Оформление земельного участка в собственность при наличии жилого дома: Оформление земли под домом в собственность

Оформление в собственность земли под жилым домом — Юридическая консультация

Правовое регулирование земельных отношений осуществляется Земельным кодексом РФ (далее – ЗК РФ).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется нормами гл. V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», которая была введена в ЗК и вступила в силу с 1 марта 2015 г. (Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

В соответствии со ст. 39.1 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления (далее – местная администрация), договора купли-продажи, аренды или безвозмездного пользования таких земельных участков.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, как на бесплатных основаниях (в постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование, предоставление в собственность бесплатно), так и на платных основаниях (по договорам купли-продажи или аренды).

Основные способы возмездного предоставления земельных участков осуществляются на торгах, проводимых в форме аукционов: аукционов по продаже (ст. 39.3 ЗК РФ) или аукционов на право заключения договоров аренды (ст. 39.6 ЗК РФ) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Подготовка, организация и проведение аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, урегулированы ст. 39.11 и 39.12 ЗК РФ.

В п. 1 ст. 39.11 ЗК РФ указано, что решение о проведении аукциона по продаже или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается местной администрацией, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка (далее – заинтересованное лицо).

Все случаи предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину в собственность бесплатно предусмотрены ст. 39.5 ЗК РФ.

Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение, предусмотрены ст. 39.20 ЗК РФ, в п. 1 которой указано, что граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, имеют исключительное право на приобретение этих земельных участков в собственность или в аренду, если иное не установлено Земельным кодексом РФ или другим федеральным законом.

Для того чтобы инициировать переоформление земельного участка, заинтересованному лицу (в данном случае – вашей маме, как собственнику жилого дома, расположенного на этом земельном участке) необходимо будет представить соответствующее заявление в местную администрацию, изложив в нем просьбу о бесплатном способе переоформления земельного участка в собственность на ее имя и приложив документы, подтверждающие право собственности на жилой дом.

Порядок предварительного согласования предоставления земельного участка предусмотрен нормами ст. 39.15 и 39.17 ЗК РФ. Согласно этим нормам при подаче заявления надо обязательно указать вид права, на котором заинтересованное лицо желает приобрести земельный участок, если предоставление земельного участка возможно на нескольких видах прав.

Если к заявлению не приложены все необходимые документы или само заявление не будет соответствовать требованиям, перечисленным в данных статьях Земельного кодекса РФ, то в течение 10-ти дней со дня поступления заявления местная администрация возвращает это заявление заинтересованному лицу. При этом местная администрация обязательно должна указать причины возврата заявления о предоставлении земельного участка.

В случае правильно оформленного заявления и приложенного пакета документов, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, местная администрация в 30-дневный срок по результатам рассмотрения (ст. 39.16 и п. 3 ст. 39.17 ЗК РФ):

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заинтересованному лицу;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование и направляет принятое решение заинтересованному лицу.

Если местной администрацией принято решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных Земельным кодексом РФ, то обязательно должен быть официальный ответ по данному заявлению.

Отказ местной администрации не может быть оформлен в виде устного ответа сотрудника администрации (не имеющего юридической силы), а должно быть предоставлено письменное официальное решение, в котором указаны все основания принятия такого решения. Следует знать, что местная администрация может отказывать вам только по основаниям, строго перечисленным в законе.

Например, основания для отказа заявителю в предварительном согласовании предоставления земельного участка или в предоставлении земельного участка без проведения торгов перечислены в п. 8 ст. 39.15 и ст. 39.16 ЗК РФ.

В случае вашего несогласия с полученным официальным отказом и наличием законных оснований у вас есть право оспорить решение местной администрации в судебном порядке.

С 1 июля досрочно вступает в силу закон о продлении «дачной амнистии»

С 1 июля 2022 года вступает в силу Федеральный закон, который предусматривает новые возможности в части оформления прав на земельные участки и объекты бытовой недвижимости, а также продление срока «дачной амнистии» до 31 марта 2031 года.

Закон разработан при участии Росреестра и направлен на дальнейшее создание для граждан комфортных условий для регистрации прав на свою недвижимость. Он позволит легализовать построенные жилые дома на землях, в отношении которых отсутствуют правоустанавливающие документы, а также бесплатно приобрести в собственность сами участки, на которых расположены такие дома.

«Многие проблемы, связанные с оформлением права могли быть решены только в судебном порядке, сегодня законодательство пытается уйти от административных барьеров и помочь собственникам недвижимости в оформлении прав на их имущество. Граждане без суда не могут легализовать и оформить свое жилье, построенное ещё в советский период. Подтвердить право собственности гражданин сможет даже при отсутствии на руках правоустанавливающих документов» — пояснила С.В. Луговцова, руководитель Управления Росреестра по Новгородской области.

Положения данного закона применимы в случаях, когда жилые дома были построены до 14 мая 1998 года и располагаются в границах населенного пункта на землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При этом такие дома не должны быть признаны самовольной постройкой, а также не должны относиться к домам блокированной застройки (дом на две или более семьи) или к многоквартирным домам (дом, в составе которого две и более квартиры).

Граждане должны будут обратиться в орган местного самоуправления и подать заявление о предоставлении участка под существующим жилым домом, приложив любой предусмотренный законом документ, подтверждающий факт владения домом (выписку из похозяйственной книги, документ об уплате коммунальных услуг, документ о проведении государственного технического учета и (или) технической инвентаризации, документ, подтверждающий регистрацию заявителя по месту жительства в доме до 14.05.1998). Возможно представление и других документов, перечень которых вправе дополнительно определить региональные власти.

Образование земельного участка, на котором расположен указанный жилой дом, из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании схемы расположения земельного участка в случае, если отсутствует утвержденный проект межевания территории, предусматривающий образование такого земельного участка, либо утвержденный проект межевания не предусматривает образование такого земельного участка.

Государственная регистрация права собственности на земельный участок, на котором расположен жилой дом, возведенный до 14 мая 1998 года, и который предоставлен гражданину в собственность бесплатно, осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом такого жилого дома и государственной регистрацией права собственности данного гражданина на этот жилой дом.

Права наследников будут защищены

До настоящего времени сохранялись препятствия в оформлении прав наследников на земельные участки, предоставленные предыдущим владельцам на праве постоянного (бессрочного) пользования. К примеру, если гражданину был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование садовый земельный участок, то, несмотря на использование земельного участка на протяжении десятков лет, он не переходил по наследству ни его детям, ни внукам, его приходилось приобретать на общих основаниях у органов публичной власти.

Новый закон устанавливает положение, согласно которому если земельный участок был предоставлен гражданину до 30 октября 2001 года на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, то такой участок считается предоставленным гражданину на праве собственности. Такая норма закона позволит наследникам приобрести право собственности на земельные участки в порядке наследования. Кроме того, владельцу такого участка теперь не нужно будет обращаться в Росреестр, чтобы переоформить право собственности. При наличии документов старого образца о праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования (например, свидетельства о праве на землю) он сможет распоряжаться своим земельным участком – продать его, сдать в аренду и т.д.

