4.2. Записи об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости \ КонсультантПлюс
4.2. Записи об ограничениях прав и обременениях
объектов недвижимости
60. В записи реестра прав на недвижимость об ограничении прав и обременении объекта недвижимости указываются:
кадастровый номер объекта недвижимого имущества;
номер регистрации и дата государственной регистрации ограничения права или обременения объекта недвижимости;
вид зарегистрированного ограничения права или обременения объекта недвижимости;
сведения о лицах, в пользу которых установлены ограничения права и обременения объекта недвижимости, и лицах, права которых ограничиваются и обременяются объекты недвижимости, в объеме сведений, предусмотренных пунктом 50 Порядка;
сведения о документах-основаниях в объеме сведений, предусмотренных пунктом 51 Порядка;
дополнительные сведения:
— сведения о наличии судебного спора;
— сведения о решении об изъятии земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд;
абзац утратил силу.
— Приказ Минэкономразвития России от 11.12.2017 N 669;
(см. текст в предыдущей редакции)
— сведения об управляющем залогом и о договоре управления залогом, если такой договор заключен для управления ипотекой;
(абзац введен Приказом Минэкономразвития России от 10.04.2018 N 187)
— иные сведения в случаях, предусмотренных Порядком.
61. В записи об ограничении (обременении) указывается вид зарегистрированного ограничения права и обременения недвижимого имущества — аренда, безвозмездное пользование, ипотека, сервитут, доверительное управление, наем жилого помещения, установленные уполномоченными органами в соответствии с законодательством Российской Федерации арест и иные запрещения совершать определенные действия с недвижимым имуществом, запрещение органу регистрации прав осуществлять учетные и (или) регистрационные действия с объектом недвижимости, залог, избранный в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, иные ограничения права и обременения недвижимого имущества, если такие ограничения права и обременения недвижимого имущества подлежат государственной регистрации, а именно, слова: «аренда», «безвозмездное пользование», «ипотека», «сервитут», «доверительное управление», «наем жилого помещения», «арест», «запрещение регистрации», «залог в качестве меры пресечения», «прочие ограничения прав и обременения объекта недвижимости» соответственно.
В записи об ограничении (обременении) относительно указанных в настоящем пункте ареста и иного запрещения совершать определенные действия с недвижимым имуществом, установленных уполномоченными органами в соответствии с законодательством Российской Федерации, запрещения органу регистрации прав осуществлять учетные и (или) регистрационные действия с объектом недвижимости, иного ограничения права и обременения недвижимого имущества, подлежащих государственной регистрации, также указывается содержание такого ограничения права и обременения недвижимого имущества.
62. В записи об ограничении (обременении) в отношении лиц, в пользу которых установлены ограничения права и обременения объекта недвижимости, указываются сведения в объеме, предусмотренном пунктом 50 Порядка. Если такое лицо не определено, то пишутся слова «Не определено».
63. Если иное не установлено федеральным законом, при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделом, выделом, объединением, перераспределением) записи об ограничении (обременении) со статусом «актуальная» переносятся в записи об ограничении (обременении) прав на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования.
В новых (перенесенных) записях об ограничении (обременении) в качестве дополнительных сведений указываются номер регистрации ограничения права или обременения ранее существовавшего объекта недвижимости и дата его государственной регистрации.
В случаях, установленных Федеральным законом от 29 июня 2018 г. N 171-ФЗ «Об особенностях реорганизации федерального государственного унитарного предприятия «Почта России», основах деятельности акционерного общества «Почта России» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» <10> при проведении государственной регистрации перехода права на объект недвижимого имущества, в отношении которого в ЕГРН имеются записи о наложении ареста на недвижимое имущество либо о запрете совершать определенные действия недвижимым имуществом, формируется новая запись об ограничении (обременении) прав на объекты недвижимого имущества, права на которые перешли к новому правообладателю, в которой указываются реквизиты соответствующего акта о наложении ареста на недвижимое имущество либо о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, а также в качестве дополнительных сведений — номер регистрации ареста либо запрета и дата их государственной регистрации.
Предыдущая запись об указанном ограничении (обременении) права погашается.
(абзац введен Приказом Минэкономразвития России от 18.10.2018 N 559)
———————————
<10> Собрание законодательства Российской Федерации, 2018, N 27, ст. 3954.
