При покупке квартиры нужно ли согласие супруга в 2020 году: Согласие супруга на продажу недвижимости

Росреестр рассказал об особенностях сделок с недвижимостью в семье

Свежий номер

РГ-Неделя

Родина

Тематические приложения

Союз

Свежий номер

Текст:

Марина Трубилина

08.07.2022 14:16

После заключения брака для супругов меняется порядок распоряжения имуществом. При совершении сделок с недвижимостью необходимо учитывать требования Семейного кодекса и других нормативных актов. Об особенностях распоряжения недвижимостью в семье рассказали в Росреестре.

iStock

После официальной регистрации брака покупка или продажа приобретенной за счет совместных средств супругов недвижимости проходит в рамках режима общей совместной собственности.

Не считается совместной собственностью недвижимость, которая была у супругов до брака, а также полученная одним из них по наследству или в подарок.

При нежелании распоряжаться недвижимостью сообща можно оформить брачный договор или соглашение о разделе общего имущества супругов, советуют в Росреестре.

При продаже приобретенной в браке недвижимости или при ее покупке, а также при оформлении других сделок с недвижимостью, включая дарение (если дарителем приобретенной в браке недвижимости выступает один из супругов) или мену, необходимо оформить нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение такой сделки.

При отсутствии такого согласия Росреестр зарегистрирует переход права, но внесет отметку, что согласие супруга не было представлено. В будущем данная сделка может быть оспорена вторым супругом в суде.

Унаследованная и полученная в дар недвижимость — единоличная собственность гражданина, которую он может продать, обменять или подарить без согласия супруга.

Дарить друг другу супруги могут только то имущество, на которое не распространяется режим общей собственности. Это недвижимость, которая была приобретена до брака, получена по наследству, а также приобретенное в браке имущество, если в отношении него супругами был изменен режим совместной собственности (например, заключен брачный договор). В этом случае оформляется договор дарения, в Росреестре осуществляется регистрация перехода права собственности.

Интересы детей до 14 лет при совершении сделок с недвижимостью представляют их законные представители: родители либо усыновители. Подростки от 14 до 18 лет совершают сделки с их письменного согласия, а документы на государственную регистрацию прав могут подавать самостоятельно.

Для улучшения жилищных условий может быть использован материнский капитал. Сразу после рождения (усыновления) ребенка эти средства можно направить на первоначальный взнос по ипотеке или для погашения основного долга. Для использования средств сертификата на строительство (реконструкцию) или приобретение жилья без кредита необходимо дождаться, когда ребенку, при рождении которого возникло право на материнский капитал, исполнится три года.

Экономика27.03.2023

Стасишин: Минстрой может разработать новые предложения для поддержки ипотеки

Экономика27. 03.2023

Минстрой: Ожидать снижения цены квадратного метра не нужно

Экономика26.03.2023

Банк России и правительство по-разному оценивают риски развития ипотеки от застройщика

Залог общей недвижимости супругов без согласия второго супруга

Многие супруги, находясь в браке и имея совместное имущество, не знают, что существуют определенные нормы законодательства, регулирующие сделки по распоряжению совместного имущества. Это затрагивает не только самих супругов, но третьих лиц, участвующих в таких сделках, в частности это относится к сделкам с недвижимостью. И договоры залога супружеской недвижимости не исключение. В определенных случаях такие договоры могут быть признаны недействительными другим супругом и Четвертым кассационным судом общей юрисдикции указано в определении от 23.01.2020 по делу №88-2964/2019 в составе судей: Кудрявцевой Е.Н., Косарева И.Э., Бетрозовой Н.В., по каким основаниям это может быть.  

Обстоятельства дела:

В период брака супругами были приобретены квартира, земельный участок и дом. Также во время брака муж заключил договор залога недвижимого имущества в виде земельного участка и дома для обеспечения обязательства по договору займа третьего лица. Договор залога был зарегистрирован в управлении реестра недвижимости.

При этом женою было выдано нотариальное согласие своему мужу на право продажи квартиры. Затем жене стало известно о наличии заключенного договора залога. И жена обратилась с иском к мужу о признании договора залога недействительным, об исключении записи и управления реестра недвижимости и разделе имущества. В обоснование иска жена указала, что она не давала своего нотариального согласия на заключение договора залога.

Суд первой и апелляционной инстанций посчитали доводы жены обоснованными, признали договор залога недействительным и произвели раздел имущества. Кассационная инстанция также не нашла причин для отмены судебных актов.

Выводы Четвертого кассационного суда общей юрисдикции:

При передаче общего имущества в залог требуется наличие согласия обоих супругов. Материалами дела подтверждено, что жена не знала о залоговой сделке, нотариального согласия на совершение данной сделки не давала. Ссылка мужа на предоставленное нотариальное согласие жены не состоятельна, так как из текста данного согласия следует, что согласие дано на сделку по купле-продаже квартиры, а не на заключение договора залога.

