Нужно ли согласие мужа при покупке квартиры: Согласие супруга на покупку квартиры: зачем нужно и как оформить

Распоряжение недвижимостью без согласия супруга

Одна из самых застарелых проблем российского права недвижимости заключается в том, что у нас (а) по умолчанию действуют режим совместной собственности супругов на общее имущество и (б) супружеская собственность на недвижимости выведена из-под общего регистрационного режима и существует как исключение из т.н. принципа внесения (означающего, что права на недвижимости возникают в результате внесения записи в реестр; супружеская собственность возникает и существует без всяких записей в реестре).
 

Обоснованность первого решения — более чем спорная, на мой взгляд.

Совместная собственность нужна тогда, когда один супруг (например, муж) работает в поле или, например, в город поехал на заработки, а другой (предположительно, жена) у печи хлопочет, занимается воспитанием семи детей и т.п.

И все, что один зарабатывает, должно принадлежать и второму тоже, ведь она — его тыл, обеспечивает домашнее хозяйство.
 

Но в связи с тем, что все эти прекрасные пасторальные картины давно ушли в прошлое, современные супружеские пары нельзя делить по признаку «работает — сидит дома на хозяйстве», как правило, в современных семьях работают и зарабатывают оба супруга, само по себе сохранение режима совместной собственности является диковинным и постыдным атавизмом, который должен быть как можно скорее изгнан из нашего юридического быта. Современная российская женщина — умная, красивая, самостоятельная, зарабатывающая деньги — должна тяготиться действующим совместным режимом супружеской собственности (особенно если супруг — трутень, пьяница и придурок), рассматривать его как унижение и оскорбление для себя.
 

Разработчики реформы вещного права в порядке шутки попытались пообсуждать переход российского права из режима совместной собственности в режим раздельной собственности супругов, но это все так на уровне шуток и осталось. А зря, на мой вкус.
 

Вторая проблема — это то, что режим супружеской совместной собственности на недвижимое имущества не подчиняется принципу внесения.

Это вытекает из сочетания двух норм.

Во-первых, положений п. 2 ст. 8.1 ГК, где установлено общее правило о том, что права, подлежащие регистрации, возникают с момента регистрации, но содержится оговорка — «если иное не предусмотрено законом».

А (и это во-вторых) иное как раз и предусмотрено законом — в п. 2 ст. 34 СК РФ содержится норма о том, что вне зависимости от того, на кого из супругов зарегистрировано право на имущество, оно все равно признается общим.
 

Отказ от этого изъятия из принципа внесения и подчинение супружеской недвижимой собственности общему регистрационному режиму также обсуждался рабочей группой по реформе вещных прав.

Но дальше шуток дело тоже не пошло. Помню, что обсуждалась также возможность внесения супругом отметки в реестр о совместном характере собственности. Однако положение об этой отметке , если мне не изменяет память, появилось в проекте реформы вещного права в виде дополнительной опции, а не обязанности супруга.
 

Таким образом, предложения по изменению режима недвижимой собственности супругов, сделанные в ходе реформы ГК, совершенно беззубые. И очень зря. Потому что проблема с супружеской недвижимостью есть, и она довольно серьезная.

Она связана с режимом оспаривания сделок, совершенных супругом без согласия другого супруга.

Общее правило ГК таково: «совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом» (п. 3 ст. 253 ГК РФ).

Однако в соответствии с п. 4 этой же статьи, другим законом может быть установлено иное регулирование владения, пользования и  распоряжения совместной собственностью.
 

Традиционно считается, что «иным» с точки зрения последствий совершения сделок без согласия другого супруга выступают нормы п. 3 ст. 35 СК РФ: «Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки».

Эта норма рассматривается как положение, устраняющее саму возможность учета добросовестности контрагента супруга, не получившего согласие на сделку.  
 

Насколько такой подход верен? На мой взгляд, он глубоко ошибочен. 

Во-первых, мне кажется неверным искать в фразе п. 3 ст. 35 «иное» чем то, что заложено в ст. 253 ГК. Задача этой нормы Семейного кодекса лишь в том, чтобы ввести нотариальную  форму согласия супруга на совершение другим супругом сделки с недвижимостью и установить годичный срок давности для оспаривания сделки. Считать, что п. 3 ст. 35 отменяет положения ст. 235 или даже общее правило п. 2 ст. 35 (в котором, кстати, слово в слово вопроизводится идея о защите добросовестного контрагента) будет означать введение исключения из общего правила (защиты добросовестного контрагента) путем интерпретации текста, но ведь известное правило толкования гласит, что исключения никогда не толкуются расширительно. Исключения должны быть прямо и недвусмысленно выражены в тексте закона. Иначе есть большой риск того, что интерпретатор подменит действительную волю законодателя.
 