«Дачная амнистия» продлевается

Чтобы создать более комфортные условия для оформления прав граждан на садовые и жилые дома, закон продлевает еще на пять лет действующий до 1 марта 2026 года упрощенный порядок регистрации прав на указанные объекты недвижимости («дачная амнистия»). Таким образом, он будет действовать до 1 марта 2031 года.

Напомним, в декабре 2020 года вступил в силу разработанный при участии Росреестра Федеральный закон № 404-ФЗ, согласно которому «дачная амнистия» была продлена до 2026 года с расширением ее возможностей для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

К слову, так называемый «уведомительный порядок» оформления прав на объекты ИЖС и садовые дома (путем направления уведомлений о планируемом строительстве и о завершении строительства объекта недвижимости в орган местного самоуправления) также продлен до 1 марта 2031 года.

Земельные правила — что нужно знать покупателям

В этой статье
Типы правил
Границы
Сервитуты и права проезда
Защитные соглашения, ТСЖ
Водно-болотные угодья
Зоны затопления и затопления
Исторические места 50005 Права на воду и полезные ископаемые, находящиеся под угрозой исчезновения 9000 См. также ЗОНИРОВАНИЕ            Просмотреть все статьи о ВОЗМОЖНОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА?

Землепользование регулируется широким набором правил на местном уровне, уровне штата, а иногда и на федеральном уровне. Использование также может быть ограничено по договору с помощью защитных соглашений и других ограничений, предусмотренных договором. Прежде чем тратить слишком много времени на оценку участка земли, сначала убедитесь, что вы можете использовать его для строительства и использовать землю по плану.

ТИП ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ЗЕМЛЕ

Использование земли под строительство зданий обычно регулируется комбинацией постановлений о зонировании, правил деления на части и строительных норм и правил, и на пути к получению разрешения на строительство нередко возникают препятствия. Кроме того, нормативные акты департамента здравоохранения обычно регулируют проектирование и согласование септических систем, а правила штата или федеральные правила могут преобладать над местными нормативными актами в отношении таких вещей, как качество воды, водно-болотные угодья, поймы, находящиеся под угрозой исчезновения виды, токсичные материалы и другие экологические проблемы.

Кроме того, конкретный участок может иметь ограничения на сделку посредством сервитутов, прав проезда, соглашений или других посягательств. Например, если предыдущий владелец пожертвовал права на застройку половины участка через сервитут, чтобы получить списание налогов, никто не может строить на этой части участка вечно (или «навечно», как говорят юристы). ). Что можно, а что нельзя делать на земле, например рубить деревья для просмотра, будет определено конкретной формулировкой в ​​сервитуте.

Поиск по названию позволит определить, имеет ли продавец четкое право собственности на недвижимость, и выявит ограничения, связанные с документом, например сервитуты, но ничего не скажет вам о зонировании или других вопросах, которые мешают вашим планам строительства. Участок может быть непригодным для строительства или не подходящим для вашего проекта, потому что он слишком мал в соответствии с правилами зонирования, не имеет надлежащей дороги или подъезда, на участке нет питьевой воды, загрязнена почва или вода, он слишком крутой, находится в водно-болотные угодья, или не может пройти тест на просачивание или «пропитку», стандартный тест, необходимый для установки местной канализационной системы в большинстве районов.

Также возможно, что он был разделен без соблюдения правил разделения города, что называется «незаконным разделением». В этом случае вам, вероятно, следует уйти. Если он у вас уже есть, вам нужно будет подать заявку на отклонение, но нет никаких гарантий, что вы его получите.

В некоторых штатах, например в Массачусетсе, действуют правила, регулирующие минимальное расстояние между колодцами и септическими системами на собственных и примыкающих участках, которые трудно или невозможно соблюдать на небольших участках без отклонений. Почти все штаты вводят ограничения на строительство в заболоченных районах, и каждый использует свое собственное определение того, что представляет собой водно-болотное угодье. Помните, что водно-болотные угодья, определенные законом, не обязательно выглядят влажными, на них растут болотные растения или есть другие легко узнаваемые характеристики. Проверьте местные и государственные правила, чтобы убедиться, что ваш проект не нарушает местные правила.

Список потенциальных проблем длинный. В каждом разделе ниже рассматриваются проблемы, которые могут сделать сайт непригодным для вашего проекта из-за юридических проблем, высоких затрат на разработку или качества жизни. Может быть, вы можете законно строить на участке с обширным уступом, недостаточной колодезной водой или свинофермой поблизости, но хотите ли вы этого? Во многих случаях проблемы могут быть решены, но это почти всегда требует времени и денег, а также часто сопряжено с определенным риском того, что все пойдет не так, как вы хотите (см. Извлеченные уроки: отклонение разрешено – Сосед подает в суд!).

ГРАНИЦЫ

Возлюби ближнего своего; но не сносите свою живую изгородь . — Бенджамин Франклин, в Альманах бедного Ричарда, 1732

Не всегда ясно, где проходят границы участка. Реальные дороги не могут быть построены в соответствии с дорогами, которые указаны на планах местности или картах городов, так называемых «бумажных дорогах». В сельской местности нередки случаи, когда соседский сарай или септическая система частично или полностью строится на продаваемом участке. Или соседи могут использовать землю для других целей, таких как отдых, парковка, садоводство или кто знает для чего, и могут быть недовольны тем, что им приходится отказываться от своей бесплатной (и не облагаемой налогом) доли. Они могут даже думать, что им принадлежит часть земли, из-за сочетания невежества, спорных границ и старой поговорки о том, что «владение — это девять десятых закона».

В этой пословице больше правды, чем вы можете себе представить. Древний принцип английского общего права, называемый «противоправное владение», дает человеку законное право требовать владения землей, которую он использует в течение определенного количества лет, без оспаривания законным владельцем. Если вы обнаружите, что соседи посягают на вашу землю, рекомендуется как можно скорее четко обозначить ваши границы забором или стеной и, при необходимости, попросить баттера уважать вашу границу и задокументировать общение. При более спорных обстоятельствах может потребоваться письмо от адвоката о прекращении и воздержании.

И наоборот, с нечеткой границей вы можете непреднамеренно построить свой дом частично на земле вашего соседа или слишком близко к границе, нарушив требования по отступам. Юридические средства правовой защиты от таких ошибок могут быть серьезными, например, требование к лицу, нарушившему правила, демонтировать или переместить конструкцию. В некоторых случаях вы можете договориться с соседом об изменении границы. Чтобы исправить нарушение, связанное с неудачей, вы можете подать заявку на отклонение от местного совета по зонированию, но нет никаких гарантий, что оно будет удовлетворено.

