Понятия «обременение» и «ограничение» в законодательстве о недвижимом имуществе
Понятия, указанные в названии данной статьи, достаточно широко используются в гражданском законодательстве, однако не имеют достаточно четких легальных определений. Отсутствие таких определений не может не оказывать негативного влияния на практику применения законодательства, определяющего правовой режим недвижимости. Цель статьи – анализ понятий «обременение» и «ограничение» с точки зрения гражданского законодательства и законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и выработка предложений по совершенствованию этого законодательства.
В соответствии со ст.131 ГК РФ государственной регистрации подлежат ограничения вещных прав на недвижимое имущество.
В то же время Закон о регистрации говорит о регистрации ограничений (обременений). Оба этих понятия во всех статьях Закона используются только вместе, как синонимы. О том, что Закон о регистрации рассматривает данные понятия как равнозначные, говорит и определение, содержащееся в первой статье Закона.
Следует отметить, что в действующем законодательстве отсутствует какое- либо другое определение ограничений и обременений. В то же время, по мнению автора, приведенное определение не выдерживает критики с точки зрения правильности отражения того явления, которое оно призвано определить. Во-первых, рассматриваемая формулировка ограничивает источники возникновения ограничений лишь непосредственным установлением их законом, либо уполномоченными органами, абсолютно не учитывая возможность договорного происхождения обременений и ограничений. В то же время при указании примерного перечня возможных ограничений (обременений) формулировка Закона приводит ряд обременений, которые могут быть основаны на договоре (сервитут, ипотека), либо могут возникать только из договора (доверительное управление, аренда).
Видимо, с целью исправления этой явной ошибки в п. 1 ст. 4 Закона о регистрации был включен абзац второй:«Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом»1. Но получилось не очень удачно. Хотя в данной статье и упоминается, что обременения могут иметь договорное происхождение, но более общее определение, содержащееся в ст. 1, такого упоминания не содержит.
Во-вторых, как представляется, понятия ограничение и обременение не являются синонимами. При этом следует заметить, что если бы они являлись синонимами, то с точки зрения законодательной техники не было бы никаких оснований использовать в тексте закона оба этих понятия.
Разумеется, при отсутствии законодательного определения этих понятий можно в теории устанавливать различное их соотношение.
Однако с учетом анализа употребления этих терминов в Гражданском кодексе и установившейся практики наиболее оптимальным представляется следующий подход.
Начнем с рассмотрения понятия ограничения.
Прежде всего, анализируя текст обеих частей Гражданского кодекса, можно однозначно определить, что термин«ограничение» в том смысле, который придает ему ст.131 ГК РФ и Закон о регистрации, в гражданском законодательстве всегда используется применительно к гражданским правам. Термин же «обременение» всегда относится к имуществу (см.ст.ст.274, 275, 460, 586, 704, 1019ГК РФ). При этом данный подход выдерживается весьма жестко — нигде в Гражданском кодексе не говорится об «обременении прав» или «ограничении имущества».
В рассматриваемой статье сформулированы общие исходные условия осуществления права собственности. Согласно этой формулировке действия собственника в отношении принадлежащего имущества всегда ограничиваются законом, иными правовыми актами, а также правами и охраняемыми законом интересами других лиц. При этом, очевидно, закон имеет в виду нормы общего характера, не определяющие режим конкретного объекта недвижимости, а также рассматривает в общем плане права и интересы граждан, которые должен соблюдать каждый собственник, а не собственник конкретного имущества по отношению к конкретным лицам. Эти рамки осуществления права собственности нельзя считать ограничениями в том смысле, в котором данное понятие используется в законодательстве, поскольку они составляют элемент режима собственности любого имущества. Ограничениями же являются любые отклонения от общих рамок осуществления права собственности. Так, например, элементом общего режима любого здания является запрещение его реконструкции без соответствующего разрешения.
Проводить различия между элементами общего режима объекта и ограничениями права собственности на него очень важно именно с точки зрения вопросов государственной регистрации прав на недвижимость.
Вполне очевидно, что ст.131 ГК РФ говорит о необходимости регистрации ограничений в собственном смысле этого слова. В то же время при анализе правоустанавливающих документов регистраторам не всегда бывает просто установить, какие ограничения, подлежащие регистрации, содержатся в документе.
Так, например, сторонами договоров отчуждения часто включаются в договор многочисленные обязанности приобретателя объекта, которые, однако, большей частью характеризуют обязанности любого собственника недвижимого имущества. Так, например, в договор иногда включаются положения, характеризующие бремя содержания имущества (ст.210 ГК РФ), такие как обязанность проведения текущего и капитального ремонта, заключения договоров на тепло- и электроснабжение и пр. Представляется, что такие обязанности не могут быть зарегистрированы в качестве обременения, независимо от желания участников договора.
