Право пользования общим имуществом в многоквартирном доме принадлежит: ЖК РФ Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме \ КонсультантПлюс

Posted on 09.03.202313.01.2023 by alexxlab

Содержание

Как устранить препятствия в пользовании общим имуществом многоквартирного дома

В практике каждой управляющей организации часто возникают споры, связанные с нарушением порядка пользования общим имуществом МКД. Сегодня мы расскажем, как устранить препятствия в пользовании общим имуществом. Вы получите алгоритм разрешения подобных споров в судебном порядке.

Разъяснения ВС РФ о содержании общего имущества в МКД

37527

0

Требования к пользованию общим имуществом

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме. Пользование данным имуществом ограничено двумя требованиями.

  1. Пользование общедомовым имуществом может происходить только с согласия самих собственников. Напомним, что решения собственников по вопросам пользования общим имуществом, а также реконструкции МКД должны приниматься на ОСС не менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников помещений (п. п. 1–3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
  2. Даже согласованное собственниками пользование общим имуществом не должно нарушать права и интересы собственников, нанимателей помещений и публичные интересы.

В практике довольно часто возникают споры, связанные с нарушением порядка пользования общим имуществом. Например:

  • незаконное использование чердачных и подвальных помещений;
  • использование коридоров и лестничных площадок для хранения отдельными собственниками личных вещей, а иногда и монтирование различных шкафов или даже капитальных ограждений;
  • установка рекламных конструкций, систем коллективного приема телевидения и радио, незаконное строительство или размещение шлагбаумов на придомовой территории, недопуск к общедомовому оборудованию.

Нарушить порядок пользования может не только собственник или пользователь помещения, но и третьи лица, включая управляющую организацию, ТСН или ЖК.

Для разрешения подобных споров в судебном порядке советуем придерживаться следующего алгоритма.

Когда собственник может не платить за содержание общего имущества МКД

23356

0

Шаг 1. Выберите надлежащий способ защиты – негаторный иск

Требования об освобождении общего имущества от незаконного пользования третьими лицами и обеспечении беспрепятственного пользования данным имуществом, о демонтаже рекламных конструкций, вывесок, антенн, перегородок, шлагбаумов и иного оборудования, а также требования о признании права общей долевой собственности на общее имущество являются по своей природе негаторными требованиями и защищаются специальным негаторным иском.

В Англии и США такой иск именуют иском против нарушения условий пользования имуществом, а в практике его называют иском против зловредности и неудобств (nuisance).

Содержание негаторного иска определено в ст. 304 ГК РФ: «Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения».

Поскольку требования по негаторному иску предполагают устранение длящегося нарушения, негаторный иск не имеет срока исковой давности (ст. 208 ГК РФ, п. 7 Постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 N 43) и может быть предъявлен в любой момент, пока сохраняется нарушение. Кроме того, негаторный иск может быть заявлен одновременно с требованием о взыскании судебной неустойки.

Земельный участок в составе общего имущества МКД

128132

2

Шаг 2. Выберите надлежащего истца и ответчика

Истцом по негаторному иску может быть собственник помещения, имеющий право на общее имущество в МКД, или законный владелец помещения – арендатор, наниматель, член семьи собственника или нанимателя.

Когда речь идёт о препятствиях в пользовании общим имуществом МКД, идеально, если истцом выступит профессиональный управляющий (УО, ТСН/ЖК) в силу возложенной на него обязанности по надлежащему содержанию общего имущества на основании:

  • договора управления – для УО;
  • устава – для ТСН/ЖК.

Суды признают УО, ТСН/ЖК надлежащими истцами по негаторному иску, заявленному в интересах всех собственников помещений, находящихся в управляемом ими доме (Постановления Президиума ВАС РФ от 20.05.2014 N 19488/13 по делу N А73-762/2013, Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.10.2014 по делу N А29-1384/2013).

Ответчиком по негаторному иску является лицо, препятствующее собственнику или иному законному владельцу в пользовании общим имуществом МКД – нарушитель права. Таким лицом может быть один из собственников помещения или любое третье лицо. Неправильный выбор ответчика повлечёт отказ в удовлетворении иска.

