Обременение земельного участка: закон, виды, регистрация и снятие
Особенность владения недвижимостью в том, что право собственности не всегда означает свободное пользование и распоряжение имуществом. Закон предусматривает случаи, когда собственник обладает ограниченным правом относительно своей собственности. Юридическим языком это явление называется обременением. В сущности, оно представляет собой право определенных законом или договором лиц на пользование недвижимым имуществом, находящимся в чьей-либо собственности. Особенностью обременения является его зависимость от недвижимого имущества, а не от конкретного лица. Если право собственности переходит от одного лица к другому, обременение следует за недвижимостью.
Обременительные соглашения
Обременения разделяют по способу возникновения:
- из положений законодательства;
- в силу заключенных договоров.
Друг от друга их отличают основания и момент возникновения. Если обременение возникает из договора, момент его возникновения определен процедурой государственной регистрации. Для обременения по закону момент возникновения определен подписанием соглашения между сторонами.
Природа института обременений состоит в стеснении права собственника с целью защиты иных лиц от нарушения прав. Нередко накладываемые обременения являются способ государственной защиты отдельных граждан или неопределенного круга лиц. Для того чтобы защитить права неопределенного круга лиц, законодательство требует регистрацию обременений.
Виды обременений земельных участков
Сервитут
Нередки случаи, когда собственник земли сталкивается с соседом, который хочет проходить или проезжать через землю собственника на свои владения, так как объездной путь отсутствует либо заставляет проезжать лишний километр. Еще более распространены ситуации, когда источник с водой размещен на одном участке и является единственным для ближайших смежных земель. Соседи, на земле которых нет источника воды, претендуют на право пользования ресурсами смежного землепользователя, а это вызывает конфликты. Именно для таких случаев предусмотрен сервитут. Благодаря наложению сервитута определенные лица получают ограниченное право пользования чужим имуществом.
Сервитут может быть:
- частным;
- публичным.
Частный сервитут накладывается в результате договоренностей между собственником и заинтересованным лицом. Если сторонам удастся прийти к единому мнению, акт об установлении сервитута может предусматривать денежные взносы за пользование участком. Часто собственник категорически против дозволения пользования своей землей. На помощь заинтересованному лицу в такой ситуации придет судебное разбирательство. Если стороне удастся доказать суду, что без установления сервитута никак не обойтись, ограниченное право пользования установят судебным актом.
Публичный сервитут устанавливается нормативным правовым актом в публичных интересах. Воля собственника в таком случае значения не имеет.
Ипотека
Ипотека является наиболее распространенным видом обременения.
Она возникает:
- в силу закона;
- в силу договора.
В первом случае ипотека накладывается при заеме денег у банка и использования их для покупки земли при регистрации сделки. В силу договора ипотека возникает при заключении соглашения о приобретении земли с использованием заемных средств с одновременным залогом уже имеющегося в собственности имущества.
В чем заключается сущность этого обременения? Банк предоставляет заемные средства для приобретения имущества, но при условии закрепления за собой права реализовать имущество в случае невозврата всей суммы в определенный срок. Ипотека обязательно регистрируется с целью защиты прав залогодержателя и неопределенного круга лиц, которые могут стать покупателями имущества.
Аренда
Аренда предполагает передачу собственником своей земли во временное пользование другому лицу по договору. Ее особенность, как и других обременений, в следовании за недвижимостью. Если аренда заключена на срок, превышающий одиннадцать месяцев, ее надлежит зарегистрировать. Собственник не лишается права продать землю, сданную в аренду. Неприятностью для покупателя может стать именно долгосрочная аренда. Выгнать добросовестного арендатора не получится и придется мириться с его присутствием на земле до окончания срока договора.
Арест
Наиболее некомфортным для собственника обременением является арест. Он прекращает правомочие распоряжения землей полностью и делает любую сделку незаконной. Арестованная земля не может быть продана, сделка по ее продаже не пройдет государственную регистрацию, так как сведения об аресте содержаться в ЕГРН. Арест устанавливается судебными органами в результате противоправных действий собственника: неуплаты налогов, мошенничества, при наличии крупных долгов перед другими лицами.
Доверительное управление
Доверительное управления — обременение земли, при котором распоряжение землей осуществляется через специальное лицо. Наиболее распространена практика доверительного управления за рубежом. В России намного реже, особенно редко таким договором пользуются физические лица. Чаще всего договоры доверительного управления заключаются между юридическими лицами для осуществления коммерческой деятельности. Доверительное управление регистрируется в органах Росреестра.
Как узнать, есть ли обременение на земельный участок
Все обременения следует регистрировать в Росреестре. Поэтому своевременная бдительность, предшествующая совершению сделки, поможет будущему собственнику купить землю без неожиданных сюрпризов. Внимательно изучите документы, представленные собственником, попросите выписку из единого государственного реестра недвижимого имущества и сделок с ним, а лучше всего закажите ее самостоятельно. Для этого можно воспользоваться официальным сервисом Росреестра, где можно заказать за небольшую плату выписку в электронной форме.
Регистрация обременений
Закон вводит обязательную регистрацию любого обременения. Это делается с целью защиты граждан или организаций, в пользу которых установлено обременение, и для защиты прав лиц, которые могут претендовать на приобретение такой земли. Регистрация проводится по инициативе владельца недвижимости или в результате направления в регистрирующий орган судебного решения или акта приставов. Информация о каждом обременении содержится в базе ЕГРН. Без регистрации обременение не может считаться действующим.
Возможные ограничения прав при обременении земли
Зарегистрированное обременение накладывает ряд запретов на правомочия собственника.
- Сервитут запрещает собственнику ограничивать доступ на землю держателю сервитута.
- Ипотека запрещает продажу предмета залога без уведомления банка. Передача земли другому собственнику возможна только с согласия залогодержателя. При этом необходимо произвести полные расчеты с банком или заключить договор перемены лиц в обязательстве.
- При аренде собственник не может пользоваться своим участком, если это не оговорено договором.
- Арест запрещает собственнику совершать с недвижимостью любые сделки.
Особенности продажи участка с обременением
Продажа земли возможна при наличии таких обременений, как:
- сервитут;
- ипотека;
- доверительное управление;
- аренда.
Обременение имеет привязку непосредственно к объекту недвижимости, а значит, новый владелец вынужден будет столкнуться с последствиями наложенного обременения. Закон обязывает владельца недвижимости при продаже предупреждать покупателя обо всех наложенных обременениях, но, к сожалению, нередко встречаются недобросовестные продавцы, утаивающие факт обременения.
Наиболее безобидным в такой ситуации является сервитут, так как он предполагает лишь право прохода или проезда по установленной зоне участка. Иначе обстоят дела с арендой и ипотекой. Новый владелец арендованного участка может получить вместе с арендатором ряд проблем, которые придется решать в судебном порядке. Покупка ипотечной земли связна с рядом рисков, поэтому, прежде чем решаться на сделку, обратитесь за консультацией к юристу. Доверительное управление в контексте перехода прав довольно безобидное обременение, так как не накладывает на нового владельца никаких ограничений.
Снятие обременения с земельного участка
Чтобы снять обременение с земли, необходимо подать документы в Росреестр, свидетельствующие о прекращении отношений, послуживших основанием для регистрации обременения.
В зависимости от вида обременения необходимо предпринять разные действия.
- Отношения аренды можно расторгнуть досрочно через суд, но практика складывается таким образом, что добросовестного арендатора с земли никто не выгонит. Поэтому придется подождать, когда наступит срок истечения договора, и после этого направлять арендатору соответствующее уведомление. После этого готовить пакет документов в регистрирующий орган.
- Сервитут можно обжаловать через суд или дождаться срока истечения, на который он установлен. Кроме того, можно напрямую обратиться к пользователю сервитута, чтобы заключить соглашение о его снятии.
- Снять обременение ипотеки можно путем полного погашения долга. Для этого нужно после погашения кредита обратиться в банк за подтверждением, после чего предоставить его в Росреестр.