С учетом приведенных соображений следует высказать еще одно замечание в адрес определения ограничения(обременения) в Законе о регистрации. В этом определении говорится, что ограничения и обременения могут быть установлены непосредственно законом. Между тем, по мнению автора, ограничение как объект регистрации (а именно в качестве такового оно и определяется в Законе о регистрации) отличается именно тем, что изменяет содержание правомочий собственника именно по сравнению с общим режимом, установленным непосредственно законом.
Разумеется, нельзя не признать, что ряд ограничений прав собственника могут возникать на основании норм закона. Так возникает залог при продаже товара в кредит (п.5 ст.488 ГК РФ) и передаче недвижимости под выплату ренты (п.1 ст.587 ГК РФ). Однако в этих случаях речь идет не об установлении ограничений прав собственника непосредственно законом, а об автоматическом возникновении этих ограничений при совершении собственником соответствующих действий. Поэтому, определяя понятие ограничения прав, необходимо говорить не об установлении их законом, а об их возникновении (установлении) на основании закона. В противном случае будет потеряна грань между ограничением, являющимся объектом регистрации, и общими рамками правомочий собственника.
Теперь перейдем к понятию обременения.
Как уже указывалось, в Законе оно используется применительно к имуществу, а не к правам на него.
Такое же правило сформулировано и в ст.617 ГК РФ применительно к аренде, хотя аренда и не названа обременением.
Рассматривая соотношение понятий «ограничение прав» и «обременение имущества», следует отметить, что обременение имущества, как правило, состоит в ограничении прав его собственника, а именно прав владения, пользования и распоряжения, причем эти ограничения связаны с наличием прав на это имущество у третьих лиц. Так в случае обременения имущества сервитутом права его собственника ограничены правами пользования собственника соседнего участка, при аренде — правами пользования арендатора и т.д. Однако следует обратить внимание и на то, что обременение может выражаться не только в ограничении прав владения, пользования и распоряжения имуществом, но и в возложении на собственника имущества дополнительных обязанностей, неразрывно связанных с владением этим имуществом. Именно так обстоит дело при обременении имущества рентой. Основное содержание данного обременения состоит в обязанности «выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной сумме, либо предоставления средств на его содержание в иной форме» (п.
1 ст.583 ГК РФ). Таким образом, мы видим, что обременение не всегда связано с ограничением прав лица в отношении обременяемого имущества.
В то же время, рассматривая понятие ограничения прав, мы можем заметить, что ограничение прав конкретного лица в отношении недвижимого имущества далеко не всегда неразрывно связано с этим имуществом и правами на него третьих лиц. В качестве примера можно привести такое ограничение, как арест имущества или запрещение совершения в отношении этого имущества определенных действий (ст.134 ГПК РСФСР, ст.76 АПК РФ). Арест производится в отношении конкретного имущества и действует до его отмены в установленном порядке. Поэтому он может рассматриваться как обременение, сохраняющее свою силу независимо от смены собственника. Но такая мера обеспечения иска, как запрещение ответчику совершать определенные действия (например, запрещение распоряжаться определенным недвижимым имуществом), неразрывно связана исключительно с личностью ответчика и не может сохраняться, если собственником имущества является другое лицо.
Таким образом, с одной стороны, могут существовать обременения, которые не связаны с ограничением прав на имущество, а, с другой стороны, есть такие ограничения прав собственника имущества, которые связаны исключительно с его личностью и не сохраняются при смене собственника.
С учетом проведенного анализа можно было бы сформулировать следующее определение обременения:«Обременение имущества — ограничения вещных прав на имущество, а также специальные обязанности обладателей этих прав, установленные на основании законов и иных нормативных актов или актами уполномоченных органов, либо договором и сохраняющиеся при смене правообладателя».
Представляется, что введение такого определения в общую часть гражданского законодательства было бы целесообразным, поскольку данный термин в законе используется, а определения не имеет.
При отсутствии же общего определения обременения для любого имущества это определение следовало бы сформулировать применительно к недвижимости.
Такое определение могло бы существовать в Законе о регистрации вместе с определением ограничения прав на недвижимость.
1 Федеральный закон от 29.12.2004 N 196-ФЗ)
Алексеев В. А., руководитель адвокатского агенства «Алексеев, Загараев и партнеры»,
доктор юридических наук.
29.05.2011
Омский Росреестр о порядке заключения договора при отчуждении обремененного правами третьих лиц объекта недвижимого имущества
Омский Росреестр о порядке заключения договора при отчуждении обремененного правами третьих лиц объекта недвижимого имущества
Обременение объекта недвижимости может стать препятствием для заключения сделки либо создать проблемы будущему собственнику или пользователю объекта. Поэтому перед любой сделкой, предметом которой является недвижимое имущество или права на него, необходимо проверить объект на предмет зарегистрированных обременений и ограничений.