Также третье лицо, в чью пользу было заключен договор залога, не могло не знать о смысле текста нотариального согласия жены на совершение сделки купли-продажи квартиры и об отсутствии нотариального согласия жены на заключение договора залога земельного участка и дома.

Комментарии:

Семейное законодательство предусматривает, что если сделка по распоряжению общим имуществом совершается без согласия второго супруга, то данная сделка может быть признана недействительной по иску этого супруга.

При рассмотрении данных споров также учитывается, знала ли одна из сторон сделки о несогласии супруга в отношении сделки, и каждая сторона сделки должна действовать добросовестно.

Поскольку большая часть имущества имеет большое значение для жизни семьи, то законодательство предусмотрело дополнительную защиту для второго супруга, который не участвует в совершении таких сделок. Законодательство установило обязательное нотариальное согласие второго супруга при совершении сделок в отношении имущества, имеющего ценность для семьи (квартиры, земельные участки, иные объекты недвижимости, машины). Такое нотариальное согласие требуется для сделок по реализации имущества, а также для сделок, требующих нотариального заверения, или государственной регистрации.

На договоры залога недвижимого имущества распространяется закон об ипотеке, соответственно, он предусматривает, что данный договор залога подлежит государственной регистрации и требует согласия всех собственников недвижимого имущества.

Соответственно, для заключения договора залога недвижимости требуется согласие обоих супругов.

Важно помнить, что согласие второго супруга должно быть нотариально удостоверено. Для получения такого согласия у нотариуса потребуется паспорт, свидетельство о браке и правоустанавливающие документы на имущество.

При этом срок исковой давности по признанию данных сделок недействительными составляет три года с момента, когда второй супруг узнал или должен был узнать о совершении такой сделки без его согласия.

Юридическая фирма «Безруков и партнеры» неоднократно включалась в рейтинг лучших региональных юридических фирм страны по версии рейтинга Право.ру-300 в номинациях «Арбитражное судопроизводство» и «Разрешение споров». 

Мы умеем решать самые сложные юридические задачи, и с удовольствием поможем Вам! 

Мы работаем практически по всем регионам России, включая Москву, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Кемерово, Красноярск, Тюмень, Барнаул.  

Звоните по телефону  +7 (3852) 53-20-49, +7 9646032049 или пишите на адрес [email protected]

Программа экстренной помощи в аренде жилья (ERAP) Часто задаваемые вопросы арендаторов

С 1 апреля 2023 г. в ERAP вносятся изменения. Для получения дополнительной информации посетите домашнюю страницу ERAP.

Что делать, если у меня есть вопрос о подтверждении моей личности через ID.me?

Ознакомьтесь с нашим полезным руководством по часто задаваемым вопросам об ID.me, настройке учетной записи ID.me и завершении процесса проверки.

Могу ли я подать заявку на получение помощи в бумажном виде?

Заявки следует инициировать и заполнять через портал ERAP по адресу https://era.azdes.gov/ для всех программ. Это лучший и самый быстрый способ получить помощь. Все сообщения отправляются по электронной почте, и вы можете отслеживать статус своего заявления через этот портал.

Если вы не можете зарегистрироваться через ID. me, вы можете использовать бумажное заявление, чтобы подать заявку на аренду и/или помощь в оплате коммунальных услуг. Вы по-прежнему должны предоставить действительное удостоверение личности с фотографией, а также документы, запрашиваемые для каждой версии приложения.

Приведенные ниже ссылки приведут вас к соответствующему заявлению в центре документации, которое вы можете скачать и отправить по факсу или заполнить онлайн и распечатать, а затем отправить по факсу на номер, указанный в верхней части каждого приложения. Здесь вы найдете заявки на участие в программах экстренной помощи в аренде жилья, помощи в коммунальных услугах по всему штату и помощи в водоснабжении для малоимущих семей, а также заявки на повторную сертификацию.

Программа экстренной помощи в аренде жилья

• Помощь в аренде и коммунальных услугах (RAP-1002A)
• Помощь в аренде и коммунальных услуг крупным шрифтом (RAP-1002A-LP)

Только коммунальные услуги ERAP Assistance

• Только коммунальные услуги (RAP-1014A)
• Только утилита большой печати (RAP-1014A-LP)

Программа помощи малоимущим домохозяйствам в области водоснабжения (LIHWAP)

• Заявление LIHWAP (WAP-1000A)
• Крупный шрифт LIHWAP (WAP-1000A-LP)

На какую помощь могут рассчитывать имеющие право заявители?