Необходимость определения состава общего имущества собственников помещений в МКД

54825

10

Шаг 3. Определить подведомственность и подсудность спора

В зависимости от субъектного состава (личности истца и ответчика) негаторный иск может быть заявлен или в суд общей юрисдикции (районный суд) или в арбитражный суд.

Если истец – управляющая организация, а ответчик – индивидуальный предприниматель, незаконно установивший оборудование на стене МКД, дело подведомственно арбитражному суду.

Если же иск к индивидуальному предпринимателю предъявляет собственник помещения – физическое лицо или прокурор в защиту интересов неопределенного круга лиц, дело подведомственно суду общей юрисдикции с подсудностью районного суда.

Следует учитывать, что ГПК РФ разграничил подсудность мирового суда и районного суда по спорам о пользовании имущества: если предмет искового требования – определение порядка пользования имуществом, спор рассматривает мировой суд (п. 7 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ).

Если предмет иска – устранение препятствий в пользовании (негаторный иск), то спор рассматривает районный суд. При этом иск, включающий в себя оба требования: об определении порядка пользования общим имуществом МКД и устранении препятствий в пользовании рассматривается районным судом.

Таким образом, неправильно сформулированное исковое требование может стать причиной возвращения иска (п. 2 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ, п. 1 ч. 1 ст. 129 АПК РФ).

Дифференциация разнородного общедолевого имущества в МКД

17588

1

Шаг 4. Докажите фактические обстоятельства наличия препятствий в пользовании общим имуществом МКД

Даёт ли установка двери или тумбы в общем коридоре, монтаж видеокамеры возле лифта, разведение палисадника перед МКД право на негаторный иск? Каждый случай индивидуален, требует особого внимания со стороны суда и доказывания истцом целого ряда обстоятельств.

Первое обстоятельство, которое предстоит доказать истцу – было ли нарушено его право. У любого собственника есть право на иск, но в суде надлежит доказать, как именно нарушено право, чем создано ограничение в доступе к общему имуществу МКД.

Например, следует ли считать нарушенным право собственников при установке двери в тамбуре на 5 этаже? Шансов у такого иска мало. Однако, если он заявлен собственником-соседом, которому установленная и запираемая на замок дверь мешает попадать в собственную квартиру, или иск подан от лица УО, которую лишили доступа к общему электрощитку, такой иск будет удовлетворён.

Подобные споры часто возникают между соседями. Рассматривая иск собственника к соседу об обязании освободить тамбур от принадлежащих ему вещей, суд удовлетворил иск в части требования демонтировать незаконно установленную дверь.

При этом суд отказал в части требований освободить тамбур от принадлежащих ответчику вещей: спортивного инвентаря, перекладины, полки с обувью, гардеробной вешалки, расположенных между квартирами. В материалах дела отсутствовали доказательства, свидетельствующие о том, что вещи истца ограничивают доступ к квартире и тем самым нарушают его право.

Следующее, что нужно доказать – противоправность действий ответчика, к которому предъявлен иск. На обязательность доказывания этого факта указал Верховный Суд РФ в определении от 12.10.2015 N 309-ЭС15-6673 по делу N А60-25477/2013. Требуется доказать отсутствие у ответчика правовых оснований для пользования общим имуществом:

  • решения ОСС,
  • договора аренды или ссуды,
  • сервитута.

Если препятствие в пользовании общим имуществом создано правомерными действиями (например, на основании решения ОСС или в силу установленного сервитута) негаторный иск не может быть использован. В таком случае суд может отказать в защите или даже квалифицировать требования истца как злоупотребление правом.

Третье обстоятельство, которое необходимо доказать – существование препятствий в пользовании общим имуществом на момент предъявления иска. Если препятствия отсутствуют, иск не может быть предъявлен.

Особое внимание суд уделяет вопросу о добросовестности истца: не является ли целью последнего исключительно причинение вреда интересам другого лица (ст. 10 ГК РФ).

Если истец – собственник помещения спустя пять лет решил потребовать демонтировать дверь, расположенную в общем коридоре или освободить техническое помещение от инвентаря УО, ТСН/ЖК, это может свидетельствовать о недобросовестности истца.