В соответствии с действующим законодательством единственным достоверным источником информации об объекте недвижимости является Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН), сведения из которого мы получаем в виде Выписки о характеристиках объекта недвижимости.
Статья 460 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) требует, чтобы продавец передавал покупателю товар, свободный от любых прав третьих лиц. Исключение – когда покупатель соглашается принять товар с обременением. Неисполнение продавцом обязанности передать «свободный» товар дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
Объект недвижимости может быть обременен арендой или залогом (ипотекой). Покупатель такой недвижимости должен понимать, что право залога и аренды следует за судьбой такой вещи, то есть покупатель получит недвижимость в собственность, но обремененную обязательствами прежнего собственника. И если данный вопрос не урегулировать на стадии заключения сделки, то тогда новый собственник рискует потерять недвижимость в случае, если обязательства продавца не будут исполнены надлежащим образом.
Кроме аренды (найма) и залога (ипотеки), недвижимость может быть обременена доверительным управлением или частным или публичным сервитутом, рентой с пожизненным содержанием.
Объект может находиться в общей совместной или долевой собственности, что требует соблюдения установленного порядка заключения сделок с таким имуществом. Например, соблюдения преимущественного права покупки доли в праве собственности на квартиру.
Кроме того, недвижимость может быть ограничена арестом на основании судебного акта в качестве меры по обеспечению иска или в рамках уголовного дела. В таком случае любые сделки и даже пользование недвижимым имуществом может быть запрещено.
Земельные участки могут быть ограничены в использовании особыми зонами, резервированием для государственных или муниципальных нужд, инженерными сетями.
Зарегистрированное обременение вносится в общие сведения о недвижимости в Реестр прав, которые можно узнать, запросив выписку из ЕГРН.
Если недвижимое имущество находится в аренде (найме), то наниматель сохранит право пользования объектом на условиях ранее заключенного договора аренды (найма).
Если договором ипотеки не запрещено отчуждение заложенного имущества, то приобрести в собственность такое имущество можно, но при этом необходимо решить вопрос о погашении обязательств продавца, обеспеченных залогом продаваемого объекта недвижимости, до сделки или в ходе сделки.
Продать объект, обремененный сервитутом, то есть правами третьих лиц, можно, но сервитут как обременение сохранится при переходе права собственности.
При обременении объекта рентой с пожизненным содержанием продать его можно только после смерти получателя ренты.
Обременения объектов недвижимости подлежат регистрации в ЕГРН в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации). Для государственной регистрации должны быть предоставлены соответствующие документы-основания: договоры, нормативно-правовые и судебные акты, постановления правительства, местных органов.
Необходимо отметить, что согласно пункту 17 части 1статьи 26 Закона о регистрации, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки.
Следовательно, заключая договор о переходе права собственности на объект недвижимости, сторонам следует указать в данном договоре имеющиеся обременения объекта недвижимости.
Земельным кодексом Российской Федерации в части регулирования отношений по купле-продаже земельных участков установлена специальная обязанность продавца – предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (часть 1 статья 37).
Сторона сделки, не уведомленная в установленном законом порядке о наличии ограничений (обременений), вправе требовать замены такого объекта недвижимости, изменения условий или расторжения договора, возмещения убытков. Стороны сделки также имеют возможность использовать общие способы защиты своих гражданских прав, предусмотренные статьями 11-12 ГК РФ.
Осуществление государственной регистрации таких сделок проводится с учетом всех обстоятельств и в рамках действующего законодательства.
Вероника Пацукова,
главный специалист-эксперт
Омского отдела
Управления Росреестра
по Омской области,
государственный регистратор.
СОБСТВЕННОСТЬ: ОБЩИЕ ПРИНЦИПЫ | английское частное право
Фильтр поиска панели навигации Oxford AcademicEnglish Private Law (3rd edn)Гражданское правоКомпанийное и коммерческое правоДоговорное правоКнигиЖурналы Термин поиска мобильного микросайта
Закрыть
Фильтр поиска панели навигации Oxford AcademicEnglish Private Law (3rd edn)Гражданское правоКомпанийное и коммерческое правоДоговорное правоКнигиЖурналы Термин поиска на микросайте
Расширенный поиск
Иконка Цитировать Цитировать
Разрешения
- Делиться
- Твиттер
- Подробнее
Cite
Swadling, William,
‘PROPERTY: GENERAL PRINCIPLES’
,
in Andrew Burrows (ed.
)
,
English Private Law
, 3rd edn
(
Oxford,
2013 г.,
онлайн-издание,
Oxford Academic
, 26 сентября 2013 г.
), https://doi.org/10.1093/acprof:oso/9780199661770.003.0004,
, по состоянию на 31 октября 2022 г.
