Как зарегистрировать Договор долевого участия (ДДУ), порядок действий, перечень документов для регистрации
Последнее обновление: 04.10.2022
Вопрос:
Я подписал со строительной компанией Договор долевого участия. Как его теперь зарегистрировать, что для этого нужно, и могу ли я сделать это самостоятельно?
Ответ:
Да, зарегистрировать ДДУ самостоятельно дольщик может. Но есть некоторые особенности. Поясним подробнее.
Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) является единственным договором, который прямо предусмотрен законом для оформления инвестиционных отношений между дольщиком и Девелопером/Застройщиком. И чтобы не возникло недоразумений с правами требования на квартиру в строящемся доме, этот договор регистрируется в Росреестре. В отличие, например, от предварительного ДДУ, который тоже встречается на рынке, но никакого отношения к настоящему ДДУ не имеет (подробнее по ссылке).
Закон, который регулирует порядок и условия заключения Договора участия в долевом строительстве – это знаменитый в народе «закон о защите прав дольщиков» ФЗ-214 (основные его положения см. по ссылке в Глоссарии). В частности, он устанавливает, что ДДУ считается заключенным только после его государственной регистрации (п.3, ст.4, ФЗ-214).
Что из себя представляет сам договор ДДУ – его структура, состав, перечень условий, а также образец ДДУ – можно посмотреть в отдельной статье Глоссария по указанной ссылке. Здесь же мы расскажем только о порядке его регистрации.
В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри ответ здесь.
Особенности государственной регистрации ДДУ в период строительства
Процесс государственной регистрации Договора долевого участия несколько отличается, в зависимости от того, регистрируется ли первый ДДУ конкретного строительного проекта ( многоквартирного дома), или любой из последующих ДДУ этого же проекта.
Отличия здесь – в составе документов, подаваемых в Росреестр.
Для регистрации первого договора нужно гораздо больше документов, а для регистрации каждого последующего – самый минимум. Договор с первым дольщиком тщательно разрабатывается юристами Девелопера, и после регистрации изменению не подлежит. Договоры со всеми остальными дольщиками уже штампуются по образцу первого (зарегистрированного).
Именно поэтому Застройщики редко идут на уступки дольщикам в корректировке отдельных условий ДДУ – тогда придется заново переделывать и перерегистрировать уже заключенные договоры по этому проекту.
Чтобы зарегистрировать .png)
Чтобы зарегистрировать любой последующий ДДУ (начиная со второго), регистратору требуются всего лишь – сам Договор участия в долевом строительстве, данные дольщика и данные о продаваемой квартире (см. ниже Список-2). Документы о проекте строительства и о компании-застройщике уже не требуются (они уже есть в базе Росреестра).
Оплата ДДУ (в т.ч. первый взнос по договору) по закону производится тоже только после его регистрации (п.3, ст.5, ФЗ-214). А с 2017 года дольщики могут оплачивать ДДУ через специальные счета эскроу, которые дают дополнительную финансовую защиту инвесторам строительства от возможного затягивания или замораживания стройки ( подробнее – см. по ссылке).
Не путай «право требования» в новостройке с «правом собственности». В чем тут фишка – смотри в этой заметке.
Документы для регистрации Договора долевого участия
Списки необходимых документов для государственной регистрации Договора долевого участия представлены ниже – см.
Список-1 и Список-2.
Для первого ДДУ Застройщик сам готовит весь пакет документов (включая данные первого дольщика), и сам обеспечивает регистрацию этого договора. А регистрация всех последующих ДДУ происходит уже по упрощенной схеме, и ее может выполнять как Застройщик (партиями, например
Документы, необходимые Застройщику для регистрации первого Договора долевого участия (Список-1):
- разрешение на строительство;
- план создаваемого дома, с указанием количества квартир в нем и их площадей;
- проектная декларация о данном проекте строительства дома;
- и другие документы о проекте и о компании, включая сам экземпляр первого ДДУ и документы, требуемые от дольщика (т.е. включая Список-2, представленный ниже).
Обязательные документы, которые требуются от Застройщика для регистрации договора с первым дольщиком, указаны в п.
