Содержание общего имущества в многоквартирном доме: Содержание общего имущества многоквартирного дома

ЖК РФ Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме / КонсультантПлюс

• Главная
• Документы
• Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме

Подготовлены редакции документа с изменениями, не вступившими в силу «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.06.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2021)

ЖК РФ Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 39 ЖК РФ

Арбитражные споры:

— Управляющая организация хочет взыскать задолженность с собственника помещения, не оплатившего жилищно-коммунальные услуги

— Управляющая организация хочет взыскать задолженность с государственного (муниципального) собственника жилого помещения, не оплатившего оказанные ему жилищно-коммунальные услуги

— Абонент хочет урегулировать разногласия по поводу границ балансовой принадлежности и границ эксплуатационной ответственности

— Управляющей организации вынесено предписание из-за ненадлежащего содержания общего имущества

— Организация (ИП), обслуживающая МКД, оспаривает привлечение к ответственности за несоблюдение требований энергоэффективности (оснащенности приборами учета энергоресурсов и др.)

Споры в суде общей юрисдикции:

— Организация, ответственная за проведение капитального ремонта, хочет взыскать с собственника задолженность по взносам на капитальный ремонт

— Собственник (наниматель) хочет исключить из платежных документов отдельные платежи (задолженность) и/или произвести перерасчет

— Собственник (наниматель) или лицо, действующее в его интересах, хочет обязать организацию, ответственную за проведение капитального ремонта, или наймодателя (в т.ч. бывшего) провести капитальный ремонт

См. все ситуации, связанные со ст. 39 ЖК РФ

1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 27.07.2010 N 237-ФЗ)

4. В соответствии с принципами, установленными Правительством Российской Федерации, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации устанавливаются перечни мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно.

(часть четвертая введена Федеральным законом от 23.11.2009 N 261-ФЗ)

Открыть полный текст документа

ЖК РФ, Статья 38. Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме ЖК РФ, Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме

Ст. 39 ЖК РФ. Содержание общего имущества в многоквартирном доме

В каком порядке определяется размер платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме для собственников жилых (нежилых) помещений в многоквартирном доме?

Размер платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме на основании статей 156 и 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) утверждается общим собранием собственников жилых (нежилых) помещений в многоквартирном доме (далее – собственник) с учетом предложений управляющей организации или органов управления ЖСК и ТСЖ на срок не менее чем один год.

В силу пункта 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, собственники на общем собрании обязаны утвердить перечень работ (услуг), выполнение (оказание) которых необходимо произвести в многоквартирном доме за отчетный период, а также условия их выполнения (оказания).

Таким образом, для формирования перечня работ (услуг), необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также установления размера платы за их выполнение (оказание), управляющей организации, ЖСК и ТСЖ следует исходить из решений, принятых собственниками на общем собрании.

Применение управляющей организацией, ЖСК и ТСЖ в расчетах с собственниками размера платы за содержание жилого помещения, установленного Комитетом по тарифам Санкт‑Петербурга для нанимателей жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт‑Петербурга (распоряжение Комитета от 20.12.2016 № 260-р), без одобрения такого решения на общем собрании, по мнению Комитета, неправомерно и подлежит обжалованию в установленном законодательством порядке.

По данному вопросу были даны разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности», в пункте 17 которого указано, что управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 156, части 1, 2, 3 и 8 статьи 162 ЖК РФ, пункт 1 статьи 310, пункт 1 статьи 432, статьи 450 – 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следует также отметить, что проведение проверки правильности начисления платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме осуществляет Государственная жилищная инспекция Санкт‑Петербурга, расположенная по адресу: Санкт‑Петербург, Малоохтинский пр., д. 68.

Расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме

Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций

Содержание общего имущества в многоквартирном доме требует немало финансовых затрат. Все работы и услуги оплачиваются из средств собственников помещений в МКД, так как именно собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности (ст. 39 ЖК РФ).
Сюда входит:

• плата за содержание жилого помещения
• обязательные платежи и взносы тех собственников, которые являются членами ТСЖ, ЖК, ЖСК

Расходы за содержание жилого помещения определяются в размере, достаточном для содержание общего имущества:

• содержание внутридомовых инженерных систем;
• оплата ресурсов (холодной воды, горячей воды, электрической энергии), потребляемых при выполнении минимального перечня работ;
• отведение сточных вод в целях содержания общего имущества;
• расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений;
• расходы на снятие показаний с приборов учёта;
• расходы на содержание информационных систем.

Размер платы за содержание жилого помещения определяется решением общего собрания собственников помещений и отражается в платёжном документе отдельной строкой по каждому виду ресурсов.

Эта сумма должна быть соразмерна утверждённому перечню работ и услуг.

Если собственники помещений в МКД выбрали в качестве способа управления домом непосредственное управление, но не определились с размером платы за содержание жилого помещения, то размер платы установят органы местного самоуправления. В этом случае они тоже обязаны ориентироваться на перечень работ и услуг, который утвердило общее собрание.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества должен быть уменьшен согласно требованиям «Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в МКД ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее – Правила, утверждённые ПП РФ от 13.08.2006 № 491).

УО должна принять и зарегистрировать заявку об изменении размера платы от собственника в журнале регистрации обращений собственников помещений в МКД (п. 7, 8 Правил).

Заявка принимается в течение 6 месяцев после нарушения качества работ и услуг содержанию и ремонту ОИ в МКД. В течение 2 рабочих дней с даты получения заявления об изменении размера платы необходимо направить собственнику извещение о дате получения заявления, его регистрационном номере и последующем удовлетворении либо об отказе в удовлетворении с объяснением причин (п. 9 Правил). Возможно проставить отметки о дате приёма и регистрационном номере на экземпляре заявления собственника, если он обратился с заявлением лично.

Затем следует выполнить расчёт уменьшения размера платы пропорционально количеству полных календарных дней нарушения от стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения в случаях выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ (п. 10 Правил).

Факты выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражаются в соответствующих актах (п. 15 Правил). На основании этих актов в платёжном документе отражается уменьшение размера платы.

Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций

Обязанность управляющей организации по осуществлению содержания общего имущества многоквартирного дома

29.08.2016

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 20 Жилищного кодекса РФ должностные лица имеют право выдавать предписания о прекращении нарушений обязательных требований, об устранении выявленных нарушений.

В соответствии с ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» (далее – ФЗ-294) в случае выявления при проведении проверки нарушений юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем обязательных требований или требований, установленных муниципальными правовыми актами, должностные лица органа государственного контроля (надзора), в пределах полномочий, предусмотренных законодательством Российской Федерации, обязаны: выдать предписание юридическому лицу, индивидуальному предпринимателю об устранении выявленных нарушений с указанием сроков их устранения.

В соответствии со статьей 39 Жилищного Кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в таком доме.

Собственники помещений вправе как самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества, так и привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.

Согласно подпункта «а» пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила № 491) общее имущество многоквартирного дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности.

В соответствии с пунктом 42 Правил № 491 управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Пункт 2.1. части 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ при осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, которым может являться управление управляющей организацией на основании заключенного с нею в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса РФ договора управления многоквартирным домом.

Управляющая организация по заданию другой стороны собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (пункт 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

На основании статьи 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Содержание, упомянутое в указанной статье, включает в себя расходы на текущий и капитальный ремонт, поддержание имущества в работоспособном состоянии. В ряде случаев законодатель предусматривает переход бремя содержания имущества от собственника к другим лицам.

В силу статьи 39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в таком доме. Правила содержания общего имущества устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. Указанные Правила регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Конкретные требования, предъявляемые к содержанию жилищного фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170.

Кроме того, пунктом 10 Правил № 491 предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Пунктами 16 и 17 этих же Правил установлено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора обслуживания домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.

На основании пункта 42 Правил № 491 управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами № 170, которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.

Кроме того, в Правилах № 170 перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.

На основании приведенных норм действующего законодательства заявитель, как управляющая организация, обязан обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту такого имущества.

К тому же, из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6464/10 следует, что все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Работы которые необходимо проводить для устранения выявленных нарушений, являются обязательными для организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами.

Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами и данная деятельность является для них основной и они несут риск ответственности.

Правовые консультации. Официальный портал Администрации города Омска

Омичи могут получить бесплатные юридические консультации

14 января 2021 года, 11:00

Совместительство как вид трудовой деятельности

15 июня 2020 года, 16:19

Ведение электронных трудовых книжек

11 июня 2020 года, 20:25

Компенсация морального вреда

09 июня 2020 года, 17:37

Оформление трудовых отношений в период простоя

06 июня 2020 года, 14:15

Гарантии для многодетных матерей при сокращении штата сотрудников

06 июня 2020 года, 13:52

Порядок сноса, обрезки и восстановления зеленых насаждений

06 июня 2020 года, 12:37

Способы замены временно отсутствующего сотрудника

06 июня 2020 года, 12:17

Меры административного воздействия на владельцев собак

06 июня 2020 года, 11:48

Порядок заключения брачного договора во время брака

06 июня 2020 года, 11:15

Оплата труда за период нерабочих дней

09 апреля 2020 года, 13:16

О курении в общественных местах

11 марта 2020 года, 11:50

О порядке расчета платы за ОДН

20 февраля 2020 года, 17:39

Об ответственности управляющей компании за непредоставление информации о деятельности

12 февраля 2020 года, 9:00

О порядке расчетов за вывоз мусора

10 апреля 2019 года, 10:17

Правовая помощь жителям оказывается во всех администрациях округов города

28 января 2019 года, 16:03

Расчет компенсации при увольнении

10 декабря 2018 года, 14:49

Вступление в наследство

10 декабря 2018 года, 14:45

Плата провайдеров за общедомовое имущество

10 декабря 2018 года, 14:43

Договор дарения и правовые последствия его заключения

07 декабря 2018 года, 14:48

Следующий

Для москвичей предложили ввести особые правила оплаты содержания общего имущества

Власти Москвы смогут установить особый порядок начисления платы за коммунальные ресурсы, которые нужны для содержания и текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Такой правительственный законопроект перед его первым чтением в Госдуме рассмотрит Комитет палаты по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству на заседании 10 марта.

Согласно документу, органы госвласти столицы получат полномочия устанавливать особый порядок расчёта и внесения платы за коммунальные ресурсы, исходя из того, что в плату за содержание общего имущества включают расходы на воду, электроэнергию и отведение сточных вод, необходимые для содержания общего имущества в многоквартирном доме. А уже управляющая компания или товарищество собственников жилья будет выделять и оплачивать содержание и текущий ремонт общего имущества из внесённых жильцами денег.

