  • Цена продажи или реальная рыночная стоимость
  • Гербовый сбор 15 песо за каждую 1000 песо или дробную часть сверх покупной цены

    Если передающая сторона занимается продажей недвижимости, продажа недвижимости облагается вышеупомянутым гербовым сбором и 12-процентным налогом на добавленную стоимость, а полученная прибыль облагается подоходным налогом передающей стороны.

    Безналоговый обмен имуществом признается на Филиппинах в соответствии с Национальным налоговым кодексом в следующих случаях:

    1. корпоративная сторона, участвующая в слиянии или объединении, обменивает имущество на акции другой корпорации, участвующей в том же слиянии или объединении; или
    2. имущество передается корпорации в обмен на акции указанной корпорации, и в результате такого обмена передающее лицо, единолично или вместе с не более чем четырьмя другими лицами, получает контроль над той же корпорацией.

    iv Финансы и безопасность

    Ипотека может быть оформлена на недвижимость для обеспечения кредитных сделок. Ипотечные договоры действительны до тех пор, пока залогодатель имеет абсолютное право собственности и свободное распоряжение недвижимостью. Однако иностранные залогодатели могут ожидать более строгих требований при сделках с финансовыми учреждениями.

    Для защиты кредиторов ипотечные кредиты обычно регистрируются в акте регистрации по системе Torrens. Акт регистрации делает ипотеку обязательной для третьих лиц.Тем не менее ипотека или ее регистрация не запрещают залогодателю распоряжаться заложенным имуществом. Даже в этом случае инвесторы в недвижимость очень редко вкладывают средства в заложенную недвижимость из-за осложнений, за исключением случаев, когда они намерены погасить ипотеку. Точно так же торги на имущество, лишенное права выкупа, не являются привлекательными для инвесторов. Хотя изъятое имущество может показаться менее дорогостоящим, оно продается как есть и без учета скрытых расходов, таких как амортизация и неуплаченные налоги на недвижимость.

    Аренда коммерческих помещений

    Договоры коммерческой аренды обычно регулируются положениями Гражданского кодекса Филиппин.По большому счету, не существует стандартной формы договора коммерческой аренды, и условия аренды коммерческих площадей оставлены на усмотрение сторон, за исключением некоторых юридических ограничений и того, что принято в месте расположения арендуемых помещений. . Основополагающий принцип любого договора аренды: при выполнении обязательства арендатора по уплате арендной платы арендодатель, в свою очередь, гарантирует арендуемую площадь и спокойное и спокойное владение в пользу арендатора.

    Регистрация договора аренды в Реестре собственности (Управление земельной регистрации) необязательно.Однако при отсутствии такой записи договор аренды не является обязывающим для третьих лиц.

    Как обсуждалось выше, срок аренды может составлять до 25 лет с возможностью продления еще на 25 лет; в большей степени это касается договоров аренды, заключенных в соответствии с Законом об аренде инвесторов (50 лет с возможностью продления еще на 25 лет).

    В соответствии с Гражданским кодексом Филиппин, если срок аренды не был согласован, срок будет составлять из года в год, если арендная плата вносится ежегодно; месяц к месяцу, если арендная плата выплачивается ежемесячно; и так далее.

    Если иное не согласовано сторонами, срок аренды заканчивается в день, установленный договором. Когда арендатор продолжает занимать помещение в конце срока с согласия арендодателя в течение более 15 дней после истечения первоначального срока аренды, подразумевается продление договора аренды. Срок продленного периода будет основываться на параграфе непосредственно выше.

    Типовой договор коммерческой аренды требует ежемесячной выплаты арендной платы.Для тех, кто находится в долгосрочной аренде (пять лет и более), арендодатель нередко требует полной предоплаты за первый год. В противном случае, как правило, приемлемо, чтобы арендатор вносил авансовую арендную плату, эквивалентную арендной плате за два-три месяца, вместе с залогом, также эквивалентным арендной плате за один-два месяца. Гарантийный депозит предназначен для покрытия расходов на ремонт в случае утраты или порчи арендованных помещений, поскольку предполагается, что ответственность за это лежит на арендаторе.Бремя доказывания того, что ущерб возник не по его вине, лежит на арендаторе.

    Арендатор обязан вернуть арендованное помещение по истечении срока аренды в том же состоянии, в котором оно было получено, насколько это возможно, за исключением любых убытков или обесценения вследствие обычного износа или от форс- непреодолимой силы .

    Большинством коммерческих объектов, сдаваемых в аренду, управляют профессиональные управляющие недвижимостью, которые в течение многих лет разработали индивидуальные контракты в зависимости от типа бизнеса, которым занимается арендатор, и местоположения арендуемых помещений.Эта ситуация предоставляет арендатору минимальные возможности вести переговоры о специальных уступках вне сроков и арендных ставок.