2, ст.48, ФЗ-218.
Важно! Перед регистрацией
каждого ДДУ (как первого, так и всех последующих), Застройщик обязан сделать отчисления в единый Компенсационный фонд долевого строительства, в размере 1,2% от цены каждого договора (п.3, ст.48, ФЗ-218). При регистрации ДДУ, Росреестр проверяет факт оплаты этого взноса. И если отчисления не было – договор не зарегистрируют.
Но есть исключение! Если дольщик вносит деньги на счет эскроу (по условиям ДДУ), то Застройщик НЕ обязан делать отчисления в Компенсационный фонд (п.6.2, ст.48, ФЗ-218).
Как продать квартиру, купленную в ипотеку, если кредит за нее еще не выплачен? Смотри в этой заметке по ссылке.
Перечень документов для регистрации каждого следующего Договора долевого участия (Список-2):
- Подписанный сторонами Договор участия в долевом строительстве
Причем, количество экземпляров ДДУ может быть увеличено, в зависимости от количества дольщиков, указанных в договоре. - Заявление о государственной регистрации ДДУ от дольщика и от Застройщика.
- Паспорта всех дольщиков по договору. А если в числе дольщиков есть дети до 14 лет, то потребуется их свидетельство о рождении.
- Нотариально удостоверенное согласие супруга на покупку квартиры в строящемся доме. Если оба супруга являются участниками одного ДДУ, тогда такое согласие не нужно.
- Договор залога права требования – для случаев покупки квартиры на кредитные деньги (сразу регистрируется обременение прав дольщика в виде ипотеки ).
- Документ с описанием квартиры в строящемся доме с указанием его площади и расположения на поэтажном плане (идентификация объекта).
Причем, количество экземпляров ДДУ может быть увеличено, в зависимости от количества дольщиков, указанных в договоре.
При этом Росреестр не вправе требовать ранее предоставленные документы по проекту строительства (п.
4, ст.48, ФЗ-218). То есть от дольщика не будут требовать каких-либо дополнительных документов – о строительном проекте или о компании-застройщике.
Если дольщик захочет поручить регистрацию своего договора Застройщику, то ему нужно будет оформить нотариальную доверенность на представителя компании. Если дольщик решит зарегистрировать свой договор ДДУ самостоятельно, то ему нужно придерживаться следующего порядка действий (см. ниже).
Росреестр. Регистрация прав и кадастровый учет
Порядок регистрации Договора долевого участия в Росреестре
Так как регистрация первого ДДУ – это забота Застройщика, и основной пакет документов по проекту он готовит для Росреестра сам, то здесь имеет смысл рассмотреть только случай с регистрацией последующих договоров, которые каждый дольщик может подавать в Росреестр самостоятельно.
Процесс регистрации Договора долевого участия (ДДУ) для дольщика можно разбить на несколько шагов, которые происходят в следующем порядке:
- Подготовка документов для регистрации ДДУ
— Перечень документов, которые требуются от дольщика – см. выше (Список-2). - Оплата госпошлины за регистрацию
— Пошлина уплачивается каждой стороной сделки (размер госпошлины указан на сайте Росреестра здесь, в п.26 в таблице). Квитанцию об уплате госпошлины предоставлять необязательно, но желательно, чтобы не возникло накладок из-за задержки информации об оплате. - Передача всех документов на регистрацию в Росреестр
— Это можно сделать путем личного обращения в отделения Росреестра или в МФЦ «Мои документы» (в т.ч. независимо от места нахождения строящегося дома), либо почтовым отправлением с уведомлением о вручении, либо передать документы в электронном виде на сайте Росреестра (подписанные электронно-цифровой подписью).
При личном обращении необходимо присутствие как дольщика, так и представителя Застройщика. По факту передачи документов на регистрацию, заявителю выдается расписка в получении с указанием даты, перечня документов и ФИО лица, принявшего документы.
— После истечения установленного срока регистрации, документы возвращаются дольщику по предъявлении им паспорта и выданной ему расписки. Зарегистрированный Договор участия в долевом строительстве будет иметь специальную регистрационную надпись, сделанную на самом договоре (п.2, ст.28, ФЗ-218).
