Лица имеющие право постоянного пользования жилым помещением: Кого нельзя выписать! Право бессрочного (пожизненного) проживания в жилом объекте. — блоги риэлторов

Кого нельзя выписать! Право бессрочного (пожизненного) проживания в жилом объекте. — блоги риэлторов

Найти квартиру по желаемым параметрам — дело нехитрое. Выбрать можно любую, а купить — нет! Потому что у каждого объекта существует юридическая история, где могут быть скрыты существенные риски. Один из них — обременение в виде нежелательного соседства. 

Например, купили жилплощадь, а в ней оказался зарегистрированный (прописанный) гражданин, у которого есть право на бессрочное проживание в вашей квартире. 

Обременительный квартирант — это существенный риск для нового собственника квартиры. Такое обременение, к сожалению, не регистрируется в ЕГРН. Это большое правовое упущение, так как оно порождает изрядное количество судебных споров, которые часто, к огорчению покупателей, разрешаются не в пользу нового собственника. Основанием для права бессрочного проживания чаще всего служит регистрация по месту жительства.

Как выяснить, кто зарегистрирован (прописан) в квартире?

Информация о зарегистрированных в жилых помещениях лицах содержится в выписке из домовой книги паспортного стола или в справках ЖЭУ, УК, ТСЖ. Однако случается, что нет возможности получить актуальные данные по всем зарегистрированным и снятым с регистрационного учета лицам по интересующему адресу. Приказ МВД РФ от 31.12.2017 № 984 регулирует порядок регистрации и снятия с регистрационного учета, но не регламентирует порядок предоставления справок о всех зарегистрированных лицах плюс ограничивает полномочия паспортных столов по предоставлениям сведений в выписках. Кроме того, возможно неполное отражение информации в источниках по причине «человеческого фактора».

Необходимо отметить: есть общее правило, которое устанавливает, что переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования квартирой членами семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Однако в этой норме закона есть исключения для определенной группы лиц, у которых нет права распоряжаться квартирой, но есть право проживать, пользоваться квартирой в бессрочном порядке, и данное право сохраняется и после продажи жилого помещения новому собственнику.

Но не только регистрация гражданина в жилом объекте дает право на бессрочное проживание, основанием для такого права может являться завещательный отказ или обязательное условие по соглашению сторон в договоре купли-продажи, договоре дарения, в брачном договоре супругов. Рассмотрим подробнее по порядку. 

Каким лицам закон предоставляет бессрочное (пожизненное) право пользования жилым помещением?

1. Лицам, которые отказались от права приватизации квартиры.

Например, в муниципальной квартире проживает семья из 2-х человек. Оба изначально согласны на приватизацию, но по неким причинам первый отказывается от своего права приватизации. В результате второй становится единоличным собственником жилого помещения, а у первого (у того, кто отказался) возникает право бессрочного проживания в квартире или пользования ею. При этом обретенное право пользования в дальнейшем сохранится за первым, даже если второй захочет распорядиться квартирой: обменять, подарить, оформить в наследство и пр. (ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»).

Сюда же относятся те лица, которые не смогли распорядиться своим правом на приватизацию по уважительным причинам. Это лица, признанные судом безвестно отсутствующими, осужденные к лишению свободы, выехавшие в ПНИ или другое учреждение социальной защиты. Таких лиц снимают с регистрационного учета на время их отсутствия по месту постоянного жительства, но после своего появления и возвращения они вправе зарегистрироваться и заселиться в квартиру. Суды выносят решения в их пользу. 

2. Лицам, включенным в ордер на предоставление квартиры в Жилищно- строительном кооперативе (ЖСК). 

Раньше (до 01 марта 2005 года) квартиру членам ЖСК предоставляли по ордеру. Лица, включенные в ордер как члены семьи собственника (пайщика ЖСК), приобретают самостоятельное право пользования квартирой и сохраняют за собой право бессрочного пользования жилым помещением.

Стоит отметить, что прямых законодательных норм для этой категории лиц не имеется, но суды права данных граждан приравнивают к правам членов семьи собственника приватизированной квартиры.  

(Определение Верховного Суда РФ от 12.01.2016 № 56-КГ15-31).

3. Лицам, получившим такое право на основании завещательного отказа.

Это те лица, которым наследодатель в завещании отказал в праве обладания и распоряжения имуществом, но предоставил им право бессрочного проживания в жилом помещении. Такие лица называются отказополучателями. 

Например, мужчина и женщина живут в гражданском браке. Квартира, в которой они проживают, находится в собственности мужчины. Он составил завещание, где обязал одного или нескольких наследников после его кончины исполнить завещательный отказ в пользу своей гражданской супруги — отказополучательницы. Она после смерти мужчины не получит в собственность квартиру, но приобретет право пожизненного проживания в ней. 