(сноска введена Приказом Минэкономразвития России от 18.10.2018 N 559)
(п. 63 в ред. Приказа Минэкономразвития России от 27.10.2016 N 679)
(см. текст в предыдущей редакции)
64. Сведения о наличии судебного спора в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости вносятся в запись об ограничении права, обременении объекта недвижимости, если представленные документы свидетельствуют об оспаривании прав, не относящихся к вещным правам (например, аренды), зарегистрированного договора, на основании которого возникли ограничения прав и обременения объекта недвижимости (например, договора об ипотеке).
65. Сведения о решении об изъятии земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд вносятся в запись об ограничениях (обременениях) (в случае если в результате изъятия прекращаются права аренды или безвозмездного срочного пользования) на основании поступившего решения уполномоченного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение, с указанием реквизитов такого решения.
Если на момент принятия решения о государственной регистрации перехода ограничения права в пользу нового лица сведения о решении об изъятии земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд остаются актуальными, соответствующие сведения о таком решении переносятся в новую запись об ограничениях.
65.1. Утратил силу. — Приказ Минэкономразвития России от 11.12.2017 N 669.
(см. текст в предыдущей редакции)
Нехорошая квартира: как обнаружить обременения на недвижимость
НЕХОРОШАЯ КВАРТИРА: КАК ОБНАРУЖИТЬ ОБРЕМЕНЕНИЯ НА НЕДВИЖИМОСТЬ
В Кадастровой палате пояснили, какие бывают виды обременений на квартиры и как их обнаружить
Большинство квартир имеют свою особую «историю». У кого-то она чистая, но есть «истории» с «отягчающими обстоятельствами» – обременениями. С таким понятием в равной степени можно столкнуться как при покупке квартиры в новостройке, так и на вторичном рынке.
Что такое обременение? И стоит ли покупать квартиру с «грузом»? Рассказали эксперты Кадастровой палаты.
Обременение – это вид ограничений прав собственности на объект недвижимости. Иными словами, хозяин квартиры не может продать его без согласования с третьими лицами или государством.
Наличие обременений на недвижимость может обернуться проблемами как для покупателя, так и для продавца. Покупая квартиру, важно понимать: если есть какие-то запреты – обременения – на неё могут предъявить права иные лица, не являющиеся по документам собственниками недвижимости.
Какие бывают виды обременений?
Сегодня самое популярное обременение – ипотека. Владелец недвижимости не может выставить квартиру на продажу и реализовать сделку без разрешения банка. Фактически, до окончания выплаты ипотеки имущество находится в залоге у банка. Иными словами, банк является собственником недвижимости.
Второе по популярности обременение – зарегистрированные несовершеннолетние дети.
Если в квартире зарегистрированы
граждане до 18 лет, на момент покупки следует проверить: а не нарушает ли сделка купли-продажи жилья права ребенка. Особенно, если квартира была приобретена под материнский капитал.
При использовании государственной субсидии на покупку недвижимости каждый член семьи получает долю имущества, в том числе дети. При неправильно оформленной сделке впоследствии уже совершеннолетние граждане имеют право претендовать на долю в квартире.
Арест не менее распространенное обременение. Причин для ареста недвижимости много: долговые обязательства перед банком или частным кредитором, раздел имущества при разводе, просрочки по услугам ЖКХ. В этих случаях на квартиру может быть наложен арест судебным приставом по решению суда.
Нечастое для нашей страны обременение – аренда. Случались ситуации продажи квартиры, когда в ней проживали арендаторы, официально заключившие договор с собственником имущества. В основном, это распространенная практика европейских стран, когда человек покупает жилье в инвестиционных целях.
Кроме квартиры, новому собственнику достаются квартиранты, которые продолжают платить за жилье, только уже новому хозяину.
Еще один редкий вид обременений на российском рынке недвижимости – рента. Зачастую пожилые люди продают свои квартиры с условием пожизненного проживания в них. Если право собственности переходит новому владельцу жилья, получателя ренты выселить невозможно.