Читайте также:

• Стратегия развития ЖКХ предусмотрит создание в регионах центров по принятию решений • В Совфеде выступают за экономически обоснованные взносы на капремонт

Законопроект понадобился, чтобы сохранить уже существующий порядок расчёта платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, так как этот порядок отличается от норм, введённых принятыми в 2017 году поправкам в Жилищный кодекс, поясняют в Правительстве.  В Москве устоялась система, когда плата за такие коммунальные ресурсы включается в сумму за содержание жилого помещения и никогда не выделяется отдельной строкой. Такой механизм понятен и привычен для москвичей, что обеспечивает высокую собираемость платежей за жилищно-коммунальные услуги, отмечают в кабмине. Поэтому для столицы предложили предусмотреть возможность  установить особые правила.

Напомним, что к общему имуществу в многоквартирных домах относят лестничные площадки, лифты, подвалы, чердаки, крыши домов и так далее.

Также читайте о том, какие законы вступают в силу в декабре.

Что входит в содержание жилья в квитанции: тариф за содержание жилого помещения, коммунальные услуги

🔹 Пoддepжaниe пopядкa в мecтax oбщeгo пoльзoвaния. УК или TCЖ oбязaны opгaнизoвывaть и peмoнтиpoвaть ocвeщeниe oбщecтвeнныx мecт, нaпpимep — пoдъeздoв. A eщe пpoвoдить мeлкий тeкyщий peмoнт: нaпpимep, oкpaшивaть cтeны, пpиклeивaть oтoшeдшyю плиткy, штyкaтypить тpeщины и тaк дaлee.

🔹 Убopкa мecт oбщeгo пoльзoвaния. Этo — тoжe oбязaннocть opгaнизaции, yпpaвляющeй мнoгoквapтиpным дoмoм. Пoддepжaниe caнитapнoгo пopядкa имeeт cвoи нopмaтивы. Нaпpимep, кaждый дeнь УК или TCЖ oбязaны пpoвoдить влaжнyю yбopкy дo 2 этaжa включитeльнo и yбopкy лифтa в пoлe, a тaкжe oчищaть мycopoпpoвoд. Кaждyю нeдeлю нaдo пpoвoдить влaжнoe пoдмeтaниe вcex лecтничныx клeтoк, кaждый гoд — влaжнyю yбopкy вcex oкoн и cтeн в пoдъeздe.

🔹 Уcтpaнeниe aвapий. Кpoмe тoгo, в oбязaннocти УК вxoдит тaкжe ycтpaнeниe иx пocлeдcтвий. Пpи пpopывe вoдoпpoвoдa, кaнaлизaции или пoвpeждeнии гaзoвoй тpyбы yпpaвлeнцы oбязaны нeзaмeдлитeльнo cooбщить oб этoм в cooтвeтcтвyющиe cлyжбы или ycтpaнить aвapию caмocтoятeльнo. Aвapию нa элeктpoкaбeлe нaдo ycтpaнять в тeчeниe 2 чacoв, пoвpeждeниe кpыши, в peзyльтaтe кoтopoгo вoзниклa тeчь — в тeчeниe cyтoк. Paзбитoe oкнo в пoдъeздe cлeдyeт мeнять в тeчeниe cyтoк зимoй и тpex cyтoк лeтoм.

🔹 Ocyщecтвлeниe тexничecкoгo нaдзopa. Дoпycк к элeктpoщиткaм, пpибopaм yчeтa oбщeгo пoльзoвaния и дpyгим вaжным фyнкциoнaльным yзлaм пpoвepяющиx тoжe вxoдит в coдepжaниe жилищнoгo фoндa.

🔹 Ceзoннaя пoдгoтoвкa oбъeктoв. Этoт пyнкт включaeт в ceбя цeлый пepeчeнь paзныx paбoт. Нaпpимep, жильцы плaтят зa кoнcepвaцию, пpoмывкy и oпpeccoвкy cиcтeмы oтoплeния, зa yтeплeниe тpyбoпpoвoдoв, oчиcткy cиcтeмы вeнтиляции, yтeплeниe двepныx и oкoнныx пpoeмoв, зaкpытиe вxoдa нa чepдaк и тaк дaлee.

🔹 Coблюдeниe мep пpoтивoпoжapнoй бeзoпacнocти. 3a ycтaнoвкy пoжapныx щитoв, cиcтeмы cигнaлизaции, oбcлyживaниe эвaкyaциoнныx выxoдoв тoжe плaтят coбcтвeнники жилья.

🔹 Oбecпeчeниe вывoзa мycopa. B coдepжaниe дoмa вxoдит и opгaнизaция вывoзa TБO, a тaкжe тpaнcпopтиpoвки жидкиx oтxoдoв. Mнoгиe coбcтвeнники плaтят зa этo oтдeльнoй cтpoкoй в квитaнции — o тoм, зaкoннo ли этo, мы пoгoвopим пoзднee.

🔹 Coдepжaниe пpидoмoвoй тeppитopии. Нaпpимep, oзeлeнeниe тoжe oтнocитcя к coдepжaнию мнoгoквapтиpнoгo дoмa. A eщe yпpaвляющaя кoмпaния или TCЖ oбязaны peмoнтиpoвaть дeтcкиe плoщaдки вo двope, ycтaнaвливaть нoвыe лaвoчки и cлeдить зa иx cocтoяниeм, cтaвить ypны.

🔹 Coдepжaниe штaтa paбoтникoв. Oплaтa paбoты бyxгaлтepa, pyкoвoдcтвa, дpyгиx cпeциaлиcтoв TCЖ или УК тoжe вxoдит в coдepжaниe жилья, пoтoмy чтo имeннo oни фaктичecки oтвeчaют зa вce paбoты в MКД. Упpaвляющaя кoмпaния мoжeт caмa ycтaнaвливaть paзмep зapaбoтнoй плaты cвoиx coтpyдникoв, и oплaчивaть ee бyдeтe вы.

Кpoмe этoгo, в oплaтy вxoдит плaтa зa oбecпeчeниe oптимaльнoй тeмпepaтypы и влaжнocти в мecтax oбщeгo пoльзoвaния, зa peмoнт и мнoгиe дpyгиe paбoты.

Услуги по эксплуатации недвижимости: полное руководство

Последнее изменение: 28 сентября 2021 г.
Автор: Бриттани Бенц, Рэй Паркер

От сбора арендной платы до содействия ремонту, будучи менеджером по управлению недвижимостью или общественным объединением, вы много жонглируете, когда дело доходит до управления бизнесом. Независимо от того, наблюдаете ли вы за крупномасштабными многоквартирными домами или частными домами, обслуживание собственности имеет важное значение для поддержания ценности вашей собственности и обеспечения безопасности и удовлетворения ваших жителей.

Здесь мы объясним, почему так важно оставаться на вершине обслуживания собственности, дадим несколько полезных советов и покажем, как можно оптимизировать свои процессы, чтобы обеспечить первоклассное обслуживание клиентов.

Содержание

1. Постоянное обслуживание недвижимости
2. Как обеспечить первоклассное обслуживание недвижимости
3. Контрольные списки технического обслуживания по сезонам
4. Как нанять подходящего специалиста по обслуживанию
5. Преимущества использования автоответчика по управлению недвижимостью

---

Постоянное обслуживание имущества

Вы уже знаете, насколько важно техническое обслуживание, однако не отставать от всего этого может быть непросто, поэтому так важно иметь план технического обслуживания собственности.Когда у вас нет плана, уход можно легко упустить, а последствия могут быть дорогостоящими и даже опасными.

Наличие плана технического обслуживания может помочь снизить риск потенциальных опасностей, таких как травмы в результате падения строительных материалов или пожары из-за плохо подключенного освещения. Ни один управляющий недвижимостью не хочет сталкиваться с исками о халатности в суде, иметь дело с резким ростом страховых взносов или сталкиваться с плохими отзывами в прессе и негативными отзывами. Чтобы избежать серьезных проблем, важно не отставать от технического обслуживания и принимать профилактические меры.

Помимо снижения риска имущественного ущерба для вас, вашей команды, поставщиков и жителей, наличие хорошей системы технического обслуживания может стать конкурентным преимуществом, когда дело доходит до привлечения и удержания жителей. Например, на основе опроса, проведенного AppFolio, арендаторы, которые не были удовлетворены своей компанией по управлению недвижимостью, сообщали о проблемах, связанных со временем ответа и времени решения для запросов на техническое обслуживание, как наиболее частую причину. 52,7% арендаторов заявили, что они съедут или не будут сдавать аренду в первую очередь, если будут недовольны своей компанией по управлению недвижимостью.

Вот еще несколько причин, почему так важно иметь план обслуживания собственности:

• Повышенная стоимость недвижимости: Ухоженная собственность будет удерживать стоимость или увеличиваться в стоимости. Отсутствие ремонта снизит рыночную стоимость недвижимости и стоимость аренды.
• Довольных жителей: Плохое обслуживание зданий, имущества и техники вызовет недовольство жителей, что может привести к отрицательным отзывам, увеличению оттока населения и увеличению количества вакансий.
• Снижение затрат: Эффективная система управления имуществом может помочь сэкономить деньги за счет минимизации рисков, продления срока службы бытовой техники и оборудования и освобождения вашей команды, чтобы сосредоточиться на предоставлении более высокого уровня обслуживания.
• Меньше работы: У вас уже много работы. Имея систему обслуживания здания, вы можете сократить время, которое вы тратите на общение с жильцами и владельцами, отслеживание заказов на работу, ручной ввод данных в другое программное обеспечение, оплату счетов и работу в чрезвычайных ситуациях.

В начало

Как обеспечить первоклассное обслуживание недвижимости

Предлагая жителям и владельцам преимущества отличного обслуживания, вы и ваша компания получаете множество преимуществ.

Тем не менее, для достижения этих преимуществ требуется способность общаться с жителями и заинтересованными сторонами, управлять заказами на работу, бюджетом на работу и расходные материалы, а также следить за расписанием. Вот 4 совета по оказанию первоклассных услуг по обслуживанию недвижимости:

Своевременно отвечать на запросы

Вам нужна система управления техническим обслуживанием, чтобы жители были довольны, предоставляя удобный способ сообщить о проблеме.Жители также нуждаются в уверенности в том, что кто-то получает сообщение и занимается их ремонтом. Система, которая позволяет им самостоятельно обслуживать и отправлять свои собственные запросы, и даже отслеживать их статус в Интернете, может упростить для вашей команды своевременный ответ.