- Обременение на участок в виде ареста накладывается в связи с изданием судом соответствующего решения. Поэтому для снятия подобного обременения необходимо обратиться в суд, который наложил арест и представить сведения о выполнении возложенной обязанности, которая стала причиной ареста. После вынесения решения о снятии ареста необходимо обратиться в Росреестр.
Как снять обременение с квартиры или земельного участка — компания «Maxard»
На недвижимое имущество, права на которое подлежат обязательной регистрации, могут быть наложены обременения, запрещающие совершать с недвижимостью сделки. Это продлится до тех пор, пока не исполнено обязательство, обеспеченное стоимостью квартиры, дома или земли. Недвижимость нельзя продать, подарить, обменять без согласия залогодержателя: эти права переданы ему. И если собственник вовремя не вернет деньги или не совершит определенные действия, банк или кредитор недвижимость заберут. При этом собственник может пользоваться квартирой с обременением на свое усмотрение, в том числе оформлять здесь подписку.В каких случаях проблематично снять обременение?
Обременение легко снимается только при согласии на это залогодержателя, но не во всех случаях получение согласия связано с фактическим исполнением договора: его можно получить раньше или же так и не дождаться.Например, случай из практики: покупатели земельных участков в области Москвы попали в сложную ситуацию: они приобретали землю поэтапно, и договор купли-продажи предусматривал, что до полной оплаты земля находится в залоге у продавца, но и после внесения всей суммы продавец залог не снял. Более того, оказалось, что в отношении продавца возбуждено дело о признании банкротом, и купленные земельные участки попали в список имущества, которое кредиторы продавца могли забрать в счет погашения его долгов перед ними. Покупатели могли остаться без денег, без земли и с бесполезным бумажным правом требовать возврата денег.
Когда бывший владелец недвижимости оказывается на грани банкротства, ему уже невыгодно снимать обременение, даже если он обязан это сделать: лучше погасить старые денежные обязательства формальной передачей залога, а там пусть кредиторы сами разбираются с покупателями.
Встречаются и иные причины сохранения обременения в государственном реестре, не зависящие от залогодержателя. Например, его болезнь, не позволяющая доехать до росреестра или МФЦ, или даже смерть, когда в течение полугода до принятия наследства обременение некому снимать.
Каким образом происходит снятие обременения?
Если тот, в чью пользу зарегистрировано обременение, не хочет снимать его, право собственности необходимо защищать в суде. На основании положительного решения суда Росреестр вносит в ЕГРП информацию о снятии обременения с квартиры или дома, и в дальнейшем собственник вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению.
2.1. Обременение от банка
Ипотечный кредит — самый популярный источник банковских обременений на недвижимость, в отдельных случаях выдается потребительский кредит под залог ранее приобретенного имущества. Некоторые банки не снимают обременения при досрочном погашении кредита и требуют оплатить больше процентов за пользование деньгами.
Для подтверждения позиции в суде нужен следующий пакет документов:
- кредитный договор с указанием условий, при которых обременение накладывается и снимается;
- график платежей — по нему обычно видно сумму для полного погашения задолженности на конкретную дату;
- выписка по счету, из которой видно, в какой день и в каком размере вносились платежи.
Все эти документы являются обоснованием для математических вычислений соответствия размеров установленных и исполненных обязательств.
Также собственник имеет право представить иные документы в обоснование своей позиции:
- копия заявления о снятии обременения с подписью сотрудника банка и датой получения;
- квитанции о внесении денежных средств на расчетный счет;
- вариант расчета процентов по кредиту, подтверждающий фактическое исполнение обязательств собственником квартиры или участка.
Заранее подготовленный расчет позволит быстрее рассмотреть дело, а значит и месяц на вступление решения суда в законную силу закончится раньше.
2.2. Обременение от продавца
Если ограничение на сделки вытекает из договора купли-продажи или аренды недвижимости с последующим выкупом, возникает вопрос — залогодержатель не хочет или не может снять обременение с квартиры или земельного участка.
В первом случае в суд (арбитражный или районный — в зависимости от статуса прежнего владельца земли или дома) направляется исковое заявление о снятии обременения с недвижимости. Ответчиком по делу является продавец, а Росреестр, которому потом вносить изменения в ЕГРП, привлекается третьим лицом. К иску прикладываются:
- копия договора купли-продажи с условием о регистрации залога на период полного внесения оплаты;
- расписки о передаче денежных средств или банковские квитанции о внесении денег на расчетный счет продавца;
- расчет, в котором суммируются все передачи денег и сравниваются с ценой недвижимости.
Иск рассматривается в соответствии с нормами гражданского или арбитражного процессуального законодательства.
Во втором случае у самого продавца квартиры нет права снимать обременение и тем самым ухудшать свое финансовое положение и уменьшать вероятность реального возврата долгов его кредиторам. У залогодержателя, находящегося в стадии банкротства, имеется управляющий, который запретит ему отменять залог.
В арбитражный суд необходимо представлять те же документы:
- договор о переходе права собственности с регистрацией залога,
- доказательства полного исполнения обязательств об оплате квартиры или земли — расписки, выписки по счету,
но документы прикладываются уже к ходатайству в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, об исключении законно приобретенного и надлежащим образом оплаченного имущества из конкурсной массы.
Результатом рассмотрения ходатайства будет определение об исключении из конкурсной массы или отказ об исключении из конкурсной массы, в связи с отсутствием в ней этого имущества. Отказ — тоже хорошо, он гарантирует, что продавец по-прежнему не лишен возможности обратиться в Росреестр и снять залог добровольно.
Снять обременение самостоятельно или найти юриста?
На самом деле почти любой юридический вопрос можно решить самостоятельно: интернет задуман, чтобы давать ответы и даже пошагово инструктировать. Но выбор такого пути, во-первых, увеличивает риск неблагоприятного исхода судебного процесса, а во-вторых, 100% приводит к большим затратам времени на изучение вопроса и присутствие в судебных заседаниях, а также может затянуть рассмотрение дела во времени из-за отсутствия опыта в подготовке документов. На одной чаше весов деньги, на другой — время и нервы.
С другой стороны, даже при обращении к юристу для снятия обременения с квартиры или земельного участка есть риск проиграть дело. Такое случается, если клиент скрывает от юриста важную информацию и не предоставляет вовремя документы. Поэтому важно дать юристу все «кирпичи» для возведения надежной «стены» в суде.
Cкачать Определение суда
Статья 25. Погашение регистрационной записи об ипотеке / КонсультантПлюс
(в ред. Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции
)
Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 25 |
— Заявитель хочет признать недействительным (незаконным) решение регистрирующего органа о погашении записи об ипотеке
— Заявитель хочет признать недействительным (незаконным) решение регистрирующего органа об отказе в погашении записи об ипотеке
— Залогодатель хочет признать отсутствующим (прекращенным) обременение недвижимости в виде залога в связи с прекращением обязательств, обеспеченных залогом
— Истец хочет признать отсутствующим обременение земельного участка ипотекой
1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:
в случае, если выдана закладная:
совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;
заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;
заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;
в случае, если не выдана закладная:
совместного заявления залогодателя и залогодержателя;
заявления залогодержателя.
Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
В случае, если жилое помещение приобретено или построено полностью или частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу настоящего Федерального закона, погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в соответствии с Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.
Форма заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке и требования к ее заполнению, а также требования к форматам такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.(п. 1 в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции
)
КонсультантПлюс: примечание.
С 28.10.2021 п.1 ст. 25 дополняется абзацем (ФЗ от 30.04.2021 N 120-ФЗ). См. будущуюредакцию.1.1. Регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.Регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости о залоге, возникшем в силу статьи 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в отношении земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо о залоге права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, погашается органом регистрации прав без заявления о погашении такого залога одновременно с государственным кадастровым учетом данного многоквартирного дома. Положения настоящего абзаца применяются только в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме.(п. 1.1 в ред. Федерального закона от 13.07.2020 N 202-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции
)
2. Отметка на документарной закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме должна включать слова о таком исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца документарной закладной и заверена его печатью (при наличии печати), если владельцем такой закладной является юридическое лицо.
