Отношения с третьими лицами: ипотечные брокеры и корреспонденты
REF: (1) Оценка отношений с третьими лицами (LCU 07-CU-13)
REF: (2) Управление рисками, связанными с кредитованием под залог собственного капитала (LCU 05-CU-07 )
REF: (3) Специализированная кредитная деятельность – Непрямое субстандартное кредитование и участие третьих лиц (05-Risk-01)
REF: (4) Информационное письмо Управления финансового контролера 2003-3 – Предотвращение хищнического и недобросовестного кредитования Практика брокерских и покупных кредитов
Уважаемый Совет директоров:
Целью настоящего Письма кредитным союзам является еще раз подчеркнуть важность надлежащей должной осмотрительности в отношениях с третьими сторонами, особенно в том, что касается использования ипотечных брокеров и корреспондентов.
Статистика показывает, что ипотечные брокеры выдают большую часть ипотечных кредитов. 1 Кредитные союзы ищут нетрадиционные каналы для наращивания своих кредитных портфелей и при этом все чаще пользуются услугами ипотечного брокера или корреспондента.
И брокеры, и корреспонденты получают компенсацию в зависимости от объема выданных ипотечных кредитов и, соответственно, имеют стимул выдавать и закрывать как можно больше кредитов. Таким образом, кредитные союзы должны проводить всестороннюю комплексную проверку сторонних инициаторов до вступления в отношения. Кроме того, как только отношения установлены, кредитный союз должен иметь надлежащие аудиторские процедуры и средства контроля для проверки того, что сборы, уплачиваемые третьим сторонам, являются законными, что заявки на ипотеку заполнены и не содержат мошенничества, а направление или незаработанный доход или сборы законны и не противоречат запретам RESPA.
Комплексная проверка
Письмо кредитным союзам 07-CU-13 «Оценка отношений с третьими лицами» содержит важные сведения о комплексной проверке, необходимой до вступления в отношения с третьей стороной, а также о текущей комплексной проверке, необходимой для мониторинга этих отношений. . Прежде чем вступать в какие-либо отношения с ипотечным брокером или корреспондентом, кредитный союз должен рассмотреть следующее:
Проверка биографических данных – Была ли проведена проверка биографических данных компании и ключевых лиц, участвующих в транзакциях, и включает ли проверка такие элементы, как: жалобы, поданные против этих сторон, статус лицензии (если применимо), 
Деловая практика и операции, включая потенциальные конфликты интересов – Есть ли у третьей стороны надежная бизнес-модель для долгосрочных операций? Кто владеет или имеет контроль над компаниями, предоставляющими сопутствующие услуги брокеру или корреспонденту (например, оценщикам, титульным компаниям, страховым компаниям и т. д.)?
Финансовое положение – Каково финансовое положение третьей стороны, достаточен ли ее денежный поток, могут ли они предоставить финансовую отчетность, прошедшую независимую аудиторскую проверку? Вопросы бухгалтерского учета – как денежные потоки проходят через их операции и между всеми вовлеченными сторонами, можно ли независимо проверить денежные потоки, каковы источники денежных средств и соблюдают ли они Общепринятые принципы бухгалтерского учета при ведении своих учетных записей?
Внутренний контроль . Имеются ли у них надежные механизмы внутреннего контроля, помогающие предотвратить мошенничество и злоупотребления, а также обеспечить соблюдение законов и нормативных актов о защите прав потребителей?
Вопросы контрактов и юридическая проверка – Достаточно ли защищен кредитный союз и имеются ли адекватные положения о неисполнении обязательств, расторжении и освобождении от ответственности? Существуют ли соглашения о том, что брокер или оригинатор будет соблюдать все применимые законы, включая нормативные стандарты безопасности и надежности, применимые к кредитным союзам? Предусматривается ли в соглашении, что кредиторы приложат все усилия для обеспечения того, чтобы кредиты, предлагаемые заемщикам, соответствовали их потребностям, целям и финансовому положению? Кредитные союзы должны оставлять за собой право не покупать или возвращать брокеру или кредитору любые кредиты, не соответствующие этим стандартам.
Кроме того, при проведении должной осмотрительности при использовании ипотечных брокеров и корреспондентов кредитные союзы также должны знать о следующих потенциальных проблемах:
- Брокер или корреспондент могут действовать в своих интересах и не обязательно кредитного союза или члена в первую очередь;
- Комиссии и надбавки за спред доходности, выплачиваемые третьим сторонам, могут быть чрезмерными, а существование штрафов за досрочное погашение может быть неясным для заемщика в момент получения кредита или может служить сдерживающим фактором для рефинансирования на ранних этапах кредитных отношений. возникают финансовые трудности с участником; 4
- Плата за ссуду, условия и практика, которые являются оскорбительными или считаются «хищническими» 5 , могут привести к значительным юридическим, репутационным и другим рискам для кредитного союза;
- Получение или удержание ссуд с погашением на основе заявленного дохода члена (т.
