С какого возраста ребенку можно дарить недвижимость?
— Я хочу подарить внучке квартиру. Ей сейчас 17 лет. С какого возраста ребенок может владеть недвижимостью?
Smole/Fotolia
Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:
В России нет ограничений по возрасту, с которого человек может владеть собственностью, поэтому подарить квартиру можно даже новорожденному, а вот полноценно распоряжаться имуществом можно только с 18 лет.
В случае, если Вы являетесь единственным собственником недвижимости, то в простой письменной форме можно заключить договор дарения с внучкой и ее законным опекуном, который также должен подписать документ. Если собственность находится в коллективном владении, потребуется нотариальная сделка. Также вопросы может вызвать ситуация, когда в квартире, которую Вы собираетесь подарить, прописаны другие несовершеннолетние дети. Такая ситуация требует более тщательного разбора с юристом. Еще один важный момент: согласно п. 18.1 ст. 218 Налогового кодекса, сделки дарения с близкими родственниками, коей является для Вас Ваша внучка, не облагаются подоходным налогом.
Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Rambler&Co Николай Косяк:
Российское законодательство не накладывает ограничений на покупку или дарение ребенку недвижимости. При этом процедура дарения квартиры или доли несовершеннолетнему практически ничем не отличается от подобного процесса, связанного с совершеннолетними.
Сегодня нередки случаи, когда дарственная оформляется пенсионерами именно на внуков. При этом распоряжаться самостоятельно своим имуществом человек может только с 18 лет. С 14 до 18 лет дети совершают сделки только при наличии письменного согласия своих законных представителей. До 14 лет дети к сделкам не допускаются совсем — их совершают родители или опекуны. При этом любые сделки, где фигурирует имущество несовершеннолетнего, совершаются в нашей стране с согласия органов опеки и попечительства.
Стоит заметить, что права ребенка, владеющего недвижимостью, хорошо защищаются. Так, ребенок в результате сделки не может остаться без жилья. Кроме того, при продаже квартиры, в которой есть доля ребенка, чиновники проследят, чтобы по площади и характеристикам новое жилье, куда его прописывают, было не хуже.
Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы
Что лучше – дарственная или завещание на квартиру?
Отвечает генеральный директор Rezidential Group Сергей Ильясаев:
Для того чтобы подарить жилье внучке, собственнику необходимо составить договор дарения (дарственную), который послужит основанием для передачи недвижимости. При получении квартиры в дар несовершеннолетняя должна поставить свою подпись в договоре дарения. Помимо этого, ее родителям также необходимо подписать дарственную и дать согласие на совершение сделки. Затем для перехода права собственности документ следует зарегистрировать в Росреестре.
Замечу, что в некоторых случаях недвижимость лучше не дарить, а завещать. Дело в том, что при дарении жилья право собственности переходит к другому лицу и даритель уже не может передумать. А после написания завещания владелец квартиры может еще бессчетное количество раз изменить свое решение.
Отвечает адвокат Анастасия Брайчева:
Владеть недвижимостью ребенок может с самого момента рождения (по факту — с момента получения свидетельства о рождении, поскольку без документов невозможно произвести оформление сделки). Так что подарить квартиру своей внучке Вы можете в любой момент, в том числе и сейчас.
До 18 лет от имени ребенка подписывать с Вами договор дарения будет ее законный представитель (как правило, это один из родителей, а при их отсутствии — попечитель). Он же будет производить действия, необходимые для регистрации перехода права. При этом с момента 18-летия ребенок сможет самостоятельно распоряжаться квартирой, а до этого времени, при необходимости распоряжения жильем, сделки будут заключать законные представители. Кстати, на это дополнительно потребуется согласие органа опеки и попечительства.
Существуют случаи, когда ребенок может стать полностью дееспособным уже с 16 лет. Это называется эмансипацией и допускается, если несовершеннолетний старше 16 лет работает по трудовому договору или занимается предпринимательской деятельностью. Объявление ребенка полностью дееспособным происходит по решению органа опеки и попечительства, если родители согласны, или по решению суда, если такое согласие отсутствует.
В случае, если несовершеннолетний эмансипирован, он самостоятельно заключает сделки по приобретению недвижимости, в том числе может подписать и договор дарения.
5 главных новшеств 2017 года в законах о недвижимости
Квартира в наследство и завещание
Отвечает генеральный директор юридической компании «Оливия» Андрей Лихачев:
Закон не ограничивает правоспособность детей: они так же, как и взрослые, с самого рождения могут иметь в собственности объекты недвижимости и иное имущество. Право собственности у малолетних может возникнуть при принятии наследства, в связи с участием в приватизации муниципального имущества либо из обычных сделок. До достижения ребенком 14 лет сделки совершаются от его имени законными представителями, а после и до совершеннолетия крупные сделки могут совершаться детьми самостоятельно, но с письменного согласия родителей или опекунов.
Дарителю необходимо хорошо подумать, прежде чем заключать такую сделку. Ее последствием станет переход права собственности и, соответственно, утрата дарителем прав на подаренную квартиру. В последующем одаряемый сможет свободно распоряжаться этим объектом недвижимости, передать его в залог, продать или подарить третьим лицам.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
Как взять кредит на ремонт?
Можно ли купить долю в квартире за маткапитал?
Как использовать маткапитал, если мы строим дом сами?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Часто задаваемые вопросы
Статья 72 Социального кодекса Ярославской области предусматривает предоставление компенсации взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме следующим категориям граждан:— ветеранам труда, ветеранам военной службы и реабилитированным лицам в размере 50 процентов взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
— многодетным семьям в размере 30 процентов взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
— работникам государственных организаций, работающим и проживающим в сельской местности, и пенсионерам из их числа осуществляется в размере 100 процентов взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Меры социальной поддержки распространяются на нетрудоспособных членов семьи пенсионеров из числа работников государственных организаций, работавших и проживающих в сельской местности;
— педагогическим работникам, работающим и проживающим в сельской местности, и пенсионерам из их числа осуществляется в размере 100 процентов взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Меры социальной поддержки распространяются на членов семьи пенсионеров из числа педагогических работников, работавших и проживающих в сельской местности;
— проживающим в сельской местности пенсионерам из числа работников муниципальных учреждений здравоохранения в размере 100 процентов взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Меры социальной поддержки распространяются на нетрудоспособных членов семьи пенсионера из числа работников муниципальных учреждений здравоохранения;
— неработающим собственникам жилых помещений, достигшим возраста семидесяти лет, – в размере 50 процентов, достигшим возраста восьмидесяти лет – в размере 100 процентов.
Все выше перечисленные льготы предоставляются в пределах социальной нормы площади жилья, установленной законодательством Ярославской области, исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного Правительством Ярославской области.
Региональный стандарт социальной нормы площади жилого помещения в Ярославской области Законом Ярославской области от 24.11.2009 № 65-з «О региональных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг» установлен в следующих размерах:
— на семью из одного человека — 33 кв. метра;
— на семью из двух человек — 42 кв. метра;
— на семью из трех и более человек — 18 кв. метров на одного члена семьи.
Компенсация предоставляется в заявительном порядке через отделения социальной защиты населения области. Льготополучатели производят оплату взносов на капитальный ремонт в полном объеме без уменьшения суммы платежа на сумму мер социальной поддержки. Компенсация, справочно указанная в платежном документе по взносам на капитальный ремонт, вернется в установленном порядке, таким же способом, как и компенсация за коммунальные услуги.
Более подробную информацию о предоставлении ежемесячных выплат на оплату жилого помещения и коммунальных услуг собственники могут получить, обратившись в орган социальной защиты населения по месту жительства.
Жительство или пребывание: наболевшие вопросы о регистрации
Понятие прописки ушло из нашей жизни, а проблемы остались. Постоянная или временная регистрация, по месту жительства или пребывания, на каких основаниях, какие права дает и причем тут несовершеннолетние – на самые наболевших вопросы в этой сфере читателям сайта «РИА Недвижимость» отвечал адвокат, партнер международного центра защиты прав Globallaw Антон Задоркин.
Правда ли, что несовершеннолетнего ребенка обязательно регистрируют по месту проживания одного из его родителей либо опекунов?
Да, местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, признается место жительства их законных представителей – родителей, усыновителей или опекунов.
Причем если ребенок вместе с родителями (усыновителями, опекунами) проживает в жилых помещениях государственного, муниципального и специализированного жилищного фонда, регистрация детей осуществляется независимо от согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих в данном жилом помещении.
Обязанность по регистрации несовершеннолетних детей, не достигших 14-летнего возраста, возлагается на их законных представителей, то есть на родителей, усыновителей или опекунов. В случае если родители допустили проживание ребенка без регистрации, они несут административную ответственность в соответствии со статьей 19.15 КоАП РФ.
Говорят, что существует разница в правилах регистрации детей до 14 лет и тех, что старше. В чем она?
Разница есть, поскольку с 14-летия у детей появляются дополнительные права и возможности. До наступления 14-летнего возраста дети считаются малолетними, и от их имени могут выступать только законные представители (родители, усыновители, опекуны, попечители).