Проведение планового профилактического обслуживания

Как говорится, унция профилактики стоит фунта лечения. Вы должны составить график профилактического обслуживания с конкретными задачами, которые нужно выполнять на ежемесячной, сезонной и ежегодной основе.Плановое техническое обслуживание может продлить срок службы ценных активов и свести к минимуму вероятность дорогостоящего срочного ремонта.

Эффективное отслеживание и обработка расходов

Как управляющий недвижимостью, вы также должны следить за тем, чтобы подрядчики получали деньги и отслеживали расходы. Без интегрированной программы технического обслуживания вам, возможно, придется решать все эти задачи вручную, что может занять много времени вашей команды и привести к человеческой ошибке. Универсальная система со встроенными функциями бухгалтерского учета может гарантировать своевременную оплату вашим поставщикам, а вы никогда не пропустите счет.

В начало

Контрольные списки технического обслуживания по сезонам

Один из простых способов оставаться организованным и в дополнение к техническому обслуживанию вашей собственности — это создать контрольный список технического обслуживания для каждого сезона. Вот несколько задач, которые вы можете добавить в свой список в зависимости от типа вашего объекта недвижимости:

Пружина

Многоквартирные дома:

• Проверьте здания на отсутствие повреждений, нанесенных снегом, ветром и дождем. Определите, есть ли какие-либо серьезные или значительные повреждения, которые необходимо немедленно устранить.
• Проведите осмотр и очистку системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха. Кроме того, замените все воздушные фильтры на отдельных блоках, чтобы продлить срок службы системы и повысить эффективность.
• Обратитесь к сертифицированному специалисту по кровле для проверки крыш вашей собственности на предмет повреждений или протечек.

Односемейные дома и квартиры:

• Проверьте желоба и водосточные трубы на предмет засоров.
• Проверьте внутренние помещения на наличие плесени и грибка и при необходимости воспользуйтесь тепловизионными камерами, чтобы обнаружить прохладные места между полом и стенами.

Общие области:

• Улучшите ландшафтный дизайн своей собственности с помощью новых цветов или кустарников.

Лето

Многоквартирные дома:

• Осмотрите сантехническую арматуру и системы и найдите сколы раствора и герметика, которые могут привести к повреждению водой. Не забывайте проверять коммунальные фонтаны и общественные туалеты вместе с отдельными блоками.
• Сервисные кондиционеры, будь то оконные кондиционеры или центральный кондиционер, будьте готовы к ремонту и замене.
• Проверьте дымовую сигнализацию и сигнализацию CO2, а также перезарядите огнетушители, чтобы ваши жители были в безопасности.

Дома и квартиры на одну семью:

• Очистите оконные колодцы и желоба, чтобы дождь мог свободно стекать.
• Устраните любые щели в окнах, дверях и стенах, чтобы уменьшить распространение летних вредителей, таких как муравьи и тараканы.

Общие зоны:

• Регулярно подстригайте траву, ухаживайте за ландшафтом и увеличивайте полив в жаркие летние месяцы.Подумайте о мульчировании грядок, чтобы сэкономить воду и украсить вашу собственность.
• Подрезать деревья, чтобы ослабленные или умирающие конечности не повредили имуществу в ненастную погоду.
• Осмотрите наружное освещение и убедитесь, что настроили более длинные дни. Солнечное освещение — отличный, энергоэффективный вариант, который после установки требует минимального обслуживания.
• Мойте под давлением и ремонтируйте палубу и внутренние дворики, а также очищайте все места общего пользования от пыли, грязи или копоти.
• Паровая чистка плитки, дерева, коврового покрытия и мебели в общественных местах.

Осень

Многоквартирные дома:

• Замените фильтры HVAC, тщательно осмотрите агрегат и выполните любое плановое обслуживание, чтобы убедиться, что обогреватель работает должным образом в предстоящие зимние месяцы.
• Очистите мусорные баки и замените общие мусорные баки или емкости для вторичной переработки, которые могли быть повреждены в летние месяцы.
• Проводите вместе с жителями ежегодные пожарные учения и проверки безопасности.
• Проверьте крыши каждого здания на предмет утечек, препятствий и износа.

Дома и квартиры на одну семью:

• Очистите дымоход, проверьте дымоход, осмотрите решетку и противопожарный экран, чтобы подготовиться к холодной погоде.
• Очистите желоба и желоба еще раз, чтобы удалить излишки грязи и мусора.

Общие области:

• Обновите свои клумбы и контейнеры сортами растений, которые могут выдерживать более низкие температуры.
• Очистите вашу собственность от мертвых листьев, сорняков и веток.
• Продувка и отключение спринклерных и оросительных систем.

Зима

Многоквартирные дома:

• Отремонтируйте или замените любые проблемные системы HVAC прямо сейчас, чтобы избежать проблем в течение сезона.
• Регулярно проверяйте пустующие помещения, чтобы убедиться, что на балконе нет снега, а в ванной комнате нет прорванной трубы.
• Если в вашем доме используется природный газ, убедитесь, что печи находятся в хорошем состоянии и обслуживаются.

Дома и квартиры на одну семью:

• Очистите желоба и решите любые проблемы с крышей.
• Проверить батарейки в детекторах дыма и угарного газа.
• Изолируйте водопроводные трубы возле окон и дверей, чтобы они не замерзли.

Общие области:

1. Запаситесь такими материалами, как соль для тротуаров и проездов, а также бензин для снегоуборщиков.
2. Очистите пешеходные дорожки от снега или льда и соляных поверхностей, чтобы обеспечить безопасность жителей.
3. Правильно подготовьте бассейны к зиме в зависимости от вашего местоположения. Тем, кто живет на Севере, нужно подготовить трубы к зиме или полностью осушить бассейн.
4. Убедитесь, что все деревья находятся в надлежащем состоянии и подстрижены, чтобы избежать повреждений во время зимнего шторма.

В начало

Как нанять подходящего специалиста по обслуживанию

Вместо того, чтобы нанимать подрядчика каждый раз, когда что-то нужно починить, или постоянно проверять все свое имущество, зачастую более рентабельно нанять специалиста по регулярному обслуживанию.Наем сотрудника, которому вы доверяете, может значительно упростить вашу работу, сэкономить деньги и обеспечить бесперебойную работу вашей собственности. Вот несколько советов по найму подходящего специалиста по техническому обслуживанию без больших затрат:

Определите обязанности

Первое, что вам нужно сделать, это составить подробный список всех обязанностей, которые должен выполнять ваш техник по обслуживанию. Многие из них могут быть общими, но также важно подумать об уникальных потребностях вашей собственности, чтобы гарантировать, что нанимаемый вами сотрудник имеет надлежащую квалификацию.Например, если в вашей собственности старая котельная, убедитесь, что вы нанимаете кого-нибудь с опытом работы с аналогичными системами.

Как можно более конкретная информация об обязанностях и уникальных задачах обслуживания вашей собственности позволит вам найти наиболее подходящего сотрудника. Кроме того, поиск специалиста с опытом работы специально для вашей собственности сокращает затраты и время на обучение.

Реклама и интервью

После того, как вы составили список обязанностей, создайте объявление о вакансии и составьте список вопросов на собеседовании, которые нужно задать кандидатам.Рекламные объявления, которые вы размещаете в Интернете, должны включать любые уникальные проблемы, связанные с должностью, чтобы вы не тратили свое время на собеседование с тем, кто не может удовлетворить эту потребность. Если кто-то, кому вы доверяете, направляет вас к потенциальным новым кандидатам, сообщите этим людям и об уникальных проблемах — вы не хотите пропускать какие-либо шаги в процессе только потому, что кто-то приходит к вам в качестве рекомендованного кандидата.

После того, как у вас будет несколько кандидатов, обязательно изучите весь список вопросов в процессе собеседования.Сделайте собеседование как можно более конкретным и практичным, описав конкретные сценарии, которые могут возникнуть в ваших владениях. В идеале ваш технический специалист по обслуживанию сможет управлять вашей недвижимостью без вашего явного согласия на каждую мелочь, поэтому важно проверить их навыки принятия решений в процессе собеседования.

Качество, которое нужно искать

Вам следует искать человека с нужными навыками и опытом, соответствующего потребностям вашей собственности, и кого-то, кому вы можете доверять, чтобы принимать правильные, хорошо продуманные решения, когда это необходимо.Чем больше ответственности и независимости вы считаете кандидатом, тем больше работы будет снято с вашей тарелки. Это также сэкономит вам деньги в будущем, уменьшив потребность в дорогостоящих подрядчиках в экстренных ситуациях.

В начало

Преимущества использования программного обеспечения для управления недвижимостью

Давно прошли времена использования ручки и бумаги для записи важной информации. Храните ваши запросы на обслуживание организованными и в одном месте с помощью программного обеспечения для обслуживания.Проблемы могут возникнуть в нерабочее время, например, скользкий лед на пешеходных дорожках или серьезная утечка в водопроводе, которые необходимо немедленно устранить. С помощью программного обеспечения вы можете уменьшить количество ошибок из-за ручных процессов и использовать автоматизацию для сбора, отслеживания и мониторинга всех запросов. AppFolio Property Manager использует искусственный интеллект, который помогает вашей команде тратить меньше времени на управление запросами на обслуживание и сокращает время, необходимое для ответа и решения проблем.

С помощью службы Smart Maintenance от AppFolio Property Manager вы можете интеллектуально управлять поступающими запросами на техническое обслуживание независимо от времени дня и ночи, и все это на одной платформе.Smart Maintenance отвечает на ваши запросы на обслуживание от вашего имени через текстовые сообщения, по телефону или через онлайн-портал, предоставляя вашим жильцам и команде отличный опыт.

В начало

---

Техническое обслуживание — неотъемлемая часть работы каждого управляющего недвижимостью. Когда вы уделяете приоритетное внимание регулярному, плановому техническому обслуживанию, вы можете снизить риски, сократить расходы, удовлетворить потребности жителей и повысить ценность своей собственности. Система программного обеспечения для управления недвижимостью, в которую встроены мобильные инструменты обслуживания, такие как онлайн-запросы на обслуживание и заказы на выполнение работ, может позволить вам быстро решать проблемы и поддерживать вашу недвижимость в отличном состоянии.

Что такое обслуживание недвижимости? (+ Определение, преимущества, примеры)

Если вы владеете или управляете жилой недвижимостью, вы знаете, насколько важно всегда быть в курсе всех возможных проблем. Если лопнет труба или дом требует новой кровли, такие проблемы сильно повлияют не только на ваш бизнес, но и на жизнь ваших арендаторов.

