Покупка квартиры на материнский капитал пошаговая инструкция: Как можно купить квартиру за материнский капитал — пошаговая инструкция

пошаговая инструкция и условия процедуры

Федеральный закон, принятый в конце 2016 г., гласит об официальной пролонгации срока действия мероприятий экономического, правового и социального характера, именуемых материнским капиталом.

В течение 10 лет программа зарекомендовала себя достойным источником улучшения благосостояния и финансовой независимости для миллионов российских семей, занимающихся воспитанием детей.

Одним из наиболее оптимальных вариантов использования материнского капитала является компенсация им части стоимости недвижимого имущества, что уже позволило значительно расширить жилую площадь тысячам жителей больших и маленьких городов.

Законодательный аспект вопроса

Статистические исследования вырисовывают следующую картину: почти все семьи (более 95%), которые обратились в Пенсионный фонд за материнским капиталом, желают потратить его на приобретение или расширение собственного жилья.

Информацию об основных требованиях, предъявляемых к недвижимости, приобретаемой за счет средств МК, а также подробный перечень необходимых документов, можно почерпнуть из Постановления Правительства № 862, датированного 12 декабря 2007 г.

Форму сертификата и описание процедуры получения материнского капитала включает в себя основной нормативный акт – Федеральный закон № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», принятый еще в конце 2006 г.

Для того чтобы использовать предоставляемые государством денежные средства в целях расширения жилищного пространства, необходимо:

• располагать сертификатом;
• подобрать оптимальную для приобретения жилую площадь;
• сразу же после заключения сделки направить заявление в Пенсионный фонд в соответствии с местом постоянного проживания.

Условия приобретения жилья

Чтобы направить государственную финансовую поддержку, выделяемую в связи с рождением в семье 2-го или последующего ребенка, на приобретение объекта недвижимости, необходимо предварительно изучить и выполнить обязательные условия. Игнорирование может привести к срыву сделки или к лишению ее законных оснований. Кстати, родителям позволили покупать жилье, как в возводимых многоэтажках, так и в тех, которые уже успели послужить кровом для кого-то.

Государственная помощь, именуемая материнским капиталом, может быть использована на приобретение жилья только в случае соблюдения следующих требований:

• банк или компания-застройщик должна располагать возможностью получения средств в безналичной форме;
• доля в новом жилом пространстве должна быть выделена не только детям, но и родителю, который одновременно является владельцем сертификата;
• приобрести объект недвижимости и не использовать ипотечный кредит можно только в том случае, если малыш уже достиг 3-х летнего возраста;
• местом расположения жилого пространства должна являться территория Российской Федерации.

Родители могут самостоятельно выбирать направление для использования материнского капитала, но с учетом настоятельных рекомендаций закона. Введение перечисленных ниже ограничений связано с тем, что подобного рода поддержка направлена исключительно на улучшение уровня жизни детей:

1. Новый объект недвижимости может быть поделен только равноценно между детьми и их родителями. Если сумма капитала, предоставляемого государством, идет на погашение ранее оформленного ипотечного кредита, то разрешается не переоформлять документы о собственности, но бумага о том, что сразу же после полного погашения долга, ребенок получит свою долю, должна быть составлена и заверена в нотариальной конторе.
2. Приобретение жилья в возводимом доме дозволяется только в том случае, если строительно-монтажные работы завершены на 70% и более.
3. Материнский капитал можно использовать для расширения жилого пространства, только если недвижимость находится на территории России.
4. Продавцу обязательно нужно сообщить о том, что придется иметь дело с государственными учреждениями.
5. Запрещается приобретать недвижимость у близких родственников, т.е. у первой линии.

Перечень необходимых документов

За перечисление материнского капитала отвечает Пенсионный фонд.

А какие же для этого требуются документы? Для начала следует зафиксировать факт того, что сделка имеет место быть, то есть

предоставить:

• бумагу о купле-продаже объекта недвижимости;
• паспорта или иные документы, подтверждающие личные сведения;
• документы, из которых можно почерпнуть сведения о том, что в отношении приобретаемого объекта недвижимости не действует какого-либо рода обременение;
• справку о том, что продавец получил положенную сумму полностью;
• выписку из банка о счете продавца, т. к. для передачи денежных средств используется только безналичная форма.

Пошаговая инструкция действий

Число и порядок действий зависит от многих факторов.

Например, если приобретение жилья не требует оформления ипотечного займа, то следует последовательно выполнить следующее:

• осуществить куплю-продажу объекта, а именно, подписать договор;
• официально зарегистрировать смену собственника;
• обратиться за оформление банковского займа, размер которого не превышает значение материнского капитала или письменно скрепить договоренности между сторонами сделки при условии, что неоплаченная сумма может быть покрыта сертификатом;
• направить заявление в территориальное отделение Пенсионного фонда с письменно изложенной просьбой перечислить денежные средства на приобретение или расширение жилищного пространства.

Если же речь идет об ипотечном займе, то сначала нужно собрать и предоставить необходимые документы в кредитное учреждение, затем получить одобрение, найти подходящий объект недвижимости и купить его с использованием заемных средств. После этого следует посетить отделение Пенсионного фонда и получить финансовую помощь.

Срок осуществления выплат

Государственную субсидию разрешается использовать в одном из дозволенных направлений только после того, как рожденный или усыновленный ребенок достиг 3-х летнего возраста.

Правда, не редкостью являются случаи и более ранней реализации прав, например, использование государственной поддержки в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту или погашение части уже существующего долга.

Вне зависимости от обстоятельств, перечисление денежных средств Пенсионный фонд осуществляет в срок от 2-х до 6-ти месяцев с момента сдачи необходимых бумаг.

Особенности осуществления сделки купли-продажи

Многие семьи используют материнский капитал для приобретения жилого пространства или погашения части долга по ипотечному займу, ввиду чего достаточно часто возникают ситуации, требующие внимательного изучения.

Действующее законодательство старается всячески обезопасить детей и поэтому запрещает сделки купли-продажи недвижимого имущества с использованием государственной поддержки между близкими родственниками. В соответствии с этим ограничением, сделка будет признана незаконной, если владелец сертификата приобретет жилую площадь у собственных родителей, бабушек, дедушек, супруга, а также у боковой ветки – брата или сестры.