Срок регистрации ДДУ
Срок государственной регистрации Договора долевого участия не должен превышать 7 рабочих дней (п.1, ст.16, ФЗ-218). При этом, если документы подавались через МФЦ, то к этому сроку добавляются еще 4 дня – по два дня на доставку документов из МФЦ в Росреестр и обратно.
Для пенсионеров налоговый вычет при покупке квартиры имеет некоторые особенности (см.
по ссылке).
Как проверить зарегистрирован ли Договор долевого участия (ДДУ)?
Чтобы узнать, зарегистрирован ли Договор долевого участия в Росреестре или нет (особенно в случае, когда регистрацией занимался Застройщик), можно выполнить одно из следующих действий:
- Запросить информацию у Застройщика: если ДДУ зарегистрирован, то проверить наличие штампа о регистрации на договоре; если процесс еще идет – то проверить расписку Росреестра о приеме этого договора на регистрацию.
Примечание. С июля 2022 года Росреестр перестал проставлять свои печати и штампы на всех видах договоров (подтверждение – здесь), но сама регистрация (т.е. внесение данных в базу ЕГРН) продолжается как обычно. - Самостоятельно заказать «Выписку из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве» (здесь, потребуется авторизация на Госуслугах). В этой выписке будет информация обо всех договорах ДДУ конкретного строительного проекта, зарегистрированного на конкретном земельном участке. Выписка выдается на сам участок, а зарегистрированные ДДУ показаны там в качестве обременений участка – единым списком. Ищем по номеру договора свой ДДУ в списке зарегистрированных.
- Посмотреть на сайте Росреестра, в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» (здесь). Выбираем «Поиск по адресу или кадастровому номеру», затем вводим проверочную капчу и кадастровый номер земельного участка (его мы найдем в нашем ДДУ). Жмем на подгрузившийся по номеру адрес и получаем информацию по объекту (земельному участку) из базы ЕГРН. Нас интересует раздел «Сведения о правах и ограничениях (обременениях)». Там будет список всех зарегистрированных договоров ДДУ (ДДУ показываются здесь как обременения земельного участка). Ищем свой номер договора в этом списке.
В этой выписке будет информация обо всех договорах ДДУ конкретного строительного проекта, зарегистрированного на конкретном земельном участке. Выписка выдается на сам участок, а зарегистрированные ДДУ показаны там в качестве обременений участка – единым списком. Ищем по номеру договора свой ДДУ в списке зарегистрированных.
Ищем свой номер договора в этом списке.
Для чего нужна эта проверка государственной регистрации ДДУ? Как минимум, для того, чтобы знать, стоит ли вносить по нему деньги (в оплату квартиры). Как максимум – убедиться, что вся процедура прошла в соответствии с законом ФЗ-214 (договор считается заключенным только с момента его регистрации), и «двойная продажа» нам не грозит.
Что делать дольщику, если ДДУ не зарегистрирован?
Если Договор долевого участия окажется не зарегистрированным (т.е. его нет в списке обременений по участку), то паниковать не стоит. Для начала смотрим в той же онлайн-справке об участке строку «Дата обновления информации». Возможно, наш ДДУ еще не успели внести в базу (сроки регистрации – см. выше).
Если же сроки давно вышли, а нашего договора в списке нет, то следует воздержаться от оплаты ДДУ, и задать вопрос Застройщику – почему договор до сих пор не зарегистрирован.
Чаще всего, такое случается по техническим причинам – не корректно оформленные документы. Бывает и обычная халатность исполнителей – ДДУ просто теряется на пути в Росреестр.
По статистике большинство квартир в новостройках сдаются со строительными дефектами.
Профессиональную помощь в приемке новой квартиры у Застройщика можно заказать – ЗДЕСЬ (сервис для Москвы и Московской области).
Основные правила приемки новой квартиры у Застройщика – смотри в Глоссарии по ссылке.