Независимо от того, отвечаете ли вы за кондоминиум, гостиницу, многоквартирный дом или отдельные дома, вы не можете должным образом ухаживать за недвижимостью, не поддерживая ее в надлежащем состоянии и в актуальном состоянии.Это гарантирует, что жильцы останутся в безопасности и довольны (и с большей вероятностью будут продолжать арендовать и рекомендовать вашу недвижимость в будущем).

В этой статье мы рассмотрим конкретные обязанности и преимущества, связанные с обслуживанием собственности. Но прежде чем мы рассмотрим их, нам нужно будет начать с чего-то более простого: что такое обслуживание собственности?

Что такое обслуживание недвижимости?

Техническое обслуживание собственности лучше всего определить как любые профилактические или реактивные действия по техническому обслуживанию, предпринимаемые для поддержания полной функциональности собственности и ее эксплуатации в наилучшем состоянии.

Обслуживание недвижимости включает в себя широкий круг обязанностей и запросов. Некоторые из них могут включать в себя ответ на запросы арендатора по техническому обслуживанию, уход за ландшафтом, обслуживание и ремонт систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, борьбу с вредителями или даже уборку или покраску мест общего пользования. Проверки безопасности также являются важным компонентом обслуживания собственности, поскольку неисправное оборудование (например, системы сигнализации) или небезопасные условия могут стать серьезной проблемой.

Невыполнение технического обслуживания имущества может привести к серьезным последствиям; Таким образом, как вы могли догадаться, регулярное техническое обслуживание недвижимости дает несколько преимуществ.Мы перечислили некоторые из них для вашего рассмотрения ниже.

Преимущества обслуживания недвижимости

Льготы по содержанию недвижимости включают в себя:

• Снижение количества поломок и отказов оборудования — как и в случае любого профилактического обслуживания, техническое обслуживание собственности гарантирует, что ваши здания или собственность будут испытывать меньше отказов. Регулярная проверка основных объектов недвижимости, таких как блоки HVAC, лифты и котлы, гарантирует, что ваше самое дорогостоящее оборудование будет работать максимально оптимально.
• Избегание ответственности — если обслуживание собственности выполняется на регулярной основе, это снизит количество возможных несчастных случаев или инцидентов на месте, что поможет вам избежать ответственности и судебных исков.
• Повышенная стоимость недвижимости — недвижимость в хорошем состоянии сохраняет свою рыночную стоимость. Недвижимость, которая страдает от запущенности, со временем неизбежно снизится в цене и снизит арендную плату.
• Счастливые арендаторы — если ваши арендаторы будут довольны, они с гораздо большей вероятностью будут продолжать снимать у вас, а также будут более склонны рекомендовать вашу недвижимость другим.Это поможет вам достичь или поддерживать полную мощность ваших зданий.

Недостатки содержания недвижимости

Хотя недостатков немного, стоит отметить, что некоторые недостатки обслуживания собственности могут включать:

• Дорогостоящие расходы — если ваш бизнес зависит от арендных платежей, чтобы оставаться на плаву каждый месяц, обслуживание собственности может быть слишком дорогим, чтобы позволить себе это — особенно, если вы должны были нанять профессионала на неполный или полный рабочий день, а не на случай в каждом конкретном случае.
• Ограниченный контроль над своей собственностью — как и в случае с чем-либо, передача бразды правления специалисту по обслуживанию собственности означает, что у вас меньше свободы голоса в том, какие активы проверяются, ремонтируются или обновляются.

Должности в сфере обслуживания собственности

Обслуживание недвижимости обычно выполняется четырьмя профессионалами: управляющим недвижимостью, техником по обслуживанию, уборщиком или хранителем или управляющим объекта. Несмотря на то, что любой из этих лиц может выполнять действия по обслуживанию собственности, каждая из этих областей имеет разные роли, обязанности и заработную плату и часто требует различных процессов обучения и сертификации.

Вот краткий профессиональный обзор всех четырех профессий:

1. Управляющий недвижимостью

• Должностная инструкция : управляющий недвижимостью нанимается на работу с частичной или полной занятостью для проверки, надзора и обслуживания активов, коммунальных услуг, арендаторов и т. Д. Собственности. В конечном счете, он или она несет ответственность за обеспечение того, чтобы недвижимость находилась в оптимальном состоянии как место, в котором арендаторы захотят жить.
• Обязанности : постановка задач по уборке; отправка рабочих заданий (от гостей или арендаторов) техническим специалистам; обеспечение оплаты подрядчикам и отслеживание расходов; поддерживает аренду за счет рекламы и заполнения вакансий.
• Диапазон заработной платы : Примерно $ 53 683 в год по данным Glassdoor.

2. Техник по обслуживанию

• Должностная инструкция : техник по обслуживанию может быть нанят по контракту или нанят на неполный или полный рабочий день для ремонта механических систем вокруг собственности. Они часто работают рука об руку с управляющим имуществом, чтобы поддерживать жилой объект в актуальном состоянии и обеспечивать его оптимальную работу для жильцов, хотя обычно они отчитываются перед управляющим имуществом (который распределяет заказы на работу техников по обслуживанию).В их обязанности также может входить выполнение профилактического обслуживания машин и оборудования.
• Обязанности : управление или надзор за процессами ремонта; обслуживание и ремонт систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, котлов, чиллеров и др .; планирование и выполнение технического обслуживания из нарядов на работу; сопровождение и надзор за установкой и обновлением оборудования.
• Диапазон заработной платы : Примерно $ 39 995 в год по данным Glassdoor.

3.Дворник / Хранитель

• Должностная инструкция : дворник обычно нанимается на неполный рабочий день для уборки и поддержания гигиенических стандартов жилой недвижимости. Дворник или смотритель обычно отвечает за уборку, уборку и дезинфекцию всех общих областей, таких как места общего пользования, общественные туалеты, тренажерные залы и вестибюли.
• Обязанности : очистка и дезинфекция различных поверхностей; подметание и мытье полов; пылесосить ковры; мытье окон; дезинфекция поверхностей ванных комнат и пополнение запасов предметов гигиены (т.е. туалетная бумага, мыло, бумажные полотенца).
• Диапазон заработной платы : около 24 038 долларов в год по данным Glassdoor.

Обслуживание собственности собственными силами и обслуживание собственности по контракту

Есть два способа осуществить плановое обслуживание недвижимости в вашем жилом районе: вы можете нанять специалиста по обслуживанию недвижимости на неполный или полный рабочий день (или управляющего недвижимостью), или вы можете передать свои потребности в обслуживании собственности на условиях контракта.

Независимо от того, что вы выберете, у каждого из них есть свои преимущества и недостатки, поэтому вам нужно решить, что лучше всего подходит для вашей собственности.Плюсы и минусы собственной команды по обслуживанию недвижимости включают:

Плюсы:

• Больше понимания и знакомства с потребностями вашей конкретной собственности;
• Более сплоченная и упорядоченная коммуникация между вашей командой по обслуживанию собственности и остальной частью вашего объекта;
• Контроль затрат на содержание за счет стабильных выплат заработной платы и повышенной гибкости бюджета;
• Могут быть оперативно решены высокоприоритетные и неожиданные проблемы.

Минусы:

• Процесс найма может быть более строгим и интенсивным, чтобы сформировать команду технического обслуживания;
• Заработная плата каждого специалиста по обслуживанию собственности должна учитываться в бюджете владельца собственности;
• Больше давления на объект, чтобы обеспечить бесперебойную работу и проблемы, которые необходимо оперативно решать с помощью внутренней команды.

Точно так же есть «за» и «против» заключения договора на обслуживание недвижимости , а также.Сюда могут входить:

Плюсы:

• Специалисты по обслуживанию недвижимости, нанятые по контракту, скорее всего, будут хорошо знать местные законы и правила;
• Собственнику недвижимости не нужно постоянно уделять внимание ее содержанию;
• Лучшее планирование капитальных затрат;
• Собственник платит подрядчику по мере необходимости, а не на регулярной основе.

Минусы:

• Может быть дороже, чем обслуживание недвижимости собственными силами;
• Собственник имеет меньшее влияние на качество и скорость подрядных работ;
• Менее упорядоченное общение между владельцем собственности, сообществом и подрядными службами.

В конечном счете, ваш бюджет и потребности в регулярном обслуживании недвижимости будут играть большую роль в вашем решении нанять штатную команду или подрядчика по обслуживанию недвижимости. Что бы вы ни выбрали, всегда убедитесь, что ваши кандидаты соответствуют требованиям, которые вам нужно выполнить.

Здания, требующие технического обслуживания

1. Жилые комплексы или кондоминиумы

Пожалуй, самый популярный тип зданий для текущего обслуживания собственности, жилые районы, требующие значительного ухода, чтобы обеспечить безопасность и удовлетворенность жильцов.От функциональности лифта до энергоэффективности и качества окружающей среды в помещениях — уход за недвижимостью чрезвычайно важен для безопасной и комфортной жизни.

2. Дома престарелых

Вспомогательные жилые помещения, как правило, довольно обширны и требуют регулярного технического обслуживания для эффективного функционирования. Поскольку жильцам обычно требуется дополнительная забота для поддержания своего здоровья и безопасности, это делает обслуживание домов престарелых и вспомогательное жилье еще более необходимым — последнее, в чем нуждаются медсестры и другие вспомогательные средства, — это сломанное оборудование, неисправный термостат или другие предотвратимые сбои.

3. Гостиницы

Гостиницы, как и жилые районы, должны проводить техническое обслуживание собственности, чтобы гарантировать, что объект соответствует стандартам здоровья и безопасности, и что он придерживается определенного уровня качества для гостей. Регулярный уход за недвижимостью означает создание приятной обстановки для клиентов, которые будут рекомендовать ваш отель другим, и оптимизированную функциональность для владельцев.

Примеры обслуживания недвижимости

Теперь, когда мы подробно рассмотрели, что обслуживание собственности делает для различных объектов, давайте более подробно рассмотрим конкретные примеры обслуживания собственности на работе.Примеры могут включать:

1. Проверка на наличие повреждений и протечек водой;
2. Проверка детекторов дыма и угарного газа;
3. Замена фильтров в системах приточного воздуха;
4. Очистка и осмотр водостоков;
5. Организация вывоза мусора.

Сертификаты для специалистов по обслуживанию недвижимости

Даже если вы в настоящее время управляете недвижимостью, возможно, вы подумываете о дальнейшем образовании или получении диплома для повышения своей карьеры.

Обычно базовым уровнем образования для должности управляющего недвижимостью является диплом средней школы, но конкуренция может быть жесткой в ​​любой профессиональной сфере.Независимо от того, есть ли у вас степень GED или степень магистра в области технического обслуживания, существует несколько доступных сертификатов по техническому обслуживанию, которые помогут выделить вас среди других специалистов по обслуживанию недвижимости. Ниже мы собрали несколько наиболее надежных и популярных вариантов:

1. Программа сертифицированного менеджера по управлению недвижимостью (CPM)

Мы начали с вершины, потому что программа CPM является одним из самых уважаемых достижений в области управления недвижимостью. Этот сертификат, присужденный Институтом управления недвижимостью, предоставит вам необходимые знания для оптимизации стоимости любой собственности и потенциально может помочь вам заработать в два раза больше средней зарплаты управляющего недвижимостью.К сожалению, пройти квалификацию по этой программе не так просто. Требования включают в себя наличие у стажеров лицензии на недвижимость и минимум двухлетнего опыта работы. Цены также высоки: общие расходы и сборы составляют от 7 500 до 8 500 долларов.

2. Программа сертифицированного менеджера квартиры (CAM)

Сертификат CAM предоставляется Национальной квартирной ассоциацией и является одной из лучших программ, которые вы можете принять, если планируете работать исключительно с жилыми сообществами или многоквартирными домами.Среди требований для этого сертификата — ряд соответствующих курсов, окончательное завершение проекта и оценочный тест. Стоимость удостоверения сертифицированного менеджера квартиры составляет 865 долларов США для членов NAA.

3. Программа профессионального управления жилищным фондом (RMP)

Как и в программе CPM, для получения квалификации «Профессионал по управлению жилыми помещениями» необходимо, чтобы стажеры имели лицензию на недвижимость, минимум два года опыта работы в сфере обслуживания собственности и опыт управления 100 объектами в течение периода своей кандидатуры.Эта организация, расширенная Национальной ассоциацией управляющих жилой недвижимостью (NARPM), занимается сертификацией управляющих недвижимостью по этическим и профессиональным стандартам поведения. Цена на это обозначение всего 150 долларов.

Программа CMCA присуждается Международным сертификационным советом общественных ассоциаций менеджеров и считается одним из самых полезных и практичных сертификатов, доступных для управляющих недвижимостью. Члены организации регулярно получают последнюю информацию об управлении недвижимостью и законах штата для обеспечения соответствия, а те, кто получил сертификат, управляют ассоциациями кондоминиумов и домовладельцев, кооперативами и курортными сообществами, и это лишь некоторые из них.Стоимость, включая регистрационный взнос, экзамен и первый год сертификации, составляет 315 долларов.

Что такое обслуживание общей зоны и почему мне нужно заботиться

Что такое обслуживание зоны общего доступа и почему мне нужно заботиться

Для тех, кто только начинает работать в сфере управления коммерческой недвижимостью или готовится к тому, чтобы стать управляющими недвижимостью, есть множество вещей, которым нужно научиться и к чему можно привыкнуть. Одним из самых больших сюрпризов для новых управляющих коммерческой или многоквартирной недвижимостью является вопрос об обслуживании помещений общего пользования (CAM) и о том, как это влияет на расходы на содержание недвижимости.

Что такое обслуживание помещений общего пользования и почему новым управляющим им необходимо заботиться об этом?

Что такое обслуживание общей зоны?

Обслуживание общих частей — это общий термин, охватывающий содержание всех «общих» или «общих» частей в коммерческой или многоквартирной собственности, которые специально не арендуются ни одним арендатором. Как отмечается в статье thebalancecareers.com о сборах за CAM, сборы за CAM служат способом «потребовать от арендаторов помочь покрыть прямые расходы арендодателя на« общие части ».’” Некоторые примеры общих зон могут включать (но не ограничиваются ими):

• Ванные комнаты офисного здания
• Вестибюли
• Парковочные места
• Прачечная для апартаментов / кондоминиумов
• Лифты
• Коридоры

Все эти области требуют частого обслуживания. Однако, поскольку они арендуются не одним физическим или юридическим лицом, управляющие недвижимостью не могут возложить ответственность и расходы на одного арендатора. Таким образом, сборы CAM обычно распределяются между всеми жителями здания.

Какие виды обслуживания собственности включает CAM?

Конкретные услуги по техническому обслуживанию собственности, которые включены в плату за CAM, могут варьироваться в зависимости от типа обслуживаемого пространства, наличия какого-либо ущерба и выполнения каких-либо обновлений в общей зоне.

Например, сборы CAM на стоянке могут покрывать основные услуги по уборке, выполняемые штатным персоналом управляющего недвижимостью в некоторые месяцы, в то время как в другие месяцы могут потребоваться дополнительные расходы на устранение выбоин, перекраску линий парковочных мест или установку новых разделителей, освещения и т. Д. другие меры безопасности.

Общие расходы на техническое обслуживание лифта могут включать в себя оплату труда ежемесячных проверок, запасные части и рабочую силу для базового обслуживания лифта, а также ежегодную лицензию или лицензионный сбор.

Почему вам, как управляющему недвижимостью, стоит беспокоиться о CAM?

Многие статьи о комиссиях за CAM фокусируются на точке зрения арендатора — пытаясь объяснить арендаторам, что они представляют собой, чтобы они могли понять, почему этот элемент может появиться в их ежемесячных, квартальных или годовых счетах за аренду. Причина, по которой управляющие недвижимостью должны заботиться о том, как они осуществляют обслуживание общих территорий, заключается в том, что это может иметь прямое и косвенное влияние на их способность привлекать и удерживать арендаторов.Кроме того, отсутствие учета расходов CAM в договорах аренды может привести к потере прибыли, поскольку управляющие недвижимостью должны платить за эти услуги из собственного кармана, а не взимать с арендаторов плату за них.

Подумайте вот о чем: если в арендуемой собственности есть некачественно выглядящие места общего пользования (ветхие лифты, грязные вестибюли и забитые мусором парковки), арендаторы могут быть увезены. С другой стороны, если расходы CAM слишком высоки или четко не определены и, кажется, меняются от месяца к месяцу, арендаторам может не понравиться неопределенность и они откажутся подписывать договор аренды.

В управлении торговой недвижимостью управление CAM особенно важно, потому что внешний вид общих частей может повлиять на способность арендаторов самостоятельно привлекать клиентов. Наличие ухоженных мест общего пользования может быть важным аргументом в пользу продажи этой коммерческой недвижимости.

Советы по обслуживанию помещений общего пользования с арендаторами

Уравновешивание затрат на содержание собственности с тем, что арендаторы могут себе позволить, является серьезной проблемой для новых управляющих недвижимостью.Однако есть несколько вещей, которые управляющие недвижимостью могут сделать, чтобы упростить (и сделать более доступным) управление проблемами и расходами CAM:

1. Укажите, сколько будет взиматься ваша CAM-плата в договоре аренды. Многие опытные арендаторы сделают свою домашнюю работу перед тем, как переехать в недвижимость. Они захотят знать, за какие вопросы по содержанию собственности они будут нести ответственность и сколько они могут рассчитывать заплатить. Поэтому не забудьте указать ежемесячные расходы CAM на недвижимость, а также указать, будет ли включено в эту цифру какое-либо специальное или экстренное обслуживание.Например, будут ли увеличиваться расходы на CAM, если потребуется капитальный ремонт или ремонт? Или вы будете взимать фиксированную ставку за CAM, которая обеспечивает буфер для покрытия таких расходов? Будете ли вы взимать плату за CAM в зависимости от размера квартиры, которая есть у арендатора? Устранение потенциальных сюрпризов помогает укрепить доверие и упрощает заключение сделок.
2. Найдите возможности сэкономить на аварийном обслуживании. Поиск способов контролировать расходы на содержание недвижимости без ущерба для качества обслуживания — это данность как для менеджеров по коммерческой, так и для жилой недвижимости.Использование решения для обслуживания собственности по требованию, такого как Homee On Demand, — отличный способ для управляющих недвижимостью получить немедленное обслуживание при одновременном сокращении затрат на содержание собственности. Это связано с тем, что специалисты по обслуживанию, или «домашние», в нашей сети работают по заранее оговоренным тарифам, которые выставляются поминутно, а не по часам. Это помогает значительно снизить стоимость экстренного обслуживания общих частей, что означает меньшие неустойчивые затраты на CAM для управляющих недвижимостью (и арендаторов).
3. По возможности проводите профилактическое обслуживание. Вместо того, чтобы ждать, пока что-то выйдет из строя, чтобы исправить это, подумайте о применении профилактического обслуживания там, где это возможно. Выявление потенциальных проблем и их заблаговременное устранение может сэкономить значительное количество времени и денег на аварийный ремонт. Например, если в здании протекает труба, то сантехник устранит утечку или заменит трубу до того, как она лопнет, будет гораздо менее трудозатратным и ресурсоемким, чем демонтаж и замена всех строительных материалов, подвергшихся воздействию влаги, в дополнение к замене. лопнувшая труба.Этот подход также помогает укрепить ваши отношения с арендаторами, показывая, что проблемы решаются заранее, и они с меньшей вероятностью будут иметь дело с неудобствами, связанными с повреждением воды их личным имуществом.

Хотите узнать, как вы можете использовать платформу обслуживания недвижимости Homee On Demand для снижения затрат на обслуживание общих территорий для вашего бизнеса по управлению недвижимостью? Свяжитесь с командой HOMEE сегодня, чтобы узнать больше!

Обязанности арендодателей: ремонт, техническое обслуживание и уведомление арендаторов о въезде

Если вы сдаете в аренду жилую недвижимость арендаторам, ваша юридическая ответственность за то, чтобы помещения были «пригодными для жилья», путем обслуживания общих частей и водопровода. , убедившись, что зимой работает отопление, отремонтируем бытовую технику и сохраним конструктивную прочность сдаваемой в аренду собственности.Проблемы с отоплением и водопроводом следует решать в течение 24 часов, менее срочный ремонт — в течение 48 часов.

Ниже приводится краткое описание этих конкретных обязанностей арендодателя, в том числе:

Обязанности по ремонту и техническому обслуживанию

В большинстве штатов арендодатель обязан убедиться, что арендуемая недвижимость находится в пригодном для проживания состоянии, когда арендатор впервые въезжает. Кроме того, после въезда арендатора арендодатель должен произвести ремонт и провести техническое обслуживание для сохранения арендуемой собственности. в жилом состоянии.Жилая собственность — это та, которая свободна от инвазии, имеет надлежащее отопление, воду и электричество, а также имеет прочную конструкцию. Законы различаются от штата к штату и даже от города к городу.

Из-за различного характера обязанностей арендодателя вам следует внимательно ознакомиться с законами штата относительно аренды недвижимости в вашем штате и городе. Обычно эту информацию можно найти в местном управлении по строительству или жилищному строительству, а также в местных отделениях здравоохранения и пожарной охраны.

Что может случиться, если арендодатели не сделают требуемый ремонт

Если арендодатель не произведет необходимый ремонт или техническое обслуживание после получения предварительного уведомления от арендатора, это может иметь ряд последствий.

Во-первых, в зависимости от законов вашего штата, ваш арендатор может по своему усмотрению удерживать арендную плату до тех пор, пока ремонт не будет произведен надлежащим образом. В некоторых штатах понимают, что это довольно жестко и часто требуют, чтобы арендатор откладывал арендную плату на счет условного депонирования, который будет передан арендодателю после ремонта. Кроме того, ваш арендатор может просто платить меньше арендной платы, пока проблема не будет устранена.

Затем, если арендодатель не может своевременно произвести необходимый ремонт после получения надлежащего уведомления, арендатор имеет возможность нанять постороннюю сторону для выполнения необходимого ремонта.Арендатор должен делать это добросовестно и разумно выбирать, кто будет производить ремонт. Эта стоимость, вероятно, будет вычтена из следующего чека арендной платы.

Кроме того, если проблема нарушает государственные или местные строительные или санитарные нормы, арендатор может решить обратиться в местные органы власти по этому поводу. Если инспекторы обнаружат проблему, домовладелец может получить приказ об устранении проблемы, а также возможные штрафы и / или пени.

Конструктивное выселение

Наконец, если проблема является повсеместной и нарушает право арендатора жить в жилом здании, арендатор может просто выехать из арендуемой квартиры и расторгнуть договор аренды.Это могло привести к судебному процессу против арендодателя, который называется конструктивным судебным процессом о выселении.

Чтобы выиграть в этом иске, арендатор должен показать три вещи:

• Арендатор должен доказать, что непригодные для проживания условия были результатом бездействия арендодателя по устранению проблем.
• Арендатор должен письменно уведомить владельца недвижимости о причинах конструктивного выселения и предоставить ему разумное время для устранения проблем.
• Арендатор также должен показать, что он покинул арендуемую собственность в разумные сроки.

Если домовладелец не может обеспечить надежную защиту, он может столкнуться с денежным ущербом за нарушение договора аренды, эмоциональным и физическим стрессом и дискомфортом из-за плохих условий.

Уведомление арендаторам о предстоящем вхождении в арендуемое имущество

Большинство штатов требует, чтобы домовладелец уведомлял арендаторов за 24 или 48 часов до въезда.Однако домовладелец может войти в арендуемую недвижимость в любое время без предварительного уведомления, чтобы произвести экстренный ремонт. В некоторых юрисдикциях домовладельцы могут воспользоваться своим правом на въезд без предварительного уведомления, если арендатор отсутствует в течение длительного периода времени, чтобы проверить недвижимость, чтобы убедиться, что все в рабочем состоянии, и произвести необходимый ремонт.

Если арендодатель нарушит этот закон, арендатор может подать иск в суд. В некоторых штатах, например в Калифорнии, арендаторам предоставляется возможность заявить о преследовании, если их арендодатель входит в арендуемую собственность без надлежащего уведомления, а также предусматривается денежный штраф в отношении арендодателя.

Еще вопросы об обязанностях арендодателя? Адвокат может помочь

Проблемы арендодателя и арендатора могут вызвать серьезные разногласия и споры, и, поскольку это ваша собственность, ставки довольно высоки. Когда возникают конфликты, важно понимать свои права. Местный адвокат арендодателя-арендатора может дать вам надлежащую юридическую консультацию, чтобы помочь вам полностью понять и защитить свои права.

5 основных проблем управления квартирами как инвестора в недвижимость

Наличие одной или нескольких инвестиций в многоквартирную недвижимость может держать вас на пути к созданию благосостояния поколений и большей свободы и возможностей в будущем.

Вы можете подумать, что хорошее расположение, ухоженные квартиры, привлекательные общие зоны и необходимые удобства — это то, что будет поддерживать высокий уровень заполняемости и стоимость вашего многоквартирного дома.

По правде говоря, этого недостаточно.

Напротив, успех инвестирования в многоквартирные дома зависит от умного управления недвижимостью.

Хорошее управление многоквартирным домом может стать разницей между прибыльной инвестицией и ошибкой, связанной с отрицательным денежным потоком.

Возникает вопрос: как вы управляете жилым комплексом?

Как инвестор, вы должны решить, будете ли вы нанимать стороннюю компанию по управлению недвижимостью или самостоятельно управлять недвижимостью.

При оценке вариантов управления многоквартирным домом учитывайте следующее. :

• Размер и возраст объекта
• Местонахождение имущества
• Ваши личные интересы
• Ваши навыки тайм-менеджмента
• Как вы цените свое время

1.Наем управления многоквартирным домом

Грамотный найм — одно из важнейших бизнес-решений, которые может принять владелец инвестиционной недвижимости.

Если вы решите нанять компанию по управлению недвижимостью, поиск такой компании, которая соответствует вашим потребностям в управлении квартирами, — это только первый шаг.

Инвесторы в многосемейную недвижимость также должны искать компанию, которая должным образом обучает своих сотрудников и общается так, как это лучше всего подходит вам как владельцу инвестиционной собственности.Хотите добавить приложение на свой телефон? Или вы предпочитаете электронную почту? Возможно, телефонный звонок лучше всего подходит, когда управляющая компания должна связаться с вами.

Персонал управления жилым комплексом будет работать напрямую с вашими арендаторами, чтобы помочь им:

• процесс лизинга
• осуществляет платежи и
• проблемы с обслуживанием.

Наличие хорошо обученного персонала может изменить опыт.Оптимальное обслуживание клиентов имеет первостепенное значение, когда дело доходит до того, чтобы ваши арендаторы были довольны и доход приносил непостоянно.

Управление малыми многоквартирными домами

Небольшие многоквартирные дома, состоящие из 20 или менее квартир, часто находятся в ведении инвестора, который умеет работать напрямую с арендаторами и у него есть время, чтобы взять на себя эту роль по управлению многоквартирным домом.

Управление недвижимостью — это работа, требующая приверженности и определенных навыков.

Каковы обязанности управляющего квартирой?

Квартирные менеджеры отвечают за повседневную деятельность многоквартирного или многоквартирного комплекса. Часто эти обязанности включают:

• Работа с жалобами, комментариями и запросами арендаторов
• Сбор арендной платы
• Внесение денег
• Связь с арендаторами, не внесшими арендную плату
• Планирование назначения и показ квартир потенциальным арендаторам
• Обслуживание жилого комплекса

Если вы все же решите нанять профессионального управляющего недвижимостью, важно понимать, что вы можете заплатить гораздо более высокую цену за единицу в небольших многоквартирных домах, чем в больших многоквартирных домах.

Почему? Поскольку затраты на управление недвижимостью не распределяются между большим количеством единиц, вы не понимаете, какую экономию на масштабе вы получаете с более крупными объектами недвижимости.

Кроме того, меньшие по размеру многоквартирные дома приводят к меньшему количеству проблем с арендаторами и меньшим количеством обязанностей по обслуживанию.

Управление многоквартирными домами

С другой стороны, если вы инвестируете в недвижимость с большими многоквартирными домами или продолжаете формировать портфель, подумайте о найме внешней управляющей компании.

Для управления большим многоквартирным домом требуется больше времени и ресурсов. У них будет большее количество арендаторов, которым потребуются ответы на их вопросы или опасения, и большее количество квартир необходимо будет сдать в аренду.

Владение несколькими зданиями усложняет управление.

Когда вы нанимаете уважаемую компанию по управлению недвижимостью, вы можете в конечном итоге заработать больше денег в долгосрочной перспективе из-за более активного повседневного ухода за недвижимостью.Когда управляющий будет заниматься повреждениями и ремонтом по мере их возникновения, ваш многоквартирный дом будет оставаться в отличной форме.

Когда вы нанимаете хорошую компанию по управлению недвижимостью, вы должны ожидать:

• Чтобы сэкономить время, поскольку вы отказываетесь от многих обязанностей, которые вы выполняли в прошлом, перед управляющим имуществом.

• Опыт управляющей компании по подбору арендаторов и заполнению вакансий.

• Лицо, знакомое с законами и правами арендаторов и домовладельцев, включая законы штата и федеральные законы о дискриминации и т. Д.

Как вы управляете несколькими объектами аренды?

Местоположение вашей инвестиционной собственности может повлиять на ваше решение о том, как ею управлять.

Если инвестиционный портфель обычно расположен в одном конкретном районе, но также имеет одно или два объекта недвижимости в других местах, может иметь смысл передать управление этими объектами по контракту.Время в пути, связанное с наблюдением за зданиями, расположенными не рядом друг с другом, может не окупиться.

2. Увеличение стоимости жилого комплекса

Институт

CCIM (CCIM), ведущие эксперты в области коммерческой инвестиционной недвижимости, отлично справился с этими проблемами в своей статье «Максимизируйте стоимость квартиры с помощью стратегического управления». По словам Стивена Х. Шолдера из CCIM, при стремлении максимизировать стоимость многосемейной собственности управляющая компания должна сосредоточить внимание на:

• Эффективная валовая прибыль («EGI») за счет сохранения высокой заполняемости при перемещении арендной платы на рынок
• Дисциплинированные операционные расходы со строгим расчетом заработной платы и контрактными услугами
• Чистая операционная прибыль («NOI») Рост за счет эффективного и ориентированного на рынок управления недвижимостью

Давайте рассмотрим каждый из них.

Эффективный валовой доход

Чтобы не отставать от инфляции и оптимизировать инвестирование в многоквартирные дома, вам следует периодически проверять индивидуальную арендную плату по активам в сравнении с максимальной рыночной арендной платой для данного района.

Стремитесь найти баланс между высокой заполняемостью и приведением арендной платы за ваши активы в соответствие с рыночной арендной платой в этом районе.

Ожидается дополнительное увеличение арендной платы.Медленный перенос арендной платы арендатора при продлении приведет к максимальной эффективности инвестиционного актива в недвижимость в кратчайшие сроки.