Во-вторых, мне кажется, что с точки зрения правовой политики возложение на контрагента риска конфликта между супругами также является глубоко неправильной идеей. 

Устоявшаеся в гражданском праве теория распределения рисков незаконной продажи имущества, называемая принципом наименьшего зла, гласит, что риск незаконной продажи должен по-разному распределяться в зависимости от того, знал ли пострадавший того, кто совершил незаконное отчуждение либо не знал его. Идея заключается в том, что если пострадавший знал нарушителя и доверился ему, но тот обманул доверие, то пострадавший должен разбираться с нарушителем. Пострадавшему это сделать проще, так как он знает нарушителя, находится с ним каких-либо экономических отношениях. Добросовестный же может видеть нарушителя первый и последний раз, ему разбираться с нарушителем будет намного сложнее. Но если нарушитель не знаком пострадавшему, он не связан как-либо с ним, то и риск нарушения пострадавший нести не должен. Тогда этот риск перекладывается на добросовестного. Это, по всей видимости, объясняется тем, что в ситуации равного положения (и собственик, и добросовестный не знают нарушителя и не состоят с ним в каких-либо отношениях) при выборе того, кто будет пользоваться защитой, приоритетом будет пользоваться собственник, как обладающий правом (добросовестный в силу дефекта сделки, совершенной нарушителем, правом не обладает).
 

Этот принцип распределения рисков может быть обнаружен в совершенно разных разделах гражданского права. 

Например, он работает в виндикации следующим образом: вещи краденые истребуются от добросовестного приобретателя. А если была незаконно продана вещь, которую собственник вверил отчуждателю (например, арендатор продал арендованное), то защите подлежит добросовестный приобретатель (он приобретает собственность на вещь), но не пострадавший собственник.

Этот же принцип может быть обнаружен также в теории представительства. В соответствии со ст. 189 если доверенность была отменена досрочно, но осталась на руках у представителя и он совершил сделку, не имея уже на то полномочий, то защищен будет добросовестный контрагент. Если же имеет место лжепредставитель, которому никогда доверенность не выдавалась (ст. 183 ГК), то защищен будет пострадавший, от чьего имени действовал лжепредставитель.

Похожий принцип действует в корпоративном праве: в соответствии со ст. 51 ГК ЕГРЮЛ защищает добросовестных лиц, полагавшихся на записи реестра, если только эти записи были внесены не помимо воли юрического лица.

Аналогично решается вопрос о защите лица, утратившего корпоративный контроль — если это произошло против воли участника корпорации, его корпоративный контроль восстанавливается за счет других лиц, к которым перешел корпоративный контроль. 
 

 Особенно верно это в отношении супругов. Супруг, выбравший себе в качестве спутника жизни лицо, которое впоследствии нарушило его доверие (совершило сделку по распоряжению общим имуществом без согласия) должен нести риски такого поведения своего избранника. Примерно так же как учредители несут риски того, что избранный ими директор совершит сделку, нарушающую корпоративные правила одобрения сделок: если контрагент по сделке не знал об этих нарушениях, то риски лежат на учредителях.

Иными словами, мы все должны нести риски того, что лица, с которыми мы вступаем в те или иные правовые связи, обманут наше доверие. В этом случае будет защищен добросовестный контрагент.
 

Совершенно в русле этой правовой политики находится и новая статья 173.1 ГК. Она устанавливает, что если лицо совершило сделку без получения согласия, которое требовалось в силу закона, то риски  совершения этой сделки не могут быть возложены на лицо, которое не знало и не должно было знать о необходимости получения согласия.

Непростым является вопрос о соотношении ст. 173.1 ГК и нормы п. 3 ст. 35 СК (в том случае если полагать — а я думаю, что это неверно — что норма СК устанавливает изъятие из общей защиты добросовестного контрагента по ст. 253). Мне представляется, что здесь  надо применять правило о том, что закон новый сильнее закона старого. Законодатель, формулируя новое правило о согласиях (ст. 157.1) и последствиях его отсутствия (ст. 173.1) явно хотел «накрыть» им все случаи необходимости дачи согласий и ввести общее правило о защите добросовестного контрагента (взамен разбросанных ранее по всему законодательному массиву положений об учете добровестности).
 

Здесь надо сделать одно небольшое отступление. Дело в том, что есть точка зрения (и она в целом заслуживает право на существование), суть которой заключается в том, что супруг не является «другим лицом», чье согласие требуется на сделку. Он является вторым собственником, чье волеизъявление на отчуждение необходимо для того, что отчуждение состоялось. То есть, строго говоря, ст. 173.1 в данном случае вообще не применима. 

