Если квартира в долевой собственности как делится при разводе: как быстро и правильно разделить недвижимость после расторжения брака в 2022 году

Как разделить квартиру после развода :: Мнения :: РБК Недвижимость

Екатерина Баглаева из коллегии адвокатов «Юков и партнеры» рассказывает в своей очередной авторской колонке про права собственности на недвижимость супругов в разводе.

Фото: Depositphotos/lucidwaters

Юрист Екатерина Баглаева

Находясь в браке, супруги наживают совместное имущество. При расторжении брака по тем или иным причинам перед ними стоит вопрос раздела нажитого имущества. Самым распространенным и ярким примером является раздел приобретенного в браке недвижимого имущества в виде квартиры.

Основными вопросами при этом являются: в каких долях бывшие супруги будут владеть квартирой, каким образом теперь они будут ей пользоваться и распоряжаться. При этом часто один из супругов «злоупотребляет» своими правами, пытается продать свою долю бывшему супругу по завышенной цене, обещает подселить или зарегистрировать незнакомых людей и т. д. Предлагаю разобраться, насколько обоснованы такие «угрозы», чего стоит и чего не стоит бояться бывшему супругу в такой ситуации. 

adv.rbc.ru

С юридической точки зрения право собственности представлено т.н. «триадой полномочий». Это права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, свободно, по своему усмотрению, с соблюдением установленных норм. В случае же когда имущество принадлежит нескольким лицам, то есть является общей собственностью, эта триада прав должна осуществляться согласованно с триадой прав сособственников.

Ввиду особых отношений собственников, которые состоят в браке, законом предписано, что сособственники владеют и пользуются совместным имуществом сообща, а распоряжаться имуществом может любой из собственников, но с согласия другого собственника. Именно поэтому, если супруг не давал согласия на распоряжение имуществом, например на его продажу, он может требовать признания сделки недействительной в судебном порядке. В случае если супруги прекращают брачные отношения, происходит раздел имущества с выделением из него доли каждого.

Таким образом, с прекращением брачных отношений прекращается режим совместной собственности и начинается режим долевой собственности.

По общему правилу, доли бывших супругов будут равными. При этом суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей или в других случаях, например, когда супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.

С учетом того что каждый из сособственников обладает своими особыми индивидуальными интересами, долевая собственность и реализация вытекающих из нее прав могут стать значительными проблемами, которые нередко сопровождаются злоупотреблением прав.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, как указано в ГК РФ, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Очень легко представить ситуацию, когда бывшие супруги не могут прийти к соглашению по вопросу пользования и владения квартирой. Например, один из бывших супругов хочет вселить в квартиру третьих лиц или членов своей семьи, а другой против этого. В таком случае лицо, не получившее согласия сособственника, не имеет права кого-либо вселять в квартиру. Исключение делается лишь для несовершеннолетних детей, которые могут вселяться в жилое помещение, где проживают их родители, независимо от мнения остальных собственников жилого помещения. Часто один из собственников желает сдать принадлежащую ему часть помещения в аренду. Для этого также необходимо получить согласие сособственника. При этом не стоит забывать, что доля в праве собственности не означает право собственности на какую-то конкретную часть помещения, комнату и т.п. Даже если доли при отчуждении были указаны в виде части имущества или размера площадей, соглашением всех участников общей собственности, а в случае спора – судом, доли определяются в виде арифметических дробей, соответствующих размерам принадлежащих каждому из них частей или площадей общего имущества.

Участник общей долевой собственности на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение в него и, следовательно, на проживание в жилом помещении. Реализация собственником правомочий владения и пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, зависит от размера его доли в праве собственности на это жилое помещение и соглашения собственников.  Если же размер доли не позволяет владеть и пользоваться соразмерной частью имущества, собственник может требовать соответствующую денежную компенсацию.

