Содержание общего имущества / Муниципальная управляющая компания
Перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме | |
| Наименование работ и услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме | Периодичность |
| 1.Содержание | |
| 1.1.Конструктивные элементы зданий | |
| 1.1.1.Техническое обслуживание конструктивных элементов здания | |
| Очистка кровли от мусора с прочисткой ливневой канализации | по мере необходимости, не реже 1 раз в год |
| Удаление с крыш снега и наледи | по мере необходимости |
| 1.1.2.Фундамент, стены, фасады, перекрытия | |
| Осмотр фундаментов, стен, фасадов,перекрытий, осмотр внутренней отделки стен | 2 раза в год |
| Очистка надподъездных козырьков и крыши от мусора | по мере необходимости, не реже 1 раз в год |
1. 1.3.Оконные и дверные заполнения | |
| Установка (снятие) пружин на входные двери | 1 раз в год |
| Смена оконных и дверных приборов (в том числе запирающих устройств дверей и чердачных люков) | по мере необходимости |
| Мелкий ремонт(укрепление) оконных и дверных приборов | по мере необходимости |
| Мелкий ремонт дверных заполнений | по мере необходимости |
| Мелкий ремонт оконных заполнений | по мере необходимости |
| 1.2.Техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем | |
| 1.2.1.Система холодного водоснабжения (ХВС) (при наличии) | |
| Осмотр системы водоснабжения здания (ХВС) | по мере необходимости,но не менее 1 раз в месяц |
| Снятие показаний водосчетчикахолодного водоснабжения (ХВС) | 1раз в месяц |
| Плановая ревизия задвижек холодного водоснабжения (ХВС) | 1раз в год |
| Плановая ревизия вентилей холодного водоснабжения (ХВС) | 1раз в год |
| Смена сгонов, муфти прочей арматуры холодного водоснабжения (ХВС) | по мере необходимости |
| Временная заделка свищей (установка хомута) на трубопроводах холодного водоснабжения (ХВС) | по мере необходимости |
| Уплотнение сгонов | по мере необходимости,но не менее 1 раз в год |
| Заваривание свищей на трубопроводах | по мере необходимости |
Замена участков труб до1п. м. | по мере необходимости |
| 1.2.2.Система горячего водоснабжения (ГВС) | |
| Осмотр сиситемы ГВС | по мере необходимости,но не менее 1 раз в год |
| Снятие показаний водосчетчика горячего водоснабжения (ГВС) (при наличии) | 1раз в месяц |
| Плановая ревизия вентилей горячего водоснабжения (ГВС) | 1 раз в год |
| Смена сгонов, муфти прочей арматуры горячего водоснабжения (ГВС) | по мере необходимости |
| Заваривание свищей на трубопроводах ГВС | по мере необходимости |
| Временная заделка свищей (установка хомута) на трубопроводах горячего водоснабжения (ГВС) | по мере необходимости |
| Уплотнение сгонов | по мере необходимости |
| Ремонт аварийных вентилей (ГВС), а также устранение мелких неисправностей водоснабжения находящихся в квартире, общедомовом имуществе. | по мере необходимости |
Замена участков труб до1п. м. | по мере необходимости |
| 1.2.3.Канализация | |
| Осмотр системы канализации здания | по мере необходимости, но не менее 1 раз в месяц |
| Устранение местных засоров канализации | по мере необходимости |
| Подчеканка канализационных стыков | по мере необходимости, |
| но не менее 1 раз в год | |
| 1.2.4.Центральное отопление | |
| Осмотр системы отопления здания | по мере необходимости, но не менее 1 раз в месяц |
| Регулировка элеваторного узла со снятием показаний приборов учета | 1 раз в месяц |
| Промывка системы отопления здания | 1 раз в год |
| Гидравлические испытания тепловых пунктов и элеваторных узлов | 1 раз в год |
| Плановая ревизия вентилей отопления | 1 раз в год |
| Ликвидация воздушных пробок в системе отопления | по мере необходимости |
| Временная заделка свищей (установка хомута) на трубопроводах отопления | по мере необходимости |
| Заваривание свищей на трубопроводах отопления | по мере необходимости |
| Уплотнение сгонов | по мере необходимости |
1. 2.5.Электрооборудование | |
| ППР поэтажных щитков | по мере необходимости, но не менее 1 раза в год |
| ППРэлектрощитовой | по мере необходимости, но не менее 1 раза в год |
| Осмотр линий электрических сетей, арматуры и электрооборудования | по мере необходимости, но не менее 1 раза в месяц |
| Замена ламп внутреннего и наружного освещения на общедомовом имуществе и придомовой территории | по мере необходимости |
| Замена электроустановочныхизделий (розеток, выключателей) на общедомовом имуществе и придомовой территории | по мере необходимости |
