Можно ли подарить квартиру неприватизированную: Имеет ли дарственная на неприватизированную квартиру какой-то смысл? Например, при споре за наследство? Спасибо., Томск | вопрос №205978 от 11.11.2022

Как обменять неприватизированную квартиру?

Бесплатная консультация юриста по телефону:

8 (804) 333-01-43

Неприватизированное жилье — это дома, находящиеся в городской собственности, а их владельцы являются всего лишь арендаторами на неограниченный период времени. В современной Москве достаточно много такой жилплощади. И многие люди задаются вопросом: как обменять неприватизированную квартиру? На самом деле сделать это довольно просто. А вот продать или подарить такое жилье не получится. Ведь оно принадлежит городу.

Содержание

1. На что можно обменять неприватизированную квартиру?
2. Процесс обмена неприватизированной квартиры в Москве
3. Когда неприватизированное жилье обменять невозможно?

На что можно обменять неприватизированную квартиру?

Чтобы ваш обмен состоялся необходимо подобрать несколько вариантов, на которые можно поменять квартиру. Согласно законодательству обмен может производиться только на неприватизированное (муниципальное) жилье.

А сама квартира должна быть площадью не менее, чем 12,5 м2 на одного человека. Других требований в данном случае нет. А значит, вы можете обменять квартиру на помещение с любым количеством комнат.

Если ваша квартира имеет несколько нанимателей, то придется взять письменное согласие на обмен с каждого из них. И даже если таковые лица временно отсутствуют, то это правило все равно остается в силе.

В некоторых ситуациях, не все наниматели соглашаются на обмен. Тогда дело можно решить через суд. Но здесь вам придется предоставить уже готовые варианты обмена. Потому что, суд может вынести решение только по конкретной ситуации.

Процесс обмена неприватизированной квартиры в Москве

Начинается такая процедура с предоставления собственнику жилья пакета документов. Так как в этом случае собственником является районный муниципалитет, то обращаться необходимо именно туда. К числу нужных документов относится:

• Ордер на квартиру
• Выписка из домовой книги
• Договор о социальном найме
• Паспорт
• Справка о санитарном состоянии квартиры
• Письменное согласие всех нанимателей жилья

Также вам потребуется предоставить и копии документов на ту квартиру, куда вы желаете переехать. А если вместе с вами прописаны несовершеннолетние, то вам понадобится еще и разрешение органов опеки.

Если все документы предоставлены, то вы можете получить ответ от чиновников в течении 2 недель. Но данный ответ не всегда может быть положительным.

Когда неприватизированное жилье обменять невозможно?

Если вам предъявлен иск о расторжении или же изменении договора найма, то разрешение на обмен вы не получите. То же самое касается и ситуации, когда жилье было признано непригодным для дальнейшей эксплуатации.

Также обмен не состоится, если права на квартиру оспариваются в суде или же дом подлежит сносу. Кроме прочего, обмен будет невозможен, если в результате него в коммунальное жилье может заселиться человек с тяжелой формой хронической болезни.

Если же таких серьезных препятствий нет, то вам, скорее всего, удастся совершить ваш обмен. И тогда вы можете смело заключать договор найма жилплощади заново и регистрироваться на новом месте жительства.

В итоге остается отметить, что очень часто квартиры удается поменять только с доплатой. Поэтому для улучшения своих жилищных условий необходимо подготавливать средства заранее. Ведь проведя бесплатный обмен, вряд ли получиться остаться в выигрыше.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

8 (804) 333-01-43

Завещать можно хоть Эйфелеву башню, но… Нотариус отвечает на вопросы гомельчан

Заведующая нота­риальной конторой №2 Советского рай­она Гомеля Светла­на Кучинская регу­лярно проводит прямые линии. В этот раз горожане расспросили её о возможности завещать или пода­рить приватизиро­ванную в рассроч­ку квартиру. Вопро­сов оказалось так много, что матери­ал выйдет в двух частях. Это первая.

— В 2011 году приватизи­ровала квартиру в рассрочку на сорок лет. Могу ли я её завещать внуку? Надежда Николаевна.

— Завещать можно как то имущество, которое принадлежит вам сей­час, так и то имуще­ство, которое будет при­обретено в будущем. Проще говоря, завещать можно хоть Эйфелеву башню, потому что при удостоверении завеща­ния нет необходимости нотариусу предъявлять документы, подтверж­дающие право собствен­ности. А вот в случае смерти нотариус обя­зательно проверит при­надлежность наследуе­мого имущества.

— Так может мне лучше подарить квартиру внуку?