Оформление ипотечного кредита с целью обустройства собственного гнездышка очень часто предполагает использование государственной материальной помощи в качестве первоначального взноса.

Если же существенная покупка не требует заемных средств, но предоставляемая за рождение или усыновление 2-го и более ребенка участвует в приобретении, то стороны скрепляют свои слова письменным соглашением, в котором описывают размер долга, не превышающий сумму по сертификату.

Удваивание суммы средств

Удваивание начисленного материнского капитала в случае официального приобретения жилья невозможно произвести в полном соответствии с законом.

Но, семья может увеличить сумму государственной помощи, если станет участником соответствующей социальной программы, которая позволяет снизить размер стоимость квартиры при наличии в семье 2-х и более детей.

В одно время даже существовала программа, позволяющая снизить цену на 2 размера материнского капитала, но в настоящее время она не актуальна.

Правила оформления сделки по приобретению жилья с использованием государственной финансовой помощи рассмотрены в следующем видеосюжете:

Оценка статьи

порядок действий при покупке — Интернет-канал «TV Губерния»

Одной из них выступает материнский капитал, выдаваемый в том числе для того, чтобы обзавестись единственным или последующим местом жительства. Причем критерии последнего различны.

Покупка квартиры за материнский капитал: документальный регламент

Последовательность шагов всех участвующих фигурантов сделки (которые могут подменяться) зависит от вида последней. Например, будущий владелец вправе планировать выкуп сданного или еще не выстроенного жилья или же кооперативного (под отдельные параметры попадает самостоятельное строительство) и схема в каждом случае будет разной. При любом раскладе применение субсидий подразумевает поэтапность в движении к цели, поскольку требует изначального оформления бумаг на выдаваемую финансовую помощь. Рассмотрим как купить квартиру за материнский капитал: порядок действий при покупке.

Перечень документов

Предоставляемая физическим лицом документация определяется, исходя из характера сделки, и предполагает ее деление на две категории: личная и коммерческая. Если первая призвана идентифицировать личность заявителя на сертификат и предположительного собственника (ими могут выступать два разных родителя), а также подтверждать семейное положение этих лиц и наличие детей, то вторая группа отображает финансовое состояние семьи.

Цели

Выкупить готовые жилые апартаменты:

1. Паспорта взрослых.

2. Свидетельства о рождении несовершеннолетних.

3. Договор купли-продажи.

4. Регистрация в ЕГРН.

5. Св-во о праве на собственность.

Совершить покупку доли в строящемся жилье:

1. Подписанные договоренности о ДУ / переуступке прав (при наличии).

2. Документальное подтверждение факта зачисления части наличных в качестве уплаты стоимости за постройку.

3. Вышеуказанный перечень (кроме третьего пункта).

Как купить квартиру за мат капитал в жилищном кооперативе:

1. Выписка из Реестра членов ЖНК «КООП», отражающая членство.

2. Справка о зачислении паевого транша.

3. Письменное обязательство кооператива выдать пайщику справку о полной выплате пая (по окончанию погашения), чтобы он смог оформить собственность на себя.

4. Расписка гражданина сделать это в течение полугода после последнего платежа.

5. Также описанный в первом случае список.

Взять ипотеку:

1. Заявка в выбранный банк о предоставлении заёма, а затем и представление кредитуемым документов на жилобъект, сертификата и выписки о присутствии на счете первоначального взноса.

2. Страховка жилища (обязательно по закону) и, возможно, жизни и здоровья заемщика (добровольный порядок).

3. Кредитная документация.

4. В остальном ожидается оформление тех же бумаг, что и при стандартной купле жилья (см. первую цель в таблице).

Оформление сертификата

С данной целью необходимо обращаться в местные органы Пенсионного Фонда.

Как оформить материнский капитал на покупку квартиры. Документы:

1. СНИЛС.

2. Паспорт планируемого держателя сертификата.

3. Заявление от него же о желании потратить госпособие.

Стоит различать здесь и две ситуации, когда грядущим собственником выступает «сертифицированный» распорядитель МК или же супруг. Последний вариант закреплен в законе, если один представитель из пары (зачастую жена) не трудоустроен и не в состоянии подтвердить справочно личное благосостояние. Он будет распоряжаться своим именным сертификатом в пользу возлюбленного и детей. Тогда пакет бумаг дополняется свидетельством о вступлении в брак и еще одним паспортом.

Заявление в Пенсионный фонд: образец

Важно уточнить, что форма заявки унифицирована правительственным аппаратом и обозначается как Приложение № 1 к Правилам ее подачи, утвержденным приказом Минздравсоцразвития России под № 779н. Просьба о ресурсопользовании оформляется по стандартизированным делопроизводственным нормативам и состоит из «шапки», наименования, а также основной части текста. По третьему предусмотрено четкое анкетирование. В целом такое прошение содержится на нескольких страницах формата А4.

Результат анализирования переданной в ПФР просьбы:

Покупка квартиры с материнским капиталом: порядок действий при использовании

Без ипотеки

В процессуальном плане такая операция будет проходить куда проще. В этом случае тремя сторонами процедуры выкупа выступает ПФР, заявитель-покупатель, продавец. Здесь требуется куда меньше времени, поскольку отсутствует такой субъект, как кредитно-финансовое учреждение.

В ипотечный кредит

Нужно помнить, что при оформлении жилищных займов МК разрешено потратить по-разному: в виде первичного взноса или для частичного гашения.

Несмотря на то, что такие условия установлены законодательно, на деле забрать деньги для первоначального платежа (15-20%) практически невозможно. Не все займодатели берутся за это.

Надо сказать, что в данном случае многое зависит от параметров кредитования и обслуживания в отдельно взятой финансовой организации. Имеется ли здесь программа, фокусирующаяся на первичном взносе, или же нет. Во втором случае специфика зачисления госсредств в виде досрочно вносимого транша заключается в том, что изначально сделка происходит исключительно на деньги заемщика. При этом пятнадцатипроцентный транш может состоять также из заемных ресурсов, но по иному кредиту (потребительский на любые нужды). Только после оформления всех ипотечных контрактов заемщик приходит в ПФ за выдачей денег, предоставляя всю документацию по займу. Отсюда валюта поступает непосредственно в банковскую кассу, частично ликвидируя задолженность.