    В ответ на пандемию covid-19 и серию ограничений, введенных правительством в отношении предприятий в 2020 году, Министерство торговли и промышленности выпустило ряд руководств, касающихся прав и обязанностей как арендодателей, так и арендаторов во время и после периоды карантина. В частности, для коммерческой аренды он позволил микро-, малым и средним предприятиям (ММСП) или предприятиям с капитализацией менее 100 миллионов песо воспользоваться мораторием на арендную плату, включая беспроцентную амортизацию арендной платы, причитающуюся во время карантина, и защиту от выселение. Обратите внимание, что эти преимущества доступны только тем ММСП, которые были вынуждены временно закрыться во время карантина. Кроме того, и с учетом положения о ненанесении ущерба, гарантированного Конституцией Филиппин, те же руководящие принципы призывали всех арендодателей предоставлять отсрочки и скидки по аренде, включая возможность пересмотра условий существующего договора аренды.

    Изменения на практике

    i Закон о конкуренции Филиппин

    Принятие Республиканского закона №.10667 в 2014 году привело к созданию Филиппинской комиссии по конкуренции (PCC) и декларации правительства Филиппин о содействии свободной торговле и добросовестной конкуренции, а также о строгом контроле за любыми слияниями, поглощениями или коммерческой деятельностью, которые могут быть сочтены антиконкурентными или злоупотреблением служебным положением. доминирующее положение на рынке. В связи с предоставленными законом широкими полномочиями и задачами значительное количество сделок с недвижимым имуществом стало предметом регулятивных функций КПК. Они включают несколько покупок акций или слияний с участием компаний, занимающихся недвижимостью, которые превышают порог стоимости сделки, установленный законом, и, таким образом, требуют предварительного уведомления PCC до заключения соглашений между сторонами или между ними.

    Однако в связи с недавним принятием Закона Республики № 11494 (или Закона о восстановлении как одного объекта) все виды деятельности после 15 сентября 2020 года освобождаются от требования об обязательном уведомлении при условии, что стоимость сделки составляет менее 50 миллиардов долларов. песо.Это двухлетнее освобождение предназначено для устранения пагубных последствий пандемии COVID-19 для экономики Филиппин, а также для поощрения инвестиций и сотрудничества между предприятиями.

    PCC также имел возможность решить вопрос, связанный с заявлением о злоупотреблении доминирующим положением, когда застройщик нескольких проектов кондоминиумов был обвинен в ограничении предоставления интернет-услуг конкретной компании, с которой у него было коммерческое соглашение, за исключением всех других интернет-провайдеров. Правоприменительный отдел КПК счел это злоупотреблением доминирующим положением со стороны застройщика и подал жалобу в комиссию. В конечном итоге это было урегулировано мирным путем, когда застройщик согласился открыть свою недвижимость для других поставщиков услуг и с должным уведомлением владельцев и арендаторов своих квартир.

    ii Министерство финансов против PEZA

    В течение последних 25 лет PEZA возглавляла усилия филиппинского правительства по привлечению иностранных инвестиций.PEZA является созданием Республиканского закона № 7915 или Закона об особой экономической зоне 1995 года. В соответствии с этим законом считается, что путем создания этих экозон в качестве отдельной таможенной территории, где предоставляются налоговые и беспошлинные льготы для локаторов, иностранным инвесторам будет предложено основать там свой бизнес, фабрики и перерабатывающие предприятия.

    Однако недавно Министерство финансов (DOF) заняло позицию, согласно которой налоговые льготы, предоставленные локаторам экозон за последние два десятилетия, привели к потере потенциального дохода в размере 879 миллиардов песо, и все это в течение двух лет. период с 2015 по 2017 год.

    Опираясь на это убеждение, Министерство финансов подтолкнуло к принятию законопроекта, Закона о корпоративном восстановлении и налоговых льготах для предприятий (или CREATE), который намеревается отменить фиксированную ставку налогового стимула (5 процентов при установленной валовой доход) для экозон и вместо этого заменить стандартной, но многоуровневой и сниженной ставкой корпоративного подоходного налога, применимой ко всем корпорациям независимо от их местонахождения. DOF также утверждает, что более важными факторами, которые должны учитывать инвесторы, являются стабильная налоговая и нормативно-правовая среда, а не наличие стимулов, и что пакет налоговых реформ CREATE решит эти проблемы.

    В ответ PEZA, которое является агентством Министерства финансов, утверждает, что экозоны должны быть освобождены от охвата CREATE, полагая, что отмена специальной налоговой льготы, зарезервированной для локаторов, побудит существующих инвесторов покинуть страну и переехать в другое место и отговорить потенциальных локаторов от продолжения своих инвестиций. Чтобы обосновать свою позицию, руководство PEZA сообщило, что из-за неопределенности, вызванной возможным принятием CREATE в качестве закона, в 2020 году было зафиксировано сокращение обязательств по иностранным инвестициям по сравнению с 2019 годом.

