Согласие супруга на покупку недвижимости: законы, последствия, образец, оформление
Законодательство РФ защищает имущественные интересы лиц, в том числе, в условиях совместно нажитого имущества, предъявляя супругам требование к взаимному принятию решений при совершении сделок с недвижимостью.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону
Москва и область:
+7 (499) 110-93-68
Остальные регионы:
+8 (800) 550-59-06
Нужно ли согласие супруга на покупку недвижимости
Если в отношении сбыта нажитого совместно земельного участка, дома или квартиры требуется непременное предоставление разрешения супруга, то при покупке вопрос не ставится так однозначно. Среди экспертов, работающих на рынке недвижимости, возникают неоднозначные мнения на этот счёт.
С одной стороны финансовые средства, инвестируемые в жильё, оформленное на одного из супругов, признаются совместно нажитыми.
С другой стороны предполагается, что муж и жена принимают решение в отношении вложений совместно.
Кроме этого, независимо от того, на кого из членов семьи оформлено Свидетельство о регистрации права собственности, в случае развода квартира считается общим имуществом, что предполагает её раздел и говорит о сохранении имущественных прав обеих сторон (см. Все варианты раздела квартиры при разводе).
Но предусматриваемые теоретически результаты, нередко не становятся действительными. Так как в этом вопросе на практике возникают споры, приводящие затяжным конфликтам, юристы сходятся во мнении, что разрешение супруга при покупке станет не только не лишним.
В ряде случаев – это единственный механизм гарантии прав покупателя.
Законодательство
С сентября 2009 г. было установлено правило требования разрешения от второго члена семьи не только при передаче объекта, но и при его приобретении.
Правило установлено на основании положений Гражданского и Семейного кодексов РФ о том, что сделки с недвижимостью лиц, состоящих в браке, допустимо проводить только при взаимной договорённости (ст.253 ГК, п.2 ст.35 СК).
С марта 2013 года требование о предоставлении отменилось положением Федерального закона от 30.12.12 г. за № 309-ФЗ, что повлияло на отмену статей 558 и 560, 574, 584, которые определяли условия регистрации договора купли продажи и непосредственно обусловливались процедурой регистрации.
Важно, что отмена связана только с прекращением регистрации имущественного договора. Это основание не допускает отмены положения о взаимном информировании, о финансовых вложениях и имущественных приобретениях лиц, состоящих в законном браке.
Закон предполагает, что данные требования соблюдаются неукоснительно, как это регламентирует институт семьи и брака.
При нарушении таковых в силу вступают:
- п.7 ст.8.1 ГК РФ;
- п.6 ст.12 Закона о ГКН;
- п.2 ст.28 Закона о ГКН.
Эти положения допускают резолютивное приостановление или прекращение прав собственности приобретателя при условии заявления заинтересованного лица о нарушении его гражданских и конституционных прав личным ходатайством, либо по решению суда.
Юридические последствия не предоставления
Исходя из норм законодательства, муж и жена договариваются о приобретении недвижимости в устной форме, что допускает вложение семейного капитала в данный проект.
Стоит учесть, что лицу, отчуждающему в их пользу имущественный объект, о принятом решении известно только со слов лица, оформляющего недвижимость.
Если в течение года жена (муж) узнаёт, что средства с лицевого счета потрачены без её согласия, она без труда возбудит исковое производство.
Кроме этого, если жена узнает через несколько лет после приобретения квартиры о том, что она была приобретена тайно и подарена другой женщине или ребёнку от первого брака и т.п., суд вправе признать сделку незаконной независимо от срока исковой давности.
Такие случаи не единичны. Главное пострадавшее лицо в таких ситуациях – продавец жилья. Вероятно, что за этот период он уже распорядится полученными денежными средствами.
Не стоит упускать из виду, что узлы семейных проблем могут привязать к себе и третьих лиц, не подозревающих об этом.
Выход один – получить от покупателя согласие супруга на сделку.
Эта бумага решит все потенциальные проблемы, отклонив последующие притязания на юридическую силу сделки.
Нелицеприятные последствия последуют и тогда, если сделка проведена с нарушениями или объект не имел правовой дееспособности в силу:
В этих случаях, допущенные покупателем нарушения характеризуют его недобросовестность. Отсутствие разрешения допускает лишний повод к констатации данного факта.Именно поэтому покупателю рекомендуется тщательно проверять квартиру при покупке.
В каких случаях согласие супруга на покупку недвижимости не требуется
Некоторый вид права на финансовые средства на счету граждан, определяется их собственностью. Законом допускается их трата по усмотрению владельца, в том числе — на жильё, земли и иные виды имущества.
К категории таких средств относятся:
- Денежные средства, накопленные и вложенные на лицевой счёт до вступления в брак.
- Вырученные при сбыте недвижимости и иного имущества, принадлежащего до вступления в брак.
- Жилье оставленное в наследство или полученные со сбыта наследуемого гражданином имущества, независимо от брачных отношений.
- Подаренные деньги и полученные с продажи подаренных ценностей.
Такие факты происхождения финансов стоит подтвердить документально. Ими граждане вправе распоряжаться самостоятельно.
Если при вступлении в брак заключался брачный контракт, в котором указано, что муж или жена вправе распоряжаться общим бюджетом без информирования, либо установлено, что он вправе приобретать недвижимость по усмотрению, дополнительные разрешения не нужны.
Если после развода был проведён раздел имущества, граждане пользуются им по усмотрению. Если раздел документально не подтверждён, но после развода прошло больше 3 лет – то же.
Отдельно стоит обратить внимание на сделки, в которых муж оформляет покупку недвижимости на жену по её доверенности (и наоборот). Такие прецеденты заведомо указывают на взаимодействие сторон, что не требует дополнительного подтверждения.
Образец составления согласия и срок действия
По преимуществу, граждане составляют подобного вида документацию в нотариальной конторе.
Он составляется по типовому образцу на основании заявления мужа или жены, при предоставлении паспорта и свидетельства о браке, что предусматривает 50% скидки.
Несмотря на однообразность типовых бланков, в этом случае допустимо предусмотреть нюансы:
- Документ предусматривает использование в сделках с недвижимостью одновременно при покупке и продаже. В этом случае формулируют фразу: «для продажи /покупки недвижимости».
- Сроки составления, которые допустимо варьировать. Разрешение допустимо составить на одну конкретную сделку, на 1 год, 3 года и без указания срока.
В редких случаях указывается, что согласие действует бессрочно. По правилам такие гражданско-правовые отношения допустимы и действуют до отмены данного гражданином согласия. Те же критерии, но с долей критики, применяются к документации без указания срока действия.
Если разрешение составляется самостоятельно, здесь не требуется соблюдения нормативов и регламента, так как они не предусмотрены.
Главное, чтобы было очевидно:
- Кто и кому передаёт согласие на участие в имущественной сделке, с указанием паспортных данных.
- Что граждане состоят в законных брачных отношениях, подтвердив этот факт сведениями из свидетельства о браке, с указанием даты и места заключения.
- Что между ними не заключался брачный договор, отменяющий действие ГК РФ и СК РФ.
- В отношении какого объекта идёт речь, либо указываются предпочтения в выборе объекта.
В таких случаях допустимо указать только сумму, позволенную для инвестирования в жильё, или населённый пункт, где предпочтительна покупка. Иногда вносится пункт о действиях, которые покупателю доверены полностью, без ограничений.
Целесообразно выделить интересующие члена семьи характеристики отдельно, а в отношении сопутствующего выбора допускать действия по его усмотрению.
В заключение требуется поставить подпись с расшифровкой и дату составления.
Оформление
Преимущество отдаётся той документации, которая составлена нотариусом и удостоверена им. Если разрешение составлено в простой письменной форме, от руки, но в присутствии контрагента сделки – оно сыграет свою положительную роль.
В нотариальную контору требуется подойти тому супругу, который даёт согласие. Он предоставляет паспорт, свидетельство о браке и получает для заполнения бланк заявления. Заполнив бланк, он в присутствии нотариуса ставит подпись и собственноручно расшифровывает фамилию.
На основании заявления на бланке с защитными водяными знаками составляется документ и выдаётся под роспись.
Написанное собственноручно разрешение не приобретает аналогичной юридической силы. Составлять его требуется в присутствии заинтересованного лица, при предъявлении паспорта и свидетельства о заключении брака, во избежание подлога и мошеннических действий со стороны покупателей.
От граждан, не зарегистрировавших свои отношения официально, подобная документация не требуется.
Их имущественные сделки допустимо не обговаривать и действовать по усмотрению.
Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры в МФЦ, в ипотеку, за наличный расчет
Сразу уточним – речь здесь идет о случае, когда покупка недвижимости оформляется только на одного из супругов. Если квартира оформляется сразу на обоих, то оба супруга становятся стороной Договора купли-продажи или Договора долевого участия, и подписывая договор, очевидно, и так выражают свои согласованные действия.