Одна из критических ситуаций, которая может возникнуть при покупке квартиры – обнаружить в ней жильцов с правом безвозмездного пользования. Большинство недвижимости, построенной в 90-е годы, было в государственной или муниципальной собственности. В процессе продажи-передачи недвижимости в частные руки гражданин мог отказаться от приватизации в пользу другого человека, тем самым сохраняя за собой право бессрочного пользования жилплощадью. Проблема в том, что такого жильца невозможно выселить из квартиры и лишить его права проживания в ней.
Завещательный отказ – последняя воля умершего – тоже может стать камнем преткновения при купле-продаже квартиры.
По завещанию собственника жилья, выраженном в нотариальной форме, гражданин получает право на проживание в квартире. Даже при смене
собственника недвижимого имущества, человек не теряет своего права (ст. 1137 ГК РФ).
Как узнать об обременениях на квартиру?
Главное – тщательно проверить все документы на недвижимость. Приложенные справки или нотариальные свидетельства станут первым «звоночком». Не лишним будет спросить продавца «историю» квартиры: купил он ее, взял в ипотеку или получил по наследству. Из рассказа легко понять, правильно ли сформирован пакет документов для сделки, и запросить недостающие бумаги, если это необходимо.
Не все продавцы квартир добропорядочные граждане. От действий злоумышленников покупатель может обезопасить себя сам, заказав выписку из ЕГРН на официальном сайте Кадастровой палаты. В выписке, получить которую может любой гражданин, нужно обратить внимание на пункт №4 «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости», в котором указано, есть ли у третьих лиц какие-то права на приобретаемое жильё.
Если нет, то в этом разделе выписки будет указано «не зарегистрировано».
«Обременения на недвижимое имущество встречаются нечасто, но могут послужить причиной отказа от сделки купли-продажи, долгих судебных тяжб или, в худшем случае, потери жилья и денег покупателя. Поэтому любой приобретаемый объект необходимо проверять на юридическую чистоту. Сегодня выписка из ЕГРН является единственным правоудостоверяющим документом, с помощью которого можно понять, что явилось основанием для возникновения права собственности, действительно ли продавец является законным владельцем недвижимости и, конечно, узнать о наличии обременений на приобретаемую квартиру», – отметила директор Кадастровой палаты по Нижегородской области Оксана Штейн.
Рынок недвижимости всегда полон красочных предложений о продаже жилплощади. Кому-то удается поймать чистую квартиру, но зачастую приходится выбирать из квартир с «историей». Обременение не порок, если учитывать, что некоторые виды обременений имеют временный характер и снимаются сразу же после устранения причины наложения.
Цена обузы, и правда, очень привлекательна для покупателей, и продавцы таких квартир весьма уступчивы ради сделки.
Главное, при купле-продаже квартиры внимательно изучить все документы. А в целях экономии времени и нервов, покупателю следует самому позаботиться о безопасности проведения сделки и заранее заказать выписку из ЕГРН. Рекомендуем заказывать выписку как можно ближе к планируемой дате, так как данные, содержащиеся в ЕГРН, постоянно актуализируются.
Что такое ограничения в отношении сделок с недвижимостью?
Ограничение по делу — это термин, широко используемый в сфере недвижимости для обозначения любого ограничения собственности, которое влияет на способность владельца собственности использовать собственность по своему усмотрению.
Как энтузиаст недвижимости или потенциальный инвестор, важно понимать, что такое ограничения сделок и какие проблемы они представляют для владельцев недвижимости, прежде чем принимать решение о совершении любой сделки с недвижимостью.
В этой статье мы расскажем все, что вам нужно знать об ограничениях на действия: что это такое, как они работают и как их проверить. Итак, что такое ограничения по делу?
Что такое юридические ограничения?
Ограничения по документам — это положения документа, которые ограничивают использование собственниками своей собственности. Эти ограничения представляют собой правила и положения, которые регулируют законное использование имущества и обычно указываются в договоре о покупке имущества.
Ожидается, что покупатель будет знать об этих ограничениях, прежде чем соглашаться с ними, и после подписания сделки эти условия становятся юридически обязательными для покупателя.
Ограничения по делу являются одним из наиболее распространенных видов обременения имущества. Обычно они диктуют, что можно построить на участке земли или для чего можно и нельзя использовать недвижимость.