(в ред. Федеральных законов от 06.04.2015 N 82-ФЗ, от 25.11.2017 N 328-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции
)
Регистрационная запись об ипотеке имущества, изъятого для государственных или муниципальных нужд, погашается в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, если иное не определено федеральным законом.
(абзац введен Федеральным законом от 07.05.2013 N 101-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции
)
(см. текст в предыдущей редакции
)
Открыть полный текст документа
232 — МФЦ города Мичуринска
Кто и когда может снять с кадастрового учета земельный участок, права (либо обременения) на который не зарегистрированы
Филиал ТОГКУ «МФЦ» в г. Мичуринске информирует, с момента вступления в законную силу Федерального Закона 218-ФЗ от 13.07.2015 года «О государственной регистрации недвижимости», то есть с 01.01.2017, земельные участки, права на которые не возникли, стали делиться на две категории:
Земельные участки, государственный кадастровый учет которых осуществлен до 01.01.2017. Такие участки являются «временными» и подлежат снятию с государственного кадастрового учета в 2022 году. При этом до истечения указанного срока, такие земельные участки можно снять с государственного кадастрового учета по заявлению собственника. Если в свое время, до 01.01.2017, (как в Вашем случае) собственник разделил земельный участок, принадлежащий ему на праве собственности, но на образованные земельные участки так права и не зарегистрировал, то он вправе обратиться с таким заявлением о снятии с государственного кадастрового учета земельных участков.
В случае, если земельный участок был образован до 01.01.2017 из неразграниченных земель государственной собственности, то в данном случае в роли собственника является орган, уполномоченный на распоряжение землями государственной собственности (орган местного самоуправления). Таким образом, только представитель администрации поссовета (сельсовета), района или города может подать заявление о снятии с государственного кадастрового учета «временного» земельного участка.
Вторая категория – это земельные участки, которые поставлены на кадастровый учет после 01.01.2017 года. Такие земельные участки являются «актуальными» и подлежат снятию с учета по истечении 5 лет с момента постановки.
При этом снять с государственного кадастрового учета такие земельные участки до истечения срока по заявлению нельзя.
Что такое арест или запрет выполнения регистрационных действий на недвижимость
В некоторых случаях собственники недвижимости могут быть ограничены во владении, пользовании и распоряжении недвижимым имуществом. Это происходит в связи с наложением ареста, запрета проведения регистрационных действий или запрета на отчуждение объектов недвижимости, когда имущество не может быть продано, подарено, сдано в аренду или заложено.
Причиной наложения ареста или запрета могут быть:
· наличие задолженности по услугам ЖКХ
· штрафы ГИБДД
· просроченные платежи по банковским кредитам
· возмещение ущерба, нанесенного собственником квартиры
· раздел имущества в судебном порядке и т.д.
Что делать, если Вам пришло уведомление о проведенной государственной регистрации ограничения (обременения) права?
Информацию о факте наложения ареста или запрета на недвижимость в большинстве случаев граждане узнают при получении соответствующего уведомления либо когда уже совершается сделка с объектом недвижимости.
За выяснением причины наложения ареста или запрета, если ограничения наложены судебным приставом-исполнителем, следует обратиться непосредственно к судебному приставу — исполнителю.
Обращаем внимание, что в уведомлении указывается орган, наложивший арест (запрет), реквизиты документов, а также данные о лице, наложившим арест.
Кто может наложить арест или установить запрет?
Арест или запрет накладывают только уполномоченные законом органы. Прежде всего, это суды и судебные приставы-исполнители.
На основании поступающих документов Управление Росреестра по Новосибирской области вносит в Единый государственный реестр недвижимости записи об арестах и запретах на недвижимое имущество.
Как узнать самостоятельно, наложен ли арест на имущество?
Самостоятельно и бесплатно, в режиме реального времени проверить наличие в Едином государственном реестре недвижимости ареста или запрета на своем имуществе можно с помощью электронного сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online», который размещен на официальном сайте Росреестра www.rosreest.ru
В форму поиска достаточно внести только адрес или кадастровый номер объекта.
Что делать, если запись об аресте или запрете существует?
В случае, если запись в ЕГРН об аресте или запрете существует, необходимо обращаться в суд или в уполномоченный орган, наложивший арест (запрет).
Если ограничения наложены судебным приставом-исполнителем, то узнать о размере своей задолженности, а также информацию о судебном приставе-исполнителе, вынесшем постановление об аресте или запрете, можно на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов России www.fssprus.ru. Поиск осуществляется по фамилии, имени, отчеству должника.
Если причины наложения ареста или запрета устранены
В случае устранения причин наложения ареста или запрета суд или уполномоченный орган, наложившие арест на имущество или установившие запрет, направляют в Управление Росреестра по Новосибирской области заверенную копию акта о снятии ареста или запрета, для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости.
Что делать, если причины наложения ареста или запрета устранены,
а запись об аресте (запрете) существует?
В этом случае любое заинтересованное лицо может обратиться в Многофункциональный центр и подать заявление на снятие соответствующего ограничения, при этом к заявлению можно приложить документ, указывающий на снятие обеспечительной меры.
Материал подготовлен Управлением Росреестра
по Новосибирской области
Об Управлении Росреестра по Новосибирской области
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (Управление Росреестра по Новосибирской области) является территориальным органом федерального органа исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственному кадастровому учету недвижимого имущества, по оказанию государственных услуг в сфере осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и государственного кадастрового учета недвижимого имущества, землеустройства, государственного мониторинга земель, а также функции по государственной кадастровой оценке, федеральному государственному надзору в области геодезии и картографии, государственному земельному надзору, надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контролю деятельности саморегулируемых организаций арбитражных управляющих. Руководителем Управления Росреестра по Новосибирской области является Светлана Евгеньевна Рягузова.
Контакты для СМИ:
Управление Росреестра по Новосибирской области
https://rosreestr.ru/site/
630091, г.Новосибирск, ул.Державина, д. 28
Мы в ВКонтакте https://vk.com/rosreestr_nsk,
Instagram https://www.instagram.com/rosreestr_nsk/?hl=ru
Изменено 03.07.2020 16:27:22 Просмотров:Что нужно, чтобы снять обременение с квартиры после закрытия ипотеки
Отличительная особенность ипотеки – обременение, которое накладывается на объект недвижимости. Причём после полного погашения задолженности обременение автоматически не снимается – для этого заёмщику надо совершить определённые действия. Разберёмся, что нужно сделать после выплаты кредита, чтобы освободить квартиру от залога.
Что такое обременение и закладная?
Ипотека – это кредит под залог недвижимости. В залог передаются приобретаемые квадратные метры, или имеющиеся в собственности заёмщика. До полного погашения долга на объекте остаётся обременение. По сути, это означает ограничение в полномочиях собственника: пользоваться жильём можно, а вот для распоряжения (продажа, дарение) необходимо согласие банка. Но завещать недвижимость можно, так как для этого регистрационных действий не требуется.
Главное, что нужно сделать для снятия обременения с квартиры – полностью погасить задолженность.
Затем в банке запрашивается справка, которая это подтверждает, и закладная. Это бумага, которая удостоверяет право залога на имущество и право получить исполнение по денежному обязательству. Причём не все банки хранят закладные непосредственно в офисе, поэтому иногда документ нужно заказать и подождать его доставки в отделение. Стоит учитывать, что закладная оформляется не всегда, и её отсутствие никак на ипотеку не влияет.
Документы
Обременение подлежит государственной регистрации, поэтому и для освобождения от него нужно обращаться в Росреестр (в том числе через МФЦ). Процедура прямо регулируется законодательством. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает перечень документов, на основании которых происходит снятие обременения:
- заявление заёмщика с закладной, на которой поставлены отметки о погашении долга;
- заявление владельца закладной;
- совместное заявление, подписанное заёмщиком и представителем банка;
- решение суда с требованием прекратить ипотеку.
То есть регистрационные действия не будут осуществлены без одного из этих документов. Также заявитель подаёт:
- паспорта всех собственников недвижимости;
- копию кредитного договора;
- документы, подтверждающие право собственности;
- справку из банка о погашении задолженности.