    26 марта 2021 г. принят Республиканский закон № 11534 (Закон CREATE). Несмотря на свое открытое несогласие с принятием закона, руководство PEZA выразило оптимизм в отношении того, что Закон CREATE создаст стабильность в налоговом режиме и что роль PEZA как главного агентства по продвижению инвестиций в стране может быть сохранена. Как и ожидалось, Закон CREATE отменил 5-процентную налоговую льготу, доступную для предприятий, зарегистрированных в PEZA. Однако им предоставляется «период окончания» от четырех до семи лет для 5-процентной налоговой льготы даже при наличии налоговых каникул, в зависимости от типа и места деятельности.По истечении срока действия предприятия PEZA будут облагаться налогом по той же ставке, что и любая другая корпорация, которая в соответствии с Законом CREATE теперь составляет 25 процентов. Закон CREATE также централизовал формулирование и предоставление налоговых льгот через канцелярию президента и Совет по обзору налоговых стимулов (FIRB), которому ранее было поручено только предоставление налоговых субсидий корпорациям, принадлежащим или контролируемым государством. Это оставляет не только PEZA, но и другим агентствам поощрения, таким как Совет по инвестициям и другие зарегистрированные экозоны, с меньшей автономией в создании или предоставлении стимулов для зарегистрированных предприятий.Кроме того, центральным элементом роли FIRB будет утверждение Плана стратегических приоритетов инвестиций (SIPP), который должен был быть выпущен до конца 2021 года для реализации к январю 2022 года. Однако в соответствии с переходными положениями Закона CREATE, зарегистрированные предприятия по-прежнему могут претендовать на новые стимулы в зависимости от того, что предоставляет SIPP.

    iii Предлагаемые проекты мелиорации вдоль Манильского залива

    Близость густонаселенных городов Манила и Пасай к Манильскому заливу сделала залив одним из первых участков на Филиппинах, где были реализованы проекты мелиорации. Проекты 1970-х годов привели к созданию Филиппинского управления мелиорации (затем Управления государственных владений), государственного агентства, которому было поручено регулировать все проекты мелиорации на Филиппинах.

    Растущее население и ограниченность земли, доступной в Метро Маниле, побудили различных застройщиков постоянно рассматривать рекультивацию как вариант, особенно в районе Манильского залива.

    Несмотря на этот реальный интерес со стороны инвесторов, как местных, так и иностранных, существуют существующие юридические и экологические проблемы, которые сделали рекультивацию, особенно в районе Манильского залива, темой, которая постоянно вызывает споры.Первым среди них является судебный приказ, выданный Верховным судом Филиппин по делу Metropolitan Manila Development Authority, et al. v. Обеспокоенные жители Манильского залива и др. , решение от 18 декабря 2008 г. Дело касается жалобы, поданной заинтересованными гражданами, опасающимися непрекращающегося загрязнения, влияющего на экологию бухты и здоровье жителей территорий, окружающих бухту. Жалоба была направлена ​​на определенные правительственные учреждения за их неспособность сохранить чистоту Манильского залива.

    Приказ требует, чтобы ряд агентств выполнял определенные функции, прямо или косвенно связанные с очисткой, восстановлением, защитой и сохранением Манильского залива. Вследствие этого дела все учреждения и проекты в Манильском заливе должны соблюдать политику, реализуемую в настоящее время, и политику, которая может быть введена в будущем государственными органами в отношении восстановления, реабилитации и сохранения качества воды в Манильском заливе. . В соответствии с постановлением Административного приказа №.19 февраля 2019 года канцелярия президента издала указ № 16, в соответствии с которым была создана Целевая группа по Манильскому заливу, основная роль которой заключается в обеспечении соблюдения всех законов, имеющих отношение к защите залива.

    Другой вопрос связан с заявлением президента Родриго Дутерте о том, что он против любых предложений о том, чтобы частные корпорации занимались рекультивацией в Манильском заливе, сославшись на убедительные экологические соображения при принятии своего решения.

    На самом деле, уже в 2019 году на основании Исполнительного указа №.74 и с учетом аналогичных соображений, полномочия по утверждению проектов рекультивации были переданы Администрации президента от Филиппинского управления мелиорации, при этом роль агентства была сведена к просто рекомендательному характеру.

    К 2019 году Администрацией Президента все же были одобрены четыре проекта рекультивации:

    1. Проект рекультивации прибрежной бухты города Навотас;
    2. Проект мелиорации 360 га Пасая;
    3. Проект мелиорации 265 га Пасая; и
    4. Проект мелиорации 418 гектаров Horizon Manila.

    В феврале 2021 года Канцелярия президента и PRA дали зеленый свет проекту Manila Solar City площадью 148 гектаров. Между тем, PCC признала сторонников проекта рекультивации города на набережной Манилы площадью 318 гектаров, который получил условное уведомление о начале работ в 2020 году. В марте 2021 года PCC одобрила создание совместного предприятия между Manila City и Waterfront Manila Premier Development, Inc. для «Manila Waterfront City» и заявила, что проект рекультивации не уменьшит конкуренцию на рынке девелопмента недвижимости.

    iv REIT

    Упомянутый ранее закон о REIT был принят в 2009 году, но листинг не состоялся из-за трудностей, вызванных жесткими требованиями старых правил реализации, изданных SEC, и отсутствием налоговых льгот.