Эта интерпретация дает, кстати, решение, близкое к тому, которое получается при применении ст. 173.1. Если считать, что правильного волеизъявления обоих собственников нет, то это означает, что один собственник — супруг — не имел права на отчуждение только лишь своим единоличным волеизъявлением. Это, в свою очередь, означает, что приобретатель приобрел имущество от неуправомочного отчуждателя. А это, в свою очередь, открывает защиту по ст. 302 ГК. 

Такая трактовка ситуации продажи одним супругом без согласия второго супруга как минимум остроумна. Но она расходится с устоявшимся уже взглядом судов на то, что согласие супруга на распоряжение подчиняется правилам 157.1 (п. 55 ПП ВС 25), поэтому, как мне представляется, практического значения этот взгляд не имеет.
 

Идем дальше. Как рассматривает вопрос о защите добросовестного контрагента супруга, совершившего распоряжение недвижимостью без согласия другого супруга, судебная практика, в первую очередь — гражданская коллегия Верх.суда?

Здесь мы видим полный разброд и шатание.

1) В недавнем деле (от 6 сентября 2016 г. N 18-КГ16-97, судьи Кликушин, Назаренко, Рыженков) гражд.коллегия говорит, что добросовестность контрагента не учитывается, так как про это не написано в п. 3 ст. 35 СК, а это, мол, специальное правило по отношению к п. 2 ст. 253 ГК. При этом коллегия ни словом не обсуждает новую ст. 173.1, на основе которой покупатель получил бы защиту.

2) За неделю до рассмотрения этого дела (от 30 августа 2016 г. N 5-КГ16-119) коллегия судей в составе судей Кликушина, Назаренко, Горохова рассматривает вопрос о действительности договора залога, заключенного супругом без согласия другого супруга. Сделка получает защиту со ссылкой на добросовестность контрагента, который не знал и не мог знать о том, что есть супруга и она не дала согласие на сделку.  Тонкость дела в том, что оспариваемая сделка была совершена после расторжения брака и ВС применяет к отношениям стороне не п. 3 ст. 35, а ст. 253 ГК.

3) Буквально за два месяца до дела № 1 (от 12 июля 2016 г. N 18-КГ16-50) коллегия в составе судей Горшкова, Асташова, Киселева отменяет судебные акты, которым сделка супруга без согласия другого супруга была признана недействительной, со ссылкой на то, что из обстоятельств покупки спорного участка следовало, что покупатель не знал об отсутствии согласия, а истец не смог доказать обратное. Причем коллегия, давая защиту покупателю, ссылается на аналогию п. 2 ст. 35 («применительно к п. 2 ст. 35 СК РФ», в этой норме прямо написано про защиту не знающего об отсутствии согласия контрагента!)

4) Опять же за два месяца до дела, указанного под № 1 (от 5 июля 2016 г. N 5-КГ16-64) коллегия в составе судей Кликушина, Рыженкова и Юрьева, обсуждая сделку по продаже совместной собственности без согласия другого сособственника, говорит о том, что добросовестный контрагент должен быть защищен. Однако при этом ссылается коллегия только на п. 3 ст. 253 ГК, утверждая, что п. 3 ст. 35 не применяется, так как на момент совершения оспариваемой сделки, брак между сторонами был расторгнут. 

5) За год до дела № 1 (от 19 мая 2015 г. N 19-КГ15-8) коллегия в составе судей Кликушина, Горохова и Назаренко отказывает в защите добросовестной стороне договора купли-продажи супружеского имущества, со ссылкой на то, что п. 3 ст. 35 СК не содержит нормы, обязывающей истца (супруга, оспаривающего сделку), доказать, что контрагент действовал недобросовестно.
 

Какие вывод можно сделать из практики гражданской коллегии ВС?

Они очень не утешительны. Судьи, по-моему, решительно не понимают, какую политику надо выбрать в вопросе о защите добросовестного контрагента, разрешая дела очень ситуативно в зависимости от набора обстоятельств дел. Вроде бы нащупывается некоторая тенденция, которая заключается в том, что если оспариваемая сделка с совместной собственностью была совершена после расторжения брака, то добросовестный контрагент должен быть защищен. А если супруг продал сделку во время брака, то сделку надо признать недействительной (вне зависимости от добросовестности контрагента). Хотя опять же как показывает анализ, это тоже не общее правило, есть и исключения. 

Мне кажется, что этот критерий — до расторжения брака или после расторжения брака было продано имущество без согласия другого сособственника — не имеет никакого решающего значения для теории распределения рисков. Этот критерий случайный, формалистский, выведенный из не основанного ни на каких серьезных политико-правовых рассуждениях простого грамматического толкования закона. Он — не рационален и потому не может быть использован для разрешения споров. 
 

 Кроме того, общий отказ ВС защищать добросовестного покупателя супружеской недвижимости наносит сильнейший удар по обороту недвижимости в целом. 

