Как оформить кооперативную квартиру в собственность: Оформление кооперативной квартиры в собственность

Как оформить кооперативную квартиру в собственность

Кооперативная собственность – понятие, знакомое многим еще по советским временам. Однако оно актуально и сегодня. Практически в каждом крупном городе России есть как минимум один кооператив собственников квартир. В этой статье попробуем разобраться, какой статус имеют такие квартиры и что нужно сделать для их оформления в собственность.

Главное о кооперативных квартирах

В соответствии с принятым определением, жилищно-строительный кооператив (ЖСК) – это объединение юридических или физических лиц на базе членства с целью удовлетворить существующую потребность в жилых помещениях. Кроме того, ЖСК формируются и с целью осуществления управления многоквартирными домами. Члены кооператива вносят свои средства на следующие цели:

• покупка жилья или его строительство;
• проведение реконструкции домов;
• содержание домов.

У членов ЖСК есть свои права и обязанности, которые они должны соблюдать, пока фактически состоят в кооперативе.

Права и обязанности членов ЖСК

Каждый член ЖСК имеет право голосовать в рамках общего собрания объединения. Его решения обязательны к исполнению.

Среди прав, которыми обладают члены ЖСК:

• избираться в правление кооператива;
• вносить пай;
• получать доход от деятельности предпринимательского характера, которую ведет ЖСК;
• предоставлять помещения в домах ЖСК соразмерно с объемом взноса.

Обязанности членов ЖСК:

• соблюдение Устава кооператива;
• выполнение решений, вынесенных по итогам собрания;
• покрывать убытки за счет взносов дополнительного характера в течение 3-х месяцев с момента утверждения баланса за год;
• освобождать жилые помещения в кооперативном доме после своего исключения из ЖСК.

Обратите внимание! Если образовавшиеся убытки кооператива не будут покрыты в установленный срок, ЖСК могут ликвидировать по суду в соответствии с требованиями кредиторов – это прописано в ч. 4 ст.116 ГК РФ.

Кто собственник кооперативной квартиры?

Жилье остается в собственности ЖСК до того момента, пока паевый взнос не будет выплачен в полном размере. Только после его выплаты, согласно п. 4 ст. 218 ГК, участники кооператива, которые внесли в полном объеме паевые взносы за свои квартиры, получают на них право собственности.

Право собственности

Право собственности, которое приобретается участником кооператива после выплаты пая, никак не связано с государственной регистрацией такого права. Соответственно, у участника кооператива оно появляется автоматически – по факту окончательной выплаты пая, тогда как переход права собственности на квартиру к участнику ЖСК фактически снимает обязательства с самого кооператива по возвращению выплаченного участником взноса.

если кооператив отказывается передавать квартиру участнику ЖСК, который полностью выплатил свой пай, это можно и нужно обжаловать в суде.

Подводные камни

Членство с ЖСК, если цель вступления в кооператив – стать владельцем квартиры, обуславливает целый ряд рисков, о которых стоит иметь представление. В их числе:

• дом может быть достроен не до конца – множество решений в ЖСК принимаются коллективно;
• возможный рост стоимости строительства дома и необходимость в оперативном покрытии убытков участниками кооператива;
• отсутствие обязательств со стороны ЖСК перед участниками кооператива.

Среди других рисков стоит отметить также и отсутствие ответственности за нарушение сроков передачи квартир членам ЖСК.

Обратите внимание: Перечисленные риски оказывают влияние на схему, в рамках которой защищаются законные права и интересы участников кооператива. Поэтому перед тем, как вступить в ЖСК, нужно взвесить все за и против.

Оформление права собственности на кооперативную квартиру

Можно оформить кооперативную квартиру в собственность. Есть два способа, как можно стать собственником квартиры в доме ЖСК, то есть, объекта, за который уже был выплачен кооперативный пай. Первый и наиболее простой способ – зарегистрировать право в Росреестре. Второй способ – признать право собственности через суд, если первый способ не привел к нужному результату.

С чего начать? Конечно, со сбора необходимых для регистрации документов.

Документы

Если владелец кооперативной квартиры решил перевести ее в свою собственность, обратившись в Росреестр, ему потребуются определенные документы.

№	Документ
1	справка, подтверждающая факт выплаты всего пая в полном объеме
2	акт приема-передачи жилья, выданный в ЖСК

Куда обращаться с документами – зависит от региона, в котором находится кооперативная квартира.

Пример

У Ивана есть кооперативная квартира в доме, который находится в Москве. Решив приватизировать свою недвижимость, Иван собрал все необходимые документы, оформил в ЖСК справку и обратился в МФЦ по месту своей прописки.

Для того, чтобы участник ЖСК смог перевести квартиру в собственность через Росреестр, необходимо соблюсти определенные условия:

• жилой дом официально сдан и введен в эксплуатацию;
• квартира стоит на кадастровом учете;
• у ЖСК есть подтвержденное (зарегистрированное) право собственности на квартиру;
• документы оформлены правильно – в них должны быть указаны все сведения об объекте недвижимости.

Документы необходимо подавать в двух экземплярах – один из них должен быть оригиналом, другой – копией. Если хотя бы один из документов в комплекте будет отсутствовать, в Росреестре откажут в регистрации собственности.

Образец заявления

Заявление о регистрации в Росреестр

Скачать

Оформление через суд

Если Росреестр отказывает участнику ЖСК в такой процедуре, как регистрация прав собственности на квартиру, однако дом уже фактически введен в эксплуатацию, необходимо обратиться в суд, подав иск о признании права собственности на жилье.