Они могут применяться либо к одному конкретному объекту недвижимости, либо к подразделению объектов недвижимости, независимо от того, кому они принадлежат в любой момент времени.
Например, в районе домов, похожих друг на друга, могут быть установлены особые правила, гарантирующие, что каждое здание будет иметь определенный внешний вид, тем самым ограничивая домовладельцев в этом районе вносить какие-либо изменения во внешний вид своей собственности.
Как действуют ограничения на действия?
Ограничения по документам работают следующим образом:
- Определяя правила, которые должны соблюдать владельцы недвижимости
- Определяя, какие действия могут выполняться на собственности недвижимость или земельный участок
Продолжительность действия документа, ограничивающего собственность, варьируется в зависимости от источника ограничения. В то время как некоторые остаются только на ограниченное время, другие могут оставаться на неограниченный период.
Это два наиболее распространенных источника ограничений на недвижимость:
Ковенанты, условия и ограничения (CC&R)
Ковенанты, условия и ограничения, также известные как CC&R, представляют собой правила и положения района (обычно спланированного сообщества), которые регулируют все действия, связанные с домами в этом районе.
Например, CC&R может указать, что все автомобили должны быть всегда припаркованы в гаражах или что все заборы должны быть окрашены в определенный цвет. CC&R нередко регулируют такие вещи, как общий вид дома, краткосрочная аренда, домашние животные, спутниковые антенны, вечеринки, бизнес и мусорные баки.
Заветы, условия и ограничения считаются типом ограничений, поскольку после согласования этих правил они создают ограничения, влияющие на повседневную жизнь домовладельцев и их свободу использовать свою собственность по своему усмотрению.
Декларации CC&R района обычно документируются в записях округа, в котором расположен район, и имеют юридическую силу.
Ассоциация домовладельцев (ТСЖ)
Ассоциация домовладельцев — это законная некоммерческая ассоциация, отвечающая за содержание и управление имуществом в сообществе.
После приобретения недвижимости в планируемом сообществе покупатель автоматически становится членом Ассоциации домовладельцев и должен соблюдать правила ТСЖ.
ТСЖ являются главными исполнителями соглашений, условий и ограничений. Они налагают санкции, такие как штрафы, судебные иски и приостановка привилегий сообщества за любые нарушения руководящих правил Ассоциации.
Что такое право собственности?
Право собственности относится к недвижимому имуществу, владелец которого обладает исключительными правами на имущество в течение неопределенного периода времени. Проще говоря, поместье в собственность дает своему владельцу полные привилегии и абсолютное владение землей.
В отличие от домов с ограничениями по купле-продаже, где ограничения ограничивают предпочтения домовладельца, владельцы поместья без права собственности вольны решать, что делать со своей собственностью, а что нет.
Домовладелец может настроить недвижимость по своему вкусу, не отчитываясь ни перед кем.
Владелец недвижимости, находящейся в полной собственности, имеет право собственности на землю и имущество, связанное с землей. Не существует фиксированной продолжительности владения, и право собственности может переходить от одного лица к другому без конца.
Как проверить, есть ли в доме ограничения, установленные законом . Вот почему важно проверить, есть ли у дома ограничения по делу, прежде чем покупать его.
Это можно сделать двумя способами:
Отчет о поиске правового титула
Отчет о поиске правового титула — это документ, который содержит точные исторические и юридические описания перехода права собственности на недвижимость с течением времени. Отчеты о поиске собственности также определяют ограничения или проблемы, которые могут повлиять на покупку собственности.
Выполнив поиск правового титула на недвижимость в общедоступных записях, будет легко узнать, есть ли какие-либо ограничения на собственность, что предотвратит неприятные сюрпризы намного позже.
Офис клерка округа
Поскольку CC&R также задокументированы в земельных книгах округа, посещение офиса клерка округа может быть отличной идеей при проверке наличия ограничений по документам. Офис клерка округа предоставит вам выписку из акта, в которой перечислены обременения, правила и положения, связанные с любой конкретной собственностью.
Ограничения действиями плохи?
Нет никаких сомнений в том, что ограничения по документам являются ограничениями, но насколько они плохи, зависит от предпочтений домовладельца или покупателя. Некоторым людям нравится организованный и единообразный пейзаж спланированных сообществ, в то время как другие жаждут свободы для выражения своей индивидуальности.