Ограниченная дееспособность возникает у детей по достижению ими 14 лет. С этого возраста они могут действовать самостоятельно, но с письменного согласия своих законных представителей. Ограниченная дееспособность означает, что написать и подать заявление о регистрации по месту жительства ребенок может один, приложив к заявлению нотариально удостоверенное согласие законных представителей (в данном случае нотариус только удостоверяет подпись на таком согласии).
Несовершеннолетний ребенок в возрасте от 14 до 18 лет может быть зарегистрирован по месту жительства совместно со своими родителями (одним из них) на основании собственного заявления и без согласия законных представителей, поскольку Семейным кодексом ему предоставлено право на совместное проживание с родителями.
Несовершеннолетние граждане РФ, достигшие 14 лет, вправе выбирать место пребывания и жительства на территории РФ (ст. 27 Конституции РФ).
Если у родителей есть места постоянной и временной регистрации, то по какому из них будет зарегистрирован ребенок?
Временная регистрация не потребуется, если граждане планируют пробыть в другом населенном пункте не более 90 дней. Если срок пребывания превышает указанное количество времени, то гражданину потребуется временно «прописаться».
Временная регистрация несовершеннолетнего по месту пребывания необходима для обеспечения в полном объеме прав ребенка. Среди них: медицинское обслуживание, получение материальных средств (детского пособия), зачисление в образовательные организации, так что родителю или опекуну придется зарегистрировать и ребенка по месту своего пребывания.
Правда ли, что собственник не сможет выписать арендаторов из квартиры, если они зарегистрируют там своего ребенка?
Временная регистрация малолетнего ребенка там, где «прописан» один из родителей, оформляется без разрешения владельца этой жилплощади.
Данная регистрация не дает имущественных прав, а после истечения срока проживания необходимо покинуть жилье или продлить регистрацию.
Владелец жилплощади может аннулировать регистрацию арендаторов по заявлению. Однако это не касается несовершеннолетних лиц, чьи отец с матерью не имеют постоянной регистрации.
В итоге временная регистрация несовершеннолетнего может вызывать затруднения у собственника при его выселении. Да, после окончания аренды или из-за неуплаты счетов, собственник может выселить семью. Но выселение осуществляется только через суд, где учтут наличие ребенка и дадут время на поиск другого помещения для проживания.
Так что временная регистрация разрешает гражданам только проживать и не дает больше никаких прав. Однако российское законодательство обязывает оформлять детей по месту пребывания вне зависимости от того, получено ли разрешение собственника.
«Прописать» ребенка можно на более длительный срок, чем тот, на который зарегистрирован его родитель. В случае если у ребенка нет другой регистрации, суд может отказать в выписке. Также остается риск для собственника при регистрации на свей жилплощади жильцов в увеличении платы за коммунальные услуги, если в квартире отсутствуют соответствующие счетчики.
Кого и при каких обстоятельствах собственник не имеет права «выписать» из принадлежащего ему жилья?
Как минимум, несовершеннолетних нельзя выписать «в никуда». При снятии с регистрационного учета c гражданина потребуют адрес будущей регистрации – техпаспорт квартиры или договор о купле-продаже. Ребенка нельзя выписать одного – только с родителями (с одним из родителей) или с опекуном. Исключения касаются тех случаев, когда прописка ребенка номинальна, то есть фактически он проживает в другом месте, и есть доказательства.
Нельзя выписывать в никуда детей-сирот. Даже если родители ребенка лишены родительских прав, если они лишены права пользования жилплощадью – ребенка это не касается. И после выпуска из образовательного (лечебного и так далее) заведения, ребенок возвращается на свое место жительства. Любое снятие с регистрации регулируют органы опеки и попечительства.
Нельзя выписывать иждивенцев, которые живут с собственником жилого помещения и находятся на его алиментном обеспечении. Только через суд. Но даже в том случае, если нетрудоспособный гражданин в суде сам выразит желание выписаться, вовсе не факт, что суд удовлетворит требования истца.
При расторжении брака распространенное в судебной практике решение – позволить одному из супругов, у которого нет определенного места жительства, пользоваться квартирой некоторое время для устройства его дел. Обычно назначается срок от трех месяцев до года. Но если квартира была куплена в период брака и оформлена на одного собственника, то по закону второй супруг при фактическом проживании в квартире выписанным быть не может.
Какие есть риски у арендодателя, если он согласится оформить постоянную регистрацию для арендаторов?
Есть, и они состоят в том, что выселять придется через суд, если у арендаторов нет другой регистрации.
Также важно помнить, что выписать любого человека без его согласия можно только через суд. То есть если человек отказывается выписываться или игнорирует такое требование, собственнику нужно составить исковое заявление, обратиться с ним в районный суд по месту нахождения квартиры, выиграть дело и отнести положительное судебное решение в паспортный стол или МФЦ.
По закону ответчик обязан выехать и забрать свои вещи с даты вступления в силу решения суда. Если он проигнорирует его, истцам достаточно подождать, пока ответчик выйдет с квартиры. Например, на работу. За время его отсутствия поменять замки и уже не впускать в квартиру.
Для суда нет разницы, проживает ли «прописанный» в квартире и платит ли коммунальные платежи. Даже если проживает и платит, у собственника есть все шансы его выписать.
У многих людей до сих пор есть такой страх, что если после брака они «пропишут» жену/мужа в своей квартире, то после развода недвижимость придется делить. Это правда?
Прав собственности на квартиру (половину квартиры), которая не была нажита в период брака, второй супруг в данном случае не получит. То есть если квартира куплена до брака, то разделу она не подлежит и останется у прежнего владельца, даже если второй супруг был там прописан.
Существуют ли такие ситуации, когда человека могут выписать по требованию другой стороны (соседей, совладельцев, соцслужб)?
Существуют несколько оснований для этого. Например, собственник вправе выписать бывшего супруга/супругу из своей квартиры, если она была приобретена до брака.
Если речь идет о не приватизированной квартире, которую жилец использует ее не по назначению, мешает соседям, нарушает санитарные требования, то соседи вправе подать в суд, и нерадивого жильца могут выселить.
Еще человека могут выписать за коммунальные долги, особенно если у него есть другое жилье. Кроме того, при смене собственника новый владелец может выписать всех зарегистрированных прежде там людей, здесь сложности возникнут только с несовершеннолетними (их, как уже говорилось, нужно при этом где-то «прописать»).
Фото: © РИА Новости / Андрей ИгловПерейти в фотобанк
Особенности оформления квартиры на несовершеннолетнего ребёнка
Существует мнение, что оформлять недвижимость на ребёнка, не достигшего совершеннолетнего возраста, запрещено, но это не совсем так. Каждый ребёнок может быть полноправным владельцем квартиры, дачи, гаража и любого другого недвижимого имущества, и при этом не важно, какого он возраста – квартиру можно оформить и на грудного младенца, и на ученика старшей школы.
С того момента, как владельцу недвижимого имущества исполнится 18 лет, он сам сможет распоряжаться своей собственностью. Если ребёнок не достиг 14-летнего возраста, все документы, касающиеся прав на недвижимость, подписываются законными представителями от его имени – такими лицами могут выступать родители, опекуны и органы опеки (если ребёнок находится на попечении государства). С 14 до 18 лет подросток самостоятельно подписывает документы, но только с письменного согласия своих представителей.
Однако заключать сделки, в которых фигурирует недвижимость, владелец которой не достиг 18 лет, а именно продавать, обменивать или сдавать квартиру в аренду, можно исключительно по разрешению органов опеки, поскольку по действующему законодательству они обязаны проследить, не ущемляются ли при этом права ребёнка. Так, продать квартиру можно будет только при условии, что в собственность к продавцу перейдёт недвижимость, которая лучше по квадратуре, состоянию ремонта или расположению. Сдавать квартиру или гараж можно будет только при условии, что вырученные средства после удержания налогового сбора будут направлены на улучшение жизни ребёнка.
Как сделать владельцем квартиры несовершеннолетних детей
Оформить жилую недвижимость или её части на ребёнка можно только при таких условиях:
- если несовершеннолетний является участником приватизации;
- все участники приватизации подали официальный отказ от своих долей в пользу ребёнка;
- заключая договор купли-продажи, несовершеннолетнего записывают собственником;
- имущество может перейти подростку в результате договора дарения;
- оно было ему завещано от умерших родственников.
Рассмотрим основные способы оформления квартиры или частного дома на ребёнка.
Приватизация
Инициируя процесс приватизации, все люди, прописанные в квартире на текущий момент, автоматически становятся его собственниками, в том числе и несовершеннолетние дети. Перед заключением договора на приватизацию жилья каждый её участник может отказаться от своей доли в пользу любого из прописанных жильцов, в том числе и ребёнка.
Очень важный момент: даже если в квартире на момент приватизации проживает выписанный младенец, то по достижению совершеннолетия он имеет право обратиться в суд с просьбой прописать его в данное жильё и выделить его долю собственности, ведь на момент несовершеннолетия его права на жильё были ущемлены. Поэтому если вы планируете продавать квартиру по завершении приватизации, следует выписать из неё несовершеннолетнего, а также прописать его в неприватизированный дом – если он будет приватизированным, права на получение доли в квартире, в которой он проживает на текущий момент и был выписан перед приватизацией, сохраняются за ним, при этом саму недвижимость продать будет очень сложно.