| Включение автоматических выключателей | по мере необходимости |
| Замена предохранителей | по мере необходимости |
| Мелкий ремонт (замена) электропроводки | по мере необходимости |
| Замена стенного или потолочного патрона | по мере необходимости |
| Снятие показаний общедомового счетчика электроэнергии | 1 раз в месяц |
1. 2.6.Вентиляция | |
| Осмотр, проверка наличия тяги вентиляционной системы | по мере необходимости, но не менее 1 раза в год |
| Прочистка системы вентиляции | по мере необходимости |
| 1.3.2.Вывоз твердых бытовых отходов | по графику вывоза |
| 1.4.Содержание лифтового хозяйства | |
| аварийно-техническое обслуживание лифтов | круглосуточно |
| оперативный пуск остановившихся лифтов | круглосуточно |
| техническоое освидетельствование лифтов | 1 раз в год |
| планово-предупредительных ремонтов лифтов | 1 раз в год |
| замена вышедших из строя узлов, деталей или агрегатов лифтового оборудования | по мере необходимости |
| проведение работ по смазке, чистке, наладке, регулировке и ремонту лифтового оборудования в целях восстановления его работоспособностей и обеспечения безопасных условий эксплуатации лифтов | по мере необходимости |
| проведение работ по оценке соответствия лифтов, отработавших назначенный срок службы и по оценке соответствия лифтов при эксплуатации | 1 раз в год |
1. 5. Санитарное содержание лестничных клеток | |
| Влажная протирка почтовых ящиков, шкафов для электросчётчиков и слаботочных устройств, отопительных приборов, стен кабин лифта, перил, выходных и межэтажных дверей, стены подъезда. | 1 раз в месяц |
| Влажное подметание лестничных площадок и маршей трех нижних этажей | 2 раза в неделю |
| Влажное подметание мест перед загрузочным клапаном | 1 раз в 2 дня |
| мусоропроводов | |
| Влажное подметание лестничных площадок и маршей выше 3-го этажа | 2 раза в неделю |
| Мытье лестничных площадок и маршей с моющими средствами | 2 раза в месяц |
| Мытье окон с моющими средствами | 1 раз в год |
| Мытье кабины лифтас моющими средствами | 2 раза в неделю |
| Уборка площадки и очистка металлической решетки перед входом в подъезд | 1 раз в неделю |
1. 6. Аварийно-ремонтное обслуживание | |
| В течение смены — с 17-00 до 8-00, в выходные | круглосуточно |
| Устранение неисправностей в системах водоснабжения и канализации, обеспечивающее их удовлетворительное функционирование. Замена прокладок, набивка сальников водоразборной и водозапорной арматуры с устранением утечки, уплотнение сгонов | в течение смены |
| Устранение течи присоединения сантехприборов | в течение смены |
| Устранение засоров внутренней в течение смены канализации и сантехприборов | в течение смены |
| Устранение неисправностей в системах в течение смены отопления и горячего водоснабжения (трубопроводов, обогревающих элементов, арматуры), обеспечивающее их удовлетворительное функционирование, наладка и регулировка систем с ликвидацией непрогревов, завоздушивания | в течение смены |
| Локализация (прекращение) протечек от неисправности кровли | в течение смены |
Устранение неисправностей электроснабжения (короткое замыкание и др. ) дома, жилого помещения | не более 2 часов |
| Устранение неисправностей в течение смены электрооборудования квартир (возникших не по вине проживающих) | в течение смены |
| 1.7. Дератизация, дезинсекция подвалов и чердаков | по мере необходимости |
| 1.8.Санитарное содержание придомовой территории | |
| Летний период | |
| Подметание территории | 1 раз в сутки |
| Частичная уборка территорий в дни с осадками более 2см | 1 раз в сутки (50% территории) |
| Подметание территории в дни с сильными осадками | 1 раз в двое суток |
| Очистка урн от мусора | 1 раз в сутки |
| Сбор мусора на газонах, детской площадке и складирование его в санитарной зоне (контейнерная площадка, мусорный контейнер) | 1 раз в сутки |
| Уборка контейнерных площадок | согласно графику вывоза твердых бытовых отходов |
| Покос травы на газонах и уборка скошенной травы (максимальная высота травы 15 см) | по мере необходимости |
Поливка газонов, зеленых насаждений в засушливый период до 9. 00 часов утра | 1 раз в двое суток |
| Покраска МАФ | по мере необходимости |
| Покраска контейнерных стоянок | по мере необходимости |
| Поливка МАФ (детских песочниц) в засушливый период до 9.00 часов утра (при необходимости) | по мере необходимости но не реже 1 раза в двое суток |