Если заявление подаётся совместно с сотрудником банка, то предоставляются документы, подтверждающие его полномочия (приказ, доверенность и т.д.), и его паспорт. Стоит учитывать, что иногда такого специалиста следует заранее «бронировать» на конкретный день. Если квартира приобреталась по программе военной ипотеки, то требуется заявление Росвоенипотеки.
Есть особенности и для недвижимости, приобретённой по договору участия в долевом строительстве. В этом случае в Росреестр также предоставляются заявление генерального застройщика, акт ввода дома в эксплуатацию, акт передачи квартир собственникам.
Снятие обременения и возможный отказ
После подачи документов в МФЦ выдаётся расписка с индивидуальным номером. По этому номеру можно отследить статус заявления. Квартира будет освобождена от обременения в течение 3-5 рабочих дней. Банки иногда предлагают отправить заявление самостоятельно, но обычно это затягивает процесс на срок до 1-2 недель. После проведения регистрации можете заказать в МФЦ/Росреестре новую выписку ЕГРП, в которой уже не будет сведений об обременении.
Если обязательства по кредитному договору исполнены, отказать в проведении регистрационных действий не имеют права.
Но возможны и технические ошибки. При наличии последних напишите жалобу, чтобы с ситуацией разобрались. Тянуть со снятием обременения не стоит, так как если банк ликвидируют, собрать необходимый пакет документов будет сложно. Если в досудебном порядке ничего сделать не удаётся, обращайтесь в суд. В этом случае подаётся заявление о прекращении ипотеки и снятии обременения, к которому прикладываются те же бумаги, что и для обращения в Росреестр.
|
Что такое препятствие?
Обременение — это любая юридическая вещь, которая обременяет или ограничивает использование или передачу собственности. Свободная от обременений собственность — редкость.
Обременение может быть ипотекой, залогом (добровольным или принудительным), сервитутом или ограничением, ограничивающим передачу права собственности. Обременение может включать деньги, но не всегда.
Узнайте больше об обременениях и о том, как они работают.
Что такое препятствие?
Обременение — это юридическое требование на имущество.Ипотека — очевидное препятствие; если домовладелец не поспевает за выплатами по ипотеке, кредитор имеет право лишить собственность права выкупа. Любое залоговое право или требование в отношении собственности является обременением. Законы о зонировании и экологические ограничения также являются примерами препятствий.
Как работают обременения
Порядок работы обременений зависит от типа обременения. Некоторые обременения, например залоги, усложняют передачу собственности. Другие, например законы о зонировании, имеют минимальное влияние при покупке или продаже недвижимости.Когда у собственности больше нет обременений, она называется необремененной.
Вот общие типы обременений и то, как они работают.
Доверительный или ипотечный договор
Когда покупатель жилья финансирует покупку дома, эта финансовая операция обычно состоит из двух документов: векселя, который является обязательством к оплате, и ипотеки или доверительного акта, который обеспечивает вексель и регистрируется. Ипотека немного отличается от доверительного договора, но оба являются обременением.
После выплаты ипотеки или доверительного договора обременение снимается с собственности в публичных записях. Обычный документ для снятия обременения называется актом повторного завещания, который дает владельцу собственности четкое право собственности.
Добровольное залоговое право
Добровольное залоговое право — это документ, который собственник добровольно подписывает, и он, как правило, регистрируется в отношении собственности в публичных записях. Это может быть залог в обмен на переход денег из рук в руки, такой как второй заем или кредитная линия собственного капитала, или даже рефинансирование существующего вторичного финансирования.
В некоторых случаях, таких как кредитная линия, обмен денег может не производиться до тех пор, пока домовладелец не откроет кредитную линию и не займёт деньги. Когда процентные ставки низкие, домовладельцы могут воспользоваться кредитной линией в качестве экстренного источника средств. Даже если учетная запись закрыта, но никогда не использовалась, домовладельцы все равно должны зарегистрировать освобождение от залога.
Принудительное залоговое удержание
Два довольно распространенных типа принудительного удержания — это lis pendens и удержание механика.Недобровольно это означает, что домовладелец не обязательно соглашался с тем, что такое право удержания может быть предъявлено к собственности. Lis pendens означает, что судебный процесс еще не завершен. Например, продавец согласился продать покупателю, но покупатель по какой-либо причине не смог закрыть товар вовремя. Таким образом, продавец расторг договор в одностороннем порядке, без согласия покупателя.
Чтобы еще больше усложнить ситуацию, предположим, что продавец хотел продать другому покупателю больше денег и отказался продлить время закрытия для существующего покупателя.Чтобы предотвратить передачу продавцом права собственности новому покупателю, существующий покупатель может подать иск в суд против продавца и зарегистрировать lis pendens . lis pendens запрещали продажу до решения суда.
Залог механику обычно предъявляется подрядчиком или субподрядчиком в отношении работ или материалов, которые остаются неоплаченными. Все принудительные залоговые права должны быть погашены, чтобы титульная компания выпустила правовой полис без указания обременений в качестве исключений из титульного страхования.
Вынужденные обременения остаются в собственности до момента освобождения. Кредиторам и покупателям требуется четкое право собственности, поэтому лучше устранять недобровольные обременения быстро.
Подставка
Сервитут — это когда владелец собственности сохраняет право на землю, но другое юридическое лицо также имеет право на землю по определенной причине. Один из распространенных видов сервитута — сервитут на содержание инженерных сетей. Сервитут также может быть предоставлен для доступа (преимущественного права) к участку земли, не имеющему выхода к морю и без дороги.
Сервировки являются обременением, потому что они запрещают определенные действия и влияют на права собственности. Например, вы не можете построить бассейн над местом, зарезервированным для городской канализационной линии. Если вы это сделаете, город может выкопать бассейн без вашего разрешения.
Легкости отмечены в страховом полисе вашего титула и часто появляются на карте оценщика.
Ключевые выводы
- Обременение — это любой правовой элемент, ограничивающий использование или передачу собственности.У большинства свойств есть обременение.
- Ипотека и доверительные отношения являются обычными обременениями. Обременение освобождается, когда ипотека выплачивается полностью или дом продается.
- Принудительное залоговое удержание может затруднить продажу жилья. Эти залоговые права должны быть устранены незамедлительно. Номер
- Easements будет указан в страховом полисе вашего титула.
Понимание обременений, послаблений и залогов
Как бы страшно это ни звучало, владению недвижимостью может угрожать множество факторов.Тот факт, что вы владеете домом или землей, не обязательно означает, что вы имеете полный контроль над ним или что никто другой не имеет никаких претензий или прав на собственность, на которую она используется.
На использование или передачу собственности могут быть наложены ограничения. И его может забрать у вас правительство или даже ассоциация домовладельцев, если вы не будете соблюдать определенные правила и не будете платить свои взносы и налоги. Но вы можете избежать проблем, если поймете, что угрожает вашей собственности и вашему контролю.
Какие обременения на недвижимость?
Обременение — это претензия или другая проблема, которая обременяет или ограничивает ваши полные права собственности. Это может быть удержание ремонтного работника из-за неоплаченного счета или в результате неуплаты налога. Это может быть какое-то другое заявление о праве собственности или интерес в праве собственности. Например, разводящийся супруг, который не указан в документе, может требовать процент владения, основанный на том, что он состоит в браке, и согласно законам штата, касающимся семейного имущества.
Возможно, вы знаете об обременении своей собственности, и это не проблема для вас.Но если вы решите продать, потенциальные покупатели обнаружат обременение при поиске по названию, и это может заблокировать продажу. Физическое или юридическое лицо, имеющее обременение, может воспользоваться правом использовать его против вас в любое время.
Если существует обременение в отношении собственности, которую вы собираетесь приобрести, ее следует устранить до покупки. В противном случае это будет отражено в аннотации права собственности, и у вас могут возникнуть большие проблемы с покупкой.
Виды обременений
Вот два типа обременений, о которых вам следует знать:
Подставка
Сервитут — это не право собственности, а право одной стороны использовать чужую землю.