Выберите формат Выберите format.ris (Mendeley, Papers, Zotero).enw (EndNote).bibtex (BibTex).txt (Medlars, RefWorks)
Закрыть
Фильтр поиска панели навигации Oxford AcademicEnglish Private Law (3rd edn)Гражданское правоКомпанийное и коммерческое правоДоговорное правоКнигиЖурналы Термин поиска мобильного микросайта
Закрыть
Фильтр поиска панели навигации Oxford AcademicEnglish Private Law (3rd edn)Гражданское правоКомпанийное и коммерческое правоДоговорное правоКнигиЖурналы Термин поиска на микросайте
Advanced Search
Abstract
Закон о собственности касается определенных видов прав между людьми в отношении вещей, такими вещами являются либо земля, либо товары, и эти права являются имущественными, а не личными.
В этой главе обсуждаются виды прав, которые квалифицируются как имущественные, способы, которыми такие права могут принадлежать, способы, которыми они создаются и передаются, и, наконец, способы, которыми они могут прекратиться. Он охватывает закон о недвижимости (земельное право), закон о личной собственности (товары) и закон о трастах.
Ключевые слова: Английское право, право собственности, права, лица, вещи, права собственности, недвижимое имущество, земельное право, личное имущество, закон о трастах
Предмет
Корпоративное и коммерческое правоКонтрактное правоГражданское право
В настоящее время у вас нет доступа к этой главе.
Войти
Получить помощь с доступом
Получить помощь с доступом
Доступ для учреждений
Доступ к контенту в Oxford Academic часто предоставляется посредством институциональных подписок и покупок.
Если вы являетесь членом учреждения с активной учетной записью, вы можете получить доступ к контенту одним из следующих способов:
Доступ на основе IP
Как правило, доступ предоставляется через институциональную сеть к диапазону IP-адресов. Эта аутентификация происходит автоматически, и невозможно выйти из учетной записи с IP-аутентификацией.
Войдите через свое учреждение
Выберите этот вариант, чтобы получить удаленный доступ за пределами вашего учреждения. Технология Shibboleth/Open Athens используется для обеспечения единого входа между веб-сайтом вашего учебного заведения и Oxford Academic.
- Нажмите Войти через свое учреждение.
- Выберите свое учреждение из предоставленного списка, после чего вы перейдете на веб-сайт вашего учреждения для входа.
- При посещении сайта учреждения используйте учетные данные, предоставленные вашим учреждением.
Не используйте личную учетную запись Oxford Academic. - После успешного входа вы вернетесь в Oxford Academic.
Не используйте личную учетную запись Oxford Academic.Если вашего учреждения нет в списке или вы не можете войти на веб-сайт своего учреждения, обратитесь к своему библиотекарю или администратору.
Войти с помощью читательского билета
Введите номер своего читательского билета, чтобы войти в систему. Если вы не можете войти в систему, обратитесь к своему библиотекарю.
Члены общества
Доступ члена общества к журналу достигается одним из следующих способов:
Войти через сайт сообщества
Многие общества предлагают единый вход между веб-сайтом общества и Oxford Academic. Если вы видите «Войти через сайт сообщества» на панели входа в журнале:
- Щелкните Войти через сайт сообщества.
- При посещении сайта общества используйте учетные данные, предоставленные этим обществом. Не используйте личную учетную запись Oxford Academic.
- После успешного входа вы вернетесь в Oxford Academic.
Не используйте личную учетную запись Oxford Academic.Если у вас нет учетной записи сообщества или вы забыли свое имя пользователя или пароль, обратитесь в свое общество.
Войти через личный кабинет
Некоторые общества используют личные аккаунты Oxford Academic для предоставления доступа своим членам. Смотри ниже.
Личный кабинет
Личную учетную запись можно использовать для получения оповещений по электронной почте, сохранения результатов поиска, покупки контента и активации подписок.
Некоторые общества используют личные аккаунты Oxford Academic для предоставления доступа своим членам.
Просмотр учетных записей, вошедших в систему
Щелкните значок учетной записи в правом верхнем углу, чтобы:
- Просмотр вашей личной учетной записи и доступ к функциям управления учетной записью.
- Просмотр институциональных учетных записей, предоставляющих доступ.
Выполнен вход, но нет доступа к содержимому
Oxford Academic предлагает широкий ассортимент продукции. Подписка учреждения может не распространяться на контент, к которому вы пытаетесь получить доступ. Если вы считаете, что у вас должен быть доступ к этому контенту, обратитесь к своему библиотекарю.
Ведение счетов организаций
Для библиотекарей и администраторов ваша личная учетная запись также предоставляет доступ к управлению институциональной учетной записью. Здесь вы найдете параметры для просмотра и активации подписок, управления институциональными настройками и параметрами доступа, доступа к статистике использования и т. д.