| Завоз, с полной заменой песка в детскойпесочнице | 1 раза в год с 1 апреля по 1 мая. |
| Очистка ливневой канализации: сточные канавы, ливневые колодцы, крышки люков. (при наличии) | по мере необходимости |
| Осенний период | |
| Подметание территории | 1 раз в сутки |
| Частичная уборка территорий в дни с осадками более 2см | 1 раз в сутки (50% территории) |
| Подметание территории в дни с сильными осадками | 1 раз в двое суток |
| Очистка урн от мусора | 1 раз в сутки |
| Сбор мусора на газонах, детской площадке и складирование его в санитарной зоне(контейнерная площадка, мусорный контейнер) | по мере необходимости |
| Уборка контейнерных площадок | Согласно графику вывоза ТБО, но не реже 1 раза в сутки |
| Очистка газонов от опавшей листвы и остатков погибших насаждений | 1 раз в неделю |
Очистка ливневой канализации: сточные канавы, ливневые колодцы, крышки люков. (при наличии) | по мере необходимости |
| Зимний период | |
| Подметание территории в дни без снегопада | 1 раз в сутки |
| Очистка урн от мусора | 1 раз в сутки |
| Уборка контейнерных площадок | в соответствии с графиком вывоза ТБО (не реже 1 раза в сутки) |
| Сбор мусора на газонах, детской площадке и складирование его в санитарной зоне (контейнерная площадка, мусорный контейнер) | 1 раз в сутки |
| Подметание свежевыпавшего снега толщиной до 2 см | 2 раз в сутки |
| Сдвигание свежевыпавшего снега толщиной слоя свыше 2 см в дни сильных снегопадов и сдвигание его на газоны | 2 раза в сутки |
| Посыпка территории противогололедным материалами или песчаной смесью | 1 раз в день во время гололеда или по необходимости |
| Скалывание и очистка территорий от уплотненного снега, наледи и льда | 1 раз в двое суток во время гололеда |
| Очистка от наледи и снега крышек люков колодцев | 1 раз в сутки в дни снегопада |
| Очистка от снега приямков и входов в подвал | 1 раз в неделю |
| Весенней период | |
| Подметание территории | 1 раз в сутки |
| Частичная уборка территорий в дни с осадками более 2 см | 1 раз в сутки (50% территории) |
| Подметание территории в дни с сильными осадками | 1 раз в двое суток |
| Очистка урн от мусора | 1 раз в сутки |
| Сбор мусора на газонах, детской площадке и складирование его в санитарной зоне (контейнерная площадка, мусорный контейнер) | 1 раз в сутки |
| Уборка контейнерных площадок | в соответствии с графиком вывоза ТБО (не реже 1 раза в сутки) |
| Расчистка канав для стока талых вод | 1 раз в двое суток |
| Побелка нижней части крон деревьев | 1 раз в весенне-летний период |
Очистка ливневой канализации: сточные канавы, ливневые колодцы, крышки люков. (при наличии) | по мере необходимости |
4. Технические осмотры общего имущества многоквартирного дома
В соответствии с постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»:
Пункт 2.1. Система технического осмотра жилых зданий.
Целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений.
Один раз в год в ходе весеннего осмотра следует проинструктировать нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений о порядке их содержания и эксплуатации инженерного оборудования и правилах пожарной безопасности.
Пункт 2.1.1. Плановые осмотры жилых зданий следует проводить:
— общие, в ходе которых проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;
— частичные — осмотры, которые предусматривают осмотр отдельных элементов здания или помещений.
Общие осмотры должны производиться два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона).
После ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов зданий, а также в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации, должны проводиться внеочередные (неплановые) осмотры.
Пункт 2.1.2. Организация проведения осмотров и обследований жилых зданий осуществляется следующим образом:
— общие плановые осмотры, а также внеочередные проводятся соответствующими организациями по обслуживанию жилищного фонда. При осмотрах домов, находящихся на техническом обслуживании организации по обслуживанию жилищного фонда, в комиссию следует дополнительно включать представителя правления ЖСК, ТСЖ и др.;
— частичные плановые осмотры конструктивных элементов и инженерного оборудования проводятся специалистами или представителями специализированных служб, обеспечивающих их техническое обслуживание и ремонт.
Особое внимание в процессе осмотров должно быть уделено тем зданиям и их конструкциям и оборудованию, которые имеют физический износ свыше 60%.