Границы могут быть обозначены деревянными или металлическими кольями, вбитыми в землю в угловых точках. Однако в некоторых случаях они сломаны, пропали без вести, закопаны или были перемещены. Поэтому, если есть какие-либо вопросы относительно границ, необходимо провести опрос. Это особенно важно на узком участке или там, где вы планируете строить рядом с одной из границ участка — и может потребоваться в соответствии с

СЕРВИТУТЫ И ПРАВА ОТДЫХА

Сервитут дает другой стороне право использовать вашу землю. указанными способами. Право проезда — это тип сервитута, который позволяет другому человеку путешествовать по части вашей земли — возможно, именно там, где вы планировали построить свой дом или сад. Например, коммунальная компания может владеть сервитутом, позволяющим провести линию электропередач через землю, которую вы рассматриваете. Или предыдущий владелец, возможно, пожертвовал сервитут, запрещающий любое строительство или изменение части участка, который вы просматриваете. У соседа может быть право проезда, позволяющее ему построить подъездную дорогу через участок, или у города может быть право проезда, чтобы построить дорогу. Точно так же дренажный сервитут позволяет городу, округу или штату создать дренажную канаву или «болотину» над землей или дренажный трубопровод под землей в зависимости от конкретного сервитута.

В некоторых случаях вы можете разместить временные конструкции, такие как настилы или навесы, внутри сервитута, но вам придется заплатить за удаление и замену улучшения, если владельцу сервитута потребуется доступ. Если городу или коммунальному предприятию необходимо провести раскопки для прокладки трубопровода или других коммуникаций в пределах их сервитута, они обязаны восстановить имущество до состояния, в котором они его нашли. Однако для обеспечения соблюдения этого положения может потребоваться несколько телефонных звонков, и их работа все еще может не соответствовать вашим стандартам.

Сервитуты могут быть частью договора и действовать вечно, а могут быть временными, например, до смерти держателя сервитута или определенной даты. Если сервитут не записан в акте, он должен быть записан в плане участка, ограничительных соглашениях или другом юридическом документе. Сервитуты могут работать в обоих направлениях — они могут повышать ценность вашей земли или уменьшать ее. Если сервитут важен для вашей покупки земли, например, он нужен вам для подъезда к вашему участку, сделайте сервитут и запланированное использование его условием вашего предложения.

ЗАЩИТНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА и ПОЛОЖЕНИЯ О ТСЖ

При покупке в подразделении есть большая вероятность, что лот поставляется с ограничениями, называемыми ограничительными соглашениями. Они предназначены для сохранения ценности свойств, общественного характера и т. д. С некоторыми можно согласиться — например, никаких мусорных машин во дворе, — но не любить других: «Что значит, я не могу вывешивать одежду сушиться!» Юридически они называются CC&Rs — соглашения, условия и ограничения, и имеют большой юридический вес. Поэтому внимательно прочитайте их, прежде чем продолжить.

Кто устанавливает правила.  Соглашения и другие правила, ограничивающие использование вашей собственности, создаются и применяются застройщиком или Ассоциацией домовладельцев (ТСЖ). Что ТСЖ может и не может регулировать, и как они могут обеспечивать соблюдение своих правил, регулируется законом штата. Как правило, ТСЖ имеют законные полномочия:

• Разрабатывать правила для общего блага жителей
• Разрабатывать правила для мест общего пользования
• Покупать товары и услуги для содержания мест общего пользования
• Оценка владельцев для оплаты общих расходов
• Обеспечение соблюдения их правил с помощью таких вещей, как штрафы, залоговые права, судебные иски и даже потеря права выкупа

Кто обеспечивает соблюдение правил? Соглашения не соблюдаются каким-либо государственным органом, а застройщиком или другими домовладельцами через ассоциацию домовладельцев. Правоприменение часто бывает неравномерным, но нарушение правила может привести к неприятным последствиям, включая штрафы, залоговые права или судебные иски, а в крайних случаях — лишение права выкупа. Хотя правоприменение часто бывает неравномерным, можно с уверенностью предположить, что все правила будут применяться.

Что можно регулировать. Ковенанты и правила ТСЖ могут охватывать почти все, что вы можете себе представить: домашние животные (тип и количество), стирка на открытом воздухе, вырубка деревьев, размер, стиль и цвет дома, заборы, спутниковые антенны, радиолюбительская деятельность, праздничные украшения на открытом воздухе, где вы может припарковаться, и даже кто живет в вашем доме за пределами нуклеарной семьи. Дом может быть предметом «проверки проекта» одним человеком или комитетом, чьи вкусы могут отличаться от ваших. Ковенанты также могут быть более строгими, чем законы о зонировании, например, ужесточая требования к отступлениям или дополнительно ограничивая ваше право на разделение. Список можно продолжить. Некоторые общие элементы включают в себя:

• Размер корпуса, стиль и цвет.
• Домашние животные: тип, размер, количество, и можете ли вы позволить кошкам или собакам бродить по окрестностям.
• Шум: Возможно, вы не сможете взорвать Led Zeppelin в полночь, даже если это разрешено городским постановлением.
• Ландшафтный дизайн: что можно и что нельзя сажать
• Ограждение: разрешено ли это, и если да, то какого типа и какой высоты?
• Отдельные конструкции: размер, тип и материалы, используемые для детских игровых площадок, сараев для инструментов и других хозяйственных построек.
• Украшения. Сможете ли вы построить и украсить ясли во дворе перед домом или украсить вход гигантскими страшными пауками на Хэллоуин? Они могут регулироваться.
• Домашний бизнес: тип и размер домашнего бизнеса могут быть ограничены или даже запрещены за пределами местных законов о зонировании.

Есть вопросы. Если вы много обдумываете в подразделении, убедитесь, что вы подходите к нему с открытыми глазами. Спросите продавца, агента по продажам или разработчика о любых ограничениях по делу. Чтобы убедиться в этом, обратитесь в отдел документации или в здание суда местного муниципалитета. Спросите их о любых связанных с делом ограничениях в развитии, которое вы рассматриваете. Обычно они отображаются на карте площадей подразделения или описываются в официально зарегистрированном документе в архиве.

Ковенанты также будут отображаться при поиске по титулу, проводимом вашим адвокатом, если вы его наняли, или титульной компанией до того, как они оформят вам титульное страхование. Если у вас есть какие-либо опасения, вы должны сделать свое предложение при условии отсутствия соглашений или правил ТСЖ, которые мешают вашим планам строительства или землепользования (см. Извлеченные уроки: Соглашения, защищающие кого?).

Смежным вопросом являются сборы ассоциации, покрывающие такие вещи, как содержание частных дорог или обслуживание общих колодцев, общественных септических систем, общей земли или другого общего имущества. Лучше всего входить в эту аранжировку с открытыми глазами.

ВОЛОТНЫЕ УГОДЫ 

Правила регулирования водно-болотных угодий сложны и существуют на федеральном уровне, уровне штата и часто на местном уровне (город, поселок или округ). Возможные характеристики включают сезонную стоячую воду, низину, которая удерживает воду в течение нескольких дней после дождя, неглубокий уровень грунтовых вод, пруд или ручей с пологими берегами. Для быстрой проверки пройдитесь весной, через день или два после сильного дождя, в поисках стоячей воды или мокрых участков под ногами. Однако в некоторых случаях определенные и регулируемые водно-болотные угодья могут казаться сухими, могут не содержать болотных растений, таких как рогоз, и даже могут быть покрыты лесом.