Отдельное письменное согласие супруга на покупку квартиры может понадобиться только в том случае, когда недвижимость приобретается в период брака и регистрируется на одного из супругов. Но нужно ли здесь оформлять согласие другого? Обязательно ли оно требуется для покупки квартиры? Можно ли зарегистрировать сделку без этого документа?
Если ответить коротко, то согласие супруга для приобретения недвижимости в общем случае необязательно, но… на рынке оно применяется. Зачем?
Это как раз тот случай, когда неоднозначность закона приводит разных юристов к разным выводам. Но в целом ситуация понятна, и мы объясним ее на основе существующей практики рынка.
Что говорит закон
Тут все базируется на совместной собственности супругов – то есть на том факте, что все имущество, приобретенное в браке, по закону является общей совместной собственностью мужа и жены, независимо от того, на кого именно это имущество оформлено (хотя там есть и исключения, подробнее – см. в Глоссарии по ссылке).
Когда речь идет о распоряжении общим имуществом супругов, то по умолчанию предполагается, что оба супруга всегда действуют по обоюдному согласию ( п.1, ст.35, СК РФ). Но при этом, если один из супругов продает квартиру (буквально – для «сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации»), он должен заручиться нотариально удостоверенным согласием другого супруга на отчуждение ( п.3, ст.35, СК РФ).
А что если речь идет о распоряжении «общими» деньгами, которые один из супругов собирается потратить на покупку недвижимости? Нужно ли здесь получать нотариальное согласие мужа или жены на сделку? Закон тут однозначного ответа не дает. Видимо, наши думные дьяки не очень глубоко анализировали такую ситуацию.
Некоторые юристы считают, что деньги – это тоже общее имущество супругов, а покупка квартиры – это сделка «подлежащая обязательной государственной регистрации», значит, согласно тому же п.3, ст.35 СК РФ, нотариальное согласие супруга здесь обязательно.
Другие юристы возражают, что этот пункт статьи подразумевает только продажу квартиры (общего имущества), а не его покупку. Договоры купли-продажи квартир уже не регистрируются (за исключением ипотечных), да и Верховный Суд РФ в свое время указывал, что сделки хотя и подлежащие государственной регистрации, но не связанные с распоряжением общим имуществом супругов, не требуют согласия другого супруга на их заключение.
В общем, законы, как всегда, не идеальны, а юристы, как всегда, зарабатывают на их толковании. А что же делать покупателям квартир? Идти к нотариусу за «согласием супруга» или нет? Обратимся за ответом к всемогущему Росреестру.
По каким признакам определять надежность и устойчивость Застройщика – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.
Позиция Росреестра
В составе обязательного пакета документов, которые Росреестр требует для регистрации права и перехода права по сделке купли-продажи, согласия супруга на покупку квартиры нет (подтверждение см. здесь – выбрать в списке «купля-продажа квартиры»).
То есть регистрация сделки пройдет и без этого документа. Более того, Росреестр не требует письменного согласия супруга на совершение сделки с недвижимостью не только при ее покупке, но даже и при ее продаже:
Сообщение от Росреестра (цитата):
…«регистрирующий орган не вправе требовать предоставления согласия супруга для проведения государственной регистрации перехода права собственности к новому собственнику и не уполномочен выяснять вопрос о наличии или отсутствии такого согласия. То есть даже при отсутствии согласия супруга регистрация будет проведена без приостановления и предварительного уведомления сторон сделки».
Вот так. Значит, для регистрации прав на недвижимость никакого нотариального согласия супруга предоставлять не обязательно. Но… желательно, а в некоторых случаях закон даже прямо этого требует (об этом ниже). Зачем же нужна эта бумага?
Та же статья закона (см. ссылку выше) дает право «забытому» супругу, согласия которого не спросили, потребовать признания сделки купли-продажи недействительной. На реализацию этой возможности ему дается один год. Правда, оспорить сделку он сможет только в том случае, если докажет в суде, что не знал и не мог знать о том, что другой супруг покупает квартиру (втихаря!) на их общие сбережения.
Именно поэтому на практике опытные риэлторы (в Москве, например) стараются подстраховаться согласием супруга даже в тех случаях, где можно было обойтись и без него. Тем более, что такая «страховка» никакой сложности не представляет.
Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:
Да, в соответствии со ст. 34 Семейного кодекса РФ, все имущество, которое Вы или Ваша супруга приобретаете в период брака, будет являться Вашей совместной собственностью, если вы не измените режим совместной собственности, подписав брачный контракт у нотариуса. Поскольку Вы расходуете денежные средства, являющиеся Вашей совместной собственностью, получение согласия супруги на совершение сделки крайне желательно. В случае, если согласия на покупку недвижимости от Вашей супруги не представлено, орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, может приостановить регистрационные действия в отношении Вашей сделки и затребовать дополнительные документы, а именно согласие Вашей жены или заявление о том, что Вы в браке не состоите. Так что указанные документы желательно подготовить и представить заранее.
Отвечает директор по правовым вопросам iResidence Сергей Паринченко:
Согласно пунктам 2 и 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ, вступление в право собственности на объект недвижимого имущества для лица, состоящего в браке, возможно только с согласия супруга. Совершение некоторых сделок в отношении совместного имущества возможно без согласия супруга, только если эти сделки не требуют обязательной государственной регистрации. Их законность может быть оспорена в судебном порядке только по инициативе супруга, не дававшего согласия на их совершение. Но приобретение недвижимости является сделкой, требующей государственной регистрации. Таким образом без нотариально заверенного документа действительно не обойтись.
Отвечает юрист адвокатского бюро «Система защиты» Ирина Новикова:
Вы, конечно, можете приобрести любое имущество. Но если Вы с женой не заключали брачный договор и между Вами не установлен раздельный режим имущества, то в обязательном порядке необходимо оформить у нотариуса документ, подтверждающий ее согласие. Это означает, что приобретенная недвижимость становится общей и в случае развода будет делиться пополам. И даже если Вы оформите документ только на себя, это отнюдь не будет означать безусловного возникновения права собственности только одного из супругов. Ваша супруга может обратиться в суд и потребовать признать совершенную Вами сделку недействительной, причем сделать это она может в течение года с того дня, когда ей станет известно о покупке.
Отвечает старший юрисконсульт компании «Мой семейный юрист» Дмитрий Смаковский:
В соответствии с п. 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ, для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Впрочем, супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Как мы видим, данная норма не дает однозначного ответа на вопрос о необходимости в получении согласия супруга на покупку недвижимости. Однако ранее Верховный Суд РФ указывал на то, что сделки, хотя и подлежащие государственной регистрации, но не связанные с распоряжением общим имуществом супругов, не требуют согласия другого супруга на их заключение. Для того чтобы избежать неприятной волокиты по оформлению сделки в дальнейшем, рекомендуем данное согласие все-таки получить.
Отвечает директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская:
Согласно действующему Семейному кодексу РФ и законодательству, регулирующему регистрацию сделок с недвижимостью, нотариальное согласие второго супруга требуется только для продажи совместно нажитого имущества. Без него сделку по продаже имущества не зарегистрируют.
Для покупки недвижимого имущества на одного из супругов согласия второго не требуется, так как предполагается, что супруги, приобретая недвижимость, распоряжаются совместно нажитыми денежными средствами сообща, без специального разрешения друг для друга.
При этом следует учесть, что на недвижимость, приобретенную в браке, но оформленную на одного из супругов, распространяется режим совместного имущества. Это означает, что в случае расторжения брака, имущество будет разделено поровну, даже если в свидетельстве о праве собственности будет указан только один из супругов.
Отвечает партнер АБ «Тонкий и партнеры», адвокат Денис Степкин:
Вы правы, по данному вопросу действительно существовала некоторая путаница, возникшая в связи с изменениями закона, а также неправильным его толкованием, в том числе и госорганами. Однако сейчас все пришли к единому пониманию.
В соответствии с законом, согласие супруга требуется на распоряжение некоторыми видами имущества, в том числе земельными участками и домами. Но, поскольку в случае приобретения земельного участка и жилого дома Вы распоряжаетесь не недвижимостью, а денежными средствами, согласие второго супруга не требуется. Подавайте документы на государственную регистрацию без нотариального согласия супруги, оно не нужно.
Обращаю Ваше внимание, что согласие не требуется, если Вы не будете оформлять сделку по приобретению участка и дома нотариально. По закону нотариальная форма и не требуется, но если Вы или продавец будет настаивать на ее оформлении, то нотариус с огромной долей вероятности без документального согласия Вашей супруги сделку не удостоверит. Это связано с особенностями законодательства о нотариате. Также нотариальное согласие потребуется, если Вы решите приобрести не дом целиком, а долю в данном доме.
Важно знать, что приобретенная недвижимость будет являться Вашей с супругой совместной собственностью вне зависимости от того, что она оформлена на Ваше имя. Соответственно, супруга является собственницей 1/2 такой недвижимости. На отчуждение приобретенной недвижимости согласие супруги необходимо получать во всех случаях.
В каких случаях требуется согласие супруга в 2021 году
В соответствии со статьей 34 СК РФ, имущество, которое супруги приобретают в период брачных отношений, считается совместно нажитым. Речь идет как о движимых, так и о недвижимых объектах, о ценных бумагах, денежных средствах и т.д.
Даже если один из супругов не работал в период брака, считается, что он делал свой вклад иным способом — ухаживал за детьми, вел домашнее хозяйство и т.д. Доказать, что кто-то сделал больший вклад, очень сложно.
Согласие супруга на сделку с недвижимостью может потребоваться в следующих случаях:
Согласие на продажу обязательно в следующих ситуациях:
недвижимость приобретается или приватизируется в браке. Приватизировать можно сразу на мужа и жену, но супруги могут решить, что лучше делать все на кого-то одного;
объект приобретался до брака, но в период брачных отношений в него вносились неотделимые улучшения. Разрешение может и не оформляться, но оно позволит избежать противоречий в будущем.
При продаже все очевидно ― отчуждается объект, который был куплен совместно. Формально он оформлен только на одного супруга, поэтому второй подтверждает намерения документально. Прямого требования на оформление согласия в данном случае нет, но его отсутствие дает возможность оспорить договор.
Если квартира приобретается в ипотеку
Ипотечная квартира тоже считается совместной собственностью. Недвижимость будет находиться в залоге у банка до полного расчета. Учитывая данные факты, банки часто просят получить разрешение от супруга при оформлении договора. Это соответствует статье 7 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Не нужно будет оформлять отдельное согласие, если муж и жена являются созаемщиками. Она сразу оба дают свое согласие, оно четко отражается в договоре.
Согласие супруга на продажу недвижимости, приобретенную в ипотеку — обязательное условие. Если кредит еще не был погашен, нужно будет взять разрешение еще и в банке, в противном случае не получится снять запрет регистрационных действий.
Что будет, если соглашения нет
Если согласие супруга на приобретение недвижимости отсутствует, сделка будет проведена Росреестром. Даже в случае нотариального оформления, при отсутствии иных нарушений, все пройдет хорошо. Проблемы могут возникнуть в следующих случаях:
- супруг остается недоволен фактом сделки и требует расторгнуть договор;
- супруг недоволен ценой;
- супруг продавца или иные заинтересованные лица остаются недовольны фактом или особенностями сделки.
Несмотря на то, что согласие супруга на покупку любой недвижимости, лучше оформить его, чтобы избежать проблем в будущем.
Нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости будет необходимо практически всегда. Это подтверждается пунктом 3 статьи 35 СК РФ.
В каких случаях не требуется согласие
Согласие супругов на продажу недвижимости нужно почти всегда, но в некоторых случаях, при приобретении или отчуждении такой собственности, можно обойтись и без документа:
- при приобретении недвижимости по безвозмездной сделке. Например, по договору дарения или в наследство. В таком случае имущества станет не совместной, а единоличной собственностью наследника или одаряемого;
- при наличии брачного договора, определяющего особый порядок распоряжения имуществом. Например, если в соответствии с ним недвижимость является единоличной собственностью супруга, он может распоряжаться ей как хочет;
- недвижимость приобретается за счет материнского капитала, а также за счет иного сертификата (например, выдаваемого военным). В таких случаях имеются свои особенности, которые нужно учесть.
Согласие супруга на совершение сделки с недвижимостью не потребуется, если новое имущество приобретается за счет средств, полученных до брака. Но это только на первый взгляд. Чаще всего проще оформить такое соглашение, так как доказать тот факт, что деньги имелись ранее, почти невозможно.
Брачный договор – подумайте обо всем заранее
С каждым годом количество брачных контрактов, заключенных россиянами, растет. Во многом это связано с прогрессирующей жилищной ипотекой, поскольку почти все банки требуют заключения брачного контракта, чтобы избежать судебных тяжб при разводе.
Брачный контракт – это соглашение между супругами или помолвленными, которое определяет имущественные обязанности и права мужа и жены, как в браке, так и после развода.
По закону договор должен быть заверен у нотариуса, при этом обязаны присутствовать лично оба супруга. Брачный контракт дает возможность распоряжаться имуществом в порядке, отличном от того, который прописан в Семейном кодексе. Такой документ может быть как срочным, так и бессрочным. Брачный договор в отдельных ситуациях можно оспорить в суде.
Важно: положения брачного контракта действуют только, пока оба супруга живы. После смерти одного из них действует наследственное право. Если супруг хочет оставить своей второй половине часть своей собственности после смерти, необходимо написать завещание.
Частный случай: Если квартира, купленная в браке, по брачному контракту принадлежит только мужу, согласие жены на совершение сделок не потребуется.
Совместная собственность
При регистрации совместной собственности предполагается, что супруги будут распоряжаться недвижимостью на равных правах без выделения долей. По этой причине оформлять разрешение не нужно – в договоре заранее будут указаны два участника, и это говорит об автоматическом согласии обоих.
ВНИМАНИЕ !!! Оспаривание сделки возможно лишь в ситуации, когда жена или муж в ней не участвовали и считают, что продавец по документам целенаправленно завысил стоимость жилища.
Получение согласия мужа или жены на покупку квартиры – практика рынка
На практике, вообще-то, Покупателю, равно как и его супруге, крайне невыгодно оспаривать совершенную сделку и признавать ее недействительной. Почему? Да потому что в этом случае супруги рискуют потерять не только купленную квартиру (общую собственность), но и уплаченные за нее деньги.
Да, суд, конечно, применит двустороннюю реституцию (т.е. обяжет обе стороны вернуть все полученное по сделке), если она будет признана недействительной. Но вернуть квартиру Продавцу – это быстро и просто, достаточно внести новую запись в государственный реестр недвижимости (ЕГРН). А вот вернуть деньги Покупателю гораздо сложнее, особенно, если Продавец заявит, что этих денег у него уже нет (потратил). Тогда суд обяжет Продавца возвращать эти деньги постепенно, например, вычитая определенный процент из его официальной зарплаты или пенсии.
Если супруга Покупателя находится в трезвом уме, то вряд ли она будет сама инициировать оспаривание сделки. Хотя некоторые семейные конфликты могут привести даже к такому невыгодному для супругов сценарию. Например, если муж умышленно скрыл от жены приобретение недвижимости на свое имя. Или если жена после развода решила вернуть деньги, которые муж вывел из под раздела общего имущества, купив себе квартиру.
То есть поводы для оспаривания сделки по причине отсутствия согласия на нее супруга, вполне могут быть.
Риэлторы здесь исходят из принципа – «лучше перебдеть, чем недобдеть», вреда от этого точно не будет, а вот в случае конфликта супругов (когда один оспаривает сделку другого), этот документ будет очень кстати. Причем, поможет он не только Покупателю, чья супруга может предъявить претензии, но и Продавцу, которому тоже эта канитель вряд ли понравится.
Того же принципа придерживаются и банки при выдаче ипотеки.
Согласие супруга на покупку недвижимости в ипотеку
Банковские юристы тоже иногда читают законы и тоже понимают, что «лучше перебдеть», то есть снизить риск там, где это возможно. Поэтому при выдаче клиенту ипотеки на покупку квартиры, они практически всегда требуют нотариального согласия супруга на сделку.
Кроме того, если недвижимость, приобретенная в ипотеку, оформляется в собственность на одного из супругов, то другой супруг все равно имеет на нее право (совместное имущество). А здесь уже закон ( п.1, ст.7, ФЗ-102 «Об ипотеке…») прямо указывает на необходимость получения письменного согласия супруга на оформление ипотеки, а значит и на покупку самой квартиры.
Конечно, это согласие нужно только если второй супруг не выступает созаемщиком по кредиту.
Можно ли взять ипотеку без согласия супруга
Если оформляется брачный контракт, в нем можно указать, что и у мужа, и у жены есть право покупать и продавать жилье единолично. Размер долевого участия в покупаемой жилплощади бывает разным. Собственность может быть:
- Совместная. Жилье делится пополам.
- Раздельная. Владелец кто-то один из супружеской пары. Он и выплачивает кредит.
- Долевая. Муж и жена обговаривают размеры долей и выплачивают ипотеку каждый пропорционально своей части.
Если ипотечный кредит берет один из супругов, не желая обременять другого обязательствами или при его несогласии с таким решением, банки настаивают под угрозой отказа в предоставлении ипотечного кредита оформить брачный контракт. Например, Сбербанк настаивает на этом даже в случае согласия супругов. Это страхует кредитора от проблем, если при разводе окажется, что один из совладельцев недвижимости не может делать выплаты по причине низкого дохода. Банки даже предоставляют свои образцы таких договоров. Лучше эту процедуру проводить с помощью юриста, занимающегося семейными правоотношениями.
Как взять ипотеку, если супруг работает неофициально
Ипотека подразумевает приличную сумму, поэтому банки оценивают общий семейный доход потенциальных заемщиков. Если кто-то из супругов работает неофициально, банк может отказать в выдаче средств. У семейной четы должен быть хороший официальный заработок, чтобы каждый мог погасить свою долю кредита. «Серая» зарплата не рассматривается как доход. Способы получения кредита в таком случае:
- Предоставить в залог имущество как гарантию погашения займа: землю, квартиру, автомобиль, драгоценности и т.п.
