Общая долевая собственность супругов на квартиру: Перевод долевой собственности в совместную — Юридическая консультация

Перевод долевой собственности в совместную — Юридическая консультация

М. Кузнецова (Пермь) 06.03.2022 Рубрика: Жилье

Квартира приобретена за счет ипотечных средств банка (на 30 лет) в общую долевую собственность лиц, находящихся в гражданском браке, по 1/2 доле каждому. Какие есть варианты перевода квартиры из общей долевой собственности в общую совместную собственность супругов после заключения брака?

Ипотека, Собственность

Алексей Руслин

Консультаций: 51

Начать следует с того, что сама по себе общая совместная собственность — это своего рода правовая аномалия, исключение из общего правила. В соответствии с п. 3 ст. 244 ГК РФ общая собственность на имущество является долевой, и только в случаях, прямо предусмотренных законом, допускается образование совместной собственности.

Один из таких прямо предусмотренных законом случаев – это совместная собственность супругов. Приобрести право совместной собственности на имущество супруги могут двояким способом, а именно:

1) режим совместной собственности – это правовой режим, применяемый «по умолчанию» в отношении совместно нажитого имущества супругов (если соглашением между супругами не предусмотрено иное, то, как указано в п. 1 ст. 256 ГК РФ и п. 1 ст. 33 СК РФ, имущество, нажитое ими во время брака, является именно совместной собственностью). Применительно к ситуации, описанной в вопросе, этот вариант возникновения права совместной собственности супругов исключается, поскольку квартира не является совместно нажитым супругами в браке имуществом;

2) семейное законодательство предусматривает, что режим общей совместной собственности супругов может быть установлен брачным договором (абз. 1 п. 1 ст. 42 СК РФ). Точная формулировка указанной нормы такова: «Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов». Выделим нужное: брачным договором супруги вправе установить режим совместной собственности на имущество каждого из супругов.

Согласно абз. 1 п. 2 ст. 256 ГК РФ, п. 1 ст. 36 СК РФ к имуществу каждого из супругов относится, в том числе добрачное имущество (имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак). Именно добрачным имуществом и является в данном случае упоминаемая в вопросе квартира.

Исходя из вышесказанного, единственно возможным способом изменения режима общей собственности на данную квартиру с долевой на совместную является заключение сособственниками брачного договора, в котором было бы предусмотрено, что квартира является общей совместной собственностью супругов.

О каких нюансах нужно иметь представление в связи с заключением такого брачного договора? Первый нюанс — есть некоторая несогласованность между положениями гражданского и семейного законодательства насчет того, в отношении какого именно имущества может быть заключен брачный договор. Формулировка п. 1 ст. 42 СК РФ приводилась выше; круг имущества, в отношении которого может заключаться брачный договор, определяется в этой статье максимально широко. А вот в п. 1 ст. 256 ГК РФ закреплен иной подход: в соответствии с которым брачный договор может устанавливать правовой режим только того имущества, которое нажито супругами во время брака. А стало быть, с точки зрения буквального прочтения гражданского законодательства заключение брачного договора в отношении добрачного имущества супругов не будет соответствовать закону.

Выделение собственником доли дома «в натуре»

К сожалению, однозначного разрешения эта коллизия не получила ни в судебной, ни в нотариальной практике. Единственный источник, который может дать хоть какой-то ориентир в данной ситуации, – Методические рекомендации по удостоверению брачного договора, утвержденные решением Правления Республиканской нотариальной палаты Республики Казахстан от 28.10.2016. В соответствии с п. 4.4 указанных рекомендаций стороны брачного договора вправе установить режим общей совместной собственности на все или на часть личного имущества каждого из супругов, в том числе и на добрачное. Конечно, на территории Российской Федерации данный документ не имеет никакой нормативной силы; однако это — пример решения вопроса в стране, гражданское и семейное законодательство которой во всех существенных чертах схоже с российским.

Второй нюанс, имеющий непосредственно практическое значение в данной ситуации, связан с наличием залогового обременения объекта недвижимости. Изменение правового режима собственности с долевой на совместную представляет собой, с юридической точки зрения, распоряжение предметом залога. Соответственно, возникает вопрос о том, требуется ли в данном случае согласие банка-залогодержателя?

Согласно положениям п. 2 ст. 346 ГК РФ, а также п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обязательного согласия залогодержателя требует только отчуждение заложенного имущества, т.е. совершение таких сделок, которые влекут переход права собственности на данное имущество к другому лицу (к таковым относятся продажа, дарение, обмен, внесение в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива и ряд других). С точки зрения указанных положений законодательства изменение режима общей собственности на основании брачного договора отчуждением не является, а потому не требует согласия залогодержателя. Конечно, определенные ограничения в данном случае могут быть установлены и договором залога, поэтому учет условий договора залога в части порядка распоряжения заложенным объектом также необходим.

 

Сказали спасибо:

Раздел между супругами квартиры находящейся в общей долевой собственности \ Акты, образцы, формы, договоры \ КонсультантПлюс

• Главная
• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Раздел между супругами квартиры находящейся в общей долевой собственности

Подборка наиболее важных документов по запросу Раздел между супругами квартиры находящейся в общей долевой собственности (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Общая собственность:
• Аренда общей долевой собственности
• Военная ипотека при разводе
• Выдел доли в натуре
• Выдел доли в натуре в квартире
• Выделение долей по материнскому капиталу
• Ещё. ..

Судебная практика: Раздел между супругами квартиры находящейся в общей долевой собственности

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 34 «Совместная собственность супругов» СК РФ
(Р.Б. Касенов)Суд частично удовлетворил требования истца, действующего в своих интересах и в интересах несовершеннолетних, к ответчику о разделе имущества бывших супругов; частично удовлетворил встречные требования ответчика к истцу об определении долей в праве общей совместной собственности, разделе совместно нажитого имущества. При этом суд признал неверным вывод нижестоящего суда об определении долей в праве общей совместной собственности на квартиру, исходя из интересов несовершеннолетних детей, по 1/2 за истцом и ответчиком и по 1/4 за несовершеннолетними детьми. Как указал суд, разделу между супругами подлежит только общее имущество, нажитое ими во время брака. К нажитому во время брака имуществу (общему имуществу супругов) относятся, в том числе, полученные каждым из них денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (п. 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ). Между тем, имея специальное целевое назначение, средства материнского (семейного) капитала не являются совместно нажитым имуществом супругов и не могут быть разделены между ними. Дети должны признаваться участниками долевой собственности на объект недвижимости, приобретенный с использованием средств материнского капитала. Учитывая изложенное, определение долей в праве собственности на квартиру должно производиться исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, потраченные на приобретение этой квартиры, а не на средства, за счет которых она была приобретена.

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 07. 07.2021 N 88-12155/2021
Категория спора: Защита прав на жилое помещение.
Требования правообладателя жилого помещения: О признании права собственности на жилое помещение.
Обстоятельства: Распределив бремя доказывания между сторонами, суд указал, что истцами не доказано наличие между бывшими собственниками договоренности о приобретении квартиры в общую долевую собственность и, как следствие, личное имущество наследодателя не признано предметом раздела между наследниками по закону и бывшим супругом.
Решение: Отказано.Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 218, 244, 252 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс), исходил из отсутствия законного режима имущества супругов ввиду того, что бывшие супруги повторно не зарегистрировали брак в органах записи актов гражданского состояния после его первоначального расторжения. Сам по себе факт совместного проживания и ведения общего хозяйства не влечет правовых последствий в виде возникновения права общей долевой собственности на имущество при недоказанности заключения соглашения о ее создании участниками гражданских правоотношений. Распределив бремя доказывания между сторонами, суд указал, что истцами не доказано наличие между бывшим собственником договоренности о приобретении квартиры по в общую долевую собственность и, как следствие, личное имущество наследодателя не признано предметом раздела между наследниками по закону и бывшим супругом.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Раздел между супругами квартиры находящейся в общей долевой собственности

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Личная собственность супруга, не подлежащая включению в общую массу при расторжении брака
(Мартасов Д.)
(«Жилищное право», 2019, N 11; «Административное право», 2019, N 4)Таким образом, законом, специально регулирующим соответствующие отношения, определен круг субъектов, в собственность которых поступает жилье, приобретенное с использованием материнского капитала. И установлен вид собственности, возникающий у них на приобретенное жилье (общая долевая). В соответствии со ст. 38 — 39 Семейного кодекса Российской Федерации разделу между супругами подлежит только общее имущество, нажитое ими во время брака. К общему имуществу супругов относятся в т.ч. полученные каждым из них выплаты, не имеющие специального целевого назначения.

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Защита права собственности на жилое помещение членов семьи при реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей
(Чашкова С.Ю.)
(«Законы России: опыт, анализ, практика», 2019, N 5)Так, в п. 10 данного Обзора указано: «Если жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, не было оформлено в общую собственность родителей и несовершеннолетних детей, при разрешении спора о разделе общего имущества супругов суду следует поставить указанный вопрос на обсуждение сторон и определить доли детей в праве собственности на данное жилое помещение». В п. 12 этого же Обзора разъяснено следующее: «Объект недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского (семейного) капитала, находится в общей долевой собственности супругов и детей». Из приведенных выводов следует, что отсутствие или наличие заключенного между членами семьи соглашения об определении долей в праве на жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств МСК, не связано с возникновением права общей долевой собственности на него. Суды при рассмотрении споров о разделе общего имущества супругов своими решениями лишь констатируют размер долей в праве общей долевой собственности ее участников и (или) делят данное жилое помещение между супругами с учетом того, что право долевой собственности родителей и детей на спорное жилое помещение уже возникло после перечисления бюджетных средств из Пенсионного фонда России.

Нормативные акты: Раздел между супругами квартиры находящейся в общей долевой собственности

«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016)Таким образом, специально регулирующим соответствующие отношения Федеральным законом определен круг субъектов, в чью собственность поступает жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, и установлен вид собственности — общая долевая, возникающей у них на приобретенное жилье.

«Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016)Следовательно, специально регулирующей соответствующие отношения нормой Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ определен круг субъектов (родители и дети), в чью собственность поступает жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, и установлен вид собственности — общая долевая, возникающий у названных субъектов на приобретенное жилое помещение.

Совместная собственность и совместное владение

Ваши варианты — плюсы и минусы — если вы хотите купить и владеть недвижимостью вместе с другими людьми.

Совместное владение недвижимостью может быть отличным решением для людей, которые хотят владеть домом, особенно для тех, кто покупает его впервые. Но совместное владение может ограничить ваши права и возможности — не только пока вы владеете имуществом, но и когда вы хотите передать право собственности наследнику или другому покупателю. Существуют три основные формы совместной собственности (или «совместной собственности»): совместная аренда, совместная аренда и полная аренда. Конкретные законы штата будут диктовать все тонкости этих альтернатив одновременного владения там, где вы живете, но здесь представлен обзор совместной собственности и прав владельцев одновременной собственности.

Общая аренда (TIC)

Общая аренда (иногда называемая «TIC») является наиболее популярной формой одновременного владения недвижимостью. Долевые арендаторы (или соарендаторы) владеют равной долей в собственности, будь то дом, многоквартирный дом или другой тип недвижимости. Как правило, это означает, что каждый соарендатор имеет равное право владеть всем имуществом или пользоваться им, и что арендная плата или расходы на содержание имущества распределяются между соарендаторами в соответствии с их долей владения. Каждый соарендатор также имеет долю в стоимости имущества по мере его оценки.

Как делятся ТИЦ. Большинство законов штата о собственности определяют интересы соарендаторов как «нераздельные» — это означает, что каждый из них имеет равные права на имущество, не ограничиваясь определенной его частью. Но на самом деле во многих случаях аренды в обычных ситуациях каждый соарендатор соглашается владеть другой частью здания (например, одним этажом или одной единицей) или определенным участком земли.

Как передаются TIC. Соарендатор может передать долю в общей аренде другому покупателю или наследнику, например, по завещанию. Соарендатор также может заложить долю в квартире. Какой соарендатор не может сделать, это передать или продать доли других соарендаторов в собственности. Как только доля соарендатора в общей аренде передается, новый владелец занимает место продавца соарендатора и становится общим арендатором с другими соарендаторами.

Вот несколько примеров того, как может работать владение и передача права аренды в общих интересах:

Совместная аренда

Совместная аренда иногда называется «совместной арендой с правом наследования». Исторически сложилось так, что совместная аренда подразумевала, что совместный арендатор терял всякий интерес к своей собственности после своей смерти. Доля умершего лица автоматически переходила к другому совладельцу. Таким образом, при совместной аренде последний выживший совладелец полностью владел всем имуществом.

Создание совместной аренды. Если вы хотите создать совместную аренду или вступить во владение имуществом в качестве совместных арендаторов, убедитесь, что ваш юрист или агент по недвижимости очень внимательно относится к формулировкам в документе или завещании. В целом суды предпочитают очень конкретную формулировку, которая показывает желание создать совместную аренду и право наследования, а , а не , общую аренду. Например, документ или завещание могут включать инструкции, которые гласят: «А и Б, как совместные арендаторы с правом наследования, а не как общие арендаторы».

Более того, для создания (и поддержания) права совместной аренды совладельцы должны удовлетворять четырем сложным требованиям, связанным с недвижимостью. Эти требования на юридическом языке называются «четыре единства», потому что они включают единые права с точки зрения времени, титула, интереса и владения для всех совместных арендаторов.

Зачем кому-то создавать совместную аренду? Они часто используются супружескими парами, которые хотят избежать хлопот, связанных с длительным процессом завещания, потому что доля совместной аренды автоматически переходит от умершего супруга к пережившему супругу без необходимости проходить через суд по наследственным делам.

Преобразование совместной аренды в ТИЦ. Иногда в соответствии с законодательством штата совместная аренда автоматически преобразуется в общую аренду (TIC). Например, если совместные арендаторы умирают одновременно, их имущество рассматривается судами как совместная аренда для целей наследования и распределения имущества. И если два или более человека наследуют имущество от последнего выжившего совместного арендатора, они делают это как общие арендаторы, а не как совместные арендаторы.

Полная аренда

Третья форма совместного владения — полная аренда — доступна только супружеской паре, которая вместе владеет частью имущества (т. е. они имеют не равные, а разные доли). Пара должна выполнить все требования, необходимые для создания совместной аренды, с дополнительным условием — они должны состоять в браке на момент приобретения собственности и должны оставаться в браке, чтобы аренда в целом была действительной. Это означает, что помолвленная пара не может полностью приобрести дом в качестве арендаторов. И, если супружеская пара разводится после того, как была полностью арендаторами, они становятся общими арендаторами.

Передача прав на аренду в полном объеме. Аренда в целом похожа на совместную аренду в том смысле, что в случае смерти одного из соарендаторов доля этого арендатора автоматически переходит к пережившему супругу. Полная аренда также является более строгой, чем совместная аренда, поскольку одно лицо не может разорвать или изменить аренду путем передачи доли другому лицу.

Не все штаты признают аренду в полном объеме, но те, которые признают, часто предполагают, что предоставление собственности мужу и жене автоматически создает полную аренду, если не указан какой-либо другой тип собственности.

В штатах, которые не признают права аренды в полном объеме, предполагается, что имущество, предоставленное мужу и жене, создает либо совместную аренду, либо совместную аренду с правом наследования, если в предоставлении не указана какая-либо другая форма собственности. Проверьте, какие типы собственности признаются в вашем штате, и убедитесь, что вы тщательно сформулировали любой титул, который предназначен для создания аренды в целом. Большинство судов принимают что-то вроде «H и W, мужа и жены, как арендаторов в полном объеме».

Супружеский долг и аренда в полном объеме. В некоторых штатах, которые признают право аренды в полном объеме, кредитору разрешается взыскивать долги супруга за счет интересов собственности в целом (пока супруг-должник жив). Другие штаты запретили эту практику и разрешают взыскателю лишать права аренды права выкупа только в том случае, если оба супруга несут ответственность за основной долг.

Вариант раздела в TIC и совместной аренде

Уникальной особенностью договоров общей и совместной аренды является то, что соарендаторы могут просить суд о «разделе» всего имущества, в отличие от одного соарендатора, который просто продает свою собственность. личная заинтересованность в собственности. В ходатайстве о разделе имущества общий арендатор (или совместный арендатор) просит суд разделить имущество на отдельные участки, находящиеся в отдельной собственности. Иногда имущество делится путем «раздела путем продажи», а выручка от продажи распределяется между соарендаторами. Раздел имущества в полном объеме невозможен.

Параллельное владение недвижимостью — Подробнее

Понимание различных форм собственности и того, что означает каждый вариант одновременной собственности сейчас и в будущем, имеет ключевое значение для всех, кто хочет купить дом. Расскажите своему юристу или агенту по недвижимости, что вы хотите получить от собственности, и это поможет им (и вам) определить наилучший вариант.

Для получения дополнительной информации о покупке дома, включая советы по выбору между домом, квартирой или кооперативом, позвоните по номеру 9.0019 Основное руководство Ноло по покупке вашего первого дома , Алайна Шредер, Илона Брей и Марсия Стюарт.

Совместные арендаторы и совместная собственность: право на наследство

Право собственности может быть разделено несколькими способами, и этот факт становится важным, когда вы начинаете составлять план недвижимости. Изучение того, как владеются различные титулы собственности, может помочь вам выбрать правильный порядок для вас и вашего супруга. Имущество часто относится к недвижимости, но также может включать и другие ценные активы.

В следующем руководстве рассматриваются два различных метода владения: совместные арендаторы и совместная собственность с правом наследования. Каждая из этих договоренностей выглядит немного по-разному, и владельцы недвижимости могут захотеть лучше понять преимущества каждой ситуации, прежде чем принимать решение. Продолжайте читать, чтобы узнать больше о совместных арендаторах и общей собственности: 

• Что такое совместная аренда?

• Что такое общественная собственность?

• Разница между совместными арендаторами и совместной собственностью с правом наследования

• Защитите свою собственность с доверием и волей

Что такое совместная аренда?

Совместная аренда — это юридическое соглашение, при котором в собственности находятся два или более совладельцев. Каждый совладелец в договоре о совместной аренде имеет равную долю владения и ответственности в отношении указанного имущества.

Этот термин обычно используется для описания права собственности на недвижимость, но соглашения о совместной аренде также могут быть заключены в отношении личного имущества, банковских счетов и владения бизнесом. Подумайте о супружеской паре, которая вместе покупает дом. Если они приобретут дом в качестве совместных арендаторов, каждый из супругов будет иметь равный доступ и контроль над имуществом.

Что такое совместная аренда с правом наследования (JTWROS)?

Совместная аренда с правом наследования (JTWROS) — это один из нескольких способов раздела собственности на имущество. Уникальность этой договоренности заключается в том, что право на выживание диктует, как однажды актив будет унаследован.

По соглашению JTWROS совладельцы не могут передать свои доли наследнику по своему выбору после смерти. Вместо этого другие совладельцы унаследовали бы свою часть имущества. Еще раз обратимся к примеру супружеской пары: после смерти одного из супругов другой супруг становится единственным владельцем имущества.

Плюсы совместной аренды

Совместная аренда является наиболее распространенной формой собственности, вероятно, из-за простоты соглашения. Многие покупатели жилья впервые используют этот метод при покупке недвижимости вместе со своим супругом. Вот некоторые из других преимуществ совместной аренды: 

Минусы совместной аренды

Совместная аренда — не единственный способ совместного владения недвижимостью, поэтому важно учитывать потенциальные минусы, прежде чем сделать выбор в пользу этого соглашения. Вот несколько моментов, на которые следует обратить внимание, прежде чем выбрать соглашение о совместной аренде: 

Что такое общественная собственность?

Совместная собственность — это обозначение собственности исключительно для супружеских пар. Все, что считается совместной собственностью, в равной степени принадлежит каждому из супругов, независимо от того, какой из супругов приобрел активы, собственность или доход.

Есть определенные штаты, которые являются юрисдикциями общественной собственности. Это Аризона, Калифорния, Айдахо, Луизиана, Невада, Нью-Мексико, Техас, Вашингтон и Висконсин.

Совместное имущество включает в себя заработанный доход, недвижимость, личное имущество, а иногда и индивидуальное имущество, которое стало «смешанным», то есть его нельзя идентифицировать и разделить. Вообще говоря, подарки, наследство и имущество, приобретенное одним из супругов до брака, освобождаются от этого рассмотрения.

В каждом штате общинной собственности действуют немного разные правила развода. Брачные договоры также могут использоваться для избежания определенных аспектов владения совместной собственностью.

Что означает совместное имущество с правом наследования?

Совместное имущество с правом наследования – это соглашение, по которому после смерти супруга право собственности на имущество автоматически переходит к другому супругу. Таким образом, собственность или актив полностью избегают завещания.

Что происходит с общим имуществом в случае смерти одного из супругов?

Когда один из супругов умирает, совместная собственность означает, что другой супруг получает полное право собственности на актив или имущество. Например, если супружеская пара совместно приобрела дом в качестве совместной собственности, оставшийся в живых супруг будет иметь полное право собственности на имущество.

В этом случае совместное имущество избегает традиционного процесса завещания, поскольку право собственности будет передано, а не унаследовано. Оставшийся в живых супруг также будет иметь право на двойное повышение налоговой базы для активов. Это означает, что имущество будет облагаться налогом на основе стоимости на момент смерти умершего супруга.

В чем разница между совместными арендаторами и совместной собственностью с правом наследования?

Основное различие между совместными арендаторами и совместной собственностью с правом наследования заключается в способе налогообложения собственности после смерти супруга. В соглашениях о совместной аренде выручка от продажи имущества (после смерти супруга) будет облагаться налогом на прирост капитала.

Если имущество находилось в совместном владении с правом наследования, а затем было продано после смерти супруга, выручка от продажи освобождалась бы от налога на прирост капитала.

Еще одно отличие состоит в том, что любой может приобрести недвижимость в качестве совместных арендаторов , , но только супружеские пары могут владеть совместной собственностью. Аналогичным образом договор о совместной аренде может быть расторгнут, если один собственник продаст или передаст свою долю собственности другому лицу. Соглашения о совместном имуществе обычно заканчиваются только тогда, когда имущество делится при разводе.

Защитите свою собственность доверием и волей

Несмотря на различия, договоры совместной аренды и совместной собственности с правом наследования очень похожи. Оба соглашения позволяют передавать право собственности после смерти супруга, и оба позволяют избежать традиционного процесса завещания.