Управление качества воды Вермонта определяет охраняемые водно-болотные угодья как

те районы штата, которые затапливаются поверхностными или грунтовыми водами с частотой, достаточной для поддержания растений и животных, рост и размножение которых зависит от насыщенных или сезонно насыщенных почвенных условий. . Эти районы широко известны как пруды, болота, болота, болота, влажные луга, кустарниковые болота и лесные болота. Водно-болотные угодья часто встречаются вместе с озерами, прудами, реками и ручьями, создавая переходные зоны между сушей и открытой водой. Однако водно-болотные угодья также могут быть изолированы от какой-либо очевидной связи с водой, если они расположены там, где топография собирает поверхностные воды, или там, где грунтовые воды выходят на поверхность 9.0017 .

Если вы подозреваете, что на вашем участке могут быть водно-болотные угодья, обратитесь в местный или государственный департамент охраны окружающей среды (DEQ), который предоставит карты инвентаризации водно-болотных угодий с указанием местонахождения водно-болотных угодий. Сейчас многие онлайн. Однако эти карты не всегда полны и не всегда актуальны. Они могут пропустить некоторые области или включить те, которые больше не являются водно-болотными угодьями. Единственный способ с уверенностью определить статус участка — провести физический осмотр участка, включая почву и растения, в соответствии с государственными нормами. Вы можете нанять консультанта по окружающей среде, чтобы он провел быстрый обзор и, при необходимости, более тщательное (и более дорогое) картографирование границ водно-болотных угодий на вашем участке. В некоторых штатах некоторые из этих услуг предоставляются бесплатно или за символическую плату. Обратитесь в Департамент качества/защиты окружающей среды вашего штата.

Если известно или предполагается наличие заболоченной территории на вашей территории, не расчищайте ее, не раскапывайте, не сортируйте и не изменяйте ее каким-либо образом до тех пор, пока вы полностью не усвоите правила и не получите необходимые разрешения. В противном случае вы можете быть оштрафованы и обязаны восстановить водно-болотные угодья до их естественного состояния.

Однако, даже если на вашем участке охраняются заболоченные земли, вы все равно сможете строить на засушливой части земли. Вам понадобится достаточно большая территория для строительства с необходимыми просветами до границ заболоченной территории. Вам также понадобится достаточно большая сухая площадь для септической системы, если это необходимо.

В некоторых случаях вам может быть разрешено осушать и строить водно-болотные угодья и «смягчать» воздействие путем восстановления или создания водно-болотных угодий в другой части участка — так называемое компенсационное смягчение последствий . Однако это юридически сложно и в основном используется разработчиками с помощью инженеров и юристов.

Поэтому действуйте с особой осторожностью, прежде чем покупать или строить на водно-болотных угодьях или рядом с ними. Помимо нормативных препятствий, вы сталкиваетесь с перспективой владения домом с постоянными проблемами дренажа и влажности.

ЗОНЫ ЗАТОПЛИВАНИЯ

Проверьте в своем опросе, местном отделе планирования или окружном суде, чтобы узнать, находится ли какая-либо или вся ваша земля в зоне затопления, установленной FEMA, обычно называемой «поймой». FEMA определяет зоны высокого риска затопления как районы с вероятностью затопления 1% в любой данный год. Это означает, что вероятность наводнения в любой 30-летний период составляет около 25%. В 50-летний период риск составляет около 40%. Для сравнения, это в 27 раз больше, чем вероятность пожара в вашем доме, которая составляет примерно 1 к 2500 в любой конкретный год.

Зонирование может потребовать от вас строительства на определенном расстоянии от границы поймы, а также может потребовать, чтобы здание было поднято на определенную высоту. В некоторых районах здания возвышаются на опорах с «отрывными» стенками на нижнем уровне, предназначенными для того, чтобы отламываться и уплывать при наводнении, оставляя здание наверху невредимым. Нижние части здания, как правило, не предназначены для жилых помещений или механических/электрических систем. Также могут применяться особые требования к септической системе. Правила могут быть довольно сложными.

Если вы находитесь в зоне высокого риска наводнения, большинство кредиторов потребует от вас приобрести федеральную страховку от наводнения, которая ограничена суммой в 250 000 долларов США и часто не покрывает полную стоимость восстановления. Вы также можете заплатить намного больше за некоторые типы покрытия, таких как повреждение плесени, и найти более трудным для получения кредита на строительство. Добавьте к этому реальный риск наводнения, и вам, возможно, захочется очень хорошо подумать о том, чтобы искушать судьбу таким образом. Ознакомьтесь с часто задаваемыми вопросами о страховании от наводнения.

Независимо от того, верите вы в глобальное потепление или нет, во многих районах страны выпадает больше осадков, чем ожидалось по историческим нормам, и карты опасности наводнений пересматриваются, чтобы отразить эти изменения. Однако пересмотр карт зон затопления является бюрократическим процессом, который может отставать от климатических тенденций (и иногда приводит к неправильной классификации районов). FEMA делает все возможное с ограниченным персоналом и финансированием. И, нравится вам это или нет, их данные часто являются лучшими доступными данными, и на них полагаются кредиторы, страховщики и рынок недвижимости, поэтому к ним нельзя относиться легкомысленно . Подробнее о картировании пойм и страховании от наводнений .

Хотя нахождение в пойме не означает, что ваша земля обязательно будет затоплена, нахождение вне поймы не гарантирует, что вы будете в безопасности. Местные источники воды, такие как пруды или ручьи, местные условия дренажа и топография вашего участка — все это играет роль. Если вы сомневаетесь, попросите инженера взглянуть.

ПРАВА НА ВОДУ И ПОЛЕЗНЫЕ ИСКОПАЕМЫЕ

Права на воду. Владение участком земли не обязательно означает, что вы владеете правами на воду и полезные ископаемые, которые текут по вашей земле или под ней. В основном это проблема западных штатов, где большая часть доступной воды используется для орошения. Могут существовать различные виды прав на воду для поверхностных вод, подземных вод и родников, а также для бытовых, сельскохозяйственных и промышленных целей. Как правило, права на воду зависят от того, кто первым подал заявку на получение прав. При нехватке воды человек, подавший заявление в 1920 имеет приоритет перед заявкой 1960 года. Особенно в засушливых районах важно знать, какие права на воду связаны с землей, которую вы покупаете. Это может существенно повлиять на стоимость и пригодность земли. Поскольку эти права сложны и различаются от штата к штату, разумно получить мнение юриста или эксперта по правам на воду.

