Договор дарения жилого дома без земельного участка: Можно ли подарить участок без дома

Пожертвование имущества: остерегайтесь конституционных ограничений

Старое школьное административное здание было отремонтировано, и в нем есть мебель и стеллажи, которые можно продать как излишки имущества. Член правления предложил передать их в дар местному художественному совету. Она отмечает, что GS 160A-280 разрешает делать пожертвования некоммерческим организациям. Может ли школа сделать это пожертвование? Ответ — нет. Конституция Северной Каролины запрещает местным органам власти делать пожертвования.

Что такое пожертвование? Используя определение Словаря Вебстера, пожертвование — это «подарок, особенно в пользу благотворительной или общественной организации; бесплатный вклад». Поэтому, когда я использую термин «пожертвование», я предполагаю, что не существует денежного платежа или другой ценности — никакого «возмещения» в юридической терминологии — возврата местному правительству в обмен на пожертвование. Оказывается, это главный вопрос конституции. По закону Северной Каролины местные органы власти не могут делать пожертвования имущество.

Статья I, раздел 32, озаглавленный «Исключительное вознаграждение», гласит: «Ни одно лицо или группа лиц не имеют права на исключительное или отдельное вознаграждение или привилегии от общества, кроме как за общественные услуги».

Это положение было истолковано судами Северной Каролины в нескольких контекстах, включая экономическое развитие, ассигнования государственных средств, а также использование и передачу государственной собственности. Основной принцип заключается в том, что государственные деньги должны использоваться для целей, приносящих пользу обществу. Таким образом, когда есть полномочия заключать контракты с частной организацией или передавать ее ей, должно быть некоторое вознаграждение, возвращающееся государственной организации, будь то в денежной форме или в виде услуг, которые приносят пользу обществу. Это конституционное ограничение на пожертвования – взамен должно быть получено общественное благо.

В 1945 году Верховный суд Северной Каролины вынес решение по делу, касающемуся собственности, которую город Шарлотт передал Управлению отдыха с целью создания рекреационного центра для ветеранов Второй мировой войны. Денежного вознаграждения за перевозку не было. Суд отметил, что объект будет использоваться на благо многих ветеранов, которые жили в этом районе и оказали важную услугу своей стране.

Проблема с документом в Брамли заключалась в том, что он не ограничивал использование собственности для обслуживания ветеранов. Фактически акт предусматривал, что «в случае, если грантополучатель установит, что общественная цель не удалась или рекреационные объекты, расположенные на нем для ветеранов, не используются в достаточной мере, грантополучатель может распорядиться имуществом по своему усмотрению и направить вырученные средства на такие цели. милосердие, какое оно может избрать». Неспособность Шарлотты ограничить использование собственности общественными целями превысила ее законные и конституционные полномочия.

Дело Brumley устанавливает два ключевых принципа для толкования Оговорки о вознаграждении: во-первых, если передача имущества осуществляется без денежного вознаграждения, то должно быть вознаграждение в форме обеспеченного правовой санкцией обещания предоставлять общественные услуги, которые приносят пользу налогоплательщикам в юрисдикция. Во-вторых, если вознаграждение находится в форме государственной услуги, передача должна быть обусловлена ​​дальнейшим использованием для этой цели, что должно включать возврат лицу, предоставившем право, в случае, если получатель прекращает использовать его в общественных целях.

Большинство органов местного самоуправления обязаны следовать установленным законом процедурам распоряжения излишками имущества. В основном они содержатся в статье 12 главы 160A, которая применяется непосредственно к городам и применяется к округам в соответствии с GS 153A-176, а также к местным школьным административным единицам в соответствии с GS 115C-518(a). Общее правило заключается в том, что местные органы власти должны использовать применимые процедуры, которые предназначены для максимального возврата налоговых долларов при реализации государственных активов. Несколько положений изменяют этот стандарт, предоставляя особые полномочия на использование передачи собственности для достижения конкретных целей, предусмотренных законом, таких как экономическое развитие (GS 158-7.1), сохранение исторического наследия (GS 160A-266 (b)) и реконструкция (GS 160A). -514).

В соответствии с GS160A-279 законодательный орган предоставил городам и округам широкие полномочия по передаче собственности некоммерческим организациям. Этот закон включает в себя конституционные стандарты, требующие обещания использовать собственность в целях, для которых местные органы власти имеют право выделять средства. Он также предусматривает, что «город или округ должны прилагать к любым таким соглашениям или условиям передачи, которые гарантируют, что имущество будет передано в общественное пользование получающей организацией». Этот закон применяется только к городам и округам, а не к любой другой единице правительства, которая иным образом регулируется положениями о распоряжении имуществом в этой статье. Хотя некоторые могут называть передачу имущества в соответствии с этим законом пожертвованиями, ясно, что они не могут быть пожертвованиями в «подарочном» смысле этого слова, и что должно быть некоторое рассмотрение, будь то денежное вознаграждение или обещание использовать имущество в общественных целях. .