Наследство
Любой из близких родственников вправе завещать своё имущество ребёнку. Однако это не самый надежный способ передачи недвижимости. Так как если оно не будет опубликовано, то ребенок получит только положенную ему по закону долю наследия. Кроме того другие наследники могут оспаривать завещание в суде. Поэтому если вы все таки не хотите оформить более надежную сделку по передаче имущества, позаботьтесь о том что бы все возможные споры были улажены при жизни завещающего. Объявите свое волеизъявление не держа в секрете существование данного документа.
Дарственная
Если за предметом дарения не числятся долги, то вы без проблем можете подарить его любому ребёнку, независимо от того, является он вашим родственником или нет. Дарение жилой, нежилой и коммерческой недвижимости не может быть оспорено в судебном порядке. Только если сделка не является мошеннической (если за переданное имущество даритель получил денежную компенсацию) – в таком случае сделка купли-продажи была скрыта от государства и выставлена как дарение. Крайне важно, чтобы даритель предоставил справку из налоговой службы, которая подтверждала бы отсутствие задолженностей по налогам на даримую квартиру или частный дом.
Покупка
Совершеннолетний гражданин, выступающий покупателем в договоре купли-продажи, имеет право оформить собственниками своих детей. Несовершеннолетний сможет владеть частью имущества и быть одним из совладельцев – в таком случае доли каждого из собственников должны быть прописаны в процентном соотношении.
Заключение
Сделать ребёнка собственником недвижимого имущества возможно. Но при оформлении квартиры или частного дома на несовершеннолетнего нужно понимать, что любые действия с недвижимостью придётся согласовывать с органами опеки. Так, если вы приобретаете жильё по программе «материнский капитал», то дети автоматически становятся её совладельцами. И если со временем вы решите улучшить условия их проживания, то продать жильё вы сможете только по разрешению органов опеки, которое они дадут в том случае, если подтвердят, что на вырученные деньги мать будет покупать новое, более благоустроенное жильё.
Нет 18 лет❌ Стоит ли сдавать квартиру несовершеннолетнему?
Обычная житейская ситуация: дети оканчивают школу и уезжают поступать в вуз в другой город. Бывает и так, что выбранный институт или университет находится в родных местах, но далеко от дома. Например, в Москве путь с одного конца мегаполиса до другого займет половину дня, что, разумеется, быстро наскучит студенту, несмотря на вселенскую тягу к знаниям.
Поэтому родители частенько начинают задумываться: со скольки лет можно снять квартиру ребенку? Вправе ли несовершеннолетний отрок самостоятельно снять жилье? Какие для этого нужны документы?
Тема жилищной аренды применительно к подросткам вызывает немало вопросов. Разберемся с наиболее актуальными из них.
Можно ли снимать квартиру в 17 лет?
Можно и в 16, и даже в 14 — законом это не запрещено. В Гражданском кодексе есть статья 26, которая гласит: ребенок от 14 до 18 лет имеет право заключать любые сделки с недвижимостью. Но — только с письменного согласия родителей или опекунов. Для съема жилья достаточно составленного в произвольной форме согласия на заключение договора, где мать или отец указывают свои и ребенка паспортные данные. Заверять документ у нотариуса не нужно.
Впрочем, вряд ли 15-16-летний подросток сможет сам найти подходящий для аренды вариант. Владельцы квартир сейчас выставляют такие требования к съемщикам (только славяне, только семейные, без собак-попугаев и прочие причуды), что и взрослому человеку непросто в нее вселиться. И потом, хозяину нужен жилец с постоянным доходом, бесперебойно оплачивающий предоставленные услуги.
А снять квартиру самостоятельно россияне могут только по достижении 18 лет.
Можно ли признать ребенка дееспособным до 18 лет?
Это возможно, хотя так называемая процедура эмансипации в России практикуется довольно редко. Если ребенок, достигший 16 лет, официально трудоустроен, работает по договору или контракту и имеет стабильный доход, либо занимается индивидуальным предпринимательством, то его могут признать дееспособным (ГК РФ, статья 27).
Такое же правило распространяется на молодых людей, вступивших в законный брак до 18 лет (ГК РФ, статья 21). Но для этого им, а также их родителям нужно обратиться в местный орган опеки и попечительства. Если там дали добро, подросток признается совершеннолетним, приобретая все права и обязанности взрослого человека. Теперь он может заключать любые сделки.
Как заключить договор аренды жилья с подростком?
Такой документ оформляется между собственником квартиры и родителем будущего арендатора. Для этого необходимо предоставить официальное разрешение на его отдельное проживание в съемной квартире. Если владелец жилья сдаст его малолетнему без письменного согласия родителей, ничего ему за это не будет — закон этот момент не регламентирует.
Но если юный арендатор учинит в квартире разгром и испортит хозяйское имущество, то хозяину придется самому покрывать убытки. По словам юриста Евгения Тронина, он не сможет потребовать с недоросля оплаты ремонта, так как все обязательства имущественного характера лежат на его родителях. К тому же собственнику придется доказать, что именно этот ребенок виновен в происшествии. Если же обратиться в суд, то он признает сделку по аренде недействительной, так как ее можно было заключить только с разрешения опекунов.
Может ли собственник сдать квартиру в краткосрочную аренду несовершеннолетним?
Юрист Кристина Карягина поясняет, что сдача квартир на длинный срок и краткосрочная аренда регулируются законом одинаково. Подростки от 14 до 18 лет заключают сделки с письменного согласия своих родителей, усыновителей или попечителя. Сделка будет действительна и при ее последующем письменном одобрении.
Правда, старшеклассники чаще всего ищут квартиру на сутки, не ставя в известность маму или папу. Они же не уроки там намерены делать, а шумно тусоваться — с выпивкой и прочими взрослыми радостями. Если соседи вызовут полицию, хозяин пожалеет о своей недальновидности: его могут обвинить не только в незаконном предпринимательстве, но даже в содержании наркопритона.
Можно ли сдавать квартиру несовершеннолетнего ребенка?
Дети в любом возрасте могут быть владельцами недвижимости. Бывает, ребенок получает квартиру в подарок или по завещанию, или родители оформляют ее на отпрыска, чтобы защитить имущество от притязаний кредиторов. Такое жилье принадлежит исключительно юному собственнику, и папа с мамой не могут его по своему желанию ни продать, ни обменять, ни сдать.
Чтобы получить разрешение на сдачу квартиры в аренду, родителям, опекунам или усыновителям необходимо обратиться в орган опеки и попечительства по месту жительства (ст. 37 ГК РФ). Если там отказали (конкретные причины отказа в согласии на сделку в законе не указаны), можно обратиться в суд.
Как законно сдать квартиру, если собственником является подросток?
Заручившись согласием органов опеки, родители составляют с арендатором договор, который подписывает и родитель, и ребенок (если ему больше 14 лет). Опека потребует открыть на имя подростка счет в банке и переводить на него вырученные за аренду средства.
Эти деньги будут «заморожены», пока ребенок не станет совершеннолетним. С дохода от сдачи в наем недвижимости придется платить налог (ст. 23 Налогового кодекса РФ). Декларацию от имени ребенка представляет его законный представитель, он же и платит налог. Если жилье снимает юридическое лицо, то налог перечисляет организация.
Как несовершеннолетнему сдавать в аренду его долю в квартире?
Если у квартиры два собственника, например, по 1/2 доли принадлежат матери и ее 15-летнему сыну, здесь возможны варианты. Многие сдают только родительскую долю за полную стоимость аренды, и обычно это квартиросъемщиков устраивает — они даже не интересуются согласием несовершеннолетнего ребенка (разве что иногда арендаторы просят, чтобы он пришел на подписание договора).
Однако если сдавать жилье по правилам и все делать официально, без разрешения органов опеки на распоряжение имуществом подростка не обойтись. Опека вправе потребовать отчета по вырученным за аренду детской доли деньгам. Если срок найма будет меньше года, договор не нужно регистрировать в Росреестре.
Впрочем, юрист Наталья Лукьянова подчеркивает: в этом случае деятельность человека все равно будет считаться предпринимательской, и ему могут автоматически начислить уплату налога. Чтобы избежать этих расходов, она советует оформить в органах опеки разрешение на сдачу недвижимости в интересах несовершеннолетнего через ИП родителей.
Юрист Николай Шабанов считает вопрос, имеет ли право ФНС требовать уплату любого налога от несовершеннолетнего, спорным. Он напоминает, что налог гражданин обязан платить «из своего кошелька» (ст. 45 НК РФ), которого у подростка нет. То есть подобное требование ФНС можно признать незаконным и оспорить его в суде.
Квартиры посуточно и по часам в Москве:
Мини-отель «Клубничка» Мини-хостел Антресоль 26 Гостиница «МегаСервис» Отель «Эсквайр» Мини-отель «Славянка» Отель «Божоле» Мини-отель «Perinna» Мини-отель «Зазеркалье»
Выписать человека из квартиры без его согласия — Адвокат в Самаре и Москве
Выписать человека из квартиры без его согласия только через суд. Случаев, когда меры по выселению необходимы, может быть масса, но в любом случае, придется доказывать это в суде, используя только факты. В данной статье написано как выписать человека как из приватизированной квартиры, так из муниципальной.