    Однако в 2020 году и SEC, и Налоговая служба (BIR) выпустили новый набор руководящих принципов, применимых к REIT, которые проложили путь для подачи заявок в соответствии с законом о REIT. Со стороны SEC новые правила снизили минимальное требование к государственной собственности до 33 процентов.BIR, однако, разрешает передачу активов REIT освобождать от налога на добавленную стоимость, в отличие от старых правил, при условии, что REIT приобретает не менее 51% непогашенного акционерного капитала с правом голоса получателя. Кроме того, было снято требование условного депонирования.

    REIT представляют собой интересный вариант для среднего инвестора, поскольку исторически REIT обеспечивали более высокую доходность по сравнению с более традиционными инвестиционными продуктами, такими как облигации или срочные депозиты. REIT также позволяют инвесторам владеть активами, приносящими доход, даже с минимальным капиталом.Более того, поскольку REIT котируются на бирже, акции могут быть легко переданы, что может не обязательно иметь место в случае прямых инвестиций в физическую собственность или другие частные компании.

    В качестве подтверждения реального интереса, вызванного новыми правилами, шесть местных застройщиков теперь должным образом перечислены в соответствии с законом REIT.

    Перспективы и выводы

    Нельзя отрицать огромное влияние, которое пандемия covid-19 оказала на филиппинскую экономику и, в частности, на сектор недвижимости.

    В наибольшей степени среди подсекторов коммерческой недвижимости пострадали гостиничный бизнес, туризм и розничная торговля. Даже когда в последнем квартале 2020 года карантинные ограничения были ослаблены, реакция клиентов была прохладной, что создавало большую неопределенность среди застройщиков в этих видах бизнеса.

    Однако в промышленном и офисном секторах дела обстояли намного лучше; при этом последний довольно хорошо выздоравливает, несмотря на длительные карантинные меры, введенные правительством Филиппин. Считается, что офисный подсектор выиграет от ожидаемого роста услуг аутсорсинга ИТ и бизнес-процессов на постпандемическом этапе. Кроме того, при минимальных изменениях в портфеле проектов для инвестиций в промышленный сектор потребность и спрос на промышленную собственность должны оставаться на уровне, близком к докризисному. Возобновление инфраструктурных проектов, приостановленных с началом пандемии, также является хорошим предзнаменованием для этого сектора.

    Поскольку страна находится в глубокой рецессии, рынок жилья также потерпел значительный спад.Заметно отсутствие ввода жилых проектов и прекращение жилищного строительства. Жилищные ипотечные кредиты также снизились, что является четким показателем того, что деятельность в этом секторе пошла на убыль.

    Чтобы немного смягчить давление, вызванное спадом экономики, и одновременно попытаться сбалансировать интересы застройщика и покупателя или арендодателя и арендатора, филиппинское правительство приняло новое законодательство и руководящие принципы в разгар карантина. Республиканский закон № 11494 или закон «Баянихан о восстановлении как единое целое» предусматривал двухмесячный мораторий на все платежи по обязательствам по финансовым кредитам в последнем квартале 2020 года. те, на кого распространяется карантин, а Министерство торговли и промышленности предоставляет свои собственные рекомендации по аренде и коммунальным услугам. По общему признанию, в более широком плане их можно охарактеризовать как паллиативные меры, предназначенные для удовлетворения неотложных потребностей и не предназначенные для долгосрочного здоровья или выживания.Тем не менее они были необходимы.

    Недавние события в REIT остаются ярким пятном для сектора недвижимости. Ослабление требований к листингу должно стимулировать новую активность в этом типе финансового продукта.

    Конечный результат налоговой реформы со стороны DOF путем принятия Закона CREATE, несомненно, сыграет важную роль в способности Филиппин оставаться жизнеспособным вариантом для иностранных инвесторов на рынке недвижимости. Битва все еще продолжается, и DOF, и PEZA продолжают предлагать веские аргументы в поддержку своих соответствующих позиций при формулировании правил реализации и SIPP; поэтому было бы интересно узнать, как появятся окончательные версии обоих.

    Поскольку экономика остро нуждается в стимулировании, это будет постоянный шквал балансирующих тестов для филиппинского правительства, поскольку его попросят взвесить соображения в пользу ослабления ограничений, чтобы позволить иностранным инвестициям, якобы, улучшить экономику. за счет принесения в жертву гарантий, предназначенных для защиты окружающей среды или сохранения наследия, среди прочего.

    Это будет вездесущий сценарий для мелиоративных проектов, где экологические проблемы будут существовать постоянно, и тем не менее число его сторонников продолжает расти.

    Наконец, для нации, в которой на протяжении почти столетия существовал абсолютный запрет на иностранную собственность на землю, положение, похоже, смягчилось. В декабре 2019 года комитет Конгресса по конституционным поправкам рекомендовал преобразовать это ограничение в законодательное, а не в конституционное, тем самым оставив законодательным органам право на усмотрение, останется ли запрет в силе или нет.

    Сноски

    LLC/Corporation Федеральный закон о регистрации и раскрытии информации о собственности

    Вторник, 26 января 2021 г.