Если же доля собственника не столь мала, но сособственники не позволяют ему заселиться в квартиру, ему необходимо обратиться в суд с иском об определении порядка пользования квартирой и обязании не чинить препятствия во вселении в квартиру.

Другим немаловажным моментом долевой собственности является бремя уплаты налогов, сборов и других платежей. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате таких платежей, а также в издержках по содержанию и сохранению имущества. Вместе с тем в исключительных случаях суд может отступить от этого принципа и распределить расходы с учетом материального положения сособственников, состояния здоровья и других заслуживающих внимания обстоятельств.

С учетом тех же индивидуальных интересов распоряжение долей в собственности может также стать значительной проблемой. В целом собственник вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом, по своему усмотрению.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. То есть, если бывший супруг решает продать свою часть, он обязан сначала предложить купить ее другому бывшему супругу.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Стоит указать, что правило преимущественной покупки действует только в случае продажи или мены доли в праве общей собственности. Хотя на практике сложно представить, чтобы сособственники могли предложить аналогичные условия мены.

Правило преимущественной покупки не применяется при наследовании и дарении. На практике это часто приводит к злоупотреблению правами. Часто под видом дарения фактически совершается купля-продажа доли, то есть совершается притворная сделка. Поскольку доказать это крайне трудно, чаще всего остальные сособственники остаются без защиты. Если же удается доказать, что сделка была притворной, сособственник может требовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя.

Преимущественное право покупки действует лишь тогда, когда доля продается постороннему лицу.

То есть если доля отчуждается другому сособственнику, такое право не действует. Это положение также дает пространство для злоупотреблений. Поскольку недобросовестные собственники «дарят» незначительную долю постороннему лицу, а затем осуществляют ему, как сособственнику, возмездную передачу имущества без согласия других собственников, которое уже и не требуется.

Немаловажным фактом является то, что купля-продажа должна проходить на равных условиях, то есть по той же цене, с теми же условиями оплаты и т.д. как для сособственника, так и для постороннего лица. Поэтому не получится предложить сособственникам приобрести долю по завышенной цене, а получив отказ, продать ее по цене ниже третьему лицу, поскольку изменение цены является существенным и новым условием купли-продажи, а следовательно, продавец будет обязан уведомить сособственников о новом предложении. Если сособственник соглашается купить долю, но при этом предлагает неприемлемые условия оплаты (например, с отсрочкой платежа), то продавец может продать долю третьему лицу на обозначенных условиях.

Юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Екатерина Баглаева специальноя для «РБК-Недвижимости»

Как по закону делят имущество пребывающее в долевой собственности

Содержание

• 1 Определение
• 2 Как делить
• 3 Советы

Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, имеет свои тонкости.

Каким моментам стоит уделить внимание и как решить вопрос без ущемления прав собственников, читайте далее.

 

 

Определение

Любое имущество может принадлежать как одному человеку, так и нескольким.

Если квартира принадлежала супругу до брака, она остается в его собственности (кроме некоторых случаев, о которых лучше уточнить у юристов). Чаще случается, что жилье попадает в категорию совместно нажитого имущества. Оно, в свою очередь, делится на 2 вида:

1. Совместное: в этом случае точно не определено, кому из супругов какая доля принадлежит. Это может быть связано с тем, что квартира покупалась на семейные средства.
   Условно при разводе каждый получает половину.
2. Долевое: в документах на недвижимость должно быть четко прописано, кому какая часть принадлежит. В этом случае при разводе каждый получает прописанную в документах долю.

Долевая собственность может быть полезной, если при покупке квартиры  внесены неравные доли: муж продал квартиру, оплатив 3/4 стоимости, а жена доложила оставшиеся 1/4. В этом случае при разводе делить недвижимость поровну может оказаться невыгодно для мужа, внесшего больше денег. Он может потребовать от суда провести выдел четверти имущества и ни сантиметром больше.