Как применить материнский капитал и оплатить покупку квартиры. Алгоритм действий:

1. Банк направит письмо в Пенсионный фонд. Это допустимо благодаря межведомственному контакту (выполнимость этого следует уточнять на месте у кредитора). Затем подписываются страховые и долговые договоренности.

2. Заключите договор купли-продажи с продавцом недвижимости. Здесь, вероятно, придется оформлять расписку о передаче денежных средств, подписанную противоположной стороной.

3. Пропустить его через Росреестр. Это даст возможность присвоить себе объект по документам окончательно — стать собственником.

4. Закажите и получите выписку из ЕГРН, где будут отображены сведения об имени владельца.

5. Выполните условия расписки, написанной у нотариуса (см. далее).

Как исполнить нотариальное обязательство

Такая засвидетельствованная нотариатом бумага предполагает, что покупатель обязуется выделить доли членам семьи при выкупе объекта. Поскольку речь идет о маткапитале, то сособственниками нужно назначить детей. Если при трате персональных накоплений проблем с этим не обнаруживается, то с ипотекой проявляется совсем иная ситуация. Этот нюанс следует обсуждать с кредитором и действовать с учетом его указаний.

Покупка жилья в новострое в рамках долевого участия

Как оформляется квартира, купленная на материнский капитал при ДДУ? Подобные сделки кардинально отличаются от выкупа уже готовых объектов. Здесь фигурируют принципиально другие документы. Этап завершения процедуры растягивается на продолжительное время (в зависимости от стадии строительства и предположений по времени сдачи всего здания в эксплуатацию).

Без ипотеки

Как и в прошлой ситуации условия свершения такой имущественной операции чаще всего куда проще, нежели при ипотечном кредите. Поскольку покупатель мобилизует личные материальные ресурсы, то сможет без промедления внести деньги на счет застройщика до того, как пенсионный фонд одобрит ему желаемую растрату. При готовности закрыть маткапиталом первичный взнос ситуация осложняется. Никто не захочет заключить с приобретателем соглашение без финансовой поддержки. А ожидание от ПФ после подписания документов составляет до 2-3 месяцев.

За это время квадратура подорожает.

Как купить квартиру с использованием материнского капитала по ДДУ:

1. Сформируйте и завизируйте договор долевого участия с выбранным самостоятельно строителем дома или ЖК.

2. Проведите по нему регистрацию в Росреестре (также как и при капиталовложении в готовую недвижимость).

3. Только после этого придите в территориальный Пенсионный фонд и напишите заявление о распоряжении средствами.

4. После аннуляции долга права собственности переходят к вам.

С ипотечной ссудой

Намерение провернуть сделку при помощи ипотеки говорит о том, что у потребителя нет готовых ресурсов для мгновенного перевода денег на реквизиты застройщика. Объективным выводом здесь будет также, как и при обыкновенной купле-продаже – перекрыть первоначальный платеж другим кредитом или собственными сбережениями. МК же пойдет на частичное закрытие задолженности.

Логика действий:

1. Подайте заявку кредитодателю, оповестив, что вы хотите приобрести квартиру по ДДУ с привлечением господдержки. Дождитесь акцептования.

2. Заключите договор долевого участия. Часто у кредиторов имеется свой перечень аккредитованных партнеров-строителей. Выбор среди их предложений гарантирует успешное завершение строительства.

3. Подвергнуть его постановке на учет в Росреестре.

4. Подайте заявление в ПФР для того, чтобы осуществить отсюда досрочное погашение. В зависимости от субъекта проживания и цен на жилую квадратуру это будет частичное или полноценное закрытие задолженности. Наиболее распространена первая версия.

5. Обратитесь в банк для подписания контракта по ипотеке, а затем также проведите его регистрацию.

6. Перечислите транзакцию застройщику.

Стоит отметить, что последовательность может быть иной. Все зависит от программного содержания обслуживающего кредитора. Например, подписание кредитной документации произойдет на первых ступенях.

Как купить квартиру, используя материнский капитал в жилищных кооперативах

С опорой на статью 11 Жилищного кодекса России гражданские лица вправе обеспечить себя жилищем при строительстве многоквартирного дома совместными усилиями. Подключение МК при этом допускается, но схема несколько усложняется. Когда строительство осуществляют одобренные фирмы, то сомнений о благополучном исходе и правильности затрат не возникает. Все же пенсионный фонд должен выдать свое одобрение для обеспечения прав малолетних.

Для притязаний на маткапитал следует в обязательном порядке иметь членство в кооперативе. Поэтому придется заранее вступить в него и подготовить для ПФ устав, а также справочный документ о своем статусе участника. Схема действий по включению дотации стандартна, так как деньги выдаются после фактического переведения средств человеком на баланс КООП для начала строительных работ.

Покупка комнаты и доли

Какие квартиры подходят под материнский капитал мы рассмотрели. Однако, что касается их частичного выражения? Ограничений по приобретению цельных жилищных апартаментов или части в них законодательно не предусмотрено. Имеется лишь необходимость учета метража, требующегося на каждого. В долевом выкупе это условие соблюдается при маленьком размере семейства или же назначении собственником исключительно сына/дочери (так как в первую очередь требуется соблюсти именно их имущественные гарантии).

Можно ли удвоить сумму маткапитала

Прямым основанием для увеличения МК становится практически ежегодное индексирование. Никаких более значимых поводов, тем более индивидуального характера, здесь не наблюдается. Величина выплаты не зависит от количества малышей и одинакова при обращении как после второго, так и третьего новорожденного. При этом претендовать на такой тип поддержки разрешается исключительно единожды.

Исключением из правил характеризуется прибавление дополнительных финансов, но не из бюджета страны, а конкретного региона проживания заявителей (выделяемые некоторыми муниципалитетами). Поэтому рекомендуется уточнять информацию о выдаче денег не только в ПФР, но и в областной администрации.

Купить жилье, не дожидаясь 3-х лет

Право на истребование мер соцподдержки возникает в момент появления очередного младенца, однако, актуален вопрос о том, как вложить материнский капитал в покупку квартиры в фактическом выражении. И реален ли вариант материализации сертификационных обещаний до наступления трехлетнего возрастного порога. Относительно выкупа недвижимых объектов интерпретация и объяснение сформулированной нормативной базы ложится на плечи специалистов из отделения ПФР. Сотрудники могут соглашаться либо отказывать в таком ходе. Следует заблаговременно записаться в обслуживающий территориальный орган на консультацию и уточнить про эту особенность.

