Как оформить недвижимость в собственность: новостройка – право собственности на квартиру

Многие наслышаны о неком сроке пользования жильем, по истечении которого возникает право собственности. И высказываются даже такие опасения, что если сдать квартиру на длительное время, то жильцы могут присвоить недвижимость себе.

Разберем, так ли это на самом деле и когда по закону действительно можно стать собственником квартиры, прожив в ней много лет.

1.Хозяин квартиры не объявляется уже много лет, а другой человек живет в ней давно и за все платит

По закону тот, кто владеет недвижимостью открыто, добросовестно и непрерывно в течение, как минимум, 15 лет, может добиться через суд, чтобы его официально признали собственником (ст. 234 ГК РФ).

При этом долгое время считалось, что такая недвижимость должна быть обязательно бесхозяйной (т. е. нет сведений о ее собственнике).

Кроме того, суды отказывались применять срок приобретательной давности, если когда-то недвижимость передавалась по договору ее собственником нынешнему владельцу, но без оформления прав.

Однако за последнее время практика изменилась — и теперь стало больше возможностей получить недвижимость в собственность в связи с длительным проживанием в ней.

Во-первых, наличие у недвижимости официального собственника больше не является непреодолимым препятствием.

Верховный суд РФ подтвердил, что если собственник длительное время не проявляет интереса к своей недвижимости (не проживает там, не оплачивает ее содержание и т. д.), это следует расценивать как фактический отказ от своих прав.

А тот, кто не менее 15 лет добросовестно владел этой недвижимостью и нес расходы на нее, становится новым собственником.

Есть несколько примеров, когда таким образом владельцам части недвижимости удавалось оформить в свою собственность всю квартиру или дом, т.к. владелец другой доли долгое время не объявлялся (ВС РФ, дело № 4-КГ19-55).

Так что, уважаемые собственники, не бросайте свою недвижимость — иначе ее кто-нибудь приберет на законных основаниях.

А во-вторых, даже переданную когда-то по договору недвижимость можно оформить в собственность по приобретательной давности. Такое мнение высказал недавно Конституционный суд РФ (постановление от 26.11.2020 № 48-П).

Если много лет назад недвижимость была продана или подарена без регистрации (договор подписали — а запись в ЕГРН не внесли), и фактический ее владелец сейчас не может подтвердить, что он собственник, есть вариант воспользоваться приобретательной давностью (доказать, что он открыто и добросовестно владел недвижимостью более 15 лет, и оформить собственность по решению суда).

Правда, с длительной арендой квартиры такой маневр не пройдет: нужно доказать, что собственник выражал волю именно на отчуждение недвижимости.

Поэтому арендованной квартирой можно пользоваться хоть 15 лет, хоть 20 лет — права собственности у жильцов от этого не возникнет.

2. Проживание в квартире на момент открытия наследства

Проживание в квартире помогает наследнику стать ее собственником, даже если в свое время он не оформлял свои права должным образом.

Например, мать подарила квартиру только дочери, оставив сына ни с чем. Однако факт регистрации в той квартире (а значит, и пользования ею) помог мужчине получить свою долю в собственность.

Дело в том, что квартира покупалась, когда родители состояли в браке. И хотя собственником по документам числилась только мать, половина квартиры по закону принадлежала отцу.

Но, когда его не стало, наследство не оформлялось: мать посчитала, что она и так единственная собственница. А через несколько лет оформила дарственную на дочь.

Сын же после этого обратился в суд и доказал, что после смерти отца он фактически принял его наследство, т. к. проживал в квартире на тот момент.

Пользование имуществом наследодателя приравнивается к вступлению в права наследника — чем можно воспользоваться, если не удалось в течение 6 месяцев обратиться к нотариусу (ст. 1153 ГК РФ).

С учетом доли матери, за сыном признали право собственности на 1/4 квартиры, отменив в этой части договор дарения в пользу дочери.

Таким образом, факт проживания в квартире действительно в определенных случаях позволяет стать ее собственником — тому есть вполне реальные примеры.

Как оформить квартиру в совместную собственность

Как оформить квартиру в совместную собственность

Законодательством предусмотрена возможность владения имуществом несколькими лицами. В этом случае, когда права собственности принадлежат нескольким лицам, это называется совместная собственность.

Возникает общая собственность в силу различных оснований, таких, как наследование, пребывание в браке, приватизация, создание фермерского хозяйства, совместная покупка или строительство недвижимости. Законодательство не предусматривает определенного перечня оснований, главное, чтобы все было на законных основаниях.

Лица, которые имеют квартиру в совместной собственности, имеют право распоряжаться ей одинаково. К примеру, если происходит продажа недвижимости, то деньги уходят каждому собственнику в равных долях.

Изменить это можно только через суд, с общей подачей заявления и переоформлением на одного человека.

1

Процесс оформления

Чтобы оформить квартиру в совместную собственность, необходимо подать заявление в районный регистрационный орган.

Для оформления потребуется собрать пакет документов:

•        Удостоверения личности (паспорта) всех участников.
•        Документы, удостоверяющие права на недвижимость.
•        Договор купли-продажи.
•        Кадастровый паспорт.
•        Квитанции об уплате государственной пошлины.

Со всеми перечисленными документами в органах регистрационных служб будет проводиться оформление совместной собственности. Присутствие всех участников сделки обязательно, либо необходимо иметь заверенную доверенность.

Если совместная собственность поступает при приватизации жилья, тогда оформление будет по обычной системе приватизации.

2

Совместная собственность супругов

Сейчас очень многим отказывают в оформлении совместной собственности, за исключением супругов. Так предусмотрено законодательством, что в некоторых случаях нельзя оформлять права на владение квартирой нескольким лицам.  Поэтому, совместной собственностью сейчас считают только недвижимость, которую купили или построили супруги в браке.

Совместная собственность супругов – это имущество, которое они нажили в браке, и имеют равноценные права на него. После развода, недвижимость делится пополам. И не важно, при этом, кто приобретал недвижимость.

Исключением становится составление брачного договора, где могут указываться моменты, что в случае развода недвижимость уходит к одному из супругов.

Закон предусматривает и то правило, что любые манипуляции, проводимые с квартирой, должны быть согласованы с супругом и предоставлено нотариально заверенное согласие. Если оно не предоставлено, то супруг имеет полное право расторгнуть сделку и это вполне законно.

Как же супругам оформить недвижимость в совместную собственность? Со всеми документами необходимо отправиться в местное регистрационное управление и написать заявление. Присутствовать должны оба супруга.

Разделение имущества при совместной собственности происходит через суд, если хоть один из правообладателей не согласен со своей долей.

Хотя, при оформлении недвижимости, этот вопрос должен обсуждаться в обязательном порядке и прописываться в договоре. Так можно избежать утомительных походов в суд и на разбирательства. Решение собственников должно быть нотариально заверено, подписано ими лично в присутствии каждого. Только так документ можно считать юридически грамотным. Если же собственники не равны в долях, то стоит оформить долевую собственность и каждого человека оформить определенную часть недвижимости.

Видео сюжет расскажет, как оформить налоговый вычет при оформлении квартиры в совместную и долевую собственность

Все статьи >

Автор:

Равиль Салихов

КОММЕНТАРИИ: (1)

Как купить дом — Путеводители по недвижимости

Мишель Хиггинс и Дебра Камин

Иллюстрации Марка Конлана

Покупка дома может показаться сложным процессом — возможно, это самая дорогая и эмоциональная покупка в вашей жизни . Но даже во время пандемии, при тщательном изучении и решительности, ключи от дома вашей мечты могут быть вашими. Мы поможем вам на вашем пути к собственному дому.

Решение о покупке

Прежде чем окунуться в круг покупателей, важно подумать, подходит ли вам домовладение.

Аренда или покупка?

Когда вы ищете новое жилье, первый вопрос, который вы себе зададите, поможет вам принять решение. Арендовать или купить? Покупка может показаться привлекательной, потому что вы положите конец росту арендной платы и сможете увеличить капитал.

В целом, что лучше для вас – аренда или покупка, во многом зависит от ваших конкретных обстоятельств.

Вот несколько основных вопросов, которые следует учитывать при покупке дома:

• Как долго вы планируете оставаться там? Если вы планируете переехать всего через пару лет, аренда, вероятно, будет лучшим вариантом.
• Сколько жилья вы можете себе позволить? Если вы не можете позволить себе дом, достаточно большой, чтобы вместить вашу семью через несколько лет, возможно, стоит арендовать его, пока вы немного сэкономите.
• Что есть на рынке? Если вы не можете найти дом, который вам нравится, скорее всего, не стоит связывать себя с чем-то, чем вы недовольны.

Еще один фактор, который следует учитывать: нынешний рынок жилья является одним из самых конкурентных за последние десятилетия, с рекордно высокими ценами и рекордно низкими запасами.

Это означает, что покупатели должны быть готовы сделать несколько предложений и знать, что им, возможно, придется заплатить больше, чем указано в списке домов, иногда на тысячи долларов больше, чтобы их предложение было одобрено.

Все еще не можете решить, подходит ли вам покупка? Посмотрите калькулятор стоимости аренды и покупки в The Times, чтобы глубже понять разницу в расходах. Если и ваш образ жизни, и точные цифры указывают на покупку, следующим шагом будет определение того, сколько жилья вы можете себе позволить.

Сколько жилья я могу себе позволить?

Чтобы определить, сколько вы можете потратить на дом, внимательно изучите свой бюджет. Просмотрите свои банковские выписки и привычки к расходам за последние пару месяцев, чтобы выяснить, сколько вы тратите на все: от счетов за мобильный телефон до потоковых услуг и еженедельной еды на вынос в ресторане. Бюро финансовой защиты потребителей предлагает трекер расходов, который поможет вам выяснить, куда уходят ваши деньги каждый месяц.

Из-за пандемии домовладение стало доступнее, чем когда-либо. Процентные ставки по ипотечным кредитам, близкие к рекордно низкой территории, составляют около 3 процентов. Если вы можете претендовать на получение кредита, эти ставки позволяют значительно сэкономить в течение 30-летнего кредита.

Как только вы получите более четкое представление о своих привычках расходов, определите, сколько вы хотите выделить на ежемесячный платеж за жилье. Эта цифра включает в себя основную сумму, проценты, налоги и страховые платежи, которые в сумме составляют сумму вашей ежемесячной ипотеки.

Формула Федерального жилищного управления, используемая многими кредиторами, рекомендует выделять не более 31 процента вашего ежемесячного дохода на выплату жилья . Эта цифра будет меняться в зависимости от суммы вашего долга. Покупатели с нет другие долг может быть в состоянии бюджета до 40 процентов ежемесячного дохода на жилье. (Но помните, что остальная часть вашего бюджета будет направлена ​​на отопление, водоснабжение, электроэнергию, текущее обслуживание дома и еду.) не должен превышать 43%.

Так, например, если ваш годовой валовой доход составляет 50 000 долларов, ваш валовой доход в месяц составит 4 167 долларов. Это должно оставить вас с $ 1,292, или 31%, которые можно выделить на ежемесячную ипотеку, при условии, что ваш общий долг не превышает 1792 доллара в месяц. Наш ипотечный калькулятор может помочь вам определить, какой может быть ваша ежемесячная ипотека — не забудьте настроить ползунок в соответствии с текущими процентными ставками, которые можно проверить здесь.

Но помните, что помимо ипотеки, покупка дома включает в себя дополнительные разовые платежи, которые могут быстро накапливаться, включая расходы на закрытие, судебные издержки и другие расходы, связанные с покупкой, такие как осмотр дома. И не забывайте о плате за переезд или обустройстве дома.

Пандемия также повышает финансовые ставки на эти расходы для новых домовладельцев: поскольку рынок жилья настолько конкурентен, многие покупатели, пытаясь получить преимущество, теперь предпочитают отказываться от непредвиденных обстоятельств, чтобы их предложения были приняты. . Непредвиденные обстоятельства предлагают покупателям выход, если возникает что-то непредвиденное. Они позволяют вам отменить покупку, если инспектор обнаружит необходимость значительного ремонта дома, а также отменить или пересмотреть сделки, если независимый оценщик дома сочтет, что стоимость дома значительно меньше покупной цены. Ипотечный кредит дает покупателям возможность отказаться от сделки, если они не могут получить финансирование в течение разумного периода времени. И если вам нужно продать свой нынешний дом, чтобы позволить себе купить новый, вы должны обусловить свое предложение продажей собственного дома.

Отказавшись от них, покупатели могут получить преимущество на рынке, но также могут понести дополнительные расходы после завершения продажи. Так что действуйте с особой осторожностью.

Подробнее о принятии решения о покупке дома

Организуйте свои финансы

Пришло время оценить свои расходы, очистить свой кредит и выяснить, что вы можете себе позволить.

Считай копейки

Решили купить? Прежде чем вы окунетесь в мир прочесывания онлайн-списков домов, посещения дней открытых дверей и проверки агентов по недвижимости, найдите время, чтобы привести свои финансы в порядок. Это поможет вам, когда придет время подать заявку на ипотеку. Это также поможет вам получить некоторую финансовую перспективу, прежде чем вы влюбитесь в этот идеальный колониальный центральный зал или студию с видом на парк.

1. Проверьте свой кредитный рейтинг

Кредиторы используют кредитных рейтинга , также известный как балла FICO , чтобы оценить потенциальный риск кредитования для вас. Чем выше число, которое варьируется от 300 до 850, тем лучше ваш счет. По данным Бюро финансовой защиты потребителей , лучшие ставки по ипотечным кредитам предоставляются заемщикам с кредитным рейтингом от среднего до высокого уровня 700 или выше.

Чтобы узнать свое положение, перейдите на сайт Annualcreditreport.com , который предлагает бесплатный ежегодный отчет. Имейте в виду, что три основных кредитных бюро, Equifax , Experian и TransUnion генерируют свои собственные оценки FICO на основе собранных ими данных; вы сможете узнать все три здесь.

У вас низкий балл FICO? Вы можете улучшить свой счет , погасив большую задолженность по кредитной карте и исправив любые финансовые ошибки, такие как ошибки, возникшие в результате кражи личных данных или перепутанных файлов, принадлежащих другому лицу с таким же или похожим именем. Имейте в виду, что для того, чтобы эти изменения отразились в вашей кредитной истории, требуется время, от месяцев для неточного счета до лет, если у вас были налоговые удержания или банкротства. Но если вы можете очистить свой кредит, это может иметь большое значение в вашей ипотечной ставки.

2. Решите, хотите ли вы перейти на цифровой или аналоговый

Платформы цифрового кредитования, такие как Better.com, Rocket Mortgage и LendingTree, быстро растут в популярности, и на то есть веская причина: они не только позволяют потенциальным покупателям подавать заявки на кредиты, не выходя из дома. и по собственному графику, но также могут устранить предубеждения в кредитной индустрии. Но соискатели с неоднозначной историей трудоустройства, проблемами с кредитами или те, кто рассчитывает на подарок в качестве первоначального взноса, могут столкнуться с проблемами в Интернете, где их заявления могут вызвать более тщательную проверку. В этих случаях работа с традиционным кредитором-человеком может обеспечить более плавную работу.

3. Получите предварительное одобрение ипотеки

Письмо с предварительным одобрением — это письменная оценка кредитором того, сколько вы, вероятно, сможете занять у них. Это письмо поможет вам определить, сколько вы можете себе позволить, и поможет продемонстрировать, что вы можете получить ипотечный кредит, когда будете готовы сделать предложение о покупке дома. Получение предварительного одобрения на получение ипотечного кредита отличается от получения предварительного одобрения на получение кредита, которое, по сути, представляет собой предварительный расчет того, на какую сумму кредита вы можете претендовать, на основе непроверенной информации. Заявка на предварительное одобрение ипотеки часто требует представления квитанций об оплате, банковских выписок, налоговых деклараций и других финансовых документов. Найдите время, чтобы получить его сейчас, чтобы вы были готовы сделать предложение, как только найдете дом, который вам нравится.

4. Получение наличных

Чем больше наличных вы можете заплатить авансом за свой дом, тем меньше вам придется занимать. Больший первоначальный взнос означает, что ваши ежемесячные платежи будут ниже, и вы будете платить меньше процентов в течение срока действия ипотеки. Если вы можете позволить себе внести 20 или более процентов от общей стоимости дома, вам, как правило, не придется платить за ипотечное страхование — премию, которая защищает кредитора в случае невыплаты кредита. Но не тратьте все свои деньги на крупный первоначальный взнос. Кредиторы захотят убедиться, что у вас есть резервы в банке. Затраты на закрытие обычно составляют тысячи долларов, по данным Bankrate. com, который проводит исследование затрат на закрытие по всей стране и предлагает разбивку средних затрат по штатам. Вам также понадобятся наличные деньги для переезда, ремонта и других непредвиденных расходов.

Подробнее об организации ваших финансов

Поиск нового дома

Теперь, когда вы лучше понимаете свой бюджет, решите, где вы хотите жить.

1. Выберите район

Что делает район хорошим? Ответ на этот вопрос для каждого будет разным. Но вы можете быстро сузить свой выбор, сосредоточившись на некоторых ключевых факторах:

• Где вы можете позволить себе дом?
• Вы работаете из дома или ездите на работу?
• Хочешь быть рядом с хорошими школами?

Поговорите с друзьями и коллегами о том, где они живут. Затем проведите некоторое время в районах, которые вы рассматриваете, проверяя магазины, рестораны и общественные места, чтобы лучше почувствовать это место. Если вы все еще не уверены, подумайте о том, чтобы пройти один или два теста: доступны приложения и онлайн-инструменты, которые используют интеллектуальные алгоритмы, чтобы помочь вам выбрать район, который наилучшим образом соответствует вашим потребностям.

2. Сравнительный магазин

Скорее всего, даже до того, как вы официально начнете поиск жилья, вы потратите некоторое время на просмотр веб-сайтов, таких как nytimes.com/realestate, Realtor.com и Zillow, чтобы увидеть доступные дома в эта область. Теперь пришло время сосредоточиться на том, чего вы действительно хотите. Исключите районы выбранного вами города, в которых нет дома того стиля или размера, который вы хотите, по цене, которую вы можете себе позволить. Настройка предупреждений на этих сайтах на основе ваших критериев может помочь автоматизировать часть работы. Многие поисковые сайты показывают, как долго данный листинг был на рынке, была ли цена повышена или понижена, прошлые продажи и другие полезные данные, которые могут помочь определить, является ли листинг завышенным или томился на рынке. Оттуда выясните, какие дома вы хотите рассмотреть поближе.

3. Время на экскурсию

Открытые дома помогут вам получить представление о жилом фонде в этом районе и о том, что подразумевается под домом для собачьей рыси или железнодорожной квартирой.

Но во время пандемии большинство дней открытых дверей было отменено и заменено частными показами, чтобы обеспечить безопасность покупателей и брокеров. И многие покупатели жилья предпочитают полностью отказаться от личных посещений, полагаясь вместо этого на недавно дополненные 3D-видео, которые сопровождают онлайн-списки, и отправляют агента или доверенное лицо в дом, чтобы совершить поездку по дому, пока они смотрят видеозвонок. Виртуальные туры, которые включают в себя все, от гладких, профессионально снятых видеороликов до трясущихся видеороликов с мобильных телефонов, иногда могут скрыть недостатки, такие как скрипучие полы или слабое освещение, поэтому обязательно запрашивайте измерения и не стесняйтесь задавать вопросы.

Частный показ с агентом по недвижимости, запланированный по предварительной записи, позволит вам поближе познакомиться с недвижимостью и раскрыть то, что видео просто не может.

Во время показа:

• Откройте шкафы, чтобы проверить место для хранения.
• Отодвиньте шторы, чтобы рассмотреть вид.
• Пройдитесь по заднему двору и подумайте о том, как поддерживать его в порядке.
• Задавайте много вопросов: Как далеко дом от поездов и автобусов? Если вы работаете из дома, каков уровень шума в дневное время? Почему продавцы хотят переехать? Когда были последние улучшения? Сколько стоят коммунальные услуги? Какие-то предложения уже были?

Дни открытых дверей также могут быть хорошим способом познакомиться с агентами по недвижимости, с которыми вы могли бы подумать о сотрудничестве.

4. Найдите брокера по недвижимости

Вы можете найти дома для продажи самостоятельно, но хороший брокер может помочь вам принять правильное решение и провести вас через процесс покупки дома. Брокер также может помочь вам получить доступ к домам, как только они появятся на рынке, до того, как они будут выставлены на продажу в Интернете.

Чтобы найти подходящего для вас брокера , поговорите с друзьями и членами семьи, которые недавно покупали или продавали в вашем регионе. Ищите брокера, у которого есть опыт работы с покупателями в вашей ситуации, и который свяжется с вами в кратчайшие сроки. Имейте в виду, что комиссия вашего брокера, обычно от 5 до 6 процентов, разделенная с брокером продавца, в конечном итоге будет получена из выручки от продажи, хотя эта структура комиссий начинает оспариваться, и некоторые брокерские компании делят свою комиссию с покупателями или взимают меньше. . Таким образом, даже если вы не платите своему агенту напрямую, вы можете ожидать, что эта плата будет учтена в прейскурантной цене. И помните: Ваш брокер работает на вас , но не получает деньги, если вы не покупаете дом.

Подробнее о выборе места жительства

Создание предложения

Как только вы найдете дом, о котором хотите сделать предложение, не откладывайте.

В поисках «The One»

Вы пришли на закрытый показ и у вас мурашки по коже? Вы погрузились в виртуальный трехмерный тур и поняли, что наконец-то нашли дом, в котором есть все, что вы ищете? Вы сели и взвесили все за и против трех домов? Как бы вы ни приняли решение о доме, который хотите купить, следующие шаги, которые вы предпримете, имеют решающее значение.

1. Проанализируйте свой рынок

Ищите сопоставимые дома аналогичного размера, которые недавно были проданы поблизости, чтобы помочь определить справедливое предложение. Хороший агент по недвижимости сделает для вас такие «компенсации», обсудит цены и динамику рынка и поработает с вами, чтобы разработать стратегию предложения с возможностью переговоров.

Если дом, в который вы влюбились, выставлен на продажу вашим агентом по недвижимости, он или она может предложить снизить комиссию и представлять обе стороны. Хотя такие двусторонние агентские договоренности могут работать нормально, существует вероятность конфликта интересов. Переговоры включают в себя множество компромиссов, и это может быть сложно, если ваш агент также представляет продавца. Для спокойствия это нормально найти другого агента, который будет представлять вас.

2. Будьте готовы к переговорам

Поймите, что предложение дома иногда является началом психологической игры. Вы, вероятно, хотите получить дом как можно дешевле, не теряя его сразу. Продавец хочет максимизировать цену продажи дома, не отпугивая вас. С чего начать свое первое предложение? Здравый смысл подсказывает, что начинать нужно с 5 процентов ниже запрашиваемой цены, но рыночные условия в значительной степени определяют, насколько у вас есть пространство для маневра. Чем выше конкуренция на рынке, тем выше вероятность того, что вы столкнетесь с несколькими участниками торгов. На слабом рынке, где листинги остаются непроданными, у вас будет больше переговорных возможностей. На растущем рынке первоклассные листинги будут иметь полную запрашиваемую цену или даже больше, и иногда предложение всего на несколько тысяч долларов выше цены листинга может помочь вашему предложению выделиться. В любом случае, помните о своем бюджете, когда делаете свое первое предложение, и установите предел того, насколько вы действительно готовы зайти.

3. Будьте готовы к войне торгов

На высококонкурентном рынке , где мало привлекательных предложений, о заключении сделки можно забыть. В то время как самое высокое предложение часто побеждает, тот, кто первым сделает солидное предложение, может дать вам преимущество в войне торгов .

Вещи, которые помогут вам выделиться в глазах продавца:

• Увеличьте первоначальный взнос.
• Будьте гибкими в отношении даты закрытия.
• Будьте готовы отказаться от непредвиденных обстоятельств.

4. Сделайте официальное предложение

После того, как вы и продавец договоритесь о цене, ваш агент подготовит для вас официальное предложение и отправит его на рассмотрение агенту продавца. Если предложение принимается, часто требуется денежный залог, также известный как «задаток», чтобы продемонстрировать добросовестность. (Эти деньги будут храниться на условном депонировании до закрытия и в конечном итоге пойдут на ваш авансовый платеж.)

Хотя конкретный процесс и юридические требования различаются в разных частях страны, в официальном предложении должны объясняться покупка, включая то, как вы планируете платить за место, а также любые непредвиденные обстоятельства (если от них не отказались).

5. Наймите юриста по недвижимости

Вам понадобится помощь юриста по недвижимости до закрытия сделки. Он или она поможет обсудить любые вопросы, возникающие в ходе осмотра дома или получения ипотечного кредита. Найдите юриста, который имеет опыт работы с покупателями в вашей ситуации и свяжется с вами в кратчайшие сроки. Если вы тяготеете к кооперативной квартире в Нью-Йорке, например, вам нужен юрист, который разбирается в методах бухгалтерского учета, используемых кооперативами, и может найти в протоколах заседаний совета директоров тревожные флажки.

6. Не влюбляйтесь

Возможно, это самый трудный шаг в процессе покупки дома. Будьте готовы к разочарованию. Встречные предложения распространены. Так и отказ. Имейте в виду, что даже если продавец устно принял ваше предложение, он или она все еще может принять другие предложения (это может зависеть от вашего штата). И даже после того, как у вас есть подписанный контракт, могут возникнуть проблемы. Например, если вы покупаете в кооперативе, правление кооператива может принять решение отклонить продажу.

Подробнее о том, как сделать предложение о покупке дома

Закрытие сделки

Переход от принятого предложения к закрытию требует терпения и организованности.

Дорога к финишу

После того, как ваша ставка на дом будет принята, вы начнете процесс, который приведет вас к тому, что вы, наконец, держите в руках связку ключей. Хотя вы можете захотеть переехать на новое место, в ваших интересах проявить должную осмотрительность, чтобы убедиться, что вы получаете дом в хорошем состоянии и по хорошей цене.

1. Подать заявку на получение ипотечного кредита

У вас есть несколько вариантов получения ипотечного кредита:

• Обратитесь напрямую в банки или ипотечные компании, чтобы узнать текущие ставки.
• Делайте покупки в Интернете через растущее число онлайн-кредиторов.
• Спросите знакомых, которые недавно купили дом, чтобы они порекомендовали.
• Попросите ипотечного брокера сделать всю работу за вас.

Поскольку ипотечные брокеры не привязаны к какому-либо одному кредитору, они могут сэкономить ваше время и нервы, выполняя всю работу за вас. ( Примечание: Брокеру выплачивается вознаграждение, установленное в процентах от суммы кредита, но оно может быть оплачено кредитором.) Банки могут предлагать долгосрочным заемщикам выгодные ставки. Какой бы способ вы ни выбрали, обязательно проконсультируйтесь с несколькими кредиторами, чтобы найти лучшее предложение.

2. Проведите инспекцию дома

Если вы не отказались от своего права на этот важный шаг, чтобы ваше предложение было принято в условиях жесткого рынка, запланируйте инспекцию дома как можно скорее. Домашние инспекции могут помочь вам узнать о любых проблемах, которые могут помешать вам совершить покупку. Стандартный отчет домашнего инспектора будет охватывать состояние дома от фундамента до крыши, включая отопление, кондиционирование воздуха и сантехнику, что даст вам возможность пересмотреть или пересмотреть условия в случае обнаружения структурных повреждений или необходимости ремонта. Попросите местных друзей, семью и вашего агента по недвижимости дать рекомендации, а затем попросите этих инспекторов дать рекомендации от предыдущих клиентов. Вы также можете найти инспектора в местном Better Business Bureau.

Планируйте участие в инспекции, если это безопасно и возможно . Это позволит вам увидеть, что инспектор выполняет тщательную работу, например, поднимается на крышу, а не смотрит на нее с земли, и включает отопление посреди лета, чтобы убедиться, что оно работает. Но вы также можете использовать это время, чтобы задать вопросы о состоянии дома и получить полезную информацию об обслуживании. Проверка обычно занимает два-три часа. По данным HomeAdvisor.com, средняя стоимость осмотра дома составляет около 300 долларов, при этом большинство домовладельцев тратят от 270 до 400 долларов. Тесты на радон и плесень применимы ко всем домам, а если вы покупаете старый дом, вы также можете проверить его на наличие асбеста и свинца. Эти тесты, очевидно, увеличивают стоимость инспекции.

3. Получите оценку

Прежде чем вы сможете оформить ипотечный кредит на покупку дома, кредитор захочет оценить стоимость имущества, чтобы убедиться, что она соответствует сумме, которую вы занимаете. При оценке учитывается все, от планировки дома и квадратных метров до того, по какой цене продаются аналогичные дома в этом районе, чтобы определить стоимость дома. В то время как оценщик выбирается кредитором, покупатель может убедиться, что его или ее оценщик имеет лицензию и знаком с районом, где находится недвижимость. Попросите показать полномочия оценщика и узнайте, сколько оценок он или она выполнил в этом районе. Если вы не удовлетворены, вы можете попросить кредитора прислать кого-то другого.

Плата за оценку, которую обычно оплачивает покупатель, сильно различается в зависимости от объема работ и размера дома. (По данным HomeAdvisor.com, в среднем оценка дома на одну семью стоит около 400 долларов, но некоторые могут стоить более 1000 долларов). 0013

Чтобы защитить свои инвестиции, вам понадобится хороший полис домовладельца, а также страхование титула. Ваш кредитор также обычно требует этого в качестве условия вашего кредита. Американская ассоциация прав на землю, торговая ассоциация, предлагает доступную для поиска базу данных компаний по страхованию титула по штатам.

Вы можете сравнить ставки страхования домовладельцев на таких сайтах, как Insure.com и NetQuote.com. Вы также можете снизить ставку, купив страховку домовладельца и автомобиля в одной и той же компании. Для получения дополнительной информации Consumer Reports предлагает онлайн-справочник по страхованию домовладельцев.

5. Проведите заключительный обход

Непосредственно перед тем, как закрыть свой новый дом, важно в последний момент провести обход, чтобы убедиться, что все осталось в состоянии, указанном в договоре купли-продажи — например, потолок светильники, которые продавцы согласились оставить или старые встроенные они согласились забрать с собой . Отправляйтесь в светлое время суток и тщательно — щелкайте выключателями, открывайте водопроводные краны, запускайте приборы и спускайте воду в туалетах — чтобы убедиться, что не возникло новых проблем. Если чердак не убрали или нашли разбитое окно, вы можете попросить кредит при закрытии, чтобы оплатить вывоз хлама или ремонт.

6. Закрытие сделки

В день закрытия все вовлеченные стороны — продавец, покупатель и их представители — подпишут документы, официально подтверждающие сделку. (Не всегда может потребоваться присутствие сторон на официальном закрытии — DocuSign, а также новые законы о дистанционном нотариальном заверении, набирающие популярность из-за пандемии, все больше оцифровывают процесс). Покупатели должны принести чек для покрытия расходов на закрытие, включая сборы за поиск титула, гонорары адвокатов, налоги на передачу и страховку домовладельца. Когда все документы будут подписаны, а все средства правильно распределены, право собственности будет передано вам.

Празднуйте!

Наконец-то место ваше. Возьмите свой новый набор ключей и наслаждайтесь первым входом в свой (вероятно, пустой) дом и начните представлять свою новую жизнь в его стенах.

Как инвестировать в сдаваемую в аренду недвижимость

Думаете о покупке инвестиционной недвижимости? Покупка арендуемой недвижимости требует знаний в области лизинга, ипотечных кредитов, взаимоотношений арендаторов и арендодателей и управления недвижимостью. Покупка недвижимости может быть прибыльной, но, как и любая инвестиция, имеет свои преимущества и проблемы.

Key Takeaways

• Инвесторам, сдающим недвижимость в аренду, обычно требуется первоначальный взнос в размере 15-25% для ипотечного кредита на арендуемую недвижимость.
• Арендодателю требуется широкий спектр навыков, от понимания основных законов об аренде жилья до ремонта протекающего крана.
• Пассивный инвестор не вмешивается и может оплатить услуги управляющего недвижимостью или инвестировать в инвестиционные фонды недвижимости (REIT).
• Инвесторы, работающие полный рабочий день, тратят значительное количество времени на выбор домов и их ремонт для продажи или сдачи в аренду.
• Инвестиционная сдаваемая в аренду недвижимость может включать дома для отдыха, многоквартирные дома или дома на одну семью.
  

Нажмите «Играть», чтобы узнать все об инвестициях в аренду недвижимости

Итак, вы хотите стать арендодателем?

Покупка инвестиционной недвижимости и работа в качестве арендодателя может быть хорошим способом получения дохода, но требует времени и денег. После выбора подходящего объекта, подготовки помещения и поиска надежных арендаторов требуется постоянное техническое обслуживание.

Затраты на техническое обслуживание и содержание могут снизить ваш доход от аренды. Всегда есть потенциал для чрезвычайной ситуации, такой как повреждение крыши. Инвесторы должны планировать откладывать 1% от стоимости своей собственности на ремонт.

Владельцы сдаваемой в аренду недвижимости могут сами управлять недвижимостью или нанять управляющего недвижимостью, который обычно берет от 8% до 12% от собранной арендной платы. Несмотря на то, что это дорого, управляющий недвижимостью может предоставить широкий спектр услуг, включая организацию работ по техническому обслуживанию и ремонту, проверку новых арендаторов и обработку просроченных платежей по аренде.

Кроме того, владельцы сдаваемой в аренду недвижимости должны знать законы о арендодателях и арендаторах в своем штате и регионе. Как арендаторы, так и арендодатели имеют права и обязанности в отношении гарантийных депозитов, требований к аренде, правил выселения и законов о справедливом жилье.

Важно защитить инвестиции в недвижимость. В дополнение к страхованию домовладельцев владельцы сдаваемой в аренду недвижимости могут приобрести страховку арендодателя, которая покрывает материальный ущерб, потерю дохода от аренды и защиту ответственности в случае, если арендатор или посетитель получит травму в результате проблем с эксплуатацией имущества.

Покупка сдаваемой в аренду недвижимости

Местоположение, местоположение, местоположение

Город или район, где население растет и реализуется план возрождения, часто представляет собой потенциальную инвестиционную возможность. Район с низким уровнем преступности, легким доступом к общественному транспорту и растущим рынком труда также может означать более широкий круг арендаторов.

Выбирая выгодное жилье для сдачи в аренду, ищите место с низкими налогами на недвижимость, хорошим школьным округом и множеством удобств, таких как рестораны, кафе, магазины, пешеходные дорожки и парки.

Интернет-сайты недвижимости, такие как Zillow.com, предоставляют информацию для инвесторов, включая арендные ставки на жилье и текущую стоимость инвестиционной недвижимости. Airbnb.com предоставляет инвесторам информацию о текущих ставках аренды домов для отдыха или квартир.

Финансирование аренды вашего имущества

Путь к получению ссуды на аренду недвижимости такой же, как ипотека на первичное жилье, с ключевыми отличиями. При более высоких показателях дефолта по кредитам на аренду недвижимости дополнительный риск означает, что кредиторы обычно взимают более высокие процентные ставки по сдаваемой в аренду недвижимости. Инвестор может выбрать традиционный ипотечный кредит или может претендовать на кредит FHA или кредит VA.

Стандарты андеррайтинга могут быть более строгими для заявителей на аренду недвижимости. Ипотечные кредиторы сосредотачиваются на кредитном рейтинге, первоначальном взносе и соотношении долга к доходу, и хотя те же факторы применяются к ипотечным кредитам на аренду имущества, заемщик, вероятно, будет придерживаться более строгого кредитного рейтинга, пороговых значений DTI и более высокого минимального первоначального взноса. :

• Кредитный рейтинг: Минимальный балл 620, лучшие ставки и условия предлагаются при баллах 740 и выше.
• Первоначальный взнос: 0-3% может быть приемлемым для обычной ипотеки для основного места жительства, но заемщики для инвестиций в недвижимость, как правило, должны планировать от 15% до 25% первого взноса.
• Отношение долга к доходу (DTI): DTI представляет собой процент ежемесячного дохода заемщика, который идет на покрытие долга. Кредиторы, как правило, позволяют вам рассчитывать до 75% вашего ожидаемого дохода от аренды на ваш DTI.
• Сбережения: Заемщики должны иметь наличные деньги для покрытия ипотечных платежей от трех до шести месяцев, включая основную сумму, проценты, налоги и страхование.

Дискриминация при ипотечном кредитовании незаконна. Если вы считаете, что подверглись дискриминации по признаку расы, религии, пола, семейного положения, использования государственной помощи, национального происхождения, инвалидности или возраста, вы можете предпринять следующие шаги. Одним из таких шагов является подача отчета в Бюро финансовой защиты потребителей или в Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD).

Что лучше покупать за наличные или финансировать инвестиционную недвижимость? Это зависит от целей и сбережений инвестора. Оплата наличными за инвестиционную недвижимость может быть неприемлема для многих инвесторов, но может немедленно генерировать положительный ежемесячный денежный поток.

Заработок на аренде

Операционные расходы на новую арендуемую недвижимость будут составлять от 35 % до 80 % вашего валового операционного дохода. Если ежемесячная арендная плата составляет 1500 долларов, расходы составляют 600 долларов в месяц, это 40% операционных расходов. Многие инвесторы используют правило 50%. Если арендная плата составляет 2000 долларов в месяц, ожидайте, что общие расходы составят 1000 долларов.

Чтобы снизить свои расходы, выясните, позволит ли страховая компания объединить страхование арендодателя со страховым полисом домовладельца.

Фирмы с Уолл-стрит, которые покупают проблемную недвижимость, стремятся получить доход от 5% до 7%. Индивидуумы должны установить цель возврата 10%. Оцените расходы на техническое обслуживание в размере 1% от стоимости имущества в год. Другие расходы включают страхование домовладельцев, сборы ассоциации домовладельцев (ТСЖ), налоги на недвижимость и ежемесячные расходы, такие как борьба с вредителями, благоустройство и техническое обслуживание.

В то время как акции могут приносить 7,5% прибыли наличными, а облигации могут приносить 4,5%, доходность 6% в первый год в качестве арендодателя инвестиционной собственности считается здоровой, и эта цифра должна расти со временем.

ROI

Инвесторы в арендную недвижимость рассчитывают рентабельность инвестиций как ROI = (Годовой доход от аренды — Годовые эксплуатационные расходы) ÷ Стоимость ипотеки

Некоторые инвесторы в недвижимость предпочитают перепродавать дома, покупая дом по цене ниже рыночной, делая ремонт, а затем перепродавая его с высокой прибылью. Во время «переворота» арендаторов может быть, а может и не быть, и инвесторы должны учитывать такие ключевые факторы, как доступные материалы и рабочая сила.

Риски и выгоды от аренды имущества

Награды

• Доход является пассивным, и инвесторы зарабатывают, работая на обычной работе.

• Если стоимость недвижимости увеличивается, инвестиции тоже растут.

• Доход от аренды не облагается налогом на социальное обеспечение.

• Проценты, которые вы платите по кредиту на инвестиционную недвижимость, могут не облагаться налогом.

• Недвижимость представляет собой материальный физический актив.

Риски

• Расходы на техническое обслуживание или управление имуществом могут снизить доход от аренды.

• Ежемесячный доход от аренды не может покрывать общий ежемесячный платеж по ипотечному кредиту.

• Недвижимость не является ликвидным активом и требует времени для продажи.

• Стоимость входа и выхода может быть высокой.

• Если арендатор съезжает, арендодатель все равно должен оплачивать ежемесячные расходы.

Должен ли я найти партнера по инвестированию в недвижимость?

Партнерство по недвижимости помогает финансировать сделку в обмен на долю прибыли.

Вместо этого вы можете обратиться к своей семье и друзьям, найти местный клуб инвестиций в недвижимость, рассмотреть возможность краудфандинга в сфере недвижимости или найти группы в социальных сетях, ориентированные на инвесторов в недвижимость.

Какой первоначальный взнос вам нужен для покупки инвестиционной недвижимости?

Кредиторы обычно имеют более строгие правила, когда речь идет об аренде недвижимости. Хотя вы можете купить первичный дом всего за 3%, большинству заемщиков необходимо внести от 15% до 20%, чтобы купить недвижимость для сдачи в аренду.

Стоит ли инвестировать в квартиру?

Кондоминиумы часто дешевле, чем дома на одну семью, и требуют меньше обслуживания. Тем не менее, текущие взносы в ассоциации и возможность проведения дорогостоящих специальных оценок представляют собой риск. Важно исследовать финансовое состояние ассоциации домовладельцев и текущее состояние здания в целом и отдельного помещения.

Кондоминиумы могут быть хорошим вариантом для покупателей сдаваемой в аренду недвижимости, и они часто расположены в желаемых местах.