Соответствующие критериям домохозяйства могут получать до 3 500 долларов в месяц в виде комбинированной арендной платы и помощи в оплате коммунальных услуг в течение максимум 18 месяцев или в общей сложности 63 000 долларов в виде выплаченных пособий. Эта общая сумма за 18 месяцев представляет собой общую сумму неполных и полных месяцев просроченных, текущих и будущих месяцев (включая все выплаты помощи ERAP). Никакая дополнительная помощь не может быть выплачена после того, как были распределены пособия ERAP за 18 месяцев.

Платежи могут производиться арендодателю (если он участвует), коммунальному предприятию или непосредственно арендатору (если арендодатель не заполнит заявление и не будет участвовать в программе).

Мораторий на выселение все еще действует?

26 августа 2021 года Верховный суд США отменил мораторий на выселение Центра контроля заболеваний (CDC). Это означает, что арендаторов могут выселить за неуплату арендной платы.

Если вам грозит выселение, существуют ресурсы, помимо Программы экстренной помощи в аренде жилья, которая предоставляет помощь с арендной платой и коммунальными платежами для отвечающих требованиям домохозяйств.

Если вам нужна юридическая помощь в связи с потенциальным выселением, ресурсы доступны на https://azevictionhelp. org и https://clsaz.org/.

Кто имеет право на участие в этой программе?

Арендаторы жилья и их арендодатели. Арендаторы коммерческой недвижимости не имеют права.

Предоставляет ли эта программа ипотечную помощь?

Нет, эта программа предусматривает помощь в аренде жилья. Домовладельцы, не являющиеся арендодателями и нуждающиеся в ипотечной и/или коммунальной помощи, могут обратиться в Департамент жилищного строительства штата Аризона по адресу https://housing.az.gov. Коммунальные услуги также могут быть доступны домовладельцам, отвечающим требованиям, через местные общественные организации. Список можно найти по адресу: https://des.az.gov/services/basic-needs/community-action-agencies.

Кто может подать заявку?

Помощь в аренде и коммунальных услугах: Заявление может подать как арендатор, так и арендодатель. Если арендодатель желает инициировать заявку, арендодатель регистрируется на портале. После утверждения регистрации арендодатель может инициировать заявку и предоставить адрес электронной почты арендатора. Арендатор получит электронное письмо для завершения подачи заявки. Если арендатор инициирует заявку, арендатор предоставит адрес электронной почты арендодателя, и арендодатель получит уведомление по электронной почте с просьбой зарегистрироваться или войти в систему, чтобы завершить заявку. Если арендодатель не заполнит заявку и не согласится участвовать в программе, арендатор может получить платеж напрямую.

Помощь только на оплату коммунальных услуг: Арендатор может подать заявку на помощь только на оплату коммунальных услуг. Заявление арендодателя не требуется.

Как определить, сколько человек входит в мою семью?

Домохозяйство определяется как все лица, проживающие в одной и той же жилищной единице, независимо от возраста и/или отношения друг к другу.

Что включается в определение дохода моей семьи?

Учитываемый доход для целей определения права на участие в программе ERAP включает:

• Доход от работы по найму, включая самозанятость (включая заработную плату, оклады, чаевые и т. д.), подтвержденный налоговой формой 1099 или платежными квитанциями
• Доход от пособий по социальному обеспечению
• Доход от страхования по безработице, включая пособие по безработице в связи с пандемией и пособие по безработице в связи с пандемией
• Все прочие постоянные доходы, полученные из других источников

При определении учитывается весь доход всех членов домохозяйства в возрасте 18 лет и старше. Трудовой доход несовершеннолетних детей не учитывается в составе общего годового дохода домохозяйства.

Если я получаю дополнительное пособие на питание по программе SNAP или денежное пособие TANF, учитывается ли это в моем доходе по этой программе?

№

Имею ли я право, если я или член моей семьи ранее или в настоящее время получаю другую помощь в аренде жилья или коммунальных услуг?

Если вы или член вашей семьи получали или в настоящее время получаете пособие по другой программе помощи в аренде жилья или коммунальных услуг на тот же период и с той же целью, что и в заявлении ERAP, вы не будете иметь права на получение пособия.

Кроме того, если вы являетесь арендатором жилья, субсидируемого из федерального бюджета, арендная плата которого корректируется в соответствии с изменениями вашего дохода, вы можете получать помощь только в отношении той части вашей арендной платы, которая не субсидируется. Примеры субсидируемого жилья могут включать:

• Проектный раздел 8
• Помощь в аренде на основе проекта
• Жилищный ваучер Министерства сельского хозяйства США

Что считается затруднением в связи с COVID-19?

Примеры трудностей, связанных с COVID, могут включать:

• Потеря работы, увольнение или сокращение рабочего времени
• Медицинские расходы в связи с COVID-19
• Ожидаемые или незапланированные затраты в результате COVID-19
• Необходимость ухода за членом семьи в результате COVID-19
• Необходимость ухода за ребенком в связи с закрытием школы

Имею ли я право на участие, если до 13 марта 2020 г. я был безработным или сталкивался с сокращением дохода?