Удовлетворяя негаторный иск, суд может возложить на ответчика обязанность:

  • совершить определённые действия – например, демонтировать незаконно установленное оборудование;
  • воздержаться от определённых действий – например, не чинить препятствий в проходе, проезде или ином пользовании общего имущества МКД.

Выводы

Чтобы быстро и безболезненно в судебном порядке разрешить спор о нарушении порядка пользования общим имуществом, сделайте следующие действия:

  1. Выберите негаторный иск как способ защиты в суде.
  2. Определитесь с истцом и ответчиком.
  3. Определите подведомственность и подсудность спора.
  4. Докажите фактические обстоятельства наличия препятствий в пользовании общим имуществом многоквартирного дома.

Автор статьи: Киракосян Сусана Арсеновна, кандидат юридических наук, доцент филиала КубГУ г. Новороссийска, партнёр юридической фирмы «Эсток-Консалтинг», независимый эксперт при Минюсте РФ по антикоррупционной экспертизе НПА.

Ксения Терлецкая Главный редактор интернет-службы «РосКвартал»

Полезная статья?

Поделитесь с коллегами и друзьями

Подпишитесь на рассылку

Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 74 078 подписчикам

Получать на @Mail.ru Получать на @Yandex.ru Получать на @Gmail.com Получать на мою почту

Статьи по теме

ГИС, сдавайся! (часть X) Вносим данные о договорах пользования общим имуществом

Десятый выпуск цикла «ГИС, сдавайся» посвящён раскрытию информации о договорах пользования общим имуществом собственников помещений в МКД.Все описанные далее сведения размещаются в системе не позднее …

Не хочу, не буду: о расходах по содержанию общего имущества

Депутаты Государственной думы РФ Сергей Миронов, Галина Хованская и Андрей Руденко предложили на рассмотрение ведомству проект Федерального закона о внесении изменений в ЖК РФ N 1136470-6.Изменения ка…

Расчёт затрат по содержанию и текущему ремонту 

ОИ в МКД: 5 практических советов

Правильно составленный расчёт затрат по содержанию и текущему ремонту общего имущества (далее – ОИ) в МКД поможет управляющей организации в будущем корректно внести данные о предоставляемых комм…

Особенности использования территории многоквартирного дома

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. К этому имуществу относится и земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют и пользуются общим имуществом в доме в пределах, установленных жилищным и гражданским законодательством.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если земельный участок под домом не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, которое при этом не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирный дом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме, в том числе, устанавливать ограждения (при условии соблюдения соответствующего порядка).

Судьба придомовой территории многоквартирного дома – строительство детских и спортивных площадок, высадка деревьев, обустройство парковок и установка ограждающих столбиков – решается только на общем собрании владельцев жилья. Для того чтобы решение было правомочным, участвовать в голосовании должна половина всех проживающих в доме, пропорционально по каждой квартире. Если после установки ограждения на участке нарушаются права людей, проживающих в соседних домах, то согласно решению суда на придомовую территорию может быть наложен сервитут. После таких мер (если нет иного прохода) соседи получают свое законное право свободно перемещаться по вашему земельному участку.

Таким образом, чтобы подстраховаться от штрафов и других неприятностей, лучше любую свою инициативу согласовывать с собственниками участка. Здесь важно помнить, что земля под окнами многоквартирного дома вовсе не принадлежит жильцам первых этажей, а находится в общедолевой собственности, то есть эта территория принадлежит всем собственникам пропорционально доли в праве на общее имущество. Если одним нужна парковка под окном, а другие хотят кустики с лавочками и столиком для домино, то нужно договариваться. Как правило, если дом высокий, то жильцам верхних этажей вообще не интересно, что там у них под окном.

Исключение — парковка. Парковочных мест людям постоянно не хватает. В домах поменьше люди чаще стремятся благоустроить свои территории. Конфликты решаются разве что путем переговоров, иначе никак. В любом случае, каждый из жильцов в итоге должен будет подчиниться решению общего собрания жильцов или решению муниципалитета.

Как отмечает руководитель Управления Росреестра по Республике Коми Е.В. Величко: «Использование жильцами дома дворовой территории по своему усмотрению влечет административную ответственность».

Управление Росреестра по Республике Коми

Что такое места общего пользования в квартирах

Команда TimesProperty| 02 мая 2022 г.

Поделитесь этой историей