2.1.3. Обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования зданий, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций или здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, должны быть устранены собственником с привлечением организации по содержанию жилищного фонда или с другой привлеченной для выполнения конкретного вида работ организацией в установленные сроки.
Организация по обслуживанию жилищного фонда должна принимать срочные меры по обеспечению безопасности людей, предупреждению дальнейшего развития деформаций, а также немедленно информировать о случившемся его собственника или уполномоченное им лицо.
2.1.4. Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах, актах.
В журнале осмотров отражаются выявленные в процессе осмотров (общих, частичных, внеочередных) неисправности и повреждения, а также техническое состояние элементов дома. Результаты осенних проверок готовности объекта к эксплуатации в зимних условиях отражаются в паспорте готовности объекта.
Результаты общих обследований состояния жилищного фонда, выполняемых периодически, оформляются актами.2.1.5. Организация по обслуживанию жилищного фонда на основании актов осмотров и обследования должна в месячный срок:
а) составить перечень (по результатам весеннего осмотра) мероприятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период.
б) уточнить объемы работ по текущему ремонту (по результатам весеннего осмотра на текущий год и осеннего осмотра — на следующий год), а также определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта.
в) проверить готовность (по результатам осеннего осмотра) каждого здания к эксплуатации в зимних условиях.
г) выдать рекомендации нанимателям, арендаторам и собственникам приватизированных жилых помещений на выполнение текущего ремонта за свой счет согласно действующим нормативным документам.
Устранение мелких неисправностей, а также наладка и регулировка санитарно-технических приборов и инженерного оборудования должны, как правило, производиться организацией по содержанию жилищного фонда.
Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 №312 «Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» («ВСН 58-88 (р)) определено:
Пункт 3.6. При проведении частичных осмотров должны устраняться неисправности, которые могут быть устранены в течение времени, отводимого на осмотр.
Пункт 3.7. Общие осмотры жилых зданий должны осуществляться комиссиями в составе представителей жилищно-эксплуатационных организаций и домовых комитетов (представителей правлений жилищно-строительных кооперативов). Общие осмотры объектов коммунального и социально-культурного назначения должны производиться комиссией в составе главного инженера (инженера по эксплуатации) учреждения или предприятия, ведающего эксплуатацией здания, техника-смотрителя (коменданта). В необходимых случаях в комиссии могут включаться специалисты-эксперты и представители ремонтно-строительных организаций.
Обозначенные требования корреспондируются с требованиями ГОСТ Р 56194-2014 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги проведения технических осмотров многоквартирных домов и определение на их основе плана работ, перечня работ. Общие требования» и постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (вместе с «Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме».
Форма акта общих осмотров утверждена постановлением Правительства Ленинградской области от 19 июня 2008 N 177 «Об утверждении правил подготовки и проведения отопительного сезона в Ленинградской области»
В целях профилактики правонарушений управляющим организациям необходимо:
1. Обеспечить проведение общих и частичных осмотров в соответствии с требованиями действующего законодательства с обязательным отражением по итогам осмотров фактического состояния конструкций, инженерного оборудования их отдельных элементов.
2. Обеспечить составление адресных программ текущего ремонта с учетом проведенных общих и частичных осмотров.
3. Обеспечить при необходимости проведение инструментальных обследований технического состояния конструкций, инженерного оборудования их отдельных элементов.
4. По итогам осеннего осмотра подготовить проект годовой сметы расходов на ремонт общего имущества для представления общему собрания собственников помещений многоквартирного дома.
Что такое обслуживание собственности? | MaintenanceX
Что такое обслуживание собственности?Техническое обслуживание имущества — это процесс поддержания зданий и прилегающей к ним территории в оптимальном состоянии. Сюда входят мероприятия по техническому обслуживанию, такие как проверка безопасности, уборка, борьба с грызунами, вывоз мусора, садоводство, озеленение и ремонт имущества.
Содержание имущества является важным аспектом как владения недвижимостью, так и управления ею. По этой причине управляющие недвижимостью должны внедрить системы для поддержания функциональной, комфортной и безопасной среды для жителей своих зданий.
В то время как точные методы технического обслуживания различаются в зависимости от объекта, стандарты использования соблюдаются в соответствии с законами штата, местными законами и Международным кодексом обслуживания собственности. Конечно, сообразительные владельцы недвижимости не только обеспечивают техническое обслуживание, потому что хотят избежать конфликтов с законом, — они отдают приоритет текущему обслуживанию, потому что хотят этого.
, а также соблюдение различных международных кодексов по обслуживанию собственности. Конечно, сообразительные собственники не только обеспечивают техническое обслуживание, потому что хотят избежать конфликтов с законом — они отдают приоритет текущему обслуживанию, потому что хотят сохранить ценность своих инвестиций, сохраняя при этом безопасность и счастье жильцов.