е. неподтвержденного дохода) является ссудой с высоким риском, особенно когда сумма заявленного дохода не проходит тест на разумность; - Контроль над процессом оценки может быть поставлен под угрозу, если кредитный союз не получает оценки напрямую или не внимательно следит за качеством завершенных оценок;
- Брокер или корреспондент могут структурировать транзакции, чтобы ограничить свою ответственность. У них может не быть постоянной ответственности после того, как кредитный союз завершает получение кредита или покупку кредита;
- Брокер или корреспондент может не иметь финансовых возможностей для продолжения операций в долгосрочной перспективе или возможности поддержать любые претензии, которые могут возникнуть;
- Закрытые кредитные документы могут не отражать письменные или устные соглашения;
- Объем продукта может вырасти на уровне, превышающем тот, с которым третья сторона и/или кредитный союз могут безопасно справиться; и
- Обязательства по финансированию, возможно, придется выполнить, несмотря на возникновение опасений по поводу отношений с третьими лицами или кредитной программы в целом.
е. неподтвержденного дохода) является ссудой с высоким риском, особенно когда сумма заявленного дохода не проходит тест на разумность;
Это не исчерпывающий список соображений, но он представляет некоторые из ключевых вопросов, о которых руководству необходимо помнить, прежде чем вступать в отношения с ипотечным брокером или корреспондентом, и продолжать на протяжении всех отношений.
Вопросы управления рисками
Всякий раз, когда кредитный союз передает какую-либо функцию на аутсорсинг, он отказывается от определенного уровня контроля над этой функцией. Чтобы скорректировать отсутствие прямого надзора за транзакциями и услугами, переданными на аутсорсинг, необходимо внедрить компенсирующие меры контроля в течение всего срока действия отношений с третьей стороной.
При работе с ипотечными брокерами и корреспондентами компенсационный контроль должен обеспечивать:
- Соблюдение установленных советом кредитных политик и параметров риска. 6 Достаточная выборка кредитов, выданных брокером или корреспондентом, должна быть проверена на соответствие политике совета директоров, применимым положениям и письменным соглашениям, чтобы обеспечить постоянное качество кредита.
- Полномочия по утверждению ссуды при использовании ипотечного брокера не делегированы ему, и что все критерии андеррайтинга ссуды и последующие модификации утверждаются кредитным союзом. 7
- Отчеты брокеров и корреспондентов являются точными, своевременными и содержат достаточно подробностей для надлежащего мониторинга деятельности.
Если обнаруживаются текущие проблемы с кредитом или документацией, кредитный союз должен принять соответствующие меры, которые могут включать изменение условий контракта или прекращение отношений.
Заключение
Третьи лица, включая брокеров и корреспондентов, могут и будут продолжать играть важную и постоянно растущую роль в деятельности кредитных союзов.
В то время как брокер или корреспондент может помочь в содействии транзакциям, руководство кредитного союза несет ответственность за контроль риска, добавляемого к балансу. Руководство кредитного союза, а не брокер или корреспондент, несет фидуциарную ответственность за принятие решений о том, что лучше для кредитного союза и его членов. Учитывая эти обязанности, крайне важно, чтобы кредитные союзы помнили следующее:
- Политика и процедуры кредитования, установленные Советом директоров, должны быть установлены в соответствии с продуктом — с допустимыми уровнями риска, основанными на управленческом анализе, установленных нормативных пороговых значениях и надежном бизнес-обосновании;
- Рост кредита должен быть медленным и контролируемым, активность должна находиться в пределах разумных порогов риска, и следует избегать создания концентрации в конкретном типе кредита и/или в незнакомой географической области; и
- Брокерские и корреспондентские отношения должны проходить постоянную комплексную проверку, соразмерную риску и сложности этой деятельности, независимо от того, является ли третье лицо членом кредитного союза, например, является ли оно частью организации, обслуживающей кредитный союз.
Я продолжаю призывать вас сохранять усердие в надзоре за отношениями с третьими лицами, включая ипотечных брокеров и корреспондентов.
Если у вас есть вопросы относительно настоящего Письма кредитным союзам, обратитесь к своему окружному инспектору, в региональное отделение или в надзорный орган штата.
1 Национальная ассоциация ипотечных брокеров и другие источники утверждают, что более 50 процентов ипотечных кредитов выдаются ипотечными брокерами.
2 Закон о расчетах с недвижимостью и процедурах (RESPA) запрещает откаты или незаработанные комиссионные сборы, которые имеют тенденцию к неоправданному увеличению стоимости определенных услуг по расчету.
3 Для ипотечных брокеров или корреспондентов не существует требований федерального лицензирования или непрерывного образования. Необходимость лицензирования брокера или корреспондента определяется каждым штатом, при этом каждый штат устанавливает свои собственные стандарты лицензирования.
4 Федеральные кредитные союзы не могут налагать штрафы за досрочное погашение ссуд, которые они выдают, или применять штрафы за досрочное погашение, которые могут существовать в кредитном договоре, в котором они участвуют или покупают, согласно 12 U.S.C. 107(5)(A)(viii) Федерального закона о кредитных союзах, 701.21(c)(6) Правил и положений NCUA, а также в существующих юридических заключениях NCUA. Разрешены ли штрафы за досрочное погашение кредита для кредитных союзов, зарегистрированных штатом, определяется на уровне штата.