Нет. Снижение доходов должно быть прямо или косвенно связано с воздействием COVID-19пандемия.

Могу ли я получать пособия через ERAP, если я проживаю на территории племени?

Пожалуйста, обратитесь за помощью в офис социальной службы племени.

Если у меня нет письменного договора на жилье, но я все еще снимаю жилье, имею ли я право на получение помощи?

Нет. Проживание в арендованном жилье считается действительным и текущим договором аренды только при наличии письменного соглашения, например, об аренде.

Кто может подать заявку и что необходимо

Арендаторы : Арендаторы могут подавать свои собственные заявки, но для заполнения заявки потребуется контактная информация арендодателя или коммунальной компании. Кроме того, DES свяжется с арендодателем или поставщиком коммунальных услуг и должен будет зарегистрировать свою банковскую информацию через портал приложений.

Арендодатели : Арендодатели могут подавать заявки от имени своих арендаторов, выступающих в качестве созаявителей. Однако для заполнения заявки потребуется контактная информация арендатора. Необходимо будет предоставить дополнительную информацию от арендатора, включая его доход и другую документацию. Арендодатели, подающие заявление от имени своих арендаторов, должны будут предоставить копию заявления арендатору.

Какие документы необходимы жильцам для обращения за помощью?

Необходимые документы включают:

1. Удостоверение личности, которое может включать четкое и разборчивое удостоверение личности с фотографией или другие средства идентификации через id.me
2. Соглашение об аренде или жилье, которое совпадает с именами заявителя и арендодателя. Все члены семьи должны быть в аренде.
3. Счет за коммунальные услуги для каждой коммунальной компании при подаче заявки на помощь по коммунальным услугам

   В счете за коммунальные услуги должно быть указано название коммунальной компании, номер счета, имя владельца счета, адрес обслуживания, причитающаяся сумма и платежный адрес коммунальной компании. Пожалуйста, позвоните в свою коммунальную компанию, чтобы запросить выписку, если у вас ее нет. Для клиентов SRP:

   SRP Кредитные клиенты

   • См. образец счета SRP
   • Чтобы получить копию последнего счета, войдите в MyAccount
   .
   • Если вы не можете получить копию своего последнего счета, позвоните в SRP по телефону (602) 236-8888 на английском языке или (602) 236-1111 на испанском языке 24/7

   SRP Клиенты M-Power

   • См. пример отчета клиента M-Power
   • Чтобы запросить отчет клиента M-Power, позвоните в SRP по телефону (602) 236-8888 на английском языке или (602) 236-1111 на испанском языке 24 / 7
   • Скриншот вашего приложения M-Power не соответствует требованиям программы ERAP; пожалуйста, свяжитесь с SRP, чтобы запросить этот отчет
4. Подтверждение дохода для всех членов семьи старше 18 лет, которое может включать:
   
   • Платежные квитанции за последние 60 календарных дней для всех членов семьи с даты подачи заявления;
   • Налоговые документы за 2020 календарный год, которые могут включать:
     
     • Форма IRS 2020 1040
     • 2020 Форма 1099
     • 2020 Форма IRS W-2
   • Чеки социального обеспечения, если применимо
   • Текущее письмо о пенсионном/пенсионном пособии, если применимо
   • Справки о страховании по безработице, если применимо
   • Письмо о текущем аннуитетном платеже, если применимо
   • Справки о любом другом текущем доходе семьи, кроме денежной помощи TANF или пособий по программе SNAP
5. Документация или письменное объяснение финансовых трудностей из-за COVID-19. Примеры документации могут включать:
   
   • Заявление или заявление на получение пособия по безработице
   • Объяснение трудностей, связанных с COVID (см. Часто задаваемые вопросы, озаглавленные «Что считается трудностями, связанными с COVID-19?»)
6. Объяснение или документальное подтверждение нестабильности жилья, которое может включать:
   
   • Уведомление о выселении
   • Уведомление о просроченной арендной плате или просроченном счете за коммунальные услуги
   • Уведомление об отключении от коммунального предприятия
   • Доказательство небезопасных условий проживания
7. При подаче заявления на помощь в будущем, подтверждение платежа за предыдущие месяцы (остаток задолженности), который может быть в форме текущей выписки.
8. Ваш банковский маршрут и номер счета для получения платежей ACH (кроме заявителей на оплату только коммунальных услуг).

Обратите внимание, что скриншоты, показывающие только причитающиеся суммы, не принимаются. На снимке экрана вам нужно будет показать всю информацию о выписке, включая название коммунальной / арендной компании, номер счета, имя владельца учетной записи, адрес службы, причитающуюся сумму и платежный адрес коммунальной / арендной компании.