Что такое общее обслуживание зданий?Вполне вероятно, что новые цифровые услуги будут продолжать внедряться для различных аспектов управления недвижимостью. . . . Оцифровано ли управление недвижимостью или нет, является ключевым фактором конкурентоспособности.
Deloitte
Техническое обслуживание зданий относится к действиям, предпринимаемым для обеспечения безопасности зданий и их инженерных систем, их пригодности для проживания и нахождения в рабочем состоянии. Хотя техническое обслуживание зданий преследует те же цели, что и техническое обслуживание имущества, оно не всегда включает в себя заботу об окружающей среде, окружающей здания.
Стоит отметить, что термин общее обслуживание зданий часто путают с обслуживанием имущества . Несмотря на частичное совпадение обязанностей, между ними есть некоторые ключевые различия.
Наиболее распространенные работы по техническому обслуживанию зданий включают:
- Очистку поверхностей, таких как водосточные желоба, поручни, окна, полы и ванные комнаты
- Проведение ремонта таких активов, как лифты и системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха
- Обслуживание коммунальных систем, таких как водопровод и электроснабжение
- Поддержание дверей, крыш, стен и окон в отличном состоянии
Работы по техническому обслуживанию зданий часто классифицируются по уровню приоритета. Например, аварийный ремонт имеет приоритет над менее важными задачами из-за временных и бюджетных ограничений. Рабочие, участвующие в обслуживании зданий, включают дворников, управляющих объектами и техников по техническому обслуживанию.
Специалисты по общему обслуживанию работают на объектах полный рабочий день, занимаясь оперативным обслуживанием, аварийным обслуживанием и профилактическим обслуживанием.
Примеры задач по обслуживанию недвижимостиПримеры повседневных задач по обслуживанию недвижимости включают:
- Устранение утечек: Арендатор сообщает об утечке в туалете управляющему недвижимостью, который нанимает сантехника для устранения проблемы до ее возникновения. при повреждении водой.
- Техническое обслуживание лифтов: Кабины лифтов, шахты и машинные отделения должны регулярно обслуживаться, чтобы пассажиры не застревали между этажами.
- Надлежащий дренаж: Любая стоячая вода вокруг здания должна быть очищена и установлены соответствующие дренажные системы. Стоячая вода является питательной средой для насекомых, вызывающих болезни.
Конечно, задачи могут различаться в зависимости от того, занимается ли специалист обслуживанием коммерческой или жилой недвижимости.
Другие работы по техническому обслуживанию включают профилактические осмотры, обслуживание систем электроснабжения и водоснабжения, уборку снега и благоустройство территории.
Независимо от размера собственности регулярное техническое обслуживание является неотъемлемой частью продолжения бизнеса. От ухода за недвижимостью никуда не деться. В результате владельцы недвижимости могут выбрать: а) сделать все самостоятельно, б) создать собственную команду по техническому обслуживанию или в) передать свои потребности в техническом обслуживании на аутсорсинг коммерческой компании по управлению недвижимостью.
Советы по развитию внутренней команды Потенциальный недостаток создания собственной команды технического обслуживания заключается в том, что все зависит от вас! Владельцы собственности и менеджеры несут ответственность за трудоемкие задачи, связанные с планированием, составлением графиков и надзором за всеми действиями по техническому обслуживанию.
Однако преимуществом создания собственной команды является более жесткий контроль над расходами на техническое обслуживание, более глубокое понимание проблем арендаторов и больший личный вклад в успех.
Тем, кто хочет создать собственную команду по обслуживанию имущества, следует расставить приоритеты:
- Подробная информация о требованиях к персоналу: Какие навыки необходимы? На сколько различных ролей делятся эти потребности? Какие должности важнее всего заполнить, а какие можно добавить позже? Начните с сопоставления всех необходимых действий по техническому обслуживанию с указанным навыком. Например, какие навыки нужны садовнику? Что касается размера команды, учитывайте рабочую смену каждого сотрудника и сколько смен требуется в день.
- Проведите комплексную проверку: Не торопитесь, чтобы найти подходящего кандидата на каждую роль. Действительно, поспешные собеседования с техниками по техническому обслуживанию могут в конечном итоге дорого обойтись.
Желательно проводить проверку данных ваших соискателей. Фактически, задачи обслуживания, которые выполняются время от времени, например, ремонт сломанных лифтов, могут быть переданы на аутсорсинг.