— Так как стоимость приватизации квартиры ещё окончательно не выплачена, подарить её нельзя. Сделать это можно будет только тогда, когда рассрочка закрыта.

— Мне 83 года, и я решила перео­формить квартиру на внучку. В квартире за­регистрирована моя дочь, но она постоян­но проживает с супру­гом в другой квартире. Могу ли я подарить квартиру внучке? Люд­мила Лаврентьевна.

— Нужно согласие дочери. Если она такого согласия не даст, у вас есть два варианта: написать завещание либо через суд выпи­сать дочку. При нали­чии соответствующего решения суда, вступив­шего в законную силу, полагаю, никаких пре­пятствий более для дарения квартиры не возникнет.

— У меня квартира в стадии приватизации (рассрочка на сорок лет). Квартира оформ­лена на меня, муж умер 9 меся­цев назад. В квартире зареги­стрированы я и оба со­вершеннолетних сына. Нужно ли оформлять наследство на кварти­ру после смерти мужа? Я хочу, чтобы квартира после моей смерти осталась сыновьям. Нина Михайловна.

— Ввиду того, что право собственности на квартиру зарегистри­ровано на ваше имя, обращаться к нотари­усу за выдачей свиде­тельства о праве соб­ственности на имя умер­шего, и свидетельства о праве на наследство на долю квартиры, при­надлежавшей умершему супругу, нет необходи­мости. После вашего ухода из жизни сыновья и так смогут беспрепят­ственно оформить свои права на наследуемое имущество.

Светла­на Кучинская

— Мой брат написал завещание на со­жительницу, но сейчас одумался и хочет пере­писать свою малосемейку на пле­мянника. Может ли он изменить завещание? Валентина Борисовна.

— Что касается заве­щания, то для его отмены брат может обратиться не только к тому нота­риусу, который удосто­верял завещание, но и к любому другому. Сле­дует иметь в виду, что завещание, составлен­ное ранее, отменяется последующим завеща­нием полностью или в части, в которой оно ему противоречит (ст. 1049 Гражданского кодекса). Таким образом, брат может просто составить новое завещание.

— А можно пода­рить эту квартиру с условием, что права на неё перейдут после смерти дарителя?

— Подарить квар­тиру на таких условиях нельзя. И даже если вы составите дого­вор, предусматриваю­щий передачу подарен­ного имущества после смерти дарителя, этот документ будет ничто­жен. Нужно оформить завещание.

— У меня есть квартира, прива­тизированная в рас­срочку, которую я про­должаю платить. Кто после меня сможет её унаследовать? Вален­тина Адамовна.

— Всё зависит от вас, так как наследо­вание осуществля­ется по завещанию и закону. Наследование по закону имеет место, когда завещание отсут­ствует либо определяет судьбу не всего наслед­ства. Наследниками по закону первой очереди являются дети, супруг и родители умершего. Внуки и их прямые потомки наследуют по праву представления.

При наличии заве­щания наследниками будут лица, непосредственно указан­ные в нём. Но обра­щаю ваше внимание, что наше законодатель­ство ограничивает сво­боду волеизъявления завещателя, когда у него есть несовершен­нолетние или нетру­доспособные дети, а также нетрудоспособ­ные супруг и родители. Они вправе независимо от содержания заве­щания наследовать не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля).

— Как можно отме­нить завещание? Можно его просто порвать и выбросить? Устинья Ивановна.

— Завещатель в любое время может отменить завещание в целом, либо изменить или дополнить отдельные содержащи­еся в нём распоряжения, сделав новое завещание.

Новое завещание отменяет ранее состав­ленное завещание пол­ностью или в части, в которой распоряже­ние ранее составлен­ного завещания проти­воречит распоряжению вновь составленного завещания.

Ещё отменить заве­щание можно, уничто­жив все его экземпляры (это может сделать как сам завещатель, так и по письменному рас­поряжению завещателя — нотариус). Если заве­щатель будет уничто­жать завещание сам, то он должен явиться в нотариальную контору (нотариальное бюро), где завещание удосто­верено.

Некоторые ошибочно полагают, что если уни­чтожат свой экземпляр завещания, который хранится дома, то по этому завещанию уна­следовать имущество невозможно. Это не так, потому что у нотариуса остаётся второй экзем­пляр завещания.

— Действительна ли доверенность при смене фамилии то­го, кто выдал доверен­ность, и смене паспор­та? Татьяна.

— Да, действительна. Согласно пункту 2 статьи 18 Гражданского кодекса Республики Беларусь, перемена гражданином имени не является осно­ванием для прекращения или изменения его прав и обязанностей, приобретённых под прежним именем.