Как делить

Разделить квартиру бывшие муж и жена смогут в любое время: во время брака, составив брачный договор, в процессе развода, написав обоюдное соглашение, или после, подав иск в суд на раздел имущества.

Обычно так поступают, если один из супругов обнаруживает, что его право на недвижимость притесняется.

Не всем захочется проживать под одной крышей с бывшим, а потому у мужа и жены есть несколько вариантов:

1. Продать жилплощадь и разделить сумму. При этом стоимость квартиры вычисляется по ее настоящей рыночной на данный момент времени.
2. Один из супругов может выкупить долю второго, полностью получив недвижимость в свои руки.
3. Если один из супругов не соглашается продать жилье, но и денег на выкуп всей площади у него нет, остается только жить вместе, однако этот вариант несет в себе многие проблемы.

Комментарии юриста: согласно закону, оба супруга могут пользоваться долями недвижимости только, если есть возможность изолировать их комнаты. Каждый должен иметь отдельные кухню, коридор, ванную, туалет и кухню. Если кто-то запрещает другому использовать общую площадь, суд должен наложить на него взыскание.

Фактический раздел недвижимости возможен только при дележке загородного дома: его можно перестроить и разделить на две половинки. Это относится и к самой земле, на которой стоит дом: ее можно разграничить и поставить забор. Деление квартиры, если оно возможно, определяется только после судебной технической экспертизы.

Советы

После развода каждый супруг имеет право делать со своей частью что угодно: жить там, хранить вещи, находиться в местах общего пользования.

Часто случается, что жена или муж продают долю. Это возможно только, если доля не выходит за пределы комнаты. Например, при разделе недвижимости муж получил 32 кв. метра: это комната в 24 кв. метра и часть общей гостиной.

Он может распоряжаться комнатой так, как ему захочется, но продать долю в общей гостиной не сможет. Для этого ему придется заручиться согласием всех остальных собственников.

В некоторых вариантах суд может предложить одному из супругов обменять долю в квартире на другую недвижимость. Например, отдать мужу целую квартиру, а жене — дачу. Это поможет избежать ссор и разногласий в дальнейшем.

Если сумма чьей-либо части невелика, суд может обязать второго супруга выкупить ее, заплатив реальную стоимость. Несмотря на то, что автомобиль может быть долевой собственностью, он не делится между супругами и либо продается, а сумма делится, либо один из них  выкупает автомобиль.

Возможно, Вам будет полезна статья о делении бизнеса при разводе.

О том, как делить долги после развода, Вы можете почитать здесь.

Раздел долевой собственности — это довольно сложный процесс, решить который можно при помощи простого разговора и решения спора до обращения в суд. В этом случае супруги получают возможности урегулировать вопрос быстрее, заплатив при этом меньшую госпошлину.

Если же сделать это самостоятельно невозможно, нужно представить суду как можно больше доказательств своей правоты, чтобы убедить его принять вашу сторону. Также суд будет учитывать долю детей и защищать их права.

Как делится при разводе имущество, находящее в долевой собственности, смотрите ответы юриста в следующем видео:

Можете ли вы развестись и при этом иметь совместный дом?

1. Можете ли вы развестись и по-прежнему иметь совместный дом?
2. Как разделить имущество при разводе?
3. Как можно разделить недвижимость?
4. Какие проблемы связаны с совместной собственностью?
5. Юридическая фирма Myers может помочь с обращением в отдел семейного имущества

Раздел имущества при разводе становится тем сложнее, чем больше становится имущество. И немногие пары владеют чем-то большим, чем их дом.

Есть несколько способов справиться с семейным домом, когда вы и ваш партнер идете разными путями, но поиск наилучшего способа справиться с разделом имущества при разводе может зависеть от получения квалифицированной юридической помощи.

Вы могли бы попытаться определить разрыв самостоятельно, но договориться о крупных активах может быть сложно. В этих случаях вы можете обратиться в суд за помощью при разделе имущества, приобретенного во время брака.

Эти активы включают имущество супругов или имущество и долги, которые вы требовали после заключения брака и до вашего развода. Отдельные активы, которыми супруг владел до брака, не могут быть разделены.

Семейный дом может относиться к разным категориям

Если семейный дом был куплен до брака, или собственность была унаследована или получена в дар, она может быть отдельной собственностью.

Дом может стать супружеской собственностью, если вы рефинансировали или взяли кредит под залог дома и изменили документ, включив в него оба ваших имени. Индивидуальная собственность также может быть смешана, когда один из супругов вкладывает финансы или усилия в дом, которым владеет другой супруг.

Если стоимость имущества увеличилась во время вашего брака, эта разница также может быть разделена между вами. Хотя судья, скорее всего, рассмотрит домашнее имущество одного из супругов или другого, дополнительная стоимость может быть разделена.

Как только вы узнаете, где находится дом, пришло время подумать о том, как справедливое распределение повлияет на процесс. Имущество в Северной Каролине не разделено пополам, скорее судья будет смотреть на то, что может быть справедливым разделением.

СВЯЗАННЫЕ: Справедливое распределение – что означает «совместное имущество» в делах о разделе имущества?

«Я хотел поблагодарить вас. Я знаю, что нужно много времени, чтобы собрать дело. После первой встречи с вами вы запомнили нашу информацию, едва ссылаясь на свои заметки, и продолжали это делать. Вы были щедры со своими мыслями и идеями о том, как мы могли бы получить то, на что мы надеялись, и это так ценно. Мы не смогли бы вынести вчера вердикт без вас… Какая разница, что вам не все равно».

E.W.

«Я обратился в другую юридическую фирму, и они отказали мне… не взялись за мое дело. Myers Law Firm встретилась со мной, вела мое дело и не отказалась от страховой компании. Даже когда им пришлось подать иск, чтобы защитить меня от телесных повреждений и материального ущерба. Я получил очень справедливое урегулирование. Мистер Майерс, я ценю вас и ваших сотрудников».

А.В.

«Г-н. Ли-Спасибо вам и Бесси за всю вашу помощь в прошлом году и совсем недавно с направлением. Я продал дом и детей и переехал за 8 дней до Рождества. Бог благ, верен и истинен».

С.В.

Когда приходит время определять условия мирового соглашения, есть несколько потенциальных путей к справедливому разделу. Хотя вы не можете сразу разделить дом на две части, есть способы разделить стоимость. Возможно, одному из супругов придется выкупить другого, или вы можете продать имущество, при этом каждый получит долю от полученной суммы.

Третий вариант — совместное владение домом. Если вы хотите сохранить дом для детей или в настоящее время рынок недвижимости слаб, могут быть заманчивые причины, чтобы дом остался в семье.

Общая жилая площадь с другим супругом

Со временем вы можете продолжать жить в одном доме, но обычно это нежелательный вариант для недавно разведенных. Это также трудно сделать, когда Северная Каролина требует, чтобы вы жили в другом доме в течение одного года, чтобы быть юридически разделенными, что является требованием для абсолютного развода.

Переехать обратно после этого времени может быть необходимостью, хотя это и не первый выбор для большинства разведенных пар. Однако существует множество других ситуаций, когда продолжение совместного владения домом может быть наиболее желательным вариантом.

Распределение платежей по времени

Когда один из супругов не может позволить себе выкуп другого, и ни один из вас не хочет продавать, совместное владение может принять другую форму. Вы можете найти договоренность, которая работает для погашения ипотеки, сохраняя при этом общий интерес в доме.

Сдача в аренду совместной собственности

Дом может по-прежнему иметь смысл в качестве делового предприятия. Когда дом имеет другие принципы и становится источником дохода, эта ежемесячная арендная плата, ипотека и расходы на содержание могут быть разделены между сторонами.