Желательно проводить проверку данных ваших соискателей. Фактически, задачи обслуживания, которые выполняются время от времени, например, ремонт сломанных лифтов, могут быть переданы на аутсорсинг.Наконец, используйте цифровые контрольные списки технического обслуживания, такие как MaintenanceX, чтобы упростить стандартные рабочие процедуры (SOP), уменьшить количество ошибок и повысить эффективность.
Советы по найму поддержки по обслуживанию коммерческой недвижимостиДля тех, кто ищет более широкую поддержку, профессиональные компании по управлению недвижимостью предлагают более структурированный подход к обслуживанию. У них работает обслуживающий персонал, который обучен и имеет опыт в различных областях обслуживания. Их услуги включают в себя:
- Планирование и составление графика профилактического обслуживания: Профессиональные компании по обслуживанию разрабатывают хорошо организованное программное обеспечение для управления обслуживанием, которое включает планирование и составление графика обслуживания для вашей собственности. Система включает в себя регулярные проверки, документацию по задачам технического обслуживания, рекомендации по обновлению оборудования и стандартные операционные процедуры (СОП) для поставщиков.
Система включает в себя регулярные проверки, документацию по задачам технического обслуживания, рекомендации по обновлению оборудования и стандартные операционные процедуры (СОП) для поставщиков.- Связь с арендатором: Компания предоставит арендаторам систему для подачи запросов на техническое обслуживание напрямую, не беспокоя вас. Вам нужно будет заниматься только вопросами, которые требуют вашего особого внимания.
- Финансовая отчетность: Компании по обслуживанию составляют предполагаемый бюджет обслуживания имущества. Кроме того, они обмениваются периодическими отчетами о расходах на техническое обслуживание.
- Соответствие нормативным требованиям: В зависимости от вашей юрисдикции каждый владелец собственности должен соблюдать государственные и местные законы и постановления. Профессиональные компании по техническому обслуживанию регулярно отслеживают и остаются в курсе последних правил, чтобы обеспечить их соответствие.
К сожалению, выбор надежной компании по обслуживанию недвижимости может быть сложной задачей. Для начала попросите других местных владельцев собственности дать личные рекомендации, прежде чем проводить поиск в Интернете.
Несомненно, следует провести комплексную проверку, прежде чем остановиться на той или иной компании. Это включает в себя запрос портфолио, включая настоящих и прошлых клиентов поставщика, лицензионные документы и рекламные аккредитации. Часто самая большая проблема заключается в том, чтобы найти золотую середину между желаемой услугой управления и имеющимся бюджетом.
Плюсы и минусы внутреннего и аутсорсингового профессионального управления 90 Менеджмент 4 2 9013 ● Повышенное давление, чтобы сбалансировать вопросы технического обслуживания и эксплуатации собственности● Увеличение расходов на персонал
● Риск несоблюдения правил из-за отсутствия знаний
| Внутренняя группа технического обслуживания Специалист | ||
| Pros | ● Прямой надзор за командой и действиями ● Лучшее понимание проблем обслуживания ● Улучшение связи и отношений с жильцами ● Полный контроль бюджета обслуживания ● Более быстрое реагирование на чрезвычайные ситуации | ● Структурированное планирование и составление графиков технического обслуживания ● Обязанности владельца недвижимости ● Полное соблюдение правил ● Простое составление бюджета на техническое обслуживание |
| Минусы ● команда | ● Может быть дорого в долгосрочной перспективе ● Риск ненадежного поставщика услуг ● Снижение взаимодействия между владельцем недвижимости и арендаторами ● Может потребоваться время для реагирования на чрезвычайные ситуации ● Трудно получить представление о деятельности по техническому обслуживанию на местах |
Частная жилая недвижимость часто успешно управляется владельцами без помощи внешних служб управления и обширных внутренних команд.
Тем не менее, большинство крупных объектов и объектов требуют дополнительной поддержки обслуживания.
Помещения с несколькими лифтами, котлами и установками ОВиК требуют регулярного обслуживания, а также здания с большими пространствами, такими как автостоянки, коридоры и места общего пользования.
Недвижимость, требующая тщательного обслуживания, включает:
- Гостиницы
- Дома типа «постель и завтрак»
- Жилые комплексы и другая сдаваемая в аренду недвижимость
- Общественная жилая недвижимость
- Правительственные здания
- Образовательные учреждения 0039
- Обучение вашего обслуживающего персонала соответствующим технологиям для уменьшения количества ошибок
- Внедрение надежной программы профилактического обслуживания
- Постоянное измерение и анализ подходов к техническому обслуживанию, чтобы увидеть, где необходимы улучшения
- Поиск способов выявления проблем до их возникновения (профилактическое обслуживание)
- Осматривать места общего пользования не реже одного раза в три (3) ) лет и подготовить исследование резерва для определения суммы резервных фондов, которые должны быть выделены для обслуживания и ремонта основных компонентов, которые ассоциация обязана обслуживать и которые имеют оставшийся срок полезного использования менее тридцати (30 ) годы. ( Гражданский. Код § 5550; См. также «Резервное исследование». )
- Расследуйте проблемы с техническим обслуживанием и примите меры по их устранению. В то время как суды уважают правление при определении того, как должны содержаться места общего пользования, ассоциация может быть привлечена к ответственности за неспособность расследовать проблемы с содержанием и принять разумные меры:
- Affan v.