Несмотря на то, что ограничения на совершение сделок могут показаться слишком строгими, они являются эффективными мерами по обузданию бесчинств домовладельцев, гарантируя тем самым защиту интересов каждого. Если вы не являетесь поклонником ограничений, то безопаснее всего изучить историю собственности перед ее покупкой.
Заключительные мысли об ограничениях на совершение сделок
Ограничения на совершение сделок — это обременения, которые существуют как часть договоров с недвижимостью, известных как купчие. В этих документах описывается, как владелец недвижимости должен использовать недвижимость. Подписывая этот договор, покупатель соглашается соблюдать правила, регулирующие использование имущества.
Помните, что перед покупкой недвижимости важно знать, есть ли какие-либо ограничения в отношении собственности и насколько они серьезны или ограничительны.
TL; DR: Ограничения, предусмотренные документом, ограничивают действия владельцев собственности со своей собственностью, как указано в CCR (соглашения, условия и ограничения). Поместья без права собственности позволяют полностью контролировать свое имущество.
Соглашения, условия и ограничения | Attorneys’ Title Guaranty Fund, Inc.
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА, УСЛОВИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ
Кимберли М.
Рид, старший юрист ATG
Соглашения, условия , а ограничения (CCR) — это правила, созданные в частном порядке между сторонами. об использовании и улучшении недвижимого имущества. Завет — это формулировка в рамках передачи или другого договора, свидетельствующая о соглашении совершить или воздержаться от совершения определенного действия. Заветы бывают либо личными, ограничивающими только ту сторону, которая подписывает соглашение, либо они «исполняются вместе с землей», перекладывая бремя на последующих владельцев собственности. Ограничение — это просто ограничение на использование земли. Условием передачи, с другой стороны, является квалификация конкретного предоставленного имущества. Он служит требованием передачи и может быть условием, предшествующим или последующим конкретным актом. Условия, ограничивающие свободное пользование имуществом, не приветствуются законом. Поэтому язык сторон должен четко указывать на желание его создать. Можно использовать практически любые ограничения, не являющиеся незаконными, например, расовые ограничения, или оскорбительные для государственной политики.
Создание CCR
CCR появляются в различных местах. Чаще всего они прямо прописываются в актах, договорах аренды и других документах о передаче. CCR также может быть создан вне транспортного средства. Стороны могут быть связаны контрактом или соглашением, которое не предполагает какой-либо передачи интересов или имущества. Наконец, CCR могут быть созданы косвенно, например, когда необходимо реализовать намерение сторон сделки или какого-либо другого документа. Закон не поддерживает подразумеваемые соглашения или условия; следовательно, формулировка, предположительно послужившая основанием для ограничения, должна ясно подразумевать ограничение. Обычно, если существует явно выраженный завет в отношении того же предмета предполагаемого подразумеваемого завета, прямо выраженный завет имеет преимущество, и подтекст не допускается.
Застройщик делит участок земли на участки и передает участки отдельным покупателям с соблюдением определенных ограничительных условий. В акте А прямо не упоминаются ограничительные условия. А начинает улучшать свою собственность, которые не соответствуют ограничениям, прямо связывающим его соседей. Соседи, скорее всего, преуспеют в том, чтобы запретить А завершить его несоответствующее улучшение на основе подразумеваемого ограничительного соглашения.
Krueger v Oberto , 309 Ill App 3d 358, 724 NE2d 21, 243 Ill Dec 712 (2nd D 1999). Некоторые суды рассматривают их как сервитуты или интересы в отношении земли, а не как контракты.
Поскольку CCR включает право собственности на землю, он подпадает под действие Закона о мошенничестве и, как правило, должен быть оформлен в письменной форме, чтобы иметь законную силу.
Кроме того, чтобы наложить обязательства на владельца собственности, он или она должны иметь уведомление или некоторое знание CCR. Кроме того, для создания договора, условия или ограничения не требуется никакой специальной формулировки, если используемая формулировка ясно свидетельствует об ограничении, которое стороны намерены установить.