Права на добычу полезных ископаемых .  Как и права на воду, права на добычу полезных ископаемых варьируются от штата к штату. Как правило, право собственности на поверхность земли не гарантирует, что вы владеете ценными полезными ископаемыми под ней, которые могут находиться в частной или государственной собственности. Права на добычу полезных ископаемых обычно распространяются на уголь, нефть, газ и ценные полезные ископаемые, но исключают основную почву, песок, гравий и коренные породы, которые лежат под большинством домов. Хуже всего то, что владелец прав на добычу полезных ископаемых, как правило, имеет право войти в собственность, чтобы добывать свои полезные ископаемые, даже если у вас во дворе есть нефтяная скважина! Если вы находитесь в районе, где преобладают нефть, газ и добыча полезных ископаемых, стоит выяснить, кому принадлежит золото под вашим домом. Узнайте больше о правах на добычу полезных ископаемых и правах на землю.

ВЫМИРАЮЩИЕ ВИДЫ И ИСТОРИЧЕСКИЕ МЕСТА

Другие менее распространенные проблемы, которые могут повлиять на то, можете ли вы использовать участок земли и как, включают присутствие исчезающих видов, археологические раскопки, такие как место захоронения коренных американцев, или особые ограничения зонирования. наложен на экологически чувствительный участок (см. Районы особого зонирования).

Просмотреть все статьи о МОЖНО ЛИ ЭТО ПОСТРОИТЬ? Вернуться к началу

Глава 6.38 РЕГИСТРАЦИЯ СВОБОДНОГО ИМУЩЕСТВА

Разделы:

6.38.010    Назначение.

6.38.020    Область применения.

6.38.030    Определения.

6.38.040    Осмотр проблемного имущества.

6.38.050    Регистрация вакантного аварийного имущества.

6.38.060    Регистрация собственника незанятого имущества.

6.38.070    Имущество, поврежденное пожаром.

6. 38.080    Регистрационный сбор.

6.38.090    Требование по поддержанию актуальности информации — удаление из реестра вакантной собственности.

6.38.100    Требования к содержанию и безопасности незанятого имущества.

6.38.110    Размещение объявлений.

6.38.120    Дополнительные полномочия.

6.38.130    Нарушения и правоприменение.

6.38.010 Назначение.

Целью и намерением городского округа Такома-Парк, посредством принятия этой главы, является создание программы регистрации вакантной собственности в качестве механизма для защиты жилых и коммерческих кварталов от ухудшения состояния из-за отсутствия надлежащего обслуживания и для обеспечение сохранности аварийного и незанятого имущества. (Приказ 2016-13 § 1, 2016 г.)

6.38.020 Область применения.

Положения настоящей главы применяются ко всем существующим жилым, коммерческим, многоквартирным, промышленным и институциональным объектам и сооружениям. Эта глава не освобождает владельца от необходимости соблюдать все применимые постановления и постановления города или все применимые законы и постановления округа Монтгомери и штата Мэриленд. (Приказ 2016-13 § 1, 2016)

6.38.030 Определения.

«Бенефициар» означает кредитора или другое лицо по векселю, обеспеченному договором доверительного управления или ипотечным залогом.

«Здание» означает строение с крышей, поддерживаемой колоннами или стенами, которое служит укрытием или ограждением.

«Невыполнение обязательств» означает невыполнение договорного обязательства, денежного или условного.

«Проблемное имущество» означает имущество, которое находится под текущим (1) ожиданием обращения взыскания или продажи под залог; (2) недвижимость, на которую было обращено взыскание, если право собственности было сохранено за кредитором или бенефициаром доверенности, связанной с обращением взыскания; и/или (3) любое имущество, переданное по договору вместо обращения взыскания. «Проблемное имущество» также может включать имущество, которое освободилось в результате завещания или смерти зарегистрированного владельца.

«Доказательство вакантности» означает любое условие, которое само по себе или в сочетании с другими присутствующими условиями может привести разумного человека к мысли, что недвижимость является вакантной. Такие условия включают, но не ограничиваются: заросшей и/или мертвой растительностью; накопление газет, проспектов, листовок и/или почты; просроченные уведомления о коммунальных услугах и/или отключенные коммунальные услуги; скопление мусора, хлама и/или мусора; разбитые или заколоченные окна; брошенные автомобили и/или автозапчасти или материалы; отсутствие оконных покрытий, таких как шторы, жалюзи и/или ставни; отсутствие мебели и/или личных вещей, соответствующих жилому помещению; и/или заявления соседей, прохожих, агентов по доставке или государственных служащих о том, что недвижимость свободна.

«Обращение взыскания» означает процесс, при котором имущество, переданное в качестве обеспечения кредита на недвижимость, продается через суд на аукционе для погашения долга, если владелец/заемщик/залогодатель не выполняет свои обязательства.

«Кредитор/залогодержатель» означает физическое или юридическое лицо, которое является обеспеченной стороной по любой ипотеке или договору доверительного управления, или которое имеет фидуциарный интерес в имуществе, которое может включать ипотечного обслуживающего лица.

«Уведомление о неисполнении обязательств» означает уведомление о том, что имело место неисполнение обязательств по ипотеке или договору доверительного управления и что бенефициар намеревается приступить к продаже доверительного управляющего или отчуждению права выкупа.

«Владелец» означает любое лицо, товарищество, корпорацию, некорпоративную ассоциацию, субъект с ограниченной ответственностью, траст, личного представителя имущества или доверенное лицо, имеющее законное или справедливое право собственности или долю в любом недвижимом имуществе.

«Зарегистрированный владелец» означает лицо, имеющее зарегистрированное право собственности на имущество, указанное в земельных записях округа Монтгомери, штат Мэриленд.

«Имущество» означает любое неулучшенное или улучшенное недвижимое имущество или его часть, расположенное в городе, и включает здания или сооружения, расположенные на участке, независимо от его состояния.

«Ответственная сторона» означает бенефициара, который добивается обращения взыскания на имущество, подпадающее под действие настоящей главы, обеспеченное ипотекой, договором доверительного управления или аналогичным документом, или имущество, которое было приобретено кредитором или бенефициаром договора доверительного управления, участвующим в выкупа. «Ответственная сторона» может также включать ипотечного агента, компанию по сохранению имущества или компанию по управлению имуществом, которой поручено обеспечение безопасности и обслуживание имущества.

«Охрана» означает такие меры, которые могут быть предписаны городским менеджером или его или ее представителем, которые помогают сделать собственность недоступной для неуполномоченных лиц, включая, помимо прочего, ремонт заборов и стен, запирание ворот, ремонт или обшивка дверных, оконных и/или других проемов. Посадка должна быть завершена в соответствии с минимальными стандартами крепления, изложенными в Разделе 6.36.060(C) с поправками, когда посадка завершена или требуется. Блокировка включает в себя меры, которые требуют ключа, ключ-карты, инструмента или специальных знаний, чтобы открыть или получить доступ.

«Свободный» означает, что ни одно лицо или лица в настоящее время не ведут законный бизнес или законно не проживают или не проживают в какой-либо части здания или сооружения в качестве законного или равноправного владельца (владельцев) или арендатора (владельцев) на постоянной, постоянной основе. . Имущество считается вакантным, если в нем нет обычного присутствия лиц, имеющих законное право находиться в нем, или когда вся законная коммерческая или строительная деятельность или проживание в нем существенно прекращены, или оно практически лишено содержимого. В случае зданий смешанного назначения отдельная арендуемая часть здания, отвечающая этим критериям, также может считаться свободной.

«Свободное имущество» означает участок или участок недвижимого имущества, по крайней мере, с одним зданием, сооружением или частью, которое в настоящее время не используется или не занято в течение периода, превышающего 30 дней. Здание или сооружение, которое остается обставленным, с подключенными или используемыми инженерными сетями, а также на территории, находящейся в эксплуатации в отсутствие собственника, не считается пустующим, за исключением случаев, когда здание или сооружение пустует в течение периода, превышающего один год. Здание или сооружение, которое находится в стадии активного строительства или активной реконструкции, реконструкции или ремонта, и имеется разрешение на строительство, позволяющее сделать здание пригодным для проживания, которое было выдано, возобновлено или продлено в течение шести месяцев с даты освобождения, не подлежит требованиям настоящей главы о регистрации вакантной собственности; при условии, однако, что прекращение активной деятельности по строительству, реконструкции, ремонту или сносу более чем на 30 дней, если для прекращения не будет предъявлена ​​уважительная причина, приведет к тому, что недвижимость будет считаться незанятой и подлежит регистрации, обеспечению, и требования к техническому обслуживанию, изложенные в этой главе.

Здание, которое владелец или агент владельца активно пытается продать или сдать в аренду (о чем свидетельствует размещенная на объекте вывеска, рекламирующая недвижимость для продажи или сдачи в аренду, с контактной информацией и текущим номером телефона, соглашение о листинге с контактной информацией о недвижимости, MRIS или электронный список MLS, или другое объявление о продаже или аренде) не считается незанятой собственностью; при условии, что срок продажи или аренды не должен превышать шести месяцев с момента первоначального объявления, предложения или объявления о продаже или аренде. Освобождение от требования о регистрации вакантной собственности для здания, предназначенного для продажи или сдачи в аренду, может быть продлено еще на один период после подтверждения того, что здание все еще активно продается или сдается в аренду; и при условии, что здание соответствует требованиям содержания вакантного имущества, предусмотренным настоящей главой.

«Реестр вакантного имущества» означает официальный учет вакантного проблемного имущества и вакантного имущества, зарегистрированного в городе в соответствии с требованиями настоящей главы. (Приказ 2016-13 § 1, 2016)

6.38.040 Осмотр проблемного имущества.

A.    Перед подачей жалобы о лишении права выкупа или уведомлением о невыполнении обязательств или принятием акта вместо обращения взыскания ответственная сторона или ее представитель должны осмотреть проблемное имущество, чтобы определить, является ли оно свободным. Если обнаружится, что проблемное имущество пустует или есть признаки того, что оно пустует, ответственная сторона должна в течение 30 дней зарегистрировать это имущество в качестве незанятого проблемного имущества в городе с целью сведения к минимуму опасности для людей и имущества в результате аварии. вакансия.

B.    Если проблемное имущество занято, но остается неиспользованным, оно должно проверяться ответственной стороной или назначенным им лицом ежемесячно до тех пор, пока: (1) неисполнение не будет устранено; или (2) имущество признано свободным или имеются доказательства того, что оно пустует. Ответственное лицо или назначенное им лицо должно в течение 30 дней после получения информации о вакансиях зарегистрировать это имущество в качестве вакантного аварийного имущества в городе с целью сведения к минимуму опасности для людей и имущества в результате вакансий. (Приказ 2016-13 § 1, 2016 г.)

6.38.050 Оформление вакантного аварийного имущества.

A.    Ответственное лицо или назначенное им лицо должно зарегистрировать вакантное проблемное имущество, заполнив и отправив регистрационную форму вакантного проблемного имущества и отправив регистрационную форму в город вместе с необходимой пошлиной.

B.    Регистрационная форма вакантного проблемного имущества должна включать следующее:

1.    Адрес вакантного проблемного имущества.

2.    Имя, текущая улица/офисный почтовый адрес (без почтовых ящиков), номер телефона и адрес электронной почты всех владельцев пустующего проблемного имущества.

3.    Имя ответственного лица, улица/офисный почтовый адрес ответственного лица (без почтовых ящиков), имя прямого контактного лица ответственного лица, номер телефона и адрес электронной почты, а также имя, адрес, номер телефона и электронная почта компании по управлению имуществом, поставщика выездных услуг, отдела или отдела по сохранению имущества или недвижимости (REO), ответственного за осмотр, защиту и обслуживание имущества.

4.    Объяснение причины отсутствия недвижимости.

C.    Если незанятое проблемное имущество не зарегистрировано, городские власти могут направить ответственной стороне или назначенному им лицу письменное уведомление о вакансии, и ответственная сторона или назначенное им лицо должно зарегистрировать пустующее проблемное имущество в городе в течение 30 дней с момента получения. уведомление о вакансии от города.

D.    Регистрация вакантного проблемного имущества должна быть действительной в течение периода, не превышающего один год, начиная с 1 июля и заканчивая 30 июня следующего года, и впоследствии продлеваться ежегодно до тех пор, пока это имущество не перестанет быть вакантным проблемным имуществом. .

E.    Незанятое имущество, находящееся в бедственном положении, должно оставаться в соответствии с требованиями о регистрации, стандартами безопасности и технического обслуживания, предусмотренными настоящей главой, до тех пор, пока это имущество является имуществом, находящимся в аварийном состоянии.

F.    Ответственная сторона должна информировать городские власти о любых незавершенных действиях, таких как банкротство, завещание или другие судебные или административные действия, которые запрещают ответственной стороне предпринимать какие-либо действия, требуемые настоящей главой. Ответственная сторона должна предоставить городу полную информацию о любых предстоящих действиях, которые, по ее утверждению, препятствуют выполнению ответственной стороной требований настоящей главы, включая изложенные здесь стандарты безопасности и технического обслуживания.

G.    Отказ зарегистрировать вакантное проблемное имущество является муниципальным правонарушением класса А. (Приказ 2016-13 § 1, 2016)

6.38.060 Регистрация собственника незанятого недвижимого имущества.

A.    Собственник незанятой недвижимости, расположенной в городе, должен зарегистрировать пустующую недвижимость в городе в течение 30 дней с момента появления вакансии. При наличии уважительной причины городские власти могут предоставить владельцу незанятой собственности разумное продление времени для регистрации незанятой собственности.

B.    Если незанятое помещение не зарегистрировано, городские власти могут направить зарегистрированному владельцу письменное уведомление о вакансии, и владелец должен зарегистрировать свободное помещение в городе в течение 30 дней с момента получения извещения о вакансии от города. .

C.    Владельцы, которые обязаны зарегистрировать свою вакантную недвижимость в соответствии с настоящей главой, должны сделать это, заполнив и отправив в город форму регистрации вакантной собственности вместе с необходимой пошлиной. Форма регистрации вакантной собственности может быть подписана агентом для владельца при условии, что также предоставлено письменное разрешение агента от владельца. Форма регистрации вакантной недвижимости должна включать следующее:

1.    Имя, текущая улица/почтовый адрес офиса (без почтовых ящиков), номер телефона и адрес электронной почты всех владельцев вакантной недвижимости. Если какой-либо владелец незанятого имущества не совпадает с зарегистрированным владельцем, то должно быть предоставлено объяснение причин различия в праве собственности.

2.    Имя физического или юридического лица, ответственного за уход и контроль за незанятым имуществом. Таким физическим лицом может быть собственник, если собственником является физическое лицо, или может быть иное лицо, чем собственник; при условии, что владелец заключил договор с таким физическим или юридическим лицом, чтобы действовать в качестве его или ее агента для целей настоящей главы.

3.    Текущий почтовый адрес/улица (без почтовых ящиков), номер телефона и адрес электронной почты агента владельца, а также имя прямого контакта, номер телефона и адрес электронной почты для прямого контакта с агентом владельца.

4.    Свидетельство о страховании имущества на сумму, равную или превышающую налогооблагаемую стоимость имущества.

5.    Объяснение причины отсутствия недвижимости.

D.    Регистрация вакантной недвижимости действительна в течение периода, не превышающего одного года, начиная с 1 июля и заканчивая 30 июня следующего года, и впоследствии продлевается ежегодно до тех пор, пока недвижимость не перестанет быть вакантной.

E.    Незанятое имущество должно оставаться в соответствии с требованиями регистрации, стандартами безопасности и технического обслуживания, предусмотренными настоящей главой, пока оно не занято.

F.    Владелец или представитель владельца должен информировать городские власти о любых незавершенных действиях, таких как банкротство, завещание или другие судебные или административные действия, которые запрещают владельцу или представителю владельца предпринимать какие-либо действия, предусмотренные настоящей главой. Владелец или представитель владельца должен предоставить городу полную информацию о любых незавершенных действиях, которые, как он утверждает, препятствуют соблюдению владельцем или представителем владельца настоящей главы, включая изложенные здесь стандарты безопасности и технического обслуживания.

G.    Отказ зарегистрировать незанятое имущество является муниципальным правонарушением класса А. (Приказ 2016-13 § 1, 2016)

6.38.070 Имущество, поврежденное пожаром.

Если здание или сооружение повреждено в результате пожара или другой аварии, у владельца есть 90 дней с даты пожара или другой аварии, чтобы подать заявление на получение разрешения на начало строительства, реконструкции, ремонта или сноса и 30 дней после даты о выдаче разрешения на начало строительства, реконструкции, ремонта или сноса здания или сооружения, пострадавших от пожара. Невыполнение или прекращение активной деятельности по строительству, реконструкции, ремонту или сносу в течение более 30 дней, если не будет доказана уважительная причина, приведет к тому, что недвижимость будет считаться незанятой и подлежит регистрации, безопасности и обслуживанию. эта глава. (Приказ 2016-13 § 1, 2016 г.)

6.38.080 Регистрационный сбор.

Годовой сбор за регистрацию незанятого имущества, находящегося в бедственном положении, или незанятого имущества составляет 200,00 долларов США, которые должны быть уплачены городу Такома Парк и представлены в город вместе с необходимой регистрационной формой и всей подтверждающей информацией и документацией. Регистрация незанятого проблемного имущества или незанятого имущества производится за финансовый год, начинающийся 1 июля и заканчивающийся 30 июня следующего года. За неуплаченные регистрационные сборы взимается пеня за просрочку платежа в размере 2% за каждый месяц или часть месяца, в течение которых регистрационный сбор остается неоплаченным. Регистрационные взносы не подлежат возврату и не распределяются пропорционально в случае оплаты регистрационного взноса за неполный год. Неуплаченные регистрационные сборы являются залогом имущества и могут взиматься таким же образом, как взимаются налоги. (Приказ 2016-13 § 1, 2016 г.)

6.38.090 Требование о поддержании актуальности информации — удаление из реестра вакантной собственности.

A.    Если в какой-либо момент информация, содержащаяся в регистрационной форме ответственной стороны вакантной проблемной собственности или регистрационной форме владельца вакантной собственности, становится недействительной, то ответственная сторона или владелец, в зависимости от обстоятельств, имеет 15 дней, чтобы подать новую форму, содержащую достоверная, актуальная информация. Плата за обновление текущей информации о существующей зарегистрированной ответственной стороне или владельце не взимается.

B.    Если пустующее здание будет занято в любое время после регистрации вакантного аварийного имущества или незанятого имущества, то ответственная сторона или владелец, в зависимости от обстоятельств, должны подать исправленную регистрационную форму в течение 15 дней с момента заселения, уведомив город такое размещение вместе с подтверждающей документацией и просьбой удалить здание из реестра вакантной собственности. Город должен удалить такое здание из реестра в течение 30 дней после подачи исправленной регистрационной формы, если только город не установит, что имеются доказательства вакантности и основания полагать, что здание является вакантным и подлежит регистрации. (Приказ 2016-13 § 1, 2016 г.)

6.38.100 Содержание вакантного имущества и требования безопасности.

A.    Требования к обслуживанию. Ответственное лицо за пустующее проблемное имущество и владелец или представитель владельца пустующего имущества должны соблюдать следующие требования по техническому обслуживанию:

1.     Снаружи собственности не должно быть сорняков, сухих кустарников, мертвой растительности, мусора, мусор, мусор, строительные материалы, любое скопление газет, проспектов, листовок, объявлений, за исключением тех, которые требуются федеральным, государственным или местным законодательством, выброшенные личные вещи, включая, помимо прочего, мебель, одежду, крупную и мелкую бытовую технику, печатные материалы или любые другие предметы, которые создают видимость того, что имущество пустует и заброшено.

2.    На объекте не должно быть граффити, бирок или подобных надписей путем удаления или закрашивания краской для наружных работ, которая соответствует цвету внешней части конструкции.

3.    Все видимые передние и боковые дворы должны быть благоустроены и содержаться в надлежащем состоянии во время незанятости собственности. Ландшафтный дизайн включает, помимо прочего, траву, почвопокровные растения, кустарники, живые изгороди или аналогичные насаждения. Техническое обслуживание включает в себя, но не ограничивается стрижкой, обрезкой и скашиванием необходимого ландшафта, а также удалением всех обрезков.

4.    Бассейны, гидромассажные ванны и другие водные объекты должны содержаться в рабочем состоянии, чтобы вода оставалась чистой и не содержала загрязняющих веществ и мусора или осушалась и оставалась сухой. Недвижимость с бассейнами и/или спа-салонами должна соответствовать применимым требованиям к ограждению безопасности.

5.    Соблюдение требований по техническому обслуживанию, изложенных в этом разделе, не освобождает ответственную сторону, владельца или представителя владельца от любых обязательств, изложенных в каких-либо соглашениях, условиях и ограничениях и/или правилах и положениях ассоциации домовладельцев, которые могут применяться к собственности. .

