Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством — Верховный Суд Российской Федерации
ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДЕЛАМ, СВЯЗАННЫМ
С САМОВОЛЬНЫМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ
Верховным Судом РФ совместно с верховными судами республик,
краевыми, областными и равными им судами проведено изучение
судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством.
Статья 222 ГК РФ, закрепляя правовой режим самовольной
постройки и предоставляя возможность при определенных
обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот,
одновременно регулирует различные по своей правовой природе
правоотношения, как административные (связанные с совершением
публичного деликта - строительства с нарушением норм земельного
законодательства, регулирующих предоставление земельного участка
под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих
проектирование и строительство), так и частноправовые.
При рассмотрении дел указанной категории суды руководствуются
положениями Конституции Российской Федерации, Гражданского,
Земельного, Градостроительного, Жилищного кодексов Российской
Федерации, а также учитывают разъяснения, содержащиеся в
постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего
Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых
вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров,
связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Вопросы применения процессуального права
При определении подведомственности дел, связанных с
применением положений ст. 222 ГК РФ, судам необходимо учитывать
субъектный состав участников спора и характер правоотношений в их
совокупности.
Анализ судебной практики свидетельствует о том, что
определение подведомственности дел по искам о признании права
собственности на самовольно возведенные нежилые строения, а также
по искам муниципальных образований и прокуроров о сносе таких
самовольных построек вызывает у судов определенные сложности.
Частью 3 ст. 22 ГПК РФ установлено, что суды рассматривают и
разрешают дела, предусмотренные чч. 1 и 2 указанной статьи, за
исключением экономических споров и других дел, отнесенных
федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению
арбитражных судов.
В соответствии с положениями чч. 1 и 2 ст. 27 АПК РФ
арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и
другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной
экономической деятельности. Арбитражные суды разрешают
экономические споры и рассматривают иные дела с участием
организаций, являющихся юридическими лицами, граждан,
осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования
юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя,
приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях,
предусмотренных Кодексом и иными федеральными законами, с участием
Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных
образований, государственных органов, органов местного
самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не
имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса
индивидуального предпринимателя.
Из приведенных норм права следует, что основными критериями
отнесения того или иного спора к подведомственности арбитражного
суда являются субъектный состав и экономический характер спора,
применяемые в совокупности.
При отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих
наличие у истца по иску о признании права собственности на
самовольно возведенное нежилое помещение, а равно у ответчика по
иску муниципального образования или прокурора о сносе такой
постройки статуса индивидуального предпринимателя и осуществление
им предпринимательской деятельности, вышеуказанный спор
подведомствен суду общей юрисдикции. То обстоятельство, что
предметом иска является нежилое помещение, в том числе такое,
которое может быть использовано для предпринимательской
деятельности, на подведомственность спора не влияет, поскольку
закон не ограничивает права физических лиц иметь в собственности
любое имущество, в том числе и нежилые помещения.
Наличие же у лица, которое возвело самовольную постройку,
статуса индивидуального предпринимателя при отсутствии данных,
свидетельствующих о том, что спорный объект недвижимости
используется или будет использован для целей предпринимательской
деятельности, само по себе не является основанием для отказа в
принятии к производству судом общей юрисдикции искового заявления о
признании права собственности или о сносе такой самовольной
постройки по основаниям, установленным п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ.
Определением районного суда прекращено в связи с
неподведомственностью суду общей юрисдикции производство по делу по
иску А. и Н. к администрации города о признании права собственности
на самовольно возведенное нежилое здание - магазин.
Отменяя определение суда первой инстанции, судебная коллегия
по гражданским делам областного суда пришла к правильному выводу о
том, что спор подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции,
поскольку согласно материалам дела истцы не зарегистрированы в
качестве индивидуальных предпринимателей и не осуществляют
предпринимательскую деятельность, ими заявлены требования о
признании права собственности на самовольно возведенный объект
недвижимости, какие-либо сведения о том, что нежилое здание
эксплуатируется истцами в целях предпринимательской или иной
экономической деятельности, в материалах дела отсутствуют.
Дела по требованиям о сносе самовольной постройки, а равно о
запрете самовольного строительства объекта недвижимости подсудны
районному суду по месту нахождения объекта спора.
В. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной
ответственностью о признании незаконным строительства жилого дома и
автомобильной дороги на земельных участках, расположенных в зоне
малоэтажной жилой застройки г. Владимира, указывая, что ответчик
осуществляет строительство без необходимых разрешений и
согласований с существенным нарушением строительных и
градостроительных норм и правил, строительство создает угрозу
причинения вреда жизни и здоровью.
Определением районного суда г. Владимира гражданское дело было
передано для рассмотрения по подсудности в районный суд г. Москвы
по месту нахождения ответчика.
Отменяя указанное определение, судебная коллегия по
гражданским делам областного суда обоснованно указала, что
требования В. сводятся к ограничению права пользования и
распоряжения ответчиком указанными земельными участками, что по
смыслу ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, устанавливающей правило об
исключительной подсудности исков о правах на земельные участки,
участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения,
строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей,
суду по месту нахождения этих объектов, является основанием для
рассмотрения иска по месту нахождения спорных объектов
недвижимости.
Что же касается родовой подсудности, то при определении ее
следует учитывать, что споры о сносе самовольных построек,
признании реконструкции незаконной и приведении помещения в
первоначальное состояние, о запрете строительства относятся к
имущественным спорам, не подлежащим оценке. Гражданские дела по
таким спорам в соответствии с требованиями ст.ст. 23, 24 ГПК РФ
отнесены к подсудности районных судов.
На стадии принятия к производству суда иска о признании права
собственности на объект недвижимости в порядке ст. 222 ГК РФ судье
необходимо проверять наличие документов, свидетельствующих о
принятии лицом, создавшим самовольную постройку, мер к получению
разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию
(например, представление отказа уполномоченного органа в выдаче
таких разрешений). В случае непредставления таких документов судья
на основании ст. 136 ГПК РФ оставляет исковое заявление о признании
права собственности на самовольную постройку без движения.
Признание права собственности на самовольную постройку в
судебном порядке является исключительным способом защиты права,
который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд,
по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности
получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или
реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном
нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с
градостроительной деятельностью, и отношения по использованию
земель.
Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации
прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм
специального законодательства, предусматривающего разрешительный
порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых
вещей.
Как разъяснено в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда
РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г.
N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при
разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других
вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе
не может служить основанием для отказа в иске о признании права
собственности на самовольную постройку. В то же время суду
необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную
постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к
получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в
эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в
выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Отсутствие в приложенных к исковому заявлению материалах
документов, подтверждающих принятие надлежащих мер к легализации
самовольной постройки, в частности к получению разрешения на
строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, сведений о
причинах отказа уполномоченного органа в выдаче такого разрешения и
(или) акта ввода объекта в эксплуатацию не позволяет суду сделать
вывод о наличии нарушения либо угрозы нарушения прав, свобод или
законных интересов лица, обращающегося в суд, что является
обязательным условием для реализации права на судебную защиту (ч. 1
ст. 3 и ч. 1 ст. 4 ГПК РФ) и в соответствии со ст.ст. 131, 132, 136
ГПК РФ является основанием для вынесения определения об оставлении
заявления без движения и предоставлении лицу, подавшему заявление,
разумного срока для исправления недостатков.
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного
Суда РФ были оставлены без изменения определения районного суда об
оставлении искового заявления К. и А. о признании права
собственности на самовольно возведенные строения без движения и о
возвращении искового заявления, а также определение судебной
коллегии по гражданским делам областного суда.
При этом Судебная коллегия указала, что ст.ст. 51 и 55 ГрК РФ
предусмотрено, что за разрешением на строительство на земельном
участке и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию застройщик с
приложением названных в этих статьях документов должен обращаться в
уполномоченный на то федеральный орган исполнительной власти, орган
исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган
местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
В соответствии с пп. 4, 5 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ в исковом
заявлении должно быть указано, в чем заключается нарушение либо
угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его
требования, а также обстоятельства, на которых истец основывает
свои требования, и доказательства, подтверждающие эти
обстоятельства.
По делам о признании права собственности на самовольные
постройки в порядке ст. 222 ГК РФ такими обстоятельствами, исходя
из названных правовых норм, в частности, являются отсутствие
разрешений на строительство на земельном участке, ввод объектов в
эксплуатацию и невозможность их получения в органе местного
самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.
К исковому заявлению К. и А. о признании права собственности
на самовольно возведенные строения не были приложены документы,
подтверждающие их требования, свидетельствующие об обращении истцов
в установленном порядке в орган местного самоуправления за
разрешением на строительство и (или) ввод объектов в эксплуатацию
или отказ в их выдаче мэрией города.
Оставляя без движения исковое заявление К. и А., а затем
возвращая его истцам в связи с неустранением недостатков в
установленный срок, судья районного суда исходил из того, что по
вопросу получения разрешения на строительство и ввод объектов
недвижимости в эксплуатацию в установленном законом порядке в орган
местного самоуправления по месту нахождения земельного участка они
не обращались, а представленный ответ отдела муниципального
строительного контроля мэрии свидетельствует лишь о том, что К. и
А. в мэрию города не был представлен необходимый пакет документов
для получения разрешения на ввод в эксплуатацию законченных
строительством объектов.
Поскольку заявителями не были соблюдены требования ст. 131 ГПК
РФ к содержанию искового заявления и в установленный срок не были
выполнены указания судьи, перечисленные в определении об оставлении
искового заявления без движения, Судебная коллегия Верховного Суда
РФ признала данные процессуальные решения судьи правильными.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда
РФ N 80-В09-23.)
Запрет на производство строительных работ в качестве меры по
обеспечению иска о сносе самовольной постройки может быть наложен
судом как в отношении ответчика, так и в отношении иных лиц,
фактически осуществляющих строительные работы на спорном объекте.
В ходе рассмотрения дела по иску о сносе самовольной постройки
судом может быть удовлетворено ходатайство о применении
обеспечительных мер в виде запрета на производство строительных
работ. Однако в судебной практике возникают случаи, когда, несмотря
на принятый судом в отношении ответчика (заказчика самовольного
строительства) запрет на производство строительных работ, такие
работы продолжают осуществляться иными лицами, что снижает
оперативность и эффективность принимаемых судом мер по обеспечению
иска.
Следует признать обоснованной практику судов, которые в
соответствии с пп. 2, 3 ч. 1 ст. 140 ГПК РФ такие обеспечительные
меры применяют как в отношении ответчика, так и в отношении иных
лиц, фактически осуществляющих строительные работы на спорном
объекте по заданию заказчика на основании гражданско-правовых либо
трудовых договоров.
Определением районного суда, оставленным без изменения
апелляционным определением областного суда, в ходе рассмотрения
дела по иску Б. о сносе самовольной пристройки к жилому дому
удовлетворено заявление истца об обеспечении иска. Ответчику Д., а
также любым уполномоченным ею лицам запрещено до окончания
производства по делу проведение строительных работ в жилом доме и
на соответствующем земельном участке.
В резолютивной части решения суда о признании права
собственности на самовольную постройку, реконструированный объект
должны быть указаны сведения, позволяющие идентифицировать такой
объект и его правообладателя.
Вступившие в законную силу судебные решения о признании права
собственности на самовольную постройку, реконструированный объект
являются основанием для государственной регистрации прав на
недвижимое имущество (ст. 17 Федерального закона от 21 июля
1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним"). В силу п. 1 ст. 18 названного Закона в
решении должны содержаться сведения, необходимые для
государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином
государственном реестре прав.
С учетом положений ст. 12 того же Закона, а также Правил
ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства
РФ от 18 февраля 1998 г. N 219, в резолютивной части такого решения
суда должны содержаться сведения о правообладателе, об адресе
(местонахождении) объекта, о его наименовании и назначении,
площади, а если объект находится в общей долевой собственности -
доле в праве в виде правильной простой дроби.
Отсутствие в резолютивной части решения суда подробного
описания объекта затруднит государственную регистрацию прав на
недвижимое имущество и может повлечь необходимость разъяснения
решения суда в соответствии с требованиями ст. 202 ГПК РФ.
Принимая решение о сносе самовольной постройки, суд при
наличии соответствующего ходатайства истца вправе установить
определенный срок для его исполнения. В случае неисполнения решения
ответчиком в течение установленного срока суд может предоставить
истцу право совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с
последнего необходимых расходов.
В соответствии с ч. 1 ст. 206 ГПК РФ при принятии решения,
обязывающего ответчика совершить определенные действия, не
связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же
решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в
течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия
за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.
Такое указание может быть произведено судом с учетом
конкретных обстоятельств дела и только при наличии соответствующего
ходатайства истца.
Судом апелляционной инстанции было отменено решение районного
суда и принято новое решение по делу по иску администрации
муниципального образования к Ш. о сносе самовольно возведенного
объекта капитального строительства. Установив, что спорный объект
представляет собой пятиэтажный многоквартирный жилой дом,
возведенный в отсутствие утвержденной проектной документации и
разрешения на строительство с нарушением строительных норм и правил
на земельном участке, предоставленном для эксплуатации
индивидуального жилого дома, надлежащих мер к легализации которого
Ш. не принимал, судебная коллегия удовлетворила заявленные
требования о сносе самовольной постройки.
Для исполнения принятого решения суда был установлен
трехмесячный срок, по истечении которого администрации города
предоставлено право совершить действия по сносу самовольной
постройки за счет Ш. с взысканием с него необходимых расходов.
Принятие судом признания ответчиком иска о признании права
собственности на самовольно возведенный объект недвижимости без
установления обстоятельств, при которых в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ
может быть удовлетворено такое требование, является нарушением норм
как материального, так и процессуального права.
К. обратился с иском к С., Д. о признании права собственности
на жилые помещения квартиры в многоквартирном доме, указывая, что
между ним и ответчиками был заключен договор об инвестировании в
строительство многоквартирного жилого дома, в соответствии с
условиями которого истец обязался передать ответчикам денежные
средства, а ответчики передать ему 1/9 доли в праве общей долевой
собственности на указанный многоквартирный жилой дом. Свои
обязательства по договору инвестирования истец исполнил в полном
объеме, однако, несмотря на то что объект инвестирования построен и
технический паспорт на него изготовлен, ответчики свои
обязательства по договору не исполнили, от обязанностей по сдаче
дома в эксплуатацию и передаче истцу указанных в договоре
помещений, а также документов, необходимых для государственной
регистрации права собственности, уклоняются.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования К., суд первой
инстанции принял во внимание признание ответчиками иска, указав,
что оно не противоречит закону и не нарушает чьих-либо прав и
охраняемых законом интересов.
Между тем в материалах дела имелось вынесенное ранее по
другому гражданскому делу и вступившее в законную силу определение
судебной коллегии по гражданским делам краевого суда, из которого
следовало, что спорный дом выстроен на арендуемом муниципальном
земельном участке с разрешенным использованием для эксплуатации
здания магазина. Решение об изменении целевого назначения
земельного участка и разрешенного вида его использования органом
местного самоуправления не принималось.
Удовлетворяя иск о признании права собственности на квартиры в
самовольно возведенном строении и ссылаясь на признание иска
ответчиками, суды первой и апелляционной инстанций не учли
положения ст. 222 ГК РФ и в качестве юридически значимого
обстоятельства не установили целевое назначение земельного участка
и вид его разрешенного использования.
Использование муниципального земельного участка не в
соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного
использования нарушает права и законные интересы органа местного
самоуправления, что в соответствии с положениями ст. 39 ГПК РФ
является препятствием для принятия судом признания иска
застройщиком. (Определение Судебной коллегии по гражданским делам
Верховного Суда РФ N 18-КГ13-100.)
Вопросы применения материального права
Приобретательная давность не может распространяться на
самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно
занимаемом земельном участке.
При рассмотрении споров о признании права собственности на
самовольную постройку необходимо учитывать, что действующее
законодательство разграничивает основания возникновения права
собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) и в
связи с осуществлением самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ).
Как указано в п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ и
Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22
"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при
разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других
вещных прав", по смыслу ст.ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности
в силу приобретательной давности может быть приобретено на
имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а
также на бесхозяйное имущество.
Приобретательная давность не может распространяться на случаи,
когда в качестве объекта владения и пользования выступает
самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на
неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной
ситуации отсутствует такое необходимое условие, как
добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное
строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него
оснований для возникновения права собственности. Тогда как лишь
совокупность всех перечисленных в ст. 234 ГК РФ условий
(добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим
собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет)
является основанием для приобретения права собственности на это
имущество в силу приобретательной давности.
Например, Л. обратилась в суд с иском к районной администрации
о признании права собственности на хозяйственную постройку, указав,
что на протяжении более девятнадцати лет она фактически владеет
хозяйственной постройкой как своей собственной для ведения личного
подсобного хозяйства. Постройка находится на расстоянии 53 м от
ближайшего жилого дома, что соответствует
санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам, возведена с
разрешения председателя сельского совета. По неизвестным причинам
документы о праве на возведенную ею хозяйственную постройку
уполномоченными органами власти ей своевременно не выданы.
Решением районного суда, оставленным без изменения
определением судебной коллегии по гражданским делам областного
суда, в удовлетворении исковых требований Л. отказано.
При разрешении спора судебными инстанциями установлено, что
земельный участок, на котором расположена спорная хозяйственная
постройка, находится в государственной собственности. Л. указанный
участок на каком-либо вещном праве не предоставлялся. Разрешение на
строительство спорной постройки не выдавалось, акт ввода объекта в
эксплуатацию отсутствует.
Оснований для применения положений ст. 234 ГК РФ суды не
усмотрели, обоснованно отметив, что возможность признания права
собственности на самовольно возведенную на неправомерно занимаемом
земельном участке постройку в порядке приобретательной давности не
предусмотрена.
Учитывая, что земельный участок, на котором расположена
постройка, не принадлежит истцу на каком-либо вещном праве, а также
принимая во внимание отсутствие разрешения на строительство и акта
ввода объекта в эксплуатацию, суды первой и апелляционной инстанций
отказали в удовлетворении иска.
Возложение обязанности по сносу самовольной постройки
представляет собой санкцию за совершенное правонарушение в виде
осуществления самовольного строительства, в связи с чем возложение
такого бремени на осуществившее ее лицо либо за его счет возможно
при наличии вины застройщика.
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного
Суда РФ были отменены решение районного суда и определение судебной
коллегии по гражданским делам областного суда по делу по иску В. и
Ш. к городской администрации, комитету архитектуры и
градостроительства города, обществу с ограниченной ответственностью
о признании незаконным и об отмене постановления о выделении
земельного участка, признании незаконным разрешения на
строительство, демонтаже объекта, восстановлении зеленых
насаждений.
Разрешая возникший спор, признавая незаконным и отменяя
постановление администрации муниципального образования о
предоставлении обществу земельного участка под строительство
блочной автозаправочной станции и разрешение на строительство,
возлагая обязанность на общество с ограниченной ответственностью
освободить земельный участок от размещенного объекта АЗС путем
сноса за счет собственных средств, восстановить зеленые насаждения,
газон на месте расположения объекта и на месте устройства выезда и
въезда автотранспорта на территорию АЗС, суды первой и
апелляционной инстанций пришли к выводу, что при принятии решения о
предоставлении земельного участка под строительство и выдаче
разрешения на строительство были допущены существенные нарушения
градостроительных и строительных норм и правил, экологических и
иных обязательных нормативов, что влечет признание строения
самовольно возведенным с последствиями, указанными в ст. 222 ГК РФ.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ с
указанными выводами судов не согласилась, указав, что по смыслу
ст. 222 ГК РФ содержащаяся в ней санкция может быть применена, если
доказана вина лица в осуществлении самовольной постройки.
Осуществление самовольной постройки является виновным действием,
доказательством совершения которого служит установление хотя бы
одного из условий, перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ.
Необходимость установления вины застройщика подтверждается и
положением п. 3 ст. 76 ЗК РФ, согласно которому снос зданий,
строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или
самовольном строительстве осуществляется лицами, виновными в
указанных земельных правонарушениях, или за их счет.
Однако вывод о наличии в действиях общества с ограниченной
ответственностью вины при возведении АЗС в обжалуемых судебных
постановлениях отсутствовал.
Из судебных постановлений следовало, что судами первой и
кассационной инстанций в нарушение ст. 222 ГК РФ не установлены
обстоятельства, указывающие на допущенные при возведении блочной
АЗС существенные нарушения градостроительных и строительных норм и
правил, не указано, какие конкретно негативные последствия
наступили для истцов, создана ли при этом угроза жизни и здоровью
граждан; не был разрешен вопрос о необходимости назначения по делу
экологической экспертизы.
При этом Судебная коллегия по гражданским делам Верховного
Суда РФ отметила, что сами по себе отдельные нарушения, которые
могут быть допущены при предоставлении земельного участка для
строительства и при возведении постройки, в том числе
градостроительных, строительных, иных норм и правил, не являются
безусловным основанием для сноса строения, поскольку постройка
может быть снесена лишь при наличии со стороны лица, осуществившего
ее, нарушений, указанных в ст. 222 ГК РФ.
Допущенные судами первой и второй инстанций нарушения
послужили основанием для отмены состоявшихся судебных постановлений
и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда
РФ N 39-B11-8.)
При рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством,
судам следует применять градостроительные и строительные нормы и
правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной
постройки.
Одним из признаков самовольной постройки является создание ее
с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и
правил.
Рассматривая дела по искам, связанным с самовольными
постройками, следует применять градостроительные и строительные
нормы и правила в редакции, действовавшей во время возведения
самовольной постройки.
Действие закона распространяется на отношения, возникшие до
введения его в действие, только в случаях, когда это прямо
предусмотрено законом (так, в соответствии со ст. 9 Федерального
закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие
Градостроительного кодекса Российской Федерации" положения ч. 17
ст. 51 ГрК РФ, определяющей случаи, когда для возведения строения
или его реконструкции не требуется выдача разрешения на
строительство, применяются также в отношении указанных в ней
объектов, которые были построены, реконструированы или изменены до
введения в действие ГрК РФ).
В связи с несоблюдением указанного принципа были правомерно
отменены состоявшиеся по делу судебные постановления по делу по
иску У. к В. о признании бани самовольной постройкой, обязании
ответчика осуществить снос самовольной постройки за свой счет.
Президиумом областного суда, в частности, было указано, что
несоответствие местоположения построек сторон требованиям СП
30-102-99 в части соблюдения расстояния до границы соседнего
приквартирного участка, а также СНиП 2.07.01-89 в части расстояний
между строениями не могло служить основанием для сноса спорных
построек как самовольных, поскольку на время их возведения
названные нормативные акты не были приняты и, соответственно,
застройщик не мог их нарушить.
Одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании
права собственности на самовольную постройку является установление
того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает
права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права
смежных землепользователей, правила застройки, установленные в
муниципальном образовании, и т. д.
Решением районного суда, оставленным без изменения
определением судебной коллегии по гражданским делам краевого суда,
были удовлетворены исковые требования Г. к администрации
муниципального образования о признании права собственности на
нежилое здание.
Судом установлено, что на муниципальном земельном участке,
предоставленном истцу в аренду сроком на десять лет для
строительства объекта - магазина площадью не более 150 кв. м, Г.
было самовольно возведено нежилое трехэтажное здание с мансардой
общей площадью 1331,2 кв. м.
Отменяя состоявшиеся судебные постановления и направляя дело
на новое рассмотрение в суд первой инстанции, Судебная коллегия по
гражданским делам Верховного Суда РФ указала, что одним из
юридически значимых обстоятельств по делу о признании права
собственности на самовольную постройку в соответствии с п. 3
ст. 222 ГК РФ является установление того обстоятельства, что
сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые
законом интересы других лиц, в частности права смежных
землепользователей, правила застройки, установленные в
муниципальном образовании, и т. д.
Между тем суды первой и второй инстанций в вынесенных по делу
судебных постановлениях какого-либо суждения по вопросу,
касающемуся нарушений прав и законных интересов других лиц, в
частности правил застройки, установленных в муниципальном
образовании, при самовольном возведении истцом объекта капитального
строительства - нежилого здания с измененными параметрами (1331,2
кв. м вместо 150 кв. м), не высказали, и вывод суда по данному
вопросу в вынесенных по делу судебных постановлениях отсутствовал.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда
РФ N 18-В11-25.)
Наличие допущенных при возведении самовольной постройки
нарушений градостроительных и строительных норм и правил является
основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права
собственности на самовольную постройку либо основанием для
удовлетворения требования о ее сносе при установлении
существенности и неустранимости указанных нарушений.
Как показало изучение судебной практики, существенность
нарушений градостроительных и строительных норм и правил
устанавливается судами на основании совокупности доказательств
применительно к особенностям конкретного дела.
Кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных
норм и правил, суды выясняют, учтены ли при возведении спорной
постройки требования санитарного, пожарного, экологического
законодательства, законодательства об объектах культурного наследия
и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта.
Для установления наличия (отсутствия) отступлений от
градостроительных и строительных правил при возведении самовольной
постройки судами, как правило, назначаются судебные
строительно-технические экспертизы. Учитывая содержащиеся в п. 13
постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 июня 2008 г. N 11
"О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству"
разъяснения о недопустимости постановки перед экспертом
(экспертами) вопросов правового характера, разрешение которых
относится к компетенции суда, вопросы существенности допущенных при
возведении самовольной постройки градостроительных норм и правил не
могут ставиться на разрешение эксперта.
К существенным нарушениям строительных норм и правил суды
относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут
повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью
человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.
При оценке значительности допущенных нарушений при возведении
самовольных построек принимаются во внимание и положения ст. 10 ГК
РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц,
осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому
лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также
соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.
Несоблюдение конституционно-правовых принципов справедливости,
разумности и соразмерности, несоответствие избранного истцом
способа защиты характеру и степени допущенного нарушения прав или
законных интересов, публичных интересов послужило, например,
основанием для отмены судебных постановлений, состоявшихся по делу
по иску администрации муниципального образования к К. о сносе
самовольной постройки и по встречному иску К. к администрации
муниципального образования о признании права собственности на
незавершенный строительством дом.
Решением районного суда в удовлетворении первоначального и
встречного исков было отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским
делам краевого суда решение суда первой инстанции было в части
отменено, вынесено новое решение о возложении на К. обязанности
снести за его счет самовольно возведенный, капитальный объект
недвижимости.
Отменяя апелляционное определение в части отмены решения
районного суда и вынесения нового решения об удовлетворении
требований администрации муниципального образования, Судебная
коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала следующее.
Установлено, что площадь спорного объекта незавершенного
строительства составляет 304,8 кв. м. Согласно результатам судебной
строительно-технической экспертизы этот объект расположен в
границах принадлежащего ответчику земельного участка и лишь
незначительная часть пристройки к нему, размером 0,2 м х 6 м,
размещена с выступом за красную линию. Общая площадь застройки
составила 50% площади земельного участка, что удовлетворяет
требованиям схемы планировочной организации земельного участка. При
этом спорный объект незавершенного строительства не препятствует
владельцам соседних строений в пользовании ими своими строениями и
земельными участками, а также не препятствует проходу по тротуару и
не создает опасность возникновения аварийных ситуаций при движении
автотранспорта по этой улице.
Удовлетворяя исковые требования о сносе спорного объекта
капитального строительства, суд апелляционной инстанции исходил из
того, что он имеет все установленные ст. 222 ГК РФ признаки
самовольной постройки, поскольку К. без получения разрешительных
документов возводит второй этаж и часть самовольного строения
выступает за границы правомерного земельного участка.
Не соглашаясь с данным выводом суда апелляционной инстанции,
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала,
что он сделан без учета разъяснений, содержащихся в п. 26
постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего
Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22, поскольку для
правильного разрешения этого дела необходимым является установление
обстоятельства, не нарушает ли сохранение самовольной постройки
права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права
смежных землепользователей, правила землепользования и застройки и
т. д.
Судебная коллегия указала, что возведение второго этажа
строения без разрешительных документов само по себе не является
основанием для сноса строящегося объекта недвижимости при
отсутствии данных, свидетельствующих о том, что именно этим
постройка нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
Обращаясь в суд со встречным иском, а также в судебном
заседании К. утверждал, ссылаясь на имеющееся в материалах дела
заключение экспертов, проводивших судебную строительно-техническую
экспертизу, что выявленное нарушение, связанное с неправильным
размещением объекта, может быть устранено без сноса объекта
строительства.
Вместе с тем судом апелляционной инстанции при принятии
решения о сносе всей самовольной постройки не обсуждено и не
установлено, насколько избранный истцом способ защиты прав
соответствует допущенному ответчиком нарушению, заключающемуся в
осуществлении строительства без необходимого разрешения, а также в
размещении этого объекта с выступом за красную линию на 0,2 м на
протяжении 6 м, и возможно ли устранение данного нарушения без
сноса объекта незаконченного строительства. (Определение Судебной
коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ N 18-КГ13-14.)
По другому делу суд, придя к выводу о том, что возведение
гаража с нарушением требований отступа от межевой границы не
является существенным нарушением градостроительных и строительных
норм и правил, противопожарные и санитарные разрывы соблюдены,
опасности для жизни и здоровья людей указанный объект не
представляет, обоснованно отказал в удовлетворении исковых
требований о сносе гаража, одновременно возложив на ответчиков
обязанность по устранению выявленных недостатков постройки путем
переустройства ее конфигурации и установления по краю ската крыши
снегозадерживающих заграждений.
Возможность признания права собственности на часть объекта
самовольной постройки действующим законодательством не
предусмотрена.
Рассматривая вопрос о возможности признания права
собственности на часть объекта самовольного строительства, например
на гаражный бокс, расположенный в составе гаражного комплекса
кооператива, если земельный участок под строительство выделялся
гаражно-строительному кооперативу, однако во введении в
эксплуатацию гаражного комплекса отказано по причине его возведения
с нарушением установленных законом градостроительных, строительных
и иных норм и правил, следует отметить, что судебная практика по
такой категории споров не является единообразной.
Правильной следует признать позицию судов, которые исходят из
того, что не имеется законных оснований для признания права
собственности на часть объекта, возведенного с нарушением
установленных законом норм и правил и являющегося самовольной
постройкой.
Так, Б. обратилась в суд с иском к гаражно-строительному
кооперативу, администрации района о признании права собственности
на гаражные боксы и нежилые помещения, расположенные в составе
гаражного комплекса кооператива, указывая, что является членом
кооператива, выплатила паевые взносы, спорное имущество фактически
передано ей в пользование, однако кооперативу отказано во вводе в
эксплуатацию всего гаражного комплекса, в связи с чем она лишена
возможности зарегистрировать право собственности на указанное
имущество на основании п. 4 ст. 218 ГК РФ.
Решением районного суда, оставленным без изменения судом
апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано. При этом
судебные инстанции исходили из того, что объект возведен с
нарушением градостроительных и строительных норм и правил, частично
расположен с нарушением СНиП 41-02-2003 "Тепловые сети" и с
нарушением СНиП 2.07.01-89 "Градостроительство. Планировка и
застройка городских и сельских поселений", что создает угрозу жизни
и здоровью граждан.
Кроме того, земельный участок, на котором возведен гаражный
комплекс, был предоставлен на праве аренды обществу с ограниченной
ответственностью и гаражно-строительному кооперативу сроком на 26
месяцев. Договор не был зарегистрирован в установленном порядке,
срок его действия истек, сведений о том, что земельный участок
предоставлялся истцу, не представлено, тогда как из содержания ч. 3
ст. 222 ГК РФ следует, что право собственности на самовольную
постройку может быть признано только за лицом, которому принадлежит
земельный участок на определенном законом вещном праве.
При таких обстоятельствах и с учетом того, что весь гаражный
комплекс возведен с нарушением установленных законом норм и правил
и является самовольной постройкой, судебные инстанции пришли к
правильному выводу, что оснований для признания права собственности
на часть такого объекта (гаражные боксы и нежилые помещения в
составе гаражного комплекса) не имеется.
Право собственности на самовольное строение, возведенное
гражданином без необходимых разрешений на земельном участке,
который предоставлен ему по договору аренды для строительства
соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если
строение создано без существенных нарушений градостроительных и
строительных норм и правил и если сохранение этого строения не
нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает
угрозу жизни и здоровью граждан.
В практике судов вызывают определенную сложность дела,
связанные с разрешением требований о признании права собственности
на самовольные постройки, возведенные на арендованных земельных
участках.
Ряд судов полагает, что отсутствие у истца какого-либо из
перечисленных в п. 3 ст. 222 ГК РФ вещных прав на земельный участок
является безусловным основанием для отказа в удовлетворении
требований о признании права собственности на самовольную
постройку.
Другие суды полагают, что при определенных обстоятельствах
предоставление лицу земельного участка в аренду для целей
капитального строительства может служить основанием для признания
за таким лицом права собственности на самовольно возведенную
постройку.
В целях правильного разрешения споров, связанных с правом
собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном
участке, предоставленном застройщику в аренду, судам необходимо
учитывать следующее.
Одним из критериев самовольности постройки в силу п. 1 ст. 222
ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном
участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном
законом и иными правовыми актами. При этом в соответствии с п. 3
названной статьи право собственности на самовольную постройку может
быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином
установленном законом порядке за лицом, в собственности,
пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном)
пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена
постройка.
В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1
ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право
возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания,
строения, сооружения в соответствии с целевым назначением
земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением
требований градостроительных регламентов, строительных,
экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных
правил, нормативов.
Возможность предоставления земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, в аренду для
жилищного строительства предусмотрена ст. 30-1 ЗК РФ.
В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного
имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться
арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если
такие условия в договоре не определены, в соответствии с
назначением имущества.
Из системного толкования вышеприведенных правовых норм
следует, что право собственности на самовольную постройку,
возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке,
который предоставлен ему по договору аренды для строительства
соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если
такое строение создано без существенных нарушений градостроительных
и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает
права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу
жизни и здоровью граждан.
При разрешении данной категории споров, помимо требований,
установленных п. 3 ч. 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия
договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для
возведения временных строений либо легковозводимых конструкций,
основания для признания права собственности на фактически
возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении
договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою
волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения
строений конкретного типа.
В качестве примера правильного определения судом юридически
значимых для подобной категории споров обстоятельств можно привести
следующее дело.
Т. обратился с иском к администрации муниципального
образования о признании права собственности на самовольную
постройку - незавершенный строительством жилой дом готовностью 60%.
Судом установлено, что постановлением главы администрации
муниципального образования от 21 июля 1999 г. Т. был предоставлен в
аренду земельный участок под проектирование и строительство
индивидуального жилого дома и хозяйственных строений. 13 августа
1999 г. между истцом и администрацией муниципального образования
заключен договор аренды земельного участка для целей строительства
жилого дома, который зарегистрирован в комитете по земельным
ресурсам и землеустройству города. 30 июля 1999 г. управлением
главного архитектора администрации города согласован проект жилого
дома. Постановлением главы администрации муниципального образования
от 20 декабря 2007 г. продлен срок действия постановления от 21
июля 1999 г., утвержден проект границ земельного участка для
строительства индивидуального жилого дома усадебного типа и
хозяйственных построек, установлены градостроительные требования к
его использованию. Земельный участок поставлен на кадастровый учет
с разрешенным использованием - для строительства индивидуального
жилого дома усадебного типа и хозяйственных построек. В
соответствии с произведенным зонированием указанный земельный
участок находится в территориальной зоне малоэтажной жилой
застройки с земельными участками.
По состоянию на 12 июля 2012 г. на арендованном земельном
участке истцом выстроен жилой дом готовностью 60%.
Суд пришел к выводу, что возведение на указанном земельном
участке индивидуального жилого дома соответствует его целевому
использованию, истец пользовался этим земельным участком на
законных основаниях, а по смыслу ст. 222 ГК РФ право собственности
на жилой дом, возведенный гражданином без необходимого разрешения
на земельном участке, который предоставлен в аренду для
строительства жилья, может быть признано, если жилое строение
создано без существенных нарушений градостроительных и строительных
норм и правил, а его сохранение не нарушает права и охраняемые
законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью
граждан.
Установив, что истцом при возведении самовольной постройки не
допущено существенных нарушений градостроительных и строительных
норм и правил, она не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд
при изложенных обстоятельствах признал за Т. право собственности на
незавершенный строительством объект - индивидуальный жилой дом с
мансардой готовностью 60%.
При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости
посредством пристройки к нему дополнительных помещений право
собственника может быть защищено путем признания этого права в
целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на
пристройку к первоначальному объекту недвижимости.
Рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции
помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие
реконструкции дано в п. 14 ст. 1 ГрК РФ. Согласно указанной норме
под реконструкцией понимается изменение параметров объекта
капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей,
площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение
объекта капитального строительства, а также замена и (или)
восстановление несущих строительных конструкций объекта
капитального строительства, за исключением замены отдельных
элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие
показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления
указанных элементов.
Реконструкция объектов капитального строительства
осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ, тогда как
возможность перепланировки и переустройства жилого помещения
предусмотрена ЖК РФ.
Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную
реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник
новый объект (п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и
Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22
"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при
разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других
вещных прав"), однако не применяются в случае перепланировки,
переустройства (переоборудования) жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение
его конфигурации, требующее внесения изменения в технический
паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Перепланировка жилых
помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и
устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение
многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и
санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных
помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры
или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих
тамбуров (абз. 3 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации
жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от
27 сентября 2003 г. N 170).
Переустройство жилого помещения представляет собой установку,
замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического,
электрического или другого оборудования, требующие внесения
изменений в технический паспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК
РФ). Переоборудование жилых помещений может включать в себя
установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных
очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов,
устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных
комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и
отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для
установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной
мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового
поколения (абз. 2 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации
жилищного фонда).
Как показывает анализ судебной практики, некоторые суды не
проводят различие между понятиями реконструкции и перепланировки
(переустройства) жилого помещения и разрешают иски граждан,
например о сохранении жилого помещения - квартиры с самовольной
пристройкой в виде балкона или лоджии, в порядке ст. 29 ЖК РФ.
Кроме того, имеются случаи ошибочного разрешения споров об
узаконивании новых помещений, созданных в процессе реконструкции:
пристроек, надстроек к жилым домам. При этом судами признавалось
право собственности на самовольные пристройки к жилому дому как на
отдельный объект капитального строительства.
Так, решением районного суда было признано право собственности
за истцами по 1/2 доли на самовольные постройки: жилую пристройку
лит. a1, пристройку лит. а2 к жилому дому.
Другим решением районного суда за истцами признано право
собственности на квартиру в порядке приватизации по 1/3 доли за
каждым, сохранено помещение пристройки в перепланированном
состоянии и признано право собственности за этими же лицами на
самовольную постройку в виде пристройки.
Однако пристройка к жилому дому либо квартире не является
самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения
пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на
праве собственности за гражданином, следует учитывать, что
первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а
самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права
собственности.
При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь
всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права
собственности, который отличается от первоначального размерами,
планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой
дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.
Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с
самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право
собственника может быть защищено путем признания этого права в
целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием
изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.
В том случае, если заявлены исковые требования о признании
права собственности на такие самовольные пристройки, являющиеся
частью строения, находящегося в общей долевой собственности, к
участию в деле необходимо привлекать всех сособственников
домовладения, а в число обстоятельств, подлежащих установлению и
разрешению в таком деле, должно входить перераспределение долей
сособственников после признания права собственности на возведенную
пристройку.
Рассмотрение вопросов о перераспределении долей в праве на
общее имущество по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 245 ГК РФ,
обусловлено в том числе необходимостью обеспечения исполнимости
судебного решения, поскольку при государственной регистрации прав
на реконструированный объект недвижимого имущества открывается
новый подраздел ЕГРП, при этом подраздел ЕГРП, связанный с ранее
существовавшим объектом недвижимости, закрывается (п. 36 Правил
ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства
РФ от 18 февраля 1998 г. N 219).
В качестве примера правильного разрешения спора
рассматриваемой категории можно привести дело по иску Б. к
администрации муниципального образования, А., Н., Р. о сохранении
жилого дома в реконструированном состоянии, признании права
собственности на самовольную постройку, признании права
собственности на долю в праве общей долевой собственности на жилой
дом.
Обращаясь в суд с иском, Б. указывал, что является
собственником 7/18 доли в праве собственности на домовладение,
расположенное на земельном участке, находящемся у сособственников в
долгосрочной аренде. В целях повышения благоустройства им
самовольно возведена пристройка к дому, что привело к увеличению
общей площади дома на 10,6 кв. м.
Решением районного суда жилой дом общей площадью 109,4 кв. м
сохранен в реконструированном состоянии. За Б. признано право
собственности на самовольно возведенную пристройку площадью
10,6 кв. м и на 389/1000 доли в праве общей собственности на дом.
Рассматривая дело в апелляционном порядке, судебная коллегия
по гражданским делам областного суда указала, в частности,
следующее.
Судом на основании исследованных доказательств, в том числе
результатов строительно-технической экспертизы и заключения ФГУЗ
"Центр гигиены и эпидемиологии", установлено, что реконструкция
жилого дома произведена истцом в соответствии со строительными
нормами и правилами, не нарушает права и охраняемые законом
интересы других лиц и не создает угрозу их жизни и здоровью,
размещение самовольного строения не противоречит документации
градостроительного зонирования территории города, произведено на
участке, предоставленном в аренду для эксплуатации домовладения.
При указанных обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о
возможности сохранения дома в реконструированном состоянии и
удовлетворении требований истца о признании за ним права на долю
(389/1000) в праве собственности на домовладение с учетом
произведенных неотделимых улучшений.
Вместе с тем судебная коллегия отменила решение суда в части
признания за Б. права собственности на самовольно возведенную
пристройку площадью 10,6 кв. м, отказав в этой части в иске,
поскольку указанная пристройка является составной частью жилого
дома, право общей долевой собственности на который принадлежит не
только истцу, но всем участникам долевой собственности, в связи с
чем отсутствовали основания для признания права собственности на
нее как на самостоятельный объект недвижимости.
Учитывая произошедшее в результате возведения истцом
пристройки изменение долей всех участников долевой собственности,
судебная коллегия изменила решение суда, определив долю каждого из
сособственников.
При рассмотрении споров, связанных с признанием права
собственности на самовольную постройку, помимо доказательств
принадлежности истцу земельного участка суду также следует
проверять соблюдение его целевого назначения.
В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка
может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их
перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке
другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения
градостроительных и строительных норм и правил, а также требований
о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).
В силу п. 2 ст. 260 ГК РФ на основании закона и в
установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и
иного целевого назначения, использование которых для других целей
не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком,
отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах,
определяемых его целевым назначением
Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного
участка имеет право возводить жилые, производственные,
культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в
соответствии с целевым назначением земельного участка и его
разрешенным использованием с соблюдением требований
градостроительных регламентов, строительных, экологических,
санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Одним из признаков самовольной постройки в соответствии с ч. 1
ст. 222 ГК РФ является ее возведение на земельном участке, не
отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными
правовыми актами.
Деление земель по целевому назначению на категории, согласно
которому правовой режим земель определяется исходя из их
принадлежности к определенной категории и разрешенного
использования в соответствии с зонированием территорий и
требованиями законодательства, является одним из основных принципов
земельного законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
Пунктом 1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации
подразделены по целевому назначению на следующие категории:
1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных
пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи,
радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения
космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного
специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и
объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли
запаса.
Земли, указанные в п. 1 указанной статьи, используются в
соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой
режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или
иной категории и разрешенного использования в соответствии с
зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения
которого устанавливаются федеральными законами и требованиями
специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 названного Кодекса).
Зонирование территории для строительства регламентируется ГрК
РФ, в п. 7 ст. 1 которого содержится понятие территориальных зон,
то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки
определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в
пределах границ соответствующей территориальной зоны виды
разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что
находится над и под поверхностью земельных участков и используется
в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов
капитального строительства, предельные (минимальные и (или)
максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры
разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального
строительства, а также ограничения использования земельных участков
и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1 ГрК РФ).
Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в ст. 35
ГрК РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и
объектов капитального строительства - в ст. 37 указанного Кодекса.
В соответствии с положениями чч. 2, 3 ст. 37 ГрК РФ
применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды
разрешенного использования земельных участков и объектов
капитального строительства.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных
участков и объектов капитального строительства на другой вид такого
использования осуществляется в соответствии с градостроительным
регламентом при условии соблюдения требований технических
регламентов.
Таким образом, постройка будет считаться созданной на
земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена
с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо
вопреки правилам градостроительного зонирования (ст.ст. 35-40 ГрК
РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного
населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования
земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где
находится самовольная постройка).
Правилами землепользования и застройки устанавливается
градостроительный регламент для каждой территориальной зоны
индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а
также возможности территориального сочетания различных видов
использования земельных участков (жилого, общественно-делового,
производственного, рекреационного и иных видов использования
земельных участков).
Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный
участок, и его разрешенном использовании, в числе других сведений
об объекте недвижимости вносятся в государственный кадастр
недвижимости (пп. 13, 14 ч. 2 ст. 7 Закона РФ от 24 июля 2007 г.
N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").
Поскольку самовольное изменение разрешенного использования
земельного участка не допускается, то в тех случаях, когда
использование земельного участка, занятого самовольной постройкой,
не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным
органом отказано в его изменении, требование о признании права
собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением
целевого назначения земельного участка, судом не может быть
удовлетворено. Иное решение противоречило бы положениям ст. 8 ЗК
РФ, определяющей порядок отнесения земель к категориям и перевода
их из одной категории в другую.
Следует также учитывать, что вопросы изменения одного вида
разрешенного использования земельных участков на другой вид такого
использования, выдачи разрешения на условно разрешенный вид
использования земельного участка, отклонение от предельных
параметров разрешенного строительства разрешаются в порядке,
установленном ст.ст. 37, 39, 40 ГрК РФ, и решения соответствующих
органов могут быть предметом проверки суда как в порядке,
установленном положениями главы 25 ГПК РФ, так и (в случае
заявления таких требований) в порядке искового производства.
Рассмотрение указанных вопросов судом в ходе производства по делу,
связанному с легализацией самовольного строения, без установления
фактов, свидетельствующих об обращении заинтересованного лица за
соответствующим разрешением в административном порядке,
недопустимо.
Б. и А. обратились в суд с исками к Г., Р., Л., К., обществу с
ограниченной ответственностью о признании многоквартирного
трехэтажного жилого дома самовольной постройкой и его сносе,
указывая, что являются собственниками земельных участков и
расположенных на них жилых помещений. Ответчикам Г., Р. на праве
долевой собственности принадлежит смежный земельный участок,
целевым назначением которого является эксплуатация жилого дома, а
вид разрешенного использования - под индивидуальную жилую
застройку. В 2010 году ответчики снесли ветхий дом, расположенный
на указанном спорном участке, и на его месте без соответствующего
разрешения, с нарушением технического регламента,
градостроительных, строительных и иных установленных законом норм и
правил, в непосредственной близости к жилым домам истцов (4-5 м)
возвели многоквартирный трехэтажный жилой дом общей площадью
1282,7 кв. м, в результате чего в домах истцов нарушена инсоляция,
а несоответствие объекта требованиям безопасности, в том числе
пожарной, создает реальную угрозу их жизни и здоровью.
Г., Р. обратились со встречным иском к администрации города,
Б., А., в котором просили признать жилой дом многоквартирным жилым
домом, а также признать за ними право собственности на данный
объект недвижимости. Указывали, что являются правообладателями
земельного участка, расположенного в зоне многоэтажной жилой
застройки, следовательно, при возведении спорного объекта не были
нарушены градостроительные нормы и правила. Кроме того, отсутствие
разрешения на строительство не является препятствием к узаконению
постройки, так как ее сохранение не создает угрозы жизни и здоровью
граждан.
Прокурор района обратился в суд с иском в интересах
неопределенного круга лиц к Г., Р., просил признать незаконными
действия ответчиков по строительству жилого дома без наличия
соответствующего разрешения, возложить на них обязанность по сносу
спорного многоквартирного жилого дома.
Определением районного суда гражданские дела по указанным
искам были объединены в одно производство.
Решением районного суда, оставленным без изменения судом
апелляционной инстанции, исковые требования Б., А., прокурора
удовлетворены частично. На Г., Р. возложена обязанность снести
самовольную постройку в виде трехэтажного строения с техническим
этажом общей площадью 1203,4 кв. м. Встречные исковые требования
Г., Р. оставлены без удовлетворения.
При этом суд верно указал, что целевым назначением земельного
участка, на котором расположено спорное строение, является
эксплуатация индивидуального жилого дома и несмотря на
принадлежность этого участка на момент вынесения решения к зоне
многоэтажной жилой застройки, согласно правилам землепользования и
застройки городского округа, утвержденным решением городской думы,
при строительстве были нарушены требования технических регламентов,
тогда как в соответствии с ч. 3 ст. 37 ГрК РФ изменение одного вида
разрешенного использования земельных участков и объектов
капитального строительства на другой вид такого использования
осуществляется не только в соответствии с градостроительным
регламентом, но и при условии соблюдения требований технических
регламентов. Кроме того, объект возведен без получения необходимых
разрешений, с существенным нарушением градостроительных и
строительных норм и правил, в отсутствие инженерно-геологических
изысканий на возведение многоквартирного жилого дома, проектной
документации, прошедшей государственную экспертизу, без разработки
технических условий на подключение многоквартирного жилого дома к
сетям водоснабжения, водоотведения и к электрическим сетям, а также
с несоответствием минимально допустимых расстояний между
строениями, что повлияло на уровень инсоляции в соседних домах,
принадлежащих гражданам, и создает реальную угрозу жизни и здоровью
в случае возникновения пожара и разрушения спорного здания.
В другом случае определением судебной коллегии областного суда
было отказано в удовлетворении иска о признании права собственности
на незавершенный строительством объект - нежилое здание, поскольку
земельный участок, на котором произведено строительство,
предназначен для строительства и эксплуатации индивидуального
жилого дома, в то время как истцом произведено строительство
нежилого трехэтажного здания - спортивно-досугового комплекса.
Разрешение на строительство указанного объекта недвижимости истцом
получено не было.
При этом коллегией обоснованно указано, что изменение
разрешенного вида использования земельного участка в данном случае
относится к ведению местной администрации, решение которой лицо
вправе обжаловать в судебном порядке.
По делу, где одним из оснований для удовлетворения требований
о сносе многоквартирного дома явилось несоответствие разрешенному
виду использования земельного участка, судебная коллегия областного
суда правомерно отметила, что строение, обладающее признаками
многоквартирного жилого здания, возведено в зоне жилой застройки
первого типа (Ж-1), допускающей в качестве условно разрешенного
вида использования такое строительство. Вместе с тем согласно
нормативным правовым актам органов местного самоуправления,
определяющим правила землепользования и застройки населенного
пункта, условно разрешенные виды использования земельных участков и
объектов капитального строительства правообладателями земельных
участков могут быть применены только после получения специального
согласования посредством публичных слушаний. Однако изменение вида
разрешенного использования участка для строительства многоэтажного
дома в установленном порядке ко времени рассмотрения дела судом не
производилось, за инициированием подобной процедуры ответчик не
обращался.
Возведение новых построек при наличии обременении права
собственности в виде запрещения нового строительства является
основанием для признания постройки самовольной и ее сноса.
При разрешении исковых требований прокурора к К. о сносе
самовольной постройки судом было установлено, что К. является
собственником здания кафе, расположенного на земельном участке, на
котором ею возведено подсобное помещение. Данное подсобное
помещение имеет признаки самовольной постройки, поскольку
расположено на земельном участке, не отведенном для этих целей, без
получения необходимых разрешений, с существенным нарушением
градостроительных норм и правил, так как земельный участок
располагается в границах исторического центра города и объединенной
охранной зоны, правопредшественником ответчика дано охранное
свидетельство по охране и использованию памятников истории и
культуры области, зарегистрированное в качестве публичного
ограничения, согласно которому земельный участок не может
использоваться под новое строительство.
В силу ст.ст. 35, 45 Федерального закона от 25 июня 2002 г.
N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и
культуры) народов Российской Федерации" проектирование и проведение
землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных,
хозяйственных и иных работ на территории памятника или ансамбля
запрещаются, за исключением работ по сохранению данного памятника
или ансамбля и (или) их территорий, а также хозяйственной
деятельности, не нарушающей целостности памятника или ансамбля и не
создающей угрозы их повреждения, разрушения или уничтожения.
Проектирование и проведение работ по сохранению памятника и его
территорий осуществляются по согласованию с компетентными органами
власти, выполняющими функции в области охраны объектов культурного
наследия, на основании письменного разрешения.
Доказательств того, что К. спорное строение возведено на
основании разрешений и согласований с компетентными органами,
представлено не было, что обоснованно послужило одним из оснований
для принятия судом решения об отказе в иске.
(Обзор утвержден Президиумом
Верховного Суда Российской Федерации
19 марта 2014 г.)
Исковое заявление о признании права собственности на долю в праве общей собственности на квартиру в порядке приватизации
Дата публикации: 20.08.2018 23:14
В ……………………………. суд Ленинградской области
Истец:
Ответчик:
Третье лицо: Администрация муниципального образования………………………………………
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
20 июля 1992 года между Ф. и Администрацией ………… района был заключен договор на передачу жилого помещения в собственность граждан, согласно условиям которого квартира, расположенная по адресу: ……………………………………………………, была передана в собственность на 3-х человек. Членами семьи Ф., имеющими право пользования вышеназванной квартирой, были кроме неё, я, её сын, и её муж и мой отец Д., который умер ……………………… 2008 года. Наследство после его смерти приняла моя мать, Ф.
Квартира, исходя из содержания договора, была передана в общесовместную собственность 3-х лиц. Из заявления на приватизацию также следует, что все лица его подписавшие, просили передать её в их собственность. В настоящее время право собственности на квартиру зарегистрировано на мою мать Ф.
Ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» в редакции, действующей на момент приватизации, предусматривала: «граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом. Жилые помещения передаются в общую собственность (совместную или долевую) либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних». Ст. 244 ГК РФ предусматривает: «Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц. Ст. 245 ГК РФ устанавливает, что если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
В настоящее время я желаю определить мою долю в праве общей долевой собственности на вышеназванную квартиру. Из вышеприведенных норм следует, что доли каждого из участников являются равными. Таким образом, моя доля в праве общей долевой собственности в порядке приватизации составляет 1/3.
В связи с изложенным и на основании ст. 12 ГК РФ
ПРОШУ:
Признать за мной, Д……….., право собственности на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру расположенную по адресу: ……………………………………
В связи с тем, что Администрация муниципального образования ……………………………………………. представила мне лишь копию заявления на приватизацию, но от отказала в выдаче копии договора на передачу жилого помещения в собственность граждан прошу истребовать у Администрация муниципального образования …………………………… договор на передачу жилого помещения в собственность граждан ……………… 1992 года № ……
Приложение:
- Квитанция госпошлины
- Копии искового заявления
- Копии заявления о приватизации
- Справка формы 9 и её копии
- Выписка из ЕГРПН и её копии
____ ___________ 2016 года ____________ Душкин А.Н.
Кубанское агенство судебной информации
Совместный проект кафедры гражданского процесса и международного права юридического факультета КубГУ и АНО «Кубанское агентство судебной информации» — 2015/2016
Цель проекта: в форме вопросов и ответов отразить ключевые проблемы, возникающие при судебной защите права собственности на недвижимость
Потапенко С.В.,
заведующий кафедрой
гражданского процесса и международного права
ФГБОУ ВПО «Кубанский государственный университет»,
доктор юридических наук, профессор,
Заслуженный юрист РФ, Почетный работник судебной системы;
Зарубин А.В., судья Волгоградского областного суда,
кандидат юридических
наук, доцент;
Потапенко Н.С., директор АНО
«Кубанское агентство судебной
информации», кандидат юридических наук
Иск о признании права собственности на недвижимость как способ защиты права собственности
Как можно определить понятие и правовое содержание иска?
Исковое производство – основной вид гражданского судопроизводства, а иск – важнейшее процессуальное средство судебной защиты нарушенного или оспоренного права. По смыслу ст. 199 ГК РФ иск – это требование о защите нарушенного права.
Согласно п. 4 ч.2 ст. 131 ГПК РФ исковое заявление должно указывать, в чем заключается нарушение или угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования, а подраздел II ГПК РФ называется «Исковое производство». Поэтому можно сказать, что законодатель воспринял двойственное понятие иска в его единой материально-правовой и процессуальной составляющей.
В конечном счете, иск – это единое понятие, имеющее две стороны: материально-правовую и процессуально-правовую. Обе стороны находятся в неразрывном единстве[1].
На основании изложенного можно дать определение иска как требования заинтересованного лица к суду о защите нарушенного права путем рассмотрения и разрешения в установленном законом процессуальном порядке материально-правового требования одного лица к другому, вытекающего из материально-правового спора и основанного на указанных истцом фактах.
Иными словами, иск следует рассматривать в единстве его материального содержания и процессуальной формы, имеющей самостоятельное значение как процессуальной гарантии реализации конституционного права на судебную защиту (ст. 46 Конституции РФ).
В своих лекциях середины 19 века основоположник российского гражданского права Д.И. Мейер отмечал, что в область гражданского права вопрос о судебной защите прав не входит: «учения об иске, возражении, доказательствах и тому подобном, как со стороны внутренней, материальной, так и внешней, формальной излагаются в науке гражданского процесса; там исследуется вопрос о судебном осуществлении гражданских права. Единственно, что может подлежать рассмотрению в гражданском праве – это вопрос о гражданских правах в судебном их осуществлении, т.е. о влиянии гражданского процесса на материальное право»[2].
В целом такой подход актуален и для сегодняшнего дня, поскольку в ГК РФ имеется специальная статья 11 «Судебная защита гражданских прав», в соответствии с п. 1 которой защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд.
К какому виду исков относятся иски о признании права собственности на недвижимость?
В зависимости от способа защиты права или законного интереса выделяют иски: о присуждении; о признании; преобразовательные[3].
Иски о признании представляют собой требования, предмет которых характеризуется такими способами защиты, как констатация наличия либо отсутствия спорных прав или законных интересов, т.е. спорного правоотношения. Нередко их именуют установительными, так как они направлены на установление наличия или отсутствия спорного правоотношения. Здесь от суда не требуют что-либо изменить в правоотношении; суд должен лишь констатировать его существование.
Следовательно, содержанием такого иска является требование подтвердить правоотношение. Известно, что в ряде случаев к суду обращаются с просьбой подтверждения только тех или иных юридических фактов, а не вытекающих из них правоотношений. Но для этого существует особое производство — по установлению юридических фактов. А иск о признании направлен не на подтверждение фактов, способных вызвать те или иные правоотношения, вытекающие из указываемых фактов, а на установление самих правоотношений.
В отличие от исков о присуждении, предъявляемых по поводу состоявшегося нарушения, иски о признании предъявляются с целью предупредить нарушение. Следовательно, иски о признании охраняют уверенность в существовании права, т.е. устраняют неопределенность в праве.
Как справедливо отмечает С.В Щепалов., иск о признании предъявляется, когда у истца имеется право, но отсутствует официальное его подтверждение. Поскольку это право оспаривается или не может быть реализовано, истец просит суд об официальном признании за ним данного права[4].
Иски о признании бывают двух видов — положительные и отрицательные. Если истец просит суд подтвердить наличие правоотношений, то это — положительный иск о признании. Если же истец обращается к суду с просьбой подтвердить отсутствие определенного правоотношения, то это — отрицательный иск о признании. Иски о признании имеют, как правило, преюдициальное значение.
Таким образом, в классификации в зависимости от способа защиты права или законного интереса (иски о присуждении; о признании; преобразовательные) иски о признании права собственности на недвижимость относятся к искам о признании.
Кто является истцом и ответчиком по иску о признании права собственности?
Истцом по иску о признании права собственности выступает собственник вещи, право которого оспаривается или игнорируется обязанным лицом. Истцом может выступать также лицо, не обладающее правом собственности, но в силу закона претендующее на его получение.
Ответчиком является лицо, считающее себя собственником спорного имущества либо отрицающее право собственности истца. Судам важно обращать внимание на то, что нередко фигура ответчика создается искусственно, чтобы в нужный момент признать иск или, по крайней мере, не возражать против его удовлетворения. Так, например, распространены случаи, когда истцы, желая миновать длительные процедуры приобретения права собственности во внесудебном порядке, искусственно создают спор, называя ответчиком администрацию органа местного самоуправления. Иногда и сама администрация, не зная как поступить в той или иной ситуации, советует гражданам обращаться в суд с иском к ним. После обращения истца с заявлением администрация направляет в суд отзыв на иск, в котором «не возражает против удовлетворения требований истца» и просит рассмотреть дело в отсутствие ответчика. В этом случае суды должны выяснять, действительно ли имеется спор, какими действиями (бездействием) администрация нарушила право истца, имеются ли лица, чьи права могут быть затронуты удовлетворением иска. Если будет установлено, что администрация не является и не может являться обязанным по отношению к истцу субъектом, то необходимо предлагать заменить ненадлежащего истца надлежащим, а если истец отказывается, — рассматривать дело по существу и отказывать в иске как заявленном ненадлежащему ответчику. Кроме того, администрации необходимо разъяснять, что в случае «проигрыша» дела (на который они заранее идут) с них должна быть взыскана государственная пошлина.
Что является предметом и основанием иска о признании права собственности?
Необходимо различать два элемента иска: предмет и основание, поскольку согласно ст. 39 ГПК РФ изменение иска происходит по его предмету и основанию, т.е. закон именно этими двумя элементами характеризует внутреннюю структуру иска.
Предметом иска является материально-правовое требование истца к ответчику и процессуальное требование истца к суду. Предмет иска излагается в «просительной» части искового заявления. Как подчеркнуто в п. 4 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ, истец должен указать в исковом заявлении свое требование. Иными словами, предметом иска является все то, в отношении чего истец добивается судебного решения. В силу принципа диспозитивности право определения предмета иска принадлежит только истцу. Нельзя не отметить, что само словосочетание «предмет иска» присутствует только в одной статье ГПК РФ (ч. 1 ст. 39 ГПК РФ), тогда как в других статьях речь идет о предмете спора (п. 2-3 ч. 1 ст. 134, п. 5 ч. 1 ст. 135, абз. 3, 6 ст. 220 ГПК РФ).
Основанием иска являются фактические обстоятельства и нормы права, на которых истец обосновывает предмет иска. Согласно п. 5 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ в исковом заявлении должны быть указаны обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства. Именно с такими фактами закон связывает возникновение, изменение или прекращение правоотношений, т.е. прав и обязанностей сторон. Об этом говорит также п. 4 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ, согласно которому истец обязан указать, в чем заключается нарушение или угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования.
В п. 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 июня 2008 г. № 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству» указано, что поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы не является определяющим при решении судьей вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела[5].
Как отмечено в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»[6], по смыслу части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.
Таким образом, основанием иска в первую очередь являются фактические обстоятельства и только во вторую очередь нормы права, на которых истец обосновывает свои требования.
Элементы иска значимы для определения предмета доказывания, защиты ответчика против иска. Ответчик должен знать, на что претендует истец и на основании каких обстоятельств. Элементы иска также помогают суду определить объем требований истца и форму защиты.
Исходя из сказанного, предметом иска о признании права собственности выступает требование подтвердить, что право собственности у истца уже существует или должно появиться на основании решения суда. Соответственно основанием иска будет выступать либо уже существующее право собственности, либо совокупность юридических фактов, необходимых для наделения истца правом собственности.
Какова сфера применения иска о признании права собственности?
Иск о признании права собственности может использоваться для того, чтобы устранить сомнения в принадлежности права собственности. Возникает подобная необходимость, когда право собственности оспаривается или игнорируется определенным субъектом, вследствие чего реализация полномочий собственника затруднена или невозможна. В этом смысле иск о признании права собственности весьма распространен не только как первоначальный, но и встречный. Причем не важно, был первоначальный иск связан с защитой вещных прав или нет. Например, встречный иск о признании права собственности может заявляться по делам о выселении, взыскании неосновательного обогащения и др.
Требование о признании права собственности может использоваться для доказывания такого юридически значимого обстоятельства, как существование права собственности на стороне истца, по другим искам, например виндикационным, негаторным и др. Но наиболее близок в этом смысле рассматриваемый иск к иску об освобождении имущества от наложения ареста (исключения из акта описи).
Иск о признании права собственности может применяться как иск, который направлен на приобретение права собственности. Здесь можно назвать иск о признании права собственности на бесхозяйную вещь, самовольную постройку и др.
Каковы понятие и общая характеристика иска о признании права собственности с точки зрения его материально-правовой составляющей?
Вопросам защиты права собственности и других вещных прав посвящена гл. 20 ГК РФ, которая не упоминает такой способ защиты, как признание права собственности. Однако это обстоятельство не должно служить основанием к отказу в защите права собственности именно таким способом. Правовым обоснованием признания права собственности как способа защиты гражданских прав может служить положение абз. 2 ст. 12 ГК РФ, в соответствии с которым защита гражданских прав осуществляется путем признания права. В частности, по одному из дел суд разъяснил, что ст. 12 ГК РФ предусматривает такой способ защиты, как признание права. Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права. Поэтому иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве[7].
Как вещно-правовой способ защиты признание права собственности представляет собой требование, которому может противостоять неопределенный круг лиц, о констатации судом права собственности на стороне истца и (или) констатации отсутствия права собственности на стороне ответчика в отношении индивидуально-определенной вещи, не связанное с передачей владения, утратой титульного владения или устранением фактических препятствий в реализации полномочий собственника, иначе иск о признании права собственности перейдет в разряд виндикационного или негаторного требования.
Предостережение от смешения исков не значит, что требование о признании права собственности не может быть соединено с другими вещно-правовыми способами защиты. Возьмем, к примеру, виндикационный иск. Для его удовлетворения истец должен доказать, что является невладеющим собственником спорной вещи. При этом ответчиком может выступать лицо, обладающее внешними признаками собственника, поэтому истцу по виндикационному иску нередко приходится соединять свое требование о возврате вещи с требованием о признании за собой права собственности, отрицая тем самым внешние признаки собственника на стороне ответчика. Соответственно суд начинает рассматривать виндикационное притязание с того, есть ли основания для признания истца собственником имущества.
Особое положение иска о признании права собственности среди иных вещно-правовых способов защиты права собственности заключается в том, что оно наиболее крепко связано с обязательственными отношениями. По этой причине в предмет доказывания по рассматриваемому иску может быть включено наличие договорных отношений между истцом и ответчиком, что может быть безразлично для других исков, например негаторного.
Каково значение деления оснований возникновения права собственности на первоначальные и производные по делам о признании права собственности?
Принято подразделять основания возникновения права собственности на первоначальные и производные. В основании этой классификации лежит критерий воли. Первоначальные способы приобретения права собственности характеризуются тем, что они не зависят от воли предыдущего собственника, поскольку его нет вовсе, как, например, в случае приобретения права собственности на новую вещь, созданную для себя, или его воля безразлична, как, например, в случае приобретения права собственности на имущество лицом, выигравшим торги, проведение которых организовано в порядке исполнения решения суда по реализации имущества должника. Кроме того, порядок приобретения права собственности по первоначальному основанию, как правило, урегулирован напрямую законом и не оставляет места усмотрению сторон. Производные способы приобретения права собственности зависят от воли предыдущего собственника. Воля собственника на передачу права собственности выражается в юридических актах (сделках, актах органов власти и т.п.), а потому порядок приобретения права собственности в силу производного способа может быть регламентирован соглашением либо иным актом с допустимым отклонением от предписания закона. Иногда лицо напрямую не высказывает волю на перенос права собственности, но это не меняет природы способа приобретения права собственности как производного. Например, наследование по закону имеет место тогда, когда наследодатель не выразил волю на передачу права собственности либо его воля признана не имеющей силы. Однако здесь необходимо исходить из презумпции того, что воля наследодателя имела место и была направлена на перераспределение имущества в соответствии с требованиями закона. Другими словами, отсутствие завещания тоже можно расценивать как форму выражения воли.
Описанные выше черты приобретения права собственности в зависимости от способа (первоначального или производного) порождают некоторые особенности рассмотрения судами исков о признании права собственности. Так, иск о признании права собственности, как основанного на производном способе, предполагает: 1) обязательное участие предыдущего собственника; 2) изучение судом «цепочки» оснований переноса права собственности от одного лица к другому, начиная с субъекта, чье право собственности не вызывает сомнения.
Решение по иску о признании права собственности констатирует право или создает его?
Уже из самой формулировки «признание права собственности» видно, что указанный способ защиты направлен на подтверждение того, что уже существует, ибо нельзя «признать» то, чего никогда не было и нет. Соответственно суть рассматриваемого иска состоит в исследовании судом юридических фактов на предмет того, привели ли они на момент обращения в суд с иском к возникновению права собственности на стороне истца. Однако закон дает нам случаи, когда суд своим решением не просто ограничивается констатацией наличия права собственности, а создает его. Например, при признании права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ), бесхозяйную вещь (ст. 225 ГК РФ) и т.п. Поэтому решение суда в случаях первого рода имеет правоподтверждающее, а второго рода — правообразующее значение. Следует иметь в виду, что если право собственности признается в силу производного способа его возникновения, то решение суда о признании права собственности за истцом одновременно прекращает право собственности предыдущего собственника, т.е. имеет правопрекращающий эффект.
Является ли решение суда о признании права собственности на жилое помещение самостоятельным основанием для регистрации перехода права собственности на это имущество, если право собственности на весь объект недвижимости, в котором находится жилое помещение, зарегистрировано за другим лицом?
Положительно отвечая на поставленный выше вопрос, высшая судебная инстанция в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2009 года, утвержденном постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 25 ноября 2009 г., приводит пример дела по заявлению Ф. к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на конкретное жилое помещение и требовании обязать ответчика произвести такую регистрацию. По делу установлено, что вступившим в законную силу решением суда за Ф. признано право собственности на жилое помещение в порядке приватизации. В государственной регистрации права собственности на данную квартиру органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отказано на основании абз. 11 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество. В ЕГРП содержатся сведения о государственной регистрации права собственности на весь жилой дом, в котором расположена данная квартира, за организацией (ОАО), т.е. имеются противоречия между заявленными и зарегистрированными правами.
Разрешая дело и удовлетворяя заявленное требование, суд первой инстанции исходил из того, что отказ в государственной регистрации права собственности Ф. на жилое помещение нарушает ее права, установленные ранее вынесенным решением суда, вступившим в законную силу. Имеющаяся в ЕГРП запись о государственной регистрации права собственности ОАО (ответчика по делу) на весь жилой дом не является препятствием для регистрации права собственности на конкретную квартиру в этом жилом доме.
Суд кассационной инстанции, отменяя решение суда первой
инстанции и принимая по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявления, указал, что, поскольку ОАО является собственником всего жилого дома, а следовательно, собственником всех помещений в данном доме, регистрация права собственности Ф. на указанное
жилое помещение без регистрации прекращения права собственности на него ОАО невозможна; наличие противоречий между зарегистрированными правами и правами, заявленными на государственную регистрацию, в том числе и на основании судебного акта, является основанием для отказа в государственной регистрации.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила определение судебной коллегии по гражданским делам областного суда, оставив в силе решение суда первой инстанции по следующим основаниям. В соответствии со ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Согласно ст. 17 указанного Закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, вступившие в законную силу судебные акты. В силу п. 17 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 (в ред. от 22.11.2006), при прекращении права погашается соответствующая запись ЕГРП. Данные Правила предусматривают процедуру погашения регистрационных записей, в том числе и при переходе права собственности к новому правообладателю или без такого перехода (п. 62—65). Согласно ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, граждан и организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории РФ. Таким образом, ранее вынесенное решение суда по делу по иску Ф. к ОАО о признании права собственности на жилое помещение, вступившее в законную силу, подлежало безусловному исполнению и являлось самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на указанное имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи в отношении этого имущества.
Кроме того, из материалов дела видно, что решение суда о признании за Ф. права собственности на жилое помещение в порядке приватизации было разъяснено тем же судом и указано, что спорное жилое помещение относится к жилищному фонду, подлежащему бесплатной приватизации, в связи с чем переход права на указанную квартиру от ОАО к Ф. подлежит государственной регистрации. При наличии таких обстоятельств у суда кассационной инстанции не имелось законных оснований для отмены постановленного по делу решения суда, которым заявленное требование удовлетворено правомерно.
Можно ли в судебном порядке признавать право собственности на жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, в том случае, если имеется распоряжение о передаче указанных жилых помещений в муниципальную собственность, однако по каким-либо причинам оно не исполняется?
Отвечая на этот вопрос в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за II квартал 2005 г.[8], высшая судебная инстанция указала следующее. В соответствии со ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности.
Статья 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ред. от 16.10.2012) предусматривает, что граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе приобрести эти помещения в собственность. По смыслу указанного выше Закона право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда предполагает создание гражданам равных правовых условий для реализации данного права.
В том случае, если имеется распоряжение о передаче жилых помещений в муниципальную собственность, однако по каким-либо причинам они не переданы, граждане не могут воспользоваться своим правом на приобретение в собственность принадлежащего им по договору социального найма жилого помещения, что соответственно нарушает положения ст. 35 Конституции РФ и ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Если государство устанавливает в законе право граждан на получение жилья в собственность, то оно обязано обеспечить и возможность реализации этого права. В соответствии со ст. 8 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд. Следовательно, если гражданин по независящим от него причинам не может реализовать свое право на приватизацию принадлежащего ему по договору социального найма жилого помещения, то он вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности в судебном порядке.
Согласно ст. 17 и 28 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. При этом государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда. Следовательно, если жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма до 1 марта 2005 г., фактически не переданы в муниципальную собственность, то право собственности на указанные жилые помещения может быть признано за гражданином в судебном порядке и должно быть зарегистрировано органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, на основании судебного решения.
Чем отличаются иски о признании права собственности от иных схожих исков?
Возникновение права собственности может быть связано с рассмотрением иных исков, помимо иска о признании права собственности. Ими могут быть как вещные, так и обязательственные иски. Так, например, отказ в виндикационном иске может послужить основанием к признанию права собственности на объект недвижимого имущества за добросовестным приобретателем (ст. 223 ГК РФ). Иски о регистрации сделки (ст. 165 ГК РФ) и перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) по ней также направлены на приобретение права собственности. Только решение суда имеет здесь не правообразующее или правоподтверждающее значение. Оно лишь позволяет истцу зарегистрировать право собственности без обращения в регистрирующий орган контрагента по сделке. Нацелен на приобретение права собственности также иск о переводе прав и обязанностей покупателя на себя в случае нарушения права преимущественной покупки (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
Иски о признании права собственности необходимо отличать от заявлений, подаваемых при отказе регистрационной службы в совершении акта государственной регистрации. Отличия состоят в том, что предметом иска о признании права собственности является требование признать или констатировать за истцом право собственности. Предметом заявления об оспаривании действия регистрирующего органа выступает требование признать незаконным действие органа власти. Кроме того, иск о признании права собственности вытекает из гражданско-правовых отношений. Отношения же по регистрации прав на недвижимое имущество носят административно-властный характер.
Наконец, иски о признании права собственности необходимо отличать от случаев установления факта владения имуществом на праве собственности. Как разъяснено в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2006 г.[9], в соответствии с ч. 1 ст. 264 и ст. 265 ГПК РФ суд устанавливает юридические факты, от которых зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан, организаций, только при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, или при невозможности восстановления утраченных документов. Вместе с тем, как следует из ч. 3 ст. 263 ГПК РФ, если при подаче заявления или рассмотрении дела в порядке особого производства устанавливается наличие спора о праве, подведомственного суду, суд выносит определение об оставлении заявления без рассмотрения, в котором разъясняет заявителю и другим заинтересованным лицам их право разрешить спор в порядке искового производства.
Возможность установления юридического факта владения и пользования недвижимым имуществом в порядке, предусмотренном в изложенных выше нормах, установлена в п. 6 ч. 2 ст. 264 ГПК РФ. Данная норма не исключает возможности установления юридического факта владения и пользования недвижимым имуществом, в том числе на праве собственности. Например, если у заявителя имелся, но был им утрачен правоустанавливающий документ о принадлежности ему недвижимого имущества на праве собственности, то суд вправе установить факт владения и пользования данным имуществом на праве собственности в целях регистрации этого имущества при условии, что такой документ не может быть восстановлен в ином порядке.
Таким образом, суд вправе установить юридический факт владения и пользования недвижимым имуществом на праве собственности в случае, если отсутствует спор о праве и если данный факт не может быть установлен в ином порядке.
Применима ли к искам о подтверждении права собственности исковая давность?
Согласно п. 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 г. N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»[10], исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208 ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим. Положения, предусмотренные абзацем пятым статьи 208 ГК РФ, не применяются к искам, не являющимся негаторными (например, к искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения).
Перечень требований, на которые исковая давность не распространяется, содержится в ст. 208 ГК РФ. Иные требования могут быть освобождены от исковой давности только в случаях, прямо предусмотренных законом. Требование о признании права собственности не входит в перечень, указанный в ст. 208 ГК РФ. Нет и иных норм права, которые исключили бы исковую давность по рассматриваемому иску. Следовательно, буквальное толкование закона свидетельствует о применении общего срока исковой давности.
Однако наука гражданского права и судебная практика идут по пути нераспространения исковой давности на требования о признании права собственности. Обосновывается такой подход тем, что признание права собственности схоже с требованием собственника об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (абз. 5 ст. 208 ГК РФ), а на него исковая давность не распространяется. Кроме того, признание права собственности основано на длящемся правоотношении, правовая природа которого исключает применение исковой давности. Обращается внимание и на то, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст. 195 ГК РФ), тогда как иском о признании права собственности не восстанавливается нарушенное право. Им признается или устанавливается право — право собственности. Также необходимо иметь в виду, что иск о признании права собственности хоть и распространен в правоприменительной деятельности, но прямо не описан в ГК РФ, что и могло стать причиной его отсутствия в перечне требований, на которые исковая давность не распространяется.
Таким образом, применение исковой давности по искам о признании права собственности на недвижимость противоречит не только природе данного иска, но и защищаемого права.
Может ли право собственности быть признано за умершим?
В судебной практике встречаются случаи предъявления заинтересованными лицами исков о признании права собственности на недвижимое имущество за умершим и их удовлетворение. Чаще всего предъявление подобных исков связано с возникновением наследственных правоотношений. В частности, в Справке о результатах обобщения судебной практики за 2006—2008 годы по рассмотрению судами гражданских дел, связанных с защитой прав на недвижимое имущество, составленной судьей Верховного суда Удмуртской Республики А. В. Солоняк[11], приводится такой пример: решением Балезинского районного суда Удмуртской Республики от 25 мая 2006 г. удовлетворен иск Б. к администрации Балезинского района Удмуртской Республики о признании права собственности на гараж за умершим братом Б., который при жизни права на гараж не зарегистрировал. Истица, заявляя требования, ссылалась на невозможность оформления наследственных прав. Как указывает автор Справки, требования о признании права за умершим предъявляются одновременно с требованиями о включении имущества в состав наследства. Изучение судебной практики показало, что она в этой части неоднозначна: имеют место как удовлетворение и тех, и иных требований, так и отказ в удовлетворении требований о признании права собственности за умершим со ссылкой на то, что правоспособность наследодателя прекратилась в связи с его смертью, но при этом принимается положительное решение по требованию о включении имущества в состав наследства.
Представляется, что правильным является подход, при котором суды не находят оснований для признания права собственности за умершим. Во-первых, согласно п. 2 ст. 17 ГК РФ правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью. Следовательно, право, собственности, равно как и любое другое гражданское право, не может принадлежать умершему. Во-вторых, по правилу, установленному п. 4 ст. 1152 ГК РФ, принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Следовательно, в момент смерти лица его имущество находит нового собственника, а потому право собственности за умершим не может быть признано.
[1] Юридическая процессуальная форма. Теория и практика. М., 1976. С. 198.
[2] Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2-х ч. Часть 1). По исправленному и дополненному 8-му изд., 1902. М., 1997. С. 266.
[3] См.: Исаенкова О.В., Демичев А.А., Соловьева Т.В., Ткачева Н.Н. Иск в гражданском судопроизводстве: Сборник / Под ред. О.В. Исаенковой. М: Волстер Клувер, 2009. С.47.
[4] Щепалов С.В. Гражданский процесс: лекции / Под ред. Б.К. Таратунина, Е.С. Рочевой. М., 2013. С. 312.
3 См.: п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.06.2008 № 11 (ред. от 09.02.2012) «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству» // Режим доступа: http://www.consultant.ru
[6]Российская газета. N 140, 30.06.2015.
[7] См.: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.02.2009 по делу № А32-3995/2008-36/55.
[8] Утвержден постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 10 августа 2005 г.
[9] Утвержден постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 29 ноября 2006 г.
[10] Система ГАРАНТ: http://base.garant.ru/71204098/#ixzz3qi4dG883
[11] См.: Верховный суд Удмуртской Республики : [сайт]. URL: http://vs.udm.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&dtid=4&did=65 (дата обращения: 30.10.2011)
Исковое заявление о признании права собственности на квартиру в порядке приватизации
В ряде случаев ДГИ Москвы отказывает в приватизации квартиры. В рассматриваемом деле отказ был мотивирован тем, что заявитель не предоставил справку о том, что он ранее не участвовал в приватизации. До предоставления приватизируемой квартиры заявитель постоянного жилья не имел. Предыдущим адресом его временной регистрации был адрес войсковой части, расформированной в настоящее время.
Справка не могла быть представлена, поскольку было невозможно определить орган, который мог бы ее выдать. В то же время, отсутствовали сомнения в наличии у заявителя права на приватизацию квартиры. Поскольку обязанность подтверждения неучастия в приватизации возложена на заявителя, то формально отказ ДГИ Москвы был обоснован. Соответственно, оспаривание такого отказа было бы неправильным. В указанной ситуации правильным способом защиты нарушенного права является предъявление иска о признании права.
Сложность доказывания по данному делу заключалась в невозможности подтверждения отрицательного факта. В указанной ситуации было бы правильным возложить обязанность доказывания участия в приватизации на ДГИ Москвы. Разумеется, никакой инверсии бремени доказывания не произошло. Доказывание неучастия в приватизации осуществлялось истцом путем истребования косвенной информации у Министерства обороны, и Военных комиссариатов. Ниже приводится пример искового заявления о признании права собственности на квартиру в порядке приватизации.
Истец 1 (К, **.**.1962 г.р.) вселен в трехкомнатную квартиру № *** по адресу г. Москва, ул. Люблинская, д. *** на основании ордера № ******** от **.02.1995 года, выданного ДМЖ ЮАО. Указанная квартира имеет общую площадь (без летних) 80.8 кв.м., в том числе жилую площадь 45.1 кв.м. Истец 1 является нанимателем на основании Договора социального найма № ***************** от **.04.2015 года (предшествующий договор № ********** от **.08.2004 г.).
Истец 2 (Е **.**.1983 г.р.) и 3-е лицо (В **.**.1987 г.р.) также зарегистрированы в указанной квартире в качестве членов семьи Истца 1.
** февраля 2015 года Истцы обратились к Ответчику (Департамент городского имущества города Москвы) с заявлением о предоставлении государственной услуги «Приватизация гражданами жилых помещений фонда города Москвы». Третье лицо В. от приватизации отказался. Отказ зафиксирован в заявлении, приобщенном к материалам дела ДГИ г. Москвы.
** октября 2015 г. Ответчик отказал в предоставлении услуги. Данный отказ основан на п. 2.10.1.12 Административного регламента предоставления государственной услуги города Москвы «Приватизация гражданами жилых помещений жилищного фонда города Москвы», утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 10.09.2014 г. N 521-ПП (далее — Регламент). По мнению Ответчика, непредставление Истцом 1 сведений, подтверждающих участие/неучастие в приватизации из других регионов РФ должно влечь отказ в приватизации.
Истцы не согласны с отказом Ответчика, считают его незаконным, а требование Истцов о приватизации квартиры обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям:
Вопросы факта:
Истец 1 состоял на действительной военной службе в Вооруженных Силах с 1984 по 2000 г., в настоящее время является офицером запаса. С сентября 1990 года Истец 1 проходил военную службу в войсковой части ****** по адресу Московская область, г. Юбилейный, ул. *************, д.***.
Истец 1 и члены его семьи были временно зарегистрированы в войсковой части № *****, что подтверждается Архивной выпиской из домовой книги от **.02.2015 года (далее – выписка от **.02.2015 г.). В указанный период Истец 1 проживал в арендованном жилом помещении.
** ноября 1994 года Истец 1 был снят с временного регистрационного учета в войсковой части ****** в связи с предоставлением ему квартиры № *** в д. *** на ул. Люблинской в г. Москве. Данная квартира является первым и единственным жильем, предоставленным Истцу 1 с сентября 1990 года. С 1995 года Истец 1 постоянно проживает в указанной квартире.
Истец 1 не может предоставить справку о приватизации (не приватизации) иного жилья за период до 1995 года в силу того, что никакого жилья у него до 1995 не было. На территории войсковой части **** служебные жилые помещения отсутствовали в принципе. По этой причине до 1995 года Истец 1 не был учтен в органах управления и учета жилищного фонда. Кроме того, помещения на территории войсковой части не могут быть приватизированы в силу особенностей статуса такой территории.
Поскольку не существует какого-либо территориального органа управления и учета жилищного фонда, уполномоченного выдать информацию об участии/неучастии Истца 1 в приватизации, Ответчику и была представлена выписка от **.02.2015 г. Данная выписка подтверждает отсутствие какого-либо жилого помещения у Истца 1 в период до получения квартиры на ул. Люблинской в г. Москве и, соответственно, отсутствие самого объекта возможной приватизации.
Вопросы права:
Согласно ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности.
В силу ст. 2, ст. 11 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1″О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее- «Закон о приватизации») гражданин имеет право приобрести в собственность жилое помещение, занимаемое на условиях социального найма.
Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется органами местного самоуправления, уполномоченными собственниками данных помещений (ст. 6 Закона о приватизации).
Верховный Суд РФ в п. 8 Постановления Пленума 24 августа 1993 г. N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» разъяснил, что гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим Законом условиях, если они обратились с таким требованием.
В п. 5 Постановления №8 указано, что требования граждан о бесплатной передаче жилого помещения в собственность подлежат удовлетворению независимо от воли лиц, на которых законом возложена обязанность по передаче жилья в собственность граждан. Данная обязанность органов следует из ст. 2 Закона о приватизации.
Согласно п. 2.5.1.1.13. Регламента для приватизации жилого помещения в государственный орган необходимо предоставить, в том числе, документ полномочного органа, подтверждающий неиспользованное право на участие в приватизации по прежнему месту жительства (для граждан, проживавших в период с 21 июля 1991 года до прибытия на данное место жительства за пределами города Москвы, — оригинал).
В силу ст. 2 Закону РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» от 25.06.1993 г. N 5242-1 местом пребывания признается жилое помещение, не являющееся местом жительства гражданина Российской Федерации, в котором он проживает временно.
Статьей 15 Закона РФ «О статусе военнослужащих» от 22.01.1993 г. № 4338-1 установлено, что военнослужащие, проходящие военную службу по контракту, и члены их семей до получения жилых помещений прописываются по их просьбе по адресам воинских частей.
Согласно ст. 8 Закона о приватизации в случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.
Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.
Таким образом, право Истцов на приватизацию установлено законом и не может зависеть от решения государственного органа, уполномоченного собственником передавать жилые помещения в собственность граждан РФ.
Поскольку Истец 1 до 1995 года не имел другого постоянного жилья на территории РФ, он не был учтен в органах управления и учета жилищного фонда и, соответственно, не может представить справку от данных органов.
Тем не менее, представленные Ответчику документы однозначно подтверждают тот факт, что Истцы ранее не участвовали в приватизации.
На основании изложенного, в соответствии со ст. 12 ГК РФ, ст. 8 Закона о приватизации, ст. 131 ГПК РФ,
просим суд:
признать за К право собственности на ½ квартиры № ***, состоящей из трех комнат, общей площадью (без летних) 80.8 кв.м., в том числе жилой площадью 45.1 кв.м., расположенную по адресу г. Москва, ул. Люблинская, д. ***;
признать за Е право собственности на ½ квартиры № ***, состоящей из трех комнат, общей площадью (без летних) 80.8 кв.м., в том числе жилой площадью 45.1 кв.м., расположенную по адресу г. Москва, ул. Люблинская, д. ***.
Приложение:
- Квитанция об оплате государственной пошлины – оригинал;
- Исковое заявление – 3 копии;
- Отказ Департамента городского имущества города Москвы от **.10.2015 г. № **********/15-(0)-1 – 3 копии;
- Договор социального найма жилого помещения № *************** от **.04.2015 года – 3 копии;
- Архивная выписка из домовой книги от **.02.2015 года – 3 копии;
- Свидетельство о смерти серии II-МЮ № **** от **.07.2003 года – 3 копии;
- Свидетельство о заключении брака серии II-МЮ № ******* от **.06.2005 года – 3 копии;
- Выписка из домовой книги квартиросъемщика № 160 от **.02.2015 года – 3 копии;
- Справка № ** от **.02.2015 года – 3 копии;
- Справка № *** от **.02.2015 года – 3 копии;
- Единый жилищный документ № ****** от **.01.2016 года — 3 копии;
- Выписка из домовой книги № ****** от **.01.2016 года — 3 копии;
- Копия доверенности представителя – 3 копии.
Исковое заявление о признании права собственности на квартиру при установлении ранее факта принятия наследства
Первичная консультация по телефону или при заказе обратного звонка «БЕСПЛАТНАЯ»Обратный звонок
Внимание! Данный шаблон документа являются приблизительным образцом. Каждая юридическая проблема индивидуальна, и данные образцы необходимо дополнять нормативно-правовой базой и положительной судебной практикой, именно по Вашему отдельному случаю, т.к. результат рассмотрения дела в суде (или в досудебном порядке) сильно зависит от грамотности составления различных правовых документов.
В [наименование суда, в который подается иск]
Истец: [Ф. И. О. истца] адрес: [___________] телефон: [___________] адрес электронной почты: [___________]
если заявление подается представителем:
Представитель истца: [наименование представителя] адрес: [___________] телефон: [___________] адрес электронной почты: [___________]
Ответчик: [Ф. И. О., дата и место рождения] место жительства: [___________] место работы: [___________] идентификатор [СНИЛС, ИНН, серия и номер документа, удостоверяющего
личность, ОГРНИП, серия и номер водительского удостоверения, серия и номер
свидетельства о регистрации транспортного средства]
[номера телефонов, факсов] адрес электронной почты: [___________]
Третье лицо: [наименование] адрес: [___________] телефон: [___________] адрес электронной почты: [___________]
Исковое заявление
о признании права собственности на квартиру при установлении ранее факта принятия наследства.
[Число, месяц, год] умер(ла) [Ф. И. О. наследодателя], факт смерти подтверждается свидетельством о смерти N [значение] от [число, месяц, год], выданным [наименование органа ЗАГС].
На основании ст. 1111 ГК РФ наследование осуществляется по завещанию, по наследственному договору и по закону.
[Ф. И. О. наследодателя] не составил(а) завещания, им не был заключен наследственный договор. В связи с этим его (ее) имущество должно перейти наследникам по закону.
Я прихожусь [Ф. И. О.] [указать родственную связь с наследодателем] и являюсь наследником [значение] очереди согласно ст. [1142-1145] ГК РФ. Иных наследников, кроме меня, нет. Это обусловлено тем, что [наследники предшествующих очередей отсутствуют, либо никто из них не имеет права наследовать, либо все они отстранены от наследования, либо лишены наследства, либо никто из них не принял наследства, либо все они отказались от наследства].
Факт принятия мною наследства после смерти [Ф. И. О. наследодателя] установлен решением [наименование суда] от [число, месяц, год].
[Число, месяц, год] между [Ф. И. О. наследодателя] и [Ф. И. О. ответчика] заключен договор купли-продажи [значение]-комнатной квартиры, расположенной по адресу: [___________]. Расчеты по сделке купли-продажи завершены, что подтверждается [___________]. В связи со смертью [Ф. И. О. наследодателя] не было оформлено право собственности на указанную квартиру.
Ст. 1112 ГК РФ определяет, что в состав наследства входят принадлежащие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Ч. 2 ст. 218 ГК РФ предусматривает, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.
Согласно положениям ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 12, 131, п. 2 ст. 165 ГК РФ, ст. 131, 132 ГПК РФ,
Прошу:
1. Признать за мной право собственности на [значение]-комнатную квартиру, расположенную по адресу: [___________].
2. Обязать [наименование органа регистрации прав] зарегистрировать Договор купли-продажи квартиры от [число, месяц, год].
Приложение:
1) документ, подтверждающий уплату государственной пошлины, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера государственной пошлины или об освобождении от уплаты государственной пошлины;
2) доверенность, удостоверяющая полномочия представителя истца;
3) документы, подтверждающие выполнение обязательного досудебного порядка урегулирования спора, если такой порядок установлен федеральным законом;
4) документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования;
5) уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов;
6) документы, подтверждающие совершение стороной (сторонами) действий, направленных на примирение, если такие действия предпринимались и соответствующие документы имеются.
[подпись, инициалы, фамилия]
[число, месяц, год]
Исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку
В Арбитражный суд Удмуртской Республики
426011, Удмуртская Республика, город Ижевск, ул. Ломоносова 5
Истец: индивидуальный предприниматель Владыкин Андрей Анатольевич
426000, Удмуртская Республика, город Ижевск, улица Молодежная, дом 59, квартира 166
Представитель: Ахмитшин Ринат Рашитович
426069 Удмуртская Республика, город Ижевск, улица Нижняя, дом 18
моб. 8 909 064 9292
Ответчик: Администрация муниципального образования «город Ижевск»
426070, Удмуртская Республика, город Ижевск, улица Пушкинская, дом 276
Исковое заявление
о признании права собственности на самовольную постройку.
На основании договора купли-продажи от 18.05.2011 №01/052/2011-478 индивидуальный предприниматель Владыкин Андрей Анатольевич является собственником земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: обслуживание автотранспорта – мастерские автосервиса, станции технического обслуживания, автомобильные мойки, общей площадью 456 кв.м, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, улица Ворошилова, кадастровый номер 18:26:030024:166.
На данном земельном участке с соблюдением всех градостроительных, санитарно-эпидемиологических, строительных, противопожарных и иных норм и правил Владыкиным А.А. было построено здание, которому присвоен кадастровый номер 18:26:030024:188.
Между тем, по объективным причинам, обусловленным в том числе противоправными действиями структурны подразделений Администрации МО «город Ижевск», разрешение на строительство данного здания своевременно получено не было.
В частности, Администрацией города Ижевска было принято постановление №707 «Об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования (обслуживание автотранспорта –мастерские автосервиса, станции технического обслуживания, автомобильные мойки) земельного участка по улице Ворошилова,86 СНТ «Пенсионер-2», участок №291 в Устиновском районе», которое в последствии было оспорено ИП Владыкиным А.А. в судебном порядке.
Согласно ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Исходя из буквального толкования указанной нормы права, собственник земельного участка, на котором находится самовольная постройка, для приобретения на нее право собственности должен подтвердить возможность использования земельного участка для размещения и эксплуатации самовольного строения и его безопасность, а также его соответствие техническим регламентам, градостроительным нормам и правилам в таком же порядке, как для законно осуществленного строительства.
В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, а также иные предусмотренные ст. 51 указанного Кодекса документы. Выполнение строительства в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации удостоверяется разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.
Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного Кодекса Российской Федерации объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Факт наличия спорного объекта подтверждается кадастровым паспортом.
Спорный объект был построен без получения разрешений соответствующих органов, что является препятствием для государственной регистрации права собственности на него.
Вместе с тем, построение здания было проведено с соблюдением всех строительных, санитарных, противопожарных и иных норм, правил, требований.
Так, согласно прилагаемому заключению строительно-технической экспертизы №028-ЧЗ-16, выполненному АНО Бюро независимой экспертизы и оценки «ПрофЭксперт» объект не завершенного строительства «автомастерская», расположенная по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, Ворошилова, 86, соответствует действующим, нормативно-техническим требованиям, а так же градостроительным нормам и правилам и не создает угрозу жизни здоровью людям. Объект не завершенного строительства «автомастерская», расположенная по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, Ворошилова, 86, соответствует противопожарным нормам и правилам с учетом его функционального назначения. В результате проведенного исследования недостатков и повреждений, возникших в результате монтажа, эксплуатации, применения не качественных материалов, а так же нарушений градостроительных норм и правил не установлено, следовательно, объект не завершенного строительства «автомастерская», расположенная по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, Ворошилова, 86, соответствует действующим, нормативно-техническим требованиям, а так же градостроительным нормам и правилам и не создает угрозу жизни здоровью людей.
Согласно протокола измерения уровня шума от 14.09.2015 №220-Ш, составленного ФБУЗ «Цент гигиены и эпидемиологии Удмуртской Республики», уровень шума на земельном участке, на котором расположено спорное здание, соответствует допустимому уровню шума на территории жилой застройки.
Согласно Справке о фоновых концентрациях загрязняющих веществ в атмосферном воздухе от 12.11.2015 №01-23/1183, составленной Удмуртским республиканским центром по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды, значения фоновых концентраций загрязняющих веществ в атмосферном воздухе соответствуют нормативным.
Согласно экспертному заключению №314 от 02.02.2016, составленному ФБУЗ «Цент гигиены и эпидемиологии Удмуртской Республики», проект спорного объекта недвижимого имущества соответствует государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормам.
Согласно Постановлений Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.
Отсутствие акта на ввод объекта в эксплуатацию препятствует истцу произвести регистрацию спорного объекта, в которой ему будет отказано в административном порядке, следовательно у истца имеются препятствия в легитимации своего права, преодолимые лишь судебным решением.
На основании изложенного просим суд:
- Признать за индивидуальным предпринимателем Владыкиным Андреем Анатольевичем право собственности на здание, имеющее кадастровый номер 18:26:030024:188.
Приложения:
- Оригинал платежного поручения об оплате государственной пошлины.
- Копия доверенности.
- Копия свидетельства ОГРН Истца.
- Копия паспорта Истца.
- Выписка из ЕГР ИП на Истца (распечатка с сайта ФНС РФ)
- Выписка из ЕГРЮЛ на Ответчика (распечатка с сайта ФНС РФ)
- Копия свидетельства о праве собственности.
- Копия договора купли-продажи.
- Копия акта передачи.
- Копия кадастровой выписки.
- Копия технического плана здания.
- Копия кадастрового паспорта.
- Копия протокола измерения уровня шума.
- Копия справки о фоновых концентрациях.
- Копия экспертного заключения ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии Удмуртской Республики».
- Копия технических условий ОАО «Ижевские электрические сети».
- Копия акта об осуществлении технологического присоединения.
- Копия градостроительного плана.
- Копия заявления от 15.12.2011.
- Копия письма ГУАиГ от 20.12.2011.
- Копия письма ГУАиГ от 02.08.2012.
- Копия письма от 24.08.2012.
- Копия письма ГУАиГ от 31.08.2012.
- Копия письма ГУАиГ от 19.11.2012.
- Копия межевого плана от 20.03.2013.
- Копия акта обследования от 01.07.2013.
- Копия письма ГУАиГ от 05.07.2013.
- Копия решения от 03.10.2013.
- Копия письма ГУАиГ от 20.02.2014.
- Копия письма от 22.04.2014.
- Копия постановления от 07.05.2014.
- Копия заявления от 04.07.2014.
- Копия письма ГУАиГ от 31.07.2014.
- Копия заявления от 25.12.2014.
- Копия приказа об утверждении градостроительного плана.
- Копия письма ГУАиГ от 20.05.2015.
- Копия заявления от 21.07.2015.
- Копия уведомления ГУАиГ от 30.07.2015.
- Копия заявления от 17.09.2015.
- Копия уведомления ГУАиГ от 17.08.2016.
- Копия заявления от 29.02.2016.
- Копия письма ГУАиГ от 28.03.2016.
- Копия заявления от 31.05.2016.
- Копия заявления от 31.05.2016.
- Копия уведомления ГУАиГ от 09.06.2016.
- Копия заключения экспертизы.
- Оригинал претензии с отметкой о получении.
- Копия иска с отметкой о получении.
10.01.2017
____________________________ Р.Р. Ахмитшин
В Арбитражный суд Удмуртской Республики
426011, Удмуртская Республика, город Ижевск, ул. Ломоносова 5
Истец: индивидуальный предприниматель Владыкин Андрей Анатольевич
426000, Удмуртская Республика, город Ижевск, улица Молодежная, дом 59, квартира 166
Представитель: Ахмитшин Ринат Рашитович
426069 Удмуртская Республика, город Ижевск, улица Нижняя, дом 18
моб. 8 909 064 9292
Ответчик: Администрация муниципального образования «город Ижевск»
426070, Удмуртская Республика, город Ижевск, улица Пушкинская, дом 276
Пояснения к исковому заявлению
о признании права собственности на самовольную постройку (дело №А71-188/2017)
Согласно пункту 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
— если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
— если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
— если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В данном случае спорный объект недвижимости возведен Истцом на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности. Так, на основании договора купли-продажи от 18.05.2011 №01/052/2011-478 индивидуальный предприниматель Владыкин Андрей Анатольевич является собственником земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: обслуживание автотранспорта – мастерские автосервиса, станции технического обслуживания, автомобильные мойки, общей площадью 456 кв.м, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, улица Ворошилова, кадастровый номер 18:26:030024:166.
По смыслу изложенного условиями признания права собственности на самовольную постройку, расположенную на земельном участке, принадлежащем застройщику на праве собственности, является установление факта соответствия постройки установленным градостроительным и строительным нормам и правилам; отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан; принятия мер по легализации самовольной постройки.
Вид разрешенного использования земельного участка — обслуживание автотранспорта – мастерские автосервиса, станции технического обслуживания, автомобильные мойки – позволяет размещение на данном земельном участке здания автомастерской.
Отсутствие нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц и отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан подтверждается имеющимся в материалах дела заключением.
В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
В пункте 9 Информационного письма от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку . В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
В рассматриваемом случае Истец предпринял все зависящие от него меры для получения разрешения на строительство, но необходимая документация по причине неправомерных действий Ответчика не была выдана Истцу.
Так, согласно ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ к заявлению о выдаче разрешения на строительство в обязательном порядке прилагается градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство.
Согласно ч. 17 ст. 46 Градостроительного кодекса РФ градостроительный план земельного участка выдается органами местного самоуправления в течение тридцати дней со дня поступления обращения гражданина.
Следовательно, для получения разрешения на строительство и до получения такого разрешения Истцу было необходимо получить градостроительный план земельного участка.
С этой целью Истец 15.12.2011 подал в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации города Ижевска заявление о подготовке градостроительного плана земельного участка, расположенного по адресу Удмуртская Республика, улица Ворошилова, 86, СНТ «Пенсионер», участок 291. Согласно тексту данного заявления градостроительный план земельного участка испрашивался для строительства объекта торговли, бытового обслуживания.
На данное заявление Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации города Ижевска дало ответ от 20.12.2011, в котором указало, что на земельном участке Истца возможно только строительство жилого строения без права регистрации в нем и хозяйственных строений и сооружений. Также в данном письме было указано, что для строительства на земельном участке Истца выдача разрешений на строительство не требуется. В связи с чем в выдаче градостроительного плана Истцу было отказано.
В последующем Истец повторно подал заявление от 19.07.2012 о подготовке градостроительного плана вышеуказанного земельного участка.
На данное заявление Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации города Ижевска дало ответ от 02.08.2012, в котором указало, что для подготовки градостроительного плана Истцу необходимо выйти из состава СНТ «Пенсионер-2» и в последующем провести кадастровые работы. В связи с этим в выдаче градостроительного плана земельного участка было повторно отказано.
В ответ на письмо от 02.08.2012 Истец подал в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации города Ижевска заявление от 24.08.2012, в котором указал, что его участок не входит в состав СНТ «Пенсионер-2», что вид его разрешенного использования – «Оказание бытовых услуг», и повторно попросил выдать ему градостроительный план земельного участка.
На данное заявление Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации города Ижевска дало ответ от 31.08.2012, в котором повторно указало, что для строительства объектов на земельном участке Истца разрешение на строительство не требуется, и что для подготовки градостроительного плана Истцу необходимо выйти из состава СНТ «Пенсионер-2».
В последующем Истец вновь обратился с заявлением от 07.06.2013 о выдаче ему градостроительного плана земельного участка. На данное заявление Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации города Ижевска дало ответ от 05.07.2013, в котором снова отказало в выдаче градостроительного плана земельного участка по аналогичным основаниям.
Кроме того, 08.09.2011 Владыкин А. А. обратился в Администрацию г. Ижевска с заявлением о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 18:26:030024:8, расположенного в территориальной зоне Ж1 для строительства автомастерской, по адресу г. Ижевск, ул. Ворошилова, 86, СНТ «Пенсионер-2», участок № 291 (письмо Владыкина А. А. от 08.09.2011, зарегистрированное в Администрации г. Ижевска № В-16-01 -3319 от 08.09.2011).
Постановлением Главы муниципального образования «город Ижевск» №757 от 13.12.2011 были назначены публичные слушания по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования (обслуживание автотранспорта – мастерские автосервиса, станции технического обслуживания, автомобильные мойки) земельного участка по улице Ворошилова,86 СНТ «Пенсионер-2», участок №291 в Устиновском районе.
Информация о проведении публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования (обслуживание автотранспорта — мастерские автосервиса, станции технического обслуживания, автомобильные мойки) земельного участка по улице Ворошилова, 86, СНТ «Пенсионер-2», участок № 291 в Устиновском районе в срок с 07.02.2012 по 06.03.2012 была опубликована в газете «Известия Удмуртской Республики» от 07.02.2012 № 12 (3849).
Публичные слушания были проведены 06.03.2012.
Согласно заключения по результатам публичных слушаний, утвержденного распоряжением Администрации Устиновского района г. Ижевска №559 от 12.03.2012, было рекомендовано предоставить разрешение на условно разрешенный вид использования (обслуживание автотранспорта – мастерские автосервиса, станции технического обслуживания, автомобильные мойки) земельного участка по улице Ворошилова, 86 СНТ «Пенсионер-2», участок №291 в Устиновском районе.
Комиссия по землепользованию и застройке города Ижевска по результатам рассмотрения представленных документов рекомендовала главе администрации г. Ижевска отказать в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования вышеуказанного земельного участка в связи с тем, что земельный участок входит в состав резервной территории для перспективного развития города (п. 5 протокола заседания от 18.04.2012 N 4).
Администрация города Ижевска 12.07.2012 приняла постановление №707 «Об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования (обслуживание автотранспорта –мастерские автосервиса, станции технического обслуживания, автомобильные мойки) земельного участка по улице Ворошилова,86 СНТ «Пенсионер-2», участок №291 в Устиновском районе».
Считая постановление Администрации г.Ижевска №707 от 12.07.2012 недействительным, нарушающим права и интересы заявителя, ИП Владыкин А.А. обратился с соответствующим заявлением в арбитражный суд.
Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 14.12.2012 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2013 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 04.07.2013 решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 14.12.2012 по делу № А71-11695/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2013 были отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Удмуртской Республики.
Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 03.10.2013 по делу № А71-11695/2012 постановлено:
— Постановление Администрации г. Ижевска от 12.07.2012 №707 «Об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования (обслуживание автотранспорта – мастерские автосервиса, станции технического обслуживания, автомобильные мойки) земельного участка по улице Ворошилова,86 СНТ «Пенсионер-2», участок №291 в Устиновском районе», как несоответствующее Земельному Кодексу РФ, признать недействительным.
— Обязать Администрацию г.Ижевска устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Индивидуального предпринимателя Владыкина Андрея Анатольевича.
Указанные фактические обстоятельства, в том числе неправомерность действий Ответчика, преюдициально установлены вышеуказанным решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 03.10.2013 по делу № А71-11695/2012.
Семнадцатый Арбитражный апелляционный суд в своем Постановлении от 27.12.2013 по данному делу указал, что не имеется оснований для применения к спорным правоотношениям положений Федерального закона от 15.04.1998 №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
Изложенное на наш взгляд означает, что все вышеуказанные отказы Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации города Ижевска со ссылкой на данный Федеральный закон являются незаконными вне зависимости от того, что Истец с самостоятельными требованиями об их оспаривании в судебные органы не обращался.
Таким образом, до начала строительства спорного объекта недвижимости Истец предпринимал попытки получить у Администрации города Ижевска документы, необходимые для получения им разрешения на строительства, а именно:
— в 2011, 2012, 2013 годах Истец испрашивал у Ответчика градостроительный план земельного участка;
— в 2011 году Истец подавал заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования (обслуживание автотранспорта – мастерские автосервиса, станции технического обслуживания, автомобильные мойки) земельного участка.
В итоге градостроительный план земельного участка Истца был утвержден лишь 19.01.2015 Приказом Администрации города Ижевска от указанной даты.
Однако по независящим от Истца причинам Ответчик систематически неправомерно отказывал ему в предоставлении соответствующих документов, тем самым необоснованно препятствуя Истцу в получении разрешения на строительство.
В последующем Истец неоднократно обращался к Ответчику с заявлением о выдаче разрешения на строительство, но в выдаче данного документа ему было необоснованно отказано.
Основания для отказа в выдаче разрешения при этом никак не мотивированы, документально не подтверждены, носят формальный характер. Обследований конструкций в целях принятия объекта в эксплуатацию администрацией не проводилось, необходимые для принятия положительных решений документы от общества не запрашивались, что само по себе свидетельствует о незаконности отказов (см., например, Постановление от 13 апреля 2017 г. по делу № А09-15615/2015).
При этом Определением Верховного Суда РФ от 04.12.2014 г. № 306-ЭС14-5414 по делу № А12-30943/2013 указано, что меры к легализации Объекта могут быть приняты и после завершения строительства объекта.
Сам по себе факт отсутствия разрешения на строительство не являлся основанием к отказу в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку, поскольку факт существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, не установлен (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014).
Более того, сам Ответчик неоднократно в своих письмах, адресованных Истцу, указывал на то, что для строительства объектов капитального строительства на его участке разрешения на строительство не требуется.
В связи с этим Истец после окончания строительства объекта незавершенного строительства обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике с заявлением от 02.07.2014 г. о выдаче свидетельства о государственной регистрации права в отношении объекта недвижимости – здание, кадастровый (условный) номер 18-18-01/032/2014-608, по адресу: г. Ижевск, ул. Ворошилова, д. 86, СНТ Пенсионер-2, участок 291, площадью 159,7 кв.м., назначение: нежилое, приложив кадастровый паспорт здания.
17.07.2014 г. Управлением Росреестра по УР вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации права собственности на здание, заявителю предложено принять меры, необходимые для устранения причин, препятствующих госрегистрации, а именно представить разрешение на ввод в эксплуатацию сооружения по адресу: г. Ижевск, ул. Ворошилова, д. 86, СНТ «Пенсионер -2», участок № 291, поскольку разрешенным видом использования земельного участка является обслуживание автотранспорта – мастерские автосервиса, автосервиса, станции технического обслуживания, автомобильные мойки.
15.08.2014 г. Истцу Управлением Росреестра по УР направлено сообщение об отказе в государственной регистрации права собственности на здание, с указанием того, что заявителем не устранены причины, по которым была приостановлена государственная регистрация права собственности на здание, а именно не представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, или документы, позволяющие однозначно установить по отношению к какому объекту недвижимости заявленный объект выполняет вспомогательные функции, поскольку разрешенным видом использования земельного участка является обслуживание автотранспорта – мастерские автосервиса, автосервиса, станции технического обслуживания, автомобильные мойки.
Считая отказ в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости незаконным, Истец обращался в арбитражный суд с заявлением о его оспаривании (дело №А71-13412/2014).
Решением от 6 марта 2015 г. по делу № А71-13412/2014 Истцу в удовлетворении его заявления было отказано со ссылкой на нижеследующее.
Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее — Закон о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан, Закон № 66-ФЗ) устанавливает, что предметом регулирования данного Закона являются отношения, возникающие в связи с ведением гражданами садоводства, огородничества и дачного хозяйства, и устанавливает правовое положение садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, порядок их создания, деятельности, реорганизации и ликвидации, права и обязанности их членов.
Из представленного заявителем свидетельства 18АВ № 045829 от 24.06.2014 г. о праве собственности на земельный участок, на котором расположено здание – гараж, следует, что данный земельный участок предоставлен заявителю не для ведения садоводства, дачного хозяйства, а предоставлен для обслуживания автотранспорта — мастерские автосервиса, станции технического обслуживания, автомобильные мойки, что противоречит положениям Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Следовательно Истец изначально был введен в заблуждение утверждением Ответчика о том, что для строительства объектов капитального строительства на его участке разрешения на строительство не требуется.
Доводы Ответчика о том, что спорный объект расположен в пределах санитарно-защитной зоны строящегося многоквартирного дома являются несостоятельными в силу нижеследующего.
Согласно экспертному заключению №314 от 02.02.2016, составленному ФБУЗ «Цент гигиены и эпидемиологии Удмуртской Республики», проект спорного объекта недвижимого имущества соответствует государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормам.
Также согласно данному заключению заявленный объект не оказывает сверхнормативного воздействия за пределами отведенного земельного участка и в соответствии с п. 1.2 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» не является источником воздействия на среду обитания и здоровье человека, следовательно, санитарно-защитная зона для данного предприятия не устанавливается (отсутствует).
Письмом от 29.02.2016 Истец уведомлял Ответчика о том, что при подготовке документации по планировке территории следует учесть размещение спорного объекта на его земельном участке. На данное письмо ГУАиГ Администрации города Ижевска ответило, что данное обращение было учтено в работе.
Кроме того, исходя из места расположения жилого дома, на строительство которого выдано разрешение и санитарно-защитная зона которого якобы нарушается строением Истца, использование земельного участка Истца в соответствии с его целевым назначением невозможно в принципе, что безусловно влечет неразумное ущемление прав землепользователя, в данном случае – Истца.
На основании изложенного просим суд:
1. Удовлетворить исковые требования в полном объеме.
2. Приобщить в материалы дела прилагаемые документы.
Приложения:
- Копия решения суда.
- Копия письма министерства природных ресурсов.
- Копия постановления 17ААС.
27.04.2017
____________________________ Р.Р. Ахмитшин
В Арбитражный суд Удмуртской Республики
426011, Удмуртская Республика, город Ижевск, ул. Ломоносова 5
Истец: индивидуальный предприниматель Владыкин Андрей Анатольевич
426000, Удмуртская Республика, город Ижевск, улица Молодежная, дом 59, квартира 166
Представитель: Ахмитшин Ринат Рашитович
426069 Удмуртская Республика, город Ижевск, улица Нижняя, дом 18
моб. 8 909 064 9292
Ответчик: Администрация муниципального образования «город Ижевск»
426070, Удмуртская Республика, город Ижевск, улица Пушкинская, дом 276
Дополнительные пояснения к исковому заявлению
о признании права собственности на самовольную постройку
(дело №А71-188/2017
В дополнение к доводам, изложенным в исковом заявлении и ранее поданных пояснениях к исковому заявлению сообщаем следующее.
В материалы дела по результатам проведенной судебной экспертизы представлено заключение экспертов №179-АС/17, выполненное экспертами ООО «Независимая экспертиза», Кравченко Павлом Сергеевичем и Шмыковым Вячеславом Викторовичем.
Данный экспертным заключением установлены следующие обстоятельства:
— в результате осмотра нежилого здания, имеющего кадастровый номер 18:26:030024:188, расположенного на земельном участке по адресу: Удмуртская Республика, г.Ижевск, улица Ворошилова, с кадастровым номером 18:26:030024:166, проведенных измерений, а также сравнения фактических параметров указанного объекта с требованиями нормативной документации, установлено, что данный объект соответствует строительным, градостроительным, противопожарным нормам.
— учитывая требования нормативной документации, Правила землепользования и застройки МО «город Ижевск», принимая во внимание параметры рассматриваемого объекта, установлено, что сохранение нежилого здания, имеющего кадастровый номер 18:26:030024:188, расположенного на земельном участке по адресу: Удмуртская Республика, г.Ижевск, ул.Ворошилова, с кадастровым номером 18:26:030024:166, не влечет за собой нарушение прав и охраняемых законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
При назначении экспертизы в судебном заседании присутствовал представитель Ответчика, который не возражал ни против формулировки вопросов, поставленных перед экспертами, ни против кандидатур предложенных экспертов и экспертного учреждения.
Данное заключение эксперта на сегодняшний день стороной Ответчика не оспорено, в частности, Ответчиком не указаны обстоятельства, на основании он которых считает, что заключение экспертов в части их выводов является недостоверным или неполным.
В данном случае, сторона Ответчика, подвергнув сомнению представленные Истцом в подтверждение доводов о соблюдении при возведении спорного здания требований строительных норм доказательства, тем не менее, не ставит вопрос о назначении соответствующей повторной или дополнительной судебной экспертизы, а также им не приведены доводы о том, допущены ли были при возведении спорных построек существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, а также создают ли они угрозу жизни и здоровью граждан.
В судебном заседании, состоявшемся 06 октября 2017 года, представителем Истца было заявлено ходатайство о допросе в судебном заседании специалиста Панюгина Н.А. на предмет того, установлены ли для автомастерских отдельные противопожарные требования. Возражая против удовлетворения данного ходатайства представитель Ответчика пояснил, что он не оспаривает тот факт, что для автомастерских отдельные противопожарные требования не установлены.
В то же время сторона Ответчика без предоставления допустимых и достаточных доказательств продолжает утверждать, что спорное строение несет собой риск жизни и здоровью третьих лиц. При этом Ответчиком не представлено доказательств того, что возведенная самовольная постройка нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан, что строительство выполнено в нарушении требований градостроительных и санитарных норм.
Между тем, выводы о том, что объект является потенциально опасным для жизни и здоровья граждан могут быть подтверждены только заключением специалиста или эксперта, а не ссылкой на нахождение объекта на определенном расстоянии от смежного земельного участка (Обзор судебно-арбитражной практики по спорам, связанным с самовольной постройкой, утвержден на заседании президиума Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2014 года № 6).
Доводы Ответчика о том, что спорный объект расположен в пределах санитарно-защитной зоны строящегося многоквартирного дома являются несостоятельными в силу нижеследующего.
Согласно экспертному заключению №314 от 02.02.2016, составленному ФБУЗ «Цент гигиены и эпидемиологии Удмуртской Республики», проект спорного объекта недвижимого имущества соответствует государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормам.
Также согласно данному заключению заявленный объект не оказывает сверхнормативного воздействия за пределами отведенного земельного участка и в соответствии с п. 1.2 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» не является источником воздействия на среду обитания и здоровье человека, следовательно, санитарно-защитная зона для данного предприятия не устанавливается (отсутствует).
Несмотря на наличие подобного заключения ФБУЗ «Цент гигиены и эпидемиологии Удмуртской Республики» стороной Ответчика не представлено иных доказательств, которые бы опровергали выводы данного органа, специализирующегося на подобных вопросах.
Ответчиком экспертное заключении №314 от 02.02.2016 по результатам санитарно- эпидемиологической экспертизы санитарно-защитной зоны построенного здания не оспорено, что свидетельствует о недоказанности позиции Ответчика (Постановление 20-го ААС от 21 марта 2016 г. по делу № А62-5361/2015).
В то же время замечания Ответчика, указанные ранее в отказах в выдаче разрешения на строительство, являются необоснованными в силу следующего:
— при строительстве здания не было предусмотрено использование крана, в связи с чем вероятность падения груза на соседние здания исключена.
— проектом предусмотрен постоянный забор в границах земельного участка.
— согласно п. 8.3. СП 4.13130.2013 в отношении спорного объекта достаточно одностороннего подъезда пожарных машин.
— на схемах раздела «ПЗУ» предусмотрены необходимые места для парковки.
— ст. 51 ГрК не требует предоставления с заявлением о выдаче разрешения на строительство согласованных цветовых решений. «Положение о ГУАиГ г. Ижевска» не содержит полномочий ГУАиГ г. Ижевска согласовывать цветовые решения.
— проектом не предусмотрено подключение здания к городским сетям. Наружное пожаротушение обеспечивается от пожарного гидранта между домами №42 и 62 по ул. Ворошилова города Ижевска.
— ст. 51 ГрК не требует предоставления с заявлением о выдаче разрешения на строительство отчета по инженерным изысканиям.
На основании изложенного просим суд:
- Удовлетворить исковые требования в полном объеме.
20.10.2017
____________________________ Р.Р. Ахмитшин
Решение о признании права пользования жилым помещением на условиях договора социального найма жилого помещения, признании права собственности на квартиру в порядке бесплатной приватизации
Кадушкина Регина Викторовна 24 Августа 2013ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ
Красногорский городской суд в составе:
председательствующего судьи Мороз В.М.
с участием адвоката Кадушкиной Р.В.
при секретаре ФИО7
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2, ФИО3 к Федеральному государственному учреждению «Центральное территориальное вправление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации, Департаменту жилищного обеспечения Министерства обороны Российской Федерации о признании права пользования жилым помещением на условиях договора социального найма жилого помещения, признании права собственности на квартиру в порядке бесплатной приватизации,
У С Т А Н О В И Л:
ФИО4, действующая в своих интересах и в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО11 Альб.Т. и ФИО11 Ар.Т., и ФИО3 обратились в суд с иском к ФГУ «Центральное территориальное вправление имущественных отношений» МО РФ, Департаменту жилищного обеспечения МО РФ о признании права пользования жилым помещением на условиях договора социального найма жилого помещения, признании права собственности на квартиру в порядке бесплатной приватизации.
В судебном заседании представители истцов ФИО8, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, и адвокат ФИО9, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ и ордера № от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования поддержали, в обоснование указали, что на основании договора социального найма жилого помещения за № от ДД.ММ.ГГГГ истице ФИО4 и членам ее семьи, состоящей из несовершеннолетних дочерей ФИО1, 2000 года рождения, и ФИО5, 2006 года рождения, и матери ФИО3 была предоставлена трехкомнатная , расположенная в доме-новостройке по адресу: . ДД.ММ.ГГГГ между истицей ФИО4 и ООО «СтройСервис», являющегося генеральным подрядчиком, был подписан акт приема-передачи спорного жилого помещения. В настоящее время истцы решили реализовать свое право на приватизацию занимаемого ими жилого помещения, однако по независящим от них обстоятельствам сделать этого не могут. Также пояснили, что истцов не регистрируют по месту жительства, поскольку в договоре социального найма номер дома, в котором расположено спорное жилое помещение указан как «ХХ», поскольку на тот момент дому-новостройке не был присвоен почтовый адрес. В свою очередь, в связи с реорганизацией Нахабинской КЭЧ, с которой был заключен договор социального найма жилого помещения, подписание дополнительного соглашения, в котором был бы уточнен номер дома-новостройки, затруднителен. Поскольку истцы занимают спорное жилое помещение на законных основаниях, ранее участие в приватизации не принимали, считает, что истцы и несовершеннолетние ФИО1 и ФИО5 имеют право на приобретение указанного выше жилого помещения в собственность бесплатно. На основании изложенного просили признать за ФИО4, Альб.Т., Ар.Т. и А.И. право пользования жилым помещением в виде , расположенной по адресу: , на основании договора социального найма № от ДД.ММ.ГГГГ, и признать за ФИО4, Альб.Т., Ар.Т. и А.И. право собственности по указанному выше адресу по 1/4 доли за каждым в порядке бесплатной приватизации.
Представители ответчиков — ФГУ «Центральное территориальное вправление имущественных отношений» МО РФ и Департамента жилищного обеспечения МО РФ в судебное заседание не явился. О времени и месте слушания дела были извещены надлежащим образом – телеграммами. Об уважительных причинах своей неявки суду не сообщили, письменных возражений не представили, о рассмотрении дела в свое отсутствие суд не просили.
При таких обстоятельствах, суд считает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие неявившихся представителей ответчиков в порядке заочного производства, постановив по делу заочное решение.
Выслушав объяснения представителей истцов, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО11 Альб.Т. и ФИО11 Ар.Т., и ФИО3 подлежат удовлетворению.
В соответствии с п. 1 ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Согласно ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от ДД.ММ.ГГГГ за № граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищные фонды, находящиеся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд) на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 — 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных данным законом, иными нормативными актами РФ и субъектов РФ. Жилые помещения передаются в общую собственность либо собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
Как усматривается в п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда от ДД.ММ.ГГГГ за № «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», что исходя из преамбулы к ст. ст. 1,2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими помещений на предусмотренных этим законом условиях, если они обратились с такими требованиями.
Соблюдение установленного ст. ст. 7, 8 Закона порядка оформления передачи жилого помещения обязательно как для граждан, так и должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде в собственность граждан (в частности вопрос о приватизации должен быть решен в двухмесячный срок, заключен договор на передачу жилья в собственность, подлежащий регистрации, со времени совершения которой и возникает право собственности граждан на жилое помещение).
Кроме того, согласно п. 5 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ требования граждан о бесплатной передаче жилого помещения в общую собственность всех проживающих в нем лиц либо в собственность одного или нескольких из них (в соответствии с достигнутым между этими лицами соглашением) подлежат удовлетворению независимо от воли лиц, на которых законом возлагается обязанность по передаче жилья в собственность граждан.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФГУ «Нахабинская КЭЧ района» МО РФ и ФИО4 был заключен договор социального найма жилого помещения за № (л.д. 15-19), на основании которого истице ФИО4 и членам ее семьи, состоящей из несовершеннолетних дочерей ФИО1, 2000 года рождения, и ФИО2, 2006 года рождения, и матери ФИО10, была предоставлена трехкомнатная , расположенная в доме-новостройке по адресу: , д. ХХ.
Из пояснений представителей истцов и материалов дела следует, что, поскольку на момент заключения договора социального найма жилого помещения, дому-новостройке, в котором расположена спорная квартира, еще не был присвоен почтовый адрес, номер дома был указан как «ХХ». В настоящее время указанному дому присвоен номер 3. Поскольку на сегодняшний день ФГУ «Нахабинская КЭЧ района» реорганизована, подписание дополнительного соглашения, в котором был бы уточнен номер дома-новостройки, затруднителен, в связи с чем, истцы лишены возможности в установленном законом порядке зарегистрироваться в спорном жилом помещении и приватизировать его.
Из материалов дела следует, что на основании решения жилищной комиссии истице ФИО4 и членам ее семьи была распределена трехкомнатная , расположенная в доме-новостройке по строительному адресу: , стр. шифр 26/119. В настоящее время указанному дому-новостройке присвоен почтовый адрес: .
ДД.ММ.ГГГГ между истицей ФИО4 и ООО «СтройСервис», являющимся генеральным подрядчиком, был подписан акт приема-передачи спорного жилого помещения (л.д. 34), из которого также следует, что предоставленная истцам квартира расположена в .
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд считает возможным исковые требования о признании за ФИО4, Альб.Т., Ар.Т. и А.И. права пользования жилым помещением в виде , расположенной по адресу: , на основании договора социального найма № от ДД.ММ.ГГГГ, удовлетворить.
Из представленной выписки из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 33) следует, что собственником спорного жилого помещения является Российская Федерация, право оперативного управления в отношении указанного жилого помещения зарегистрировано за ФГКУ «Специальное территориальное управление имущественных отношений» Минобороны РФ.
С учетом вышеизложенного и принимая во внимание, что истцы и несовершеннолетние ФИО1 и ФИО5 занимают спорное жилое помещение на законных основаниях, в приватизации каких-либо иных жилых помещений не участвовали (л.д. 37-50) и право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения не использовали, суд считает возможным исковые требования удовлетворить и признать за истцами и несовершеннолетними ФИО1 и ФИО5 право собственности квартиру по вышеуказанному адресу и прекратить право собственности Российской Федерации на данное жилое помещение.
Согласно ст. 28 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» решение суда, установившее право на недвижимое имущество и вступившее в законную силу, является основанием для проведения регистрирующим органом регистрации права, установленного судом.
С учетом изложенного, на основании ст. ст. 1, 2, 4, 8 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и руководствуясь ст. ст. 233-235, 194-198 ГПК РФ, суд,
Р Е Ш И Л :
Исковые требования ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2, ФИО3 — удовлетворить.
Признать за ФИО4, ФИО1, ФИО2, ФИО3 право пользования жилым помещением виде трехкомнатной , расположенной по адресу: , на основании договора социального найма жилого помещения за № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФГУ «Нахабинская КЭЧ района» и ФИО4.
Признать за ФИО4, ФИО1, ФИО2, ФИО3 право общей долевой собственности по 1/4 доле за каждым на трехкомнатную , расположенную по адресу: .
Прекратить право собственности Российской Федерации на , расположенную по адресу: .
Решение является основанием для проведения государственной регистрации права собственности ФИО4, ФИО1, ФИО2, ФИО3 на квартиру по указанному выше адресу.
Ответчики вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение 7 дней со дня вручения им копии этого решения суда.
Заочное решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский областной суд через Красногорский городской суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиками заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, — в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья Красногорского
городского суда
В.М. Мороз
Что такое соглашение о признании в кооперативной продаже? — Управление кооперативами и кондоминиумами города Нью-Йорка
При закрытии кооператива, если вы получаете ипотеку для финансирования покупки, вы заметите, что управляющий агент передает не менее двух оригиналов Соглашения о признании банку, ссужающему вам средства, а затем оригинал также хранится у управляющего недвижимостью здания. Итак, что такое Соглашение о признании и зачем оно нам?
Соглашение о признании довольно легко расшифровать, если вы знакомы с теорией владения кооперативом.В отличие от кондоминиума, где квартира является платной формой собственности, вы покупаете акции корпорации в кооперативе. Вместе с акциями, которые представлены вам в форме сертификата акций, вы также получаете договор аренды, который позволяет вам, как покупателю указанных акций, проживать в квартире при соблюдении изложенных условий. в самой аренде. Таким образом, по сути, вы не покупаете квартиру, вы покупаете сертификат акций с правом занимать квартиру, прикрепленную к акциям.Понял? Хороший.
Теперь, когда мы знаем, что покупатель на самом деле покупает, мы можем сделать следующий шаг в сторону вашего банка и того, на что он имеет право. При закрытии банк получит оригинал сертификата на акции и договор аренды, которые будут храниться до тех пор, пока квартира не будет продана или кредит не будет погашен (в зависимости от того, что наступит раньше). В дополнение к этим документам банк также запросит Соглашение о признании.
Это соглашение представляет собой трехсторонний договор, предоставляемый банком (обычно требуется соглашение о признании «Aztec») с Советом директоров, кредитным банком и покупателем, который оформляет отношения между кредитным банком и Кооперативом.Кооперативная корпорация посредством этого документа признает отношения и обязуется предупреждать кредитора, если акционер своевременно не уплатит кооперативную плату за обслуживание или другие сборы.
Помимо вышеуказанной информации, Соглашение о признании также закладывает основу для уведомления кредитора, если акционеру следует сдавать свою квартиру в субаренду, рефинансировать ссуду, получить дополнительное финансирование или продать свою квартиру. Кредитор должен быть проинформирован и подписан по всем этим вопросам, прежде чем Кооператив сможет приступить к утверждению.
Для менеджера Соглашение о признании, безусловно, полезно, когда акционер отказывается платить алименты в течение нескольких месяцев. Если у здания, которым мы управляем, есть двухмесячный период, когда акционер обращается в суд за неуплату обслуживания, мы можем сначала предупредить их банк в соответствии с условиями Соглашения о признании, что они не платят за обслуживание и часто , банк вмешается и либо форсирует выпуск, либо заплатит кооперативу, пока они работают со своей стороны, чтобы оказать давление на акционера.Бывают случаи, что невыплата алиментов согласуется с невыплатой ипотечного кредита акционером, поэтому банк может попытаться в конечном итоге лишить права собственности на эти единицы.
При этом, если у вас есть какие-либо дополнительные вопросы о закрытии кооперативного подразделения или о чем-либо, связанном с управлением имуществом, не стесняйтесь обращаться к Марку Левину из Excel Bradshaw Management Group, LLC по электронной почте по адресу [электронная почта защищена].
Применение МСФО в сфере недвижимости
% PDF-1.5 % 6318 0 объект > / Метаданные 6347 0 R / Страницы 6315 0 R / StructTreeRoot 623 0 R / Тип / Каталог >> эндобдж 6347 0 объект > поток 11.6958.2683333333333341022017-12-05T06: 00: 33.337-05: 00Microsoft® Word 2013PwC6f33d0879e01e66261f20ffae5ff69cbdc6ee76b944121 недвижимость, применение МСФО, МСФО, управление недвижимостью, жизненный цикл недвижимого имущества, руководство Microsoft Word 2013 4911 Microsoft® Word 2013: Microsoft : 03.000Z2017-12-01T06: 49: 03.000-05: 002017-11-29T07: 52: 31.000-05: 00application / pdf2017-12-05T06: 06: 48.845–05: 00
Покупка кооператива в Нью-Йорке: все, что вам нужно знать — Йореево
Многие люди, особенно те, кто живет за пределами Нью-Йорка, имеют лишь смутное представление что такое кооперативное здание.Конечно, они знают, что это какая-то квартира, но детали часто в лучшем случае туманны. Йореево предоставит вам все, что вам нужно знать, прежде чем покупать кооператив в Нью-Йорке!
Что такое кооператив в Нью-Йорке?
Стоит ли покупать кооператив в Нью-Йорке?
Что покрывает плата за обслуживание кооператива?
Что такое оценка?
Что такое процесс утверждения правления кооператива?
Как сделать предложение о совместной игре?
Почему кооперативным покупателям обычно отказывают?
Следует ли мне использовать агента по недвижимости для покупки кооператива?
Что такое кооператив в Нью-Йорке?
Co-op — это сокращение от «кооператив».«Когда вы покупаете кооперативную квартиру, вы фактически покупаете акции корпорации, которой принадлежит это здание. Это может показаться странным, учитывая, что листинг кооператива рекламирует конкретную квартиру, но технически покупатель покупает акции. Точно так же, как вы можете купить 100 акций Apple, вы можете купить 100 акций 123 Main Street Corporation.
Это можно сравнить с кондоминиумами, в которых вы покупаете конкретную единицу, или с домом, где вы, очевидно, покупаете дом целиком. С юридической точки зрения и квартиры, и дома являются «недвижимостью».«Кооперативы, с другой стороны, являются« личной собственностью », потому что вы покупаете акции, а не недвижимость».
Не волнуйтесь — если вы купите кооператив, у ваших коллег-акционеров не будет ключа от вашей квартиры.
Каждому собственнику предоставляется право занимать определенную квартиру. Это называется «имущественная аренда» этой квартиры. Думайте о частной аренде и акциях как о пакетной сделке — вы получаете доли в общем здании плюс право жить в квартире, которую вы «купили».«
Если вы специально не ориентируетесь на кондоминиумы, вы обязательно рассмотрите возможность кооператива, поскольку они составляют около 75% многоквартирных домов Нью-Йорка.
Стоит ли покупать кооператив в Нью-Йорке?
Большинство людей в Нью-Йорке быстро ненавидят кооперативы. Просто выполните поиск по запросу «кооперативные страшилки», и вы найдете множество занимательных историй. Но важно отметить, что каждый кооператив устанавливает свои правила. Есть супер-непринужденные кооперативы и другие, которые взвешивают все. Так что, несмотря на общие рекомендации, не забудьте получить подробную информацию о любом строении, которое вы планируете.
Недостатки покупки кооператива
Давайте рассмотрим некоторые очевидные и широко известные недостатки, когда речь идет о кооперативах:
Процесс утверждения Советом директоров
Когда вы покупаете кооператив, приготовьтесь к особенно агрессивному процессу утверждения. Правление может попросить практически все, и вы можете либо подчиниться, либо перенести свой бизнес в другое место — никаких переговоров. Мы рассмотрим некоторые общие компоненты приложения для платы позже, но пока достаточно сказать, что совместные приложения более сложны и занимают больше времени, чем совместное приложение.
Ограниченная субаренда (возможность аренды)
Субаренда (термин для кооператива для аренды) имеет тенденцию быть более строгой в кооперативах, поскольку вам необходимо следовать политике субаренды здания и получать одобрение совета для каждой субаренды. Субаренда может быть категорически запрещена или иметь какие-либо ограничения. Опять же, это зависит от конкретного кооператива. Обычно кооператив требует, чтобы акционер проживал в подразделении в течение определенного периода времени и / или ограничивает частоту сдачи своего подразделения в субаренду.
Flip Tax
Налог на переворот — это плата, уплачиваемая зданию при продаже. Точно так же, как налоги на перевод в Нью-Йорке и Нью-Йорке, вы не можете их избежать. Хотя флип-налоги иногда встречаются в кондоминиумах, они гораздо чаще встречаются в кооперативах.
Флип-налог — это даже не обязательно плохо. Если вы планируете владеть квартирой на долгое время, это большой плюс. Каждый раз, когда кто-то продает, этот налог зачисляется на банковский счет здания, и вы, как акционер, частично владеете этим счетом.При прочих равных, у здания с подоходным налогом будет более низкая плата за обслуживание.
Йореево провела выборку и обнаружила, что наиболее распространенный налог на переворот, безусловно, составляет 2% от продажной цены, и у большинства кооперативов он есть.
Пул мелких покупателей
Из-за строгих финансовых требований и ограничений иностранных покупателей меньшее количество покупателей может иметь право на покупку кооператива. Меньшее количество покупателей означает более низкие цены при прочих равных условиях. Это не совсем минус, это положительный момент при покупке, но все же это следует учитывать.
Преимущества покупки кооператива
Кооперативная стоимость за вычетом
По всем вышеперечисленным причинам кооперативы стоят меньше, чем кондоминиумы. В очень широком смысле мы бы сказали, что на 20–30% меньше. Это, без сомнения, причина №1, по которой покупатели в конечном итоге выбирают кооператив, а не кондоминиум.
Снижение затрат на закрытие
Затраты на закрытие кооперативов намного ниже, потому что обменивается личная собственность (акции и имущественная аренда), а не недвижимость.Это позволяет покупателям кооперативов избежать уплаты налога на регистрацию ипотеки, который применяется только к недвижимости. Кооперативы также не требуют страховки титула, поскольку кооператив точно знает, кому принадлежит каждая единица в любой момент времени.
Безопасность
После того, как вы попадаете в кооператив, процесс подачи заявки работает в вашу пользу. Большинство приложений для кондоминиумов не включают в себя проверку биографических данных, в то время как кооперативы обычно это делают. В результате вы можете быть уверены, что ваши соседи по кооперативному режиму будут безупречно чистыми.
Устойчивость
Кооперативы часто, а может быть, всегда предъявляют более строгие финансовые требования, чем банк. Требуется минимальный первоначальный взнос в размере 20%, и покупатели должны иметь отношение долга к доходу ниже 30%, а часто и ниже 25%.
Эти повышенные финансовые требования — одна из причин, по которой Нью-Йорк не считал жилищный кризис таким серьезным, как остальная часть страны в 2008 году. Кооперативы в основном не позволяли банкам выдавать агрессивные ссуды.
Это существенный плюс, поскольку меньше всего вам нужно, чтобы продавец в вашем доме был вынужден торговать.Когда кому-то нужно продать, особенно на плохом рынке, это обычно будет по низкой цене. Принудительная продажа может изменить цены для всего здания, поскольку сделка будет частью будущих расчетов.
Что покрывает плата за обслуживание кооператива?
Плата за обслуживание кооператива объединяет налоги на недвижимость и общие сборы в один ежемесячный платеж. В отличие от кондоминиума, где вы получаете отдельный счет за каждую.
Это все один платеж, потому что помните, что на самом деле вы не являетесь владельцем квартиры.Вы владеете долями в здании, и счет по налогу на имущество получает все здание, а не отдельные владельцы.
Плата за обслуживание обычно составляет около 50% налога на недвижимость и 50% общих сборов. В конце каждого года владельцы кооперативов получают от управляющей компании форму, в которой им сообщается, сколько была их доля в налогах на недвижимость.
Общие расходы на техническое обслуживание идут на все необходимое для эксплуатации здания — оплату швейцарам, уборку коридоров, вывоз мусора и т. Д.
Техническое обслуживание также может охватывать запланированные капитальные улучшения, такие как покраска коридоров или нового вестибюля.
Что такое оценка?
Все кооперативы имеют резервный фонд. Вы можете думать об этом как о текущем счете здания, и он используется для оплаты повседневных расходов. Также есть лишние деньги на непредвиденные расходы, но иногда их не хватает.
Например, если крыша начинает протекать, ее нужно немедленно ремонтировать, а крыша стоит недешево.Если в резервном фонде недостаточно денег, большинство кооперативов проведут «оценку». Это когда к счету на содержание каждого акционера добавляется дополнительная сумма.
У аттестации обычно есть конкретная причина — крыша в приведенном выше примере — и четкая дата окончания. Как только расходы оплачены, оценка заканчивается.
Оценки также могут быть добровольными. Если здание хочет переделать коридоры, они могут заплатить за это оценкой.
Что такое процесс утверждения правления кооператива?
Получение утверждения советом директоров кооператива состоит из трех компонентов —
Удовлетворение финансовых потребностей кооператива
Практически каждый кооператив требует как минимум 20% первоначального взноса.Некоторые доводят авансовые платежи до предела и фактически позволяют делать покупки только за наличные.
Но даже если у вас много денег, вам все равно необходимо приемлемое соотношение долга к доходу (или «DTI»). Таким образом совет измеряет вашу способность производить ежемесячные платежи. Они сложат все ваши ежемесячные платежи и разделят их на ваш ежемесячный доход.
Обычно ежемесячные платежи составляют просто ипотеку плюс техническое обслуживание, но если у вас есть студенческий долг, аренда автомобиля и т. Д., Все это также будет включено.
Большинство кооперативов хотят, чтобы это число было ниже 30% или даже 25%. Если он выше, некоторые здания все еще могут позволить вам покупать, если вы поместите год или два платежа за обслуживание на условное депонирование при закрытии. Это часто рассматривается для людей, у которых много активов, но небольшой доход.
Последний показатель — «ликвидность после закрытия». Это просто количество месяцев выплат наличными, акциями и любыми другими ликвидными активами после закрытия. Все, что вам не следует продавать (например, пенсионные сбережения) или что трудно продать (например, недвижимость), скорее всего, не будет рассматриваться.Большинство зданий хотят видеть ликвидность в течение 12 или 24 месяцев после закрытия.
Кооперативыпредъявляют строгие финансовые требования, чтобы избежать принудительной продажи. Если кто-то потянется за самой дорогой квартирой, которую он может получить, и потеряет работу на следующий день после закрытия, ему придется продать. Это плохой исход для всех — покупателя, других акционеров и совета директоров.
Заполните заявку на покупку кооператива
Для большинства совместных приложений требуется:
- Заполненная заявка на покупку с описанием сделки и сторон
- Копия подписанного договора купли-продажи
- Полный финансовый отчет, содержащий как минимум самую последнюю выписку по каждому перечисленному счету
- 2+ личных рекомендательных письма
- 2+ профессиональных рекомендательных письма
- Рекомендательное письмо домовладельца
- Свидетельство о приеме на работу
- Полная федеральная налоговая декларация за последние два года
- Разрешение на проведение проверки кредитоспособности и биографии
- Подтверждение домашних правил
- Раскрытие свинцовой краски, постельных клопов и спринклерных оросителей
- Если финансирование, заявка на кредит, письмо-обязательство и соглашения о признании
- Проверяет регистрационный взнос, депозит и другие сборы
После рассмотрения вашей заявки у совета директоров есть три варианта: задать вопросы, пригласить вас на собеседование или отклонить заявку.Если ваша покупка будет отклонена, обычно это происходит на этом этапе.
Пройти собеседование с советом директоров кооператива
Интервью с советами по кооперативному режиму имеют плохую репутацию, но не так уж и плохи. Хотя вы должны быть готовы к полноценному собеседованию, похожему на собеседование, обычно совет директоров просто хочет поприветствовать вас в здании. Они могут спросить вас о себе или о вашем заявлении, но если бы возникли какие-либо существенные проблемы, они, вероятно, были бы решены до того, как назначить собеседование.Члены совета директоров не хотят тратить свое время, поэтому попасть на собеседование с советом директоров — очень обнадеживающий шаг.
Как сделать предложение о совместной игре?
Поскольку листинговый агент должен быть уверен, что вы удовлетворяете финансовым требованиям совета директоров, для того, чтобы сделать предложение о кооперативе, требуется дополнительная информация. Помимо фактического предложения и предварительного одобрения ипотеки, вам также необходимо подать финансовый отчет REBNY. Это позволяет быстро получить представление о ваших финансовых показателях.
Если у листингового агента или продавца есть вопросы, вам придется на них ответить.Они должны быть уверены, что любое предложение, которое они примут, будет одобрено советом директоров.
У нас был клиент, который рассердился, когда агент по листингу спросил, почему у него такой высокий доход, но ограниченные активы. Мы поняли, откуда пришли обе стороны. Клиент нашел вопрос агрессивным, но агент по листингу знал, что правление собирается задать вопрос. Проще говоря, процесс подачи заявок в кооперативном режиме подходит не всем.
Имейте в виду, что любая информация, запрашиваемая на этом этапе, также будет включена в заявку на правление, которую рассмотрит агент по листингу.
Почему кооперативным покупателям обычно отказывают?
Когда правление отклоняет кандидатуру, они не обязаны (и обычно не делают) никаких объяснений. Продавец даже не получает объяснений. Хотя у нас нет данных, подтверждающих это, наш опыт подсказывает, что большинство отказов происходит по финансовым причинам.
Например, предположим, что требуется 30% DTI, но покупатель с 32% DTI делает очень сильное предложение. Продавец может рискнуть и надеяться, что его одобрят. Или, может быть, DTI покупателя в среднем ниже 30%, но волатильна из года в год.Правление может посчитать это слишком рискованным.
Совет директоровтакже хочет видеть хорошие рекомендательные письма — как личные, так и профессиональные. Если что-то в письме неправильно натирает доску, они могут не принять заявку. Агент однажды сказал нам, что у нее был отказ от покупателя, и единственное, на что она могла указать, — это личное рекомендательное письмо, в котором упоминалось, что покупатель любит готовить особенно острые блюда.
Иногда правление отклоняет кандидата, потому что он слишком хорошо работает.Если продавец не заботится о деньгах (а таких людей в Нью-Йорке несколько!) И просто хочет, чтобы процесс закончился, он может предложить квартиру своему приятелю или соседу по низкой цене. Поскольку это влияет на стоимость здания, совет директоров часто отклоняет эти транзакции «ниже рыночной стоимости».
Следует ли мне использовать агента по недвижимости для покупки кооператива?
Многие покупатели думают, что могут сэкономить кучу денег, если откажутся от использования брокера покупателя по недвижимости. Это справедливое предположение, но продавец в любом случае платит одинаковую комиссию.Большинство соглашений о листинге заключаются в том, что продавец платит листинговому брокеру 5% или 6%, а затем, если у покупателя есть брокер, комиссия будет разделена 50/50. Листинговые брокеры любят непредставленных покупателей, потому что им платят вдвое больше.
По этой причине при покупке у вас должен быть брокер. У вас будет кто-то, кто будет заботиться о ваших интересах и вести переговоры от вашего имени. Более того, вы можете использовать брокера покупателя, который предоставляет скидки на комиссию (например, Yoreevo!). При возврате комиссии ваш брокер передает вам часть своей комиссии при закрытии сделки.Клиенты Йореево получают скидку в размере двух третей от общей комиссии, чаще всего 2% от покупной цены, которая часто покрывает расходы на закрытие кооператива!
Бруклинские арендаторы квартир выступают против планов домовладельца установить технологию распознавания лиц
Atlantic Plaza Towers — это жилой комплекс из 718 квартир в бруклинском районе Браунсвилл, который в основном является афроамериканцем. Жильцы там борются с планами домовладельца установить в их доме технологию распознавания лиц.
Арендодатель, Nelson Management Group, подал заявку на установку технологии в службу New York State Homes & Community Renewal (NYSHCR), которая может утвердить или отклонить запрос.
Это первый раз, когда управляющий недвижимостью подал заявку на технологию распознавания лиц в NYSHCR в соответствии с The Brooklyn Eagle .
Жильцы, которые обычно используют брелок для доступа в здание, заявляют, что планы по распознаванию лиц проблематичны по нескольким причинам.130 жителей подали петицию против технологии.
[Связано: ИСКУССТВЕННЫЙ ИНТЕЛЛЕКТ И АЛГОРИТМЫ: ИНСТРУМЕНТЫ 21-ГО ВЕКА ДЛЯ РАСИЗМА]
Во-первых, как и в других городских районах Бруклина, таких как Бедфорд-Стайвесант и Бушвик — когда-то в основном афроамериканские общины — Браунсвилл подвергается джентрификации. Рядом с восточным районом Нью-Йорка в Бруклине, недалеко от Манхэттена и относительно низкой арендной платы.
Арендаторы говорят, что технология распознавания лиц — это способ повысить благоустройство района и привлечь больше посторонних
Во-вторых, есть проблемы с конфиденциальностью данных.«Жители не должны жить в страхе, что арендодатели отслеживают их приход и уход и собирают конфиденциальные данные об арендаторах и их гостях», — говорится в письме Союза гражданских свобод Нью-Йорка, согласно The Brooklyn Eagle .
Наконец, существуют проблемы со способностью технологии распознавания лиц сканировать темную кожу.
Предлагаемая технология произведена StoneLock. В заявлении по электронной почте от генерального директора StoneLock Коллин Данлэп на номер BLACK ENTERPRISE она обратилась к некоторым проблемам:
«В отличие от систем наблюдения, которые фиксируют фотографии широкой публики, StoneLock взаимодействует только с зарегистрированными пользователями и не осуществляет наблюдение за пользователем после авторизации доступа в помещения.
Чтобы поддерживать оптимизированную систему, пользовательские данные (даже 5% профиля пользователя) никогда не покидают систему, всегда существуют либо на шлюзе, либо передаются в GO под контролем клиента. StoneLock не имеет доступа к каким-либо пользовательским данным и не может предоставить какие-либо пользовательские данные в ответ на правительственный или сторонний запрос ».
Представитель Nelson Management Group сообщил в заявлении по электронной почте, что петицию подписали всего 130 из более чем 2100 арендаторов.Они также указали, что распознавание лиц «раньше применялось в многоквартирном жилом секторе, в том числе в Knickerbocker Village в Нижнем Ист-Сайде и в апартаментах Morris Avenue в Бронксе, принадлежащих Omni New York LLC».
Управляющая компания также обратилась к арендаторам в своем заявлении:
«Nelson Management Group уделяет приоритетное внимание выявлению и внедрению передовых технологий во всех наших объектах, чтобы создать более безопасную среду для арендаторов и предоставить жилье высочайшего качества на рынке со стабильной арендной платой.Единственная цель внедрения этой технологии — продвигать этот приоритет и поддерживать безопасность жителей.
Нам еще предстоит установить что-либо, связанное с системой распознавания лиц. Для предлагаемых обновлений мы привлекли ведущего поставщика технологий безопасности, который гарантирует право собственности на то, что собранные данные никогда не будут переданы третьим лицам и полностью зашифрованы. Мы ценим участие арендаторов в этом вопросе и с нетерпением ждем отзывов от DHCR [отдела жилищного и общественного обновления].Как всегда, мы будем соблюдать рекомендации DHCR и держать арендаторов в курсе реализации, если мы продвинемся вперед с этим обновлением технологии безопасности ».
Пресс-секретарь по вопросам жилищного строительства и обновления сообщества штата Нью-Йорк Чарни Соше также отправила заявление:
«Управление аренды домов и сообществ штата Нью-Йорк вчера получило возражения Brooklyn Legal Services от имени арендаторов в отношении заявления владельца об изменении услуг, и это заявление продолжает оставаться на рассмотрении.”
— Примечание редакции: Обновлено с учетом комментариев от NYSHCR
Часто задаваемые вопросы (FAQ) О биржах 1031
Подходит ли моя собственность?
Любая собственность, предназначенная для производительного использования в торговле или бизнесе или для инвестиций, может быть обменена на аналогичную собственность. Подобное относится к характеру инвестиций, а не к форме. Любой тип инвестиционной собственности можно обменять на другой тип инвестиционной собственности.Односемейную резиденцию можно обменять на дуплекс, землю под торговый центр или офис на апартаменты. Подойдет любая комбинация. Обменник имеет возможность изменять инвестиционные стратегии для удовлетворения своих потребностей.
Вы не можете торговать партнерскими акциями, нотами, акциями, облигациями, доверительными сертификатами или другими подобными предметами. Вы не можете обменивать инвестиционную собственность на частное жительство, собственность за границей или «акции в торговле». Дома, построенные застройщиком и выставленные на продажу, продаются со склада.Если инвестор покупает «ремонтники» и продает их, как только они улучшаются, недвижимость может рассматриваться как находящаяся в продаже и не подлежит обмену.
Если инвестор пытается произвести обмен слишком быстро после того, как собственность приобретена, или торгует большим количеством объектов собственности в течение года, инвестор может считаться «дилером», а собственность может считаться акциями в торговле. Лица, имеющие дело с акциями в торговле, называются дилерами, и им не разрешается обменивать свою недвижимость, если они не могут доказать, что она была приобретена и удерживается исключительно для инвестиций.Нет четких указаний относительно того, что считать дилером. Цель и мотивация приобретения и использования недвижимости, продолжительность владения недвижимостью и основной бизнес владельца могут быть учтены при определении того, является ли недвижимость собственностью дилера.
Если мы обнаружим, что отброшенный актив действительно соответствует критериям обмена 1031, следующий вопрос заключается в том, какое имущество будет заменено. Как обсуждалось ранее, раздел 1031 применяется как к «недвижимое имущество», и «личное имущество». Основное различие между обменом личным имуществом и обменом недвижимым имуществом — это определение подобия.
Что не подходит для обмена 1031?
Имущество, предназначенное для производительного использования в торговле или бизнесе или для инвестиций, подлежит обмену 1031.
Налоговый кодекс специально исключает некоторую собственность, даже если она используется в торговле, бизнесе или для инвестиций. Эти исключенные объекты собственности обычно включают акции, облигации, векселя, ценные бумаги и доли участия в товариществах.
Недвижимость, предназначенная «в основном для продажи», также исключается. Это исключенное свойство будет включать коммерческий инвентарь. Что касается недвижимости, это означает собственность, приобретенную с намерением ее продать, например, земельный участок для ремонта или пустующий участок под строительство дома. Инвестор, который «переворачивает» жилую недвижимость, или частный застройщик могут быть классифицированы как дилер.
Основное место жительства обычно не соответствует критериям обмена, потому что оно не используется в торговле, бизнесе или инвестициях. Тем не менее, та часть основного жилья, которая используется в торговле или бизнесе или для инвестиций, может иметь право на обмен 1031.
Как мне начать работу с 1031 Exchange?
Начать работу с обменом так же просто, как позвонить своему координатору обмена. Перед совершением звонка вам будет полезно получить информацию о сторонах транзакции (например, имена, адреса, номера телефонов, номера файлов и т. Д.). Во время телефонного разговора координатор обмена задаст вопросы об отказе от собственности и о любой предлагаемой на замену собственности.
Начальное обсуждение будет сильно отличаться от компании к компании в зависимости от количества запрошенных деталей.Фактической информации, необходимой для структурирования базового отложенного обмена, очень мало. Мы в Equity Advantage подходим к этому процессу более глубоко; нам нравится активная, а не реактивная позиция. Чем больше мы понимаем цели наших клиентов, тем лучше мы готовы помочь им в их достижении. По этой причине мы поощряем наших потенциальных клиентов как задавать вопросы, так и отвечать на наши.
Как выбрать фасилитатора?
При подготовке к обмену обратитесь в компанию, занимающуюся обменом.Вы можете получить имена посредников в Интернете, адвокатов, бухгалтеров, эскроу-компаний или агентов по недвижимости. Фасилитаторы не должны действовать как «агенты», а также в качестве фасилитаторов. Эскроу-компании, поверенные, агенты по недвижимости и т. Д. Являются агентами и не должны использоваться в качестве посредников. Задайте вопросы о применяемых процедурах и помощи, которую они могут предоставить в случае возникновения проблем. Цена, хотя и важна, не должна быть определяющим фактором. Комиссия за обмен обычно составляет от 400 до 750 долларов, причем разница в цене часто отражает разницу в услугах.Вы можете получить копии документов, которые фасилитатор будет использовать для проверки вашим адвокатом.
Каковы требования по времени при обмене?
С момента закрытия отказа от собственности у инвестора есть 45 дней, чтобы назначить потенциальную заменяющую собственность, и в общей сложности 180 дней с момента закрытия, чтобы приобрести заменяющую собственность.
Требования к идентификации: Инвестор должен идентифицировать заменяющую собственность до полуночи 45-го дня.Инвестор обычно номинирует три потенциальных объекта недвижимости любой стоимости, а затем приобретает один или несколько из трех в течение 180 дней. Обычно достаточно обычного адреса или однозначного описания. Если инвестору необходимо определить более трех объектов недвижимости, рекомендуется проконсультироваться с вашим координатором 1031.
С какими ограничениями я сталкиваюсь при идентификации моего замещающего имущества (а)?
Как Exchangor, вы должны предоставить «недвусмысленное описание» потенциальной замещающей собственности на 45-й день или ранее после закрытия отказа от собственности.(Достаточно юридического описания или адреса собственности). Если вы хотите идентифицировать или приобрести несколько объектов недвижимости, вы должны следовать одному из следующих правил:
- Определите до трех объектов недвижимости любой стоимости с намерением приобрести хотя бы одну.
- Укажите более трех объектов недвижимости, совокупная стоимость которых не превышает 200% рыночной стоимости переданной собственности.
- Укажите более трех объектов недвижимости с совокупной стоимостью, превышающей 200% от переданной собственности, зная, что 95% рыночной стоимости всех идентифицированных объектов недвижимости должны быть приобретены.
Какие затраты на закрытие сделки можно оплатить обменными фондами, а какие нельзя?
IRS устанавливает, что для того, чтобы расходы по закрытию оплачивались из обменных фондов, эти затраты должны рассматриваться как Нормальные транзакционные издержки. Нормальные транзакционные издержки, или расходы на обмен, классифицируются как уменьшение начальной загрузки и увеличение базы, где расходы, не связанные с обменом, считаются налогооблагаемой загрузкой. В следующей таблице указано, что считается Нормальными транзакционными затратами, а что не считается.
ДА (обменные расходы) | NO (безобменные расходы) | МОЖЕТ БЫТЬ |
|---|---|---|
| Комиссия по продажам | Распределение арендной платы | Сборы за экспертизу |
| Юридические сборы | Коммунальные услуги | Сборы за инспекцию / тестирование |
| Комиссия компании Finders | Очки | |
| Комиссия за условное депонирование | Страхование ипотеки | |
| Сборы за проверки / испытания | Страхование имущественной ответственности | |
| Налоги на перевод | Сборы за подачу заявления | |
| Сборы за страхование титула | Страхование титула кредитора | |
| Плата за запись | Комиссия за допущение | |
| Налог на имущество | Сборы домовладельцев | |
| Обменные комиссии | Ремонт / термитные работы | |
| Комиссия за курьеров | Залоговые депозиты | |
| Сборы за документы | Сборы за приобретение ссуды на замену имущества | |
| Комиссия за выписку | ||
| Налоговая служба | ||
| Сборы за обработку | ||
| Нотариальные сборы |
Если обменник хочет снять деньги с биржи для оплаты внебиржевых расходов, он должен сделать это при закрытии, и на уплаченную сумму будут взиматься налоги.Взятие денег на расходы, не связанные с обменом, когда деньги находятся у посредника по обмену, может поставить под угрозу обмен.
Можно ли понизить стоимость и уменьшить сумму долга, имеющегося у меня в собственности?
Обмен — это не предложение «все или ничего». Вы можете продолжить обмен, даже если вы потратите немного денег, чтобы использовать их любым удобным для вас способом. Однако вы будете обязаны уплатить налог на прирост капитала с разницы («загрузка»).
Можно ли обменять загородный дом?
Ответ — «да», если жилище соответствует требованиям, изложенным в Порядке получения доходов на 2008-16 гг.Действует с 10 марта 2008 г. Эта процедура получения доходов прояснила то, что когда-то считалось запутанной областью из 1031 биржи. Квалификация следующая:
Выброшенное имущество
- Срок владения загородным домом не менее 24 месяцев непосредственно перед обменом *;
- На каждый из двух-12-месячных периодов дом для отпуска сдается другому лицу по справедливой аренде на 14 дней или более; и
- Домовладелец ограничивает свое использование загородного дома не более чем 14 днями или 10% от количества дней в течение 12-месячного периода, в течение которого дом для отдыха сдается по справедливой арендной стоимости.
* Для этой цели первый 12-месячный период, непосредственно предшествующий обмену, заканчивается в день, предшествующий обмену (и начинается за 12 месяцев до этого дня), а второй 12-месячный период заканчивается за день до первого Начинается 12-месячный период (и начинается за 12 месяцев до этого дня).
Заменяемая собственность
- Период владения после обмена составляет не менее 24 месяцев *;
- На каждый из двух-12-месячных периодов дом для отпуска сдается другому лицу по справедливой аренде на 14 дней или более; и
- Домовладелец ограничивает свое использование загородного дома не более чем 14 днями или 10% от количества дней в течение 12-месячного периода, в течение которого дом для отдыха сдается по справедливой арендной стоимости.
* Для этой цели первый 12-месячный период сразу после обмена начинается на следующий день после обмена, а второй 12-месячный период начинается в день после окончания первого 12-месячного периода.
Вот пример для анализа этой процедуры получения дохода. Предположим, что налогоплательщик владеет пляжным домом с 4 июля 2002 года. Налогоплательщик и его семья пользуются пляжным домом каждый год с 4 июля по 3 августа (30 дней в году). Остальную часть года у налогоплательщика есть дом. имеется в аренду.Теперь налогоплательщик договорился о продаже своего пляжного дома, так что право собственности на дом переходит 5 мая 2008 года. В соответствии с процедурой получения доходов Налоговое управление США рассмотрит два 12-месячных периода: (1) с 5 мая 2006 года по 4 мая. , 2007 и (2) с 5 мая 2007 года по 4 мая 2008 года. Чтобы иметь право на обмен 1031, налогоплательщик должен был ограничить свое использование пляжного домика либо 14 днями (чего он не делал), либо 10% от арендованные дни. Таким образом, IRS необходимо будет выяснить, что налогоплательщик действительно арендовал дом по справедливой рыночной стоимости на 300 дней каждый в течение двух 12-месячных периодов, чтобы дом для отдыха имел право на обмен 1031.
Как всегда, ваш CPA и / или адвокат могут проконсультировать вас по этому налоговому вопросу.
Какая информация необходима для структурирования биржи?
Обычно единственная информация, которая нам требуется для структурирования вашей биржи, следующая:
- Название, адрес и номер телефона Exchangor
- Имя, адрес, номер телефона ответственного за условное депонирование и номер условного депонирования
С учетом вышесказанного, ниже приводится список информации, которую мы хотели бы иметь для тщательного изучения вашего предполагаемого обмена:
- От чего отказываются?
Когда было приобретено имущество?
Сколько была стоимость?
Как это устроено?
Как использовалось имущество во время владения?
Ожидается продажа? Если да, то какова дата закрытия?
Кто закрывает продажу?
Какова стоимость, размер собственного капитала и ипотека? - Что бы вы хотели приобрести?
Какова будет цена покупки, капитала и ипотеки?
Если покупка находится на рассмотрении, кто занимается условным депонированием?
Как передать собственность?
Можно ли обменять одну недвижимость на несколько?
Не имеет значения, в каком количестве объектов собственности вы обмениваетесь (1 собственность на 5 или 3 собственности на 2), если вы переходите или увеличиваете стоимость, собственный капитал и ипотеку.Единственная проблема при обмене на более чем три объекта недвижимости — это работа в рамках ограничений по времени и идентификации, установленных в разделе 1031.
После покупки дома для сдачи в аренду, сколько мне нужно удерживать его, прежде чем я смогу в него въехать?
Нет определенного количества времени, в течение которого вы должны владеть недвижимостью, прежде чем переходить к ее использованию, но IRS рассмотрит ваше намерение. У вас должно было быть намерение владеть недвижимостью в инвестиционных целях. Это может включать, но не требует, сдачу имущества в аренду по справедливой рыночной стоимости.Поскольку правительство дважды предлагало обязательный период удержания в один год, мы рекомендуем приправить недвижимость в качестве инвестиций в течение как минимум одного года перед тем, как переехать в нее. Последним соображением в отношении периодов удержания является разрыв между краткосрочными и долгосрочными ставками налога на прирост капитала на годовой отметке.
Могу ли я сделать предложение на недвижимость и подписать договор до того, как моя брошенная собственность будет продана?
Если вы находитесь в ситуации, когда вы находите недвижимость, которую хотели бы приобрести, до того, как у вас появится покупатель на собственность, которой вы владеете, вы можете сделать предложение до закрытия оставленной вами собственности.Многие биржи в этой ситуации ставят покупку в зависимость от того, продается ли собственность, которой они в настоящее время владеют. Пока закрытие заменяющего имущества происходит после закрытия отказанного имущества (что может занять всего несколько минут), обмен работает и считается отложенным обменом.
Однако, если вы обнаружите недвижимость, которую вам необходимо иметь и которую необходимо закрыть до того, как появится покупатель для вашей брошенной собственности, вы можете приобрести ее, используя обратный обмен .Хотя обратный обмен намного дороже, многие биржи предпочитают его, потому что знают, что получат именно ту собственность, которую хотят сегодня, при продаже своей брошенной собственности в будущем.
Могу ли я воспользоваться обменом 1031, если я хочу приобрести заменяющую собственность в другом состоянии, чем то, в котором находится отказавшаяся собственность?
Обмен собственности через государственные границы — обычное дело для инвесторов. Фактически, многие наши клиенты поступают именно так.Важно признать, что налоговый режим межгосударственных обменов варьируется в зависимости от штата, и важно пересмотреть налоговую политику для соответствующих штатов в рамках процесса принятия решений.
Как долго необходимо владеть недвижимостью до обмена?
В налоговом кодексе не указывается конкретный период владения инвестиционной недвижимостью. Время менее важно, чем намерение инвестора во время приобретения собственности (то есть, действительно ли инвестор намеревался сохранить собственность в качестве инвестиции).
Часто люди имеют общее представление о том, что существует годовой период удержания для обмена. Причина такого общего согласия заключается в том, что правительство несколько раз предлагало период удержания в течение одного года. Дополнительным признаком того, что IRS может захотеть видеть период времени в один год, является то, что налоговый кодекс различает долгосрочную прибыль от прироста капитала в течение одного года.
Опять же, в налоговом кодексе нет мандата на один год, но может оказаться, что IRS захочет получить как минимум один год удержания.Единственный минимальный требуемый период удержания в разделе 1031 — это обмен «связанной стороной», при котором требуемое удержание составляет минимум два года.
Сколько стоит обмен 1031?
В Equity Advantage мы гордимся своей способностью извлекать максимальную выгоду из обмена клиентов. Мы рассматриваем обмен как инструмент для перевода клиента с одной инвестиции на другую. Курс будет варьироваться от клиента к клиенту в зависимости от потребностей и обстоятельств клиента. Часто вопрос не в обмене, а в том, какой обмен делать.
Стоимость обмена варьируется в зависимости от обстоятельств и типа обмена. Истинный обмен недвижимостью может стоить всего 500 долларов. Отложенный обмен двух объектов недвижимости начинается примерно с 750 долларов. Более сложные транзакции, такие как обратный обмен или обмен на улучшение, начинаются с 3500 долларов.
При выборе жилья спросите о процедурах и помощи, которую они могут предоставить в случае возникновения проблем. Комиссия за обмен должен составлять от 400 до 1000 долларов за базовый отложенный обмен. Разница в цене часто бывает разницей в обслуживании.
Цена должна быть фактором процесса принятия решения, а не процесса принятия решения. Пожалуйста, свяжитесь с Equity Advantage сегодня для консультации по обмену и ценового предложения.
Вы застрахованы / застрахованы?
Хотя отрасль обмена в целом не регулируется, мы очень гордимся тем, что каждый из наших клиентов чувствует себя комфортно и безопасно во время обмена. Мы обеспечены залогом верности, который страхует до 5 000 000 долларов на каждый случай. Кроме того, Equity Advantage поддерживает политику ошибок и пропусков, чтобы обеспечить нашу работу; этот полис покрывает до 1 000 000 долларов США за каждое требование.Копии этих политик доступны по запросу.
Когда ваши обменные средства отправляются нам, они помещаются на сберегательный счет денежного рынка. Мы не смешиваем наш рабочий счет с вашими обменными средствами. Деньги не переводятся с этого счета до тех пор, пока обменник не разрешит сделать это с целью закрытия.
В конечном счете, ваша самая большая безопасность — это комфорт, зная, что Equity Advantage находится в одной собственности с 1991 года. Мы обработали десятки тысяч транзакций за это время и никогда не понесли убытков или претензий.До появления облигаций репутация, политика и процедуры компании были единственной гарантией, которую имел инвестор. Мы в Equity Advantage очень гордимся заслуженной репутацией нашей фирмы в обменном бизнесе.
Нужно ли при обмене реинвестировать чистую выручку или продажную цену?
Существует распространенное заблуждение среди обменников относительно того, сколько денег необходимо реинвестировать при участии в обмене. Чтобы полностью отсрочить налоги, вы должны повторно инвестировать в недвижимость, которая равна или превышает продажную цену собственности, от которой вы отказываетесь.Если вы продаете дом в аренду за 500 000 долларов США с 200 000 долларов США в капитале, вы должны приобрести новую недвижимость по цене не менее 500 000 долларов США и собственным капиталом не менее 200 000 долларов США. Если вы решите снизить стоимость или вывести часть капитала, обмен все еще возможен, но вы будете иметь налоговые риски в связи с уменьшением. Стоимость и собственный капитал являются чистыми после оплаты «обычных транзакционных издержек». Пожалуйста, позвоните в Equity Advantage для подробного объяснения затрат и их влияния на ваш обмен.
Могу ли я вернуть первоначальный взнос за недвижимость, которую я продаю?
Нет, IRS считает, что первые деньги принадлежат им.Другими словами, вы не можете получить возмещение ваших первоначальных инвестиций без налогов. Есть возможность получить деньги; однако любые полученные средства будут облагаться налогом.
Можно ли покупать недвижимость, которую мой бизнес арендует?
В зависимости от поведения вашего бизнеса как арендатора, вы можете арендовать собственное имущество. Важно, чтобы ваш бизнес платил за аренду помещения по текущей рыночной стоимости и чтобы бизнес не получал лечения, которого не получают другие арендаторы.
Можно ли превратить инвестиционную недвижимость в основное место жительства и, в конечном итоге, продать недвижимость в соответствии с Разделом 121?
IRS понимает, что обстоятельства человека могут измениться; следовательно, свойство может со временем измениться по своему характеру. По этой причине инвестиционная недвижимость может в конечном итоге стать основным местом проживания. Если недвижимость была приобретена через обмен 1031 и позже преобразована в основное место жительства, необходимо владеть недвижимостью не менее пяти лет, иначе продажа будет полностью облагаться налогом.
Универсальное исключение (раздел 121) позволяет физическому лицу продать свое место жительства и получить освобождение от налога на прибыль в размере 250 000 долларов для физического лица или 500 000 долларов для супружеской пары. Чтобы получить эту выгоду, инвестору необходимо прожить в собственности в совокупности 2 из 5 предыдущих лет.
После того, как собственность была преобразована в основное место жительства и все критерии соблюдены, собственность, приобретенная в качестве инвестиции посредством обмена, может быть продана с использованием Универсального исключения.Эта стратегия может фактически устранить налоговые обязательства налогоплательщика и, следовательно, является огромным финалом для инвесторов.
Если у меня есть недвижимость, которую я отремонтировал год назад, могу ли я сейчас обменять ее?
На этот вопрос нет однозначного ответа. Ответ действительно связан с вашими намерениями в отношении собственности. Чтобы иметь право на обмен, вы должны владеть недвижимостью в инвестиционных целях. Недвижимость Flipper не считается инвестиционной недвижимостью.Чтобы определить, может ли ваша собственность соответствовать требованиям, важно изучить, как долго вы владели этой собственностью, прежде чем приступить к ее ремонту, каковы были ваши намерения, когда вы впервые приобрели собственность, проживал ли кто-либо в этой собственности в течение этого времени и каковы ваши намерения. с недвижимостью, которую вы хотите купить на вырученные средства.
В зависимости от ваших ответов на эти вопросы вы можете или не можете претендовать на обмен. Если в ответах указано, что вы владеете недвижимостью для перепродажи, обмен будет невозможен.Если, с другой стороны, вы и ваш налоговый консультант можете продемонстрировать намерение удерживать в качестве инвестиции, обмен станет следующим логическим шагом.
Могу ли я обменять недвижимость за границей на недвижимость в стране или наоборот?
Недвижимость, расположенная в Соединенных Штатах, не считается «аналогичной» собственности, расположенной в другой стране. Обменять недвижимость за границей из США и наоборот невозможно.
Было принято прецедентное право, которое поддерживает обмен из Штатов на территорию США.Есть четырнадцать территорий США: Американское Самоа, остров Бейкер, Гуам, остров Хауленд, остров Джарвис, атолл Джонстон, риф Кингман, острова Мидуэй, остров Навасса, Северные Марианские острова, атолл Пальмира, Пуэрто-Рико, Виргинские острова и остров Уэйк. При рассмотрении этого варианта важно проконсультироваться со своим юридическим советником.
Раздел 1031 разрешает внутренний за внутренний и иностранный за иностранный. Пожалуйста, позвоните в Equity Advantage для подробного обсуждения вашей ситуации.
Можно ли произвести обмен, используя выручку от продажи, для улучшения собственности, которой я уже владею?
Хотя это и не считается консервативным вариантом, существует несколько «либеральных» письменных постановлений, которые признают эту стратегию жизнеспособной.Если вас интересует такой вариант, позвоните нам, и мы отправим вам дополнительную информацию.
Может ли человек поменять один вид бизнеса, например, гостиницу, на другой, например ресторан?
Чтобы ответить на этот вопрос, давайте вспомним некоторые общие принципы 1031 Exchange. Бизнес человека обычно состоит из трех компонентов: недвижимого имущества (недвижимости), личной собственности (обычно амортизируемых материальных активов) и доброй воли.
Если бизнес человека связан с недвижимым имуществом, недвижимое имущество (или недвижимое имущество) квалифицируется как имущество, аналогичное другому недвижимому имуществу (недвижимому имуществу).Например, аренду на одну семью можно обменять на дуплекс, землю под торговый центр или офисное здание на квартиру. Подойдет любая комбинация недвижимости.
Личное имущество, в отличие от недвижимого, более ограничено при обмене 1031. IRS менее склонно утверждать, что один тип личной собственности квалифицируется как подобная другой личной собственности. Например, личное имущество может быть охарактеризовано как амортизируемое материальное имущество, нематериальное имущество и не подлежащее амортизации личное имущество.Личная собственность в каждой категории не обязательно является подобной. Любое личное имущество, находящееся в инвентаризации, не подлежит обмену.
Добрая воля — это оставшаяся часть бизнеса, не относящаяся к недвижимости или личной собственности. Добрая воля бизнеса не дает права на обмен по разделу 1031.
Итак, имея в виду вышеизложенную информацию, хорошо известно, что часть гостиничного бизнеса может быть обменена на части ресторана.Недвижимость, принадлежащая отелю, может быть обменена на недвижимость, принадлежащую ресторану. Это могут быть общие активы отеля и ресторана, которые могут претендовать на обмен 1031. Доброжелательность отеля нельзя обменять на доброжелательность ресторана.
Могу ли я сделать рефинансирование с выплатой наличных перед обменом, чтобы погасить другие ссуды?
Вся суть биржи 1031 заключается в том, чтобы продвигать инвестиционные деньги, чтобы инвестировать в дополнительную собственность. Освобождение от уплаты налогов перед обменом противоречило бы этому пункту.По этой причине вы не можете рефинансировать недвижимость в ожидании обмена. Если вы это сделаете, IRS может оспорить это.
Если вы хотите рефинансировать свою собственность, вам нужно убедиться, что рефинансирование и обмен не связаны между собой, оставив как можно больше времени между двумя событиями. Вы можете выбрать рефинансирование до того, как недвижимость будет выставлена на продажу (от 6 месяцев до года), или дождаться завершения обмена и рефинансировать новую собственность.
Можно ли обменять имущество, выставленное на аукционе?
Хотя это немного сложнее, можно использовать обменные фонды для покупки имущества, выставляемого на аукционе.IRS требует, чтобы Обменник предоставил недвусмысленное описание собственности, если собственность не была приобретена до 45-го дня обмена. По этой причине выставленная на аукцион недвижимость должна быть приобретена до 45-го дня, если описание собственности не доступно до аукциона.
В день аукциона вам нужно будет получить от нас чек, выписанный в суд или тому, кто получит деньги с указанной суммой в долларах. Если вы не выиграете недвижимость, чек необходимо вернуть нам.Чтобы убедиться, что все идет гладко и нет проблем с конструктивным получением средств, важно, чтобы вы разговаривали с нами на протяжении всего процесса обмена, и очень важно, чтобы мы защищали вас от фактического или конструктивного получения средств обмена.
Можно ли использовать вексель и трастовый договор при обмене?
Примечание обычно представляет собой долю в отчуждаемой собственности. Поскольку обмен 1031 требует, чтобы весь капитал был перенесен на заменяющую собственность, векселя должна быть каким-то образом конвертирована до получения замещающей собственности, чтобы обмен был полностью отсрочен по налогам.
У Exchangor есть следующие варианты конвертации банкноты:
- Используйте примечание и денежные средства для приобретения замещающей собственности.
- Продайте банкноту, а затем завершите обмен.
- Exchangor покупает вексель у Equity Advantage.
- Вексель является краткосрочной и подлежит погашению до приобретения заменяющего имущества.
- Наконец, обменник решает уплатить налог по векселям, обменивая только чистый капитал.
Можно ли использовать всю выручку от обмена для выплаты ипотеки на уже принадлежащую собственность?
Чтобы полностью отсрочить все налоги при обмене 1031, необходимо перенести весь капитал от отказавшейся собственности на новую заменяющую собственность. Если в результате обмена часть или вся выручка от продажи брошенного имущества будет использована просто для выплаты существующей ипотеки, обменник будет подвергаться налоговым рискам на полученные средства.Даже если Exchangor приобретет новую собственность на замену, отвечающую необходимой стоимости и требованиям к долгу, средства, снятые с биржи для погашения несвязанного долга, будут подвержены налоговым рискам.
Одним из возможных решений для налогоплательщика в этой ситуации могло бы быть завершение обмена с использованием всего капитала, полученного при отчуждении имущества. После завершения обмена и по прошествии разумного периода времени, возможно, появится возможность осуществить рефинансирование за счет выплаты наличных и получить желаемую выручку для погашения другого имущества.Время, необходимое для ожидания рефинансирования, полностью зависит от решения налогоплательщика и его налогового консультанта.
Можно ли обменять права на нефть, газ, полезные ископаемые, воду и лес?
Для успешного обмена 1031 требуется обмен собственности. Договорные права и обязанности, относящиеся к недвижимому имуществу, могут или не могут быть охарактеризованы как имущественный интерес и могут иметь право на обмен, а могут и не иметь права на обмен.
Рабочие проценты считаются процентами по недвижимости, а проценты роялти — нет.В чем разница? Право и обязанности Exchangor получить доступ к собственности. Рабочий интерес — это исключительное право входа на землю и добычи нефти, газа и полезных ископаемых. Он включает в себя право и обязательство по затратам на разведку, бурение и разработку нефти, газа и полезных ископаемых. Он также несет обязательство по оплате операционных расходов. Напротив, роялти допускают только процентную долю добычи. Нет никаких обязательств по разработке или операционным расходам. Таким образом, этот процент не считается интересом в отношении недвижимости, а, скорее, является платой за услуги.
Ясно, что рабочий интерес к газу, нефти и минералам можно обменять на другой рабочий интерес к газу, нефти и минералам, но как насчет другого типа обмена? Точно так же, как недвижимость может быть обменена как «подобная», даже если свойства не совсем одинаковы (например, жилой комплекс на пустыре), то же самое может быть верно и в отношении прав собственности, таких как права на владение недвижимостью. нефть, газ и полезные ископаемые. Таким образом, в зависимости от особенностей собственности, рабочий интерес к нефти может быть обменян на арендуемый дом.В отличие от этого проценты по роялти не могут быть обменены на рабочие проценты.
Права на воду (право на доступ и получение воды) и права на древесину (право заходить на землю и рубить лес) обычно характеризуются так же, как права на нефть, газ и полезные ископаемые. Однако следует отметить, что эти права определяются в соответствии с законодательством штата. Например, штат Орегон характеризует право рубить древесину на корню как личную собственность, тогда как штат Джорджия характеризует его как недвижимое имущество.
Каковы руководящие принципы при сделке со связанной стороной?
Операция со связанными сторонами разрешена IRS, но существенно ограничена и тщательно проверена. Целью ограничений является предотвращение смещения базы между связанными сторонами. Использование третьей стороны для обхода правил считается пошаговой транзакцией и запрещено. Если ваша транзакция проходит аудит, IRS рассмотрит цепочку владения недвижимостью.
Определение связанной стороны для 1031 цели определено в IRC 267b.Связанные стороны включают братьев и сестер, супругов, предков, потомков по прямой линии, корпорацию, на 50% принадлежащую прямо или косвенно, или две корпорации, которые являются членами одной и той же контролируемой группы.
Ограничения зависят от того, покупаете ли вы у связанной стороны или продаете ей. Ниже приведены рекомендации для каждого из них.
Инвестор продает инвестиционной недвижимости связанной стороне:
- Требование владения 2 годами для обеих сторон.
- Не применяется, если у связанной стороны также есть 1031 Exchange; смерть; непроизвольное обращение.
- 2 года взимаются в течение времени, когда отсутствует риск убытков для одной из сторон (право продажи имущества / право требования покупки недвижимости / короткая продажа).
Инвестор, покупающий инвестиционную недвижимость у связанной стороны:
- Связанная сторона также должна иметь биржу 1031; или
- Отсрочка налогоплательщиком прироста капитала меньше или равна налогооблагаемой прибыли продавца от продажи собственности.
Каковы правила отмены обмена?
Отменить обмен можно, но стоимость и временные рамки, в которые вы можете расторгнуть сделку, варьируются от фасилитатора к фасилитатору.Проблема с прекращением обмена — это конструктивная концепция получения. Раздел 1031 требует, чтобы налогоплательщик не имел фактического или конструктивного получения выручки от обмена. Если налогоплательщик может просто запросить и получить средства в любое время, процедура обмена не может быть оправдана.
Следовательно, обмен можно прекратить в следующие моменты:
- В любое время до закрытия продажи брошенного имущества.
- По истечении 45-го дня и только после того, как вы приобрели всю собственность, вы имеете право на ее приобретение в соответствии с правилами раздела 1031.
- После 180-го дня.
Свяжитесь с нами напрямую, если у вас есть дополнительные вопросы относительно отмены вашего обмена.
В чем разница между разделом 1031 и разделом 1033?
Хотя IRC 1033 и 1031 допускают отсрочку прироста капитала на собственность, разделы кодекса действуют и влияют на налогоплательщика по-разному. IRC 1031 может обеспечить большую гибкость в выборе типа замещающей собственности, которая может быть приобретена.IRC 1033 предлагает большую гибкость в отношении временных ограничений и получения средств.
Вот краткое описание различий.
IRC 1031
- Относится к обмену собственности, используемой в «торговле, бизнесе или инвестициях».
- Не сообщать о прибыли, если имущество обменивается на имущество «аналогичного качества» (например, недвижимость на недвижимость).
- Требуется сторонний посредник.
- Может не иметь фактического или конструктивного получения выручки от продажи отказавшейся собственности (все средства должны быть депонированы в обменнике).
- 180 дней на замену отказавшейся обменной собственности.
- 45 дней для определения имущества на замену.
- Чистый капитал должен быть реинвестирован в собственность, стоимость которой равна или больше стоимости отчужденной собственности.
IRC 1033
- Относится к имуществу, которое было принудительно преобразовано или обменено (уничтожено, украдено, осуждено или отчуждено под угрозой осуждения).
- Не сообщайте о прибыли, если полученное имущество «аналогично или связано в обслуживании или использовании» с преобразованным имуществом.Исключение: если преобразованная недвижимость — это недвижимость, используемая в торговле, бизнесе или инвестициях, тогда не сообщайте о прибыли, если обмен осуществляется на недвижимость «аналогичного вида» (например, недвижимость на недвижимость).
- Жилой дом не нужен; об отсрочке указывается в форме 4797.
- Можно напрямую получить платеж / выручку за принудительное преобразование.
3 года на замену недвижимости; 2 года на другое имущество. - Нет ограничений по времени, в течение которых должна быть идентифицирована собственность на замену.
- Выручка должна быть реинвестирована в собственность, равную стоимости преобразованной собственности.
нью-йоркских арендаторов дерутся, а домовладельцы пользуются камерами распознавания лиц | Города
Арендаторы жилого комплекса в Нью-Йорке сопротивляются усилиям своего арендодателя по установке системы распознавания лиц для доступа к частям зданий, называя это посягательством на их права на неприкосновенность частной жизни.
Строка, которая, по мнению арендаторов, может стать важным тестовым примером, вызвана ростом обеспокоенности по поводу распространения систем распознавания лиц в США и во всем мире, при этом правоохранительные органы все больше полагаются на этот инструмент.
Сан-Франциско в этом месяце стал первым городом США, который запретил городской полиции и правительственным учреждениям использовать его. Частные фирмы также все больше интересуются технологиями.
В Atlantic Plaza Towers в районе Браунсвилл в Бруклине домовладелец Nelson Management Group собирается установить новую систему контроля входа в здания. Он будет использовать распознавание лиц, чтобы открывать входную дверь для признанных арендаторов, а не традиционные ключи или электронные брелки.
Мы не хотим, чтобы нас помечали как животныхIcemae Downes
Тем не менее, более 130 арендаторов подали официальную жалобу в штат, пытаясь заблокировать приложение.
«Мы не хотим, чтобы нас метили, как животных», — сказала Айсмэй Даунс, живущая в Atlantic Plaza Towers с момента его открытия 51 год назад. «Мы не животные. Мы должны иметь возможность свободно входить и выходить из нашего развития, не отслеживая каждое движение ».
Некоторые жители также опасаются, что этот переезд отражает растущее давление джентрификации дальше на восток Бруклина и желание привлечь в здания белых жителей с более высокими доходами, арендаторы которых в основном чернокожие.Они говорят, что уже существует культура наблюдения и что, если их заподозрят в нарушении одного из правил здания, они могут обнаружить, что их образ запихнули под свои двери.
Управляющая фирма настаивает на том, что единственной целью изменений будет использование новейших технологий для повышения безопасности зданий, и описала утверждения о том, что пытается изменить состав арендаторов, как необоснованные.
Жители Транаэ Моран, Исмэй Даунс и Пэт Уинстон выступают против использования камер распознавания лиц в комплексе Atlantic Plaza Towers в Бруклине, Нью-Йорк.Фотография: Деметриус Фриман / The Guardian«Секретность» в частном секторе
В то время как использование распознавания лиц государственными учреждениями было в центре внимания, эксперты говорят, что о масштабах его использования в частном секторе известно гораздо меньше, потому что законы о свободе информации не применяются.
«Подавляющее большинство коммерческих развертываний являются секретными, — сказал Альваро Бедоя, директор-основатель Центра конфиденциальности и технологий в Джорджтаунском праве.
«Это переворачивает ожидания людей относительно их конфиденциальности.В 2019 году большинство людей ожидают, что, когда они заходят в Интернет, их будут каким-то образом отслеживать », — сказал он. «На публике, в реальной жизни большинство людей все еще думают, что они могут быть лицом в толпе. И до внедрения технологии распознавания лиц они были правы … Это позволяет отслеживать людей в реальном мире, как будто они находятся в сети, и я думаю, что это довольно простое вторжение в нашу жизнь ».
Бруклинские арендаторы считают, что их задача может иметь более широкое влияние, поскольку все больше арендодателей начинают экспериментировать с распознаванием лиц в жилых домах.
«Мы не собираемся мириться с этим, и мы просим других арендаторов в штате, а не только в городе, присоединиться к нам, потому что в следующий раз он придет в ваш дом», — сказал Даунс.
В двух кирпичных высотках в Браунсвилле уже есть камеры видеонаблюдения, наблюдающие за территорией, дверными проемами, лифтами и холлами. В них также работают охранники, и жители должны использовать брелки, чтобы попасть внутрь, поэтому арендаторы сомневаются в объяснении арендодателя о том, что распознавание лиц необходимо для повышения безопасности.
«На каждом сантиметре этого места есть камеры, — сказал 27-летний Транаэ Моран. — Это бесконечно. У них есть все данные, которыми мы владеем. С этим оборудованием у них будет вся информация, связанная с нами, и в этом нет необходимости ».
Один из двух брелоков, необходимых в настоящее время для входа в жилой комплекс Atlantic Plaza Towers в Бруклине, Нью-Йорк. Фотография: Деметриус Фриман / The GuardianОна опасается, что биометрическая информация, собранная для новой системы, будет использована не по назначению.«Я боюсь, что эта информация будет передана сторонним агентствам. Боюсь, что это поделится с полицией. Боюсь, что ею поделятся с кем-нибудь — рекламными компаниями, просто со всеми. Это просто очень конфиденциальная информация, которой, как мне кажется, не должен располагать наш домовладелец », — сказала она.
Уже сейчас, по словам арендаторов, ведется тщательный мониторинг съемок с камер видеонаблюдения. Жители, которые выгуливают своих собак не в том месте или заходят в здание с ящиком, который выглядит так, как будто в нем находится запрещенный прибор, говорят, что они могут получить изображение предполагаемого проступка, проскользнувшего под их дверью, с предупреждением или штрафом.
Таким образом, жители, оспаривающие заявку, подозревают, что это предложение связано не столько с улучшением их собственной безопасности, сколько с привлечением новых арендаторов в здания в районе Бруклина, предназначенном для джентрификации. «Он не хочет испанский. Он не хочет черного. Он хочет, чтобы по соседству появились белые люди, — сказал Моран.
Жалоба арендаторов, помимо соображений конфиденциальности, ссылается на исследование, которое показало, что алгоритмы распознавания лиц менее точны при использовании на чернокожих людях и женщинах по сравнению с белыми людьми и мужчинами.
Tranae Moran у входа в жилой комплекс Atlantic Plaza Towers в Бруклине, Нью-Йорк. Фотография: Деметриус Фриман / The GuardianПредставитель Nelson Management Group Крис Сантарелли сказал, что утверждения группы о том, что группа хотела изменить демографические данные в башнях, «необоснованны и не соответствуют фактам», добавив, что текучесть арендаторов упала с тех пор, как группа купила дом. башни.
Сантарелли сказал, что компания применяет «передовые технологии во всех наших объектах», чтобы создать более безопасную среду для арендаторов и предоставить жилье высочайшего качества на рынке со стабильной арендной платой.«Единственная цель внедрения этой технологии — продвигать этот приоритет и поддерживать безопасность жителей», — сказал он.
«Нам еще предстоит установить что-либо, связанное с системой распознавания лиц. Для предлагаемых обновлений мы привлекли ведущего поставщика технологий безопасности, который гарантирует право собственности на то, что собранные данные никогда не будут переданы третьим лицам и полностью зашифрованы ».
Сантарелли сказал, что комплекс уже имеет обширную охрану, и предложенная
«новая технология дополнит эти средства безопасности.”
Здания регулируются законами штата Нью-Йорк о стабилизации арендной платы, поэтому изменение, подобное тому, которое предлагает Nelson Management Group, должно быть одобрено Государственным департаментом жилищного и общественного обновления (HCR). Это первая заявка на систему распознавания лиц, полученная агентством, и в настоящее время она «рассматривается», — заявила пресс-секретарь HCR Чарни Соше.
В Нью-Йорке в зданиях, включая Knickerbocker Village на Манхэттене и апартаменты Morris Avenue в Бронксе, внедрены системы распознавания лиц.Но их установка еще не подверглась юридической или нормативной проверке.
«Поле настолько нерегулируется, — сказала Мона Патель, адвокат Brooklyn Legal Services, представляющая арендаторов. «Нет никаких правил, которые бы управляли этим, потому что нет никаких законов о системах распознавания лиц».
Одна из камер наблюдения на территории жилого комплекса Atlantic Plaza Towers в Бруклине, Нью-Йорк. Фотография: Деметриус Фриман / The GuardianГруппа утверждает, что закон о стабилизации арендной платы требует, чтобы арендодатель дал арендатору новый договор аренды на тех же условиях, что и его старый договор аренды, и что требование, чтобы арендаторы сдавали свою биометрическую информацию, является нарушением этих условий. .В юридических документах говорится, что у жителей есть только «розовое обещание» арендодателя, что он не будет делиться данными с полицией, иммиграционными властями или рекламодателями.
«Государственное агентство не должно требовать от жителей штата передавать свою конфиденциальную информацию домовладельцу, который может использовать ее, как пожелает», — сказал Патель.
Жители вправе беспокоиться, — сказал Бедоя. По его словам, отслеживание того, когда житель входит в дом и выходит из него, может раскрыть всевозможную информацию, от работы, которую он выполняет, до того, какие религиозные службы они посещают, и не изменяют ли они своей супруге.
«Ваша рабочая жизнь, ваша личная жизнь, ваша семейная жизнь, ваша религиозная жизнь — все это открыто для демонстрации людям, использующим распознавание лиц, чтобы отслеживать ваши приходы и уходы из здания», — сказал он.
Подпишитесь на Guardian Cities в Twitter, Facebook и Instagram, чтобы присоединиться к обсуждению, узнать наши лучшие истории или подписаться на нашу еженедельную новостную рассылку
Бруклинский арендодатель хочет установить технологию распознавания лиц в арендуемом комплексе
A Brooklyn Арендодатель намерен установить технологию распознавания лиц на входе в комплекс, состоящий примерно из 700 квартир со стабилизированной арендной платой, что вызовет тревогу среди арендаторов и адвокатов по жилищным правам по поводу того, что, по их словам, является далеко идущей и вопиющей формой цифрового наблюдения.
Ссылаясь на опасения по поводу возможности нарушения неприкосновенности частной жизни и гражданских свобод, арендаторы в Атлантик Плаза Тауэрс в Браунсвилле подали возражение против этого плана в январе в Государственное агентство по жилищному строительству и обновлению жилья (HCR), которое осуществляет надзор за недвижимостью с регулируемой арендной платой.
В воскресенье несколько арендаторов сообщили Gothamist, что без их ведома их домовладелец, Nelson Management, в июле 2018 года запросил разрешение штата на установку системы распознавания лиц, известной как StoneLock. Согласно государственным правилам, арендодатели квартир с регулируемой арендной платой, построенных до 1974 года, должны получать разрешение от HCR на любые «модификации в эксплуатации».
Жильцы двух зданий, расположенных по адресам 249 Thomas S. Boyland Street и 216 Rockaway Avenue, заявили, что они начали получать уведомления о системе осенью. Согласно информации на своем веб-сайте, компания StoneLock из Канзаса предлагает систему ввода «без трения», которая собирает биометрические данные на основе черт лица.
«Мы не хотим, чтобы нас отслеживали», — сказала Айсмэ Даунс, давний арендатор. «Мы не животные. Это похоже на то, как будто мы помечаем наши лица, потому что они не могут имплантировать нам чип.”
Неясно, сколько квартир в Нью-Йорке используют программное обеспечение для сканирования лиц и как такая технология регулируется. Но в знак времени городской Департамент сохранения и развития жилищного строительства в июне прошлого года начал продажу 107 доступных квартир в новом жилом комплексе в Южном Бронксе. Среди перечисленных удобств было «Современное здание с функцией распознавания лиц».
Отвечая на вопрос об использовании технологии распознавания лиц в доступном жилье, представитель HPD сказал: «Хотя мы не можем сказать, что наблюдали рост количества удобств такого рода, мы приветствуем планы развития, которые позволяют сочетать высокие технические характеристики и доступность.
Мона Патель, один из юристов Коалиции прав арендаторов Бруклинской юридической службы, которая представляет арендаторов, сказала, что никогда не слышала о том, чтобы такая система использовалась в жилье с регулируемой арендной платой. Многоквартирные дома, которые были построены в В конце 1960-х годов в рамках государственной программы доступного жилья Митчелла-Ламы проживали в основном чернокожие жители, причем значительную долю составляют пожилые женщины.
В своем письме в HCR Патель и ее коллеги заявили, что исследования показали, что технология распознавания лиц » непропорционально сильно влияет на пожилых людей, женщин и цветных людей.«Они также отметили, что домовладелец« не дал никаких гарантий по защите данных от доступа полиции Нью-Йорка, ICE или любого другого города, штата или федерального агентства ».
Тот факт, что такая технология предлагается в джентрифицированном районе Бруклина, только усилил подозрения арендаторов в домогательствах, сказал Патель. бум жилищного строительства
«В целом картина вызвала больше вопросов о том, почему домовладелец делает такой решительный шаг», — сказала она.«В этом здании в центре этого благоустроенного квартала вы устанавливаете особый комплекс безопасности. Почему сейчас?»
Повсюду в сфере недвижимости домовладельцы Нью-Йорка все чаще переходят на системы входа без ключа, ссылаясь на удобство, а также на желание предложить повышенную безопасность. На протяжении многих лет в ответ на апелляции, поданные арендаторами, HCR вынесла решение в пользу систем ввода ключей и карт, заявив, что такие замены не нарушают законы о стабилизации арендной платы и контроле за арендной платой.
Но новейшие технологии вызвали еще больше опасений по поводу этичности сбора данных.
Latch, устройство доступа без ключа, которое предлагает пользователям возможность доступа к своим квартирам с помощью телефонного приложения, было установлено в более чем 1000 зданий по всему городу. Прошлой осенью в Адской кухне группа старших арендаторов лофтов подала в суд по гражданским делам Манхэттена в суд на своего арендодателя за установку Latch в общем вестибюле. Помимо соображений конфиденциальности, арендаторы, по крайней мере у одного из которых нет даже сотового телефона, утверждали, что такие технологичные методы входа равносильны дискриминации по возрасту.
Рон Шарп, 64 года, один из истцов по делу, сказал Gothamist, что новая система не позволяет ему получить доступ к почтовым ящикам здания. «Я на костылях», — сказал Шарп, добавив, что недавно перенес операцию. «Я ищу почту от врачей».
«Это немного возмутительно», — сказал он.
В ответ представитель Latch сообщил, что арендаторам выдали карточки-ключи, которые также поддерживаются программным обеспечением. Компания добавила, что не собирает и не хранит данные GPS и не передает личную информацию пользователей третьим лицам в маркетинговых целях.
Это дело побудило депутата-демократа Линду Розенталь, демократку, представляющую Верхний Вест-Сайд и части Адской кухни, на прошлой неделе принять закон, запрещающий домовладельцам требовать умную систему доступа в качестве единственного средства въезда, а также ограничивающий вид доступа. личных данных, которые могут собирать такие компании, как Latch.
На своем веб-сайте Nelson Management описывает себя как «особенно опытных в владении / управлении недвижимостью« Стабилизированная арендная плата », Раздел 8 и собственности Митчелла Ламы.В его владения входят Promenade Apartments, 318-квартирный комплекс со стабилизированной арендной платой в Бронксе, и 275 South Street, 256-квартирное арендное здание смешанного дохода, которым он владеет вместе с застройщиком Two Bridges L + M.
Нельсон приобрел Atlantic Plaza Towers в 2007 году и заработал 10,5 миллиона долларов на модернизацию, согласно веб-сайту компании.
Сет Хой, представитель Legal Services New York, сказал, что с того времени адвокатами Brooklyn Legal Services было рассмотрено около 100 дел о выселении против Nelson Management.Информацию о StoneLock им сообщил один из их клиентов, которым грозило выселение.
Наблюдение было постоянной проблемой среди арендаторов комплекса. Вскоре после прихода к власти Нельсон установил камеры видеонаблюдения в двух зданиях. По словам нескольких арендаторов, домовладелец использовал камеры для наблюдения за провозом пакетов внутри здания. Патель сказал, что жильцы получили электронные письма с конкретным описанием сумок или контейнеров, которые они, как они видели, приносили, а также с предупреждением о том, что использование обогревателей в квартирах запрещено.«Эта тактика очень похожа на преследование», — сказала она, добавив, что домовладелец запрещает использование обогревателей.
Nelson и StoneLock не сразу ответили на запросы о комментариях.
В прошлом месяце управляющая компания обратилась к группе арендаторов, чтобы развеять их опасения по поводу StoneLock. Но арендаторы заявили, что презентация только усилила их опасения по поводу того, что их просят использовать технологию, которая требует очень мало исследований.
«Такое ощущение, что вам предлагают мечту, и вы должны принять ее такой, какой она есть», — сказал арендатор Фабиан Роджерс, добавив: «Это не то, о чем мы просили в любой момент».
Арендаторы еще не получили ответа от HCR. Одна из их жалоб заключается в том, что, поскольку они не были своевременно уведомлены о заявлении домовладельца, им не было предоставлено достаточно времени для подачи возражения.
Представитель HCR опубликовал следующий комментарий:
«Управление арендной платы HCR оценивает все заявки на изменение услуг, и как владельцы, так и арендаторы имеют возможность представить соответствующую информацию до вынесения решения.