Условия
Для создания условной недвижимости часто используются слова «при условии», «при условии, что» или «при прямом условии, что». Если этих фраз нет в передаче, язык должен демонстрировать явное намерение передать имущество, ограниченное условием и последующим средством правовой защиты.
«Предварительное условие» — это условие, которое должно быть выполнено до того, как договорное обязательство станет обязательным для сторон. Если условие не выполнено, договор недействителен и все обязательства по договору прекращаются. Примером отлагательного условия является договор купли-продажи, в котором O передает Blueacre A
Если покупка Redacre не завершена, передача Blueacre не произойдет. Закон не поддерживает отлагательных условий, и намерение сторон создать его на момент составления проекта должно быть ясным и недвусмысленным.«Последующее условие» является ограничением, которое должно соблюдаться после передачи. Если условие нарушается, владелец собственности потенциально теряет свою долю в земле через право повторного въезда. Например:
O передал земельный участок A . В акте конкретно ограничивается использование A для проживания одной семьи только в течение 39 лет; на участке будет построен только один жилой дом; и все налоги на недвижимость должны быть уплачены своевременно. В акте говорилось, что если какое-либо из этих условий не будет выполнено, O или его преемники могут вернуть себе собственность.
Дрейсон против Вольфа , 277 Приложение 3d 975, 661 NE2d 486, 214 III, декабрь 632 (1-й день 1996 г.).
Суд истолковал акт как действительную передачу с последующим условием, для которого лицо, предоставляющее право, сохраняло право повторного въезда в собственность, если условие было нарушено.
А хочет купить землю у О для строительства железной дороги. O передает Blackacre корпорации A «для того, чтобы указанная компания построила указанную дорогу».
Penn Central Corp против Commonwealth Edison Co , 159 Ill App 3d 419, 512 NE2d 118, 111 Ill Dec 214 (3rd D 1987). Если в передаче не ясно, какое ограничение и средство защиты она пытается создать, суд ошибется в сторону свободного отчуждения имущества. Здесь суд пришел к выводу, что формулировка была просто выражением мотивации праводателя совершить передачу, а не фактическим ограничением наследства. Передача считалась платой простой абсолютной.
Заветы
Заветы обычно бывают двух видов: личные заветы и заветы, связанные с землей. Соглашения, действующие с землей, также называемые «настоящими соглашениями», связывают должника, а также его или ее наследников, завещателей, правопреемников, грантополучателей и последующих грантополучателей.
Использование специального языка в передаче, такой как «наследники и правопреемники», часто используется, но не обязательно. Достаточно простого соглашения между сторонами при соблюдении определенных условий. Завет действует с землей при следующих условиях:
- стороны намеревались заключить договор с землей во время передачи;
- завет «касается и касается» земли; и
- между лицом, претендующим на благо, и лицом, на котором лежит бремя, существует тайна. Идентификатор.
Чтобы «тронуть и потрогать», не требуется физического контакта с землей. Скорее, завет должен касаться использования, стоимости, пользования или владения землей. Почти всегда считается, что ограничительные соглашения касаются земли. Бремя положительного завета может или не может считаться таковым в зависимости от наличия других факторов.
A и B примыкали к землевладельцам, и их владения разделял забор. A и B заключили соглашение о разделении содержания забора: A будет удалять кусты и поддерживать северную половину в хорошем состоянии, а B будет аналогичным образом поддерживать южную половину.
Прошло время, имущество перешло из рук в руки, и забор пришел в негодность. Вскоре возник спор о том, распространяется ли соглашение о сохранении забора на землю.
Имущество Уоллиса , 276 Ill App 3d 1053, 659 NE2d 423, 213 Ill Dec 507 (4 D 1995). Суд постановил, что соглашение о сохранении забора не распространяется на землю, поскольку стороны никогда не заявляли о намерении, чтобы соглашение распространялось на землю. Между двумя сторонами никогда не существовало права собственности, равно как и не было лиц, предоставивших право/получатель пособий, арендодателя/арендатора, или подобных отношений, которые могли бы создать право собственности между сторонами.
Отсутствие одного из этих элементов или письменного требования не может нарушать законность. Соглашение может по-прежнему иметь принудительную силу в отношении последующего владельца обремененного имущества, если справедливость требует такого исхода или если последующий владелец уведомлен о соглашении.
Если завет не касается земли, занятия ею и пользования ею, он считается личным заветом.
Ограничения
Ограничение – это ограничение на использование земельного участка. Как правило, термины «ограничительный договор» и «ограничение» используются взаимозаменяемо. Примером ограничения является «все участки и жилые помещения на участке должны использоваться только для проживания одной семьи». Застройщики используют ограничения при подразделении земли, пытаясь создать единообразие в отношении характера, размера, использования и типа улучшений, которые будут построены на каждом отдельном участке. Их обычно называют ограничениями генерального плана, и они указываются в плате за подразделение, в акте застройщика покупателю лота или в декларации.
ОСК и генпланы
Часто возникает вопрос, существует ли вообще генплан в подразделении.
В штате Иллинойс, чтобы принять такое решение, суд рассмотрит, верны ли следующие утверждения: (1) ограничения включены во все сделки с подразделением; (2) ограничения ранее нарушались; (3) налагаемые бремена, как правило, равны и служат взаимной выгоде и выгоде всех владельцев участков; и (4) уведомление об ограничениях дается в регистрационной табличке подразделения. Крюгер против Оберто . Ограничения, являющиеся частью общего плана, не будут применяться к владельцу, который не несет ответственности за фактическое или конструктивное уведомление об этих ограничениях.
В Индиане генеральный план или общая схема улучшения праводателем часто считается отрицательным сервитутом по праву справедливости на каждый участок. Продажа некоторых участков без этих ограничений была сочтена не для того, чтобы уничтожить доказательства существования общего плана, однако намерение создать общий план и то, были ли участки проданы без этих ограничений, являются решающими факторами при определении того, был ли он создан.
Макинтайр против Бейкера , 660 NE2d 348 (Ind Ct App 1996).
В Висконсине тест заключается в том, поместил ли лицо, предоставляющее право на общие участки, ограничительный договор в дело «с целью выполнения общего плана развития, который должен был действовать в интересах других получателей прав». Bubolz v Dane County , 464 NW2d 67, 71 (Wis App Ct 1990).
Продолжительность
Продолжительность личного ограничительного соглашения должна быть разумной в отношении предполагаемого использования земли. Документ или передача должны предусматривать срок действия завета, и если предельный срок не установлен, суд будет подразумевать разумное ограничение. Суд также может отказать в принудительном исполнении соглашения, если срок не установлен.
Что касается заветов, связанных с землей, бремя потенциально длится неопределенно долго через последующих владельцев доли. Как правило, по прошествии времени стороны договариваются об ином, или обстоятельства, связанные с имуществом, делают ненужным или невозможным исполнение условия.
Отказ или молчаливое согласие с предыдущими нарушениями со стороны лица, предоставляющего право, также может фактически положить конец ограничению.
Что касается условий, то закон штата обычно определяет период времени, в течение которого может быть реализовано право повторного въезда или возможность возврата. В Иллинойсе Закон о правах на въезд и повторный въезд ограничивает исполнение условий после 40 лет. 765 ИЛКС 330/4. Это ограничение применяется задним числом к любому последующему условию, даже к тем, которые содержат формулировки, претендующие на более длительный срок. Точно так же закон Индианы ограничивает продолжительность до 30 лет, несмотря на формулировку большей продолжительности или наличие нарушения. ИЦ 32-1-21-2. (Действовал до июня 2001 г. Этот закон был отменен и заменен IC 32-17-10-2, вступившим в силу 1 июля 2002 г.)
Положение штата Индиана, вступившее в силу 1 июля 2002 г., предусматривает, что иск о нарушении последующего условия не может быть возбужден после 30 июня 1994 г.
, если нарушение произошло до 1 июля 1993 г. или если право на взыскание было создано до 1 июля 1963 г. IC 32-17-10-3 (действует с 1 июля 2002 г.). Возможность ревертера или право повторного въезда является будущим интересом. В Висконсине будущие интересы недействительны, если они приостанавливают свободное отчуждение собственности на срок, превышающий допустимый срок «жизни в бытии» плюс 30 лет. Wi St 700.16(1)(а).