Какие коммунальные услуги имеют право на финансовую помощь в рамках Программы?

Коммунальные услуги включают электричество, газ, воду, канализацию и вывоз мусора. Расходы на телекоммуникационные услуги, такие как телефон, кабельное и интернет-услуги, НЕ подлежат компенсации.

Какие типы файлов можно загружать?

Можно отправлять файлы PDF или JPEG. Если документ неясен, агентство свяжется с вами, чтобы повторно представить информацию.

Что произойдет, если возникнут вопросы по моему заявлению?

Специалисту ERAP, работающему над вашим заявлением, может потребоваться дополнительная информация или подтверждение дохода до определения права на участие в программе. В этом случае Специалист направит запрос через онлайн-портал или свяжется с вами по телефону. В случае отсутствия ответа или подтверждения дохода в течение 45 календарных дней заявка будет закрыта. Вы можете позвонить в нашу службу поддержки клиентов по телефону 1-833-912-0878, чтобы повторно открыть свое приложение.

Получу ли я уведомление, если будет определено, что я не имею права на получение помощи?

Да, вы будете уведомлены по электронной почте, если вы не соответствуете требованиям, и вы можете просмотреть причину, войдя на портал.

Получу ли я уведомление, если будет определено, что я имею право на помощь?

Да, вы будете уведомлены о том, имеете ли вы право на получение помощи через ERAP, и получите электронное письмо с подтверждением того, что арендодателю или коммунальному предприятию был произведен платеж.

Если вы получаете помощь в погашении задолженности по квартплате и оплате коммунальных услуг, они могут быть выплачены в виде единовременной, единовременной суммы платежа и могут применяться для оплаты аренды и коммунальных платежей, подлежащих уплате не ранее 13 марта 2020 года.

Если вы получаете помощь в оплате аренды и коммунальных услуг в будущем, вы можете получать до 3 месяцев подряд, после чего могут потребоваться дополнительные материалы заявления для продолжения получения льгот.

Какие статусы заявок я могу увидеть при подаче заявки на портал?

Статусы приложений

Статус	Описание
В ожидании	Заявка отправлена, но еще не рассмотрена
В обзоре	Заявка находится на рассмотрении
Отказано	Приложение не одобрено. Вы можете обжаловать это решение здесь
Дубликат	Приложение похоже на дубликат и находится на рассмотрении
В ожидании арендодателя	Часть заявки, касающаяся арендатора, одобрена, но ожидается получение информации от арендодателя
Нужна информация	Приложению требуется дополнительная документация или информация от арендатора
Удержание — проблема идентификации	Возникла проблема с проверкой личности арендатора или арендодателя
Утверждено	Части заявки, касающиеся арендатора и арендодателя, одобрены, платежи находятся в процессе
Выплачено	Платеж завершен
Закрыто	Заявка закрыта из-за отсутствия ответа от арендодателя или арендатора на дополнительную документацию

Что произойдет после того, как я получу 3 последовательных предполагаемых/будущих месяца пособий?

Если вы хотите получить дополнительную помощь после третьего месяца получения пособий, вам необходимо будет предоставить документы, подтверждающие, что вы по-прежнему имеете финансовое право на участие в программе. Вы также должны будете предоставить подтверждение предыдущего платежа, сделанного для зачета арендной платы или коммунальных услуг.

Как я получу помощь?

Помощь будет выплачиваться непосредственно вашему арендодателю или поставщику коммунальных услуг, которые получат прямой депозит на свой банковский счет.

Нужно ли мне сообщать о любых средствах, полученных по этой программе, как о доходах?

Нет. Любые средства, полученные в рамках этой программы, не могут учитываться как доход для налоговой отчетности арендатора или для целей определения права на участие в каких-либо других программах государственной помощи. Это считается доходом арендодателя, и арендодателям будет выдан 1099 form for 2021.

Могу ли я получить компенсацию за арендную плату, уже выплаченную арендодателю?

Нет. Платежи производятся непосредственно арендодателю только за неуплаченную и просроченную арендную плату.

Как информация о моем приложении будет использоваться или передаваться?

Информация, указанная в вашем заявлении, будет использоваться для определения права на получение помощи в аренде жилья или коммунальных услуг в рамках ERAP. Ваша конфиденциальная информация всегда будет защищена. Предоставленная демографическая информация может использоваться для отчетности в Министерство финансов США. В соответствии с законом и в целях предотвращения выселения некоторая информация может быть передана в суды Аризоны.

Где я могу получить юридическую помощь, если я прохожу процесс выселения?

Community Legal Services может помочь в предоставлении юридической помощи. Перейдите на https://clsaz.org/ или позвоните по телефону 1-800-852-9075.