В большинстве современных подразделений есть очень четко определенные сервитуты для коммунальных услуг. Вы не сможете пользоваться электричеством или канализацией, если нет способа доставить вам услуги и удалить отходы, которые вы создаете. Всегда будут сервитуты для коммунальных услуг, обычно на определенное количество футов в собственность вдоль одной или нескольких линий собственности.
Есть еще несколько интересных сервитутов, и вам следует следить за ними, если вы покупаете недвижимость. Когда-то был сервитут, по которому некий человек, названный по имени, мог пересечь участок по своему желанию, чтобы получить доступ к чему-либо на соседнем участке.Это может не показаться проблемой и, конечно, больше не будет проблемой после смерти указанного человека, но это пример потери конфиденциальности, с которой вы можете столкнуться.
Сервировки могут быть созданы в любое время, а также могут быть прекращены при определенных обстоятельствах.
Залог
Залоги определенно вызывают беспокойство. Любой, кто подает на вас в суд и выиграет судебное разбирательство против вас, может использовать это судебное решение для наложения ареста на вашу собственность на законных основаниях.Это может произойти даже в том случае, если вы задолжали определенную сумму просроченных алиментов на ребенка, и это, безусловно, может произойти, если вы задолжали неуплаченные налоги на недвижимость или сборы ассоциации домовладельцев. Вы не можете продать недвижимость, если она имеет право удержания, не удовлетворив предварительно залог заранее или не выполнив расчет за счет выручки от продажи.
Независимо от того, покупаете ли вы, продаете или просто планируете какое-то время владеть им, стоит знать об этих проблемах. Если вы понимаете ограничения и угрозы владению недвижимостью, вы будете информированным покупателем и владельцем, и гораздо меньше может пойти не так.
Понимание предварительных отчетов — Калифорнийская ассоциация земельных титулов
После месяцев поисков вы наконец-то нашли дом своей идеальной мечты. Но идеально ли это? Вы будете покупать больше, чем просто красивый дом? Будете ли вы также получать залоговые права, наложенные на собственность предыдущими владельцами? Были ли зарегистрированы документы, ограничивающие использование вами собственности?
Предварительный отчет предоставит вам возможность перед покупкой рассмотреть вопросы, влияющие на вашу собственность, которые будут исключены из покрытия в соответствии с вашим полисом страхования права собственности, если они не будут удалены или исключены перед покупкой.
Чтобы помочь вам лучше разобраться в этой часто сбивающей с толку теме, Калифорнийская ассоциация земельных титулов ответила на некоторые из наиболее часто задаваемых вопросов о предварительных отчетах.
Что такое предварительный отчет?
Предварительный отчет — это отчет, подготовленный до выдачи полиса страхования титула, который показывает право собственности на определенный земельный участок вместе с залоговыми правами и обременениями на него, которые не будут покрываться последующим полисом страхования титула.
Какую роль предварительный отчет играет в процессе работы с недвижимостью?
Предварительный отчет содержит условия, при которых титульная компания выдает определенный тип полиса страхования титула.
Предварительный отчет перечисляет до покупки дефекты правового титула, залоговые права и обременения, которые будут исключены из покрытия, если запрашиваемый полис страхования правового титула будет выдан на дату предварительного отчета. Затем отчет может быть просмотрен и обсужден сторонами сделки с недвижимостью и их агентами.
Таким образом, предварительный отчет дает возможность потребовать удаления элементов, упомянутых в отчете, которые вызывают возражения у покупателя до совершения покупки.
Когда и как составляется предварительный отчет?
Вскоре после открытия условного депонирования заказ будет размещен в титульной компании, которая затем начнет процесс, связанный с составлением отчета.
Этот процесс требует сборки и проверки определенных записанных вопросов, касающихся как собственности, так и сторон сделки.Примеры зарегистрированных дел включают доверительный акт, зарегистрированный против собственности, или залоговое удержание, зарегистрированное против покупателя или продавца в связи с неоплаченным судебным решением или неуплаченными налогами.
Эти зарегистрированные вопросы численно перечислены в предварительном отчете как «исключения». Они останутся исключениями из страхового покрытия титула, если они не будут отменены или освобождены до передачи права собственности.
На что я должен обращать внимание при чтении предварительного отчета?
A. Вас будет интересовать, прежде всего, объем ваших прав собственности.Это означает, что вы захотите проверить долю владения недвижимостью, которую вы собираетесь покупать, и описание собственности, а также любые претензии, ограничения или интересы других людей, связанные с недвижимостью.
Отчет будет отмечать в заявлении о наделении правами степень, количество, характер и степень заинтересованности собственника в недвижимом имуществе. Наиболее распространенной формой интереса является «простой сбор» или «сбор», который является наивысшим видом интереса, который может иметь владелец в земле.
Залог, ограничения и интересы других лиц, на которые не распространяется страховое покрытие, будут численно перечислены как «исключения» в предварительном отчете.Это могут быть требования кредиторов, у которых есть залоговое или залоговое право на уплату налогов или взносов. Также могут быть записаны ограничения, которые были установлены в предыдущем акте или содержатся в так называемых CC&R — договоренностях, условиях и ограничениях. Наконец, нередки интересы третьих лиц, которые могут включать сервитуты, предоставленные предыдущим владельцем, которые ограничивают ваше использование собственности. Когда вы покупаете недвижимость, возможно, вы не захотите иметь эти претензии или ограничения в отношении вашей собственности. Вместо этого вы можете удалить ненужные предметы перед покупкой.
В дополнение к ограничениям, указанным выше, распечатанный список стандартных исключений и исключений, в которых перечислены элементы, не покрываемые вашим полисом страхования титула, может быть приложен в качестве экспоната к вашему отчету. В отличие от пронумерованных исключений, которые относятся к приобретаемой вами собственности, это стандартные исключения и исключения, указанные в полисах страхования титула. Обзор этого раздела важен, поскольку в нем изложены вопросы, которые не будут охватываться вашим страховым полисом, но которые вы, возможно, захотите изучить, например, государственные законы или постановления, регулирующие строительство и зонирование.
Раскрывает ли предварительный отчет полное состояние права собственности на недвижимость?
Нет. Важно отметить, что предварительный отчет не является письменным заявлением о состоянии права собственности и не может перечислять все права удержания, дефекты и обременения, влияющие на право собственности на землю, а просто сообщать о текущем праве собственности и вопросах. что титульная компания исключит из покрытия, если впоследствии будет выдан полис титульного страхования.
Предварительный отчет — это то же самое, что страхование титула?
Определенно нет.Предварительный отчет — это предложение о страховании, а не отчет с полной историей зафиксированных документов, относящихся к собственности. Предварительный отчет — это изложение условий предложения о выдаче полиса страхования титула, а не представление о состоянии права собственности.
Эти различия важны по следующим причинам: во-первых, никаких контрактов или обязательств не существует до тех пор, пока не будет выдан полис страхования титула; во-вторых, полис страхования титула выдается конкретному застрахованному лицу, и другие лица не могут претендовать на преимущества этого полиса.
Могу ли я быть защищен от правового титула до закрытия сделки с недвижимостью?
Да, можно. Титульные компании могут защитить ваши интересы посредством выпуска «связующих документов» и «обязательств».
Переплет — это соглашение о выдаче страховки, дающей временное покрытие до тех пор, пока не будет выдан официальный полис. Обязательство — это договорное обязательство страховщика правового титула по страхованию правового титула на недвижимое имущество после выполнения его заявленных требований.
Обсудите со своей страховой компанией, как лучше всего защитить ваши интересы.
Как мне снять нежелательные залоговые права и обременения?
Вам необходимо внимательно изучить предварительный отчет. Если право собственности на собственность будет затуманено, вы и ваши агенты будете работать с продавцом и его агентами, чтобы снять нежелательные залоговые права и обременения до получения права собственности.
К кому я могу обратиться за дополнительной информацией о предварительных отчетах?
Ваш агент по недвижимости и ваш поверенный, если вы решите его использовать, помогут объяснить вам предварительный отчет.Ваша эскроу и титульная компания также могут быть полезными источниками.