5 Письмо кредитным союзам 07-CU-09 «Ипотечное кредитование субстандартных кредитов» включает Межведомственное заявление, в котором, помимо прочего, рассматриваются соображения риска, связанные с хищническим кредитованием. Консультативное письмо OCC AL 2003-3, упомянутое выше, также содержит подробную информацию о применимых законах о соблюдении и рекомендации по предотвращению хищнического или неправомерного кредитования.
6 Политика Совета директоров должна учитывать такие вопросы, как: частое, последовательное рефинансирование с незначительной экономической выгодой для заемщика или без нее, отрицательная амортизация кредитов, штрафы за досрочное погашение, которые не ограничиваются первыми годами кредита, точки финансирования, комиссии, штрафы и другие сборы, позволяющие финансировать занимаемое имущество, не принадлежащее собственнику, и выплаты в краткосрочных сделках.
7 Передача этих полномочий третьему лицу будет нарушением §113 Закона о FCU для федеральных кредитных союзов, а также небезопасной и ненадлежащей практикой для всех кредитных союзов, застрахованных на федеральном уровне, что может стать предметом возможных действий NCUA. в соответствии с §206 Закона FCU.
Налог на передачу недвижимости | Услуги
Кто платит налог
Налог на передачу недвижимости применяется к продаже или передаче недвижимости, расположенной в Филадельфии. Налог подлежит уплате, когда акт о собственности (или другой документ, свидетельствующий о праве собственности на недвижимость) подается в Департамент документации. Документы, подтверждающие право собственности, включают:
- Акты
- Долгосрочная аренда (30 и более лет)
- Сервитуты
- Поместья жизни
- Передача сущности
- Передача доли участия в компании, занимающейся недвижимостью (где передача составляет 75% или более)
Налог обычно делится поровну между покупателем и продавцом, но это не требование закона.
Город имеет право взимать 100% налога с любой стороны, поэтому в интересах покупателя убедиться, что налог уплачен в полном объеме при закрытии сделки.
Важные даты
Вы должны заплатить налог на передачу недвижимости в момент представления документа о продаже для регистрации. Оплата требуется в течение 30 дней после получения Департаментом документации.
Налоговые ставки, штрафы и сборы
Сколько это стоит?
Текущие ставки налога на передачу недвижимости:
3,278% (город) + 1% (Содружество) = 4,278% (всего)
Ставка налога основана на цене продажи или оценочной стоимости имущества. , плюс любой предполагаемый долг. Если продажной цены не существует, налог рассчитывается по формуле, основанной на стоимости имущества, определенной Управлением по оценке имущества (OPA).
Что произойдет, если вы не заплатите вовремя?
Вы можете быть привлечены к ответственности в виде штрафа в размере до 50% причитающегося налога, если вы представите ложную информацию о своей сделке с недвижимостью или не зарегистрируете транзакцию в отделе документации.
Для получения дополнительной информации о ставках процентов и штрафов посетите страницу процентов, штрафов и сборов.
Скидки и льготы
Есть ли у вас право на скидку?
Скидки по налогу на передачу недвижимости не предоставляются.
Можете ли вы быть освобождены от уплаты налога?
Большинство сделок с недвижимостью между членами семьи освобождаются от этого налога, например, сделки между:
- Супругами
- Прямые предки и потомки (дедушки и бабушки внукам, родители детям и т. д.)
- Братья и сестры (включая официально усыновленных и сводных братьев и сестер)
Супруги таких членов семьи также освобождаются от уплаты налога. Для всех семейных исключений требуется документация.
Имущество, переданное по завещанию, также освобождается от налога, но имущество, приобретенное в составе поместья, не освобождается. Например, когда имущество завещается нескольким сторонам, а затем продается одной стороне, уплачивается налог.
Как оплатить
Оплата онлайн
Самый простой и быстрый способ оплаты — через налоговый центр Филадельфии. Вам не нужно создавать имя пользователя и пароль для оплаты этого налога в электронном виде:
- Найдите панель «Платежи» на главной странице Налогового центра. Выберите «Оплатить».
- В разделе «Способы оплаты» выберите «Да», чтобы оплатить счет, который вы только что получили. Вы должны войти в свой профиль налогового центра или использовать письмо с идентификатором , указанное в верхней части счета, чтобы оплатить этот налог онлайн.
Оплата по почте
Чтобы оплатить налог на передачу недвижимости по почте, вам необходимо загрузить и заполнить необходимые формы и приложить заверенные чеки для каждого из различных сборов.
1
Загрузите, заполните и сделайте копии необходимых сертификатов.
При отправке платежа по почте вы будете включать следующее:
- Две копии заполненного налогового сертификата о передаче недвижимости в Филадельфии и
- Один экземпляр заполненной налоговой декларации о стоимости передачи недвижимости в Пенсильвании.
