ВС разрешил наследовать неприватизированную квартиру
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда отменила решения двух нижестоящих инстанций, которые отказали жительнице Москвы во включении неприватизированной однокомнатной квартиры в наследственную массу. Дело должно быть пересмотрено, следует из определения ВС.
К таким выводам Верховный суд пришел после изучения дела москвички Валентины Соловьевой*, которая не смогла унаследовать жилплощадь своей дочери Анны. Выяснилось, что пакет документов на приватизацию квартиры она подала в 2013 году, но в нем отсутствовал договор соцнайма. В итоге департамент жилищной политики отказал в приватизации, но Анне Соловьевой об этом не сообщил. В 2018 году она умерла.
В этом сюжете16 ноября, 13:30
3 апреля, 8:56
После этого ее мать обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследства. Но нотариус отказался выдавать ей свидетельство, потому что не нашел доказательств, что спорная квартира принадлежала дочери.
Измайловский райсуд Москвы встал на сторону заявительницы, решив, что дочь при жизни выразила волю на приватизацию спорного жилья и закончить этот процесс не смогла по не зависящим от нее причинам. Кроме того, ответчик не отказывал Соловьевой в письменном виде, как того требует закон, добавила первая инстанция.
Мосгорсуд отменил это решение, поскольку посчитал, что волеизъявления на получение жилья в установленном порядке не было – Анна Соловьева не предоставила полный пакет документов. С момента подачи документов до смерти наследодателя прошло более пяти лет, в течение которых она с заявлением о приватизации квартиры повторно не обращалась и отказ в заключении договора не оспаривала.
«Судебная коллегия пришла к выводу, что при жизни Соловьева не совершила весь комплекс действий, свидетельствующих о принятых необходимых мерах, направленных на получение в собственность в порядке приватизации спорной квартиры, в том числе действий, направленных на заключение договора социального найма на спорное жилое помещение», – говорится в определении.
26 ноября, 9:56
19 октября, 14:51
Второй кассационный суд общей юрисдикции согласился с выводами Мосгорсуда. После разбирательства в кассации Валентина Соловьева умерла. Правопреемником стал ее супруг Александр Баранов*, который и обратился с жалобой в Верховный суд.
ВС при рассмотрения дела нашел ряд серьезных нарушений норм материального права. Так, например, Мосгорсуд сослался на то, что Соловьева не оспорила отказ в приватизации, хотя в материалах дела отсутствуют доказательства о вынесении решения об отказе и информировании об этом Соловьевой. При этом на момент подачи заявления действующим законодательством такого основания для отказа в заключении договора о приватизации, как отсутствие заключенного договора социального найма, установлено не было. Кроме того, заявительнице не поступало какого-либо уведомления об отказе в приеме документов, необходимых для оформления договора приватизации, в том числе, по причине предоставления неполного пакета документов, подчеркнул ВС.
По закону, напомнил ВС, гражданам нельзя отказать в приватизации жилья, если они обратились в госорганы с таким требованием. С учетом того, что Соловьевой не могло быть отказано в приватизации, спорная квартира подлежит включению в наследственную массу после ее смерти, решил ВС и направил дело на новое рассмотрение в Мосгорсуд.
- Право.ru
Можно ли унаследовать неприватизированную квартиру?
Рассказываем, возможно ли получить по наследству жильё, которое находится в социальном найме.
— У моей матери был заключён договор соцнайма на квартиру. В этом жилье я тоже был прописан. Могу ли я после смерти матери унаследовать эту квартиру, если она не была приватизирована?
Неприватизированная квартира не может быть передана по наследству.
По статье 1112 Гражданского кодекса в состав наследства входит только то имущество, которое принадлежало человеку по праву собственности на момент смерти. Неприватизированная квартира является собственностью муниципалитета или государства, с которым был заключен договор соцнайма.
Однако родственники умершего могут продолжить пользоваться квартирой и в будущем приватизировать её.
Первый случай: наниматель начал процедуру приватизации квартиры, но не успел её завершить до своей смерти. Процедура считается начатой, если наниматель подал (и не отзывал) заявление и все необходимые для приватизации документы. Родственники могут закончить приватизацию жилья и получить квартиру в собственность по наследству.
Однако высока вероятность, что собственник недвижимости (государство или муниципалитет) будет оспаривать эту сделку, тогда решение по этому вопросу будет принимать суд.
Второй случай – члены семьи умершего, которые проживали в квартире, могут перезаключить договор социального найма на собственное имя и в дальнейшем — приватизировать квартиру.
Однако они должны быть вписаны в договор соцнайма ещё до смерти нанимателя. Если же умерший проживал в квартире один (то есть в договор соцнайма не были вписаны члены семьи), то договор будет расторгнут.
Согласно статье 82 Жилищного кодекса, в договор соцнайма необходимо внести изменения, по которым один из членов семьи умершего (с согласия остальных проживающих) приобретёт статус нанимателя. В таком случае семья сохраняет право проживания в квартире и право ей распоряжаться. К примеру, по статье 69 Жилищного кодекса при общем согласии в квартире можно поселить других лиц.
После перезаключения договора соцнайма наследники могут приватизировать квартиру на общих условиях.
Коротко о главном:
1. Неприватизированная квартира не может быть включена в состав наследства, так как не принадлежит нанимателю жилья.
2. Родственники умершего могут получить в собственность квартиру, если наниматель начал процедуру приватизации до своей смерти. Тогда наследники могут завершить эту процедуру.
3. Члены семьи умершего могут продолжать жить в квартире, если включены в договор соцнайма.
4. Родственники могут перезаключить договор соцнайма на квартиру и в дальнейшем приватизировать её на общих условиях.
5. В случае смерти одиноко проживающего нанимателя договор соцнайма расторгают.
Если у вас есть вопросы, на которые вы не можете найти ответ, задайте их нам, и мы постараемся на них ответить.
Фото: pixabay.com
По теме
18198 2
Могут ли взыскать долг с родственников должника?
Q&A: Какие у меня есть права на получение кооперативной квартиры по наследству? — Q&A: Какие у меня есть права на наследование кооперативной квартиры?
Q. Это очень распространенный извечный вопрос в кооперативе. Каковы мои права на наследование кооперативной квартиры, если собственник квартиры, к сожалению, умирает? Если собственник квартиры умер и имущество передано в наследство, каковы права родственника, например, скажем, братьев и сестер собственника квартиры, разрешить им въехать и вступить во владение? Что будет, если нет завещания о передаче права собственности?
—Cooperative Hand-Me Down
A.
«Существует несколько вопросов, которые необходимо изучить, чтобы определить, кто унаследует права кооперативной квартиры на свободном рынке», — говорит Стивен М. Лассер, управляющий партнер Манхэттенская юридическая фирма Lasser Law Group.
«Первым шагом является изучение сертификата акций умершего владельца, чтобы определить, есть ли у кого-либо еще доля владения акциями (и сопутствующая аренда собственности). Если в свидетельстве на акции указаны дополнительные собственники, то порядок распоряжения акциями после смерти одного из владельцев будет зависеть от того, принадлежат ли акции как арендаторам полностью (применимо только к мужьям и женам), совместно арендаторы с правом наследования или общие арендаторы. Если акции находились в полной собственности арендаторов или совладельцев с правом наследования, оставшийся в живых владелец получал право собственности на акции, и акции не становились частью имущества умершего. Если бы акции находились в общей собственности, доля умершего в акциях становилась бы частью имущества умершего.
«Если предположить, что наследодатель владел акциями самостоятельно или в качестве общего арендатора, акции должны были быть реализованы в соответствии с волей наследодателя. Если у наследодателя нет завещания, то родственник, который унаследует акции в соответствии с законом Нью-Йорка об отсутствии завещания, может подать ходатайство в суррогатный суд о назначении управляющим имуществом. После назначения суррогатным судом управляющий имуществом может распоряжаться акциями в соответствии с законом штата Нью-Йорк о завещании. Вообще говоря, закон Нью-Йорка о завещании предусматривает, что первые 50 000 долларов США имущества распределяются между оставшимся в живых супругом, а оставшееся имущество делится между оставшимся в живых супругом и всеми детьми. Если в живых не осталось супруга, все имущество переходит к детям. Если нет оставшихся в живых супруга или детей, следующими в очереди наследования являются родители наследодателя, за которыми следуют братья и сестры наследодателя.
«Однако, даже если кто-то унаследует долю в кооперативном сертификате акций и аренде, этому лицу, возможно, все равно придется получить разрешение правления кооператива, чтобы фактически стать пайщиком и занять квартиру. Это будет зависеть от языка, содержащегося в договоре аренды кооператива. В большинстве случаев аренда имущества не требует согласия правления кооператива на передачу акций супругам. Кроме того, многие договоры аренды недвижимого имущества запрещают советам директоров отказывать в передаче имущества другим перечисленным членам семьи при соблюдении других условий — как правило, если предлагаемый получатель члена семьи несет финансовую ответственность и что он или она проживали с умершим в течение двух лет до его смерти. По мере обновления договоров аренды многие из них пересматриваются, чтобы расширить определение «члена семьи», чтобы включить нетрадиционные отношения, которые сегодня являются обычным явлением. Чтобы точно оценить этот вопрос, необходимо изучить условия аренды имущества умершего.
«Лица, которые унаследовали недвижимость и сдали ее в аренду, также могут продать ее третьей стороне, не связанной с ней, не приобретая право собственности на недвижимость и не занимая квартиру самостоятельно. Такая сделка должна быть одобрена правлением кооператива.
«Последнее соображение заключается в том, что если есть ипотека против акций и аренды, ипотечная ссуда должна быть выплачена в момент передачи права собственности на акции и аренды».
Что делать при наследовании дома с братьями и сестрами
Эта хижина на берегу озера или пляжный коттедж могли десятилетиями служить местом для счастливых семейных встреч. Но это не означает, что наследование второго дома станет отдыхом для вас и ваших братьев и сестер.
К счастью для Билла Рингхэма, директора службы управления частным капиталом RBC Wealth Management в Миннеаполисе, он и трое его братьев и сестер хорошо общаются и дружно делят каюту, которую им передали родители.
За 17 лет Рингэм и его братья и сестры сумели договориться по основным вопросам и собраться в доме, чтобы отпраздновать большие праздники.
Он сказал, что они обычно соглашаются в таких вещах, как решение о том, когда кабина должна быть покрашена, даже если они не всегда согласны с цветом.
Но не всем семьям везет так хорошо ладить. Не все братья и сестры обязательно одинаково заинтересованы в сохранении или обслуживании этой собственности.
В некоторых случаях родители полагали, что их дети всегда будут синхронизированы, и не готовили их к потенциальному конфликту, говорит Ли Хауснер, доктор философии, соавтор книги «Семья наследия: полное руководство по созданию семьи». Успешная семья из нескольких поколений».
«Наши родители просто предполагали, что мы все захотим оставить домик в семье, но я всегда думаю, что это справедливый вопрос для родителей, чтобы спросить своих детей, хотят ли они дом для отдыха», — сказал Рингхэм. . «Это был момент, когда я понял, что мне нравится кабина, но другой брат не был в восторге от этого. По иронии судьбы, этот брат действительно наслаждается им сейчас и рад, что мы сохранили его».
0005
Общие нефинансовые активы, такие как лодка, самолет или дача, создают возможность огромных конфликтов, сказал Хауснер.
«В семейном доме есть все виды невротических, эмоциональных привязанностей», — сказал Хаузнер.
Например, мать могла оставить пару шезлонгов, которые одна дочь отказывается заменить, даже если бы сама мать была бы потрясена чтобы сегодня в ее доме были эти старые стулья.
Варианты того, как братья и сестры могут договориться о том, что делать с унаследованным домом
Самое важное, что семьи могут сделать при передаче или разделе имущества, — это быть прозрачными, иначе вы рискуете разрушить отношения, — сказала Альма Бануэлос. Национальный руководитель службы траста и недвижимости City National Bank в Лос-Анджелесе.
Если загородный дом является частью имущества, которое вы унаследовали от своих родителей, у вас и ваших братьев и сестер есть несколько вариантов договориться о том, что делать с активом, который поможет удовлетворить потребности каждого человека.
Разделите дом по официальному соглашению
Если все братья и сестры наследуют имущество в равной степени и хотят его получить, важно заключить партнерское соглашение, в котором будут установлены правила использования, например, как часто люди могут пользоваться им, кто имеет приоритет и гость привилегии, сказал Бануэлос.
«Вы должны даже указать типы использования и сколько гостей разрешено в любой момент времени, чтобы избежать конфликтов, — сказал Бануэлос. — Например, вы можете не хотеть, чтобы ваш единственный брат устраивал новогоднюю вечеринку на 150 человек это потенциально может привести к некоторому повреждению дома. Вы также можете подумать, может ли кто-нибудь сдать недвижимость в аренду другим в назначенное время, и кто будет заниматься состоянием дома до и после этой аренды».
Важный элемент соглашения также включает разделение содержания/расходов, которое, по словам Бануэлос, может быть основано на доле собственности, использовании или других методах.
Некоторые родители предпочитают передать право собственности на загородный дом своим детям при жизни и создать фонд для оплаты расходов на содержание и налогов на недвижимость, особенно если недвижимость находится в дорогом районе, например, на Мартас-Винъярд или на пляже. в Малибу, сказала она.
Если это не было частью плана по недвижимости, вам нужно будет создать счет расходов на недвижимость. Это позволяет избежать проблем, возникающих, когда возникает необходимость в капитальном ремонте, например, если нужно заменить протекающую крышу, а ваши братья и сестры утверждают, что у них нет лишних денег, чтобы скинуться на ремонт.
«Вам также нужно решить, как выбрать поставщиков для ремонта, просто подумайте, хочет ли один брат или сестра пойти на контракт с самым дешевым вариантом, а другой хочет нанять более дорогого поставщика, если это было прописано в соглашении, там меньше риск разногласий между братьями и сестрами», — сказал Бануэлос.0005
Другим вариантом является найм управляющего недвижимостью для проведения обычного ремонта, аренды недвижимости при желании и принятия общих решений, что особенно выгодно, когда владельцы/родные братья и сестры находятся на значительном расстоянии от загородного дома.
Стоимость обычно делится между братьями и сестрами.
«Формальное соглашение может быть необходимо, поскольку следующее поколение наследует собственность, потому что вместо пары братьев и сестер у вас появляется несколько двоюродных братьев и их семьи, разделяющие собственность, — сказал Рингхэм. — В нашем случае, если мы все подарив нашу долю загородного дома нашим детям, мы перейдем от четырех владельцев к девяти владельцам».
Хауснер рекомендует создать совет управления, похожий на совет кондоминиума, чтобы члены семьи не пытались выяснить, как лучше управлять домом. И в семьях должна быть здоровая система для того, чтобы делать то, что Хауснер называет «вызовом наличных», — обсуждения расходования денег на недвижимость с согласованными рекомендациями до возникновения расходов. отсутствовать, чтобы использовать загородный дом с какой-либо регулярностью, или у него может не быть ресурсов, чтобы внести свой вклад в его содержание. ему или ей, чтобы уравнять наследство, сказал Рингем.
0005
Если в поместье нет ликвидных активов или в поместье недостаточно активов, члены семьи, желающие сохранить загородный дом, могут выкупить его у другого родственника за собственные средства.
«Братья и сестры должны убедиться, что они установили справедливую цену на долю собственности, и могут решить использовать несколько оценок», — сказал Рингхэм.
Если у братьев и сестер нет денег, чтобы выкупить часть дома, они могут рассмотреть возможность получения кредита под залог дома, сказал Бануэлос.0005
«Братья и сестры могут также согласиться принять вексель, в котором обе стороны соглашаются с условиями и процентными платежами», — сказала она. «Вы должны учитывать, что произойдет, если платеж будет пропущен. для семьи, чтобы избежать вражды между братьями и сестрами, вы можете рассмотреть возможность привлечения стороннего агента для сбора платежей».
Продать и разделить прибыль
Если никому из наследников не нужна недвижимость для отдыха, самое простое решение — продать ее и разделить вырученные средства как часть имущества, сказал Бануэлос.
Если вы решите продать дом, Хаузнер сказал, что важно использовать лучшие методы ведения бизнеса и провести профессиональную оценку дома. Члены семьи могут иметь право преимущественной покупки, но только по рыночной стоимости.
Даже если братья и сестры поначалу соглашаются делить загородный дом, было бы разумно заключить соглашение о том, при каких условиях семья рассмотрит возможность продажи в будущем, сказал Бануэлос.
«Вы должны договориться о том, кто имеет право первого отказа, например, ограничивается ли оно ближайшими членами семьи или расширенной семьей, — сказал Бануэлос. — Или вы можете составить ограниченный список покупателей».
Вам также следует определить метод определения продажной цены, чтобы избежать разногласий в будущем, сказала она, в том числе определить, основана ли цена на текущей рыночной стоимости или сниженной стоимости.
Сдавайте в аренду и делите прибыль
Если никто из братьев и сестер не хочет использовать недвижимость для отдыха, но это ценный актив, они могут захотеть превратить дом в инвестицию.
Один из способов сделать это, предложил Рингхэм, — создать LLC, которая будет владеть собственностью с доходом от аренды, протекающим через бизнес.
«Необходимо заключить какое-то соглашение о партнерстве, в идеале с независимым управляющим недвижимостью, который будет обслуживать недвижимость и сдавать ее в аренду, — сказал Бануэлос. или долгосрочный арендатор, предпочтительная арендная плата и то, как будут приниматься решения о ремонте и улучшениях».
Управляющий недвижимостью обычно взимает плату; процент от арендного дохода, сказал Бануэлос, но это уменьшит давление на владельцев, чтобы они принимали ежедневные решения и занимались рутинным обслуживанием.
Иск о разделе
Если члены семьи, унаследовавшие загородный дом, не могут прийти к соглашению о том, что делать с имуществом, последним средством является иск о разделе актива.
«Если есть независимый доверительный управляющий имуществом, который не является членом семьи, это лицо, в зависимости от управляющего документа, может иметь право продать имущество, — сказал Бануэлос.
брат или сестра могут обратиться в суд за инструкциями о том, что делать с имуществом. Получение благословения судьи на продажу дома снимает с доверительного управляющего ответственность за принятое решение».
Судебные иски могут быть дорогостоящими, так как каждый брат или сестра, вероятно, наймут адвоката, и может быть несколько апелляций, сказал Бануэлос. «Если есть неформальный способ разрешения конфликта, то продлевать этот вопрос через суд мало смысла», — сказала она. Бануэлос сказал, что дом или его придется продать, что может смягчить внутреннюю борьбу
Заключение письменных соглашений может уменьшить враждебность
«Лучше оформить операционное соглашение как можно скорее после получения наследства, чтобы избежать будущих конфликтов, пока все ладят друг с другом, — сказал Рингхэм. , техническое обслуживание и будущие варианты передачи, прежде чем кто-то будет недоволен».
Главной целью загородного дома является поддержание связи между семьями, поэтому Хауснер предполагает, что даже если унаследованная собственность не подходит для всех, семьи могут подумать о совместном планировании поездок, покупке квартир для отдыха в одном комплексе или покупке земли с местом для каждая ветвь семьи строить свою хижину.