Условия выписки человека из квартиры без его согласия
Итак, какие же могут быть условия для выселения человека?
- Если квартира была приобретена собственником до его вступления в брак, то после развода права его супруга (супруги) на эту квартиру прекращаются, так же как и права его (ее) родственников.Так гласит ст.31 Жилищного Кодекса РФ. Бывших родственников, которые не желают выписываться, быстро обяжут к этому через суд, так что в этом случае с законодательной точки зрения препятствий нет, только вот нервы Вам, скорее всего, потреплют.
- Использование не приватизированного имущества не по назначению< (а именно, если квартира принадлежит муниципалитету), причинение ему вреда, нарушение прав соседей (ст.91 Жилищного Кодекса).Такого жильца выселить достаточно просто: сначала заинтересованные в этом лица пишут заявление на имя квартиросъемщика, в котором излагают все свои пожелания и недовольства, затем ему приходит предупреждение. Оно, как правило, на него не действует, и дальше Вы прямиком можете обращаться в суд.
- Если человек длительное время не проживает в квартире, не платит за коммунальные услуги, но при этом имеет другое постоянное жилье, его также можно выписать через суд.
- Если родители лишены родительских прав и по решению суда не должны жить вместе с ребенком, они выселяются без предоставления им другого места жительства через суд. Об этом говорит ст. 91 Жилищного Кодекса РФ.
- Если человек прописался в квартире собственника после ее приватизации, т.е. собственник квартиры может без труда выписать человека, прописанного на его жилплощади, но это не относится к несовершеннолетним. До совершеннолетия выписать нельзя.
- Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, проживающий вместе со своим официальным опекуном в другом месте.
- Если Вы получили квартиру в подарок или по завещанию, а в ней уже кто-то прописан.
Как выписать человека без его согласия из приватизированной квартиры
С одной стороны, это самое простое, когда квартиру приобрел в собственность (или приватизировал) один из супругов до свадьбы.
- Выписать из приватизированной квартиры одного из супругов, не являющегося собственником данного жилого помещения, не составляет труда согласно ст. 31 Жилищного Кодекса. Причем выписать вместе с членами его семьи.
- Если в приватизации квартиры участвовал один из супругов, а другой отказался от приватизации, то это не дает право выписать его.Даже если супруг не участвовал в приватизации квартиры, все же он может жить в ней, поэтому выписать его без согласия нельзя. Собственник по-прежнему остается единственным, кто может распоряжаться квартирой, например, продать ее или сдать внаем, но в этих документах обязательно будет информация о прописанных там людях. И хоть распоряжаться квартирой они не могут, пользоваться ею в целях проживания они имеют полное право.Нетрудно догадаться о том, что квартиру с подобным обременением продать будет очень сложно: по сути, она продается вместе с прописанными там лицами, которых ни один суд не обяжет выселиться. Добиться выписки бывших родственников Вы сможете только уговорами.
- Если человек подолгу отсутствует (не по уважительной причине), не оплачивает коммунальные платежи и имеет при этом другое место жительства, то имеет смысл подать в суд, хоть и не факт, что дело Вы выиграете.
Порядок действий для выписки человека из приватизированной квартиры без его согласия:
- Сперва нужно грамотно составить исковое заявление о прекращении права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета, или же исковое заявление о выселении бывшего члена семьи собственника, пишется в районный суд по месту нахождения имущества. Для составления грамотного искового заявления советую обратится к юристу или юридическую компанию, которые имеют знания и опыт в этом деле, потому что для составления иска нужно провести тщательный юридический анализ, ведь к каждой ситуации требуется индивидуальный подход.
- Обращаетесь в районный суд по месту нахождения имущества с исковым заявлением, документами на квартиру (свидетельство о праве собственности и договор основания), дополнительно предъявляете задолженность человека по коммунальным платежам, квитанции об уплате и, если причина выселения развод, то и свидетельство о разводе.
- Если бывший супруг (супруга) собственника жилья на суд не является, дело он сразу выигрывает. Если же человек, который «в бегах», не является на суд, то процесс может затянуться не в Вашу пользу.
- Суд выносит решение о выписке человека, однако он может учесть его материальное состояние и в некоторых случаях – обязать Вас потерпеть бывшего родственника еще какое-то время. В худшем случае, тот может потребовать, чтобы Вы предоставили ему другое жилье на это время, и Вам придется беспрекословно подчиниться решению суда. Так что, в некоторых случаях сразу избавиться от осточертевшего бывшего родственника бывает невозможно, и Вам придется запастись терпением.
Также существуют некоторые нюансы выписки человека из приватизированной квартиры. Все оказывается намного сложнее, если приватизация проводилась супругами вместе, да еще и при участии родственников супруга, не являющегося владельцев жилого имущества. По той же статье (ст. 31 ЖК РФ), выписать бывших членов семьи так просто уже не получится, т.к. если они отказались от приватизации, то они отказались от доли квартиры в пользу права в ней проживать, поэтому выписать их будет невозможно.
Единственный вариант в данном случае – это разменять квартиру, и то только с их согласия. Соответственно просто продать квартиру нельзя.
Можно выписать из квартиры и человека, которому ближайшие несколько лет предстоит провести в тюрьме. Только нужно учесть, что по возвращении из мест столь отдаленных, он вполне может потребовать, чтобы его заново зарегистрировали на прежнем месте проживания. А если к этому времени другие собственники уже продадут квартиру, вновь прибывший сможет оспорить сделку в суде, и, скорее всего, суд будет на его стороне – особенно если жить ему больше негде.
Как выписать человека без его согласия из муниципальной квартиры
Адвокат Анатолий Антонов
Муниципальная (не приватизированная) квартира – это собственность муниципального жилищного фонда (администрации города), который в этом случае выступает Вашим наймодателем, т.е. сдает Вам в аренду квартиру. Наниматель – это прописанный в этой квартире человек, которого нужно выселить. Как быть в этом случае? На основные вопросы отвечает ст. 91 Жилищного Кодекса. При каких условиях Вы можете выселить «неугодных»?
- Если наниматель дебоширит, постоянно нарушает права соседей и других жильцов на данной жилплощади;
- Если он более полугода не выплачивает коммунальные платежи, то суд обяжет его выселиться со всей его семьей, и другие наниматели, проживающие в этой квартире, не обязаны оплачивать за него коммунальные платежи;
- Если он использует не по назначению свою жилплощадь;
- Если в результате неправильной эксплуатации состояние жилья ухудшается, а то и вовсе находится под угрозой;
- Если Вы в разводе, но приходится жить вместе, то можете выписать бывшего родственника только в том случае, если у него есть другое жилье.
План действий в таких случаях следующий:
- Сначала Вы должны уведомить собственника (то есть муниципальный орган) о ненадлежащем поведении жильца, чтобы тот выслал ему письменное предупреждение. Руководствоваться можно ст. 91 Жилищного Кодекса.
- Затем можно уже составить исковое заявление о прекращении права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета, пишется в районный суд по месту нахождения имущества. Для составления грамотного искового заявления советую обратится к юристу или юридическую компанию, которые имеют знания и опыт в этом деле, потому что для составления иска нужно провести тщательный юридический анализ, ведь к каждой ситуации требуется индивидуальный подход.
- Обращаетесь в районный суд по месту нахождения имущества с исковым заявлением и документами на квартиру. Не помешают и справки о задолженности по коммунальным платежам.
- Суд проведет расследование, и если в ходе него все жалобы на человека подтвердятся, то он будет выселен по решению суда.
Но и здесь могут встретиться подводные камни. Например, что касается отсутствующего долгое время в квартире человека. Согласно ст. 71 Жилищного Кодекса, само по себе временное отсутствие не является причиной на то, чтобы выселить человека. Как решать данный вопрос? В соответствии со ст. 72 Жилищного Кодекса, Вы имеете право на принудительный обмен муниципальной квартиры.
Также если Ваш бывший супруг или супруга не платит за коммунальные услуги, это тоже не является достаточным условием для его (ее) выселения: вне зависимости от того, кто из семьи платит, пользоваться жилплощадью могут все на ней прописанные. Особенно это касается тех случаев, когда супруг не платит, потому что не имеет личного дохода в связи с проблемами со здоровьем, либо по причине того, что он ухаживает за маленькими детьми или нетрудоспособными стариками.
Как выписать человека без его согласия из подаренной квартиры
Статья 292 Гражданского Кодекса РФ довольно четко дает понять, что если квартира переходит Вам по наследству или по договору дарения, то Вы имеете полное право выписать лиц, которые в ней проживают и не хотят выписываться. Делается это через суд. Например:
- Если Вам подарили квартиру, то Вы можете через суд выписать проживающих там лиц, на основании п. 2 ст. 292 ГК РФ — переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
- Если супруг (а) во время проживания в браке, подарил (а) Вам свою квартиру, то Вы можете его (ее) выписать, только после развода, тогда вступает в силу ст. 31 Жилищного Кодекса.