Подводя итог, можно сказать, что организациям во всех отраслях могут потребоваться как группы общего обслуживания зданий, так и подразделения по обслуживанию имущества.
Как руководить бригадой по обслуживанию собственностиКоманда по обслуживанию собственности хороша настолько, насколько хорош ее лидер. Вот несколько советов о том, как топ-менеджеры успешно создают и возглавляют ремонтные бригады мирового класса:
Демонстрируйте доверие Поощряйте автономию и дайте команде чувство ответственности Поощряйте автономию и дайте команде чувство ответственности за задачи обслуживания .
Кроме того, независимость не только дает членам команды чувство цели, но и позволяет им совершенствовать свои навыки. Микроуправление сигнализирует о том, что вы не доверяете команде без постоянного контроля.
Постоянно появляются новые методы и технологии технического обслуживания. Держите команду в курсе последних тенденций, организуя мастер-классы и семинары для изучения новых навыков.
Профилактическое обслуживаниеЧтобы было ясно, постоянное реагирование на чрезвычайные ситуации не только дорого обходится, но и наносит ущерб репутации лидера и моральному духу команды. Следите за техническим обслуживанием, и сотрудники будут чувствовать себя лучше.
Программное обеспечение Adopt CMMS A Компьютеризированная система управления техническим обслуживанием (CMMS) упрощает масштабирование потребностей в техническом обслуживании. Кроме того, сокращается время отклика на запросы на техническое обслуживание, поскольку можно быстро получить информацию о запасах и графиках технического обслуживания из централизованной базы данных.
Несмотря на то, что до 80 процентов внедрений CMMS терпят неудачу, Reliability Plant дает советы по успешному внедрению системы.
Самый быстрый способ повысить уровень команды по обслуживанию собственности — внедрить программное обеспечение для заказа работ со встроенным чатом. MaintenanceX — единственный поставщик на рынке с приложением для смартфона, которое включает обмен мгновенными сообщениями, групповой чат и комментарии к цифровым заказам. Эта функция позволяет техническим специалистам быстро устранять неполадки с управляющими недвижимостью и владельцами. Доступность заказа на работу через мобильную CMMS на данном этапе является обязательной.
Часто задаваемые вопросы Как проще всего запланировать задачи обслуживания? Мы рекомендуем использовать программное обеспечение CMMS для планирования задач обслуживания. Хорошее программное обеспечение CMMS позволит вам оптимизировать задачи по техническому обслуживанию и сократить расходы.
Вы также можете назначать рабочие задания удаленным командам и получать обновления в режиме реального времени о ходе выполнения.
Поскольку некоторые затраты на техническое обслуживание являются косвенными, и вы не можете напрямую отнести стоимость к конечному продукту или процессу, владельцы собственности могут попытаться минимизировать расходы на техническое обслуживание. Но сокращение финансирования технического обслуживания может быть дорогостоящим и контрпродуктивным по сравнению с первоначальными намерениями в долгосрочной перспективе. Не принимайте краткосрочных финансовых решений, которые повлияют на стоимость недвижимости в долгосрочной перспективе.
Как владельцы недвижимости должны оценивать расходы на техническое обслуживание? Бухгалтеры часто советуют откладывать 4 процента восстановительной стоимости имущества на ежегодное техническое обслуживание. Кроме того, руководство должно внедрить программу эксплуатации и технического обслуживания (O&M).
O&M — это сокращение от «эксплуатация и техническое обслуживание». Это позволяет командам по техническому обслуживанию планировать работу каждого актива, создавая стратегии упреждающего обслуживания (предупредительного и корректирующего), чтобы свести к минимуму незапланированные простои и повысить эффективность оборудования.
Благодаря минимальному незапланированному простою и максимальной работе систем вы можете оптимизировать расходы на техническое обслуживание, но важно отметить, что затраты на эксплуатацию и техническое обслуживание фиксированы независимо от размера вашего оборудования.