Приобретение у родственников

Российские законы не препятствуют свершению сделок между родственниками разной степени близости. Сегодня это никак не регулируется законом на фазе согласования растрат и их совершения. Однако именно таким способом происходит так называемое обналичивание маткапитала. Причем не совсем в законном формате. Выкуп носит чисто номинальный характер, хоть и с фиксацией факта на документах. То есть загвоздка именно в этом случае заключается в том, что на практике такой переход является ответом на вопрос: как обналичивается материнский капитал при покупке квартиры. Только сами фигуранты или близкие к ним людям могут раскрыть этот мошеннический ход.

На сегодняшний день такие приемы с участием родственников вполне реальны. Запрет налагается лишь на приобретение недвижимости одним супругом у другого.

Соблюдение имущественных прав детей

Дело в том, что выкупаемая собственность становится и залоговой. Однако заложить ее невозможно, если владельцами выступают несовершеннолетние. Поэтому по условиям банков схема событий такова: кредитный договор заключается с тем уговором, что долевое назначение произойдет по окончанию погашения. ПФР допускает такую методику. Иначе воплотить проект было бы крайне сложно. Что же касаемо стадии исполнения нотариально заключенного обязательства, то этот процесс отрегулирован плохо в плане контроля. То есть покупатель может и не исполнить обещание. Тем не менее это решение смогут в дальнейшем оспорить уже подросшие отпрыски, которых лишили их прав.

Что касается вопроса о том, сколько же метража нужно отделить чаду при покупке квартиры с использованием материнского капитала, то здесь главенствует главный принцип: поровну между всеми документальными собственниками должна быть поделена часть имущества, оплаченная маткапиталом (расчет с учетом метров и общей цены). Зачастую же большая доля жилища приобретается из собственного и ипотечного резерва.

Дополнительные нюансы купли-продажи в рассрочку

Как указывалось ранее, применение МК предполагает некий период выжидания этих денег от ПФР. Соответственно отчуждатели вынуждены соглашаться на подобные сложности. Несмотря на то, что государство гарантирует перечисление средств, пенсионный фонд вправе временно отказать в их расходовании по причине малого возраста второго ребенка или неподходящего статуса недвижимого объекта. Кроме того, у продавцов обычно имеется ряд других приоритетных приобретателей, наличку от которых ждать не придется. Если же достигнуто согласие на такое сотрудничество, то в документацию включается специфичный пункт.

Инструкция как купить квартиру за материнский капитал на вторичке:

1. Получить выписку с цифрой назначенного пособия.

2. Заключить с продавцом договор купли-продажи, в котором будет присутствовать параграф о рассрочке.

3. Провести сделку через Росреестр. При первичных регистрационных манипуляциях имущество находится в залоге у продавца.

4. После полного внесения средств в заявительном порядке запросить корректировку информации в базе данных и снять обременение.

5. Заказать ЕГРН-выписку и проверить имя действующего владельца.

6. Выполнить нотариальное обязательство.

Последние изменения

В зависимости от периода изучения проблематики об освоении маткапитала, читателям следует обращать внимание на обновленную сумму МК. Дело в том, что из-за индексации она периодически изменяется. Естественно при визите в агентство недвижимости или к кредитодателю эти сведения будут озвучены предполагаемым клиентам. Однако на этапе самоинформирования и формировании вывода о сбыточности своей мечты это играет немаловажную роль. Пошаговая инструкция покупки квартиры на материнский капитал обычно стандартна.

Заключение

Стоит уделять внимание как минусам, так и плюсам дотационного финансирования. Например, что касается недостатков, нередки ситуации приобретения места для проживания в ипотеку до появления в семье детей или же второго из них. Соответственно после возникновения указанных обстоятельств у отцов и матерей появляются права, которые они хотят реализовать. Если они пожелают преждевременно погасить текущий ипотечный кредит, то им следует учесть принуждение к выделу долей младшим членам семьи. При этом метраж может быть недостаточным для такого числа проживающих. Следующая же купле-продажа также в долг будет осложнена тем, что взамен проданному жилью им изначально придется назначить доли в новом, и кредитор просто не примет его в качестве залога. Из этого вытекает, что граждане теряют потенциал по улучшению жизненных условий. В таких эпизодах лучше закончить погашение из собственных запасов, а для следующего раза пустить в оборот МК. Ознакомление и глубокое вникание в тематику: «как использовать маткапитал при покупке квартиры» — служит секретом успеха.

Подача запроса и получение ответа происходит не только через ПФР, но и Госуслуги следующим образом:

Пошаговое руководство по покупке жилого комплекса на продажу

Николя Феро

Николя Феро

соучредитель @Redakthor | Агентство контент-маркетинга

Опубликовано 28 октября 2016 г.

+ Подписаться

Вложение средств в сдаваемую в аренду недвижимость — отличная идея, но только в том случае, если вы сделаете это правильно. Вы не должны забывать, что существуют риски, присущие любому деловому предприятию. Научиться сводить их к минимуму — вот ключ к вашему успеху. В сфере недвижимости это начинается с выбора подходящего жилого комплекса для продажи, в который можно инвестировать. Сегодня мы предложим подробный обзор процесса покупки жилого комплекса для продажи, чтобы вы знали, как эффективно инвестировать свои деньги.

Шаг 1: Поиск многоквартирного дома на продажу

Существует множество способов найти многоквартирный дом на продажу, каждый из которых имеет свои преимущества, поэтому для достижения наилучших результатов следует попробовать все из них. Однако, прежде чем вы начнете просматривать списки и посещать объекты, вам нужно понять, какое именно здание вам нужно.

Вот несколько советов, которые помогут вам:

• Выберите размер, который вы можете себе позволить.
• Подумайте о своем бюджете и выбирайте исходя из него. Вы также должны учитывать свои личные пожелания, например, некоторые начинающие инвесторы предпочитают начинать с небольших зданий, чтобы освоиться.
• Выберите место.
• Ваш бюджет также будет иметь значение, поскольку во Флориде обычно стоимость и прибыльность собственности напрямую связаны с местоположением.