Если в подаренной или наследуемой Вами квартире, прописаны несовершеннолетние дети, то выписать их не сможете, тем более когда у них нет дополнительного жилья. Однако если дополнительное жилье у детей есть, тогда возможно суд одобрит Ваше заявление о выселении.
Примерный порядок действий:
- Сначала необходимо грамотно составить исковое заявление о прекращении права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета, пишется в районный суд по месту нахождения имущества. Для составления грамотного искового заявления советую обратится к юристу или юридическую компанию, которые имеют знания и опыт в этом деле, потому что для составления иска нужно провести тщательный юридический анализ, ведь к каждой ситуации требуется индивидуальный подход.
- Затем нужно обратиться в районный суд по месту нахождения имущества с исковым заявлением и с договором дарения, или с документом правонаследования.
- Также нужен документ, подтверждающий переход права собственности на квартиру по указанной причине (свидетельство о государственной регистрации права собственности) и свидетельство о разводе.
- При рассмотрении дела, суд примет решение о прекращении правом пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета.
Страхование 🏠 загородного дома или дачи от компании Ингосстрах
Лимит возмещения
Установленный в договоре страхования предельный размер выплат страхового возмещения за весь срок действия страхования, после чего действие договора страхования прекращается.
Страховая премия
Плата за страхование, которую должен оплатить страхователь либо его представитель.
Страховой риск
Предполагаемое событие, на случай наступления которого заключается договор страхования.
Страховой случай
Свершившееся событие из числа предусмотренных договором страхования и повлекшее обязанность страховщика выплатить страховое возмещение.
Страховая сумма
Определенная договором страхования денежная сумма, исходя из которой устанавливаются размер страховой премии (страховых взносов) и размер страховой выплаты при наступлении страхового случая. При страховании имущества страховая сумма может быть установлена равной или ниже его страховой стоимости.
Страховое возмещение
Сумма, которую получает лицо, в пользу которого заключен договор страхования, или его законный представитель при наступлении страхового случая.
Убыток
Это факт наступления страхового случая.
Ущерб
Денежные потери лица, в чью пользу заключен договор страхования, в результате наступления страхового случая.
Форма страхового возмещения
При страховании имущества предусмотрена денежная форма возмещения (выплата осуществляется в рублях на расчетный счет лица, в пользу которого заключен договор страхования).
Франшиза
Определенная договором часть ущерба, не подлежащая возмещению страховщиком, установленная в процентах от страховой суммы или в фиксированном денежном выражении.
Страховщик
Страховая организация, созданная в соответствии с законодательством Российской Федерации для осуществления деятельности по страхованию и получившая лицензию на осуществление соответствующего вида страховой деятельности в установленном законом порядке.
Договор страхования
Под договором страхования понимается соглашение между страхователем и страховщиком, согласно которому страховщик за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) обязуется возместить лицу, в пользу которого заключен договор страхования, в пределах определенной договором страховой суммы причиненный вследствие этого события ущерб в размере (ограничении) и порядке, определенными правилами и/или договором страхования. Договор страхования является совокупностью страхового полиса и текста правил страхования, на основании которых он заключен, а также приложений к страховому полису (при их наличии).
Правила страхования
Условия страхования, определяющие права и обязанности сторон по договору страхования, объект страхования, перечень страховых случаев и исключении, при которых страховщик освобождается от ответственности. Текст правил страхования является неотъемлемой частью договора страхования.
Страхователь
Юридическое или дееспособное физическое лицо, которое заключает договор страхования в свою пользу или в пользу третьего лица (выгодоприобретателя) и уплачивает страховые взносы по такому договору. Заключение договора страхования в пользу страхователя возможно только при наличии у страхователя основанного на законе, ином правовом акте или договоре интереса в сохранении застрахованного имущества. При заключении договора страхования в пользу выгодоприобретателя страхователь может не обладать имущественным интересом.
Застрахованное лицо
В части страхования страховании гражданской ответственности: лицо, чья ответственность за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу физических лиц, имуществу юридических лиц, муниципальных образований, субъектов Российской Федерации или Российской Федерации застрахована по договору страхования.
Выгодоприобретатель
Назначаемое страхователем физическое или юридическое лицо, имеющее основанный на законе, ином правовом акте или договоре интерес в сохранении застрахованного имущества (имущественный интерес), в пользу которого заключен договор страхования.
Срок страхования
Время действия договора страхования, как правило совпадает со сроком действия договора страхования.
Срок действия договора
Время, в течение которого действует страховая ответственность страховщика, как правило совпадает со сроком страхования.
Территория страхования
Определенная в договоре страхования территория (страна, область, маршрут и т.п.), в пределах которой наступивший страховой случай в период действия договора страхования влечет за собой обязательства страховщика по выплате страхового возмещения. Для объектов имущества и гражданской ответственности территорией страхования является адрес места нахождения имущества, при страховании гражданской ответственности за действия животных территорией страхования является территория Российской Федерации.
Неполное пропорциональное страхование
Условие о неполном пропорциональном страховании означает, что установленная в договоре страховая сумма ниже страховой стоимости имущества и выплата страхового возмещения производится в той же пропорции к сумме ущерба, в какой и страховая сумма относилась к страховой стоимости.
Неполное страхование
Условие о неполном страховании означает, что установленная в договоре страховая сумма ниже страховой стоимости имущества. При этом выплата страхового возмещения может производится как с учетом отношения страховой суммы к страховой стоимости (неполное пропорционально страхование), так и без учета этого отношения (неполное непропорциональное страхование).
Полное страхование
Условие о полном страховании означает, что установленная в договоре страховая сумма равна страховой стоимости имущества
Неполное непропорциональное
Условие о неполном непропорциональном страховании означает, что установленная в договоре страховая сумма ниже страховой стоимости имущества и выплата страхового возмещения производится без учета пропорции, в какой страховая сумма относилась к страховой стоимости.
Износ
Постепенное уменьшение первоначальной стоимости имущества в процессе его использования.
Система возмещения
Под системой возмещения понимается порядок учета износа на заменяемые материалы / детали при частичном повреждении имущества: система возмещения «Новое за старое» предполагает, что на заменяемые материалы / детали при частичном повреждении износ не начисляется (выплата равна стоимости новых деталей), система возмещения «Старое за старое» предполагает, что на заменяемые материалы / детали при частичном повреждении начисляется износ за время эксплуатации поврежденного имущества (выплата равна стоимости новых деталей за минусом износа за период эксплуатации)
Система бонус
Система поощрения наших клиентов. Бонус – скидка, которую Вы получаете при продлении полиса, если у Вас не было убытков.
Страховая стоимость
Действительная, фактическая стоимость имущества для целей страхования. Для определения страховой стоимости применяются различные методы экономической оценки, как правило при страховании загородной недвижимости, отделки и инженерного оборудования страховая стоимость приравнивается к восстановительной стоимости (с учетом износа), а при страховании движимого имущества, конструктивных элементов квартир / таунхаусов — к рыночной (за минусом износа).
Присвоение титула несовершеннолетнему ребенку может быть рецептом для неприятностей
В. До того, как я встретил свою жену, после того, как ее первый муж умер от рака, она добавила своего тогдашнего 8-летнего сына к титулу на свой свободный и чистый дом. Она аргументировала это тем, что если с ней что-нибудь случится, то ее сын будет владеть домом (стоимостью не менее 500 000 долларов).
Мы поженились около четырех лет назад. Я переехал в ее красивый дом. С тех пор у нас родилось двое детей, и мы очень счастливы.
Примерно через год после свадьбы она добавила меня в название дома.Теперь его держат она, я и «наш» сын. Но проблема с недвижимостью заключается в том, что теперь мы хотим продать дом, потому что мы строим более красивый и большой дом, который будет завершен в апреле или мае.
Наша риэлтор, которая только начала продавать наш нынешний дом для продажи, связала нас с поверенным по недвижимости, когда она узнала, что право собственности принадлежит несовершеннолетнему ребенку. Адвокат говорит, что мы должны нанять независимого опекуна, назначенного судом, чтобы защитить интересы сына при продаже нашего дома.Это верно?
A. К сожалению, да. Несовершеннолетние дети могут получать и владеть правом собственности на недвижимость, но они не могут передавать право собственности до 18 лет. Ваша ситуация является классическим примером того, почему родители, бабушки и дедушки не должны добавлять, передавать или передавать права собственности на недвижимость несовершеннолетним.
Адвокат по недвижимости дал вам хороший совет. Местный суд должен назначить независимого опекуна для представления интересов ребенка при продаже дома. Опекун может проявить неразумность и потребовать, чтобы одна треть выручки от продажи была отложена для несовершеннолетнего ребенка.
Сделанное из лучших побуждений решение вашей жены добавить к титулу своего несовершеннолетнего сына было серьезной ошибкой.
В. Когда я работал по найму, около двух месяцев назад я подписал договор аренды на очень красивую квартиру в большом комплексе, в котором были все удобства, такие как бассейн, теннисные корты, центр отдыха, тренажеры и т. Д. до того, как я переехал, мой работодатель уволил меня (в нашей фирме было еще около 250 человек). Это был полный шок. Я больше не мог позволить себе арендную плату за свою новую роскошную квартиру. Поэтому я решил остаться в своей «свалке».
Когда я сказал менеджеру жилого комплекса, куда я планировал переехать, она стала очень враждебно настроенной (я думаю, она получила бонусную комиссию за сдачу в аренду мне). Поскольку я уже подписал договор аренды на 12 месяцев, она говорит, что я обязана выплатить полную сумму. Но я узнал, что они сняли «мою квартиру» и не терпят убытков.
Как я могу получить возмещение арендной платы за первый и последний месяц, а также залога? Я написал письмо владельцу около трех недель назад и не получил ответа.
A. Перед тем, как подать иск в суд против владельца жилого комплекса, сделайте еще один вежливый телефонный звонок или лично посетите, чтобы попросить вернуть вам предоплаченную арендную плату и гарантийный депозит.
Поскольку ваша квартира была быстро сдана в аренду с незначительными потерями или без каких-либо потерь для владельца, вы по закону имеете право на полное возмещение за вычетом любых законных расходов, таких как кредитный отчет. Пусть судья суда мелких тяжб решит, какую сумму возмещения вы должны получить.
Q.Вы недавно отправили письмо от домовладельца, чья ссудная организация не уплатила вовремя налоги на имущество со счета условного депонирования и понесла штраф, который обслуживающая ссуда сняла с этого счета. Этого кредитного специалиста следует бросить в тюрьму за кражу.
У нас был аналогичный неудачный опыт с нашим кредитным агентом, который обвинил в неуплате стороннюю сервисную компанию. Когда я не получил удовлетворения, как вы советуете, я спросил своего кредитного специалиста: «Кому принадлежит моя ипотека?» Я узнал, что он принадлежит Fannie Mae из Вашингтона, округ Колумбия.В. Я позвонила по их номеру телефона 1-800-7FANNIE, поговорила с милой дамой и рассказала ей подробности. Через несколько часов мне перезвонил другой приятный человек, чтобы сообщить, что обслуживающему персоналу ссуды сделали предостережения, и он решит проблему за свой счет.
Несвоевременная уплата кредитной организацией налога на недвижимость со счета условного депонирования заемщика является серьезной проблемой. Но я подумал, вы должны знать, что мне повезло узнать, что моя ипотека принадлежала Fannie Mae и что они сделали для меня отличную работу.
А.Спасибо, что поделились своим прекрасным опытом обслуживания кредитов с Fannie Mae, крупнейшим ипотечным кредитором страны. Мораль такова: если вы не жалуетесь, вы не можете ожидать хороших результатов.
В. Нам за пятьдесят, мы на пенсии. Недавно мы купили дом, за который теперь задолжали 101 000 долларов под 7,85% годовых. Мы рассматривали возможность внесения более крупного первоначального взноса. Если мы не рефинансируем, что нам делать с деньгами?
A. Я не хочу, чтобы вы были, как многие обездоленные пенсионеры, «богатыми дома, но бедными с деньгами».«К счастью, теперь они могут брать ссуды по обратной ипотеке, если им 62 года и старше, без выплаты погашения. Но обратная ипотека стоит недешево. Вы поступили правильно, сделав скромный первоначальный взнос за свой дом для престарелых. Но меня беспокоит процентная ставка по ипотеке 7,85%. Если вы купили недавно, она должна была составлять около 7%. Конечно, я понимаю, что у вас может быть ограниченный доход, поэтому кредитор, вероятно, получил более высокую процентную ставку. Если вы присмотритесь, вы, вероятно, сможете рефинансировать с «недорогой» ипотекой без комиссии за ссуду, чтобы снизить процентную ставку и ежемесячные платежи.Что касается того, куда вы можете вложить оставшиеся деньги, прожигающие дыру в вашем кармане, если вы не хотите инвестировать в доходную собственность, я предлагаю вам взглянуть на паевые инвестиционные фонды Джинни Мэй без нагрузки. Они платят солидный доход — более 6 процентов.
———-
ПОЖАЛУЙСТА, ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: законы о недвижимости различаются от места к месту. Обязательно ознакомьтесь с законами своего штата и муниципалитета, прежде чем принимать решения по вопросам недвижимости. Напишите Роберту Брюссу в Tribune Media Services, 435 N. Michigan Ave., Chicago, Ill.60611 или по электронной почте [email protected].
Незначительное владение недвижимостью в Калифорнии: возможно?
Различные юрисдикции ограничивают полномочия лиц моложе восемнадцати лет (или двадцати одного года в некоторых юрисдикциях) в отношении собственности, договорных полномочий и свободы действий различными способами. В этой статье обсуждается закон Калифорнии по вопросу о том, может ли лицо в возрасте до восемнадцати лет владеть и / или покупать и передавать недвижимость.
Основной закон:
Согласно законам Калифорнии несовершеннолетние могут владеть недвижимостью. Поместье Яно (1922) 188 кал. 645, 649. Однако несовершеннолетние не могут передавать или заключать договоры, связанные с недвижимым имуществом. Раздел 6701 Семейного кодекса Калифорнии, подраздел (b). Таким образом, несовершеннолетние не могут продавать, брать взаймы, сдавать в аренду, сдавать в аренду или покупать собственность, находящуюся непосредственно на его или ее имя. Прецедентное право, обсуждающее Раздел 6701, в основном относится к 1920-м годам. Нет недавних случаев, в которых обсуждалась бы проблема.
Большая часть имущества, принадлежащего несовершеннолетним, находится в доверительном управлении попечителей, владеющих имуществом, а несовершеннолетний является бенефициаром, который получит полное право собственности по достижении совершеннолетия.См. Нашу статью о Завещания и трасты . Что касается несовершеннолетних, владеющих недвижимым имуществом, это, как правило, является результатом опеки или попечительства.
В качестве альтернативы созданию траста для несовершеннолетних в Калифорнии Закон Калифорнии о единообразных передачах несовершеннолетним (Калифорнийский кодекс законов о наследстве, раздел 3900 и последующие) («CUTMA») предоставляет предусмотренный законом механизм для передачи собственности совершеннолетнему «опекуну». »В пользу несовершеннолетнего. Другими словами, CUTMA — это механизм, с помощью которого несовершеннолетним можно дарить подарки, в том числе деньги, недвижимость и наследство.CUTMA применяется, «если на момент передачи передающая сторона, несовершеннолетнее лицо или попечитель являются резидентом этого штата, или если хранимое имущество находится в этом штате. Созданное таким образом опекунство остается предметом этой части, несмотря на последующее изменение места жительства лица, передающего право, несовершеннолетнего или опекуна, или изъятие опекунской собственности из этого государства ». Раздел 3902 (а) Кодекса о наследстве. Это означает, что если несовершеннолетний является жителем Калифорнии на момент передачи, будет применяться CUTMA.
Заключение:
Трастыявляются идеальным средством в Калифорнии для несовершеннолетних владеть собственностью, но для этого требуется налоговая отчетность и взаимодействие с попечителями, что многие считают сложным. На самом деле это несложно, но для тех, кто отрицательно относится к доверительному решению, CUTMA является альтернативой, которую стоит рассмотреть.
несовершеннолетних в праве собственности на недвижимость — MyTicor
Бывают случаи, когда в титуле фигурирует несовершеннолетний.Может быть, в справке от мамы и папы написано: «Сьюзен Б. Джонс, несовершеннолетняя». Или, когда она приходит подписать бумаги, риэлтор® замечает няню, которая ее привела. Конечно, ребенок может унаследовать собственность. Родители никогда не предполагали, что ребенок станет им так скоро, но это случается.
Есть ли проблемы с несовершеннолетними в титуле?
Хранитель
Вашингтон принял Закон о равномерном переводе несовершеннолетних. Для несовершеннолетних это наиболее практичный способ «владеть» имуществом. Нет документа или соглашения.Закон устанавливает ответственность опекуна перед ребенком. В противном случае вы можете получить…
Доверие
Доверительный фонд может быть учрежден для несовершеннолетнего либо отдельно, либо на языке завещания. Доверительный управляющий также может передать имущество хранителю (который может даже быть доверительным управляющим), если траст позволяет это. Но если нет доверия или опеки, вам понадобится…
Хранитель
Опека — это часто то, что происходит, когда оба родителя умерли, но при этом не предусмотрено, как несовершеннолетний ребенок может распоряжаться своим имуществом.Это не является абсолютно необходимым, если только недвижимость не должна быть продана или заложена, но суд должен одобрить любую сделку с недвижимостью.
Большинство из нас знает, что может быть проблема, но в чем именно? Может ли маленькая Сьюзи вообще быть в титуле? Может ли она передать или заложить собственность? Как?
Ну да, в титуле может быть несовершеннолетний, и это происходит постоянно. Проблема не в этом — если она не хочет (или не нуждается) продавать или закладывать собственность сейчас, она в конечном итоге станет достаточно взрослой, чтобы что-то с ней сделать.
Но до тех пор, пока Сьюзи не достигнет совершеннолетия, она находится под видом «инвалидности», потому что у нее нет возможности заключать обязывающие контракты. Если она откажется от права собственности в 17 лет, она может отказаться от него по достижении совершеннолетия и в течение некоторого времени после этого.
Что делать, если несовершеннолетнему необходимо продать или заложить недвижимость?
Единственный способ для Сьюзи продать или получить ипотечный кредит — это обратиться в суд, открыть опеку , назначить опекуна, получить постановление суда, разрешающее сделку, и заставить опекуна оформить договор или ипотеку.Кроме того, если опекун был назначен в другом штате, потребуется дополнительное судебное разбирательство , поскольку иностранный суд не имеет юрисдикции в Вашингтоне.
Все это может быть дорогостоящим, трудоемким и довольно обременительным, если транзакция должна произойти сейчас. Но альтернативы нет — лошадь, так сказать, уже вышла из конюшни. Переход к Сьюзи (или ее наследство) не может быть отменен.
Иные способы владения недвижимостью несовершеннолетним
Есть и другие, более практичные способы обращения с детьми, владеющими недвижимостью.Один из них — это траст , где титул передается доверенному лицу траста, или траст создается в виде завещания. В этом случае титульной компании необходимо будет увидеть трастовый документ или завещание.
Попечительство в соответствии с RCW 11.114 является простой альтернативой. В этом случае титул передается совершеннолетнему совершеннолетнему лицу: «Джон Пол Джонс в качестве опекуна Сьюзен Б. Джонс в соответствии с Законом штата Вашингтон о единообразных переводах несовершеннолетних». Статут предусматривает только одного опекуна на каждого ребенка на одно дело, и трастовая компания также может быть названа, если траст позволяет это.Раньше это называлось Законом о единообразных дарах несовершеннолетним, и вы могли увидеть это повествование в документе, исходящем из другого штата. Акт может быть принят от опекуна в любом штате, в котором необходимо указать только взрослого опекуна, опекуна и имя несовершеннолетнего.
Когда право собственности переходит к хранителю, страховщикам правового титула не нужно требовать никаких доказательств полномочий или документации. Это преимущество опеки над опекой для всех, кого это касается. Признательность для хранителя будет для взрослого человека, потому что нет документации для представления нотариусу, в то время как опекун будет использовать форму представительства (для доверительного управления).
Конечно, во время опеки взрослый несет фидуциарную ответственность перед несовершеннолетним и не может распоряжаться активами или использовать их для личной выгоды. Деньги от продажи дома по-прежнему принадлежат несовершеннолетнему. Но третьим сторонам, в том числе титульным компаниям, не нужно сомневаться в том, где в конечном итоге пойдут деньги.
Что произойдет, когда несовершеннолетний достигнет совершеннолетия?
Когда несовершеннолетнему исполняется 18, 21 или в некоторых случаях 25 лет (все зависит от обстоятельств передачи), хранитель должен передать имущество несовершеннолетнему.Но, став взрослой, она может распоряжаться имуществом от своего имени. При наличии опеки дело в суде необходимо закрыть, а имущество передать несовершеннолетнему. Опекунство — это удобный способ для несовершеннолетнего иметь титул, но когда дети владеют недвижимостью, могут возникнуть последствия для планирования наследства и налогообложения. Всегда следует проконсультироваться с адвокатом, если несовершеннолетний является или будет иметь титул.
Вопросы или комментарии? Поделитесь, пожалуйста, ниже!
12 июля 2016 г. / Блог, Spokane, Страхование титулов, WesternWAМогу ли я «отказаться от права требования» собственности несовершеннолетнему ребенку?
Когда у одного человека возникает необходимость передать свою долю в собственности другому физическому лицу, юридическим документом, используемым для этого, является акт о прекращении права собственности.Акты о расторжении брака чаще всего используются при разводе, когда бывший супруг должен передать право собственности на дом, землю или передвижной дом другому бывшему супругу. Иногда супруг может добавить имя другого супруга к собственности после брака, выдав акт, который делает его совладельцем. Однако несовершеннолетний ребенок не может владеть собственностью. Заявление о выходе из дома несовершеннолетнему ребенку не будет иметь юридической силы, если имущество не будет передано взрослому от имени несовершеннолетнего ребенка.
Определение требования о прекращении права
Акты о прекращении права требования часто используются для передачи права собственности на имущество между членами семьи.Эти документы передают право собственности на собственность от лица, предоставившего право, к получателю. Лицо, передающее свою долю в собственности другому лицу, является лицом, предоставившим право, а лицо, получающим долю в собственности, является получателем. Акт требования о выходе передает долю лица, предоставившего право, но он не гарантирует, что лицо, предоставившее право, имеет какой-либо интерес, правовой титул или претензию в отношении имущества, в отношении которого заявлено право выхода.
Консерваторство
Хотя лицо моложе 18 лет не может по закону принять на себя право собственности на собственность, владелец собственности может создать опеку для осуществления передачи.Опекунство — это правовой статус, который относится к лицу, которое, по мнению суда, является тяжелым инвалидом и не может заботиться о себе или заниматься своими делами. Несовершеннолетнему ребенку, не имеющему возможности продать или заложить собственность, потребуется консерватор, чтобы взять на себя юридический контроль над имуществом, пока несовершеннолетний ребенок не достигнет 18-летнего возраста.
Трасты
Если вы хотите убедиться, что несовершеннолетний ребенок получит собственность в случае вашего прохождения до того, как она достигнет совершеннолетия, вы можете передать ей имущество и назначить доверительного управляющего.Если вы скончались после того, как передали собственность несовершеннолетнему ребенку, автоматически создается траст, который передает собственность трасту и называет ребенка бенефициаром.
Отказ от права
Когда ребенок достигает 18 лет и может вступить во владение собственностью на законных основаниях, он может решить, что она не хочет владеть имуществом. Если лицо, предоставившее право, умерло, ребенок может отказаться от наследства, письменно уведомив об этом правопреемника или администратора, назначенного судом. Это может позволить передать собственность другому наследнику, но это должно быть сделано до того, как суд по наследству передаст ей собственность, сделав ее официальным владельцем.
Каковы варианты владения домом, когда родители и взрослые дети живут вместе?
Все чаще несколько поколений американских семей живут вместе. Согласно анализу данных переписи населения США, проведенному Pew Research Center, 64 миллиона американцев, или 20 процентов населения, живут в семьях, состоящих из двух взрослых поколений. Эти условия проживания нескольких поколений создают юридические и финансовые проблемы, связанные с домовладением.
Домохозяйства, состоящие из нескольких поколений, могут включать детей-бумерангов, которые возвращаются домой после колледжа или других набегов на мир, детей среднего возраста, потерявших работу, или пожилых людей, которые больше не могут или не хотят жить одни.Во многих, если не в большинстве случаев, когда мама переезжает к дочери и зятю или дочь и зять переезжают к маме, все идет хорошо для всех, кого это касается. Но важно, чтобы каждый, включая братьев и сестер, живущих в другом месте, нашел ответы на такие вопросы:
- Если мама владеет домом, что происходит, когда она умирает? Надо ли переезжать дочери и зятю? Если мама оставит их из дома, справедливо ли это по отношению к другим братьям и сестрам? Если вместо этого она оставит им свои сбережения и инвестиции, что произойдет, если эти деньги будут потрачены на ее уход?
- Если мама платит за пристройку к дому дочери и зятя, какие у нее должны быть гарантии, что она сможет там жить? Что произойдет, если, несмотря на все благие намерения, мама уедет, потому что совместная жизнь не подходит, или ей нужен уход, который семья не может обеспечить? Неужели дочь и зять просто получают выгоду от увеличения стоимости своей собственности? Что, если маме нужны деньги, которые она вложила в дом, чтобы жить? Каковы проблемы с программой Medicaid, если ей потребуется помощь в доме престарелых в течение пяти лет?
- Каковы все ожидания в отношении оплаты проживания и жилищных расходов?
- Что будет, если дочери предложат отличную работу в другом городе? Или дочь и зять разводятся?
- Если внуки все еще живут дома, ожидается ли, что мама будет помогать по уходу за ребенком?
- Как меняются ответы на все вопросы, если мама, дочь и ее муж объединяют свои ресурсы, чтобы купить новый дом для всех?
- Кто будет ухаживать за мамой, если она станет инвалидом? Ожидается, что дочь бросит работу, чтобы обеспечить уход? Должна ли она получить компенсацию? А как насчет использования финансовых ресурсов мамы на оплату услуг поставщиков медицинских услуг?
Трудно ответить на многие из этих вопросов абстрактно, но открытое обсуждение их в начале, запись ответов и анализ вопросов и ответов по мере изменения обстоятельств может помочь избежать недопонимания и потенциальных взаимных обвинений в будущем. Дорога.
Ответы на эти вопросы могут привести к различным формам владения домом, которые могут помочь в достижении целей семьи. Вот некоторые из вариантов:
- Совместная собственность. Если мама, дочь и (возможно) зять владеют домом как совместные арендаторы с правом наследования, после смерти мамы дом перейдет к другим владельцам без прохождения завещания. Это дает преимущество, если маме когда-либо понадобится Medicaid для оплаты домашнего ухода или ухода в доме престарелых, потому что это может избежать требования штата о возмещении расходов в случае ее смерти (обычно именуемой «взыскание имущества»). Некоторые штаты расширили определение возврата имущества, включив в него имущество, в котором получатель имел долю, но которое выходит за рамки завещания, поэтому имущество, находящееся в совместной собственности, может быть включено в возврат наследства в этих штатах.Если дом будет продан, пока его владельцы живы, выручка (при отсутствии другого соглашения) будет разделена поровну между совладельцами.
