Покупка жилья под материнский капитал
Программа предоставления материнского капитала разработана с целью финансовой поддержки семей с двумя и более детьми. Она распространяется на все случаи рождения (усыновления) второго ребенка в период с 2007 по 2016 гг. Законодательством регламентируются способы использования данной субсидии, в частности, на сегодняшний день средства можно направить на изменение жилищных условий семьи, обучение детей или пополнение накопительной пенсии матери.
Большинство участников выбирает направить материнский капитал на покупку жилья либо на его строительство. В зависимости от конкретных условий использования должны учитываться различные нюансы, но в любом случае целевая недвижимость должна оформляться в общую долевую собственность. Будь то приобретение нового жилья, или оплата кредита за уже имеющуюся квартиру или дом, при направлении субсидии на любую из этих целей все члены семьи, включая несовершеннолетних, должны иметь свою долю в собственности.
Все выплаты происходят в безналичной форме, средства перечисляются непосредственно Пенсионным фондом продавцу недвижимости строительной или кредитной организации. Следует учитывать, что в большинстве случаев распоряжаться капиталом можно только спустя 3 года после рождения или усыновления ребенка, на которого он был оформлен.
Если кредит уже получен
Оформление приобретенного жилья в общую собственность также может быть произведено после перечисления средств, но в установленный срок (в ПФ достаточно предоставить заверенное нотариусом обязательство о его исполнении). При подаче заявления в соответствующее отделение ПФ нужно приложить:
- сертификат,
- пенсионное свидетельство,
- копию договора об ипотечном займе,
- справку из банка об остатке задолженности,
- свидетельство об оформлении прав владения недвижимостью,
- выписку из домовой книги,
- лицевой счет (копию).
Поступление средств материнского капитала в счет платы за кредит на жилье происходит в течение 2 мес.
Если таким образом задолженность погашается полностью, заемщику нужно только получить справку о закрытии долга. При частичной оплате ипотеки — оформить в банке новый график ежемесячных платежей с учетом внесенных средств. Имеющиеся штрафы, пени и другие санкционные начисления не погашаются средствами дотации.
Покупка без кредита
При этом в Пенсионный фонд потребуется предоставить выписку из ЕГРП о том, что жилплощадь не имеет обременения. Договор с продавцом заключается с отсрочкой платежа, т.к. в ПФ нужно сначала подать правоустанавливающие документы, а затем он перечисляет субсидию в течение 2 месяцев.
Вступительный взнос в кооператив
В ПФ опять же нужно предоставить вместе с другими документами копию зарегистрированного договора участия в ЖСК, а также справку от застройщика об оплаченной сумме и остатке. После рассмотрения заявки средства перечисляются в течение 5 дней на счет кооператива.
Первоначальный взнос по ипотеке
Если такая поправка будет принята, и материнский капитал можно будет сразу использовать под первоначальный взнос, купить жилье станет еще проще. Так или иначе при рассмотрении подобной заявки на кредит банк определяет его сумму исходя из доходов заявителя и величины государственной субсидии.
Участие в долевом строительстве
Таким образом, существуют разнообразные способы приобретения нового дома или квартиры с привлечением средств государственной субсидии — не случайно это самый популярный вариант использования средств. Перед тем, как выбрать оптимальный вариант, нужно внимательно ознакомиться с предложениями на рынке недвижимости и среди банков. В любом случае возможность использования маткапитала не ограничена во времени, и можно не торопиться с принятием решения.
Можно ли избежать прироста капитала, купив еще один дом?
Когда вы продаете свой дом, IRS допускает одну из основных форм льготы на прирост капитала.
Это называется исключением продажи дома, и оно позволяет вам вычесть значительную сумму прибыли от продажи дома, чтобы минимизировать или избежать уплаты налогов на прирост капитала. Если вы продаете инвестиционную недвижимость, вы можете использовать процесс, известный как «равноценный» обмен, чтобы снизить налоговое бремя, но этот процесс применим только к инвестиционной и сдаваемой в аренду недвижимости. Вот что вам нужно знать.
Финансовый консультант может помочь вам оптимизировать стратегии инвестирования и планирования имущества, чтобы снизить налоговые обязательства.
Исключения при продаже домаЕсли вы продаете дом, IRS допускает две основные формы налоговых льгот.