Давайте попытаемся смоделировать простейшую сделку с недвижимостью. Вы смотрите квартиру, вам нравится место, цена, состояние квартиры. Продавец позиционирует себя как холостой. То, что он даст договорные заверения о том, что он холостой, не дает никакой защиты от оспаривания сделки «внезапно» появившейся супругой (даже если подпись на заявлении об отсутствии брака нотариально заверена; есть почему-то такой миф, что это защищает покупателя от проблем; ничего подобного!). По идее, покупатель, зная позицию ВС, должен начать вынюхивать — а не скрывается ли как-то хитро супруга продавца? 

Например, покупатель может подъехать как-нибудь вечером к подъезду, в котором находится квартира, подойти к бабушкам у подъезда, расположить их к себе конфетами и попытаться выведать у бабушек, а нет ли какой девушки, которая имеет связь с потенциальным продавцом? Или, например, покупатель должен под каким-то предлогом организовать внезапную встречу с продавцом в продаваемой квартире (желательно, поздно вечером), чтобы попытаться, воспользовавшись случаем, обнаружить следы присутствия женщины в квартире.  

А это, я напомню, XXI век. Россия. Высокие технологии продажи недвижимости. Стыд и срам, нет других слов! Но ведь именно к этому нас всех — потенциальных покупателей недвижимости — и склоняет своей практикой Верховный суд!
 

Более того, такая практика ВС является прекрасным рассадником для разного рода жуликов. Недавно где-то в новостях промелькнула новость о том, что некая дама — майор полиции, между прочим, профессионально поставила на поток такую схему. Она продавала квартиру, скрывая то, что она в браке. Потом объявлялся ее муж — полковник полиции — и объяснял покупателю, что он сейчас пойдет в суд оспаривать сделку. Но если покупатель не хочет лишних проблем, он может просто заплатить полковнику полиции некоторую денежную сумму. И так они нагрели десяток покупателей. Но одиннадцатый покупатель оказался полковником ФСБ и жуликов-супругов отправили шить рукавички. Хорошо быть добросовестным покупателем — полковником ФСБ! 
 

Такая ВС практика означает, что у лиц, объявляющих себя холостыми, вообще покупать ничего нельзя, ибо риски лишиться купленного колоссальны! Надежнее покупать у «женатиков» недвижимость, которую те приобрели в браке — там гарантированно есть супруга, которая дает нотариальное согласие и риск снят.  «Женатики», разумеется, должны прочувствовать момент и поднять цену за счет премии за снижение риска.
 

Теоретически, остроту проблему может снизить создаваемый с 1 января 2017 г. единый реестр записей актов гражданского состояния. Но ведь браки могут быть удостоверены не только российскими ЗАГСами, но и консульскими учреждениями за пределами России, а также заключены в других государствах. Такие браки не попадут в реестр, хотя они и порождают правовые последствия, в том числе, и имущественные. Кроме того, я совершенно не уверен в том, что к данным этого реестра будет открыт свободный доступ всех третьих лиц (персональный данные, тайна личной жизни и все такое), скорее всего такой доступ будет только у гос органов. То есть, заключение сделки такой реестр не остановит. Возможно, остановит регистрацию перехода (то есть, и окончательный расчет по сделке), но так или иначе в убытки покупатель все равно войдет.
 

Таким образом, единственным способом хоть как-то исправить совершенно мрачную текущую ситуацию может быть лишь изменение гражд. коллегией ВС своей практики, то есть, должен быть признан либо (1) приоритет нормы ст. 173.1  ГК над положением п. 3 ст. 35 СК, (2) либо интерпретация нормы п. 3 ст. 35 СК как не отменяющей общее правило, содержащееся в п. 3 ст. 253 ГК и п. 2 ст. 35 СК.

 

Как вести переговоры о выкупе дома при разводе

Рефинансирование ипотечного кредита и продажа совместно нажитого имущества являются двумя наиболее распространенными способами выкупа доли бывшего супруга в семейном доме.

При разводе семейный дом должен быть разделен так же, как и любое другое имущество: либо вы и ваш супруг достигнете соглашения, либо суд вынесет постановление о том, что будет с домом после окончательного развода. Но, в отличие от многих других активов, расположение семейного дома может вызвать сложные эмоции и проблемы, особенно когда в доме живут дети.

В конечном счете, при разводе супруги, скорее всего:

• продолжат совместно владеть домом
• продать дом или
• договориться о том, чтобы один из супругов выкупил долю другого в доме — «выкуп».

Вот что вам нужно знать, если вы рассматриваете возможность выкупа семейного дома при разводе.

• Что такое «Выкуп?»
• Как определить стоимость семейного дома при разводе
• Как получить средства на выкуп супруга?
• Начало процесса выкупа дома

Что такое «Выкуп?»

