Долевая собственность на дом права и обязанности собственников: Долевая собственность на дом и землю: права и обязанности собственников

Содержание

Страница не найдена — Онлайн юридическая консультация

Пенсионное право

Социальную помощь от государства в виде разовых или ежемесячных пособий получают трудоустроенные граждане, нуждающиеся

Пенсионное право

Часто пенсионеры ввиду тяжелой финансовой ситуации не справляются с оплатой по долговым обязательствам и

Жилищное право

Снятие объекта недвижимости с кадастрового учета может быть обусловлено исключительно вескими причинами. Сложно представить,

Жилищное право

При покупке квартиры через ипотеку многие банки требуют оформление закладной. Для среднестатистического россиянина понятие

Земельное право

Приобрести землю по рыночной стоимости под силу не каждому. Совсем другое дело арендные отношения,

Пенсионное право

Пенсионное обеспечение в нашей стране сводится к финансовой поддержке граждан, которые в силу возраста

Страница не найдена — Онлайн юридическая консультация

Пенсионное право

Социальную помощь от государства в виде разовых или ежемесячных пособий получают трудоустроенные граждане, нуждающиеся

Пенсионное право

Часто пенсионеры ввиду тяжелой финансовой ситуации не справляются с оплатой по долговым обязательствам и

Жилищное право

Снятие объекта недвижимости с кадастрового учета может быть обусловлено исключительно вескими причинами.

Сложно представить,

Жилищное право

При покупке квартиры через ипотеку многие банки требуют оформление закладной. Для среднестатистического россиянина понятие

Земельное право

Приобрести землю по рыночной стоимости под силу не каждому. Совсем другое дело арендные отношения,

Пенсионное право

Пенсионное обеспечение в нашей стране сводится к финансовой поддержке граждан, которые в силу возраста

Страница не найдена — Онлайн юридическая консультация

Пенсионное право

Социальную помощь от государства в виде разовых или ежемесячных пособий получают трудоустроенные граждане, нуждающиеся

Пенсионное право

Часто пенсионеры ввиду тяжелой финансовой ситуации не справляются с оплатой по долговым обязательствам и

Жилищное право

Снятие объекта недвижимости с кадастрового учета может быть обусловлено исключительно вескими причинами. Сложно представить,

Жилищное право

При покупке квартиры через ипотеку многие банки требуют оформление закладной. Для среднестатистического россиянина понятие

Земельное право

Приобрести землю по рыночной стоимости под силу не каждому. Совсем другое дело арендные отношения,

Пенсионное право

Пенсионное обеспечение в нашей стране сводится к финансовой поддержке граждан, которые в силу возраста

Долевая собственность на дом и землю: права и обязанности собственников

Возникновение долевой собственности на дом, землю

Законодательством предусмотрено наделение нескольких людей правами владения одним объектом недвижимости. Согласно ст. 244 ГК РФ, общей собственностью является имущество, которое принадлежит 2 или более гражданам.

Размер долей каждого из участников устанавливается на основании письменного соглашения или в судебном порядке. По умолчанию, если договора нет, доли считаются равными.

Наиболее распространенные ситуации, вследствие которых гражданин может стать владельцем доли, сводятся к следующим:

  • Получение имущества в наследство. Если дом или земля наследуются по завещанию, доли каждого из наследополучателей могут быть определены наследодателем. Без наличия прямых указаний о наследовании частей имущества считается, что каждый наследует в равных долях (ст. 1122 ГК РФ). Также доля в наследстве может быть выделена согласно решению суда, если имел место спор.
  • Приватизация недвижимого имущества.
  • Строительство объекта на земельном участке при условии, что дом будет разделен между несколькими владельцами.
  • Получение собственности в дар.
  • Строительство совместного фермерского хозяйства на земельном участке.
  • Выделение бывшими супругами долей имущества, которое было совместно приобретено в браке.

Оформление доли дома или земли

Полноправно распоряжаться своей долей дома и земли не получится без оформления недвижимости в собственность. Для этого дольщику необходимо:

  1. Обратиться в БТИ для получения техпаспорта, плана здания.
  2. Поставить объект на кадастровый учет в Росреестре. В результате будет выдана выписка из ЕГРН, с которой можно зарегистрировать право собственности. Если строение расположено на территории дачных участков, внесение в кадастр не потребуется.
  3. Зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Без данной процедуры владельцы не смогут полноценно реализовать свои права и обязанности.

Выделить долю из совместной собственности бывает невозможно, если помещение и земля используются владельцами полностью, и нет возможности выделить долю в натуре. В этих случаях владельцы договариваются о порядке использования имущества и сохраняют мирное соседство.

Собственниками объекта в виде дома и земли могут быть близкие родственники или посторонние друг другу люди. Определение взаимных прав и обязанностей владельцев позволяет избежать конфликтов, недопониманий и распоряжаться своей долей на законных основаниях.

Понятие общей собственности

Общая собственность, являясь одним из видов владения, предполагает наличие права распоряжения объектом сразу несколькими лицами. Существуют варианты делимой и неделимой собственности, к которой относят наследуемое имущество, не подлежащее разделу с точки зрения законодательства, либо в силу технических особенностей.  Долевая собственность на дом и землю отличается от других видов недвижимости нюансами реализации владельцами своих прав и обязанностей.

Что такое общая долевая собственность на квартиру

Гражданский кодекс определяет два вида совместного владения жилым помещением:

  • долевая собственность, когда каждому владельцу выделена конкретная доля в праве на квартиру;
  • совместная собственность без выделения долей.

Общая собственность на квартиру является долевой, кроме имущества супругов, приобретенного в браке (если не составлен брачный контракт). Такая собственность совместная мужа и жены.

Долями одного жилого объекта могут владеть любые граждане, не зависимо от того состоят ли они в родственных отношениях или нет. Поэтому, во избежании конфликтных ситуаций, которые могут возникать во время пользования или отчуждения своей доли в имуществе, лучше не портить отношения с владельцами других долей в квартире. Тогда будет значительно проще распорядиться своим имуществом и, в случае необходимости, получить на то разрешение от других содольщиков.

В общей долевой собственности могут быть выделены доли по соглашению всех участников или в силу закона. По умолчанию они признаются равными. Но все собственники могут обсудить свой вклад в образование данного имущества и соотнести его с долей каждого. Только письменное соглашение всех участников подтверждает их согласие с решением. При внесении изменений в квартиру в виде капитального ремонта или замены сантехники, например, можно рассчитывать на пересмотр доли и тоже с согласия остальных.

Правовой статус долевых собственников: перечень прав и обязанностей

Множество правовых вопросов возникает при оформлении и реализации прав на долевую собственность на дом и землю. Ввиду того, что объект оформлен сразу на несколько владельцев, сложности возникают относительно согласования тех или иных действий с недвижимым имуществом: продажам, покупка, кадастровые работы, межевание и т.п.

Долевая собственность

По нормативному документу, регулирующему гражданские правоотношения, выделяется два вида совместной собственности объектом недвижимости. Среди них:

В случае приобретения квартиры мужем и женой, находившимся в браке, она будет считаться совместной собственностью. Когда между супругами был заключен брачный контракт, который закрепляет иные условия, при покупке жилья оно может не считаться общим нажитым имуществом.

Долевая собственность возникает тогда, когда у недвижимого объекта становится больше одного собственника. Владение подлежит разделу после того, как квартира прошла процедуру приватизации, бывший собственник передал объект по завещанию нескольким собственникам или возникновения иных ситуаций.

Собственность может быть:

  • делимой – нет проблем в выделении и определении доли;

  • неделимой – выделить доли не представляется возможным по техническим, юридическим и иным причинам.

Долей в квартире может быть столько, сколько владельцев жилого помещения. В законодательстве не установлено никаких ограничений на количество владельцев одного жилого помещения.

Чтобы владеть квартирой в долевой собственности, граждане не обязательно должны находиться в родственных связях. Именно потому, что не всегда владельцами квартиры являются близкие или дальние родственники, в случае чего, с которыми можно попытаться найти общий язык, нужно стараться не ссориться с остальными владельцами жилья.

Нормальные отношения помогут быстро разрешать вопросы по установленному порядку пользования жилым помещением, например, при желании продать свою часть, без проблем получить разрешение других владельцев.

Что из себя представляет общая долевая собственность

Чтобы разобраться в ситуации, нужно определиться с терминами. Право общей собственности – это право двух и более лиц самостоятельно распоряжаться, владеть и пользоваться определенным имуществом. Например, дом в деревне, принадлежащий нескольким людям, находится в общей собственности. Такое имущество может быть:

  • неделимым;
  • запрещенным к делению по закону;
  • делимым.

Существует два вида общей собственности, согласно п.2 ст.244 Гражданского кодекса РФ: совместная и долевая. Поясним, что это такое и в чем разница: в первом случае доли имущества собственников заранее не определены.

При этом в обоих случаях, если иное не установлено в законе, договоре или другом документе, считается, что части всех собственников равны.

Доля в недвижимости: что это и как ей распоряжаться

Нередко люди становятся обладателями доли в каком-нибудь объекте недвижимости — например, в результате получения наследства, раздела имущества после развода или совместной покупки квартиры. В этой статье мы расскажем об особенностях владения и распоряжения долями, их продажи и необходимости в тех или иных случаях согласовывать свои действия с остальными собственниками.

Собственник доли: чем он владеет по факту

Если говорить на примере квартиры, то наличие в собственности доли в ней редко означает то, что у владельца есть право на конкретную комнату (даже при условии, что отдельная комната может быть выделена каждому). Речь идет о доле в праве собственности, и эта доля может быть меньше, больше или равна долям остальных владельцев. То есть каждый сантиметр квартиры включает в себя долю другого владельца, именно с этим связаны трудности по определению порядка пользования жилплощадью. Если мирно решить этот вопрос не получается, то к процессу подключается суд.

Также возможен вариант, когда доля является реальной, то есть привязанной к той или иной части квартиры: к примеру, комната 14 квадратных метров в «двушке» площадью 55 «квадратов». Фактически квартира в этом случае становится коммунальной. Такая доля может представлять собой лишь изолированное жилое помещение (комнату), санузел, кухня, коридор и пр. всегда будут в общей долевой собственности.

Закон никак не ограничивает количественный и качественный составы владельцев долей. Недвижимость может быть в собственности только у физлиц/юрлиц или одновременно у физлиц и юрлиц.

Владение долями: в чем специфика

Иметь долю в жилой недвижимости — это значит иметь все права собственника относительно пользования, распоряжения и владения. Но для реализации этих прав нужно получать согласие остальных собственников. Из-за этого часто между ними происходят споры, а суды признают неправомочной попытку реализовать то или иное право без учета мнения других владельцев.

У владельца доли в жилой недвижимости есть обязанности: это оплата имущественного налога, услуг ЖКХ, а также оповещение других владельцев о своих планах по заключению сделок со своей долей. Например, если нужно ее продать, сдать в аренду, предоставить в качестве обеспечения по залогу и пр. Даже если по факту собственник доли помещением не пользуется, он обязан содержать собственность в надлежащем виде и устранять аварийные ситуации.

Таким образом, долевая собственность представляет собой ограниченное пользование, и если другие владельцы долей в квартире не живут, то надо помнить — право воспользоваться помещением у них есть в любое время.

Как собственники долей платят за «коммуналку»

Чаще всего оплата ЖКУ при общей долевой собственности осуществляется по единому платежному документу. Однако у каждого из владельцев долей есть право подать заявление в управляющую компанию, чтобы ему выставили персональный счет за «коммуналку» (пропорционально имеющейся у него доли). По закону в издержках по содержанию и сохранению имущества собственники участвуют соразмерно своим долям.

Кто может зарегистрироваться в долевой квартире

Без получения согласия других собственников можно зарегистрироваться в квартире самому, а также прописать в ней своих детей — местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). А вот чтобы зарегистрировать родителей, мужа (жену), иных родственников или лицо, с которым нет родственной связи вообще, потребуется согласие от всех остальных собственников.

Можно ли выделить себе долю и не зависеть ни от кого

Это называется выделение доли в натуре, и такая возможность по закону есть. Но это можно сделать только при условии, что в выделяемой части жилья технически можно организовать отдельный санузел и вход. Без этого не получится зарегистрировать объект на кадастровом учете и право собственности.

В результате человек становится индивидуальным собственником, и долевая собственность на имущество для него прекращается. Надо понимать, что в случае с квартирой провести подобную процедуру почти нереально. Согласно СНиП 01.31.2003, минимальная общая площадь однокомнатной квартиры должна составлять 28 кв. м. Даже если площадь квартиры позволяет это сделать, и в ней можно обустроить дополнительный отдельный вход, то вступает в дело материальный фактор — изменение площади, новое оборудование, коммуникации и пр. будут стоить дорого.

Если по объективным причинам выделить долю в натуре трудно, то можно сделать это в денежном эквиваленте. В этом случае собственник доли от нее отказывается и получает от других владельцев денежные средства, после чего эта доля распределяется между ними.

Продажа доли

Это можно сделать, но предварительно об этом нужно будет оповестить остальных собственников — по закону у них есть право преимущественного выкупа. Искать покупателя на стороне можно только после того, как собственники не выкупят долю в течение месяца или не дадут отказ в письменной форме раньше, чем закончится данный срок.

Если продать свою долю без соблюдения права преимущественного выкупа других владельцев, то они могут обратиться в суд и вернуть себе это право. Например, если доля была продана в тайне от них, или если стоимость продажи доли оказалась выше той, что была указана продавцом в извещении о продаже, которое было направлено собственникам.

Важно понимать, что чаще всего доля и потенциальные проблемы с родственниками мало кому интересны на рынке за исключением перекупщиков. Поэтому и сумму вы получите меньше рассчитанной арифметически от цены всей квартиры (разница составит минимум 30%).

Какие еще есть проблемы с распоряжением долями

В законе нет ограничений на минимальный размер доли, из-за чего дробить любые помещения можно бесконечно. То есть претендовать на квартиру могут владельцы микродолей (например, 1/40), требуя вселения в нее и устранения препятствий со стороны тех, кто владеет 1/3 или 1/2 квартиры. В таких случаях суд часто назначает компенсацию, то есть по факту собственники крупных долей оказываются вынуждены выкупать такие микродоли.

Также надо учитывать и возможную противоречивость интересов людей, которые оказываются объединены в рамках долевой собственности. Далеко не все из них будут добросовестно относиться к обязанности платить налоги и «коммуналку». Кто-то может попытаться втайне от других или обманным путем от своей доли избавиться. Как бы там ни было, по очень многим спорным вопросам, в том числе, оплате ЖКУ, совладельцы долей часто вынуждены обращаться в суд — а это, как минимум, потраченные время и нервы.

что учитывать потенциальным арендаторам и покупателям перед заключением договора?

Если объект недвижимости находится в собственности двух и более лиц, заключение любых сделок с таким имуществом, в том или ином виде, предполагает согласование со всеми его собственниками.

Разберемся подробнее, на что следует обращать внимание при покупке или аренде объекта недвижимости, когда имеет место быть множественность лиц на стороне собственника недвижимости.

Имущество, находящееся в собственности двух и более лиц, считается принадлежащим им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или более лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. При этом на делимое имущество общая собственность возникает в случаях, предусмотренных договором или законом (например, в соответствии с положениями ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома; общая долевая собственность возникает также в результате заключения договора простого товарищества (договора о совместной деятельности в силу ст. 1043 ГК РФ))[1].

По общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством, общая собственность на недвижимое имущество считается долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности (так, например, законным режимом имущества супругов является режим совместной собственности).

Различия режимов долевой и совместной собственности заключаются в особенностях владения, пользования и распоряжения имуществом. В чем состоят эти особенности, рассмотрим далее.

N.B. Доля в праве собственности на имущество не предполагает выделения конкретной части имущества, а выражается в объеме правомочий собственника по отношению к общему имуществу (например, 1/2, 1/3 и т.п.) Таким образом, при оформлении права общей долевой собственности на объекты недвижимости осуществляется государственная регистрация долей в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости (а не долей в имуществе, например в здании, выделенных в натуре)[2].

Порядок распоряжения общим имуществом

Порядок распоряжения общим имуществом зависит в первую очередь от режима собственности на такое имущество (совместная или долевая), но в любом случае распоряжение таким имуществом так или иначе осуществляется по согласованию со всеми участниками общей собственности.

Так, по общему правилу, каждый участник совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения участников или закона (определенные особенности владения, пользования, распоряжения общим имуществом, например, предусмотрены в отношении общего имущества супругов).

Совершенная участником совместной собственности сделка по распоряжению общим имуществом может быть признана недействительной по требованию других участников по мотивам отсутствия у лица, совершившего сделку, необходимых для этого полномочий. При этом признание сделки недействительной в данном случае возможно исключительно при условии, что контрагент знал или заведомо должен был знать об отсутствии полномочий на распоряжение имуществом (п. 3 ст. 253 ГК РФ).

Участник долевой собственности вправе распорядиться своей долей по своему усмотрению, при условии соблюдения при ее возмездном отчуждении правил о преимущественном праве покупки, предусмотренных ст. 250 ГК РФ, которое имеют остальные участники долевой собственности перед третьими лицами, за исключением отдельных случаев, предусмотренных законом.

Соответственно, для выполнения данного условия продавец доли должен известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий сделки. Если остальные участники долевой собственности не реализуют преимущественное право на приобретение доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Важно учитывать, что уступка преимущественного права покупки доли законом не допускается.

В случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

На практике, как правило, сособственники имущества, находящегося в долевой собственности, для целей передачи его в аренду предпочитают заключать между собой соглашения, определяя в натуре части объекта (например, отдельные помещения в здании), соответствующие размеру долей в праве, и устанавливая, что распоряжение такими частями осуществляется каждым собственником самостоятельно[3]. В таком случае арендодателем по договору может выступать один собственник, что значительно упрощает жизнь арендатора.

При наличии такого соглашения собственников арендатору необходимо обращать особое внимание на то, требуется ли по условиям данного соглашения получение согласия иных сособственников на передачу имущества в аренду и, если требуется, получено ли такое согласие надлежащим образом.

Важно учитывать, что договор аренды, заключенный без получения такого согласия, может быть признан недействительным в судебном порядке[4]. При этом сособственник, без согласия которого имущество передано в аренду, вправе предъявить к арендатору и сособственнику, выступившему арендодателем по договору, требование о взыскании всех доходов, которые данные лица извлекли или должны были извлечь, при условии, что они знали об отсутствии у арендодателя права на заключение договора аренды. Вместе с тем в удовлетворении требования арендатора о возврате платежей, уплаченных за время пользования объектом аренды по договору, заключенному с таким неуправомоченным лицом, может быть отказано[5].

Очевидно, что необходимость согласования условий сделки со всеми участниками собственности значительно усложняет переговорный процесс. Это, в частности, объясняет, почему на практике договоры с множественностью лиц на стороне арендодателя встречаются довольно редко. Таким образом, во избежание споров, сособственникам рекомендуется согласовать порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом, определив конкретные части имущества, которые соразмерны их долям в праве, и передавать их в аренду самостоятельно.

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества по соглашению с другими участниками собственности, а при недостижении такого соглашения – в судебном порядке, либо, если выдел соответствующей доли по тем или иным причинам невозможен, вправе требовать выплаты ему компенсации стоимости доли (ст. 252 ГК РФ).

Таким образом, во избежание рисков оспаривания сделки в отношении недвижимого имущества, которое находится или ранее находилось в общей собственности, необходимо перед ее совершением проверять правомерность приобретения продавцом титула собственника, наличие у него должных правомочий на распоряжение имуществом, соблюдение правил о преимущественном праве покупки доли (если применимо) и иных согласованных участниками порядка и условий распоряжения общим имуществом (при наличии).

Порядок пользования общим имуществом

Множественность на стороне собственника имущества предполагает необходимость согласования порядка осуществления прав и несения обязанностей в отношении данного имущества со всеми участниками общей собственности.

На практике значительное количество споров возникает в связи с нарушением собственниками или иными правообладателями объектов недвижимости установленного порядка пользования общим имуществом, в частности в связи с использованием общего имущества без согласования с другими собственниками (например, в связи с самовольным использованием фасадов, крыш для размещения рекламных конструкций, самовольного занятия чердачного, подвального пространства здания для размещения, складирования на их территории имущества одного из собственников помещений в данном здании, несогласованное размещение оборудования и т. п.)

В качества примера последствий несогласования со всеми собственниками порядка использования общим имуществом можно привести дело по заявлению товарищества собственников жилья к банку об истребовании из незаконного владения помещения общего пользования, расположенного на первом этаже здания многоквартирного дома, об обязании привести имущество в первоначальное состояние и о взыскании с ответчика неосновательного обогащения (см. Определение ВС РФ от 05.12.2016 по делу № 304-ЭС16-10165)[6].

Заявленные требования в рамках указанного выше дела были мотивированы тем, что банк, являясь собственником нежилого помещения, расположенного на первом этаже многоквартирного дома, самовольно занял помещение вестибюля, являющегося местом общего пользования, используя его в своих интересах в качестве офиса, чем, по мнению истца, нарушил права и законные интересы других собственников помещений многоквартирного дома.

Решением суда первой инстанции, которое поддержала высшая судебная инстанция, заявленные исковые требования были удовлетворены. В отсутствие соблюдения порядка пользования общим имуществом Верховный Суд сделал вывод о том, что судом первой инстанции обоснованно были оценены действия ответчика как повлекшие ограничение доступа других собственников помещений в многоквартирном доме в спорное помещение и нарушающие права общей долевой собственности.

Мотивируя выводы о возможном использовании в данном случае такого способа защиты прав, как обязание ответчика привести спорное помещение в первоначальное состояние, Верховный Суд сослался на ранее сформированную Президиумом ВАС РФ позицию по делу от 25.10.2012 № 5910/11 о праве участника долевой собственности требовать восстановления прежнего состояния имущества, существовавшего до нарушения права другим участником общей собственности, а также указал на необходимость оценки действий сторон с точки зрения их добросовестности, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25.

Учитывая изложенное, потенциальным приобретателям прав на недвижимое имущество в случаях, когда имеет место быть множественность лиц на стороне собственника недвижимости, важно на этапе согласования сделки проверять наличие соглашений, устанавливающих порядок пользования общим имуществом и учитывать их при эксплуатации объекта недвижимости.

В отсутствие согласованного порядка пользования общим имуществом необходимо предварительно согласовывать с собственниками всех помещений в здании планируемые действия в отношении имущества общего пользования (например, вопросы размещения в местах общего пользования рекламных конструкций, вывесок, иного имущества и т.п.).

Во избежание споров такое согласование должно быть получено в письменной форме и однозначно выражать одобрение участника общей собственности на совершение предполагаемых действий в отношении общего имущества. Например, при размещении рекламной конструкции рекомендуется согласовать проект такой конструкции (в том числе место ее размещения, форму, размеры, цветовое решение и другие детали, которые могут иметь значение). В некоторых случаях также соглашением собственников может быть предусмотрен порядок получения такого согласования и санкции за его нарушение (например, направление уведомления за определенный срок и (или) его установленная форма, форма получения согласия собственников и т. п.).

Возникают также споры, связанные с выявлением новым правообладателем помещений в процессе эксплуатации объекта недвижимости соглашений о порядке и условиях эксплуатации имущества общего пользования, заключенных прежними собственниками здания, которые не были оговорены продавцом или арендодателем при заключении договора купли-продажи или аренды.

Во избежание подобных «сюрпризов» рекомендуется включать в условия договоров купли-продажи недвижимости положения о том, существуют ли какие-либо действующие соглашения в отношении порядка пользования общим имуществом и, при наличии, включать их в качестве приложений к соответствующему договору либо заключить соглашение о замене стороны в таких соглашениях с предыдущего собственника объекта на покупателя.

В интересах приобретателя рекомендуется также включать в условия договоров заверения продавца/арендодателя о том, что иные соглашения в отношении порядка пользования общим имуществом, которые не оговорены при заключении договора, отсутствуют. При этом несоответствие данного заверения фактическим обстоятельствам будет считаться существенным нарушением договора, которое дает приобретателю право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, а также требовать возмещения убытков, в том числе упущенной выгоды.

N.B. Необходимо также учитывать специфику заключения договора аренды в отношении общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирных домах: решение о передаче имущества в аренду должно приниматься общим собранием собственников большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов в строго регламентированном ЖК РФ порядке.

Неотделимые улучшения

Немаловажно учитывать, что в случае, если участником общей долевой собственности за свой счет будут осуществлены неотделимые улучшения общего имущества, например переоборудование и (или) реконструкция, он будет иметь право на соразмерное осуществленному вкладу увеличение своей доли в праве на общее имущество в порядке, предусмотренном ст. 245 ГК РФ. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением сторон, поступают в собственность того из участников, который их произвел. Вместе с тем соглашением собственников может быть предусмотрен и иной порядок.

Стоит отметить, что на практике споры, связанные с неотделимыми улучшениями недвижимого имущества, возникают достаточно часто. В каких же случаях произведенные улучшения позволяют собственнику имущества, находящегося в общей долевой собственности, увеличить свою долю в праве на общее имущество?

Интересные выводы по данному вопросу содержатся в Определении ВС РФ от 27.12.2016 по делу № 308-ЭС16-10315[7] по иску участника долевой собственности к другому участнику собственности о признании права на долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение в связи с произведенными неотделимыми улучшениями, в результате которых общая площадь помещения увеличилась.

В рамках указанного дела суд первой инстанции пришел к выводу о том, что для изменения долей в общей собственности в связи с проведенными неотделимыми улучшениями необходимо наличие соглашения собственников об изменении долей вследствие произведенных улучшений имущества. Поскольку такое соглашение между сторонами не было достигнуто, суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований.

Не соглашаясь с указанными выводами, суды вышестоящих инстанций приняли во внимание факт наличия согласования вторым участником проекта работ по улучшению спорного помещения и учел иную относимую переписку, а также отсутствие возражений второго собственника касательно выполнения работ по реконструкции/переоборудованию помещения за счет истца, что в комплексе свидетельствовало о фактическом согласии ответчика на проведение указанных работ истцом и за его счет.

С учетом указанных обстоятельств Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда посчитала, что неотделимые улучшения общего имущества произведены истцом с соблюдением установленного порядка пользования общим имуществом, в связи с чем истец в соответствии со ст. ст. 245, 247 ГК РФ вправе требовать увеличения его доли в праве на общее имущество.

При этом, как отметила высшая судебная инстанция, положения ст. 245 ГК РФ не предусматривают необходимости наличия специального соглашения между собственниками недвижимого имущества для изменения долей вследствие производства неотделимых улучшений, для этих целей достаточно подтверждения согласия всех участников собственности с выполнением соответствующих работ в отношении общего имущества другим участником и за его счет. Иной подход повлек бы нарушение прав участника долевой собственности, имущественная оценка доли которого в общем имуществе возросла за счет привнесения улучшений, произведенных с согласия других участников.

Вместе с тем во избежание рисков возникновения подобных споров в соглашениях, заключаемых в отношении недвижимости со множественностью лиц на стороне собственника, рекомендуется предусматривать порядок согласования любых работ в отношении общего имущества, условия и порядок изменения долей в общей долевой собственности[8], а также условия и порядок компенсации стоимости произведенных улучшений.

Отдельные рекомендации арендатору

При заключении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя в двусторонне обязывающем обязательстве арендатору противостоят несколько лиц, что неизбежно ставит вопрос о том, в каком порядке арендатор должен исполнять свои обязанности перед каждым из участников общей собственности и в каком порядке он вправе требовать от них встречного предоставления.

Особую остроту эта проблема приобретает в свете положений ГК РФ о солидарных обязательствах. Так, в силу ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникают, если они предусмотрены договором или законом, в частности, в случае неделимости предмета обязательства.

Солидарность обязательства предполагает, что любой из солидарных кредиторов вправе требовать от должника исполнения в полном объеме. Обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, по общему правилу, являются солидарными[9]. В этом случае арендатор по договору со множественностью лиц на стороне арендодателя будет нести обязанности в полном объеме перед каждым из арендодателей, если иное не будет предусмотрено договором. Так, например, по смыслу указанных норм, любой арендодатель будет вправе предъявить к арендатору требование о внесении ему арендной платы в полном объеме.

В связи с этим крайне важно прописать порядок исполнения арендатором своих обязанностей перед каждым из арендодателей, в частности порядок внесения арендной платы за пользование объектом недвижимости и исполнения обязательств по перечислению иных платежей.

Дополнительные сложности могут возникнуть в случае, если арендатору необходимо получить согласие арендодателей на совершение каких-либо действий в отношении объекта аренды, будь то улучшение арендованного имущества, передача его в субаренду, перенаем и т.д. Очевидно, что в этом случае существует достаточно высокий риск возникновения внутренних разногласий между сособственниками, что может затянуть процесс такого согласования. Соответственно, в интересах арендатора включить в договор условие о том, что требуемое согласие считается полученным при условии получения согласования от одного управомоченного сособственниками на выдачу такого согласия лица либо при отсутствии со стороны уполномоченных арендодателями лиц возражений в отношении совершения действий в установленный в договоре срок.

Затруднения могут также возникнуть при возврате арендованного имущества, например в случае необоснованного уклонения одного из арендодателей от подписания акта возврата имущества. Необходимо учитывать, что согласно сформировавшейся в судебной практике позиции, по общему правилу, не может быть признан правомерным возврат имущества только одному из арендодателей – участников общей собственности[10].

С учетом изложенного в интересах арендатора включать в договор условие о том, что обязанность арендатора вернуть арендуемое имущество считается исполненной с момента подписания акта возврата одним уполномоченным арендодателями лицом либо при отсутствии мотивированного отказа уполномоченных арендодателями лиц (или лица) от приемки возвращаемого имущества в установленный в договоре срок.

Кроме того, для защиты интересов арендатора можно порекомендовать урегулировать в договоре порядок компенсации арендатору вреда, причиненного по вине арендодателей. При возникновении таких убытков арендатор может быть освобожден от обязанности устанавливать, по вине кого из сособственников был причинен вред, и иметь право предъявить требование о возмещении вреда к любому из сособственников.

N.B. Исполнение отнюдь не всех обязательств по договору может быть поставлено в зависимость исключительно от воли арендатора и одного из арендодателей. Так, в частности, освобождение арендатора от уплаты арендных платежей по договору аренды одним из арендодателей не влечет освобождения арендатора от данной обязанности по отношению к другим арендодателям[11]. В таком случае арендатор обязан будет продолжать уплачивать арендную плату остальным арендодателям пропорционально их доле в праве общей собственности. Следует также учитывать, что досрочное прекращение договора аренды возможно исключительно по соглашению всех участников договора, на что неоднократно указывалось в правоприменительной практике[12]. Иное бы нарушало законные права и интересы других сособственников.

В завершение хотелось бы отметить, что заключение договора со множественностью лиц на стороне собственника недвижимости в любом случае потенциально сопряжено для приобретателя прав на такое имущество с большим количество рисков, по сравнению с приобретением прав на имущество у единоличного собственника. Вместе с тем часть из таких рисков возможно минимизировать при условии грамотного структурирования сделки и включения в ее условия положений, содержащих реализуемые на практике правовые механизмы обеспечения баланса прав и защиты интересов обеих сторон.



[1] Если иное не установлено законом ли договором либо не вытекает из существа обязательства.

[2] Соответствующие разъяснения, в частности, содержатся в Письме Росреестра от 25.02.2016 № 14-исх/02424-ГЕ/16.

[3] См., например, Определение ВС РФ от 06.04.2017 по делу № А19-20019/2015, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 07. 06.2016 по делу № А55-20279/2015.

[4] См., например, постановления АС Волго-Вятского округа от 19.07.2017 по делу № А79-6367/2016, АС Северо-Западного округа от 29.07.2016 по делу № А56-47693/2015.

[5] См. п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

[6] См. п. 23 Обзора судебной практики Верховного Суда № 1 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2017.

[7] См. п. 24 Обзора судебной практики Верховного Суда № 1 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2017.

[8] Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

[9] Если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

[10] См. постановление АС Поволжского округа от 14.09.2015 по делу № А55-21500/2014.

[11] См., например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.10.2009 по делу № А29-3547/2008.

[12] См., например, постановления АС Восточно-Сибирского округа от 17.03.2016 по делу № А10-2788/2015, АС Уральского округа от 03.11.2015 по делу № А60-7747/2015.

Исковое заявление о признании преимущественного права покупки доли в общей долевой собственности на жилой дом

                                  В _____________ районный (городской)

                                  суд ________________________ области

                                  (края, республики)                 

                                  ИСТЕЦ:______________________________

                                               (Ф.И.О., адрес)       

                                  ОТВЕТЧИК: __________________________

                                                  (Ф. И.О., адрес)    

                                  ТРЕТЬЕ ЛИЦО ________________________

                                                  (Ф.И.О., адрес)

                                                                     

 

                           ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ                         

           о признании преимущественного права покупки доли           

              в общей долевой собственности на жилой дом             

                                                                     

 

     Мне и ответчику  на праве общей долевой собственности принадлежит

 жилой  дом по адресу: _______________________________________________

                                 (указать адрес)

     Доли каждого собственника  дома составляют: _____________________

 ____________________________________________________________________.

          (указать размер доли каждого собственника)

 что подтверждается свидетельством о праве собственности на дом.

 

     «___»______________ 19___г.  ответчик  продал  свою  долю в общей

 долевой собственности на  указанный дом гр._________________________.

                                                   (Ф.И.О.)          

     О  своем  намерении  продать  принадлежащую  ему часть  дома и  о

 совершении   сделки   купли — продажи   ответчик  не  сообщил  мне  в

 установленном законом порядке.

 

     Поскольку я сам хочу приобрести спорную часть дома, то на

 основании ст.250 ГК РФ

                                                                     

     ПРОШУ:                                                          

                                                                      

     Признать за мной преимущественное право покупки _________________

 доли, принадлежащей _________________________________________________

                                        (Ф. И.О.)                     

 в общей долевой собственности в жилом доме __________________________

                                                     (адрес)         

 и перевести  на  меня  права и обязанности покупателя указанной части

 дома.                                                                

                                                                     

     Приложение:                                                     

     1. Документы, подтверждающие право собственности на дом

     2. План строения                                         

     3. Квитанция об уплате государственной пошлины

     4. Копия искового заявления для ответчика и третьего лица

                                                                     

     Подпись                                                          

     Дата                          

 

 

 

Установление прав и обязанностей в отношении общей недвижимости с помощью договора о праве собственности на землю

Когда вы совместно покупаете недвижимость, вы и ваши коллеги-покупатели становитесь совладельцами. В таких случаях наличие соглашения о совместном владении землей может помочь снизить вероятность возникновения конфликтов в будущем. Такой документ служит для определения использования, прав и обязанностей каждой стороны в отношении их совместной собственности на общую землю.

Виды совместной собственности на землю

Существует три распространенных способа совместного владения землей:

  • Общая аренда. При таком виде совместной собственности на землю каждый совладелец владеет долей в собственности, процентная доля которой может быть равной или разной. Например, один совладелец может владеть 60% акций, а другой — 40%. В отличие от совместной аренды, при совместной аренде нет требований относительно того, когда и как совладелец получает свою долю в собственности.
  • Совместная аренда. В этом типе соглашения все совладельцы имеют равные доли в собственности.Например, если есть три совладельца, каждый владеет одной третью доли. Создание совместной аренды сложнее, чем долевой, поскольку каждый совладелец должен приобрести свою долю в земле одновременно и по одному и тому же документу.
  • Полная аренда. По сути то же самое, что и совместная аренда, полная аренда отличается тем, что совладельцы состоят в браке. Этот тип совместной собственности менее распространен, и не все штаты предоставляют такую ​​возможность для совместной собственности на землю.

Передача доли владения

Ваше право на передачу доли в совместно находящейся собственности зависит от того, как эта собственность находится в совместной собственности. Например, при совместной аренде каждый совладелец имеет индивидуальную долю, которая может быть передана другому физическому или юридическому лицу либо посредством продажи, либо посредством завещания.

С другой стороны, совместная аренда предполагает право наследования, что означает, что в случае смерти одного из совладельцев их доля в земле переходит к другим совладельцам. В то время как совместный арендатор может передать свою долю в земле, это преобразует совместную аренду в общую аренду. Как и совместная аренда, аренда в целом также имеет право на наследство, но если один из супругов желает расторгнуть соглашение или продать свою долю, он должен получить согласие другого супруга.

 

 

Использование договора совместной собственности на землю

Если у вас есть долевая собственность, соглашение о совместном владении землей не только устанавливает долю собственности каждой стороны и то, как сохраняется право собственности на имущество, но также письменно излагает, как права и обязанности должны быть разделены между совладельцами.Эти права включают в себя использование каждой стороной земли, уплату налогов и обязанности по техническому обслуживанию, ремонту и любым другим вопросам содержания. Совладельцы часто делят права и обязанности в соответствии с их долями в собственности, но в некоторых случаях стороны могут договориться о другом способе разделения конкретных прав или обязанностей.

Например, Бобу принадлежит 60% доли в сдаваемой на время отпуска недвижимости, а Труди — 40%, но Боб соглашается платить 90% налогов и эксплуатационных расходов в обмен на то, что Труди будет управлять недвижимостью.Они также могут согласиться разделить доход от аренды поровну, несмотря на разницу в их долях собственности.

В комплексном соглашении о праве собственности на землю также должно быть указано, что произойдет, если возникнет вопрос о рефинансировании. Например, если одна сторона желает рефинансировать через вторую ипотеку, в документе должно быть указано требование о согласии всех сторон и что произойдет, если единогласное согласие не может быть получено.

Покупка имущества совместно с другими часто имеет смысл, но также важно письменно изложить права и обязанности каждой стороны.Это сведет к минимуму вероятность возникновения головной боли и споров в будущем.

Совместное владение недвижимостью в Калифорнии

СООТВЕТСТВИЕ НЕДВИЖИМОСТИ В КАЛИФОРНИИ

Нас часто просят определить и объяснить различные «формы» или «способы», в которых недвижимое имущество может принадлежать двум или более лицам.

Эта статья предназначена для предоставления основных объяснений различных форм совместной собственности на недвижимое имущество; и не предназначен для того, чтобы дать читателю юридические советы о том, как совладельцы должны владеть правами собственности на совместно находящееся в собственности недвижимое имущество.Многие факторы, включая, помимо прочего: (а) налоговое планирование; (б) планирование недвижимости; и (c) то, принадлежит ли имущество индивидуально, товариществу, ООО или юридическому лицу, окажет значительное влияние на способ, которым совладельцы решат владеть титулом. Следовательно, эта статья не предназначена для замены консультации адвоката по конкретной проблеме или сделке. Если у вас есть конкретный юридический вопрос или вам нужна юридическая консультация, вам следует обратиться к адвокату.

ВИДЫ СОБСТВЕННОСТИ

Право собственности на недвижимое имущество двух или более лиц обычно называют «совместным владением», «совместной арендой» или «совместным владением». В Калифорнии существует четыре традиционных формы совместной собственности: (а) совместная аренда, (б) совместная аренда, (в) партнерство и (г) общественная собственность.

В дополнение к четырем «традиционным» формам совместной собственности, вопросы совместной собственности могут возникать в «застройках с общими интересами», таких как кондоминиумы и таунхаусы.

При отсутствии письменного соглашения между собственниками, предусматривающего иное, совладельцы имеют определенные права на недвижимое имущество, которым они владеют. Эти права включают:

– Равное и неограниченное право пользования и владения всем имуществом;
— Право продавать или обременять свою долю в собственности без ведома, одобрения или согласия их соарендаторов;
– право на долю любой прибыли, полученной от собственности;
– право участия других совладельцев в общих расходах по эксплуатации и содержанию имущества; и,
– Право подать иск о разделе, который является процедурой для разделения и прекращения всех совместных долей в недвижимом имуществе.

Важно отметить, что права и обязанности совладельцев могут быть изменены письменным соглашением. Правила, обсуждаемые в этой статье, являются просто правилами по умолчанию, т.е. правила, которые применяются при отсутствии письменного соглашения, предусматривающего иное.

ОБЩАЯ АРЕНДА

Совместная аренда является формой совместной аренды по умолчанию, а это означает, что за исключением супружеских пар или зарегистрированных домашних партнеров (которые, как предполагается, приобретают все имущество как совместную собственность), лица, которые совместно приобретают недвижимое имущество, владеют имуществом в качестве общих арендаторов, за исключением случаев передачи инструмент предусматривает иное.Таким образом, все договоры совместной аренды между лицами, не состоящими в браке, которые прямо не оформлены как совместные договоры аренды или товарищества, являются общими договорами аренды. Ниже приведены некоторые из основных общих черт аренды.

Право собственности и передача . В отличие от совместных арендаторов, общие арендаторы могут владеть равными или неравными долями в приобретаемом ими недвижимом имуществе и могут приобретать свои доли из разных источников в разное время. В результате каждый общий арендатор имеет право продавать или обременять свою долю без ведома, одобрения или согласия их соарендаторов.Однако общий арендатор не имеет права передавать интересы какого-либо соарендатора, и любая такая попытка передачи является недействительной.

Равное право на владение всем имуществом . Хотя общие арендаторы могут владеть неравными интересами, если иное не согласовано в письменной форме, все общие арендаторы имеют равное право владеть и пользоваться всей совместной собственностью . Следовательно, ни один соарендатор не может исключать другого соарендатора из какой-либо части совместно находящейся в собственности собственности.В более широком смысле, поскольку все владельцы имеют равное право занимать и использовать все имущество, ни один общий арендатор не имеет права взимать арендную плату с соарендатора.

Без права наследования . Ключевой особенностью, отличающей совместную аренду от совместной аренды или права на совместное имущество, является то, что арендаторы, имеющие общие интересы, не имеют права наследования. Это означает, что после смерти соарендатора доля умершего соарендатора в имуществе, находящемся в совместной собственности, переходит к их наследникам или завещаниям через их имущество.Это отличается от права совместной аренды или права на совместное имущество, оба из которых имеют право на оставление в живых, а это означает, что после смерти соарендатора интересы умершего соарендатора переходят к их пережившим соарендаторам в силу закона.

Право на участие в прибыли . Поскольку общие арендаторы имеют равное право пользоваться и занимать все имущество, находящееся в совместной собственности, любая рента, полученная от третьих лиц, принадлежит всем соарендаторам в соответствии с их пропорциональными долями в имуществе.Точно так же все арендаторы совместно несут ответственность за связанные с недвижимостью расходы на эксплуатацию и техническое обслуживание. Тем не менее, общий арендатор не может требовать от своих совместно проживающих взносов или возмещения им расходов на улучшения имущества.

Право на раздел . При отсутствии особых обстоятельств каждый общий арендатор имеет абсолютное право на раздел всего находящегося в совместной собственности недвижимого имущества. Раздел — это процедура прекращения и раздела всего недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности, на отдельные и исключительные индивидуальные интересы.Раздел может быть осуществлен одним из трех способов: (1) продажа, при которой имущество по решению суда подлежит продаже, а выручка делится в соответствии с процентной долей каждого владельца в имуществе; (2) физическое разделение, при котором каждый соарендатор приобретает исключительный интерес в части ранее находящейся в совместной собственности собственности; или (3) оценка, при которой один соарендатор приобретает интересы других соарендаторов на основании оценки, назначенной судом.

СОВМЕСТНАЯ АРЕНДА

Совместная аренда определяется как совместное владение недвижимым имуществом двумя или более лицами, созданное в результате единовременной передачи, объявляющей форму собственности совместной собственностью.Чтобы создать совместную аренду, передача должна в то же время передавать тот же титул, тот же интерес в собственности, с тем же правом равного владения. Передача, которая не передает все четыре «единства» (время, право собственности, интерес и владение), создает общую аренду, стандартную форму совместной собственности. В более широком смысле совместная аренда длится только до тех пор, пока существуют четыре единицы. Таким образом, передача одним совместным арендатором своего интереса, даже если самому себе, уничтожает совместную аренду в отношении этого совместного арендатора.Это приводит к тому, что передающий (разделяющий) собственник становится общим арендатором со всеми оставшимися (не отделяющимися) совместными арендаторами, каждый из которых остается совместным арендатором между собой.

Еще одним ключевым признаком, отличающим совместную аренду от совместной аренды, является право наследования. Совместная аренда несет с собой право на выживание. Это означает, что в случае смерти совместного арендатора доля умершего совместного арендатора в имуществе, находящемся в совместной аренде, переходит к его или ее выжившим совместным арендаторам, , автоматически в силу закона .Это потенциальное преимущество и недостаток — хотя это позволяет интересу умершего в имуществе избежать завещания, это не позволяет умершему завещать свою долю в имуществе после их смерти; их интересы принадлежат оставшимся совместным арендаторам.

ПАРТНЕРСТВО

Третий метод приобретения недвижимого имущества — «партнерство». Партнерство определяется как «объединение двух или более лиц для ведения в качестве совладельцев бизнеса с целью получения прибыли.«Имущество считается имуществом товарищества, если оно приобретено на имя товарищества или одним или несколькими товарищами либо с указанием в передаточном акте права лица в качестве партнера, либо с указанием существования товарищества. Примечательно, что поскольку товарищество является юридическим лицом, отличным от своих партнеров, имущество товарищества принадлежит товариществу, а не какому-либо из партнеров по отдельности . Таким образом, индивидуальные собственники не являются «совладельцами» имущества и не имеют личного интереса в имуществе, а скорее являются партнерами в товариществе, владеющем правом собственности на имущество.

ОБЩЕСТВЕННАЯ ИМУЩЕСТВО

Совместная собственность определяется как вся собственность, включая недвижимое имущество, приобретенная лицами, состоящими в браке или зарегистрированными сожителями, проживающими в Калифорнии, за исключением случаев, когда собственность прямо приобретена как «совместные арендаторы» или «совместные арендаторы».

Как и совместные арендаторы, супруги или зарегистрированные домашние партнеры имеют равные интересы во всем совместном имуществе. Таким образом, каждый супруг или зарегистрированный сожитель имеет равные права на владение, управление и контроль над имуществом.Однако, в отличие от совместных арендаторов и общих арендаторов, супруги и зарегистрированные домашние партнеры являются фидуциариями и, следовательно, обязаны друг перед другом проявлять «высочайшую добросовестность и честность». Это включает в себя обязанность проявлять осторожность и лояльность во всех вопросах, касающихся рассматриваемой общественной собственности.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Как мы рекомендуем нашим существующим и потенциальным клиентам, юридические консультации следует использовать заранее, в идеале до завершения сделки, чтобы избежать проблем в будущем.

Крайне важно, чтобы люди понимали свои потенциальные обязанности и обязательства ДО принятия решения о совместном приобретении недвижимого имущества. Тем не менее, хотя предыдущая статья была предназначена для освещения некоторых характеристик некоторых наиболее распространенных форм совместной собственности, в ней не рассматриваются все вопросы, которые необходимо рассмотреть перед совместной покупкой имущества, в частности, налоги, планирование недвижимости, и вопросы ответственности. Наконец, потенциальным совладельцам важно понимать, что «правила по умолчанию», о которых говорилось выше, могут быть изменены и часто изменяются посредством письменного соглашения между всеми соарендаторами; то есть они применяются только при отсутствии письменного соглашения между сторонами.

Следите за судебными процессами, вырисовывающимися в совместной собственности

К
14 июля 2017 г.

Столько историй о семейных распрях, драках и тяжбах из-за наследства. У одних историй счастливый конец, у других трагичный. Это выпуск № 1 из серии о ситуациях, которые вы можете определить, чтобы узнать, когда семена судебного процесса о наследстве могут прорасти в вашем семейном саду. Сегодня мы рассмотрим, что стоит за совместной собственностью.

Совместное владение кажется таким справедливым способом распорядиться наследством… Вы просто являетесь совладельцем того, кого хотите унаследовать! Это можно сделать с разными видами активов: недвижимость, банковские счета, инвестиции, автомобили, коллекции и многое другое; это позволяет избежать завещания; это может позволить другому лицу разделить или помочь управлять активом, пока вы живы, и вы также можете продолжать участвовать; это позволяет вам сделать передачу права собственности удобной после вашей смерти как для себя, так и для кого-то еще. Итак, что может быть не так с этим?

Различные виды совместной собственности

Не все виды совместной собственности одинаковы.Чтобы наследование для совместной собственности работало просто, вы должны быть уверены, что устанавливаете его с помощью инструмента, который приведет к желаемому результату. Итак, беглый обзор совместной собственности в Оклахоме выявляет три типа:

●     Арендаторы целиком используется только для супружеских пар в отношении недвижимого имущества, так что обе стороны владеют всем имуществом вместе. Отлично, если только они не разделятся. Тем не менее, если они остаются в браке до тех пор, пока смерть не разлучит их, оставшийся в живых будет владеть всем имуществом после подачи письменного заявления выжившего совместного арендатора.Этот тип собственности позволяет избежать завещания.

●     Общие арендаторы используется для недвижимости, и чаще всего совладельцы не состоят в браке друг с другом. Арендаторы в Common распределяют имущество по процентам (примеры: 50/50, 60/40, 35/20/45…). Доля каждого совладельца должна пройти процедуру завещания после смерти совладельца (если только доля умершего не принадлежит трасту). Это очень неудобно для оставшегося в живых совладельца, который также не наследует долю (доли) другого совладельца, если завещание или траст не завещают ее этому оставшемуся в живых.Иными словами, данная форма собственности не дает права владения долей наследодателя оставшемуся в живых совладельцу (собственникам).

●     Совместные арендаторы с правом наследования чаще всего используется для того, чтобы избежать завещания, так что, когда один владелец умирает, другой(е) просто становятся владельцами. Это используется с недвижимостью, банковскими счетами, компакт-дисками и другими активами. Процента ни у кого нет. Все вместе владеют всеми активами до тех пор, пока все остальные владельцы не умрут. Когда один владелец умирает, если активом является недвижимость, оставшийся владелец (владельцы) подают аффидевит оставшегося в живых совместного арендатора (ов) в офис документов и становятся полноправными владельцами.Если это какой-либо другой тип собственности, выжившие совместные арендаторы либо предоставляют учреждению свидетельство о смерти наследодателя, либо иным образом получают контроль над имуществом. Последний оставшийся арендатор получает всю энчиладу – 100%. Я называю это инструментом «Последний выживший».

Это основы. Квалифицированный адвокат по недвижимости может помочь вам определить, что у вас есть или что вы хотите создать для своих наследников. «Так?» ты повторяешь. «В чем проблема?» Что ж, давайте выйдем в сад и перевернем несколько камней.

Под скалами арендаторов целиком

Иски кредиторов . Полная аренда — это имущество, которое может существовать между мужем и женой только в том случае, если оба супруга владеют всем имуществом и контролируют его. Предположительно, Арендаторы полностью защищены от кредиторов, если только оба Арендатора не должны одному и тому же кредитору. Все чаще судьи выносят решения не в пользу людей, которые таким методом пытаются избежать выплаты кредиторам.  

Высокий уровень разводов .Судьи также не в восторге от того, что им приходится тратить время и ресурсы суда на рассмотрение судебных исков, возникающих из-за ссор с недвижимостью, которые варьируются от неправильно понятых процентных сумм собственности (должны были использоваться общие арендаторы) до того, кто должен сколько налогов , техническое обслуживание, техническое обслуживание и так далее.

Неожиданная смерть . Многие супружеские пары непреднамеренно приобретают такой вид собственности на свой дом, хотя можно было бы предположить, что дом принадлежит только одному из них и предназначен, например, для ребенка от предыдущего брака.При таком праве собственности на жильцов в полном объеме оставшийся в живых супруг владеет имуществом после смерти первого супруга, период. Это так, даже если есть воля, предписывающая иначе. Многие дети от предыдущих браков обычно лишаются наследства из-за этого типа владения. 

Опасные вредители появляются под арендаторами в общем

Новый совладелец . Когда вы владеете собственной долей актива от Tenants In Common, вы контролируете свою долю. Это означает, что вы можете продать или передать его кому угодно — без согласия ваших соарендаторов.У ваших соквартирантов есть такая же возможность. Многие люди случайно помещают своих детей в свой дом, думая, что это позволяет избежать завещания. Это не. Чаще всего первоначальные совладельцы не понимают, что вся собственность уже не их. Кроме того, любой из ваших совладельцев может потерять свою долю в случае развода или банкротства. Таким образом, вы можете оказаться совладельцем собственности (ведением бизнеса) с кем-то, кого вы не выбирали, кто вам не нравится или кому вы не доверяете, например, бывший зять!

Вынужденная продажа. Когда вы владеете своей долей в активе в качестве общих арендаторов, другой ваш совладелец может столкнуться с финансовыми проблемами. Несмотря на то, что ваша часть имущества не будет зависеть от кредиторов вашего совладельца, как таковой залог имущества или другой долг могут уменьшить воспринимаемую стоимость вашего процента на рынке. Хуже того, те же самые кредиторы могут заставить продать собственность, чтобы получить деньги, которые должен ваш совладелец.

Общая ответственность товарищества.  Общих арендаторов можно рассматривать как своего рода полное товарищество.Следовательно, если на вашего совладельца (партнера) подадут в суд за причинение кому-либо вреда из-за его действий, небрежности или управления активом, вы, как совладелец (партнер), также можете быть привлечены к ответственности. Вот так. А разве это не целая новая банка червей?

В сорняках через совместных арендаторов с правом наследства

Завещание Тем не менее.  Несмотря на то, что совместная аренда с правом наследования (совместная аренда) часто создается, чтобы избежать завещания, право собственности должно решаться «последним оставшимся лицом», иначе дело все равно попадет в суд по наследственным делам.Когда им владеет последний человек, актив больше не является «совместным» и, будучи собственностью единственного владельца, является завещательным активом. Таким образом, последний человек должен либо продать его, передать (например, в траст) или заменить отсутствующего совладельца (ов).

Случайное лишение наследства.  Когда есть подходящие совместные арендаторы с правами на наследство, многие родители были шокированы, узнав, что активы в рамках этого типа совместной аренды не контролируются их завещаниями или трастами. Если вы умрете в соответствии с надлежащим образом оформленным соглашением о совместной аренде, другой совместный арендатор будет владеть всем активом, независимо от того, что говорится в вашем завещании или других инструкциях.  

( Это может происходить по нескольким сценариям: Предположим, что ваш супруг умер, и вы последний человек, так что теперь вы владеете всем активом. новый супруг не является родителем ваших детей, вы фактически лишили наследства детей от первого брака из этого актива. Теперь забудьте о повторном браке. Что, если вы решите стать совладельцем одного из ваших взрослых детей? Добавив его или ее к совместной аренде лишает наследства других ваших детей.

Многих родителей шокирует тот факт, что в вашем завещании или доверительном управлении может быть четко указано, что вы хотите, чтобы кто-то конкретный получил вашу долю в совместном имуществе. Даже в этом случае, когда вы умрете, актив обязательно перейдет к выжившему совладельцу. После этого выживший владелец может делать все, что захочет, со всем активом. Это является основной причиной многих исков о недвижимости. При таком ведении банковских счетов ваш совместный арендатор, который не предоставил ни одной из средств на счете, может просто забрать все деньги по своему желанию — даже до вашей смерти.)  

Передача титула.  Добавить другого совладельца к титулу довольно просто, но удалить чье-то имя может быть сложно, особенно если человек не хочет, чтобы его удаляли. Для этого может потребоваться упорный судебный ордер.  

Совладелец Долги.  То, чем вы владеете вместе с другим лицом, связано с долгами и обязательствами этого другого лица. Если ваш совладелец не выполнит обязательства по кредиту, обанкротится или будет успешно привлечен к ответственности в судебном порядке, вы можете потерять контроль над активом или быть вынуждены продать его.  

Налоги.  Если не будет тщательно спланировано, дарение совместной собственности или продажа или передача совместного имущества может привести к серьезным налоговым последствиям.

Квалификация Medicaid. Несмотря на то, что в вашей голове совместно нажитое имущество действительно принадлежит вам, такой подарок может помешать вам претендовать на получение государственных пособий, таких как Medicaid.  

Несовершеннолетние и недееспособные лица.  Несовершеннолетний (лицо моложе 18 лет) или психически недееспособный взрослый может быть совладельцем недвижимого или личного имущества (т.е., бытовая техника, транспортные средства, предметы искусства, мебель, ювелирные изделия, облигации, пенсионные пособия, акции или акции). У вас должен быть судебный приказ о передаче, продаже или рефинансировании таких активов, даже если вы являетесь родителем несовершеннолетнего ребенка, который является совладельцем.

 

БОЛО! (Будьте начеку) для СУДЕБНЫХ ИСКОВ, ПРЕДСТАВЛЯЮЩИХ СООТВЕТСТВУЮЩУЮ СОБСТВЕННОСТЬ

Эти и другие потенциальные судебные процессы скрываются в партнерских и имущественных планах, которые не предназначены для их предотвращения.Они прячутся в самодельных или устаревших имущественных планах, а также в семейных и партнерских отношениях, которые плохо спланированы. Ваш опытный юрист по недвижимости может помочь вам выявить существующие или нерешенные проблемы и помочь вам найти способы представлять ваши интересы, если вы окажетесь вовлеченными в судебный процесс.

Арендаторы и совладельцы — Two Rivers Housing

Арендаторы

Если вы являетесь арендатором, вы приобрели право жить в своей собственности в течение фиксированного количества лет, указанного в договоре аренды.Договор аренды является обязательным юридическим договором, в котором излагаются ваши права как арендатора и наши права как правообладателя.

Мы будем управлять многоквартирным домом, в котором вы владеете квартирой, и взимать с вас и с других проживающих в нем арендаторов справедливую долю этих расходов в виде ежегодной платы за обслуживание. Вы можете узнать больше об этом в брошюре Плата за услуги – права и обязанности арендаторов , хранящейся в «Библиотеке».

Если вы арендатор, вам следует ознакомиться со списком ваших прав и обязанностей.

Общие владельцы

Shared Ownership — это отличный способ сразу приобрести собственный дом. Если у вас есть регулярный доход, но вы не можете позволить себе текущие цены на жилье, совместное владение может дать вам преимущество. Приоритет обычно отдается тем, кто нуждается в жилье, и иногда требуется местная связь с районом.

По этому соглашению вы покупаете часть имущества (обычно с ипотекой) и арендуете оставшуюся часть у нас, выплачивая доступную арендную плату для ее покрытия.Ваша цель должна заключаться в постепенном увеличении принадлежащей вам доли, пока вы не купите всю собственность. Это известно как «лестница».

Если вы уже являетесь совладельцем, вам следует ознакомиться со списком ваших прав и обязанностей.

Если вас интересуют возможности совместного владения, вам необходимо зарегистрироваться у местного агента Help to Buy. Вы найдете более подробную информацию об этом, а также дополнительную информацию о том, что происходит, в разделе «Найти дом». У нас также есть полезная брошюра, Руководство по совместному владению, , сохраненная в «Библиотеке».

Страхование

Если вы являетесь арендатором или совладельцем, страхование ваших зданий обеспечивается компанией Two Rivers Housing. В этом сертификате указано, что покрывается страховкой, как подать заявку и какие дополнительные платежи вам могут потребоваться.

Аренда с долевой собственностью — Консультативная служба по аренде

Что такое аренда с долевой собственностью и как она работает?

Назначение данного уведомления

Цель этой записки состоит в том, чтобы предоставить краткий обзор арендованного имущества с долевой собственностью для владельцев/покупателей и специалистов по недвижимости.Министерство жилищного строительства, общин и местного самоуправления хранит подробную информацию об аренде долевой собственности на своем веб-сайте. Жилищные ассоциации также будут хранить полезную информацию для покупателей и владельцев арендованного имущества, находящегося в совместной собственности.

Что такое аренда?

Арендная собственность на квартиру — это просто долгосрочная аренда, право занимать и пользоваться квартирой в течение длительного периода — «срок» аренды. Обычно это будет на 99 или 125 лет, и квартиру можно покупать и продавать в течение этого срока.

Срок фиксирован в начале, и его длина с каждым годом уменьшается. Таким образом, если бы не инфляция, стоимость квартиры со временем уменьшалась бы до окончательного истечения срока аренды, когда квартира возвращается арендодателю, хотя это зависит от некоторых прав оставаться арендатором при определенных обстоятельствах. См. наш путеводитель по советам: –

Право собственности на квартиру обычно распространяется на все, что находится внутри четырех стен квартиры, включая половицы и штукатурку стен и потолка, но обычно не включает наружные или несущие стены.

Структура и общие части здания, а также земля, на которой оно стоит, обычно принадлежат землевладельцу, который также является арендодателем. Владелец несет ответственность за содержание и ремонт здания. Затраты на это возмещаются за счет платы за обслуживание и выставляются арендаторам.

Аренда дома обычно относится ко всему зданию, как внутреннему, так и внешнему, а также, возможно, к саду и подъездной дорожке. Как правило, арендатор дома будет нести ответственность за ремонт и техническое обслуживание всего здания.

Арендодателем может быть физическое лицо или компания, в том числе местный орган власти или жилищная ассоциация.

Что такое аренда с долевой собственностью?

В дополнение к обычному арендованному имуществу существует форма арендованного имущества, называемая арендой с долевой собственностью, при которой арендатор может приобрести долю собственности (дома или квартиры) и платить арендную плату за ту часть собственности, которая остается у арендодателя. . Арендатор будет иметь право приобретать дополнительные доли в собственности до тех пор, пока он не будет владеть 100% капитала.На данный момент квартира уже не является долевой собственностью.

Большая часть арендованной собственности, находящейся в совместной собственности, предоставляется жилищными ассоциациями в рамках их программы владения жильем. Такие договоры аренды почти всегда заключаются в формате, одобренном Homes England. Намерение состоит в том, чтобы обеспечить первый шаг к домовладению для тех, кто в настоящее время арендует и не может позволить себе купить дом по полной рыночной стоимости.

Для всех новых домов в долевой собственности, финансируемых за счет гранта, поставленных в рамках Программы доступного жилья на 2021–2026 годы, и домов в долевой собственности, поставленных в рамках Раздела 106, минимальная первоначальная ставка снижена с 25% до 10%.

Каковы различия между арендой долевой собственности и обычной долгосрочной арендой жилья?

Аренда дома с долевой собственностью не дает права на покупку права собственности в соответствии с положениями Закона о реформе аренды 1967 года, если в договоре аренды есть положение о передаче права собственности при покупке арендатором оставшаяся доля в собственности (именуемая последней лестничной клеткой). Другие исключения применяются, если арендованный дом был предоставлен для пожилых людей или находится в пределах обозначенной территории, называемой охраняемой территорией.

Арендатор квартиры, находящийся в долевой собственности, имеет право на установленное законом право на продление срока аренды в качестве держателя «долгосрочной аренды», если он «поднялся» до 100% владения. Однако у арендодателя может быть собственная политика, разрешающая продление аренды, если доля владения составляет менее 100 %. Арендаторам необходимо будет проконсультироваться со своим арендодателем.

Поскольку арендная плата выплачивается за ту часть собственного капитала, которая не принадлежит арендатору, арендодатель может принять меры по обращению взыскания на имущество за задолженность по арендной плате в окружном суде таким же образом, как арендодатель с гарантированной краткосрочной арендой может в соответствии с положениями Жилищный закон 1988 года.Если имущество изъято в этих обстоятельствах, арендатору не выплачивается компенсация с учетом баланса между долгом арендатора и рыночной стоимостью доли арендатора в имуществе.

Договоры аренды с долевой собственностью, одобренные

Homes England, должны содержать основные положения. Мы перечислили пункты ниже, но для получения дополнительной информации вы можете прочитать Руководство по финансированию капитала от Homes England.

Пункты перечислены ниже:

Пункт о субаренде

  • Договоры аренды с долевой собственностью запрещают субаренду арендаторами для защиты государственных средств и гарантии того, что заявители не вступают в совместную собственность для получения коммерческой выгоды.
  • В то время как договоры аренды с долевой собственностью должны запрещать субаренду арендатором, модель Homes England не запрещает арендатору принимать платного гостя/квартиранта

Провайдеры должны рассматривать запросы на субаренду в каждом конкретном случае. Поставщик принимает решение о том, соглашаются ли они с запросом и разрешают ли субаренду. Поставщики должны учитывать следующие вопросы при работе с запросами:

  • Действительно ли причины для субаренды проистекают из неизбежной необходимости, а не в первую очередь для спекуляций или получения выгоды?
  • Удовлетворяют ли лицо (лица), которым арендатор сдает в субаренду, критерии поставщика в отношении долевой собственности?
  • Являются ли условия субаренды на фиксированный период, в течение которого общий владелец будет сохранять право собственности на аренду? и
  • В случае необходимости, имеет ли арендатор разрешение ипотечного кредитора?

Право преимущественной покупки

  • При аренде с долевой собственностью арендодатель, как правило, имеет преимущественное право покупки, если арендатор не получил 100% владения.
  • Этот пункт означает, что если арендатор желает продать, он должен сначала предложить недвижимость арендодателю или покупателю, назначенному арендодателем. Цена покупки определяется независимым инспектором, назначенным арендодателем.

Если арендодатель не воспользуется своим правом преимущественной покупки в течение 8 недель, арендатор может продать на открытом рынке при соблюдении условий. Для всех новых домов в долевой собственности, финансируемых за счет гранта, поставленных в рамках Программы доступного жилья на 2021–2026 годы, и домов в долевой собственности, поставленных в рамках Раздела 106, период подачи заявки на перепродажу сокращается с 8 до 4 недель.

Пункт пересмотра арендной платы

При покупке доли в собственности владелец долевой аренды должен платить арендную плату за эту долю собственности, оставшуюся у арендодателя. Аренда будет иметь первоначальную арендную плату, обычно основанную на сумме, эквивалентной 3% непогашенного капитала, оставшегося у арендодателя. Арендная плата увеличивается ежегодно в соответствии с увеличением индекса розничных цен (RPI) плюс сумма, обычно в пределах от 0,5% до 2%. Пример:

Рыночная стоимость имущества при первой покупке = 250 000 фунтов стерлингов
Первоначальная доля, выкупленная арендатором 25% = 62 500 фунтов стерлингов
Доля остается у арендодателя 75% = 187 500 фунтов стерлингов
Рыночная рента @3% от рыночной стоимости имущества = 7500 фунтов стерлингов в год
= 625 фунтов стерлингов в месяц
Первоначальная арендная плата @ 3% непогашенного капитала = 5625 фунтов стерлингов в год
= 468 фунтов стерлингов.75 в месяц
  1. Если предположить, что в следующем году ИРЦ увеличится на 3,5%, а договор аренды допускает увеличение с учетом повышения ИРЦ плюс 2%, тогда арендная плата, уплачиваемая арендатором, увеличится на 5,5% до 5 934,38 фунтов стерлингов в год (494,54 фунтов стерлингов в месяц). Если арендатор приобретает дополнительные доли в собственности, уплачиваемая арендная плата будет пропорционально уменьшаться до тех пор, пока не будет приобретено 100%, и арендная плата не будет уплачиваться.

Пункт о плате за обслуживание

Все договоры аренды с долевой собственностью должны содержать пункт, предусматривающий оплату платы за обслуживание.В случае с квартирами в долевой собственности это будет на тех же условиях, что и при любой другой аренде квартиры. Арендатор, владеющий долевой собственностью, должен знать, что он будет платить полную плату за обслуживание, а не долю в соответствии с его долей в капитале.

При аренде дома в долевой собственности арендатор будет нести ответственность за содержание и ремонт имущества, и единственная плата за обслуживание, подлежащая уплате, будет в отношении страхования зданий.

Существует исключение из этого общего правила, когда арендуемый дом расположен в частной собственности; в этом случае плата за обслуживание может взиматься за содержание общих частей недвижимости, таких как дорожки, частные дороги и другие благоустроенные территории.Обязательство по оплате этих расходов обычно сохраняется, если арендатор приобретает право собственности на дом.

Для всех новых домов в долевой собственности, финансируемых за счет гранта, поставленных в рамках Программы доступного жилья на 2021–2026 годы, и домов в долевой собственности, переданных в соответствии с Разделом 106, существует десятилетний период, в течение которого арендодатель будет поддерживать долевого владельца в покрытии расходов на ремонт и техническое обслуживание в новых домах. строить дома.

Оговорка о защите ипотеки

Этот пункт предназначен для защиты безопасности ипотечного кредитора и поощрения ипотечных кредиторов к выдаче кредитов на сдаваемое в аренду имущество.Кредитор в соответствии с пунктом о защите ипотеки имеет право приобретать и распоряжаться 100% акций в собственности и должен быть проинформирован арендодателем, если он намеревается вступить во владение или инициировать процедуру конфискации. Если договор аренды не содержит пункта о защите ипотеки, заемщику будет крайне сложно получить ипотечный кредит.

Поверенный, действующий от имени покупателя, обязан направить копию ипотеки арендодателю для утверждения, а также должен получить и депонировать вместе с документами о праве собственности после завершения покупки обязательство арендодателя перед ипотечным кредитором, подтверждающее, что они уведомит ипотечного кредитора, если они намерены вернуть собственность или отказаться от аренды.

Из-за этого требования трудно продать более ранние договоры аренды с долевой собственностью, обычно предоставляемые местными властями, которые не содержат положения о защите ипотеки. Это связано с тем, что ипотечные кредиторы неохотно предоставляют кредиты в отсутствие пункта о защите ипотеки.

Если вы владеете таким имуществом, вам следует подумать о том, чтобы попросить арендодателя предоставить передаточный акт, чтобы включить в договор аренды пункт о защите ипотеки. Если они откажутся, арендатору следует подумать о том, чтобы связаться с Homes England, которая может оказать давление на арендодателя социального сектора, чтобы тот предоставил передаточный акт.

Приобретение дополнительных акций (лестничная оговорка)

Большинство договоров аренды с долевой собственностью должны содержать пункт, позволяющий арендатору приобретать дополнительные доли в собственности до тех пор, пока он не станет владельцем 100% капитала. Это известно как лестница. В большинстве договоров аренды с долевой собственностью арендатору разрешается подать 3 таких заявки, и последняя заявка должна привести к покупке оставшихся акций. С сентября 2011 года нет ограничений на количество заявок на лестничные клетки.

Существуют некоторые договоры аренды домов в охраняемой сельской местности, которые ограничивают право арендатора на покупку акций до 80% или когда арендатору разрешено приобретать до 100% капитала / он обязан продать недвижимость. возврат имущества арендодателю или назначенному покупателю, которым может быть другая жилищная ассоциация.
В дополнение к исключению для сельской местности совместное владение арендованным имуществом для пожилых людей может ограничить долю капитала до 75%.

Для всех новых домов в долевой собственности, финансируемых за счет гранта, поставленных в рамках Программы доступного жилья на 2021–2026 годы, и домов в долевой собственности, поставленных в рамках Раздела 106, стандартная минимальная ступенчатая ставка снижена с 25% до 10%, и введен новый процесс постепенной 1%-й ступенчатой ​​лестницы.

Гербовый сбор Земельный налог (SDLT)

SDLT может подлежать уплате при продаже нового имущества, находящегося в долевой собственности, и при продаже существующего договора аренды на имущество, находящееся в долевой собственности.

Пороги для оплаты SDLT меняются на регулярной основе, и любой потенциальный покупатель или продавец имущества, находящегося в общей собственности, должен проконсультироваться со своим поверенным.

Имейте в виду, что Консультативная служба по аренде не дает консультаций по налоговым вопросам.

Полезные ссылки

Совместное руководство по совместному владению для Англии
, подготовленное Советом ипотечных кредиторов (CML), Агентством жилищного строительства и общин (HCA) и Национальной жилищной федерацией (NHF)

Essentials of Common Tenancy (TIC)

Вы хорошо инвестировали в недвижимость и хотите увеличить свой портфель. Ваш брокер только что звонил и дал вам «горячую подсказку» недели: это сверкающее офисное здание класса А на Мейн энд Мейн, о котором вы мечтали с младенчества инвестора, появится на рынке через три месяца.

Теперь ваша фирма преуспела, но не в одиночку на этом алмазном колодце. Ну так что ты делаешь?

Поделись любовью!

У вашего приятеля-адвоката (ну, он закончил юридический факультет, но технически теперь ваш бармен) было несколько идей о том, как вы могли бы заключить такую ​​сделку. Некоторые из идей звонили в колокол, но одна звенела чуть громче.

«Общие жильцы», — сказал ваш приятель. Вы знали, что это какое-то совместное владение имуществом, но прежде чем вы смогли извлечь какую-либо информацию о волшебной фразе, бармен уже шутил с 13 буйными участниками конгресса, рассчитывая счет на выпивку размером с гору.

Все, что у тебя осталось, это пустая бутылка пива и голова, полная вопросов.

Что такое долевая аренда (ТИС)? Каковы его характеристики? Его преимущества и недостатки? Если собственников несколько, кто получает прибыль, оплачивает расходы на недвижимость, принимает решения? Если я решу, что мои совладельцы заблуждаются, могу ли я продать свою долю? Если да, могу ли я произвести обмен §1031? И как мне финансировать свою часть сделки?

Хорошо, давайте посмотрим, сможем ли мы найти ответы.Однако я вам скажу, поскольку законы, регулирующие TIC, различаются от штата к штату, прежде чем принимать какое-либо решение о своей мечте об офисе класса А, было бы неплохо встретиться со своим адвокатом и налоговым консультантом.

Начнем.

Что такое совместная аренда?

Прежде всего, чтобы понять общую аренду, вы должны сначала понять совместную аренду. Что такое совместная аренда? Когда два или более человека владеют недвижимостью, они имеют совместную аренду, и каждый из них является соарендодателем. Совместная аренда может иметь место как в жилых, так и в коммерческих помещениях, и двумя наиболее распространенными формами совместной аренды являются совместная аренда (с владельцами, называемыми общими арендаторами, TIC) и совместная аренда с правом наследования.

С учетом изменений по соглашению каждый из совладельцев имеет право доступа ко всему имуществу, долю дохода, полученного от имущества (включая выручку от продажи), и обязанность участвовать в расходах, связанных с имуществом. Совладельцам, возможно, не придется участвовать в затратах на улучшения, но если один владелец производит улучшения за свой счет, и улучшения увеличивают стоимость актива при продаже, этот владелец может получить возмещение своего вклада.

Наконец, сторона, рассматривающая возможность совместной аренды, будет счастлива отметить, что совладельцы несут друг перед другом обязанность вести честные отношения.

Что такое долевая аренда и что такое долевой арендатор (TIC)?

Как отмечалось выше, аренда общего имущества является типом совместной аренды, и арендатором общего имущества является каждый совладелец, имеющий долю в одном аренде общего имущества . Итак, каковы основные общие характеристики аренды? Основными характеристиками общей аренды являются:

  • Каждый общий арендатор имеет отдельную и неделимую долю в собственности
  • Совместные арендаторы могут, но не обязаны владеть различными процентами собственности в собственности
  • Права наследования у сособственников отсутствуют, а
  • Каждая ТИК может передавать или обременять свою имущественную долю без согласия других ТИК (хотя это право может быть изменено по соглашению сособственников)

Давайте рассмотрим эти характеристики TIC одну за другой, а затем рассмотрим некоторые другие общие вопросы и проблемы, касающиеся аренды.

Каждый совладелец имеет неделимую долю в собственности

Если имущество находится в совместной аренде (структура собственности формируется при приобретении имущества), каждый собственник имеет отдельный и неделимый интерес в имуществе, что означает не только то, что они имеют право доступа, владения и использования всей собственности, но также и то, что они могут продать свою индивидуальную долю собственности.

TIC могут иметь разные проценты владения

Общие арендаторы могут иметь разные доли собственности в целом, как правило, в зависимости от их вклада в приобретение имущества.Например, если вы, ваш бармен и один из участников съезда приобрели здание класса А в рамках структуры TIC, вы можете получить 60% акций, аукционист — 30%, а ваш бармен — 10%. Эти доли собственности затем определяют, как вы распределяете затраты и выгоды от собственности, такие как расходы на общую площадь и выручку от продажи. Документы, по которым TIC приобретает свою долю, будут показывать процент их владения.

Что произойдет, когда я умру? (Выживание)

Если вы собака, вы идете на эту большую ферму, где всегда солнечно и миски с водой всегда полны…

Если вы являетесь общим арендатором, у вас нет права на наследство.Это означает, что если ТИЦ умирает, его доля переходит к наследникам этого совладельца по завещанию или законам о наследовании. Конечно, при желании совладелица могла предусмотреть в своем завещании, что после ее смерти ее доля владения перейдет к другим владельцам ТИК.

Должен ли каждый совладелец пользоваться всем имуществом?

Да, если только они не согласятся.

Как отмечалось выше, как владельцы неделимой доли в собственности, каждая TIC имеет право доступа, владения и использования любой части собственности.Доступ ко всем типичен, когда друзья или члены семьи приобретают недвижимость вместе и когда стороны приобретают долю в собственности в целях пассивного инвестирования.

Тем не менее, TIC могут также согласиться использовать только назначенные части собственности, например, этаж офисного здания, жилой блок, торговую площадь, складское помещение и т. д. Например, TIC может быть создан для приобретения индустриального парка, при этом каждый совладелец использует только определенное здание в парке. Затем совладельцы также могут договориться о том, что каждый из них имеет исключительное право на доход, полученный от использования закрепленного за ними пространства.

Между прочим, таймшер представляет собой структуру TIC с назначенным использованием, но вместо того, чтобы использование владельца ограничивалось определенным пространством, оно ограничено определенным временем.

Передача прав на использование и получение дохода изложена в соглашении TIC, которое, как обсуждается ниже, определяет права и обязанности совладельцев.

Могу ли я продать свой процент TIC?

Да. TIC имеет неделимую долю в собственности. Они могут продавать, передавать или обременять свою долю (т.г., занимать средства под свои проценты) без согласия других собственников.

Однако, поскольку такое неограниченное право может резко увеличить риск владения для непродающих сторон, соглашения TIC обычно ограничивают права совладельцев на передачу. Соглашение может, помимо прочих ограничений, предоставлять владельцам право преимущественной покупки при любой продаже, а также право проверять и одобрять потенциальных покупателей. Если на первый взгляд это кажется неразумным, помните, что покупатель встанет на место продающего совладельца со всеми его правами и обязанностями.

Представьте, что вы купили дуплекс со своим тихим, кротким и добросовестно платящим по счетам бывшим соседом по комнате в колледже, и каждый из вас проживает в одной из квартир. А теперь представьте, что ваш идеальный совладелец решил переехать в Перу и продать свою долю в дуплексе семье заядлых курильщиков, играющих на саксофоне и волынке, которые считают своевременные выплаты по кредиту скорее предложением, чем обязанностью.

Думаете, было бы неплохо заключить соглашение TIC, дающее вам право утверждать покупателей?

Теперь представьте, что вы купили это офисное помещение класса А, частично профинансированное за счет займа в размере 20 миллионов долларов, предоставленного вам троим, и ваш бармен хотел продать свою долю стороне с историей серьезной финансовой нестабильности и судебных разбирательств…

Итак, да, общие арендаторы могут продавать свои доли, но соарендаторы могут договором ограничить это право.

Когда создается TIC?

TIC создается, когда владельцы получают право собственности на имущество, при этом в акте указывается процентная доля каждого владельца. Хотя разумно создать соглашение TIC до аренды в общей структуре, это не требуется. Если на момент перехода права собственности соглашение о ТИЦ отсутствует, характеристики ТИЦ будут установлены законами штатов и общим правом, например, каждый ТИЦ имеет право владеть всем имуществом, каждый может передавать свою долю без согласия других ТИЦ. , и каждый будет делить общие доходы и расходы от собственности в соответствии с процентами владения, указанными в их документах.

Обратите внимание, что не все совладельцы должны существовать с самого начала. Они могут быть созданы в разное время. Например, когда владелец многоквартирного дома продает доли TIC физическим лицам, передавая им права пользования как отдельные единицы, между первым владельцем TIC и последним могут пройти годы.

Наконец, TIC может быть создан в силу закона, когда разделяется совместное владение с правом наследования (обсуждается ниже).

Отличается ли TIC от совместной аренды?

Совместная аренда или совместная аренда с правом наследования обычно используется, когда имущество принадлежит мужу и жене, родителю и ребенку или любой другой группе, которая хочет, чтобы каждая отдельная доля собственности перешла к другой в случае смерти.Это «право на оставление в живых» позволяет автоматически передавать интересы умершего владельца оставшемуся в живых без прохождения завещания. TIC, с другой стороны, не имеют права на выживание.

Кроме того, в то время как общие арендаторы могут иметь неравные доли в собственности, совместные арендаторы должны иметь равные доли. Поскольку арендаторы имеют равные доли, в случае раздела путем продажи имущества выручка должна быть разделена поровну, независимо от вклада сторон в покупку имущества.

Наконец, в то время как общие арендаторы могут передавать свои доли, если совместный арендатор продает или закладывает свою долю без согласия другого, совместная аренда преобразуется в TIC.

Кто управляет TIC?

Управление ТИЦ определяется в соглашении ТИЦ. Часто ТИК с небольшим количеством совладельцев и относительно простыми потребностями в управлении управляются самими совладельцами, а управление более сложными ТИК осуществляется отдельными управляющими компаниями.В любом случае роль и обязанности руководства изложены в соглашении TIC. А кто составляет договор ТИЦ? Тот, кто создает общую аренду, будь то одна сторона или несколько совладельцев.

Что содержится в соглашении TIC?

Цель соглашений TIC состоит в том, чтобы (i) четко определить права и обязанности всех сторон, (ii) предвидеть потенциальные проблемы с имуществом и его совместным владением и (iii) установить определенные процедуры для разрешения конфликтов. быть решен.В тех случаях, когда сделка особенно сложна, а риски высоки, хорошо составленное соглашение TIC может и должно быть длинным и подробным. Любые затраты, сэкономленные на составлении простого или универсального договора, будут потеряны в десятикратном размере, если в договоре не будут даваться четкие ответы при возникновении неизбежных разногласий между совладельцами.

Как правило, соглашение TIC дает указания по следующим вопросам:

Назначение использования: Опишите, какую часть собственности имеет исключительное право на использование каждый совладелец, а также площади, доступные для использования всеми владельцами.

Определение доли собственности: Опишите метод определения доли совладельца, например, по площади, стоимости, вкладу и т. д.

Разрешенные виды использования: Укажите допустимые виды использования для каждого выделенного пространства и любые ограничения на такое использование, например, шум, количество арендаторов, домашних животных и т. д.

Управление недвижимостью: Подробно опишите, как будут управляться все аспекты собственности (например, учет общих расходов, техническое обслуживание, ремонт), будут ли совладельцы выполнять определенные задачи сами или сторонний менеджер будет заниматься всеми вопросами.

Как более подробно обсуждается ниже, интересы TIC подпадают под действие §1031 Кодекса IRS отложенного налогообложения, если они отвечают определенным условиям. Что касается управления имуществом, эти условия требуют, чтобы (i) управляющий выплачивал совладельцам их доли чистых доходов в течение трех месяцев с даты получения этих доходов, (ii) плата за управление не зависела от дохода. или прибыль, полученная от собственности, и (iii) вознаграждение за управление не превышает справедливую рыночную стоимость услуг управляющего.

Техническое обслуживание: Опишите обязанности каждого владельца по содержанию своего пространства и то, как будет содержаться общее пространство.

Расходы: Опишите, как все расходы на недвижимость будут распределяться между владельцами. Типичные общие расходы включают в себя налоги на недвижимость, содержание и ремонт общих территорий, общие коммунальные услуги и страховку.

Поскольку TIC не разделяет право собственности на имущество, каждый совладелец не будет получать отдельный счет по налогу на недвижимость для своей доли владения.Вместо этого налоговый орган выставит единый счет на всю собственность, возложив ответственность за всю сумму на каждого совладельца.

Дополнительно в соглашении должно быть указано, как должны распределяться налоговые вычеты между собственниками, например, ипотечные проценты по коллективному кредиту, налог на имущество и т. д.

Хотя способ получения вычета процентов по ипотеке не обязательно должен быть частью соглашения TIC, это интересный процесс. В отношении жилой недвижимости, где ссуда совладельца обеспечена ипотекой только на его имущественные интересы, процесс прост: он получает форму 1098 от своего кредитора и требует эту полную сумму вычета.При наличии группового кредита среди совладельцев, обеспеченного ипотекой всего имущества, требуется несколько дополнительных шагов: (i) кредитор отправляет 1098 первому заемщику, указанному в кредите, (ii) этот первый- названный заемщик указывает в своем Приложении A только проценты, выделенные ему в соответствии с соглашением TIC, (iii) остальные владельцы указывают (A) свои соответствующие отчисления в своих Приложениях A как проценты по ипотеке, не указанные в форме 1098, и (B) первого названного заемщика по их возвращении.

Финансирование: Опишите, как финансируется приобретение. Все владельцы могут быть участниками одной облигации, обеспеченной всеми их интересами, или каждый совладелец может получить свое собственное финансирование, обеспеченное их дробной долей. Все финансовые обязательства должны быть прописаны, например, необходимые первоначальные депозиты, резервные счета, расчет платежей по кредиту и возможные корректировки платежей.

Продажа или передача доли: Опишите права арендаторов на передачу своей доли и любые условия этих прав.Например, передача может зависеть от преимущественного права других владельцев или одобрения потенциальных покупателей. Обратите внимание, что прямой запрет на право владельца на передачу может быть неисполнимым как незаконное ограничение на отчуждение собственности или может помешать TIC пользоваться режимом §1031.

Кроме того, в соглашениях TIC может потребоваться рассмотреть, какие права потенциальные кредиторы могут потребовать от новых совладельцев. Например, от заемщика может потребоваться залоговая уступка своих прав на передачу своему кредитору.

Принятие решений: Подробно опишите, как принимаются решения, влияющие на собственность. Это может включать согласование того, какие решения потребуют большинства (например, повседневные операции), квалифицированного большинства (например, ремонт или улучшение на определенную сумму в долларах) или единогласного одобрения совладельцев (например, изменение назначенное использование или пространство).

Положения о неисполнении обязательств и разрешении споров: Определите, что представляет собой неисполнение обязательств по соглашению TIC, какие средства правовой защиты доступны для добросовестных владельцев, а также процедуру разрешения споров для разрешения неисполнения обязательств (например,г., неофициальные переговоры, посредничество, арбитраж и судебный процесс).

Финансирование собственности TIC

Как вкратце упоминалось выше, обычно финансирование имущества TIC осуществляется либо (i) группой владельцев, имеющих один или несколько кредитов, обеспеченных общей долей собственности группы, либо (ii) каждым совладельцем, имеющим свой собственный кредит, обеспеченный только их имущественный интерес.

В случае групповой ссуды суммы платежа, причитающиеся с каждого владельца, должны быть согласованы между владельцами.Один из методов состоит в том, чтобы взять сумму, которую TIC заплатил за свою долю владения, и вычесть сумму, которую они внесли, в результате чего получится сумма группового кредита, приходящаяся на этого владельца. Затем разделите эту сумму на общую сумму группового кредита, чтобы определить процент выплат по кредиту, за который несет ответственность владелец.

Один из основных рисков группового финансирования заключается в том, что, когда один из совладельцев не выполняет свои платежные обязательства, а у других владельцев недостаточно средств для полной оплаты, кредитор может лишить права выкупа все имущество.Чтобы уменьшить этот риск, владельцы (i) проверяют финансовую устойчивость и историю своих совладельцев, (ii) обеспечивают, чтобы соглашение TIC давало им такое же право проверки для любых потенциальных новых совладельцев, и (iii) требуют совместного участия. -собственников вносить в резервные фонды.

В случае с индивидуальными кредитами, поскольку кредит обеспечен только интересами отдельного владельца, их невыполнение не налагает прямых обязательств на другие TIC. Если владелец не выполняет свои обязательства, кредитор может обратить взыскание только на долю владельца, а не на имущество.В этом случае кредитор может продать лишенную права собственности долю с учетом любых ограничений, которые TIC накладывает на передачу (например, право преимущественной покупки).

Еще одна структура финансирования, иногда называемая «циклическим» финансированием, имеет место, когда до создания структуры TIC первоначальный владелец недвижимости (часто застройщик проекта) имеет один кредит, обеспеченный всем имуществом, и делает все платежи по этому кредиту. По мере того как новые совладельцы покупают доли TIC в собственности, первоначальный владелец предоставляет им индивидуальные ссуды.Новые совладельцы платят по кредиту первоначальному владельцу, который затем платит своему кредитору.

Каково сейчас кредитование TIC? И что такое обмен по разделу 721?

После выпуска IRS Процедуры 2002-22, разъясняющей, что должным образом созданные интересы TIC имеют право на обмен § 1031, инвесторы устремились к сделкам TIC. Собранные и проданные «синдикаторами» или «спонсорами», инвесторы купили доли в принадлежащих TIC активах CRE.

Когда грянула рецессия, банковское регулирование ужесточилось, а активы банков в проблемной собственности увеличились, кредиты для сделок TIC замедлились.Проще говоря, если у финансового учреждения был выбор между работой с одной стороной или с TIC, насчитывающей до 35 совладельцев, выбор был прост. Поскольку нынешняя банковская среда по-прежнему недовольна многопартийной структурой собственности, у нынешних инвесторов в проекты TIC могут возникнуть проблемы с поиском нового капитала или рефинансированием кредитов, обеспеченных во время бума.

Соответственно, для совладельцев ТИЦ очевидное решение по привлечению новых средств — стать более привлекательным: упростить многостороннее владение.Общие арендаторы могут сделать это, «объединив» свои интересы в единую новую LLC через обмен IRS § 721.

Как и биржа § 1031, биржа § 721, если она структурирована должным образом, может получить отсрочку по налогу на прирост капитала. Исторически сложилось так, что REIT использовали Раздел 721 при покупке у сторон, желающих избежать такого налога на прибыль. Процесс начинается с того, что владелец недвижимости обменивает свою недвижимость на единицы собственности в приобретающем операционном товариществе REIT (OP Units). Операционное товарищество (также называемое зонтичным товариществом) — это организация, отдельная от REIT, которая владеет активами REIT.Затем паи OP могут быть переведены с отсрочкой налогообложения в акции REIT. В рамках этого процесса владелец недвижимости преобразует свой интерес в отношении недвижимого имущества в частную или государственную ценную бумагу.

В случае TIC обмен по Разделу 721 начинается с того, что арендаторы совместно вносят свои доли TIC в новое LLC или «свертывают» свои доли. После внесения этих взносов ООО становится единственным владельцем недвижимости, а каждый общий арендатор — собственником доли в ООО.Эта упрощенная структура собственности облегчает привлечение финансирования. В то время как этот обмен может пользоваться режимом отсрочки налогообложения, следует использовать налогового консультанта, чтобы тщательно структурировать рефинансирование и избежать непредвиденного налогооблагаемого дохода для бывших TIC.

Подходит ли аренда в общей собственности для равноценного обмена согласно §1031?

Имущественные интересы TIC могут быть обменены в §1031 Кодекса IRS с отложенным налогом на аналогичный обмен. Это позволяет владельцам собственности откладывать прирост капитала при замене доли участия в собственности с денежными потоками.Партнерский интерес, однако, не может пользоваться таким обращением. Соответственно, владелец TIC, намеревающийся использовать свою долю для такой налоговой отсрочки, должен следить за тем, чтобы TIC был структурирован и функционировал как право собственности на недвижимое имущество, а не как товарищество. Чтобы дать представление о том, что IRS считает TIC, она выпустила Процедуру IRS 2002-22, в которой подробно описаны 15 условий, которым должна соответствовать общая аренда, чтобы претендовать на режим §1031.

Процедура IRS 2002-22 включает, среди прочего, что (i) должно быть не более 35 инвесторов, (ii) каждый совладелец имеет право передавать, разделять и обременять свою неделимую долю в собственности без согласия или одобрения любого лица, и (iii) допускаются ограничения права передачи, раздела или обременения, требуемые кредитором и соответствующие обычной практике коммерческого кредитования.

Сколько общих арендаторов разрешено?

Если совладельцы не хотят иметь право на отсрочку уплаты налогов в соответствии с §1031, может быть от двух до бесконечности минус один общих арендаторов. Хотя нет ограничений на количество TIC, которые могут иметь долю в одном объекте, если требуется соответствие §1031, не может быть более 35 совладельцев.

Каковы основные преимущества совместной аренды (TIC)?

Одно из основных преимуществ TIC для покупателей подчеркивается на примере вас, вашего бармена и участника конференции, желающих купить офисную недвижимость класса А.Хотя никто из вас не смог бы приобрести здание самостоятельно, TIC позволяет вам объединить ресурсы и максимизировать свою покупательную способность.

С другой стороны, TIC могут принести пользу продавцам, предоставив им большую гибкость в маркетинге своей собственности. Они могут продавать целиком или по частям в зависимости от требований рынка. Часто при продаже частей имущества общий доход от этих продаж больше, чем если бы имущество было продано одной стороне. В этом случае целое не больше суммы своих частей…

Каковы основные недостатки совместной аренды (TIC)?

Как и при любом совместном владении, общий арендатор принимает на себя риск того, что его совладельцы не выполнят свои обязательства.Бармен не платит свою долю налога на недвижимость? Вы добираетесь. Не вносит свою долю в выплату по групповому кредиту и не пополняет свой резервный счет? Вытащите эту чековую книжку.

Кроме того, из-за сложностей финансирования групповых кредитов и потенциальных рисков для кредитора с несколькими и, возможно, меняющимися заемщиками, TIC могут столкнуться с более высокими затратами на кредитование. Кроме того, с годами желание финансовых учреждений финансировать TIC то уменьшалось, то уменьшалось. Если эти сложные структуры собственности окажутся не в фаворе у кредиторов, когда ТИЦ необходимо будет рефинансировать, они могут столкнуться с трудной борьбой.Могут быть методы упрощения структуры собственности для облегчения рефинансирования или продажи (например, биржа 721, где коммерческая недвижимость работает хорошо), но следует учитывать риск доступности и стоимости финансирования.

Кроме того, владение TIC также может подвергнуть совладельца риску действий кредиторов другого владельца. Например, предположим, что ваш бармен должен VISA 100 000 долларов за импровизированную поездку в Непал. VISA надеется на его интерес к офисной недвижимости класса А. Теперь они могут претендовать только на частичную долю вашего бармена, а не на вашу или участника конференции, долю TIC.Но они могут заставить продать все здание, чтобы погасить личный долг бармена. Хотя вы и член съезда могли бы вернуть свою часть выручки от такой продажи, вы все равно потеряли бы собственность своей мечты.

В чем разница между TIC и LLC или партнерской структурой?

Компании с ограниченной ответственностью и товарищества являются коммерческими предприятиями, в которых одна или несколько сторон имеют долю собственности. ООО, как правило, может состоять из одного или нескольких владельцев (членов), в то время как товарищества должны иметь не менее двух партнеров.Законы штатов регулируют как правила обоих образований.

Основное различие между LLC и товариществом заключается в личной ответственности по обязательствам юридического лица. Члены LLC защищены от юридических обязательств. Партнеры — нет. Партнеры в полном товариществе несут солидарную и личную ответственность по всем обязательствам партнерства, а партнеры в коммандитном товариществе несут ответственность в пределах своих инвестиций в товарищество.

Владелец TIC несет ответственность за долю обязательств TIC, как описано в соглашении TIC.В таком случае личная ответственность является вопросом организационной структуры каждого совладельца. Например, если сторона создает одноцелевое ООО для владения долей TIC, то личная ответственность владельца LLC будет ограничена стоимостью доли TIC LLC.

ООО и партнерство имеют общую структуру налогообложения, в которой доход от бизнеса облагается налогом один раз на уровне члена/партнера. С другой стороны, корпорации облагаются налогом на корпоративном уровне, а затем снова на уровне акционеров.

TIC не является налогооблагаемой организацией.Каждый совладелец облагается налогом на собственный доход.

Если ООО или товарищество приобретают недвижимость, отдельные участники владеют не долей в собственности, а долей в организации. Напротив, каждый из общих арендаторов владеет отдельной собственностью непосредственно в собственности. Из-за этой разницы стороны могут захотеть рассмотреть, насколько легко они могут отказаться от своей доли участия в ООО по сравнению с долей TIC. Как правило, ответ на этот вопрос будет зависеть от условий договора ТИЦ и учредительных документов ООО.

Кроме того, как обсуждалось выше, режим отсрочки уплаты налогов, доступный в соответствии с § 1031 IRS, разрешен с долями владения TIC, но не с товариществами. Таким образом, если сторона хочет приобрести недвижимость для передачи аналогичного рода, она может пользоваться режимом 1031 при покупке собственности TIC, но не участия в партнерстве или ООО.

Как можно расторгнуть TIC? (Раздел или…)

Если вам надоели махинации вашего бармена, вы можете расторгнуть TIC через раздел суда.Разделы бывают трех видов: в натуральном выражении, по распределению или по продаже. Раздел в натуре является фактическим разделением собственности между совладельцами и возможен только в том случае, если это разрешено местным законодательством о разделе. Раздел путем выделения дает право собственности одному владельцу (или группе владельцев), который затем компенсирует изгнанным совладельцам потерю права собственности. А раздел путем продажи — это именно то, на что это похоже: суд принуждает продать имущество, а прибыль делит между совладельцами. Раздел путем продажи, как правило, является последним средством судебной защиты и присуждается только в том случае, если раздел в натуральной форме недоступен.

Следует отметить, однако, что общие арендаторы могут отказаться от своего права на раздел в соответствии с их соглашением TIC. Полный отказ может быть неисполнимым ограничением на отчуждение собственности, но суд может признать ограниченные отказы, например, когда отказ от прав на раздел осуществляется на определенный период времени или при определенных условиях.

Итак, каков был метод «или…» для расторжения TIC? Незаконное владение. Имущество, приобретенное путем неправомерного владения, прекращает действие TIC. И теперь вы знаете.

Заключение

Если на рынке появляется офисное здание класса А, и вы просто не можете работать в одиночку, решением может стать TIC. Если ваш бармен и организатор конгресса блестяще прошли проверку, то объединение ваших ресурсов в рамках этой структуры собственности может воплотить в жизнь вашу мечту об офисе.

Конечно, поскольку эта статья предназначена только для информационных целей (а не для предоставления юридических консультаций), и учитывая сложности, которые мы затронули, и риски, связанные с TIC, проконсультируйтесь со своим юристом и налоговым консультантом, если у вас есть какие-либо конкретные вопросы совместной аренды.

Что мы пропустили? Вы когда-нибудь владели долей участия в TIC? Вы знаете каких-нибудь барменов, которые подрабатывают инвесторами в недвижимость? Дайте нам знать в комментариях ниже!

Что вам нужно знать

Одной из наиболее распространенных форм собственности в Соединенных Штатах является совместная аренда с правом наследования (JTWROS или совместная аренда).

Но что такое совместная аренда? Совместная аренда — это юридическое право на имущество, которое предоставляет владельцу неделимое право пользования имуществом.Другими словами, один совладелец не может по закону помешать другому совладельцу пользоваться всем имуществом. Часть «WROS» JTWROS означает, что в случае смерти одного совместного арендатора доля имущества умершего совместного арендатора автоматически переходит к другому совместному арендатору без необходимости завещания или других формальных процедур.

 

Эта особенность совместной аренды делает ее очень привлекательной для супружеских пар и отдельных лиц, которые хотят совместно владеть имуществом с другим лицом (например, взрослым ребенком) без дополнительных документов по планированию недвижимости или отправки своего совместного владельца через трудоемкий и дорогостоящий процесс завещания. .Поскольку совместные интересы по закону переходят к оставшемуся в живых, очень мало нужно сделать, чтобы передать это имущество другому совладельцу после смерти. А кто не любит легкости?

 

На первый взгляд, этот способ владения привлекателен, так как в целом очень недорог в установке и работает просто и понятно. Однако совместная аренда и ее потенциальное влияние на планирование недвижимости могут при определенных обстоятельствах привести к непредвиденным и нежелательным юридическим последствиям.

 

Важно отметить, что существуют и другие формы совместного владения имуществом, которые не будут подробно обсуждаться в этой статье, в том числе совместная аренда, пожизненная собственность и оставшиеся доли, совместное владение имуществом и аренда в полном объеме.

 

Причины прекращения совместной аренды

 

Совместная аренда может стать нежелательной в ряде распространенных ситуаций, включая следующие:

 

  • разводящаяся супружеская пара
  • один совладелец хочет продать имущество, но другой совладелец отказывается продавать
  • совместный арендатор меняет свое мнение о том, кто должен получить имущественный интерес этого совместного арендатора в случае смерти
  • супруг, состоящий во втором браке, хочет оставить свою совместную долю в аренде дома супружеской пары детям от первого брака, а не супругу
  • совладельцы не могут прийти к соглашению по вопросам управления и содержания имущества

 

В любом из этих случаев, возможно, пришло время прекратить или разорвать совместную аренду, поскольку фактический результат JTWROS противоречит текущим или будущим желаниям совместных арендаторов.Например, если разводящаяся пара продолжает владеть имуществом в качестве совместных арендаторов, после смерти одного из них право умершего супруга на имущество переходит к бывшему супругу, а не к детям или новому супругу.

 

Аналогичным образом, если родитель указал только одного ребенка в качестве совместного арендатора в документе о семейной ферме или резиденции, но позже составил завещание, в котором выражается желание, чтобы все дети разделяли имущество в равных долях, документ имеет преимущественную силу над завещанием, и вся доля в собственности перешла к одному ребенку, который был указан в документе как совместный арендатор.У этого ребенка не было бы юридических обязательств следовать условиям завещания — плохой результат.

 

Способы прекращения совместной аренды

 

Дарение. Если совместные арендаторы находятся в хороших отношениях и могут прийти к соглашению, самый простой способ расторгнуть совместную аренду состоит в том, чтобы один из совместителей зарегистрировал новый документ в регистраторе округа, который передает (или дарит) имущество другому совместителю. . Это позволяет лицу, получившему имущество по делу, владеть всей долей в собственности, и никто другой не имеет права наследования.В случае смерти собственника имущество переходит в соответствии с условиями завещания и завещания собственника, а при их отсутствии — к законным наследникам собственника, определенным в соответствии с законодательством штата о завещании.

 

Одним из недостатков этого метода является то, что федеральный закон о налоге на передачу собственности, скорее всего, будет рассматривать передачу собственности как налогооблагаемый подарок. Когда кто-то делает налогооблагаемый подарок на сумму более 15 000 долларов США в год одному лицу, федеральный закон требует, чтобы это лицо подавало налоговую декларацию о дарении, которую, скорее всего, должен был бы подготовить опытный специалист по налогам.

 

Передача третьему лицу. Другим вариантом является передача доли совместной аренды в собственности третьей стороне (путем дарения или продажи). Это приведет к преобразованию совместной аренды в общую аренду, еще одну форму совместной собственности.

 

Общая аренда похожа на совместную аренду в том смысле, что арендаторы имеют неделимое право занимать и пользоваться имуществом; однако между арендаторами нет права наследования.Вместо этого, в случае смерти первого общего арендатора, имущественный интерес либо переходит в соответствии с волей умершего владельца, либо, если завещания не было, к семье умершего владельца в соответствии с законами о завещании.

 

Во многих штатах такая передача может быть осуществлена ​​совладельцем в одностороннем порядке (без согласия или даже без уведомления другого совладельца). Совместный арендатор также может передать право совместной аренды на себя, что приведет к разрыву совместной аренды и созданию общей аренды.Такая передача, как правило, должна быть зарегистрирована в офисе окружного регистратора, чтобы иметь силу, хотя закон не всегда согласуется от штата к штату в отношении требований к разделению совместной аренды. Крайне важно проконсультироваться с законодательством штата перед любой попыткой разорвать совместную аренду, чтобы обеспечить соблюдение применимых правовых требований.

 

Также важно понимать, что в некоторых штатах, если есть более двух совладельцев с правами наследования, правило создаст ситуацию, при которой последний совладелец получит всю долю в собственности.Однако во многих штатах, если только один из нескольких совладельцев попытается разорвать совместную аренду путем передачи доли этого лица себе или третьей стороне для создания общей аренды, только равные интересы этого лица в собственности будут иметь силу. преобразованы в аренду в общих интересах. Остальные совместные арендаторы будут по-прежнему владеть своими равными долями в качестве JTWROS между собой.

 

Бракоразводный процесс. В бракоразводном процессе, когда пара владеет имуществом, находящимся в совместной аренде, судья обычно разделяет любое имущество, находящееся в совместной аренде, как часть решения о разводе.Это гарантирует, что стороны в разводе могут пойти разными путями со своим отдельным имуществом, а не продолжать быть связанными друг с другом через совместное владение тем, что когда-то было супружеской собственностью. Постановление о разводе часто требует, чтобы соответствующие документы на недвижимость (документы) были подготовлены и поданы в офис окружного регистратора, чтобы официально разорвать совместную аренду. Во многих случаях адвокаты, представляющие разводящихся супругов, помогают в подготовке и регистрации таких документов в окружных регистраторах.

 

Выкуп. Другой метод разделения совместной аренды заключается в том, чтобы один из совладельцев просто сделал предложение о покупке доли другого совладельца в собственности. Если совладельцы договариваются о покупной цене, продавец составляет акт о передаче недвижимого имущества другому совладельцу. Затем акт регистрируется, тем самым разрывая совместную аренду.

 

Судебные перегородки. Когда совместная аренда между лицами, не состоящими в браке, становится источником разногласий или конфликтов, может возникнуть необходимость добиваться раздела имущества в судебном порядке.Это средство правовой защиты требует, чтобы один или несколько совладельцев обратились за помощью в суд и попросили судью справедливо разделить имущество между совладельцами. Этот раздел может быть осуществлен в натуральной форме путем проведения границ через землю и распределения равных частей земли между совместными арендаторами. В качестве альтернативы, если такой физический раздел невозможен из-за характера собственности, суд может распорядиться о продаже земли и разделе доходов от продажи поровну между сторонами.

 

Судебные разделы могут быть дорогостоящими и трудоемкими, а в случае принудительной продажи имущества могут привести к признанию прироста капитала от имущества, что приведет к нежелательным налоговым обязательствам для сторон.В результате, по возможности, зарезервируйте судебный раздел в качестве крайней меры.

 

Не действуй в одиночку

 

При определенных обстоятельствах совместная аренда может быть простым и эффективным методом совместного владения и передачи имущества в случае смерти одного из совладельцев. Тем не менее, совместная аренда также может иметь серьезные непредвиденные последствия. Многие люди не понимают, что положения о совместном аренде жилья почти всегда имеют преимущественную силу над положениями завещания или соглашения о доверительном управлении.

 

Поэтому крайне важно, чтобы кто-либо, кто владеет имуществом, находящимся в совместной аренде, обращался за советом к юристу по планированию наследства при использовании совместной аренды в качестве инструмента планирования наследования. Без тщательного рассмотрения и планирования вашего имущества неправильное использование совместной аренды может непреднамеренно привести ваших близких к значительным недоразумениям и судебным расходам. Если у вас есть какие-либо вопросы о вашей недвижимости и о том, как она связана с вашим планированием недвижимости, позвоните в Davis Law Group.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.