Если вы считаете, что вам грозит возможное выселение и вам нужна юридическая помощь, есть также ресурсы, доступные по адресу https://azevictionhelp.org

Могу ли я получить помощь, если у меня есть договор аренды с выкупом?

Да, при условии, что ни один из членов семьи: не является лицом, подписавшим или поручителем по ипотеке на недвижимость, не владеет документом или правом собственности на недвижимость и не воспользовался опционом на покупку.

Могу ли я получить помощь, если я живу в промышленном жилье или передвижном доме?

Да, арендная плата за построенный дом и/или земельный участок, который занимает изготовленный дом, имеет право на финансовую помощь в рамках ERAP. Домохозяйства, арендующие промышленное жилье и/или земельный участок, занимаемый промышленным домом, также могут получать помощь на оплату коммунальных услуг.

Если мое заявление отклонено, могу ли я подать апелляцию?

Вы можете подать апелляцию, отправив по электронной почте, факсу или по почте эту форму в течение 60 дней с момента принятия решения.

Изменяется ли ERAP?

Да: с 1 апреля 2023 года помощь в оплате коммунальных услуг и повторная сертификация больше не будут предоставляться, а помощь в аренде жилья будет доступна только для новых заявителей, имеющих право на участие. Заявители могут по-прежнему подавать заявки на получение арендной платы и помощи в оплате коммунальных услуг или, если они имеют право, пройти повторную сертификацию до 31 марта 2023 года.

Будет ли помощь в оплате коммунальных услуг доступна в рамках других программ после 1 апреля 2023 года?

Да, помощь в оплате коммунальных услуг предоставляется в рамках Программы помощи в обеспечении водой для малообеспеченных семей (LIHWAP) и Программы помощи в области энергоснабжения дома для малоимущих (LIHEAP). Вы можете подать заявку на получение этих пособий через Портал DES по обеспечению стабильности жилья и коммунальных услуг.

Если я буду получать пособия по программе ERAP до 1 апреля 2023 года, буду ли я продолжать получать свои пособия?

Да, Департамент продолжит выплату утвержденных пособий, если средства ERAP не будут израсходованы до окончания периода действия права на получение пособия.

Могу ли я повторно подать заявку на участие в программе ERAP после того, как мои утвержденные льготы закончатся?

Повторная сертификация доступна только до 31 марта 2023 г., и заявители, которые ранее подавали заявки и получали льготы ERAP, не имеют права подавать повторную заявку.

Можете ли вы привести несколько примеров того, как изменения ERAP, вступившие в силу с 1 апреля 2023 года, могут применяться ко мне?

Если вы ранее не подавали заявку и не получали пособие ERAP, и подаете заявку:

До 1 апреля 2023 г. вы можете иметь право на помощь в аренде жилья , включая помощь в оплате коммунальных услуг . Это будет вашим единственным преимуществом ERAP, поскольку вы не сможете пройти повторную сертификацию до тех пор, пока повторная сертификация станет недоступной. Ваши льготы (задолженность по арендной плате, помощь в оплате коммунальных услуг и будущая арендная плата в течение трех месяцев) перестанут действовать по завершении периода, на который вы имеете право, если только средства не будут исчерпаны раньше.

С 1 апреля 2023 г. или позже вы можете иметь право только на помощь в аренде жилья (помощь в оплате коммунальных услуг больше не будет предоставляться). Это будет вашим единственным преимуществом ERAP, поскольку повторная сертификация будет недоступна. Ваши льготы (задолженность по аренде и будущая арендная плата в течение трех месяцев) прекращаются по завершении периода, на который вы имеете право, если только средства не будут исчерпаны раньше.

Если вы ранее подавали заявку и получали пособие по программе ERAP, у вас осталось несколько месяцев права на получение пособия, и вы продолжаете претендовать на получение пособия:

До 1 апреля 2023 г. вы можете повторно пройти сертификацию на один будущий период помощи в размере до трех дополнительных месяцев арендной платы и/или помощи в оплате коммунальных услуг, при условии наличия у вас права. Это будет вашим последним преимуществом ERAP, поскольку повторная сертификация будет недоступна с 1 апреля 2023 года. Ваши льготы перестанут действовать по завершении периода вашего права, если средства не будут исчерпаны раньше.

С 1 апреля 2023 г. вы больше не сможете подавать заявки на дополнительные льготы. Вы продолжите получать утвержденные льготы в течение периода действия права, если средства не будут исчерпаны раньше.

Право арендатора на расторжение договора аренды в Вирджинии

Узнайте, когда и как арендаторы могут на законных основаниях расторгнуть договор аренды в Вирджинии и как ограничить ответственность по арендной плате до конца срока аренды.