Законодательство G.S. 160A-280, принятое позже, немного мутит воду. Этот закон прямо разрешает городам (и другим единицам, подпадающим под действие положений статьи 12) «дарить» личную собственность любому другому правительству или некоммерческой организации в любом месте Соединенных Штатов, а также городам-побратимам в других странах. В законе не упоминаются какие-либо требования о рассмотрении, а также не содержится каких-либо ограничений на использование имущества получателем гранта. Тем не менее, поскольку эти требования необходимы, чтобы избежать нарушения конституционного запрета на исключительное вознаграждение, местные органы власти должны исходить из того, что они применимы, и должны убедиться, что любая передача в соответствии с этим законом поддерживается каким-либо конституционно действительным вознаграждением и ограничена. использовать в общественных целях, которые приносят пользу налогоплательщикам юрисдикции.

Теперь вернемся к идее члена школьного совета о передаче имущества в дар художественному совету. Они могут сделать это? Ну, основываясь на том, что уже обсуждалось, можно утверждать, что до тех пор, пока художественный совет использует собственность в целях, приносящих пользу гражданам школьного округа, все будет в порядке. Это был бы правильный ответ, если бы праводателем был город или округ. Но к школам применяется другое правило – статья IX, раздел 7 Конституции Северной Каролины.

В этом положении говорится: «[Все] деньги, акции, облигации и другое имущество, принадлежащее школьному фонду округа, а также доходы от всех штрафов, конфискаций и всех штрафов, взимаемых в нескольких округах за любое нарушение уголовных законов штата, должны принадлежать нескольким графствам и оставаться в их ведении, должны добросовестно присваиваться и использоваться исключительно для содержания бесплатных государственных школ». В другом деле, связанном с передачей недвижимого имущества, это положение было истолковано Верховным судом Северной Каролины как ограничение возможности школы передавать имущество без денежного вознаграждения для использования вне школы.

Дело Boney против Совета попечителей Kinston Grade Schools , 229 N.C. 136 (1948). Суд рассмотрел вопрос о том, может ли школьный совет Кинстона на законных основаниях передать недвижимое имущество — без денежного вознаграждения — городу Кинстон для строительства спортивного стадиона. Главный вопрос в деле заключался в том, нарушала ли эта передача более раннюю версию статьи IX, раздел 7. Суд отметил, что это положение было «в целом разработано для достижения двух мудрых целей, а именно: (1) отделить имущество и указанный в нем доход для поддержки системы государственных школ; и (2) предотвратить перенаправление имущества государственных школ и доходов от их предполагаемого использования на другие цели». Сделка в Boney был санкционирован законодательным органом, чтобы облегчить выпуск городских облигаций для строительства стадиона, поскольку школьный совет не имел права брать на себя долги. Продемонстрировав некоторую межотраслевую критику, суд отметил: «Это дело вызывает судебное сожаление по поводу того, что практические соображения иногда мешают законодателям закрепить теорию о том, что прямая линия является кратчайшим расстоянием между двумя точками в законе, а также в геометрия.» Более короткое расстояние означало бы предоставление школе полномочий взять на себя долг. Суд отметил, что при косвенном подходе законодательный орган мог нарушать конституционные ограничения на использование имущества, приобретенного за счет школьных средств.

В конечном счете, однако, суд поддержал законодательство и передачу, потому что достаточное использование школы и контроль были гарантированы как законом, разрешающим сделку, так и фактическим соглашением, которое предусматривало широкое использование школами, а также остаточные права в недвижимость. Урок, извлеченный из дела Boney , заключается в том, что местная школьная единица должна получить денежное вознаграждение или неденежное вознаграждение в форме обещания дальнейшего использования и пользы для школы.

Все это означает, что школа не может на законных основаниях передать имущество художественному совету и будет обязана продать его в соответствии с установленными законом процедурами.

Как насчет передачи другим государственным единицам? Вызывает ли это те же конституционные опасения? Возможно, нет, по крайней мере, для городов и округов. GS 160A-274 предоставляет местным органам власти широкие полномочия по передаче имущества другим государственным единицам (определенным в законе) «за вознаграждение или безвозмездно». Конечно, это следует понимать как «с 9 или без денежное возмещение», поскольку по конституции требуется некоторая форма возмещения. Кажется разумным предположить, что использование другой государственной единицей Северной Каролины представляет собой достаточное конституционное рассмотрение для городов и округов.

Отдельное конституционное требование для школ, как оно интерпретируется в Boney, , предполагает, что местные школьные единицы должны получать денежное вознаграждение при передаче собственности, даже другим государственным единицам, если только собственность не будет использоваться в школьных целях. GS 160A-274 все еще может быть полезен для школьных перевозок другим государственным единицам, поскольку он обеспечивает упрощенную процедуру для этих межгосударственных сделок. Этот закон также содержит конкретные полномочия для местных школьных единиц сдавать в аренду недвижимое имущество другой государственной единице за 1 доллар в год. Как и положение о пожертвовании в GS 160A-280, транспортные средства в соответствии с этим положением не всегда могут соответствовать конституционным требованиям, применимым к школам. Номинальное вознаграждение в размере 1 доллара США в год не удовлетворит требованию о получении денежного возмещения, если стоимость аренды превышает эту сумму, и если имущество будет использоваться не в учебных целях, передача имущества не будет соответствовать стандарту, установленному в 9.0194 Бони.

Местные школьные подразделения имеют право бесплатно предоставлять школьные помещения чартерным школам в соответствии с GS 115C-281.35. Поскольку чартерные школы являются государственными школами, этот тип перевозки соответствует конституционным требованиям об использовании школьной собственности в школьных целях.