Каждый дольщик, покупающий квартиру по Договору долевого участия, должен помнить, что после его регистрации он имеет право:
- дождаться окончания строительства дома, принять квартиру у Застройщика, и оформить на нее свое право собственности; либо
- не дожидаясь окончания строительства, выйти из проекта, продав свои права на квартиру по Договору уступки прав требования; либо
- выйти из проекта путем расторжения договора с Застройщиком и возврата уплаченной ему суммы, при наличии оснований, перечисленных в ст. 9 ФЗ-214.
9 ФЗ-214.
К слову, с момента оформления права собственности на построенную квартиру, дольщик становится плательщиком налога на имущество физических лиц.
А до этого, с момента подписания Передаточного акта, он получает право на налоговый вычет со своих доходов (с зарплаты, например), и может вернуть себе уплаченный ранее НДФЛ (подробнее обо всем этом – см. по ссылкам).
Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости — ЗДЕСЬ.
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).
Росреестр: переводим регистрацию ипотеки и ДДУ в электронный формат, ищем земли под жилье и совершенствуем «дачную амнистию»
5 августа 2021 09:07
Об этих направлениях работы ведомства его глава Олег Скуфинский доложил в среду на встрече с Председателем Правительства Михаилом Мишустиным.
Фото: www.inovaco.ru
По словам Олега Скуфинского, начиная с 2020 года в России усилиями Росреестра положен старт целому ряду электронных форматов взаимодействия, позволяющих «быстро и безбарьерно оформлять права на недвижимость и получать сведения из ЕГРН».
Речь идет о следующих достижениях регистрационного ведомства:
• сформирован единый стандарт взаимодействия с банками по оформлению ипотеки в режиме онлайн (электронная ипотека), в результате чего объем таких сделок вырос по сравнению с началом 2020 года в пять раз, а доля электронной ипотеки в общем объеме сделок ИЖК достигла почти 50%;
• запущена цифровая платформа взаимодействия с застройщиками для оформления в режиме онлайн договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), в результате чего рынка таких сделок на рынке новостроек также выросла за 1,5 года в три раза и сегодня их доля составляет около 50%;
Фото: www.
rosreestr.gov.ru
• в мае были выведены на Единый портал госуслуг три самые востребованные (90% всех запросов) выписки из ЕГРН — сведения о переходе прав собственности, об основных характеристиках объекта и об объектах недвижимости;
• до конца года на Единый портал госуслуг будут выведены все виды выписок, а в 2022 году будет обеспечена возможность регистрации прав и кадастрового учета через этот портал;
Фото: www.barcelonaimmo.com
• по поручению Правительства реализуется пилотный проект по электронной регистрации сделок на квартиры за 24 часа (в пять раз меньше нормативного срока) в Московской области: с мая уже зарегистрированы права на более 10 тыс. подмосковных квартир, до конца года механизм суточной регистрации будет распространен на всю страну;
• совместно с главами регионов обеспечена экстерриториальная возможность регистрации прав граждан РФ в любом регионе страны в любом МФЦ.
Фото: www.sol-zem.ru
«Также… мы занимаемся повышением эффективности использования земли и поиском земельных участков, которые можно вовлечь в оборот, прежде всего для целей жилищного строительства», — доложил Председателю Правительства руководитель Росреестра.
Олег Скуфинский уточнил, что по итогам 2020 года ведомство изыскало более 100 тыс. га земли (5,7 тыс. участков), на которых можно построить почти 300 млн кв. м жилья.
Фото: www.rosreestr.gov.ru
Информация об указанных земельных ресурсах была предоставлена в распоряжение глав регионов и Минстроя посредством создания и размещения на Публичной кадастровой карте электронного сервиса «Земля для стройки», напомнил руководитель регистрационного ведомства (на фото).
Фото: www.primrep.ru
Олег Скуфинский (на фото) пообещал премьеру, что до конца года этот доступ к сервису будет во всех субъектах РФ.
«Уже сегодня на этот сервис поступают заявки — порядка 300 заявок от людей, от бизнеса, и эта земля вовлекается в оборот… Будем эту работу наращивать», — заверил чиновник.