Многие квартиросъемщики, которые подписывают договор об аренде своей квартиры или сдаваемой внаем квартиры, планируют оставаться в ней в течение всего срока, указанного в договоре аренды, например, одного года. Но, несмотря на ваши самые лучшие намерения, вы можете захотеть (или вам нужно) уехать до истечения срока аренды — например, если вы студент Виргинского университета и хотите оставаться в своей квартире только в течение периода времени, который в школе идет сессия. Или, возможно, вы переезжаете к своему парню или девушке. Иногда вам может понадобиться переехать, чтобы быть ближе к новой работе или к пожилому родителю, которому нужна ваша помощь.

Выезд до истечения срока срочной аренды без уплаты оставшейся части арендной платы, причитающейся по аренде, называется расторжением договора аренды. Вот краткий обзор прав арендаторов в Вирджинии на расторжение договора аренды без дополнительной ответственности за арендную плату.

Права и обязанности арендатора при подписании договора аренды в Вирджинии

Договор аренды обязывает вас и вашего арендодателя на определенный период времени, обычно на год. В соответствии с типичной арендой арендодатель не может повышать арендную плату или изменять другие условия до тех пор, пока не истечет срок аренды (если только сама аренда не предусматривает изменение, например повышение арендной платы в середине аренды). Арендодатель не может заставить вас съехать до истечения срока аренды, за исключением случаев, когда вы не платите арендную плату или нарушаете другое существенное условие, например, постоянно устраиваете большие и шумные вечеринки. В этих случаях арендодатели в Вирджинии должны следовать определенным процедурам, чтобы прекратить аренду. Например, ваш арендодатель должен уведомить вас за пять дней об уплате арендной платы или отпуске (Virginia Code Ann. §§ 55.1-1245, 55.1-1250 (2020)) до подачи иска о выселении. Если вы неоднократно нарушали договор аренды (после того, как аналогичное нарушение было устранено ранее), ваш арендодатель может направить вам безусловное уведомление о выходе, дав вам 30 дней на то, чтобы съехать. (Va. Stat. Ann. § 55.1-1245 (2020).)

Арендаторы по закону обязаны платить арендную плату в течение всего срока аренды, как правило, одного года, независимо от того, продолжаете ли вы проживать в съемной квартире или нет, за некоторыми исключениями, указанными ниже.

Когда разрыв договора аренды оправдан в Вирджинии

Есть несколько важных исключений из общего правила, согласно которому арендатор, нарушивший договор аренды, должен платить арендную плату за весь срок аренды. Вы можете законно выехать до истечения срока аренды в следующих ситуациях.

Вы начинаете действительную военную службу

Если вы поступаете на действительную военную службу после подписания договора аренды, вы имеете право расторгнуть договор аренды в соответствии с федеральным законом. (Закон о гражданской помощи военнослужащим и служащим национальной обороны, Приложение 50, USC §§ 501 и последующие.) Вы должны быть частью «военных служб», которые включают вооруженные силы, уполномоченный корпус Национального управления океанических и атмосферных исследований (NOAA) , ввели в строй корпус Службы общественного здравоохранения и активированную Национальную гвардию. Вы должны направить арендодателю письменное уведомление о своем намерении расторгнуть договор аренды по военным причинам. Дата расторжения должна быть не менее чем через 30 дней после первой даты, на которую должен быть начислен следующий арендный платеж, и подлежит уплате после даты направления письменного уведомления. Дата расторжения не должна быть более чем за 60 дней до даты отъезда, необходимой для выполнения наших официальных распоряжений. Вы должны предоставить своему арендодателю официальное подтверждение военных заказов. (Va. Stat. Ann. § 55.1-1235 (2020).)

Арендатор является жертвой бытового насилия

Закон штата Вирджиния предоставляет право досрочного расторжения договора арендаторам, ставшим жертвами семейного или сексуального насилия, при соблюдении определенных условий (например, получение арендатором охранного ордера). (Va. Code Ann. §§ 55.1-1208, 55.1-1236, 55.1-1230 (2020).)

Сдаваемая в аренду квартира небезопасна или нарушает правила охраны здоровья и безопасности и государственных жилищных кодексов, суд, вероятно, придет к выводу, что вы были «конструктивно выселены»; это означает, что арендодатель, предоставив непригодное для проживания жилье, практически «выселил» вас, так что вы больше не несете ответственности за арендную плату.

