Как забрать свою долю в квартире если второй собственник против: Продажа доли в квартире без согласия других дольщиков

как могут лишить доли собственника квартиры? Как защититься?

Долевая собственность имеет массу юридических особенностей и тонкостей. Расскажем в статье, как могут лишить доли собственника квартиры и как защититься от риска отчуждения доли.

 

Содержание статьи

○ Что такое долевая собственность?

○ Что такое отчуждение доли?

○ Как можно лишить собственника доли в квартире?

✔ Добровольное согласие.
✔ Судебное решение.
✔ Принудительный выкуп.

○ Как избежать отчуждения?

✔ Добиться судебного решения в свою пользу.
✔ Чем апеллировать на суде?

○ Советы юриста:

✔ Имею долю в квартире, другие дольщики пытаются забрать мою долю, смогут ли они ее изъять без моего согласия?
✔ Имею 1/5 долю в квартире, другой дольщик хочет ее купить, но предлагает совсем небольшие деньги. Можно ли его обязать выкупить по рыночной стоимости?

○ Видео.

○ Что такое долевая собственность?

При долевой собственности имущество принадлежит нескольким лицам (сособственникам) и для каждого из них определяется конкретная доля в общем праве собственности на это имущество.

Пункт 2 ст. 244 ГК РФ:
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность).

Доля каждого сособственника представляет собой часть субъективного права на имущество, выраженную в арифметическом значении. Размер доли определяется законодательными нормами или соглашением между сособственниками. Если никаких указаний и договоренностей нет, лица считаются владельцами равных долей.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Что такое отчуждение доли?

Отчуждение доли – это передача прав на нее другому лицу. Сособственник имеет право по своему волеизъявлению продать, передать в дар, завещать или по-иному распорядиться своей принадлежащей ему долей.

Законодательно установлен определенный порядок отчуждения доли. Если владелец части общего имущества решит ее продать, он должен учитывать преимущественное право покупки сособственников.

Пункт 1 ст. 250 ГК РФ:
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец обязан оповестить совладельцев о планируемой продаже в письменной форме. Нарушение порядка отчуждения может привести к признанию сделки недействительной.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как можно лишить собственника доли в квартире?

Участники долевой собственности не могут изымать доли друг у друга. Любые методы морального или физического воздействия для выживания совладельца являются незаконными.

Лишение права собственности допускается только в исключительных случаях. Есть три способа лишения собственника доли в квартире:

1. По его добровольному согласию.
2. По решению суда.
3. В рамках принудительного выкупа.

Рассмотрим каждый способ подробнее.

✔ Добровольное согласие.

Это мирный путь решения вопроса. Сособственники встречаются за «столом переговоров» и пытаются прийти к компромиссу.

К примеру, совладельцы могут предложить неугодному собственнику выкупить его долю. При добровольном соглашении принятое решение устраивает всех.

✔ Судебное решение.

Предпосылкой изъятия доли по решению суда всегда являются противозаконные действия собственника. Послужить началу судопроизводства могут следующие обстоятельства:

• Собственник не исполняет обязательства по содержанию недвижимого имущества;
• Собственник не выполняет ипотечных обязательств.
• Владелец нарушил права или законных интересы других лиц (к примеру, соседей или сособственников).
• Совершение правонарушений, повлекших за собой конфискацию имущества в качестве наказания.

Принудительное изъятие возможно только по решению суда. Это гарантировано законодательством.

Пункт 3 ст. 35 Конституции РФ:
Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Если собственник не соглашается на отчуждение добровольно, а для вынесения соответствующего решения суда нет оснований, остается один выход – принудительный выкуп малозначительной доли.

✔ Принудительный выкуп.

Для осуществления принудительного выкупа необходимо одновременное выполнение трех условий:

1. Доля в общем праве собственности малозначительна.
2. Доля не может быть выделена в натуре.
3. Собственник доли не имеет существенного интереса в использовании имущества.

При этом не имеет значения согласен ли собственник с отчуждением или нет. Если суд решит, что все три условия выполняются, доля будет отчуждена, а владелец получит материальную компенсацию.

Интересно, что понятие «малозначительная доля» никак не конкретизируется законодательно. Насколько значительна имеющаяся доля в общем праве собственности судья решает в каждом случае самостоятельно.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как избежать отчуждения?

Когда собственник категорически против отчуждения, а совладельцы подают на него в суд, необходимо попытаться убедить органы в отсутствии причин для принудительного выкупа.

✔ Добиться судебного решения в свою пользу.

Суды принимают во внимание совокупность всех трех факторов – малая часть доли, невозможность выделения в натуре, неиспользование имущества. Если хотя бы один из пунктов не соответствует действительности, принудить продать долю собственника не смогут.

Чтобы гарантировано добиться решения суда в свою пользу можно прибегнуть к услугам профессиональных адвокатов. Хотя в некоторых случаях это ни к чему, так как тщетность затеи истцов очевидна.

✔ Чем апеллировать на суде?

Суд будет учитывать, есть ли в квартире комната, соответствующая метражу равному доле собственника. Если такое помещение есть, добиться принудительного выкупа истцам практически нереально.

Второй момент – основание приобретения прав собственности на долю. Если основанием послужила купля-продажа, проведенная с соблюдением всех требований законодательства, то долю вряд ли признают малозначительной.

Третий нюанс – наличие потребности в использовании квартиры. Если у собственника нет иного жилья, кроме доли в квартире, суд не удовлетворит требований истцов.

Собственник утрачивает право собственности на долю только после перечисления в его пользу компенсации и перерегистрации имущественных прав в Росреестре.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

✔ Имею долю в квартире, другие дольщики пытаются забрать мою долю, смогут ли они ее изъять без моего согласия?

Согласно ст. 35 Конституции РФ, никто не может изъять имущество без соответствующего решения суда. В этом случае у других дольщиков есть единственный шанс – принудительный выкуп. Если суд признает, что ваша доля в праве общей собственности малозначительна, имущество могут изъять. В такой ситуации вы получите компенсацию, эквивалентную стоимости доли.

✔ Имею 1/5 долю в квартире, другой дольщик хочет ее купить, но предлагает совсем небольшие деньги. Можно ли его обязать выкупить по рыночной стоимости?

Обязать кого-то купить имущество не удастся, но вот продать долю по рыночной стоимости можно. Для этого необходимо воспользоваться процедурой продажи своей доли с учетом преимущественного права покупки. Направьте сособственникам уведомление о планируемой продаже доли с указанием цены по рынку. Если по истечении месяца они не изъявят свое желание купить долю, вы сможете продать ее третьему лицу.

Вернуться к содержанию ↑

 

Видео

Специалист по недвижимости Инна Белякова расскажет, как можно законно лишить собственника доли в квартире.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Доля в квартире в ипотеку: можно ли получить ипотеку на долю или комнату в квартире

Для жизни

Малому бизнесу

Под ипотекой обычно понимают кредит на покупку целой квартиры, дома или другого типа недвижимости. Также существует возможность взять ипотечный кредит только на часть жилья, например на одну комнату или на одну из долей права собственности на помещение. Такие программы есть не у всех банков, а у самой процедуры есть свои особенности и ограничения. Разбираемся, при каких условиях можно оформить ипотеку на долю или комнату в квартире, и что для этого может потребоваться.

Стать клиентом

Можно ли взять ипотеку на долю в квартире, в каких ситуациях это возможно

ParagraphWrapper» color=»brand-primary»>Долевое владение — это распространенный вид права собственности в России. Необходимость выкупа долей может возникнуть при разделе совместно нажитого имущества или наследства, выкупе коммунальных помещений у нескольких собственников. Если средств не хватает, можно подать заявку на ипотеку.

Основных сценариев, по которым можно оформить ипотеку на комнату или одну из долей жилого помещения, существует три:

• первоначальная покупка одной из долей, если покупатель не владеет другими долями в помещении
•  выкуп дополнительной доли вдобавок к уже имеющейся для увеличения жилого пространства
•  выкуп последней доли в квартире, чтобы стать единоличным собственником недвижимости

В первый или второй сценарий можно включить приобретение выделенной комнаты в коммунальной квартире.

Шансы получить одобрение на ипотеку выше в случае выкупа последней доли, поскольку тогда исчезает необходимость получать согласие всех собственников недвижимости на сделку купли-продажи и передачу всей квартиры в залог.

Как оформить ипотеку на комнату или долю

Процесс оформления такой ипотеки мало отличается от заключения стандартного ипотечного договора. Для этого нужно подать заявку на предварительное одобрение кредита, подготовить первоначальный взнос, собрать все необходимые документы по заемщику и по приобретаемому объекту и предоставить их в банк для окончательного согласования суммы и условий. Договоры подобного вида заключаются реже, чем классические договоры по ипотеке, каждую ситуацию банки рассматривают индивидуально.

У данного вида ипотеки есть свои нюансы, которые следует учесть перед началом оформления договора. Например, обязательными дополнительными этапами будет оформление договоренностей с владельцами других долей или комнат, а также проверка жилплощади на соответствие условиям банка.

Особенности оформления

ParagraphWrapper» color=»brand-primary»>Оформить ипотечный кредит на долю в помещении можно только при покупке вторичного жилья — в новостройках или строящихся домах такие операции проводить нельзя.

Если у квартиры есть другие собственники, необходимо, чтобы они были согласны с продажей части помещения и при этом не планировали выкупать ее самостоятельно. Дело в том, что преимущественное право приобретения комнаты или одной из долей принадлежит владельцам остальных частей жилплощади, вне зависимости от того, проживают они здесь или нет. Согласие собственников является первоочередным, желательно его получить до момента обращения в банк, иначе все действия могут оказаться напрасными.

Жилая недвижимость должна отвечать условиям банка, не быть в залоге, не находиться в ветхом или предназначенном к сносу здании. Поскольку такие объекты имеют довольно низкую ликвидность, банки будут обращать особое внимание на юридическую чистоту объекта и его фактическое состояние.

Heading» color=»brand-primary»>Порядок оформления

Для начала заемщику необходимо подготовить собственные документы для предварительного рассмотрения в банке:

• паспорт
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ
• СНИЛС

После получения предварительного одобрения будет необходимо собрать и предоставить в банк все документы на приобретаемый объект, включая письменный отказ других владельцев от первоочередного права выкупа доли или части помещения.

Дальнейшие этапы зависят от запросов конкретного банка. Скорее всего, заемщику будет необходимо заключить договор страхования ипотеки, провести оценку покупаемого имущества, подготовить все технические и кадастровые документы.

Отличие от покупки квартиры в ипотеку

ParagraphWrapper» color=»brand-primary»>Предмет залога
Любая ипотека — это оформление кредита под залог недвижимости. В качестве залога обычно выступает покупаемый объект, чуть реже — другое недвижимое имущество, принадлежащее заемщику. В случае с ипотекой на комнату или долю дело обстоит иначе: оформить в залог только часть помещения невозможно, потому что такой объект имеет низкую ликвидность, и продать его банку будет сложно. По правилам в обременение должна быть передана вся квартира целиком, а для этого понадобится согласие всех остальных собственников. Если собственники не согласны, решить эту проблему можно, предложив банку в качестве залога другую недвижимость, находящуюся в собственности у заемщика или созаемщиков.

Стоимость ипотечного кредита
Ставки по таким кредитам обычно выше, чем по стандартным программам. Это связано с ликвидностью такой недвижимости и возможность быстро продать объект в случае невыплаты кредита клиентом.

Больший процент отказов
Из-за невыгодности таких сделок для банков частота отказов по ним намного выше, чем по обычным ипотечным кредитам. Поэтому банк перед принятием решения проводит тщательную проверку, в которой учитывается всё — кредитная история заемщика, его доходы, юридическая чистота квартиры, количество собственников и частота сделок по объекту. В случае отказа у покупателя остается возможность вместо ипотечного взять потребительский кредит, чтобы направить эти средства на покупку доли.

Райффайзен Банк представляет выбор ипотечных программ с гибкими условиями. Клиенты банка могут взять в ипотеку квартиру на вторичном рынке или в новостройке, оформить кредит на частный коттедж, воспользоваться семейной ипотекой или провести рефинансирование существующего займа.

Эта страница полезна?

99% клиентов считают страницу полезной

+7 495 777-17-17

Для звонков по Москве

8 800 700-91-00

Для звонков из других регионов России

P» color=»brand-primary»>Следите за нами в соцсетях и в блоге

© 2003 – 2023 АО «Райффайзенбанк»

Генеральная лицензия Банка России № 3292 от 17.02.2015

Информация о процентных ставках по договорам банковского вклада с физическими лицами

Кодекс корпоративного поведения RBI Group

Центр раскрытия корпоративной информации

Раскрытие информации в соответствии с Указанием Банка России от 28.12.2015 года № 3921-У

Продолжая пользование сайтом, я выражаю согласие на обработку моих персональных данных

Следите за нами в соцсетях и в блоге

+7 495 777-17-17

P» color=»seattle100″>Для звонков по Москве

8 800 700-91-00

Для звонков из других регионов России

© 2003 – 2023 АО «Райффайзенбанк».

Генеральная лицензия Банка России № 3292 от 17.02.2015.

Информация о процентных ставках по договорам банковского вклада с физическими лицами.

Кодекс корпоративного поведения RBI Group.

Центр раскрытия корпоративной информации.

Раскрытие информации в соответствии с Указанием Банка России от 28.12.2015 года № 3921-У.

Продолжая пользование сайтом, я выражаю согласие на обработку моих персональных данных.

Как заставить продать дом, когда другие люди владеют домом

НАСТРОЙКА НА УСПЕХ ОБРАЩАЙТЕСЬ ЗА ПОМОЩЬЮ СЕГОДНЯ

Тед Дисабато 2 апреля 2020 г.

Как домовладелец, вы можете решить продать свой дом в любое время. Однако, если вы владеете недвижимостью вместе с кем-то другим, вы не можете продать эту собственность без согласия другого владельца или владельцев.

Вы, наверное, можете себе представить, что совместное владение имуществом является проблемой, если владельцы не согласны на продажу. В этом случае есть несколько вариантов принудительной продажи.

Переговоры о выкупе

Владелец, который хочет продать, может попытаться выкупить других владельцев и вступить во владение имуществом. В качестве альтернативы совладелец, который хочет продать, может вместо этого договориться с другим совладельцем (ами) о выкупе их. Это, как правило, наиболее желательный вариант, поскольку он позволяет продавцу продать свою долю, а совладельцу, который не хотел продавать, сохранить собственность.

Обратите внимание, что выкуп возможен только в том случае, если один совладелец может обеспечить средства, необходимые для сделки.

Продажа доли в собственности лицу, не являющемуся владельцем

Как и в случае с любым активом, находящимся в совместном владении, каждый владелец имеет долю в имуществе, находящемся в совместном владении. Доли дома могут быть проданы, даже если владельцы не согласны с продажей. Да, это означает, что доли дома могут быть проданы незнакомым людям. Однако большинство незнакомцев не хотят совместно владеть домом. Таким образом, такая продажа долей собственности невозможна, если совладелец не знает и не любит нового совладельца.

Однако в некоторых случаях, например, в браке, право на продажу совместно находящейся в собственности доли имущества приостанавливается.

Принуждение суда к продаже

Вы можете получить постановление суда о продаже совместно находящейся собственности, если суд сочтет, что у вас есть веская причина для продажи. Это называется действием раздела. Фактическую площадь собственности легко разделить суду между совладельцами, как и в случае с сельскохозяйственными угодьями. А вот когда дело доходит до раздела домов, то все сложнее.

Суд не может разделить дом пополам, поэтому вместо этого он может заставить владельцев продать, даже если они не хотят. Прибыль или убытки от продажи делятся между владельцами в зависимости от их доли. Но опять же, в случае супружеской пары законы другие.

Обязательно обратитесь к ипотеке

Важно отметить юридическую разницу между документами о собственности и ипотекой. Тот факт, что домовладелец передает право собственности другому владельцу, тем самым исключая себя из договора, не означает, что передача ипотечного кредита также прекращается.

После принуждения к продаже дома необходимо также заняться ипотекой. Продавец дома может использовать выручку от продажи для погашения ипотеки. В противном случае человек на этой должности должен обеспечить, чтобы новые собственники, которым передается право собственности, могли рефинансировать кредит без вас. Если новые владельцы не могут финансировать его, вы можете оказаться на крючке, чтобы заплатить за дом, которым вы больше не владеете.

Заключение

Домовладелец может принудительно продать квартиру, находящуюся в совместном владении, путем переговоров о выкупе, продажи своей доли новому владельцу или принудительной продажи через суд. Ипотека является дополнительным юридическим вопросом, который необходимо решить при принудительной продаже дома. В любом случае лучше нанять юриста, который специализируется на недвижимости, для сопровождения сделки.

Если вы находитесь в Сент-Луисе, обратитесь в адвокатскую контору TdD за помощью в принудительной продаже жилья.

Ваш путеводитель по продаже дома с несколькими владельцами

Когда вы покупаете дом с другими людьми, вы получаете роскошь разделить нагрузку. Неожиданный ремонт, счета, уход за двором и техническое обслуживание становятся коллективными усилиями.

Иногда это шанс снять недвижимость, когда вы не можете позволить себе сделать это в одиночку, или, может быть, вы покупаете дом для отдыха с друзьями, о котором вы всегда мечтали.

Но продажа дома с несколькими владельцами может стать кошмарным сценарием, если она не спланирована. И если все участники не согласованы с самого начала, вы можете в конечном итоге не согласиться с важными деталями, когда придет время продавать, что может привести к срыву продажи и пустой трате драгоценного времени владельцев.

К счастью, есть способы организовать гладкую продажу собственности, находящейся в совместном владении. В этом руководстве мы рассмотрим некоторые из различных типов сценариев совместного владения, о которых вам следует знать, рассмотрим преимущества и недостатки каждого из них и дадим советы от профессионалов по продаже дома с несколькими владельцами.

Найдите ведущего агента, который поможет сориентироваться при продаже

Продажа дома всегда сложна, особенно если у вас несколько владельцев. Мы анализируем более 27 миллионов транзакций и тысячи отзывов, чтобы определить, какой агент лучше всего подходит для вас. Наш сервис на 100% бесплатный, без подвоха. Агенты не платят нам за размещение в списке, поэтому вы получаете лучшее совпадение.

Найти агента

Заявление об отказе от ответственности: Эта статья предназначена только для образовательных целей и не может рассматриваться как финансовая, налоговая или юридическая консультация. HomeLight всегда рекомендует вам обратиться к местному специалисту по поводу вашей конкретной ситуации и применимых законов в вашем штате.

Кто может продавать дом с несколькими владельцами?

Прежде чем вы решите продать дом с несколькими владельцами, важно понять, к какой категории собственности относится ваш дом. Каждый тип собственности имеет уникальные преимущества, недостатки и соображения. Вот несколько наиболее распространенных сценариев совместного владения домом, а также то, как каждая ситуация может повлиять на вашу продажу:

Общая аренда

Совместная аренда — это ситуация, когда несколько человек могут владеть одним и тем же домом. При аренде по общим соглашениям вы, как правило, можете установить столько владельцев, сколько хотите, и им не нужно делить инвестиции поровну. Вам также не обязательно состоять в браке, чтобы вступить в совместную аренду.

Одна важная вещь, о которой следует помнить, если вы рассматриваете возможность совместной аренды, заключается в том, что в большинстве случаев у вас не будет прав на наследство, а это означает, что если один из ваших совладельцев умрет, их доля собственности будет передана. на своих наследников. Это может быстро превратиться в сложную ситуацию, поскольку вы можете в конечном итоге делить собственность с человеком или с людьми, которых вы не очень хорошо знаете.

Совместная аренда может быть хорошим вариантом для нескольких владельцев, которые хотят разделить обязанности или разделить собственность. Это также надежный способ установить справедливые ожидания в отношении владения для людей, которые планируют вкладывать неравные суммы денег в недвижимость.

Вы также можете довольно легко выкупить долю собственности в соответствии с договором аренды по общему согласию. «Если у вас есть два человека в деле, и они приходят к соглашению и говорят: «Эй, я хочу выкупить вашу долю», это очень просто», — объясняет Стивен Б. Херцберг, адвокат по недвижимости в Vazquez & Associates в Майами. , Флорида. «Все, что вы делаете, это соглашаетесь на свои условия, переводите средства, и этот человек подписывает документ о своей заинтересованности в другом человеке».

Однако, если вы продаете недвижимость, которая указана как сдаваемая в аренду, очень важно, чтобы вы точно определили, кому принадлежит какая часть собственности, кто несет ответственность за расходы, а также любые другие сведения о собственности на дом задолго до того, как вы выставите дом на продажу. распродажа.

«Проблемы возникают, когда есть споры, о которых раньше не думали: кто-то внес 30% первоначального взноса, кто-то 70%, а по факту они просто числятся общими жильцами».

Герцберг говорит, что лучший способ избежать головной боли, когда придет время продавать, — это составить соглашение, в котором будет точно указано, кому что принадлежит. Также очень важно, чтобы все ваши арендаторы в целом согласились на продажу. Это потому, что вам нужно, чтобы все владельцы были доступны для подписания акта.

Совместная аренда

При совместной аренде несколько владельцев имеют равные права собственности. Это означает, что даже если вы вложили в собственность больше, чем ваш партнер по жилью, вы разделите право собственности поровну. Герцберг говорит, что это путь, который он часто рекомендует людям, которые помолвлены или являются братьями и сестрами, потому что, если один владелец недееспособен, процесс довольно прост.

«Если что-то случится с одним человеком, полное право собственности переходит к другому владельцу», — говорит он. «Это не проходит через завещание, потому что акт в основном передает 100% интересов одного человека интересам другого человека».

Это преимущество собственности также делает совместную аренду популярным выбором для родителей, которые хотят совместно владеть недвижимостью вместе со своими детьми. Это потому, что вам не нужно беспокоиться о суде по наследственным делам, если один владелец умрет. Герцберг говорит, что этот чистый процесс делает совместную аренду привлекательной для владельцев, которые связаны или находятся в близких отношениях.

«Название автоматически переносится вниз», — объясняет он. «Это хороший способ избежать затрат и времени на наследство, и для людей, которые не состоят в законном браке, но преданы делу — будь то в серьезных отношениях или в семье — это, как правило, способ, которым они хотят владеть титулом».

Однако, если вы продаете дом с несколькими владельцами в рамках совместной аренды, вы можете столкнуться с проблемами, если у вас есть какие-либо серые зоны собственности. Например, если один владелец считает, что он вложил больше денег в недвижимость или заслуживает большей прибыли от окончательной продажи, это может привести к срыву вашей продажи.

«Это то, о чем люди обычно забывают, но о чем следует подумать, когда покупают недвижимость», — предупреждает Герцберг. «Они должны заключать соглашения о том, чем владеет каждый человек, кто что вкладывает, что произойдет, если один человек захочет продать, и что делать, если что-то случится с одним из людей».

Если вы урегулировали все потенциальные споры, прежде чем выставлять свой дом на продажу, продажа вашего дома с несколькими владельцами в рамках совместной аренды довольно проста. Просто помните, что каждый должен будет согласиться на продажу или подписать передачу, чтобы продать. Также важно помнить, что в вашем штате могут быть некоторые особенности и/или немного отличающийся закон, поэтому всегда рекомендуется проконсультироваться с местным юристом и/или специалистом по недвижимости, чтобы узнать, что лучше всего подходит для вас и вашей конкретной ситуации.

Общинная собственность и другие формы собственности

Для людей, которые не покупают дом с супругом или в качестве инвестиционной собственности, совместная аренда и совместная аренда являются наиболее популярными вариантами совместной собственности. Однако стоит отметить несколько менее распространенных форм совместной собственности:

Корпоративное владение

Можно создать нескольких владельцев собственности через корпорацию или другое юридическое лицо. В этом сценарии корпорация (или другое юридическое лицо) фактически владеет правом собственности на имущество. Важно отметить, что этот тип собственности потенциально может нести серьезную ответственность и риск для компании, которая владеет правовым титулом, особенно если на объекте произошел несчастный случай.

Собственность товарищества

Партнерская собственность позволяет вам владеть домом с несколькими партнерами. Это более характерно для коммерческой недвижимости и инвестиций в недвижимость, чем для домовладельцев, планирующих жить в доме. В рамках этой модели у вас есть возможность владеть имуществом как товарищество с ограниченной ответственностью, в котором вы назначаете генерального партнера, а другие партнеры затем применяют более невмешательный подход, когда дело доходит до управления имуществом.

Как спланировать продажу дома с несколькими владельцами

Прежде чем покупать дом с несколькими владельцами, абсолютно необходимо спланировать продажу дома с несколькими владельцами. Ожидание, пока вы не будете готовы к продаже, чтобы урегулировать споры, может привести к катастрофическим разногласиям, саботировать вашу возможную продажу и даже привести к дорогостоящим судебным разбирательствам. «На самом деле многие опасения, возникающие при продаже недвижимости с несколькими владельцами, следует учитывать при ее покупке», — подчеркивает Герцберг. — Это лучший способ справиться с этим.

Вот несколько вопросов, которые следует задать, если вы хотите спланировать продажу дома с несколькими владельцами до первоначальной покупки:

1. Кому принадлежит какая часть выручки от продажи?

Как мы упоминали ранее, не все типы документов о совместном владении предусматривают раздел имущества на основе вкладов отдельных лиц. И если один владелец в конечном итоге вкладывает больше времени или денег в процесс владения домом, чем другие, это может не быть отражено в окончательном соглашении о долевом участии. Вот почему так важно установить, кому принадлежит какая часть собственности, и сколько каждому должно быть отдано при закрытии продажи дома.

2. Как вы будете делить расходы на продажу дома?

Продажа любого дома требует тяжелой работы, и этот процесс может иметь свою цену. Если вы заранее не решили, кто будет платить за подготовку к продаже дома, вы можете увидеть, как другие домовладельцы отказываются от вашей продажи в середине процесса. Вот несколько расходов, которые вы должны учитывать, прежде чем продавать свой дом с несколькими владельцами:

• Постановочные расходы
• Налоги, услуги адвокатов и сборы
• Ремонт и техническое обслуживание
• Модернизация дома
• Коммунальные услуги и счета при продаже

3. Ваш дом находится в доверительной собственности?

Создание живого траста — хороший способ передать недвижимое имущество ребенку после смерти родителя — защита от налога на землю и избежание завещания в процессе. В ходе этого процесса вы обычно создаете траст и доверенное лицо, которое управляет домом для возможного бенефициара. По словам Герцберга, чтобы продать доверительное владение, вам необходимо предоставить лицу, проводящему закрытие, копию траста или свидетельство о доверительном управлении, в котором указано, кто имеет право продавать. Он также предлагает иметь полномочия на траст для закрытия. Пока вы застегиваете эти детали, вы должны быть настроены на гладкую транзакцию.

Как далее объясняет Герцберг: «Пока ясно, кто обладает полномочиями, все не так уж и сложно».

Наймите профессионала, чтобы облегчить вашу совместную продажу

Если вы владеете домом вместе с другими людьми и решили выставить этот дом на продажу, рекомендуется нанять надежного агента по недвижимости, который будет представлять вас при продаже, чтобы убедиться, что вы максимизируете стоимость дома и обеспечите успешную продажу.

Но если вы пойдете по рекомендации агента от друга, члена семьи или коллеги, другим владельцам, участвующим в продаже, может показаться, что ваш голос и решения по дому будут услышаны более четко, чем их. Вот почему, как правило, лучше сохранять нейтральность местности, наняв агента, которого никто не знает лично, но который является опытным продавцом. Чтобы упростить задачу, HomeLight может связать вас с наиболее эффективными агентами в вашем районе, обладающими соответствующим опытом для вашего района и типа недвижимости. Оттуда вы можете выбрать кого-то, кого все владельцы считают хорошей парой.

Проведите профессиональную оценку вашего дома

Установка оценочной стоимости поможет держать всех в курсе и может помочь прояснить ситуацию в случае выкупа. И чтобы избежать как можно большего количества конфликтов, лучше выбрать нейтрального оценщика. Определив цену профессиональной оценки, с которой все могут согласиться, вы можете определить справедливую цену выкупа. Например, если оценщик говорит, что дом стоит 500 000 долларов, и есть три стороны с равными долями в собственности, то каждая сторона имеет долю в собственности на 166 666 долларов.

Совет профессионала: Если вы продаете свою долю в собственности с несколькими владельцами, вам нужно будет предпринять шаги, чтобы снять свои юридические обязательства перед собственностью. Это включает в себя обеспечение рефинансирования ипотечного кредита для исключения вас из кредита или удаление вашего имени из существующей ипотеки, если это разрешено . Вам также необходимо удалить свое имя из титула с помощью акта об отказе от прав .

Понимание налоговых преимуществ и недостатков совместного владения домом

Сумма налога, которую вы в конечном итоге заплатите при продаже дома с несколькими владельцами, зависит от структуры собственности, которую вы установили при покупке недвижимости, и может различаться в зависимости от штата. Таким образом, всегда рекомендуется проконсультироваться с вашим местным специалистом по налогам и/или недвижимости, чтобы узнать, какие у вас есть лучшие варианты. Вот некоторые типичные налоговые последствия для нескольких наиболее распространенных типов совместной собственности:

Налоги на продажу дома, находящегося в совместной аренде

Когда вы продаете дом в рамках совместной аренды, вам все равно, вероятно, придется заплатить прирост капитала. Однако, поскольку вы владеете только частью имущества, вы также будете делить любые налоги в зависимости от вашей доли владения. Таким образом, если вы разделите право собственности между одним другим владельцем, вы в конечном итоге сократите общую налоговую базу окончательной продажи на две части. Конечно, если вы супружеская пара, которая делит имущество в совместной аренде и подаете единую налоговую декларацию, у вас не будет налогового преимущества. Но отдельные заявители должны будут платить налоги только со своей доли собственности.

Налоги на аренду при продаже общего дома

При совместной аренде владельцы могут владеть разными процентами дома. А их налоговые списания и окончательные налоги на прибыль будут зависеть от размера их законной собственности. Также стоит отметить, что вы должны подавать налоги на основе доли владения, которую вы указываете в договоре аренды по общему согласию.

Налоги на имущество, находящееся в доверительном управлении

Имущество, находящееся в собственности траста, может иметь значительные налоговые преимущества, поскольку оно часто позволяет вам иметь право на повышение базовой стоимости. Это означает, что базовая стоимость дома будет увеличена до рыночной стоимости, когда владелец траста умрет. Преимущество? Когда вы продаете, вы можете в конечном итоге заплатить налог на прирост капитала только от оценки дома после того, как вы его унаследуете. Таким образом, если дом сильно подорожал при жизни владельца траста, вы, как наследник, можете не платить обычные налоги; и вместо этого просто в конечном итоге выплачивайте прирост капитала на сумму прироста стоимости, которая возникает с момента, когда вы унаследовали дом и когда вы его продаете.

Обращение в суд, когда ничего не помогает

Обращение в суд должно быть вашим последним средством, если вы пытаетесь урегулировать спор с совладельцами недвижимости. Помимо дополнительных затрат времени и денег, разногласия по поводу недвижимости могут закончиться иском о разделе. В случае раздела имущества суд решает, как должно быть разделено имущество. Весь процесс, как известно, дорог и может растянуться на несколько лет. При этом владельцы по-прежнему несут расходы на содержание собственности (и оплату услуг юристов).

Чтобы избежать суда, сделайте все возможное, чтобы спланировать возможную продажу, прежде чем покупать дом с другими. Прежде чем подписать пунктирную линию, убедитесь, что вы знаете, кому принадлежит какой процент собственности, кто будет оплачивать расходы на жилье, что произойдет, если одна из сторон захочет уйти или скончается, и как вы собираетесь продавать свой дом. с несколькими владельцами. И всегда фиксируйте эти важные детали в письменной форме.

Спланируйте сейчас, как легко продать вашу совместную собственность

Продажа дома с несколькими владельцами может быть легкой задачей, если вы спланируете продажу заранее. Чем больше энергии вы вложите, прежде чем купить дом с совладельцами, тем более гладкой будет ваша продажа в конце дня. Если вы заранее согласитесь на право собственности, определите правильную для вас структуру совместного владения, спланируете расходы и закрепите соглашения на раннем этапе, вы будете в идеальном положении, чтобы с легкостью продать свою совместную собственность.