Он также проинформировал Михаила Мишустина о том, что до конца года будет разработан профильный сервис «Земля просто», с помощью которого россияне «смогут спокойно выбирать, формировать, регистрировать» права на землю.
«Это основная работа, которая сегодня проводится», — заметил Олег Скуфинский.
Фото: www.karelinform.ru
Значительная часть разговора между Председателем Правительства и руководителем Росреестра была посвящена законопроекту с условным названием «Дачная амнистия 2.0».
Портал ЕРЗ.РФ ранее подробно писал о нем. Данный документ, разработанный Росреестром весной этого года и внесенный в Правительство в конце июня, предлагает максимальную легализацию и упрощенный перевод в собственность земли и недвижимости, приобретенной гражданами в пользование еще в советское время.
Также законопроект позволяет в упрощенном порядке оформлять права на придомовую территорию возле многоквартирных домов (МКД).
Михаил Мишустин назвал внесение данного законопроекта в Госдуму и дальнейшее принятие его в качестве закона «серьезным участком» работы, которую давно ждут россияне.
Фото: www.expert17.ru
«И очень важно, конечно, чтобы Вы продолжили эту работу, понимая, что непростой груз проблем, который накопился в этой сфере, должен быть решен для людей быстро и качественно, для того чтобы мы двигались с максимальной энергией к достижению национальных целей развития, которые поставил перед нами Президент», — напутствовал руководителя Росреестра глава Правительства РФ.
Другие публикации по теме:
Марат Хуснуллин: Оформление прав на недвижимость уже в этом году будет занимать не больше суток
Москва — Сахалин: столичное управление Росреестра впервые зарегистрировало дистанционную сделку
Росреестр: стало легче оформить права на недвижимость, приобретенную много лет назад
Росреестр: в России зарегистрирована первая электронная сделка, нотариально заверенная в онлайн-режиме
Росреестр: за год число электронных регистраций прав на недвижимость в Москве выросло на 76%
Росреестр: на Публичной кадастровой карте отражена информация о земельных участках для строительства жилья площадью 15,8 тыс.
га
Упрощенный порядок регистрации прав на жилые и садовые дома станет постоянным
Выписки из ЕГРН в режиме онлайн можно будет получать с помощью портала госуслуг
Что означает DDP для импортеров и экспортеров
Что такое доставка с оплатой пошлины (DDP)?
Поставка с оплатой пошлины (DDP) — это договор поставки, согласно которому продавец принимает на себя всю ответственность, риски и расходы, связанные с транспортировкой товаров, до тех пор, пока покупатель не получит или не передаст их в порту назначения.
Это соглашение включает оплату стоимости доставки, экспортных и импортных пошлин, страховки и любых других расходов, понесенных во время доставки в согласованное место в стране покупателя.
DDP можно противопоставить DDU (доставка без оплаты пошлины).
Key Takeaways
- Поставка с оплатой пошлины (DDP) — это договор поставки, в соответствии с которым продавец берет на себя всю ответственность за транспортировку товара до достижения им согласованного пункта назначения.
- Инкотермс или стандартный контракт на международные поставки.
- В рамках DDP продавец должен организовать все транспортные и сопутствующие расходы, включая экспортную очистку и таможенную документацию, необходимую для достижения порта назначения.
- Риски для продавца весьма обширны и включают в себя уплату НДС, взяточничество и расходы на хранение в случае непредвиденных задержек.
- DDP выгоден покупателю, поскольку продавец берет на себя большую часть ответственности и расходов на доставку.
Доставка с оплатой пошлины (DDP)
Понимание доставки с оплатой пошлины (DDP)
Поставка с оплатой пошлины (DDP) – это соглашение о доставке, которое возлагает максимальную ответственность на продавца. Помимо расходов на доставку, продавец обязан организовать импортную очистку, уплату налогов и импортных пошлин. Риск переходит к покупателю, как только товар предоставляется покупателю в порту назначения. Покупатель и продавец должны согласовать все детали платежа и указать название места назначения до завершения сделки.