    В первый день Нового года, 1 января 2021 года, Сенат США 81 голосом против 13 проголосовал за отмену вето президента Трампа, тем самым присоединившись к Палате представителей, которая приняла аналогичные меры четырьмя днями ранее 322 голосами против 87, и, таким образом, санкционирование национальной обороны Закон («NDAA»).

    NDAA существенно пересматривает положения США о борьбе с отмыванием денег (AML) по сравнению с действующими в соответствии с Законом о банковской тайне 1970 года, усиленным Законом США PATRIOT от 2001 года после 11 сентября, подробнее обсуждаемым здесь. Возможно, наиболее важное значение для организаций, вовлеченных в американскую финансовую систему, имеет импорт NDAA из Закона о корпоративной прозрачности, принятого Палатой представителей 22 октября 2019 года и ранее обсуждавшегося здесь, систематического требования к подаче федеральных документов. Оба аспекта этих нововведений в регулировании финансовой системы контролируются Сетью по борьбе с финансовыми преступлениями («FinCEN»), специальным бюро Министерства финансов, занимающимся финансовой разведкой и расследованием «преступлений против государства».

    Новое федеральное требование о раскрытии информации означает, что корпорации и ООО больше не будут защищать личность владельца для некоторых целей

    Стремясь ограничить использование коммерческих структур для отмывания денег или финансирования терроризма, Палата представителей 22 октября 2019 г. приняла Закон о корпоративной прозрачности 2019 года (далее – Закон), который по существу был включен в NDAA на 2021 финансовый год.Несмотря на вето президента Трампа, закон стал законом 1 января 2021 года благодаря преодолению Конгрессом вето президента. Это означает, что новые предприятия и существующие предприятия будут иметь новые важные требования к раскрытию информации, о которых должны знать владельцы.

    Закон требует, чтобы каждая вновь созданная корпорация и каждая вновь созданная компания с ограниченной ответственностью, за исключением особо оговоренных случаев, подали в FinCEN отчет о раскрытии информации о бенефициарном праве и соответствующей информации этих организаций.

    Закон применяется к корпорациям и ООО, образованным в соответствии с законодательством любого штата или любого индейского племени, и в соответствии с Законом штаты обязаны уведомлять учредителей предприятий о необходимости подачи этих отчетов.

    У существующих корпораций и ООО есть два года после выпуска окончательных правил, чтобы они стали подпадать под действие требований Закона об отчетности.

    В течение этого времени предприятия и их владельцы вместе с юридическим представителем должны тщательно изучить требования, чтобы избежать ошибки, которая может привести к значительным последствиям.

    Кто является «бенефициарным владельцем» по Закону о корпоративной прозрачности?
    • В соответствии с Законом каждое из следующих лиц является «бенефициарным владельцем»:

    • Физическое лицо

    • Кто прямо или косвенно (посредством любого контракта, договоренности, понимания, отношений или иным образом)

      • Осуществляет существенный контроль над организацией

      • Владеет 25% или более акций

      • Получает «существенные экономические выгоды» от активов предприятия

    Какая информация требуется для каждого «бенефициарного владельца»?
    • Полное юридическое наименование

    • Дата рождения

    • Текущий адрес проживания или работы

    • Уникальный идентификационный номер из действительного U. S. паспорт, удостоверение личности или водительское удостоверение государственного образца; если у бенефициарного владельца нет паспорта США, удостоверения личности или водительских прав штата, отчет должен содержать идентификационный номер из действительного заграничного паспорта вместе с разборчивой и достоверной копией страниц этого паспорта с фотографией лица. , дата рождения и уникальный идентификационный номер лица – все эти данные должны быть подтверждены как действительные лицом, проживающим в штате или на территории племени, где учреждено юридическое лицо

    Каковы последствия несоблюдения требований?

    Лицо, которое сознательно предоставляет ложную или мошенническую информацию или умышленно не предоставляет полную или обновленную информацию, подлежит гражданской ответственности в размере до 10 000 долларов США и может быть оштрафовано в соответствии с уголовными положениями в США.Кодекса С. и/или лишение свободы на срок до трех лет. Закон предусматривает, что гражданские или уголовные санкции не применяются в случае халатного несоблюдения, хотя еще предстоит выяснить, как будет интерпретироваться «халатность».

    Кто освобожден?

    FinCEN имеет прямое право удалять типы организаций из списка исключений или добавлять новые исключения. В отношении этого органа FinCEN поручено продолжить изучение вопросов «бенефициарного владельца».

    Когда необходимо обновить информацию о федеральной регистрации и владении?

    Корпорация или ООО должны ежегодно подавать отчет, отражающий изменения.Закон предусматривает, что FinCEN может в соответствии с законодательством требовать обновления в течение определенного времени после внесения изменений.

    Наши наблюдения

    Хотя Закон по существу приводит США в соответствие с режимами раскрытия информации о собственниках в Европе и других странах, это дополнительное требование к отчетности для создания юридического лица, которое увеличит бремя создания новых юридических лиц и эксплуатации существующих юридических лиц (после окончания двухлетнего льготный период). Он также может использовать эти организации для покупки недвижимости и т. д., несколько менее полезно. В любом случае разъяснение регулирующих действий со стороны FinCEN будет иметь важное значение для эффективного выполнения этих положений NDAA. Закон содержит директиву министру финансов отменить существующие правила должной осмотрительности «Знай своего клиента», которые являются ненужными или дублирующими с учетом принятия Закона. Правила бенефициарного владельца в соответствии с NDAA в любом случае добавят значительный новый уровень в процесс формирования бизнеса.