Покупка
Наши книги можно приобрести по подписке или приобрести в библиотеках и учреждениях.
Информация о покупке
Основы права – Договоры купли-продажи недвижимости
Видеокурс: Введение в сделки с недвижимостью – Модуль 1 из 5
Видеокурс: Часть 1, Модуль 1: Введение в сделки с недвижимостью
Короткое видео: Договоры купли-продажи недвижимости
Видео по теме:
- Договоры купли-продажи недвижимости
Условия: Статут о мошенничестве : Брокер : Комиссия : Коммерческое право собственности : Обременение : Справедливость : Конверсия по праву долевого участия : Подразумеваемая гарантия : Конкретное исполнение : |
имущество, должно быть в письменной форме, чтобы иметь законную силу.
Передача недвижимости осуществляется в два этапа. Первым шагом является договор купли-продажи, который является предметом настоящего подраздела. Второй шаг – закрытие. При закрытии документ, представляющий собственность, «Акт », передается стороне, получающей имущество. Закрытие и дела являются предметом следующего подраздела.
Контрактный документ — требование письменной формы
Статут о мошенничестве предписывает, что договор о передаче права собственности на недвижимость должен быть заключен в письменной форме и должен быть подписан стороной, в отношении которой применяется договор.
В противном случае договор недействителен. Кроме того, поскольку передача недвижимости подпадает под действие Статута о мошенничестве общего права (в отличие от Статута о мошенничестве UCC), договор должен содержать все существенные условия соглашения, чтобы договор мог быть исполнен. Существенные условия любого договора о передаче недвижимого имущества включают в себя идентификацию передающей стороны, идентификацию правопреемника, описание имущества и условия передачи, включая цену, если она была согласована.
Как и в случае многих других договоров, подпадающих под действие Закона о мошенничестве, частичное исполнение может сделать договор о передаче недвижимости подлежащим исполнению даже при отсутствии письменного договора. В контексте договора о передаче недвижимого имущества частичное исполнение обычно означает владение имуществом получателем плюс либо частичная оплата получателем, либо улучшения земли, сделанные получателем. Например:
- Фред и Барни заключают устное соглашение, по которому Фред соглашается продать Barney Slateacre за 100 000 долларов. Барни платит Фреду 50 000 долларов и переезжает на землю. В этом случае, даже несмотря на то, что договор о продаже Slateacre был заключен в устной форме, суд поддержит этот договор, поскольку частичное исполнение достаточно для предоставления доказательств того, что у Фреда и Барни был договор. Таким образом, Статут о мошенничестве удовлетворен, и суд поддержит договор.
- Фред и Барни заключают устное соглашение, по которому Фред соглашается продать Барни Слейтэкр за 100 000 долларов. Барни быстро переходит на землю. Позже Барни начинает строить на земле фермерский дом. Владение Барни землей плюс улучшения, сделанные Барни, достаточны для удовлетворения Статута о мошенничестве.
Барни платит Фреду 50 000 долларов и переезжает на землю. В этом случае, даже несмотря на то, что договор о продаже Slateacre был заключен в устной форме, суд поддержит этот договор, поскольку частичное исполнение достаточно для предоставления доказательств того, что у Фреда и Барни был договор. Таким образом, Статут о мошенничестве удовлетворен, и суд поддержит договор.Брокеры и комиссионные
Очень часто недвижимость продается через брокера. Общая процедура выглядит примерно так. Продавец подпишет контракт с брокером, дающий брокеру право выставить на продажу и показать недвижимость возможным покупателям. Если недвижимость продается, то брокер взимает с продавца комиссию, которая обычно составляет процент от покупной цены.
Как правило, комиссия брокера составляет примерно 6% от покупной цены, хотя в последнее время наблюдается тенденция к снижению комиссии, поскольку компьютерные технологии и Интернет значительно упростили продажу домов большому количеству потенциальных покупателей.
Многие брокерские соглашения предусматривают, что брокер имеет право на комиссионное вознаграждение, даже если покупатель продает недвижимость не через брокера, а после того, как брокер был нанят. Это, конечно, защищает брокера от покупателя, который нанимает брокера для продажи своего дома, а затем использует в своих интересах маркетинг дома брокера, продавая его покупателю, не используя брокера в качестве посредника, чтобы сэкономить комиссию брокера. . Например:
Майк хочет продать свой дом. Итак, он звонит в Home Sellers, Inc. и просит их выступить посредником при продаже его дома. Продавцы жилья размещают в нескольких газетах объявление о продаже дома Майка и публикуют дом Майка в своем интернет-листинге.