- Общие арендаторы. Если мама, дочь и зять владеют домом как общие арендаторы, доля мамы после ее смерти перейдет к тому, кого она укажет в своем завещании. Это может быть справедливее по отношению к другим членам семьи, но не позволяет избежать завещания. Как и в случае совместного владения, если дом продается, пока все владельцы живы, выручка (при отсутствии другого соглашения) будет разделена поровну между совладельцами.
- Life Estate. Пожизненное имущество — это форма совместной собственности, при которой мама как «пожизненный арендатор» имеет право жить в доме в течение своей жизни, а после ее смерти оно автоматически переходит к «остальным людям», которыми может быть кто угодно, кого она называет — дочь. или зять, или все ее дети в равной степени. Как и совместное владение, он позволяет избежать завещания и, таким образом, может также избежать возмещения имущества по программе Medicaid. Если собственность продается, выручка делится между мамой и тем, кто находится на документе в качестве оставшейся части, при этом доли определяются в зависимости от возраста мамы на тот момент — чем она старше, тем меньше ее доля и тем больше доля. из остальных.
- Траст. Доверие дома — самый гибкий подход, потому что доверие может сказать все, что хочет человек, создавший его. Это может гарантировать маме право жить в доме и компенсировать дочери и зятю заботу, которую они предоставляют. Он также может учитывать изменения обстоятельств, например, смерть дочери раньше мамы. В то же время он позволяет избежать взыскания наследства и восстановления имущества по программе Medicaid.
Все эти варианты имеют разные налоговые результаты с точки зрения прироста капитала при продаже дома, а также различное лечение со стороны Medicaid, если маме нужна помощь в оплате ухода.Лучше проконсультироваться со своим адвокатом, чтобы определить, что имеет наибольший смысл в вашей конкретной ситуации. Чтобы найти ближайшего к вам адвоката, щелкните здесь.
Чтобы узнать больше о различных способах совладения собственностью, щелкните здесь.
Для получения дополнительной информации о планировании Medicaid щелкните здесь.
Последнее изменение: 03.06.2021
РЕКЛАМНОЕ ОБЪЯВЛЕНИЕ
ошибок при передаче имущества детям
У многих читателей были дополнительные вопросы к колонке, в которой эксперты сказали, что, возможно, не стоит добавлять имена ваших детей (взрослых или несовершеннолетних) в документ о вашем доме.
Вот некоторые из этих вопросов и ответы двух юристов, специализирующихся на планировании и недвижимости:
Вопрос: Пару лет назад моя мама и ее муж добавили к своему делу моего племянника — несовершеннолетнему, которому сейчас 16 лет. Дом без ипотеки. Моя мама понимает, что это было неразумным шагом. Она хочет отменить его, но ей сказали, что это будет стоить около 1000 долларов и что моему племяннику понадобится назначенный судом представитель. Это правда?
Ответ: «Это одна из причин, по которой почти никогда нельзя давать несовершеннолетнему (лицу до 18 лет) право собственности на собственность», — сказал Артур Ф.Конопка, прокурор из Вашингтона. Конопка сказал, что, когда несовершеннолетний стал совладельцем имущества его тети и дяди, эта часть (вероятно, одна треть) стала действительно его. Поскольку он не достиг совершеннолетия, он не может по закону продать или вернуть свою долю собственности. Фактически, мать и муж не могут продать или рефинансировать, потому что каждое из этих событий потребует подписи племянника. Поскольку племянник не может действовать от своего имени, необходимо назначить кого-то, кто будет действовать от его имени и защищать его интересы в собственности (а это, вероятно, будет стоить более 1000 долларов, сказал Конопка.)
Вопрос: Могу ли я зарегистрировать двух своих дочерей в качестве третьего и четвертого владельцев нашего дома, чтобы избежать уплаты залога в будущем от сборщика счетов?
Ответ: Какая бы часть дома не была передана дочерям, кредитор родителей все еще может получить доступ к ней, сказал Лу Хэмби, поверенный по недвижимости и планированию недвижимости в Палм-Бич, штат Флорида. новые «владельцы» теперь могут атаковать свои интересы ». Также Хэмби сказал, что любая передача, сделанная со знанием о приближении кредиторов, может быть отклонена как мошенническая передача, в зависимости от обстоятельств.
Но Конопка отмечает, что многое зависит от того, как сейчас называется дом. Поскольку читатель сказал «наш», она, возможно, думала об уникальном статусе мужа и жены, если бы они получили право собственности на свою собственность в качестве «арендаторов в полном объеме», — сказал Конопка. По словам Конопки, если родители двух дочерей владеют недвижимостью на условиях аренды на условиях полной договоренности, сборщик счетов не может арестовать какую-либо часть недвижимости, если долг не принадлежит как мужу, так и жене.
Вопрос: Разве не правда, что когда вы добавляете детей в название своего дома, вы можете выставлять им большой счет на прирост капитала? Однако, если они унаследуют собственность, они могут использовать стоимость собственности после смерти одного из родителей в качестве основы для своей собственной увеличенной стоимости. Верно?
Ответ: Верно. По словам Конопка, когда кто-то наследует собственность, а затем решает ее продать, они платят прирост капитала только на ту сумму, на которую имущество выросло в цене с даты смерти.Например, предположим, что пара купила свой дом за 20 000 долларов в 1955 году. На момент их смерти дом стоит 300 000 долларов. Взрослый сын, унаследовавший имущество, получает его по справедливой рыночной стоимости в 300 000 долларов. Если его сразу продают, то нет налога, потому что не было никакой прибыли. Но если имя сына добавлено к титулу перед смертью родителей, он не получит полного повышенного значения.
Вопрос: Нужно ли вам оформлять акт, чтобы он был законным?
Ответ: Незарегистрированный документ может быть законным, сказали и Хэмби, и Конопка.Однако есть важное условие. Допустим, мать передает свое имущество одному ребенку, и этот ребенок никогда не записывает его. Если мать позже передумает и передаст собственность другому ребенку или кому-то еще (который не знал о первом документе), и это лицо записывает документ, второй владелец документа, скорее всего, будет владельцем собственности, Конопка сказал.
Вопрос: Разве родители не могут передать право собственности на свою собственность своим детям, чтобы иметь право на участие в программе Medicaid?
Ответ: Многие такие переводы осуществляются с целью обеспечения права на участие в программе Medicaid, сказал Хэмби.«Но обязательно нужно проконсультироваться с квалифицированным юристом, занимающимся вопросами Medicaid», — сказал он. «Эта область слишком рискованна для новичка».
По Michelle Singletary
В собственности с несовершеннолетними. Не хорошая идея. | Блэр | Катон | Пикрен
Нас часто просят добавить в заголовок имя несовершеннолетнего ребенка. Причины варьируются от нежелания составлять завещание до попытки получить более низкую налоговую ставку для основного места жительства.Недостатки привлечения вашего несовершеннолетнего ребенка к участию намного перевешивают причины для этого. Поэтому мы настоятельно не рекомендуем добавлять несовершеннолетних детей в право собственности на недвижимость.
В Южной Каролине лицо моложе восемнадцати лет, если оно не освобождено судом, не имеет юридической компетенции подписывать юридические документы и не считается дееспособным для заключения юридически обязывающего договора. Если ваш несовершеннолетний ребенок имеет право собственности на недвижимость, и вы решили продать это имущество до того, как ребенок достигнет возраста восемнадцати лет, суд по наследственным делам потребует опекуна ad litem и попечителя, назначенного для защиты интересов вашего ребенка.Этот процесс может быть своевременным и дорогостоящим. Кроме того, суд часто требует, чтобы доходы ребенка были отложены и управлялись в отдельном трасте до достижения ребенком восемнадцати лет. Вы также не сможете рефинансировать свой дом, если ваш несовершеннолетний ребенок находится на титуле, поскольку ребенок не может подписывать юридические документы, такие как ипотека.
Во-вторых, дети не всегда принимают правильные решения. Как только имя вашего ребенка будет указано в документе, он станет законным совладельцем. Если ваш ребенок и вы поссорились, и вы решили продать собственность, ребенок может отказаться и сделать продажу собственности очень сложной.Без постановления суда вам может быть отказано в продаже собственности.
Ваша собственность также станет уязвимой для кредиторов вашего ребенка. Если ваш ребенок принимает плохое финансовое решение или ему предъявляется иск, любое решение будет закреплено за имуществом, и вы должны будете его удовлетворить до продажи.
Наконец, могут возникнуть проблемы с налогом на дарение при предоставлении вашему ребенку доли в доме, а также это может повлиять на ваши льготы по программе Medicaid, поскольку это может повлечь за собой период дисквалификации.
Следовательно, лучше всего подождать, пока ребенок будет юридически эмансипирован или, возможно, даже старше, прежде чем ставить своего ребенка на титул. Перед этим настоятельно рекомендуется проконсультироваться с юристом по недвижимости и налоговым юристом.
Исторический факт — Мэрион-стрит названа в честь генерала Фрэнсиса «Болотного Фокса» Мэрион.