ВЫВОД: В бизнесе, направленном на устранение рисков, усилия, ведущие к составлению предварительного отчета, который призван облегчить оформление полиса страхования титула, являются, пожалуй, наиболее важной выполняемой функцией.
—
Название Consumer публикуется Калифорнийской ассоциацией земельных прав. Компании-члены Калифорнийской ассоциации земельных титулов стремятся облегчить передачу недвижимости по всей Калифорнии и повысить осведомленность общественности о ценности и цели страхования титула.Это сообщение предназначено для информационных целей. Он носит общий характер и не предназначен и не должен рассматриваться или истолковываться как юридическая или налоговая консультация. Если у вас возникнут дополнительные вопросы по этому поводу, проконсультируйтесь с юристом или бухгалтером.
© California Land Title Association
Обновлено: ноябрь 2019 г.
Определение посягательства
Что такое посягательство?
Термин «посягательство» относится к ситуации с недвижимостью, когда владелец собственности нарушает имущественные права своего соседа, намеренно или иным образом надстраивая или расширяя строение на землю или собственность соседа.Посягательство часто является проблемой на оспариваемых границах собственности, когда человек намеренно решает нарушить границы своего соседа или когда владелец собственности не знает о своих границах.
Ключевые выводы
- Посягательство происходит, когда владелец собственности вторгается в собственность своего соседа, строя или расширяя постройки за пределами своей границы собственности.
- Владельцы недвижимости могут намеренно или ненамеренно посягать на своих соседей.
- Нарушение конструкции происходит, когда владелец собственности строит или расширяет строение на общественные места.
- Границы и границы владений могут быть очищены путем проведения геодезической съемки.
- Несмотря на то, что сервитуты схожи, сервитуты являются согласованными и обеспечивают справедливую компенсацию законному владельцу собственности.
Понимание посягательства
Обследование собственности и земли — важная часть домовладения. Они не только помогают определить стоимость собственности, но также помогают установить границы и границы владений. Профессиональные геодезисты несут ответственность за заполнение этих опросов.Многие домовладельцы проходят свой первый опрос при подаче заявления на ипотеку, потому что кредиторы требуют, чтобы ссуда соответствовала стоимости недвижимости. Владельцы собственности могут в любое время завершить опросы, особенно когда кто-то оспаривает или посягает на границы собственности.
Большинство ипотечных кредиторов требуют обследования земли как части процесса утверждения, чтобы убедиться, что ссуда соответствует стоимости собственности.
Посягательство происходит, когда кто-то пересекает границы, обозначенные в опросе, нарушая права собственности другого владельца собственности.Посягательство на чужую собственность сродни вторжению, то есть вторжению на территорию другого человека без его явного разрешения. Домовладелец посягает на собственность своего соседа, если он строит новое строение, дополняет существующее строение или расширяет свой забор за законные границы, разделяющие оба свойства.
Некоторые владельцы собственности посягают на своих соседей, сознательно выходя за пределы своей собственности. Кто-то, кто строит забор или делает пристройку к своему дому, несмотря на то, что ему известно о границах владения, делает это намеренно.Но в большинстве случаев посягательство является непреднамеренным — когда владелец собственности либо не знает, либо имеет неверную информацию о юридических границах. Например, владелец собственности может непреднамеренно посягнуть на собственность соседа, позволив живой изгороди или ветке дерева вырасти за пределы собственности.
Структурное посягательство происходит, когда владелец собственности строит или расширяет строение на общественное достояние, такое как тротуары или дороги. В большинстве случаев тротуары и жилые улицы, как правило, являются государственной собственностью муниципальных властей.Это означает, что владелец собственности, который строит подъездную дорожку или возводит компоненты ландшафта — деревья, кусты и цветы, — которые посягают на общественную собственность, может потребовать сноса построек правительством. Кроме того, собственнику собственности не может быть возмещена компенсация за любой ущерб, причиненный в результате сноса его или ее строений.
Особые соображения
Поскольку при обследовании собственности описывается физическая планировка собственности, включая измерение метража и границ, неверная информация, содержащаяся в обследовании, может привести к физическому вторжению на землю соседа.Проблемы непреднамеренного посягательства иногда решаются простым разговором между обеими сторонами. Однако, если разногласия по поводу того, было ли нарушено чье-либо право собственности, сохраняются, вопрос может быть передан в суд для разрешения.
Хотя посягательство может произойти без ведома нарушителя, владельцы собственности должны проявить должную осмотрительность, прежде чем возводить какие-либо сооружения, которые могут упасть близко к границе, отделяющей их собственность от другой. Владельцы собственности, желающие внести изменения в границы своей собственности, могут захотеть поговорить со своими соседями или провести земельную съемку, чтобы убедиться, что работа находится в пределах границ их собственности.
Посягательство против покорения
Люди часто путают посягательство с сервитутом. В обоих случаях владелец собственности расширяет владения своего соседа. В то время как посягательства — это несанкционированное использование собственности соседа, сервитуты согласовываются обеими сторонами. Во многих случаях сторона, ответственная за сервитут, компенсирует другому соседу. Пример сервитута можно увидеть, когда владелец собственности явно дает соседу разрешение на доступ к соседнему пляжу через свою собственность.
Глава 8 — Обременения | Недвижимость U
В течение следующих нескольких уроков вы узнаете о различных типах обременений, которые могут повлиять на недвижимость.
Хотя слово «обременение» звучит сложно, на самом деле они чрезвычайно распространены в сфере недвижимости. Проще говоря, обременение — это широкий термин, который относится ко всему, что влияет или налагает ограничения на простой сбор, титул или стоимость недвижимости. Некоторые примеры обременений включают залоговые права и сервитуты.
В этом уроке мы сосредоточимся на различных типах залогового права.
Залог — это форма обременения, которая служит для создания обеспечительного интереса в конкретном идентифицируемом недвижимом имуществе для выплаты долга собственника или другого финансового обязательства.
На самом базовом уровне залоговое удержание можно рассматривать как защиту кредитора. Когда существует право удержания в отношении недвижимости, это означает, что владелец залога имеет некоторые претензии (или право на получение) части стоимости имущества.
Существует несколько различных типов залогового права. Залог может быть общим или конкретным, а также добровольным или принудительным. Чтобы понять разницу между ними, подумайте о них таким образом. «Общее удержание» — это удержание всего имущества, принадлежащего должнику. Напротив, «конкретное право удержания» — это залог, который привязан только к определенной части имущества должника.
А теперь давайте рассмотрим добровольное залоговое право собственности.
Как следует из названия, добровольное право удержания собственности — это такое залоговое право собственности, которое собственник недвижимости добровольно соглашается принять, или которое является результатом добровольных действий собственника.
Наиболее распространенным типом залога является добровольное имущественное удержание, известное как ипотечное удержание. Когда кто-то хочет занять деньги у банка или ипотечного кредитора для финансирования покупки недвижимости, ипотечный кредитор имеет право удержания в отношении собственности, равное сумме невыплаченной основной суммы ипотеки и процентов.
Это важно для банков и ипотечных кредиторов, потому что они хотят иметь возможность защитить себя в случае невыполнения заемщиком (владельцем собственности) ссуды.Если это произойдет, кредитор должен иметь возможность возместить задолженность по ссуде.
Залог по ипотеке является добровольным в том смысле, что владелец собственности соглашается на залоговое удержание в качестве условия получения разрешения на заимствование средств для покупки недвижимости. Конечно, если покупатель жилья не хотел соглашаться на залог по ипотеке, он или она могли это сделать, но это также означает, что он не сможет занять средства, необходимые для покупки недвижимости. Это означает, что ипотечные кредиторы требуют залогового удержания в обмен на ссуду денег.
Залог по ипотеке также является особым залогом, что означает, что залог распространяется только на один конкретный объект недвижимости. Это означает, что если заемщик не выполняет свои обязательства и имущество находится под водой, кредитор не может напрямую преследовать другой дом заемщика или другие активы, не связанные с недвижимостью, чтобы компенсировать разницу в том, что им все еще причитается (хотя они могут подать в суд в судебная система.)