Заявление подается в суд по месту нахождения дома и квартиры – инстанция может быть городской, районной. В том случае, если ЖСК обанкротился, заявление подается в тот суд, в котором рассматривалось дело о банкротстве.

При подаче заявления в суд о признании права собственности на квартиру в жилищно-строительном кооперативе, заявитель должен оплатить государственную пошлину.

Какие документы потребуются

Вместе с исковым заявлением в суд потребуется предоставить ряд документов, в том числе, документ, который подтверждает фактическое получение права собственности на квартиру в ЖСК:

• договор участия в кооперативе, протокол принятия в число участников;
• документы, подтверждающие факт оплаты по договору – поручения, ордеры из кассы;
• справка, подтверждающая оплата полной стоимости жилья;
• акт приема-передачи – передача ключей от квартиры, квитанция об оплате услуг ЖКХ;
• выписка из ЕГРН;
• документ, подтверждающий присвоение почтового адреса (если речь идет о новостройке).

К документам потребуется приложить разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома. Также потребуются документы, связанные со всеми контрактами на новый дом.

Пример

Петр подал в суд исковое заявление о признании права собственности на его квартиру в кооперативном доме. В ходе рассмотрения суд принял решение привлечь к процессу третьих лиц – сестру и брата Петра, посчитав, что их права могут быть нарушены, если право истца на жилье будет признано. Поэтому адвокат посоветовал Петру собрать и предоставить в суд цепочку инвестиционных контрактов по его квартире.

Кроме того, не следует забывать и о квитанции, подтверждающей, что истец оплатил государственную пошлину.

На этапе составления иска необходимо сразу определить и перечислить в заявлении лиц, права которых так или иначе могут быть нарушены в случаи признания права собственности на квартиру в кооперативном доме.

Определить перечень третьих лиц желательно заранее – в том случае, если суд решит привлечь их к делу, срок его рассмотрения может увеличиться. Понадобится время для уведомления третьих лиц, их вызова в суд.

Как квартира регистрируется в собственность по суду

В среднем на признание права собственности на кооперативную квартиру в суде, как показывает практика, уходит от двух до трех месяцев. Однако сроки могут варьироваться в зависимости от обстоятельств дела.

Что происходит потом? После того, как владелец кооперативной квартиры получает на руки решение суда о признании за ним права собственности, он обращается в Росреестр с целью регистрации этого права. Только после этого он считается законным владельцем (собственником) своей недвижимости.

Вместе с заявлением в Росреестр владелец квартиры предоставляет:

• квитанцию об оплате государственной пошлины;
• две копии решения суда, заверенные инстанцией.

Стоит отметить, что на руках у заявителя могут быть только копии судебного решения, так как его оригинал уходит в материалы судебного дела и хранится в самом суде.

По закону суд обязан направить копию решения о признании права собственности в Росреестр в определенный срок – три дня с момента его вступления в силу. Однако на практике случается так, что суд либо не отправляет решение, либо отправляет его позднее. В таких условиях Росреестр, не получивший копию решения, нередко приостанавливает процесс регистрации, направляя в инстанцию запрос о подлинности того решения, которое предоставил заявитель. Если ответ из суда не приходит (что тоже случается) Росреестр в регистрации отказывает.

Пример

Дмитрий получил право на квартиру в кооперативном доме по суду и занимался подготовкой документов для их отправки в Росреестр. По совету юриста, чтобы избежать отказа в регистрации, он уточнил в суде заранее дату отправления необходимых сведений в Росреестр. В суде ему сообщили, что его юрист может сам доставить в Росреестр решение в запечатанном конверте и подготовили соответствующее сопроводительное письмо.

Если недвижимость не поставлена на кадастровый учет, вместе с регистрацией права собственности либо еще до этого этапа владелец квартиры должен направить обращение в Кадастровую палату с целью постановки своего жилья на учет. Вместе с заявлением ему потребуется предоставить техплан своей квартиры.

Технический план помещения изготавливается кадастровыми инженерами, сведения о которых внесены в реестр Кадастровой палаты. Для подготовки технического плана кадастровому инженеру потребуется проект многоквартирного дома, разрешение на ввод дома в эксплуатацию, постановление о присвоении почтового адреса.

Все документы, которые могут потребоваться для изготовления плана, запрашиваются в ЖСК, у застройщика либо в организациях, осуществляющих строительный надзор. Перед тем, как заказать технический план квартиры, желательно уточнить его наличия – возможно, он уже есть в готовом виде.

Судебная практика: признание права собственности на кооперативную квартиру

Гражданин N обратился в суд о признании за ним права собственности на кооперативную квартиру, в которую он с супругой въехал по обменному ордеру. Ответчик, гражданин M, въехал в комнату в коммунальной квартире, которую N с супругой занимали до обмена на кооперативное жилье. В ЖСК не осталось документов, подтверждающих факт выплаты пая предыдущим владельцем. Отсутствие этого документа не позволяет зарегистрировать право собственности на квартиру.

Суд в ходе рассмотрения дела установил, что на основании обменного ордера N и его супруга въехали в квартиру, имея на это законные основания. В архиве ЖСК не сохранился протокол о приеме в кооператив гражданина N и о выплате им пая, однако на дату рассмотрения дела в суде и на протяжении сорока лет N оплачивает все расходы, которые предусмотрены в рамках членства в ЖСК, оплачивает коммунальные услуги. Он и его супруга проживают в квартире постоянно, также N указан как собственник в лицевом счете.

Рассмотрение дела

Заслушав все пояснения, суд решил, что исковые требования со стороны N подлежат удовлетворению. Кроме того, суд учел, что исходя из данных обменного ордера предыдущему владельцу квартиры, гражданину M, взамен предоставили комнату в коммунальной квартире, в которой раньше жили истец и его супруга. В квартире постоянно зарегистрирована супруга N, что подтверждено данными о характеристиках объекта недвижимости в Федеральной Кадастровой палате, а также копией лицевого счета и выпиской из домовой книги.

В соответствии со ст. 13 Закона «О собственности в РСФСР», член ЖСК, который полностью выплатил пай за квартиру, предоставленную в пользование, получает право собственности на этот объект. Обмен регулировался в соответствии со ст. 67-74 и 119 Жилищного кодекса адрес РСФСР. Согласно им, член ЖСК имел, заручившись согласием проживавших с ним членов семьи и исполкома Совета народных депутатов обменять занимаемое им жилье на объект, принадлежавший другому члену ЖСК или нанимателю, соблюдая правила Кодекса.

Рассмотрев дело, суд пришел к выводу, что право собственности N на квартиру появилось на основании и в результате обмена жилыми объектами в соответствии со ст. 71 Жилищного кодекса РСФСР. На основе толкования Жилищного кодекса РФ буквально, для перехода права собственности на квартиру в ЖСК с выплаченным в полном объеме паем, достаточно подтвердить факт обмена с предыдущим собственником. Суд признал за N право собственности на квартиру, и вынесенное решение стало основанием для регистрации права собственности в ЕГРН.

Читайте также Как приватизировать кооперативную квартиру

Частые вопросы

До каких пор квартира в кооперативном доме остается в собственности ЖСК?

+

Квартира остается в собственности ЖСК до тех пор, пока паевый взнос за нее не будет выплачен участником кооператива в полном объеме. Однако оно не имеет отношения к государственной регистрации права.

Как можно зарегистрировать право собственности на квартиру в ЖСК?

+

Кооперативную квартиру можно оформить в собственность в Росреестре или признать право собственности через суд, если первый способ не привел к нужному результату. Подача иска в суд стандартная, включающая оплату госпошлины.

Какие условия необходимы для регистрации права собственности через Росреестр?

+

Жилой дом должен быть сдан в эксплуатацию, квартира – поставлена на кадастровый учет, а у ЖСК должно быть зарегистрированное право собственности на квартиру.

Как долго суд рассматривает дела о праве собственности на квартиры в ЖСК?

+

Стандартный срок рассмотрения – от двух до трех месяцев, однако он может варьироваться в зависимости от обстоятельств дела, его нюансов.

Кого суд может привлечь в качестве третьих лиц в процесс о собственности в ЖСК?

+

В качестве третьих лиц могут быть привлечены те, чьи права так или иначе могут быть нарушены в результате признания за истцом права собственности на кооперативную квартиру.

Заключение эксперта

С регистрацией права собственности на квартиру в ЖСК не следует затягивать. Велик риск того, что ЖСК ликвидируется или обанкротится, тогда процесс будет осложнен и займет немало времени. Также стоит отметить, что пайщик, не оформляющий квартиру в собственность, фактически лишается права распоряжаться своим жильем – продавать его, дарить, оставлять в наследство. Фактически наследование кооперативной квартиры которая не оформлена в собственность, невозможно, и это тоже стоит учитывать тем, кто до сих пор не озаботился оформлением соответствующих прав на свое жилье. Наследников пайщика ждет немало хлопот.  

Еще один важный момент: пайщик не может также и прописаться в квартире на постоянной основе. До момента официальной регистрации права на кооперативную квартиру не отсчитывается срок давности владения жильем, что может быть важно, если владелец планирует освободить себя от уплаты НДС в случае продажи своей квартиры.

Как оформить в собственность кооперативную квартиру

31 марта 2017

Свободная пресса

Эра советских жилищных кооперативов хоть и канула в Лету, но оставила после себя богатое «наследство» в виде неоформленных в собственность квартир и растерянных жильцов, которые ощущают себя полноправными владельцами своего жилья, однако де-юре таковыми не являются. Каких правил нужно придерживаться, чтобы оставить недвижимость за собой, если паевые взносы до сих пор не выплачены полностью.

Фото: Свободная прессаСвободная пресса

Проблемы правопреемственности

Видео дня

Если паевой взнос не оплачен, квартира фактически принадлежит ЖСК. У пользователя в таком случае нет основания для регистрации собственности. Статья 129 Жилищного кодекса предполагает, что член кооператива может быть полноправным владельцем жилого помещения только в случае полной выплаты пая. Чаще всего с такими проблемами сталкиваются не сами пайщики, а их дети или другие близкие родственники, которые не вписаны в ордер и не состоят в кооперативе, но фактически приняли наследство после смерти своих родителей и долгое время проживают в кооперативной квартире.

Правопреемники имеют полное право обратиться в Росреестр и зарегистрировать собственность на свое имя. Но до того момента им, как наследникам, необходимо получить паенакопления умершего и продолжать выплачивать взносы. Как правило, в этом случае родственникам нужно вступить в кооператив. Решение об этом принимают его члены на общем собрании. После погашения задолженности по взносам правление ЖСК по требованию обязано выдать справку, подтверждающую выплату пая. Она и является правоустанавливающим документом, на основании которого регистрирующий орган оформит квартиру в собственность фактического хозяина.

Однако в силу давности кооперативных «историй» и смерти собственников настоящим владельцам часто приходится обращаться в суд. При этом даты в справках зачастую играют решающую роль при вынесении решений и не всегда могут соответствовать действительности. Все потому, что раньше хронику кооперативов вели органы технической инвентаризации, которые не фиксировали сделки по передаче прав, и только с конца 90-х эта информация стала архивироваться в Росреестре.

«В одном из судебных споров, — приводит пример адвокат Олег Сухов, — дочь умершего члена кооператива попыталась отсудить квартиру, за которую отец не успел полностью выплатить паевой взнос. В исковых требованиях она заявила, что постоянно и непрерывно пользовалась жильем и, кроме того, является наследницей первой очереди. Районный суд отказал в иске на основании того, что пай не был выплачен целиком, следовательно, квартира не могла находиться в собственности умершего, а значит, унаследовать ее нельзя. Истица не согласилась с таким решением и обжаловала его. В порядке апелляции право собственности на кооперативную квартиру было признано за наследницей, поскольку после смерти отца она все же оплатила остаток паевого взноса».

Но точку в этом споре поставил Верховный Суд. Он отменил решение областного и принял позицию районного суда, таким образом окончательно отказав дочери в праве владения кооперативным жильем. При вынесении решения судьи руководствовались тем, что фактический пользователь спорной квартиры умер в 1989 году, то есть до принятия закона о собственности. Кроме того, истек срок (полгода), в течение которого можно было принимать наследство. Поэтому наследовать дочь могла не квартиру, а паенакопления, вне зависимости от того, внесены они полностью или частично.

Видеоврез (реклама)

Приобретательная давность

Количество ЖСК в России регулярно сокращается. Это связано с тем, что большинство из них оказываются вне закона после преобразования в ТСЖ. Как следствие — основная часть жилищных активов уходит из подведомственности бывших кооперативов и становится частной собственностью жителей. Тот, кто в срок оплатил паевые взносы и прошел процедуру своеобразной приватизации, то есть оформил квартиру на себя, является легитимным владельцем. Сложности же возникают у граждан, которые не оплатили пай вовремя, ведь теперь им некому перечислить оставшиеся взносы и негде взять справку об отсутствии задолженности для предоставления ее в Росреестр: раз ЖСК ликвидирован, стало быть, уполномоченного органа нет.

Заявить о своих правах на такое жилье необходимо в суде, основываясь на давности владения и распоряжения квартирой. При этом фактическое продолжительное пользование объектом нужно будет доказывать, например, квитанциями об оплате коммунальных услуг, датированными разными периодами времени, или чеками, подтверждающими проведение ремонта.

В соответствии с Гражданским кодексом так называемая приобретательная давность наступает тогда, когда человек формально не владеет квартирой, но непрерывно проживает в ней, добросовестно пользуется, как своей собственной на протяжение как минимум 15 лет. На основе приобретательной давности закон позволяет проживающему зарегистрировать право собственности.

Однако на практике большие сложности при регистрации права собственности у владельцев кооперативных квартир возникают и тогда, когда они выплатили паевые взносы. Часто руководство ЖСК просто препятствует приватизации объектов, всячески избегая встреч с жильцами, не выдает им справки о выплаченных взносах и другие документы, необходимые для оформления жилья.

Единственный выход отстоять свои права в такой ситуации – обратиться в суд. Заручившись документами и показаниями возможных свидетелей, следует заявить о своих требованиях в иске к правлению кооператива. В большинстве случаев судьи принимают сторону владельца, если он способен доказать выполнение финансовых обязательств по заключенному с ЖСК договору. Такими подтверждениями могут быть платежные квитанции, акт о полной выплате паевого взноса, а также смотровой ордер и акт приема-передачи квартиры. Если решение принято в пользу истца, оно и будет считаться основным документом, по которому Росреестр зарегистрирует право собственности на спорную недвижимость.

Олег Сухов,Росреестр,

кооперативов и кондоминиумов: плюсы и минусы

По данным Института общественных ассоциаций, почти 74 миллиона американцев живут в общественных ассоциациях, при этом число ассоциаций неуклонно растет и составляет где-то между 352 000 и 354 000 в прошлом году. Двумя наиболее распространенными типами этих ассоциаций являются ассоциации кондоминиумов и жилищные кооперативы или кооперативы. Вот различия между ними.

Кондоминиум и кооператив: в чем разница?

И квартиры, и кооперативы похожи тем, что жители живут в отдельных единицах с общими помещениями общего пользования, такими как бассейн, центр отдыха или игровая площадка. Основное различие между кондоминиумом и кооперативом заключается в структуре собственности.

Когда вы покупаете квартиру, вы получаете квартиру и долю в общих помещениях. Когда вы покупаете кооператив, вы фактически покупаете долю в собственности, и ваша аренда позволяет вам жить в квартире. Думайте о кооперативах так же, как об инвестициях в фондовый рынок: вы не владеете подразделением, но являетесь акционером, поэтому у вас есть право голоса в управлении кооперативом.

Вот другие основные различия между квартирой и кооперативом:

1. Цена

По данным Национальной ассоциации жилищных кооперативов, кооператив часто дешевле, чем покупка квартиры. (НАХК).

Однако первоначальный взнос для кооператива может быть высоким. В то время как владельцы квартир могут воспользоваться ипотечными кредитами с более низким первоначальным взносом, например, обычным кредитом под 3 процента, по данным NAHC, большинство кооперативов требуют первоначальный взнос в размере от 10 до 20 процентов. В некоторых случаях это требование может быть значительно выше. На Манхэттене, например, для кооперативов обычно требуется 50-процентный первоначальный взнос.

Однако есть еще один компромисс: затраты на закрытие кооператива, вероятно, будут ниже, чем окончательные расходы на квартиру, поскольку вам не нужно будет платить за некоторые сборы, такие как страхование титула.

Если у вас есть много наличных денег, более низкая цена кооператива может быть привлекательной. Однако, если вам нужен кредит, квартира может быть лучшим ходом. Имейте в виду, что ипотечные кредиторы чаще выдают кредиты на квартиру, чем на кооператив. Это связано с тем, что если заемщик не выполнит обязательства по кредиту на квартиру, кредитор будет иметь дело с недвижимостью, а не с акциями, которые может быть труднее продать.

Определите подходящее время для погашения ипотечного кредита с помощью наших ежедневных тенденций ставок.

2. Комиссионные сборы

Кооперативные сборы, как правило, выше, чем сборы за кондоминиумы, потому что кооперативы объединяют все ежемесячные расходы в один счет, включая налог на газ, воду и имущество.

Например, если пайщик кооператива владеет 2 процентами имущества, он будет платить 2 процента счета за электричество. Для жителей, которые много путешествуют или могут не использовать столько электроэнергии каждый месяц, эта модель может оказаться пустой тратой денег.

С другой стороны, это может быть удобно для тех, кто не хочет беспокоиться об оплате коммунальных услуг отдельно и предпочитает простоту одного ежемесячного счета. Владельцы квартир оплачивают коммунальные услуги и налоги самостоятельно, поэтому эти расходы не отражаются в ежемесячных платежах.

«Когда покупатели видят эти огромные сборы, они просто притормаживают и говорят: «Я ни за что на свете не плачу столько денег», но они, вероятно, потратят столько же на квартиру», — объясняет Лесли Уайт, директор агент Redfin в районе Вашингтона, округ Колумбия. «Мой совет — разбить расходы и провести параллельное сравнение, чтобы получить точную картину того, сколько [вы] будете платить каждый месяц».

В многоквартирных домах тоже взимается плата. Вы будете платить сборы HOA за то, что являетесь частью ассоциации кондоминиумов, и стоимость этих сборов может сильно различаться в зависимости от того, что ассоциация предлагает в виде удобств и услуг. Например, если ваша квартира находится в высотном здании со спортзалом и швейцаром, ваши сборы за ТСЖ могут быть выше, чем если бы вы владели небольшим холлом с ограниченными удобствами.

Что касается налогов на недвижимость, то владелец квартиры платит налог на оценочную стоимость квартиры, а акционер кооператива платит часть налога на всю собственность. Таким образом, если у акционера есть 10-процентная доля, он несет ответственность за 10 процентов от общей суммы налога на имущество.

3. Управление

Кондоминиумы и кооперативы работают одинаково с точки зрения содержания общего пространства. В многоквартирных домах есть ассоциации квартир, а в кооперативах есть совет, члены которого могут голосовать за изменения или дополнения к существующим правилам и политикам.

Самое важное различие между их руководящими органами заключается в процессе проверки новых резидентов. Кооперативы, как известно, более строги в отношении того, кому разрешено покупать, часто требуя проверки биографических данных, рекомендаций и другой личной информации. Если вы взвешиваете плюсы и минусы кооператива, такая схема управления может быть существенным недостатком, если вы хотите продать свою долю членства. Совет кооператива может отказать вашему покупателю по любому количеству причин.

Ассоциация или правление обычно также ограничивают возможности изменения вашего пространства. Например, владелец кооператива или квартиры может покрасить внутреннюю часть своей квартиры в любой цвет, который пожелает, но им, возможно, придется соблюдать правила, если они хотят покрасить внешнюю часть.

4. Аренда или продажа

Если вы взвешиваете все за и против покупки кооператива, вы можете отнести простоту его продажи или сдачи в аренду арендатору к категории «против».

Владельцы квартир часто могут сдавать свои квартиры в субаренду, хотя некоторые ассоциации имеют ограничения на процент квартир, которые можно арендовать в любой момент времени. Аренда в кооперативах вообще запрещена.

Кроме того, продать квартиру обычно намного проще, потому что не требуется обширный процесс собеседования. В целом, кондоминиумы предназначены «для людей, которые планируют расширяться в ближайшем будущем, приобретать большие дома и хотят продать или сдать в аренду свой нынешний дом», — говорит Уайт.

Для сравнения, совет кооператива может отказать покупателю по любому количеству причин, таких как его предложение или кредитная история. Если правление хочет дождаться более высокой цены продажи, чтобы воспринимаемая стоимость здания не уменьшилась, то акционер находится в их власти.

5. Удобства

Плата, которую вы платите за проживание в кондоминиуме или кооперативе, может дать вам доступ к таким удобствам, как бассейн, терраса на крыше или тренажерный зал. Общеизвестно, что сообщества кондоминиумов предлагают больше удобств, но кооперативы также могут предлагать аналогичные льготы. Если для вас важны клуб, поле для игры в бочче и другие общие предложения, обязательно учитывайте их при выборе между квартирой или кооперативом.

6. Доступность

Вы можете найти квартиры на продажу в каждом крупном городе США, но эти квартиры становятся все более доступными и в небольших городах. Кооперативы, с другой стороны, гораздо менее распространены во многих частях страны.

По данным NAHC, большинство кооперативов были созданы до середины 1970-х годов и их можно найти в таких местах, как Филадельфия, Нью-Йорк, Чикаго, Сиэтл и других крупных городских районах. Если вы хотите жить где-нибудь в более сельской местности, скорее всего, вам будет сложно найти варианты кооператива.

Итог

Учитывая плюсы и минусы как квартир, так и кооперативов, первый шаг к выяснению того, какой из них более выгоден для вас, — это подумать, как долго вы планируете жить в квартире. Поскольку кооперативы дешевле заранее, долгосрочные жители могут в конечном итоге сэкономить немало денег по сравнению с покупкой квартиры.

Еще одно потенциальное преимущество? Кооперативы, по сути, позволяют вам выбирать соседей вручную. Изнурительный процесс собеседования позволит вам лучше понять, с кем вы столкнетесь в местах общего пользования.

Напротив, владение квартирой может помочь вам диверсифицировать свой инвестиционный портфель. В то время как устав кондоминиума может ограничивать количество арендаторов в сообществе, владельцы кондо имеют возможность сдавать свою квартиру в субаренду и, как правило, легче продавать.

Взвешивая варианты, убедитесь, что вы понимаете правила ассоциации или правления. Вы хотите быть уверены, что не подписываетесь на правила, которые могут помешать вашему образу жизни или целям. Уайт также рекомендует спросить правление или ассоциацию, есть ли какие-либо текущие проблемы, которые решаются, или предстоящие изменения, которые затронут жителей, поскольку это может помочь вам принять решение.

Подробнее:

• Кондо или таунхаус: что лучше для вас?
• Как работает ипотека на квартиру?
• Второй дом и инвестиционная недвижимость: разные ставки и требования по ипотеке

Что такое кооператив? Все, что вам нужно знать

Если вы живете в крупном городе, вы слишком хорошо знакомы с высокой стоимостью покупки дома. Кооператив может быть отличной альтернативой, и это менее дорогой вариант, чем, например, квартира.

Если вы думаете о покупке кооператива, читайте дальше, чтобы узнать больше о том, что это такое, как он работает и как решить, подходит ли вам этот тип дома.

Кооператив, определение

Кооператив или жилищный кооператив — это тип жилья, принадлежащего корпорации, состоящей из владельцев кооператива. Корпорация владеет интерьером, экстерьером и всеми помещениями общего пользования здания. Вместо того, чтобы покупать недвижимость, как при традиционной сделке с недвижимостью, вы покупаете акции корпорации — ассоциации кооперативов, которая контролирует кооператив, что дает вам право на жилую площадь.

Кооперативы, как правило, более распространены в густонаселенных городах с высокой стоимостью жизни, потому что они стоят гораздо меньше первоначальных взносов, чем квартиры или дома. Однако за них взимается более высокая ежемесячная плата за обслуживание (обсуждается ниже).

Кооперативы наиболее распространены в Нью-Йорке. На самом деле кооперативов в Нью-Йорке больше, чем традиционных кондоминиумов, в соотношении почти 3 к 1.

Как работает кооператив?

Когда вы покупаете кооператив, вместо того, чтобы получить часть собственности по стандартному документу, вы фактически получаете долю в здании. Кооперативы принадлежат и управляются некоммерческой кооперативной ассоциацией, при этом каждый акционер-арендатор разделяет расходы на техническое обслуживание и услуги.

Кооперативное объединение

Кооперативное объединение действует в соответствии со своим уставом, за который члены голосуют в случае возникновения споров.

Кооперативная ассоциация несет ответственность за управление членскими взносами, покрывающими содержание здания, налоги на недвижимость, удобства и любые основные ипотечные кредиты, прикрепленные к собственности и ее подразделениям.

Совет кооператива

Для надзора за управлением зданием акционеры избирают совет, который принимает решения о том, с какой управляющей компанией работать, как устанавливать ежемесячную плату за обслуживание и когда проводить — и как позволить себе — капитальный ремонт, ремонт и ремонт.

Владелец кооператива или пайщик

Владельцы кооперативного дома являются пайщиками, что означает, что они также являются собственниками здания и своей квартиры. Все акционеры кооператива являются членами ассоциации и, следовательно, несут ответственность за голосование по правилам кооператива и по управлению зданием.

Владельцы кооператива также несут ответственность за уплату ежемесячной платы за обслуживание и любые специальные сборы, взимаемые правлением кооператива.

Управляющая компания

Правление кооператива обычно нанимает управляющую компанию для помощи кооперативу в повседневном принятии решений и управленческих задачах. В более крупных зданиях управляющая компания обычно нанимает суперинтенданта для уборки мест общего пользования и текущего обслуживания.

Кондо Против. Кооператив: что одинаково, а что отличается?

В основном все сводится к тому, что вы можете себе позволить.

Что то же самое:

Кондоминиумы и кооперативы во многом похожи. У обоих могут быть общие помещения, удобства и услуги, предоставляемые их соответствующими ассоциациями, которые значительно увеличивают стоимость собственности или паев кооператива.

По этой причине ваш кредитор захочет оценить жизнеспособность ассоциации, чтобы убедиться, что она сможет продолжать выполнять свои финансовые обязательства и предоставлять услуги в долгосрочной перспективе. Многие документы, используемые для проверки жизнеспособности кооперативной ассоциации, похожи на документы проверки кондоминиума. Процесс включает, но не ограничивается:

• Анализ бюджета
• Обзор страховки
• Проверка соблюдения ограничений владения, включая то, что отдельное лицо может владеть только ограниченным количеством квартир, а 50% квартир должны быть заняты в качестве основного места жительства
• Обзор общей ипотеки для кооператива при наличии таковой
• Устав

Отличия:

Есть несколько ключевых отличий, о которых вам следует знать, если вы только начинаете думать о покупке собственной квартиры.

Стоимость квартиры

Кооперативы, как правило, вдвое дешевле квартир, но ежемесячная плата обычно намного выше. Это потому, что большая часть из них уходит на выплату ипотеки за само здание.

Кондоминиумы намного дороже, потому что базовая стоимость собственности и здания включена в цену покупки. В свою очередь, ежемесячные платежи намного ниже, потому что все, для чего они используются, это налоги, страхование и управление зданием.

В качестве примера давайте посмотрим на разницу в цене между средними квартирами и кооперативами на заведомо дорогом рынке недвижимости Манхэттена. Согласно отчету Эллимана, в третьем квартале 2021 года средняя цена кооператива на Манхэттене составляла 1 313 215 долларов, а средняя цена за квадратный фут — 1 159 долларов.. Напротив, средняя квартира на Манхэттене стоила 2 528 274 доллара при средней цене за квадратный фут 1881 доллар. Это примерно 52% разницы в цене.

Цены на недвижимость, очевидно, зависят от количества комнат в квартире, а также от конкретного района, в котором вы живете, поэтому цифры будут варьироваться от района к району и от района к району, но это даст вам хорошую основу для сравнения.

С другой стороны, в типичной нью-йоркской ассоциации кондоминиумов, где ассоциация несет ответственность только за налоги на имущество и страхование комплекса, гораздо более высокая стоимость единицы отражает аналог кондоминиума основной ипотеки.

Ежемесячная плата за обслуживание по сравнению с. Common Charges

Вы должны будете вносить ежемесячные платежи за обслуживание, поровну распределяемые между всеми жильцами кооперативной квартиры. Стоимость этого сбора может сильно варьироваться в зависимости от размера здания и того, что включено в плату за обслуживание, но она может включать вашу долю в следующем:

• Любая базовая ипотека на здание
• Государственные и местные налоги на недвижимость
• Уход за зданием (все, от системы отопления до крыши)
• Благоустройство зданий
• Обязанности по начислению заработной платы, включая суперинтенданта, швейцара, обслуживающий персонал и т. д.

Плата за квартиру, с другой стороны, ограничивается обслуживанием и текущим ремонтом мест общего пользования. Поскольку кондоминиумы ориентированы на высококлассных покупателей, многие ассоциации предлагают такие удобства, как тренажерные залы и бассейны, которые могут увеличить их общие расходы.

Качество жизни

Владея квартирой, вы владеете всем пространством от стен. Это означает, что вы можете делать ремонт по своему усмотрению — при условии, что вы соблюдаете требования к шуму в квартире и правила использования мест общего пользования — а их меньше. правила, регулирующие то, что происходит в этих стенах, особенно когда речь идет о таких вещах, как домашние животные.

Чем отличается покупка кооператива?

Существует важное различие между покупкой кооператива и другими соглашениями о собственности

Перед продажей вы должны быть одобрены советом кооператива

Советы кооперативов имеют право одобрять или не одобрять покупателей до того, как кооперативная продажа может начаться. Это означает, что вам нужно будет представить пакет совета директоров, подготовленный вашим агентом по недвижимости, и подготовиться к собеседованию с советом директоров.

Некоторые кооперативы печально известны тем, что отказывают покупателям сразу, по произвольным причинам или вообще без причины. Многие считают, что это делается для повышения престижа проживания в конкретном здании.

В целом, правление кооператива просто хочет быть уверенным, что вы можете и будете своевременно платить то, что от вас ожидается, и что вы вряд ли вызовете беспорядки в здании.

Вам придется жить в соответствии с уставом

Если вы планируете ремонт своей новой квартиры, перед покупкой ознакомьтесь с уставом. Советы кооперативов должны одобрять любой ремонт, который вы делаете в своей квартире. Устав вашего кооператива может также содержать запреты на домашних животных, шум, курение и множество других областей вашей жизни, которые вы можете считать личными.

Устав также содержит положения, такие как налоги на продажу, которые вам, возможно, придется заплатить совету директоров при продаже, и правила субаренды, направленные на предотвращение субаренды. Внимательно прочитайте их перед покупкой.

У вас будут финансовые обязательства, пока вы там проживаете

Как мы обсуждали выше, как владелец кооператива, вы несете ответственность за свою долю – в зависимости от процента долей, которыми вы владеете в здании – в основной собственности здания ипотека, а также ваша доля общих сборов здания. Это называется ежемесячной платой за обслуживание. Это, конечно, помимо вашей собственной ипотеки за сами акции.

От вас также может потребоваться уплатить специальный сбор, если здание требует капитального ремонта или реконструкции, пока вы в нем проживаете.

Кооперативы предлагают налоговые льготы

Существуют налоговые льготы, связанные с кооперативным владением. Если вы детализируете свои налоговые вычеты, вы можете вычесть проценты по кредиту за ваши доли в собственности, а также вы можете вычесть свою долю процентов по полной ипотеке, которую кооперативное объединение удерживает для здания.