Опека и семейный дом

Опека может приобрести новый вид. Хотя это редкость, в последние годы появилась тенденция, называемая гнездованием. Когда вы делите время в качестве родителя-опекуна, жизнь детей может быть нарушена переездом из одного дома в другой. Гнездовье использует семейный дом в качестве общей площадки для детей, и именно родители въезжают и выезжают в соответствии с их соглашением об опеке.

В качестве альтернативы родитель-опекун может остаться жить в доме, в то время как другой родитель вносит вклад в ипотеку или содержание в рамках раздела или опеки.

Если вы согласны отказаться от продажи и дробления, есть еще много вещей, о которых нужно подумать. Скорее всего, вам придется многое излагать в своих терминах на случай возникновения определенных ситуаций:

• Разногласия по поводу собственности: Лучше всего составить план на случай возникновения разногласий. Планы на дом, такие как разделение вычета процентов по ипотеке, оплата обновлений и даже продажа, могут выиграть от заранее установленного посредничества.
• Налоговые последствия: Хотя вам все равно придется платить налоги на недвижимость, важно помнить о налоге с продаж. У вас есть окно, когда вам, возможно, не придется платить налоги за продажу после развода, но этот вариант, вероятно, не будет действовать вечно.
• Право наследования: Если один из супругов умирает, то, что произойдет с их долей собственности, зависит от того, как вы определяете свое право собственности.
• Банкротство: Когда один из вас подает заявление о банкротстве, это может иметь серьезные последствия для имущества. Хотя продажа дома не является гарантией, вам, возможно, придется подумать, как это повлияет на ваш общий дом.

Несмотря на то, что сохранение семейного очага подходит не всем, даже тем, кто видит в этом жизнеспособный путь вперед, может быть сложно принять решение. Развод и раздел имущества могут быть достаточно сложными, но переговоры об условиях совместной собственности могут быть особенно сложной задачей.

Имея более чем 60-летний опыт совместной работы, юридическая фирма Майерс может помочь клиентам в оценке, разделе и совместном использовании крупных активов, которые они приобрели во время брака.

Свяжитесь с нами по телефону (888) 376-2889или заполните эту короткую онлайн-форму, чтобы назначить краткую консультацию.

 

Ссылки

NC General Stat. § 50-6

NC General Stat. § 50-20

NC General Stat. § 50-21

Р., Бранан. Право собственности на землю: понимание прав на недвижимое и личное имущество. Расширение штата Северная Каролина. Получено с URL-адреса https://farmlaw.ces.ncsu.edu/land-use-and-zoning/land-ownership-and-liability/land-title-understanding-rights-in-real-and-personal-property/

Раздельное проживание и развод. Судебная власть Северной Каролины. Получено с https://www.nccourts.gov/help-topics/divorce/separation-and-divorce

Контент, представленный здесь, предназначен только для информационных целей и не должен рассматриваться как юридическая консультация по какому-либо вопросу.

Свяжитесь с юридической фирмой Myers

Мы стремимся продолжать обслуживать юридические потребности наших клиентов

Single Divider

Мы можем встречаться с клиентами и проводить консультации с потенциальными клиентами по телефону или видеоконференции. Если вам нужно связаться с нами, пожалуйста, не стесняйтесь; мы будем рады поговорить с вами о вашей ситуации, ваших потребностях и о том, как мы можем помочь.

© 2022 Юридическая фирма Майерс

Общие вопросы о разводе и семейном доме

Эрин Левин

12 августа 2022 г.

Финансы развода, Отдел имущества, Финансы и недвижимость, Семейный дом, Общественная собственность, Планирование недвижимости

Один из самых частых вопросов при разводе супругов: «Кто будет жить в доме?» Кроме того, кто будет платить ипотеку? Где дети будут жить? И должен ли супруг, который остается в супружеском доме, возмещать расходы, связанные с проживанием, или, в свою очередь, должен платить супруг, который уезжает и должен найти новый дом? Давайте углубимся в эти и другие вопросы, которые могут у вас возникнуть о доме, который вы делите со своим супругом.