Давайте углубимся в пример залогового права по ипотеке, поскольку весьма вероятно, что вы будете регулярно сталкиваться с ними, работая профессионалом в сфере недвижимости:
Джимми и Ким хотят купить дом для отдыха и они собираются взять ипотечный кредит, чтобы профинансировать 80 процентов покупной цены.В качестве условия утверждения ссуды кредитор регистрирует (или регистрирует) ипотечное право удержания в округе, где находится недвижимость. Джимми и Ким соглашаются с этим, когда подписывают документы при закрытии.
Кредитор создает залоговое право на дом для отдыха.
Через два года Джимми и Ким решают продать свой загородный дом. К сожалению, рынок упал, поэтому на момент закрытия сумма, которую они получают, всего лишь на 1000 долларов больше, чем то, что все еще причитается по их ипотеке.
Залог по ипотеке гарантирует, что кредитор первым получит всю причитающуюся сумму; Джимми и Ким получат 1000 долларов сверх ссуды.
Предположим, что вместо того, чтобы продать свой дом, Джимми и Ким попали в тяжелые времена и были вынуждены передать свой загородный дом взысканию. В этом случае ипотечное удержание функционирует как обеспечительный интерес, помогая гарантировать, что банк сможет возместить выручку от продаж до суммы, которая ему причитается (и любые связанные с этим сборы или расходы взыскания, как это согласовано в ипотечной записке. .)
До сих пор мы рассматривали ипотечные залоги, которые являются добровольными залогами.
А теперь перейдем к принудительному залоговому удержанию.
«Недобровольное залоговое удержание» — это залог имущества, который зарегистрирован или зарегистрирован и не требует согласия или одобрения собственника.
Существует несколько типов принудительного удержания, включая справедливое и установленное законом удержание.
Справедливое залоговое удержание — это удержание недвижимого имущества судебной системой. Равноправное залоговое удержание может иметь место при вынесении гражданского или уголовного судебного решения против собственника собственности.Суд может вступить в силу и обеспечить справедливое удержание стоимости имущества, чтобы лицо или организация, в отношении которых было вынесено судебное решение, имели больше шансов фактически получить платеж по судебному решению.
Право удержания также называется «залогом по судебному решению». Залог по судебному решению — это просто юридическое требование на все имущество должника по судебному решению, которое позволяет кредитору по судебному решению продать это имущество за уплату суммы по судебному решению.
Пример может помочь понять это в контексте:
Давайте посмотрим на Джилл.Джилл — бухгалтер, которой было предъявлено обвинение в хищении 500 000 долларов у своего работодателя. После уголовного процесса Джилл была признана виновной и осуждена судом. Суд вынес решение против Джилл ее бывшему работодателю. К сожалению, у Джилл нет ликвидных активов. Таким образом, суд установил право удержания в судебном порядке в отношении активов Джилл, включая ее основное место жительства и дом на берегу моря, с целью обеспечения исполнения судебного решения. Этот тип залогового права является обычным залогом, поскольку он не привязан конкретно к одному активу или объекту недвижимости.
Это также принудительное удержание, потому что Джилл не должна соглашаться с ним, чтобы удержание было обеспечено исковой силой.
Установленное законом удержание — это еще один вид принудительного удержания.
«Установленные законом залоговые права» возникают на основании статутов (законов). Вместо справедливого залогового удержания, которое требует судебного иска или судебного решения, законом автоматически создается залоговое право. Некоторые распространенные типы установленных законом прав удержания включают в себя налоговое удержание, удержание домовладельца, удержание ремесленника, удержание механика, удержание продавца и удержание владельца склада.
Некоторые из них встречаются чаще, чем другие, поэтому давайте рассмотрим залоговые права механиков и налоговые удержания более подробно.
Залог механика — это залог, установленный законом (законом), который существует в отношении недвижимого имущества в пользу лиц, которые выполнили работу или предоставили материалы для улучшения недвижимого имущества.
Это определение звучит более запутанно, чем есть на самом деле.
Залоговое право механика дает рабочему (или лицу, поставляющему материалы для строительства или реконструкции) залог в собственности, которая получила выгоду от проекта строительства или реконструкции.Таким образом, если владелец собственности не платит своему подрядчику или строительному поставщику в течение определенного периода времени и по согласованию, рабочий или поставщик может подать взыскание на имущество, чтобы защитить причитающуюся им сумму.
Практически любой, кто занимается строительством или поставляет материалы для строительства недвижимости, может подать залоговое право механику, хотя процесс этого может сильно отличаться от штата к штату.
Право удержания механика может быть подано плотниками, рабочими, сантехниками, электриками, специалистами по HVAC или механиками, а также архитекторами, инженерами-строителями, лесозаготовителями, поставщиками электричества и сантехники и другими.
Другие названия залоговых прав механиков включают залоговые права на строительство, залоговые права рабочих, залоговые права материально-технических работников, залоговые права поставщика, залоговые права ремесленников и залоговые права профессиональных дизайнеров.
Залог механика является принудительным, потому что владелец собственности не должен давать согласие на подачу залогового права механика.) дом. Она нанимает и заключает договор с генеральным подрядчиком.Когда работа была закончена, Бонни отказалась платить подрядчику. Подрядчик подал залог механику, чтобы, если Бонни попытается продать дом, прежде чем заплатить ему, он сможет вернуть свою задолженность.
Залог механика также может использоваться для защиты субподрядчиков. Если, в нашем примере, Бонни заплатила генеральному подрядчику, но субподрядчикам так и не заплатили, они могли бы предъявить механику залоговое право на имущество.
А теперь перейдем к налоговым залоговым правам.
Налоговые залоговые права также являются предусмотренными законом, поскольку они налагаются законом на собственность, чтобы помочь IRS, штатам или местным налоговым органам обеспечить уплату налогов, которые им причитаются с собственника.
Налоговые залоговые права также являются принудительными, поскольку домовладельцу (или владельцу бизнеса) не нужно давать согласие на подачу или принудительное исполнение залогового права.
Налоговое удержание — это способ, с помощью которого правительство может потребовать часть недвижимого имущества владельца собственности из-за неуплаченных налогов.
Как правило, налоговые залоги могут быть поданы после того, как IRS или налоговые органы штата уведомят налогоплательщика о сумме задолженности, и налогоплательщик не выплатит задолженность в полном объеме в срок.
Налоговые залоговые права могут быть сняты после полного погашения налоговой задолженности, хотя при определенных обстоятельствах IRS рассмотрит возможность погашения или снятия залога, даже если налоговая задолженность еще не была полностью оплачена.
В качестве примера практического применения налогового залога давайте посмотрим на ситуацию Кена и Эми.
Кен и Эми работают не по найму. К сожалению, они недооценили сумму предполагаемой суммы налогов, которую они должны были в течение года. Когда пришло время подавать их годовую налоговую декларацию, они обнаружили, что они должны еще 15 000 долларов в виде налогов перед налоговым управлением штата и еще 5 000 долларов США перед налоговым органом штата.
К сожалению, у них не было свободных средств для уплаты налогов, хотя они получили уведомление и требование об уплате от правительства. В этом случае и IRS, и государство могут подать налоговый залог в отношении их собственности, так что, если Кен и Эми продадут свой дом, у правительства есть некоторая гарантия того, что налоги будут уплачены.
При определенных обстоятельствах правительство может принудить к «продаже налога» собственности для возмещения невыплаченных налогов от владельцев собственности.
Мы изучили множество различных залоговых прав — прежде чем мы закроем это подразделение, давайте поговорим о приоритете этих залоговых прав. Приоритет важен, потому что он устанавливает порядок, в котором залоговые права имеют преимущественную силу или предпочтение, если существует несколько залогов на объект недвижимости.
В первую очередь выплачиваются залоги с наивысшим приоритетом, а любые оставшиеся дополнительные средства (если таковые имеются) используются для оплаты оставшихся залогов. Вот почему так важно иметь залоговое право в максимально высоком возможном положении.Залог с более низким приоритетом никогда не может быть выплачен, если денежных средств от продажи имущества при обращении взыскания недостаточно.
Вообще говоря, залоги собственности имеют приоритет в том порядке, в котором они были поданы (первый по времени / первый по праву). Если владелец попадает в потерю права выкупа, залоговые права выплачиваются в зависимости от их приоритета.