Продажа дома и раздел вырученных средств часто является самым простым и чистым способом распорядиться семейным домом после развода. Однако выкуп, когда в обмен на что-то ценное один из супругов сохраняет за собой дом, а другой лишается права собственности и ипотеки, является лучшим вариантом в некоторых обстоятельствах, когда супруги могут договориться об условиях. (В отсутствие соглашения большинство судов просто предписывают паре продать дом.)

Выкуп часто является хорошим вариантом, если у пары есть дети, которые живут в доме. Суды и большинство родителей признают, что создание условий для того, чтобы дети оставались в доме после развода, может обеспечить преемственность и стабильность. По этой причине супруги могут договориться о том, что один из супругов (обычно родитель-опекун) выкупит долю другого в семейном доме, чтобы детям не пришлось переезжать.

Даже если у пары нет детей, могут быть причины, по которым выкуп будет лучшим вариантом, чем продажа. Например, супруг, у которого достаточно финансовых ресурсов, может захотеть сохранить семейный дом, чтобы избежать продажи на плохом рынке или получить дополнительную оценку на рынке продавца.

Выкуп может произойти со временем, когда оба супруга какое-то время сохранят интерес к дому. Все детали постепенного выкупа должны быть включены в ваше мировое соглашение или решение о разводе. Однако чаще выкуп осуществляется в рамках завершения развода.

При любом выкупе каждая сторона несет некоторый риск. Например, продающий супруг может потерять в будущем росте стоимости, а покупающий супруг может в конечном итоге решить, что цена слишком высока, если недвижимость обесценится в будущем. И выкуп часто не так прост, как один супруг, выписывающий другому чек: выкуп нередко является финансовым испытанием для покупателя, особенно с учетом их финансового положения как недавно холостого человека.

Как определить стоимость семейного дома при разводе

Продавцы жилья часто полагаются на советы своего агента по недвижимости, чтобы установить цену продажи своего дома. Однако при выкупе при разводе вы, вероятно, не будете работать с агентом, поэтому вам придется использовать другой метод для определения справедливой рыночной стоимости имущества. Если вы недавно проводили оценку дома или если вы и ваш супруг изначально имеете схожие представления о его стоимости, возможно, вам не придется слишком суетиться по этому поводу.

Но, если вы и ваш супруг не можете прийти к соглашению или вам нужна дополнительная информация, вы можете попросить агента по недвижимости предоставить информацию о недавних ценах продажи в вашем районе домов, сопоставимых с вашим (их часто называют » комп.»). Вы также можете провести собственное исследование в Интернете, используя оценки с таких сайтов, как Zillow или Trulia (помните, что оценки стоимости дома, предоставляемые этими сайтами, могут варьироваться и колебаться в зависимости от факторов, которые могут не относиться к вашему дому).

Еще один популярный и надежный способ определения стоимости — нанять профессионального оценщика недвижимости. Это будет дороже — вероятно, от 300 до 800 долларов за официальную оценку и отчет, — но если вы не согласны со стоимостью дома, это хороший способ решить вопрос. Если оценка не сработает, вам придется обратиться в суд и попросить судью определить стоимость дома. Судья, скорее всего, будет полагаться на отчет оценщика, или, если есть две оценки, судья может использовать среднее из двух.

После того, как вы согласовали справедливую рыночную стоимость для целей выкупа, вы можете изменить ее по любой из множества причин. Общие пункты переговоров включают:

• Гонорар агента по недвижимости. Хотя вы не будете нанимать агента, покупающий супруг иногда договаривается о вычете из согласованной стоимости суммы, эквивалентной половине стандартного гонорара брокера, потому что покупающий супруг может нести комиссионные брокера позже, когда дом будет окончательно продан. . С другой стороны, если вы предвидите продажу имущества в ближайшем будущем, вы можете подумать о том, чтобы продолжать совместно владеть им до тех пор, чтобы избежать убытков, когда наступят расходы на закрытие.
• Отложенное обслуживание. Если есть работа по дому, которую вы отложили во время брака, и которую нужно сделать в ближайшее время, покупающий супруг может попытаться убедить продающего супруга несколько снизить выкупную цену. Точно так же, если продающий супруг должен деньги покупающему супругу, чтобы выровнять раздел имущества, снижение цены продажи является одним из способов погасить этот долг.
• Супружеская поддержка. Также существует вероятность того, что продающая супруга согласится на более низкую цену покупки, чтобы не платить алименты. Например, если супруг, имеющий право на содержание («поддерживаемый супруг»), выкупает долю в доме платящего супруга, чтобы остаться там с детьми, поддерживаемый супруг может согласиться отказаться от супружеского содержания, если платящий супруг будет продать свою долю по цене ниже рыночной. Однако будьте осторожны с этой стратегией — она может свести на нет налоговые преимущества, которые иногда дает супружеская поддержка.

Как получить средства для выкупа супруги?

Если вы планируете выкупить долю вашего супруга в семейном доме, у вас есть несколько вариантов, если у вас нет средств, чтобы просто выписать супругу чек.

Торговля другим имуществом супруга

Вместо денежного платежа покупающий супруг обычно обменивает другое совместное имущество на сумму, равную доле продающего супруга. Например, один из супругов может сохранить дом в обмен на отказ от своей доли супружеских инвестиций и пенсионных счетов.

Несмотря на то, что этот метод приведет к балансу наделов обоих супругов в совместном имуществе, он может создать проблему, если имущество находится в залоге. Передача права собственности на дом только на имя одного из супругов (либо по акту об отказе от права собственности, либо по другой форме документа, признанного государством) не отстранит другого супруга от ипотеки. Это означает, что продающая супруга по-прежнему будет на крючке у кредитора, если покупающая супруга не сможет произвести платежи за дом.

Таким образом, даже если вы и ваш супруг соглашаетесь обменять другие семейные активы, чтобы сбалансировать один из супругов, чтобы сохранить семейный дом, вам все равно нужно убедиться, что после развода в ипотеке останется только имя покупающего супруга.

В редких случаях ваш кредитор может позволить вам разблокировать — удалить — имя продающей супруги из закладной, чтобы покупающая супруга приняла на себя всю ответственность за ссуду. Большинство кредиторов не хотят этого делать, а те, которые разрешают это, потребуют доказательства того, что предполагаемый супруг имеет финансовую возможность продолжать выплачивать ипотечный кредит без поддержки со стороны супруга.

Самый распространенный способ гарантировать, что дом принадлежит только одному супругу, — это рефинансирование. Рефинансирование также может предоставить вам средства, необходимые для выкупа доли вашего супруга.

Рефинансирование

В большинстве случаев выкуп идет рука об руку с рефинансированием ипотечного кредита на дом. Обычно покупающий супруг подает заявку на получение нового ипотечного кредита только на имя этого супруга. Покупающий супруг берет достаточно большой кредит, чтобы погасить предыдущий кредит и выплатить продающему супругу то, что причитается за выкуп (также называемое «рефинансирование наличными»).

Вот пример того, как можно рассчитать выкуп доли вашего супруга в вашем доме.

Вы и ваш супруг имеете ипотечный кредит с основной суммой 150 000 долларов США и равной суммой собственного капитала (150 000 долларов США) в вашем доме. Если вы выкупаете половину капитала вашего супруга, вам понадобится кредит на сумму не менее 225 000 долларов. Вы заплатите 150 000 долларов, чтобы погасить первоначальный кредит, а затем заплатите 75 000 долларов наличными (половина суммы капитала) своему супругу, чтобы стать единственным владельцем дома.

Сделка будет проходить так же, как продажа третьему лицу, при этом ваш супруг подписывает акт о передаче права собственности вам, а компания условного депонирования позаботится о большей части документов и переводе средств.

Скорее всего, передача документов и денег произойдет одновременно, при «закрытии» с эскроу-компанией. Если вы продающий супруг, это лучший сценарий для вас. Если закрытия не будет, убедитесь, что рефинансирование завершено и вы получили свои деньги до вы подписываете передаточный акт.

Если вы являетесь супругом-покупателем, убедитесь, что вы выполнили поиск по названию, чтобы убедиться в отсутствии залогов (судебных требований, например, о задолженности по налогам) или других «облаков» в отношении вашего титула. Титульная компания, занимающаяся закрытием, должна сделать это за вас.

Рефинансирование при повышении процентных ставок

Когда процентные ставки низкие, рефинансирование может не привести к значительному изменению ежемесячных платежей покупателя (и если вы сможете получить более низкую процентную ставку, чем раньше, это может даже снизить ваши платежи). Однако, когда процентные ставки высоки или быстро растут, рефинансирование может превратить когда-то доступный ежемесячный платеж в неподъемное бремя, которое сделает невозможным выкуп вашего супруга из семейного дома.

К сожалению, часто разводящаяся пара мало что может сделать для решения этой проблемы; Продажа дома и раздел вырученных средств может быть лучшим вариантом.

Если вы сталкиваетесь с высокими процентными ставками при рефинансировании, но очень хотите остаться в семейном доме (например, чтобы позволить вашему ребенку закончить год в том же школьном округе), обязательно присмотритесь к найти лучшие ставки рефинансирования. Вы также можете рассмотреть:

• Уменьшение ежемесячных платежей за счет покупки баллов. Если текущая процентная ставка делает ежемесячные платежи слишком высокими, вы можете попросить кредитора выплатить дисконтные баллы — единовременную плату за снижение ставки. Недостатком является то, что вам нужно будет придумать наличные деньги для точек при закрытии. Однако, в зависимости от вашей ситуации, вы можете договориться об обмене семейного имущества на средства для оплаты баллов.
• Продажа дома с обратной арендой. В этой ситуации вы продаете свой дом инвестору. В качестве условия продажи вы заключаете договор аренды, который позволяет вам продолжать жить в собственности после закрытия. Как и при любой другой продаже, вы и ваш супруг разделите выручку при закрытии сделки, и вся существующая ипотека будет погашена. Тем не менее, вы сможете оставаться там до тех пор, пока позволяет ваш новый договор аренды. Попробуйте поговорить с местным агентом по недвижимости, чтобы узнать, подойдет ли этот вариант на вашем рынке. В качестве альтернативы, проведите небольшое исследование институциональных покупателей с обратной арендой, таких как EasyKnock или Rentback, чтобы узнать, покупают ли они дома в вашем районе.
• Заем денег у семьи (или друзей). Это хороший вариант, если вы не можете претендовать на кредит от традиционного кредитора. Друг или член семьи также может предложить вам более низкую процентную ставку, чем традиционный кредитор. Всякий раз, когда вы занимаете деньги у друзей или семьи, очень важно получить соглашение в письменной форме. Рассмотрите возможность сотрудничества с юристом или компанией, занимающейся внутрисемейными кредитами, такой как National Family Mortgage, чтобы структурировать договоренность.

Начало процесса выкупа дома

Если вы сами оформляете развод, процесс раздела такого крупного имущества, как семейный дом, может оказаться непростой задачей. Дом часто является самым большим активом пары или их самым большим бременем. Независимо от того, есть ли у вас большой капитал в доме или вы находитесь под водой, рассмотрите возможность консультации с адвокатом по семейным делам, чтобы убедиться, что вы не оставляете деньги на столе. Адвокат по семейным делам может помочь вам провести мозговой штурм, чтобы сделать условия выкупа удовлетворительными для обоих супругов, или помочь вам найти знающего брокера по недвижимости, если вы решите, что выкуп не является правильным решением для вашего бракоразводного процесса.

Продажа вашего дома после развода или раздельного проживания

Продажа вашего дома всегда связана со стрессом. Продажа вашего дома, когда вы разошлись, потому что вы должны продать , делает это намного сложнее. Но есть несколько советов по продаже дома, которые облегчат вам задачу.

Никто не вступает в отношения, думая о том, чем они закончатся. Когда вы вместе с партнером или супругой купили дом, вы не думали о том, что с ним делать, если отношения закончатся. Но вот вы здесь. Во всех эмоциональных потрясениях вы также должны думать о практических вещах, таких как продажа вашего дома. Есть некоторые особые соображения, которые необходимо учитывать при продаже дома при раздельном проживании или разводе.

Продажа дома при раздельном проживании

Получите финансовую консультацию . Если вы и ваш бывший партнер являетесь совместным владельцем имущества, скорее всего, это один из ваших самых крупных совместных активов. Это происходит даже в том случае, если только один из вас находится на кредит. Дома, находящиеся в совместном владении, обычно остаются в совместной собственности даже после развода — если только судья не примет иного решения. Кроме того, продажа будет иметь налоговые последствия как для вас, так и для вашего бывшего, поэтому обязательно поговорите со своим бухгалтером или финансовым консультантом, прежде чем выставлять дом на продажу.

Получите разрешение от вашего бывшего . Это может показаться очевидным, но если ваш бывший зарегистрирован на ваш дом, вы не можете продать его без его подписи. Неважно, живете ли вы в доме или они устно согласились, что дом полностью ваш. Если они являются одним из законных владельцев, вам нужна их подпись, чтобы продажа состоялась.

Хотя вам не нужна подпись вашего бывшего, чтобы выставить свой дом на продажу, имейте в виду, что если брокер продает ваш дом, а ваш бывший не подписывает сделку, брокер по-прежнему имеет право на комиссию. Если вы им не заплатите, они могут подать на вас в суд.

Если имя вашего супруга не указано в документе, это не означает автоматически, что вы можете делать с домом все, что хотите. Если вы купили его до брака и он зарегистрирован только на ваше имя, то вы, вероятно, в безопасности. Однако в штате с совместной собственностью (например, в Калифорнии) — и даже в некоторых штатах, где нет законов о совместной собственности — дом, приобретенный во время брака , считается совместной собственностью, независимо от того, чье имя указано в документе.

Переместите бывшего  – Если в доме живет ваш бывший, у него есть определенные права, даже если у него нет доли собственности. Вам нужно отложить в сторону личные чувства и относиться к ним, как к любому другому арендатору, занимающему вашу собственность. Если они не хотят переезжать, возможно, вам придется пройти формальный процесс выселения. Законы о квартиросъемщиках сильно различаются от штата к штату, поэтому проконсультируйтесь с юристом по недвижимости, если вы не уверены, как вам поступить с бывшим, который отказывается уходить.