- Пригласить одного или нескольких поручителей на случай тех или иных рисков. Они должны иметь хорошую кредитную историю, имущество и высокий официальный доход.
Кто платит ипотеку после развода
До разрыва отношений порядок выплаты ипотеки нужно согласовать с банком, поскольку развод меняет условия кредитного договора. Исключение, если составлялся брачный договор, в котором обязательно прописывается:
- кто является заемщиком;
- кто станет собственником и на какую долю претендует;
- кто будет оплачивать ипотеку, а также страховку, проценты, коммунальные услуги;
- каким образом будет поделена квартира и кредитный долг после возможного развода;
- какие условия могут повлиять на пересмотр обязательств обоих супругов по части ипотеки.
Если брачного договора нет, супругам будет полезно, чтобы избежать судебных разбирательств, заключить друг с другом соглашение о разделе имущества в ипотеке. Документ можно заверить подписью нотариуса (это необязательно, но желательно). В нем необходимо предусмотреть порядок погашения кредита – кто и сколько выплачивает. Затем надо подать заявление в банк, чтобы тот изменил условия кредитного договора
Когда за дело берется суд, чаще всего ипотека, как и квартира, делится пополам. Бывшая супружеская пара совместно погашает кредит. Хотя в некоторых случаях суд может распределить финансовую ответственность неравномерно — если будет доказано, что одна из разведенных сторон внесла больше денег по ипотеке.
нужно ли согласие второго супруга?
Совместное имущество – основа и неотъемлемый атрибут любой украинской семьи. Новые и подержанные автомобили, дома, квартиры, земельные участки приобретаются каждый день. Однако, помимо прочих процедурных нюансов оформления покупки, людей, состоящих в браке и расторгающих его, интересует вопрос о возможности покупки или продажи имущества без согласия супруга/супруги. Такие вопросы чаще всего остро заявляют о себе на этапе прекращения брачных отношений и тогда, когда начинается раздел совместно нажитого имущества. Рассмотрим, как ситуация урегулирована на законодательном уровне.А как же совместная собственность супругов? Неужели права второго из супругов ничем не защищены? В соответствии с ч.3 ст. 65 Семейного кодекса Украины заключение одним из супругов договора, требующего нотариального удостоверения и/или государственной регистрации, а также договоров, касающихся ценного имущества, согласие второго из супругов должно быть письменным. При этом в случаях, когда речь идет о нотариально удостоверяемых договорах – согласие также подлежит удостоверению нотариусом.
Далее ч.ч. 2, 3 ст. 61 Семейного кодекса Украины относят денежные средства, полученные одним из супругов в результате сделки (в том числе от продажи автомобиля или квартиры) к объектам общей совместной собственности супругов. Ч. 2 ст. 60 кодекса устанавливает презумпцию отнесения имущества, приобретенного во время брака, к совместной собственности. Это говорит о том, что супруг/супруга должны быть заранее осведомлены о том, что приобретается или продается вторым супругом во время брака, так как это напрямую воздействует на их имущественное положение.
Ч. 2 ст. 65 Семейного кодекса Украины наделяет жену или мужа, не давшего согласие на приобретение или отчуждение имущества (в том числе автомобиля или жилья), правом обратиться в суд с исковым заявлением о признании такой сделки недействительной. Исключение составляют лишь мелкие бытовые договора о покупке, к примеру, бытовой техники.
Однако не спешите делать выводы. В среде юристов практиков нет единого мнения по рассматриваемому вопросу. Многие правоведы утверждают, что даже в случае нотариально удостоверенного договора о купле-продаже имущества обязательности согласия второго супруга можно избежать, и вот как.
Ч. 3 ст. 65 Семейного кодекса Украины распространяется на отношения по распоряжению совместной собственностью путем отчуждения имущества. Денежные средства, выплачиваемые покупателем, не являются предметом отчуждения, поскольку не могут рассматриваться, как предмет договора. Деньги – всего лишь средство платежа. Когда же возникает вопрос о том, что выплаченные деньги являлись частью бюджета семьи – доказать их внесение в бюджет практически невозможно. Это могут быть и личные средства супруга или супруги. Отсюда, — оснований для признания сделки недействительной нет, поскольку требования к сделке, предусмотренные ст. 203 Гражданского кодекса Украины соблюдены.
Специалисты утверждают, что закон несовершенен и вопрос о наличии или отсутствии согласия супруга на осуществление сделки может быть рассмотрен в различных ракурсах. В то же время наличие такого согласия, да еще и нотариально удостоверенного является правовой гарантией того, что сделка не сможет быть признана недействительной по инициативе второго супруга.
Так или иначе, необходимость наличия согласия супруга на приобретение или продажу имущества должна устанавливаться в каждом отдельном случае индивидуально. Если вы запланировали совершение подобной сделки – обезопасьте себя, обратившись за помощью к опытному специалисту. Юридическая консультация поможет более детально рассмотреть вашу ситуацию и просчитать перспективу развития событий в результате тех или иных действий. Если же ваша супруга или супруг (возможно, бывшие) уже обратились в суд за признанием сделки недействительной, вам потребуется семейный адвокат или адвокат по жилищным вопросам (в случаях, когда вопрос касается недвижимости и жилья). Юрист точно найдет способ защитить ваши права и интересы, он также сможет представить ваши интересы в суде, экономя вам время и деньги.
Помните, залог успешного разрешения любой проблемы – это ее профилактика!
Вы можете получить консультацию у автора статьи:Донин Сергей для Lawyer.ua
Исключительное недвижимое имущество при браке или разводе
Автор: Кейси Джонсон-Уэлш, семейный адвокатПродажа недвижимости при разводе может стать проблемой. У каждого супруга может быть разное представление о том, какая цена лучше всего подходит для перечисления собственности, какую работу необходимо выполнить, чтобы подготовить недвижимость к продаже, и даже какой брокер по недвижимости лучше всего выставит эту недвижимость. В дополнение к разногласиям, которые могут возникнуть в отношении продажи собственности, находящейся в совместной собственности, могут возникнуть и другие проблемы, если только один из супругов имеет право собственности на собственность.Хотя эти уникальные обстоятельства существуют независимо от того, сохраняется ли брак или супруги разводятся, конфликт с большей вероятностью может возникнуть во время развода.
Проблемы продажи единоличного имущества и имущества до брака
Имущество, имеющее единоличное право собственности, могло быть приобретено до или после заключения брака. Реже можно встретить недвижимость, купленную после свадьбы, которая оформлена исключительно на имя одного из супругов. Чаще всего один из супругов владел имуществом до встречи с другим, или один из супругов мог даже купить его в надежде, что пара однажды будет жить там вместе.Независимо от того, произошла ли покупка до или после брака, титулованному супругу может быть не так просто продать собственность, как можно было бы подумать, поскольку для завершения продажи почти всегда требуется согласие другого супруга.
Брачная стоимость единоличного имущества
Когда один из супругов покупает собственность, находясь в браке, есть несколько способов придать этой собственности брачную ценность. Если для покупки собственности использовались совместные фонды, но по какой-либо причине пара помещает собственность только на имя одного из супругов, собственность является супружеской, то есть стоимость собственности принадлежит обоим супругам независимо от того, как она называется.Если будет доказано, что независимые внебрачные средства одного из супругов были использованы для покупки имущества во время брака, может быть некоторая внебрачная составляющая, но любое увеличение стоимости собственности, скорее всего, будет связано с браком. Большинство покупателей приобретут недвижимость в ипотеку. Даже если ипотека хранится только на имя одного из супругов, если выплаты по ипотеке производятся с использованием дохода, полученного во время брака, к стоимости имущества снова применяется семейный компонент. Существуют различные другие способы, которыми единоличная собственность, приобретенная после брака, может иметь ценность для супруга, не являющегося собственником; это всего лишь несколько примеров.
Аналогичным образом, супружеская стоимость может быть присвоена собственности, принадлежавшей одному из супругов до заключения брака. Любое увеличение стоимости имущества во время брака — это ценность, которая теперь принадлежит обоим супругам. Это увеличение стоимости могло быть результатом выплаты ипотеки во время брака или увеличения рыночной стоимости. В качестве дополнительного примечания, если супруг, владеющий недвижимостью, передает собственность обоим супругам после свадьбы, вся стоимость имущества в таком случае принадлежит браку / обоим супругам.
Дело о несговорчивом супруге при продаже имущества с единоличным титулом
Поскольку существует множество способов, которыми супруг, не являющийся собственником, может владеть долей в некоторой части недвижимого имущества, находящегося исключительно в праве собственности, владельцу часто очень трудно продать собственность без согласия супруга, не являющегося собственником. Большинство титульных компаний потребуют, чтобы супруг, не являющийся владельцем, подписал отказ от права супруга, отказываясь от своей заинтересованности в собственности, чтобы завершить продажу. Нередко супруг, не являющийся собственником, отказывается подписать отказ, не позволяя другому супругу продать собственность.Не все надежды потеряны. Если существуют веские причины, супруг-владелец может обратиться в суд с ходатайством о продаже имущества до завершения развода, позволяя продать собственность. Если у вас есть вопросы по поводу вашей собственности или вы столкнулись с проблемой продажи собственности с супругом, который отказывается сотрудничать, позвоните нам сегодня.