Как только вы поймете, чего хотите, вы сможете серьезно заняться поисками. Наиболее эффективные методы поиска жилого комплекса для продажи:

• Поездка по окрестностям и личное общение с домовладельцами.
• Получение списка для холодных звонков и рассылки.
• Ищем недвижимость, проданную 2-3 года назад (в этот период обычно выгорают арендодатели).
• Встреча подчеркнутых арендодателей в судах (все дела о выселении во Флориде идут туда).

Поиск подходящей недвижимости для продажи требует времени, но важно быть внимательным, поскольку вы должны быть уверены, что этот жилой комплекс стоит вашего времени и денег.

Шаг 2: Анализ жилого комплекса для продажи

После того, как вы найдете одно (или несколько) представляющих интерес зданий, вы должны подробно проанализировать недвижимость. Прежде чем вы начнете изучать цифры, необходимо принять важное решение о цели ваших инвестиций.

Вы ищете сделку по репозиции, чтобы вы могли немного инвестировать в повышение арендной платы, улучшение качества здания, заполнение вакансий и т. д.?

Вы хотите сделать «инвестицию в индейку», что означает, что вы хотите удерживать собственность в течение нескольких лет, чтобы нарастить капитал, а затем перепродать ее, чтобы потребовать наращивания капитала?

Выберите тип инвестиций, чтобы знать, что искать в жилом комплексе. После этого можно переходить к финансовому анализу недвижимости. Ключевые цифры, на которые стоит обратить внимание:

• NOI (чистый операционный доход)
• Это сумма денег, которую приносит недвижимость после вычета всех расходов. Это самый важный фактор, определяющий цену выставленного на продажу многоквартирного дома.
• Ставка капитализации
• Это доход, ожидаемый от здания, если оно куплено только за наличные. Это зависит от класса недвижимости и местоположения.
• Расходы
• Обратите внимание, что информация о расходах, которую собирают продавцы, часто не соответствует реальным цифрам. Вы должны проверить все счета за коммунальные услуги, ремонтные резервы, плату за обслуживание и управление имуществом. Убедитесь, что счета за воду и электроэнергию, присланные владельцем, находятся в пределах нормы для здания такого размера и класса.

Анализ жилого комплекса для продажи – дело сложное, требующее специальных навыков, знаний и опыта. Поэтому вы всегда должны нанимать профессионала, который проведет вас через это. Это наиболее важно для начинающих инвесторов.

Шаг 3: Переговоры о сделке

Переговоры о продаже жилого комплекса необходимы для получения наиболее выгодных условий сделки. Это еще одна часть процесса покупки, требующая специальных навыков, поэтому вы получите большую выгоду, наняв эксперта.

Переговоры начинаются с письма о намерениях (LOI), которое должно включать следующую информацию:

1. Цена, которую вы готовы заплатить за недвижимость.
2. Задаток (чем он больше, тем серьезнее выглядит ваше предложение).
3. Разбивка затрат на закрытие (договорная).
4. Положение о представлении и гарантиях, гарантирующее раскрытие продавцом полной информации об имуществе.
5. Описание структуры долга/капитала (детальная разбивка вашего финансирования).
6. Непредвиденные расходы для покрытия любых вопросов, от свободного и четкого права собственности до финансовой отчетности.

Вы должны стремиться сделать свой LOI привлекательным для продавца, но в то же время достаточно открытым и ясным, чтобы обеспечить честную сделку.

Шаг 4: Осмотр выставленного на продажу жилого комплекса

Когда сделка близится к завершению, вам необходимо убедиться, что здание действительно стоит своей цены. Это означает осмотр имущества для продажи с помощью экспертов. Это необходимо для того, чтобы вы могли получить доказательства того, что жилой комплекс — это все, за что он себя выдает, и что нет никаких скрытых расходов, которые нанесут ущерб вашим финансовым планам.

Доказательства, которые вам необходимо получить, включают:

• Письма Estoppel (подтверждение арендной платы, подписанное каждым арендатором)
• Копии договоров (всегда есть юрист для просмотра)
• Структурная экспертиза: Профессиональная проверка имущества специализированным экспертным агентством
• Оценка стоимости ремонта от не менее 3 подрядчиков
• Комплексная юридическая экспертиза (нанять адвоката для оформления титула)

Шаг 5: Покупка жилого комплекса для продажи

После того, как вы получите и проанализируете всю информацию, упомянутую выше, вы сможете принять обоснованное решение о том, стоит ли вам покупать эту недвижимость или нет.

Если вы решите пойти на это, вам потребуется, чтобы ваш адвокат завершил сделку, чтобы вы могли закрыть ее и стать новым владельцем собственности.

Краткий путь: Как быстро купить жилой комплекс

Если вы хотите ускорить процесс покупки и быть уверенным, что получите хорошую недвижимость, вы можете работать с нами.

Наша компания занимается поиском, анализом и ведением переговоров на регулярной основе, поэтому вам нужно только осмотреть недвижимость и решить, закрывать ли сделку, для сделок, которые мы хотим поручить. Вот как мы работаем:

1. Мы находим недвижимость для продажи.
2. Мы анализируем их и определяем лучшую инвестиционную стратегию и планы действий.
3. Договариваемся о собственности.
4. Мы либо продолжаем покупку, либо переуступаем уже согласованный контракт другому инвестору.

Наша компания не выступает в качестве посредника, то есть мы делаем все это не как ваш агент, а как покупатель, заинтересованный в недвижимости. В случае, если мы не совершим покупку, контракты могут быть переуступлены, поэтому инвестор может сразу выбрать и закрыть сделку, которая кажется вам наиболее интересной.

Свяжитесь с нами напрямую, чтобы узнать больше о предлагаемых нами услугах, или заполните эту форму, чтобы получить доступ к инвестиционным возможностям, которые мы предлагаем.

Лучшие жилищные кредиты для пожилых людей по линии социального обеспечения

Все больше пожилых людей берут новые жилищные кредиты

Даже в условиях растущих ставок многие пенсионеры и пожилые люди по-прежнему заинтересованы в покупке дома для отдыха, сокращении до меньшей площади или использовании собственного капитала. Другими словами, выплата ипотечного кредита не является частью финансовых целей каждого домовладельца.

Если у вас меньше денег, вы можете получить ипотечный кредит вместо того, чтобы покупать новый дом за наличные. Или вы можете рефинансировать для более низких платежей, а не погасить часть вашего остатка кредита.

К счастью, сегодня существует множество ипотечных кредитов для пожилых людей на социальное обеспечение. Вот что нужно знать.