Первая налоговая льгота называется Разделом 121 (обычно называемым исключением продажи дома), который позволяет налогоплательщикам исключать прирост капитала из продажи своего дома. Это означает, что он может применяться только к основному месту жительства, где вы живете.
Вторая налоговая льгота называется Разделом 1031 (также называемым равноценным обменом), который позволяет налогоплательщикам отсрочить уплату налога на прирост капитала при продаже инвестиционной недвижимости, используя вырученные средства для покупки другой аналогичной недвижимости.
В 2022 году исключение продажи дома позволяет отдельным налогоплательщикам исключить до 250 000 долларов США из продажи их основного дома (500 000 долларов США для совместных налогоплательщиков).
Обратите внимание, что налогооблагаемый прирост капитала относится только к сумме, полученной от продажи. Это означает, что вы сначала вычитаете цену, которую вы заплатили за дом, а затем исключаете любые улучшения или расходы, не облагаемые налогом. Затем вы вычитаете исключение продажи дома. Все, что осталось, это сумма, с которой вы должны платить налоги.
В качестве примера предположим, что человек купил дом за 200 000 долларов. Спустя годы человек продает его за 500 000 долларов.
Потенциальный налог на прирост капитала при продаже составит 300 000 долларов США, то есть прибыль, полученная от продажи. Используя исключение продажи дома, продавец может исключить 250 000 долларов из прибыли. и, следовательно, должны оставшиеся 50 000 долларов в виде прироста капитала.
Чтобы применить исключение при продаже дома, ваша недвижимость должна пройти два теста:
Право собственности. Налогоплательщики должны были владеть этим домом не менее 24 из последних 60 месяцев (иными словами, не менее двух лет из последних пяти). Эти месяцы не обязательно должны идти подряд.
Использование и размещение. В период владения этот дом должен был использоваться как основное место жительства. Есть несколько способов официально установить основное место жительства. Самое главное, это должен быть адрес для подачи налогов, голосования, государственных и федеральных удостоверений личности и счетов за коммунальные услуги.
Обратите внимание, что у вас может быть только одно законное основное место жительства одновременно, а это означает, что вы можете применить исключение продажи дома только к одной продаже за раз.
Исключение продажи жилья не распространяется на инвестиционную или сдаваемую в аренду недвижимость. Это должен быть дом, в котором вы живете, и он не может быть вторым домом.
Обмен на аналогичные объектыНалоговое управление США определяет обмены на аналогичные объекты как обмены между недвижимым имуществом, которое используется для бизнеса или удерживается в качестве инвестиций для другого бизнеса того же или подобного типа.
Как правило, когда продавцы совершают этот тип обмена, они не обязаны признавать прибыль или убыток в соответствии с разделом 1031 Налогового кодекса. Это означает, что если вы владеете коммерческой недвижимостью, IRS разрешает вам продать одну собственность и использовать выручку купить другую без необходимости платить налоги на сделку.
Когда-то это применялось ко всем формам бизнес-активов, однако Конгресс отменил однородный обмен для всех активов в 2017 году. Это налоговое законодательство ограничивало недвижимость, предназначенную для активных транзакционных целей, такую как сдаваемая в аренду недвижимость, офисы, магазины, отели и другие используемые активы; и создали специальное преимущество для закрытых или индивидуальных фирм по недвижимости.
Аналогичные обмены должны соответствовать трем общим требованиям:
Это имущество должно храниться как инвестиционный актив. Этот дом не может быть домом для личного пользования, будь то основное место жительства, дополнительное место жительства или даже случайный дом для отдыха. Как правило, если вы когда-нибудь остановитесь в этом объекте, это, вероятно, не будет учитываться при обмене в аналогичном порядке 1031.
Это имущество должно приносить доход за счет сдачи в аренду или другого использования. Вы не можете держать собственность только как инвестицию для последующей продажи.
Приобретаемая недвижимость должна быть того же «характера и класса», что и продаваемая недвижимость. Как правило, это низкое требование, поскольку IRS считает, что большая часть недвижимости подходит для этой цели. В целом, если вы продаете одну инвестиционную недвижимость и используете вырученные средства для покупки другой, вы, скорее всего, выполните это требование.
Самым большим ограничением здесь является то, что IRS редко рассматривает собственность за пределами США как налогооблагаемую эквивалентность собственности внутри страны.