Лиза звонит Майку и говорит ему, что увидела рекламу его дома и хотела бы его купить. Майк говорит Лизе прийти к нему домой, чтобы договориться, но ничего не говорить продавцу жилья. Лиза приходит в дом Майка, и они договариваются о продаже, по которой Лиза купит дом Майка за 250 000 долларов. Если соглашение продавцов жилья с Майком не включало пункт, который позволял им получать свои комиссионные независимо от того, как был продан дом Майка, Майк мог бы успешно лишить продавцов жилья своих комиссионных, несмотря на тот факт, что их услуги помогли Майку продать его дом. дом. Другая проблема возникает, когда по какой-либо причине сделка, заключенная при посредничестве брокера, срывается, несмотря на то, что брокер выполнил свою работу по сведению потенциального покупателя с потенциальным продавцом.
Традиционное правило заключалось в том, что брокер имел право на комиссионные, как только он или она представил продавцу покупателя, который был готов, хотел и мог купить недвижимость по цене, установленной продавцом.
Это означало, что если маклер привел продавцу добровольного покупателя, а покупатель и продавец заключили договор, продавец все равно должен был выплатить маклеру свою комиссию, даже если покупатель позже нарушил договор и не купил дом. Это остается законом во многих штатах. Greenwald v. Veurink, 37 Mich. App. 700 (1972).
Во многих других штатах это традиционное правило было заменено более современным правилом, которое гласит, что брокер имеет право на комиссию только в том случае, если покупатель фактически завершает сделку, уплачивая покупную цену. Таким образом, продавец защищен от необходимости платить брокеру в случае отказа покупателя от сделки. Однако во всех юрисдикциях, если соглашение не выполняется из-за того, что продавец отказывается от сделки, продавец несет ответственность перед брокером за комиссию брокера.
Как правило, после того, как покупатель сделал предложение, а продавец принял предложение, нанимается адвокат для составления договора купли-продажи, проверки титула, составления акта и закрытия сделки.
Однако при составлении и исполнении договора купли-продажи участие адвоката не является строго обязательным.
Обязанность передать рыночное право собственности
Если специально не оговорено иное, каждый договор купли-продажи земли содержит подразумеваемое обещание, что продавец передаст покупателю «рыночное» право собственности. Товарное право собственности — это право собственности, свободное от разногласий и/или сомнений в той мере, в какой ее мог бы принять разумный покупатель. Продавец, который не передает товарный титул по договору, который прямо или косвенно требует товарного титула, нарушил договор. В таком случае покупатель может отказаться платить покупную цену за эту землю и предъявить иск продавцу за любые другие убытки, понесенные покупателем в результате нарушения.
Продавец может передать товарный титул двумя способами. Первый и лучший способ — показать, что продавец имеет право собственности на недвижимость, предоставив « цепочку прав собственности ».
Цепочка правовых титулов на земельный участок представляет собой серию актов и записей о передаче в истории имущества от первоначального «корневого» титула (как первый владелец имущества стал владеть им) до настоящего времени. Это на удивление легко сделать, поскольку записи о передаче недвижимого имущества хранятся в офисе клерка округа каждого округа. Поиск правового титула ”часто можно сделать, просто посетив офис окружного клерка и просмотрев цепочку правовых титулов, относящихся к конкретному участку собственности. Некоторые округа даже работают над тем, чтобы полностью разместить эти базы данных в Интернете, чтобы поиск по названию мог быть выполнен из дома или офиса покупателя или его адвоката.
Второй способ, с помощью которого продавец может продемонстрировать рыночное право собственности, заключается в том, чтобы доказать, что он или она стали собственниками имущества в результате противоправного владения. Конечно, эти два способа демонстрации товарного титула никогда не подходят одновременно для одной и той же собственности.
Стороны, вступившие во владение имуществом в результате противоправного владения, не могут предъявить цепочку правовых титулов, поскольку не подается документация, указывающая на то, что право собственности на имущество было изменено в результате противоправного владения. Доказательством приобретения путем противоправного владения может быть решение суда о том, что владелец владеет имуществом. Неясно, может ли титул, приобретенный в результате неправомерного владения, который никогда не рассматривался (решение) в суде, представлять собой товарный титул. См. Конклин против Дэви , 76 NJ 468 (1978).
Заголовок считается дефектным и, следовательно, непригодным для продажи, если в заголовке имеется существенный дефект. По сути, дефект является существенным, если он может причинить вред покупателю в будущем. Этот вред может быть в форме возврата собственности третьей стороной или даже в форме принуждения покупателя к защите от судебного иска такой третьей стороны. Есть два возможных дефекта, которые могут сделать титул непригодным для продажи:
1) Дефект в цепочке правовых титулов:
Если в цепочке правовых титулов отсутствует «звено» в ее истории до приобретения имущества продавцом, право собственности по своей сути неликвидно.