---

В этой статье (Перейти к…)

• Кредиты на жилье для пожилых людей
• Что считается доходом?
• Ипотека с социальным обеспечением
• Варианты ипотеки для пожилых
• Пример сценария
• Проблемы
• Стоит ли брать ипотеку?

---

Может ли старший получить ипотечный кредит?

Да, пожилые люди могут получить ипотечный кредит по социальному обеспечению. Никакой возраст не является слишком старым, чтобы покупать или рефинансировать дом, если у вас есть средства. Закон о равных кредитных возможностях запрещает кредиторам блокировать или отговаривать кого-либо от ипотеки на основании возраста.

Если мы определяем право на получение ипотечного кредита только по возрасту, 36-летний и 66-летний имеют одинаковые шансы на получение ипотечного кредита.

Квалификационные критерии остались прежними:

• Отношение кредита к стоимости
• Доход
• Активы
• Отношение долга к доходу
• Кредитный рейтинг

Однако может быть сложнее соответствовать этим пенсионным критериям, особенно в отношении дохода. Пожилые люди, находящиеся на социальном обеспечении, должны ожидать более строгого контроля при подаче заявления на получение ипотечного кредита. Вам, вероятно, придется предоставить дополнительную документацию, подтверждающую ваши различные источники дохода.

Что считается доходом по ипотечному кредиту?

При подаче заявки на ипотечный кредит кредиторы обычно рассматривают несколько видов дохода, чтобы определить вашу способность погасить кредит. Вот несколько примеров дохода, который можно рассматривать:

• Пенсионный доход: Если вы получаете пенсионный доход, включая социальное обеспечение, 401(k), традиционную IRA, Roth IRA, длительную нетрудоспособность, пенсии или аннуитеты, кредиторы могут учитывать это как часть вашего общего дохода
• Инвестиционный доход: Если у вас есть инвестиционные счета, такие как акции или облигации, кредиторы могут рассматривать доход, который вы получаете от этих инвестиций, как часть вашего общего дохода
• Заработная плата или заработная плата: Это наиболее распространенный вид дохода, который включает в себя регулярную заработную плату, которую вы получаете от своего работодателя. как часть вашего общего дохода
• Бонусы и комиссионные: Если вы получаете бонусы или комиссионные в рамках своей работы, кредиторы могут рассматривать их как часть вашего дохода
• Доход от сдачи в аренду: доход от аренды как часть вашего общего дохода
• Алименты и алименты: Если вы получаете алименты или алименты, кредиторы могут рассматривать их как часть вашего дохода

считаются более надежными, чем другие. Например, кредиторы могут потребовать документацию о самозанятости или доходе от аренды, а также могут обратить внимание на стабильность и постоянство ваших источников дохода.

Доход социального обеспечения

(SSI) для выхода на пенсию или длительной нетрудоспособности обычно может использоваться для получения ипотечного кредита. Это означает, что вы, вероятно, можете купить дом или рефинансировать на основе пособий по социальному обеспечению, если вы в настоящее время их получаете.

• SSI следует учитывать вместе с пенсионными фондами и другими ликвидными активами для расчета общего «дохода» заемщика. Это означает, что кредитор может увеличить квалификационную сумму на 10-25% и помочь вам претендовать на получение более крупного ежемесячного платежа по ипотеке. или подтверждение текущей квитанции

Если заемщик получает доход социального обеспечения из трудовой книжки другого лица, ему необходимо предоставить письмо о присуждении SSA и подтверждение текущей квитанции, а также подтверждение того, что доход будет продолжаться не менее трех лет.

У пенсионеров и пожилых людей есть множество вариантов ипотечного кредита. На самом деле, существуют программы, специально разработанные для помощи пожилым и пенсионерам в финансировании их домов.

Как упоминалось выше, пожилые люди могут легко преодолеть барьер дохода для получения ипотечного кредита, если у них есть достаточные активы, пенсионные сбережения или инвестиционные счета. Вот некоторые часто встречающиеся жилищные кредиты для пожилых людей на социальное обеспечение или другие источники дохода.

1. Кредиты под истощение активов

Кредит на истощение активов — это тип ипотечного кредита, предназначенный для покупки и рефинансирования жилья без постоянного дохода.

Технически это то же самое, что и традиционная ипотека. Единственная разница заключается в том, как ипотечный кредитор рассчитывает ваш квалификационный доход. Этот кредит является хорошим вариантом для пенсионеров. Но любой имеет право, если у него достаточно наличных резервов и надлежащие счета.

Ипотечные кредиты на истощение активов позволяют заемщикам претендовать на получение ипотечного кредита на основе их ликвидных активов, а не постоянного источника дохода. Сумма активов заемщика делится на ежемесячный «доход», который используется для определения того, могут ли они позволить себе погашение ипотеки.

Например, предположим, что у вас есть сбережения в размере 1 миллиона долларов. Кредитор разделит эту сумму на 360 (срок кредита в большинстве ипотечных кредитов с фиксированной ставкой), чтобы получить доход около 2700 долларов в месяц. Это число используется в качестве вашего ежемесячного денежного потока для получения ипотечного кредита.

Чтобы соответствовать требованиям, вам нужна значительная сумма сбережений.

Только определенные виды средств могут быть засчитаны в счет вашего дохода, соответствующего требованиям кредита на истощение активов. К ним обычно относятся:

• Текущие и сберегательные счета
• Счета денежного рынка
• Депозитные сертификаты
• Инвестиции, такие как акции, облигации и взаимные фонды
• 401(k) и пенсионные счета IRA
• Аннуитеты

Не имеет значения, есть ли у дохода определенный срок действия дата. Кредиторы потребуют от вас документального подтверждения регулярного и продолжающегося получения квалификационного дохода.

Обычно это делается с помощью одного или нескольких из следующих способов:

• Письма от организаций, обеспечивающих доход
• Копии пенсионных писем
• Копии подписанных федеральных налоговых деклараций
• 1099 формы
• Подтверждение текущих поступлений через выписки из банковских счетов

Для пенсионеров, которые не зарабатывают доход, кредит на истощение активов может быть хорошим способ претендовать на новый ипотечный кредит или рефинансирования.

2. Программа Fannie Mae по покупке жилья для пожилых людей

У Fannie Mae есть правила, которые позволяют использовать пенсионные активы, отвечающие установленным требованиям, при определенных условиях. Это позволяет кредиторам использовать пенсионные активы заемщика, чтобы помочь ему претендовать на получение ипотечного кредита.

Если заемщик уже использует 401(k) или другой пенсионный доход, ему необходимо продемонстрировать, что полученный доход будет продолжаться не менее трех лет. Кроме того, они должны будут предоставить документы, подтверждающие, что деньги снимаются со счета.

Если заемщику все еще нужно начать использовать актив, кредитор может рассчитать поток дохода, который может предложить этот актив.

3. Программа покупки жилья для пожилых Freddie Mac

Точно так же Freddie Mac изменила свои правила кредитования, чтобы облегчить получение ипотечного кредита заемщиками с ограниченным доходом, но значительными активами.

Правило позволяет кредиторам учитывать IRA, 401 (k), единовременные выплаты по пенсионным счетам и доходы от продажи бизнеса, чтобы претендовать на ипотеку.

Любые активы IRA и 401(k) должны быть полностью закреплены. Они также должны быть «полностью доступны для заемщика, не подлежат штрафу за снятие средств и не должны использоваться в настоящее время в качестве источника дохода».

4. Купить дом на инвестиционные деньги

Инвестиционные фонды могут быть использованы для получения ипотечного кредита. Но кредиторы, скорее всего, не будут учитывать всю сумму активов.

Когда пенсионные счета состоят из акций, облигаций или взаимных фондов, кредиторы могут использовать только 70% стоимости этих счетов, чтобы определить, сколько еще распределений.

5. Купить дом с поручителем

Одним из самых быстрых и простых решений для пожилых людей, у которых возникли проблемы с квалификацией, является добавление поручителя.

Некоторые родители-пенсионеры делают это, добавляя своих детей или членов семьи в свои заявки на ипотеку. Ребенок со значительным доходом может рассматриваться вместе с родителем, что позволяет ему купить дом даже при отсутствии постоянного денежного потока.

Fannie Mae предлагает все более популярную новую кредитную программу для созаемщиков. Ипотечная программа HomeReady позволяет подсчитывать доходы от членов домохозяйства, не занимающих кредиты, таких как взрослые дети или члены семьи.

Чтобы иметь право на участие в программе HomeReady, вы должны соответствовать требованиям к предельному доходу и приобрести основное место жительства. Дома для отдыха и инвестиционная недвижимость не допускаются.

6. Купить дом с необлагаемым налогом доходом

Еще одно полезное решение для пожилых людей — подсчет необлагаемого налогом дохода.

Доход социального обеспечения, например, обычно не облагается налогом. Большинство кредиторов могут увеличить размер этого дохода на 25%. Это известно как «начисление» (до вычета налогов и вычетов) при расчете ежемесячного дохода.

Хотя кредиторы не обязаны накапливать необлагаемый налогом доход, большинство из них будут делать это, если в этом нет необходимости. Кроме того, кредитор может выбрать меньший процент, например 10% или 15%.

Поговорите со своим кредитором о том, как он рассчитывает необлагаемый налогом доход.

7. Обратная ипотека

Одним из все более популярных ипотечных продуктов, специально предназначенных для пожилых людей, является обратная ипотечная ссуда.

Обратная ипотека, официально называемая ипотечной конверсией собственного капитала или HECM, поддерживается Федеральной жилищной администрацией (FHA). Обратная ипотека позволяет пожилым людям получить доступ к капиталу в своем доме посредством ежемесячных платежей пенсионеру. Затем проценты откладываются до момента погашения кредита.

Со временем баланс дома увеличивается, а размер собственного капитала уменьшается.

При обратной ипотеке один заемщик должен быть не моложе 62 лет.

Обратная ипотека не для всех. Кредитная линия под залог дома (HELOC), кредит под залог дома или рефинансирование наличными часто являются лучшим выбором для определения стоимости вашего дома.

Узнайте больше о том, кто должен и не должен рассматривать обратную ипотеку здесь. Или посетите страницу ресурсов Департамента жилищного строительства и городского развития, посвященную обратной ипотеке HECM.

8. Льготы по налогу на имущество для пенсионеров

И последнее, что следует учитывать как старшему домовладельцу, это то, что вы можете претендовать на льготу по налогу на имущество. Правила получения права на освобождение от налога на имущество для пожилых людей различаются в зависимости от штата. Как и сумма ваших налогов, которые могут быть уменьшены. Для получения дополнительной информации обратитесь в местный налоговый орган или к специалисту по финансовому планированию.

Право на льготные налоги на недвижимость может помочь снизить отношение вашего долга к доходу (DTI). Наличие более низкого DTI может увеличить сумму, которую вы можете занять по новому ипотечному кредиту.

«Имейте в виду, что даже если вы имеете право на налоговые льготы, налоги будут рассчитываться по текущей налоговой ставке в данном районе», — говорит Джон Мейер, кредитный эксперт The Mortgage Reports и лицензированный MLO.

Пример покупки жилья для пожилых людей: право на получение ссуды на истощение активов

В качестве примера предположим, что у пенсионера Майкла есть 1 миллион долларов в его 401(k). Никаких выводов он не производил.

• Майклу еще нет 70½. Это возраст, в котором IRS требует, чтобы владельцы счетов начали получать требуемые минимальные выплаты от 401(k)s
• . кредитор использует 70% баланса 401 (k), или 700 000 долларов США, за вычетом его первоначального взноса и затрат на закрытие

Примечание. Fannie Mae также разрешает заемщикам использовать активы с пенсионных счетов для первоначального взноса, расходов на закрытие и резерва денежных средств.

Предположим, что после первоначального взноса и затрат на закрытие у Майкла осталось 630 000 долларов.

Предполагая, что у него ипотека на 30 лет, эта сумма в 630 000 долларов может быть использована для постепенной выплаты по ипотеке в течение следующих 360 месяцев. Это дало бы ему 1750 долларов в месяц на оплату жилья.

• Сумма в 401(k) = 1 000 000 долларов США
• Квалифицируемые фонды 401(k) (70%) = 700 000 долларов США
• Средства, оставшиеся после первоначального взноса и закрытия расходов = 630 000 долларов США
• Ежемесячный ипотечный бюджет (630 000 долларов США / 360) = 1 750 долларов США

Хотя это не отдельный тип кредита , кредиторы иногда называют это «кредитом на истощение активов» или «кредитом на основе активов». Заемщики могут по-прежнему учитывать доход из других источников, когда они используют активы, чтобы помочь им соответствовать требованиям.

Майкл может использовать метод истощения активов из своего нетронутого 401(k). А затем объедините его с доходом от пособий по социальному обеспечению и его Roth IRA, чтобы занять как можно больше.

На самом деле он не использует свою 401(k) для оплаты ипотеки. Но этот расчет доказывает, что он может рассчитывать на свою 401(k) для выплаты ипотеки в случае необходимости.

Проблемы, с которыми сталкиваются пенсионеры и пожилые люди при получении ипотеки

Несмотря на то, что максимальный возраст для подачи заявки на ипотеку не установлен, пожилым людям и пенсионерам может быть труднее получить ипотечный кредит.

Вот несколько проблем, с которыми вы можете столкнуться при покупке или рефинансировании, и что с ними делать.

1. Отсутствие постоянного дохода

Ипотечные компании должны подтвердить, что вы можете погасить ипотечный кредит. Обычно это означает просмотр ежемесячного дохода на основе налоговых форм W2. Но у большинства пожилых людей нет регулярного ежемесячного денежного потока, который можно было бы показывать кредиторам.

Для тех, кто находится на пенсии, кредиторы часто рассматривают 401 (k) s, IRA и другие распределения пенсионных счетов для получения ипотечного кредита. Они также будут учитывать доход социального обеспечения, пенсию и доход от инвестиций.

Однако заемщики должны доказать, что эти средства полностью доступны для них. Вы не можете претендовать на пенсионные счета или пенсию, если вы не можете получать с них без штрафов.

Пенсионеры также должны показать, что их пенсионные счета могут быть использованы для финансирования ипотеки, помимо обычных расходов на проживание, таких как питание и коммунальные услуги.

2. Доход до 3 лет (пенсионный)

Покупатели жилья, которые еще не вышли на пенсию, но планируют выйти на пенсию в ближайшее время, могут столкнуться с другой проблемой в процессе подачи заявки на ипотеку. Когда вы покупаете дом или рефинансируете, ипотечные кредиторы должны убедиться, что ваш источник дохода будет продолжаться в течение как минимум трех лет после закрытия кредита.

Кто-то, выходящий на пенсию через год или два, не будет соответствовать этому требованию о постоянном доходе. В этом случае они не будут претендовать на получение ипотечного кредита или кредита рефинансирования. Неважно, насколько высок их кредитный рейтинг. И не имеет значения, сколько долга по кредитной карте они выплатили. Или сколько денег они спрятали на инвестиционных и пенсионных счетах.

Какое самое простое решение этой проблемы? Не говорите своему кредитору, что планируете выйти на пенсию.

• В ваших платежных квитанциях нет ничего, что могло бы предупредить кредитора о пенсионных планах, поэтому у него есть все основания полагать, что ваш доход сохранится
• Также нет гарантии, что вы выйдете на пенсию в запланированный срок. Многие люди меняют свои планы в зависимости от текущей экономической ситуации, своих инвестиций или желания продолжать работать.

  Если вы находитесь в ситуации, когда вы получили пенсионный выкуп или ваш работодатель сообщает вашему кредитору о пенсионных планах, вы не сможете претендовать на новую ипотеку. Если это ваша ситуация, вам, возможно, придется подождать, пока вы не выйдете на пенсию и не начнете получать средства со своих пенсионных счетов, чтобы соответствовать требованиям на основе ваших активов, а не вашего дохода.

  3. Доступ к пенсионным фондам

  Большинство руководящих принципов андеррайтинга считают, что распределения 401(k)s, IRA или других пенсионных счетов имеют определенную дату истечения срока действия. Это связано с тем, что они связаны с истощением актива. Таким образом, заемщики, получающие доход из таких источников, должны иметь возможность документально подтвердить, что он будет продолжаться в течение не менее трех лет после даты подачи заявки на ипотеку.

  Кроме того, лица, как правило, не могут снимать деньги со счетов 401(k) в возрасте до 59 лет.½ без штрафа. По этой причине пенсионер должен доказать неограниченный доступ к этим счетам и без штрафных санкций.

  Если счета состоят из акций, облигаций или взаимных фондов, эти активы считаются волатильными. По этой причине кредиторы используют только 70% стоимости пенсионных счетов, чтобы определить, сколько еще распределений.

  Когда имеет смысл получить ипотечный кредит в качестве старшего?

  Многие пенсионеры и пожилые люди выбирают ипотеку вместо того, чтобы погасить остаток по кредиту или купить новый дом за наличные.

  Это может высвободить сбережения для других целей, в зависимости от того, как долго будет ссуда. Такие предметы первой необходимости, как еда, транспорт и долгосрочный уход, являются одними из самых высоких расходов для пожилых людей.

  Помимо высвобождения активов, есть ряд причин, по которым пожилые люди могут рассмотреть возможность финансирования покупки нового дома.

  • Уменьшение размера: Пустые гнезда могут уменьшиться, чтобы минимизировать затраты на квадратные метры, техническое обслуживание и ипотеку
  • Физические проблемы: Уборка и ремонт могут стать физически тяжелыми. Многие пожилые люди покупают новый дом, чтобы сократить расходы на содержание
  • Дополнение к фиксированному доходу: Все большему количеству пожилых людей трудно жить на фиксированный доход. Пенсионеры могут решить продать или рефинансировать свои дома, профинансировать покупку нового дома и использовать обналиченные акции для увеличения своего дохода
  • Переезд в новый район: из своего штата в поисках лучшей погоды, отдыха, льготных налогов и других преимуществ

  Если что-либо из вышеперечисленного относится к вам, возможно, стоит подумать о финансировании дома на пенсии.

  Большинство ипотечных кредиторов имеют кредитные программы, которые позволяют пожилым людям купить дом или рефинансировать свой текущий дом. Однако не все кредиторы имеют опыт выдачи ипотечных кредитов для пожилых людей на социальное обеспечение.

  Прежде чем выбрать кредитора, обязательно задайте несколько контрольных вопросов. В дополнение к получению самых низких ипотечных ставок, вам нужно знать, как кредитор квалифицирует пенсионный доход и как он рассчитывает квалифицируемый доход от активов.