B.    Требования безопасности. Ответственная сторона пустующего аварийного имущества и владелец или представитель владельца пустующего имущества должны содержать это имущество безопасным образом, чтобы к нему не могли получить доступ посторонние лица. Вся незанятая собственность считается надлежащим образом защищенной от вторжения злоумышленников и от разрушения погодными условиями, если:

1.     Проемы зданий. Двери, окна, проходы и другие проемы непроницаемы для непогоды и защищены от проникновения птиц, паразитов и злоумышленников. Отсутствующие или сломанные двери, окна и проемы закрываются фанерой CDX толщиной не менее полудюйма, полностью окрашенной в соответствии с преобладающим тоном здания, защищенной от непогоды, плотно прилегающей к проему и закрепленной винтами или болтами.

2.    Крыши. Крыша и оклады прочные, герметичные, не пропускают влагу и имеют дренаж, чтобы предотвратить сырость или ухудшение состояния стен или интерьера.

3.    Дренаж. Водосточные желоба и водосточные трубы здания водонепроницаемы, а вся система ливневой канализации имеет достаточные размеры, установлена ​​утвержденным образом, функционирует и сбрасывается утвержденным образом.

4.    Внешняя конструкция здания. Здание содержится в хорошем состоянии, конструктивно прочно, без мусора, мусора и мусора, а санитарно-технические, пешеходные поверхности и лестницы конструктивно прочны, чтобы не представлять угрозы для здоровья или безопасности населения.

5.    Структурные элементы. Элементы конструкции не подвержены износу и способны безопасно выдерживать временные и временные нагрузки.

6.    Фундаментные стены. Стены фундамента ровные, без открытых трещин и разрывов, защищены от крыс.

7.    Наружные стены. На наружных стенах нет дыр, разрывов, незакрепленных или гниющих материалов. Открытые металлические и деревянные поверхности защищают от непогоды, а также от гниения или ржавчины путем периодического нанесения материалов для защиты от атмосферных воздействий, таких как краска или аналогичная обработка поверхности.

8.    Расширения структуры. Все балконы, веранды, козырьки, навесы, вывески, металлические навесы, карнизы, лестницы, пожарные лестницы, стояки, выхлопные трубы и подобные элементы находятся в хорошем состоянии, закреплены, целы и невредимы. Открытые металлические и деревянные поверхности защищают от непогоды, а также от гниения или ржавчины путем периодического нанесения материалов для защиты от атмосферных воздействий, таких как краска или аналогичная обработка поверхности.

9.    Дымоходы и башни. Дымоходы, градирни, дымовые трубы и подобные приспособления конструктивно безопасны. Открытые металлические и деревянные поверхности защищают от непогоды, а также от гниения или ржавчины путем периодического нанесения материалов для защиты от атмосферных воздействий, таких как краска или аналогичная обработка поверхности.

10.    Отверстия в тротуарах. Двор, дорожки, ступени и проемы в тротуарах безопасны для пешеходов, а снег и лед удаляются с тротуаров, примыкающих к собственности.

11.    Вспомогательные и сопутствующие конструкции. Вспомогательные и сопутствующие конструкции, такие как гаражи, навесы и заборы, не представляют опасности для здоровья и безопасности.

12.    Помещения. Помещения, на которых расположено сооружение, являются чистыми, безопасными и санитарными, очищены от сорняков, хлама и мусора и не представляют угрозы для здоровья и безопасности населения.

C.    Проверки. Свободное имущество и незанятое аварийное имущество, подлежащее регистрации в соответствии с настоящей главой, должно ежемесячно проверяться собственником или представителем собственника или ответственной стороной для определения того, соответствует ли имущество требованиям настоящей главы. (Приказ 2016-13 § 1, 2016)

6.38.110 Размещение объявлений.

Свободное имущество и незанятое имущество, находящееся в аварийном состоянии, которое необходимо зарегистрировать в соответствии с настоящей главой, должно быть вывешено с указанием имени и круглосуточного контактного номера телефона владельца/агента владельца или ответственной стороны, включая любую местную компанию по управлению имуществом. Публикация должна содержать наряду с контактным именем и контактным номером телефона слова, по существу похожие на «ЭТА СОБСТВЕННОСТЬ СОХРАНЕНА ________» и «ДЛЯ СООБЩЕНИЯ О ПРОБЛЕМАХ ИЛИ ПРОБЛЕМАХ ЗВОНИТЕ ______». Уведомление должно быть размещено на внутренней стороне окна, выходящего на улицу, к передней части объекта, чтобы оно было видно с улицы, или прикреплено к внешней стороне входной двери или зданию/сооружению, выходящему на улицу, к передней части дома. имущество, чтобы его было видно с улицы. Если такого места не существует, объявление может быть размещено в месте, которое видно с улицы до фасада собственности, но недоступно для вандалов. Уведомления не должны быть освещены или превышать размер восемь с половиной на 14 дюймов. Внешние посты должны быть изготовлены и напечатаны из материалов, устойчивых к атмосферным воздействиям. Владелец или агент владельца или ответственная сторона, компания по сохранению имущества или компания по управлению имуществом должны осматривать пустующее или проблемное имущество не реже одного раза в месяц, чтобы определить, соответствует ли имущество требованиям размещения уведомлений в соответствии с настоящим разделом. (Приказ 2016-13 § 1, 2016 г.)

6.38.120 Дополнительные полномочия.

В дополнение к средствам принудительного исполнения, установленным в этой главе, городской управляющий или назначенное им лицо имеет право потребовать от кредитора/залогодержателя и/или владельца или представителя владельца любого имущества, на которое распространяется действие настоящей главы, провести дополнительное техническое обслуживание и /или меры безопасности, включая, помимо прочего, запирание любых и всех дверей, окон или других проемов, установку дополнительного охранного освещения, увеличение частоты проверок на месте, использование охранника на месте или другие меры, которые могут быть обоснованно необходимы для ареста списание вакантного имущества. (Приказ 2016-13 § 1, 2016 г.)

6.38.130 Нарушения и правоприменение.

A.    Если городской управляющий или назначенное им лицо определяет, что пустующая недвижимость или пустующая проблемная недвижимость нарушает какое-либо положение: (1) настоящей главы; (2) Глава 6.36, Небезопасные здания – Борьба с общественными неудобствами; (3) Глава 6.12, Кодекс содержания имущества; или (4) других положений Кодекса парка Такома, то городской менеджер или назначенное им лицо уведомляет владельца/агента владельца или кредитора/залогодержателя/ответственную сторону о нарушении, направив уведомление о нарушении лицу, указанному при регистрации. заявление и требует от владельца/агента владельца или кредитора/залогодержателя/ответственной стороны исправить нарушение.

B.    Уведомление о нарушении должно включать описание нарушения и, за исключением тяжелых условий, когда необходимы немедленные действия для защиты здоровья и безопасности населения (см. Здания — меры по борьбе с общественными неудобствами, в соответствии с разделом 6.