Например:
Продавец и Покупатель соглашаются, что Продавец продаст Whiteacre покупателю за 100 000 долларов США. Цепочка прав собственности на Whiteacre гласит: «… 1972: Эл продал Whiteacre Бобу; 1980: Боб продал Уайтакр Кристине; 1990: Дэн продал Whiteacre Селлеру». Титул продавца в Whiteacre не подлежит реализации, потому что отсутствует связь между собственностью Кристины и собственностью Дэна. Иными словами, у Покупателя, скорее всего, возникнут проблемы в будущем, потому что Кристина или ее наследники могут попытаться вернуть права собственности. Даже если Покупателю удастся одержать победу в таком иске, вполне вероятно, что ему придется пройти через значительное количество проблем, чтобы защитить собственность от такого иска. Следовательно, если Продавец не сможет каким-либо образом устранить дефект своего права собственности на Whiteacre до того, как придет время закрытия, у него не будет иного выбора, кроме как нарушить свой контракт с Покупателем (если, конечно, Покупатель не захочет принять право собственности Продавца, несмотря на дефекты).
может быть). 2) Обременения:
Определенные частные обременения на землю также могут сделать право собственности продавца недействительным. Например, если третьи лица владеют ипотекой, залогом или сервитутом на недвижимость или если недвижимость подпадает под действие определенных условий, это может сделать или не сделать право собственности продавца непродаваемым. Эти обременения и правила, которые их регулируют, являются предметом последующих глав данного курса. Поэтому мы приостановим обсуждение их влияния на рыночное право собственности до тех пор, пока не рассмотрим сами обременения. Обратите внимание, что ограничительные законы о зонировании не считаются обременениями, и такие законы о зонировании сами по себе никогда не сделают право собственности продавца непродаваемым. Однако, если собственность используется таким образом, который нарушает закон о зонировании, это потенциально может сделать право собственности продавца непродаваемым. См. Lohmeyer v.
Bower, 170 Kan. 442 (1951).
Обязанность раскрытия информации и подразумеваемые гарантии
Как мы обсуждали на наших занятиях по контрактам и гражданским правонарушениям, традиционный подход общего права заключался в том, чтобы привлечь продавца к ответственности за нарушение договора только за его или ее ложные представления покупателю. Другими словами, продавец может не упомянуть о существенном дефекте продаваемой недвижимости, и это не повлечет за собой какой-либо ответственности со стороны продавца. Например:
Продавец продает свой дом. Покупатель видит объявление «Продается» во дворе дома, заходит в дом Продавца и просит провести экскурсию. Продавец показывает Покупателю дом, но «забывает» упомянуть, что потолок на кухне протекает каждый раз, когда идет дождь. Покупатель заключает договор о покупке дома у Продавца. По традиционному общему праву Покупатель не сможет расторгнуть договор, когда узнает о протекающей крыше, поскольку продавец не делал никаких утвердительных искажений при продаже дома.
Сегодня во многих штатах действуют законы о защите прав потребителей, которые требуют от продавцов недвижимости заполнения форм раскрытия информации. В этих формах часто задаются очень конкретные вопросы о состоянии дома. Если в форме продавец лжет, у покупателя почти наверняка будут достаточные основания для расторжения договора.
Даже если в штате нет требования к форме, современная тенденция требует от продавца сообщать о любых дефектах в доме, которые не были бы очевидны покупателю в ходе его или ее беглого осмотра дома. ( «скрытый» дефект ). Если продавец не сообщает о скрытом дефекте, а дефект является существенным, такое нераскрытие будет основанием для расторжения договора.
Справедливая конверсия и риск потери
Между моментом подписания договора купли-продажи недвижимости и моментом фактической передачи документа покупателю недвижимость находится в состоянии неопределенности. С одной стороны, покупатель имеет договорное право на получение имущества.
С другой стороны, продавец по-прежнему владеет и в настоящее время пользуется имуществом. Фактически, право собственности на имущество в течение этого периода считается разделенным между справедливым владением и законным владением.
Как только контракт подписан, считается, что покупатель владеет домом по «долевому участию», поскольку он или она имеет право на владение домом, и это только вопрос времени, когда он или она действительно получит это владение. Другими словами, «справедливое право собственности» переходит из рук в руки сразу после подписания контракта. Это правило называется доктриной «справедливой конверсии» . С другой стороны, «юридическое» право собственности на имущество не переходит к покупателю до тех пор, пока владение имуществом не будет фактически передано покупателю. Например:
Ян продает Брадиакр Марше. Они подписывают договор о продаже 1 июля, а закрытие — 1 августа. В течение июля Марша является равноправным владельцем Брадиакра, а Ян — законным владельцем Брадиакра.
Важность справедливого владения покупателем проявляется во многих областях. Например, если покупатель тем временем умрет, его или ее имущество будет считаться владельцем недвижимого имущества, даже если покупатель владел только договорным правом на имущество. Например:
Ян продает Брадиакр Марше. Они подписывают договор купли-продажи 1 июля, закрытие назначено на 1 августа. 15 июля Марша умирает. В своем завещании Марша оставила все свое недвижимое имущество Синди, а все свое личное имущество — Питеру. Поскольку 15 июля Марша была равноправным владельцем собственности, Синди достанется Брэдиакру.