    Требования о раскрытии информации в соответствии с Законом усиливают полномочия и объем федеральной юрисдикции по сбору информации о коммерческих организациях, обычно управляемых государством, в целях пресечения отмывания денег и финансирования терроризма, но в результате ограничат меры защиты конфиденциальности, которые были предоставляется бизнесу по законным соображениям конфиденциальности.

    В дополнение к внимательному отношению к этим требованиям, LLC и корпорации должны будут сохранить (даже в своих руководящих документах) полномочия, политику и процедуры для сбора и сохранения для каждого владельца полного юридического имени; Дата рождения; текущий адрес проживания или работы; и идентификационную информацию, сбор которой ранее не требовался в случае большинства правил владения акциями/долями коммерческих организаций.

    © 2022 Норрис Маклафлин П.A., Все права защищены Обзор национального законодательства, том XI, номер 26

    Оспаривание неправомерного владения зарегистрированной землей

    После 10 лет «неправомерного владения» зарегистрированной землей сторона может обратиться в Земельный кадастр для регистрации в качестве нового владельца вместо существующего. В целом заявитель должен продемонстрировать, что он владел землей исключительно и что это владение было как преднамеренным, так и без согласия владельца.

    Однако концепция неправомерного владения зарегистрированной землей по своей сути проблематична.Эту доктрину нелегко согласовать с концепцией неоспоримости правового титула, которая лежит в основе системы регистрации земли в Великобритании. Неопределенность в отношении права собственности, которая может оправдать неправомерное владение незарегистрированной землей, не распространяется на зарегистрированную землю, когда право собственности принадлежит зарегистрированному владельцу, указанному в реестре.

    Режим неправомерного владения земельным кадастром основан на принципах нейтральности и справедливости по отношению к обеим сторонам. По получении заявления Земельный кадастр уведомляет бумажного владельца земли – обычно путем предоставления копии заявления и подтверждения достоверности.К уведомлению будет приложена форма NAP, в которой владельцу бумаги предлагается:

    • согласие на регистрацию заявителя;
    • требуют, чтобы Регистратор рассмотрел заявление в соответствии с параграфом 5 Приложения 6 к Закону о регистрации земли 2002 г. (Закон), которое обычно называют «встречным уведомлением»; или
    • возражают против заявления по иному основанию (указывается владельцем бумаги).

    Земельный кадастр дает владельцу бумаги 65 рабочих дней (т.е. примерно три месяца) для ответа.Если заявка не возражает (то есть, если владелец бумаги не отвечает на уведомление Земельного кадастра или возвращает форму NAP, давая согласие на регистрацию заявителя), заявитель будет зарегистрирован в качестве владельца вместо владельца бумаги после по истечении 65 рабочих дней.

    Если владелец бумаги возражает против заявления, дело будет передано в режим разрешения споров Земельного кадастра.

    Однако, если владелец бумаги требует, чтобы заявка была рассмотрена в соответствии с пунктом 5 Приложения 6, заявка будет отклонена без дальнейших церемоний, если заявитель не может полагаться на одно из трех условий в пункте 5 (и указано как такой в ​​его анкете).Условия:

    1. Это было бы недобросовестно из-за справедливости путем эстоппеля для владельца бумаги, чтобы попытаться лишить заявителя права собственности, и обстоятельства таковы, что заявитель должен быть зарегистрирован в качестве владельца. Хотя это может показаться простым при первом прочтении, на практике это трудно выполнить. Заявитель должен будет продемонстрировать, что (а) владелец бумаги поощрял или позволял заявителю поверить в то, что он владеет землей, и (b) это заставило заявителя действовать в ущерб им, зная об этом владельцу бумаги, так что это Со стороны владельца газеты было бы недобросовестно отказывать заявителю в правах, которые, по его мнению, он имел.
    2. Заявитель по иным причинам имеет право зарегистрироваться в качестве собственника. Опять же, хотя это может показаться многообещающим всеобъемлющим положением, термин «имеющий право» толкуется жестко. Примерами того, где может применяться это условие, являются случаи, когда заявитель имеет право на землю по завещанию или законному праву умершего собственника, или когда заявитель заключил договор о покупке земли и заплатил покупную цену, но юридическое имущество так и не было передано ему. .
    3. Заявитель неправомерно владел землей, прилегающей к его собственной, в течение как минимум 10 лет, ошибочно, но обоснованно полагая, что он является ее владельцем. Примером того, где это условие может применяться, является случай, когда разделительные стены или заборы на территории поместья были возведены в неправильном месте. Если заявитель не указал в своей форме ADV1, что он полагается на одно из трех условий в пункте 5, то его заявление будет отклонено Земельным кадастром после получения встречного уведомления от владельца бумаги. Даже если заявитель ссылается на одно из условий в своем заявлении, путь вперед отнюдь не гладок. Земельный кадастр все еще может отклонить заявление, если заявление об истине не убедит его в том, что условие применимо. Если Земельный кадастр убежден, что условие действительно применимо, это даст владельцу бумаги дополнительную возможность возразить (по сути, оспорив, что условие было выполнено). Затем дело будет передано в режим разрешения споров Земельного кадастра.
    Два года ожидания…