DDP был разработан Международной торговой палатой (ICC), которая стремилась стандартизировать доставку во всем мире; следовательно, DDP чаще всего используется в международных транзакциях по доставке. Преимущества DDP в пользу покупателя, поскольку он берет на себя меньшую ответственность и меньшие расходы в процессе доставки, что, следовательно, ложится большим бременем на продавца.
Обязанности продавца
Продавец организует транспортировку через любого перевозчика и несет ответственность за расходы этого перевозчика, а также за получение таможенного оформления в стране покупателя, включая получение соответствующих разрешений от властей этой страны. Также продавцу может понадобиться получить лицензию на ввоз. Однако продавец не несет ответственности за разгрузку товара.
В обязанности продавца входит предоставление товара, составление договора купли-продажи и сопутствующих документов, экспортная упаковка, организация экспортной очистки, выполнение всех импортных, экспортных и таможенных требований, а также оплата всех транспортных расходов, включая окончательную доставку в согласованный пункт назначения. .
Продавец должен обеспечить подтверждение доставки и оплатить стоимость всех проверок, а также должен предупредить покупателя, как только товар будет доставлен в согласованное место. В сделке DDP, если товары повреждены или утеряны в пути, продавец несет ответственность за расходы.
Управление таможней
Грузоотправитель не всегда может пройти таможенную очистку товара в зарубежных странах. Таможенные требования к поставкам DDP различаются в зависимости от страны. В некоторых странах импортная очистка сложна и длительна, поэтому предпочтительно, чтобы этим процессом руководил покупатель, хорошо знакомый с процессом.
Если груз DDP не проходит таможенную очистку, таможня может игнорировать тот факт, что груз является DDP, и задержать отправку. В зависимости от решения таможни это может привести к тому, что продавец будет использовать другие, более дорогие способы доставки.
Особые указания
DDP используется, когда стоимость поставки относительно стабильна и легко предсказуема. Продавец подвергается наибольшему риску, поэтому DDP обычно используется продвинутыми поставщиками; однако некоторые эксперты считают, что есть причины, по которым американские экспортеры и импортеры не должны использовать DDP.
Например, экспортеры США могут облагаться налогом на добавленную стоимость (НДС) по ставке до 20%. Кроме того, покупатель имеет право на возмещение НДС. Экспортеры также несут непредвиденные расходы на хранение и демередж, которые могут возникнуть из-за задержек таможней, агентствами или перевозчиками. Взяточничество — это риск, который может привести к серьезным последствиям как для правительства США, так и для иностранного государства.
Для импортеров США, поскольку продавец и его экспедитор контролируют транспортировку, импортер имеет ограниченную информацию о цепочке поставок. Кроме того, продавец может увеличить свои цены, чтобы покрыть стоимость ответственности за доставку DDP или наценку за фрахт.
Если DDP обрабатывается плохо, входящие поставки, скорее всего, будут проверяться таможней, что приводит к задержкам. Поздние поставки также могут происходить из-за того, что продавец может использовать более дешевые и менее надежные транспортные услуги для снижения своих затрат.
Поскольку DDP является важным аспектом управления взаимоотношениями с клиентами (CRM) для компаний, занимающихся доставкой, важно, чтобы предприятия инвестировали в лучшее доступное в настоящее время программное обеспечение CRM.
Что означает DDP для экспортера?
DDP указывает на то, что продавец (экспортер) берет на себя все риски и транспортные расходы. Продавец также должен очистить товар для экспорта в порту отгрузки и импорта в пункте назначения. Кроме того, продавец должен оплатить экспортные и импортные пошлины за товары, отгруженные по условиям DDP.
В чем разница между DDP и DDU?
В сфере доставки доставка без уплаты пошлины (DDU) просто означает, что покупатель несет ответственность за уплату любых таможенных сборов, пошлин или налогов страны назначения. Все это должно быть оплачено, чтобы таможня выпустила груз после его прибытия.
С другой стороны, доставка с оплатой пошлины (DDP) означает, что грузоотправитель несет ответственность за уплату любых таможенных сборов, пошлин и/или налогов, необходимых для отправки товара в страну назначения.