Однако из этого правила есть некоторые исключения.
Налоговые залоговые права обычно имеют наивысший приоритет, независимо от того, когда они были поданы.
Ипотечные залоги станут следующим приоритетом, поскольку кредиторы хотят быть в максимально возможной позиции, чтобы снизить свои риски.Кредиторы могут достичь этой позиции, потребовав от заемщика закрыть все существующие залоговые права перед выдачей ссуды.
Остальные залоговые права имеют приоритет в зависимости от даты их подачи, причем самое старое залоговое право имеет наивысший приоритет.
Лучшие практики: исключение из опроса
Национальное управление по делам малого бизнеса США («SBA») 7 (a) Шаблон авторизации Версия 2018 («Шаблон») указывает, что кредиторы SBA должны получить залоговое право на 100% процентов в обеспечении Заемщика и должным образом усовершенствовать все позиции по залоговому удержанию, как указано в разрешении на получение кредита SBA.Что касается залога недвижимого имущества, в Приложении B к шаблону указаны восемь типов свидетельств права собственности, требуемых SBA для каждого штата. Большинство штатов потребуют, чтобы подтверждение правового титула основывалось на Политике ссуды Американской ассоциации земельных титулов («ALTA»), обеспечивающей страхование кредитора и его правопреемников и / или правопреемников. Основная обязанность страховщика правового титула состоит в том, чтобы возместить застрахованному лицу убытки, возникшие в результате покрытого требования, а типичным средством правовой защиты для застрахованного кредитора при возникновении претензии является получение права удержания в приоритетном порядке.Однако некоторые претензии исключены или даже исключены из покрытия. Исключение для опроса (определение которого приводится ниже) является примером исключенной претензии.
Для кредиторов кредитный полис ALTA страхует от убытков или ущерба, понесенных по причине любого дефекта, залогового удержания или обременения правового титула, что включает, помимо прочего, страхование от убытков от: «Любого посягательства, обременения, нарушения, изменение или неблагоприятные обстоятельства, влияющие на право собственности, которые будут раскрыты при точном и полном земельном обследовании Земли и осмотре Земли.»(« Вопросы исследования »). Как правило, Приложение B-I кредитной политики ALTA будет содержать общее исключение для вопросов обзора («Исключение из обзора»), если вопросы исследования не будут проанализированы и адресованы к удовлетворению требований страховой компании и ее андеррайтера.
Цель исключения для обзора — исключить из охвата те вопросы, которые не могут быть установлены при поиске в публичных записях. Как правило, для того, чтобы страховщик титула мог исключить исключение из обследования, необходимо предоставить подробную информацию, чтобы обеспечить четкое понимание между страхователем, страховщиком титула, кредитором и сюрвейером.Когда страховщику титула предоставляется опрос, отвечающий этим руководящим принципам, страховщик титула должен заменить исключение из опроса в обязательстве о праве собственности на следующий тип языка, если есть какие-либо вопросы обследования, за исключением покрытия в Политике займа: «Права, сервитуты, интересы или требования, которые могут существовать по причине или отражаться в фактах, указанных в обзоре, подготовленном XX, датированным XX, с заданием №XX: [перечислить конкретные вопросы исследования] ».
В интересах широкой общественности, геодезистов и страховщиков титулов ALTA и Национальное общество профессиональных геодезистов, Inc.(«NSPS») совместно обнародовали детали и критерии, устанавливающие минимальный стандарт выполнения обследования прав собственности на землю ALTA / NSPS («Исследование ALTA»). По сути, опрос ALTA был разработан для обеспечения единообразия в качестве признанного и принятого на национальном уровне стандарта. Полный обзор ALTA включает полевые работы на месте, подготовку карты, показывающей результаты полевых исследований, и ее связь с зарегистрированными документами, подробно описанными в Приложении B к титульному обязательству.
Кредиторы могут потребовать проведения опроса ALTA в сочетании с Политикой кредитования ALTA при финансировании покупки, расширения или наземного строительства коммерческой недвижимости, если этого требует страховщик титула.Поскольку опросы могут быть дорогостоящими и добавляют дополнительное время к процессу закрытия ссуды, важно отметить, что для некоторых коммерческих кредитных операций существующее обследование (соответствует ли оно требованиям обследования ALTA или нет), сертифицированное для текущего владельца собственности, может будет достаточно, чтобы удалить исключение для опроса. Например, когда кредитная политика ALTA выдается для рефинансирования или прямой покупки коммерческого здания без строительства, страховщик титула обычно отказывается от требования к текущему обследованию (в течение 90 дней после закрытия) и полагается на более раннее обследование. если (1) с даты опроса не было никаких изменений; и (2) получены письменные показания от владельца собственности, подтверждающие этот факт.Некоторые страховщики титулов могут даже удалить исключение из опроса из обязательства по титулу для Политики ссуды ALTA (или выдать одобрение Политики ссуды, фактически удалив исключение из опроса) без опроса, но эти требования различаются в зависимости от юрисдикции и кредитора или его советник должен проконсультироваться непосредственно со страховщиком титула, чтобы взвесить риски и определить, является ли это разумным вариантом.
Получение результатов обследования в сочетании с Политикой займа ALTA дает преимущества при финансировании покупки, расширения или наземного строительства коммерческой недвижимости.Получение опроса ALTA или другого типа опроса позволяет кредитору получить наиболее полное страхование титула и должно учитываться при определенных типах коммерческих сделок с недвижимостью.
Для получения дополнительной информации по вопросам обследования и страхования прав собственности в контексте кредитных сделок на коммерческую недвижимость, пожалуйста, свяжитесь с Кристен по телефону 407.618.0698 или [email protected] .
Что владельцы недвижимости должны знать о дренажных приспособлениях
При покупке дома важно определить, существуют ли какие-либо сервитуты, которые обременяют вашу землю.Сервитуты предоставляют третьей стороне («держателю сервитутов») непосессорную долю в вашей земле. Коммунальные сервитуты поддерживаются коммунальными компаниями в интересах другой собственности и ограничивают использование земли владельцем несколькими способами, такими как предотвращение создания постоянных сооружений. Наличие сервитута дренажа на вашей собственности может повлиять на несколько аспектов владения домом, включая страховые взносы, готовность ипотечного кредитора предоставить ссуду для покупки и планы будущего строительства.
Дренажные сервитуты обычно встречаются в районах, где наводнения или чрезмерное скопление воды представляют серьезную проблему, например, в общинах на возвышенностях или в собственности вблизи водоемов. Дренажный сервитут предназначен для изоляции земельного участка с целью сбора и транспортировки воды с окрестных улиц через специальную дренажную инфраструктуру. Даже в этом случае владелец собственности, на которой расположен сервитут, должен поддерживать и платить налоги за собственность, как если бы она использовалась исключительно для его использования.Обязательства по техническому обслуживанию могут быть обременительными; например, владельцы собственности должны сохранять уклон земли для обеспечения надлежащего дренажа. Владельцу собственности с сервитутом дренажа запрещается возводить на участке как временные (например, сарай), так и постоянные конструкции (например, подъездные пути). Держатель сервитута также имеет право предпринять разумные действия для сохранения сервитута, который может нанести ущерб собственности владельца.
В дополнение к ограничениям на использование собственником личного имущества сервитут дренажа может иметь другие неблагоприятные последствия в отношении получения страховки и ссуды.Во-первых, страховые компании могут не решаться застраховать собственность, которая имеет сервитут дренажа или может быть более восприимчивой к проблемам дренажа. Страхование домовладельцев обычно является предварительным условием для получения ипотеки на пострадавшую недвижимость. Домовладельцы должны указать страховую компанию, которая захочет застраховать недвижимость. Дома с дренажными сервитутами также могут потребоваться для получения дополнительной страховки на случай наводнения. Имущество с правом на сервитут означает, что владелец сервитута / коммунальная компания может обременять недвижимость в будущем.Возможность будущего обременения может представлять неприемлемый риск для ипотечного кредитора, если право сервитута является обширным.