    Если заявка отклонена в результате направления встречного уведомления и несоблюдения ни одного из трех условий, заявителю придется подождать еще два года, прежде чем повторно подать заявку. За это время владелец бумаги может выселить заявителя. Только по истечении этого двухлетнего периода заявитель может повторно подать заявление в Земельный кадастр, предполагая, что он все это время владел землей неправомерно. В этот момент заявитель будет зарегистрирован как владелец, при условии, что владелец бумаги не предпринял никаких действий для восстановления права собственности в промежуточный период.

    Соответственно, у владельца бумаги есть два года с момента отклонения заявления, в течение которых он может предпринять шаги либо для выселения заявителя, либо для узаконивания его занятия. Предположительно, любой владелец бумаги, ответивший на заявление путем подачи встречного уведомления, будет стремиться таким образом защитить свои интересы.

    Очки обучения?

    Это служит предупреждением для тех, кто хочет приобрести зарегистрированную землю путем неправомерного владения. Такие заявления далеко не просты, и владелец бумаги может их вычеркнуть, просто поставив галочку, за исключением самых достойных случаев.Подавая заявление о неправомерном владении, когда не применяется ни одно из условий пункта 5, заявитель фактически рискует быть выселенным с земли бумажным владельцем. В зависимости от обстоятельств, возможно, стоит просто продолжать занимать землю, а не предупреждать владельца бумаги об оккупации и потенциальном нарушении статус-кво.

    С точки зрения владельца бумаги, концепция неправомерного владения подчеркивает важность сохранения адреса для вручения в реестре в актуальном состоянии, чтобы гарантировать получение любого уведомления о приложении и возможность ответа на него. Кроме того, в случае отклонения заявления следует незамедлительно принять меры для выселения заявителя в течение двухлетнего периода.

    В деле Thorpe v Frank [2019] EWCA акт мощения участка земли был сочтен достаточной степенью исключительного физического контроля, приравненной к «владению» для целей Закона об ограничениях. Это, возможно, изменило тест на неправомерное владение, сделав акт ограждения земли не определенным требованием. Считалось, что природа и характер земли имеют большое значение.Было также подчеркнуто, что предполагаемый владелец имел дело с рассматриваемой землей, как и можно было ожидать, что с ней будет иметь дело занимающий ее владелец, и что никто другой не имел с ней дел.

    Как упоминалось выше, если зарегистрированный владелец подает встречное уведомление, заявитель может полагаться только на одно из трех условий в пункте 5 Приложения 6 Закона. Недавнее дело Dowse v Bradford MBC [2020] UKUT 202 (LC) дало больше информации о третьем условии (пункт 5(4) Приложения 6 к Закону):

    • (a) земля, к которой относится заявка, примыкает к земле, принадлежащей заявителю;
    • (b) точная линия границы между ними не была определена в соответствии с правилами раздела 60;
    • (c) в течение как минимум десяти лет периода противоправного владения, заканчивающегося на дату подачи заявки, заявитель (или любой правопреемник) разумно полагал, что земля, к которой относится заявка, принадлежит ему; и
    • (d) имущество, к которому относится заявление, было зарегистрировано более чем за год до даты подачи заявления.

    Апеллянты подали апелляцию на постановление Суда первого уровня (Палата собственности) (FTT), который предписал Главному земельному регистратору отменить их заявление. Заявители добивались незаконного владения частью земли, прилегающей к их жилому дому, но принадлежащей ответчику (местному органу власти).

    FTT постановил, что даже если апеллянты установили неправомерное владение в течение более десяти лет, они не выполнили условия параграфа 5(4), потому что третье условие применяется только в случае спора о положении границы и что они требуется доказать, что они разумно полагали, что у них есть документальное право собственности на заявленную землю.

    При подаче апелляции заявители утверждали, среди прочего, что было бы неправильно считать, что параграф 5(4) применяется только в споре о границах и что он требует разумной веры в право собственности на «название документа» (т.е. условие касается к убеждению, что земля принадлежит им и не содержит слова «правоустанавливающий документ»). Позиция апеллянта заключалась в том, что условие А (прилегающая земля) и условие В (граница) были соблюдены, и поэтому единственное решение, которое необходимо было рассмотреть, заключалось в том, удовлетворяли ли они условию С (неправомерное владение в течение более десяти лет и разумная уверенность в праве собственности), которое они говорят, что сделали.