Другие часто задаваемые вопросы о добрачной недвижимости
Куплен ли дом до брака семейной собственностью?В Пенсильвании семейная собственность охватывает собственность, приобретенную во время брака, и подлежит разделу при разводе.Однако брачная стоимость может быть присвоена собственности, принадлежащей одному из супругов до заключения брака. Любое увеличение стоимости имущества во время брака — это ценность, которая теперь принадлежит обоим супругам.
Могут ли меня заставить продать дом при разводе?Да, суд имеет право принудить вас продать свой дом. Если один из супругов не может выкупить долю другого супруга в доме или стороны не могут договориться о стоимости дома, единственный справедливый и простой способ разделить капитал — это продать его.
Может ли муж продать дом без жены? | Руководства по дому
Автор: Аманда МакМаллен Обновлено 5 ноября 2018 г.
Супруги обычно продают свои дома вместе, но в определенных ситуациях жена не может или не хочет участвовать в процессе продажи. Сможет ли муж продать дом самостоятельно, зависит в первую очередь от закона штата, права собственности супругов и наличия письменного соглашения о передаче дома.
Наконечник
Может ли муж продать дом без жены, зависит от того, как супруги владеют титулом на жилище, было ли это имущество приобретено во время брака, а также от применимого государственного закона о супружеской собственности.
Государства с общинной собственностью
В штатах с общинной собственностью, например в Калифорнии, муж никогда не может продать дом, приобретенный во время брака, без согласия жены. Поскольку в этих штатах все семейное имущество считается собственностью обоих супругов, обе стороны должны дать свое разрешение, прежде чем право собственности на имущество может перейти к другому лицу.Однако, если муж получил дом до брака, он может продать его самостоятельно, в зависимости от того, указано ли имя его жены в титуле.
Ее имя указано в титуле
Если имя жены фигурирует в титуле собственности, она является совладельцем и имеет притязания на собственность, равные собственности ее мужа. В таких случаях муж не может продать недвижимость без ее согласия. Оба владельца должны отказаться от права собственности, прежде чем ее можно будет передать новому владельцу.Аналогичным образом, оба владельца также должны согласовать условия продажи, такие как цена и дата владения, прежде чем она состоится.
Ее имя не указано в титуле
Если имя жены не указано в титуле, супруги не проживают в государственной собственности, а рассматриваемая собственность не находится в государственной собственности, муж обычно может продать дом без участия его жены. Однако даже в некоторых штатах, где отсутствует закон об общественной собственности, дома, приобретенные во время брака, считаются семейной собственностью.По этой причине жена, чье имя не указано в праве собственности на дом, может остановить его продажу, обратившись в суд.
Разрешение на продажу
В Калифорнии и восьми других штатах в настоящее время действуют законы об общественной собственности: Аризона, Айдахо, Невада, Техас, Висконсин, Луизиана, Нью-Мексико и Вашингтон. Если жена не может присутствовать при продаже собственности или если она некомпетентна, ее муж может получить доверенность. По доверенности муж может дать согласие на продажу дома от имени жены.Во многих штатах, в том числе в Калифорнии, жена может подписать акт о прекращении трудовой деятельности или документ о предоставлении субсидии, что фактически лишает ее права собственности на дом. Муж, который может получить заявление о выходе из дома или документ о выплате пособия, может продать дом самостоятельно.
Могу ли я купить дом во Флориде без супруга?
Совершенно верно! Это может показаться необычным и сложным вопросом, но при покупке дома без супруга необходимо учитывать различные факторы. Возьмем Киссимми. Есть много вариантов, которые следует учитывать при поиске домов на продажу в Киссимми.Будет ли это повышать или понижать ваши налоги? Если это действительно снижает налоги; это может повлиять на ваши ипотечные и пенсионные планы. Больше экономии для вас!
Покупка дома без супруга может принести вам пользу. Ипотечные кредиторы не могут дискриминировать вас при покупке дома с партнером или без него в соответствии с Законом о равных возможностях кредита (ECOA). Покупка дома в одиночку может сэкономить вам ОЧЕНЬ денег, хлопот и времени. Говоря об экономии денег, обязательно обратитесь за помощью к оценщику стоимости дома.Когда вы хотите купить дом только на свое имя, вы можете защитить свои интересы, защитить свои активы и получить качественную ипотеку.
Первые шаги
Если вы и ваш супруг планируете вместе инвестировать в новый дом, заранее подумайте о финансовом планировании:
• Обязательно сравните кредитные рейтинги.
• Определите бюджет, который подойдет вам обоим.
• Рассмотрите возможность открытия совместного банковского счета для хранения сбережений.
Хотя вы оба будете жить в доме вместе, только один в конечном итоге «получит право собственности» на собственность. Название — это то, что декларирует право собственности, имя этого человека будет в документе. Это также позволяет владельцу контролировать, что происходит с имуществом в случае смерти. Если у вас есть единоличное владение, вы можете передать собственность кому угодно.
Зачем мне покупать дом без супруга?
Покупка дома во Флориде и брак не связаны друг с другом.Так зачем вам покупать дом без супруга? Есть несколько причин, по которым вам следует подумать о том, чтобы не указывать имя вашего супруга в ипотеке.
• Сохранить активы
• Кредитные рейтинги
• Уровни дохода
Сохранить активы
Ваш дом — это актив, который в крайних случаях может быть конфискован. Если ваш супруг не выплатил студенческие ссуды, имеет неуплаченные налоги или судебные решения, он / она потенциально может быть подвержен конфискации активов.Покупка дома только на ваше имя может защитить вас от кредиторов.
Низкий кредитный рейтинг
К сожалению, ипотечные компании не будут использовать более высокий кредитный рейтинг между вами двумя, они, скорее всего, будут рассматривать самый низкий балл. В этом случае ваш супруг может удерживать вас от наилучшего возможного тарифа. Возможно, вы захотите оставить своего супруга без ипотечного кредита, если только доход вашего супруга не нужен для получения надлежащей ссуды.
Низкий доход
При заполнении заявки на ипотеку вас попросят подтвердить источник дохода.В большинстве случаев это означает предоставление W-2 и квитанций. Если ваш супруг не соответствует требованиям или не имел стабильной работы в течение последних двух лет, это может создать трудности при получении кредита. Если ваш супруг (а) не имеет дохода, но имеет долг, это может снизить соотношение вашего долга к доходу, что в конечном итоге может помешать вам получить право на участие в программе.
Совместные банковские счета
Если у вас есть совместный банковский счет, открытый на ваше имя и имя вашего супруга, и вы решили покупать недвижимость без него / нее, вы все равно можете использовать этот счет.Это не будет проблемой, если учетная запись принадлежит кому-то еще, кто не получил ссуду. Пока ваше имя указано в учетной записи и это ваши деньги, использование совместной учетной записи не должно создавать никаких проблем.
Есть много причин, по которым не следует указывать имя вашего супруга в ипотеке или титуле собственности. Совершенно приемлемо купить дом без супруга. Если вы решите лететь в одиночку или хотите купить дом со своей второй половинкой, обязательно заранее проверьте все финансовые ситуации.На рынке недвижимости Флориды мы здесь, чтобы помочь вам найти лучшие ипотечные и финансовые варианты для покупки вашего нового дома. Свяжитесь с нами сегодня!
Краткая история прав собственности женщин в США
Сегодня легко принять как должное, что женщины могут получить кредитную линию, подать заявку на получение жилищного кредита или пользоваться правами собственности. Однако на протяжении веков в Соединенных Штатах и Европе это было не так. Муж женщины или другой родственник мужского пола контролировал любую переданную ей собственность.
Гендерный разрыв в отношении прав собственности был настолько распространен, что вдохновил Джейн Остин на создание таких романов, как «Гордость и предубеждение», а в последнее время — на такие исторические драмы, как «Аббатство Даунтон». В сюжетных линиях обоих произведений участвуют семьи, состоящие исключительно из дочерей. Поскольку эти молодые женщины не могут унаследовать имущество своего отца, их будущее зависит от поиска спутника жизни.
Право женщин на владение собственностью происходило в течение долгого времени, начиная с 1700-х годов. К 20 веку женщины в U.С. могли быть собственниками недвижимости, как и мужчины.
Права собственности женщин в колониальные времена
Американские колонии обычно следовали тем же законам своих метрополий, обычно Англии, Франции или Испании. Согласно британским законам, собственность женщин контролировалась мужьями. Однако в некоторых колониях и штатах женщинам постепенно предоставлялись ограниченные права собственности.
В 1771 году в Нью-Йорке был принят Закон о подтверждении определенных переводов и указании способа подтверждения документов, подлежащих регистрации, закон давал женщине право голоса в том, что ее муж делал с их активами.Этот закон требовал, чтобы женатый мужчина имел подпись своей жены на любом документе о ее собственности, прежде чем продавать или передавать ее. Более того, требовалось, чтобы судья встретился с женой наедине, чтобы подтвердить ее согласие.
Три года спустя Мэриленд принял аналогичный закон. Требовалось частное собеседование между судьей и замужней женщиной, чтобы подтвердить ее согласие на торговлю или продажу ее мужем своей собственности. Таким образом, хотя женщине технически не разрешалось владеть собственностью, ей было разрешено помешать мужу использовать ее собственность таким образом, который она считала неприемлемым.Этот закон был проверен в деле 1782 года «Лизингополучатель Фланнагана против Янга». Номер использовался для признания передачи собственности недействительной, потому что никто не проверил, действительно ли вовлеченная женщина хотела, чтобы сделка была заключена.
Массачусетс также принял во внимание женщин в своих законах о правах собственности. В 1787 г. был принят закон, разрешающий замужним женщинам в ограниченных случаях действовать в качестве женщин-индивидуалов . Этот термин относится к женщинам, которым было разрешено вести бизнес самостоятельно, особенно когда их мужья были в море или вдали от дома по другой причине.Если такой мужчина был, например, торговцем, его жена могла бы совершать сделки во время его отсутствия, чтобы казна оставалась полной.
Прогресс в XIX веке
Важно отметить, что в данном обзоре прав собственности женщин речь идет в основном о «белых женщинах». В то время в США все еще практиковалось порабощение, и порабощенные африканцы определенно не имели прав собственности; сами они считались собственностью. Правительство также попирало права собственности мужчин и женщин из числа коренного населения в США.S. с нарушением договоров, принудительным переселением и колонизацией в целом.
В начале 1800-х годов у цветных людей не было прав собственности в каком-либо значимом смысле этого слова, хотя для белых женщин положение улучшалось. В 1809 году Коннектикут принял закон, разрешающий замужним женщинам исполнять завещания, и различные суды применяли положения брачных и брачных договоров. Это позволяло мужчине, не являющемуся мужем женщины, управлять активами, которые она принесла браку в трастовый фонд.Хотя такие меры по-прежнему лишали женщин свободы воли, они, вероятно, не позволяли мужчине осуществлять полный контроль над имуществом своей жены.
В 1839 году был принят закон штата Миссисипи, который давал белым женщинам очень ограниченные права собственности, в основном связанные с рабством. Впервые им разрешили владеть порабощенными африканцами, как и белым людям.
Нью-Йорк предоставил женщинам самые широкие права собственности, приняв Закон о собственности замужних женщин в 1848 году и Закон о правах и обязанностях мужа и жены в 1860 году.Оба эти закона расширили имущественные права замужних женщин и стали образцом для других государств на протяжении столетия. В соответствии с этим сводом законов женщины могут вести бизнес самостоятельно, иметь единоличное право собственности на полученные подарки и подавать иски. Закон о правах и обязанностях мужа и жены также признал, что «матери являются совместными опекунами своих детей» наряду с отцами. Это позволило замужним женщинам наконец иметь законную власть над своими сыновьями и дочерьми.
К 1900 году каждый штат предоставил замужним женщинам существенный контроль над своей собственностью.Но женщины по-прежнему сталкивались с гендерной предвзятостью, когда дело касалось финансовых вопросов. Пройдет период до 1970-х годов, прежде чем женщины смогут получить кредитные карты. До этого женщине еще нужна была подпись мужа. Борьба за финансовую независимость женщин от мужей продолжалась и в 20 веке.
Может ли собственник раздельного имущества продать дом без подписи жены
Техас — штат с общинной собственностью.Часто один супруг будет владеть домом до брака как отдельный имущество. После замужества, если стороны проживают дома вместе, то, несмотря на отдельное свойство характер дома, супруга, не являющаяся собственником, приобретает определенные права на усадьбу.
Помните, отдельное свойство остается отдельным свойством, только если все расходы на содержание (например, счета за коммунальные услуги, страхование, собственность налоги и др…) выплачиваются из раздельно-имущественных фондов. В качестве как только часть этих расходов оплачивается за счет совместного счета или счет не обособленного имущества, его статус отдельная собственность становится недействительной (сомнительной) и в зависимости от использованной суммы из объединенных средств, адвокаты с обеих сторон и судья, жена в этом пример может быть вознагражден некоторыми правами и / или долей приусадебного участка выручки от продажи.
Имущественные права супругов, не являющихся собственниками, являются собственническими в природа.Без подписи и сотрудничества супруга, не являющаяся собственником, супруга собственника может передавать только добро право собственности покупателю, но не может передать владение. Следовательно, важно, чтобы оба супруга подписали листинг договор, договор, акт и другое закрытие документы.
Более конкретно, см. Следующие вопросы и ответы:
I
Я не поверенный и не даю юридических консультаций .
Следующие вопросы и ответы основаны на многочасовых исследованиях.
чтение статей и
говорящий
с поверенными по недвижимости,
пр.
Каждая ситуация и каждый закон штата или региона индивидуален. Пожалуйста, проконсультируйтесь ваш поверенный по недвижимости, если у вас возникнут какие-либо вопросы или опасения по поводу предмет и / или любой из сценариев, обсуждаемых ниже.
Q1.Что такое права на усадьбы?
A1. Первый
позвольте мне уточнить усадьбу, есть два типа
усадьба с,
(1) люди используют это как освобождение от приусадебного участка в целях налогообложения.
что здесь не имеет значения.
(2) Один что влияет на продажу раздельного имущества — усадеб Право , которое не является собственностью. Штат Техас (и возможно, другие состояния общинной собственности), дает это право супругу, не являющемуся собственником, этот другой супруг (раздельное имущество собственник) не может продавать недвижимость без ее согласия и одобрение, независимо от того, имеет ли она право на собственность или нет.
муж, в этом примере, является единственным владельцем и единственным один в названии. Однако супруга, не являющаяся собственником (жена) для совершения сделки необходимо подписать акт.
Q2. Что, если супружеская пара никогда жили вместе в собственности, например, это была инвестиция Собственность, должны ли они оба подписать договор листинга?
A2. У кого-то только что было это ситуации, он владел им до того, как они поженились, и согласно его Заявление: Они вместе построили дом и поселились в нем.Она никогда не ночевал в своем первом доме. У него не было ее подписали соглашение о листинге, а титульная компания не требовать, чтобы она была при закрытии (она все равно пришла, на всякий случай) или подписывайтесь на чем угодно.
Та самая титульная компания объяснил, что если бы она хотя бы осталась дома на одну ночь что они должны будут подписать ее при закрытии.
Q3. Если после проживания в Дом из отдельной собственности, они покупают новый дом, и они переехать в дом и заявить, что новый дом является их усадьба, Может ли муж продать свой Отдельный дом без подписи жены?
A3.Еще жене необходимо подписать подтверждение и письменные показания под присягой не возвращаясь в предыдущий дом. Причина в том, что это возможно, пара решит вернуться в первый дом спустя некоторое время.
Под некоторыми условия, при которых первый дом был сдан на пару лет, и есть запись о том, что он был занят арендаторов на те пару лет, и пара сейчас живет в другом доме, заявленном как усадьба, некоторая титульная компания май отказаться от требований о подписи супруга.
Q4. Если бы у них был брачный договор указывая, что дом будет принадлежать мужьям и останется с муж после развода, может ли это что-то изменить и решить вопрос для мужа?
A4. Брачный договор в пределах штата с общинной собственностью (например, Техас) не к чему делать с Право на усадьбу, которое государство дает супруг. Супругу, не являющемуся владельцем, еще нужно подписать
Q5.Может ли муж продает или передает титул троим его детям от предыдущего брака, без подпись супруга, не являющегося собственником, страхуют ли титульные компании название?
А5. В муж не может продать или передать право собственности на дом без согласия и подписи супруга. Это конкретное название Компания в этом случае не страхует титул.
Q6. Есть ли у вас какие-нибудь рекомендации помогает мужу, не требуя от супруга, не являющегося собственником подпись?
А6.Действительно, муж не может сделать это без согласия супруга и подпись. Если она отказывается подписывать и если муж должен продать, возможно, ему сначала придется с ней развестись.
Заключение: При заключении договора листинга дома в в этой ситуации вы всегда должны требовать от обоих супругов подписать листинговый договор и договор. Название компания потребует, чтобы оба супруга совершили сделку в для аннулирования права собственности на усадьбу не собственника супруг.
Право на совместное проживание: когда домом владеет один партнер
Если вы покупаете дом самостоятельно, у вас может возникнуть один вопрос: когда один партнер владеет домом, каковы права и риски для другого партнера?
В браке или гражданском партнерстве закон четко определяет совместное проживание. Обычно обе стороны владеют долей в собственности, даже если залог дома, ипотека и выплаты производятся на имя одного человека. Закон предполагает некоторую долю общих активов в браке или гражданском партнерстве (обратите внимание, что это может не быть 50/50, как обычно предполагается).
Однако что, если один из партнеров владеет домом, но их парень, девушка или партнер тоже остаются там навсегда? Какие права имеет партнер в отношении вашего дома, если он постоянно в нем живет, помогает оплачивать счета и ведет ремонт недвижимости? Что, если они будут платить арендную плату или часть ежемесячных платежей по ипотеке?
Права сожительства — очень сложная область, потому что она очень туманная. Если вы являетесь владельцем дома и думаете о том, чтобы позволить своему партнеру переехать в него, вам следует учесть несколько вещей.
Мы разбили нашу статью на четыре части:
Юридические права сожителя
Когда один из партнеров владеет домом, а партнер, не владеющий им, въезжает, их права неясны, поскольку они не являются ни домовладельцами, ни арендаторами, ни даже квартиросъемщиками. Какие права у них есть, зависит от трех вещей:
- Имеет ли партнер, не владеющий недвижимостью, бенефициарный интерес в вашей собственности?
- Закон о семье
- Имеется ли какой-либо договор или соглашение? нет прав в глазах закона, чтобы оставаться в собственности или даже доли стоимости собственности.
Мы не будем вдаваться в подробности Beneficial Interest в этой статье, так как мы могли бы написать об этом целые книги! Но основной аргумент здесь таков: если ваш партнер, девушка или парень внесли финансовый вклад в собственность или добавили значительную стоимость собственности, они могут иметь право на долю доходов от собственности и даже право продолжать жить в ней. даже если вы хотите, чтобы они съехали. Например, один из способов установить бенефициарный процент, если они внесли свой вклад в домашний депозит.Однако даже примеры, когда они переоборудовали чердак или провели капитальный ремонт собственности, могут считаться выгодным процентом. Даже если партнер владеет домом, и только его имя указано в документе, подтверждающем право собственности, партнер или кто-либо другой, кто может внести вклад в собственность, может претендовать на бенефициарный интерес.
Второй способ предоставления прав партнеру, парню или девушке, не являющемуся собственником, — это Закон о семье — если они являются родителями или законными опекунами одного из детей, проживающих в собственности.Суды по семейным делам могут счесть необходимым, чтобы партнеру было разрешено оставаться в собственности в интересах детей, даже если домом владеет только один партнер.
Третий способ — через документально оформленное соглашение, которое называется Соглашение о совместном проживании (см. Следующий раздел) или Соглашение о совместном проживании . Это лучший способ убедиться, что обе стороны понимают не только вопросы собственности, но и другие финансовые вопросы и детей, для не состоящих в браке пар или партнеров, которые живут вместе.
Соглашение о совместном проживанииИногда также называемый Соглашением о совместной жизни, это юридический документ, в котором описывается, что происходит в вопросах, по которым могут возникнуть разногласия в будущем. Для целей владения домом вы можете составить соглашение о совместном проживании, в котором будет указано, имеет ли ваш партнер, девушка или парень право на какую-либо долю вашей собственности в случае разрыва ваших отношений. Вы также можете указать ожидаемый финансовый вклад — на выплаты по ипотеке, ремонтные работы, счета за коммунальные услуги, страхование, ущерб и т. Д.Наконец, вы также можете указать, что произойдет в случае разрыва — сколько требуется уведомлений, чтобы партнер, не являющийся собственником, выехал, и как разделить какие-либо предметы в собственности.
Конечно, всеобъемлющее право собственности и семейное право могут иметь преимущественную силу во всем, на что вы соглашаетесь в Соглашении о совместном проживании. Но если у вас есть письменное соглашение о совместном проживании, оно очень ясно дает суду понять, каковы намерения обеих сторон, когда один из партнеров владеет домом, и суды могут принять это во внимание в случае возникновения спора.
Создание соглашения о совместном проживании, когда один из партнеров владеет домом, может быть неловким разговором. Это похоже на брачный договор и может вызвать вопросы о доверии между партнерами, парнями и подругами. Однако важно помнить, что он может защитить как партнера-домовладельца, так и партнера, проживающего в доме, а не только первого.
Когда самое подходящее время, чтобы затронуть тему Соглашения о сожительстве? Вероятно, после того, как вы завершите Путь к обмену контрактами, и до того, как вы завершите строительство собственности и вместе переедете в свой новый дом.
Права собственности не состоящих в браке парВ настоящее время не существует явной правовой защиты, когда не состоящие в браке пары проживают вместе в собственности, где дом принадлежит одному партнеру. Иногда это приводит к серьезным проблемам, особенно если происходит неожиданная смерть одного из партнеров.
Тем не менее, в парламенте проходит новый законопроект о правах сожительства (2019-2021 гг.), Цель которого — прояснить имущественные права не состоящих в браке пар, когда один человек владеет домом, а его партнер въезжает, особенно в случае смерть одного партнера, и где есть дети.
Законопроект все еще находится на начальной стадии обсуждения, и неизвестно, когда он будет принят и какова будет окончательная форма.
Права собственности при разрыве отношенийОбратите внимание: если вы в настоящее время уже проживаете вместе, но отношения разорваны, эта статья не распространяется на эту ситуацию. В Приюте есть хороший раздел о правах сожительствующих пар после разрыва отношений.
Когда один партнер владеет домом, каковы права партнера, не являющегося собственником?
Часто задаваемые вопросы о праве на совместное проживаниеНадеюсь, что приведенные выше разделы проясняют, каковы права и риски для не состоящих в браке партнеров, подруг и парней при совместном проживании, когда один из партнеров владеет домом.
Но мы также составили список часто задаваемых вопросов, которые нам задают в Службе поддержки первого покупателя, чтобы ответить на некоторые из ключевых вопросов, которые возникают у FTB, когда один из партнеров владеет домом:
Будет ли у проживающего в доме партнера иметь права на мою собственность?Права, которыми будет обладать партнер по проживанию, зависят от четырех вещей:
— Бенефициарный интерес
— Семейное право
— Договорные соглашения (например, соглашение о совместном проживании)
— Закон о собственностиВыгодный процент — это когда партнер внес финансовый или дополнительный вклад в стоимость недвижимости.Это включает в себя вклад в капитал дома, например, посредством выплаты депозита или ипотеки.
Закон о семье также учитывается, если не состоящая в браке пара является родителями детей или если проживающий вместе партнер является законным опекуном ребенка домовладельца. Суды могут установить, что партнер, проживающий по месту жительства, имеет право и дальше проживать в собственности или может предъявить финансовые претензии к собственности.
Контрактное соглашение , как и Соглашение о сожительстве, также будет определять права сожительства, которые обе стороны согласились соблюдать, в случае разрыва отношений или смерти партнера, когда один из партнеров владеет домом.
Наконец, что касается собственности, применяется Закон о собственности . Мы не будем рассматривать это здесь, поскольку это очень подробный предмет, но имейте в виду, что нормальное жилищное и имущественное право распространяется и на сожительствующие пары, даже если один из партнеров владеет домом.
Может ли моя девушка / парень занять половину моего дома?В подавляющем большинстве случаев ответ отрицательный — ваша девушка, парень или партнер не могут забрать половину вашего дома.
Существуют сценарии, в которых это возможно, и два основных из них: если у них есть бенефициарный интерес в собственности, или если существует соглашение о совместном проживании .
Первый, Бенефициарный процент , относится к сумме денег и добавленной стоимости, сделанной девушкой, парнем или партнером, не владеющей собственностью. Хотя на бумаге кажется, что один из партнеров владеет домом из документа о собственности, суды будут принимать во внимание, внес ли другой партнер часть депозита за дом, выплаты по ипотеке или содержание дома.
Кроме того, если партнер, не владеющий недвижимостью, добавил стоимость собственности, скажем, построив пристройку или переоборудовав чердак, или улучшив состояние собственности, так что ее стоимость увеличилась, суды могут рассматривать это как наличие выгодного интереса.
Выгодный интерес — это неясная область, которая подлежит толкованию, и поэтому лучше иметь соглашение о совместном проживании. На бумаге это устанавливает взаимопонимание между одним партнером, владеющим домом, и другим партнером, занимающимся проживанием дома, с точки зрения прав на пребывание в собственности, прав на долю в капитале собственности и того, что происходит во время разрыв отношений или смерть партнера по домовладению.
Какие права у партнера на мой дом?Если один партнер владеет домом, другой партнер обычно имеет очень мало прав на дом.Либо с точки зрения прав на проживание, либо с точки зрения финансовых прав при продаже недвижимости.
В законе не совсем ясен процесс, касающийся сроков уведомления или прав на пребывание в собственности, в отличие от договора квартиросъемщика или договора гарантированной краткосрочной аренды.
Как правило, вы должны направить «разумное уведомление» своему партнеру, девушке или парню, если ваши отношения прерываются и вы хотите, чтобы они покинули собственность. Тем не менее, есть соображения относительно семейного права, если они заботятся о детях, которые живут в собственности.Кроме того, они могут иметь некоторые права как скваттер, если откажутся выезжать.
Когда дело доходит до имущественных прав не состоящих в браке пар и партнеров, с точки зрения имущественного капитала, как правило, если у них нет бенефициарного интереса или не было действующего Соглашения о совместном проживании , весь домашний капитал по-прежнему принадлежит единственному домовладельцу. Титул.
Выгодный процент — это когда партнер внес финансовую лепту или добавленную стоимость в собственность.Это включает в себя вклад в капитал собственности, например, посредством внесения депозита или ипотечных платежей.
Облагается ли арендная плата у партнера налогом?Если один из партнеров владеет домом, часто другой партнер будет участвовать в некоторых финансовых обязательствах по ведению домашнего хозяйства. Например, счета за коммунальные услуги, обслуживание, питание, страхование, муниципальный налог и т. Д. Если вы и ваш партнер также решили разделить стоимость собственности, например, расходы по ипотеке, есть несколько способов сделать это.Но взимание «ренты» — не лучший способ, так как рента будет облагаться налогом по ставке подоходного налога.
Не заключайте договор квартиросъемщика или договор гарантированного краткосрочного найма , поскольку ни один из них не применяется в ситуации совместно проживающей пары, когда дом принадлежит одному партнеру. Закон рассматривает вас как отдельное домашнее хозяйство, поэтому деньги, выплачиваемые партнером по дому партнеру-домовладельцу, не должны облагаться налогом.
Однако имейте в виду, что если подруга, парень или партнер вносит непосредственный вклад в расходы по ипотеке, например, посредством прямого дебета в пользу поставщика ипотечного кредита, это можно рассматривать как создание выгодного интереса к собственности.
Следовательно, лучший способ — заключить соглашение о совместном проживании, в котором ясно, каковы ежемесячные финансовые обязательства одного партнера перед другим, но права на имущественный капитал высечены на камне и понятны обоим партнерам с самого начала.
Чтобы показать, что вы проживаете совместно в одном доме, убедитесь, что вы оба зарегистрированы в собственности — с точки зрения списка избирателей, муниципального налога и других счетов.
Обратитесь за консультацией к юристу, если вы планируете, чтобы ваш партнер внес больше, чем просто счета и свою долю в текущих расходах, особенно если это большая сумма в тысячи фунтов или более, поскольку вы хотите убедиться, что это так. не засчитывается как арендная плата и, следовательно, привлекается подоходный налог!
Имеет ли мой партнер право на половину моего дома?Это зависит от ситуации, но в большинстве стандартных случаев ответ отрицательный.Сожительствующие партнеры, не состоящие в браке пары, парни, подруги не имеют таких же прав на собственность, как супружеские пары или пары гражданского партнерства.
Когда один из партнеров владеет домом и его имя является единственным именем в свидетельстве о праве собственности, то отправной точкой является то, что собственность по-прежнему принадлежит этому партнеру-домовладельцу на 100%. Даже если у них есть сожитель много-много лет.
Однако по закону существует несколько ситуаций, когда сожитель имеет право на часть или даже половину вашего дома.Мы исследуем это в разделе выше — юридические права сожителя.
Нужно ли мне сообщать в свою ипотечную компанию, если мой партнер переезжает?Нет, вам не нужно сообщать об этом в свою ипотечную компанию, поскольку ипотека оформляется на ваше имя и вы не сдаете недвижимость в аренду своему партнеру.
Когда один партнер владеет домом, другой партнер не имеет юридических обязательств по ипотеке и не наследует какие-либо обязательства по ипотеке.
Однако есть два сценария, в которых вы должны сообщить об этом своей ипотечной компании.Первый — если вы собираетесь вступить в брак и, следовательно, хотите, чтобы ваша ипотека была изменена на совместную ипотеку, чтобы вы оба были совладельцами и несли солидарную ответственность по ипотеке. Второй сценарий — если вы не собираетесь проживать в доме по своему основному адресу. Вам нужно будет сообщить своей ипотечной компании, что вы не будете жить в этой собственности большую часть времени, и что кто-то другой, ваш партнер, будет жить в ней.
Имеет ли мой парень / девушка права на мой дом?Есть два типа прав, которые следует учитывать — право на проживание в собственности и право на финансовую заинтересованность в собственности — когда ваш парень, девушка или партнер переезжает к вам и вы владеете домом. .
Ваш парень или девушка имеют очень мало права на проживание в собственности, поскольку права сожителя меньше, чем у квартиросъемщика или съемщика. Однако в законе очень четко прописано, что в случае разрыва отношений ваш партнер имеет право на «разумное уведомление» о поиске нового места для переезда.
Когда один партнер владеет домом, другой партнер имеет мало прав на финансовый интерес в собственности — например, на долю в доме, когда он продается. Не состоящие в браке пары, парни, подруги и партнеры не пользуются такими же сильными имущественными правами, как супружеские пары или гражданские партнерства.Однако имейте в виду, что есть некоторые ситуации, когда партнеры имеют право на финансовую заинтересованность в собственности — мы рассмотрим это в разделе выше, законные права сожителя.
Как мне выкупить дом у супруга?
Покупка дома у супруга требует оценки и точных расчетов
Выкуп дома означает, что один из супругов выплачивает другому супругу половину общей доли собственности другого супруга в доме.Сделайте простую математику. Если у дома есть собственный капитал в размере 500 000 долларов, и супруги соглашаются, что весь этот капитал является общественной собственностью, один из супругов может выкупить другого из своей доли в доме, заплатив этому другому супругу 250 000 долларов.
Включает ли выкуп дома у супруга во время развода вычет затрат на продажу?
Вы можете подумать: подождите секунду, а почему это должно быть 250 000 долларов? Не должно быть вычета из стоимости продажи, такой как условное депонирование, комиссия и т. Д.потому что мой супруг получил бы меньше, если бы мы его продали?
Возможно, вы правы и ваша супруга могла бы получить меньше, если бы дом был продан. Однако вы и ваша супруга не продали дом, поэтому мы полагаем, что большинство судей не будут требовать вычета затрат на продажу, если продажи не было.
Супруги, конечно, могут свободно соглашаться на все, что они хотят в такой ситуации, но, по нашему опыту, выкуп дома означает выплату другому супругу 50% его или ее доли в общественной собственности.
При выкупе доли супруга в доме во время развода основное внимание уделяется доле собственности сообщества
Обратите внимание, мы указали долю собственности сообщества, а не весь капитал. Вполне возможно, что дом не является 100% коммунальной собственностью. Используя тот же пример, что и выше, но также предполагая, что супруг, покупающий другого, имеет отдельную долю собственности на 100000 долларов, мы возьмем 500000 долларов, вычтем 100000 долларов как отдельную собственность, и у нас останется 400000 долларов.
Супруг, выплачивающий выкуп, затем заплатит другому супругу 200 000 долларов, чтобы выкупить долю в общественной собственности.
Должен ли выкуп дома у супруга во время развода быть обменом наличными?
Это должна быть денежная выплата? Нет. Фактически выкуп может произойти через зачет другого актива.
Опять же, используя простую математику, предположим те же самые гипотетические 500 000 долларов и предположим, что все они являются общественным достоянием. Теперь предположим, что у супругов есть брокерский счет на 500 000 долларов. Ради нашей гипотезы и простоты мы не будем вдаваться в налоговые последствия, финансовые преимущества или недостатки обмена денежных средств на капитал.
В такой ситуации один супруг может вести брокерский счет, а другой супруг может вести дом, предполагая, что это доллар за доллар или достаточно близкая сделка.
Если я выкуплю долю своего супруга в доме во время развода, что произойдет с ипотекой?
Теперь, если вы немного обдумаете это, вы можете подумать, а как насчет ссуды на собственность? На крючке ли выкупленного супруга по ссуде? Мы, конечно, надеемся, что нет.
Супруги должны быть достаточно умными, чтобы договориться о том, чтобы тот, кто владеет домом, убрал выкупленного из ссуды, рефинансирования или модификации.В такой ситуации супруги могут согласиться на любые условия.
Мы видели ситуации, когда выкуп должен происходить в течение 90 дней. Мы также видели ситуацию, когда супруги соглашаются на выкуп через несколько лет.
Что произойдет, если модификация ссуды не удалась?
Независимо от того, какое соглашение заключено, обычно существует резервная позиция, так что, если рефинансирование или модификация не увенчаются успехом, дома продаются. Это потому, что большинство супругов не хотят быть на крючке на протяжении всего срока кредита, особенно когда они больше не живут в доме.
Выше приведены лишь некоторые из сценариев, по которым может произойти выкуп дома у супруга.
Благодаря хорошему общению между супругами и их адвокатами и хорошему общению между юристами, супруги должны, за очень редкими исключениями, иметь возможность выработать такие положения о выкупе в вопросе, который является разумным для обеих сторон.
Хотите хороших новостей? У нас есть для вас отличная дополнительная литература на тему раздела недвижимости во время развода.