В соответствии с законодательством Вирджинии, когда арендодатели не могут предоставить основные услуги, такие как отопление, арендаторы должны вручить арендодателю письменное уведомление о нарушении и дать арендодателю разумное время для устранения нарушения. Если арендодатель не устранит нарушение, арендатор может возместить уменьшение справедливой арендной стоимости квартиры или получить альтернативное жилье на период нарушения и быть освобожденным от уплаты арендной платы. (Va. Stat. Ann. § 55.1-1239(2020 г.).) В некоторых случаях суд может также разрешить арендатору расторгнуть договор аренды без штрафных санкций. (Va. Stat. Ann. § 55.1-1241 (2020 г.) , но не должен уведомлять вас, если вы запросили техническое обслуживание. (Va. Code Ann. §§ 55.1-1229, 55.1-1249 (2020).) Если ваш арендодатель неоднократно нарушает ваши права на неприкосновенность частной жизни или совершает такие действия, как удаление окон или дверей, отключение коммунальных услуг или замена замков, вы будет считаться «конструктивно выселенным», и это обычно приводит к процедуре судебной защиты, описанной выше.

Обязанность арендодателя найти нового арендатора в Вирджинии

Если у вас нет юридических оснований для расторжения договора аренды, хорошая новость заключается в том, что вы все равно можете не платить всю арендную плату, причитающуюся за оставшийся срок аренды. . Это связано с тем, что в соответствии с законодательством Вирджинии (VA. Code Ann. § 55.1-1251 (2020)) ваш арендодатель должен приложить разумные усилия для повторной аренды вашей квартиры — независимо от причины вашего выезда — вместо того, чтобы взимать с вас полную оставшуюся сумму. арендная плата по договору аренды. Так что вам, возможно, не придется платить много, если какая-либо дополнительная арендная плата, если вы нарушите договор аренды. Вам нужно платить только ту сумму арендной платы, которую арендодатель теряет из-за того, что вы съехали раньше срока. Это связано с тем, что Вирджиния требует, чтобы арендодатели предпринимали разумные шаги, чтобы свести свои убытки к минимуму или «уменьшить ущерб» с юридической точки зрения.

Итак, если вы разорвете договор аренды и съедете без законных оснований, ваш арендодатель, как правило, не может просто сидеть сложа руки и ждать окончания срока аренды, а затем подать на вас в суд на общую сумму потерянной арендной платы. Ваш арендодатель должен попытаться сдать недвижимость в аренду достаточно быстро и вычесть арендную плату, полученную от новых арендаторов, из суммы, которую вы должны. Арендодателю не нужно ослаблять стандарты для приемлемых арендаторов — например, принимать кого-то с плохой кредитной историей. Кроме того, арендодатель не обязан арендовать квартиру по цене ниже справедливой рыночной или немедленно переключать свое внимание на аренду вашей квартиры, игнорируя другие виды деятельности. Кроме того, арендодатель может включить в ваш счет законные расходы, например расходы на рекламу недвижимости.

Если ваш арендодатель быстро сдает недвижимость в аренду (что более вероятно в студенческих городках и на аналогичных рынках), все, за что вы будете нести ответственность, — это (надеюсь, краткое) количество времени, в течение которого квартира оставалась свободной.

Плохая новость заключается в том, что если арендодатель попытается повторно сдать вашу квартиру и не сможет найти приемлемого арендатора, вы будете обязаны платить арендную плату до конца срока аренды. Это может быть значительная сумма денег, если вы уезжаете за несколько месяцев до окончания срока аренды. Ваш арендодатель, вероятно, сначала использует ваш залог для покрытия суммы, которую вы должны. Но если вашего депозита недостаточно, ваш арендодатель может подать на вас в суд, возможно, в суд мелких тяжб, где лимит составляет 5000 долларов в Вирджинии.

Как свести к минимуму вашу финансовую ответственность при расторжении договора аренды

Если вы хотите уехать досрочно и у вас нет для этого юридических оснований, есть лучшие варианты, чем просто съехать и надеяться, что ваш арендодатель быстро найдет нового арендатора . Вы можете многое сделать, чтобы ограничить сумму денег, которую вам нужно заплатить арендодателю, и помочь обеспечить хорошую рекомендацию от арендодателя, когда вы ищете свое следующее жилье.

Вы можете значительно улучшить ситуацию, предупредив как можно раньше и написав своему арендодателю искреннее письмо, в котором объясните, почему вам нужно уйти раньше. В идеале вы можете предложить своему арендодателю подходящего арендатора на замену, человека с хорошей кредитной историей и отличными рекомендациями, чтобы подписать новый договор аренды с вашим арендодателем.

Дополнительная информация о правах арендаторов на расторжение договора аренды

Юридический справочник для каждого арендатора , Джанет Портман и Марсия Стюарт (Ноло) содержит обширные юридические и практические советы, которые нужны каждому арендатору, от въезда до выезда, в том числе о том, как заставить своего арендодателя расторгнуть договор аренды, а также десятки форм и образцов писем.

Дополнительная информация о Законе о арендодателях и арендаторах в Вирджинии

Чтобы узнать больше о законах о арендодателях и арендаторах в вашем штате, см. раздел Законы штата о арендодателях и арендаторах на сайте Nolo.