    Судья отметил, что апеллянтам не обязательно полагать, что у них есть документальное право собственности на землю, поскольку в параграфе 5(4) последовательно используется формулировка «принадлежность», а не «документальное право собственности» или «собственность». был уволен. Судья постановил, что апеллянты не выполнили условие А (прилегающая земля), потому что вся (или практически вся) спорная земля должна была быть описана как прилегающая к земле апеллянта. В данном случае это была лишь небольшая часть.Судья счел, что нет необходимости рассматривать другие основания для апелляции, поскольку, даже если будет доказано неправомерное владение и разумная уверенность в праве собственности, апелляция не может быть удовлетворена. Этот случай показывает, что третье условие будет применяться только в ограниченных обстоятельствах.

    Обязанности продавцов и покупателей

    Ответственность продавца

    При продаже транспортного средства владелец транспортного средства должен передать право собственности И отменить регистрацию транспортного средства.

    Передача права собственности   – Используйте обратную форму исходного названия. Необходимо заполнить следующее:

    • Информация о покупателе с использованием его полного юридического имени, указанного в водительских правах штата Джорджия или удостоверении личности штата Джорджия.
    • Текущий адрес покупателя.
    • Дата продажи или передачи права собственности (месяц, день и год).

    Предупреждение: Изменение даты передачи покупки приводит к штрафу в размере 10 долларов США.Получите дополнительную информацию об исправлениях и штрафах за титул.

    • Укажите показания одометра на момент продажи в полных милях, не включая десятые доли мили.

      Раздел 40-3-91

      Раздел 40-3-91, параграф (c) OCGA гласит: «Любое лицо, фирма или корпорация, которые доставляют или принимают бланковое свидетельство о праве собственности, виновны в  мисдиминоре и, в случае осуждения за них, должны быть штраф не более 100 долларов.00 или лишение свободы на срок, не превышающий 30 дней, за принятие или вручение каждого свидетельства о праве собственности, выданного в бланке». 

      • Общий фактический пробег составляет более 99 999 миль на 5-значном одометре;
      • Общее количество фактических миль, если оно превышает  999 999 на 6-значном одометре;
      • Одометр был сломан/неисправен, заменить или отремонтировать одометр; или
      • Одометр не отображает фактическое количество миль.
    • Распечатайте и подпишите свое имя под продавцом.Если они находятся в совместной собственности, каждый продавец должен распечатать и подписать.
    • Если продавцом является компания, требуется печатное название компании в дополнение к печатным именам и подписи уполномоченного агента компании. Уполномоченный агент компании должен войти в свою должность в компании после подписания.
    • Покупатель должен распечатать и подписать свое имя в графе «Покупатель». При совместной собственности каждый покупатель должен распечатать и подписать.
    • Не давайте и не принимайте титул, если уступка была подписана без ввода имени покупателя.Это повлечет за собой уголовную ответственность.
    • Когда дилер указан в присвоении титула, он должен заполнить следующее доступное присвоение титула или, в редких случаях, безопасную форму Переназначения дилера при продаже автомобиля.

    Отмена регистрации —   Онлайн с помощью электронных услуг DRIVES или лично, заполнив Форму MV-18J Заявление о добровольной отмене регистрации и отправив ее в окружной отдел округа, где вы живете. Узнайте больше о добровольной отмене регистрации.

     

    Ответственность покупателя

    Титулы и теги можно подать в отдел тегов округа покупателя.

    Покупатель должен:

    • Убедитесь, что Продавец заполнил все разделы, упомянутые выше. Никогда не подписывайте заголовок, оставленный пустым.
    • Подтвердите декларацию одометра, распечатав и подписав имя. Если вы освобождены от декларации одометра, не печатайте имя и не подписывайте этот документ.

    Примечание: Когда требуется раскрытие информации об одометре, показания одометра должны увеличиваться по всей цепочке владения.«Освобождение» следует вводить только в том случае, если транспортное средство освобождено на основании Федерального закона о достоверности пробега .

    • Если это компания, название компании должно быть напечатано, а подпись уполномоченного представителя компании должна стоять в разделе «Покупатель». Никогда не подписывайте пустой титул.
    • Передача права собственности и номерного знака должна быть завершена в течение 7 дней, однако штрафы будут применяться через 30 дней после покупки. Заявление о праве собственности должно быть подано до или одновременно с передачей номерного знака.Заявки на титулы и номерные знаки можно подать в отделе тегов округа покупателя.
    • В определенных ситуациях назначьте кого-либо доверенным лицом для завершения передачи титула, заполнив и подписав доверенность. Узнайте больше о том, когда можно и нельзя использовать доверенность.
    • Все владельцы в цепочке владения (кроме лицензированных дилеров) должны получить титул на свое имя перед передачей права собственности.
    Уголовное преступление

    Не давайте и не принимайте титул, если уступка была подписана без ввода имени покупателя (покупателей).

    Кодекс Джорджии 40-3-91(c) гласит: «Любое лицо, фирма или корпорация, которые выдают или принимают свидетельство о праве собственности, переданное в бланке, виновны в правонарушении и, в случае признания их виновными, должны быть оштрафованы на сумму не более чем 100,00 долларов США, или лишение свободы на срок, не превышающий 30 дней, за принятие или вручение каждого свидетельства о праве собственности, назначенного в бланке».

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован.