Инвестор в недвижимость объясняет стратегию наилучшего использования капитала Как инвестировать
- Не пытайтесь рассчитывать время на рынке недвижимости, посоветовал один инвестор, владеющий 137 сдаваемыми в аренду квартирами.
- Вместо этого используйте его метод «наилучшего использования капитала», чтобы выяснить, как лучше всего вложить свои деньги.
- Лучшим использованием вашего капитала может быть покупка новой собственности или модернизация уже имеющейся.
Вековой совет «не обращайте внимания на рынок» применим не только к инвестированию на фондовом рынке.
То же самое и с недвижимостью, инвестор из Нью-Гэмпшира, владеющий 137 сдаваемыми в аренду квартирами, сказал Insider: «В конце концов, время в рынок всегда будет опережать время рынка».
Мэтт, которого из соображений конфиденциальности называют «арендодателем дровосека», с начала 2000-х создавал свой портфель аренды.
После двух десятилетий следования его стратегии инвестирования в недвижимость «купи и держи», его портфель теперь ежемесячно приносит шестизначный доход от аренды. Инсайдер просмотрел копии своих налоговых карточек и платежей от арендаторов, которые подтвердили эти данные.
«Я хотел бы купить в идеальное время, — сказал он, — но за последнее десятилетие никогда не было идеального времени для покупки».
Вместо того, чтобы сосредотачиваться на покупке в «идеальное время», инвесторы должны сосредоточиться на том, что Мэтт называет методом «наилучшего использования капитала», или BUC.
Концепция такова, как она звучит: используйте свои деньги наилучшим образом, в зависимости от ваших личных обстоятельств, а также от того, что происходит на рынке жилья в целом.
Например, когда ставки по ипотечным кредитам все еще колеблются выше 6%, владение домом стоит намного дороже, если вы финансируете сейчас, чем в 2021 году, когда ставки достигли рекордно низкого уровня в 2,65%.
Если вы не можете найти отличную сделку на вашем конкретном рынке прямо сейчас, возможно, вам следует вложить свой капитал в другое место, объяснил он: «Вам лучше сделать ставку на улучшение подразделения или подразделений, которые у вас уже есть, потому что тогда вы могли бы получить более высокую арендную плату».
Возможно, все наоборот, добавил он. Может быть, вам лучше отложить ремонт и реконструкцию, так как инфляция значительно увеличила стоимость материалов. Вместо этого возьмите деньги, которые вы планировали использовать для проектов реконструкции, и отложите их для будущей инвестиционной недвижимости.
Если нет смысла покупать недвижимость прямо сейчас или
Как никогда важно иметь солидную денежную подушку, сказал Мэтт, который ожидает увидеть большое количество просроченных платежей в 2023 году, поскольку США могут вступить в рецессию. Если у вас есть сдаваемые в аренду помещения, он рекомендует отложить операционные расходы на сумму от шести до восьми месяцев (включая ипотеку) на случай, если ваши арендаторы потеряют работу и не смогут платить арендную плату.«Все должно оцениваться с финансовой точки зрения с помощью метода BUC», — подчеркнул он. «Как лучше всего использовать капитал, если у меня есть сумма X капитала?»
Если вы считаете, что наилучшее использование капитала — это инвестирование в сдаваемую в аренду недвижимость, вот три совета Мэтта по покупке на современном рынке.
1. Поймите, что такое «средняя сделка» на вашем рынке, чтобы вы могли совершить «большую сделку»
Мэтт всегда ищет выгодные для него сделки, независимо от экономического климата или того, что происходит в Рынок жилья.
Он не обязательно возражает против роста ставок по ипотечным кредитам, которые в октябре достигли 7%, если его рентабельность капитала — прибыль, которую он потенциально мог бы получить от своей недвижимости после учета расходов — это то, что он считает важным.
быть «великим», сказал он.
«Чтобы понять, что такое большая сделка, вы должны понять, что такое любая другая сделка», — объяснил он. Он объяснил, что если дуплексы на его рынке приносят в среднем 7% в год, он ищет сделки, которые принесут ему не менее 10%. «Неважно, составляет ли ставка по ипотеке 6% или 16%. Все, что имеет значение, — это мой доход от этих денег».
Недавно он профинансировал недвижимость с процентной ставкой 7,25%, он сказал: «Я заключил несколько сделок с высокой процентной ставкой. Они просто должны принести большую прибыль».
2. Будьте в курсе цен на аренду в вашем районе
Ключом к получению большой прибыли на капитал является действительное понимание цен на аренду на вашем рынке.
«Я думаю, что многие люди совершают ошибки в операциях с недвижимостью, потому что они не смотрят на доходную часть этого. Они предполагают, что такое арендная плата», — сказал он. «Я очень аккуратно в отношении арендной платы. Существуют продукты, такие как Rentometer, но обычно они за три -шесть месяцев, и это проблема, когда арендная плата движется так же быстро, как и они .
»
Знание того, за что он может арендовать квартиру, имеет решающее значение для его успеха, он подчеркнул: «Некоторые сделки выглядят так, как будто они имеют предельную прибыль, исходя из того, что вы думаете, но, возможно, вы находитесь ниже рынка».
Помогает то, что он инвестирует исключительно в Нью-Гемпшире и имеет собственный портфель из более чем 100 квартир, чтобы понять арендные ставки, но он также обращается к другим домовладельцам в этом районе и спрашивает, за что они сдают свою недвижимость.
3. Проявите должную осмотрительность, прежде чем сдавать свою недвижимость в аренду
Когда придет время выставить вашу недвижимость на продажу и сдать ее в аренду, вы должны тщательно оценить потенциальных арендаторов.
Мэтт обращает внимание на три конкретных критерия при выборе жильцов: их кредитный рейтинг, доход и были ли они выселены в прошлом. По его словам, предварительное выселение — это красный флаг.
Что касается дохода, его эмпирическое правило заключается в том, что арендатор зарабатывает как минимум в три раза больше месячной арендной платы.
Например, если арендная плата стоит 1000 долларов в месяц, чистый месячный доход арендатора составляет не менее 3000 долларов.
Недостаточно смотреть только на доход. В конце концов, кто-то может зарабатывать много денег, но быть безответственным, когда дело доходит до ежемесячных платежей.
«Много раз кредитный рейтинг прямо или тесно связан с тем, что люди могут позволить себе арендную плату», — сказал он. «Это показывает, что они заботятся о своем кредите и своевременно оплачивают свои счета».
В конечном счете, он хочет избежать выселения, которое может быть дорогостоящим и трудоемким. Он признает, что трудные экономические времена могут привести к тому, что арендаторы потеряют работу и не смогут платить за аренду. Он пытается опередить эту возможность, поддерживая связь со своими нынешними арендаторами.
«Я бы предпочел, чтобы арендатор сказал: «Эй, я потерял работу», — сказал он. «Это не значит, что я собираюсь ускорить процесс их освобождения. Это значит, что я попытаюсь с ними поработать».
Пошаговое руководство по процессу покупки дома
Эти 3 коротких слова могут вызвать у вас самые разные чувства, от волнения до откровенной паники: Покупка дома. Вы взволнованы созданием капитала и владением собственностью, которая действительно принадлежит вам. И вы чувствуете, что готовы пустить постоянные корни. Но вы можете задаться вопросом: «Как происходит покупка дома? С чего мне вообще начать?»
Как и в случае со многими дорогими вещами, первое, что нужно учитывать, это деньги: прежде чем вы начнете исследовать районы (восточная сторона или западная сторона? рядом с парками или рядом с магазинами?), стили домов (ранчо или викторианский?) и школьных округов, вам нужно будет накопить деньги на первоначальный взнос.
Обдумывание всех этапов покупки дома может быть ошеломляющим, особенно для первого покупателя. Это руководство для покупателя поможет вам пройти через это с помощью советов по всем аспектам процесса покупки дома: составление первоначального взноса, получение ипотечного кредита, определение наилучшего времени для покупки, понимание того, как владение домом повлияет на ваши финансы и подготовка для закрытия.
В этой первой статье из серии из 5 статей вы узнаете о правилах первоначального взноса.
Итак, что вам нужно, чтобы купить дом? Типичный покупатель вносит 20% 1 от покупной цены дома наличными в качестве первоначального взноса. 2 Многим людям может потребоваться от 5 до 7 лет, чтобы накопить такие деньги, в зависимости от того, сколько они хотят и могут откладывать. 2
Хорошее эмпирическое правило заключается в том, чтобы откладывать от 10 до 20% своего дохода на первый взнос каждый год. Например, если ваша годовая зарплата составляет 75 000 долларов, попробуйте ежегодно откладывать на сберегательный счет от 7 500 до 15 000 долларов. Но не волнуйтесь: поскольку у многих людей нет 20% от покупной цены дома в виде сбережений, есть способы отложить меньше или получить наличные, необходимые для первоначального взноса.
Подать заявку на получение кредита FHA, чтобы заплатить меньше авансом Кредит FHA — это ипотечный кредит, застрахованный Федеральным жилищным управлением (FHA).
Это отличный вариант, если у вас не так много денег для первоначального взноса. Вы можете заплатить меньшую сумму денег авансом, сэкономив свои деньги, а также накапливая сбережения за счет капитала в доме. Этот вид кредита имеет множество преимуществ.Больше гибкости: Благодаря страховке кредиторы имеют больше возможностей для маневра в отношении квалификации заемщика. Это означает, что даже если у вас есть какие-то красные флажки в вашей кредитной истории или менее 20%, вы можете претендовать на получение кредита FHA. 3
Вы можете иметь меньший первоначальный взнос: кредиты FHA часто требуют только 3,5% авансового платежа наличными (вместо 20%), если ваш кредитный рейтинг выше 80. Если ваш балл меньше этого, вам придется поставить вниз на 10%.
Однако есть и недостатки 4 :
Вы платите страховку : Поскольку кредиты FHA застрахованы, вам придется платить ежемесячные и ежегодные страховые взносы.
За дом стоимостью 200 000 долларов вы будете платить около 1700 долларов в год за страховку. 5 Заемщики, которые получают обычный кредит и вносят 20%, могут вообще избежать ипотечного страхования.Вам необходимо следовать правилам HUD : Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) управляет кредитами FHA. У HUD есть правила о том, какие типы недвижимости можно приобрести с помощью кредита FHA. Утвержденный HUD оценщик должен посетить недвижимость, чтобы убедиться, что она соответствует всем требованиям программы.
За дом стоимостью 200 000 долларов вы будете платить около 1700 долларов в год за страховку. 5 Заемщики, которые получают обычный кредит и вносят 20%, могут вообще избежать ипотечного страхования.Вы можете считать свои пенсионные сбережения неприкосновенными, пока вам не исполнится 59,5 лет. Тем не менее, есть определенные случаи, когда вы можете использовать часть своей пенсии без необходимости платить традиционный 10% налог на досрочное снятие средств. 6
Покупка дома в первый раз является одним из таких случаев.
Покупатели жилья, впервые приобретающие жилье, могут снять с IRA до 10 000 долларов без штрафных санкций. 6 Если вы состоите в браке, ваш супруг может сделать то же самое. Это означает, что каждый из вас может взять до 10% от вашего IRA и объединить их для первоначального взноса — и все это без штрафных санкций. Имейте в виду, что в зависимости от типа IRA и того, как долго она у вас есть, вам, возможно, придется платить подоходный налог с суммы, которую вы сняли.
Использование денег из вашего IRA может помочь вам вздохнуть с облегчением, зная, что все деньги на вашем сберегательном счете не идут на дом. Вы по-прежнему можете копить на другие цели или использовать свои сбережения в случае чрезвычайной ситуации.
Вы также можете занять до 50 000 долларов США или половину суммы в вашем 401 (k), в зависимости от того, что меньше. Ваш работодатель должен позволить вам взять этот тип кредита, и они дают вам кредит и устанавливают условия. В чем преимущества этого маршрута?
Вы платите себе : Во время кредита вы будете платить основную сумму (сумму, которую вы взяли взаймы и которую должны выплатить) и проценты себе, которые выходят из вашей зарплаты после уплаты налогов.
Вы получаете низкую процентную ставку : Процентная ставка обычно ниже, чем у другого кредитора. Поскольку вы платите меньше процентов, вы можете вкладывать больше денег в сбережения или платить больше в счет собственного капитала вашего дома.
Но вам также нужно помнить об этом:
Если вы станете безработным, предусмотрен штраф. : Если вы потеряете работу, вам придется выплатить всю сумму кредита сразу (вместо стандартных 5–15 лет).
Ваши пенсионные сбережения будут меньше : На вашем пенсионном счете будет меньше денег, которые активно приносят проценты, пока вы выплачиваете кредит.
Правительство предоставляет субсидии для тех, кто впервые покупает жилье. В общем, в каждом штате есть свои требования к покупке дома, если вы используете их гранты.
Обычно покупателю жилья необходимо зарабатывать меньше, чем средний средний доход по штату 7 , чтобы претендовать на субсидию. Государственный грант — это, по сути, беспроцентная ссуда для оплаты первоначального взноса. Более того, некоторые первоначальные взносы вообще не нужно возвращать. 8 Если вы имеете право на любой из вариантов, вы можете сэкономить тонну (либо на процентах, либо на первоначальном взносе). Такой сайт, как downpaymentresource.com, может помочь вам определить, соответствуете ли вы требованиям.
Сохранить для закрытияЗакрытие является последним шагом в процессе покупки дома, и это может показаться далеко сейчас. Но пока вы откладываете первоначальный взнос, вы также можете отложить дополнительные деньги на закрывающие расходы.
Большинство домовладельцев должны заплатить от 2 до 5% от покупной цены дома в качестве закрытия. 