Однако существуют ограничения на этот вычет. Для любой недвижимости, купленной после 15 декабря 2017 года, проценты по ипотеке могут быть вычтены при стоимости имущества до 750 000 долларов США для совместных заявителей и 375 000 долларов США, если вы состоите в браке и подаете документы раздельно. Если вы приобрели свой дом до этой даты, вы находитесь в рамках старых ограничений в 1 миллион долларов с точки зрения стоимости имущества.

Вы также можете вычесть плату за обслуживание, если она предназначена для действительного обслуживания, а не улучшения имущества. У IRS есть рекомендации, но они немного сложны, поэтому мы всегда рекомендуем обращаться к налоговому консультанту или IRS, если у вас есть какие-либо вопросы. С IRS можно связаться по телефону (800) 829-1040.

Наконец, вы можете вычесть свою долю государственных, местных налогов и налогов на недвижимость до общей суммы в 10 000 долларов США (или 5 000 долларов США, если вы состоите в браке и подаете заявление отдельно).

Как купить акцию кооператива

Существуют некоторые различия, но в большинстве случаев процессы одобрения ипотечного кредита для кооператива и квартиры очень похожи.

Шаг 1: Предварительное одобрение ипотеки

Во-первых, необходимо получить одобрение на получение кредита. Этот обзор имеет те же критерии, что и традиционная ипотека. Кредитор рассмотрит доход, цель собственности и ее стоимость, а также ваши активы и кредит.

Затем выберите ипотечного кредитора, просматривая лучшие котировки. Подайте заявку на предварительное одобрение ипотеки от выбранного вами кредитора. Этот обзор имеет те же критерии, что и любой другой обычный кредит. Кредитор проверит кредитный рейтинг заявителя, проверит его доход и активы, а также проверит соотношение долга к доходу. Затем они выдадут письмо с предварительным одобрением и лимитом ипотеки.

Шаг 2: Выберите квартиру

Самое интересное! Завершите свой бюджет доступности жилищной ипотеки и отправляйтесь за покупками с вашим агентом по недвижимости для вашей новой квартиры.

Этап 3: Проверка кредитором стабильности кооператива или ассоциации кондоминиумов

Следующим этапом процесса является проверка кредитором кооперативной ассоциации для определения ее стабильности. Хотя это и не совсем то же самое, процесс проверки имеет много общего с проверкой квартиры кредитором. Однако одно важное отличие заключается в том, что все кооперативные строительные работы должны быть завершены на 100%, чтобы получить ссуду на ваши акции через Quicken Loans®. В остальном обзор бюджета, страховых полисов и устава очень похож.

Этап 4: Процесс утверждения совета директоров кооператива и устава

Последний этап уникален для кооперативных транзакций: вам часто приходится обращаться за утверждением к совету кооператива, что может включать собеседование, а также финансовый анализ. проверка данных.

Советы кооперативов могут произвольно отклонить вашу заявку, и, как известно, они это делают. Однако они должны соответствовать федеральному Закону о справедливом жилищном обеспечении, что означает, что вам не могут отказать на основании расы, цвета кожи, инвалидности, религии, пола, семейного положения или национального происхождения.

Как правило, ассоциации должны спрашивать только о двух вещах:

• Ваши финансы и кредитная история
• Понимаете ли вы и готовы ли соблюдать устав

Кредиторы также будут следить за положениями устава, которые накладывают ограничения на право владельца продавать, когда и кому они пожелают.

Часто задаваемые вопросы о кооперативах

Все ли кооперативы расположены в высотных многоквартирных домах?

Существует распространенное заблуждение, что все кооперативы находятся в стандартных многоквартирных домах. Это просто неправда. В Нью-Йорке, например, кооперативы охватывают всю гамму: от бруклинских домов из коричневого камня и малоэтажных домов до небоскребов на Манхэттене и домов на две семьи в Бронксе и Квинсе — и все, что между ними.

Несу ли я ответственность за содержание здания?

Как владелец кооператива, владеющего зданием, да. Но владельцы обычно не несут ответственности за выполнение работы самостоятельно, если только они не согласились выполнять функцию — распространенную только в двух- или трехквартирных домах без управляющего — для снижения стоимости здания. Большинство кооперативов нанимают профессиональные управляющие компании для надзора за выполнением этих функций.

Кооперативы часто путают с добровольными жилищными кооперативами, в которых владельцы живут и работают вместе, чтобы снизить плату и укрепить чувство общности или общей цели. В таких договоренностях владельцы вполне могут согласиться выполнять общественные обязанности.

Могу ли я рефинансировать свою совместную ипотеку?

Да, можно. Почти любую ипотеку можно рефинансировать — если вы своевременно платите — часто по более низкой ставке и на лучших условиях.

Вы создаете капитал в кооперативе?

Не в строгом смысле, нет. Это потому, что технически вы не владеете недвижимостью, когда покупаете кооператив, поэтому вы не создаете собственный капитал. Но ваши акции будут дорожать или терять в цене вместе с остальной частью рынка недвижимости, и вы все равно можете платить налоги на прирост капитала при продаже.

The Bottom Line

Если вы ищете реальный способ жить в шумном мегаполисе или хотите наслаждаться собственным домом без дополнительных обязанностей, кооператив может быть хорошим вариантом для вас. Но помните, вы должны играть по правилам ассоциации. Потратьте время, чтобы взвесить все за и против и убедиться, что вы можете получить необходимое финансирование.