— Кто должен при­сутствовать при удостоверении дове­ренности? Сергей Ан­дреевич.

— Для удостовере­ния доверенности требу­ется личное присутствие доверителя с докумен­том, удостоверяющим его личность. Если граж­данин является пенсио­нером или человеком с инвалидностью, с собой нужно взять удостовере­ние для предоставления льготы.

— Квартира прива­тизирована один­надцать лет назад. Старший сын в разво­де три года, но пропи­сан у меня вместе со своими двумя несовер­шеннолетними детьми. Могут ли внуки в слу­чае моей смерти пре­тендовать на мою квартиру? Анна Пав­ловна.

— Прописка (сейчас это называется регистра­ция по месте житель­ства) никакого отно­шения к наследованию не имеет. Ваши внуки смогут претендовать на квартиру только в том случае, если к моменту открытия наследства не будет в живых их отца, либо если вы напишете завещание, в котором укажете их в качестве наследников.

— У меня два сына. Старший — благо­получный, а младший — алкоголик, живёт со мной на мою пенсию и нигде давно не работа­ет. Хочу написать заве­щание на квартиру на старшего, но с услови­ем, что он присмотрит за младшим и не выго­нит его из квартиры. Что можете посовето­вать? Наталья Серге­евна.

— В соответствии со статьёй 1054 Граждан­ского кодекса, на наслед­ника, к которому пере­ходят жилой дом, квар­тира или иное жилое помещение, завещатель вправе возложить обя­занность предоставить другому лицу пожизнен­ное пользование этим помещением или опре­делённой его частью. При последующем пере­ходе права собственно­сти на жилое помеще­ние право пожизненного пользования сохраняет силу. Таким образом, вы можете написать завеща­ние с указанием, что за младшим сыном сохра­няется право пожизнен­ного пользования квар­тирой. В этом случае можно быть уверенной, что ваша воля испол­нится.

Обращаю внимание, что право пожизнен­ного пользования, пре­доставленное отказопо­лучателю, не является основанием для прожи­вания членов его семьи, если в завещании не ука­зано иное.

— Как можно ли­шить обидевшего меня родственника на­следства? Борис Фёдо­рович.

— Лишение наслед­ства осуществляется двумя способами: или в завещании конкретно указывается, что завеща­тель лишает наследства наследника, или распре­деляя завещанное иму­щество между наслед­никами, завещатель про­сто не указывает наслед­ника, которому иму­щество не завещается, в результате чего такой наследник, за исключе­нием наследника на обя­зательную долю, если она ему причитается, лишается наследства по умолчанию завеща­теля о нём в завеща­нии. Однако правовые последствия и в одном, и в другом случае оди­наковые.

belkagomel.by

Читайте также:

Как подарить родительский дом погорельцу, если в наследство никто не вступал?

Дети и подростки могут принимать имущество в дар

Нотариус советует при разделе наследства не ссориться с ближайшими родственниками

Подпишитесь на наш канал в Яндекс.Дзен
Больше интересных новостей — в нашем Telegram

Незаконное присвоение некоммерческих фондов — взгляд на ограниченные пожертвования

Блог генерального директора

• 25 апреля 2022 г.
• Грег МакРэй, EA
• Менеджмент/Операции

Одна из вещей, которую вы быстро усвоите, создавая и управляя организацией 501(c)(3), заключается в том, что вы должны разумно обращаться с деньгами. Некоммерческая организация ничем не отличается от любого другого бизнеса тем, что вы должны сводить концы с концами. В противном случае ваша благотворительность перестанет существовать. И, как скоро узнают многие некоммерческие организации, на самом деле не имеет значения, находится ли экономика в рецессии или на подъеме… очень важно мудро распоряжаться финансовыми ресурсами вашей организации.

Можете ли вы присвоить средства, не осознавая этого?

Но вот вопрос, который вы, вероятно, не задумывались:  Могли ли вы во всех своих усилиях поддерживать эффективность своей программы, незаконно присваивая средства, не подозревая об этом? Возможно ли, что вы совершаете серьезное нарушение закона? Если вы не понимаете, что требуют IRS и государственные правила в отношении ограниченных средств, возможно, вы понимаете.

К сожалению, это ситуация, когда мы часто видим, что некоммерческие организации ошибаются.

В большинстве случаев это невинная попытка совета директоров или исполнительного директора хорошо распорядиться деньгами, пожертвованными людьми. С совершенно невинными и позитивными намерениями они продолжают действовать таким образом, который полностью противоречит правилам.

Например, предположим, что в местном приюте для бездомных все очень плохо. В общем операционном фонде недостаточно денег, чтобы купить всю еду, необходимую для предстоящего рождественского сезона. Однако в фонде, предназначенном для строительства нового объекта, есть несколько тысяч долларов. И, по правде говоря, нехватка продовольствия является гораздо более насущной потребностью. Маловероятно, что строительный проект будет начат как минимум через два года, а то и больше. Можно ли направить часть денег из строительного фонда в продовольственный фонд?

Может быть… а может и нет.

Общие сведения о фондах с ограничениями и без ограничений

Существует два типа (или групп) фондов: с ограничениями и без ограничений . Давайте рассмотрим каждый из них:

Ограниченные средства:   Это средства, предназначенные для определенной цели. Иногда это  временно ограничено , что означает, что ограничение может прекратиться в связи с установленным сроком или, что более вероятно, завершением проекта, например, строительством объекта. Средства, которые  с постоянным ограничением обычно предназначены для текущих проектов или мероприятий, не имеющих ограничения по времени. В качестве альтернативы, постоянное ограничение может также быть связано с деньгами, которые должны быть сохранены или инвестированы в благотворительный фонд, процентные доходы от которого могут использоваться для конкретной деятельности или общих операций.

Ограничение означает ОГРАНИЧЕНИЕ! Это не тривиальный вопрос. Доноры могут подать в суд на некоммерческую организацию, которая, по их мнению, злоупотребляет ограниченными пожертвованиями. Последнее, чего хочет ваша благотворительная организация, — это оказаться под прицелом Генеральной прокуратуры штата.

Неограниченные фонды:   Как следует из названия, неограниченные фонды не имеют никаких условий и могут использоваться некоммерческой организацией для любых целей, которые она сочтет необходимыми. Эти деньги обычно идут на обычные эксплуатационные расходы.

Только доноры могут ограничивать средства

Прежде чем мы двинемся дальше, мы должны поговорить о том, как ограничиваются деньги. Этот момент является ключевым для всей дискуссии: только донор

может ограничивать средства, определяя их вклад для определенного использования.

Мы часто видим, как некоммерческие организации откладывают деньги для использования в определенных целях, а затем отслеживают эти средства как ограниченные. Это в корне неверно. Совершенно нормально выделять деньги на определенную цель и даже переводить эти средства на защищенный счет. Но ограничение использования средств — это не то же самое, что ограничение средств . Я знаю, это звучит как игра семантики, но это не так. Вот почему для руководителей некоммерческих организаций так важно понимать юридические определения, а не просто выучивать жаргон. Опять же, только даритель может применять ограничения к подаркам. Если вам нужно защитить будущее использование неограниченных средств, которые некоммерческая организация уже имеет на своем общем операционном счете, назовите это отложенным, защищенным фондом или бюджетным фондом. Только не называй это

ограниченный .

Итак, вернемся к настоящему: действительно ограниченным подаркам. Они могут быть получены либо в ответ на конкретную кампанию по привлечению помощи, либо могут быть предложены донором без предварительного целевого запроса. Давайте рассмотрим пример каждого из них.

Запрошенные или незапрошенные специальные подарки: взаимопонимание между сторонами влияет на то, как могут быть использованы деньги

Запрашиваемые обозначения. Призыв означает, что ваша организация запросила пожертвования для определенной цели. Может быть, это было письмом, электронной почтой, веб-сайтом, радиорекламой… это не имеет большого значения. Важно то, что пожертвования, сделанные в ответ на прямое ходатайство, должны быть посвящены этой цели. В нашем примере с приютом для бездомных правление не может просто перенаправить использование денег со счета средств обслуживания на счет продуктов питания, независимо от того, насколько ужасны обстоятельства, если эти средства являются результатом ходатайства.

Нежелательные обозначения. Это пожертвованные средства, которые жертвователь указывает без запроса благотворительной организации. Например, Боб решает пожертвовать 100 долларов приюту, но сам решает «назначить», чтобы эти средства были использованы для будущего расширения. Это тоже ограниченный дар? Может ли благотворительная организация на законных основаниях направить эти деньги в свой продовольственный фонд?

Если организация согласилась на назначение во время подарка, то это ограниченный подарок. Один из способов взглянуть на это так: пожертвования становятся ограниченными, когда обе стороны соглашаются с ограничением. В нашем примере мы предполагаем, что приют принял назначение Боба. Это делает его ограниченным подарком. Однако есть способ избежать этой проблемы в будущем.

Заранее сообщите своим жертвователям, что вы можете использовать подарки

Предоставьте заявление об отказе от ответственности.   Вместе с ходатайством укажите, что организация оставляет за собой право использовать деньги по своему усмотрению. Или, если это бюджетная цель, сообщите своему донору, что любые средства, полученные сверх бюджета запрошенной цели, будут помещены в общий фонд для операционных расходов. Убедитесь, что ваша квитанция о пожертвовании подтверждает этот пункт.

Спросите у дарителя разрешения на перепрофилирование своего подарка.   В ситуации, когда уже слишком поздно для заявления об отказе от ответственности, вы можете вернуться к жертвователям и попросить разрешения изменить назначение их дара. В большинстве случаев доноры соглашаются, когда это имеет смысл. Имейте в виду, что доноры имеют законное право сказать «нет», и мы видели, как доноры отказывались это допускать. В таких ситуациях благотворительным организациям, возможно, придется возместить пожертвование, если оно не может быть использовано по первоначальному назначению.

Учет ограниченных средств

К настоящему моменту должно быть ясно, что ограниченные средства — это серьезная тема. То же самое относится и к отслеживанию ограниченных средств. С точки зрения бухгалтерии это не просто. Большинство пакетов программного обеспечения для бухгалтерского учета не предназначены специально для некоммерческого использования. Очень немногие имеют возможность отслеживать средства с ограниченным доступом, включая самое популярное бухгалтерское программное обеспечение, используемое некоммерческими организациями по всей стране. Есть творческие обходные пути, но сделать это непросто.

Даже если вы используете бухгалтерское программное обеспечение, которое может отслеживать ограниченные средства, правила бухгалтерского учета, связанные с ним, сложны. Мы редко видим, как это делается правильно теми некоммерческими организациями, которые пытаются отслеживать это самостоятельно, даже несмотря на то, что по закону требуется точное отслеживание и отчетность. По этой причине большинству некоммерческих организаций с какой-либо ограниченной деятельностью фонда следует серьезно подумать о передаче своей бухгалтерии на аутсорсинг профессионалу.

Заключительные мысли

Управлять финансами некоммерческой организации всегда непросто. Знание того, что представляет собой ограниченные средства (и правильное обращение с ними), имеет решающее значение для того, чтобы избежать неприятностей с вашими донорами… и с законом.

Если это так, вам, вероятно, необходимо подать заявку (или продлить) регистрацию вашей благотворительной организации. Нажмите здесь, чтобы загрузить бесплатную копию нашей электронной книги «Понимание благотворительных пожертвований» .

Присоединяйтесь к более чем 45 000 других

, которые подписываются на нашу бесплатную рассылку по электронной почте. Это информация, которая расширит возможности вашей некоммерческой организации!

Грег МакРэй, EA

Грег Макрей — основатель и генеральный директор The Foundation Group. Он зарегистрирован в IRS в качестве зарегистрированного агента и специализируется на 501(c)(3) и других вопросах освобождения от налогов.

Приватизирует ли RAD государственное жилье? — Shelterforce

Фото пользователя Flickr Бренды Готтсабенд, CC BY-NC 2.0

Прошлой осенью Shelterforce опубликовала статью о новой инициативе HUD под названием Faircloth-to-RAD, которая может помочь властям государственного жилищного строительства восстановить более 227 000 квартир. «общественного жилья». Государственное жилье получает здесь пугающие кавычки, потому что его название вызвало отпор со стороны некоторых читателей Shelterforce , которые утверждают, что новая инициатива может строить жилье, но это не строительство государственного жилья.

HUD использует существующую программу под названием «Демонстрация помощи в аренде» (RAD), чтобы помочь финансировать строительство этих 227 000 единиц жилья. RAD позволяет властям государственного жилищного строительства переходить от использования субсидий программы государственного жилья, которые Конгресс в значительной степени недофинансировал, к проектным субсидиям по Разделу 8, которые Конгресс финансировал (сравнительно) хорошо. Власти государственного жилищного строительства могут использовать гарантию финансирования по Разделу 8 для объединения других кредитов, налоговых льгот и грантов на ремонт или строительство нового жилья. Жилищные органы также могут использовать RAD для передачи прав собственности и управления квартирами на аутсорсинг некоммерческим или даже коммерческим организациям.

Хотя верно, что некоторые строящиеся объекты не будут управляться органами государственного жилищного строительства, HUD считает жилье, построенное через Faircloth-to-RAD, государственным жильем. Несмотря на то, что эти новые квартиры будут финансироваться за счет ваучеров по Разделу 8, они будут учитываться при расчете максимального количества единиц в рамках программы государственного жилья в 1999 году.