Вам не нужно делать прямой обмен в аналогичном обмене. Вместо этого, как только вы продадите свою первую инвестиционную недвижимость, вы можете положить выручку от этой продажи (ваш доход от прироста капитала) на условное депонирование. Затем у вас есть 180 дней, чтобы найти и купить еще один участок земли с таким же расположением. Эта новая покупка также должна приносить доход за счет сдачи в аренду или иного использования, а также должна осуществляться исключительно в коммерческих целях.
Затем вы можете использовать депонированные средства для покупки этой недвижимости. Если вы это сделаете, IRS позволит вам считать это обменом, и вам не придется платить налоги с выручки от первоначальной продажи.
Если вы владеете сдаваемым в аренду имуществом и хотите его улучшить, этот инструмент может оказаться чрезвычайно полезным.
Однако это не имеет ценности для домовладельцев, так как подобные обмены конкретно не распространяются на вашу частную резиденцию.
Вы можете избежать значительной части налога на прирост капитала за счет исключения продажи дома, большой налоговой льготы, которую IRS предлагает людям, которые продают свои дома. Люди, владеющие инвестиционной недвижимостью, могут отсрочить получение прироста капитала путем переноса продажи одной собственности на другую. Однако этот равноценный обмен не распространяется на личное жилье.
Советы по покупке недвижимости для начинающих- Финансовый консультант может помочь вам составить финансовый план для ваших нужд и целей при покупке жилья. Найти финансового консультанта не составит труда. Бесплатный инструмент SmartAsset подбирает вам до трех финансовых консультантов, которые обслуживают ваш регион, и вы можете бесплатно взять интервью у своих консультантов, чтобы решить, какой из них подходит именно вам.
Если вы готовы найти консультанта, который поможет вам достичь ваших финансовых целей, начните прямо сейчас. - Выбор между домом мечты и инвестиционной недвижимостью может быть трудным. В зависимости от ваших финансовых потребностей и целей, вот почему долгосрочная аренда может окупиться.
Если вы готовы найти консультанта, который поможет вам достичь ваших финансовых целей, начните прямо сейчас.Фото: ©iStock.com/LifestyleVisuals, ©iStock.com/PeopleImages, ©iStock.com/Jirapong Manustrong
Эрик Рид
Эрик Рид — независимый журналист, специализирующийся на экономике, политике и глобальных проблемах, а также широко освещающий финансы и личные финансы. Он сотрудничал с такими изданиями, как The Street, CNBC, Glassdoor и Consumer Reports. Работа Эрика фокусируется на влиянии абстрактных вопросов на человека, уделяя особое внимание аналитической журналистике, которая помогает читателям более полно понять свой мир и свои деньги. Он делал репортажи из более чем дюжины стран, включая Сан-Паулу, Бразилия; Пномпень, Камбоджа; и Афины, Греция. Бывший адвокат, прежде чем стать журналистом, Эрик занимался судебными разбирательствами по ценным бумагам и защитой по уголовным делам белых воротничков со специализацией pro bono по вопросам торговли людьми.
Можно ли избежать уплаты налога на прирост капитала, купив еще один дом?
Продажа дома с целью получения прибыли может стать налогооблагаемым событием. Если вы получили прибыль от продажи своего дома, вы можете заплатить налог на прирост капитала; однако могут применяться некоторые исключения.
Если вы планируете купить еще один дом, у вас есть варианты, которые могут уменьшить или устранить ваши обязательства по уплате налога на прирост капитала в зависимости от того, предназначена ли недвижимость для личного использования или если вы планируете реинвестировать эти средства в инвестиционную недвижимость, используя аналогичный вид 1031 обмен. Вот некоторые рекомендации о том, когда вы можете быть обязаны платить налог на прирост капитала и когда вы можете претендовать на освобождение.
Что такое налог на прирост капитала?
Прирост капитала – это прибыль, полученная от продажи актива, стоимость которого увеличилась за период владения.
Активы могут быть материальным имуществом, таким как недвижимость или личная собственность, или нематериальным имуществом, таким как акции или интеллектуальная собственность. Если инвестиции удерживаются более года, они считаются долгосрочным приростом капитала, который облагается налогом по более низкой ставке. Краткосрочный прирост капитала — активы, удерживаемые менее года — облагаются налогом как обычный доход.