Общие вопросы о семейном доме при разводе

Большинство клиентов, подумывающих о разводе, с самого начала хотят получить совет о семейном доме. Вот некоторые общие вопросы:

• Кто будет следить за домом?
• Должен ли один супруг выкупить другого?
• У меня больше шансов завести детей, если я останусь дома?
• Придется ли нам продавать?
• Как будут разделены доходы?
• Что делать, если дом принадлежал моему супругу до брака, а позже право собственности было передано мне?
• Что делать, если я никогда не был зарегистрирован на право собственности — есть ли у меня доля в капитале?
• Если мы не сможем договориться о разделе, суд заставит нас продать?
• Можем ли мы сохранить дом, пока детям не исполнится 18 лет, а потом продать?
• Что, если бы я использовал свое наследство для выплаты ипотеки или ремонта дома?

Кому принадлежит дом при разводе?

В разных штатах по-разному относятся к общему имуществу (вещи, которые супруги приобрели или которыми они владеют во время брака). Если в вашем штате действует «справедливое распределение» или «супружеская собственность», а не «общая собственность», совместное имущество делится по справедливости. Когда дело доходит до вашего супружеского дома, это означает, что если ваше имя указано в титуле собственности, вы считаетесь его владельцем; однако, даже если имя вашего супруга не указано, он имеет законное право требовать справедливой доли этого имущества при разводе.

В штатах с общей совместной собственностью имущество, приобретенное одним из супругов во время брака и до развода, является совместным имуществом (за некоторыми исключениями). В самом простом случае ваш дом был куплен во время брака на совместные сбережения или заработок одного из супругов. При разводе каждый из супругов имеет право на 50% доли в доме. (Тем не менее, кто-то может быть должен возместить расходы, связанные с домом, после развода, но до развода или мирового соглашения.)

Однако большинство дел по семейному праву не так просты. Например, если вы использовали деньги, которые у вас были до брака (или отдельные имущественные фонды, приобретенные во время брака), для внесения первоначального взноса, вы можете иметь право на возмещение этой суммы.

Еще одна проблема, которая часто возникает, — это когда один из супругов владел недвижимостью до брака и никогда не оформлял право собственности на второго супруга. Если вы владели домом до брака (а затем добавили к титулу своего супруга), подумайте о том, чтобы нанять юриста, чтобы определить, какой отдельный имущественный интерес (если таковой имеется) у вас есть.

Что делать, если вы помогали с выплатами по ипотеке, но так и не получили права собственности?

Даже если вы не являетесь владельцем собственности, вы, вероятно, заработали (собственность) долю в собственности, предполагая, что стоимость увеличилась, и один из вас использовал свой заработок или совместные средства для выплаты ипотечного кредита (поскольку доход, полученный во время брака считается хотя бы частично обоими супругами). Однако всегда лучше иметь письменное соглашение с указанием того, как вы будете делить этот актив.

Что делать, если вы потратили деньги на улучшение дома, но не являетесь его владельцем?

Супруг, не являющийся собственником жилья, может потребовать возмещения денег, потраченных на капитальный ремонт или другие счета за домашнее хозяйство. Это не означает, что они установили долю в капитале для любой оценки в собственности. Однако хотя бы претензия на потраченные деньги может быть возвращена.

Что делать, если вы купили дом во время брака, но ваше имя не указано в титуле?

Многие клиенты говорят нам, что они не были размещены на право собственности, потому что их кредит был ужасен, и они имели право на более выгодную ссуду со своим супругом только по ипотеке. Или, говорят они, одна сторона осуществляла финансовый контроль над другой и отказывалась поставить своего партнера на титул.

То, что вас нет в титуле, не означает, что у вас нет финансовой заинтересованности в доме.