Дисциплинированные операционные расходы

Как отмечалось выше, строгий расчет заработной платы и контрактные услуги являются ключом к дисциплинированным операционным расходам. Для этого определите и обрисуйте все ожидаемые расходы, связанные с вашим инвестиционным активом. Возможно, имеет смысл добавить строку расходов для непредвиденных расходов, которые могут возникнуть в течение данного года.

Изменения в некоторых операционных расходах, такие как повышение налогов или ставок оплачиваемых владельцем коммунальных услуг, могут быть вне вашего контроля. Планирование и учет непредвиденных обстоятельств заставят вас чувствовать себя хорошо подготовленным, а не несчастным, когда возникнут непредвиденные расходы.

Чистая операционная прибыль

Многие инвесторы в недвижимость знакомы со стратегией увеличения общей стоимости ваших активов. Кроме того, вы также можете быть заинтересованы в увеличении чистой операционной прибыли активов, прибыльности вашей инвестиционной собственности после устранения расходов.

Управляющие недвижимостью должны не только управлять недвижимостью изо дня в день, но и понимать ваши цели. Когда вы эффективно увеличиваете доход и управляете многоквартирным домом, чтобы уменьшить неэффективность, вполне вероятно, что ваша собственность приведет к чистому операционному росту.

3. Сдам Квартиры

Основы многоквартирной собственности сильно отличаются от основ другой коммерческой недвижимости.

На рынках без контроля арендной платы аренда квартир обычно составляет 12 месяцев.

Арендная плата повышается настолько часто и настолько, насколько позволяет рынок. Кроме того, практически отсутствуют надбавки за улучшение жилищных условий. Квартиры в зонах с контролируемой арендной платой сдаются в аренду «как есть» — чистые, с ковровым покрытием, свежеокрашенные и готовые к немедленному заселению.

Сдача квартиры в аренду — это относительно простой процесс. Без посредников, без сложных условий и без переговоров, если потенциальный арендатор уйдет, то, скорее всего, не откажется и другой.

Квартиры состоят из большого количества индивидуальных домохозяйств.По данным CBRE, мирового лидера в области аналитики недвижимости, средний оборот нескольких семей продолжает снижаться, однако

Годовой оборот обычно составляет от 50% до 75% или даже выше.

Согласно CBRE, тенденции во время пандемии опустились ниже отметки 50%.

В результате лизинг — это непрерывный процесс, и обеспечение отличного обслуживания клиентов имеет решающее значение для обеспечения продления .С инвестиционной точки зрения скорость имеет решающее значение.

Чем быстрее сдаются квартиры, тем выше денежный поток от собственности .

Часто, независимо от размера собственности, процесс аренды может исчерпать любое дополнительное время, которое инвестор имеет для управления или создания портфеля. Давление на ваше личное время и ресурсы.

4. Использование технологий управления недвижимостью

В прошлом отсутствие качественных технологий и систем было проблемой для управления многоквартирными домами.Бумажным или компьютерным системам не хватало технологий, которые у нас есть сегодня. Теперь есть множество вариантов на выбор.

Сегодня управляющие недвижимостью и владельцы могут минимизировать переделки, высвободить больше времени, принимать запросы арендаторов в режиме онлайн и показывать квартиры в виртуальных турах. Сбор арендной платы можно автоматизировать, а время, затрачиваемое на бухгалтерский учет, значительно сокращается.

Для инвесторов и управляющих недвижимостью это означает, что программное обеспечение и технологии управления недвижимостью могут помочь повысить эффективность там, где это было невозможно раньше.

Повышение эффективности приводит к ускоренному росту бизнеса и дает возможность больше времени и энергии направлять на обслуживание клиентов, удержание и аренду арендаторов.

5. Управление арендаторами многоквартирных домов

Поиск арендаторов

Без арендаторов ваша инвестиционная недвижимость не будет процветать, но иногда управление арендаторами само по себе является проблемой.Как каждый владелец недвижимости, инвестирующей в недвижимость, знает, что поиск хороших арендаторов — это самое важное, что вы можете сделать, чтобы максимизировать свои инвестиции.

Начнем с поиска арендаторов.

Процесс поиска жильцов для вашего многоквартирного дома сложен. После получения отчетов о кредите, выселении и криминальном прошлом вам все равно необходимо:

• Дополнительная информация по ссылкам заявителя
• Сделайте проверку доходов
• И интервью с потенциальными арендаторами

Убедитесь, что вы прошли этот процесс быстро, чтобы не потерять квалифицированных арендаторов.

Ремонт и рекламации арендатора

Как только вы найдете арендаторов, которые переехали в квартиру, скорее всего, наступит время, когда возникнет ремонт или возникнет рекламация. Если вы наняли компанию по управлению недвижимостью для управления многоквартирным домом, они смогут справиться со всем этим процессом, но если вы сами управляете имуществом, помните, что вам необходимо своевременно реагировать.

Арендаторы, которые вовремя вносят арендную плату, не захотят долго ждать решения проблем.

Для решения этих проблем с обслуживанием наличие доверенных подрядчиков для выполнения аварийного ремонта, замены дорогостоящих предметов, а также технического обслуживания и освежения единиц оборудования между арендаторами поможет обеспечить бесперебойную работу вашего бизнеса.

Выселение арендаторов

Если вы занимаетесь инвестиционным бизнесом в течение длительного времени, вам следует ожидать, что в какой-то момент вам придется выселить арендатора.

Выселение — это юридический процесс, который может быть сложной задачей для всех участников. Никто не хочет проходить процесс выселения, и, чтобы избежать судебного преследования, вы должны тщательно выполнять каждый шаг. Если возникает необходимость выселения арендатора, лучше всего проконсультироваться с юристом.

Выселение — один из встроенных рисков инвестирования в недвижимость. Ожидание того, что вам нужно будет справиться с этой проблемой, и наличие плана для этого поможет свести к минимуму сбои.

Упрощенное управление многоквартирным домом

Есть несколько проблем при управлении многоквартирными домами в качестве инвестора в недвижимость. Однако при тщательном управлении большинство проблем можно преодолеть с помощью:

• Продуманный найм управляющей компании
• с технологией и
• готовит план того, как вы будете реагировать на проблемы, жалобы и техническое обслуживание арендаторов.

Чтобы оптимизировать стоимость вашего многоквартирного дома, ищите способы увеличения вашего дохода, которые должны включать в себя дисциплину в отношении , поддерживая низкие эксплуатационные расходы .

Узнайте, что потенциальные арендаторы на вашем рынке ожидают от сдачи в аренду, и определите способы оправдать их ожидания. Помните, текучесть арендаторов — это нормально. , но наличие непрерывного процесса для поиска новых арендаторов предоставит вам наилучшее положение для максимизации ваших инвестиций в недвижимость.

Что еще вас интересует об управлении многоквартирными домами?

Поделитесь с нами своими вопросами или комментариями ниже!

Северо-восточная группа частных клиентов ориентирована на оказание помощи инвесторам, владельцам и синдикаторам многосемейной недвижимости среднего размера на сумму от 1 до 50 миллионов долларов в Северо-Восточном и Юго-восточном регионах. Мы представляем продавцов исключительно в их интересах.

Мы устанавливаем доверительные отношения, предоставляя знания и рекомендации, чтобы помочь нашим клиентам достичь их индивидуальных целей по максимальному увеличению стоимости и прибыли от продажи их инвестиций в недвижимость.Свяжитесь с нами сегодня, чтобы узнать больше.

Если вам понравился этот пост, поделитесь им!

Примечание редактора: этот пост был первоначально опубликован в феврале 2014 года и был полностью переработан и обновлен для обеспечения точности и полноты.

ошибок, которых следует избегать при управлении квартирами в 2020 году

Недвижимость — это ценное вложение, но это также бизнес.Независимо от того, имеете ли вы дело с домами на одну семью или многоквартирными жилыми комплексами, для получения прибыли от ваших инвестиций необходимо тщательное управление.

Как и в любом другом бизнесе, плохое управление арендуемой недвижимостью может стоить времени и денег. Хорошо, что многих проблем можно избежать. Независимо от того, выполняете ли вы роль управляющего квартирой для своей собственности или решаете работать с компанией по управлению жилой недвижимостью, вы можете контролировать качество ухода за своей недвижимостью.

Как управлять квартирами

Если вы в настоящее время владеете недвижимостью или планируете участвовать в игре с недвижимостью в 2020 году, вот несколько важных ошибок, которых следует избегать при управлении квартирами и другими объектами аренды жилья:

1. Пропуск регулярных осмотров

Инспекции обычно входят в обязанности постоянных менеджеров, и они критически важны. Даже если вы сдаете в аренду ответственным долгосрочным арендаторам, не стоит отказываться от регулярных проверок.Они дают вам возможность обнаруживать небольшие проблемы на раннем этапе, прежде чем они приведут к значительному ущербу или высоким капитальным затратам. Кроме того, вы должны следить за долгосрочным состоянием и компонентами вашей собственности. Одна из стратегий, которую вы можете применить, — это создание системы для просмотра рабочих заданий по категориям. Это позволяет увидеть, есть ли какие-либо тенденции, указывающие на более серьезный сбой системы.

2. Отсрочка техобслуживания

Вы или управляющий вашей квартирой также должны следить за техническим обслуживанием, даже если это может повлечь за собой значительные расходы.Отсрочка технического обслуживания обычно в конечном итоге обходится вам дороже в долгосрочной перспективе, помимо того, что отрицательно влияет на стоимость недвижимости. Чтобы покрыть расходы на техническое обслуживание, сохраняйте резервный фонд наличности, в который вы постоянно вносите взносы.

3. Ремонт самостоятельно

Некоторые домовладельцы и менеджеры-резиденты пытаются сэкономить на рабочей силе, решая лично заниматься обслуживанием и строительством своей собственности. Однако эти задачи должны выполняться быстро, независимо от того, сданы ли объекты в аренду или нет.Вы можете потерять деньги, оставив недвижимость вакантной, пока вы работаете над ремонтом, или доставить неудобства своим арендаторам, откладывая техническое обслуживание. Если вы не можете справиться с проектами быстро и эффективно, зачастую более рентабельно нанять профессионалов.

4. Разрешение арендаторам на ремонт

Некоторые работы по техническому обслуживанию просты: повторная заливка швов в ванне, замена дымовой сигнализации или подкраска. Однако некоторые арендодатели разрешают своим арендаторам производить более обширный ремонт в обмен на снижение арендной платы, что может быть рискованно.Если у вас нет соответствующей страховки компенсации работникам, которая покрывала бы их труд, вы можете нести ответственность, если ваш арендатор попал в аварию и получил серьезную травму во время ремонта вашей собственности.

5. Жалобы на неправильное обращение

Первый шаг к тому, чтобы избежать проблем с рассмотрением и обработкой жалоб арендаторов, — это четко указать, кто и за что отвечает в вашем договоре аренды. Управляющий многоквартирным домом должен сообщить об ответственности арендатора за поддержание чистоты арендуемой единицы, оплату ущерба, вызванного неправильным обращением или небрежным обращением, и оповещение руководства о любых неисправных или опасных ситуациях в собственности, таких как плесень, опасность пожара, неисправная проводка или вода. утечки.В договоре аренды также должна быть указана ваша официальная политика и порядок рассмотрения запросов на ремонт и жалоб. При разработке этих правил важно пересмотреть жилищные законы штата и федеральные законы. Между тем, когда арендаторы обращаются к вам или вашему управляющему квартирой, быстро реагируйте и решайте основные проблемы, такие как проблемы с отоплением / охлаждением или протечки в водопроводе, в течение 24 часов.

6. Последовательные и законные отношения с арендаторами

В случае возникновения ситуации, когда вам необходимо оштрафовать арендатора, выселить его или наложить другой штраф, вы должны последовательно следовать политике и процедурам, о которых вы изначально сообщили им.Также важно, чтобы ваши действия соответствовали местным, государственным и федеральным законам о арендодателях, а также антидискриминационным законам и постановлениям. Они могут периодически меняться, поэтому будьте в курсе того, что применимо к вам и вашей собственности, и как привести свои методы управления в соответствие с действующим законодательством. В случае несоблюдения вы можете столкнуться с штрафами или судебными исками, даже если вы не выполняете функции менеджера-резидента.

7. Отсутствие маркетинговых возможностей

Вакансии — это плохо для бизнеса, но также и высокая текучесть кадров и безответственные арендаторы.Ставя цели на 2020 год, сосредоточьтесь на быстром, эффективном заполнении арендуемой недвижимости и привлечении высококлассных арендаторов, которые будут соблюдать правила и заботиться о своих квартирах. У вас есть множество возможностей для размещения рекламы и маркетинга на различных платформах. Найдите подходящие инструменты и маркетинговые решения для достижения оптимальной демографической группы и предоставьте им простой и удобный способ подать онлайн-заявку на получение квартиры или дома на одну семью. Проверяйте своих кандидатов с помощью собеседований и проверки биографических данных.Вы также можете просмотреть публичные записи, чтобы выяснить, являлся ли потенциальный арендатор ранее в суд домовладельцев / арендаторов. Если они будут часто взаимодействовать с системой, они могут представлять проблему управления в будущем.

Поиск управляющего многоквартирным домом

Управление многоквартирными домами, частными домами и другой жилой недвижимостью должно осуществляться эффективно и профессионально, чтобы оптимизировать ваши вложения в недвижимость.Если вам нужна помощь с вашей недвижимостью в Бурьене или районе Саут-Пьюджет-Саунд, то вам подойдет Powell Property Management. Мы накопили многолетний опыт работы с арендодателями и предоставления им ценных услуг по управлению, маркетингу и обслуживанию их инвестиционной собственности.

Источники

«Советы по управлению многоквартирным домом». Сообщение в блоге BiggerPockets. Доступно в Интернете по адресу https://www.biggerpockets.com / blog / 2008-06-02-советы-управление-многоквартирным домом

«Каковы обязанности резидента-управляющего многоквартирным комплексом?» Статья Career Trend. Доступно в Интернете по адресу https://careertrend.com/duties-resident-manager-apartment-complex-5616.html

.

«7 ошибок начинающего инвестора в многоквартирном доме». Сообщение в блоге BiggerPockets. Доступно в Интернете по адресу https://www.biggerpockets.com/blog/2014-03-31-mistakes-newbie-apartment-building-investor

«7 ОШИБОК НИКОГДА НЕ СДЕЛАТЬ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРНОГО ДОМА.Сообщение 100Units.com. Доступно в Интернете по адресу https://www.100units.com/7-avoidable-mistakes-buying-apartment-building/

«6 распространенных ошибок при управлении собственностью». Американская ассоциация владельцев квартир. Доступно в Интернете по адресу https://www.american-apartment-owners-association.org/property-management/remodel-and-repair/6-common-property-management-mistakes/

.

«Девять дорогостоящих ошибок, которых менеджеры по управлению недвижимостью могут избежать». Журнал Forbes . Доступно в Интернете по адресу https://www.forbes.com/sites/forbesrealestatecouncil/2019/06/14/nine-costly-mistakes-property-managers-can-avoid-making/#3dc299f5128b

Santa Monica Rent Control — Техническое обслуживание и ремонт квартир

Техническое обслуживание и ремонт квартир Аренда Контрольному персоналу часто задают вопросы об обслуживании сдаваемых в аренду объектов.Эту проблему решают различные законы на уровне штата, округа и муниципалитета. Арендовать Контрольный персонал может предоставить только полную информацию о средствах правовой защиты. доступны в соответствии с Законом о контроле за арендной платой. Потому что эта проблема так часто поднятый, однако, этот лист предоставляет некоторую общую информацию, которая выходит за рамки сфера действия Закона о контроле ренты. Законы штата и местные законы требуют что сдаваемая в аренду квартира пригодна для проживания. Собственность также должна соответствовать строительные и жилищные нормы и правила, направленные на защиту здоровья и безопасности арендатора.Пока арендаторы обязаны сдавать разумная забота о своих квартирах и местах общего пользования, собственники недвижимости всегда несет ответственность за ремонт условий, которые серьезно влияют на обитаемость. (См. Раздел ниже «Закон штата Калифорния».) Если вы — арендатор, чья арендуемая квартира нуждается в ремонте, сообщите об этом владельцу свойство проблемы (ей). Если вы свяжитесь с владельцем по телефону или лично, это хорошая идея, чтобы следить за вашим запрос в письменной форме.Обязательно сохраните копию подписанного и датированного письма. Это может помочь защитить ваши права в случае возникновения спора в будущем. Большая собственность владельцы хотят поддерживать свою недвижимость в хорошем состоянии, так как ее недвижимость это бизнес-вложение. Если владелец вашей квартиры не требует ремонт, однако, у вас есть несколько возможных решений в зависимости от типа проблема. Закон о контроле за арендной платой Санта-Моники поощряет владельцев недвижимости произвести необходимый ремонт и сохранить прежний уровень жилищно-коммунальных услуг которые были предоставлены на базовую дату аренды. Арендаторы, чьи арендные единицы нуждаются в ремонте или обслуживании, или арендаторы чьи удобства или жилищные услуги были сокращены, может ходатайствовать о том, чтобы их ежемесячная арендная плата снизилась. Целью снижения арендной платы является мотивация собственников. поддерживать свою собственность и / или восстанавливать удобства или услуги. Если предоставлено, снижение арендной платы остается в силе до тех пор, пока проблема, для которой это снижение было предоставлено было исправлено. Ходатайство о снижении арендной платы может быть подано один раз 30 дней прошло с даты владельцу было предоставлено письменное уведомление о проблеме (-ах) от арендатора. После подачи петиции сотрудник агентства, обучен оказывать помощь в разрешении споров, контактирует со сторонами и пытается разрешить любой спор. Более половины поданных ходатайств о снижении арендной платы неофициально разрешено при посредничестве. Проблемы, которые не решены, будут запланировано слушание, которое может привести к снижению ежемесячной арендной платы до произведен необходимый ремонт или восстановлено обслуживание. Уменьшение решения из-за отсутствия технического обслуживания или уменьшения удобств или жилищных услуг Предполагаются только .То есть уменьшается арендная плата не начисляется за последние месяцы, в течение которых существовала проблема. Также, скидки на условия, связанные с техническим обслуживанием, будут предоставлены только для условия, которые все еще существуют. Если арендаторы производили ремонт за свой счет, снижение не будет предоставлено. Чтобы возместить затраты, Арендаторы могут рассмотреть возможность подачи иска в суд мелких тяжб. Закон Калифорнии Калифорния Раздел 1941 Гражданского кодекса.1 Двери и окна должны быть в рабочем состоянии и атмосферостойкий Крыши и стены не должны протекать Необходимо наличие горячей и холодной воды в разумных суммах Электропроводка и освещение должны поддерживаться в безопасном состоянии Сантехника и газ необходимо обслуживать в хорошем рабочем состоянии Обогреватель должен работать и быть безопасным Канализация и септик должны быть операционная Полы, лестницы и перила должны будь осторожен Арендуемая единица и помещения общего пользования не должно быть скоплений мусора, насекомых, грызунов или других паразиты Средства правовой защиты, доступные в соответствии с законом Калифорнии А арендатор может подать иск в суд если собственник, получив письменное уведомление от арендатора, отказывается произвести требовался своевременный ремонт.Основания для такого иска должны быть обсуждается с юристом. Арендаторы могут подавать иски в суд мелких тяжб или в суд высшей инстанции. в зависимости от суммы, которую они ищут. Суд мелких тяжб может рассматривать иски на сумму до 10 000 долларов без адвокат. (Физические лица могут обратиться за юридической консультацией к адвокату; они просто не могут быть представленным в суде мелких тяжб адвокатом.) В ограниченных ситуациях «ремонт и вычесть «средство правовой защиты позволяет арендаторам оплачивать ремонт в условиях, которые делают квартира непригодна для проживания и вычтите расходы из их арендной платы.Максимум один месячная арендная плата может быть вычтена. Владелец должен был быть уведомлен о условий и получил разумное количество времени, чтобы сделать необходимые ремонт. В разделе 1942 Гражданского кодекса Калифорнии указывается, как это необходимо применить средство правовой защиты. «Ремонт и вычет» использовать нельзя. без предварительной консультации с юристом, практикующим право арендодателя-арендатора. Арендаторы должны не прекращать платить арендную плату, если сделать это своим поверенным. Обратите внимание что средство правовой защиты «отремонтировать и вычесть» имеет очень специфические юридические требования. Неправильное применение этого средство правовой защиты может привести к выселению. Если у вас есть конкретные вопросы о законодательстве штата или средствах правовой защиты, доступных через другие местные агентства, такие как Santa Monica Building and Safety, Окружной департамент гигиены окружающей среды или пожарная служба, пожалуйста, свяжитесь с соответствующим агентством, частным адвокатом или обществом юридической помощи. .Арендаторы также могут позвонить в отдел арендной платы, чтобы обсудить свою конкретную ситуацию с информационным аналитиком.

.