Когда эти активы продаются или «реализуются», это создает налогооблагаемое событие, о котором необходимо сообщить в IRS, который будет облагать налогом вашу прибыль от продажи этого актива. Тем не менее, есть некоторые исключения, когда вы продаете свой дом.
Освобождение от налога на прирост капитала для основного места жительства
Ваш дом считается капитальным активом и облагается налогом на прирост капитала. Если ваш дом растет в цене, вы можете быть обязаны платить налог на прирост капитала. Однако благодаря Закону об освобождении от налогов от 1997, вы можете быть освобождены.
Вот как вы можете претендовать на освобождение от налога на прирост капитала при продаже вашего основного места жительства:
- Вы владели домом не менее двух лет
"}» aria-setsize=»-1″ data-aria-posinset=»1″ data-aria-level=»1″> Вы не обращались за освобождением от прироста капитала при продаже основного места жительства в течение последних двух лет Если вы соответствуете этим требованиям, вы имеете право на освобождение в размере 250 000 долларов США для налогоплательщиков, подающих одну декларацию, и 500 000 долларов США для налогоплательщиков, подающих совместную декларацию.
Вот пример: предположим, супружеская пара купила дом за 100 000 долларов и использовала его в качестве основного места жительства в течение 10 лет, прежде чем принять решение о продаже. Дом был продан за 175 000 долларов, поэтому их прибыль от продажи составила 75 000 долларов. Они не будут нести ответственность за какой-либо налог на прирост капитала, поскольку они выполнили все квалификационные требования, а прибыль составила менее 500 000 долларов США. Пара может распоряжаться полученным доходом по своему усмотрению.
Завершение обмена 1031 для отсрочки уплаты налога на прирост капитала по инвестиционной собственности
Что делать, если дом не является основным местом жительства, а вместо этого вы сдали его в аренду для получения пассивного дохода? Скорее всего, вы столкнетесь с налогооблагаемым событием, если продадите недвижимость по цене, превышающей вашу первоначальную инвестиционную базу, но может существовать способ отсрочить любой прирост капитала от продажи инвестиционной собственности.
Обмен 1031 может помочь инвесторам отсрочить эту прибыль, при условии, что они переведут всю выручку от продажи в эквивалентную замену собственности. Чтобы претендовать на обмен 1031, вам необходимо следовать правилам. Вот общий квалификационный контрольный список:
- Вы владеете инвестиционной недвижимостью.
- Вы хотите продать или обменять свою инвестиционную недвижимость на «подобную» собственность.
- Вы должны следовать определенным правилам и требованиям.
Вот как биржа 1031 может помочь вам сохранить капитал при продаже инвестиционной собственности, особенно высоко оцененных активов, которыми вы владеете более одного года:
Первоначальная база: 500 000 долларов
Цена продажи: 1,5 миллиона долларов
Задолженность по приросту капитала:
200 000 долларов США (20% от 1 миллиона долларов США)
Средства, доступные для реинвестирования: 1,3 миллиона долларов США
1031 Обмен на аналогичный актив
Первоначальная база: 500 000 долларов | Цена продажи: 1,5 миллиона долларов | Прирост капитала Задолженность: $0 | Средства, доступные для реинвестирования: 1,5 миллиона долларов США
|
Примечание: На приведенной выше диаграмме используется самая высокая долгосрочная ставка прироста капитала, которая составляет 20 процентов.
Хотите узнать, имеете ли вы право на обмен 1031 для отсрочки налога на прирост капитала? Планируйте заранее и убедитесь, что ваша биржа соответствует рекомендациям IRS. Если ваша биржа не соответствует требованиям, вы можете в конечном итоге заплатить огромный налог на прирост капитала.
Этот материал предназначен только для общей информации и образовательных целей. Информация основана на данных, собранных из источников, которые мы считаем надежными. Его точность не гарантируется, он не претендует на полноту и не предназначен для использования в качестве основного основания для принятия инвестиционных решений. Его также не следует рассматривать как совет, отвечающий конкретным инвестиционным потребностям любого инвестора. Realized не предоставляет налоговых или юридических консультаций. Этот материал не заменяет обращения за консультацией к квалифицированному специалисту в вашей конкретной ситуации. Приведенные примеры приведены только в иллюстративных целях и не отражают каких-либо сборов или расходов, которые могут быть понесены в ходе сделки с недвижимостью.