Убедитесь, что вы и ваш бывший партнер согласны — Вы, ваш бывший, никогда не со всем согласны — если бы вы согласились, вы, вероятно, никогда бы не расстались! Но вам нужно в конечном итоге договориться о том, кто что получит после продажи вашего дома, и это не всегда очевидно или прямолинейно. Вы принесли деньги на первоначальный взнос, но ваш бывший занимался ежемесячной ипотекой? Или, может быть, вы разделили все поровну, пока дому не понадобилась новая крыша, и ВЫ должны были заплатить все 15 000 долларов самостоятельно? Любые специальные договоренности, подобные этому, должны быть задокументированы в письменной форме, особенно если вы хотите требовать чего-либо, кроме разделения 50/50 выручки от продажи.

Если эти договоренности не были заключены в письменной форме (они часто не заключаются, когда пары счастливы), тогда вам и вашему бывшему нужно обсудить. Если они сделали взносы, а не вы, будьте готовы дать им больше денег от продажи в качестве компенсации (и они должны быть готовы, если дело обстоит наоборот). Достичь соглашения может быть нелегко, но если все остаются рациональными и объективными в отношении того, что было потрачено, вы сможете прийти к справедливому разделению. Если не получается сделать это самостоятельно, всегда можно обратиться в суд. Почти в каждом штате два имени в документе создают юридическую презумпцию того, что вы являетесь совладельцами 50/50. Любой, кто заявляет о другом проценте, должен это доказать (что может быть сложно, если ничего не было записано). В любом случае, сделайте все это до вы выставили дом на продажу. Битва по этим вопросам, когда вы находитесь в условном депонировании, обязательно задержит закрытие и может поставить под угрозу продажу.

Если ваш бывший не против продать ваш совместно находящийся в собственности дом, получите это в письменной форме и заверите его у нотариуса.

Если ваш бывший не хочет продавать, сначала попробуйте посредничество или арбитраж. Если это не сработает, вы можете обратиться в суд с ходатайством о внесении поправок в решение о разводе, предписывающем продажу имущества. Или, если вы не были женаты, вы можете подать иск о разделе. Любой владелец недвижимого имущества может подать такой иск, принуждая к продаже совместно нажитого имущества. Имейте в виду, что это может дорого обойтись (юридические и судебные издержки), поэтому всегда сначала попробуйте посредничество.

Выберите риелтора, который делал это раньше . Хотя в США буквально миллионы опытных риелторов, вы хотите найти такого, который уже работал с разводящимися (или раздельно проживающими) парами и чутко относится к проблемам и чувствам, которые может возникнуть в течение всего процесса продажи (вы можете прочитать нашу статью «Как найти агента бестселлера»). Вы и ваш бывший партнер должны провести собеседование с потенциальными кандидатами (вместе или индивидуально). Придумайте систему ранжирования нескольких ключевых качеств (общие знания, поведение, готовность работать с вашими конкретными потребностями), а затем каждый из вас должен ранжировать свой выбор, прежде чем обсуждать его. Позвольте числам принять решение – работу получает риелтор с наивысшим общим баллом. Обсуждайте плюсы и минусы только в том случае, если рейтинг одинаковый или очень близкий. Если вы согласитесь с этой системой (или любой другой системой) заранее, вы сможете избежать споров в будущем.

Могу ли я продать свой дом до развода ?

Завершение развода может занять некоторое время, и вам, возможно, придется выйти из-под платежа за дом СЕЙЧАС.

Или, может быть, вам нужно немедленно переехать на новую работу или просто начать новую жизнь. Итак, следует ли продавать дом до или после развода или расставания?

Если вы и ваш бывший партнер в хороших отношениях и согласны с тем, что дом необходимо продать, нет причин ждать, пока пройдет развод. Пока вы оба подписываете договор о продаже, не имеет значения, произойдет ли это до или после развода. Просто убедитесь (как обсуждалось выше), что вы ясно (в письменной форме, если это не разделение 50/50) о том, как доходы будут разделены. Вы также должны обсудить, кто будет отвечать за продажу или как будут разделены обязанности продавца. Будете ли вы или ваш бывший выбирать риелтора, ремонтировать недвижимость, инсценировать ее — показывать ее или организовывать ее показ? Пока вы согласны по этим вопросам, они действительно не являются проблемами . Но все эти детали должны быть обсуждены и согласованы

до того, как вы выставите дом на продажу.

Продажа вашего дома при раздельном проживании может быть трудным делом, потому что разводы и расставания часто бывают трудными.