Возможно, наиболее важным ответвлением доктрины справедливой конверсии является ее воздействие на тех, кто несет риск утраты или повреждения имущества, произошедшего по вине ни одной из сторон. В соответствии с традиционной доктриной справедливой конверсии, поскольку право собственности на имущество переходит в момент подписания договора купли-продажи, риск убытков также переходит от продавца к покупателю в момент подписания договора купли-продажи.
Это остается законом в большинстве штатов. Например:
Ян продает Брадиакр Марше. Они подписывают контракт на продажу 1 июля, а закрытие — 1 августа. Цена контракта и приблизительная рыночная стоимость Bradyacre составляет около 500 000 долларов. 15 июля случайный пожар, возникший из-за лесного пожара, сжег дом на Брадиакре дотла. Рыночная стоимость Bradyacre снизилась до 200 000 долларов из-за пожара. По правилу большинства Марша несла риск убытков в период между подписанием контракта и его закрытием. Таким образом, Марше все равно придется заплатить цену контракта в размере 500 000 долларов США на момент закрытия сделки, даже несмотря на то, что стоимость дома снизилась до 200 000 долларов США.
Многие суды считают, что это несправедливое правило, потому что продавец, как сторона, владеющая имуществом до закрытия сделки, находится в лучшем положении для предотвращения ущерба имуществу. Поэтому некоторые суды и даже некоторые штаты приняли законы, предусматривающие, что риск убытков не переходит от продавца к покупателю до закрытия сделки.
Вместо этого риск потери всегда остается на стороне, владеющей имуществом. В соответствии с этим правилом, если в период между подписанием контракта и закрытием происходит стихийное бедствие, которое существенно снижает рыночную стоимость имущества, покупатель может вычесть сумму этого снижения стоимости из покупной цены.
Конечно, если одна из сторон несет ответственность за снижение стоимости либо по своей небрежности, либо по умышленным действиям, эта сторона несет риск утраты или повреждения. Например:
Ян продает Брадиакр Марше. Они подписывают контракт на продажу 1 июля, а закрытие — 1 августа. Цена контракта и приблизительная рыночная стоимость Bradyacre составляет около 500 000 долларов. 15 июля отключается электричество на Брэдиакре. Ян зажигает свечу, чтобы она могла читать. Позже она ложится спать, не задув свечу. В конце концов, одеяло загорается, и огонь распространяется на стены. К счастью, Ян убегает невредимым, но весь дом сгорает. Даже по правилу большинства, поскольку в том, что дом сгорел, виноват Ян, Маша может вычесть из покупной цены сумму, на которую уменьшилась стоимость дома.
Средства правовой защиты в случае нарушения
Как более подробно рассматривается в курсе контрактов, у покупателя, ставшего жертвой нарушения договора продавцом о продаже недвижимости, есть три варианта:
Во-первых, покупатель может расторгнуть договор и не платить покупную цену. Кроме того, покупатель может иметь право на возмещение убытков, вызванных нарушением, и расходов, понесенных покупателем в ходе переговоров по контракту. Например:
Продавец соглашается продать дом стоимостью 300 000 долларов США покупателю за 250 000 долларов США. Продавец и Покупатель в конечном итоге подписывают контракт, но позже Продавец отказывается от него. Один из доступных вариантов, который есть у Покупателя, — расторгнуть договор и взыскать с Продавца 50 000 долларов, что представляет собой прибыль, которую Покупатель получил бы, если бы продажа состоялась.
Второй вариант, который есть у покупателя, — это потребовать конкретного исполнения договора.
Хотя суды, как правило, не принуждают стороны к фактическому выполнению своей части контракта (денежная компенсация является предпочтительным средством правовой защиты от нарушения контракта), земля является исключением. Поскольку каждый конкретный участок земли считается уникальным по сравнению с любым другим участком земли, общее право считает денежный ущерб недостаточным для компенсации потерпевшего покупателя. Таким образом, если продавец нарушает договор купли-продажи земли, суд может заставить продавца передать землю покупателю по покупной цене. Например:
Продавец соглашается продать дом стоимостью 300 000 долларов США Покупателю за 250 000 долларов США. Продавец и Покупатель в конечном итоге подписывают контракт, но позже Продавец отказывается от него. Один из доступных вариантов, который есть у Покупателя, — заставить Продавца совершить продажу через суд.
Третий вариант может возникнуть у покупателя в случае, когда продавец все еще хочет продать недвижимость, но нарушил договор каким-либо иным образом (например, введя в договор ложные сведения или не доставив дом согласованная дата и т.