Отказополучатель вправе требовать от наследников зарегистрировать в ЕГРН обременение на жилое помещение на основании завещательного отказа. Свое право отказополучатель может реализовать в течение трех лет со дня открытия наследства.

4. Лицам, передавшим свое жилье по договору ренты.

Договор ренты является соглашением, по которому одна сторона передает свое право собственности на квартиру другой стороне взамен ежемесячных денежных выплат или натурального обеспечения. Это может быть покупка еды, лекарства, одежды, оплата медицинских манипуляций, ремонта и пр. Таким образом люди пожилого возраста или инвалиды улучшают качество своей жизни. 

Например, одинокая пенсионерка заключила договор пожизненного содержания с некоей организацией. Пенсионерка (рентополучатель) передала квартиру в собственность организации (рентодатель), которая со своей стороны обязана по договору содержать пенсионерку. Рентополучатель в данном случае сохраняет за собой пожизненное право пользования квартирой, если договором не предусмотрено иное. 

5. Лица, обладающие таким правом на основании иных договоров и соглашений.

Бывает, что в договоре купли-продажи встречается условие о сохранения права бессрочного пользования за неким лицом. В договорах дарения такое условие встречается чаще. Даритель вправе проживать в квартире и пользоваться ею в бессрочном порядке. Часто пожилые люди таким образом желают распорядиться своим имуществом еще при жизни и дарят квартиры своим родственникам, реже третьим лицам. Несмотря на то, что договор дарения является безвозмездной и безусловной сделкой, суды рассматривают данные договоры с условием как смешанный договор, который может включать элементы различных договоров.

Также право на бессрочную регистрацию может быть условием брачного договора или соглашения о разделе общего имущества супругов, которое сохранится при разводе или в случае продажи квартиры.

Сюда же можно отнести нотариальные соглашения, заявления и обязательства, на основании которых возникает право пожизненной регистрации и проживания в жилом помещении. Причем в договоре это условие может быть не отражено.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 12.01.2017 по делу № 33-1137/2017)

Возможно ли прекратить право бессрочного (пожизненного) проживания досрочно?

Выписать по суду нежелательного квартиранта невозможно! 

Право бессрочного проживания (пользования) может быть прекращено в случае добровольного выезда гражданина в другое место жительства с условием, что выезд будет иметь не временный, а постоянный характер.

Ключевое слово здесь — «добровольного выезда», а не вынужденного. При этом выехавший гражданин может не быть зарегистрированным в ином месте проживания, и это не будет являться основанием для сохранения за ним права бессрочного пользования в прежнем жилом помещении.

Поясню. В случае выезда гражданина в другое место жительства: по работе, учебе, в места лишения свободы и т.д. — будет иметь временный характер. 

В случае вывоза своих вещей, переезда в другой населенный пункт, вступления в брак, проживания с новой семьей в другом жилом помещении на постоянной основе и т.д. — будет имеет постоянный характер. Судом расценивается, что таким образом гражданин отказался от своих прав в одностороннем порядке.

Добровольный выезд — это когда выехавшему не чинили препятствий в проживании в спорном жилье, иначе такой выезд считается вынужденным. Период времени отсутствия добровольно съехавшего из спорного жилья и неучастие в оплате коммунальных услуг тоже имеет влияние на исход судебного спора.

(Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 11.06.2020 по делу № 88-13629/2020)

В конце хотелось бы отметить следующее. В проблеме прекращения или восстановления права бессрочного пользования не все так однозначно. Судами спорные ситуации рассматриваются в индивидуальном порядке, учитываются множественные факторы, влияющие на исход дела. Судебная практика по данной теме огромна, и рассмотреть все нюансы в настоящей статье по каждой перечисленной группе лиц невозможно. Здесь представлена общая информация без подробных деталей. 

Особенно хочу отметить риск при покупке квартир с торгов обанкротившихся лиц. Правовую документацию по квартирам выставленным на продажу готовят организаторы публичных площадок, которые обязаны выяснить все обременения и включить их в документацию торгов, что бывает далеко не всегда. Для подготовки продажи арестованных объектов судебные приставы привлекают фирмы-однодневки, которые продают квартиры не заботясь о прозрачности процедуры и не предоставляют необходимую документально юридическую информацию.  

Обнаружить выше рассмотренный риск не составит труда опытному риэлтору или профильному юристу. Но, увы! Бывает, встречаются такие правовые ребусы в юридической истории объектов, что приходится основательно поломать голову над их решением, привлекая к совету коллег и специалистов из смежных профессий. 

Подготовила материал эксперт по недвижимости Елена Солдаткина

Прокурор разъясняет — Прокуратура Воронежской области

Прокурор разъясняет

• 15 мая 2020, 10:12

Рассмотрение в судах исков о выселении граждан из жилого помещения

  Текст

  Поделиться

Конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицами, занимающими его на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий, а также в гарантированности неприкосновенности жилища, исключения случаев произвольного лишения граждан жилища (ст.

ст. 25, 40 Конституции РФ).

Статья 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации  (далее ГПК РФ) относит дела о выселении к числу дел, по которым прокурор принимает обязательное участие, т.е. он наделен правом вступления в процесс на любой стадии судопроизводства: непосредственно при рассмотрении его в суде первой и апелляционной инстанции, путем принесения апелляционного и кассационного представления в судебную коллегию или в президиум областного суда.

Дела о выселении граждан из жилых помещений являются одной из самых больших по количеству категорий гражданских споров, рассматриваемых судами с участием прокурора. К их числу относятся споры о прекращении права пользования жилым помещением; о признании неприобретшим или утратившим право пользования жилым помещением; споры, связанные с переселением граждан из ветхого или аварийного жилья, в соответствии с муниципальной программой и заключенными с ними договорами мены жилых помещений и другие.

При рассмотрении вышеуказанных дел судами также рассматриваются встречные требования сторон по делу о признании права на спорное жилое помещение, вселении, устранении препятствий в пользовании жилым помещением, признании сделок, послуживших основанием возникновения права собственности и иных прав на жилое помещение у стороны по делу, заявившей требования о выселении, недействительными и  др.

В 2019 году прокурорами районов города и области обеспечено участие по 4156  делам, из них по 1305 делам о выселении.

Обращение в суд с требованиями о выселении связано с активной реализацией своих прав собственниками жилых помещений, находящихся как в собственности граждан, так  и органов местного самоуправления, в том числе и в связи с экономическими причинами (повышение платы за коммунальные услуги, оптимизация организациями затрат по содержанию жилья, неплатежеспособностью граждан, приобретших жилые помещения по договорам ипотечного кредитования, а  также переселение граждан из ветхого или аварийного жилья).                 

Наиболее распространенной категорией дел являются споры по искам собственников жилых помещений о выселении бывших членов их семьи.

Основанием предъявления таких требований является прекращение   семейных отношений с собственником жилого помещения, вследствие чего право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, если иное не установлено соглашением между ним и собственником.

Под прекращением семейных отношений между супругами следует понимать расторжение брака  в органах записи актов гражданского состояния, в суде, признание брака недействительным.

Отказ от ведения общего хозяйства иных лиц с собственником жилого помещения, отсутствие у них с собственником общего бюджета, общих предметов быта, неоказание взаимной поддержки друг другу, а также выезд в другое место жительства могут свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения, но данные обстоятельства должны оцениваться в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами.

Вопрос о признании лица бывшим членом семьи собственника жилого помещения решается судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела.

Следует иметь в виду, что при наличии возражений ответчика против удовлетворения иска, в целях обеспечения баланса интересов сторон спорного правоотношения, положения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ предусматривают возможность сохранения за бывшим членом семьи права пользования жилым помещением на определенный срок независимо от предъявления им встречного иска об этом.

Сохранение права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи на определенный срок допускается при установлении в ходе рассмотрения дела отсутствия у бывшего члена семьи оснований приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением (то есть у бывшего члена семьи собственника не имеется другого жилого помещения в собственности, отсутствует право пользования другим жилым помещением по договору найма; бывший член семьи не является участником договора долевого участия в строительстве жилого дома, квартиры или иного гражданского правового договора на приобретение жилья и др.).

Еще одним условием сохранения права пользования жилым помещением на определенный срок за бывшим членом семьи является отсутствие у него возможности обеспечить себя иным жилым помещением (купить квартиру, заключить договор найма жилого помещения и др.) по причине имущественного положения (отсутствует заработок, недостаточно средств) и других заслуживающих внимания обстоятельств (состояние здоровья, нетрудоспособность, наличие иждивенцев, потеря работы, учеба и т. п.).

При определении продолжительности срока, на который сохраняется право пользования жилым помещением, суды исходят из принципа разумности и справедливости и конкретных обстоятельств каждого дела, учитывают материальное положение бывшего члена семьи, возможность совместного проживания сторон в одном жилом помещении и другие заслуживающие внимания обстоятельства.

Важной особенностью дел о выселении собственниками жилых помещений бывших членов семьи является применение при рассмотрении таких споров положений законодательства о приватизации жилищного фонда.

Если правоотношения по пользованию жилым помещением носят длящийся характер, то положения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в силу ст. 5 Вводного закона могут применяться и в том случае, если семейные отношения между собственником жилого помещения и членом его семьи, проживающим совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении, были прекращены до введения в действие ЖК РФ.

Вместе с тем при участии по таким спорам необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 19 Вводного закона действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

 Согласно ч. 2 и 4 ст. 69 ЖК РФ (до 01.03.2005 – ст. 53 ЖК РСФСР) равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении.

К названным в ст. 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен п. 2 ст. 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (ст. 2 Закона РФ от 04.

07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).

Аналогичным образом при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу должен решаться вопрос о сохранении права пользования этим жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения, который ранее реализовал свое право на приватизацию жилого помещения, а затем вселился в иное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дал необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие.

Например, истец и ответчик, находясь в браке, проживали в квартире на основании договора социального найма. Затем истец обратился в установленном законом порядке с заявлением о приватизации данной квартиры.

Ответчик, как лицо, проживающее и зарегистрированное в квартире, дал свое согласие на  приобретение истцом квартиры в собственность в порядке приватизации. Право собственности истца на приватизированную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке.

Впоследствии, брак между истцом и ответчиком был расторгнут. Истец  обратился в суд с требованиями о прекращении права пользования ответчиком спорной квартирой и его выселении по основаниям, предусмотренным п. 4 ст. 31 ЖК РФ, как бывшего члена семьи собственника.  

Исходя из вышеизложенного,  требования истца подлежат оставлению без удовлетворения при условии, что на момент обращения с иском в суд ответчик продолжал проживать в спорной квартире либо  его отсутствие носило временный  или вынужденный характер.

Еще одной разновидностью споров по делам данной категории являются требования о выселении членов семьи бывшего собственника в связи с переходом права собственности  на жилое помещение (ст. ст. 30, 35 ЖК РФ и ст. 292, 304 ГК РФ).         

Согласно требованиям ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, в том числе недееспособными и несовершеннолетними.

Собственник жилого помещения вправе обратиться с исковым заявлением о выселении из него иных физических лиц (бывшего собственника и членов его семьи), проживающих в нем на различных основаниях.

Истцами по таким делам наряду с физическими лицами, могут выступать и юридические лица, являющиеся собственниками жилых помещений и приобретшие их, как правило, на основании договоров купли — продажи, уступки права требования, передачи по постановлению судебного пристава — исполнителя взыскателю заложенного имущества, на которое обращено взыскание и др.

(Гражданско-судебный отдел)

 

Рассмотрение в судах исков о выселении граждан из жилого помещения

Конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицами, занимающими его на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий, а также в гарантированности неприкосновенности жилища, исключения случаев произвольного лишения граждан жилища (ст. ст. 25, 40 Конституции РФ).

Статья 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации  (далее ГПК РФ) относит дела о выселении к числу дел, по которым прокурор принимает обязательное участие, т.е. он наделен правом вступления в процесс на любой стадии судопроизводства: непосредственно при рассмотрении его в суде первой и апелляционной инстанции, путем принесения апелляционного и кассационного представления в судебную коллегию или в президиум областного суда.

Дела о выселении граждан из жилых помещений являются одной из самых больших по количеству категорий гражданских споров, рассматриваемых судами с участием прокурора. К их числу относятся споры о прекращении права пользования жилым помещением; о признании неприобретшим или утратившим право пользования жилым помещением; споры, связанные с переселением граждан из ветхого или аварийного жилья, в соответствии с муниципальной программой и заключенными с ними договорами мены жилых помещений и другие.

При рассмотрении вышеуказанных дел судами также рассматриваются встречные требования сторон по делу о признании права на спорное жилое помещение, вселении, устранении препятствий в пользовании жилым помещением, признании сделок, послуживших основанием возникновения права собственности и иных прав на жилое помещение у стороны по делу, заявившей требования о выселении, недействительными и  др.

В 2019 году прокурорами районов города и области обеспечено участие по 4156  делам, из них по 1305 делам о выселении.

Обращение в суд с требованиями о выселении связано с активной реализацией своих прав собственниками жилых помещений, находящихся как в собственности граждан, так  и органов местного самоуправления, в том числе и в связи с экономическими причинами (повышение платы за коммунальные услуги, оптимизация организациями затрат по содержанию жилья, неплатежеспособностью граждан, приобретших жилые помещения по договорам ипотечного кредитования, а  также переселение граждан из ветхого или аварийного жилья).                 

Наиболее распространенной категорией дел являются споры по искам собственников жилых помещений о выселении бывших членов их семьи.

Основанием предъявления таких требований является прекращение   семейных отношений с собственником жилого помещения, вследствие чего право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, если иное не установлено соглашением между ним и собственником.

Под прекращением семейных отношений между супругами следует понимать расторжение брака  в органах записи актов гражданского состояния, в суде, признание брака недействительным.

Отказ от ведения общего хозяйства иных лиц с собственником жилого помещения, отсутствие у них с собственником общего бюджета, общих предметов быта, неоказание взаимной поддержки друг другу, а также выезд в другое место жительства могут свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения, но данные обстоятельства должны оцениваться в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами.

Вопрос о признании лица бывшим членом семьи собственника жилого помещения решается судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела.

Следует иметь в виду, что при наличии возражений ответчика против удовлетворения иска, в целях обеспечения баланса интересов сторон спорного правоотношения, положения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ предусматривают возможность сохранения за бывшим членом семьи права пользования жилым помещением на определенный срок независимо от предъявления им встречного иска об этом.

Сохранение права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи на определенный срок допускается при установлении в ходе рассмотрения дела отсутствия у бывшего члена семьи оснований приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением (то есть у бывшего члена семьи собственника не имеется другого жилого помещения в собственности, отсутствует право пользования другим жилым помещением по договору найма; бывший член семьи не является участником договора долевого участия в строительстве жилого дома, квартиры или иного гражданского правового договора на приобретение жилья и др.).

Еще одним условием сохранения права пользования жилым помещением на определенный срок за бывшим членом семьи является отсутствие у него возможности обеспечить себя иным жилым помещением (купить квартиру, заключить договор найма жилого помещения и др.) по причине имущественного положения (отсутствует заработок, недостаточно средств) и других заслуживающих внимания обстоятельств (состояние здоровья, нетрудоспособность, наличие иждивенцев, потеря работы, учеба и т. п.).

При определении продолжительности срока, на который сохраняется право пользования жилым помещением, суды исходят из принципа разумности и справедливости и конкретных обстоятельств каждого дела, учитывают материальное положение бывшего члена семьи, возможность совместного проживания сторон в одном жилом помещении и другие заслуживающие внимания обстоятельства.

Важной особенностью дел о выселении собственниками жилых помещений бывших членов семьи является применение при рассмотрении таких споров положений законодательства о приватизации жилищного фонда.

Если правоотношения по пользованию жилым помещением носят длящийся характер, то положения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в силу ст. 5 Вводного закона могут применяться и в том случае, если семейные отношения между собственником жилого помещения и членом его семьи, проживающим совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении, были прекращены до введения в действие ЖК РФ.

Вместе с тем при участии по таким спорам необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 19 Вводного закона действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

 Согласно ч. 2 и 4 ст. 69 ЖК РФ (до 01.03.2005 – ст. 53 ЖК РСФСР) равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении.

К названным в ст. 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен п. 2 ст. 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (ст. 2 Закона РФ от 04. 07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).

Аналогичным образом при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу должен решаться вопрос о сохранении права пользования этим жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения, который ранее реализовал свое право на приватизацию жилого помещения, а затем вселился в иное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дал необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие.

Например, истец и ответчик, находясь в браке, проживали в квартире на основании договора социального найма. Затем истец обратился в установленном законом порядке с заявлением о приватизации данной квартиры. Ответчик, как лицо, проживающее и зарегистрированное в квартире, дал свое согласие на  приобретение истцом квартиры в собственность в порядке приватизации. Право собственности истца на приватизированную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке.

Впоследствии, брак между истцом и ответчиком был расторгнут. Истец  обратился в суд с требованиями о прекращении права пользования ответчиком спорной квартирой и его выселении по основаниям, предусмотренным п. 4 ст. 31 ЖК РФ, как бывшего члена семьи собственника.  

Исходя из вышеизложенного,  требования истца подлежат оставлению без удовлетворения при условии, что на момент обращения с иском в суд ответчик продолжал проживать в спорной квартире либо  его отсутствие носило временный  или вынужденный характер.

Еще одной разновидностью споров по делам данной категории являются требования о выселении членов семьи бывшего собственника в связи с переходом права собственности  на жилое помещение (ст. ст. 30, 35 ЖК РФ и ст. 292, 304 ГК РФ).         

Согласно требованиям ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, в том числе недееспособными и несовершеннолетними.

Собственник жилого помещения вправе обратиться с исковым заявлением о выселении из него иных физических лиц (бывшего собственника и членов его семьи), проживающих в нем на различных основаниях.

Истцами по таким делам наряду с физическими лицами, могут выступать и юридические лица, являющиеся собственниками жилых помещений и приобретшие их, как правило, на основании договоров купли — продажи, уступки права требования, передачи по постановлению судебного пристава — исполнителя взыскателю заложенного имущества, на которое обращено взыскание и др.

(Гражданско-судебный отдел)

 

Что такое недвижимость? Определение и виды собственности

Что такое недвижимое имущество?

Недвижимое имущество – это земельный участок и все, что на постоянной основе связано с землей. Владелец недвижимости имеет все права собственности, включая право владения, продажи, аренды и пользования землей.

Недвижимое имущество может быть классифицировано в соответствии с его общим назначением как жилое, коммерческое, сельскохозяйственное, промышленное или специального назначения. Чтобы понять, имеете ли вы право продать свой дом, вам нужно знать, какими правами вы обладаете или не обладаете в собственности.

Key Takeaways

• Недвижимость определяется как земля на поверхности земли, над и под землей, включая все постоянно прикрепленные к ней вещи, будь то естественные или искусственные.
• Для практических целей термин «недвижимость» является синонимом недвижимости.
• Личное имущество определяется как все имущество, которое не соответствует определению недвижимого имущества, такое как одежда, автомобили и мебель.

Нажмите «Играть», чтобы узнать все о недвижимости

Понимание недвижимости

Чтобы понять, как определяется недвижимое имущество, полезно начать с земли и недвижимости. Земля — это земная поверхность, простирающаяся вниз к центру земли и вверх до бесконечности, включая все, что постоянно прикреплено природой (или, по крайней мере, прикреплено в обозримом будущем), например, валуны, деревья и вода.

Земля также включает полезные ископаемые под поверхностью земли и воздушное пространство над землей.

Напротив, недвижимое имущество определяется как земля на, над и под поверхностью земли, включая все, что к ней постоянно примыкает, будь то естественное или искусственное .

Таким образом, определение недвижимости распространяется на все искусственные постоянные улучшения земли, такие как улицы, коммуникации, канализация, заборы и здания.

Недвижимое имущество является более широким термином, чем недвижимое имущество, поскольку оно охватывает интересы, выгоды и права, присущие владению недвижимостью.

Более широкий термин «недвижимое имущество» включает физическую землю (поверхность и то, что находится под ней и над ней), все, что постоянно связано с ней — естественное или искусственное — плюс все права собственности, включая право владения, продажи, аренды. , и наслаждайтесь землей.

В каждом штате действуют свои законы относительно того, что такое недвижимое имущество и как обращаться с его продажей. По большей части недвижимое имущество не подпадает под действие федерального законодательства, потому что недвижимое имущество по определению не пересекает государственных границ.

Недвижимое имущество

Сумма и вид интереса, который человек имеет в недвижимом имуществе, называется «земельной собственностью». Поместья на земле делятся на две основные категории: поместья без права собственности и поместья без права собственности.

Недвижимость в собственность

Поместья без права собственности предполагают право собственности. Они имеют неопределенный срок и могут длиться всю жизнь или навсегда. Примеры недвижимости в собственность включают:

• Плата простая . Владелец недвижимого имущества в простой плате имеет право на все права в собственности. Это высший вид интереса к недвижимости, признанный законом. Поместье имеет неограниченный срок действия, и когда владелец умирает, поместье переходит к его наследникам.
• Пожизненное имущество. Пожизненное имущество ограничено сроком жизни владельца или жизнью или жизнями какого-либо другого назначенного лица (лиц). В отличие от платного простого имущества, пожизненное имущество не считается наследственным имуществом.

Поместья без права собственности

Поместья без права собственности включают аренду. Они не могут быть переданы наследнику и существуют «без сейзина» — или без права собственности. Недвижимость без права собственности, также известная как арендованная недвижимость, создается посредством письменных и устных договоров аренды и договоров аренды.

Примеры недвижимости без права собственности включают:

• Аренда на лет. Это недвижимость, созданная путем аренды, которая имеет определенное начало и конец. Аренда прекращается автоматически в указанную дату окончания. Также называется поместьем в течение многих лет.
• Аренда от периода к периоду . Это имущество существует, когда аренда предоставляется на определенный первоначальный срок, но автоматически продлевается на неопределенный период, если только владелец или арендатор не расторгнет его с предварительным уведомлением. Также называется поместьем из года в год.
• Аренда по желанию . Этот тип аренды может быть прекращен в любое время как владельцем, так и арендатором. Также называется поместьем по желанию.
• Аренда на льготных условиях . Это самая низкая форма собственности, известная закону. Он существует косвенно в результате обстоятельств и никогда не создается преднамеренно. Это происходит, когда лицо, ранее имевшее законное право пользования имуществом, остается в собственности без законного права на это и без согласия собственника. Единственная разница между терпимым арендатором и нарушителем заключается в том, что первый имел право находиться на собственности в какой-то момент, но оставался вне условий договора аренды или соглашения. Также называется имуществом под стражей.

Недвижимость и личная собственность

Закон проводит четкое различие между недвижимым и движимым имуществом. Недвижимое имущество является недвижимым. Он включает в себя землю, все, что с ней постоянно связано, и права, которые «связаны» с землей.

Личная собственность, с другой стороны, является движимой. Он определяется как все, что не является недвижимым имуществом, например, ваша одежда, мебель, автомобили, лодки и любые другие движимые предметы, не связанные с недвижимостью.

Недвижимость и недвижимость

Недвижимость — это земля на поверхности земли, над и под землей, включая все, что к ней постоянно примыкает, будь то естественное или искусственное. Недвижимое имущество — это все, что входит в недвижимость, плюс права собственности, включая право владения, продажи, аренды и пользования землей.

Чем отличается недвижимость от недвижимости?

Термины используются как синонимы, но недвижимое имущество на самом деле является более широким термином. Недвижимость определяется как земля и все, что к ней примыкает. Недвижимая собственность распространяется на интересы, выгоды и права, присущие владению недвижимостью.

Примеры недвижимого имущества

Природное образование, такое как холм или пруд, может быть недвижимым имуществом. То же самое можно сказать и об искусственном дополнении, таком как дом, подъездная дорожка или садовый сарай. Если кто-то владеет землей, на которой расположены какие-либо или все эти вещи, это лицо имеет право использовать, управлять и распоряжаться ею.

Эти права пришли к нам из английского общего права. Они, конечно, ограничены государственными и местными законами. У вас может быть сарай, но если вы решите открыть его как дом для вечеринок на выходных, местные законы о зонировании и ваши соседи могут иметь право голоса в этом вопросе.

Является ли автомобиль недвижимым имуществом?

Автомобиль является материальным личным имуществом, а не недвижимым имуществом, поскольку предполагается, что автомобиль можно перемещать. В отличие от большого количества личного имущества, автомобиль может быть использован в качестве обеспечения кредита. Автокредит обеспечивается транспортным средством, а ипотека — домом.

Предотвращение строительства рядом с вашей собственностью

Владелец собственности имеет право пользоваться своей землей. Предлагаемое строительство некоторых типов объектов рядом с земельным участком лица может нарушать эти права. Есть шаги, которые человек может предпринять, чтобы предотвратить такое строительство или остановить уже начатое строительство.

Предотвращение строительства с помощью закона о неприятностях

Если предполагается строительство здания или сооружения другого типа рядом с домом или собственностью другого лица, при ограниченных обстоятельствах это лицо может иметь право на законном основании остановить, «запретить» в юридической терминологии такое строительство в соответствии с теорией причинения вреда. .

Как правило, неприятность возникает, когда один владелец собственности использует свою собственность таким образом, что мешает другим соседним владельцам пользоваться своей собственностью. Закон о неприятностях обычно применяется к использованию имущества, которое уже существует и наносит ущерб владельцам близлежащей собственности.

Тем не менее, закон о неприятностях также может быть использован для предотвращения нового строительства или другого вредного использования земли, если владелец собственности может доказать, что предлагаемое использование земли будет создавать неудобства само по себе .

Независимо от типа нарушения, вмешательство должно быть прекращено (предписано судебным запретом) и должно быть существенным и непрерывным. Неприятность не может быть только тривиальной или прерывистой. Когда он выносит судебный запрет на прекращение неприятностей, суд обычно требует от ответчика предпринять определенные действия, чтобы свести к минимуму негативное влияние их действий на истца.

Это может включать, например, ограничение часов действия. Конечно, суд может полностью запретить негативные, раздражающие действия ответчика. Однако обычно большинство судов уравновешивают относительные трудности каждой из сторон, участвующих в деле. Если неприятность вызвана продолжающейся деловой деятельностью ответчика в деле, то есть деловой деятельностью, которая не является новой для данного места, суд постарается свести к минимуму экономические последствия для бизнеса.

Что такое неприятность

как таковой ?

Неприятность per se — это то, что доставляет неудобства постоянно и при любых обстоятельствах. Для того чтобы показать, что предлагаемое сооружение или сооружение будет доставлять неудобства per se , лицо должно показать, что нет способа построить новое строение, которое не помешало бы лицу пользоваться своим имуществом.

Например, если предлагаемое здание или сооружение будет вызывать постоянный и всепроникающий шум, запах, пыль, вибрацию или другие формы раздражения, которых невозможно избежать, оно может быть неприятностью как таковой . Если человек должен был купить дом в районе домов на одну семью и открыть в нем публичный дом, суд, скорее всего, прикажет закрыть бизнес, потому что это одновременно новая операция, а не действующая, и потому что она не соответствует характеру района. Это может также нарушать постановления о зонировании.

При разрешении споров о неудобствах суды учитывают несколько факторов. Во-первых, суды рассмотрят место, в котором происходят предполагаемые неудобства, и любые применимые ограничения зонирования, которые могут применяться. Например, суд с меньшей вероятностью ограничит животноводческое хозяйство, расположенное в сельской местности, чем предприятие, расположенное на границе пригородного жилого комплекса рядом с сельскохозяйственной территорией. Если откормочная площадка расположена в «жилой» зоне, суд, скорее всего, вынесет судебный запрет или предоставит другие средства правовой защиты.

При этом то, что деятельность находится в зоне, выделенной для данного вида деятельности, не означает, что она не может быть помехой. Например, территория может быть зонирована таким образом, чтобы жилые и коммерческие здания были расположены одновременно, но суд все равно может установить, что стоянка грузовиков «всю ночь» создает неудобства для владельцев жилой недвижимости в этом районе.

Если единственная проблема с недвижимостью или какой-либо операцией на ней заключается в том, что она нарушает постановление о зонировании, то само по себе это не дает владельцу соседней собственности права подавать иск о нарушении частного права. Тем не менее, это может привести к возникновению причин для иска о неудобстве, если деятельность приведет к потере рыночной стоимости соседнего имущества.

Средства от неприятностей

Одним из средств защиты от неприятностей является подача иска с требованием судебного запрета на прекращение неприятностей. Если суд установит, что неприятность существует, он может издать судебный запрет, предписывающий стороне, ответственной за неприятность, прекратить деятельность, которая ее создает. В случае неприятности per se , которая еще не построена, может быть вынесен судебный запрет, препятствующий строительству, но дело должно быть убедительным.

Есть и другие факторы, которые человек должен учитывать, когда думает о том, чтобы возбудить неприятный иск. Во-первых, простой страх получить травму в будущем не приведет к судебному запрету. Далее, как правило, чисто эстетические соображения, такие как «внешний вид» похоронного бюро в жилом районе, не будут подниматься до уровня неудобства.

Кроме того, если лицо покупает недвижимость, зная, что данное предприятие находится поблизости, доктрина «переезда в неприятное место» обычно запрещает применение судебного запрета. Так, например, если человек переезжает в дом, расположенный рядом с круглосуточным скейт-парком, эта доктрина может запретить человеку искать облегчения от стука скейтбордов и шума скейтбордистов в ночное время.

Если вмешательство только делает пользование и пользование имуществом лицом менее удобным, не причиняя физического ущерба земле, суд должен рассмотреть характер района, чтобы определить, является ли нарушение необоснованным вмешательством в собственность соседнего владельца.

Однако деятельность, которая причиняет реальный физический ущерб соседним землям, вероятно, будет считаться неприятностью независимо от характера района. Такие вещи, как вибрации, от которых трескаются стены, или ядовитые пары, уничтожающие растительность, будут неприятностями, которые наносят фактический физический ущерб.

Лицо также может взыскать денежный ущерб в судебном процессе о домогательствах. Человеку не всегда нужно демонстрировать повреждение или даже снижение стоимости своего имущества, чтобы получить компенсацию за денежный ущерб. Определение неудобства включает действия человека, которые являются непристойными или оскорбительными для чувств, и такие действия могут оправдать присуждение компенсации за ущерб.

Как правило, мерой ущерба в случае причинения вреда частному лицу является компенсация за причиненный ущерб или ущерб (т. е. уменьшение стоимости имущества, вызванное причинением вреда). Однако, если неудобство носит временный характер, мерой убытков является стоимость вмешательства в использование и пользование землей собственником, вызванного неудобством, плюс любые особые убытки.

Особые убытки могут включать в себя разумные расходы на устранение неприятностей, потерю бизнеса или прибыли, или на личный дискомфорт, неудобства, раздражение и т. п. Лицо также может иметь право на штрафные санкции, если действия ответчика особенно вопиющие, но это происходит только в редких случаях.

И, наконец, снижение является видом правовой защиты, которая доступна в случаях неприятности. Собственник имущества, пострадавший в результате неприятности, может сам устранить источник неприятности. Разумеется, удаление должно быть мирным и не причинять никакого ущерба другим людям.

Если необходимо войти на территорию другого лица, чтобы уменьшить неудобство, лицо, осуществляющее устранение неудобства, должно уведомить и предоставить возможность исправить неудобство владельцу собственности, на которой существует неудобство.

Неприятность может быть устранена без предупреждения только если неприятность должна быть устранена быстро и ждать небезопасно. Суды не одобряют такое средство правовой защиты, как снижение, и перед его применением хотелось бы убедиться, что обстоятельства оправдывают снижение.

Должен ли я проконсультироваться с адвокатом по недвижимости?

Опытный юрист по недвижимости сможет проанализировать факты вашей ситуации и посоветовать вам, являются ли действия соседа неприятностью.