Однако есть и другие способы сократить расходы на техническое обслуживание:
Даже если техническое обслуживание имущества не является обязательным требованием в большинстве юрисдикций, это в интересах владельцев собственности разработать организованные стратегии для продления срока службы критически важных активов, повышения их профессиональной репутации в плане надежности и снижения текучести жильцов.
Инвестиции в квалифицированную команду технического обслуживания и удобное программное обеспечение CMMS принесут долгосрочные дивиденды за счет достижения этих целей.
Обязанности по техническому обслуживанию (общие) | НайтиHOALaw
Как обсуждается ниже, обязанности ассоциации по обслуживанию по сравнению с обязанностями ее отдельных членов (владельцев собственности в рамках ассоциации) зависят главным образом от того, классифицируется ли объект или компонент, подлежащий обслуживанию, как общая зона, общая зона исключительного использования, или включена в «отдельный интерес» члена (недвижимое имущество, принадлежащее исключительно члену).
Обслуживание мест общего пользования
Одной из основных обязанностей ассоциации является техническое обслуживание, ремонт и замена улучшений мест общего пользования, расположенных на протяжении всей застройки ассоциации. Эти обязанности обычно изложены в положениях декларации ассоциации (CC&Rs). В случае, если такие положения отсутствуют или неоднозначны, в разделе 4775 Гражданского кодекса устанавливаются обязательства ассоциации по техническому обслуживанию, ремонту и замене по умолчанию:
«…если иное не предусмотрено в декларации о развитии общего интереса, ассоциация несет ответственность за ремонт, замена и обслуживание мест общего пользования».
( Гражданский. Кодекс § 4775(a)(1) .)
Соблюдение обязанностей по обслуживанию, ремонту и замене мест общего пользования возлагает на совет директоров объединения следующие обязанности:
«Доктрина судебного почтения не защищает ассоциацию от ответственности за игнорирование проблем; вместо этого он защищает добросовестные решения Ассоциации по обслуживанию и ремонту мест общего пользования… суть обязанности ассоциации по обслуживанию и ремонту – это обязанность
( Affan v. Portofino Cove HOA (2010) 189 Cal.App.4th 930,942 .) Повреждение мест общего пользования по вине участника
гость или арендатор члена, любые расходы на ремонт, понесенные ассоциацией, могут быть возмещены путем взимания с члена взыскания на возмещение. ( См. «Возмещение расходов и оценка соблюдения требований». )
**Дополнительную информацию см. в разделе «Обслуживание мест общего пользования».
Обслуживание общей зоны исключительного пользования
Подмножеством общей зоны является «общая зона исключительного использования» (иначе «ограниченная общая зона»). Общая зона исключительного использования — это часть общей зоны, предназначенная CC&R для исключительного использования одним или несколькими, но не всеми, владельцами в пределах застройки. ( Гражданский кодекс § 4145 (a) .) Места общего пользования исключительного использования находятся в основном в проектах кондоминиумов (т.
Е. Внутренние дворики, балконы, веранды, оконные коробки и т. Д.). Обязанности по техническому обслуживанию, ремонту и замене мест общего пользования для исключительного использования обычно регулируются положениями CC&R ассоциации и / или планом кондоминиума. В тех случаях, когда эти положения отсутствуют или неоднозначны, положения раздела 4775 Гражданского кодекса обычно возлагают обязанности по содержанию мест общего пользования исключительного пользования на отдельных владельцев квартир, в то время как ассоциация несет ответственность за ремонт или замену мест общего пользования исключительного пользования.
**Дополнительную информацию см. в разделе «Обслуживание общей зоны исключительного пользования».
Поддержание отдельной доли участия
Недвижимое имущество в пределах застройки ассоциации, которое принадлежит исключительно члену , называется «отдельной долей участия» члена. Типы отдельных интересов в пределах конкретного развития основаны на форме самого развития.
Например, в плановой застройке (или «PUD») отдельный интерес участника включает участок (или участок), находящийся в индивидуальной собственности, а также жилые постройки и другие улучшения, расположенные на участке. ( Гражданский. Кодекс § 4185(a)(3) .) В проекте кондоминиума отдельным интересом участника является «объект», состоящий из блока воздушного пространства, ограниченного внутренней частью, незавершенными поверхностями периметральных стен, полов и потолков объекта. ( Civ. Code §§ 4185(a)(2), 4125; См. также «Объекты кондоминиума в воздушном пространстве». ) Включение какого-либо конкретного компонента или усовершенствования в отдельный интерес члена также может регулироваться положениями CC&Rs и/или план кондоминиума.
Если иное не указано в CC&R, участники несут ответственность за обслуживание своих соответствующих отдельных интересов. ( Гражданский кодекс § 4775(a)(2) . )
Share:
