В чем заключаются особенности оформления недвижимости на супругов и их детей при покупке?
Но следует учесть, что каждый собственник сможет распоряжаться своей долей по своему усмотрению. Например, супруг может подарить свою долю маме или вообще третьему лицу. При долевой собственности нести бремя содержания квартиры нужно будет пропорционально тем долям, которые есть у каждого из супругов в собственности.
Также важно знать, что если один из супругов наберет (без ведома другого супруга) долгов (кредитов), то гасить эти долги будут за счет его доли имущества.
Следует отметить еще важный момент, если несовершеннолетний ребенок не является собственником и имеет лишь право пользования помещением, то обращаться в орган опеки за разрешением на продажу не надо. Например, квартира принадлежит мужу и жене, а ребенок только прописан в квартире. В этой ситуации при продаже жилья посещать сотрудников опеки и попечительства не нужно.
Если же вы приобретаете квартиру на всех троих — супруг, супруга и несовершеннолетнего ребенка, то вы также закрепляете за каждым долю квартиры и размер каждой доли может быть изначально определен по вашему усмотрению. Приобретая долю квартиры на несовершеннолетнего ребенка следует знать, что продать ее можно будет только с разрешения органов опеки и попечительства.
От имени несовершеннолетних детей до 14 лет договор купли-продажи, акт приема-передачи подписывают, а также производят расчеты их родители. Несовершеннолетние в возрасте от 14 лет до 18 лет подписывают самостоятельно договор купли-продажи, акт приема-передачи, но с согласия родителей.
Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию.
Если родители сдают в аренду квартиру, сособственником которой является ребенок, то для этого необходимо согласие органа опеки и попечительства. С дохода, полученного от сдачи этого имущества в аренду, по закону необходима оплата налог на доходы физических лиц (13%), и обязанность подачи налоговой декларации лежит полностью на плечах родителей. Родители должны нести бремя содержания квартиры (оплачивать коммунальные, ремонт, налоги и иные платежи) от имени своего ребенка.
Есть еще один нюанс, если родители решили обратиться в банк и взять кредит под имеющуюся в собственности квартиру, сособственником которой является несовершеннолетний ребенок, в этом случае квартира будет находиться в залоге (ипотеке) у банка. Но для того, чтобы отдать в залог квартиру, требуется согласие органов опеки и попечительства, так как сособственником квартиры является несовершеннолетний.
Если один из сособственников решит продать свою долю квартиры, где несовершеннолетний тоже является сособственником, то у несовершеннолетнего возникает право преимущественной покупки продаваемой доли. Отказаться от своего права несовершеннолетний может только с разрешения органов опеки и попечительства.
Совместная собственность супругов на квартиру в 2021 году: что означает?
К имуществу, которое было нажито супругами во время брака, относятся не только доходы, но и движимые, а также недвижимые вещи, в том числе и квартира.
Что такое совместная собственность супругов на квартиру и как оформить жилье в совместную собственность в 2021 году?
Квартира, которая была приобретена супругами во время брака, является совместной собственностью мужа и жены и принадлежит им в равных долях. Исключение – наличие брачного договора, где выделяются доли.
К совместной собственности супружеской четы на квартиру не относится квартира, полученная одним из супругов в порядке наследования, в качестве дара.
Что такое общая долевая собственность супругов?
Под общей долевой собственностью супругов на квартиру понимается закрепление долей в общей собственности супружеской четы. Совместная собственность может быть автоматически заменена на долевую собственность даже во время брака.
Например, супруги решили купить квартиру и сразу разделить ее по долям, а остальной недвижимостью или вещами они решили владеть совместно.
Какие есть виды собственности на жилье?
Выделяют такие виды собственности на квартиру для супругов:
- Индивидуальная – когда жилье принадлежит кому-то одному из супругов. Например, квартира была куплена мужем/женой еще до брака.
- Долевая собственность – когда супруги определили доли посредством составления брачного контракта, в каком размере и какая доля достается каждому из них.
- Совместная собственность – когда супруги владеют квартирой совместно, но без определения долей. То есть, кому-то впоследствии может достаться 90%, а кому-то – 10% недвижимости. При судебных разбирательствах судьи обычно считают, что супруги владели квартирой поровну, то есть, 50% доля достается мужа, а вторые 50% – жене.
Как лучше сделать: оформить квартиру в долевую собственность 50/50 или в совместную?
Доли бывают реальные (выделяются в натуре) и идеальные (доли «на бумаге»). Идеальные доли могут находиться в разных местах. Например, мужу достается одна комната, санузел и коридоры, а жене – остальные комнаты и гостиная.
Общая совместная собственность предполагает, что ни муж, ни жена не знают, кому из них какая доля квартиры принадлежит. Если супруги разводятся и начинают делить квартиру, то судья, как правило, общую совместную собственность переводит в долевую – выделяет каждому из супругов по 50% доли в квартире.
Но бывают ситуации, когда судьи делят квартиры не пополам. Например, если у мужа до вступления в брак была какая-то денежная сумма, которую он вскоре использовал на проведение ремонта в квартире, приобретенной супругами во время брака, то судья может присудить мужу большую долю жилплощади.
Но для этого обязательно нужны письменные доказательства того, что муж/жена вложили в квартиру больше средств, чем вторая половина (были использованы средства, которыми супруг/супруга владел до вступления в брак, но использовал их уже после брачного союза).
Порядок оформления квартиры в совместную собственность
Многие супружеские пары не знают, как оформить совместную собственность супругов на квартиру, а ведь процесс приобретения жилплощади происходит в общем порядке:
Шаг 1. Поиск квартиры, ее проверка на «чистоту»
Если квартира приобретается на вторичном рынке недвижимости, тогда перед составлением договора купли-продажи супруги должны проверить правоустанавливающие документы на жилье, наличие возможного обременения, письменное согласие одного из супруга (продавца) на осуществление сделки.
Также следует проверить, зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние либо недееспособные лица.
Перед заключением сделки специалисты советуют покупателям обратиться в Росреестр и заказать выписку из ЕГРН, где будет указано, кому принадлежит квартира, кому она принадлежала раньше (при условии, если заявитель закажет архивную выписку), сколько лиц прописано в квартире, не находится ли жилье под арестом.
Шаг 2. Заключение договора купли-продажи
Если квартира оформляется в совместную собственность, то договор купли-продажи оформляется в простом письменном виде. Если супруги хотят выделить доли в квартире, тогда им придется обращаться к нотариусу для нотариального оформления сделки.
В договоре купли-продажи в качестве покупателя может фигурировать как один человек, например, супруг или супруга, так и оба. Неважно, кто из них будет обозначен в сделке, потому что права на квартиру, купленную ими во время брака, принадлежат обоим супругам, причем разделение равнозначное.
Шаг 3. Расчет с продавцом
Неважно, кто из супругов будет передавать деньги за квартиру продавцу – муж или жена. Важно, откуда эти деньги взялись – из общего нажитого имущества или из средств, которые были нажиты одним из супругов еще до вступления в брак.
Супруги обращаются в банк, выбирают ячейку для расчета и перечисляют деньги на счет продавца.
Шаг 4. Регистрация сделки
Покупатель обращается в Росреестр или МФЦ для регистрации сделки купли-продажи. Заявление подает тот из супругов, кто фигурирует в сделке купли-продажи.
Кроме заявления покупатель и продавец предоставляют регистрирующему органу свои гражданские паспорта, непосредственно договор в 3 экземплярах, передаточный акт, квитанцию об оплате госпошлины. Через некоторое время супружеская чета получает на руки выписку из ЕГРН с измененными данными.
Приобретение квартиры в долевую собственность
Покупка квартиры супругами в долевую собственность отличается от стандартной сделки купли-продажи совместного жилья, поскольку в первом случае стороны должны выделить доли.
Процесс покупки жилья с выделением долей состоит из таких этапов:
- Составление брачного контракта. В сделке важно прописать, как будет делиться квартира в случае развода, в каком размере будут отходить доли супругу и супруге.
- Утверждение брачного контракта у нотариуса. Если сам документ можно составить самостоятельно, то удостоверить сделку между мужем и женой обязательно должен специалист.
- Поиск квартиры. Квартира не должна быть однокомнатной, поскольку выделить в ней натуральные доли не получится (можно выделить только условные доли), поэтому нужно присматривать варианты, где квартиру можно разделить на реальные доли.
- Заключение договора купли-продажи, составление передаточного акта. В договоре важно прописать пункт о том, что покупателями являются муж и жена, у каждого из них имеется своя доля.
- Утверждение договора у нотариуса.
- Расчет с продавцом. Лучше всего воспользоваться банковской ячейкой. Необходимо заранее прийти в банк, открыть ячейку, после подписания договора сообщить продавцу код от сейфа, которым он может воспользоваться для того, чтобы открыть ячейку и забрать деньги.
- Регистрация сделки в Росреестре/МФЦ.
Является ли приватизированная квартира совместной собственностью супругов?
Под приватизацией подразумевается бесплатная передача жилья гражданам РФ на занимаемой ими жилплощади в муниципальном или государственном фонде.
Если жилье приватизировал один из супругов, находясь в браке, то при расторжении брака такая квартира не будет подлежать разделу.
Но получить часть квартиры все же можно, если недовольный исходом ситуации второй супруг, который не участвовал в приватизации, обратится в суд с доказательствами того, что он вложил в квартиру много труда и времени (сделал капитальный ремонт, улучшил жилье), да так, что квартира значительно увеличилась в стоимости.
Однако доказать свое право на такую квартиру в суде крайне сложно, поэтому специалисты настаивают: участвовать в приватизации нужно обоим супругам, чтобы в будущем не было проблем с разделом квартиры.
Под совместной собственностью супругов на квартиру понимается тот факт, что жилье одновременно принадлежит мужу и жене. Когда речь заходит об общей долевой собственности, то права на квартиру есть как у мужа, так и у жены, но при этом все собственники выступают отдельно, у каждого есть своя доля в праве владения квартирой.
При покупке жилья в совместную собственность нотариально заверять договор не нужно. Если квартира оформляется в долевую собственность, тогда подпись и печать нотариуса нужны обязательно.
Видео: Совместная собственность супругов. Общая долевая собственность
Читайте также:
Общая совместная собственность на квартиру
Общая совместная собственность на квартиру оформляется по закону в госучреждениях. При этом каждый из участников договора имеет свою долю приобретенного имущества. Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрен тот факт, что размер доли может увеличиваться в зависимости от вклада каждого участника договора в увеличение совместного имущества.
Долевая собственность
Собственность на квартиру оформляется по согласию всех сторон. Если договоренность отсутствует, то собственники устанавливаются по решению суда. Если все участники сделки будут согласны, то пользоваться совместным имуществом они могут раздельно. Это не зависит от того, какая доля жилплощади принадлежит каждому из них. Доли разделяют на 2 категории:
- Идеальные.
- Реальные.
Реальная доля выделяется каждому участнику договора отдельно. При этом общая площадь объекта действительно делится между хозяевами. При этом в доме разрешается оборудование дополнительного входа. Поэтому реальная доля может быть выделена только в частном доме. Оборудовать дополнительный вход в квартире проблематично. Для квартир применяют понятие идеальной доли. При этом четкого закрепления за каждым владельцем определенной комнаты не происходит.
Нередко оформление квартиры в долевую собственность занимает много времени, так как разделение может быть осложнено несоответствием реальной и идеальной доли. В таком случае возникает вопрос, как разделить доход от такого имущества, как именно разделять части при оформлении наследства и т.д. Если владелец 1 доли недвижимости решает отдать свою часть другому лицу, то ставить в известность других владельцев он не должен.
В том случае, если один из хозяев недвижимости принимает решение продать свою долю, он обязан в письменном виде сообщить об этом другим членам долевой собственности. При этом лица, которые тоже считаются владельцами недвижимости, могут выкупить часть жилплощади, причем они обладают правом преимущественной покупки. Исключение составляет тот случай, когда квартира будет продана с торгов. Если собственник решает продать свою часть кому-то из совладельцев, то уведомлять остальных о своем решении он не должен. Покупка или отказ от нее должны быть оформлены в течение 1 месяца.
Если какой-то из сторон сделка была нарушена или продавец не соблюдал права совладельца на преимущественную покупку, то каждый из участников договора может обратиться в суд. Заявление можно оформить в течение 3 месяцев с момента совершения факта купли-продажи. Если совладельцем является ребенок, то продавец должен отправить уведомление о совершении сделки его родителям или опекунам.
Собственность супругов
Совместной собственностью может считаться только та, что была куплена в браке и на совместные деньги. Если жилье было предварительно приобретено и приватизировано одним супругом, а второй даже не прописан в этой жилплощади, то эта недвижимость не может быть признана общей или совместно нажитой. Закон предусматривает, что если жилплощадь была куплена у третьего лица одним из супругов, то второй супруг может рассчитывать на получение права собственности.
В этом случае (для покупателя) причиной для получения права собственности считается факт купли-продажи. А для второго супруга основанием для получения пава собственности станет закон, который предусматривает, что любое имущество, купленное в браке, принадлежит обоим супругам. Если семья оформляет приобретение кооперативного жилья, то право собственности оформить оба гражданина могут в том случае, если паевой платеж был полностью покрыт за их собственные сбережения. При этом то, кто считается членом ЖК, не играет никакой роли. Право долевой собственности остается за супругами даже после расторжения брака.
Если недвижимость (или какое-либо другое имущество) была приобретена лицом до заключения брака, то это считается его частной собственностью. Частным может считаться и любое имущество, которое было унаследовано или получено в дар даже в момент нахождения в браке. Супруг при разводе может рассчитывать на получение только своих вещей и раздела того, что было нажито вместе.
Недвижимость, которая была приобретена за совместные деньги, может быть разделена между партнерами, состоящими в браке, или теми, кто находится в разводе не более 3 лет. Выполнено это разделение может быть самостоятельно или через суд по желанию кого-то из супругов. Разделение общего нажитого имущества часто происходит без прерывания брака. Причины для осуществления этой сделки могут быть различными:
- Фактическое прекращение отношений.
- Уплата долгов.
- Передача имущества.
Обычно супругам дается возможность самостоятельно опередить свои доли в совместно нажитом имуществе. Но если лица не могут сделать это самостоятельно, то им помогает суд. Обычно доли равны. Исключением являются те моменты, когда в брачном договоре супругов есть определенный пункт, в котором указано, на какую часть имущества может рассчитывать каждое лицо.
Сделки с недвижимостью
Если кто-то из владельцев недвижимости решает распорядиться своей долей любым способом (обмен, продажа, дарение), то на момент совершения сделки он должен достичь совершеннолетнего возраста – 18 лет. В противном случае лицо не может самостоятельно оформлять продажу или приобретение любого имущества. Тогда необходимо согласование процедуры с родителями или опекунами.
Если сделка проводится безвозмездно (доля дарится), то человек имеет полное право не уведомлять о своем решении других совладельцев имущества. Клиенту достаточно обратиться в нотариальную контору, которая поможет ему собрать и оформить все необходимые документы. Если происходит процедура дарения части имущества, то факт перехода доли другому лицу должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре.
При проведении подобной процедуры необходимо учитывать, кем приходится лицо, получающее право на собственность, тому, кто является хозяином доли на данный момент. В Семейном кодексе Российской Федерации указано, что если оба лица являются близкими родственниками, то налогообложение снимается. К близким родственникам относятся родители и дети, кровные братья и сестры, бабушки, девушки, приемные дети, неполнородные братья и сестры.
При продаже имущества, которое находится в долевой собственности, гражданам необходимо разделить недвижимость. Если владельцы не могут самостоятельно принять решение, то им нужно обратиться в суд. Выделение доли бывает невозможно тогда, когда данная процедура наносит значительный ущерб имуществу владельцев. Именно поэтому квартиры часто признаются неделимым имуществом. Для того чтобы оформить процедуру разделения, необходимо согласие всех сторон.
http:
Если один из членов семьи решает продать жилплощадь третьему лицу, то его супруг и ребенок имеют право оспорить это решение или претендовать на преимущественное право выкупа доли у одного из членов семьи. Владелец должен известить других участников договора о желании продать свою часть.
И только после того, как они откажутся от этой сделки или не дадут ответа в течение 1 месяца, хозяин может продать долю третьему лицу.
http:
Оспаривание сделки происходит в суде. Обвинения могут предъявлять все участники договора – как продавец, так и совладельцы жилья.
все нюансы имущественных отношений между супругами
Любовь и финансовый вопрос – понятия не взаимоисключающие, особенно это касается имущественных отношений между супругами. Иногда в порыве чувств при расставании муж и жена начинают делить между собой не только квартиру или комнату, но и затевают тяжбу по поводу предметов быта. Одно дело, когда дело касается вещей, которые при утере легко приобрести снова, и совсем другое – когда речь идет о недвижимости, в которую вкладываются огромные средства. Не зная законов, регулирующих права на собственность в браке, при покупке недвижимого имущества или разводе определить, какова супружеская доля, на которую имеет право каждый, невозможно. Остановимся на самых важных вопросах, касающихся совместной и раздельной собственности супругов, ее оформления и раздела, в том числе и недвижимости в браке.
Раздельная собственность супругов
Начиная семейные отношения, супруги должны знать, на что в случае развода может претендовать вторая сторона. Этот статус имеет имущество, которое является раздельной собственностью супругов. Что это такое, и на какое имущество не распространяются права одного из супругов?
- По законодательству РФ, все имущество, которое приобретено вступающими в брак отдельно до его заключения, считается личной собственностью супругов (каждого) и не подлежит разделу. Таким образом, например, при разводе одна сторона не может претендовать на раздел имущества, которое у второй было до свадьбы.
- Не будет являться совместным, а значит, не должно делиться имущество, полученное одним из супругов по акту дарения или наследству, а еще в результате бесплатной приватизации.
- Личной собственностью также считается имущество, приобретенное в браке одним из супругов на собственные средства одной из сторон, не из общего семейного бюджета.
- Совместно нажитой собственностью не будет являться имущество, в том числе и недвижимость, полученное в результате обмена на личное имущество одного из супругов, – правда, при условии, что за обмен квартиры в браке не было доплачено из общих средств. Например, если один из супругов продал собственную квартиру, приобретенную до брака, и купил другое жилье. Однако чтобы закон можно было применить, нужно доказать, что недвижимость куплена в браке именно за деньги одной стороны, без привлечения средств другой. На деле это не всегда просто.
И еще важный момент: если в собственность одного из супругов были вложены деньги второго (например, в недвижимость – на ремонт, расширение и т.д.), то последний может подать иск о признании совместной собственности супругов на квартиру и имеет все шансы его выиграть.
Квартира в общей долевой собственности
Для того чтобы определить меру владения каждым супругом имуществом, во время совместной покупки квартиры супруги могут сразу оговорить и закрепить свои доли в недвижимости, то есть сразу подписать договор о разделе имущества. Причем желательно не просто указать размер доли каждого, а отметить, что супруги сами определили такие-то доли в таком-то размере, чтобы дальше при обращении в суд не возникло разночтений.
Главное условие – обязательно заверить соглашение нотариально. С 2016 года существует требование об обязательном удостоверении соглашения о разделе имущества нотариусом. Поэтому обычные письменные договора не будут иметь никакой силы при возникновении имущественных споров между супругами. Если подписи нотариуса нет, договор будет признан недействительным.
Брачный договор и соглашение о разделе имущества: в чем разница?
Есть два документа, подписание которых может изменить или закрепить имущественные права каждого из супругов. Речь идет о брачном договоре и соглашении о разделе имущества. Какие права дает каждый из документов и что лучше выбрать?
Заключение брачного договора, весьма популярное в последнее время, – это возможность прописать различные условия имущественных отношений. Однако следует знать, что этот документ может быть подписан только до или во время вступления в брак, но не после его расторжения.
- Если в брачном договоре на имущество, приобретенное до брака, претендует один из супругов, а второй согласен – в таком случае, и личная собственность может быть разделена.
- В зависимости от соглашения супругов, на недвижимость, приобретенную в браке, как и другое покупаемое в этот период имущество, может быть также установлено раздельное владение. При этом можно указать, что вся собственность будет раздельной или оговорить права на отдельные ее объекты (например, жене – квартира, земельный участок и машина – мужу и т.д.).
- Возможна передача от одной стороны другой имущества в личную собственность или, наоборот, признание раздельной собственности общей и т.д. Причем все соглашения могут касаться как уже нажитого до брака имущества, так и будущего, которое приобретут впоследствии.
Соглашение о разделе совместного имущества, в отличие от брачного договора, может касаться только уже имеющейся, нажитой собственности. Действие документа не распространяется на еще не приобретенное имущество или на общее без его конкретизации. Подписать такое соглашение до вступления в брак или до появления совместной собственности (например, приобретения недвижимости в браке) нельзя. Оно более жестко, чем брачный договор, зато соглашение можно составить после расторжения брачных отношений.
Если выбирать – какой из документов выгоднее супругам, не желающим иметь общее имущество, – пусть брачный договор регулирует права собственности во время его действия, а после развода раздел совместно нажитого имущества возможно по соглашению.
Ипотечная недвижимость супругов
Ипотечный кредит может быть оформлен на одного из пары до или после заключения брачных отношений, а также на обоих во время семейной жизни – то есть супруги становятся созаемщиками по ипотечному кредиту.
Правила, определяющие собственность каждого, зависят от того, на кого была оформлена кредитная квартира и когда она была приобретена – до или после вступления в брачные отношения.
Рассмотрим варианты:
Жилье, купленное в ипотеку до брака
Если одним из супругов квартира берется в ипотеку до брака, следует знать, что права собственности на нее буду принадлежать именно заемщику, так как недвижимость является гарантией обеспечения возврата кредитных средств. Таким образом, о совместной собственности здесь речи идти не может, так как право на нее уже приобретено заемщиком в одном лице вместе с кредитом.
Однако при покупке квартиры одним из супругов в браке или до его заключения в ипотеку погашают кредит часто оба супруга. Поэтому в случае расторжения брака один из супругов вправе требовать компенсации средств, истраченных им на погашение. Речь не может идти о признании недвижимости совместным имуществом – только о возврате уплаченных в счет погашения долга средств.
Подведем итоги: при разводе право на квартиру, купленную в ипотеку до брака, имеет только ее собственник. А второй супруг имеет шанс отсудить средства, которые он истратил на выплату ипотечного долга, обратившись в суд. Однако на практике положительные решения о возмещении средств выносятся нечасто.
Ипотечный кредит на двоих: супруги-созаемщики
Если супруги решили оформить ипотеку после вступления в брак, и покупают квартиру в кредит, они называются созаемщиками. А значит, каждый из них в равной мере отвечает перед кредитной организацией за погашение долга. Причем неважно, кто оформлял кредит и на чье имя покупали квартиру. Таким образом, даже если квартира оформлена на одного из созаемщиков, недвижимость, приобретенная в браке, является совместной и, согласно Семейному кодексу, при разводе будет делиться пополам. Однако семейное законодательство предусматривает и иной раздел квартиры, если между супругами составлено соглашение об этом.
Вот здесь есть серьезная опасность, подстерегающая созаемщиков, особенно тех, кто имеет собственное жилье, купленное до брака. Ведь согласно законодательству, в счет оплаты кредита банк при невозможности продать заложенное жилье, может потребовать квартиру, принадлежащую одному из супругов, то есть находящуюся в его личной собственности.
Однако изъятие квартиры, если она является единственным жильем, есть нарушение прав созаемщика по ипотечному кредиту, поэтому в этом случае взыскания банк сделать не сможет. В правовом плане созаемщиками быть невыгодно. При разводе банк имеет право потребовать выплаты долга с любого заемщика.
Как разделить квартиру с ипотечным долгом: оптимальные варианты и подводные камни
Как разделить квартиру и долги по кредиту, если ипотека при разводе еще не выплачена? По закону, как уже говорилось, квартира, приобретенная в ипотеку, независимо от того, как оформляется собственность при ипотеке в браке, является совместным имуществом, даже в том случае, когда кредит оформлен на одного из супругов, а второй по документам – лишь поручитель. Но прежде чем недвижимость станет собственностью, долги должны быть погашены. Теоретически и жилье, и выплаты должны делиться пополам. А как это сделать практически? Существует несколько способов разделить собственность при ипотеке в браке.
Способ первый. Разделить кредитную ответственность перед банком, заменив солидарный договор индивидуальным пропорционально выделенным долям.
При таком положении вещей бывшие супруги по взаимному соглашению или через суд выделяют доли совместной собственности. Затем в ипотечный договор вносятся соответствующие изменения, где определяется кредитная ответственность перед заимодателем каждого из супругов: общий кредит превращается в два раздельных, и каждый платит свою часть.
Проблемы:
- Банки редко соглашаются на подобные изменения: солидарная система ответственности позволяет требовать полное погашение долг с обоих одновременно или с одного по выбору банка, индивидуальные договоры лишают кредитора этой возможности. Займодатель может дать согласие, только если убедится в полной платежеспособности каждой из сторон.
- Если ипотечная квартира однокомнатная, выделить в ней доли в натуре не представляется возможным. Согласно статье 5 Федерального Закона «Об ипотеке», в таком случае оформить раздельные кредиты нельзя.
- Еще важный момент: при переоформлении договора за изменение ипотечных условий кредитором может взыматься комиссия 0,5-1% от суммы, которую осталось выплатить. А это немалые деньги!
Способ второй. Переоформление ипотечного кредита на одну из сторон при письменном отказе второй.
Например, некоторые осуществляют покупку квартиры в общую долевую собственность, где недвижимость изначально поделена на определенные части между супругами.
При готовящемся разводе можно договориться продать долю в квартире в ипотеке, так что недвижимость перейдет в руки одного из супругов вместе с долгами по кредиту после изменения банком ипотечного договора и солидарной ответственности на индивидуальную.
То есть один из супругов добровольно отказывается от уплаты долга, оформив письменный отказ, заверенный нотариусом, а второй берет всю ответственность на себя. Ипотечный договор переписывается. После возврата кредита квартира остается в полной собственности у плательщика, а отказавшийся может получить компенсацию в сумме половины долга, выплаченной до развода.
Проблемы:
- Опять потребуется согласие банка, который пойдет на сделку только при полной уверенности в платежеспособности заемщика.
Способ третий. Продать квартиру.
Если соглашение достигнуть трудно, лучший вариант – продать ипотечную квартиру. Покупатель выплачивает долг кредитору, оформляет снятие обременения, а оставшаяся после погашения сумма делится между супругами.
Недостатки:
- Нужно разрешение банка, которое получить нелегко: досрочное погашение лишит его части процентов.
- Найти покупателя на квартиру в залоге непросто, поэтому продавать ипотечное жилье часто приходится по сниженной цене.
Способ четвертый. Найти деньги и рассчитаться досрочно, либо продолжать платить ипотеку вместе до полного расчета, затем разделить квартиру по соглашению или пополам.
Такой вариант не требует разрешения кредитора, но возможен он только при добровольном соглашении и порядочности супругов, их ответственном отношении к договоренности.
Еще вариант – составить брачный договор, в котором отметить все нюансы, касающиеся ипотечной квартиры. Но в любом случае обязательным условием является уведомление кредитной организации о предстоящем или произошедшем разводе. И тогда банк может предложить вариант раздела – удобный, в первую очередь, для него как для кредитной организации. А вот с судебным решением, с условиями брачного договора или соглашения о разделе имущества кредитор может и не согласиться.
Ипотека и дети
Если в семье, проживающей в обремененной квартире, есть несовершеннолетние дети, суд обычно определяет большую часть жилья родителю, с которым они останутся. А выплачивать кредит разведенным супругам придется все-таки поровну. Компенсация уже проплаченной суммы при таком положении вещей не положена.
Важно! Если для погашения кредита использовался материнский капитал, после выплаты долга детям обязательно полагается доля в ипотечной квартире.
Военная ипотека
При оформлении ипотечного обязательства в отношении военнослужащего правила, описанные выше, не действуют, так как кредит выплачивается за счет средств, которые выделяет Министерство обороны, а не супруги. В этом случае ипотека оформляется только на военнослужащего, который является единоличным собственником жилья, и изменению кредитный договор не подлежит.
При разводе с такими квартирами часто возникают проблемы. Суд выносит решение согласно Семейному кодексу о разделе, но на практике этого выполнить невозможно. Поэтому кредитные организации во избежание проблем в будущем, требуют иногда от заемщика заключения брачного контракта. Банк настаивает, чтобы по условиям брачного договора недвижимость в ипотеке принадлежала только военнослужащему, как и ответственность за погашение кредита. Молодожены заключают договор ради приобретения жилья, не задумываясь о том, что в случае развода одна из сторон останется ни с чем.
Ипотечная квартира в гражданском браке
Если отношения не были зарегистрированы в ЗАГСе, нормы, определяющие режим собственности (равные права, брачный договор, соглашение о разделе имущества) на гражданский брак не распространяются. При прекращении совместного проживания все права на обремененную квартиру и обязательства по уплате кредита за нее остаются за тем супругом, на чье имя оформлен ипотечный договор. Если пара решила разойтись, сторонам либо придется договариваться между собой о долях в квартире, либо определять свою часть недвижимости, согласно внесенным на погашение долга денежным средствам, через суд.
Разрешение супругов на покупку или продажу квартиры
Важным моментом в операциях с жильем является разрешение одного из супругов на продажу недвижимости или ее покупку. Поскольку имущество в браке считается совместно нажитым, соответственно, средства на приобретение жилья пойдут из общего бюджета, поэтому нотариально заверенное согласие второй половины на покупку квартиры обязательно.
Разрешение супругов на покупку квартиры не требуется в следующих случаях:
- это условие прописано в брачном договоре;
- квартира покупается на унаследованные или подаренные средства;
- если супруги на момент сделки раздельно ведут раздельное хозяйство и не имеют общих средств.
Во всех остальных случаях из-за отсутствия разрешения сделка не состоится или будет признана недействительной.
Снятие с регистрации по месту жительства супругов
Расставшаяся пара часто вынуждена проживать на одной жилплощади. В таких условиях актуален вопрос: можно ли выписать супруга или супругу из квартиры законно? Да, можно. Если квартира принадлежит одной стороне и является личным имуществом, а не совместно нажитым, можно подать иск в суд и выселить бывшего супруга. Дополнительным плюсом для снятия с регистрации будут доказательства того, что у супруга имеется собственная жилплощадь.
А вот возможно ли выписать бывших супругов из квартиры, если жилье является совместно нажитым? Здесь сложнее. Такое возможно, лишь если вы убедительно докажете в суде, что вторая половина злостно нарушает права остальных законно проживающих в доме лиц – дебоширит, хулиганит или портит имущество и т.п.
Владение недвижимостью в браке – вопрос актуальный и обширный, имеющий много нюансов. Лучшим способом разобраться в правовом поле будет обращение к знающему юристу, который поможет не остаться ущемленным в своих правах.
Руководство солиситора по совместной собственности на имущество
Покупка недвижимости у кого-то, безусловно, кажется хорошей идеей. Объединив свои ресурсы, вы сможете приобрести дом, который иначе был бы недоступен. Однако есть кое-что, что следует учитывать. Когда две стороны обнаруживают, что у них разные представления о том, что им делать с собственностью, отношения могут быстро испортиться. Это, в свою очередь, может привести к большим неприятностям, как финансовым, так и юридическим.
Эндрю Теофф из Direction Law, один из адвокатов Пибоди, изучает юридические последствия покупки недвижимости совместно с кем-то другим.
Что означает совместная собственность на имущество?
Совместное владение имеет место, когда два человека решают вместе приобрести недвижимость. Чаще всего возникает ситуация, когда состоящие в браке или не состоящие в браке пары покупают дом вместе, но совместное владение также может иметь место, когда друзья или члены семьи решают совместно приобрести недвижимость.
Согласно законодательству Великобритании, вы можете стать совместным владельцем собственности двумя способами: вы можете стать совместным арендатором или совместным арендатором.
В чем разница между совместными арендаторами и совместными арендаторами?
Если вы владеете недвижимостью как совместные арендаторы, вы оба будете владеть всей недвижимостью. Не каждый из вас будет иметь определенную долю в собственности и не сможете оставить долю в собственности по своему завещанию. Если вы продадите свой дом, выручка от продажи будет разделена 50:50.
Что происходит, когда умирает совместный арендатор?
В случае смерти одного из владельцев его доля автоматически переходит к оставшемуся владельцу, независимо от того, имеется ли завещание или нет. Покупатели, рассматривающие возможность владения недвижимостью в качестве совместных арендаторов, должны подумать, хотят ли они этого или в чем они нуждаются.
Что происходит, когда оба совместно проживающих лица умирают?
В ситуации, когда оба совместно проживающих лица умирают одновременно — например, в автокатастрофе — право собственности на имущество переходит к родственникам самого молодого человека.Это связано с тем, что закон предполагает, что старший из совместных арендаторов, скорее всего, умрет первым, а более молодой совладелец унаследует свою долю. Если после этого умирает и самый молодой из совместно проживающих лиц, эта доля затем передается самым молодым родственникам либо по их воле, либо, если их нет, по правилам сохранения кормильца. В этом случае наличие завещания не меняет образец наследования.
Очевидно, это может вызвать проблемы, потому что семья самого старшего человека может в конечном итоге ничего не унаследовать, даже если они, возможно, вложили большую часть покупной цены или являются теми, кто заботится о детях.Вот почему в большинстве случаев совместное владение недвижимостью — лучший способ стать совместным арендатором.
Что происходит, когда один из совместных арендаторов хочет продать?
Если обе стороны согласны, продажа собственности должна быть простой. Однако все сложнее, если один человек хочет продавать вопреки желанию другого. Если только один из вас хочет продать (возможно, чтобы получить свои деньги), он не может сделать это, не обратившись в суд с требованием принудительной продажи против воли совладельца.Суд может согласиться или не согласиться.
Общие арендаторы
Если вы владеете недвижимостью как общие арендаторы, каждому из вас будет принадлежать определенная доля в собственности. Ваши доли могут быть равными, но не обязательно. Если недвижимость продана, выручка от продажи может быть разделена поровну или неравномерно. Презумпция была бы равным разделением, но если деньги предоставляются неравномерно, между сторонами может быть заключен договор доверительного управления, который устанавливает пропорции, принадлежащие каждой стороне.
Что происходит, когда умирает один общий арендатор?
После смерти одного из владельцев доля, принадлежащая этому лицу, не переходит автоматически к другому владельцу, она переходит по завещанию умершего человека или, если завещания нет, то она переходит к ближайшему выжившему родственнику в соответствии с правилами. «выживаемости».
Смерть при совместном проживании в браке
Если совладельцы состоят в браке как общие арендаторы, то после смерти одного из них их доля перейдет к тому, кто указан в их завещании.При отсутствии завещания другой супруг унаследует долю умершего.
Смерть, когда общие арендаторы не состоят в браке
Если совладельцы не состоят в браке, то после смерти одного из владельцев доля умершего капитала не переходит автоматически к оставшимся в живых владельцам, а переходит в соответствии с условиями завещания. При отсутствии завещания право собственности переходит в соответствии с правилами завещания (то есть: женатым / гражданским партнерам или близким родственникам), и оставшийся в живых партнер не наследует автоматически долю другой земли.
Зачем нужна воля?
В то время как Декларация доверительного управления говорит о том, что происходит с недвижимостью, когда вы продаете ее в течение вашей жизни (см. Ниже), в завещании указывается, что произойдет, когда один или оба из вас умрут. Это особенно важно, если ваш совладелец не является вашим ближайшим родственником, то есть вашим супругом. Если вы хотите, чтобы ваша собственность перешла к вашему совладельцу в случае вашей смерти, вы должны оставить это им в завещании. В противном случае они обнаружат, что владеют недвижимостью вместе с вашими ближайшими родственниками.
Что происходит, когда один из общих арендаторов хочет продать?
Легче продать, когда вы владеете недвижимостью в качестве общих арендаторов, потому что собственность принадлежит так называемому «трасту продажи», что означает, что, когда одна из сторон решает продать, собственность должна быть продана . Выручка от продажи делится поровну между сторонами (если только не заключен договор доверительного управления).
Зачем нужен договор доверительного управления?
Если вы приобрели общую аренду, мы рекомендуем вам иметь договор доверительного управления или декларацию доверительного управления.Это юридический документ, который выполняет две функции:
- сначала указывается, кому принадлежит какая процентная доля капитала, а
- , во-вторых, его можно использовать для описания механизма выкупа одной стороной другой. Поэтому, если кто-то хочет продать, то вместо того, чтобы автоматически выставлять собственность на открытый рынок, они соглашаются сначала предложить ее другой стороне.
Наличие договора доверительного управления очень важно, потому что это означает, что люди будут иметь возможность оставаться в собственном доме, даже если их отношения развалятся.
Могу ли я получить совместную ипотеку со своим партнером, братом, сестрой или родителем?
Совместную ипотеку обычно берут супружеские пары, но ее можно оформить вместе со своим (не состоящим в браке) партнером, другом или членом семьи. Фактически, есть кредиторы, которые позволяют до четырех человек оформить совместную ипотеку.
Преимущества получения совместной ипотеки заключаются в том, что, объединив свои финансы, вы сможете приобрести более дорогую собственность или, в случае долевого владения, большую часть вашей новой собственности.
Есть два недостатка: кредитор будет смотреть не только на потенциальную прибыль каждого из заявителей, но также на их расходы и кредитный рейтинг. Так что, если вы планируете купить дом у кого-то с плохой кредитной историей, это может фактически снизить ваши шансы на получение хорошей ипотеки.
Еще одна потенциальная проблема связана с ипотекой. Вполне вероятно, что недвижимость будет приобретена с использованием совместной ипотеки, и поэтому вы будете нести «солидарную ответственность» по долгу.Это означает, что если один из вас объявит дефолт или исчезнет и не сможет обеспечить выплаты по ипотеке, кредитор может рассчитывать на оставшегося заемщика за всем этим.
Эта ситуация может также применяться в случае смерти одного из заемщиков. Если ипотека хранилась на совместное имя, долг, скорее всего, будет полностью переведен на имя выжившего. Одно из возможных средств защиты — это оформить страховку жизни для выплаты долга в случае безвременной смерти.
Что нужно учитывать при покупке недвижимости с кем-то другим
Перед принятием решения о совместном владении домом необходимо обсудить ряд вопросов.Первым делом необходимо определиться с типом совместного владения, который вы хотите выбрать. Во-вторых, решите, какие документы вам нужно иметь, чтобы избежать проблем в будущем. Имейте в виду, что совместное владение недвижимостью, сопровождаемое завещанием и договором доверительного управления, обеспечит вам высочайший уровень защиты.
Некоторые вещи, о которых вам нужно подумать заранее, включают:
- Вкладываете ли вы равный вклад в покупную цену (если нет, в Договоре доверительного управления должно быть указано, должно ли право собственности быть разделено поровну или пропорционально первоначальному взносу).
- Согласились ли вы оплатить ипотеку и другие расходы поровну (опять же, если нет, в Соглашении о доверительном управлении будет указано, следует ли разделить собственность поровну или пропорционально текущему взносу).
- Может ли кто-либо из вас пожелать оставить свою долю в собственности кому-либо, кроме вашего совладельца (если да, вам нужно будет указать это в своем завещании).
- Что произойдет, если вы умрете (опять же, воля будет способствовать определению этого)
- Что произойдет, если один из вас захочет продать, а другой — нет (здесь может помочь договор доверительного управления)
- Что произойдет, пока вы живы, если вы и ваш совладелец пойдете разными путями и / или оспорите принадлежащие вам доли в собственности.
Решение о совместном владении недвижимостью с кем-то другим — это важное решение, которое может изменить вашу жизнь в будущем, поэтому очень важно получить консультацию специалиста от квалифицированного юриста, прежде чем принимать какое-либо обязательное решение. .
Посмотрите нашу группу консультантов и юристов по ипотекеСовместное владение недвижимостью: проблемы и подводные камни
В результате отпадает необходимость в изменении правового титула или в управлении активами через имущество умершего совладельца.Это обеспечивает плавную и простую смену актива. Супружеские пары часто хранят право собственности на дома, банковские счета и другие финансовые активы. Совместное владение теперь также чаще используется родителями, детьми и другими лицами, часто с целью минимизации платы за завещание (в Онтарио это называется «налог на управление имуществом»).
Тем не менее, из-за множества потенциальных ловушек, связанных с совместным владением, важно учитывать все юридические и налоговые последствия, а также относительные преимущества и недостатки предлагаемой передачи активов в совместное владение, чтобы определить, где эта стратегия целесообразна или нет. .
Непосредственные налоговые последствия при переходе в совместную собственность
Передача в совместную собственность с другим лицом, например, с членом семьи, когда бенефициарное право собственности меняется, приведет к немедленному отчуждению собственности для целей налога на прибыль. Это вызывает любой нереализованный прирост капитала и приводит к немедленному налогообложению. Согласно Закону о подоходном налоге, активы могут быть переданы в счет налога только на супруга, но не на других лиц (за некоторыми исключениями, в том числе для фермерской собственности).
Требования к кредиторам и супружеские претензии
Совместное владение может привести к предъявлению претензий в отношении собственности со стороны личных или коммерческих кредиторов совместного или нового владельца или супруга в случае разрыва брака. В определенных ситуациях это может вынудить продажу собственности выплатить или внести вклад в выплату долгов или требований совладельца.
Потеря контроля и споры совладельцев
Одним из самых больших недостатков передачи в совместную собственность является потеря контроля над собственностью первоначальным владельцем, что приводит к множеству возможных проблем.В случае банковского счета новый совладелец может истощить средства или иным образом использовать их не по назначению, если он или она имеет единоличное право подписи; а в случае недвижимости решения в отношении собственности должны приниматься совместно.
В случае возникновения споров, касающихся таких вещей, как техническое обслуживание, оплата расходов, получение дохода от аренды или продажа собственности, в конечном итоге совладелец может даже иметь возможность принудительно продать недвижимость по заявлению суда для разрешения вопросов. Совладелец может также разделить совместную аренду, превратив ее в общую аренду, и распорядиться своими интересами, в том числе передать их по своему желанию.
Совладелец, а не только предполагаемый владелец в случае смерти первоначального владельца
Хотя очевидным методом планирования для минимизации платы за завещание или налога на управление имуществом Онтарио является передача активов в совместную собственность с правом наследования, эта стратегия может достичь своей цели только в том случае, если оставшийся совладелец является предполагаемым бенефициаром актива. В противном случае имущество может владеть имуществом и сборы за завещание или налог на управление имуществом Онтарио, если необходимо завещать завещание.
Кроме того, если передача осуществляется кому-либо, кроме супруга или несовершеннолетнего ребенка, возникает юридическая презумпция, что лицо, которому была сделана передача, находится в доверительном управлении лица, осуществившего передачу. Суд сочтет, что подарок не был предназначен, если получатель не докажет обратное. Этот правовой принцип стал причиной многих семейных споров и дорогостоящих судебных разбирательств в последние годы.
Решение не может быть принято за недееспособного совладельца
Совладелец собственности не имеет автоматически права принимать решения в отношении собственности от имени другого совладельца, который становится недееспособным.
Если совладелец не будет также назначен поверенным или опекуном недееспособного собственника, ему может потребоваться принимать решения в отношении собственности совместно с совершенно другим лицом, которое назначается поверенным или опекуном недееспособного собственника. Это лицо может иметь юридическое обязательство ликвидировать непроизводственный актив, такой как коттедж или семейный дом.
Отсутствие возможности комплексного налогового планирования и планирования преемственности
Совместное владение с правом наследования, хотя часто это хороший метод планирования для избежания платы за наследство или налога на управление наследством, не позволяет осуществлять более сложное налоговое планирование и планирование наследования по собственному желанию.Это предотвратит использование налоговых трастов для владения имуществом после смерти первого супруга в соответствии с условиями его или ее воли с целью снижения налогов или использование трастов для обеспечения наследования капитала будущим бенефициарам (включая детей и внуков). , особенно если есть дети от предыдущего брака).
В целом не подходит для недвижимости в США
Совместная аренда может быть нецелесообразной для собственности в США, принадлежащей канадцам, не являющимся гражданами США, поскольку это может привести к значительному увеличению U.S. Вопросы налога на наследство и дарение, возникающие в результате взаимодействия налоговых режимов США и Канады.
Как можно видеть, решение о том, следует ли держать актив в совместной собственности, требует учета множества налоговых и юридических факторов, а не упрощенного акцента на узком вопросе экономии гонораров за завещание, и требует профессиональной консультации с учетом индивидуальных особенностей каждого человека. индивидуальные обстоятельства.
Маргарет О’Салливан — основатель компании O’Sullivan Estate Lawyers LLP.
Совместная оценка
Дженнифер и Мартин женаты и оцениваются совместно.Дженнифер — поддающаяся оценке супруга.
В 2019 году их общий доход составил 72000 евро. Доход Дженнифер от заработной платы PAYE составляет 45 000 евро, а инвестиционный доход Мартина — 27 000 евро.
Они требуют два налоговых вычета:
| Налоговый кредит | Сумма |
|---|---|
| Налоговый кредит женатому лицу или гражданскому партнеру | 3 300 € |
| Налоговый кредит PAYE для сотрудников | € 1 650 |
| Итого | € 4950 |
В 2019 году стандартная точка отсечения ставки для супружеской пары или гражданского партнера составляет 44 300 евро.Если оба работают, эта сумма увеличивается на меньшее из следующего:
* 26 300 €
или
* Сумма дохода супруга или гражданского партнера с меньшим доходом.
Увеличение стандартного диапазона ставок не подлежит передаче между супругами или партнерами.
Это означает, что первые 44 300 евро из 45 000 евро дохода Дженнифер будут облагаться налогом по ставке 20%. Остальная часть ее дохода облагается налогом по более высокой ставке — 40%.
Поскольку у Мартина также есть доход, пара имеет право на повышенный тариф.Первые 26 300 евро из 27 000 евро дохода Мартина будут облагаться налогом по ставке 20%. Остальная часть его дохода облагается налогом по более высокой ставке.
| Сумма | Налог | |
|---|---|---|
| Доход Дженнифер | € 45 000 | |
| Прибыль, облагаемая налогом по ставке 20% | 44 300 € | € 8 860 |
| Оставшаяся часть облагается налогом по ставке 40% | 700 € | € 280 |
| Общая сумма подоходного налога Дженнифер | 9 140 € | |
| Доход Мартина | € 27 000 | |
| Облагается налогом 20% | 26 300 € | 5260 € |
| Оставшаяся часть облагается налогом по ставке 40% | 700 € | € 280 |
| Общая сумма налога на прибыль Matin | 5 540 € | |
| Общий подоходный налог Дженнифер и Мартина | € 14 680 | |
| Вычесть общую сумму кредитов | 4950 € | |
| Налоги к уплате | € 9,730 |
Обязанности супругов, возникающие из общей совместной собственности | Надьон
Ерух, А.(2004). Окрэми пытання щедо укладення правочинив из спильным майным подружьями. Нотариат, 12 [на украинском языке].
Жилинковой, И.В. (2008). Жилинковой. Симейный кодекс Украины: научно-практический комментарий. Харьков: Ксилон [на украинском языке].
Боброва Д.В., Довгерта А.С. и другие. (2004). Цивильное право Украины: пидручник.О.В. Дзери, Н. Кузнецовой (Ред.). Киев [на украинском языке].
Эннекцерус, Л., Кыпп Т., М. (1950). Курс германского гражданского права. (Новицкий Ю.Б. и др., Пер. Д.М. Хенкина, Ю.Б. Новицкого (ред.). — М .: Ызд-воиностр. Л-рі. (Т. 1, 2).
).Koziol, H., Welser. Р. (2006). Grundriss des Burgerlichen Reccchts. Вена: Манц. Vol. 1. — 13-е изд. XXXVI.
Простыбоженко О.С. (2016). Правовая квалификация видносын, яки выныкают миж подружжям при укладенни одним з их доховору без з · ходы иншохо: украинский та европейский подходы. Украинский и европейский подходы.Проблемы вдосконалення приятноправовых механизмов набуття, передачи, здийснення та захысту суб «ектывных цивильных прав: материалы« круглох столу », прыж.