Исполнимость
Стороны могут иметь намерение в пользу не работать с землей. Это означает, что сторона, получающая выгоду, которая фактически заключает договор с должником, является единственной, кто может обеспечить выполнение бремени. Последующие владельцы не могут обеспечить его соблюдение, хотя оно может быть применено к последующим получателям прав обремененной стороны. Как правило, и выгода, и бремя связаны с землей, поэтому это не частая проблема. Помимо дольщиков, соседи в подразделении могут заставить другого соседа следовать CCR, потому что все они разделяют бремя и выгоду.
Средства правовой защиты, доступные в случае причинения вреда в результате нарушения, значительно различаются в зависимости от нарушения договора или условия. Что касается договора, потерпевшие стороны — например, соседи в подразделении, на которых распространяются аналогичные ограничения, — могут добиваться судебного запрета на прекращение нарушения или подать иск о возмещении денежного ущерба. Ограничительное соглашение также может быть специально применено по справедливости, или потерпевшие стороны могут потребовать декларативного судебного решения. Размер убытков ограничивается возмещением фактических убытков, понесенных в результате нарушения. Сюда могут входить проценты, судебные издержки, судебные издержки и гонорары адвокатов.
Нарушение условия может привести к возврату или конфискации титула. Формулировка условия определяет, какое конкретное средство правовой защиты применяется: либо возможность возврата, либо право повторного въезда. Например:
O документы Greenacre на A «только для школьных целей; в противном случае вернуться к Grantors».
Mahrenholz v County Bd школьных попечителей округа Лоуренс , 93 Ill App 3d 366, 417 NE2d 138, 48 Ill Dec 736 (5th D 1981). Это условие наряду с средством правовой защиты от нарушения было сочтено, чтобы создать возможность возврата. Формулировки «до тех пор, пока» или «при условии, однако» явно создают это «просто определимое платное» имущество с его возможностью возврата. Как только земля больше не используется для школьных целей, поместье A немедленно и автоматически прекращается, и право собственности возвращается обратно к O .
O документы Greenacre на A при условии, что собственность будет использоваться только в школьных целях.
Это условие впоследствии дает право на повторный вход. Если A решит закрыть школу и открыть салон, титул не автоматически возвращается праводателю. Скорее, O или его наследники должны физически действовать, чтобы завладеть имуществом. Он может действовать неофициально или добиваться насильственного проникновения и задержания.
Возражения, которые может предложить предполагаемый правонарушитель, обычно основаны на утверждении, что CCR больше не действует. Если это не удается, часто используются следующие средства защиты: согласие на нарушение завета; эстоппель; отказ или предварительное освобождение от завета; бар по сроку исковой давности; или защелки . Справедливая защита laches , отказ или изменение характера соседства, как правило, недоступны для нарушившей стороны, которая решила действовать, несмотря на знание соглашения. Ограничительные условия не заменяют и не уменьшают требования постановления о зонировании. То ограничение, которое является более строгим, будет иметь преимущественную силу. Роджерс против города Джерсивилль , 196 Ill App 3d 136, 552 NE2d 1314, 142 Ill Dec 573 (4-е D 1990 г.). Как правило, ограничительное соглашение не будет применяться, если характер района изменился настолько существенно, что противоречит цели соглашения. Идентификатор .
Освобождение и расторжение
Типичными причинами прекращения действия ограничительного соглашения являются прекращение действия ограничения, изменение характера района, слияние обремененной и привилегированной собственности или какая-либо форма действий правительства такие как выдающийся домен.
Либо стороны соглашения, либо правопреемники, если ограничения связаны с землей, могут представить доказательства, пытаясь показать, что существуют основания для прекращения или неисполнимости ограничения. Однако он не может быть прекращен односторонним актом. В момент заключения соглашения праводатель может оставить за собой право отказаться от ограничений или отменить их.
Заключение
CCR стали очень распространенным методом ограничения использования и улучшения недвижимого имущества. Поскольку закон поощряет свободное использование и отчуждение собственности, любые ограничения или условия должны быть четко оговорены, чтобы иметь силу. Тип созданного ограничения диктует типы средств правовой защиты, доступных для нарушения. Кроме того, когда соседям кажется, что невозможно или несправедливо продолжать применять ограничение, справедливость часто вмешивается и освобождает землевладельца от его бремени. Наконец, договаривающиеся стороны всегда имеют право передумать.