В этом заключается дискуссия: является ли RAD программой приватизации? Что представляет собой приватизация? Являются ли единицы, построенные через Faircloth-to-RAD, действительно государственным жильем? Некоторое сопротивление статье прошлой осенью связано с вполне реальными проблемами, созданными прошлыми программами реконструкции государственного жилья, такими как HOPE VI, которые привели к значительному перемещению арендаторов государственного жилья, ухудшению прав арендаторов и потере более 43 000 человек. единиц государственного жилья, которые не были заменены после сноса. Сторонники опасаются, что RAD может привести к потере прав арендаторов в краткосрочной перспективе и потере очень доступного жилья в долгосрочной перспективе.

Но некоторые возражения связаны с непониманием того, как работает RAD. Вопреки общепринятому мнению, RAD не требует, чтобы органы управления государственным жильем передавали право собственности или управление некоммерческим или коммерческим организациям, и на сегодняшний день менее половины единиц, преобразованных RAD, перешли к другому владельцу.

Shelterforce поговорил с защитниками жилищного строительства, исследователями, организаторами арендаторов и должностными лицами HUD, чтобы помочь разъяснить, как работает RAD и почему продолжаются ожесточенные споры о том, ставит ли это под угрозу права арендаторов и доступность жилья.

Как работает RAD

RAD был создан в 2012 году для обеспечения финансирования, необходимого для сохранения стареющего государственного жилищного фонда Америки. Около 1,8 миллиона американцев с низким доходом живут примерно в 958 000 единицах государственного жилья, оставшихся в Соединенных Штатах. На сегодняшний день около 155 000 единиц государственного жилья были переоборудованы в рамках программы RAD, которая в качестве «демонстрационной» программы в настоящее время ограничивает количество переоборудований до 455 000 единиц.

Из-за недостаточного финансирования программы государственного жилья большая часть этого жилищного фонда отчаянно нуждается в ремонте. По недавней оценке, незавершенный ремонт протекающих крыш, сломанной техники, плесени и других проблем, с которыми вынуждены жить жильцы, оценивается в 70 миллиардов долларов. Тем не менее Конгресс не финансировал программу государственного жилья на достаточном уровне для решения этой проблемы. Согласно данным Управления бюджета и управления, капитальные вложения в государственное жилье, которые идут на ремонт и техническое обслуживание, сократились на 58 процентов за 19 лет.98 уровней с поправкой на инфляцию. Операционные фонды государственного жилья немного увеличились за последние два десятилетия, но не поспевали за инфляцией.

«Это правда, когда происходит преобразование RAD, это больше не [часть] [программы] государственного жилья… Но в значительной степени это все еще глубоко субсидируемое жилье для людей с очень низким доходом».

С 2000 года финансирование Раздела 8 выросло на 45 процентов. RAD позволяет органам государственного жилищного строительства использовать этот более стабильный источник операционного и капитального финансирования путем перехода от субсидий на государственное жилье к проектным субсидиям по Разделу 8, которые привязаны к конкретным проектам, а не к отдельным держателям ваучеров.

Поскольку субсидии по Разделу 8 более стабильны, чем субсидии на государственное жилье, жилищные органы могут лучше использовать это финансирование для объединения других кредитов, налоговых льгот и грантов для проведения дорогостоящего ремонта и реконструкции, в которых нуждаются их жилищные проекты. В рамках RAD жилищные органы также могут передать право собственности и/или управление реконструированными единицами на аутсорсинг некоммерческой организации, ориентированной на миссию. Когда проекты RAD обращаются к программе налоговых льгот на жилье для малоимущих (LIHTC) для финансирования реконструкции, они должны привлечь некоммерческого или коммерческого партнера для управления налоговыми льготами.

По данным HUD, 56 процентов квартир, переоборудованных через RAD, на данный момент принадлежат и управляются государственным жилищным управлением или некоммерческой дочерней организацией, созданной государственным жилищным управлением для управления финансами под контролем PHA. Эти примерно 86 000 квартир либо полностью зависят от финансирования государственного сектора (проектная секция 8 или другие государственные субсидии), либо получают кредиты в банке, но не используют LIHTC или другое акционерное финансирование, которое можно было бы рассматривать для создания доли собственности в свойства.

Для оставшихся 44% переоборудованных RAD управление государственного жилищного строительства заключило совместное партнерство с некоммерческой или коммерческой организацией и использует LIHTC для финансирования реконструкции. Из этих 44 процентов около 24 процентов квартир по-прежнему принадлежат и управляются жилищным управлением с пассивным партнером LIHTC. Право собственности на последние 20 процентов, или около 13 500 единиц, было передано некоммерческим организациям.

«Это правда, когда происходит преобразование RAD, это больше не [часть] [программы] государственного жилья», — говорит Сьюзен Попкин, исследователь Института городского развития, которая много писала о реформе государственного жилья. «Но в значительной степени это все еще глубоко субсидируемое жилье для людей с крайне низким доходом. Это не сильно меняет характер жилья или его назначение».

Сохраняются ли права арендаторов?

Аренда государственного жилья связана с важными, с трудом завоеванными правами: правом на самоорганизацию ассоциаций арендаторов, правом на процедуру рассмотрения жалоб, правом платить не более 30 процентов вашего дохода за аренду и многое другое.

На бумаге эти права переходят к арендаторам, квартиры которых преобразованы в соответствии с RAD. Жильцы по-прежнему могут организовать ассоциацию арендаторов, и управление государственного жилищного строительства должно платить 25 долларов за единицу для ее финансирования, по-прежнему существуют официальные процедуры рассмотрения жалоб, и арендаторы платят максимум 30 процентов своего дохода за аренду.

Также существуют формальные права для арендаторов RAD, предназначенные для облегчения перехода во время преобразования. Например, арендаторы должны участвовать как минимум в двух собраниях в процессе планирования RAD. Если арендатору необходимо переехать в процессе ремонта RAD, он имеет право вернуться без повторной подачи заявки или повторного отбора своей квартиры. Если после года проживания в переоборудованной квартире RAD они решат, что она им не нравится, они имеют право запросить ваучер на жилье, который позволит им переехать в квартиру с рыночной ставкой, которая принимает ваучеры в другом месте региона.

«Мы действительно усердно работали, чтобы извлечь уроки из прошлого опыта и того, что поднимают люди, и продолжаем корректировать программу в ответ на высказанные людьми опасения», — говорит Том Дэвис, директор отдела рекапитализации HUD. «Мы получаем отзывы от людей и вносим коррективы в уведомление RAD, чтобы решить проблемы, которые улучшают права резидентов и защиту на этом пути. Мы действительно очень сосредоточены на том, чтобы реализовать идеалы защиты жителей и качественного жилья».

Несмотря на то, что права существуют на бумаге, защитники прав арендаторов опасаются, что недостаточно контроля для их обеспечения. Например, в недавнем отчете Хьюман Райтс Вотч эта программа была названа «рискованной» и приведены предварительные данные, свидетельствующие о том, что количество выселений резко увеличилось в подразделениях жилищного управления Нью-Йорка после того, как они были преобразованы.

Согласно отчету, «эти случаи представляют собой поучительную историю о том, как процесс преобразования может привести к негативным последствиям для прав на жилье, если в программу не будут встроены адекватные гарантии и надзор».

Национальный проект жилищного законодательства (NHLP) также собрал примеры нарушений прав жильцов после переоборудования, в том числе несоблюдение права на возвращение, попытки повысить арендную плату, попытки запретить жильцам возвращаться из-за того, что их доходы не соблюдение требований LIHTC, попытки заблокировать организацию арендаторов и многое другое. Оценка RAD, проведенная Счетной палатой правительства в 2018 году, также показала, что HUD недостаточно контролировал недвижимость, преобразованную RAD.

«Несмотря на то, что эти права предназначены для передачи, частное лицо может не знать, как обеспечить их соблюдение или контролировать их», — говорит Дебора Троуп, заместитель директора Проекта национального жилищного законодательства. «С точки зрения арендатора, чем менее публичен процесс, тем выше риск реализации его прав. Лучшие объекты государственного жилья — это те, в которых арендаторы находятся за столом переговоров и являются частью процесса принятия решений».

Попкин говорит, что HUD пытался укрепить права арендаторов в каждом обновлении правил RAD.

«Эта администрация уже усилила права жильцов в отношении аренды, советов жильцов, права на организацию», — поясняет она. «У RAD более сильные права арендатора, чем у нас в HOPE VI или Choice Neighborhoods. Но видимо все дело в реализации. Неизбежно будет где-то, где все пойдет не так. Но я не думаю, что это будет типичным опытом».

Организаторы арендаторов опасаются, что частное управление менее подходит для этой задачи, чем управление государственным жильем. В конце концов, более эффективное и менее затратное управление не обязательно приводит к улучшению условий для арендаторов.

«Частное управление часто не имеет достаточных ресурсов и [не имеет] надлежащего уровня квалификации», — говорит Сулейман Хаятт, организатор жилищного строительства из Комитета по жилищным правам Сан-Франциско. «Вы платите людям 17 долларов в час за работу с людьми, которые через многое прошли и, возможно, пережили много травм. Вы просите кого-то неквалифицированного и малооплачиваемого выполнять работу социального работника высокого уровня. Это плохая комбинация».

Он продолжает: «Я слышу, как жильцы говорят, что я либо в детском саду, либо в тюрьме. Правила не меняются, но меняется соблюдение этих правил».

Данные об опыте арендаторов в подразделениях RAD скудны. В ходе оценки RAD в 2019 году было опрошено 522 жителя 19 переоборудованных объектов RAD. Из опрошенных 32 процента сказали, что управление недвижимостью стало лучше, чем раньше, 12 процентов сказали, что оно стало хуже, а 53 процента сказали, что оно осталось примерно таким же. На вопрос об улучшении имущества 56,6% ответили, что оно значительно или несколько улучшилось, 6,7% — значительно хуже или несколько хуже, 36,1% — примерно на том же уровне.

Аналогичным образом, опрос жителей Управления жилищного строительства Нью-Йорка, проведенный Обществом общественных работ в 2020 году, показал, что 56 процентов опрошенных поддерживают переход на RAD.

Страх потерять жилье в долгосрочной перспективе

Помимо воздействия, которое RAD может оказать на арендаторов, самые большие опасения защитников, как правило, связаны с тем, что RAD открывает дверь для возможного перехода от субсидии по Разделу 8 к единицам с рыночной ставкой. Многие единицы жилья, субсидируемого HUD, с годами были потеряны для частного рынка из-за истекающих контрактов. RAD пытается избежать этой проблемы, требуя от подразделений RAD заключать 20-летний контракт, который автоматически продлевается еще на 20 лет. Поскольку программа началась в 2012 году, ни один контракт с RAD не достиг конца своего первого срока.

Тем не менее, защитники беспокоятся о том, что присутствие мотивированных прибылью кредиторов и инвесторов LIHTC создает риск, которого нет в государственном жилье.

«Что происходит, например, когда владелец лишен права выкупа? Что происходит, когда частники хотят уйти из-за изменений на рынке? Их много, потому что мы все еще находимся на ранней стадии программы, [где] есть большой вопросительный знак. Есть некоторые меры безопасности, но это новая программа, и за ней не так много надзора, поэтому, как защитнику, она заставляет вас задуматься», — говорит Троп.

«Контракты требуют постоянного продления глубокой помощи в аренде», — отвечает Дэвис из HUD. «Соглашение об использовании требует этого. Мы регулярно слышим опасения, что по истечении 20 лет, когда придет время для этого обновления, оно не произойдет. На эту критику сложно ответить, потому что она не основана на опыте или послужном списке того, что произошло. По сути, это говорит о том, что «мы не верим, что договорные или законодательные формулировки будут связывать людей». В этой стране есть история перемещения, пренебрежения и жестокого обращения с общинами, живущими в маргинализированных районах. Это лишь часть нашей истории, с которой мы имеем дело. Я скажу, что регулируемое доступное жилье, особенно с типами контрактов, заключенных в RAD, [обеспечивает] очень надежную правовую защиту от этого».

Почему государственное жилье имеет значение

Для некоторых сторонников поддержание программы государственного жилья в первую очередь означает сохранение надзора и рычагов, которые они считают необходимыми для защиты прав жильцов.

«Мы будем бороться за государственное жилье до самой смерти», — говорит Троп. «Мы по-прежнему боремся за то, чтобы государственное жилье оставалось чисто государственным учреждением по всем причинам: права арендаторов, доступность в долгосрочной перспективе, уровень доступности самих квартир. Суть в том, что государственное жилье — это единственное жилье, доступное по цене для беднейших семей по всей стране».

Для других речь идет о уравновешивающей роли государственного жилья на все более дорогом рынке жилья.

«Крупные участники рынка недвижимости обладают значительным потенциалом для повышения арендной платы и стоимости земли», — говорит Пол Уильямс, научный сотрудник Джайнского семейного института, который исследует и пишет о государственном жилье. «Целью государственного сектора должно быть обеспечение людей жильем как право. Один из способов помочь с этими более крупными макроэкономическими эффектами — оказать понижательное давление на рынок жилья. На самом деле это может сделать только общественная организация, которая не занимается поиском прибыли».

Конечно, Конгресс может принять решение о поддержке и полном финансировании программы государственного жилья, что сделает RAD спорным вопросом. Пакет социальной инфраструктуры Build Back Better включает 65 миллиардов долларов на давно просроченный ремонт и техническое обслуживание государственного жилья.